I - Um corredor circunscrito a três fracções, constituindo o único acesso às mesmas, feito através do restante corredor que é parte comum do prédio, não é susceptível de ser considerado como parte independente e individual de cada uma dessas fracções.
II - A afectação de partes comuns para benefício exclusivo de fracção autónoma carece de autorização de todos os condóminos, nos termos do art.º 1419.º, n.º 1 do Código Civil.
III - A interpretação assim feita do preceito acabado de citar não é violadora dos princípios constitucionais do direito de propriedade privada e da igualdade.

PHZ-1264/12.2TJPRT-687/15TRP
Comarca do Porto-Inst Local-SCívelJ5
Proc. 1264/12.2TJPRT
Proc. 687/15-TRP
Recorrente: B…, Lda
Recorrido: C…

Juiz Desembargador Relator: Ana Paula Amorim
Juízes Desembargadores Adjuntos: Rita Romeira
Manuel FernandesAcordam neste Tribunal da Relação do Porto[1] (5ª secção judicial – 3ª Secção Cível)

I. Relatório
Na presente ação instaurada ao abrigo do DL 108/2006 de 08 de junho em que figuram como:
- AUTORA: C…, solteira, com domicílio na rua …, n.º …, ….-… Porto; e
- RÉUS: D… e mulher D. E…, residentes na Rua …, n.º .., Apartamento .., ….-… Porto;
B…, S.A., com sede na Rua …, n.º …, …, ….-… Porto;
F…, Lda., com sede na …, n.º … – ….-… …,
pede a Autora a condenação dos réus, solidariamente:
a) a proceder, á sua custa, á total demolição da parede construída no corredor do condomínio;
b) a remover, á sua custa, todo o entulho da demolição;
c) a repor o corredor do condomínio nas condições anteriores ás obras, com todos os mesmos materiais e estética; e
d) numa sanção pecuniária compulsória de, pelo menos, em € 100,00 por cada dia de atraso no cumprimento da sentença.
Alega para o efeito e em síntese, que no prédio constituído em regime de propriedade horizontal e sito na Rua …, nºs .. a .. e na Rua …, nºs .. a …, freguesia de …, concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1689 e inscrito na matriz sob o artigo 7897 determina o título constitutivo da propriedade horizontal a existência de um corredor afeto ao uso das frações BY a CI.
Os réus construíram uma parede e colocaram uma porta nesse corredor delimitando um espaço que fica afeto ao uso apenas das frações autónomas “BY”, “BZ” e “CI”, sem para tal obterem a autorização dos condóminos.Em sede de articulado superveniente refere a Autora que depois de realizadas as obras foi convocada uma assembleia de condóminos para aprovação das mesmas, na qual a Autora votou contra a autorização para a sua realização.Citados os réus contestaram, defendendo-se por impugnação.A Ré F…, Lda alegou que tomou conhecimento da realização das obras com a citação para a ação, diligenciando pela convocação da assembleia a pedido dos condóminos, a qual se mostra regularmente celebrada.Os réus D… e mulher D. E… e B…, S.A. alegaram que as obras foram aprovadas em assembleia por uma maioria de 2/3 dos condóminos.Elaborou-se o despacho saneador.Realizou-se o julgamento e proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve:
“Face ao exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente e, consequentemente:
a) Condenam-se os Réus D…, D. E… e B…, S.A. a procederem, à sua custa, à total demolição da parede construída no corredor do condomínio;
b) Condenam-se os Réus D…, D. E… e B…, S.A. a removerem, à sua custa, todo o entulho da demolição;
c) Condenam-se os Réus D…, D. E… e B…, S.A. a reporem o corredor do condomínio nas condições anteriores às obras, com todos os mesmos materiais e estética;
d) Absolvem-se os Réus D…, D. E… e B…, S.A. do demais peticionado; e
e) Absolve-se a Ré F…, Lda. do pedido.
Custas a cargo da Autora e dos Réus D…, D. E… e B…, S.A., na proporção de 2/5 para a Autora e 3/5 para os Réus”.A Ré B…, Lda veio interpor recurso da sentença. Nas alegações que apresentou o apelante formulou as seguintes conclusões:
1) A douta sentença recorrida deve ser revogada, na sua totalidade, por manifesta desconformidade legal.
2) Com o devido respeito, a sentença do tribunal a quo negou, erradamente, provimento ao pedido apresentado pelo ora Recorrente;
3) A douta sentença, e salvo o devido respeito que lhe é devido, fez uma incorreta apreciação dos factos e da prova carreada e realizada nos autos, bem ainda da aplicação do direito;
4) Com base nessa errónea avaliação da matéria em causa nos Autos e dos factos provados, julgou totalmente procedente a ação intentada pela Autora, tendo condenado os Réus à demolição da obra e demais encargos;
5) Ora, a Autora não pode concordar com tal decisão;
6) Desde logo porque entende que não houve qualquer violação do título constitutivo da propriedade horizontal;
7) Isto porque a obra realizada não afeta o estipulado naquela mesma escritura pública;
8) A construção realizada apenas cria um mini corredor, que foi embelezado, num espaço de 6/7 metros que distancia a porta construída das três frações que dela se servem diretamente;
9) As três frações de que falamos situam-se num dos dois topos do corredor do edifício;
10) A entrada para os escritórios é feita mais ou menos a meio do corredor total;
11) Daí podem ser tomados três caminhos: virar à esquerda para acesso a uma das cinco frações, seguir em frente para acesso à fração de fronte ou virar à direita para acesso às restantes cinco frações;
12) A porta aposta foi construída entre as duas frações da esquerda e as três do topo;
13) Ocupando, como já se disse, um espaço de 6/7 metros;
14) Apenas quem tem por intuito aceder a uma das três frações BY, BZ ou CI, entra e vira à sua esquerda;
15) O local não serve de passagem a mais ninguém;
16) Não serve de saída nem de entrada do edifício;
17) Os proprietários das frações construíram a porta em comunhão de esforços e de interesses;
18) São os seus beneficiários e lesados;
19) Há um uso e um proveito objetivo da coisa, que a leva a ser configurada como parte independente, individual e pessoal de cada uma das três frações em causa;
20) Motivo pelo qual, a parte que vai desde a porta construída até cada uma das portas de acesso às frações BY, BX e CI, deverá ser tida como parte independente e jamais comum;
21) Atento o uso que é dada à mesma;
22) Ademais, a porta encontra-se diariamente, durante o dia, aberta;
23) Qualquer um pode aceder àquela parte do edifício, não obstante não necessitar de aceder a qualquer uma das três frações;
24) A obra construída tem autorização de todos os condóminos, à exceção da Autora dos Autos;
25) Sempre se dirá que basta a aprovação pela maioria dos condóminos, para realização da obra aqui em dissídio;
26) Sendo aliás que tal é uma obra de manifesta simplicidade, que nem sequer carece de autorização camarária;
27) E também sempre se entenderá que estamos perante uma unificação de frações, que não exige alteração do título constitutivo, nos termos do artigo 1422.º-A;
28) Se assim não fosse, estaríamos pois perante violação de direitos constitucionais consagrados, que sejam o da propriedade e o da igualdade;
29) Isto porque, se a obra em causa carecer de alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, tal implica a aprovação por unanimidade dos condóminos;
30) Uma concordância difícil de obter, especialmente quando falamos de relações de vizinhança, e que poderá fomentar quezílias existentes;
31) Assim, se todos à exceção de um, tal como ocorre nos Autos, pretenderem viver a propriedade conforme a sua livre vontade, ainda que com maioria qualificada, bastará que um se oponha, para vingar a sua vontade;
32) Assim, todo o coletivo ficará subordinado à vontade de um;
33) Interferindo com o direito de propriedade dos demais e no modo como a pretendem exercer;
34) O que per si é violador também do princípio da igualdade;
35) Assim, apodítico é que a sentença recorrida violou, entre outros, os seguintes preceitos legais: 13.º, 62.º, 20.º, 202.º e 205.º da CRP; e os artigos 2.º, 4.º, 5.º e 607.º n.ºs 4 e 5 do CPC.
Termina por pedir a revogação da sentença. A Autora veio apresentar resposta às alegações formulando as seguintes conclusões:
1. Está assente, por provado, que os recorrentes, por sua iniciativa e para exclusivo beneficio das suas três frações autónomas (BY, BZ e CI), retiraram ao condomínio, ao que é propriedade de todos os condóminos,
2. Um troço de corredor que era comprido, com mais de 20 metros de comprimento, interrompendo e barrando o seu percurso, com a construção de uma parede a toda a largura e altura, para lá passarem a ter um grande hall, com 6 a 7 metros de comprimento, 2 metros de largura e 2,80 metros de altura, fechado com uma porta.
3. No hall que fizeram seu, os recorrentes procederam á sua decoração e colocaram vários objetos móveis, para dar aparência e conforto aos seus inquilinos (cfr. alíneas z) e aa) dos factos provados).
4. Apesar de o tentarem, todavia, os recorrentes não conseguiram o acordo de todos os condóminos para “legalizar” a sua obra, tendo a recorrida, inclusive, votado contra (cfr. alíneas r), s), t), u), v), w), e x) dos factos provados).
5. A obra levada a cabo pelos recorrentes constitui uma alteração do titulo constitutivo da propriedade horizontal, na medida em que afetou ao uso exclusivo de três frações autónomas, 6 a 7 metros de comprimento de um corredor de acesso afetado, pelo referido titulo constitutivo, as 11 frações autónomas (de “BY” a “CI”) a partir da entrada correspondente á rua ..., ....
6. Para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal a lei exige uma formalidade ad substantiam, consubstanciada na escritura pública ou em documento particular autenticado, com o acordo de todos os condóminos, que, in casu, não existiu, não podendo a aprovação em assembleia pela maioria dos condóminos suprir a falta de acordo de todos os condóminos.
7. Não podia ser outra, em rigor, a decisão que condenou os recorrentes á total demolição da parede construída no corredor do condomínio, a removerem, á sua custa, todo o entulho da demolição, e a repararem o corredor do condomínio nas condições anteriores ás obras, com todos os mesmos materiais e estética, como pedira a recorrida, dada em sentença que, sendo irrepreensível, é, por isso, insuscetível de reparo.
8. Devem improceder, assim, o recurso e suas conclusões apresentadas pelos recorrentes, que vêm o instituto da propriedade horizontal no seu interesse, totalmente distorcido, fora de toda a realidade legal e jurisprudencial.
Concluem pela manutenção do julgado. O recurso foi admitido como recurso de apelação.Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.II. Fundamentação
1. Delimitação do objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 639º do CPC.
As questões a decidir:
- qualificação da área entre a nova porta e as portas de acesso a cada uma das frações BY, BX e CI como parte independente e afeta ao uso exclusivo de cada uma das frações;
- da maioria necessária para aprovação em assembleia das obras realizadas;
- da violação do princípio da propriedade e da igualdade.2. Os factos
Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:
a) A Autora é proprietária da fração autónoma designada pelas letras “CC”, correspondente a um espaço amplo, para estabelecimento ou serviços, no primeiro andar, identificada com o número cinco, com entrada pela Rua …, n.º …, porta ., no prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, n.ºs .. a .. e na Rua …, n.ºs .. a …, Freguesia de …, Concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 1689 e inscrito na matriz sob o artigo 7897, conforme documento junto a fls. 17 e 18 dos
autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
b) Os 1.ºs Réus D… e mulher D. E… são proprietários da fração autónoma designada pelas letras “CI”, correspondente a um espaço amplo para estabelecimento ou serviços, no primeiro andar, identificado com o número onze, com a mesma entrada e no mesmo prédio descrito na al. a), conforme documentos juntos a fls. 438 a 449.
c) A 2.ª Ré B…, S.A. é proprietária das frações autónomas designadas pelas letras “BY”, correspondente a um espaço amplo para estabelecimento ou serviços e arrumo, no primeiro andar, identificado com o número um, e “BZ”, correspondente a um espaço amplo para estabelecimento ou serviços, no primeiro andar, identificado com o número dois, com a mesma entrada e no mesmo prédio descrito na al. a), que adquiriu em 19/02/2013, conforme documentos juntos a fls.19 a 28 e 32 do Apenso A.
d) A 3.ª Ré F…, Lda. é a administradora do condomínio do prédio descrito na al. a).
e) A porta D, do prédio em propriedade horizontal com entrada pelo número …, da Rua …, é constituída por onze frações autónomas, desde as letras “BY” a “CI”, onde se encontram instalados onze escritórios, de razoável categoria, com 10 anos.
f) Todas as frações são autónomas, pois todas elas, sem exceção, constituem unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria e acesso por uma parte comum a todas, que é um amplo corredor, com mais de 20 metros de comprimento, 2,80 metros de altura e 2 metros de largura, com o chão revestido a mármore, as paredes revestidas a madeira e o teto pintado, com focos de iluminação intermitente.
g) O nicho de escritórios tem a forma de um retângulo: um escritório em cada topo e os restantes nove distribuídos por ambos os lados, conjunto unitário, uniforme, funcional e estético.
h) O título constitutivo da propriedade horizontal, existente para todas aquelas frações autónomas (de “BY” a “CI”) e a elas exclusivamente aplicável, foi constituído por escritura de 07/02/2002, lavrada a folhas cinquenta e sete, do livro oitenta e seis – B, do Sexto Cartório Notarial do Porto, conforme documento junto a fls. 30, 31, 36, 37, 42, 43, 48, 49, 54 e 55 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
i) Ali se diz, em “Afetações especiais”, que “Às frações identificadas com as letras BY até CI: As escadas e corredores de acesso a estas frações a partir da entrada correspondente à rua …, …”.
j) Na segunda semana do mês de junho de 2012, começaram a ouvir-se ruídos de obras no corredor de acesso às frações, num troço de 6 a 7 metros, virado para um dos topos, previamente tapado por um enorme pano a toda a sua largura e altura, para que nada fosse visto, escondido de toda a gente.
k) Os proprietários das demais frações não circulam por aquele troço de corredor.
l) As pessoas das empresas e os profissionais liberais a laborar nos outros escritórios pensaram que, nas frações assim isoladas, decorriam obras no seu interior.
m) Em julho de 2012, quando retiraram o tal pano que escondia a obra, viu-se que foi construída uma parede no corredor.
n) Os anteriores proprietários das frações autónomas “BY”, “BZ” e “CI” construíram, mandaram construir ou consentiram que construíssem, no corredor comum a todas as frações, uma parede a toda a sua largura e altura, com uma porta a meio, deste modo isolando as referidas frações autónomas de todas as outras, ocupando um troço do corredor com 6 a 7 metros de comprimento, afetando-o ao seu uso privado e exclusivo.
o) Onde estava a sequência de 3 escritórios, cada um com a sua porta de entrada e prolongamento do corredor amplo, passou a estar uma parede, que interrompe e barra o percurso do corredor, agora fechado por uma porta.
p) Com a construção da referida parede, os anteriores proprietários das frações autónomas “BY”, “BZ” e “CI” diminuíram o espaço do corredor, ampliando o privado, por anexação, ganhando um hall com 6 a 7 metros de comprimento, por 2 metros de largura e 2,80 metros de altura.
q) Em agosto de 2012 e em visita de rotina ao edifício, a administração do condomínio reparou que estavam a decorrer obras na entrada ….
r) A 3.ª Ré, na qualidade de administradora do condomínio, contactou o então proprietário das frações “BY” e “CI”, aqui Réu, D…, por forma a obter explicações sobre as obras que estavam a ser realizadas, conforme carta datada de 30 de agosto de 2012, junta a fls. 97 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido, e informou de imediato o mesmo da necessidade de obter prévia autorização da assembleia de condóminos, para a realização das obras.
s) O Réu D… solicitou de imediato a marcação de uma assembleia extraordinária, por forma a apresentar em assembleia, as obras que pretendia realizar e obter a devida autorização dos condóminos, conforme carta de 12 de setembro de 2012, junta a fls. 98.
t) O Réu D… era detentor de 35,08% do capital investido.
u) A administração do condomínio, a 13 de setembro de 2012, enviou as convocatórias para a referida assembleia, que se realizou no dia 25 de setembro de 2012, pelas 20h30.
v) A assembleia de condóminos realizou-se com um quórum de 77,53% do capital investido, conforme folha de presenças da Ata n.º 8, de 25 de setembro de 2012, junta a fls. 99 e 100, onde o então proprietário das frações “BY” e “CI” apresentou à assembleia de condóminos, as obras que pretendia realizar e concluir.
w) Após apresentação e explicação por parte do então proprietário das frações “BY” e ”CI” à assembleia, o pedido de autorização foi colocado à discussão e votação e obteve aprovação da maioria dos condóminos presentes com apenas 1 voto contra, da Autora.
x) A proposta de aprovação e autorização foi aprovada por 71,81% do capital investido.
y) O então proprietário das frações “BY” e ”CI” informou a assembleia de condóminos de que ira diligenciar no sentido de legalizar a obra junto das entidades competentes.
z) Naqueles 6/7 metros de corredor foram pendurados, numa das paredes, 3 grandes quadros, e, na outra, uma consola, um espelho, uma máscara e uma escultura e, no chão, um tapete.
aa) As paredes, neste espaço, foram revestidas em papel de parede a condizer com a restante decoração.
bb) A parede com porta que dá acesso para as frações “BY”, “BZ” e “CI” é revestida com a mesma madeira, e da mesma cor daquela que se vê em todo o comprimento do corredor.
cc) O que se vê agora de diferente, ao virar à esquerda, na entrada …, é um fundo de corredor mais curto e apenas uma porta, quando antes se via, um fundo de corredor mais longo e três portas.
-
Não resultaram provados outros factos, nomeadamente, que:
- A administração do condomínio só teve conhecimento das obras referidas em n), no dia 5 de setembro de 2012, data em que foi citada na presente ação;
- Em agosto de 2012, a administração do condomínio reparou que estariam a decorrer obras no interior nas frações “BY”,”BZ”,”CI”;
- As arrendatárias das frações “BY”, “BZ” e “CI”, em comunhão de interesses, por mútuo acordo, aquando da celebração dos contratos de arrendamento daquelas frações, por razões estéticas, pediram aos então proprietários das referidas frações para colocarem uma porta amovível, a cerca de 6/7 metros no fundo do corredor;
- As arrendatárias quiseram colocar a sobredita porta na medida em que pretendiam embelezar aqueles 6/7 metros de corredor;
- Os objetos e decoração colocados no troço de corredor referido em j) são de enorme valor monetário;
- A porta é amovível e só está colocada no corredor referido em f) por precaução e para evitar tentações dos amigos do alheio em relação ao valioso recheio que ali existe;
- Os então proprietários das frações “BY”, “BZ” e “CI” sempre pretenderam realizar uma assembleia de condóminos que legitimasse de direito a realização das obras;
- Como entre julho e agosto é uma altura de férias, os então proprietários das referidas frações entenderam apenas solicitar à administração do condomínio que realizasse a dita assembleia, em inícios de setembro, para permitir que um maior número de condóminos participasse na dita, sempre antes da conclusão das ditas obras;
- A conclusão das obras ainda não se verificou.3. O direito
A presente ação insere-se no âmbito das ações de propriedade visando a aplicação do regime da propriedade horizontal.
A propriedade horizontal constitui uma figura jurídica distinta da contitularidade do domínio. Na propriedade horizontal cada condómino é proprietário exclusivo de uma das frações autónomas do prédio e é além disso comproprietário das partes comuns do edifício – art. 1420º CC.
A par deste conjunto incindível dos dois direitos, dois outros fatores imprimem caráter à figura da propriedade horizontal:
- as frações autónomas fazem parte de uma estrutura unitária, são partes componentes do mesmo edifício e tanto basta para criar relações de interdependência entre os condóminos;
- as partes comuns do edifício têm uma função acessória em relação às frações autónomas e essa circunstância reflete-se, como não poderia deixar de ser, no regime jurídico a que estão sujeitas[2].
O que caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou frações independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afetados ao serviço do todo. Trata-se da justaposição, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçosamente comuns[3].
Esta particular natureza cria limites ao exercício dos direitos dos condóminos nas relações que estabelecem entre si, pois pelo facto de serem utentes do mesmo edifício, sujeita-os a limitações que a lei não impõe ao proprietário normal e que são reclamadas pela necessidade de conciliar os interesses de todos ou de proteger interesses de outra ordem.
Os condóminos, quanto às suas frações, estão sujeitos não só às restrições e limitações ao exercício do direito de propriedade normal e legalmente impostas em termos gerais, mas também às que decorrem da relação de proximidade ou comunhão em que vivem os condóminos, visando sempre salvaguardar interesses de ordem pública: interesses públicos e coletivos, relacionados com condições de salubridade, estética e segurança dos edifícios, assim como das condições estéticas, urbanísticas e ambientais[4].
Ponderando estes aspetos, passemos à análise das concretas questões colocadas no recurso.- Qualificação da área entre a nova porta e as portas de acesso a cada uma das frações BY, BX e CI como parte independente e afeta ao uso exclusivo de cada uma das frações -
A Autora-apelada visa através da presente ação a demolição de uma parede e eliminação de uma porta, obra construída no corredor destinado ao uso de todas as frações BY a CI, a partir da entrada correspondente à rua …, …”, parte comum do prédio constituído em regime de propriedade horizontal.
Na contestação os réus não questionam a afetação do corredor em causa, nem a sua qualificação como parte comum do prédio, face ao título constitutivo de propriedade horizontal e ao critério previsto na lei no art. 1421º/1 c) CC (na redação do DL 267/94, de 25 de outubro).
Os réus defenderam-se invocando a autorização da assembleia para a realização da obra.
Na sentença considerou-se, por aplicação do regime previsto no art. 1419º/1 CC, que a obra realizada carecia da autorização de todos os condóminos, por importar uma alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, na medida em que restringia a utilização de uma área do corredor a três frações.
Nos pontos 1 a 23 das conclusões de recurso os apelantes vêm suscitar a qualificação daquele espaço de corredor, defendendo que constitui uma parte independente e jamais comum.
Tal questão não pode ser apreciada pelo tribunal de recurso, por constituir uma questão nova.
O recurso consiste no pedido de reponderação sobre certa decisão judicial, apresentada a um órgão judiciariamente superior ou por razões especiais que a lei permite fazer valer[5].
O recurso ordinário (que nos importa analisar para a situação presente) não é uma nova instância, mas uma mera fase (eventualmente) daquela em que a decisão foi proferida.
O recurso é uma mera fase do mesmo processo e reporta-se à mesma relação jurídica processual ou instância[6]. O objeto do recurso é a decisão. Dentro desta orientação tem a nossa jurisprudência[7] repetidamente afirmado que os recursos visam modificar decisões e não criar soluções sobre matéria nova. Em regra deve aplicar a lei vigente ao tempo da decisão e cingir-se aos factos sobre que esta incidiu.
O tribunal de recurso vai reponderar a decisão tal como foi proferida, apenas se excetuando: o caso da verificação de nulidade da decisão recorrida por omissão de pronúncia (artigo 668º, nº 1, alínea d), do CPC); a existência de questão de conhecimento oficioso; a alteração do pedido, em segunda instância, por acordo das partes (art. 272º CPC); e a mera qualificação jurídica diversa da factualidade articulada.
Ponderando o exposto verifica-se que a questão da qualificação do espaço como parte comum ou afeta ao uso exclusivo daquelas frações apenas surge em sede de recurso e não se verifica qualquer das apontadas exceções, que justifique a apreciação da questão pelo tribunal de recurso.
Se os novos fundamentos de sustentação da defesa resultaram da discussão da causa, recaía sobre as partes suscitar junto do tribunal “a quo”, a sua consideração em sede de decisão, o que também não ocorreu.
Conclui-se, assim, nos termos do art. 627º CPC que os novos fundamentos de sustentação da defesa, por não terem sido considerados na decisão objeto de recurso não podem ser objeto de reapreciação pelo tribunal “ad quem”. Tal como o juiz da 1ª instância, em sede de recurso, o tribunal “ad quem” está limitado pelo pedido e seus fundamentos e pela defesa tal como configurados na ação, motivo pelo qual está impedido de conhecer do objeto do recurso nesta parte (art. 609º CPC).
Ainda que assim não se entenda sempre seria de considerar que os factos provados não permitem defender tal linha de argumentação.
Conforme se provou, no título constitutivo de propriedade horizontal prevê-se em “Afetações especiais”, que “Às frações identificadas com as letras BY até CI: As escadas e corredores de acesso a estas frações a partir da entrada correspondente à rua …, …”.
Decorre do art. 1421º/1 c) CC que são imperativamente comuns “os corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos”.
Presumem-se comuns, nos termos do art. 1421º/2 e) CC,”em geral as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos”.
Deixam de ser comuns aquelas coisas que estejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos, bastando, para o efeito, a fim de afastar a presunção de comunhão, uma afetação material, uma destinação objetiva, mas já existente à data da criação do condomínio, face à previsão do art. 1419º/1 CC.
Observa-se a este respeito no Ac. STJ 15/05/2012, Proc. 218/2001.C3.S1 (acessível em www.dgsi.pt)” [e]sta destinação objetiva verificar-se-ia, por exemplo, na hipótese de uma parte do edifício que deixaria de ser comum para passar ao uso exclusivo do condómino, em virtude de só poder ter acesso ou comunicação, através de uma fração autónoma desse condómino, isto é, à qual só fosse possível aceder, mediante a fração adjacente, devendo entender-se, então, que esse espaço pertence à mesma fração, ainda que a respetiva afetação não conste do título constitutivo da propriedade horizontal, não sendo uma parte comum”.
No caso presente verifica-se que do título constitutivo de propriedade horizontal resulta que o corredor é parte comum e não presumivelmente comum (art. 1421º/2 e) CC). Por outro lado, o seu uso não é exclusivo dos proprietários daquelas três frações - “BY”, “BZ” e “CI” -, pois está afeto ás frações BY até CI. Ainda que o espaço do corredor circunscrito ás três frações constitua o único acesso ás mesmas, tal acesso é feito através e por passagem no restante corredor que constitui parte comum do prédio e não por qualquer uma das referidas frações e por isso não permite considerar tal espaço como parte independente, pessoal e individual das frações em causa.
Ponderando o exposto é de qualificar o corredor em toda a extensão como parte comum e afeta ao uso das frações BY até CI.
Improcedem as conclusões de recurso sob os pontos 1 a 23.- Da maioria necessária para aprovação em assembleia das obras realizadas -
Nos pontos 24 a 27 das conclusões os apelantes insurgem-se contra a decisão por entenderem que as obras realizadas obtiveram a aprovação da maioria dos condóminos e ainda, por se tratar de uma unificação de frações não carecer da alteração do título constitutivo.
Na apelação não se questiona que os anteriores proprietários das frações autónomas “BY”, “BZ” e “CI” construíram, mandaram construir ou consentiram que construíssem, no corredor comum a todas as frações, uma parede a toda a sua largura e altura, com uma porta a meio, deste modo isolando as referidas frações autónomas de todas as outras, ocupando um troço do corredor com 6 a 7 metros de comprimento, afetando-o ao seu uso privado e exclusivo (ponto n) dos factos provados ).
De igual forma, não se questiona que onde estava a sequência de 3 escritórios, cada um com a sua porta de entrada e prolongamento do corredor amplo, passou a estar uma parede, que interrompe e barra o percurso do corredor, agora fechado por uma porta. Com a construção da referida parede, os anteriores proprietários das frações autónomas “BY”, “BZ” e “CI” diminuíram o espaço do corredor, ampliando o privado, por anexação, ganhando um hall com 6 a 7 metros de comprimento, por 2 metros de largura e 2,80 metros de altura (pontos o) e p) dos factos provados).
A única questão coloca-se a respeito da maioria necessária para obter a aprovação das obras pelo condomínio ou se tais obras carecem de aprovação pelo condomínio.
Assente que se trata de obra em área comum do prédio, como se expôs na anterior questão, cumpre ter presente o respetivo regime ponderando a natureza específico da propriedade horizontal.
No que respeita à realização de obras, podemos distinguir duas situações:
- a realização de obras na própria fração;
- a realização de obras nas partes comuns do prédio.
O art. 1422º/2 a) CC prevê as restrições à realização de obras, quando as mesmas se desenvolvem na respetiva fração, que pertence em exclusivo ao condómino. Nestas situações é vedado ao condómino prejudicar, quer com obras novas, quer com falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.
Em relação as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, determina o nº3 do preceito que podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
No que concerne à realização de obras nas partes comuns, em regra, está vedado ao condómino realizar obras, pois a gestão de tal espaço está atribuída ao administrador do condomínio e à assembleia de condóminos (art. 1430º e seg. CC).
A realização de obras pelos condóminos, que constituam inovações, nas partes comuns do edifício, dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio, como se prevê no art. 1425º/1 CC.
O art. 1425º/1 e 2 do CC reporta-se apenas ás inovações a introduzir nas partes comuns, as quais se destinam a privilegiar a coisa comum. Tal interpretação decorre da previsão do art. 1426º/1 CC que atribui aos condóminos as despesas com tais inovações[8].
O nº 1 do art. 1425º CC refere-se a obras inovadoras, as quais podem beneficiar a coisa comum já existente, como introduzir novas coisas comuns no edifício ou demolir antigas coisas comuns.
Quanto ao nº 2 do preceito estão em causa as inovações nas coisas comuns já existentes.
As inovações podem consistir em alterações introduzidas na forma ou na substância da coisa, como as modificações estabelecidas na afetação ou destino da coisa.
Considera-se, assim, inovação a alteração do prédio tal como foi originariamente concebido e licenciado aquando da outorga da licença de utilização e existia ao tempo da constituição da propriedade horizontal[9].
Não se considera inovação a simples reparação ou reconstituição das coisas.
A realização das obras que constituam inovações está sujeita a uma maioria qualificada, pois depende da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
Contudo, de acordo com o disposto no art. 1425º/2 CC, as inovações que possam prejudicar qualquer dos condóminos na utilização, quer das coisas próprias, quer das comuns não são permitidas.
Este tem sido o sentido interpretativo maioritariamente acolhido na doutrina[10] e bem assim, na jurisprudência dos tribunais superiores, podendo neste particular citar-se entre outros os Ac. STJ 01 de junho de 2010, CJ STJ XVIII, II, 99, Ac. STJ 19 de março de 2009, Proc. 07B3607, Ac. STJ 19 de fevereiro de 2008, Proc. 07A4756, Ac. STJ 04 de março de 2004, Proc.04B522, Ac. Rel. Porto 20 de outubro de 2009, Proc. 2264/06.7TBAMT.P1 todos disponíveis em www.dgsi.pt.
A par destas duas situações pode verificar-se a afetação de partes comuns[11], mas para benefício exclusivo da fração autónoma ou apenas, a constituição de direitos especiais sobre coisas comuns, como seja um direito especial de uso[12] ou celebrar um arrendamento[13] que incide sobre partes comuns do prédio.
Nestas circunstâncias as alterações ou obras realizadas, ou a realizar, bem como os encargos ou ónus que se constituam carecem da autorização de todos os condóminos e por isso, qualquer deliberação da assembleia que verse sobre tal matéria apenas pode ser aprovada por unanimidade dos condóminos.
Estão em causa atos de disposição de partes comuns, que importam uma alteração ao título constitutivo e não meros atos de gestão ou administração. As alterações ao título constitutivo estão subordinadas ao acordo de todos os condóminos, como dispõe o art. 1419º/1 CC[14].
A obra em causa, cuja aprovação foi submetida a assembleia de condóminos, veio afetar em exclusivo ao uso de três frações uma parcela de um corredor que constituía área comum do prédio. Esta alteração das partes comuns importa uma diferente afetação do espaço para o qual foi concebido no título constitutivo da propriedade horizontal.
Com efeito, prevê-se no título constitutivo de propriedade horizontal: “Afetações especiais”: “Às frações identificadas com as letras BY até CI: As escadas e corredores de acesso a estas frações a partir da entrada correspondente à rua …, …”.
Tal obra porque não foi realizada nas frações dos respetivos condóminos, mas ocupa parte comum do prédio – o corredor afeto ás frações BY a CI -, não podia ser executada sem a prévia autorização da assembleia de condóminos, pois o condómino não tem poderes de gestão ou disposição da coisa comum em seu proveito exclusivo.
Não se aplica o regime do art. 1422º-A CC porque a obra não se realizou nas frações BY, CI ou BZ, nem a mesma respeita à junção de frações.
A obra em causa representa uma inovação porque limitou e reduziu o corredor que estava afeto ao uso e passagem das frações BY até CI a partir da entrada correspondente à rua …, nº …, criando um espaço vedado e circunscrito à utilização de três frações.
Em assembleia obteve-se a aprovação da obra de acordo com a maioria de 2/3 do valor total do prédio (ponto v) e w) dos factos provados).
Contudo, a obra realizou-se em data anterior à aprovação pela assembleia e a sua aprovação em assembleia não permite considerar regular a obra executada e a utilização do espaço pelos condóminos das frações BY, CI e BZ.
Estando em causa a afetação de partes comuns, mas para benefício exclusivo da fração autónoma, a aprovação da obra estava dependente da aprovação de todos os condóminos. As obras realizadas configuram atos de disposição de partes comuns, que importam uma alteração ao título constitutivo e por isso, o respetivo regime estava subordinado ao critério do art. 1419º/1 CC.
Conclui-se, que não merece censura a sentença quando considerou que os condóminos afetaram o espaço ao uso exclusivo, o que corresponde a uma alteração do título constitutivo de propriedade horizontal, carecendo essa afetação da autorização de todos os condóminos o que não se provou.
Improcedem, também nesta parte as conclusões de recurso sob os pontos 24 a 27.- Da violação do princípio da propriedade e da igualdade -
Na última questão colocada sob os pontos 28 a 35 suscita a apelante a inconstitucionalidade da interpretação defendida na sentença, tendo presente o regime do art. 1419º/1 CC, a qual é violadora dos princípios constitucionais do direito à propriedade e o princípio da igualdade.
A respeito da conformidade da interpretação das normas jurídicas com o direito constitucional refere GOMES CANOTILHO:
“O princípio da interpretação das leis em conformidade com a constituição é fundamentalmente um princípio de controlo (tem como função assegurar a constitucionalidade da interpretação) e ganha relevância autónoma quando a utilização dos vários elementos interpretativos não permite a obtenção de um sentido inequívoco dentre os vários significados da norma. Daí a sua formulação básica: no caso de normas polissémicas ou plurisignificativas deve dar-se preferência à interpretação que lhe dê um sentido em conformidade com a constituição”[15].
Afigura-se-nos, porém, que a interpretação defendida, não contende com os princípios constitucionais enunciados, atenta a particular natureza do regime da propriedade horizontal.
As restrições ou limitações impostas aos proprietários de frações autónomas radicam em duas ordens fundamentais de razões: por um lado, razões privadas de relações de proximidade e comunhão, e, por outro, em razões de ordem pública.
Os condóminos encontram-se sujeitos às restrições e limitações ao exercício do direito de propriedade normal e legalmente impostas em termos gerais.
Todas as limitações impostas aos proprietários, em âmbito de propriedade horizontal, visam, salvaguardar interesses de ordem pública: interesses públicos e coletivos, relacionados com condições de salubridade, estética e segurança dos edifícios, assim como das condições estéticas, urbanísticas e ambientais e ainda, interesses privados atinentes às relações entre condóminos, derivadas da especial natureza da propriedade horizontal.
Os limites e restrições ao exercício do direito acabam por garantir aos condóminos um tratamento igualitário do respetivo estatuto.
Daqui decorre que a aplicação do regime previsto no art. 1419º/1 CC não constitui nem representa uma violação do princípio constitucional de violação do direito de propriedade privada (art. 61º e 62º CRP), nem do princípio da igualdade (art. 13º CRP), porque as restrições estabelecidas fazem parte da estrutura do direito e garantem o estatuto especifico da propriedade horizontal.
Improcedem, também nesta parte, as conclusões de recurso.Nos termos do art. 527º CPC as custas são suportadas pelos apelantes.III. Decisão:
Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida. Custas a cargo dos apelantes.Porto, 19 de Outubro de 2015
(processei e revi – art. 131º/5 CPC)
Ana Paula Amorim
Rita Romeira
Manuel Domingos Fernandes
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[1] Texto escrito conforme o Acordo Ortográfico - convertido pelo Lince.
[2] FERNANDO ANDRADE PIRES DE LIMA e JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, Coimbra, Coimbra Editora, Limitada, 1972, pag. 349.
[3] FERNANDO ANDRADE PIRES DE LIMA e JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, ob.cit., pag. 347 - ART. 1414º CC e RLJ Ano 108, pag. 54 a 60.
[4] Ac. Rel. Porto 09 de julho de 2002, Proc. 0220873, acessível em www.dgsi.pt; FERNANDO ANDRADE PIRES DE LIMA e JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição Revista e Atualizada, Reimpressão, Coimbra, Coimbra Editora-grupo Wolters Kluwer, 2011, pag. 425
[5] CASTRO MENDES Direito Processual Civil – Recursos, ed. AAFDL, 1980, pag. 5.
[6] CASTRO MENDES, ob. cit., pag. 24-25 e ALBERTO DOS REIS, Código de Processo Civil , vol V, pag. 382, 383.
[7] Na jurisprudência, entre outros, sobre esta questão, podem ler-se: os Ac. STJ 07.07.2009, Ac. STJ 20.05.2009, Ac. STJ 28.05.2009, Ac. STJ 11.11.2003 (http://www.dgsi.pt),
[8] Em sentido divergente pronunciou-se RUI VIEIRA MILLER A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3ª edição revista e atualizada, Coimbra, Almedina, 1998, pag. 214-215.
[9] Ac. STJ 04 de março de 2004, Proc. Proc.04B522, disponível em www.dgsi.pt
[10] PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª edição Revista e Atualizada, Reimpressão, Coimbra, Coimbra Editora-grupo Wolters Kluwer, 2011, pag. 425, 433-435; JORGE ALBERTO ARAGÃO SEIA Propriedade horizontal – Condóminos e Condomínios, Coimbra, Almedina, 2001, pag. 133. SANDRA PASSINHAS A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª edição, Coimbra, Almedina, 2002, pag.121-122.
[11] Ac. Rel Porto de 06 de janeiro de 1992, CJ XVII, I, 214.
[12] Ac. Rel. Porto 09 de fevereiro de 2006, Proc. 0536218, acessível em www.dgsi.pt.
[13] Ac. STJ 19 de março de 2009, Proc. 07B3607, acessível em www.dgsi.pt
[14] JORGE ALBERTO ARAGÃO SEIA Propriedade horizontal – Condóminos e Condomínios, Coimbra, Almedina, 2001, pag. 134-136.
[15] J.J.GOMES CANOTILHO Direito Constitucional e Teoria da Constituição, 7ª edição, (7ª Reimpressão) Coimbra, Almedina, 2003, pág.1226.