I- A alteração do título constitutivo de propriedade horizontal só pode ser feita mediante acordo expresso de todos os condóminos quando se pretenda alterar o destino a dar a alguma ou algumas das fracções autónomas (artigo 1419º do Código Civil).
II- As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade nos termos do artigo 1432.º/5 do Código Civil são as que respeitam à administração das partes comuns do edifício, não estando, por isso, abrangidas por este preceito, e seus números, designadamente o n.º 8, a deliberação que vise a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

(SC)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

M.[…] interpôs recurso contencioso da decisão do Senhor Conservador do Registo Predial do Funchal que recusou a feitura do registo por ele requisitado com fundamento na manifesta nulidade do facto nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 69º do C.R.Predial.

Alegou, para tanto, e  em síntese, que:

O recorrente é proprietário de duas fracções autónomas do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, localizado […]  inscritas na matriz predial […] e descritas na Conservatória do Registo Predial do Funchal […]

As duas fracções são contíguas, uma no rés-do-chão e outra na cave e, pela escritura de constituição da propriedade horizontal, foram destinadas, genericamente, a fracções comerciais.

O recorrente pretende unir as duas referidas fracções e subdividi-las posteriormente, alterando, também, o respectivo destino.

De modo a obter o acordo de todos os condóminos, foi convocada, por carta registada com aviso de recepção, para o dia 17 de Maio de 2004, uma assembleia geral de condóminos do prédio, com a seguinte ordem de trabalhos: “apreciação do pedido formulado pelo condómino proprietário das fracções autónomas B e C para alteração do título de propriedade horizontal, visando a unificação das mesmas e posterior subdivisão criando, no rés-do-chão, com acesso pela Rua da […] uma fracção destinada a escritório com dois estacionamentos, e na cave, com acesso pelo nº […] da mesma rua, 15 fracções autónomas destinadas a estacionamento e uma arrecadação”.

Nesta assembleia estiveram presentes condóminos representando uma permilagem de 761 do prédio, ou seja, mais de 2/3 do valor do mesmo, os quais, por unanimidade, aprovaram a pretensão do proponente.

Depois foram enviadas, a todos os ausentes, uma cópia da acta da assembleia para que, em 90 dias, se pronunciassem sobre a referida alteração, informando-os de que, se nada dissessem nesse prazo, seria tal posição considerada como de aprovação.

No dia 15 de Dezembro de 2004, lavrada a fls. […]do 4º Cartório Notarial do Funchal, foi outorgada a escritura pública que consagrou as alterações ao título da propriedade horizontal em conformidade com a dita deliberação.

Por despacho lavrado pelo recorrido foi o subsequente registo destas alterações recusado com fundamento na nulidade da referida escritura, com o argumento de que na assembleia geral de condóminos não participaram todos os condóminos e que, no caso vertente, não se aplica o preceituado no nº 8 do art. 1432º do Código Civil, pelo que o silêncio não valeria como declaração de vontade, uma vez que tal só se aplicaria às deliberações que careçam da unanimidade de votos.

Porém, tal interpretação retiraria toda a utilidade ao nº 5 daquele preceito, onde a palavra “unanimidade” deve entender-se como a “totalidade dos condóminos do prédio”.

E, por isso, foram notificados todos os ausentes, nos termos dos nºs 6 e 7 do referido art. 1432º do Código Civil, com a cominação de que o silêncio valeria como aprovação, conforme estipula o nº 8 do mesmo preceito.

Pelo que as decisões sobre a fusão e subsequente divisão das duas fracções foram aprovadas por unanimidade e por todos os condóminos do prédio.

Sendo o recorrente quem, na qualidade de administrador do condomínio e de proprietário das duas fracções em causa, outorgou a escritura de alteração da propriedade horizontal, pelo que não é nula.

No entanto, a não se entender assim, o recorrido considerou ainda que o registo deveria ser lavrado por dúvidas, com o argumento de que não ficou provado na escritura que a deliberação tenha sido aprovada por 2/3 do capital investido e que os ausentes tenham sido notificados no prazo de 30 dias.

A verdade é que foram apresentadas a acta da assembleia geral comprovativa de tal aprovação e exibidos ao Notário os registos e avisos de recepção das cartas enviadas dentro daquele prazo.

Não vendo que outra prova se possa apresentar do facto de nenhum dos notificados se ter pronunciado para além da declaração do recorrente.

Sendo que, se assim se não entender, deverá o Tribunal, com os dados disponíveis no processo, suprir a falta de acordo expresso dos condóminos não presentes na assembleia.

Juntou documentos.

O Senhor Conservador do Registo Predial sustentou a decisão recorrida, invocando, em síntese, que:

O registo da ap.[…] foi recusado por ser manifesta a nulidade do facto (arts 68º e 69º, nº 1, al. d) do Código do Registo Predial), pois além da mera junção e divisão de fracções autónomas, a escritura pública titulou outras modificações ao título constitutivo da propriedade horizontal, ao atribuir às novas fracções autónomas criadas destinos diversos dos previstos para as fracções juntas e subdivididas, sem ter sido obtido o acordo de todos os condóminos.

A junção, numa só, de duas ou mais fracções não carecia de autorização dos restantes condóminos e se a divisão das fracções autónomas é permitida desde que autorizada pela assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição, já para outras modificações do título constitutivo, entre as quais necessariamente se encontram as que visem alterar os destinos das fracções autónomas, exige a lei o acordo de todos os condóminos (art. 1419º, nº 1 do Código Civil).

O silêncio não vale aqui como declaração de vontade nem se pode aplicar o art. 1432º, nº 8 do Código civil porque este só refere às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade de votos.

Resultando da escritura pública que nem todos os condóminos estiveram presentes na assembleia deliberativa, era clara a falta de acordo de todos, pelo que a escritura não poderia ter sido lavrada e, tendo-o sido, era manifesta a sua nulidade, por violação da norma imperativa do art. 1419º, nº 1 citado.

Não fossem tais motivos, sempre o registo teria de ser lavrado por dúvidas, posto que não se comprovou a aprovação por condóminos que representassem 2/3 do capital investido e a comunicação aos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

Acrescendo que a comunicação da omissão de pronúncia dos condóminos ausentes deveria ter sido efectuada à assembleia.

Foi dada vista ao Ministério Público que emitiu parecer favorável à decisão do Senhor Conservador.
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Em 1ª instância foram considerados provados, pela análise da documentação junta aos autos, os seguintes factos, com interesse para a decisão da causa:

1º Em 29 de Dezembro de 2004, o Dr. …]apresentou, na Conservatória do Registo Predial do Funchal, pedido de modificação à propriedade horizontal dos prédios identificados pelas menções […] juntando escritura lavrada a fls. […]  do […]  Cartório Notarial do Funchal e declaração do IMI entregue a 29/12/04 na 2ª Repartição de Finanças do Funchal.

2º O pedido foi recusado nos termos do despacho de fls. 59 e seguintes, que se dá aqui por integralmente reproduzido.

3º De tal acto interpuseram os requerentes o presente recurso.

5º Tendo o Sr. Conservador lavrado despacho de sustentação do mesmo.

6º Na Conservatória do Registo Predial do Funchal, sob o nº […] está descrito um prédio urbano, localizado naquela freguesia […]  inscrito na matriz […]  constituído por um edifício […]

7º As fracções autónomas identificadas pelas letras B e C e descritas, respectivamente sob os nºs […] estão inscritas a favor do recorrente.

8º Por escritura pública lavrada no […] Cartório Notarial do Funchal, em 21 de Janeiro de 1977, foi constituída a propriedade horizontal de referido prédio, dela ficando a constar, além do mais, que:

O Bloco A tem seis pisos, ou seja, cave, rés-do-chão, primeiro, segundo, terceiro e quarto andares.

Os Blocos B, B-Linha, C e C-Linha têm oito pisos, que são sub-cave, cave, rés-do-chão, primeiro, segundo, terceiro, quarto e quinto andares.

Os andares de todos blocos estão divididos em fracções ou unidades habitacionais, sendo duas por cada andar.

As unidades comerciais situam-se no rés-do-chão e pisos inferiores de todos os blocos, não respeitando necessariamente os seus limites e, consequentemente, abrangem indiscriminadamente espaços de implantação de mais de um bloco.

As unidades ou fracções comerciais são designadas cada uma por uma letra maiúscula.

A fracção B é uma loja com entrada pela Rua […] e localizada a poente da anterior e “interessando”(?) o resto do rés-do-chão do Bloco B-Linha, com a área de 75 m2 e a permilagem atribuída de dez por mil.

A fracção C é uma loja com seus sanitários e entrada pela Rua […] e localizada a poente da anterior, ou seja, no rés-do-chão do Bloco C entre o limite nascente leste e os acessos aos andares do mesmo bloco, dela fazendo parte a cave correspondente aos Blocos C e C-Linha, com a qual comunica interiormente, com a área total de 540 m2 e a permilagem de 55 por mil.

9º O auto de vistoria da Câmara Municipal do Funchal do prédio foi alterado, relativamente às fracções autónomas B e C, de modo a que a fracção B fosse identificada como “fracção autónoma destinada a escritório, localizada no rés-do-chão do Bloco C, com dois lugares de estacionamento, e acesso pela Rua […] pelo número cinquenta e cinco de polícia. Tem a área de cento e três metros quadrados”. A fracção C, por seu turno, passou a ser identificada como “fracção autónoma destinada a garagem, situada para sul da anterior, ligada à cave por uma rampa, com acesso pela Rua […] pelo número cinquenta e três de polícia. Tem a área de quinhentos e doze metros quadrados”.

10º Por sua vez, pela mesma alteração, a fracção C considerava-se subdividida em dezasseis fracções autónomas, designadas pelas letras CA a CP, as quinze primeiras destinadas a estacionamento e a última destinada a arrecadação.

11º No dia 17 de Maio de 2004, reuniu a Assembleia de condóminos do aludido prédio, com a seguinte ordem de trabalhos: “apreciação do pedido formulado pelo condómino proprietário das fracções autónomas B e C para alteração do título de propriedade horizontal, visando a unificação das mesmas e posterior subdivisão criando, no rés-do-chão, com acesso pela Rua […]  uma fracção destinada a escritório com dois estacionamentos, e na cave, com acesso pelo nº[…], 15 fracções autónomas destinadas a estacionamento e uma arrecadação”.

12º Nessa assembleia estiveram presentes ou devidamente representados condóminos cujas fracções representavam a permilagem total de 671.

13º A pretensão do condómino/recorrente foi aprovada por unanimidade dos presentes.

14º No final da acta consignava-se que “porque a deliberação carece de aprovação de todos os condóminos, nos termos do nº 3 do art. 1432º do Código Civil, vai ser enviada aos ausentes uma cópia da presente acta, para que se pronunciem, informando-os que, se nada disserem, será essa posição tida como de aprovação”.

15º No dia 15 de Dezembro de 2004, no […] Cartório Notarial do Funchal foi lavrada escritura pública de modificação à propriedade horizontal do mencionado prédio, em que foram únicos outorgantes o recorrente e sua esposa, junta aos autos a fls. 36 a 45, cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido e donde se realça a parte em que se consigna que “os outorgantes acham-se autorizados a anexar e posterior dividir aquelas duas fracções (antes identificadas como as B e C, lojas) em dezassete novas fracções autónomas, destinando-se uma a escritório, uma a arrecadação e as restantes quinze a estacionamento(...). Que em conformidade com aquela autorização, modificam o regime de propriedade horizontal”.
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Por despacho de fls.136 a 146 foi o recurso julgado improcedente, confirmando-se o despacho recorrido.

Dele foi interposto recurso, tendo sido formuladas as seguintes conclusões:

a) A junção de duas fracções autónomas contíguas não carece de autorização dos restantes condóminos. (n° 1 Art° 1422-A C.C.)

b) A divisão das fracções em novas fracções carece de ser aprovada pela Assembleia de Condóminos, sem qualquer oposição (n°3 Art° 1422 —A C.C.)

c) A alteração do destino das fracções autónomas, porque fixadas no título constitutivo, carece da aprovação unânime de todos os condóminos (n° 1 do Art° 1419 e n° 4 do Art° 1422)

d) Na Assembleia, devidamente convocada para 17/5/05, estiveram presentes condóminos que representam uma permilagem de 671 do prédio, ou seja, mais de 2/3 do capital investido, os quais, por unanimidade, aprovaram a proposta. (n° 4 do Art° 1432 C.C.)

e) Nos termos dos n° 6 , 7 e 8 do Art° 1432 do C.C., os condóminos não presentes foram notificados da acta nos 30 dias subsequentes, com a cominação de que se nada dissessem nos 90 dias seguintes, o seu silencio seria tido por aprovação.

f) O autor, na qualidade de proprietário e de administrador do prédio entregou no Cartório Notarial a documentação necessária à escritura, onde constava, também, a acta da Assembleia, os registos e os avisos de recepção das cartas enviadas aos condóminos ausentes.

g) O Notário, a quem incumbe verificar a legalidade e regularidade dos documentos e dos actos, declara, expressamente, na escritura pública lavrada a 15/12/94 que o autor está autorizado a outorgar a escritura de alteração da propriedade horizontal nos termos indicados.

h) As alterações introduzidas no Código Civil, mormente através do DL 267/94 de 25/10, visaram, entre outras coisas, obstar às dificuldades decorrentes das habituais ausências dos condóminos nas Assembleias, e superar os bloqueios que as mesmas ocasionavam, nomeadamente quando estejam em causa as deliberações que exijam a anuência unânime dos condóminos.

i) Face às alterações introduzidas no Art° 1432º do C.C. pelo DL 267/94,de 25/10, não faz sentido nem tem suporte legal, dizer-se que a autorização dos condóminos tem de ser "expressa".

j) A escritura pública outorgada pelo autor é válida e é suficiente para titular as requeridas alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal, as quais devem ser registadas.
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Cumpre agora apreciar e decidir o recurso interposto para este Tribunal.

O registo da ap. […] foi recusado com o fundamento de ser manifesta a nulidade do facto a registar nos termos dos artigos 68º e 69º, nº 1, al. d) do Código do Registo Predial, pois além da mera junção e divisão de fracções autónomas, a escritura pública titulou outras modificações ao título constitutivo da propriedade horizontal, ao atribuir às novas fracções autónomas então criadas destinos diferentes dos previstos para as fracções juntas e subdivididas, sem ter sido obtido o acordo expresso de todos os condóminos.

E na verdade, a junção numa só de duas ou mais fracções não carece de autorização dos restantes condóminos e a divisão das fracções autónomas é permitida desde que autorizada pela assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.

Mas, para outras modificações do título constitutivo, entre as quais se encontram as que visam alterar o destino dado às fracções autónomas, exige a lei o acordo de todos os condóminos (art. 1419º, nº 1 do Código Civil).

Por isso, como se refere no despacho do Senhor Conservador, o registo apenas foi recusado porque às diversas fracções foi atribuído destino diferente, sem o acordo expresso de todos os condóminos.

E resultando da escritura pública que nem todos os condóminos estiveram presentes na assembleia deliberativa, seria clara a falta de acordo de todos, pelo que a escritura não poderia ter sido lavrada e, tendo-o sido, era manifesta a sua nulidade, por violação da norma imperativa do art. 1419º, nº 1.

E o silêncio não valeria aqui como declaração de vontade nem se poderia aplicar o art. 1432º, nº 8 do Código civil porque este só referiria às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade de votos.
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Tendo em atenção o que fica referido nada há a opor às conclusões a) a d).

No douto despacho recorrido, depois de se considerar que, com a escritura pública, se pretendia dar destino diverso às fracções (o que parece nunca ter estado em causa), foi decidido que, face ao preceituado no citado artigo 1491º, nº 1, a alteração do título constitutivo só pode ser feito por acordo expresso de todos os condóminos.

Foi expressamente referido nesse despacho: a escritura pública de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, na medida em que se permite a afectação de fracções a fim ou destino diverso, lavrada sem a intervenção de todos os interessados ou a demonstração, por acta por todos assinada, do seu acordo, contraria o disposto no art. 1419º, nºs 1 e 2 do Código Civil. E é, por violação de norma imperativa, nula, nos termos do disposto no art. 294º do Código Civil.

Perante essa nulidade, manifesta em face do título, bem andou o recorrido em recusar a feitura do registo pedido, ao abrigo dos arts 68º e 69º, nº 1, al. d) do Código de Registo Predial, nada havendo a censurar ao acto recorrido.
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A 1ª questão a decidir será a de saber se são aplicáveis aos caso sub judice os números 5 a 8 do artigo 1432º do CC.

O art. 1419º estabelece:“1. Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

A alteração do destino das fracções autónomas constitui uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que carece da aprovação de todos os condóminos.


Transcrevem-se os nºs 5, 6, 7 e 8 do artigo 1432º:

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm  de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7.Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.
Esta redacção foi introduzida pela Lei 267/94, de 25.10.

Parece-nos que estas disposições legais não são aplicáveis às deliberações relativas à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.

Por um lado, o artigo 1419º, nº 1, é bem claro no sentido de que é necessário o acordo de todos os condóminos. E, por outro, o administrador apenas pode outorgar a escritura pública desde que esse acordo conste de acta assinada por todos os condóminos. E no caso, como vimos, a acta não foi assinada por todos, embora o tenha sido por mais de dois terços do capital investido, o que sempre seria necessário nos termos do nº 5 do artigo 1432º.

E se  a escritura não puder ser outorgada apenas pelo administrador (por a acta não estar assinada por todos os condóminos) certamente só o poderá ser mediante a intervenção de todos os interessados (todos os condóminos).

Parece-nos que as disposições citadas do artigo 1432º dizem respeito apenas às deliberações dos condóminos sobre a administração das partes comuns do edifício. E nessa parte bem necessárias seriam as alterações introduzidas pelo referido Dec. Lei 267/94 “no sentido de se superarem as dificuldades habituais que derivam das ausências dos condóminos nas assembleias”.

Mas a alteração do destino a dar a uma ou mais fracções não é um acto de administração de partes comuns do edifício.

E a serem aplicáveis às deliberações referidas no artigo 1419º sempre seria necessário fazer a prova dos factos referidos nos nºs 6 e 7 do artigo 1432º do CC.

Ora, da escritura pública não consta que tenha sido feita prova do envio das aludidas cartas  e muito menos se algum dos condóminos se opôs às deliberações tomadas. Pelo contrário, nela foi referido que os outorgantes declararam sob sua responsabilidade que foram enviadas cartas registadas com A/R aos condóminos ausentes.

Improcedem, assim, as conclusões e) a j).

Consequentemente há que concluir que, nos termos do artigo 1419º do CC, a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser feita mediante acordo expresso de todos os condóminos quando se pretenda alterar o destino a dar a alguma ou algumas das fracções autónomas, não sendo por isso aplicável o nº 8 do artigo 1432º do CC.

Mas mesmo que assim não fosse sempre seria necessário que o interessado fizesse prova dos factos referidos nos nºs. 6 e 7 do mesmo artigo, o que, no caso sub judice, não foi feito (sem esta prova o registo sempre teria de ser feito como provisório por dúvidas nos termos do artigo 70º do C.R.Predial).
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Por todo o exposto acorda-se em negar provimento ao agravo, confirmando-se o despacho recorrido.

Custas pelo agravante.

Lisboa, 17.10.06.

Pimentel Marcos
Abrantes Geraldes
Maria do Rosário Morgado