Tribunal da Relação de Lisboa
Processo
85047/2006-7
Relator
ARNALDO SILVA
Sessão
06 Março 2007
Votação
UNANIMIDADE
Meio Processual
APELAÇÃO
Decisão
CONCEDIDO PARCIAL PROVIMENTO
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VENDA EXECUTIVA
ARRENDAMENTO
HIPOTECA
CADUCIDADE
Sumário

I- Caduca com a venda em execução, nos termos os artigo 824.º,n.º 2 do Código Civil, o arrendamento celebrado pelo proprietário de fracção de imóvel anteriormente hipotecada, não relevando por conseguinte que a execução e penhora da fracção tenham ocorrido posteriormente à data do arrendamento, não se aplicando em tais casos o disposto no artigo 1057.º do Código Civil
II- A expressão “ direitos reais” contida no nº 2 do artigo 824.º do Código Civil  abrange os contratos de arrendamento sujeitos a registo, bem como os não sujeitos a registo.

(SC)

Texto Integral

Acordam os juízes, em conferência, na 7.ª Secção Cível, do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório:

1. O arrendamento do 2.º andar Esq. […] Odivelas, celebrado em 01-10-1985 entre a J. […] Ld.ª e Carlos […], não caduca face à venda judicial em sede de execução, bem como não há lugar à sua resolução, pois que o arrendamento do imóvel penhorado foi celebrado em data anterior à penhora, não frustra a expectativa dos credores e não cessa com a sua venda em execução, e nunca foi resolvido por nenhuma das partes, e o arrendatário continua a habitá-lo com a sua esposa e três filhos.

Em 12-01-2005 o arrendatário foi confrontado com a diligência judicial de entrega judicial do andar arrendado e até esta data não sabia do objecto da execução. O despacho de fls. 575 que ordena a entrega do andar arrendado à exequente Caixa […] é nulo, porque é omisso quanto à posse do arrendatário e é omissão de questão que o Tribunal deveria conhecer.

Com base nestes fundamentos e de que é terceiro, e de que os embargos de terceiro são tempestivos, nos termos do n.º 2 do art.º 353º do Cód. Proc. Civil, e por apenso aos autos de execução com forma ordinária que a exequente a Caixa […] (antes Caixa Económica de Lisboa) move contra a executada J. […] Ld.ª, veio Carlos […] residente no dito 2.º Esq.º […]Odivelas, deduzir contra a exequente a Caixa Económica […] embargos de terceiro.

Pede que sejam recebidos os embargos de terceiro e que seja ordenada a suspensão dos autos, nos termos do art.º 356º do Cód. Proc. Civil, que seja declarada a nulidade do despacho de fls. 575 que ordena a entrega ao exequente da fracção […]; e que seja reconhecido o direito de arrendamento da embargante.
*
2. Após as diligências probatórias, na fase introdutória, os embargos foram recebidos, e foram notificadas as partes primitivas para, querendo, contestarem (art.º 357º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil).
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3. Apenas contestou a exequente Caixa Económica […].

Na sua contestação, a embargada diz que os embargos são extemporâneos, porque quando o embargante deduziu os embargos em 15-02-2005 (cfr. carimbo aposto na petição inicial), a diligência judicial de entrega da fracção alegadamente ofensiva da posse ocorreu no dia 12-05-2005 (art.º 6º da petição inicial), e nesta data já se encontrava esgotado o prazo de caducidade previsto no n.º 2 do art.º 353º do Cód. Proc. Civil, e porque a dedução dos presentes embargos é posterior à venda e adjudicação judicial da fracção autónoma em causa.

No mais impugna os factos e conclui pela improcedência dos embargos.
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4. Na réplica, o embargante sustenta que os embargos são tempestivos, porque o prazo para a dedução dos embargos terminava em 11-02-2005, e a petição deu entrada em juízo, via fax, em 10-02-2005, e foi remetida via postal registada no dia 11-02-2005 [art.º 150º, n.ºs 1 als. b) e c) e 2 do Cód. Proc. Civil] e que, se os embargos de terceiro foram deduzidos depois da venda judicial da fracção em apreço, tal deve-se à actuação maliciosa da embargada, que tudo fez para não dar a conhecer os presentes autos a nenhum dos moradores do prédio, maxime o embargante.
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5. Foi proferido despacho saneador-sentença no qual foram julgados procedentes os embargos de terceiro e, consequentemente, foi reconhecido:

 À embarganta-exequente Caixa Económica […] a qualidade de proprietária da dita fracção […] 2.º andar Esq.º […] Odivelas;
β
Ao embargante Carlos […]  a qualidade de inquilino daquela exequente relativamente ao andar aludido em […].

Mais condenou a embagada-exequente em custas.
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6. Inconformada, apelou a embargada-exequente. Nas suas alegações, em síntese nossa, conclui:

1.ª Quando os embargos de terceiro foram deduzidos, já se encontrava esgotado o prazo de caducidade previsto no art.º 353º, n.º 2 do Cód. Proc. Civil, dado que tal oposição se verificou em momento posterior à venda e adjudicação judicial da fracção autónoma em causa;

2.ª O Tribunal a quo deveria ter-se pronunciado sobre a excepção de caducidade, suscitada pela embargada, ora apelante, o que não fez;

3.ª Desde Maio de 1998, que o embargante conhecia os elementos essenciais do processo executivo, através de carta e notificação-postal ao mesmo dirigidos pelo fiel depositário em 02-05-1989 e pelo Tribunal, tudo na sequência dos requerimento e despacho de fls. 74 e 75, para além da publicidade legal sobre a venda, v.g. afixação de editais e publicação de anúncios;

4.ª Mesmo assim não entendeu dever acompanhar a execução para, em devido tempo, ali poder exercer o seu direito de preferência;

5.ª A fls. 592 dos autos de execução o embargante requereu e obteve a suspensão da diligência de execução da sentença, tendo posteriormente, em sede de embargos de terceiro, requerido, o reconhecimento do seu direito ao arrendamento e a nulidade do despacho de fls. 575, o qual inexiste;

6.ª A subsistência do alegado contrato de arrendamento é pois conflituante com a qualidade de credora adquirente com garantia real (hipoteca anterior) da ora apelante;

7.ª Pelo que, tal litígio tem que ser resolvido pelas normas que regulam a venda em execução, o que, com o devido respeito, não terá sido acautelado pelo Tribunal a quo;

8.ª O arrendamento é um direito pessoal de gozo, é um direito de crédito referente a uma coisa e não um direito sobre uma coisa, e constitui um ónus ou gravame que em nada se distingue dos restantes considerados no art.º 695º do Cód. Civil. Este artigo tem como natural complemento o art.º 824º do Cód. Civil, sendo o primeiro a chave deste último para a globalização do sua interpretação. Por isso, os bens objecto de venda judicial por credor com garantia real registada anteriormente à celebração de uma relação locatícia, como acontece, in casu, transmitem-se para o adquirente, novo proprietário, livres e desembaraçados do ónus locatício, nos termos e para os efeitos do art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil, uma vez que no expressão “direitos reais” ali mencionado se inclui, por analogia, aquele arrendamento;

9.ª A tramitação processual em fase executiva não se harmoniza completamente com a estrutura substantivo, e, por isso, contrariamente ao defendido pelo Tribunal a quo que defende o relevância do estatuído no art.º 1057º do Cód. Civil […]norma consagrou o velho brocardo emptio non tollit locatio  este princípio deve ceder perante um contrato de locação realizado posteriormente à constituição da hipoteca;

10.ª Daí a exacta conclusão: « o art.º 1057º é também inaplicável à venda da coisa locada em processo executivo »;

11.ª Na expressão « direitos reais » (de gozo) sujeitos o caducarem por força da venda executiva, vazado neste normativo, incluem­-se, por analogia, os contratos de arrendamento, registados ou não;

12.ª Verificando-se, in casu, que o arrendamento do imóvel foi celebrado em 01-10-1985, sendo portanto posterior à constituição e registo da hipoteca (inscrição C-1) de 21-08-1981 (cfr. certidão de encargos que se encontro junto aos autos de execução), o mesmo caducou nos termos do art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil;

13.ª Destarte, tendo a venda judicial da fracção autónoma arrendada e designado pelo letra “M” ocorrido em 05-04-2002 assiste à embargada proprietária, ora apelante, o direito a exigir que este bem imóvel lhe seja entregue, sendo investido na posse real e efectiva do mesmo, nos termos do art.º 930º do Cód. Proc. Civil;

14.ª A prolação da sentença recorrida foi proferida em violação da lei, v.g. art.ºs 686º, n.º 1; 695º; 745º, n.º 2; 824º, n.º 2 e 1057.° todos do Cód. Civil e art.ºs 353º, n.º 2; 356º e 930º todos do Cód. Proc. Civil.
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7. Nas suas contra-alegações, o embargante apelado, em síntese nossa, conclui:

1.ª Os embargos foram deduzidos a título preventivo, pelo que o direito do embargante só seria ofendido através da entrega judicial da coisa locada, já que até lá o seu direito manteve-se intocado;

2.ª O embargante apelado apenas tomou conhecimento da diligência ofensiva do seu direito na data que estava designada para a entrega judicial da fracção “M”;

3.ª A tempestividade dos embargos é aferida nos termos do art.º 359º do Cód. Proc. Civil;

4.ª Pelo que andou bem a sentença recorrida;

5.ª E não tem razão a apelante quanto à alegação de extemporaneidade dos embargos;

6.ª A apelante não tem razão quanto à caducidade do arrendamento dos autos por força da venda executiva;

7.ª Não procede a tese da aplicação do n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil, através da integração da lacuna por interpretação analógica com os direitos reais referidos no artigo e o arrendamento dos autos, pois, o arrendamento é um direito de natureza obrigacional, e não existe na lei e no caso em apreço qualquer lacuna que deva ser integrada por aplicação analógica do preceituado no n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil;

8.ª O legislador não previu no art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil a caducidade do arrendamento, porque no art.º 1057º do mesmo código estabeleceu a regra da sua transmissão;

9.ª A venda executiva leva a uma aquisição derivada, pelo que a extensão do conteúdo do facto aquisitivo depende da amplitude do direito do transmitente;

10.ª A executada J.[…] Ld.ª celebrou com o embargante, ora apelado, um contrato de arrendamento __ facto provado: n.º 2 da sentença __ e essa é a extensão da aquisição derivada da ora apelante: o direito de propriedade limitado por um arrendamento;

11.ª A enumeração das causas de caducidade do contrato de locação contida no art.º 1051º do Cód. Civil é taxativa, e nela não se inclui a venda por arrematação judicial;

12.ª Poder-se-ia entender que um arrendamento registável, por ser este um ónus real, pudesse ter o mesmo tratamento que os direitos reais face à venda judicial, porém, o arrendamento dos autos não está sujeito a registo;

13.ª A plena aplicação do art.º 1057º do Cód. Civil à situação em apreço não é afastada pela ressalva prevista no seu final;

14.ª O contrato de arrendamento dos autos mantém a sua plena vigência, não tendo a venda executiva operado a sua caducidade;

15.ª Não merece censura a sentença recorrida.
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8. As questões essenciais a decidir:

Na perspectiva da delimitação pelo recorrente (1), os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º, n.º 1 e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil), salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil), exceptuando-se do seu âmbito a apreciação das questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (n.º 2 1.ª parte do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).

Atento o exposto e o que flui das conclusões das alegações (2) - e só se devem conhecer as questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, ainda que outras, eventualmente, tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas (3). -, da embargada-exequente apelante supra descritas em I. 6. são duas as questões essenciais a decidir: 1) se os embargos de terceiro são ou não extemporâneos; 2) e se a venda judicial (adjudicação) de um andar arrendado pela executada ao embargante, antes da penhora do andar mas depois de sobre o mesmo já se encontrar registada hipoteca a favor da exequente-embargada (credora adjudicante), faz ou não caducar o arrendamento, nos termos do art.º 824º do Cód. Civil..

Vai-se conhecer das questões pela ordem  indicada.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
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II. Fundamentos:

A) De facto:

Nos termos do art.º 713º, n.º 6 do Cód. Proc. Civil, e dado que a matéria de facto provada na 1.ª instância não foi objecto de impugnação, nem tem de ser alterada por esta Relação, remete-se, aqui, no que toca à matéria de facto provada na 1.ª instância, para os termos dessa decisão.
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B) De direito:

1. A tempestividade dos embargos:

Lê-se no despacho saneador-sentença que a tempestividade da oposição  (entenda-se oposição por embargos de terceiro) « é inócua porque a situação de direito material define-os, injuntivamente, a posição do locatário. Donde a sua posição de arrendatário persistirá não podendo a exequente-embargada opor-se-lhe ». É a única passagem em que se fala de tempestividade. É pois manifesta a nulidade por omissão de pronúncia [art.º 668º, n.º 1 al. d) do Cód. Proc. Civil] do despacho saneador-sentença quanto à excepção peremptória da caducidade dos embargos de terceiro suscitada pela embagada-exequente.

Nos termos do art.º 715º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil, há, pois, que conhecer esta excepção.

O art.º 351º do Cód. Proc. Civil diz respeito aos embargos de terceiro com função repressiva, enquanto que o art.º 359º do Cód. Proc. Civil, diz respeito aos embargos de terceiro com função preventiva. Os primeiros são os embargos opostos a uma diligência já efectuada. Os segundos dizem respeito a uma diligência já ordenada mas não efectuada, visando obstar que a posse ou o direito incompatível com a realização ou âmbito da diligência já ordenada sejam ofendidos reagindo, assim, contra a eminente ameaça de lesão. Os primeiros devem ser deduzidos no prazo de 30 dias subsequentes àquele em que o acto judicial lesivo foi efectuado (penhora, arresto, arrolamento, mandado de despejo ou qualquer outra diligência judicialmente ordenada de apreensão ou entrega de bens) ou em que o embargante teve conhecimento da ofensa, mas nunca depois de os respectivos bens terem sido judicialmente vendidos ou adjudicados (art.º 353º, n.º 2 do Cód. Proc. Civil). Para os segundos não há prazo fixo. Mas há dois limites processuais: os embargos não podem ser deduzidos antes de ordenada a diligência ofensiva da posse ou de qualquer direito incompatível com a realização ou âmbito da diligência, porque, enquanto o não for, não há qualquer ameaça de lesão da posse ou de qualquer direito incompatível com a realização ou âmbito da diligência; e também não podem ser deduzidos depois da diligência judicial já efectuada (art.º 359º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil) (4). Assim o terminus a quo para a sua dedução é a data em que foi proferida a decisão judicial que ordenou o acto judicial lesivo. O terminus ad quem para a sua dedução vai até ao momento em que esta decisão seja executada, ou seja, até ao momento em que operou o acto judicial lesivo (5).

Muito embora a venda executiva não seja um contrato de compra e venda civil, um contrato de direito privado, mas sim um contrato sui generis, um contrato de direito público com caracteres especiais (6), tem - salvo o disposto no art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil, onde se quebra o princípio nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet - os mesmos efeitos que a compra e venda privada (art.º 879º do Cód. Civil), sendo-lhe subsidiariamente aplicável o regime do contrato da compra e venda privada em tudo o que não esteja especialmente previsto no Código de Processo Civil, designadamente no que respeita ao pagamento do preço, art.ºs 904º e 905º do Cód. Proc. Civil (7), e por isso, a venda executiva tem como efeitos a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito [art.ºs 879º al. a) e 824º, n.º 1 do Cód. Civil (8)] do vendedor (o tribunal, ainda que representado pela pessoa do mediador imobiliário, do representante da agência de leilões, ou do encarregado da venda) e a entrega da coisa [art.º 879º al. e) do Cód. Civil] e implica para o comprador a obrigação de pagar o preço [art.º 879º al. c) do Cód. Civil] (9).

Vem isto a propósito, de que a entrega da coisa vendida ao comprador ou adjudicada ao adquirente exequente ou credor com garantia real sobre ela (10) é um efeito essencial da compra e venda judicial, como decorre do exposto [art.º 879º al. b)]. E sendo assim, e tendo em conta que a penhora se destina a possibilitar a venda executiva é ela que ofende a posse ou o direito de terceiro incompatível com a realização do acto executivo judicialmente ordenado. Se isto é verdade, não se pode esquecer que só a entrega, e não também a venda ou adjudicação, lesa o direito de uso e fruição do arrendatário (11).

O embargante fundamenta os embargos no facto de ser arrendatário da fracção […] 2.º andar Esq.º […] Odivelas, arrendada ao embargante pela executada J.[…] Ld.ª em 01-10-1985, pelo prazo de seis meses, com início em 01-10-1985, e antes da propositura da acção executiva, que ocorreu em 02-12-1985 (art.º 17º da petição inicial), e que o termo de penhora da dita fracção […] 2.º andar Esq.º está datada de 18-09-1998 (art.º 18º da petição inicial), e que em 12-01-2005 foi confrontado com a diligência judicial de entrega desta fracção, e que até à data nada sabia da existência da execução. Diz que a fls. 74 dos autos de execução (art.º 27º da petição inicial) existe uma informação prestada ao Tribunal pelo 1º depositário judicial (referente à primeira penhora que incidiu sobre o imóvel dos autos) que a dita fracção […] 2.º andar Esq.º estava arrendada ao embargante por 14.000$00. Mais alega que este arrendamento não caduca com a venda executiva, pelo que pretende, entre outras coisas, que lhe seja reconhecido o direito ao arrendamento.

Deste quadro fáctico vê-se que o embargante alega a existência de um contrato de arrendamento a seu favor sobre o andar penhorado à executada, arrendamento anterior à penhora deste andar, e que a execução tenha em conta que este arrendamento não caducou com a venda executiva.

Embora o embargante não o diga, extrai-se dos factos que o arrendatário não foi nomeado depositário - ao contrário do que se dispunha no art.º 841º do Cód. Proc. Civil (12) -, e, por conseguinte, se está, perante um dos casos raros em que, pelo menos ao nível jurídico - mas pelos vistos não o foi de facto, porque o embargante foi notificado para pagar as rendas ao depositário nomeado, no escritório deste (art.º 8º da petição inicial) -, o embargante foi privado da coisa arrendada, no âmbito de um processo de execução (13). Pretende o embargante, com os embargos de terceiro, que a execução tenha em conta que este arrendamento não caducou com a venda executiva. Independentemente se tal pretensão pode ou não ter acolhimento, certo é que a penhora ofendeu logo a sua detenção da coisa, muito embora não se possa esquecer que só a entrega, e não também a venda ou adjudicação, lesa o seu direito de uso e fruição.

Apesar de não ter sido alegado, e apesar do muito pouco que consta dos autos sobre o que verdadeiramente se passou na execução, da análise dos autos, sobretudo do despacho saneador-sentença, consegue-se extrair que foi ordenada a venda da fracção penhorada a fls. 269 e 269v dos autos de execução, e que a fracção penhorada e arrendada ao embargante foi adquirida pela exequente-embargada Caixa Económica […], tendo a mesma sido dispensada do depósito do preço, por força do disposto no art.º 887º do Cód. Proc. Civil (fls. 388 e 389 dos autos de execução), e que por despacho de fls. 417v dos autos de execução foram cancelados os ónus e encargos que sobre ela incidiam. A fls. 578 dos autos de execução a exequente Caixa Económica […] veio requerer que lhe fosse entregue a fracção […] adquirida. O que foi deferido por despacho de fls. 579 dos autos de execução. Lê-se no despacho saneador-sentença (fls. 65v 66), que o embargante invocando a posição de locatário em relação à fracção […] se opôs à sua alienação e sobretudo à sua entrega à exequente e que, por isso, face à pretensão do embargante expressa a fls. 592 e 599, o Tribunal suspendeu a venda do imóvel correspondente à fracção […], sustando a conclusão dos trâmites após a abertura das propostas de venda em carta fechada.

A numeração crescente das folhas processo corresponde, à evolução dos actos processuais no tempo. Assim sendo, não se compreende como é que a embargada adquiriu a fracção penhorada e foi dispensada do depósito do preço, por força do disposto no art.º 887º do Cód. Proc. Civil (fls. 388 e 389 dos autos de execução), foram cancelados os ónus e encargos (fls. 417v), a fls. 579 foi ordenada a entrega da fracção à adquirente embargada, e a fls. 592 e face à posição do embargante, o Tribunal suspende a venda da fracção […] arrendada ao embargante.

Seja lá o que for que se tenha passado na tramitação da execução - isso não está aqui em questão -, tenha a fracção arrendada ao embargante sido vendida ou não vendida, adjudicada ou não adjudicada, uma coisa é certa, face tudo o que fica exposto, a entrega da fracção arrendada ao embargante, ainda não ocorreu. E se não ocorreu, muito embora a penhora tenha ofendido logo a detenção da coisa arrendada pelo embargante, não se pode esquecer que só a entrega, e não também a venda ou adjudicação, lesa o seu direito de uso e fruição, pelo que a diligência judicial ofensiva da detenção da coisa arrendada pelo embargante, embora já ordenada não foi ainda executada, quer tenha ou não sido vendida. Por isso, não se justifica julgar intempestivos os presentes embargos mesmo que tenha já ocorrido a venda executiva, havendo até razões para interpretar extensivamente o n.º 1 do art.º art.º 359º do Cód. Proc. Civil (14).

Está-se, pois, perante uns embargos com função preventiva. E se a diligência judicial ordenada ainda não foi executada, os presentes embargos são tempestivos, como decorre do art.º 359º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil, e de todo o acima exposto.

Improcede, pois, a arguida excepção peremptória da caducidade arguida pela exequente-embargada.
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2. A caducidade do arrendamento:

É controvertida, na doutrina e na jurisprudência, a questão de saber se o contrato de arrendamento, feito depois de o proprietário do imóvel arrendado o ter dado de hipoteca a um credor, caduca ou não com a venda executiva desse imóvel.    

Segundo uns, o art.º 1057º do Cód. Civil é inaplicável à venda de coisa locada em processo executivo e esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do n.º 2 do art.º 842º do Cód. Civil, e, portanto, o contrato de arrendamento caduca nos termos aí previstos. Segundo outros, à locação, mesmo na modalidade de arrendamento, não se aplica o disposto no n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil, pelo que o bem vendido em processo de execução é transmitido sem afectar o direito do locatário.

Entre os primeiros, embora com algumas variantes, estão Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais (15), pág. 140 nota 18; Oliveira Ascensão, Arrendamento e a Venda em Processo Executivo (16), págs. 346 e segs.; José Alberto Vieira, « Arrendamento de Imóvel dado em Garantia » (17) págs. 448 e segs.; Remédio Marques, Curso de Processo Executivo Comum à Face do Código Revisto (18), págs. 408 e segs.; Miguel Mesquita, Apreensão de Bens em processo Executivo e Oposição de Terceiro, págs. 179-180; Acs. do STJ de 03-12-1998: BMJ 482 págs. 219 e segs. - relator Conselheiro Ferreira de Almeida; de 06-07-2000: CJ(STJ) Ano VIII, tomo 2, págs. 150 e segs. - relator Conselheiro Torres Paulo; 14-01-2003: Revista,  in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, etc., Proc. n.º 02A4264, – relator Conselheiro Fernandes Magalhães; 09-10-2003: Revista,  in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, etc., Proc. n.º 03B2762 – relator Conselheiro Oliveira Barros; 31-10-2006: Revista,  in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, etc., Proc. n.º 06A3241, – relator Conselheiro Urbano Dias; Acs. da Relação de Lisboa 30-03-1993: BMJ 425 pág. 634 - relator Desembargador Barata Figueira; de 29-09-2005: Apelação, in http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/, etc., Proc. n.º 4337/2005-8 – relator Desembargador Silva Santos; 28-09-2006: CJ Ano XXXI, tomo 4, págs. 63 e segs. – relatora Desembargadora Ana Luísa Geraldes; Acs. da Relação do Porto de 13-12-2001: Agravo,  in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/, etc., Proc. n.º 131859 – relator Desembargador Pires Condesso; de 22-01-2004: Apelação, in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/, etc., Proc. n.º 0336811 – relator Desembargador Pires Condesso; de 07-11-2006: Apelação,  in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/, etc., Proc. n.º 0625040 – relator Desembargador Vieira e Cunha; de 06-02-2007: Apelação, in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/, etc., Proc. n.º 0720213 – relator Desembargador Emídio Costa; Acs. da Relação de Coimbra de 30-03-1993: BMJ 425 pág. 634 – relator Desembargador Barata Figueira; de 14-03-2006: Apelação,  in http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/, etc., Proc. n.º 75/06 – relator Desembargador Jaime Ferreira.

Entre os segundos, Menezes Cordeiro, Da Natureza do Direito do Locatário, págs. 121-122, (19) Pedro Romano Martinez , « Venda Executiva » (20), pág. 334; Acs. do STJ de 21-03-2003: Revista, in http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, etc., Proc. n.º 03A4098, – Relator Conselheiro Afonso Melo; de 20-09-2005: CJ(STJ) Ano XIII, tomo 3, págs. 29 e segs. relator Conselheiro Reis Figueira; Acs. da Relação de Lisboa de 19-04-1988: BMJ 376 pág. 646 – relator Desembargador José Albuquerque Sousa; 15-09-1997 CJ Ano XXII, tomo 3, págs. 87 e segs. – relator Desembargador Francisco Magueijo; de 02-11-2000: CJ Ano XXV, tomo 5, págs. 78 e segs. – relator Desembargador Jorge Santos; de 17-10-2006: Apelação,  in http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/, etc., Proc. n.º 4866/2006-7 – relator Desembargador Pimentel Marcos; Ac. da Relação de Évora de 19-01-1995: BMJ 443 pág. 463 – relator Desembargador Pita de Vasconcelos.

Mais que contar espingardas importa a força dos argumentos em confronto.

Sustenta a segunda tese que o art.º 1051º do Cód. Civil menciona os casos em que o contrato de locação caduca, mas nele não se inclui, como causa de caducidade, a venda executiva da coisa locada. Menezes Cordeiro afirma que o artigo tem natureza taxativa (21). Contra isto, a primeira tese argumenta com o carácter exemplificativo, ou admitindo que o mesmo tem carácter taxativo, que o máximo que se pode dizer é que aos particulares está vedado estabelecer, por via negocial, outras causas de caducidade para além das que o artigo menciona, mas já não que o legislador não possa decretar a caducidade do contrato de locação com outros fundamentos, e isso é o que acontece no n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil (22).  

Da análise meramente literal do n.º 1 do art.º 1051º do Cód. Civil vê-se que abre com a estatuição: « o contrato de locação caduca: ». Não existe nela qualquer adjectivo ou advérbio de modo ou de exclusão que aponte para qualquer restrição da caducidade às causas que enumera com exclusão de quaisquer outras, nem a enumeração das mesmas é feita exclusivamente para ilustrar de certo modo, e em parte, o alcance daquela estatuição. A enumeração é neutra, vasta, e tendencialmente exaustiva (23). A lei fala ainda de caducidade para designar a situação prevista no n.º 2 do art.º 1793º do Cód. Civil. Mas a terminologia parece incorrecta, porque não cabe no conceito técnico de caducidade a extinção do contrato de arrendamento por acto do juiz (24). No entanto, é preciso ter em conta a possibilidade de consagração de caducidades negociais, pois que nos termos do art.º 330º, n.º 1 do Cód. Civil, são válidos os negócios pelos quais se criem casos especiais de caducidade, se modifique o regime legal desta, ou se renuncie a ela, contanto que não se trate de matéria subtraída à disponibilidade das partes ou de fraude às regras legais da prescrição.

Donde a inelutável conclusão de que a enumeração feita no art.º 1051º, n.º 1 do Cód. Civil é de natureza não taxa
tiva (25).
Aliás, no sentido da não taxatividade da enumeração feita no art.º 1051º do Cód. Civil pronunciaram-se Cunha de Sá, Caducidade do Contrato de Arrendamento, págs. 90-91 (26), Oliveira Ascensão (27), Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, pág. 575 (28), José Alberto Vieira, Estudos em Homenagem ao Professor Inocêncio Galvão Telles, pág. 449 - este autor diz que o grupo de casos elencados no art.º 1051º do Cód. Civil constitui uma tipicidade exemplificativa - e. p. ex., Ac. do STJ de 06-07-2000: CJ Ano VIII, tomo 2, pág. 150 – relator Conselheiro Torres Paulo, onde se adere à doutrina exposta. Contra Menezes Cordeiro, opus cit., pág. 122 - o autor limita-se a fazer uma afirmação categórica - e Ac. do STJ de 20-09-2005: CJ Ano XIII (STJ), tomo 3, pág. 31 – relator Conselheiro Reis Figueira. Neste aresto, conclui-se que a enumeração do art.º 1051º do Cód. Civil é taxativa por a venda judicial não constituir um regime especial (art.º 66º, n.º 1 do R.A.U.). Mas é posição a que não aderimos face à doutrina contrária exposta.

Sustenta a segunda tese que o art.º 1057º do Cód. Civil consagra o princípio de que a transmissão da coisa locada não põe termo ao contrato de locação (emptio non tollit locatum), e não estabelece qualquer excepção quanto à venda executiva. Contra isto a primeira tese afirma que o art.º 1057º do Cód. Civil é inaplicável à venda de coisa locada em processo executivo e esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do n.º 2 do art.º 842º do Cód. Civil, pois nada impede que, estabelecendo-se no art.º 1057º do Cód. Civil e regra geral de que o arrendamento subsiste, no art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil se estabeleça uma excepção a esta regra, para o caso do imóvel ser vendido em execução e o arrendamento ter sido feito posteriormente a qualquer arresto, penhora ou garantia (art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil). Mas já não assim quando o arrendamento seja anterior à de qualquer das mencionadas garantias, caso em que continuará a aplicar-se a regra do art.º 1057º do Cód. Civil (29). Também assim cremos. Ponto é que o art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil consagre a dita excepção à regra do art.º 1057º do Cód. Civil.

Vejamos então.

Os n.ºs 2 e 3 do art.º 824º do Cód. Civil correspondiam, na legislação anterior, ao art.º  907º do Cód. Proc. Civil de 1961, na sua versão anterior ao Dec. Lei n.º 47960, de 11-05-1967. Com a redacção proveniente deste decreto-lei, o art.º 907º do Cód. Proc. Civil passou a fazer referência para o n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil. E é o art.º 907º  do Cód. Proc. Civil, na sua versão anterior à reforma processual de 1995/96, que se aplica ao caso sub judice (30).

Recuando aos antecedentes do art.º 907º do Cód. Proc. Civil, verifica-se o seguinte:

O art.º 856º do Cód. Proc. Civil de 1876 dispunha que os bens serão arrematados livres de quaisquer ónus reais que não tiverem registo anterior ao de qualquer penhora, arresto, ou hipoteca, salvos contudo os ónus reais que, tendo sido constituídos em data anterior, subsistirem sem registo. Ao tempo em que este artigo foi redigido, o art.º 949º do Cód. Civil de 1867 (Código de Seabra) dispunha que estão sujeitos a registo, entre outras, os ónus reais (n.º 2), e no § 2º dispunha que só se consideram ónus reais para efeitos do n.º 2 deste artigo:

1º A servidão e o compáscuo;
2º O uso, a habitação e o usufruto;
3º A enfiteuse e a subenfiteuse;
4º O censo e o quinhão;
5º O dote;
6º O arrendamento por mais de um ano, havendo adiantamento de renda, e por mais de quatro, não o havendo;
7º A consignação de rendimentos para pagamento de quantia determinada ou por determinado número de anos.

Do exposto, resulta que o arrendamento nas condições referidas, era um ónus real. E um ónus real que o art.º 856º do Cód. Proc. Civil de 1876 fazia caducar. Artigo este que, por sua vez, estava em conformidade com o art.º 1022º do Cód. Civil de 1867, que dispunha que « os ónus reais, com registo anterior ao da hipoteca de que resultou a expropriação ou ao da transmissão mencionada no artigo antecedente, acompanham o prédio alienado, e do seu valor total será deduzida a importância dos ónus referidos ».  

Em 1919, o legislador disciplinou genericamente o arrendamento, com o Decreto n.º 5411, de 17-04-1919, e, no art.º 36º, transpondo a doutrina do art.º 1626º do Cód. Civil de 1867, regulou a posição do arrendamento no caso de transmissão. No § 1º do art.º 36º dispunha-se que os arrendamentos sujeitos a registo subsistirão, se estiverem registados anteriormente ao registo do acto ou do facto de que a execução resultou. Por sua vez o § 2º do mesmo artigo dispunha que os arrendamentos não sujeitos a registo subsistiam apesar da execução, por todo o tempo que tiverem sido feitos, salvo se outra coisa estiver estipulado. A situação prevista no § 1º do art.º 31º foi prolongada pela Lei n.º 1662 de 04-09-1924. Em 1930 surge a reforma do Cód. Civil de 1867 (Decreto n.º 19.126, de 16-11-1930). Por força desta reforma, foram alterados, entre outros, os art.ºs 949º e 1022º do Cód. Civil. O art.º 949º, reproduzindo o art.º o art.º 180º do Código de Registo Predial de 1929 distinguiu entre direitos reais e ónus reais. Mas o arrendamento não sofreu mudança e continuou a ser classificado como ónus real. O art.º 1022º passou a determinar que « os ónus reais, com registo anterior ao da hipoteca, penhora ou arresto ou da transmissão mencionada no artigo antecedente, acompanham o prédio alienado, e do seu valor total será deduzida a importância dos ónus referidos », e substituiu assim, nessa medida, o art.º 36º do Decreto n.º 5411, de 17-04-1919. Em 1939, o Cód. Proc. Civil chamou a si esta matéria, e afastou por sua vez, o Código Civil. Com o art.º 907º do Cód. Proc. Civil de 1939, que confirmava, dentro do processo de execução, o dito art.º 1022º do Cód. Civil de 1867, passou-se a falar em « direitos reais » e « direitos reais de garantia ». Desapareceu a referência a ónus reais. Mas o dote e o arrendamento nas condições referidas na al. e) do  § 2º  do art.º 949º do Cód. Civil de 1867 passaram a estar compreendidos na expressão « direitos reais », visto que na técnica jurídica utilizada os « direitos reais de garantia » se contrapunham a « direitos reais de gozo », não se podia entender a expressão « direitos reais » como sendo só os direitos reais de gozo, mas também os ónus reais que eram o dote e o arrendamento (31). O art.º 907º do Cód. Proc. Civil de 1961 manteve a situação do art.º 907º do Cód. Proc. Civil de 1939. A partir daqui a expressão legal « direitos reais » abrange o arrendamento, considere-se este, em tese, um direito real de gozo ou um direito de crédito, ou um direito com um regime dualista ou de natureza mista. Seguiu-se-lhe o Código Civil de 1966, que passou a regular a matéria no art.º 824º, n.º 2. Em consequência, o art.º 907º do Cód. Proc. Civil passou a declarar simplesmente : « após o pagamento do preço e da sisa, são mandados cancelar os registos dos direitos reais que caducam, nos termos do n.º 2 do art.º 824º do Código Civil ».

Desta resenha histórica (32), constata-se que a expressão a expressão « direitos reais » contida no n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil abrange os contratos de arrendamento sujeitos a registo, bem como os não sujeitos a registo (n.º 2 in fine) (33). Pode-se contra-argumentar que aplicando à extinção da locação o n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil esta solução penaliza o arrendatário e que é dificilmente conciliável com o disposto no art.º 695º do Cód. Civil, que fulmina com a nulidade da convenção que proíba o dono de onerar os bens hipotecados (34). Este artigo estabelece a dita nulidade, mas permite que se convencione que o crédito hipotecário se vença logo que os bens sejam alienados ou onerados. A ratio do art.º 695º do Cód. Civil está em que a alienação ou oneração da coisa em nada prejudica os direitos do credor, dados os direitos de sequela e de prioridade que lhe são atribuídos. Por isso não há que sacrificar demasiadamente o hipotecador, que nesta relação surge, normalmente, como a parte mais fraca. Mas esta liberdade só se explica, porque se partiu da caducidade dos ónus em caso de execução. E o arrendamento dos bens constitui uma oneração dos mesmos, porque implica uma desvalorização deles, e por vezes demasiado pesado, porque pode perdurar por um longo período de tempo. Uma hipoteca sobre um prédio livre, que garantia folgadamente uma dívida, pode tornar-se insuficiente se o prédio for posteriormente arrendado e por insuficiência de bens, pois o credor hipotecário pode não ter a possibilidade de pedir o reforço da hipoteca, nem de antecipar o vencimento da dívida, por não haver bens que permitam esse reforço ou esse vencimento antecipado. Ao que acresce, que não é só o credor hipotecário que fica prejudicado com a situação. É antes de mais o devedor, pois que os mutuantes exigirão necessariamente muito mais bens para cobertura das suas operações, a fim de se porem a salvo de todas as eventualidades. Deste modo, o art.º 695º do Cód. Civil surge como complemento natural do art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil (35). E não obstante o art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil usar a expressão « direitos reais » __ isto é os direitos que seguem a coisa, de maneira a serem oponíveis ao adquirente, e no caso do arrendamento este é um direito inerente (art.º 1057º do Cód. Civil) __ a expressão aqui utilizada pode ter sido utilizada em sentido translato, referindo-se, pois, o art.º 824º, n.º 2 do Cód. Civil ao usá-la aos direitos inerentes, e entre estes, está o direito ao arrendamento (36). Daqui que o argumento da tese contrária baseado no teor literal do artigo seja um argumento de pouca monta, e cujo peso tem de ser medido dentro de toda a panóplia de argumentos que a questão suscita.

Por outro caminho, mas chegando à mesma conclusão, temos a posição de Henrique Mesquita. Pela via da interpretação teleológica, ou com base no argumento da analogia, deve entender-se que a caducidade decretada pelo nº 2 do art.º 824º do Cód. Civil atinge os direitos de gozo, quer de natureza real, quer de natureza pessoal, de que a coisa vendida seja objecto, e que tenha eficácia em relação a terceiros - mesmo tendo natureza obrigacional, como entendemos que tem, com oponibilidade em relação a terceiros (cfr. art.º 1057º do Cód. Civil, regra própria dos direitos reais), em nada diverge das verdadeiras relações de natureza real (37) -, pois só assim se atinge o fim que o legislador teve em vista quando consagrou, no regime da venda executiva, a regra do n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil (38).

Finalmente, e contra o exposto, não pode invocar-se o n.º 3 do art.º 824º do Cód. Civil, segundo a qual, os direitos de terceiro que caduquem transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens. É certo que preceito é inaplicável ao arrendamento. Mas o que se passa com o arrendamento passa-se igualmente com outros direitos reais, a que se aplica também a regra da caducidade. É o que sucede com os direitos reais limitados de gozo, como a servidão, o direito de superfície ou o direito real de habitação periódica. Nenhum destes direitos, em caso de venda executiva do imóvel, poderá passar incidir sobre o preço da venda (39).

Por todo o exposto, aderimos à tese que sustenta que o art.º 1057º do Cód. Civil é inaplicável à venda executiva, e que o arrendamento sujeito a registo e não sujeitos a registo, estão abrangidos pela expressão « direitos reais » prevista no n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil. Apesar do manifesto intuito do legislador em proteger o locatário com a consagração do princípio emptio non tollit locatio (40) no art.º 1057º do Cód. Civil, não pode entender-se que o legislador tivesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatícia, pelo que a venda executiva dos bens penhorados com garantia real anterior ao contrato de arrendamento se transmitirão para o adquirente novo proprietário livres e desembaraçados do ónus locatício, nos termos do n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil (41).

De todo o exposto, conclui-se que quando o imóvel for vendido em execução, o arrendamento (direito pessoal de gozo. Cfr. art.º 1682º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Civil) sujeito a registo caduca quando este tenha sido feito em data posterior à de qualquer arresto, penhora (42) ou garantia. Mas já não quando o arrendamento for de data anterior à de qualquer arresto, penhora ou garantia. Neste último caso, continuará aplicar-se a regra do art.º 1057º do Cód. Civil, que, note-se, ressalva as regras do registo. Se o arrendamento não está sujeito a registo, mas foi constituído em data anterior à de qualquer arresto, penhora ou garantia, o arrendamento também não caduca, e, também neste caso, continuará aplicar-se a regra do art.º 1057º do Cód. Civil. Mas já caduca se tiver sido constituído em data posterior.  

Apesar de não estar junta aos autos a certidão do registo predial - mas está nos autos de execução (Cfr. alegação da recorrente) -, resulta dos autos que a embargada-exequente tinha hipoteca sobre a fracção arrendada com registo anterior à celebração do contrato de arrendamento (cfr. art.º 20º da p.i.; art.º 23º da cont. e obiter dictum fls. 66 do despacho saneador-sentença, e ainda fls. 91 das alegações da recorrente).

Sendo o contrato de arrendamento posterior ao registo da hipoteca, nos termos do n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil caducou o contrato de arrendamento com a venda executiva.

Procede, pois, o recurso, quanto à caducidade do contrato de arrendamento.
***
III. Decisão:
Assim e pelo exposto, acordam em julgar parcialmente procedente a apelação interposta pela embargada-exequente e, consequentemente, julgam agora tempestivos os presentes embargos de terceiro e revogam o despacho saneador-sentena recorrido, e julgam agora improcedentes os presentes embargos de terceiro.
Custas dos embargos e do recurso pelo embargante-apelado e pela embargada-exequente, na proporção, respectivamente, de 1/2 para cada uma destas partes.  
Registe e Notifique (art.º 157º, n.º 4 do Cód. Proc. Civil).
***
Lisboa, 6 de Março de 2007

(Arnaldo Silva)
Graça Amaral)
(Orlando Nascimento)



___________________________________
1.-O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461 e 395 e segs. Cfr. ainda, v. g., Manuel Rodrigues, Dos Recursos – 1943 (apontamentos de Adriano Borges Pires), págs. 5 e segs.; J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V (Reimpressão – 1981), págs. 305 e segs.; Castro Mendes, Direito Processual Civil – Recursos, Ed. da A.A.F.D.L. – 1980, págs. 57 e segs. e 63 e segs.; Armindo Ribeiro Mendes, Direito Processual Civil III, Ed. da A.A.F.D.L. – 1982, págs. 239 e segs.; Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.

2.-As quais terão de ser, logicamente, um resumo dos fundamentos porque se pede provimento do recurso, tendo como finalidade que elas se tornem fácil e rapidamente apreensíveis pelo tribunal. As conclusões não devem ser afirmações desgarradas de qualquer premissa, e sem qualquer referência à fundamentação por que se pede o provimento do recurso. Não podem ser consideradas conclusões as indicadas como tal, mas que sejam afirmações desgarradas sem qualquer referência à fundamentação do recurso, nem se deve tomar conhecimento de outras questões que eventualmente tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas, mas não levadas às conclusões. Por isso, só devem ser conhecidas, e só e apenas só, as questões suscitadas nas alegações e levadas às conclusões. Neste sentido, vd. Acs. do STJ de 21-10-1993 e de 12-01-1995: CJ (STJ), respectivamente, Ano I, tomo 3, pág. 84 e Ano III, tomo 1, pág. 19.

3.-Cfr. supra nota 2.

4.-Eurico Lopes Cardoso, Manual da Acção Executiva, 3.ª Ed. da I.N.C.M. (1987), pág. 388 dizia a respeito do art.º 1043º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil de 1961 (com as alterações posteriores), correspondente ao actual art.º 359º, n.º1 do Cód. Proc. Civil, da reforma processual de 1995/96 (DL n.º 329-A/95, de 12-12, com a redacção do DL 180/96, de 25-09, que, com algumas excepções, entrou em vigor em 01-01-1997), que os embargos de terceiro relativamente a actos executivos hão-de ser deduzidos « antes de realizada, mas depois de ordenada a penhora. Todavia se, deduzidos no pressuposto de que a penhora não fora ainda realizada, forem apresentados depois desta ter sido feita, parece que não se justifica o seu indeferimento ou a sua rejeição, por intempestividade. A solução mais justa será considerá-los e tratá-los como se fossem deduzidos contra a própria penhora ». Fernando Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 2.ª Ed., Liv. Almedina – 200, pág. 213 nota 386 diz que o art.º 352º do Cód. Proc. Civil deve ser objecto de uma interpretação extensiva, atento o disposto no art.º 901º (na redacção da reforma processual de 1995/96 (DL n.º 329-A/95, de 12-12, com a redacção do DL 180/96, de 25-09, que, com algumas excepções, entrou em vigor em 01-01-1997). E acrescenta: « Cogite-se a situação do arrendatário citado para entregar o arrendado a quem deve ser concedida a possibilidade de embargar nos trinta dias subsequentes, não obstante o prédio ou fracção autónoma já terem sido judicialmente vendidos ou adjudicados. E isto por só a entrega, e não também a venda ou adjudicação, lesar o direito de uso e fruição do arrendatário.

5.-Neste sentido, vd. mutatis mutandis J. A. Reis, Processos Especiais, Vol. I (reimpressão), Coimbra Editora, Ld.ª - Coimbra – 1982, págs. 436-437; Salvador da Costa, Os Incidentes da Instância, Liv. Almedina, Coimbra – 1999, págs. 194 e 206. Contra J. P. Remédio Marques, Curso de Processo de Execução à Face do Código Revisto, Liv. Almedina – 2000, pág.339. Diz este autor que devem ser deduzidos no prazo de 30 dias após o conhecimento da especificação da efectivação da diligência.

6.-A venda executiva tem sido objecto de discussões e levanta problemas jurídicos de grande acuidade, uns de índole dogmática e outros de natureza prática. As interrogações fundamentais podem circunscrever-se às seguintes: quem vende?, a que título vende?, e com que direito vende? Discute-se ainda se a venda executiva é um acto de direito privado, sujeita ao estatuto da compra e venda ou se é fundamentalmente um acto de direito público (natureza jurídica da venda). Em extrema síntese, pode dizer-se __ seguindo aqui as teses de J. A. Reis, M. de Andrade e Galvão Telles, nas obras referidas infra __ que quem vende é o Estado (representado pelo juiz). É o juiz que vende na qualidade de órgão do poder público. E vende porque o tribunal expropria o executado do seu direito de propriedade para alcançar o fim do processo de execução, que é a satisfação do credor. O fundamento e a justificação da venda executiva encontra-se na eficácia do título executivo: este cria para o credor o direito à acção executiva, cria para o executado um estado de sujeição, o devedor fica sujeito às medidas que órgão executivo (o juiz) está autorizado, por lei, a pôr em prática para dar satisfação ao direito do credor (responsabilidade executiva do devedor) __ o executado, deixando de cumprir a obrigação que contraíra, tem de sofrer a sanção necessária e adequada ao restabelecimento da ordem jurídica violada, isto é, fica submetido à responsabilidade executiva __, e faz emergir para o órgão executivo (o juiz) o poder dever de pôr em movimento a sua actividade em ordem à realização do direito do credor e à efectivação da responsabilidade do devedor. A venda executiva tem a feição de um autêntico acto de expropriação, pois que o executado é privado, sem ou contra a sua vontade, do seu direito de propriedade, direito este do executado que é transferido para um terceiro: o arrematante. Vd. J. A. Reis, ROA, Ano 1 (3º e 4º trimestres de 1941), págs. 411 a 450; Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1.ª Ed., Coimbra – 1956, págs. 174 e segs.; Galvão Telles, Revista da Faculdade de Direito de Lisboa, 4, págs. 207 e segs.; Vaz Serra, « Realização Coactiva da Prestação (Execução) (Regime Actual), in BMJ 73 (Fevereiro de 1958), págs. 304 e segs.; Castro Mendes, Direito Processual Civil – Acção Executiva, Ed. A.A.F.D.L. – 1980, págs. 175-176 e notas 1., 2 e 3; A. Varela, Das Obrigações Em Geral, Vol. II, 7.ª Ed. (reimpressão), Liv. Almedina – 2004, pág. 154.

7.-As disposições indicadas são da versão do Cód. Proc. Civil de 1961 com as alterações posteriores e anteriores à reforma processual de 1995/96 __ Dec. Lei n.º 329-A/95, de 12-12, com a redacção do Dec. Lei n.º 180/96, de 25-09, que entrou em vigor em 01-01-1997, com as excepções previstas na lei (art.º 16º), com excepção, no que concerne à acção executiva do previsto no art.º 26º) __, porque a acção executiva ordinária a que estes embargos de terceiro estiveram apensos tem o n.º 12341/1985 (cfr. fls. 284). A isto acresce que o embargante diz que o requerimento executivo foi interposto em 02-12-1985 (art.º 17º da p.i.).
No que concerne aos efeitos da venda executiva, vd. P. Lima e A. Varela, Cód. Civil Anot., Vol. II, 4.ª Ed., págs. 96-97 anotação 1 ao artigo 817º; Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, Lex, Lisboa – 1998, págs. 382-383. No que respeita ao regime dos vícios, a venda executiva tem um regime diferente da venda prevista no Código Civil. Cfr. art.ºs 908º e 909º do Cód. Proc. Civil e art.º 905º do Cód. Civil. Cfr. Castro Mendes, opus cit., pág. 176 nota 3; J. Lebre de Freitas, A Acção Executiva – À luz do Código Revisto, 2.ª Ed., Coimbra Editora – 1997, págs. 280-281; Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, Lex, Lisboa – 1998, pág. 395.

8.-O art.º 824º, n.º 1 do Cód. Civil estabelece que a venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida. Seja qual for o ponto de vista adoptado, o adquirente em execução não faz uma aquisição originária, mas sim uma aquisição derivada, subordinada como tal à regra nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, o direito que adquire é o direito é o que pertencia ao executado e passa directamente do executado para o comprador, o comprador não pode, em princípio, adquirir mais direitos do que os que pertenciam ao executado sobre os bens vendidos. A venda, pelo facto de ser feita pelo Estado, não sana os vícios do direito do executado, como não os sanaria uma venda feita por este último. Vd. Vaz Serra, « Realização Coactiva da Prestação (Execução) (Regime Actual), in BMJ 73 (Fevereiro de 1958), pág. 308; P. Lima e A. Varela, opus cit., pág. 96 anotação 1 ao art.º 824º. No n.º 2 do art.º 824º do Cód. Civil, quebra-se este princípio. Vd. Castro Mendes, Direito Processual Civil – Acção Executiva, Ed. A.A.F.D.L. – 1980, pág. 176 nota 3.

9.-Muito embora na venda judicial (ou adjudicação de bens) o legislador pareça ter querido autonomizar o momento da conclusão do contrato e o da aquisição da propriedade (cfr. art.ºs 905º e 904º do Cód. Proc. Civil) e na venda extrajudicial a transmissão só ocorra com a outorga do instrumento de venda (art.º 905º, n.º 4 do Cód. Proc. Civil). Vd. J. P. Remédio Marques, Curso de Processo Executivo à Face do Código Revisto, Liv. Almedina – 2000, págs. 403-404, com os preceitos correspondentes à reforma processual de 1995/96.

10.-A adjudicação de bens penhorados é um caso especial de venda executiva. Vd., p. ex., José Lebre de Freitas, A Acção Executiva à luz do Código Revisto, 2.ª Ed., Coimbra Editora – 1997, pág. 267.

11.-Vd. Fernando Amâncio Ferreira supra nota 4 in fine.

12.-Com esta disposição o legislador queria evitar a perturbação ou a perda dos poderes de facto que o terceiro arrendatário tivesse sobre a coisa penhorada. Vd. Miguel Mesquita, Apreensão de Bens em Processo Executivo e Oposição de Terceiro, Liv. Almedina – 1998, pág. 177. O art.º 841º do Cód. Proc. Civil foi revogado na reforma da acção executiva reforma da acção executiva de 2003 (reforma introduzida pelo DL n.º 38/2003, 08-03, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 199/2003, de 10-09, com a declaração de rectificação n.º 16-B/2003, de 12-12), a qual entrou em vigor no dia 15-09-2003 (art.º 23º, do Dec. Lei n.º 38/2003 e art.º 4º do Dec. Lei n.º 199/2003), e só se aplica nos ou relativamente aos processos instaurados a partir do dia 15-09-2003 (art.º 21º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 38/2003, 199/2003 e art.º 4º do Dec. Lei n.º 199/2003).

13.-É na prática muito difícil um arrendatário ser privado da coisa arrendada no âmbito de um processo executivo. Miguel Mesquita, ibidem, pág. 177 citando Castro Mendes. Cfr. nota 355.

14.-Cfr. supra nota 4.

15.-Colecção Teses, Liv. Almedina, Coimbra – 1977.

16.-ROA, Ano 45.

17.-Estudos em Homenagem ao Professor Inocêncio Galvão Telles, Vol. IV, Liv. Almedina – 2003.

18.-Liv. Almedina – 2000.

19.-Da Natureza do Direito do Locatário, Lisboa – 1980, Separata da Revista da Ordem dos Advogados.

20.-Vd. Aspectos do Novo Processo Civil, Lex – Lisboa 1997.

21.-Opus cit., pág. 122.

22.-Quanto esta última variante vd. Parecer de Henrique Mesquita junto aos autos, pág. 46

23.-Vd. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Liv. Almedina, Coimbra – 1996, pág. 575.

24.-Vd. Pinto Furtado, opus cit., págs. 575-576.

25.-Vd. Cunha de Sá, Caducidade do Contrato de Arrendamento, I, Lisboa – 1968, págs. 90-91.

26.-Cfr. supra nota 25.

27.-Cfr. obra citada supra nota 16 pág. 355.

28.-Liv. Almedina, Coimbra – 1996.

29.-Vd. Parecer de Henrique Mesquita junto aos autos, pág. 48.

30.-Cfr. supra nota 7.

31.-Neste sentido, vd. J. A. Reis, Processo de Execução, Vol. 2º (reimporessão), Coimbra Editora, Ld.ª - 1982, págs. 395-399.

32.-Sobre ela veja-se J. A. Reis, na obra supra referida na nota 31; Oliveira Ascensão, opus cit., págs. 347 e segs.; Eurico Lopes Cardoso, Manual da Acção Executiva, 3.ª Ed. (I.N.C.M.) – 1987, págs. 625-626.

33.-Vd. Miguel Mesquita, opus cit., pág. 180 e respectiva nota 365.

34.-Vd. Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, Lex, 1998, pág. 391.

35.-Vd. Oliveira Ascensão, opus cit., págs. 359 e segs.; Ac. do STJ de 06-07-2000: CJ (STJ) Ano VIII, tomo 2, pág. 152 – relator Conselheiro Torres Paulo.

36.-Vd. Oliveira Ascensão, opus cit., pág. 365; Parecer de Henrique Mesquita junto aos autos, pág. 41.

37.-Vd. Parecer de Henrique Mesquita junto aos autos, págs. 6 e 15 e 16.

38.-Vd. Parecer de Henrique Mesquita junto aos autos, pág. 7.

39.-Vd. Parecer de Henrique Mesquita junto aos autos, págs. 49-51.Acrescenta ainda este autor. O facto de o arrendamento não ser susceptível de se transferir para o preço da venda do imóvel arrendado, isso não significa que ao arrendatário não possam assistir outros direitos. em consequência da caducidade. Se, por exemplo, o senhorio não advertiu o arrendatário, no momento da celebração do contrato locativo, de que o prédio se encontrava onerado com garantia real, deve aplicar-se, em caso de caducidade do arrendamento originada pela venda do imóvel em execução, o regime do não cumprimento contratual, a que se referem os art.ºs 1032º a 1034º do Cód. Civil.

40.-Não era assim no direito romano, onde a locação produzia apenas efeitos inter partes (emptio tollit locatum), e, portanto, o locatário de um momento para o outro poderia ter que abrir mão da coisa locada, por o locador alienar a coisa locada a um terceiro, restando apenas ao locatário, como corolário do próprio conceito de obrigação, o direito de fazer valer contra o locador inadimplente uma pretensão indemnizatória. Mas os poderosos interesses do locatário, no sentido de lhe garantir uma estabilidade no arrendamento para habitação e no arrendamento rural, forçaram a que se viesse a consagrar o princípio empio non tollit locatio. Princípio este que já aparece consagrado no Código de Napoleão (art.º 1743º). Vd. Menezes Cordeiro, Da Natureza do Direito do Arrendatário – Separata da Revista da Ordem dos Advogados, Lisboa- 1980; Parecer de Henrique Mesquita junto aos autos, págs. 30-31.

41.-Vd. Ac. do STJ de 05-12-1999: BMJ 482 pág. 224 – relator Conselheiro Ferreira de Almeida. Posição esta também adoptada no Ac. do STJ de 06-07-2000: CJ (STJ) Ano VIII, tomo 2, pág. 152.

42.-Na sequência da reforma da acção executiva (cfr. supra nota 12) o legislador alterou o art.º 819º do Cód. Civil (art.º 5º do Dec. Lei n.º 38/2003, de 08-03), o qual passou a dispor que « sem prejuízo das regras do registo, são ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados »