ao abrigo da liberdade contratual é lícito às partes estatuir que uma hipoteca voluntária tenha um prazo fixo de duração, independentemente da manutenção do crédito garantido, de modo a que a hipoteca possa findar antes de o crédito estar integralmente satisfeito.
A contagem desse prazo, seu termo inicial, e circunstâncias suspensivas, obedecem às regras da caducidade (art. 298º,2 CC).

I

J. A. instaurou contra M. B. e R. B., todos com sinais nos autos, execução comum para pagamento da quantia de €19.423,56.

As executadas deduziram oposição à execução.

R. B. alegou em síntese, que o exequente, em 18.02.2005, vendeu à sociedade “Construções VF & DM, Lda.” e esta comprou-lhe um prédio rústico, tendo para garantia do pagamento do preço sido constituída hipoteca sobre o mesmo prédio a favor daquele, pelo prazo de três anos, sem vencimento de quaisquer juros, prazo esse que findou em 18.02.2008, ou seja, antes da aquisição pela opoente da parcela de terreno correspondente ao lote 22, resultante da operação de loteamento do terreno; mais refere que desconhecia o conteúdo do acordado entre exequente e a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" e vertido na escritura pública, não supondo ao adquirir o imóvel que estava a lesar direitos de outrem, sendo que por si e seus antepassados, há mais de 2, 5, 10, 15, 20 e 30 anos, detém o prédio como se de coisa sua se trate (apenso A).

M. B. alegou, em síntese, que é parte ilegítima em virtude de a execução a que os presentes autos são apensos ter dado entrada em juízo em data posterior ao prazo de vigência da hipoteca constituída sobre o prédio vendido à sociedade “Construções VF & DM, Lda.” e impugnando os factos vertidos no requerimento executivo.

Recebidas liminarmente as oposições à execução, o exequente apresentou contestação em ambos os apensos (A e B), na qual pugnou pela improcedência das mesmas, por a garantia hipotecária ainda estar em vigor, não tendo as executadas legitimidade para questionar nem os termos da escritura de 18.02.2005, nem a vontade que lhe esteve subjacente, na medida em que os contratos têm eficácia apenas entre as partes, sendo que estando a hipoteca registada aquando da aquisição por aquelas, não podiam ignorar a sua existência nos precisos termos que constam do registo uma vez que a hipoteca não ficou condicionada a qualquer prazo, nem dela consta qualquer renúncia. Requereu a condenação como litigantes de má-fé das opoentes, uma vez que ao dizerem que não tiveram conhecimento do conteúdo do contrato de compra e venda (escritura de 18.02.2005) e, por outro lado, pretendendo ignorar os termos do registo da hipoteca (de que teve perfeito conhecimento na sua escritura de 05.03.2008), opondo-se à execução com fundamento em escritura que dizem desconhecer no momento em que adquiriu o prédio, revelam uma conduta que não é honesta nem conscienciosa.

Por força da apensação processual ordenada, realizou-se a audiência de discussão e julgamento conjuntamente relativamente aos apensos A e B.

A final, foram julgadas integralmente procedentes as oposições à execução deduzidas por M. R. e por R. B., e, em consequência, foi determinada a extinção da acção executiva.

Foram ainda as opoentes absolvidas do pedido de condenação como litigantes de má-fé.

Inconformado com esta decisão, o exequente dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, com subida nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
Formula para o efeito as seguintes conclusões (transcrição):

I
Vem o presente recurso da douta sentença recorrida que considerou que a hipoteca, constituída pela escritura pública de 18.02.2005, título dado à presente execução, já não se mantinha na data da propositura da acção executiva, em virtude de se ter extinguido pelo decurso do prazo de 3 anos sobre a sua constituição, considerando a data do registo predial, pelo que julgou integralmente procedentes as oposições à execução deduzidas pela M. R. e R. B. e, em consequência, determinou a extinção da acção executiva, absolvendo as oponentes do pedido de condenação como litigantes de má-fé.

Alteração da matéria de facto - exame sobre a prova gravada

1. Reconhecimento da dívida

II
Como consta das alegações do Exequente, ora Recorrente, do depoimento da testemunha J. DM - integralmente reproduzido nas alegações -, a sociedade "Construções VF & DM, Lda" não chegou a pagar a totalidade do preço do prédio adquirido ao Recorrente, ficando por pagar, após o vencimento da última prestação, o montante de € 17.5000,00.
III
Da gravação do seu depoimento - ficheiro nº 2, Gravação do dia 31-05-2016, das 15:10:27 às 15:3:06 horas -, e sobre o reconhecimento da dívida, resulta que:

i) Que o preço de € 200.000,00, da venda do prédio do Exequente, a pagar em 3 prestações (até 31.12.2005; até 31.12.2006; e até 31.12.2007):

[MINUTO - 05:51]
Mandatário da Opoente R. B.: Consta aqui da escritura que o preço seria pago em 3 prestações. Uma primeira de €75.000, até 1 de Dezembro de 2005; uma segunda de €75.000 até 31 de Dezembro de 2006; e uma terceira prestação de €50.000 até 31 de Dezembro de 2007. Isto é o que consta da escritura. Foi isto?
J. DM: É possível que tivesse sido assim. Já não me recordo exactamente mas é possível. É como digo, conforme as vendas a gente ia andando e foi dividido nessas três prestações. (sublinhados e negritos são nossos);

ii) A última prestação não foi paga na totalidade, ou seja, houve incumprimento com o pagamento da última prestação, estando ainda em dívida € 17.500,00:

[MINUTO - 08:30]
Mandatário da Opoente R. B.: Olhe, aqui também foi dito que a hipoteca era pelo prazo de três anos. O Sr., como foi parte neste negócio em representação da sociedade, quando aqui é mencionado ou fixado este prazo de três anos, era um prazo de três anos a contar de que data e até que data?
J. DM: Eu das datas também já não me lembro, mas mesmo que fosse os três anos penso que aquilo que demorou bastante mais do que três anos porque em princípio ... depois aquilo veio a crise, aquilo que a gente pensava em vender não se vendeu, aquilo esteve parado, a firma começou a entrar em dificuldades e aquilo prolongou-se por mais tempo, também não posso precisar o tempo.
Mandatário da Opoente R. B.: Prolongou-se o quê?
JUIZ: o pagamento, não foi?
J. DM: o pagamento, e a construção em si! A gente ia dando ... as fracções do terreno, como a hipoteca em si, era feito consoante a construção que íamos fazendo. Começou a entrar em crise, não se vendia. A firma começou a entrar em dificuldades, não se vendeu. Não havia dinheiro ... (sublinhados e negritos são nossos)
[MINUTO -18.46]
Mandatária do Exequente: Sr. M., recorda-se quanto é que ficou a dever ao dr. J. A.?
J. DM: sei que devíamos ao Sr. Dr ...
Mandatária do Exequente: mas recorda-se do valor?
J. DM: não me recorda os números exactamente.
Mandatária do Exequente: mas poderá ser os 17.500 euros que à bocado ali o sr. Dr. ali referiu?
J. DM: poderá ser (sublinhados e negritos são nossos);
iii) Que, face ao incumprimento do pagamento de parte do preço da última prestação (€ 17.500,00), a sociedade "Construções VF e DM, Lda." emitiu 7 letras, nesse montante, a favor do Exequente, que foram passadas no domicílio profissional do Exequente:
[MINUTO - 20.58]
Mandatária do Exequente: e recorda-se então em que data é que foram essas letras?
J. DM: não posso precisar, já vai há tanto ano. Não posso precisar a data em que foi, mas passava-lhe letras e depois essas letras não eram... chegava a altura não haveria hipótese de pagar as letras, voltávamos a passar outras no escritório do Sr. Doutor em Guimarães, lembra-me de ir lá ter e ir lá passar essas ...(sublinhados e negritos são nossos);

iv) mantendo-se a hipoteca do lote nº 22:
[MINUTO - 21.26]
Mandatária do Exequente: E o Dr. J. A. mantinha sempre a hipoteca àquele lote?
J. DM: exacto!
Mandatária do Exequente: Portanto, ou seja, o Dr. J. A. nunca combinou com os senhores nem nunca acordou nem nunca entregou papel nenhum para ao fim e ao cabo entregar algum documento para vocês efectivarem o distrate da hipoteca desse lote?
J. DM: não!
[MINUTO- 22.00]
J. DM: normalmente eram distratados esses ónus que haviam, que era *imperceptível* ...
Mandatária do Exequente: era o Dr. J. A. consoante os senhores fossem pagando!?
J. DM: exactamente !
(sublinhados e negritos são nossos)

IV
Assim, atendendo à qualidade da testemunha J. DM (sócio­ gerente da sociedade compradora, como consta da escritura de 18/02/2005; e, simultaneamente, sócio-gerente da sociedade vendedora, conforme escritura de 05/03/2008), o mesmo reconheceu, nessa qualidade, que estava em dívida, para com o Exequente, parte do preço acordado, mais concretamente, no montante de € 17.500,00.

V
Por isso, tendo a douta sentença recorrida julgado como facto não provado a al. x):
"A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31/12/2007, o direito do exequente a haver o pagamento ainda em falta, de € 17.500,00.",

Não é entendível a parte da sentença recorrida, quando refere que:

"relativamente à alínea x), não obstante a testemunha J. DM ter confirmado que a sociedade não liquidou a totalidade do valor devido pela compra do imóvel, tal não é suficiente para se concluir que aquela assumiu que devia o referido montante";

VI
Há, pois, uma contradição, uma relação ilógica entre os referidos fundamentos e a decisão, contendo um vício de raciocínio em relação à referida premissa.

VII
Deve, pois, ser julgado provado o facto da al. x) e ser, assim, alterada a matéria de facto, dando-se como provado esse facto da al. x):
"A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31/12/2007, o direito do exequente a haver o pagamento ainda em falta, de € 17.500,00";

2. Autorização do cancelamento da hipoteca consoante o pagamento das prestações

VIII
O contrato de compra e venda (escritura pública de 18.02.2005) obedecia à seguinte dinâmica garantística: à medida que era feito, pela sociedade "Construções VF e DM, Lda.", o pagamento prestacional, e só deste modo (!), o Exequente distratava a hipoteca do respectivo lote.

IX
A sentença recorrida considerou como não provado o facto da al. i), do seguinte teor:
"Consoante a sociedade "Construções VF & DM, Lda" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes."

X
Porém, tal facto devia ter sido dado como "provado", como resulta do depoimento da testemunha J. DM:
[MINUTO - 05.32]
Mandatário da Opoente R. B.: Recorda-se como é que seria pago este preço?
J. DM: Aquilo foi, em princípio, se calhar, demos umas entradas, já não sei bem exactamente como é que foi, e depois seria pago por prestações, conforme a gente ia realizando dinheiro das vendas ... iriamos pagando.
[MINUTO - 22.00]
J. DM: normalmente eram distratados esses ónus que haviam, que era *imperceptível* ...
Mandatária do Exequente: era o Dr. J. A. consoante os senhores fossem pagando!?
J. DM: exactamente!
(sublinhados e negritos são nossos)

XI
Com efeito, deve ser alterada a matéria de facto, dando-se como provado esse facto da al. i):
"Consoante a sociedade "Construções VF & DM, Lda" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes".

3. Aditamento à matéria de facto do contrato promessa de compra e venda

XII
Por outro lado, deve ser aditado à matéria de facto provada o contrato promessa de compra e venda - não impugnado - junto aos autos, pelo qual a promitente compradora "Construções VF & DM, Lda" se obrigou a constituir, a favor do ora Recorrente, hipoteca sobre o prédio objecto desse contrato ''por forma a garantir o pagamento integral do ajustado preço" (€ 200.000,00).

Princípio da Cooperação

XIII
Tendo a sentença recorrida julgado não provado o facto da al. x) e tendo o Exequente alegado nas contestações à oposição à execução que a sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento da prestação de 31.12.2007, que se prontificava a comprovar esse facto se para tanto fosse necessário, o tribunal nunca notificou o exequente para fazer essa prova, o que constitui uma violação do princípio da cooperação, não assegurando, deste modo, "processo equitativo", como decorre da Convenção Europeia dos Direitos do Homem, ou seja, foi prolatada uma decisão decisão-surpresa, por não ter havido a cooperação devida.

XIV
Com efeito, para complemento do depoimento da testemunha em causa ­que refere expressamente que foram emitidas letras, "tendo ficado por pagar aquela quantia" (€ 17.500,00) -, junta-se o original de 7 letras do montante de € 2.500,00 cada, emitidas em 11.04.2008, com vencimento em, respectivamente, 11.06.2008, 11.07.2008, 31.08.2008, 11.09.2008, 11.10.2008, 30.11.2008 e 31.12.2008, todas devolvidas sem qualquer pagamento (does. nºs 1 a 14).

XV
Tais letras foram subscritas pelos sócios-gerentes da sociedade "Construções VF & DM, Lda", sendo um deles a testemunha J. DM.

XVI
E foram os mesmos sócios-gerentes que, nas aludidas qualidades, venderam, em 05.03.2008, o lote nº 22 às executadas, sabendo perfeitamente que o preço da aquisição não estava totalmente pago, o que foi do conhecimento das ora Executadas/oponentes, como consta da referida escritura.

XVII
Ora, estando o preço de € 200.000,00 garantido por hipoteca, entendeu o Exequente que a dívida de € 17.500,00 não necessitava de ser provada, pois integrava-se naquele montante.

XVIII
Desse modo, deve ser admitida, neste recurso, a junção das referidas letras, na sequência da sentença-surpresa, tal como tem defendido a melhor jurisprudência.

Necessidade do registo da cláusula a fixar o prazo de validade da hipoteca

XIX
Mesmo que se entenda que a cláusula da escritura de 18.03.2005 a fixar o prazo de 3 anos, constitua um prazo de validade da hipoteca, enferma de erro o entendimento de que a mesma não tem de constar do registo predial.

XX
Sendo a hipoteca um acessório do crédito, o prazo da validade daquela, restringindo os seus efeitos, teria necessariamente de constar do respectivo registo através de averbamento, sob pena de não produzir quaisquer efeitos, mesmo entre as partes, como decorre do disposto no art. 4.°, nº 2 do CRPred.

XXI
Sendo certo que, ao contrário do que consta da sentença recorrida, os Professores PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA não referem, com o devido respeito que nos merecem, que o alegado prazo fixado para a duração da garantia não tenha de fazer parte da menção obrigatória do seu registo; o que eles dizem é outra coisa diferente: é que pode haver outras causas de extinção da hipoteca para além das referidas no art. 730.° CC.

XXII
O ora Recorrente não concorda, aliás, com este último entendimento, na medida em que a letra da lei (do art. 730.° CC) - que é a base da sua interpretação (cfr. art. 9.° do CC) - é clara na enunciação das causas da extinção da hipoteca.

XXIII
Trata-se de uma numeração taxativa e não meramente exemplificativa, sendo certo que sendo a hipoteca um direito real de garantia, vigora o princípio da tipicidade fechada ("numerus clausus").

XXIV
Assim, a omissão do registo dessa cláusula - limite da hipoteca, com reserva de propriedade - não produz quaisquer efeitos entre as partes e, muito menos, em relação a terceiros.

XXV
A omissão desse registo é, aliás, da exclusiva responsabilidade da sociedade adquirente "Construções VF & DM, que - como consta da certidão predial junta à oposição pela Executada R. B. - promoveu o registo em causa, através da Sra. Solicitadora S. P., pela qual foi requerido o registo predial da aquisição e a hipoteca a favor de Exequente, não tendo, assim, procedido ao registo da convenção de reserva de propriedade do prédio alienado, até ao pagamento integral do preço, como impõe o art. 94.° do CRPred.

XXVI
Exactamente porque o prazo restringe a validade da garantia, deve ser registado, por averbamento à inscrição, uma vez que condiciona o acto de oneração em causa [art. 102.°, nº 1, al. c) do CRPred].

XXVII
Assim, o não registo da cláusula em apreço não potencia, como se diz na sentença recorrida, manifesto abuso de direito por parte do credor hipotecário (o Exequente), pelo que a declaração do prazo de 3 anos não vincula as partes e, muito menos, terceiros, o mesmo acontecendo, aliás, com o não registo da reserva de propriedade.

XXVIII
Estando registado o máximo da responsabilidade assumida no contrato de alienação do prédio do Exequente (€ 200.000,00), tal garantia hipotecária mantém-se até à extinção da obrigação assegurada por essa quantia. É o que decorre do efeito constitutivo do registo da hipoteca (art. 687.° do CC).

XXIX
Assim, os Executados, ora Recorridos, não podem invocar uma cláusula que está fora do registo, sob pena de violar o princípio da oponibilidade do registo em relação a terceiro (art. 5º CRPred.)

XXX
Aliás, os executados não são terceiros de boa-fé, porquanto ao adquirirem, por escritura pública de 5.03.2008, o lote nº 22, sabiam perfeitamente que o mesmo se encontrava onerado com uma hipoteca, do montante máximo de € 200.000,00, a favor do exequente.

XXXI
É o que resulta da declaração escrita, na escritura pública de 5.03.2008, dos representantes da sociedade adquirente "Construções VF & DM, Lda": "Que sobre esta parcela de terreno incide uma hipoteca a favor de J. A., registada pela inscrição C-um, e ainda uma hipoteca a favor do Município de …, registada pela inscrição C-dois, hipotecas essas cujo cancelamento se encontra assegurado. "

XXXII
Deste modo, apesar de tais representantes saberem que o preço do negócio jurídico não estava integralmente pago, declararam que o cancelamento dessas hipotecas, se encontrava assegurado, o que é uma falsidade (cujos termos só podem ser dirimidos entre a sociedade vendedora e as adquirentes), pelo que actuaram com manifesta má-fé, recebendo, por sua vez o preço dessa venda, enriquecendo (injustificadamente) à custa do Exequente (art. 473.° e segs. CC).

Reconhecimento da dívida como causa impeditiva da alegada caducidade da hipoteca

XXXIII
Sendo considerado provada a matéria da aI. x) do probatório, e perante promessas da devedora do cumprimento integral do pagamento do preço (como expressamente consta do depoimento da testemunha J. DM) é natural que o Exequente não tivesse recorrido, de imediato, à via judicial.

XXXIV
Estando as partes em negociações amigáveis para solucionar o incumprimento contratual - de tal forma que foram emitidas, no domicílio profissional do Exequente, letras para pagamento da remanescente dívida havia uma impossibilidade moral de agir judicialmente.

XXXV
Nessa medida, dever-se-á admitir que o reconhecimento da dívida (€ 17.500,00) com promessas de pagamento por parte do devedor, constitui um impedimento da alegada (pelos oponentes) caducidade da hipoteca, porquanto está em consonância com a letra do nº 2 do art. 331º do CC.

Da interpretação do negócio jurídico subjacente à execução

XXXVI
Constando do título executivo (escritura pública de 18.03.2005) a cláusula:
"Que em garantia do preço da mesma dão de hipoteca a favor do primeiro outorgante o citado prédio, pelo prazo de três anos e não vence qualquer juro. ",
e não constante da mesma o seu início, a sentença recorrida enferma de erro quando entende de que a declaração em causa se refere "à data em que tal negócio foi outorgado".

XXXVII
Na verdade, a tutela da confiança nos negócios jurídicos deve ser entendida em relação ao Exequente que confiou na sociedade adquirente, para o que concedeu prazos para o pagamento do preço e que a sociedade adquirente não respeitou.

XXXVIII
Deve pois tal prazo, mesmo que constitua a fixação de um prazo dos efeitos da hipoteca, deve contar-se, pois, a partir do vencimento das prestações, pois só a partir desse vencimento é que o Exequente pode exercer legalmente o seu direito.

XXXIX
Aliás, a sentença recorrida não é uma solução justa a interpretar tal cláusula no sentido de ter estabelecido um prazo de validade da hipoteca, a contar da celebração da escritura, pelo que tinha o exequente o prazo de 1 mês e 22 dias, a contar do registo da hipoteca (22/02/2005), para se prevalecer dessa garantia, tendo-se, assim, extinguido na data da instauração da execução (30/9/2010), não é uma solução justa.

LX
De acordo com a doutrina da impressão do destinatário, consagrada nos artigos 236.° e 238.° do CC, transcritos nas alegações, e como se explica no Ac. do STJ atrás transcrito, há que ter em atenção o negócio jurídico em apreço (compra e venda) como um todo e o fim prosseguido. O que é que o declaratário, como uma pessoa normal, conhecendo as respectivas circunstâncias, deveria atribuir à declaração em causa: "que a hipoteca era pelo prazo de 3 anos, sem vencimento de qualquer juro" ?

LXI
O Exequente sustentou, nas suas contestações, que o prazo de 3 anos, quando muito, consubstancia um prazo de caducidade da hipoteca (não previsto no elenco taxativo do art. 730.° do CC, para a extinção da hipoteca) em relação aos juros, em conformidade com o disposto no art. 693°, nº 2 do CC e, caso assim se não entendesse, tal prazo se deveria contar a partir do vencimento das prestações acordadas, designadamente quanto à última (31.12.2007).

LXII
Assim, a cláusula em apreço, em face das referidas circunstâncias, só pode ser entendida como se referindo aos juros e não como limite do prazo da garantia hipotecária.

LXIII
Por outro lado, mesmo que essa cláusula tivesse o sentido de fixar o prazo de validade da hipoteca (não se percebendo, assim, porque razão se fala em juros), então o problema da contagem desse prazo deve ser efectuado a partir do vencimento das prestações, designadamente da última (31.12.2007), pois, só após o seu vencimento é que há mora do devedor [art. 805º, nº 2, a), do Código Civil] e o direito de crédito do Exequente pode ser legalmente exercido (art. 329.° do CC).

LXIV
Consequentemente, tendo a presente execução sido instaurada em 30.09.2010, foi-o dentro desse prazo, ou seja, dentro do alegado prazo de validade da hipoteca.

LXV
Ao assim não entender, a sentença recorrida enferma de manifesto erro de julgamento, violando por erro de interpretação e aplicação do Direito o disposto nos artigos:
- 2°, nº 1, al. h), u) e x), 4°, nº 2, 94°, 96°, nº 1, al. a), 100.°, 102.°, nº 1, al. c), do Código de Registo Predial;
- 266.°,668°, nº 1, al. c) do Código de Processo Civil (1961);
- 651°, nº 1, in fine, do Código de Processo Civil (2013); e
- 9°, 236°, 237°, 238°, 329°, 331°, nº 2, 687°, 693°, 730°, 805°, nº 2, al. a), todos do Código Civil.

As recorridas não contra-alegaram.

II
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635º,3 e 639º,1,3 do Código de Processo Civil, delimitam os poderes de cognição deste Tribunal, sem esquecer as questões que sejam de conhecimento oficioso. Assim, e, considerando a natureza jurídica da matéria versada, as questões a decidir consistem em saber se:

a) deve ser alterada a matéria de facto, passando a dar-se como provado o facto da al. x): "A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31/12/2007, o direito do exequente a haver o pagamento ainda em falta, de € 17.500,00";
b) deve ser alterada a matéria de facto, passando a dar-se como provado o facto da al. i): "Consoante a sociedade "Construções VF & DM, Lda" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes";
c) deve aditar-se à matéria de facto provada o contrato promessa de compra e venda - não impugnado - junto aos autos, pelo qual a promitente compradora "Construções VF & DM, Lda" se obrigou a constituir, a favor do ora Recorrente, hipoteca sobre o prédio objecto desse contrato ''por forma a garantir o pagamento integral do ajustado preço" (€ 200.000,00);
d) Extinção da garantia hipotecária por decurso do prazo convencionado;
e) Terá sido violado o princípio da cooperação, através da prolação de uma decisão-surpresa;

III
O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:

1. Em 18.02.2005 o exequente, na qualidade de vendedor, outorgou escritura pública de compra e venda com hipoteca, na qual interveio como compradora a sociedade "Construções VF & DM, Limitada", pela qual vendeu e esta sociedade comprou, pelo preço de duzentos mil euros o prédio rústico, com a área de dezasseis mil novecentos e quarenta e dois metros quadrados, sito no Lugar de …, freguesia de …, do concelho de Vila Nova de Famalicão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº .. e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...
2. Na escritura pública referida em 1 foi declarado pelos aí outorgantes que:
a) “o preço será pago em três prestações da seguinte forma: A primeira prestação do montante de setenta e cinco mil euros será paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e cinco; a segunda prestação do montante setenta e cinco mil euros, será paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e seis; e a terceira prestação do montante de cinquenta mil euros, será paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e sete.
b) Que o vendedor reserva a propriedade do referido imóvel até ao integral pagamento do preço.
c) Disseram os segundos outorgantes: Que para a sua representada aceitam esta venda.
d) Pelos outorgantes, ainda foi dito nas indicadas qualidades: que em garantia do preço da mesma, os segundos outorgantes em nome da sua representada, dão de hipoteca a favor do primeiro outorgante o citado prédio, pelo prazo de três anos e não vence qualquer juro.
e) Disse o primeiro outorgante que aceita esta hipoteca nos termos exarados.”
3. A sociedade "Construções VF & DM, Limitada" pagou apenas a quantia de € 32.500 referente à última prestação mencionada no ponto 2.
4. Pela Ap n.º11 de 22.02.2005 foi registada hipoteca a favor do exequente sobre o bem imóvel descrito no ponto 1, constando da respectiva inscrição “garantia do pagamento do preço da compra e venda”.
5. A sociedade "Construções VF & DM, Limitada" procedeu ao loteamento do identificado prédio rústico, dividindo-o em vários lotes.
6. Por escritura pública de compra venda celebrada no dia 5.03.2008, a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" vendeu, em comum, pelo preço aí declarado de € 20.850, a M. B. e a R. B., o lote n.º 22, composto por parcela de terreno destinada a construção urbana, do prédio sito no lugar de Monte dos …, freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº … e inscrito na respectiva matriz urbana sob o número ….
7. Na escritura pública mencionada no ponto 6 pela aí sociedade vendedora foi declarado “que sobre esta parcela de terreno incide uma hipoteca a favor de J. A. (o exequente), registada pela inscrição C-um, e ainda uma hipoteca a favor do Município, registada pela inscrição C-dois, hipotecas essas cujo cancelamento se encontra assegurado”.
8. Os autos principais de execução deram entrada em juízo no dia 30 de Setembro de 2010.

E o Tribunal recorrido considerou os seguintes factos não provados(1):

i) Consoante a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca registada nos respectivos lotes.
ii) Em virtude da não totalidade do pagamento, o exequente não autorizou o cancelamento do lote nº .., actualmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o n.º … e inscrito na respectiva matriz sob o art. ….
iii) A executada R. B. desconhecia o conteúdo do acordado entre exequente e a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" e vertido na escritura pública referida no ponto 1 dos factos provados.
iv) A executada R. B., ao adquirir o imóvel descrito no ponto 6 dos factos provados não supunha estar a lesar direitos de outrem.
v) A executada R. B., por si e seus antepassados, há mais de 2, 5, 10, 15, 20 e 30 anos, detém o prédio identificado no ponto 6. dos factos provados como se de coisa sua se tratasse,
vi) É a executada R. B. quem procede à limpeza da referida parcela de terreno,
vii) Sem quaisquer actos de força contra quem quer que seja, à vista de toda a gente.
viii) A executada R. B. paga as contribuições e impostos.
ix) Sem oposição de quem quer que seja.
x) A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31.12.2007, o direito do exequente a haver o pagamento, ainda em falta, de €17.500.
xi) A senhora que assumiu o lugar de notário, com a categoria de Ajudante Principal, em exercício, utilizou uma minuta (vulgo “choca”) relativa aos empréstimos, o que em nada se relaciona com a escritura de 18.02.2005, que contempla uma compra e venda, em que o preço é repartido por obrigações com prazo certo.
xii) Motivo pelo qual foi referido no final dessa cláusula, de forma “desgarrada”, que “não vence qualquer juro”, quando se pretendeu dizer que os juros das obrigações acordadas só estavam garantidos pela hipoteca, pelo prazo de 3 anos e que depois dessa data, não haveria vencimento de quaisquer juros.

Para fundamentar esta decisão da matéria de facto, o Tribunal escreveu:

“Nos termos do disposto no artigo 653.º, n.º 2, do CPC, deve o Tribunal indicar as provas que serviram para formar a sua convicção e bem ainda proceder ao exame crítico das mesmas. A convicção do Tribunal alicerçou-se, assim, no conjunto da prova produzida em audiência de julgamento, bem como nos documentos juntos aos autos, nomeadamente na sua conjugação e análise crítica, com recurso às regras da experiência e concluindo segundo a livre apreciação da prova.
Em concreto, foram considerados os seguintes meios de prova:
» Depoimentos das testemunhas:
A. O., funcionário das executadas, referiu saber que estas têm um terreno na freguesia de …, por lá ter ido uma vez colocar uma rede a vedar a propriedade entre 2008/2008 a pedido das mesmas.
J. DM, aposentado, construtor civil, referiu que foi um dos sócios gerentes da sociedade “DM” e confirmou ter celebrado a escritura de compra e venda com hipoteca com o exequente, referindo que o preço de compra rondava os € 200.000, tendo sido paga uma parte do valor com o negócio e que a restante seria liquidada à medida que fossem vendendo os lotes. Mais disse ter uma vaga ideia de que foram fixados três anos para o pagamento, mas não conseguiram cumprir com os prazos. Disse que no final do prazo a sociedade devia ainda uma parte do valor ao exequente, que seria os € 17.500. Mais esclareceu que emitiram letras ao exequente, mas na data do vencimento das mesmas, como não conseguiam pagar iam reformando as anteriores, tendo ficado por pagar aquela quantia. Relativamente à hipoteca, a testemunha começou por dizer que não sabe se foi constituída alguma garantia, para depois, confrontado com o teor da escritura, referir que já não se recorda como foi feita a garantia, nomeadamente se teria sido através da constituição de hipoteca. Questionado novamente, referiu pensar que o prazo de garantia da hipoteca começou a correr desde a celebração da escritura. Ainda confirmou a venda de uma das parcelas às opoentes e disse que na data de celebração da escritura a sociedade ainda não tinham terminado as infra-estruturas nem o pago o valor total ao exequente, motivo pelo qual não estavam ainda assegurados os cancelamentos das hipotecas.
» Considerou-se o teor dos documentos juntos aos autos principais e aos presentes cuja veracidade não foi colocada em causa, ou foram corroborados por outros meios probatórios ou entre si, com especial relevo para os que infra serão referidos.
Concretizando, quanto aos factos provados.
A factualidade vertida nos pontos 1 e 2 resultou provada atento o acordo das partes, corroborado pelo teor da escritura pública de compra e venda com hipoteca, junta a folhas 6 a 9 dos autos principais.
No que concerne aos pontos 3 e 4 valorou-se positivamente o depoimento de J. DM, atenta a forma desinteressada e objectiva com que depôs, tendo revelado conhecimento directo do declarado sendo que não foi infirmado por qualquer outra prova.
Considerou-se o teor da certidão do registo predial junta a folhas 15 a 17 do Apenso A relativamente à factualidade inserta no ponto 5.
A factualidade vertida nos pontos 6 e 7 decorreu do teor da escritura pública junta a folhas 22 a 26.
Por fim, no que respeita aos factos dados como não provados, nenhuma prova concreta, nem em termos documentais, nem testemunhais, se produziu acerca dos mesmos que fosse suficiente para se concluir de forma diferente.
Em concreto, relativamente à alínea x) não obstante a testemunha J. DM ter confirmado que a sociedade não liquidou a totalidade do valor devido pela compra do imóvel, tal não é suficiente para se concluir que aquela assumiu que devia o referido montante”.

Pois bem.
A primeira questão que temos de apreciar é a do acerto da decisão da matéria de facto. Isto porque o recorrente entende que deve ser julgado provado o facto da alínea x) e ser, assim, alterada a matéria de facto, dando-se como provado o seguinte facto:
"A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31/12/2007, o direito do exequente a haver o pagamento ainda em falta, de € 17.500,00"

Não temos dúvidas em afirmar que o recorrente respeitou o disposto no art. 640º CPC, quanto ao ónus a cargo de quem impugna a decisão sobre matéria de facto: especificou os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, e indicou a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Para tanto, invoca o depoimento de J. DM.
Recordemos que em primeiro lugar a sentença recorrida, ao fundamentar a decisão de facto, refere-se a esse depoimento da seguinte forma: “J. DM, aposentado, construtor civil, referiu que foi um dos sócios gerentes da sociedade “DM” e confirmou ter celebrado a escritura de compra e venda com hipoteca com o exequente, referindo que o preço de compra rondava os € 200.000, tendo sido paga uma parte do valor com o negócio e que a restante seria liquidada à medida que fossem vendendo os lotes. Mais disse ter uma vaga ideia de que foram fixados três anos para o pagamento, mas não conseguiram cumprir com os prazos. Disse que no final do prazo a sociedade devia ainda uma parte do valor ao exequente, que seria os € 17.500. Mais esclareceu que emitiram letras ao exequente, mas na data do vencimento das mesmas, como não conseguiam pagar iam reformando as anteriores, tendo ficado por pagar aquela quantia. Relativamente à hipoteca, a testemunha começou por dizer que não sabe se foi constituída alguma garantia, para depois, confrontado com o teor da escritura, referir que já não se recorda como foi feita a garantia, nomeadamente se teria sido através da constituição de hipoteca. Questionado novamente, referiu pensar que o prazo de garantia da hipoteca começou a correr desde a celebração da escritura. Ainda confirmou a venda de uma das parcelas às opoentes e disse que na data de celebração da escritura a sociedade ainda não tinham terminado as infra-estruturas nem o pago o valor total ao exequente, motivo pelo qual não estavam ainda assegurados os cancelamentos das hipotecas.
Por fim, no que respeita aos factos dados como não provados, nenhuma prova concreta, nem em termos documentais, nem testemunhais, se produziu acerca dos mesmos que fosse suficiente para se concluir de forma diferente. Em concreto, relativamente à alínea x) não obstante a testemunha J. DM ter confirmado que a sociedade não liquidou a totalidade do valor devido pela compra do imóvel, tal não é suficiente para se concluir que aquela assumiu que devia o referido montante”.
O segmento que o recorrente quer que se dê como facto provado ("a sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31/12/2007, o direito do exequente a haver o pagamento ainda em falta, de € 17.500,00") exige algum esforço de compreensão. É que não é imediatamente perceptível o significado jurídico de uma pessoa reconhecer um direito de outra pessoa a receber um determinado pagamento ainda em falta. Das duas uma: ou esse direito existe, e é declarado por sentença, ou não existe. Acresce que devido ao funcionamento das regras do ónus da prova constantes do art. 342º,1,2 CC, o credor apenas tem de provar a existência do contrato de onde emerge o crédito e o vencimento do mesmo; e é sobre o devedor que recai o ónus de provar que efectuou o pagamento. Sendo ainda mais concretos, era sobre a sociedade compradora que recaía o ónus de alegar e provar que pagou o preço combinado pela venda. Supomos porém que para o recorrente a importância da questão terá a ver com o art. 331º,2 CC, e a eventual interrupção do “prazo de caducidade” da hipoteca.
Seja como for, temos de concordar integralmente com o recorrente. A testemunha em causa, sócio-gerente da sociedade compradora do imóvel, e logo representante legal da mesma, foi incontroversa a declarar que a sociedade de que é representante legal não pagou a totalidade do preço, tendo ficado a dever uma quantia que não era capaz de precisar, e quando confrontado com o facto de o exequente estar a querer cobrar o valor de € 17.500,00, disse que era bem capaz de ser esse o valor em dívida. Não se notou qualquer dúvida ou hesitação no depoimento da testemunha, a qual não só declarou que a sua empresa ficou a dever um valor que ele admite ser o valor dado à execução, como ainda explicou a razão pela qual não conseguiram pagar a totalidade do preço que tinham acordado com o exequente. E estando a testemunha a admitir não ter pago a totalidade do preço que sabe que devia, é de excluir liminarmente a possibilidade de estar a faltar à verdade, pois não se imagina que interesse poderia ter nisso.
Não é preciso mais, pensamos nós, para que, alterando a decisão da matéria de facto, se passe a dar como provado que "A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31/12/2007, o direito do exequente a haver o pagamento ainda em falta, de € 17.500,00".

Seguidamente, alega o recorrente que mal andou a sentença recorrida ao dar como não provado o facto da al. i), do seguinte teor: "Consoante a sociedade "Construções VF & DM, Lda" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes".
Tal facto deveria ter sido dado como “provado", como resulta do depoimento da testemunha J. DM.
Da audição do depoimento da testemunha em causa resulta, em síntese, o seguinte: o terreno que a sociedade comprou foi depois loteado em trinta e tal fracções. O preço foi à volta de 200 mil euros. Deram uma entrada e depois à medida que fossem vendendo as fracções iriam pagando. Quanto à hipoteca, a testemunha disse que se bem se recordava, era assim: à medida que fossem fazendo os pagamentos iam cancelando as hipotecas. E explicou que ao contrário do que ficou escrito no contrato, o cancelamento da hipoteca não estava assegurado, nem eles detinham documento algum a assegurar o cancelamento da mesma. Tudo dependia de a empresa pagar o preço ao vendedor.
Na sentença recorrida apenas se fundamentou a não prova deste facto em termos genéricos, assim: “por fim, no que respeita aos factos dados como não provados, nenhuma prova concreta, nem em termos documentais, nem testemunhais, se produziu acerca dos mesmos que fosse suficiente para se concluir de forma diferente”.
Mas antes disso, escreve-se na fundamentação em causa o seguinte: “J. DM, aposentado, construtor civil, referiu que foi um dos sócios gerentes da sociedade “DM” e confirmou ter celebrado a escritura de compra e venda com hipoteca com o exequente, referindo que o preço de compra rondava os € 200.000,00 tendo sido paga uma parte do valor com o negócio e que a restante seria liquidada à medida que fossem vendendo os lotes. (…) Ainda confirmou a venda de uma das parcelas às opoentes e disse que na data de celebração da escritura a sociedade ainda não tinha terminado as infra-estruturas nem pago o valor total ao exequente, motivo pelo qual não estavam ainda assegurados os cancelamentos das hipotecas”. Refere-se ainda na sentença recorrida que “valorou-se positivamente o depoimento de J. DM, atenta a forma desinteressada e objectiva com que depôs, tendo revelado conhecimento directo do declarado sendo que não foi infirmado por qualquer outra prova”.
Esta Relação entende que depois de se escrever que a testemunha em causa declarou que ainda não tinha pago o valor total ao exequente, motivo pelo qual não estavam ainda assegurados os cancelamentos das hipotecas, e que a mesma depôs de forma desinteressada e objectiva, revelando conhecimento directo e que nenhuma outra prova a contrariou, é contraditório vir a dar como não provado que “consoante a sociedade "Construções VF & DM, Lda" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes”. Decorre do depoimento da testemunha transcrito pelo Tribunal justamente o contrário. Se J. DM mereceu credibilidade, se nenhum outro meio de prova o contrariou, e se ele disse que por não ter pago o valor total ao exequente não foi assegurado o cancelamento das hipotecas, resta dar como provado que esse foi o acordo entre as partes. Ou seja, que tinha sido acordado entre as partes que à medida que os pagamentos fossem sendo feitos, o exequente iria autorizando o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes. O que aliás, note-se, nada tem de estranho, antes pelo contrário: corresponde ao que é normal na prática negocial, e corresponde à função que tem a hipoteca como direito real de garantia, para dar segurança aos credores que irão receber o reembolso do que emprestaram.
Assim, sem necessidade de mais desenvolvimentos, também esta parte do recurso procede, devendo o facto em causa passar a constar dos factos provados.

De seguida, pretende o recorrente que seja aditado à matéria de facto o contrato promessa de compra e venda não impugnado - junto aos autos, pelo qual a promitente compradora "Construções VF & DM, Lda" se obrigou a constituir, a favor do recorrente, hipoteca sobre o prédio objecto desse contrato ''por forma a garantir o pagamento integral do ajustado preço" (€ 200.000,00).
Mas, salvo o devido respeito, não lhe assiste razão.
A existência desse contrato-promessa não foi alegada em qualquer articulado destes autos. Não tendo sido alegado, não tinha o mesmo, como efectivamente não foi, de ser levado quer à lista dos factos provados, quer à dos não provados. Diga-se, aliás, que esse contrato-promessa não é um facto essencial para a decisão dos presentes autos, pois não constitui nem facto constitutivo, nem modificativo, nem extintivo de qualquer dos direitos que aqui estão em discussão. Assim, o seu interesse será, quando muito, o de facto indiciário.
Coisa diferente é a junção aos autos de documento que comprova e corporiza esse contrato-promessa. Esse documento, que está junto aos autos a fls. 63 e 64, constitui prova documental, e o Tribunal, se o entender necessário, irá analisar o mesmo e poderá, querendo, usá-lo para fundamentar a decisão.
Assim, nesta parte, improcede o recurso.

O recorrente afirma de seguida que ao julgar não provado o facto da al. x) apesar de ele ter alegado nas contestações à oposição à execução que a sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento da prestação de 31.12.2007, que se prontificava a comprovar esse facto se para tanto fosse necessário, e nunca o tendo sido, o Tribunal recorrido violou o princípio da cooperação, e prolatou uma decisão-surpresa.
Uma vez que, como já vimos supra, a decisão recorrida deve ser alterada e tal facto deve passar a constar dos factos provados, torna-se desnecessário conhecer de mais este argumento, o que aliás seria um acto inútil e um atentado à economia processual.

O mesmo se diga das conclusões XIV a XVIII, sobre a junção das letras de câmbio emitidas pela sociedade compradora, como dação em cumprimento. Atenta a procedência do recurso sobre a matéria de facto, o conhecimento desta parte do recurso tornou-se desnecessário, por redundante.

Assim, a matéria de facto, definitivamente fixada, é a seguinte:

1. Em 18.02.2005 o exequente, na qualidade de vendedor, outorgou escritura pública de compra e venda com hipoteca, na qual interveio como compradora a sociedade "Construções VF & DM, Limitada", pela qual vendeu e esta sociedade comprou, pelo preço de duzentos mil euros o prédio rústico, com a área de dezasseis mil novecentos e quarenta e dois metros quadrados, sito no Lugar de …, freguesia de …, do concelho de Vila Nova de Famalicão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº … e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ….
2. Na escritura pública referida em 1 foi declarado pelos aí outorgantes que:
a) “o preço será pago em três prestações da seguinte forma: A primeira prestação do montante de setenta e cinco mil euros será paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e cinco; a segunda prestação do montante setenta e cinco mil euros, ser paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e seis; e a terceira prestação do montante de cinquenta mil euros, ser paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e sete.
b) Que o vendedor reserva a propriedade do referido imóvel até ao integral pagamento do preço.
c) Disseram os segundos outorgantes: Que para a sua representada aceitam esta venda.
d) Pelos outorgantes, ainda foi dito nas indicadas qualidades: que em garantia do preço da mesma, os segundos outorgantes em nome da sua representada, dão de hipoteca a favor do primeiro outorgante o citado prédio, pelo prazo de três anos e não vence qualquer juro.
e) Disse o primeiro outorgante que aceita esta hipoteca nos termos exarados.”
3. Consoante a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca registada nos respectivos lotes (facto julgado provado em recurso).
4. A sociedade "Construções VF & DM, Limitada" pagou apenas a quantia de € 32.500 referente à última prestação mencionada no ponto 2.
5. Pela Ap n.º11 de 22.02.2005 foi registada hipoteca a favor do exequente sobre o bem imóvel descrito no ponto 1, constando da respectiva inscrição “garantia do pagamento do preço da compra e venda”.
6. A sociedade "Construções VF & DM, Limitada" procedeu ao loteamento do identificado prédio rústico, dividindo-o em vários lotes.
7. Por escritura pública de compra venda celebrada no dia 5.03.2008, a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" vendeu, em comum, pelo preço aí declarado de € 20.850, a M. B. e a R. B., o lote n.º 22, composto por parcela de terreno destinada a construção urbana, do prédio sito no lugar de …, freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº … e inscrito na respectiva matriz urbana sob o número ….
8. Na escritura pública mencionada no ponto 6 pela aí sociedade vendedora foi declarado “que sobre esta parcela de terreno incide uma hipoteca a favor de J. A. (o exequente), registada pela inscrição C-um, e ainda uma hipoteca a favor do Município, registada pela inscrição C-dois, hipotecas essas cujo cancelamento se encontra assegurado”.
9. Os autos principais de execução deram entrada em juízo no dia 30 de Setembro de 2010.
10. A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31.12.2007, o direito do exequente a haver o pagamento, ainda em falta, de €17.500 (facto julgado provado em recurso).

Passamos agora para a análise da matéria de Direito.
E atentas as conclusões das alegações do recorrente, tudo se pode resumir a uma só questão: a hipoteca referida existe e pode ser oposta às opoentes / executadas ?
Vejamos.
Está provado que em 18.02.2005 o exequente, na qualidade de vendedor, outorgou escritura pública de compra e venda com hipoteca, na qual interveio como compradora a sociedade "Construções VF & DM, Limitada", pela qual vendeu e esta sociedade comprou, pelo preço de duzentos mil euros o prédio rústico, com a área de dezasseis mil novecentos e quarenta e dois metros quadrados, sito no Lugar de …, freguesia de …, do concelho de Vila Nova de Famalicão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o n.º … e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ….
Nessa escritura pública foi declarado pelos aí outorgantes que: “o preço será pago em três prestações da seguinte forma: A primeira prestação do montante de setenta e cinco mil euros será paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e cinco; a segunda prestação do montante setenta e cinco mil euros, será paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e seis; e a terceira prestação do montante de cinquenta mil euros, será paga até trinta e um de Dezembro de dois mil e sete.
E ainda que: “o vendedor reserva a propriedade do referido imóvel até ao integral pagamento do preço”.
E disseram os segundos outorgantes: Que para a sua representada aceitam esta venda.
Pelos outorgantes, ainda foi dito nas indicadas qualidades: Que em garantia do preço da mesma, os segundos outorgantes em nome da sua representada, dão de hipoteca a favor do primeiro outorgante o citado prédio, pelo prazo de três anos e não vence qualquer juro. Disse o primeiro outorgante que aceita esta hipoteca nos termos exarados.”
E pela Ap n.º11 de 22.02.2005 foi registada essa hipoteca a favor do exequente sobre o bem imóvel descrito supra, constando da respectiva inscrição “garantia do pagamento do preço da compra e venda”.
É assim incontroverso que a hipoteca em causa nasceu na data da escritura, 18/2/2005, e 4 dias depois foi levada ao registo predial e aí registada.
O que sucedeu depois foi que, como já sabemos, a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" procedeu ao loteamento do identificado prédio rústico, dividindo-o em vários lotes, e por escritura pública de compra venda celebrada no dia 5.03.2008, vendeu, em comum, pelo preço aí declarado de € 20.850,00 às executadas/opoentes, o lote n.º 22.
E sabemos ainda que nessa escritura pública pela qual as executadas adquiriram o mencionado lote 22 pela sociedade vendedora foi declarado que “sobre esta parcela de terreno incide uma hipoteca a favor de J. A., registada pela inscrição C-um, e ainda uma hipoteca a favor do Município, registada pela inscrição C-dois, hipotecas essas cujo cancelamento se encontra assegurado”.
Convém agora aqui lembrar a indivisibilidade da hipoteca, consagrada no art. 696º CC, nos seguintes termos: salvo convenção em contrário, a hipoteca é indivisível, subsistindo por inteiro sobre cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que as constituam, ainda que a coisa ou o crédito seja dividido ou este se encontre parcialmente satisfeito.
Donde, a operação de loteamento e a venda de cada um dos lotes não enfraqueceu a hipoteca, que continuou a subsistir por inteiro sobre o prédio adquirido pelas ora executadas/opoentes/recorridas.
Finalmente, sabemos que a sociedade “Construções VF & DM, Limitada" não pagou a totalidade do preço ao vendedor, o ora exequente/recorrente, o qual pretende ser pago pelo valor do prédio hipotecado.
A sentença recorrida, considerando que à data da instauração da acção executiva a hipoteca já estava extinta pelo decurso do prazo contratual, julgou extinta a execução por falta de título executivo.
Será assim ?
Pensamos que não.
Diz a lei (art. 686º,1 CC) que a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo”. E de acordo com o art. 687º CC a hipoteca deve ser registada, sob pena de não produzir efeitos, mesmo em relação às partes.
A hipoteca é, ninguém o põe em causa, um direito real de garantia. O que significa que concede ao credor hipotecário a faculdade de fazer executar o seu objecto, no caso de incumprimento da obrigação garantida, preferindo em relação aos credores comuns e aos outros credores hipotecários cujo registo seja posterior.
Enquanto direito real de garantia, a hipoteca tem as características que distinguem estes direitos e é também acessória e indivisível. Interessa-nos agora o princípio da inerência, que dispõe que a hipoteca continuará a acompanhar a coisa, podendo o seu adquirente libertar-se dela, exercendo o direito de a expurgar (art. 721º CC) (2).
Logo, quando as opoentes adquiriram o prédio correspondente ao lote nº .., receberam-no no seu património onerado pela hipoteca que fora constituída pela sociedade "Construções VF & DM, Limitada" a favor do ora exequente.
As opoentes não podem negar essa realidade, assim como não podem alegar desconhecer a existência dessa hipoteca, pois da escritura de compra e venda pela qual adquiriram a parcela de terreno em causa consta que “sobre essa parcela de terreno incide uma hipoteca a favor de J. A. (o exequente/recorrente), registada pela inscrição C-um, e ainda uma hipoteca a favor do Município, registada pela inscrição C-dois, hipotecas cujo cancelamento se encontra assegurado”. E ainda não podem alegar desconhecer a existência da dita hipoteca porque a mesma foi devidamente levada ao Registo Predial e aí inscrita. E o Registo Predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (art. 1º CódRegPredial). Quanto aos efeitos do registo, fala-se em registo enunciativo, querendo com isso dizer que é a função do registo que se limita a dar publicidade – notícia dos factos registados. E no caso em apreço, estamos ainda perante o que a Doutrina chama de registo constitutivo: é aquele que interfere com a eficácia inter partes dos factos jurídicos registados. Menezes Cordeiro vai mais longe e considera que o registo da hipoteca é a única hipótese em que se deve falar de registo constitutivo no direito português (Direitos reais, 1993, fls. 281). Em suma, estando a hipoteca em causa registada, não podem terceiros, como é o caso das ora opoentes, vir alegar desconhecimento da mesma, sendo que o puro desconhecimento subjectivo individual até pode verificar-se mas é irrelevante, e o desconhecimento jurídico / funcional está iures et de iure afastado.
E tanto assim é que nem as opoentes o negam.
A tese que recebeu acolhimento na sentença recorrida é a de que tal hipoteca entretanto se extinguiu, pelo decurso do prazo contratualmente acordado para a sua duração.
Provou-se, com efeito, que na escritura pública de onde emergiu o crédito exequendo foi ainda declarado pelos outorgantes compradores que em garantia do preço do imóvel davam de hipoteca a favor do primeiro outorgante o citado prédio, pelo prazo de três anos e não vence qualquer juro (3)”. E disse o primeiro outorgante “que aceitava essa hipoteca nos termos exarados”.
O que deduzir daqui ?
É sabido que o legislador elencou no artigo 730º CC as causas de extinção da hipoteca.
Diz essa norma que a hipoteca se extingue:
a) Pela extinção da obrigação a que serve de garantia;
b) Por prescrição, a favor de terceiro adquirente do prédio hipotecado, decorridos vinte anos sobre o registo da aquisição e cinco sobre o vencimento da obrigação;
c) Pelo perecimento da coisa hipotecada, sem prejuízo do disposto nos artigos 692º e 701º;
d) Pela renúncia do credor.

A única alínea que poderia ter aplicação ao caso seria a b), mas para tal, para que a hipoteca se extinguisse por prescrição, a favor das opoentes, que adquiriram o prédio hipotecado, teriam de decorrer 20 anos sobre o registo da aquisição, e 5 anos sobre o vencimento da obrigação. O que, manifestamente, não sucedeu.
O que está em causa aqui é, ou aparenta ser, a fixação contratual de um prazo de vida da hipoteca, de 3 anos, independentemente da manutenção ou não da obrigação garantida. O que dizer ?
O legislador não contemplou expressamente o decurso do prazo contratual como causa de extinção da hipoteca. E bem se compreende, atenta a natureza jurídica da mesma: como direito real de garantia, que apenas existe para garantir um determinado crédito, a questão da longevidade da hipoteca deve ser decalcada da longevidade do crédito que visa garantir. Enquanto este existir, enquanto não for integralmente pago, a hipoteca deve manter-se, a não ser que o credor renuncie expressamente à mesma. E assim que aquele for integralmente pago e se extinguir, automaticamente extingue-se também a hipoteca. Assim, a inserção num contrato de uma cláusula como a que estamos a analisar, que fixa um prazo máximo absoluto de 3 anos para a hipoteca, é algo que, salvo melhor opinião, é estranho, mesmo dentro da economia do instituto. Não é razoável, dentro de uma ideia de normalidade no tráfego jurídico, e dentro de uma perspectiva de criação de clima favorável para o florescimento de transacções, que um credor aceite emprestar dinheiro, ou aceite o pagamento do preço em prestações, sendo que a única garantia de que dispõe é uma hipoteca com um tempo de vida curto, que se extinguirá quase ao mesmo tempo que o prazo de vencimento da última prestação. A hipoteca acaba por não servir para quase nada.
Vamos começar por questionar se esta norma jurídica é taxativa, ou admite outras causas de extinção da hipoteca.
Embora a Doutrina não seja em bom rigor Fonte de Direito (arts. 1º, 3º e 4º CC), vamos nela procurar ajuda para, através da melhor interpretação da lei, encontrar a solução.
Salvador da Costa, citando o Código Civil anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, (O concurso de credores, Almedina, 1998, fls. 132) escreve que “este artigo é meramente exemplificativo, certo que a extinção do direito de hipoteca é também susceptível de ocorrer, além do mais, por caducidade, por verificação da condição resolutiva a que ficou subordinado ou da certeza da não verificação da condição suspensiva que lhe tenha sido oposta”. Acrescenta este autor ainda a transmissão em execução da coisa hipotecada, e no caso de a hipoteca incidir sobre o direito de usufruto ou sobre o direito de superfície, a extinção destes direitos implicará a extinção do direito acessório de hipoteca, sem prejuízo porém, respectivamente do disposto no nº 3 do art. 699º, no nº 2 do artigo 1539º, e no art. 1441º.
Menezes Leitão (Direitos Reais, 2017, fls. 431) escreve que apesar de não prevista no art. 730º, deve ainda ser considerada como causa de extinção, a expurgação de hipoteca no caso de transmissão dos bens hipotecados (art. 721º CC). Também existe uma outra causa autónoma de extinção da hipoteca constituída por terceiro, já que o art. 717º,1 CC vem prever que a hipoteca constituída por terceiro extingue-se na medida em que, por facto positivo ou negativo do credor, não possa dar-se a sub-rogação daquele nos direitos deste. E acrescenta ainda: outra causa de extinção da hipoteca não prevista no art. 730º é a caducidade, o que pode ocorrer, por exemplo, em caso de verificação da condição resolutiva ou de não verificação da condição suspensiva que tenha sido aposta no negócio relativo à sua constituição. E finalmente, aponta ainda aquele autor como causa de extinção da hipoteca a extinção do direito sobre que a hipoteca incide, como acontece se o usufruto ou a superfície que foram objecto da hipoteca se vierem a extinguir (art. 699º,2 e 1539º,1).
Pires de Lima e Antunes Varela, no CC anotado, escrevem em anotação ao artigo em causa, que “outras causas de extinção da hipoteca se podem ainda apontar, resultantes de princípios gerais que não há razão para excluir do domínio deste instituto, como seja o decurso do prazo fixado para a duração da garantia, a verificação da condição resolutiva a que ela ficou subordinada, a certeza da não verificação da condição suspensiva, etc”.
Retira-se daqui que, apesar da existência de uma hipoteca estar umbilicalmente ligada ao crédito que visa garantir, no caso das hipotecas voluntárias temos de ter presente que é um acordo de vontades que a fez nascer. Poder-se-ia falar, atenta a natureza das coisas, que sendo a hipoteca uma garantia real associada a um direito de crédito, a mesma sempre se manteria enquanto se mantivesse o crédito que visa garantir. Mas esta regra não é absoluta, pois, como vimos, a vontade das partes pode impor-lhe alguns desvios, como se passa, nos exemplos citados por estes autores, de aposição de condição resolutiva ou suspensiva. Assim sendo, a fixação pelas partes de um prazo de duração da hipoteca, atenta a regra da liberdade contratual (art. 405º CC), tem de se aceitar.
Temos ainda um outro problema pela frente, que é o da interpretação da dita cláusula.
O recorrente não conseguiu demonstrar na audiência de julgamento que a mesma tenha resultado de um lapso de escrita no texto da escritura pública, apesar de concordarmos que a frase da cláusula, em si mesma considerada, não faz sentido: …”em garantia do preço do imóvel davam de hipoteca a favor do primeiro outorgante o citado prédio, pelo prazo de três anos e não vence qualquer juro (4)”. Gramaticalmente, estamos perante uma afirmação confusa. A referência ao prazo de 3 anos ainda se pode entender como sendo o prazo de duração da hipoteca. Mas o acrescento “e não vence qualquer juro” é de todo incompreensível. A hipoteca é que não vence qualquer juro ? Mas o que é isso ? O que é “uma hipoteca não vencer qualquer juro” ? Não sabemos.
Porém, a cláusula existe. E tem de ser aplicada.
Aceitando essa cláusula, o recorrente veio esgrimir com a necessidade do registo da mesma, sob pena de a omissão do registo dessa cláusula - limite da hipoteca, com reserva de propriedade - não produzir quaisquer efeitos entre as partes e, muito menos, em relação a terceiros.
Veio ainda argumentar com o facto de o reconhecimento da dívida ser causa impeditiva da alegada caducidade da hipoteca.
E finalmente, veio questionar a correcção da interpretação do negócio jurídico subjacente à execução feita pela sentença recorrida, dizendo que o referido prazo deve contar-se a partir do vencimento das prestações, pois só a partir desse vencimento é que o Exequente pode exercer legalmente o seu direito.

Vamos começar pelo fim, que nos parece o mais relevante, e que é a interpretação que deve ser feita da dita cláusula.
Sabemos que a hipoteca nasceu no âmbito de um contrato de compra e venda de imóvel celebrado em 18/2/2005, no qual se estipulou que o preço, de € 200.000,00, seria pago em 3 prestações:
a) a primeira prestação do montante de € 75.000,00 seria paga até 31/12/2005;
b) a segunda prestação do montante de € 75.000,00 seria paga até 31/12/2006;
c) e a terceira prestação do montante de € 50.000,00 seria paga até 31/12/2007;
A sentença recorrida entendeu que, “por não ter sido feita qualquer prova capaz de solucionar esta questão, há que ter presente o que preceitua o artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil: "A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. (…) E nesta sede de interpretação o aludido artigo 236.º do Código Civil consagra a doutrina da impressão do destinatário, concedendo-se, pelo menos em tese geral primazia ao ponto de vista do destinatário, a partir do qual a declaração deve ser focada. A lei não se basta, contudo, com o sentido compreendido realmente pelo declaratário (entendimento subjectivo deste), concedendo primazia àquele que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário depreenderia (sentido objectivo para o declaratário). Para se dar uma solução correcta e justa ao caso dos autos há ainda que ter presente outros princípios como sejam o da protecção das expectativas, o da confiança do declaratário, precisamente porque uma das missões do direito consiste em assegurar e estabilizar expectativas e o da protecção da segurança do tráfico jurídico, ou seja, do interesse geral na certeza das transacções, de suma importância para a realidade económica. Considerando tudo o que se deixou expresso, entendemos que, no contexto global do negócio titulado pela escritura pública de compra e venda com hipoteca dada à execução, a declaração exarada na mesma de que “Em garantia do preço da mesma, os segundos outorgantes em nome da sua representada, dão de hipoteca a favor do primeiro outorgante o citado prédio, pelo prazo de três anos e não vence qualquer juro” se referiam à data em que tal negócio foi outorgado. (…) Não sendo cumprida, por exemplo, a última das acordadas prestações – tal como o exequente invoca - o credor ainda poderia, embora num prazo curto, prevalecer-se da garantia assegurada pela hipoteca. Considerando tal circunstancialismo, e na falta de qualquer outra estipulação em contrário, afigura-se que, tal como pretende o exequente, considerar o prazo de três anos para além da data do vencimento da última prestação seria desproporcional, tanto mais que a sociedade compradora ficaria sempre na dependência da vontade do vendedor durante esse tempo de três anos, para além da data de vencimento da última prestação, para lhe emitir uma declaração de distrate, quando, estipulando-se um prazo mais curto já evitaria a referida contingência, bastando-lhe a prova do pagamento integral e o decurso do tempo. E assim, estando o exequente munido da garantia para além do tempo fraccionado para o pagamento da dívida que quis garantir pela hipoteca do prédio, acrescido de um mês e dezoito dias, embora curto, suficiente para accionar judicialmente a mesma em caso de incumprimento, uma correcta interpretação de modo algum permite afastar que o querido pelas partes aquando da celebração da escritura é que o prazo começaria a contar desde o vencimento da última prestação de pagamento. Caso contrário haveria um manifesto frustrar de expectativas por parte de quem aceitou constituir aquela garantia e ter que ficar com a mesma a onerar o imóvel três anos para além do término do prazo do pagamento”.
Nós, porém, partindo do mesmo quadro legal, e tendo presente a mesma factualidade, mas com duas diferenças de relevo, os dois factos que vamos aditar aos que a primeira instância considerou provados, chegamos à solução oposta. E chegamos lá por duas vias distintas.

Primeira.
É verdade que dispõe o art. 236º,1 CC que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”. Acrescenta o nº 2 que “Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”. E, para os casos duvidosos rege o art. 237º CC: “Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações”.
O legislador faz pois apelo a uma ficção: na busca da correcta interpretação a dar a uma estipulação negocial, o Juíz deve procurar o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. O que nos leva à seguinte ordem de considerações: estamos perante um contrato de compra e venda, em que as partes acordaram que o preço, em vez de ser integralmente pago no acto da celebração da escritura (18/2/2005), seria pago em 3 prestações, em 31/12/2005, 31/12/2006 e 31/12/2007. O pagamento em prestações é sempre uma facilidade concedida ao comprador, quando não tem disponibilidade de pagar de uma só vez a totalidade do preço. A hipoteca é a garantia que o credor tem que, caso o devedor não cumpra, poderá pagar-se pelo valor do imóvel hipotecado. E se a constituição da hipoteca é do interesse do credor, é igualmente do interesse do devedor, pois este sabe que sem ela, o vendedor não aceitaria o pagamento fraccionado e diferido no tempo. Assim, podemos assentar em que um declaratário normal, colocado no lugar dos legais representantes da sociedade "Construções VF & DM, Limitada", teria tudo isto bem presente, de modo a que, ao constituir hipoteca sobre o imóvel que estava a adquirir, sabia ou tinha de saber que essa hipoteca era essencial para que o vendedor aceitasse o pagamento em prestações. Donde, sabia ou tinha de saber que essa mesma hipoteca teria de ser uma efectiva garantia para o credor, e não uma mera aparência de garantia. Donde, sabia ou tinha de saber que a fixação de um prazo de 3 anos para a hipoteca, não poderia na prática esvaziar a mesma do seu efeito útil, sob pena de o vendedor não aceitar o negócio. Ora, a aceitar que o prazo de 3 anos deveria ser contado a partir da data da celebração do negócio, tínhamos que, incontornavelmente, o direito real de garantia em que a hipoteca se traduz extinguir-se-ia em 18/2/2008, sendo que no caso de a última prestação, vencida em 31/12/2007, não ser paga, o vendedor/credor ficava com menos de 2 meses para executar a hipoteca. O declarante (comprador) não poderia razoavelmente esperar que um declaratário normal (vendedor) aceitasse esta interpretação do negócio, pois isso deixava-o na prática, sem garantia real quanto à última prestação, no mínimo. E ainda podemos acrescentar que esse curtíssimo prazo para recorrer à cobrança judicial iria impedir as habituais flexibilizações de prazo, que tantas vezes ocorrem, em que o credor, perante a explicação dada pelo devedor para o atraso no pagamento, lhe concede um prazo alargado para regressar ao cumprimento.
E recorrendo ao art. 237º CC, temos que “em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações”. À luz de qualquer uma destas directrizes legais, consideramos que a solução seguida na sentença recorrida não pode manter-se, por esvaziar a hipoteca de quase todo o seu efeito útil, e logo não corresponder ao interesse do credor, nem ao do devedor normal, o qual, no momento da celebração do negócio, sabe que tem de dar uma garantia real efectiva sob pena de não conseguir o negócio. E assim, um prazo de validade da hipoteca que na prática a esvazie de utilidade, como seria este prazo de 3 anos, se contado desde a data da celebração da escritura, não seria consentâneo com o interesse razoável das partes, cada uma delas sabendo e compreendendo a essencialidade da garantia real para o negócio da compra e venda se concretizar.
A interpretação desta cláusula contratual tem de ser diversa.
Vimos que esta Relação considera que ficaram provados, além daqueles tidos em conta na sentença recorrida, ainda os seguintes factos:
1. A sociedade compradora sempre reconheceu, mesmo para além do vencimento de 31/12/2007, o direito do exequente a haver o pagamento ainda em falta, de € 17.500,00".
2. Consoante a sociedade "Construções VF & DM, Lda" efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes".
A interpretação correcta da cláusula contratual que estamos a analisar tem de partir da constatação de que ao credor tinha de ser assegurado um prazo razoável para esperar que o devedor cumprisse, e caso tal não acontecesse, recorrer ao accionamento da sua garantia real. Esse prazo razoável, considerando ainda que as partes acordaram que à medida que a sociedade compradora efectuava o pagamento das prestações, o exequente autorizava o cancelamento da hipoteca nos respectivos lotes, salvo melhor opinião, significa que o prazo de validade da hipoteca teria de começar a contar-se após a data de vencimento de cada uma das prestações, pois só nessa altura, e em caso de incumprimento, é que se colocava a questão do accionamento da garantia.
Assim, sendo o vencimento da última prestação em 31/12/2007, o prazo dos 3 anos completava-se em 31/12/2010; tendo a acção executiva entrado em juízo em 30/9/2010, entrou ainda antes de a hipoteca caducar.
Segunda.
O legislador não deixou de considerar o decurso do tempo como causa de extinção da hipoteca. Só que, como vimos, o fez expressamente, na alínea b) do art. 730º CC, estatuindo que esta se extingue por prescrição, a favor de terceiro adquirente do prédio hipotecado, decorridos vinte anos sobre o registo da aquisição e cinco sobre o vencimento da obrigação. Solução que não tem aplicação ao caso em apreço, por ser evidente que tais prazos ainda não decorreram.
Quando estamos a tratar de um prazo prescricional, estamos a falar da extinção de um direito pelo não exercício do mesmo durante um período de tempo (art. 298º,1 CC). No caso agora em apreço, o que temos é a fixação, por acordo das partes, de um prazo de vida para um direito real de garantia.
Nos termos do disposto no art. 298º,2 CC, “quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição”. Assim, somos remetidos para o disposto nos arts. 328º e seguintes CC.
O prazo de caducidade começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido (art. 329º CC). O que significa que, para o caso sub judice, esse momento é o do vencimento da última prestação, ou seja, 31/12/2007.
E o prazo em causa extinguia-se em 31/12/2010.
Sabemos igualmente que, em princípio, o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine (art. 328º CC). Ora a lei determina que “impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo” (art. 331º,1 CC), no caso, a instauração da acção executiva. A acção executiva entrou em juízo antes de se ter completado o decurso do prazo de caducidade fixado no contrato, impedindo assim a extinção da hipoteca pelo decurso do prazo.
Donde, a hipoteca mantinha-se válida enquanto título executivo quando foi instaurada a acção executiva pelo ora recorrente.

Não se diga que as opoentes saem injustamente prejudicadas, por não estarem a contar com a mencionada hipoteca. Como já vimos, aí entramos na matéria do registo predial, que como sabemos, se destina essencialmente a dar publicidade à situação dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário (art. 1º CRegPredial; A. Santos Justo, Direitos reais, 5ª edição, fls. 61).
Está provado que pela Ap n.º11 de 22.02.2005 foi registada hipoteca a favor do exequente sobre o bem imóvel descrito no ponto 1, constando da respectiva inscrição “garantia do pagamento do preço da compra e venda”.
Está ainda provado que na escritura pública pela qual a sociedade "Construções VF & DM, Limitada" vendeu, em comum, pelo preço aí declarado de € 20.850,00 a M. B. e a R. B., o lote n.º 22, pela aí sociedade vendedora foi declarado “que sobre esta parcela de terreno incide uma hipoteca a favor de J. A. (o exequente), registada pela inscrição C-um, e ainda uma hipoteca a favor do Município, registada pela inscrição C-dois, hipotecas essas cujo cancelamento se encontra assegurado”.
Assim, o facto jurídico “constituição da hipoteca” foi devidamente registado, cumprindo as exigências legais, e permitindo assim às então compradoras conhecer a situação do prédio que iam adquirir, concretamente, saber que o mesmo estava onerado por duas hipotecas.
Donde não poderem estas invocar desconhecimento quanto ao ónus que recaía sobre o imóvel que adquiriram. Elas apenas poderão eventualmente agir contra o vendedor, que as informou erroneamente que o cancelamento das hipotecas estava assegurado. Não podem todavia opor esse facto ao credor hipotecário (ora exequente), que, como vimos, beneficia de hipoteca válida, eficaz e registada.

Destarte e por todo o exposto, o recurso merece provimento, nos termos supra enunciados, devendo a oposição à execução ser julgada improcedente.

DECISÃO

Por todo o exposto, neste Tribunal da Relação de Guimarães, decide-se julgar o recurso interposto pelo exequente J. A. procedente, nos termos sobreditos, e em consequência, revogando a sentença recorrida, julgam-se as oposições à execução improcedentes, determinando o prosseguimento da execução nos termos legais.

Relator
(Afonso Cabral de Andrade)
1º Adjunto
(Alcides Rodrigues)
2º Adjunto
(Joaquim Luís Espinheira Baltar)


1. Ficam a bold os factos que o recorrente pretende ver como provados.
2. Santos Justo, Direitos Reais, Coimbra Editora, 5ª edição, fls. 496.
3. Destaque nosso
4. Destaque nosso