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NULIDADE DA SENTENÇA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RENDA
VALOR
RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ENTREGA DO BEM
Sumário
1. A nulidade a que se reporta a primeira parte da alínea c) do artigo 615.º do CPC ocorre quando existe incompatibilidade entre os fundamentos de direito e a decisão, ou seja, quando a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado, situação que não se confunde com um eventual erro de julgamento ou com a discordância da Parte quanto ao sentido da decisão.
2. É admissível a prova quanto à redução do valor da renda constante de contrato de arrendamento por depoimento de testemunha ou de parte, tanto mais se o mesmo encontrar apoio no texto de documento conhecido nos autos.
3. A declaração de resolução de contrato de arrendamento pelo senhorio é ineficaz se inexistir fundamento legal ou contratual para a mesma, mantendo-se, em consequência, o arrendamento em vigor, bem como os direitos e obrigações dele decorrentes, entre as quais se inclui a obrigação de pagamento da renda por parte do arrendatário.
4. Neste caso e se o senhorio não se opuser ao recebimento do imóvel arrendado, o contrato extingue-se na data da sua entrega pelo arrendatário, por revogação por mútuo acordo de ambas as partes.
(Sumário da Relatora)
Texto Integral
Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo de Execução de Setúbal, Juiz 2
Recorrente (Embargante) – (…)
Recorrentes (Embargados) – (…) e (…)
Sumário: (…)
*
Acordam as Juízas da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:1. RELATÓRIO
(…), Executada nos autos de execução contra si instaurados pelos Exequentes (…) e (…), deduziu a presente oposição mediante embargos.
Percorridos os trâmites legais e realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando a oposição parcialmente procedente, “quanto ao montante de 2.887,13 euros com a consequente extinção da execução, nessa parte (artigo 732.º, n.º 4, do CPC), prosseguindo para o pagamento do remanescente – 10.560,00 euros”.
Inconformada com tal decisão, a Embargante recorreu, formulando as seguintes conclusões:
A) Resultou provado nos presentes autos que “Executada e exequentes acordaram que no segundo semestre de 2022, a renda mensal se manteria nos € 1.000,00 (resposta ao n.º 2 dos temas de prova)” – ponto 11 dos factos provados.
B) Datada de 10.11.2023 os exequentes enviaram à executada uma carta contendo a lista discriminativa das rendas pagas e por pagar, na qual os Exequentes indicam – na 2ª coluna da tabela por si elaborada – quais os pagamentos realizados pela Executada/Embargante (Doc. 4 junto com a PI).
C) Os Exequente juntaram aos autos todos os recibos de pagamento das rendas, feito pela inquilina, desde janeiro de 2022 a junho de 2023, assim como os recibos referentes ao valor da caução, integralmente pago pela Embargante, no valor de € 1.000,00.
D) Pelo que se deverá, necessariamente, dar como assente o reconhecimento pelos senhorios de que a Embargante lhes pagou as rendas até junho de 2023.
E) Partindo de pressupostos errados – pois ignoraram o acordo realizado entre as partes e dado como provado pelo tribunal – os Exequentes foram, mensalmente, imputando os valores pagos pela senhoria, ao mês imediatamente anterior, considerando, sucessivamente, que estava sempre em falta da diferença de € 250,00 – razão pela qual redigiram na última coluna da tabela constante da carta de 10/11/2023 o valor que, alegadamente, estava pago e o valor acumulado de uma pretensa dívida.
F) Pelo que, ao fazer os cálculos deste modo – errado e incorreto, conforme ficou provado em tribunal, por desconsiderarem o acordo de que a renda devida era de € 1.000,00 e não de € 1.250,00 – os senhorios chegaram à conclusão final, incorreta, de que o pagamento feito pela inquilina em julho de 2023 se referia à renda vencida em Maio de 2023.
G) O pagamento realizado pela Embargante em julho de 2023, no valor de € 1.500,00 destinava-se a pagar a renda relativa a esse mesmo mês de Julho – e não o mês de Maio que já se encontrava pago (tendo em conta o não aumento do valor da renda no 2º semestre de 2022).
H) Conclui-se assim estarem incorretamente julgados pelo Tribunal recorrido, os pontos de facto constantes dos pontos 6, 10, 12, 14 e 15 dos Factos Provados.
I) No Requerimento Executivo os Exequentes/Embargados declaram que a Embargante lhes fez os seguintes pagamentos: em 06.10.2023 a quantia de € 1.000,00; em 24.10.2023 a quantia de € 500,00; e em 06.12.2023 a quantia de € 1.500,00.
J) Atente-se, mais uma vez, no depoimento prestado pela testemunha … (minuto, respetivamente, 11:32, 13:22, 17:04, 18:24, 19:04 do depoimento).
“Chegando ao fim do mês de Setembro, no nosso entendimento só estava por pagar o mês de Setembro”.
K) Mais afirmou que até receberem a NJA, “todos os meses foram feitos os pagamentos”.
“O único mês que não foi pago foi setembro de 2023”.
“a renda de julho de 23 pagámos (…) do extrato bancário consta 1.500 euros”,
“como está no comprovativo do pagamento”.
L) Quando questionado diretamente, sobre qual o primeiro mês em que não pagaram, efetivamente a renda, a testemunha (…) respondeu perentoriamente (minuto 26:40 e 27:30 do seu depoimento): “setembro de 2023”, “só de setembro para a frente é que começou esse problema de não se pagar a renda, porque até lá sempre se pagou a renda, sempre foi paga”.
M) Questionado pelo M.º Juiz sobre qual os meses de renda que, no seu entendimento estavam em falta, a testemunha (…) respondeu (minuto 35:38 do seu depoimento): “três meses de renda: setembro, novembro e janeiro de 2024. Fevereiro nós consideramos caução”; “o dezembro foi pago e o outubro foi pago, foram feitas transferências”.
N) conforme consta da Fundamentação da matéria de facto e análise crítica da prova, a executada “Admitiu não ter pago as rendas de Setembro e Novembro de 2023 e ainda as de Janeiro e Fevereiro de 2024”.
O) Salvo melhor entendimento, os valores entregues pela Inquilina para pagamento de renda, deverão ser imputados nas rendas vencidas em data mais antiga (regra supletiva prevista no artigo 784.º do Código Civil).
P) Em setembro de 2023, aquando da apresentação da NJA pelos senhorios, a Executada não devia 3 meses de renda.
Q) Da prova produzida nos autos, e conforme exposto supra, os factos alegados pelos senhorios na NJA, em 25/09/2023, como fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, na verdade, não se verificavam.
R) Nem os senhorios indicaram em que meses a renda não foi paga atempadamente, conforme alegaram. Sendo certo que a mesma não se vencia no 1º dia útil do mês, como consta da NJA, partindo de um pressuposto errado.
S) Assim, terá necessariamente de se concluir que, aquando da apresentação da NJA não se verificavam fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento pelos senhorios: não se verificava mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, nem a inquilina se havia constituído em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
T) Pelo que a NJA deverá ser considerada ineficaz para a resolução unilateral do contrato de arrendamento pelos senhorios.
U) A inquilina, aqui Embargante, apresentou oposição, por escrito, à intenção dos senhorios de resolver o contrato de arrendamento com fundamento na mora ou falta de pagamento de rendas, através de comunicação escrita datada de 21/11/2023, que consta dos autos.
V) Os senhorios nunca responderam a essa comunicação escrita da inquilina.
W) Nem nunca – ao longo de todo o período de execução do contrato – se referiram ou exigiram, pagamento de indemnização pela mora.
X) Atente-se quanto a este aspeto ao que foi dito em sede de depoimento pela testemunha … (minutos 19:34 e 20:29, respetivamente):
“verbalmente os senhores (aliás, em fevereiro de 23 os senhores cortaram relações connosco, ou seja, verbalmente era raro o contacto, até fevereiro um contacto regular de pessoas educados, de fevereiro para a frente esse contacto deixou de existir), e os senhores nunca, nunca nos foi dito, que havia algo em atraso, que havia algo em mora, «quando é que pagam?», «quando é que não pagam?», nada!”.
“nunca nos foi dito, «tem de pagar 250 euros», nem 20 por cento da mora. Nunca houve quaisquer conversas de mora; nada! Nem verbalmente”.
Y) pelas razões que ficaram expostas e resultam provadas dos autos, não impendia sobre a aqui Embargante, a obrigação de entregar o locado até ao dia indicado pelos senhorios na NJA.
Z) Não se verificando, consequentemente, a obrigação de pagar, pela Embargante, qualquer valor a título de indemnização.
AA) Por tudo quanto fica exposto,
i. deverá ser julgada procedente a invocada nulidade da sentença por os fundamentos se encontrarem em oposição com a decisão e se verificarem ambiguidades;
ii. Deverá ser reconhecida a necessidade de reforma da sentença por constarem do processo documentos (nomeadamente o teor da carta enviada pelos senhorios datada de 10/11/2023, os recibos emitidos, a transferência realizada pela Embargante em julho de 2023, a declaração de entrega do locado), e outros meios de prova, designadamente, o depoimento da testemunha (…) e as declarações de parte da Executada, que, só por si, implicariam decisão diversa da proferida.
iii. E, consequentemente, deverá o M.º Juiz suprir as nulidades invocadas e reformar a sentença, nos seguintes termos:
O ponto 6 dos Factos Provados deverá referir que a executada, à data da apresentação do requerimento executivo, estava em dívida com o valor correspondente a 4 rendas no valor de € 1.500,00: as rendas de Novembro e Dezembro de 2023 e de Janeiro e Fevereiro de 2024.
O teor do ponto 10 dos Factos Provados não deveria constar dos mesmos: conforme exposto supra, à NJA não poderá ser reconhecida eficácia para a resolução do contrato de arrendamento, na medida em que, à data da sua apresentação em setembro 2023, não se verificava mora de três meses no pagamento das rendas vencidas nos meses de Julho, de Agosto e de Setembro de 2023.
O ponto 12 dos Factos Provados deveria referir que em 18 de Julho de 2023 a executada pagou aos exequentes a quantia de € 1.500,00 para pagamento da renda vencida em Julho de 2023.
O ponto 14 dos Factos Provados deveria referir que em 25.09.2023 a executada devia aos exequentes um mês de renda.
O ponto 15 dos Factos Provados deveria referir que à data da entrega do locado, em 29.02.2024, permaneciam por pagar as rendas relativas a Novembro e Dezembro de 2023, Janeiro e Fevereiro de 2024, tendo em conta que a executada efectuou três pagamentos em 06.10.2023, 24.10.2023 e 06.12.2023 no valor global de € 3.000,00 a serem imputados nas rendas de Setembro e Outubro de 2023.
A assim não se entender – hipótese que se coloca sem conceder e por mero dever de patrocínio – deverá o presente recurso subir ao Venerando Tribunal da Relação de Évora, julgando-se o mesmo procedente por provado e, consequentemente, ser a sentença recorrida revogada e substituída por outra que reconheça que:
1. a Executada deve aos Exequentes, apenas 4 meses de renda no valor de € 1.500,00 cada;
2. à NJA apresentada pelos senhorios não poderá ser reconhecida eficácia para resolução do contrato de arrendamento por falta de fundamento legal; que, consequentemente,
3. o contrato de arrendamento não terminou em 01/12/2023, mas na data de entrega do locado, ou seja, 29/02/2023; que, consequentemente,
4. é improcedente o pedido de condenação da Executada no pagamento de qualquer indemnização; e que
5. deve considerar-se parcialmente pago o valor das 4 rendas em dívida através do valor da caução que a Executada pagou aos Exequentes no valor de € 1.000,00;
6. Por fim, deve o Acórdão a proferir concluir que os senhorios alegam de má-fé valores que não são devidos pela Embargante, e que lhe estão a ser penhorados, tendo em conta que a penhora foi iniciada antes da citação para o presente processo de execução, pelo que, nos termos do disposto no artigo 858.º do CPC devem ser judicialmente sancionados.
7. a sentença recorrida interpretou e aplicou de forma incorreta o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, ao concluir pela existência de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento pelos senhorios, nos termos previstos nas mencionadas normas.
8. Acresce que o Tribunal a quo não aplicou de forma correcta a norma supletiva prevista no artigo 785º do Código Civil, na medida em que não imputou os valores entregues pela inquilina em outubro de dezembro de 2023 às rendas vencidas e não pagas, mais antigas.
9. Quanto à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, o Tribunal recorrido, com todo o respeito, julgou incorretamente os pontos de facto constantes dos n.ºs 6, 10, 12, 14 e 15 dos Factos Provados, na medida em que os documentos e os depoimentos prestados impunham decisão diversa, devendo ser proferida a decisão acima mencionada no ponto 51 supra das presentes alegações.
Os Embargados contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos:
“1. Nunca houve um acordo verbal de redução da renda mensal no segundo semestre de 2022 de € 1.250,00 para € 1.000,00 entre os recorridos, exequentes e a recorrente, executada, nem tal acordo ficou provado nos autos.
2. A douta sentença recorrida julga provado que executada e exequentes acordaram (verbalmente, entenda-se) que, no segundo semestre de 2022, a renda mensal se manteria nos € 1.000,00 (n.º 11 dos “Factos Provados”).
3. Refere-se na “Fundamentação dos factos provados” que a convicção de que assim sucedeu resultou das declarações de parte da executada.
4. No entanto, a testemunha (…), companheiro da recorrente que, sozinho, geria e explorava o estabelecimento comercial de café, no seu depoimento prestado no dia 22.04.2025, com início às 14:47 horas, afirmou que a pretensa redução da renda foi “falada” somente entre ele e a recorrida.
5. Tanto a recorrida, como a recorrente também afirmaram que era a testemunha (…), quem, sozinho, geria e explorava o estabelecimento, e estava sempre no mesmo, pois a recorrente, como afirmou em julgamento, tinha outro emprego.
6. Saber se a recorrente esteve presente durante a conversa com a recorrida, ou não, como resulta do depoimento da testemunha (…), condiciona a possibilidade do seu depoimento ser atendido: Se não esteve presente, não interveio pessoalmente no acordo, nem dele teve conhecimento directo e as suas declarações de parte não podem valer nos termos do disposto no artigo 466.º do CPC.
7. Assim, nenhuma prova foi produzida nos autos da existência do alegado acordo de redução da renda para € 1.000,00, no segundo semestre de 2022.
8. Deve, pois ser anulada a decisão da matéria de facto quanto ao ponto 11 dos “Factos Provados”, por a decisão sobre este ponto essencial ser inexistente. Por outro lado,
9. O valor da renda foi acordado no contrato de arrendamento (factos provados, nº. 3) e, nos termos do disposto no artigo 394.º Código Civil, não é admissível provar por testemunhas factos contrários ou adicionais ao conteúdo de documentos particulares, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores.
10. O mesmo se terá de entender da prova por declarações de parte: se a convenção contrária ao conteúdo de documento, que por isso não pode ser provada por testemunha, o pudesse ser por depoimento da parte que favorece, nenhuma prova documental teria qualquer valor.
11. A elaboração de documentos destina-se a garantir a segurança jurídica e a evitar que, por erro ou mudança de ideias, as partes dêem o dito por não dito. Tanto assim é que,
12. A testemunha (…), no seu depoimento prestado ao minuto 44:13 e a recorrente, ao minuto 00:43 referiram que, para a recorrida aceder à sua pretensão de encerrar a passagem entre o estabelecimento comercial e a galeria, propôs a assinatura de um aditamento ao contrato de arrendamento. Ou seja,
13. Na versão a que o tribunal deu crédito, para encerrar a abertura existente entre estabelecimento e a galeria de arte, foi proposta a assinatura de um aditamento ao contrato; para alterar o valor da renda durante seis meses seria suficiente o acordo verbal.
14. Salvo o devido respeito, não é possível que os recorridos quisessem celebrar um aditamento ao contrato de arrendamento para fechar a ligação entre os dois espaços, e não fizessem o mesmo para alterar o valor da renda mensal durante seis meses. Aliás,
15. Verifica-se claramente pelas várias cartas enviadas pelos recorridos à recorrente, juntas aos autos, o rigor, a preocupação e os alertas para que esta cumprisse os termos do contrato de arrendamento. Por fim,
16. Escreve-se na sentença que a convicção do tribunal de que o acordo existiu também se fundou no texto da carta de 17.04.2023, enviada pelos recorridos à recorrente, por dela constar que os meses de Maio a Dezembro de 2022 e parte da renda de Janeiro de 2023 foram pagas pela recorrente, ainda que fora de prazo, o que implicaria a existência do acordo de manutenção do valor da renda no 2º semestre de 2022, conjuntamente com o facto da resolução do contrato só ter tido lugar em Agosto de 2023. Porém o Tribunal não fez as contas e não verificou que,
17. As rendas venceram mensalmente, a recorrente foi entregando valores parciais aos recorridos, irregularmente, até Agosto de 2023, que os recorridos foram imputando às rendas mais antigas, incluindo os valores das rendas vencidas de Junho a Dezembro de 2022, no valor de € 1.250,00 cada, pelo que só existiram três rendas em mora, (condição legal de resolução do contrato), nos termos do n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, quando se operou a resolução do contrato de arrendamento.
18. A explicação resulta clara do documento número 3 junto com a contestação, (carta datada de 10.11.2023 e enviada pelos exequentes à executada), da qual constam todas as rendas vencidas e os pagamentos efectuados desde o início do contrato até 19.08.2023, cujo quadro se transcreve:
| Data | Pagamentos | Recibo N.º | Renda | Recibo N.º | Caução |  |
| 09.01.2022 | 1.100,00 | 1 | 1.000,00 | 2 | 100,00 | |
| 09.02.2022 | 1.100,00 | 3 | 1.000,00 | 4 | 100,00 | |
| 15.03.2022 | 1.100,00 | 5 | 1.000,00 | 6 | 100,00 | |
| 11.04.2022 | 1.100,00 | 7 | 1.000,00 | 8 | 100,00 | |
| 23.05.2022 | 1.100,00 | 9 | 1.000,00 | 10 | 100,00 | |
| 21.06.2022 | 1.100,00 | 11 | 1.000,00 | 12 | 100,00 | |
| 09.07.2022 | 1.100,00 | - | - | 33 | 100,00 | A renda passou para 1.250,00 Falta 250,00 |
| 01.08.2022 | 1.100,00 | 34 | 1.250,00 | 35 | 100,00 | Paga renda vencida em julho/2022 Sobra 750,00 Falta 500,00 |
| 05.09.2022 | 1.100,00 | 36 | 1.250,00 | 37 | 100,00 | Paga renda vencida em agosto/2022 Sobra 500,00 Falta 750,00 |
| 19.09.2022 | 1.100,00 | 38 | 1.250,00 | 39 | 100,00 | Paga renda vencida em setembro/2022 Sobra 250,00 Falta 1.000,00 |
| 07.11.2022 | 1.000,00 | 40 | 1.250,00 | - | - | Paga renda vencida em outubro/2022 Sobra 0,00 |
| 19.12.2022 | 1.000,00 | - | - | - | - | Saldo 1.000,00 Falta 250,00 |
| 03.01.2023 | 440,00 | 41 | 1.250,00 | - | - | A renda passou para 1.500,00 Paga renda vencida em novembro/2022 Sobra 190,00 Falta 1.060,00 |
| 10.02.2023 | 1.500,00 | 42 | 1.250,00 | - | - | Paga renda vencida em dezembro/2022 Sobra 440,00 Falta 1.060,00 |
| 10.03.2023 | 1.500,00 | 43 | 1.500,00 | - | - | Paga renda vencida em janeiro/2023 Sobra 440,00 Falta 1.060,00 |
| 11.04.2023 | 1.500,00 | 44 | 1.500,00 | - | - | Paga renda vencida em fevereiro/2023 Sobra 440,00 Falta 1.060,00 |
| 16.05.2023 | 1.500,00 | 45 | 1.500,00 | - | - | Paga renda vencida em março/2023 Sobra 440,00 Falta 1.060,00 |
| 20.06.2023 | 1.500,00 | 46 | 1.500,00 | - | - | Paga renda vencida em abril/2023 Sobra 440,00 Falta 1.060,00 |
| 19.07.2023 | 1.500,00 | 47 | 1.500,00 | - | - | Paga renda vencida em maio/2023 Sobra 440,00 Falta 1.060,00 |
| 19.08.2023 | 1.500,00 | 48 | 1.500,00 | - | - | Paga renda vencida em junho/2023 Sobra 440,00 Falta 1.060,00 |
19. Nos termos do contrato de arrendamento a recorrente deveria pagar a renda mensal nos primeiros oito dias úteis de cada mês.
20. Pelo quadro supra, verifica-se que a recorrente desde o mês de Julho de 2022, ou seja, há mais de 14 meses (na data), que não pagava tempestivamente as rendas, bem como, que já não pagou a renda de Julho de 2023.
21. Quando da apresentação da notificação judicial avulsa – 25.09.2023 – a recorrente, executada devia três rendas, Julho, Agosto e Setembro de 2023, que totalizavam € 4.060,00, considerando o saldo de € 440,00 (ver quadro).
22. Uma vez que a recorrente se constituiu em mora no pagamento das três rendas e, por mais de oito dias, em todos os últimos doze meses, o contrato de arrendamento pode ser resolvido com base em incumprimento das obrigações a que estava adstrita a arrendatária, nos termos do n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, que operou por notificação judicial avulsa nos termos do artigo 1084.º do Código Civil, efectuada em 24.10.2023 por Agente de Execução, pelo que a recorrente tinha o prazo de um mês, nos termos do artigo 1087.º do Código Civil para proceder à entrega do locado.
23. Na data da apresentação da notificação judicial avulsa – 25.09.2023 – encontrava-se em dívida o valor de € 4.060,00, a que veio a acrescer mensalmente a título de indemnização o valor de € 1.500,00, nos termos do artigo 1045.º Código Civil, e a partir da data da constituição em mora na obrigação de restituir o locado, o dobro deste valor, tudo como decorre da lei.
24. Em 25 de Setembro de 2023 a recorrente devia três meses de renda aos recorridos, exequentes, tendo os mesmos sido sempre rigorosos e cuidadosos na prestação da informação, por escrito, dos meses das rendas que se encontravam em falta, e que se encontravam em mora, o que decorre dos documentos juntos aos autos.
25. A recorrente tinha a obrigação de ter a contabilidade organizada e de saber quais as rendas que pagava e as rendas que não pagava, e se as pagava ou não atempadamente, não cabendo aos senhorios, ter que a informar mensalmente desses factos, pois foi a recorrente que assinou o contrato de arrendamento, apesar de ser o seu companheiro, (…), quem explorava o estabelecimento comercial de café.
26. A notificação judicial avulsa foi o meio jurídico correcto e eficaz para a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas.
27. Por sua vez, a denominada oposição da recorrente, que esta utilizou, mostrou-se ineficaz face à lei.
28. Apesar disso, os recorridos responderam, conforme prova documental junta aos autos.
29. Deve, pois, ser alterada a decisão da matéria de facto, julgando-se não provado o facto n.º 11. Pois,
30. Ao dar como provado a existência do acordo verbal de redução de renda no segundo semestre de 2022, nos termos em que o fez, a douta sentença violou o disposto nos artigos 466.º do CPC e 394.º do Código Civil.
31. Aliás, só julgando não provado o facto número 11, se elimina a contradição existente entre esse facto e os factos considerados provados nos n.os 12, 14 e primeira parte do 15.
32. O total em dívida a título de rendas, indemnizações e indemnizações em dobro ascende a € 16.060,00 – rendas devidas até 25.09.2023, € 4.060,00, indemnizações de Outubro e Novembro, € 3.000,00 e indemnizações em dobro, de Dezembro, Janeiro e Fevereiro, € 9.000,00 – valor ao qual terá que se deduzir o valor de € 3.000,00 entregue pela executada em Outubro e Dezembro. Pelo que,
33. O valor que a recorrente deve aos recorridos é de € 13.060,00 e não de € 10.560,00 como consta da douta sentença, valor ao qual deverá acrescer as despesas suportadas com a sra. Agente de Execução e taxas de justiça, e os juros de mora vencidos, tudo pedido no requerimento executivo, bem como, os juros de mora que se venham a vencer até integral e efectivo pagamento.
Pelo exposto, nestes termos e nos mais de Direito aplicáveis, e sempre com o mui douto suprimento de V. Exas., requer-se que seja negado provimento ao recurso apresentado pela Embargante, (…), assim se fazendo a costumada JUSTIÇA”.
Os Embargados, por seu turno, também recorreram da sentença proferida nos autos, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. A douta sentença recorrida julga provado que executada e exequentes acordaram que, no segundo semestre de 2022, a renda mensal se manteria nos € 1.000,00 (n.º 11 dos “Factos Provados”).
2. Refere-se na “Fundamentação dos factos provados” que a convicção de que assim sucedeu resultou das declarações de parte da executada.
3. No entanto, a testemunha (…), companheiro da executada que, sozinho, geria e explorava o estabelecimento comercial de café, no seu depoimento prestado no dia 22.04.2025, com início às 14:47 horas, afirmou que a pretensa redução da renda foi falada somente entre ele e a exequente.
4. Tanto a executada, como a exequente também afirmaram que era a testemunha (…), quem, sozinho, geria e explorava o estabelecimento, e estava sempre no mesmo, pois a executada, como afirmou, tinha outro emprego.
5. Saber se a executada esteve presente durante a conversa com a exequente, ou não, como resulta do depoimento da testemunha (…), condiciona a possibilidade do seu depoimento ser atendido: Se não esteve presente, não interveio pessoalmente no acordo, nem dele teve conhecimento directo e as suas declarações de parte não podem valer nos termos do disposto no artigo 466.º do CPC.
6. Nenhuma prova foi produzida nos autos da existência do alegado acordo de redução da renda para € 1.000,00, no segundo semestre de 2022.
7. Deve, pois ser anulada a decisão da matéria de facto quanto ao ponto 11 dos “Factos Provados”, por a decisão sobre este ponto essencial ser insuficiente, obscura e contraditória. Por outro lado,
8. O valor da renda foi acordado no contrato de arrendamento (factos provados, n.º 3) e nos termos do disposto no artigo 394.º do Código Civil, não é admissível provar por testemunhas factos contrários ou adicionais ao conteúdo de documentos particulares, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele quer sejam posteriores.
9. O mesmo se terá de entender da prova por declarações de parte: se a convenção contrária ao conteúdo de documento, que por isso não pode ser provada por testemunha, o pudesse ser por depoimento da parte que favorece, nenhuma prova documental teria qualquer valor.
10. A elaboração de documentos destina-se a garantir a segurança jurídica e a evitar que, por erro ou mudança de ideias, as partes dêem o dito por não dito. Tanto assim é que,
11. A testemunha (…), no seu depoimento prestado ao minuto 44:13 e a executada, ao minuto 00:43 referiram que, para a exequente aceder à sua pretensão de encerrar a passagem entre o estabelecimento comercial e a galeria, propôs a assinatura de um aditamento ao contrato de arrendamento. Ou seja,
12. Na versão a que o tribunal deu crédito, para encerrar a abertura existente entre o estabelecimento e a galeria de arte, foi proposta a assinatura de um aditamento ao contrato; para alterar o valor da renda durante 6 meses seria suficiente o acordo verbal.
13. Salvo o devido respeito, não é possível que os exequentes quisessem celebrar um aditamento ao contrato de arrendamento para fechar a ligação entre os dois espaços, e não fizessem o mesmo para alterar o valor da renda mensal durante seis meses. Aliás, 14. Verifica-se pelas várias cartas enviadas pelos exequentes à executada, juntas aos autos, o rigor, a preocupação e os alertas para que esta cumprisse os termos do contrato de arrendamento. Por fim,
15. Escreve-se na sentença que a convicção do tribunal de que o acordo existiu também se fundou no texto da carta de 17.04.2023, enviada pelos exequentes à executada, por dela constar que os meses de Maio a Dezembro de 2022 e parte da renda de Janeiro de 2023 foram pagas pela executada, ainda que fora de prazo, o que implicaria a existência do acordo de manutenção do valor da renda no 2.º semestre de 2022, conjuntamente com o facto da resolução do contrato só ter tido lugar em Agosto de 2023. Porém,
16. As rendas venceram mensalmente, a executada foi entregando valores parciais aos exequentes, irregularmente, até Agosto de 2023, que os exequentes foram imputando às rendas mais antigas, incluindo os valores das rendas vencidas de Junho a Dezembro de 2022, no valor de 1.250,00 € cada, pelo que só houve três rendas em mora, nos termos do n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, quando se operou a resolução do contrato de arrendamento.
17. Deve, pois, ser alterada a decisão da matéria de facto, julgando-se não provado o facto n.º 11 e, provados, os factos incluídos nas alíneas a) e c) dos “Factos não provados”.
18. Ao assim não decidir, a douta sentença violou o disposto nos artigos 466.º do CPC e 394.º do Código Civil.
19. Aliás, só julgando não provado o facto n.º 11, se elimina a contradição existente entre esse facto e os factos considerados provados nos n.os 12, 14 e primeira parte do 15.
20. Contrariamente ao referido na douta sentença, os exequentes juntaram aos autos prova bastante do pagamento de dívidas à EDP e à SMS, provenientes do fornecimento de energia eléctrica e água ao estabelecimento comercial de café, cujo valor ascende a € 774,52 à EDP e € 128,67 à SMS, valores estes que devem ser deduzidos à caução no valor de € 1.000,00, entregue pela executada aos exequentes, parcialmente, nos 10 meses iniciais do contrato.
21. Os cálculos constantes da douta sentença para determinar o valor a pagar pela executada aos exequentes sofrem de erros.
22. O total em dívida a título de rendas, indemnizações e indemnizações em dobro ascende a € 16.060,00 – rendas devidas até 25.09.2023, € 4.060,00, indemnizações de Outubro e Novembro, € 3.000,00 e indemnizações em dobro, de Dezembro, Janeiro e Fevereiro, € 9.000,00 – valor ao qual terá que se deduzir o valor de 3.000,00 € entregue pela executada em Outubro e Dezembro. Pelo que,
23. O valor que a executada deve aos exequentes é de € 13.060,00 e não de € 10.560,00 como consta da douta sentença, valor ao qual deverá acrescer as despesas suportadas com a sra. Agente de Execução e taxas de justiça, e os juros de mora vencidos, tudo pedido no requerimento executivo, bem como, os juros de mora que se venham a vencer até integral e efectivo pagamento.
24. Estamos perante um erro de julgamento, pois existe uma divergência entre o constante da douta sentença e a verdade fáctica e jurídica, pelo que deve a sentença ser revogada, apenas assim se fazendo a costumada JUSTIÇA”.
A Embargante contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
“1ª. Contrariamente ao alegado pelos Recorrentes, a convicção do Tribunal de 1ª instância para dar como provado o ponto 11 dos factos provados – “Executada e Exequente acordaram que no segundo semestre de 2022, a renda mensal se manteria nos € 1.000,00” – não resultou das declarações de parte da executada.
2ª. Pelo que, consequentemente, os fundamentos apresentados pelos Recorrentes sobre esse meio de prova, para que seja tomada decisão de revogação da decisão de 1ª instância quanto a este ponto, não poderão ser atendidos pelo Venerando Tribunal da Relação.
3ª. Veja-se a este propósito o referido pelo Tribunal de 1ª instância na sentença recorrida: “Se o referido acordo não existiu, então como compaginar o teor da carta de 17.04.2023 enviado pelos exequentes à executada onde consta assinaladamente em 3. que as rendas vencidas nos meses de Maio a Dezembro de 2022 e parte da renda de Janeiro de 2023 foram pagas pela executada, ainda que fora de prazo. Se foram pagas, tem de se admitir que o referido acordo de manutenção do valor da renda no 2º semestre de 2022 teve lugar. Além do mais, se a executada não tivesse pago as rendas no 2º semestre de 2022 porque é que os exequentes não resolveram o contrato ainda em 2022, só o vindo a fazer em Outubro de 2023? O que nos leva a concluir que o mesmo existiu. E assumiu contorno diverso daquele que a exequente relatou ao Tribunal”.
4ª. Pela leitura atenta da comunicação remetida pelos Recorrentes à Inquilina, datada de 10/11/2023, designadamente, pela análise da tabela constante da mesma, pode, facilmente, concluir-se que os senhorios chegaram à conclusão de que a inquilina, alegadamente, estava em dívida com uma quantia superior àquela que na realidade se verificava, através de erros no cálculo em causa, e, partido do princípio, errado, de que a senhoria estava, mensalmente, em dívida com o valor de € 250,00.
5ª. Acresce que, os Recorrentes remeteram à inquilina e juntaram aos autos, todos os recibos de pagamento de rendas realizados desde janeiro de 2022 a junho de 2023.
6ª. Pelo que, terá necessariamente, de se dar como assente o reconhecimento pelos senhorios de que a inquilina lhes pagou as rendas até junho de 2023.
7ª. Assim, terá necessariamente de se concluir que Aquando da apresentação da Notificação Judicial Avulsa os aqui Recorrentes não tinham fundamentos legais para pedir à Executada a entrega do locado.
8ª. Razão pela qual a NJA nunca deveria ter sido aceite como título executivo.
9ª. Quanto à alegada falta de pagamento de despesas de abastecimentos por parte da aqui Recorrida no valor de € 774,52 e de € 128,67:
10ª. Os Recorrentes insistem em trazer aos autos esta alegação, sendo certo que o Tribunal a quo, por despacho proferido em 10/04/2025 considerou que o tema não poderia constar dos temas de prova, até porque a Executada apresentou nos autos comprovativos de ter procedido ao pagamento das despesas às respetivas entidades abastecedoras.
Por tudo quanto fica exposto, deverá o Recurso interposto pelos Embargados ser julgado improcedente por não provado, pois só assim se fará a acostumada Justiça.
1.1. Objeto do recurso
É entendimento uniforme que é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objeto e se delimita o âmbito de intervenção do Tribunal ad quem (cfr. artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608.º, n.º 2, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do mesmo diploma).
Analisadas as alegações dos recursos, há que decidir sobre:
a) A nulidade da sentença;
b) A impugnação da matéria de facto;
c) A integração jurídica dos factos assentes: (in)validade da resolução do contrato de arrendamento e determinação dos valores em dívida pela Embargante/Executada;
d) O sancionamento dos Recorrentes/Embargados nos termos do artigo 858.º do CPC.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Fundamentos de facto
2.1.1. O tribunal a quo deu como provados os seguintes factos:
1. Os exequentes são proprietários do prédio urbano sito na Av. (…), n.ºs 286 a 292 e Rua (…), n.ºs 9 a 13, em Setúbal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º (…), da freguesia de (…), e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União das Freguesias de Setúbal (…, … e …).
2. Por documento particular datado de 30 de Novembro de 2021, os exequentes e a executada celebraram um “contrato de arrendamento comercial” mediante o qual cederam e entregaram à executada a exploração do rés-do-chão, lado direito, com os números de polícia 290 e 292, do identificado prédio, para que o utilizasse na actividade comercial de cafetaria, pelo prazo de três anos, com início no dia 01 de Janeiro de 2022 e termo no dia 31 de Dezembro de 2024, renovável por iguais períodos.
3. Consta do contrato referido em 2 que a renda deveria ser paga pela executada aos exequentes, nos primeiros oito dias úteis de cada mês, por depósito na conta PT50 (…), a quantia mensal de € 1.000,00 nos primeiros seis meses de vigência do contrato, de € 1.250,00 nos segundos seis meses e de € 1.500,00, a partir de 01 de Janeiro de 2023.
4. A partir de Julho de 2022 e até Dezembro de 2022, a executada pagou a quantia mensal de € 1.000,00 aos exequentes.
5. Em 2022 a executada pagou em prestações mensais de € 100,00, a caução fixada em € 1.000,00.
6. A executada não pagou as rendas no valor de € 1.500,00 respeitantes aos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2023.
7. Os exequentes interpelaram a executada por cartas datadas de 17.04.2023, 10.11.2023, 13.12.2023 para pagar as rendas em dívidas, juros de mora e dívidas decorrentes dos consumos de energia eléctrica e água do local arrendado.
8. A executada jamais procedeu à alteração da titularidade dos contratos dos fornecimentos de energia eléctrica e água como contratualmente acordado (cláusula 9ª, alínea d), do contrato).
9. Competia à executada pagar os consumos de água e electricidade respeitante ao locado (cláusula 10ª, alínea b), do contrato).
10. Por notificação judicial avulsa que correu termos sob o n.º 6202/23.4T8STB, no Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo Local Cível, Juiz 1, a executada foi notificada no dia 24.10.2023 da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na mora de três meses no pagamento das rendas vencidas nos meses de Julho, de Agosto e de Setembro de 2023 e, bem assim, de que o valor das rendas em dívida, até 25 de Setembro de 2023, era de € 4.060,00 (quatro mil e sessenta euros), acrescendo por cada mês, até efectiva restituição do rés-do-chão, livre e devoluto de pessoas e bens, o valor de uma renda e, a partir da data da constituição em mora na obrigação de restituir o imóvel, o dobro deste valor”.
11. Executada e exequentes acordaram que no segundo semestre de 2022, a renda mensal se manteria nos € 1.000,00 (resposta ao n.º 2 dos temas de prova).
12. Em 18 de Julho de 2023 a executada pagou aos exequentes a quantia de € 1.500,00 para pagamento da renda vencida em Maio de 2023 (resposta ao n.º 4 dos temas de prova).
13. A renda deveria ser paga pela executada aos exequentes, nos primeiros oito dias úteis de cada mês (cláusula 4ª do contrato), ou seja, a quantia mensal de € 1.000,00 nos primeiros seis meses de vigência do contrato, de € 1.250,00, nos segundos seis meses de vigência do contrato, e de € 1.500,00, a partir de 01 de Janeiro de 2023 (resposta ao n.º 6 dos temas de prova).
14. Em 25.09.2023 a executada devia aos exequentes três meses de renda (resposta ao n.º 7 dos temas de prova).
15. À data da entrega do locado, em 29.02.2024, permaneciam por pagar as rendas relativas a Julho (€ 1.060,00), Agosto e Setembro de 2023 e ainda montante equivalente ao valor da renda mensal acordada pela ocupação do imóvel nos meses de Outubro a Dezembro de 2023, Janeiro e Fevereiro de 2024 tendo a executada efectuado três pagamentos em 06.10.2023, 24.10.2023 e 06.12.2023 no valor global de € 3.000,00 a serem imputados ao montante devido pela ocupação do imóvel até ao final de Fevereiro de 2024 (resposta ao n.º 9 dos temas de prova).
2.1.2. O tribunal a quo considerou não provados os seguintes factos:
a) A executada não pagou integralmente o valor da renda mensal aos exequentes a partir de Julho – inclusive – de 2022 (resposta ao n.º 1 dos temas de prova);
b) Numa ocasião em data e hora não concretamente apurada e novamente em 25.06.2023, fora do horário de funcionamento do estabelecimento de cafetaria – 08H00 às 23H00 – através da galeria de arte pertencente aos exequentes, desconhecidos introduziram-se no locado e apropriaram-se de bens consumíveis da cafetaria (resposta ao n.º 3 dos temas de prova);
c) Em Julho de 2022 os exequentes passaram a cobrar a renda de € 1.250,00 à executada (resposta ao n.º 5 dos temas de prova);
d) A executada não pagou os consumos de água e electricidade ao SMS e à EDP nos montantes de € 699,06, € 281,39, € 232,74 e € 252,81 respectivamente e foram os exequentes que pagaram as quantias em dívida (resposta ao n.º 8 dos temas de prova).
2.2. Objeto do recurso
2.2.1. A nulidade da sentença
Entende a Recorrente/Embargante que a sentença é nula “por os fundamentos se encontrarem em oposição com a decisão e se verificarem ambiguidades”.
O Sr. Juiz do tribunal a quo, por seu turno, pronunciando-se quanto à apontada nulidade, nos termos do artigo 617.º, n.º 1, do CPC, expressou entendimento diverso, escrevendo o seguinte: “Ponderado o teor da decisão recorrida entendo que não foi cometida a nulidade invocada porquanto, não encontro qualquer contradição entre a fundamentação e a decisão, nem encontro, lapso na determinação da norma aplicável ou na qualificação jurídica dos factos que possa ou deva ser suprido, nem desconsideração de documentos ou elementos que devessem ter sido considerados”.
Vejamos.
A sentença, como ato jurisdicional que é, se atentar contra as regras próprias da sua elaboração e estruturação ou ainda contra o conteúdo e limites do poder à luz do qual é proferida, torna-se passível do vício da nulidade nos termos do artigo 615.º do CPC. Porém, as causas de nulidade constantes do elenco do n.º 1 deste artigo não incluem o chamado “erro de julgamento”, a injustiça da decisão ou a não conformidade da mesma com o direito substantivo aplicável.
Com efeito, os fundamentos da nulidade da sentença encontram-se taxativamente previstos no artigo 615.º do CPC e reportam-se a vícios estruturais da sentença, ou seja, de construção da própria sentença, que não se confundem com um eventual erro de julgamento de facto ou de direito. Tais nulidades sancionam, pois, vícios formais, de procedimento.
Assim, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, a sentença é nula quando:
“a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido”.
No presente caso, alega a Recorrente que a decisão recorrida é nula porquanto os fundamentos estão em oposição com a decisão e verificam-se ambiguidades, reportando-se, pois, à causa de nulidade prevista na transcrita alínea c).
Não lhe assiste razão, porém.
Vejamos.
Em anotação ao normativo legal em causa, escreveram António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa no seu “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II (Almedina, 2025, 3ª ed., págs. 793-4): “A nulidade a que se reporta a 1ª parte da alínea c) ocorre quando existe incompatibilidade entre os fundamentos de direito e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado. Situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente (…). A decisão judicial é obscura quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes. Em STJ 20-05-21,69/11 e STJ 08-10-20.1886/19, decidiu-se que a ambiguidade ou obscuridade prevista na alínea c) só releva quando torne a parte decisória ininteligível, o que ocorre quando um declaratário normal, nos termos dos artigos 236.º, n.º 1 e 238.º, n.º 1, do CC, não possa retirar da decisão um sentido unívoco, mesmo depois de recorrer à fundamentação para a interpretar”.
Ora, no presente caso, nem a Recorrente explicitou como se concretiza na sentença o apontado vício, nem, da sua leitura, resulte que o mesmo se verifique.
Na verdade, a Recorrente apenas expressa a sua discordância quanto à decisão do tribunal, desde logo, no que diz respeito à matéria de facto, que, no seu entender, deveria ser diversa quanto a questões fundamentais e, consequentemente, deveria conduzir a solução jurídica também diversa. Tal entendimento não se confunde, porém, com a apontada nulidade.
Quanto à sentença, percorre um sentido lógico e coerente: decidindo-se de facto como se decidiu e fundamentando-se suficientemente tal decisão, concluiu-se, com clareza, num determinado sentido, sustentado por um quadro normativo correto, seguindo uma interpretação plausível do mesmo.
Conclui-se, pois, que a Recorrente confunde vícios formais da sentença com a mera discordância com o sentido da decisão e respetiva fundamentação, improcedendo, pois, nesta parte, o recurso.
2.2.2. Impugnação da decisão da matéria de facto
O artigo 607.º, n.º 5, do CPC prevê que o Tribunal aprecia livremente as provas e fixa a matéria de facto em conformidade com a convicção que haja firmado acerca de cada facto controvertido, salvo se a lei exigir para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada.
Neste momento processual, há que considerar ainda o artigo 662.º do CPC, cujo n.º 1 prevê que “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Por outro lado e recorrendo ao escrito por Abrantes Geraldes (in Recursos em Processo Civil, 8ª ed., 2024, págs. 228-9), há que considerar, para o que aqui importa decidir, que, quando uma parte, em sede de recurso, pretenda impugnar a matéria de facto nos termos do artigo 640.º, n.º 1, do CPC, impõe-se-lhe o ónus de:
a) (…) “indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões”;
b) (…) “especificar, na motivação, os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados, que, no seu entender, determinem uma decisão diversa quanto a cada um dos factos”;
(…)
“e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente”.
Tais ónus traduzem, como também refere Abrantes Geraldes, o “princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo”.
*
No presente caso, quer a Recorrente/Embargante, quer os Recorrentes/Embargados entendem que se impõe alterar, em alguns pontos, a decisão quanto à matéria de facto, tendo observado os ónus acima mencionados.Por razões de ordem lógica, começaremos por decidir, nesta parte, quanto ao recurso dos segundos.
Vejamos, então.
2.2.2.1. Impugnação da matéria de facto pelos Recorrentes/Embargados
a) Ponto 11 dos factos provados: “Executada e exequentes acordaram que no segundo semestre de 2022, a renda mensal se manteria nos € 1.000,00”.
O tribunal a quo deu como provada esta factualidade com base nas declarações de parte da executada, escrevendo a este propósito:
“Do teor das declarações prestadas, ressalta de entre o mais, assinaladamente e em súmula, o seguinte:
Por dificuldades económicas resultantes da actividade de cafetaria, que gerava pouco ou nenhum lucro, exequentes e executada acordaram verbalmente que a renda no segundo semestre de 2022 não seria aumentada de € 1.000,00 para € 1.250,00 mensais.
A partir de Janeiro de 2023 a renda aumentou para € 1.500,00 que pagou em meados desse mês.
(…)
Se o referido acordo não existiu, então como compaginar o teor da carta de 17.04.2023 enviado pelos exequentes à executada onde consta assinaladamente em 3 que as rendas vencidas nos meses de Maio a Dezembro de 2022 e parte da renda de Janeiro de 2023 foram pagas pela executada, ainda que fora de prazo. Se foram pagas, tem de se admitir que o referido acordo de manutenção do valor da renda no 2º semestre de 2022 teve lugar. Além do mais, se a executada não tivesse pago as rendas no 2º semestre de 2022 porque é que os exequentes não resolveram o contrato ainda em 2022, só o vindo a fazer em Outubro de 2023? O que nos leva a concluir que o mesmo existiu. E assumiu contorno diverso daquele que a exequente relatou ao Tribunal”.
A propósito desta matéria e apreciando criticamente o depoimento da testemunha (…), escreve ainda:
“Já no que respeita ao invocado acordo para o não aumento das rendas no 2º semestre de 2022, o Tribunal considera esta parte do depoimento credível, quando conjugado com as declarações de parte da executada e com o teor das comunicações escritas trocadas entre as partes e com o momento temporal (outubro de 2023) da concretização da resolução do contrato de arrendamento pelos exequentes”.
Os Recorrentes/Embargados, por seu turno, discordam da fundamentação dos factos provados do tribunal a quo, entendendo que a prova desta matéria não poderá resultar do depoimento da Executada, porquanto a testemunha (…), companheiro da mesma e pessoa que explorava o estabelecimento, terá afirmado que a pretensa redução da renda foi falada somente entre si e a Exequente, o que significa que, se aquela não esteve presente, não interveio pessoalmente no acordo, nem dele teve conhecimento direto e as suas declarações de parte não podem valer nos termos do disposto no artigo 466.º do CPC. Consideram, pois, que nenhuma prova foi produzida nos autos da existência do alegado acordo de redução da renda para € 1.000,00 no segundo semestre de 2022. Por outro lado, constando o valor da renda do contrato de arrendamento, entendem que, nos termos do disposto no artigo 394.º do Código Civil (doravante, “CC”), não é admissível a prova por testemunhas de factos contrários ou adicionais ao seu conteúdo, o mesmo se aplicando quanto à prova por declarações de parte.
Há, então, que decidir, antes de mais, se a prova testemunhal, com vista a eventual prova de convenção contrária ao conteúdo do contrato celebrado entre as Partes é ou não admissível.
Assim, dispõe o n.º 1 do artigo 394.º do CC que “É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo do documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373.º a 379.º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”. Nos termos dos nºs 2 e 3 da mesma norma legal, esta proibição de produção de prova testemunhal aplica-se ao acordo simulatório e ao negócio dissimulado, quando invocado pelos simuladores, não sendo aplicável a terceiros.
Tal proibição de prova tem por objetivo afastar os riscos que este meio probatório poderia introduzir no domínio dos negócios formais: permitir que uma ou ambas as partes infirmassem ou frustrassem a eficácia do documento, socorrendo-se de um meio probatório – testemunhal – falível e inseguro (vide Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. I, 4º ed., pág. 344).
O artigo 394.º do CC fundamentou-se na doutrina do Prof. Vaz Serra, designadamente nos seus estudos sobre as provas, publicados no BMJ n.ºs 110º a 112º. Defendeu este autor a não consagração absoluta do princípio da não admissibilidade da prova testemunhal para as convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo dos documentos referenciados no citado dispositivo legal, sustentando a admissibilidade da prova testemunhal quando esta “seja acompanhada de circunstâncias que tornem verosímil a convenção que com ela se quer demonstrar”, apontando as hipóteses da prova da simulação pelos simuladores, ou “quando tenha em vista fazer valer a ilicitude do contrato dissimulado”, isto é, “quando está em jogo um interesse público que deve prevalecer sobre o das partes”.
Já na vigência do Código Civil de 1966, defende uma interpretação restritiva da norma em causa, indicando aquelas exceções à regra da não admissibilidade da prova testemunhal nela consagrada, afirmando: “parece razoável que a prova testemunhal seja admitida quando, em consequência das circunstâncias do caso concreto, for verosímil que a convenção tenha sido feita”. E esclarece: “a convicção do tribunal está já parcialmente formada com base nessas circunstâncias e a prova testemunhal limitou-se a completar essa convicção, ou antes, a esclarecer o significado de tais circunstâncias”.
A propósito da questão aqui em debate, elucida ainda o mesmo Professor que se a análise das circunstâncias do caso concreto tornar verosímil a existência da convenção das partes, poderá ser admissível a prova testemunhal acerca desta; em tal hipótese, o recurso às testemunhas já não apresenta os perigos a que os artigos 394.º e 395.º do Código Civil visam obstar, porquanto o juízo do tribunal se apoiará, nestas circunstâncias, não apenas nos depoimentos testemunhais, mas também nas circunstâncias objetivas que tornem verosímil a convenção: estas circunstâncias servem de base inicial à formação da convicção do tribunal, e a prova testemunhal limita-se a completar essa convicção, ou antes, a esclarecer o significado dessas circunstâncias (citado in acórdão do TRP, de 25/02/2021, processo n.º 706/19.0T8AMT.P1, in dgsi).
O acórdão do TRL de 2/11/2006, também citado no atrás indicado, apoiando-se nos ensinamentos do Prof. Vaz Serra, e citando algumas ideias por ele expressas, aponta as seguintes situações que podem constituir desvio à regra contida no artigo 394.º do CC: “quando há «um começo de prova por escrito que torne verosímil o facto alegado, a prova testemunhal não é já o único meio de prova do facto, justificando-se a excepção por, então, o perigo da prova testemunhal ser eliminado em grande parte, visto a convicção do tribunal se achar já formada parcialmente com base num documento.
Também no nosso direito, se o facto a provar já está tornado verosímil por um começo de prova escrito, a prova por testemunhas é de admitir, pois não oferece os perigos que teria quando desacompanhada de tal começo de prova”.
A doutrina e a jurisprudência têm, pois, flexibilizado a previsão do n.º 1 do artigo 394.º do CC, admitindo a produção de prova testemunhal nos casos aí previstos, pelo menos sempre que exista um começo de prova por escrito.
Voltando ao caso que aqui nos ocupa, verifica-se que a cláusula quarta do “Contrato de Arrendamento Comercial” celebrado entre as Partes, relativa à renda, prevê o seguinte:
“1. A renda tem o valor mensal de € 1.000,00 (mil euros) durante os primeiros seis meses (a partir de 1 de janeiro de 2022), durante o 2º semestre será € 1.250,00 (mil e duzentos e cinquenta euros) passando a € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) a partir de 1 de janeiro de 2023.
1. Na data de assinatura do contrato o Segundo outorgante pagará o valor a renda de janeiro e 10% do valor da caução de € 1.000,00 (mil euros). Os restantes 90% do valor da caução serão pagos em mais nove prestações de € 100.00 cada, pagas junto com o valor da renda.
(…)”.
Porém, segundo a testemunha (…), companheiro da Recorrente/Embargante e pessoa que, efetivamente, trabalhava diariamente na cafetaria objeto do contrato de arrendamento, “foi conversado” entre si, a companheira e a senhoria que a renda se manteria em € 1.000,00 no segundo semestre de 2022, atendendo ao facto de o negócio não ser rentável como se esperava, que foi esse o valor efetivamente pago e que aquela nunca manifestou qualquer oposição. Ele e a companheira consideraram, por isso, que havia um acordo, “uma conversa feita” de que o valor da renda devido era, pois, de € 1.000,00 – que pagaram –, nunca lhes tendo sido comunicado verbalmente que faltava algum valor e apenas tendo tomado consciência de que os senhorios imputavam os valores que pagavam mensalmente a valores supostamente em dívida quando receberam a carta datada de 10 de novembro de 2023.
Esta versão foi confirmada pela Recorrente/Embargante, que disse que, quando se aperceberam que o negócio não ia bem, ela e o companheiro falaram com a senhoria e combinaram continuar a pagar € 1.000,00 de renda ao longo do segundo semestre de 2022, o que foi aceite pela mesma, pelo que pagaram esse valor até janeiro de 2023, altura em que começaram a pagar € 1.500,00, conforme constava do contrato.
A propósito desta questão, referiu, em sentido oposto, a Recorrente/Embargada que nunca acordaram na redução do valor da renda, não sabendo, porém, precisar quando ocorreu a primeira falta de pagamento, dando especial ênfase aos atrasos no pagamento das rendas e a pagamentos parciais mas nada sabendo precisar, justificando que era o seu marido que tratava de tais assuntos mas, ainda assim, confirmando que apesar de frequentar diariamente a cafetaria, nunca confrontou verbalmente a sua inquilina e o companheiro quanto a quaisquer valores em dívida.
Ora, perante este circunstancialismo afigura-se-nos que o tribunal a quo, na sua liberdade de apreciação das provas, valorou corretamente o depoimento da testemunha e das Partes, ao considerar credível a versão que consolidou na matéria de facto provada e, em particular, no Ponto agora em análise 11.
A questão que se coloca é, pois, a de saber se tais meios de prova são admissíveis para contrariar o que consta do contrato de arrendamento. E, a nosso ver, a resposta não pode deixar de ser afirmativa.
Desde logo, podemos até considerar que não está em causa uma convenção contrária ou adicional ao conteúdo do contrato. Tal foi defendido, por exemplo, no acórdão do TRP de 17/02/2005 (processo 0437116, in dgsi), no qual se escreveu: “Na óptica dos recorrentes não é admissível a prova testemunhal para provar o montante da renda, que consta de documento particular. Não nos parece que tenham razão. Na realidade, um acordo no sentido de um aumento ou de uma redução não é propriamente uma convenção contrária ou adicional ao conteúdo do documento, na medida em que não entra em oposição a esse conteúdo, nem constitui acrescentamento ou aditamento ao contrato, traduzindo, quando muito, uma certa divergência ou afastamento quanto ao montante da renda [Neste sentido o Ac. RC de 08.06.1982, in CJ, 1982, T3, pág. 48]. É elemento essencial do arrendamento a renda a se, não uma renda certa e determinada. O Código Civil exige que a renda (retribuição pelo gozo temporário do locado) seja fixada no contrato de arrendamento (cfr. artigo 1022.º do CCivil e artigo 1.º do RAU), não exigindo que esta seja certa e determinada, tal revelando que o montante da renda não é elemento essencial do contrato. A Lei Civil “contenta-se, para integrar o contrato, com uma retribuição, que pode, por conseguinte, não ser certa nem determinada” [Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, Vol. II., 2ª ed., pág. 329]. Acresce ainda referir que as razões de exigência de forma, tanto no arrendamento para habitação como nos arrendamentos referidos no artigo 1029.º do CC, não são extensíveis a determinado montante de renda, sempre que este resulte de alteração contratual ou do próprio mecanismo legal [Vide Vaz Serra, in RLJ ano 99, pág. 257, e Ac. RC de 08.06.82 supra referenciado]. Concluímos, pois, que sendo a renda elemento essencial do contrato de arrendamento, mas não o seu montante, nada obsta à produção de prova testemunhal para demonstrar um abaixamento daquela, efectuado verbalmente”.
Porém e mesmo que assim não se entendesse, não se poderia deixar de atribuir relevância à carta datada de 17 de abril de 2023 (como, bem, fez o tribunal a quo), remetida pelos Senhorios à Arrendatária, na qual manifesta a intenção de resolver o contrato “se mais alguma renda não estiver paga 8 dias após o seu vencimento”, fazendo alusão ao pagamento “fora de prazo” de rendas vencidas entre maio e dezembro de 2022 mas não referindo qualquer valor em atraso. Ora, se existisse nesse momento algum valor em dívida, certamente seria mencionado, até porque ficariam reforçados os seus motivos para a resolução do contrato.
Tal significa, pois, que, para além da prova testemunhal e por depoimento de parte, o tribunal dispõe ainda de prova documental, que permite concluir como concluiu no que diz respeito à matéria do Ponto 11.
Finalmente, há outro argumento que nos parece poder ser apontado a favor da admissibilidade da prova testemunhal e por depoimento de parte em casos como o presente. Assim, a Lei n.º 13/2019, de 12/02 alterou o artigo 1069.º do CC, introduzindo um n.º 2 com o seguinte teor: “Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses”. Ora, se a própria existência do contrato de arrendamento pode agora ser provada “por qualquer forma admitida em direito”, não faria sentido afastar a prova testemunhal para a demonstração de um elemento desse contrato, como seja o valor da renda (vide quanto à questão da admissibilidade da confissão em substituição do documento escrito, o acórdão do STJ de 12/01/2022, proferido no processo n.º 4268/20.8T8PRT.P1.S1, in dgsi).
Face ao exposto, o Ponto 11 da matéria de facto provada deverá manter-se, improcedendo, pois, a sua impugnação.
b) Ponto a) dos factos não provados: “A executada não pagou integralmente o valor da renda mensal aos exequentes a partir de Julho – inclusive – de 2022”;
c) Ponto c) dos factos não provados: “Em Julho de 2022 os exequentes passaram a cobrar a renda de € 1.250,00 à executada”.
Entendem os Recorrentes/Embargantes que a factualidade destes Pontos a) e c) deve ser considerada provada.
Considerando, porém, o que se decidiu quanto ao Ponto 11 da matéria de facto provada, fica prejudicado este entendimento, sob pena de insanável contradição.
Assim sendo, improcede na totalidade a impugnação quanto à decisão da matéria de facto apresentada pelos Recorrentes/Embargados.
2.2.2.2. Impugnação da matéria de facto pela Recorrente/Embargante
a) Ponto 6 dos factos provados: “A executada não pagou as rendas no valor de € 1.500,00 respeitantes aos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2023”.
Quanto a esta matéria, consta da sentença, na parte relativa à fundamentação da matéria de facto, o seguinte:
“Pontos 6 e 8 – Assim resultaram da produção da prova testemunhal e da ausência de qualquer meio de prova documental. (…)
Quanto à falta de pagamento das rendas, refira-se que era à executada quem competia fazer prova, de acordo com a regra de repartição do ónus da prova que resulta do disposto no artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil. (…)
No vertente, não tendo a executada logrado fazer, no que respeita à falta de pagamento das rendas referentes a Julho (parte), Agosto e Setembro de 2023, é responsável pelo seu pagamento, sendo igualmente responsável pelo pagamento das rendas relativas a Outubro a Dezembro de 2023, Janeiro e Fevereiro de 2024, devidas pela ocupação do locado até 29.02.2024. Desta forma, não pode a executada pretender que se valide a sua tese, porquanto não apresentou qualquer outra prova, designadamente documental, para sustentar o alegado, o que significa que vai ter de suportar o pagamento das quantias em dívida e reclamadas pelos exequentes”.
A Recorrente, por seu turno, entende que este Ponto 6 “deverá referir que a executada, à data da apresentação do requerimento executivo, estava em dívida com o valor correspondente a 4 rendas no valor de € 1.500,00: as rendas de Novembro e Dezembro de 2023 e de Janeiro e Fevereiro de 2024”.
Vejamos, então.
Da notificação judicial avulsa da qual foi notificada a Recorrente a 24/10/2023 (junta com o requerimento executivo da ação executiva em apenso) consta, efetivamente, além do mais, que, da renda de julho de 2023, aquela pagou somente € 440,00 e não pagou as rendas de agosto e setembro, concluindo, assim, que à data encontravam-se em dívida três meses de renda.
Porém, dos recibos de renda juntos aos autos por ambas as partes, refletidos na carta datada de 10 de novembro de 2023, remetida pelos Embargados à Embargante, verifica-se que no dia 19 de julho de 2023 esta pagou àqueles € 1.500,00, tendo efetuado outro pagamento de igual valor no dia 19 de agosto de 2023.
Por outro lado, verifica-se que a Embargante, no depoimento prestado em audiência de julgamento, admitiu não ter pago as rendas dos meses de setembro e novembro de 2023, bem como as de janeiro e fevereiro de 2024, o que foi confirmado pela testemunha (…), seu companheiro e pessoa que “explorava” o estabelecimento comercial situado no imóvel arrendado.
Ora, da conjugação destes elementos de prova resulta claramente que, no entender da Recorrente / Embargante, os pagamentos efetuados correspondiam ao pagamento das rendas do respetivo mês, enquanto os Recorrentes / Embargados, conforme reconheceram, foram imputando os pagamentos a valores que consideravam em dívida, relativos a rendas vencidas desde o mês de julho de 2022 – tese esta que o tribunal a quo acolheu ao dar como provada, desde logo, a matéria do ponto 6 em apreciação.
Porém, considerando o que se decidiu relativamente ao Ponto 11 dos factos provados, forçoso é concluir que, dos pagamentos efetuados até agosto de 2023, inclusive, nenhum valor há a imputar a dívidas por rendas (parcialmente) vencidas, já que a Recorrente/Embargante pagou, até àquele mês, o valor da renda que era devido, seja por via do contratualmente previsto, seja por via do acordado verbalmente: € 1.000,00 mensais até dezembro de 2022 e € 1.500,00 a partir de janeiro de 2023.
Por outro lado, a própria Recorrente/Embargante admitiu não ter pago a renda em setembro de 2022.
Assim sendo e porque se compreende que o Ponto 6 da matéria de facto provada reporta-se ao momento em que foi instaurada a notificação judicial avulsa (25 de setembro de 2023), entendemos que deve ser alterada a redação do Ponto 6 da matéria de facto provada nos seguintes termos:
“Até à instauração da notificação judicial avulsa, em 25 de setembro de 2023, a Executada não pagou a renda de € 1.500,00 respeitante ao mês de setembro desse ano”.
b) Ponto 10 dos factos provados: “Por notificação judicial avulsa que correu termos sob o n.º 6202/23.4T8STB, no Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo Local Cível, Juiz 1, a executada foi notificada no dia 24.10.2023 da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na mora de três meses no pagamento das rendas vencidas nos meses de Julho, de Agosto e de Setembro de 2023, e, bem assim, de que o valor das rendas em dívida, até 25 de Setembro de 2023, era de € 4.060,00 (quatro mil e sessenta euros), acrescendo por cada mês, até efectiva restituição do rés-do-chão, livre e devoluto de pessoas e bens, o valor de uma renda e, a partir da data da constituição em mora na obrigação de restituir o imóvel, o dobro deste valor”.
No entender da Recorrente/Embargante “O teor do ponto 10 dos Factos Provados não deveria constar dos mesmos: conforme exposto supra, à NJA não poderá ser reconhecida eficácia para a resolução do contrato de arrendamento, na medida em que, à data da sua apresentação em setembro 2023, não se verificava mora de três meses no pagamento das rendas vencidas nos meses de Julho, de Agosto e de Setembro de 2023”.
Verifica-se, porém, pela consulta da certidão do referido processo de notificação judicial avulsa, que o Ponto 10 reproduz e sumariza fielmente o seu teor, donde não se retira necessariamente a produção dos efeitos pretendidos pelos Embargados e que, mais adiante, se analisará.
Tal significa, pois, que, em termos estritamente factuais, nada há a alterar ao Ponto 10.
c) Ponto 12 dos factos provados: “Em 18 de Julho de 2023 a executada pagou aos exequentes a quantia de € 1.500,00 para pagamento da renda vencida em Maio de 2023”.
Discordando do teor deste Ponto, entende a Recorrente que o mesmo deve apresentar a seguinte redação: “… em 18 de Julho de 2023 a executada pagou aos exequentes a quantia de € 1.500,00 para pagamento da renda vencida em Julho de 2023”.
Ora, tendo em conta o que se decidiu quanto ao Ponto 6 dos factos provados, deve proceder a pretensão da Recorrente/Embargante, pelo que o Ponto 12 agora em apreço deverá ser alterado, passando a ter a seguinte redação:
“Em 18 de Julho de 2023 a executada pagou aos exequentes a quantia de € 1.500,00 para pagamento da renda vencida nesse mesmo mês de julho”.
d) Ponto 14 dos factos provados: “Em 25.09.2023 a executada devia aos exequentes três meses de renda”.
Na sequência do entendimento expresso quanto à matéria constante do Ponto 6 dos factos provados, entende a Recorrente que este Ponto 14 “deveria referir que em 25.09.2023 a executada devia aos exequentes um mês de renda”.
Ora, face ao que se decidiu quanto aos Pontos 6 e 10 dos Factos provados, bem como quanto ao Ponto 11, este Ponto 14 deve ser excluído da matéria de facto, por se tratar de mera repetição do que consta, desde logo, do Ponto 6.
e) Ponto 15 dos factos provados: “À data da entrega do locado, em 29.02.2024, permaneciam por pagar as rendas relativas a Julho (€ 1.060,00), Agosto e Setembro de 2023 e ainda montante equivalente ao valor da renda mensal acordada pela ocupação do imóvel nos meses de Outubro a Dezembro de 2023, Janeiro e Fevereiro de 2024 tendo a executada efectuado três pagamentos em 06.10.2023, 24.10.2023 e 06.12.2023 no valor global de € 3.000,00 a serem imputados ao montante devido pela ocupação do imóvel até ao final de Fevereiro de 2024”.
Considera a Recorrente que “O ponto 15 dos Factos Provados deveria referir que à data da entrega do locado, em 29.02.2024, permaneciam por pagar as rendas relativas a Novembro e Dezembro de 2023, Janeiro e Fevereiro de 2024, tendo em conta que a executada efectuou três pagamentos em 06.10.2023, 24.10.2023 e 06.12.2023 no valor global de € 3.000,00 a serem imputados nas rendas de Setembro e Outubro de 2023”.
Conforme resulta dos recibos juntos aos autos e foi reconhecido pelos Recorrentes / Embargados, designadamente, na carta datada de 13 de dezembro de 2023, a Recorrente / Embargante pagou, em outubro desse ano, € 1.000,00 no dia 6 e € 500,00 no dia 24 e em dezembro no dia 6, pagou € 1.500,00, ou seja, o valor corresponde à renda mensal; ao invés, nada pagou nos meses de setembro e novembro de 2023, nem em janeiro e fevereiro de 2024.
Ora, tendo em conta esta factualidade, importa, então, saber a que meses se reportam os pagamentos efetuados pela Recorrente/Embargante, sendo que a mesma entende que os pagamentos efetuados em outubro reportam-se à renda de setembro e os efetuados em dezembro, à de outubro.
E, efetivamente, há que aceitar o seu entendimento, desde logo, por coerência com o raciocínio que o tribunal a quo seguiu na sua decisão, ao considerar os valores comprovadamente pagos imputados às alegadas dívidas mais antigas.
A este propósito há que ter presente o disposto nos artigos 783.º e 784.º do CC, prevendo o primeiro, no n.º 1, o seguinte: “Se o devedor, por diversas dívidas da mesma espécie ao mesmo credor, efetuar uma prestação que não chegue para as extinguir a todas, fica à sua escolha designar as dívidas a que o cumprimento se refere”. O n.º 1 do artigo 784.º, por seu turno, dispõe que “Se o devedor não fizer a designação deve o cumprimento imputar-se na dívida vencida; entre várias dívidas vencidas, na que oferece menor garantia para o credor; entre várias dívidas igualmente garantidas, na mais onerosa para o devedor; entre várias dívidas igualmente onerosas, na que primeiro se tenha vencido; se várias se tiverem vencido simultaneamente, na mais antiga em data”.
Assim, tendo presentes estas regras, afigura-se-nos ser de acolher a posição da Recorrente / Embargante, alterando-se a redação do Ponto 15 e, por razões de clareza, “desdobrando-se” o mesmo em dois Pontos, nos seguintes termos:
- À data da entrega do locado, em 29.02.2024, permaneciam por pagar as rendas relativas a novembro e dezembro de 2023, bem como as relativas aos meses de janeiro e fevereiro de 2024.
- Em outubro e dezembro de 2023, a executada efetuou um total de três pagamentos: € 1.000,00 em 06.10.2023, € 500,00 em 24.10.2023 e € 1.500,00 em 06.12.2023, tudo no valor global de € 3.000,00, a imputar nas rendas de setembro e outubro desse ano”.
2.2.2.3. Reanalisada, como foi, a matéria de facto, por razões de clareza, considera-se, então, a mesma provada nos seguintes termos (que se reorganiza, em termos cronologicamente lógicos, eliminando-se também Pontos que contêm matéria repetida):
1. Os exequentes são proprietários do prédio urbano sito na Av. (…), n.ºs 286 a 292 e Rua (…), n.ºs 9 a 13, em Setúbal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º (…), da freguesia de (…), e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União das Freguesias de Setúbal (…, … e …).
2. Por documento particular datado de 30 de novembro de 2021, os exequentes e a executada celebraram um “contrato de arrendamento comercial” mediante o qual aqueles cederam e entregaram à executada a exploração do rés-do-chão, lado direito, com os n.os de polícia 290 e 292, do identificado prédio, para que o utilizasse na atividade comercial de cafetaria, pelo prazo de três anos, com início no dia 1 de janeiro de 2022 e termo no dia 31 de dezembro de 2024, renovável por iguais períodos.
3. Consta do contrato referido em 2 que a renda deveria ser paga pela executada aos exequentes, nos primeiros oito dias úteis de cada mês, por depósito na conta PT50 (…), a quantia mensal de € 1.000,00 nos primeiros seis meses de vigência do contrato, de € 1.250,00 nos segundos seis meses e de € 1.500,00, a partir de 1 de janeiro de 2023.
4. Executada e exequentes acordaram, porém, que no segundo semestre de 2022, a renda mensal se manteria nos € 1.000,00.
5. Entre julho e dezembro de 2022, a executada pagou a quantia mensal de € 1.000,00 aos exequentes.
6. Em 2022 a executada pagou em prestações mensais de € 100,00, a caução fixada em € 1.000,00.
7. Por notificação judicial avulsa que correu termos sob o n.º 6202/23.4T8STB, no Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo Local Cível, Juiz 1, a executada foi notificada no dia 24.10.2023 da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na mora de três meses no pagamento das rendas vencidas nos meses de Julho, de Agosto e de Setembro de 2023, e, bem assim, de que o valor das rendas em dívida, até 25 de Setembro de 2023, era de € 4.060,00 (quatro mil e sessenta euros), acrescendo por cada mês, até efectiva restituição do rés-do-chão, livre e devoluto de pessoas e bens, o valor de uma renda e, a partir da data da constituição em mora na obrigação de restituir o imóvel, o dobro deste valor.
8. Os exequentes interpelaram a executada por cartas datadas de 17.04.2023, 10.11.2023, 13.12.2023 para pagar as rendas em dívidas, juros de mora e dívidas decorrentes dos consumos de energia elétrica e água do local arrendado.
9. Em 18 de Julho de 2023 a executada pagou aos exequentes a quantia de € 1.500,00 para pagamento da renda vencida nesse mesmo mês de julho.
10. Até à instauração da notificação judicial avulsa, em 25 de setembro de 2023, a Executada apenas não pagou a renda de € 1.500,00 respeitante ao mês de setembro desse ano.
11. Em outubro e dezembro de 2023, a executada efetuou um total de três pagamentos: € 1.000,00 em 06.10.2023, € 500,00 em 24.10.2023 e € 1.500,00 em 06.12.2023, tudo no valor global de € 3.000,00, a imputar nas rendas de setembro e outubro desse ano.
12. À data da entrega do locado, em 29.02.2024, permaneciam por pagar as rendas relativas a novembro e dezembro de 2023, bem como as relativas aos meses de janeiro e fevereiro de 2024.
13. A executada não procedeu à alteração da titularidade dos contratos dos fornecimentos de energia elétrica e água como contratualmente acordado (cláusula 9ª, alínea d), do contrato).
14. Competia à executada pagar os consumos de água e eletricidade respeitante ao locado.
2.2.3. Integração jurídica dos factos
2.2.3.1. (In)Validade da resolução do contrato de arrendamento e determinação dos valores em dívida pela Embargante/Executada
Entendeu o tribunal a quo que “podiam os exequentes resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas acordadas demandando judicialmente a executada – cfr. artigo 1083.º, n.º 3, do CC e cláusula 12ª, n.º 1, do contrato de arrendamento –“, porquanto “a executada não pagou atempadamente as rendas no valor de € 1.500,00 cada uma em cada um dos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2023 respectivamente”. E, assim, conforme se descreve no Ponto 10 dos factos provados “Por notificação judicial avulsa que correu termos sob o n.º 6202/23.4T8STB, no Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Juízo Local Cível, Juiz 1, a executada foi notificada no dia 24.10.2023 da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na mora de três meses no pagamento das rendas vencidas nos meses de Julho, de Agosto e de Setembro de 2023 e, bem assim, de que o valor das rendas em dívida, até 25 de Setembro de 2023, era de € 4.060,00 …”.
Com efeito, dispõe o n.º 3 do artigo 1083.º do CC que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, sem prejuízo de ficar sem efeito a resolução, se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês (cfr. artigo 1084.º, n.º 3, do CC).
O n.º 2 do artigo 1084.º do CC, por seu turno, estabelece que a resolução, pelo senhorio, quando fundada em causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário, operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
Porém, tendo o próprio tribunal a quo dado (e bem!) como provado que “Executada e exequentes acordaram que no segundo semestre de 2022 a renda mensal se manteria nos € 1.000,00”, valor que os mesmos pagaram, assim como pagaram os € 1.500,00, tal como consta do contrato, a partir de janeiro de 2023 e até agosto de 2023 (inclusive), deve concluir-se, em sentido divergente ao que concluiu a primeira instância, que, aquando da interposição da notificação judicial avulsa, a 25 de setembro de 2023, apenas não fora paga a renda relativa a esse mês de setembro, não se verificando, pois, o fundamento da resolução do contrato de arrendamento previsto na mencionado artigo 1083.º, n.º 3, do CC.
Por outro lado, porque não foi invocado na notificação judicial avulsa, também não se pode considerar verificado o fundamento para a resolução do contrato previsto no n.º 4 do artigo 1083.º do Código Civil, que prevê o seguinte: “É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato…”.
Importa, então, saber o que aconteceu ao contrato de arrendamento perante a comunicação infundada de resolução por parte dos senhorios.
A nosso ver, não contando a declaração de resolução por parte dos senhorios com fundamento legal (ou contratual, também), terá que considerar-se a mesma ineficaz, mantendo-se, em consequência, o arrendamento em vigor, bem como os direitos e obrigações dele decorrentes, entre os quais se inclui o direito daqueles ao pagamento da renda mensal pela arrendatária, ficando, deste modo, assegurados os direitos do contraente não faltoso (neste sentido, vide acórdão do STJ de 18/09/2025, processo n.º 359/23.1T8PVZP1.S1, in Jurisprudência do STJ).
Por outro lado, tendo a Recorrente/Embargante permanecido na posse do imóvel arrendado até 29 de fevereiro de 2024, podemos entender (como se defendeu no acórdão do STJ atrás indicado) que o contrato extinguiu-se, nessa data, por revogação por mútuo acordo de ambas as partes. Como aí se escreveu: “A cessação do contrato por mútuo acordo implica necessariamente a existência de declarações negociais convergentes. De acordo com o n.º 1 do artigo 217.º do Código Civil:
“A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa, quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam”.
A vontade de fazer cessar uma relação contratual pode, assim, ser manifestada através de actos que, com toda a probabilidade, a revelem.
Deste modo, concluindo-se, como se concluiu, que a declaração de resolução infundada do contrato de arrendamento (emitida a 05.02.2023) por parte dos réus, ora recorridos, é ineficaz, e por isso, inapta para pôr termo ao contrato, forçoso é entender – como fez o acórdão recorrido – que o mesmo contrato se manteve em vigor. Pelo que, quando (a 25.02.2023) os réus entregaram as chaves do imóvel locado ao autor e este devolveu àqueles o valor da caução, tais actos não podem senão ser considerados como sendo actos concludentes da vontade de ambas as partes fazerem cessar a relação contratual de locação.
Se a existência de um acordo negocial, ainda que tácito, pressupõe a existência da vontade convergente de ambas as partes – no caso, da vontade convergente do autor e da ré sociedade – de fazerem cessar a relação contratual entre ambas existente, já a qualificação jurídica de tal acordo não depende da vontade das partes.
Ora, neste aspecto, como nos demais analisados, acompanha-se o juízo do Tribunal da Relação, considerando-se estarmos perante um acordo de revogação do contrato de arrendamento”.
É certo que, em início de fevereiro de 2024, a Recorrente/Embargante remeteu aos Recorrentes/Embargados uma carta, informando da sua decisão de “rescindir imediatamente o contrato de arrendamento comercial” e que “a rescisão do contrato será efetiva a partir do dia 01-03-2024”, invocando, como fundamentos, “motivos de falta de entendimento entre as partes”, “incidentes de invasão e uso não autorizado da propriedade, por diversas vezes, por parte dos senhorios” e violação das “disposições do contrato” (vide documento n.º 19 junto com a contestação), razões que foram expressamente contrapostas por via da carta de resposta dos senhorios, datada de 5 de fevereiro de 2024 (vide documento n.º 20 junto com a contestação).
Porém, nem esta matéria foi considerada pela decisão recorrida, nem as partes a invocaram, sendo a mesma irrelevante, perante a solução defendida da resolução do contrato por acordo, espelhada na entrega/aceitação do imóvel no dia 29 de fevereiro de 2024.
Assim, considerando que a Recorrente/Embargante continuou na posse do locado até àquela data e, como se provou, não pagou as rendas relativas aos meses de novembro e dezembro de 2023, janeiro e fevereiro de 2024, é devedora de quatro meses de renda, num total de € 6.000,00 a que acresce uma indemnização igual a 20% (ou seja, no valor de € 1.200,00), nos termos do artigo 1041.º, n.º 1, do CC, segundo o qual “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento”.
Ao invés e na senda do entendimento por nós adotado, não é devida indemnização nos termos do artigo 1045.º, n.º 2, já que o locado foi entregue quando findou o contrato.
Considerando ainda que a Recorrente/Embargante pagou € 1.000,00 a título de caução, nos termos da cláusula 13ª do contrato de arrendamento e em conformidade com o previsto no artigo 1076.º, n.º 2, do CC, e que esta serve como garantia em caso de incumprimento, há que concluir que, ao valor devido por aquela, deve ser deduzido esse valor de € 1.000,00, que os Recorrentes/Embargados têm já na sua posse.
Face ao exposto, deve, pois, a decisão recorrida ser alterada nesta parte e substituída por outra que determine a continuação da execução para o pagamento do valor de € 6.200,00, procedendo, assim, parcialmente o recurso da Recorrente/Embargante.
2.2.3.2. O sancionamento dos Recorrentes/Embargados
Entende a Recorrente/Embargante que “deve o Acórdão a proferir concluir que os senhorios alegam de má-fé valores que não são devidos pela Embargante, e que lhe estão a ser penhorados, tendo em conta que a penhora foi iniciada antes da citação para o presente processo de execução, pelo que, nos termos do disposto no artigo 858.º do CPC devem ser judicialmente sancionados”.
Está aqui em causa o apuramento da responsabilidade do exequente pelos “danos culposamente causados ao executado, se não tiver atuado com a prudência normal”, conforme previsto pela norma legal atrás indicada.
Acontece, porém, que a Recorrente/Embargante apenas em sede de recurso e em termos manifestamente genéricos suscitou tal questão, quando o fundamento do seu pedido – a execução por valores (alegadamente) não devidos – é conhecido e invocado desde o início da oposição à execução. Ora, conforme se escreveu no acórdão do TRE de 23/04/2009 (processo n.º 3225/08.2, in dgsi), “os recursos visam modificar decisões e não criar decisões sobre matéria nova, não sendo lícito invocar nos mesmos questões que as partes não tenham suscitado perante o tribunal recorrido”.
Assim sendo, não se conhecerá de tal questão, sem prejuízo de a Recorrente/Embargante poder instaurar ação contra os Exequentes, desde logo, com vista a obter ressarcimento por danos eventualmente sofridos com a execução (vide anotação aos artigos 858.º e 866.º do CPC, in Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2025, 2ª ed., de António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa, págs. 297 e 310).
3. DECISÃO
Face ao exposto, decide-se:
1. julgar improcedente o recurso dos Embargados;
2. julgar parcialmente procedente o recurso da Embargante, substituindo-se a decisão recorrida por outra que determine a continuação da execução pelo valor de € 6.200,00 (seis mil e duzentos euros), acrescido dos juros que sejam devidos até integral pagamento.
Custas a cargo dos Recorrentes, na proporção do decaimento.
Notifique.
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Évora, 26 de fevereiro de 2026 Anabela Raimundo Fialho (relatora)
Cristina Dá Mesquita (1ª Adjunta)
Ana Margarida Leite (2ª Adjunta)