I - O direito do senhorio na denúncia do contrato de arrendamento para utilização própria sofre as restrições/impedimentos decorrentes do arrendatário ter 65 anos de idade, bem como de viver no arrendado há mais de 30 anos.
II - Não actua com abuso de direito e enriquecimento sem causa o arrendatário que faz uso das excepções previstas no artº 107º, do RAU com vista a impedir a denúncia do contrato de arrendamento.

Proc. N.º 8575/24.2T8VNG.P1
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Central Cível de V. N. Gaia - Juiz 3.

Relator: Juiz Desembargador Álvaro Monteiro
1º Adjunto: Juíza Desembargadora Ana Luísa Gomes Loureiro
2º Adjunto: Juíza Desembargadora Isabel Silva.


Sumário:
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I - Relatório:

AA, NIF ...71, intentou contra BB e mulher D. CC a presente acção declarativa de condenação peticionando a condenação dos réus a:
- reconhecer a autora como legítima proprietária e possuidora da fração designada pela letra “D”, melhor identificada no artigo 1º da p.i.;
- restituir à autora essa habitação que ocupam, livre de pessoas e bens;
- retirar do local, a expensas suas, os bens que porventura ali se encontrem;
- pagar à A. uma indemnização pelos prejuízos que lhe têm causado pela não entrega atempada do prédio que pertence à A., no valor já liquidado até Setembro de 2024 (inclusive) de 13.500 Euros, e bem assim acrescido do valor de 1.500,00 Euros por cada mês a partir daí e até efetiva desocupação, nos termos expostos;
- a pagar uma adequada compensação à A, no valor de 10 000 Euros pelos prejuízos que lhes têm causado, a que acrescem juros a contar da citação, até integral pagamento, sobre todas as quantias em que vierem a ser condenados;
Sem prescindir, subsidiariamente e para a mera hipótese de não proceder este pedido devem os réus ser condenados:
- a pagar ou a restituir à A. aquelas quantias com base no princípio do enriquecimento sem causa (art. 473 C.C.);
- a pagar à A. os juros de mora, à taxa legal, sobre aquele capital de € 13.500,00 e bem assim acrescido do valor de 1.500,00 Euros por cada mês a partir daí e até efetiva desocupação, nos termos expostos, desde a data da citação até integral e efetivo pagamento.
Juntaram, para o efeito, cópia do contrato de arrendamento, o comprovativo de pagamento do imposto de selo e cópia da comunicação de resolução do contrato supra referenciado.

Regularmente citada, a Requerida deduziu oposição / impugnação do título para a desocupação do locado (cf. req. de 07-02-2024 / ref. citius n.º 15703356), no âmbito da qual invocou a excepção da caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento.
Invocou igualmente a Requerida que os Requerentes actuam em abuso de direito, uma vez que acordaram com a primeira, no âmbito de negociações para a compra e venda do imóvel arrendado, que a mesma poderia efectuar o pagamento da renda até ao termo do respectivo mês e não até ao dia oito, conforme inicialmente estipulado.
Por outro lado, deduziu a Requerida um pedido reconvencional contra os Requerentes, pedindo que os mesmos sejam condenados no pagamento da quantia global de €2.500,00, a título de benfeitorias levadas a cabo no imóvel arrendado.

Realizou-se a audiência final com observância do formalismo legal, tendo sido prolatada a seguinte Decisão:
“Pelo exposto, julga-se a presente ação intentada por AA parcialmente procedente e, em consequência, condenam-se os réus, BB e CC, a reconhecerem a autora como legítima proprietária da fração designada pela letra “D”, correspondente a uma habitação no 1º andar esquerdo do prédio sito na Rua ..., ..., em V. N. Gaia, fração essa descrita na Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia sob a ficha ...39/20001107-D. – freguesia ... (...) e inscrita na matriz predial sob o artigo ...16... da União das freguesias ... e ....
No mais peticionado, absolvem-se os réus dos pedidos.
Custas pela autora.
Notifique e registe.”

É desta decisão que vem interposto o presente recurso pela A./Apelante, apresentando as seguintes
CONCLUSÕES:
I – O presente processo, após várias vicissitudes, nomeadamente a que resultou do incidente do valor da ação, transitou do Juízo Local Cível de V.N. Gaia, para o Juízo Central Cível do mesmo Tribunal.
II - Produzidos os articulados pertinentes – maxime petição inicial, contestação e resposta - e lavrados diversos despachos nos autos foi sem mais proferida decisão final – sentença - que julgou a ação improcedente (no essencial).
III - Na circunstância cronológica dos autos, a decisão recorrida, antes de mais, como vem sendo entendimento na Jurisprudência, deve considerar-se uma decisão surpresa, o que a vicia e fere de nulidade.
Sem prescindir
IV – O objeto da presente ação constitui em si questão de caracter social sensível encerrando uma conflitualidade de interesses e direitos que deve ser resolvido, no limite, com recurso às pertinentes normas de natureza constitucional.
V – Não se desconhecendo que o Legislador vem produzindo normas legais que tendem a sobre proteger a posição do arrendatário, no entendimento da A. a aplicação ao caso de tais normas, no sentido que lhes é dado na sentença recorrida, fere-as de verdadeira inconstitucionalidade.
VI – A A. é pessoa muito idosa - bastante mais idosa que os RR. – que está a viver no Brasil há algumas décadas e que pretende regressar a Portugal para aqui passar os últimos dias da sua vida.
VII – A A. alegou - o que não foi contraditado - que os RR. eram pessoas abastadas, que gozavam de boas condições financeiras, vivendo sozinhos no apartamento da A. que é objeto dos presentes autos.
VIII – Os RR. não invocaram quaisquer factos suscetíveis de justificar a consideração privilegiada da sua situação de arrendatários com vista à utilização da habitação da A..
IX - Tão somente se socorreram das normas que, no seu entender, impedem o direito de denúncia do arrendamento por parte da senhoria pelo facto dos RR. terem mais de 65 anos.
X - Ressalvado o devido respeito, no modesto entendimento da A., é notório e notável o desiquilíbrio e injustiça que consubstancia a decisão recorrida.
XI - Uma proprietária mais idosa que os RR., que reside a 10 000 Kms de distância e que pretende regressar a Portugal e aí viver os seus últimos dias de vida, vê-se despojada de uma habitação que lhe pertence – é sua propriedade -, ao abrigo de um contrato de arrendamento de pessoas mais novas, com mais possibilidades económicas, sem invocação de quaisquer factos que pudessem opôr-se, com igual esforço e consideração, ao direito e interesse da A (de denuncia de arrendamento para habitação própria).
XII – Pela aplicação literal dessas normas, a A. vê-se impedida de habitar o seu prédio, e para obter uma habitação equivalente na mesma localidade terá que pagar 1 500 Euros/ mês, enquanto os RR., pessoas de possibilidades económicas, pagam uma renda mensal simbólica de 156,22 Euros.
XIII – O Tribunal a quo ao valorizar “tout court” a posição de arrendatários dos RR., ofendeu direitos da A. com dignidade constitucional.
XIV – O facto de a A., pessoa muito idosa, não poder escolher o local onde pretende viver os últimos anos de vida, que resulta inequivocamente da decisão recorrida, ofende verdadeiros direitos de personalidade da A., porquanto não pode deixar de entender-se que tal pretensão se enquadra no direito à reserva de intimidade da vida privada, tal como consagrado no artigo 80 do Cod. Civil.
XV - A desvalorização da situação da A., pela sobrevalorização da posição dos RR., no caso concreto, ofende inequívoca e igualmente o direito à igualdade, o direito à habitação e, de forma grosseira o direito de propriedade da A..
XVI – E nestas circunstâncias é também ofendido por tal entendimento das mesmas normas o princípio da legalidade, o que tudo constitui, também, ofensa das pertinentes normas de natureza Constitucional, v.g. artºs 12, 13, 26, 34 e 62 da CRP.
XVII – Numa situação como a dos autos – confronto de direitos - compete ao Tribunal a valorização dos mesmos em encontrar situação equilibrada e justa, atentos aqueles princípios constitucionais. Acresce que,
XVIII – A manutenção de um arrendamento “ad eternum” viola também a Lei, porquanto esta estabelece um limite máximo para o arrendamento de 30 anos. Sempre sem prescindir,
XIX – No imite, ainda que existisse um direito aos RR. que devesse ser valorizado – no que não se consente - a ação deveria proceder não só com a aplicação do principio da alteração das circunstâncias, como até e no limite, ao abrigo do instituto do abuso de direito e até do enriquecimento sem causa.
XX – Com efeito, se se considerasse sobrevalorizar o direito dos RR. estes pagariam um renda de 156,22 Euros/ mês, obrigando a A., proprietária, a, por uma habitação na mesma localidade, pagar 1 500 Euros/ mês (se para tal tivesse disponibilidade), o que representaria um enriquecimentos dos RR. sem causa justificativa à custa de igual empobrecimento da proprietária, A., numa relação de causa/ efeito, com verdadeiro nexo de causalidade.
XXI – A aplicação ao caso das normas dos artigos 12, 26 nº 4, al. s) e 107 do NRAU, no entendimento que lhe é dado na sentença recorrida, fere-as de verdadeira inconstitucionalidade, por ofensa dos referidos artigos da Constituição da República Portuguesa.
XXII - Violou, assim, a sentença recorrida, por erro na aplicação da lei, diversas disposições legais, nomeadamente as normas dos artigos 6, 7, 590, 591 do CPC, artigos 80, 334, 335, 437 e 473 do Cod. Civil, artigos 12, 26 nº 4, al. s) e 107 do NRAU e artigos 12, 13, 26, 34 e 62 da Constituição da República Portuguesa.
TERMOS EM QUE, deve dar-se provimento ao presente recurso e, em consequência revogar-se a decisão recorrida substituindo-se por outra que valorizando adequadamente o direito da A. julgue a ação integralmente procedente ou, ainda que assim se não entenda pelo menos revogue a decisão recorrida e mande prosseguir os autos para julgamento, com vista à recolha de prova que se mostre necessária, sempre com o mesmo desiderato de procedência da ação.

Não foram apresentadas contra-alegações.

No exame preliminar considerou-se nada obstar ao conhecimento do objecto do recurso, o qual foi admitido como de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (artigos 644.º, n.º 1, al. a), 645.º, n.º 1, al. a), e 647.º, n.º 1, todos do Código Processo Civil).
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II - OBJECTO DO RECURSO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, não podendo este tribunal conhecer de questões nelas não incluídas, salvo se forem de conhecimento oficioso (cf. artigos 635.º, n.º 4, 637.º, n.º 2, 1.ª parte, e 639.º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (C. P. Civil).
Assim, partindo das conclusões das alegações apresentadas pela Apelante, as questões a decidir no presente recurso, são as seguintes:
- Se estamos perante uma decisão surpresa, o que provoca a nulidade da sentença recorrida.
- Se é de alterar a decisão da primeira instância, dado invocar a Recorrente que a sentença recorrida violou diversas disposições legais, tais como os artigos 80º, 334º, 335º, 437º e 473º do Cod. Civil, artigos 12º, 26º nº 4, al. s) e 107º do NRAU e artigos 12º, 13º, 26º, 34º e 62º da Constituição da República Portuguesa.


III - FUNDAMENTAÇÃO

1. OS FACTOS

1.1. Factos provados

O tribunal de que vem o recurso julgou provados os seguintes factos:
1. A autora é a única e exclusiva dona, proprietária da fração designada pela letra “D”, correspondente a uma habitação no 1º andar esquerdo do prédio sito na Rua ..., ..., em ..., fração essa descrita na Conservatória do Registo Predial de V.N.Gaia sob a ficha ...39/20001107-D. – freguesia ... (...) e inscrita na matriz predial sob o artigo ...16... da União das freguesias ... e ....
2. A autora adquiriu a referida fração por partilha da herança aberta por óbito de seu pai DD e de sua mulher D. EE.
3. A titularidade sobre essa fração está registada a favor da autora registada pela Ap ...44 de 2009/12/18.
4. O mencionado DD outorgou com o Réu BB, em 10 de novembro de 1975, o contrato de arrendamento cuja cópia foi junta com a petição inicial sob doc. n.º 6, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, constando do mesmo que o aludido contrato teria início a 1 de novembro de 1975 e término em 31 de dezembro de 1976, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não houver “despedida com a antecipação legal” para habitação própria.
5. A autora deslocou-se a Portugal, durante os meses de março e abril de 2024, para tratar de todas as questões respeitantes à sua residência, tendo de resto visitado a fração mencionada no ponto 1, em 22 de março de 2024, solicitando aos RR. a entrega do imóvel.
6. A autora remeteu a BB uma carta registada endereçada ao réu e mulher, datada de 22 de abril de 2023 cuja cópia se encontra junta com a petição inicial sob doc. n.º 6 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido com o seguinte conteúdo:


7. Em resposta a essa carta o réu remeteu à autora uma carta registada datada de 8 de maio de 2023 subscrita pela sua Mandatária com o seguinte conteúdo:




8. O réu nasceu em ../../1948.
9. A autora é proprietária de uma outra fração autónoma sita num 2º andar esquerdo do mesmo prédio.

2 - OS FACTOS E O DIREITO.

2.1 – Da nulidade da sentença por haver uma decisão surpresa.
Dispõe o Artigo 3.º, nº 3, do CPC que o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.
Antes de decidir, o juiz deve facultar às partes a possibilidade de se pronunciarem sobre a matéria, com vista a evitar decisões que surjam contra a corrente do processo ou contra as expectativas que legitimamente foram criadas pelas partes quanto à sua evolução.
Ora, se é verdade que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (artº 5º, nº 3, do CPC), certo é que o juiz não pode deixar de auscultar as partes, quando a posição que vai assumir, em especial, quando a mesma vai contra a posição adoptada pelas partes no processo.
«As partes é que conduzem o processo a seu próprio risco. Elas é que têm de deduzir e fazer valer os meios de ataque e de defesa que lhes correspondam (incluídas as provas), suportando uma decisão adversa, caso omitam algum. A negligência ou inépcia das partes redunda inevitavelmente em prejuízo delas, porque não pode ser suprida pela iniciativa e actividade do juiz. É patente a conexão deste princípio com o dispositivo» (Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, p. 352).
A decisão do juiz não pode ser uma decisão surpresa, pois que essa fere inequivocamente o princípio do contraditório, não cabendo ao juiz o poder de se sobrepor à vontade das partes, vide AUJ nº 13/96 de 26.11, in DR.
A proibição da decisão-surpresa reporta-se, principalmente, às questões suscitadas oficiosamente pelo tribunal. O juiz que pretenda basear a sua decisão em questões não suscitadas pelas partes mas oficiosamente levantadas por si, “ex novo”, seja através de conhecimento do mérito da causa, seja no plano meramente processual, deve, previamente, convidar ambas as partes a sobre elas tomarem posição, só estando dispensado de o fazer, conforme dispõe o nº 3, do art. 3º, em casos de manifesta desnecessidade.
Com este princípio quis-se impedir que as partes pudessem ser surpreendidas, no despacho saneador ou na decisão final, com soluções de direito inesperadas, por não discutidas no processo, as quais, no regime anterior, eram permitidas.
“Pretendeu-se, pois, proibir as decisões-surpresa embora tal não retire a liberdade e independência que o juiz tem, em termos absolutos, de subsumir, selecionar, qualificar, interpretar e aplicar a norma jurídica que bem entender, aplicando o direito aos factos de modo totalmente autónomo. Impõe, sim, ao julgador que, para além de dar a possibilidade às partes de alegarem de direito, sempre que surge uma questão de direito ainda não discutida ao longo do processo tem de, antes de decidir, facultar às partes a sua discussão”, vide Ac. do TRP, processo 14227/19.8T8PRT.P1, Relatora Eugénia Cunha, in www.dgsi.pt.
O princípio do contraditório realiza-se, pois, em todas as fases do processo - quer ao nível dos factos, quer ao da prova, quer ao do direito propriamente dito - tendo as partes, em todos estes níveis, direito a, de modo participante e activo, influenciar a decisão, tentando convencer, em cada momento e ao longo de todo o processo, o julgador do acerto da sua posição, vide FREITAS, Lebre de (1992). “Inconstitucionalidades do Código de Processo Civil”, em Revista da Ordem dos Advogados, 1992, I, pp. 35 a 38.
Ao nível do direito, o princípio do contraditório impõe que, antes de ser proferida a decisão final, seja facultada às partes a discussão de todos os fundamentos de direito em que a ela vá assentar, sendo aquele princípio o instrumento destinado a evitar as decisões surpresa.
Reconduzindo-nos ao caso sub iudicio, afigura-se inexistir qualquer decisão surpresa.
Com efeito, tendo sido deduzida uma excepção na contestação foi a Autora notificada para se pronunciar quanto à mesma, ou seja, não há nenhuma surpresa na decisão, porquanto a Autora trouxe aos autos o pedido de denúncia do contrato de arrendamento e foi confrontada pela Ré com uma excepção impeditiva de fazer valer o direito que pretendia fazer valer, à qual lhe foi dado o poder de se pronunciar e contraditar a dita excepção.
Isto é, as partes, Autora e Ré, não foram surpreendidas com uma solução jurídica que não fosse perspectivada nos autos, porquanto tal questão encontrava-se como objecto de apreciação e foi dada a possibilidade de se pronunciarem.
Assim, tem de se entender não ter havido violação do princípio do contraditório e, consequentemente, inexistir qualquer nulidade processual, tal como exigido pelo artº 195º, nº 1, do CPC.
Pelo exposto improcede a arguição da nulidade da sentença.2.2. Da alteração da decisão recorrida.
Invoca a Recorrente que a sentença recorrida violou diversas disposições legais, tais como os artigos 80º, 334º, 335º, 437º e 473º do Cod. Civil, artigos 12º, 26º nº 4, al. s) e 107º do NRAU e artigos 12º, 13º, 26º, 34º e 62º da Constituição da República Portuguesa.
Conhecendo:
É pacífico estarmos perante um contrato de arrendamento urbano de duração ilimitada, em que a Recorrente peticiona a cessação do mesmo por denúncia para habitação própria, tal como caracterizado pela decisão recorrida.
Dispõe o artigo 1101.º do C. Civil (Denúncia pelo senhorio)
O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:
a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
b) Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.

In casu, pese a Autora ter invocado a necessidade para habitação própria, certo é que lhe foi oposta a excepção do Réu ter 75 anos de idade (nasceu em ../../1948), o que significa que tinha 75 anos aquando da denúncia do contrato (carta datada de 22 de abril de 2023 para produzir efeitos no dia 31 de dezembro de 2023).
Tendo o contrato de arrendamento para habitação sido celebrado em 10.11.1975, significa que o mesmo foi celebrado antes da entrada em vigor do chamado Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, entretanto revogado pela Lei n.º 6/2006 de 27/01, designada por Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
O NRAU estatuía nos artº 26º a 58º um conjunto de normas transitórias, estabelecendo-se no artº 27º que “As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.”
Por sua vez o artº 28º estatuiu que “Aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, o previsto no artigo 26.º.”
Estabelecendo-se no artº 26º, nº 4, que “Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada…”, sendo que a alínea a) deste preceito estatui que continua a aplicar-se o artº 107º do RAU.
O regime transitório contido no artigo 26.º do NRAU foi, entretanto, revisto pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em termos que se mantiveram aplicáveis tanto os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU como os contratos iniciados antes da respetiva vigência (cfr. artigo 28.º).

Por sua vez o artº 1102º do CC estabelece limitações à denúncia do contrato para habitação:
1 - O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:
a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
2 - (Revogado.)
3 - O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao senhorio e do da alínea b) do mesmo número para o descendente.

Por sua vez o já acima citado artº 107º, nº 1, a) do RAU, estatuía que “o direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69.º (denúncia por necessidade para habitação própria), não podia ser exercido quando, no momento em que devesse produzir efeitos, o arrendatário tivesse 65 ou mais anos de idade.
Por sua vez a línea b) do mesmo preceito estabelecia que a denúncia não produz efeitos se o arrendatário se mantiver no local arrendado há 30 ou mais anos nessa qualidade.
Como bem se diz na sentença recorrida, tendo arrendatário 75 anos de idade e vivendo no arrendado há mais de 30 anos é manifesto que a denúncia do contrato não pode operar.

No entanto, a Recorrente invoca a violação dos artº 80º (direito à reserva sobre a intimidade da vida privada), 334º (abuso de direito), 335º (colisão de direitos), 437º (resolução do contrato por alteração das circunstâncias) e 473 (enriquecimento sem causa), todos do Cod. Civil, bem como artigos 12, 26 nº 4, al. s) e 107 do NRAU e artigos 12, 13, 26, 34 e 62 da Constituição da República Portuguesa.
Não lhe assiste qualquer razão, pelo seguinte.
O direito de propriedade privada não é um direito absoluto e intocável: desde logo, porque desempenha uma função social, e isso impõe que o respectivo direito seja exercido tendo sempre em conta as necessidades dos nossos semelhantes e as exigências do bem comum.
A Constituição da República Portuguesa protege o direito de propriedade como direito económico. De facto, o artº 62º insere-se no TÍTULO III, que tem como epígrafe “Direitos e deveres económicos, sociais e culturais”, e é no CAPÍTULO I deste TÍULO que se situa o artigo 62º, dos “Direitos e deveres económicos”.
De acordo com a jurisprudência do Tribunal Constitucional português, o direito de propriedade é, justamente, um direito fundamental de natureza análoga aos direitos liberdades e garantias naquela medida em que é essencial para a realização do homem como pessoa, fazendo apelo ao artº 17º, nº 2, da CRP.
Por sua vez, o artº 1305.º do C. Civil (Propriedade das coisas) dispõe que “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.”
Sucede que o direito de propriedade pode sofrer “restrições mais ou menos profundas, quer por virtude da concretização de limites imanentes, quer por ter de se coordenar com outros imperativos constitucionais ou sempre que entre em colisão com outros direitos fundamentais. Neste aspecto, o titular do direito de propriedade apenas goza de forma absoluta da garantia constitucional de não ser arbitrariamente privado dela e, se o vier a ser, sem que para tal tenha contribuído, do direito de ser indemnizado” – sublinhou o Acórdão do TC n.º 345/2009.
O direito de propriedade - além de ter limites imanentes e estar sujeito a restrições - pode ainda ter de compatibilizar-se com outros direitos que, acaso, estejam em conflito com ele.
Uma restrição ao direito de propriedade verifica-se quando a lei estabelece limitações ao direito do senhorio de fazer cessar o contrato de arrendamento (cf., a título de exemplo, o artigo 1101º do Código Civil) ou impõe a renovação obrigatória do contrato. Filia-se esta última restrição no princípio da solidariedade e na função social da propriedade, como se sublinhou, entre outros, no Acórdão do TC n.º 486/97.
Ora, “o direito à habitação pode ser uma faculdade inerente ao direito de propriedade sobre prédios urbanos, merecendo, nessa medida, tutela, não é menos verdade que o direito à habitação derivado do arrendamento (para certos sectores da doutrina o arrendamento adquire até natureza de direito real – assim, por exemplo, Oliveira Ascensão, Direito Civil – Reais, 5ª ed., 2000, pp. 536‑538, Menezes Cordeiro, “Da natureza do direito do locatário”, Revista da Ordem dos Advogados, ano 40º, 1980, tomo II, pp. 402‑403, e, em análise da legislação mas de um ponto de vista histórico, Manuel Henriques Mesquita, Obrigações reais e ónus reais, 1990, pp. 17 a 177, nota 87) merece também a protecção que, constitucionalmente, as necessidades humanas satisfeitas com a habitação justificam.
Assim, admite‑se até que a satisfação do direito à habitação possa implicar “restrições à propriedade privada com base na função social desta e com vista à tutela e segurança da posição jurídica do arrendatário habitacional” (Acórdão do Tribunal Constitucional nº 311/93, de 28 de Abril – D.R., II Série, de 22 de Julho de 1993). Há, pois, que concluir que a Constituição não assegura, em toda e qualquer situação, uma prevalência do direito à habitação do senhorio sobre o do locatário, admitindo que, em certas circunstâncias, o legislador dê prevalência ao direito do inquilino.” Vide TC 122/2004.
É o que se passa exactamente com o caso dos autos, em que o artº 107º do RAU estatui que o direito de denúncia do contrato não pode ser exercido quando, no momento em que deva produzir efeitos, o arrendatário tivesse 65 ou mais anos de idade ou o arrendatário se mantiver no local arrendado há 30 ou mais anos nessa qualidade.
A propósito, atente-se que, face à alteração da alínea a) do n.º 4 do artigo 26.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, na redacção conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, isto é, permitir que o senhorio pudesse denunciar o contrato de duração indeterminada, celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, a denúncia do contrato pelo senhorio com fundamento na necessidade do locado para habitação pudesse denunciar o contrato ao arrendatário que habitasse o local arrendado há 30 ou mais anos, tem sido unânime em considerar tal norma inconstitucional, por considerá-la incompatível com os princípios da segurança jurídica e da protecção da confiança, integrantes do princípio do Estado de Direito Democrático contido no artigo 2° da Constituição, a alteração introduzida ínsito no artigo 2.º da Constituição, vide entre outros TC 908/2016, reiterado no TC 833/20
Igualmente o TC, no já citado acórdão 122/2004, sobre a apreciação da constitucionalidade do artigo 107º, nº 1, alínea a), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), isto é, impedimento da denúncia do contrato pelo facto do arrendatário já possuir 65 anos de idade, declarou que tal norma não é inconstitucional, não havendo qualquer violação do princípio da igualdade.
Com efeito, diz-se “o princípio da igualdade – que, como é sabido, impõe se dê tratamento igual às situações essencialmente iguais e tratamento diferente às situações que forem essencialmente diferentes - o que recusa é o arbítrio legislativo, as soluções irracionais ou irrazoáveis, por serem carecidas de fundamento material ou racional capaz de as sustentar.”
E continua “Porque se entende que, quando o inquilino tem certa idade ou invalidez absoluta ou incapacidade total para o trabalho, permitir a denúncia do contrato seria colocá-lo numa situação de desenraizamento, pois foi naquela casa que criou raízes, arranjou os amigos, etc., e de dificuldade de arranjar nova habitação e de se adaptar a novo ambiente. (cf. Arrendamento Urbano, Coimbra, 2000, 5ª edição, página 548).
E, depois de referir que “a única igualdade” entre a situação do senhorio que pretenda denunciar o contrato e a do inquilino “será a idade ou a invalidez ou a incapacidade”, o mesmo comentarista acrescenta que “o inquilino quando arrenda casa está confiante na renovação do arrendamento, não está nos seus planos de vida arranjar outra residência”, ao passo que o senhorio, “quando concedeu o gozo da casa, já sabia de antemão que não a poderia ir habitar, por ter criado com o inquilino uma relação duradoura, conforme estipula o artigo 1054º do Código Civil”.
É certo que o senhorio, que pretende denunciar o contrato, por ter necessidade da casa para sua habitação, se tiver 65 anos de idade ou mais, encontra-se, no que concerne à idade e à necessidade da casa, em situação idêntica à do inquilino que já tenha atingido aquela idade. Simplesmente, a mudança de vida que, nessa idade, importa uma mudança de casa é algo que ele pode suportar sem dificuldades de maior, pois é ele próprio a tomar a iniciativa da mudança. Já o inquilino, esse, vê-se forçado a mudar os hábitos e rotinas de vida, que foi criando pelo facto de viver muitos anos no mesmo sítio, e, bem assim, a afastar-se dos amigos que aí fez.
Por isso, a mudança de vida, sendo-lhe imposta, pode levá-lo a sentir-se completamente perdido e desenraizado, representando, assim, uma violência atentatória do respeito que lhe é devido enquanto pessoa.”
Todo o exposto, por similitude, serve para a afastar as razões invocadas pelo senhorio concretamente ter havido violação do artº 80º (direito à reserva sobre a intimidade da vida privada), 334º (abuso de direito), 335º (colisão de direitos), 437º (resolução do contrato por alteração das circunstâncias) e 473 (enriquecimento sem causa), todos do Cod. Civil, bem como artigos 12, 26 nº 4, al. s) e 107 do NRAU.
Aliás, diga-se, não se vislumbra onde possa existir abuso de direito e enriquecimento sem causa do inquilino, porquanto o mesmo apenas está a fazer uso de um direito legal que lhe confere o direito à permanência na habitação, por ter 75 anos de idade e viver no arrendado há mais de 30 anos, mantendo o direito ao arrendamento no âmbito do quadro legal.
Acresce que estando nós perante um quadro legal que tipificou as razões impeditivas de denúncia do contrato de arrendamento, encontrando-se as mesmas preenchidas é indiferente, no caso concreto, a pretensa alteração das circunstâncias supervenientes.
Em suma, bem andou a sentença recorrida em julgar improcedente a acção.
Assim sendo, improcede o recurso, mantendo-se a decisão recorrida.


IV – Dispositivo

Pelo exposto, acordam os Juízes que integram a 3ª secção deste Tribunal da Relação do Porto:
a) Na total improcedência do recurso interposto pela Apelante, mantendo-se a decisão recorrida.Custas a cargo da Apelante – artigo 527º, do Código de Processo Civil.

Notifique.













Porto, 12 de Fevereiro 2026
Álvaro Monteiro
Ana Luísa Gomes Loureiro
Isabel Silva