I - A exigência da forma escrita, para os contratos de arrendamento, constante do art. 1069 do Código Civil, é meramente `.
II - O preenchimento do art. 1069, nº 2, desta lei, no que respeita à “falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário”, ocorre se a factualidade alegada e provada não permitir imputar tal falta ao arrendatário.
Não existe propriamente um ónus que recaia sobre o arrendatário, de alegação e prova de “facto negativo” e cujo cumprimento seja condição para fazer valer o seu pretenso direito a ocupar o imóvel.
III - A revelia do Réu é inoperante, nos termos do art. 568, a), do Código de Processo Civil.
IV - A Ré contestante tem o direito de provar a sua alegação, de que foi verbalizado um arrendamento consigo, em 2003, a sua utilização da casa desde então, sem oposição dos senhorios e o seu regular pagamento da renda.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra:
“A... - Unipessoal, Lda.” e AA instauraram ação contra BB e CC, pedindo a condenação dos RR.: a) no reconhecimento do direito de propriedade dos AA. sobre a fração autónoma identificada, devendo os RR. abster-se de qualquer ato que perturbe a sua posse; b) no reconhecimento da cessação do contrato de arrendamento celebrado com o 1º Réu relativo a tal imóvel desde 30/11/2023; c) na restituição do imóvel, devoluto de pessoas e bens; d) na condenação do pagamento de uma indemnização correspondente à renda em dobro desde 30/11/2023 até efetiva entrega do locado.
Citados, o 1º Réu, BB, não apresentou contestação. A 2ª Ré, CC, contestou, impugnando os factos alegados e afirmando ser arrendatária com base num contrato verbal de arrendamento celebrado com os anteriores
proprietários (através da imobiliária) desde 01/12/2023.
Em saneador sentença, foi decidido:
a) declarar que o contrato de arrendamento celebrado entre o 1º Réu e os anteriores proprietários da fração cessou os seus efeitos em 30 de novembro de 2023;
b) declarar que os Autores são os legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “E”, sita na Rua ...., ..., que adquiriram em 10/08/2023;
c) condenar os Réus a restituir aos Autores a referida fração, livre e devoluta de pessoas e bens.
d) absolver os Réus do demais peticionado pelos Autores.
I - Veio por sentença a Meritíssima Juiz de primeira instância, decidir sem necessidade de mais provas, prescindindo de audiência, conhecendo do mérito da causa, com os seguintes fundamentos:
II - Conforme refere a sentença “foi realizada audiência prévia, na qual, por despacho, se indeferiu a intervenção principal e a prova pericial requeridas, decidindo-se ainda pela inadmissibilidade da reconvenção.”
III- Mais justificou a Meritíssima Juiz que “o estado do processo permite, sem necessidade de mais provas, conhecer imediatamente do pedido (cfr. art. 595º, nº 1, al. b) do CPC) – em face da prova documental junta, e por a matéria controvertida alegada pela 2ª Ré não ter relevância suficiente para justificar a produção de prova – posição sobre a qual as partes haviam sido informadas em sede de audiência prévia.”
IV- Em sede de Fundamentação de Direito da sentença, justificou-se a Meritíssima Juiz que “A ocupação atual pela 2ª Ré carece de título válido e configura uma situação de
esbulho, que consiste na privação da posse pelos seus detentores legítimos, no caso, os Autores”.
V- Mais justificou que a 2ª Ré invocou a existência de um contrato verbal de arrendamento (ora realizado em 1/12/2003, ora em 01/12/2023), sem sequer ter alegado os pressupostos exigidos pelo artigo 1069º, nº 2, do C. Civil - desde logo, que a omissão
da forma escrita lhe não fosse imputável, nem do consentimento dos senhorios por período superior a seis meses com pagamento de renda.
VI – E que, por conseguinte, não se verificando qualquer fundamento jurídico que legitime a sua permanência no imóvel, é devida a restituição do mesmo aos Autores.
VII – Mais Concluiu por fim a Meritíssima Juiz de 1ª Instância: (sentença) (…)
VIII -A recorrente não concorda pois com tal decisão, pois entende que foram violadas normas constitucionais, que a impossibilitaram de ter direito a uma defesa justa e equitativa.
IX- Entende a recorrente que a Meritíssima Juíza se socorreu do princípio da livre apreciação de prova que não pode ser arbitrário.
X- Pois, se a prova é discricionária então é imperioso que tenha limites e estes não podem ser licitamente ultrapassados, assim, podermos dizer que a liberdade de prova é uma “liberdade subordinada ou condicionada a um dever”.
XI - Pelo que a Meritíssima juíza deveria ter elencado as razões da sua convicção, especificando os fundamentos que formaram a sua convicção e analisando a prova de uma
forma crítica, para que seja compreendido pelas partes e terceiros a posição do juiz quanto
ao litígio, pois só assim a decisão do julgador será transparente, passível de controlo e impugnável.
XII -Podemos entender assim, que a livre apreciação de prova foi discricionária em que foi formada uma convicção pessoal da verdade dos factos, ainda que assente em regras de lógica e experiência, objetiva e comunicacional.
XIII- O facto de não terem sido ouvidas testemunhas, arroladas em sede de contestação para certificar a existência de um contrato de arrendamento verbal, e não ter sido levados em causa os documentos entregues aos autos pela recorrente, é posto em causa o direito fundamental consagrado no artigo 268º, nºs 4 e 5, que garante a tutela jurisdicional efetiva quanto à impugnação de atos lesivos de direitos ou interesses legalmente protegidos, bem como autonomizar a sua tutela quando não estivesse em causa
tal impugnação de atos.
XIV - Por sua vez, os tribunais, enquanto entidades públicas, estão vinculados, na sua atuação, a uma série de princípios. Desde logo, os tribunais estão vinculados aos direitos fundamentais e “não podem aplicar normas contrárias à Constituição ou aos princípios nela consagrados”.
XV - O direito de acesso aos tribunais encontra-se diretamente relacionado com o
princípio do Estado de Direito, constituindo, aliás, a proteção jurídica por via judiciária uma das dimensões essenciais daquele princípio;
XVI- O princípio da tutela jurisdicional efetiva é um direito fundamental previsto na Constituição da República Portuguesa (CRP) que implica, em primeiro lugar, o direito de acesso aos tribunais para defesa de direitos individuais, não podendo as normas que modelam este acesso obstaculizá-lo ao ponto de o tornar impossível ou dificultá-lo de forma não objetivamente exigível. O tribunal que julgue a causa deve ser independente (artigo 203.º e 216.º da CRP), a sua competência tem de estar previamente definida- princípio do juiz natural (artigo 32.º, n.º 9 da CRP), não podendo ainda a justiça ser denegada por motivos económicos (artigo 20.º, n.º 1, 2.ª parte da CRP).
XVII- O princípio da tutela jurisdicional efetiva pressupõe ainda que as partes no processo possuam um arsenal de poderes processuais que lhes permita influir na decisão final da lide, poderes em relação aos quais o legislador ordinário possui uma razoável dose de discricionariedade de atribuição, tendo este, porém, em qualquer caso, de mover-
se na órbita do direito a um processo equitativo (artigo 20.º, n.º 4 da CRP).
XVIII- No caso em concreto existe uma violação ao princípio da tutela jurisdicional efetiva consagrado no artigo 268 da CRP, pois os poderes processuais que a recorrente poderia ter mão, foram-lhe vedados a partir do momento em que não foram criados temas de prova antes ou durante a audiência previa, em que a recorrente poderia recorrer às suas testemunhas, fazer uso dos seus documentos entregues aos autos, e em sede de audiência conseguiria provar o contrato de arrendamento existente entre senhorios e inquilina à mais de 20 anos, com o conhecimento destes, contra pagamento de renda mensal.
XIX -Existe uma violação ao consagrado artigo 20 da Constituição, pois prevê este artigo no seu nº 2, que “Para defesa dos direitos, liberdades e garantias pessoais, a lei assegura aos cidadãos procedimentos judiciais caracterizados pela celeridade e prioridade, de modo a obter tutela efetiva e em tempo útil contra ameaças ou violações desses direitos.”, o que de facto não aconteceu na douta sentença uma vez que foram violados direitos constitucionais.
XX- Também em sede de audiência prévia a recorrente foi logo informada que “o
estado do processo permite, sem necessidade de mais provas, conhecer imediatamente do pedido (cfr. art. 595º, nº 1, al. b) do CPC) – em face da prova documental junta, e por a matéria controvertida alegada pela 2ª Ré não ter relevância suficiente para justificar a produção de prova - posição sobre a qual as partes haviam sido informadas em sede de audiência prévia.” Sic, ficando a recorrente privada de conseguir uma defesa na prossecução dos seus interesses identificados na contestação pelo que foi aqui demonstrada a violação ao princípio da tutela jurisdicional efetiva consagrado no artigo 268 da CRP.
XXI- A douta Sentença recorrida fez incorreta aplicação do direito ao conhecer do mérito, sem mais provas ao não ouvir testemunhas e fazer analise aos documentos nos autos, pelo que existe uma violação ao disposto no nº 4 e 5 da CRP, consubstanciando-se num condicionalismo ilegítimo à sua defesa.
XXII- O Artigo 1069.º do código Civil, refere que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito; estabelece o seu número 2 que na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.
XXIII- A recorrente na sua contestação refere neste articulado nos artigos nº 9 e 10 que “Desde do inicio do arrendamento até hoje, (dia da entrada da reconvenção) sempre foi a Ré CC que pagou as rendas do imóvel sobre qual pende a presente ação, e que “Era do conhecimento da Imobiliária que recebia as Rendas e dos senhorios Cessantes DD e mulher EE que era a Ré que vivia sozinha na fração designada”
XXIV - Os senhorios tendo conhecimento da permanência da recorrente CC da fração nunca exerceram qualquer oposição durante pelo menos o período de 20 anos. (desde 2004).
XXV - Conforme resulta no artigo 11 da contestação “a Ré CC sempre teve no locado arrendado Internet, Energia, água, Gaz, com contratos em seu nome.” Juntando para o efeito documentos ilustrativos (dez documentos) da sua permanência e residência no locado desde pelo menos desde 2004.
XXVI- Referindo ainda o artigo 13 da mesma peça processual que a recorrente tem o seu domicilio fiscal na rua ..., ... ... - ... ..., desde 15 de setembro de 2004, conforme documentos juntos aos autos com os nºs 11 e 12.
XXVII- Deveria a requerente ter beneficiado no previsto no artigo 1069.º do código Civil nº 2, pois estavam preenchidos os requisitos demonstrando a existência de um contrato verbal, pois existe a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período seguido de seis meses, conforme comprovativos de pagamento junto aos autos identificados como documentos nºs 16 a 30 entregues com a contestação, devendo a Meritíssima Juiz considerar a existência de uma contrato de arrendamento válido entre inquilina e senhorios.
XXVIII - A este título pronunciou-se o supremo tribunal de justiça no acórdão nº 1549/21.7T8PVZ.PI.S1 - 6 secção, de 17/10/2024.
XXIX- No caso em concreto a recorrente conseguiria através da sua prova junto aos autos, demostrar que estavam preenchidos os requisitos do artigo 1069 do código civil.
XXX - O princípio da tutela jurisdicional efetiva, previsto no art. 20.º da CRP, no n.º 4 do art. 268.º da CRP e, impunha ao tribunal a quo a apreciação do interesse do Recorrente.
XXXI -Ao decidir como decidiu o tribunal de 1ª instância colocou o Recorrente numa situação de completa desproteção, sendo que tal decisão, salvo melhor entendimento, é inconstitucional na medida em que viola o disposto nos artigos 20º nº 4 e 268º da CRP.
XXXII- A sentença proferida é violadora do referido artigos e impedem ao Requerente a efetiva tutela jurisdicional do seu interesse, na justa medida em que não só não ouve testemunhas, nem decide com base nos documentos entregue pela recorrente com a sua contestação, criando assim uma situação jurídica lesiva dos interesses do Recorrente.
XXXIII- Tal posição extravasa o que cumpria decidir ao Tribunal, na verdade, seguindo o encadeamento lógico dos seus argumentos, a única conclusão, no que respeita ao erro de julgamento em matéria de interpretação e aplicação do direito, por violação do
princípio da tutela jurisdicional efetiva a que se reporta o disposto nos artigos 20º e 268º
nº4 da CRP por não verificação do artigo 1096 do código civil, que o Tribunal poderia tirar seria considerar os argumentos deste totalmente procedentes e, tal como referido, valorar a prova da recorrente que levaria inevitavelmente a uma decisão antagónica diferente da sentenciada pela meritíssima Juiz.
XXXIV- Ao decidir como decidiu a Meritíssima Juiz de 1ª instancia colocou o Recorrente numa situação de completa desproteção, sendo que tal decisão, é inconstitucional na medida em que viola o disposto nos artigos 20º nº 4 e 268º da CRP.
XXXV - Por todo o exposto é requerida a nulidade da sentença proferida, com todas as consequências legais.
Apesar de se admitir que as conclusões são excessivas, segundo um critério legal de síntese, elas não são complexas e incompreensíveis.
2. Por contrato de compra e venda autenticado celebrado no dia 10 agosto 2023, os Autores compraram a DD e mulher, EE
Trezentos de Oliveira, a fração autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao primeiro andar direito, para habitação, e arrecadação privada no sótão com 16 m2, que faz parte do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., ..., inscrito na matriz predial com o artigo urbano ...14 da União de
Freguesias de ..., ..., ... e ..., concelho ..., e descrito na Primeira
Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...45/... (cfr. Caderneta Predial e Contrato de Compra e Venda e respetivo Termo de Autenticação, juntos como doc. 1 com
a p. inicial);
3. A referida aquisição foi registada a favor dos Autores na respetiva CRP pela Ap. ...88 de 17/08/2023 (cfr. certidão registo predial junta por req. de 01/03/2024);
4. À data da aquisição, estava em vigor um contrato de arrendamento, celebrado em 1 de dezembro de 2003, pelo prazo de 5 anos, até 30 de novembro de 2008, entre os
anteriores proprietários e o 1º Réu, BB (cfr. contrato de arrendamento junto como doc. 2 da p. inicial);
5. O referido contrato de arrendamento previa o uso exclusivo para habitação do 1º Réu e tinha uma cláusula de renovação automática, tendo sido objeto de renovações
sucessivas até ao ano de 2022;
6. Por cartas registadas com aviso de receção expedidas, a primeira, em 23 de agosto 2022, e a segunda em 30 setembro de 2022, os senhorios (anteriores proprietários da fração) comunicaram ao 1º Réu a sua oposição à renovação do contrato, cessando este os seus efeitos em 30 de novembro de 2023 (doc. 3 da p. inicial);
7. A 2ª Ré, CC, encontrava-se a residir na fração quando os AA. a visitaram antes da respetiva aquisição, e continua a ocupá-la até ao presente, recusando-se a sair;
8. A ocupação do imóvel pela 1ª Ré impede os AA. de dele fruírem ou disporem
livremente.
“A ocupação atual pela 2ª Ré carece de título válido e configura uma situação de esbulho, que consiste na privação da posse pelos seus detentores legítimos, no caso, os Autores.
A 2ª Ré invocou a existência de um contrato verbal de arrendamento (ora realizado em 1/12/2003, ora em 01/12/2023), sem sequer ter alegado os pressupostos exigidos pelo artigo 1069º, nº 2, do C. Civil - desde logo, que a omissão da forma escrita lhe não fosse imputável, nem do consentimento dos senhorios por período superior a seis meses com pagamento de renda.
Por conseguinte, não se verificando qualquer fundamento jurídico que legitime a sua permanência no imóvel, é devida a restituição do mesmo aos Autores.” (Fim da citação.)
Entendemos que a leitura da contestação, face ao disposto no art.1069 do Código Civil (CC), impõe que o processo prossiga, para julgamento.
Reafirmando o acórdão que subscrevemos em 25.10.2024, no proc. 1052/22, publicado em www.dgsi.pt, podemos sintetizar a fundamentação da solução para este caso, do seguinte modo:
A Lei nº 13/2019, de 12.02, veio aditar um n.º 2, ao art.º 1069, do CC, permitindo que o arrendatário, na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não lhe seja imputável, possa provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado, sem oposição do senhorio, e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.
(O art.º 14, nº 2, dessa mesma Lei, determinou que o disposto no art.º 1069º, n.º 2, do CC, com as alterações por ela introduzidas, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data da entrada em vigor da mesma.)
Competindo à Ré a prova da existência de um título que legitime a ocupação do imóvel reivindicado, lemos, na sua versão, além do mais, que o arrendamento foi verbalizado consigo em 2003, para a sua habitação desde então. E sempre pagou a renda, não aceitando o escrito alegadamente assinado pelo 1º Réu, como se o contrato tivesse sido feito por ele.
Ora, a exigência da forma escrita, para os contratos de arrendamento, constante do art. 1069 do Código Civil, é meramente ´ad probationem`.
O preenchimento do art. 1069, nº 2, desta lei, no que respeita à “falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário”, ocorre se a factualidade alegada e provada não permitir imputar tal falta ao arrendatário.
Não existe propriamente um ónus que recaia sobre o arrendatário, de alegação e prova de “facto negativo” e cujo cumprimento seja condição para fazer valer o seu pretenso direito a ocupar o imóvel.
De qualquer maneira, conferida a contestação, no contexto da sua versão, percebe-se que a Ré se expressa de modo a que a falta de escrito não lhe seja imputável.
Os Autores juntam um escrito/ arrendamento feito com o 1º Réu.
Este Réu não contestou, mas a sua revelia é inoperante relativamente à 2ª Ré, nos termos do art. 568, a), do Código de Processo Civil.
Quanto a ele, o documento provará a sua declaração, mas não a verdade do seu conteúdo, sendo admissível que a Ré possa provar que o contrato foi antes consigo. A prova da versão desta implicará que o escrito não corresponda à vontade das partes.
Assim, a Ré contestante tem o direito de procurar provar a sua alegação, de que foi verbalizado o arrendamento consigo, em 2003, a sua utilização da casa respetiva desde então, sem oposição dos senhorios e o seu regular pagamento da renda.
A ação não podia ser decidida no saneador.
Julga-se o recurso procedente, revoga-se a decisão recorrida e ordena-se o prosseguimento dos autos para julgamento.
Custas pelos Recorridos, vencidos.
2026-01-27
(Moreira do Carmo)
(Fonte Ramos)