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MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
EXCLUSIVIDADE
REMUNERAÇÃO
Sumário
1 - Do regime respeitante ao contrato de mediação imobiliária resulta que, em princípio, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada do fecho do contrato, no entanto, a retribuição é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.
2 - Assim, a remuneração só será devida à Autora (mediadora) caso esteja demonstrado nos autos que, havendo um cliente seguro para o negócio e tendo a mediadora praticado todos os atos de promoção adequados e suficientes à conclusão do negócio, este não se concretizou em face da conduta culposa do Réu no sentido da não conclusão do contrato.
3 - Essa conduta traduz-se na falta de diligência ou de colaboração que lhe era exigível no cumprimento das suas obrigações contratuais.
Texto Integral
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Relatório:
EMP01... UNIPESSOAL, LDA, sociedade comercial, com o número de pessoa coletiva ...66, com sede de na Avenida ..., freguesia ..., ... e ..., concelho ..., ..., ..., intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA, com o número de identificação fiscal ...27, residente na ... ... - ..., pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de €8.000,00, acrescida de juros de mora.
Para tanto, alegou, em síntese, que celebrou com o réu um contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária, tendo em vista a venda de uma fração autónoma correspondente e designada pela letra ... integrante do edifício constituído no regime da propriedade horizontal, sito na Avenida ..., da União de Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., e que na sequência dos serviços prestados, angariou um comprador para o prédio em questão, tendo o réu, posteriormente, declinado a venda do imóvel pelo facto de não ter na sua esfera patrimonial o sinal antes da assinatura do contrato promessa.
Nessa sequência, refere que interpelou o réu para procederem ao pagamento da comissão acordada, o que não aconteceu até à presente data.
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O réu apresentou a sua contestação, apresentando defesa por impugnação.Conclui pela improcedência da ação e a peticiona a condenação da autora como litigante de má fé.
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Realizou-se o julgamento na sequência do qual foi proferida sentença que julgou a ação procedente por provada e, em conformidade, condenou o Réu a pagar à Autora a quantia de 8000,00€, acrescida de juros de mora, desde a citação e até integral pagamento, à taxa supletiva de 4% ao ano. Absolveu a A. do pedido de condenação como litigante de má fé.*
Inconformado veio o Réu recorrer formulando as seguintes conclusões:A) Discorda veementemente por todo o supra exposto, o réu/recorrente da conclusão a que o Tribunal chegou no, dando inequivocamente, sem vacilação, nem apreciação objetiva e legal como provado (o Ponto 11 do elenco dos factos provados – pág. 5/16 da sentença revivenda), no qual se pode ler que:
“No dia 9 de dezembro de 2022, o réu deslocou-se às instalações da autora e informou que não ia assinar o contrato-promessa sem receber 10% do valor global - € 15.000,00.”
B) Este ponto é o cerne de todo o processo judicial, devendo considerar-se como não provado ou pelo menos não imputável tal omissão à conduta do réu. Não pôde ser dado como liminarmente provado pelo tribunal, atento todo o circunstancialismo e a prova documental junta pelas partes e testemunhal prestada em sede de audiência e julgamento e que o mesmo infundadamente desconsiderou (apenas valorou positivamente as testemunhas da autora, sem mencionar o porquê das testemunhas do réu não merecerem credibilidade),
C) Aderindo contra as regras da lógica dos factos e do direito e da experiência comum aos fundamentos da petição inicial, designadamente desconhecendo aquando da assinatura de contratos- promessa de compra e venda, o momento de entrega dos sinais (bem como quanto ao momento de cumprimento de contratos sinalagmáticos e respetiva exceção de não cumprimento), sendo a “EMP02...”, uma das mais conceituadas e conhecidas imobiliárias a nível mundial, com práticas comerciais devidamente rodadas.
D) Os depoimentos das testemunhas da autora em nada beliscaram ou inviabilizaram a atitude do réu no dia 9 de dezembro de 2022 nas instalações da autora na cidade ..., bem pelo contrário, nomeadamente o depoimento global do pseudo-interessado BB, pelo que o Tribunal não podia de forma alguma ter concluído como o fez:
Dando como provado o ponto 11 dos factos provados, alegando (páginas 8/16 da sentença recorrida), que: “No que respeita à factualidade presente em 9. a 11., a mesma encontra respaldo quer nas declarações de parte do réu, quer no depoimento das testemunhas CC e BB.”
E) O réu explicou nas suas declarações de parte durante 31 minutos, o porquê da sua atitude/recusa, ou seja, de que a sua atitude se deveu à inexistência por parte do interessado/promitente comprador da entrega do sinal de € 15000,00 (quinze mil euros) a que estava obrigado a entregar no dia da assinatura do contrato-promessa de compra e venda ou seja no dia 9 de dezembro de 2022, nem se percebendo porque se deslocou às instalações da autora não fosse para proceder a tal entrega, pois para assinar, bastava o promitente-vendedor que se encontrava de passagem na cidade, o interessado podia assinar em qualquer altura, sendo residente na cidade ... todo o ano. Não pode, nem deve concluir o tribunal, de que o réu não assinou pura e simplesmente, aderindo facilmente aos argumentos da petição inicial.
F) É de todo inverosímil, incoerente e contrário ao bom senso e regras da experiência comum e bem assim baseado nas cláusulas 2ªs das Fichas de Reserva assinadas pelo interessado BB em 02/11/2022 e em 12/12/2022, que o réu assinasse o referido contrato-promessa de compra e venda do deu imóvel, quando estas consagram que:
“Estipula a cláusula 2ª da ficha de reserva de 02/11/2022, que:
“O contrato-promessa de compra e venda (CPCV), de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de 30 dias a contar da presente data, com entrega de um sinal no valor de 15,000 €, mediante a emissão de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido.”; (sublinhado nosso)
G) Consagra a cláusula 2ª da ficha de reserva de 12/12/2022, o seguinte:
“O Contrato Promessa de Compra e Venda, de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de 10 dias a contar da presente data, com entrega de um sinal no valor de 15.000 (quinze mil Euros) mediante a emissão de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido, ou por transferência bancária.” (sublinhados nosso). Cfr. Docs. nºs 5 e 6 da P.I e 3 da Contestação. (sublinhado nosso)
H) Consagra ainda a Cláusula Segunda do próprio contrato-promessa de compra e venda aqui junto como documento nº 5 da Contestação, que:
“1. Pelo presente contrato de promessa, o Promitente Vendedor, promete vender ao Promitente Comprador e este promete comprar, livre de ónus, encargos e responsabilidades de qualquer natureza, as frações autónomas objeto do presente contrato, pelo preço de 150.000€ (ceto e cinquenta mil euros), o qual será pago nos seguintes termos:
C) A título de sinal e princípio de pagamento, na data da outorga deste contrato, o Promitente Comprador entrega ao Promitente Vendedor o montante de 15.000€ (quinze mil euros), através de transferência bancária, para a conta da Banco 1...., com IBAN ...23, valor do qual o Promitente Vendedor dá a respetiva quitação após crédito em conta do referido montante,………..……………….”.
I) Como facilmente se pode constatar, estava clausulado em 3 documentos diferentes que aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda teria o interessado diretamente ou por intermediário da autora, que ter entregue ao aqui réu ou um cheque traçado ou realizado na sua presença uma transferência bancária no montante de € 15.000,00 (quinze mil euros) correspondente ao sinal do negócio. O que em momento algum sucedeu, nem então nem durante a vigência do contrato de mediação imobiliária (até 15/09/2023).
J) Quanto ao réu, apenas menciona a páginas 13 e 14/16 da sentença aqui posta em crise, de que:
“Ora da factualidade dada como provada demonstra-se que o réu não logrou provar qualquer facto de onde se possa concluir, porque razão se recusou a formalizar o contrato promessa, sendo que só com a assinatura do contrato é devido o pagamento do sinal. Apenas se apurou que o mesmo não cumpriu a obrigação assumida com a autora, sendo que não afastou o mesmo a presunção de culpa que sobre si impendia e o desresponsabilizaria do pagamento da remuneração peticionado pela autora através desta ação”.
K) O tribunal não pode nem deve tecer generalidades e dizer simplesmente que a autora tem toda a razão sem explanar a sua razão de ciência, nem fundamentar a sua escolha e que quanto ao réu e as suas testemunhas não lhes assiste razão nenhuma, sem também explicar porque é que não convenceram o tribunal a decidir em sentido contrário. Quem tinha de provar e justificar o indevido incumprimento do réu era a autora e não o réu (inexistiu uma qualquer inversão do ónus da prova.)
L) O tribunal de forma alguma neste caso em concreto pode condenar o réu a pagar uma indevida comissão de € 8000,00 de comissão/retribuição a uma agência imobiliária, porquanto o réu vendedor/promitente-vendedor no dia da escritura do contrato- promessa de compra e venda (não obstante na mesma semana ter avisado verbalmente por telemóvel pelo menos por 3 vezes o vendedor da imobiliária) que se recusaria a assinar o mesmo caso não houvesse dinheiro, sendo que mesmo sabedor de tal facto, o interessado BB não lhe exibiu qualquer cheque visado/traçado ou um comprovativo de transferência bancária e a culpa vai assacada ao réu? Não podemos de forma alguma aceitar-se tal decisão por ser contrária ao direito.
M) Da audição dos depoimentos quer do réu quer das testemunhas por si arroladas, denota-se perfeitamente, que a intenção do réu sempre foi a de vender, mais não fosse porque necessitava do sinal para dar de entrada para a aquisição de um prédio urbano em ..., com o intuito de aí residirem os seus sogros.
N) Tal como empacotando os seus bens pessoais como roupas, louças, talheres, nomeadamente. Questionamos, se o réu não pretendia assinar o contrato-promessa de compra e venda do seu apartamento melhor descrito nos autos, porque se dignou vir de ... (...) até ... na semana de 03/12 a 10/12 de 2022, ter telefonado ao vendedor da autora dois dias depois de ter chegado a Portugal a insistir para agendar a assinatura do referido contrato, sendo que a autora nunca enviou qualquer carta a designar data de assinatura como era a sua obrigação, ter-se deslocado à agência da autora para o efeito juntamente com a sua esposa, ter comprado cartões para empacotar os seus haveres pessoais com vista a desocupar o seu imóvel de bens seus, ter solicitado ajuda para proceder a tal empacotamento, ter pedido um local para armazenar tais pacotes, se a sua vontade não era a de assinar!
O) Se o réu tinha a intenção de não assinar o contrato-promessa de compra e venda, bastava-lhe nem sequer se ter deslocado à cidade ... enquanto não fosse realizada a transferência, mas o mesmo referiu nas suas declarações, que no dia 9 de dezembro de 2022, nas instalações da autora, “Assinava, mesmo que me desse um cheque e me dissesse meta-o daqui a 15 dias assinava igual.”
P) É totalmente ilógico e irracional concluir como o tribunal concluiu, pela culpa exclusiva do réu no incumprimento contratual, de que não conseguiu ilidir a mesma e de que vai condenado a pagar à autora a quantia de € 8000,00 (oito mil euros), apenas por a autora ter divulgado na internet durante uns dias a venda e exibido o apartamento ao suposto interessado, na esperança, de que o réu assine “de mãos e abanar”, na esperança de que como refere o Sr. CC, “Vá para ..., que o dinheiro daqui a três ou quatro dias está na sua conta.” Não tem cabimento legal nem fáctico, sendo manifestamente injusto.
Q) Estamos perante um contrato bilateral e oneroso (cfr. artigo 1154º do Código Civil), de intermediação imobiliária que no caso presente se rege pela Lei nº 15/2013 de 8 de fevereiro, atualizado pelo Decreto-Lei nº 102/2017 de 23 de agosto, que estabeleceu o Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária, sendo que no seu artigo 19º, nºs 1 e 2, prevê em que condições é devida a remuneração ao mediador imobiliário. Em princípio, se o negócio visado pela mediação não tiver sido concluído e de forma válida a remuneração não é devida.
R) O nº 2 estabelece uma exceção a essa regra, de que nos casos em que a remuneração é devida mesmo que aquele negócio não tenha sido concluído e de forma válida. Tais casos são aqueles em que o contrato de mediação imobiliária tenha sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio por ele visado não se concretize por causa imputável ao cliente que contratou a mediação. Esta exceção pressupõe a reunião de três pressupostos cumulativos, sejam eles: o regime de exclusividade do contrato de mediação, a não concretização do negócio por motivos imputáveis ao cliente e este ser o proprietário ou arrendatário trespassante.
S) A primeira e a terceira condição verificam-se, mas não a segunda (pois a culpa ou imputabilidade pela não assinatura do contrato-promessa de compra e venda como supra se inferiu não pode de modo algum ser assacada ao aqui réu, atento todo o supra exposto.)
Porquanto;
T) Tratando-se o contrato-promessa de compra e venda envolvendo imóveis, um contrato bilateral/sinalagmático e não havendo como não havia um momento diferenciado para o cumprimento do pagamento do sinal ou da assinatura do referido contrato-promessa, que tivesse acordado contratualmente e/ou anteriormente, é evidente que ambas as partes tinham de cumprir em simultâneo, ou seja, o réu tinha no dia e hora acordados entre as partes, de assinar o contrato-promessa de compra e venda, mas o interessado tinha simultaneamente, nem que fossem escassos segundos antes da assinatura, de entregar-lhe ou exibir-lhe pelo menos a titulo de boa-fé negocial um cheque traçado ou realizar uma transferência bancária com comprovativo da sua realização com sucesso, por não ser permitida a entrega em numerário de valor superior a € 3000,00 (cfr. Artigo 63º-E da L.G.T) e tal quantitativo estar muito abaixo do montante do sinal.
U) É suposto (e neste caso assim foi o estipulado contratual e legalmente), o sinal ser entregue no ato da assinatura do contrato de compra e venda e o resto no ato da assinatura da escritura definitiva de compra e venda, contudo o alegado comprador e apenas interessado, não quis entregar o montante do sinal nem anteriormente, nem no momento, nem posteriormente à data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, como tal o contrato de compra e venda não foi assinado. A comissão da autora só lhe seria devida com a perfeição do contrato, ou seja, após a celebração da escritura de compra e venda e não do contrato-promessa de compra e e venda), sob pena de incorrermos num claro e flagrante enriquecimento sem causa e uma tremenda injustiça.
V) O reverso da medalha do pacta sunt servanda é a exceção de não cumprimento do artigo 428º, nº 1 do Código Civil, instituto legal a que o réu recorreu e bem perante tal situação. O interessado BB é que incumpre contratual e legalmente ao não entregar o devido sinal no ato da assinatura do contrato-promessa e a autora acusa o réu de incumprir com a sua parte?
W) O réu apenas recorreu ao exercício legal de um instituto que a lei lhe permite por se tratar de um contrato bilateral/sinalagmático e o interessado não ter cumprido com a sua obrigação de entregar o sinal ao aqui réu no dia e hora da assinatura do contrato-promessa de compra e venda, a exceptio non rite adimpleti contractus, consagrada no artigo 428º, nº 1 do Código Civil.
X) Não obstante tal conhecimento, a autora pretende retirar sem qualquer oposição, chorudos dividendos numa situação em que bem sabe não lhe assistir razão, nem legal nem material, contudo insiste em nesciamente aproveitar-se da situação e perante a frustração da assinatura do contrato-promessa de compra e venda e posterior assinatura da escritura de compra e venda, pretende descaradamente enriquecer a expensas do réu e não dar tudo como perdido.
Y) Pelo supra exposto e por ter feito claramente um uso reprovável e abusivo do direito, materializado nos dizeres nos presentes autos, em que extravasa, deturpa, contorna, reinterpreta ardilosamente a situação ocorrida a seu bel prazer e do seu perfeito conhecimento, em claro desrespeito pelo património monetário do réu, peticiona processualmente o réu à autora, a título de clara litigância de má-fé desta, a quantia de € 16.000,00 (dezasseis mil euros).
Z) Em sumula, pretende o recorrente que a sentença aqui posta em crise, seja alterada no ponto 11 aí dado como provado e o mesmo seja dado como não provado, porquanto não deu o réu azo ao referido incumprimento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda atento todo os supra exposto, que se dá como legalmente reproduzido para os legais e devidos efeitos, apenas agiu ao abrigo do instituto da exceção de não cumprimento, no caso de contratos sinalagmáticos, devendo ser inequivocamente absolvido do pagamento da quantia de € 8000,00 (oito mil euros) à autora, a título de remuneração/comissão pelo seu trabalho, porquanto a responsabilidade por tal incumprimento não lhe pode ser de modo algum ser-lhe assacada e bem assim ser a autora condenada no valor de € 16,000.00 (dezasseis mil euros) como litigante de má-fé porque sabedora de abusivamente vir aos autos peticionar o pagamento da quantia de € 8000,00 na pessoa do réu.
AA) Subsidiariamente, caso assim V.ªs Ex.ªs entendam, fixar uma quantia moderada e justa de compensação à autora pelo trabalho de divulgação, quer via internet, quer via exibição do apartamento ao interessado BB, porquanto o réu não quer o prejuízo de ninguém, nem pretende que trabalhem para si gratuitamente.
AB) Foram mal interpretados pelo Tribunal a quo os depoimentos das testemunhas DD, BB, EE, FF e do réu AA nas suas declarações de parte, bem como as cláusulas 2ªs das Fichas de Reserva de 02/11/2022, 12/12/2022 ambas assinadas pela interessado BB e ainda o Contrato-Promessa de Compra e Venda datado de 05/12/2022, pelo que quanto ao ponto 11 da matéria de facto dada como provada, deveria ter sido dada inequivocamente como não provada pelo tribunal recorrido.
AC) Foi violado o artigo 607º, nº 5 (1ª parte) do Código de Processo Civil (Princípio da Livre Apreciação da Prova), o que justifica a interposição do presente Recurso.
NESTES TERMOS e nos demais em Direito aplicáveis, devem Vossas Excelências, SENHORES JUÍZES DESEMBARGADORES, julgar a presente Apelação totalmente procedente porque provada e em consequência, revogar a Sentença recorrida na parte impugnada, alterando o ponto 11 aí dado como provado e ser o mesmo dado como não provado, atentos todos os fundamentos supra elencados, porquanto o réu não deu azo ao referido incumprimento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda do seu imóvel, atento o seu manifesto interesse na realização do negócio em apreço, que se dão como legalmente reproduzidos, devendo ser inequivocamente absolvido do pagamento da quantia de € 8000,00 (oito mil euros) à autora, acrescida dos juros de mora, desde a citação e até integral pagamento, à taxa legal em vigor e bem assim ser a autora sim condenada no valor de € 16,000.00 (dezasseis mil euros) como litigante de má-fé porque sabedora de abusivamente vir aos autos peticionar o pagamento dessa mesma quantia de € 8000,00 contra o recorrente, bem sabendo não ter direito aos mesmos por terem os seus funcionários presenciado todo o sucedido. Subsidiariamente, caso assim V.ªs Ex.ªs entendam, fixar uma quantia moderada e equitativa para compensação à autora pelo trabalho de divulgação, quer via internet, quer via exibição do apartamento ao interessado BB.
ASSIM fazendo Vossas Excelências, Senhores Juízes Desembargadores, como sempre, Inteira, Sã e Merecida JUSTIÇA
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A Autora apresentou contra-alegações pronunciando-se no sentido da improcedência do recurso.*
Questões a decidir:- Analisar se a prova foi bem analisada em 1ª instância;
- Analisar se a Autora tem direito à peticionada comissão.
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Cumpre apreciar e decidir Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. A autora é uma sociedade comercial que se dedica à Atividades de elaboração de projetos de engenharia e arquitetura para a construção civil, atividades de consultadoria na área da segurança e higiene no trabalho, certificação energética, acústica e similares em edifícios. Atividades de compra e venda de bens imobiliários, nomeadamente edifícios residenciais, não residenciais e de terrenos. Inclui atividades de subdivisão de terrenos em lote. Atividades de exploração de bens imobiliários, nomeadamente edifícios residenciais, não residenciais e de terrenos. Atividades de intermediação na compra e venda, arrendamento ou atividades similares sobre imóveis executadas por conta de terceiros. Atividades de angariação, relacionadas com a compra, venda, arrendamento e similares sobre imóveis realizadas por entidades independentes para atividade de mediação imobiliária. Administração de imóveis desenvolvidas em nome dos proprietários por entidades com poderes de representação para a prática de atos de administração dos imóveis. Atividades de gestão do funcionamento de edifícios exercidas em nome dos proprietários, quer administração dos condóminos dos próprios edifícios quer por entidades independentes. Intermediação de crédito.
2. Mostra-se subscrito pelo réu e pela autora, o documento escrito intitulado «Contrato De mediação imobiliária», do qual consta a autora como «mediadora» e o réu como «cliente».
3. Do escrito referido em 2. consta que:
(…)
5. Pela apresentação 5778 de 2009/11/13 encontra-se registada a aquisição da fração identificada em 4 a favor do réu.
6. Em 2 de novembro de 2022, e através da aqui autora, o imóvel mencionado em 4., foi visitado por BB.
7. Na sequência do mencionado em 6., BB assinou ficha de reserva, com a apresentação de valor de aquisição, pela quantia de €150.000,00.
8. O réu aceitou essa proposta.
9. O réu deslocou-se, na semana de 3 a 10 de dezembro de 2022, a Portugal.
10. Autora e réu agendaram o dia 9 de dezembro de 2022 para a assinatura do contrato promessa.
11. No dia 9 de dezembro de 2022, o réu deslocou-se às instalações da autora e informou que não ia assinar o contrato promessa sem receber 10% do valor global - €15.000,00.
12. Posteriormente, em 12 de dezembro de 2022, BB assinou um documento titulado «ficha de reserva» com apresentação de valor de aquisição pela quantia de €160.000,00.
13. Da mencionada ficha de reserva consta, entre o mais, que «
14. No dia 22 de março de 2023, a autora recebeu carta subscrita pelo réu, na qual figura como assunto «Alteração de Preço», a solicitar que fosse alterado o preço de venda para o valor de €200.000,00.
15. No dia 18 de maio de 2023, a autora remeteu ao réu uma missiva com o seguinte teor:
«ASSUNTO: Responsabilidade civil contratual de 8.000,00€ a liquidar a EMP01..., Lda. – contrato de mediação imobiliária nº ...22.
Exmo. Senhor,
Na qualidade de Advogada, e em representação da minha constituinte, devidamente identificada, supra, venho junto de V. Exa expor e requerer o seguinte:
1. Como é do conhecimento de V. Exa e na sequência de contrato de mediação imobiliária celebrado em ../../2022, entre V. Exa e a M/C, o mesmo foi pontualmente cumprindo pela M/C.
2. O mesmo não se poderá concluir da parte de V. Exa que na sequência de proposta apresentada por promitente comprador do imóvel melhor identificado no epigrafado contrato em questão – e em virtude de uma segunda proposta de 160.000,00€ para adquirir o imóvel urbano, V. Exa se recusou a assinar o contrato de promessa de compra e venda, pelos motivos que V. Exa bem afirmou aquando do conhecimento que lhe foi dado de proponente para aquisição do imóvel.
3. Nessa sequência, e nos termos do contratualmente estipulado, V. Exa não cumpriu com o contrato, e nessa esteira, e nos termos da lei, poderá ser imputada a responsabilidade civil contratual, na banda do lucro cessante nessa medida de incumprimento de V. Exa – recusa de assinatura de contrato de promessa pelo valor de proposta de vendo do referido imóvel.
4. Mais, ainda e por mostrar os relatados factos, e não lhe ser imputada essa responsabilidade veio promover comunicação a alterar o valor de vendo do imóvel.
5. Só que essa missiva é muito posterior à data de agendamento de assinatura do contrato de promessa de compra e venda em questão como é do efetivo conhecimento de V. Exa.
6. Nessa sequência, e face ao exposto, considerando o principio geral em vigor para os contratos em vigor – pacta sunt servanda, - os contratos existem e têm que ser cumpridos - comunico e solicito a V. Exa o pagamento da quantia de 8.000,00€ junto da M/C no prazo de 5 dias a contar da presente missiva, a titulo de responsabilidade contratual, por incumprimento do contrato de mediação imobiliária supra identificado. (…)».
16. O réu não procedeu ao pagamento do mencionado montante.
17. Por missiva datada de 3 de agosto de 2023 o réu comunicou à autora, entre o mais, que
18. O documento intitulado «Contrato De mediação imobiliária», mencionado em 2., foi celebrado no dia 16 de setembro de 2022.
*
Factos considerados não provados:a) O réu não compareceu a assinar o contrato de promessa de compra e venda.
b) O documento intitulado «Contrato De mediação imobiliária» foi subscrito em 19 de setembro de 2022.
Considerou-se ainda na sentença recorrida que “A restante matéria alegada nos articulados não releva para a decisão da causa, consistindo em matéria repetida, conclusiva ou considerações de direito, pelo que o Tribunal não teve a mesma em consideração.”.
*
Cumpre apreciar e decidir:Da impugnação da matéria de facto:
Quanto à impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente especificar, obrigatoriamente e sob pena de rejeição, o seguinte (v. artigo 640º n.º 1 do CPC):
“a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
Conforme refere Abrantes Geraldes (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3ª ed., pág. 139 a 141), sempre que o recurso envolva a impugnação da matéria de facto deve o recorrente, nomeadamente:
a) Em quaisquer circunstâncias, indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar, na motivação, aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
c) Deixar expressa na motivação, a decisão que no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos.
Acrescenta este Autor que, quanto ao recurso da matéria de facto não existe despacho de aperfeiçoamento.
Os requisitos acima enunciados impedem “que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo” (Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 129).
Analisadas as alegações formuladas pelo Recorrente, verifica-se que o mesmo cumpre os ónus acima referidos.
*
Analisemos agora se a prova produzida foi bem apreciada pela 1ª instância.O Recorrente entende que o ponto 11 dos factos provados foi mal julgado e deveria ser incluído nos não provados.
Vejamos:
Resulta do disposto no art. 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Conforme explica Abrantes Geraldes (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 3ª Edição, pág. 245), a Relação deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e, por isso, desde que, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, encontre motivo para tal, deve introduzir as modificações na matéria provada e não provada. Acrescentando que, em face da redação do art. 662º do C. P. Civil, fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe a sua própria convicção, mediante reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis, apenas cedendo nos fatores da imediação e oralidade.
*
O teor do ponto impugnado é o seguinte:11. No dia 9 de dezembro de 2022, o réu deslocou-se às instalações da autora e informou que não ia assinar o contrato promessa sem receber 10% do valor global - €15.000,00.
Analisando:
As testemunhas ouvidas, que estiveram presentes nas instalações da Autora na data em que o contrato promessa deveria ser assinado são as seguintes: CC (funcionário da agência); BB (interessado em comprar o imóvel do Réu) e DD (mulher do Réu).
Do depoimento destas testemunhas resultou que o Réu compareceu na data marcada para a assinatura do contrato, no entanto, nessa data recusou-se a assinar o mesmo porque não lhe tinha sido feita a transferência do montante do sinal, nem o potencial comprador se fez acompanhar de um cheque no valor do mesmo.
As testemunhas CC e BB, embora tivessem referido que a transferência seria feita após a assinatura do contrato por parte do Réu, em momento algum disseram que essa transferência seria feita nesse momento, dizendo que dois ou três dias depois o Réu teria o dinheiro da conta. A testemunha CC admitiu que “nesse dia não houve sinal”. A testemunha BB, quando lhe foi perguntado porque não sugeriu fazer ali mesmo a transferência do valor do sinal, referiu “Nem sequer me recordou”, o que nos parece inverosímil, já que, das fichas de reserva, assinadas por ele em 2/11/22 e em 12/12/22, consta respetivamente dos respetivos pontos 2º que “O CPCV, de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de 30 dias a contar da presente data, com a entrega de um sinal no valor de 15.000,00€, mediante a entrega de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido.” e que “O CPCV, de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de 30 dias a contar da presente data, com a entrega de um sinal no valor de 15.000,00€, mediante a entrega de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido, ou por transferência bancária.”. De qualquer forma, tal obrigação constava ainda do texto do contrato que a mencionada testemunha deveria assinar na qualidade de promitente comprador e resulta dos usos que na data de assinatura do contrato promessa, o promitente comprador entrega ao promitente vendedor o valor do sinal acordado.
A testemunha DD, disse que quando ela e o Réu chegaram à agência imobiliária o Réu perguntou a uma pessoa que lá estava se tinha sido feita a transferência do sinal ou se havia um cheque e disseram-lhe que não. Posteriormente essa pessoa chamou o Sr. CC que veio com o potencial comprador, tendo o Sr. CC dito ao Réu: “Vá para ... [o Réu é emigrante nesse país e tinha voo marcado para lá no dia seguinte] que daqui a dois/três dias tem o dinheiro” e que o BB nunca se ofereceu para pagar o sinal, por isso o Réu não assinou o contrato, já que o mesmo dizia que tinha recebido 15.000,00€ mas não recebeu nada.
Vemos, pois, que efetivamente o Réu, na data marcada para assinatura do contrato compareceu nas instalações da Autora e não assinou o contrato promessa, mas porque nessa data não lhe foi entregue ou dadas garantias de o valor do sinal, correspondente a 10% do valor global – 15.000,00€ - seria pago.
Deste modo, encontra-se provada a matéria do ponto 11 dos factos provados que, no entanto, por uma questão de rigor, necessita de ser complementada de acordo com a prova produzida e com a matéria que foi alegada pelo Réu nos pontos 21º, 22º e 23º da contestação.
Assim, o ponto em causa passará a ter a seguinte redação:
11 - No dia 9 de dezembro de 2022, o Réu deslocou-se às instalações da Autora e não assinou o contrato promessa porque nessa data não lhe foi entregue o valor do sinal, correspondente a 10% do valor global - 15.000,00€ - ou dadas garantias que tal pagamento seria efetuado.
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O Direito:*
Analisando a matéria fática provada, facilmente se conclui, como concluiu a 1ª instância, que entre A. e os RR. foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, já que este contrato consiste, essencialmente, no acordo pelo qual uma das partes (mediador) se vincula para com a outra (solicitante) a procurar em nome deste e mediante retribuição, destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis (v. art. 2º da Lei 15/13 de 8/2).
A atividade de mediação mobiliária encontra-se regulada na Lei nº 15/2013 de 8/2 que transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva nº 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12/12/2006.
O art. 19º do referido diploma legal tem a seguinte redação:
1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 — Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 — O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 — O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
Do regime em causa resulta que, em princípio, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada do fecho do contrato, no entanto, conforme decorre do disposto no nº 2 do art. 19º da Lei vigente, a retribuição é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.
No caso, uma vez que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de exclusividade, a remuneração será devida à Autora caso se conclua que, havendo um cliente seguro para o negócio e tendo a mediadora praticado todos os atos de promoção adequados e suficientes à conclusão do negócio, este não se concretizou em face da conduta culposa do Réu no sentido da não conclusão do contrato, traduzindo-se esta conduta na falta de diligência ou de colaboração que lhe era exigível no cumprimento das suas obrigações contratuais.
É ao mediador que cabe fazer a prova de que, por sua intervenção o negócio definitivo estava pronto a ser concluído e só não o foi porque o cliente o impediu ou o recusou (v. neste sentido Ac. R. P. de 15/7/09 e Ac. R. L. de 14/6/12, ambos em www.dgsi.pt )
A Autora vem alegar que durante a vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado com o Réu, angariou um comprador e que a compra do imóvel por este apenas não se concretizou por culpa do vendedor, ora Réu, que na data marcada para a celebração do contrato promessa se recusou a assiná-lo.
Ora, se é verdade que o Réu na data marcada para a outorga de tal contrato compareceu nas instalações da A. e não assinou o contrato, também é verdade que o Réu teve motivo para tal.
Efetivamente, na mencionada data não lhe foi entregue ou dadas garantias de que tal sinal seria pago.
Ora, analisando o doc. nº 5 junto com a contestação, que não foi impugnado pela A., e que consiste no contrato promessa que deveria ter sido assinado por A. e R., consta na cláusula 1 – a) que “A título de sinal e princípio de pagamento, na data de outorga deste contrato, o Promitente Comprador entrega ao Promitente Vendedor o montante de 15.000€ (quinze mil euros), através de transferência bancária, para a conta (…), valor do qual o Promitente Vendedor dá a respetiva quitação após crédito em conta do respetivo montante.”(sublinhado nosso).
Também nas fichas de reserva, assinada pelo potencial comprador, em 2/11/22, consta no ponto 2º da mesma que “O CPCV, de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de 30 dias a contar da presente data, com a entrega de um sinal no valor de 15.000,00€, mediante a entrega de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido.” E da ficha de reserva assinada pelo potencial comprador, em 12/12/22, consta no ponto 2º da mesma que “O CPCV, de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de 30 dias a contar da presente data, com a entrega de um sinal no valor de 15.000,00€, mediante a entrega de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido, ou por transferência bancária.” Ou seja, o potencial comprador, ao assinar essas fichas de reserva, comprometeu-se a entregar ao vendedor o valor do sinal na data de assinatura do contrato promessa.
Na falta de pagamento do sinal na data em causa ou de garantias de que tal sinal seria pago, o Réu podia recusar, como recusou, assinar o contrato promessa.
Na verdade, nessa data o promitente comprador não ofereceu o sinal ou deu garantias de que tal pagamento seria efetuado, por exemplo, realizando uma transferência na hora (através do banco online ou de uma caixa multibanco) ou entregando ao promitente vendedor um cheque cruzado ou visado.
Ao contrário do que entendeu a decisão recorrida, o que é compreensível e está de acordo com as regras da normalidade é que o promitente vendedor exija o valor do sinal ou garantias do seu pagamento na data de celebração do contrato promessa, ainda mais estando consignado nesse documento que tal pagamento tem de ser efetuado na data da assinatura desse contrato. Caso o promitente comprador assinasse o contrato promessa sem a entrega do sinal ou garantias desse pagamento, nada lhe asseguraria que efetivamente receberia tal quantia.
Assim, embora esteja demonstrado que a A. angariou um comprador, da matéria de facto provada resulta que a não realização do negócio não ocorreu por culpa do cliente uma vez que este tem justificação para a recusa de assinatura do contrato promessa.
Não estão assim demonstrados os requisitos necessários à aplicação do disposto no art. 19º da Lei, nº 15/2013 de 08/02, pelo que há que julgar procedente o recurso nesta parte.
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Da litigância de má fé:*
O Réu insurge-se contra a improcedência do pedido que fez no sentido da condenação da A. como litigante de má fé, dizendo que a sua conduta preenche os pressupostos necessários e tal condenação.
Vejamos:
Diz-nos o art. 542º, nº 1 do C. P. Civil que, tendo litigado de má-fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta o pedir.
Do nº 2 do mesmo preceito, resulta que litiga de má-fé, nomeadamente, quem com dolo ou negligência grave tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar, tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa, tiver praticado omissão grave do dever de cooperação ou tiver feito do processo um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
Como refere Manuel de Andrade (in Noções Elementares de Processo Civil, 1979, pág. 358) o que importa é que exista uma "intenção maliciosa (má fé em sentido psicológico) e não apenas com leviandade ou imprudência (má fé em sentido ético)".
José Alberto dos Reis (Código de Processo Civil anotado, vol. II, 1982, pág. 263) diz que na base da má-fé está este requisito essencial, a consciência de não ter razão. Não basta pois o erro grosseiro ou a culpa grave; é necessário que as circunstâncias induzam o tribunal a concluir que o litigante deduziu pretensão ou oposição infundada.
Como se entendeu no Ac. do STJ de 28/05/2009 (in www.dgsi.pt ) “Para se imputar a uma pessoa a qualidade de litigante de má fé, imperioso se torna que se evidencie, com suficiente nitidez, que a mesma tem um comportamento processualmente reprovável, isto é, que com dolo ou negligência grave, deduza pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar ou que altere a verdade dos factos ou omita factos relevantes ou, ainda, que tenha praticado omissão grave do dever de cooperação, nas expressões literais do nº 2 do artº 456º do CPC”
Analisando a conduta processual da A. verificamos que nada nos factos nos indica que tenha proposto a ação com dolo, alterando a verdade dos factos ou deduzindo pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, não havendo, pois, razão para condenar a A. como litigante de má fé.
Confirma-se, nesta parte, a decisão recorrida.
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DECISÃO:*
Pelo exposto, acorda-se nesta secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar parcialmente procedente a apelação, julgando-se a ação improcedente e, consequentemente, revogando-se a decisão recorrida na parte em que condenou o Réu a pagar à Autora o montante relativo à comissão estabelecida no contrato de mediação imobiliária. Confirma-se a sentença recorrida na parte relativa à apreciação do pedido de condenação da A. como litigante de má fé.
Custas na proporção de 5/6 pela A e 1/6 pelo Réu (art. 527º, nº 1 e 2 do C. P. Civil).
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Guimarães, 17 de dezembro de 2025
Guimarães, 17 de dezembro de 2025
Alexandra Rolim Mendes
Joaquim Boavida
Ana Cristina Duarte