Tribunal da Relação de Lisboa
Processo
3977/24.7T8OER.L1-8
Relator
ANA PAULA OLIVENÇA
Sessão
18 Dezembro 2025
Votação
UNANIMIDADE
Meio Processual
APELAÇÃO
Decisão
PROCEDENTE
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DELIBERAÇÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
VÍCIO QUANTO AO CÁLCULO DA PRESTAÇÃO CONDOMINIAL
NULIDADE
Sumário

Sumário: (elaborado pela relatora - art. 663º, nº 7, do Código de Processo Civil):
1. Não havendo norma expressa que sancione com a nulidade, a deliberação da assembleia de condóminos inquinada de vício quanto ao cálculo do montante imputado a título de prestação condominial, apenas resta o recurso ao disposto no art.º 280.º do Código Civil. Porém, não estando aqui em causa qualquer negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei, à ordem pública, ofensivo dos bons costumes, ou indeterminável, é inaplicável na presente situação o disposto nos art.º 280.º e 281.º do Código Civil.
2. Restaria a figura da anulabilidade, porém, a autora não reagiu contra qualquer uma das deliberações tomadas em acta pela forma constante do art.º 1433.º do Código Civil.

Texto Integral

Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

1.Relatório
«…, Administração de Propriedades Lda.», veio propor a presente acção declarativa sob a forma comum contra,
Condomínio do Prédio …, nos autos representada pela administradora «… - Administração e Gestão de Condomínios, Unipessoal, Lda.», peticionando:
-A declaração de nulidade das deliberações que atribuem valores à Autora que não coincidem com a sua permilagem e, em consequência, ser o Réu condenado a pagar a quantia de 11.762,99€; ou, em alternativa,
- A declaração do enriquecimento sem causa do Réu à custa da Autora no valor de 11.762,99€ e, consequentemente, ser o Réu condenado a devolver tal quantia à Autora.
Para tanto alega, em síntese, que entre 2002 e 2022, lhe foram cobrados valores relativos ao condomínio do imóvel de que é proprietário com base numa permilagem superior à que consta do título constitutivo da propriedade horizontal.
*
Devidamente citado, o Réu apresentou contestação, pugnando pela improcedência da acção, defendendo-se por impugnação.
*
O tribunal a quo, considerando dispor de todos os elementos que lhe permitiam o conhecimento do mérito a acção, proferiu despacho saneador sentença de cujo dispositivo consta:
«VII - Dispositivo
Pelo exposto, julga-se a presente ação totalmente procedente e, em consequência, decide-se:
- Declarar a nulidade das deliberações da assembleia geral até 20/10/2022 e das cobranças feitas à Autora a título de despesas relativas ao Condomínio da Fração de que é proprietária, feitas por referência à permilagem de 31,66;
- Reduzir essas deliberações e cobranças à medida da permilagem de 10 constante do título constitutivo do Imóvel;
- Determinar que, por efeito da declaração de nulidade e da redução, o Réu restitua à Autora o valor de 2.572,04€, por esta pago ao Réu Condomínio;
- Condenar o Réu a suportar a totalidade das custas processuais.
Registe e notifique.»
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Não se conformando com a decisão, dela vem recorrer o Réu, alinhando as seguintes conclusões:
« C. Conclusões
A. A sentença recorrida fez errada interpretação e aplicação do artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil.
B. A norma em causa estabelece como regra supletiva a repartição de encargos pelo valor das frações, mas admite expressamente a cláusula de exceção “salvo disposição em contrário”.
C. Essa expressão deve ser interpretada abrangendo não só o título constitutivo da propriedade horizontal, mas também os regulamentos aprovados em assembleia e as próprias deliberações da assembleia.
D. Tal interpretação é a única compatível com a autonomia privada e com o princípio da autogestão democrática do condomínio reconhecido nos artigos 1431.º e seguintes do Código Civil.
E. A jurisprudência tem vindo a consolidar este entendimento admitindo que os condóminos possam, por deliberação, estabelecer critérios diferentes de repartição de encargos (cfr. Anexo I, n.ºs 1 e 2).
F. O artigo 1424.º, n.º 2, introduzido em 1994, reforça esta flexibilidade permitindo expressamente a repartição igualitária ou proporcional à fruição, desde que deliberado.
G. No caso dos autos, o critério aplicado não consistiu numa alteração dos valores de permilagem inscritos no título constitutivo, mas apenas numa regra de imputação de despesas comuns.
H. Tal regra foi aprovada em assembleia de condóminos, em conformidade com a lei, e vigorou durante largos anos.
I. Durante esse período, a recorrida aceitou tais encargos sem nunca exercer o direito de impugnação previsto no artigo 1433.º do Código Civil.
J. A inércia prolongada da Autora traduz uma aceitação tácita e gera a tutela da confiança legítima do recorrente e dos condóminos.
K. Permitir agora a invocação de invalidade de deliberações não impugnadas seria subverter a segurança jurídica e a estabilidade da vida em condomínio.
L. O artigo 1433.º do Código Civil estabelece um prazo de impugnação precisamente para garantir essa estabilidade, sob pena de consolidação das deliberações.
M. Como reconheceu o Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 15.02.2018, Proc. 1933/15.2T8VCT.G1.S1 (cfr. Anexo), as deliberações não impugnadas consolidam-se e obrigam todos os condóminos.
N. A decisão recorrida desconsiderou este regime, ao anular, de forma implícita, deliberações que nunca foram impugnadas pela recorrida.
O. A conduta processual da recorrida revela, ainda, abuso de direito vedado pelo artigo 334.º do Código Civil.
P. Tal abuso resulta de pretender negar eficácia a deliberações aceites durante anos, em prejuízo do recorrente e dos demais condóminos.
Q. A jurisprudência tem sancionado comportamentos contraditórios desta natureza, especialmente em contexto de relações duradouras e de cooperação necessária, como é o condomínio.
R. A sentença recorrida não atendeu a estes elementos, limitando-se a uma leitura literal e restritiva do artigo 1424.º, incompatível com o seu espírito e com a evolução legislativa.
S. A interpretação correta é a de que o artigo 1424.º consagra uma regra supletiva, podendo ser afastada por deliberação válida da assembleia de condóminos.
T. Foi precisamente o que sucedeu no caso dos autos, inexistindo qualquer nulidade ou ilegalidade na atuação do recorrente.
U. Acresce que, em assembleia de 20.10.2022, foi deliberado que, a partir de 2023, os encargos passariam a ser calculados segundo a permilagem, deliberação essa que não foi impugnada pela recorrida.
V. Esta circunstância demonstra que o recorrente atua conforme a lei e que a recorrida reconheceu, pelo silêncio, a legitimidade da deliberação.
W. A decisão recorrida violou, por isso, os artigos 1424.º, n.ºs 1 e 2, 1432.º, 1433.º e 334.º, todos do Código Civil.
X. Deve, assim, ser revogada e substituída por acórdão que julgue a ação improcedente, absolvendo o recorrente de todos os pedidos.»
*
Pela Autora, foram apresentadas contra-alegações, cujas conclusões vêm assim alinhadas:
«A) Pelas razões que adiante se apontarão, não tem o R./Recorrente razão no seu recurso, por total de falta de fundamento de facto e de direito. Vejamos.
B) Nos presentes autos, foi pedida pelo A./Recorrida a declaração de nulidade das atas identificadas na parte em que lhe atribuíam valores que não coincidiam com a sua permilagem constante do título constitutivo da propriedade horizontal e, em consequência, pedida a condenação do R./Recorrente no pagamento à A./Recorrida da quantia de € 11.762,99 (onze mil setecentos e sessenta e dois euros e noventa e nove cêntimos), por terem sido esses os valores pagos a mais por esta.
C) A sentença deu provimento quase total aos pedidos da A./Recorrida e, nessa sequência, declarou a nulidade das deliberações das assembleias gerais até 20/10/2022 e das cobranças feitas à A. a título de despesas relativas ao Condomínio da fração de que é proprietária, feitas por referência à permilagem de 31,66 (permilagem indevida), ordenando a redução das deliberações e cobranças à medida da permilagem de 10 constante do título constitutivo do Imóvel, determinando ainda a restituição à A./Recorrida da quantia de € 2.572,04 por esta pago, em excesso, ao R./Recorrente.
D) Entende o Recorrente que o Tribunal a quo interpreta e aplica erradamente o art. 1424º, nº 1 do Código Civil, alegando que o mesmo faz uma interpretação restritiva do preceito, sustentando que a assembleia de condóminos pode dispor em contrário no que respeita à regra da repartição de encargos em conformidade com a permilagem.
E) Desde logo, as conclusões do R./ Recorrente – por onde se delimita o objeto do recurso - não têm correspondência com os factos provados,
F) Com efeito, o R./Recorrente, à semelhança do que já defendeu na sua contestação, vem mencionar o artigo 1424º do CC., dizendo que as despesas podem ser distribuídas em forma não correspondente às permilagens, e, portanto, nada de errado se passou.
G) Mas, a verdade é que não foi nada disso que se passou, nem se nada disso que se provou, pois o que foi alterado foram as permilagens e a partir daí passaram a pagar-se as despesas com base nessas permilagens,
H) Com efeito, o R./Recorrente, como ficou provado (facto provado nº 5), andou a cobrar despesas e encargos à A./Recorrida com base numa permilagem (31.66), entre 2002 e 2022, a qual não correspondia à permilagem correta da A. 10, constante do título constitutivo (facto provado nº 2), nunca tendo existido uma alteração do título constitutivo (facto provado nº 2)
I) Não foram as despesas que foram alteradas, foram as permilagens. O critério foi sempre o das permilagens, tendo estas sido alteradas por Regulamento, o que não é lícito.
J) O R. Condomínio não alterou as despesas, alterou as permilagens, e passou a cobrar as despesas e encargos à A./Recorrida com base numa permilagem que não era a sua e que não constava do título de constituição da propriedade horizontal, carecendo tal conduta de legalidade.
K) No fundo o caso é simples, como resulta do exposto na sentença:
No caso concreto resultou provado que o Regulamento de Condomínio, a Assembleia de Condóminos e o Condomínio imputaram e cobraram à Autora encargos relativos às partes comuns pela permilagem de 31,66, a qual era distinta da permilagem constante do título constitutivo da propriedade horizontal: 10.
Ainda que não tenha sido feita uma alteração de iure das permilagens das frações constantes do título constitutivo da propriedade da horizontal, de facto resultou provado que houve aplicação de uma outra permilagem aos condóminos durante vários anos (até 2022), na prática subvertendo, sem que existisse base legal para tal alteração, a regra estabelecida no artigo 1424.º, n.º1, do CC.
Pelo que se conclui que a aplicação da permilagem de 31,66 na cobrança de despesas do Condomínio à Autora, no período até 20.10.2022, é ilegal, por violação da norma imperativa do artigo 1424.º, n.º 1, do CC, por não respeitar o valor relativo da Fração estabelecido no título constitutivo do Condomínio (i.e., 10 permilagem). (sublinhado nosso)
L) A invocada norma do 1424º do CC tem um escopo diferente daquele que o R. parece querer dar-lhe, pois não serve para legitimar alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal,
M) Com efeito, este artigo refere a regra da proporcionalidade do pagamento por relação à permilagem, ou seja, os pagamentos são efetuados na proporção do valor das frações e as alterações permitidas a esta regra, têm limites bem delineados e referem-se sempre a despesas individualizadas, para as quais, inclusivamente têm que existir uma justificação. Veja-se o nº 2: “ (…) as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.”
Estabelecendo nos seus números 3, 4 e 5 despesas específicas, nomeadamente as relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, dos ascensores e das rampas de acesso e plataformas elevatórias.
N) Ou seja, nada do que se passa no presente caso cabe nas alterações permitidas à regra do 1424º, pois no presente caso, pura e simplesmente o R./Recorrente alterou as permilagens das frações e passou a cobrar tudo em consonância uma permilagem distinta da constante do título constitutivo da propriedade horizontal.
O) Concretamente no seu recurso, o R./Recorrente afirma que ficou provado que a assembleia de condóminos aprovou regulamento que determinava a repartição de encargos segundo critério diverso da permilagem, o que não é verdade, bastando ver a lista de factos provados. Não só não existe qualquer facto provado assim, como tal não aconteceu (daí não se ter provado).
P) Ao contrário, o que ficou provado foi a permilagem correta (10) da fração da A. (facto provado nº 2), tendo ficado igualmente provado que entre 2002 e 2022 foram sucessivamente atribuídos à A./Recorrida custos relativos ao condomínio com aplicação da permilagem de 31,66 (facto nº 5)
Q) Ou seja, é claríssimo que a matéria dada como provada sustentam in totum as alegações da A.. Veja-se, a este propósito o que o Tribunal a quo decidiu (e bem):
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento fundador da propriedade horizontal de um determinado imóvel e dele deve constar, designadamente, “o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio” (cf. art.º1418.º, n.º 1, do CC).
Este valor relativo é decisivo na definição dos termos da relação entre condóminos, uma vez que serve de critério para determinar: i) o peso do voto de cada condómino nas deliberações de condóminos (art.º1430.º, n.º 2, do CC); e ii) a distribuição de encargos entre os condóminos, sejam estes de conservação e fruição (art.º1424.º) ou com inovações (art.º1426.º, n.º 1).
O legislador estabeleceu o regime da unanimidade dos condóminos (acrescida de exigência de forma de escritura pública ou de documento particular autenticado) para a alteração do título constitutivo (art.º1419.º, n.º 1, do CC).
Este regime estrito para a alteração do título constitutivo, e em particular quanto os valores relativos estabelecidos inicialmente, explica-se pela necessidade de não dar à mera maioria dos condóminos o poder de alterar o poder de voto das partes e as regras de distribuição dos encargos, sujeitando a posteriori condóminos em situação minoritária a regras desproporcionais e injustas em termos relativos. Ou seja, as regras iniciais do “jogo” devem-se manter constantes, independentemente de maiorias conjunturais, e só podem ser alteradas por unanimidade.
O artigo 1424.º, n.º 1, do CC, quando refere “salvo disposição em contrário”, não altera o que se acaba de expor, pois não habilita a Assembleia de Condóminos (por deliberação ou por aprovação de Regulamento do Condomínio) a alterar a distribuição dos encargos entre os condóminos. Se o pudesse fazer, a regra do 1419.º, n.º 1, do CC, seria facilmente subvertida por uma maioria conjuntural na Assembleia de Condóminos, abrindo-se a porta a situações desproporcionadas e injustas em termos relativos na relação entre condóminos, não pretendidas pelo legislador.
É certo que o n.º 2 do artigo 1424.º do CC (norma que não constava da redacção inicial do artigo, tendo sido introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25/10), em situações muito específicas e com exigências de maioria e de fundamentação apertadas, permite que a Assembleia de Condóminos possa modular a regra do n.º 1, mas apenas no sentido de estabelecer como critério de imputação de serviços comuns (i) a igualdade dos condóminos ou (ii) a proporção da respectiva fruição.
Esta possibilidade não habilita a Assembleia de Condóminos a alterar os valores relativos constantes do título constitutivo, nem a subverter a regra de pagamento de encargos na proporção do valor relativo.
R) Portanto, bem andou o Tribunal a quo, que aplicou corretamente o artigo 1424º do Código Civil.
S) Quanto à invocação da nulidade e declaração da mesma pelo Tribunal a quo, ao tempo da invocação, bem andou o Tribunal a quo e nenhuma censura há a fazer, pois, como se refere na sentença:
No caso, e para os devidos efeitos, consigna-se o entendimento de que a aplicação (por regulamento de condomínio, por deliberação da assembleia de condóminos ou por ato do administrador) de um critério de repartição de encargos correntes entre os condóminos que viole a norma do artigo 1424.º, n.º1, do CC constituiu violação de norma imperativa (conforme o referido Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14-11-2017).
Esta situação não deve ser considerada geradora de anulabilidade, nos termos do artigo 1433.º do CC, mas sim geradora de nulidade, nos termos do artigo 280.º, n.º 1, do CC (ex vi do artigo 295.º do CC), por haver contrariedade a norma imperativa: o artigo 1424.º, n.º 1, do CC.
Esta imperatividade justifica-se no plano substantivo, dada a essencialidade do respeito pelo critério da proporção do valor relativo da fração na repartição de despesas comuns e do peso do voto (salvo disposição em contrário no título constitutivo), no quadro da definição dos termos das relações entre condóminos estabelecidos no título constitutivo da propriedade horizontal. Em causa está, repete-se, o respeito pela proporcionalidade e justiça relativa nessas relações, valores que se entende devem estar acima de maiorias conjunturais na assembleia de condóminos.
A importância desta imperatividade para o sistema espelha-se na exigência de unanimidade dos condóminos para a alteração dos valores relativos das frações da propriedade horizontal no título constitutivo (considerando o disposto nos artigos 1418.º, n.º 1, e 1419.º, n.º 1, do CC), exatamente para precaver o impacto que tem na repartição dos encargos entre os condóminos.
Coerentemente com o exposto, por maioria de razão, a aplicação (por regulamento de condomínio, por deliberação da assembleia de condóminos ou por ato do administrador) de um critério de repartição de encargos correntes entre os condóminos que viole os valores relativos das frações previstos no título constitutivo também deve ser considerada violadora das normas imperativas dos artigos 1418.º, n.º 1, e 1419.º, n.º 1, do CC, que exigem a unanimidade dos condóminos para a alteração dos valores relativos das frações (sendo que esses valores relativos servem, sobretudo, para efeitos de repartição de encargos, nos termos do artigo 1424.º, n.º 1, do CC).
Daí que se conclua que a aplicação, por regulamento de condomínio ou por deliberação da assembleia de condóminos, bem como a respetiva cobrança, de encargos de condomínio em contrariedade com os valores relativos que decorrem do título constitutivo, importa a respetiva nulidade por contrariedade à lei, nos termos do artigo 280.º, n.º 1, do CC, ex vi do artigo 295.º do CC.
Sendo que a nulidade é invocável a todo o tempo, nos termos do artigo 286.º do CC, e implica a restituição do que foi prestado, nos termos do artigo 289.º do CC.
(…)
O facto de a declaração de nulidade se poder reportar a atos algo longínquos no tempo não deve assustar o aplicador: existe o mecanismo da prescrição (art.º300.º e ss. do CC) e os pagamentos recorrentes para o condomínio apresentam um prazo prescricional mais curto (5 anos, nos termos do artigo 309.º, alínea g), do CC). No caso concreto, não é possível conhecer da eventual prescrição de alguns dos valores pagos pela Autora, uma vez que a mesma não foi invocada (cf. artigo 303.º do CC). (sublinhado nosso)
T) O R. Alega que as deliberações não impugnadas consolidam-se e obrigam os condóminos, mas nunca aquelas cujo conteúdo ofende uma norma legal, como foi o caso.
U) Bem, andou, assim, o Tribunal a quo.
Nestes termos,
Deve o recurso ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a douta sentença, fazendo-se, assim, a costumada JUSTIÇA!»
                                                        *
O recurso foi admitido em 1ª instância, e mostrando-se cumpridos os vistos legais, cabe apreciar e decidir.
                                                         *
         2. Objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas suas conclusões, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código).
No caso, a única questão a decidir,  é averiguar do bem fundado da condenação ditada pelo tribunal a quo designadamente, apreciando se existiu erro na interpretação do art.1421º, nº1, do CCivil.
                 
3. Fundamentação de facto
Em 1ª instância foi delimitada a seguinte factualidade, que não foi objecto de qualquer impugnação e, por tal, se considera definitivamente fixada:
a) Factos Provados
1. A Autora é a legítima proprietária da fracção “…” do prédio sito na Rua … (doravante “Imóvel”), correspondente à Loja … (doravante “Fracção”), descrita na ..ª Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …, freguesia de .., e inscrita na matriz predial urbana da …, sob o n.º …. (cf. Certidão permanente do Imóvel e da Fracção e Caderneta Predial Urbana da Fracção, juntos com a PI)
2. Nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal do Imóvel, o qual foi não foi alterado desde a sua constituição, a permilagem da fracção “..” corresponde a 10. (cf. Certidão permanente do Imóvel e da Fracção; Caderneta Predial Urbana da Fracção; Acta da Assembleia Extraordinária de Condomínio n.º 42 – ponto três; e Regulamento Interno de Condomínio vigente desde 10/10/2022, todos juntos com a PI)
3. Em 20/10/2022, a Assembleia de Condomínio do Imóvel deliberou alterar as permilagens constantes do artigo 28.º do Regulamento Interno de Condomínio, de modo a que este artigo passasse a apresentar as permilagens constantes da certidão predial do edifício. (cf. Acta da Assembleia Extraordinária de Condomínio n.º 42 – ponto três)
4. Em consequência da alteração referida no ponto anterior, no Regulamento de Condomínio deixou de se atribuir à Fracção da Autora a permilagem de 31,66 e passou-se a atribuir a permilagem de 10 e um valor total de contribuição mensal de 22,34 € (incluindo valor base e FCR – Fundo Comum de Reserva). (cf. Acta da Assembleia Extraordinária de Condomínio n.º 42 – ponto três)
5. Entre 2002 e 2022, foram sucessivamente atribuídos à Autora custos relativos ao condomínio com aplicação da permilagem de 31,66. (cf. Documentos 7 a 24, juntos com a PI)
6. Relativamente ao período referido no ponto anterior, a Autora pagou os seguintes valores (2) a título dos encargos com o condomínio identificados em (1), por aplicação da permilagem de 31,66, valores que contrastam com os valores devidos por aplicação de permilagem de 10 (3) e a diferença entre as duas permilagens (4):
7. Na Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio do Imóvel de 20/10/2022, foram deliberadas as seguintes contribuições devidas pela Fracção da Autora (com indicação da permilagem aplicada e do valor por aplicação de permilagem de 10): (cf. Acta n.º 42, junta com a PI)
b) Factos Não Provados
a. No período entre 2002 e 2022, a Autora suportou os seguintes encargos relativos ao Condomínio da Fracção: (cf. facto 26 da PI)

                                               *
        
4. Fundamentação de Direito

Está em causa no presente recurso, a cobrança pelo R. de despesas/encargos condominiais, com base em Regulamento de Condomínio em vigor até à Acta nº 42 (20/10/2022), que considerava permilagem superior àquela constante do título constitutivo na propriedade horizontal e registada na Conservatória do Registo Predial.
Não sofre dúvidas que assim ocorreu no período entre 2002 e Novembro de 2022 porquanto apenas com a deliberação de 20.10.22 se decidiu «no seguimento de reclamações existentes sobre o quadro de permilagens existente no Regulamento interno do Condomínio, permilagens essas que servem para apuramento do valor da quota mensal ordinária de cada fração, após pedido de certidão predial do edifício, confirmou-se que de facto as permilagens atualmente em vigor não correspondem às permilagens oficiais registadas na Conservatória do registo predial. (…)Após discussão e análise do quadro acima foi deliberado por maioria com a abstenção da fração … (loja …) que a partir de janeiro de 2023 (inclusive), os valores das quotas mensais ordinárias passarão a ser de acordo com as permilagens constantes na certidão Predial do edifício. O quadro acima passará a constar do regulamento interno do condomínio, revogando-se a tabela atualmente existente, tendo esta deliberação sido aprovada por unanimidade dos condóminos.»
Há que considerar, desde já, que as actas nunca foram impugnadas pela apelada, até à propositura da presente acção, em que se pede a nulidade das actas na parte em que vêm deliberados valores de prestação do condomínio referentes à A. que não coincidem com a permilagem da sua fracção constante d do registo na Conservatória do Registo Predial. Considera, porém, a apelada autora, que tais deliberações, sendo nulas, são impugnáveis a todo o tempo o que vem contestado pela apelante.
Antes de mais cumpre desde já assentar que, nunca houve qualquer alteração legal ao título constitutivo da propriedade horizontal do prédio, pelo que as permilagens são as que dele constam e se encontram na descrição predial.
É certo que no período que compreendeu os anos de 2002 e 2002 (até Novembro) as permilagens constantes do regulamento não eram as constantes da descrição predial. Para o que ao caso interessa, a permilagem referente à fracção da Autora, foi considerada em valor superior à que consta do registo.
Preceitua o nº. 1 do artigo 1424.º do CCivil sob a epígrafe (Encargos de conservação e fruição): «1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções.» (sublinhado nosso)
Assim, n.º 1 do art. 1424º afirma-se que a regra geral em matéria de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, é a da proporcionalidade com referência ao valor das fracções. Temos, pois, que  na falta de outra regra, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções, decorrendo a sua natureza supletiva da expressão «Salvo disposição em contrário».
Esta disposição resulta da alteração legislativa introduzida pelo DL 267/94, passando a lei a admitir -ao contrário do que sucedia na anterior redacção- que a regra da proporcionalidade fosse afastada porém, apenas em relação ao pagamento de serviços de interesse comum -e não quanto às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns que o n.º 1 também prevê–não apenas por disposição legal em contrário, mas também mediante disposição do regulamento nos termos previstos no n.º 2 do mesmo art. 1424.
A expressão «salvo disposição em contrário» pretende-se com o significado de «salvo norma legal em contrário». Veja-se a propósito o que defende Ana Prata: «A conjugação do nº1, do art.1424º com o nº2, do mesmo artigo e com o art.1418º, nº1 e 2, leva-nos a pensar que, no caso em apreço, a expressão «salvo disposição em contrário» abrange tanto disposições legais como disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha. Não julgamos que se deva entender que a expressão abrange também disposições do regulamento do condomínio não constantes do título constitutivo (resultantes da deliberação dos condóminos ou de ato do administrador) ou de (outras) deliberações dos condóminos». [1]
Rui Pinto Duarte, em anotação ao art. 1424, citado por Ana Prata defende que a expressão «disposição» referida no n.º 1 do art. 1424 trata-se disposição legal ou disposição do título constitutivo, incluindo do regulamento constante do título constitutivo: «A conjugação do n.º 1 do art. 1424 com o n.º 2 do mesmo artigo e com o art. 1418, n.ºs 1 e 2, leva-nos a pensar que, no caso em apreço, a expressão “salvo disposição em contrário” abrange tanto disposições legais como disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha. Não julgamos que se deva entender que a expressão abrange também disposições de regulamentos de condomínio não constantes do título constitutivo (resultantes de deliberação dos condóminos ou de ato do administrador) ou de (outras) deliberações dos condóminos».

Conforme se decidiu em Ac. da Rel. de Lisboa, as normas dos n.ºs 1, 3, 4 e 5 do art. 1424 do CC são normas jurídicas preceptivas, que contêm preceitos, regras de proceder, formas de agir nas circunstâncias que elas próprias prevêem e, por tal, têm, por defeito, carácter imperativo. E assim sucede com estas, pois o n.º 1 apenas permite o seu afastamento por disposição em contrário, sendo os n.ºs 3, 4 e 5 as tais disposições que excepcionam a regra do n.º 1. O n.º 2, que se inicia com a adversativa «porém», dando assim indicação de que também vai excepcionar a regra do n.º 1, autoriza que, dentro de certos limites de quórum e requisitos de conteúdo, parte das despesas a que o n.º 1 se reporta, tenham diferente disciplina.[2]
Nesse aresto, apontou-se, em apreciação assertiva: «Na propriedade horizontal estão em permanente tensão interesses individuais de cada condómino e interesses comuns a todos ou a grupos de condóminos. Idealmente, cada condómino está interessado na melhor (já de si discutível) preservação das partes comuns, mas tanto não significa que todos partilhem a mesma ideia sobre a melhor forma se atingir essa preservação e, nomeadamente, que todos concordem com a medida em que cada um deve contribuir para as despesas referentes a partes comuns. É sobretudo a respeito destas que se defrontam interesses financeiros individuais e interesses coletivos de pagamento das despesas necessárias ao bom estado das partes comuns. Não podia o legislador deixar (como não deixou) nas mãos da maioria dos condóminos a atribuição das despesas a cada um, sob pena de os condóminos minoritários serem esmagados por interesses estritamente económicos da maioria. O que teria nefastas consequências sociais, quer ao nível de cada núcleo habitacional (conflitos entre condóminos, com inerentes perdas na qualidade de vida dos mesmos), quer ao nível social mais alargado, com necessários reflexos na litigiosidade, na conservação do património construído, e na atração e valorização dos imóveis em propriedade horizontal.
No campo estritamente contratual, graças ao princípio de ampla liberdade, positivado no art. 405 do CC, as regras que disciplinam os tipos são, em geral, supletivas, ou seja, aplicam-se quando as partes nada estipulem em contrário e haja necessidade de regular aspetos que não previram (para a distinção entre normas imperativas e supletivas, v., além de Oliveira Ascensão, cit., pp. 441-6, Jorge Morais Carvalho, Os limites à liberdade contratual, Almedina, 2016, pp. 174-9). As deliberações das assembleias de condóminos estão num nível regulatório diferente dos contratos na medida em que podem ser tomadas sem intervenção de todos os interessados e, especialmente quando digam respeito ao regulamento do condomínio, mesmo que tomadas por todos os condóminos, podem afetar terceiros, futuros condóminos, que sobre elas não puderam pronunciar-se. Como tal, a lei não pode deixar ao acaso, nas mãos de parte dos condóminos existentes em dado momento, uma regulação que afetará outros, inclusivamente pessoas que só em momento futuro farão parte do condomínio.», para concluir, que a norma do n.º 1 do art. 1424 (proporcionalidade do valor das fracções no pagamento das despesas) apenas pode ser afastada nos termos do n.º 2 e é excepcionada pelas regras dos n.ºs 3 e 4. Uma repartição de despesas diferente da prevista no art. 1424, n.º 1, só é possível mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Ora, in casu, e conforme é aceite por ambas as partes, não foi alterado ipso iure a permilagem da fracção. O que aconteceu é que a percentagem da prestação condominial foi calculada com base numa permilagem superior à correspondente à fracção e que consta no título de propriedade horizontal e registo predial: 31,66 ao invés de 10,00. É o que resulta das actas juntas com a petição inicial, designadamente, da acta nº10, de 22.1.2002, nº11, de 18.2.203, nº14, de 8.3.2005, nº29, de 3.6.2015, nº30, de 8.10.2015,  nº42, de 20.10.2022, resulta isso mesmo.
Assim, é de conclusão fácil, que não foi afastada, em momento algum, a regra da proporcionalidade. O que sucedeu foi que tal regra operou sobre dados incorrectos respeitantes à permilagem. Não se mostra violada a regra da proporcionalidade prevista no n.º 1 do artigo 1424.º do CCivil. O que sucedeu foi um erro de facto no cálculo, por incidente em permilagem errada.
As deliberações da assembleia de condóminos, nos termos do disposto no art.º 1433.º são anuláveis quando contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
A nulidade é, no nosso sistema jurídico, reservada aos vícios mais graves de que possam enfermar os negócios jurídicos.
Não havendo norma expressa que sancione com a nulidade, a deliberação da assembleia de condóminos inquinada de vício quanto ao cálculo do montante imputado a título de prestação condominial,  apenas resta o recurso ao disposto no art.º 280.º do Código Civil. Porém, não estando aqui em causa qualquer negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei, à ordem pública, ofensivo dos bons costumes, ou indeterminável, é inaplicável na presente situação o disposto nos art.º 280.º e 281.º do Código Civil.
Resta-nos, pois, a figura da anulabilidade, porém, a autora não reagiu contra qualquer uma das deliberações tomadas em acta pela forma constante do art.º 1433.º do Código Civil. Na verdade, é manifesto, ostensivo, mesmo, que quando a autora deu entrada da acção em 16.10.2024,  já tinha caducado o seu direito de acção de anulação das deliberações ora objecto da acção.
Nos termos do disposto no art. 1433 ° n° 4 do CCivil, o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação O termo inicial do prazo de caducidade da acção de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos - quando não tenha sido solicitada assembleia extraordinária - coincide com a data da deliberação impugnada, tenham os impugnantes estado presentes ou não na assembleia de condóminos em que foi tomada a deliberação impugnada.
Daqui decorre, que à data de propositura desta acção, o direito da Autora discutir qualquer eventual vício de que enfermassem as deliberações quanto ao valor das prestações já há muito havia caducado, sendo-lhe pois vedado o direito de impugnar judicialmente tais deliberações que, por isso mesmo, se consolidaram na ordem jurídica, permanecendo válidas.
Assim, terá de proceder o recurso.
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5. Decisão
Em face do exposto, acordam os juízes que compõem esta 8ª secção, julgar o presente recurso procedente e, consequentemente, revogar a decisão recorrida, absolvendo-se o Réu do pedido.
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Custas a cargo da apelada.
Notifique e registe.
                                     
Lisboa, 18-12-2025, 
(Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela relatora)
Relatora, Juiz Desembargadora: Dra. Ana Paula Nunes Duarte Olivença
1º Adjunto, Juiz Desembargador: Dr. Rui Vultos
2ª Adjunta, Juiz Desembargadora: Dra. Carla Figueiredo
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[1] Ana Prata (coord.), Código Civil Anot. Vol. II,  Almedina, 2017, pág.259
[2] Cfr. Ac. T.Rel. Lisboa, 14-11-2017, Rel. Higina Castelo