SUMÁRIO (da exclusiva responsabilidade da Relatora – art. 663.º, n.º 7, do CPC)
I – Tendo a Ré, sociedade comercial, vendido aos Autores, consumidores, uma fração autónoma destinada a habitação, com tipologia T4 e uma garagem box com dois lugares de estacionamento situado no piso - 1, em prédio construído pela primeira, onde existe uma limitação no acesso aos lugares de estacionamento, dada a insuficiente largura das rampas de acesso à garagem, estamos perante um defeito que torna a fração em parte inadequada para o fim a que se destina ou perante uma falta de conformidade com a respetiva utilização habitual, sendo forçoso concluir que assiste aos Autores o direito à redução do preço, ao abrigo do disposto nos artigos 911.º e 913.º do CC e dos artigos 2.º a 4.º do DL n.º 67/2003, de 8 de abril, em vigor à data da compra e venda de consumo em apreço.
II – Não se mostra excessivo o valor de 20.000 € que, a esse título, foi fixado pelo Tribunal a quo, considerando que estão em causa dois lugares de estacionamento cuja utilização se mostra comprometida, problema que persistirá no futuro, não sendo expetável que venha a ser resolvido e desvaloriza a fração.

Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados

I - RELATÓRIO
CONSTRUÇÕES CC LDA. interpôs o presente recurso de apelação da sentença que julgou parcialmente procedente a ação declarativa que, sob a forma a forma de processo comum, contra si foi intentada por AA e BB.
Na Petição Inicial, apresentada em 07-12-2021, os Autores peticionaram que a Ré fosse condenada a restituir-lhes a quantia total de 37.492,63 €, correspondente ao valor da redução do preço da fração vendida pela Ré, bem como no pagamento de indemnização por danos patrimoniais, valores acrescidos dos respetivos juros de mora, calculados à taxa legal, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
Alegaram os Autores, para tanto e em síntese, que:
- Em 2020 decidiram adquirir um imóvel em Cascais, tendo para esse efeito contactado uma agência de mediação imobiliária, que lhes indicou uma fração propriedade da Ré em prédio que pela mesma havia sido construído, de tipologia T4, com uma garagem box com dois lugares de estacionamento situada no piso menos um;
- Os Autores manifestaram interesse, efetuando uma visita virtual ao imóvel, a que se seguiu uma visita presencial, na qual lhe foi mostrada o interior da fração, bem como a garagem box, não tendo utilizado a rampa de acesso às garagens, restrita à circulação rodoviária, mas também não lhes tendo sido dada a conhecer qualquer limitação ou condicionante no acesso das viaturas automóveis à garagem;
- Em 09-12-2020 adquiriram a fração em causa pelo preço de 605.000,00 €, tendo sido entregue a chave à representante dos Autores, que se encontravam residentes fora do país e só em maio de 2021 se instalaram em Portugal;
- Após isso, nas várias tentativas de acesso ao interior da garagem, os Autores embateram com a porta traseira esquerda e o para-choques de um veículo alugado, devido à largura das rampas de acesso entre o piso -1 e o piso 0;
- Com efeito, a largura das rampas é de apenas 2,76m, não cumprindo com a distância regulamentar de 3m prevista no art. 41.º, n.º 5 do Regulamento da Urbanização e Edificação do Município de Cascais, o que impossibilita o acesso a qualquer viatura que tenha um comportamento superior a 4,45m e dificulta o acesso a veículos de comprimento médio de 4,30m, que passam com uma margem de erro de apenas 1,20 cm, o que torna provável o embate na parede lateral ou o encravamento na rampa de acesso;
- A Administração do Condomínio solicitou um estudo sobre as condições de acesso à garagem do prédio, em que se concluiu ser impossível estacionar viaturas com um comprimento superior a 4,25 metros, assim como circular nas rampas de acesso a zonas de circulação a viaturas superiores a 4,3 metros;
- A Ré tentou resolver o problema através do desbaste das paredes na zona das curvas;
- Quer o veículo automóvel propriedade dos Autores, quer o SUV que será atribuído pela entidade patronal são de dimensão superior a 4,5m, motivo pelo qual não podem aceder à garagem;
- A zona exterior do prédio tem um número limitado de lugares de estacionamento, os quais são ocupados pelos clientes do restaurante que ali funciona;
- Os Autores enviaram à Ré correio eletrónico em 30-09-2021 e carta registada em 26-11-2021, solicitando uma reunião;
- A impossibilidade de estacionar um veículo maior desvaloriza a fração, devendo ser descontado no preço o valor equivalente a uma garagem, no valor de 34.144,00 €, acrescido do valor que pagaram a mais de IMT e de Imposto de Selo, o que perfaz o valor de 2.863,93 € e ainda do custo dos danos provocados no veículo alugado, no valor de 484,70 €;
- A fração em apreço, na parte relativa à garagem e rampa de acesso, sofre de vício que a desvaloriza, tratando-se de uma venda defeituosa (art. 913.º do CC), que confere aos Autores o direito à redução do preço (art. 911.º do CC), motivo pelo qual deverá a Ré ser condenada a restituir-lhes a quantia de 37.492,63 €, correspondente à soma dos valores parciais indicados.
A Ré apresentou Contestação, em que se defendeu por impugnação motivada, de facto e de direito, alegando, em síntese, que:
- Não existiu qualquer omissão de informação, pois a Autora visitou a fração e a zona de acesso à garagem, incluindo a parte final da rampa de acesso, e os parqueamentos são habitualmente utilizados pelos moradores para o estacionamento de veículos de várias dimensões, sendo que ao lado das boxes do piso -1 está normalmente estacionado um veículo com dimensão superior a 4,31m;
- A fração em causa foi construída de acordo com o projeto aprovado pelo Município de Cascais, por despacho de 29-03-2017, o qual previa uma largura de 2,75m da dimensão das rampas de acesso à cave o que é adequado à maioria dos veículos automóveis que circulam em Portugal e na Europa, sendo o Regulamento invocado pelos Autores de data posterior ao projeto aprovado e como tal não aplicável ao imóvel em apreço;
- A pedido da Administração do Condomínio, a Ré procedeu ao alargamento da rampa na parte inferior junto à box dos Autores, passando a rampa a ter a largura de 2,85 m, mais do que suficiente para a passagem de qualquer veículo automóvel comum em Portugal;
- A garagem box não padece de qualquer vício e, mesmo que se considere que a garagem está afetada por vício por não poder receber veículos automóveis de determinadas dimensões, nem por isso deixará de existir enquanto realidade predial, pelo que não se pode calcular um valor de indemnização correspondente ao valor do seu metro quadrado como se a mesma não existisse;
- Os impostos suportados pela aquisição da fração não foram pagos a mais e sempre seriam devidos, sendo da responsabilidade dos Autores, não tendo a Ré de os suportar, e os danos sofridos pelo veículo alugado são imputáveis à condução imprudente dos Autores e não à Ré, motivo pelo qual deverá ser absolvida do pedido.
Foi realizada audiência prévia, tendo sido elaborado despacho saneador e despacho de identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizou-se audiência de julgamento.
Em 22-09-2025, foi proferida a Sentença recorrida, cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Pelo exposto e decidindo, o Tribunal julga a presente ação parcialmente procedente por provada e, em consequência:
A) CONDENA a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 20.000,00 (Vinte mil euros), a título de redução do preço, acrescida de juros civis, à taxa legal, contados desde a data da citação até efetivo e integral pagamento, mais ABSOLVENDO a Ré do remanescente do valor do pedido de € 14.144,00 euros;
B) ABSOLVE a Ré dos pedidos de condenação na quantia de € 2.863,93 euros e de € 484,70 euros;
Custas da ação por ambas as partes na proporção do decaimento, que se fixa em 2/5 para os Autores e 3/5 para a Ré.
Registe e notifique.”
É com esta decisão que a Ré não se conforma, tendo interposto o presente recurso de apelação, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:
1. No âmbito da responsabilidade contratual são pressupostos do dever de indemnizar a violação de um direito ou interesse alheio, o facto ilícito, a culpa, o dano e o nexo de causalidade.
2. Embora se presuma a culpa da recorrente, nos termos do n.º 1 do art. 799.º do Código Civil, tal presunção de culpa pode ser afastada cabendo à recorrente a prova dos factos que possam traduzir a ausência de culpa ou de um comportamento que lhe possa ser imputado a título de culpa.
3. O cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa da recorrente, sendo a sua conduta justificada pelo facto de o projecto do imóvel aprovado pela Câmara Municipal de Cascais prever uma largura de 2,75 metros para a rampa de acesso à garagem dos recorridos, largura essa que a recorrente observou, como não poderia deixar de o fazer até porque se não o fizesse não obteria a licença de habitação de utilização por desconformidade do edificado com o projecto licenciado.
4. Não é assim possível fazer recair sobre a recorrente um juízo de censura em relação ao seu cumprimento na execução de uma prestação contratual e assim inexiste culpa que lhe possa ser assacada, tendo a mesma ilidido a sua responsabilidade, presumida nos termos do n.º 1 do art. 799.º do Código Civil.
5. A recorrente agiu de boa fé no cumprimento das suas obrigações – n.º 2 do art. 799.º do Código Civil.
6. Não executou qualquer acto que se consubstancie em comportamento errado por incompetência, imperícia ou falta de observação de regras técnicas.
7. Os recorridos não lograram provar a existência de qualquer dano real, concreto e objectivo, nem sequer provando nem a dimensão do seu agregado familiar, nem sequer que fossem proprietários de qualquer viatura ou o tivessem sido desde que adquiriram a fracção.
8. Os recorridos, para além de não terem tido qualquer prejuízo real, nem sequer lograram provar que estacionavam o seu veículo fora do imóvel.
9. E assim não havendo nem culpa, nem prejuízo, faltam os pressupostos essenciais de responsabilização civil da recorrente.
10. E não havendo danos, é inaplicável o disposto no art. 566.º n.º 3 do Código Civil.
11. A desvalorização da fracção adquirida pelos recorridos é um cenário meramente hipotético, sem tradução real em factos que, notoriamente, indicam uma valorização extraordinária do imobiliário em Portugal e, sobretudo no concelho de Cascais.
12. Os recorridos não tiveram nem terão qualquer prejuízo decorrente da menor dimensão da rampa de acesso à sua “box”, uma vez que existem inúmeras opções de aquisição de veículos automóveis de dimensão inferior a 4,5 metros.
13. A redução do preço atribuída pela douta sentença é manifestamente exagerada e, na hipótese de se entender que se encontram reunidos os pressupostos de responsabilidade civil, o que não ocorre e aqui apenas se equaciona por mera cautela de raciocínio, não deveria ser atribuído um valor superior a 10.000,00 Euros.
14. A douta sentença fez errada aplicação do direito aos factos, violando o disposto nos arts. 483.º, 562.º, 566.º n.º 3, 798º, 911.º, 913.º n.º 1 e 2, todos do Código Civil e n.º 2 do art. 2.º do Regime Jurídico nas Garantias de Bens de Consumo.,
Terminou a Apelante requerendo que o recurso seja julgado procedente por provado e, em consequência, revogada a Sentença recorrida e substituída por Acórdão que absolva a recorrente de todos os pedidos formulados pelos ora recorridos.
Foi apresentada alegação de resposta, em que os Apelados defenderam que seja negado provimento ao recurso, concluindo designadamente que:
(…) perante a matéria de facto dada como provada, dúvidas não restam que a fração adquirida pelos Recorridos, na parte relacionada com a garagem-box, sofre de vício/desconformidade que a desvaloriza e impede a realização plena do fim a que é destinada.
g) Quanto ao pressuposto da culpa do vendedor em caso de cumprimento defeituoso, entende a doutrina que “o vendedor, para afastar a presunção de culpa, só pode invocar três causas: força maior, atitude negligente da contraparte e facto de terceiro (...). A culpa do devedor só será excluída por facto de terceiro se este for imprevisível e incontrolável. Deste modo, por via de regra, o vendedor ou o empreiteiro não pode afastar a responsabilidade invocando ser o vício imputável ao fabricante do produto (...) apesar da responsabilidade contratual derivada do cumprimento defeituoso assentar no pressuposto da culpa, a sua falta só é invocada para resolver casos extremos, em que seria injusto responsabilizar o devedor” (vide Pedro Romano Martinez, in “Cumprimento defeituoso – Em especial na compra e venda e na empreitada”, pág. 282, Coleção Teses – Almedina).
h) Nenhuma destas situações se verificou no caso em apreço.
i) Com efeito, o simples argumento da Recorrente de que se limitou a construir a obra (in casu a garagem e respectivos acessos) em respeito para com o projecto de arquitectura aprovado pela Câmara Municipal de Cascais, projecto esse que não respeitou o Regulamento de Urbanização e Edificação do Município de Cascais, não permite afastar sem mais a sua culpa, enquanto vendedora (e também construtora), perante os Recorridos, enquanto compradores.
j) Neste sentido, não poderão deixar de ser tomados em devida consideração os seguintes factos provados (e não impugnados pela Recorrente):
· “até à data da celebração da escritura de compra e venda, a Ré não deu a conhecer aos Autores a existência da mencionada dificuldade no acesso à zona das garagens dos pisos -1 e -2,
· situação que a Ré conhecia, pelo menos, desde 30/07/2020 e que omitiu aos Autores, no âmbito das negociações havidas entre ambos” (cfr. pontos 27 e 28 da matéria de facto dada como assente).
k) A Recorrente, enquanto construtora do imóvel vendido aos Recorridos, não poderia deixar de conhecer o projecto e o tipo de acesso que havia sido desenhado, sendo que, o facto de ter procedido ao alargamento, por desbaste, da rampa na parte inferior (cfr. ponto 6 da matéria de facto assente), configura o reconhecimento do subdimensionamento da referida rampa e dos constrangimentos para o acesso ao interior do estacionamento.
l) “Ora, o simples facto de ter sido emitida a licença de utilização (...) nada se pode concluir sobre a impossibilidade daqueles vendedores não poderem prever ou controlar essas deficiências. Da emissão da licença de utilização apenas se pode concluir que foram cumpridos os requisitos legais para a sua concessão que, obviamente, não contemplam a garantia que a obra não tenha defeitos. Doutra forma encontrada estava a maneira de qualquer empreiteiro ou vendedor se eximir às suas responsabilidades que a lei estabelece no caso de a obra apresentar defeitos. Bastava exibir a licença” (cfr. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 19/01/2012, in www.dgsi.pt).
n) A responsabilidade da Recorrente resulta, pois, do facto de ter vendido aos Recorridos, de forma consciente, uma coisa defeituosa e que não cumpria a função normal para que era destinada, tendo actuado de forma culposa.
o) Pelo que, falece o alegado pela Recorrente nos pontos 3 a 6 das suas conclusões, devendo manter-se o decidido na douta sentença posta em crise nos termos da qual, tendo por base a matéria de facto assente, considerou preenchidos quer os pressupostos gerais da responsabilidade civil contratual por incumprimento nos termos do disposto nos artigos 2º, n.º 2, alínea d) do Decreto-Lei n.º 67/2003, tendo os Recorridos direito à peticionada redução do preço.
p) E tão pouco se poderá aceitar o sustentado pela Recorrente quanto à alegada inexistência de qualquer dano, concreto, real e objectivo passível de ser indemnizado (conforme vertido nos pontos 7 a 12 das conclusões de recurso).
q) Neste ponto não poderá deixar de se fazer ressaltar que a testemunha DD afirmou que os Recorridos possuíam um veículo automóvel e que o estacionavam no exterior do edifício, em face das dificuldades de acesso à garagem (cfr. depoimento prestado pela testemunha DD, gravação de 23/09/2024, 09h49 a 10h05, 4m28 a 4m33), pelo que, sempre deveria ser ter sido dado como provado que:
· Os Autores são possuidores de um veículo automóvel, o qual não parqueiam na garagem-box adquirida, mas sim no estacionamento exterior ao edifício.
r) O que se requer ao abrigo do disposto no artigo 636º, n.º 2 do C.P.C.
s) De todo modo, ainda que assim se não venha a entender, não poderão os Recorridos deixar de concordar com o vertido na douta sentença recorrida quando ali se refere que “independentemente de não ter ficado provado se os Autores são proprietários dos veículos automóveis alegados, não é necessário muito esforço interpretativo para concluir que um espaço de garagem, aberto ou fechado (box) se destina à guarda e estacionamento de veículos automóveis, e que o acesso à mesma deve ser adequado à circulação e acesso de veículos ligeiros. Logo, não sendo possível controlar o tipo que cada potencial adquirente detém, deve a construção ser adequada ao veículo ligeiro de passageiros que de acordo com um padrão médio, normal é razoável que um cidadão detenha”
(…) v) Neste sentido, é razoável também concluir-se que se encontra diminuída a utilidade prática/económica da garagem/box adquirida pelos Recorridos – que é a de permitir a guarda e estacionamento de veículos automóveis – com inevitável diminuição do seu valor financeiro.
x) E é essa diminuição/desvalorização de valor económico/financeiro do bem adquirido que exige o restabelecimento do equilíbrio das prestações, por via da redução do preço, reclamado pelo princípio da justiça contratual.
z) Ou seja, independentemente do facto dos Recorridos serem (ou não) proprietários e/ou possuidores de um ou dois veículos automóveis, a verdade é que, por força do defeito supra identificado, a garagem-box que adquiriram possui uma utilidade económica amputada, o que não poderá deixar de se reflectir no respectivo valor económico/ financeiro.
(…) bb) Ao contrário do que sustenta a Recorrida, numa futura e hipotética venda do bem imóvel, os Recorridos não irão vender o bem que adquiriram (uma garagem-box susceptível de ser utilizada para estacionar veículos de comprimento igual ou superior a 4,45m), mas sim um bem com uma utilidade económica reduzida, por força da limitação verificada na rampa de acesso.
cc) Termos em que deverá ser mantida a decisão proferida em primeira instância pelo MM Juiz a quo, nos termos da qual atribuiu aos Recorridos o direito à redução do preço, não podendo a Recorrente deixar de ser considerada responsável pelo prejuízo que, nos termos gerais causou àqueles.
dd) Por último, vem a Recorrida sustentar no ponto 13 das suas conclusões que a redução do preço atribuída pela douta sentença recorrida é manifestamente exagerada, apenas se admitindo, por cautela de raciocínio, um valor máximo de €10.000. Tão pouco neste ponto assiste razão à Recorrida.
ee) Olvida a Recorrente que ficou dado como provado que “o valor de uma garagem/box para duas viaturas, com as dimensões contratadas e na zona em questão, nunca seria inferior a €34.144,00” (cfr. ponto 43 da matéria de facto assente).
ff) Ora, tomando como assente, por um lado, o valor de uma garagem/box na zona em questão, com as dimensões contratadas e estando associada a uma habitação com tipologia T4 (susceptível de acomodar, em abstracto, um agregado familiar alargado) e, por outro o carácter permanente da desconformidade, não poderá deixar de se considerar que, ao invés do defendido pela Recorrente, o valor da redução do preço fixada pelo MM Juiz a quo se peca, será sempre por defeito e não por excesso.
gg) Na verdade, as utilidades remanescentes que a douta sentença recorrida ainda atribui à garagem/box adquirida são diminutas e implicam uma redução considerável face ao valor apurado pela avaliação e que o fixou em €34.144,00.
hh) Daí que o valor residual atribuído à garagem/box adquirida pelos Autores não possa deixar de ser fixado, ainda que de acordo com um juízo de equidade, próximo do valor máximo encontrado na avaliação junta aos autos (€34.144).
ii) Neste sentido, julga-se que a ponderação efectuada pelo MM Juiz a quo que, partindo do valor de avaliação da dita garagem-box e que ficou provado nos autos, fixou a redução do preço em 58,57% daquele valor não se mostra excessiva, nem desproporcional face à desvalorização decorrente de a Recorrente ter vendido aos Recorridos um imóvel cuja qualidade não se mostrava conforme e não correspondia às qualidades normais de um imóvel daquela natureza.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
Identificamos as seguintes questões a decidir:
1.ª) Se os Autores não têm direito à redução do preço, por não haver culpa da Ré, nem dano para os Autores, apreciando, subsidiariamente, caso se entenda que inexiste dano, se deve ser aditado ao elenco dos factos provados a factualidade indicada pelos Apelados na conclusão q);
2.ª) A considerar-se que os Autores têm direito à redução do preço, se o respetivo montante não deve ser superior a 10.000 €.
Factos provados
Na sentença foram considerados provados os seguintes factos:
1. Em 06-04-2017 a Câmara Municipal de Cascais comunicou à Ré o despacho de 29-03-2017 por intermédio do qual foi aprovado o projeto de arquitetura para a obra de edificação do edifício sito na Rua Dr. Localização 1, n.º 85, em Carcavelos.
2. O projeto apresentado e aprovado previa uma largura de 2,75metros na rampa de acesso à cave para o piso -1.
3. Em 30-07-2020, teve lugar a primeira reunião de condóminos do prédio sito na Rua Dr. Localização 1, n.º 85, em Carcavelos, onde foi suscitada pelos condóminos a dificuldade de acesso à zona das garagens e de realização de manobras no interior.
4. Na sequência da realização da primeira reunião da assembleia de condóminos, a administração solicitou à empresa “Nome Survey Portugal”, um estudo sobre as condições de acesso às garagens do prédio, a qual elaborou um relatório, onde, para além do mais, se escreveu:
“(...) o problema reside na distância entre as paredes de rampa que entre o piso -1 e 0 é de apenas 2,76 metros e de 2,99 metros entre o piso -1 e -2. Acrescentamos que o ângulo de viragem ao eixo de cada ponto é superior a 90 graus (...) Considerando que a média de viaturas tem um comprimento médio de 4,3 metros por 1,74 de largura temos apenas uma folga de brecagem de 20 centímetros de folga que em curva é quase nulo. Assim sendo uma viatura com um comprimento superior a 4,45 metros é totalmente impossível aceder a qualquer piso. (...) Referimos que mesmo para uma viatura de 4,3 metros a passagem é feita no limite com uma margem de erro de 1,23 centímetros. (...)
Por tudo o exposto e com base em cálculos simples é fácil concluir que é impossível estacionar viaturas com um comprimento superior a 4,25 metros, assim como circular nas rampas de acesso e zonas de circulação a viaturas superior a 4,3 metros. Tal impossibilita os proprietários em adquirir viaturas de maior dimensão, não estando esta condicionante refletida claramente no ato de venda ou nas limitações do edifício.”. “Sobre possíveis soluções, não verificamos nada que seja exequível dentro dos limites do razoável. Excluindo situações de remoção da caixa de elevadores, limitando o acesso dos mesmos aos pisos -1 e -2 com o respetivo suporte em betão, vemos apenas como viável a redução do número de lugares de garagem e a colocação dos existentes em espinha, ou seja, num ângulo de 45 graus eliminando lugares de estacionamento, assim como eliminando as garagens em box”.
5. Posteriormente à realização da primeira reunião da assembleia de condóminos, a Ré tentou resolver os problemas existentes no acesso aos pisos das garagens através de desbaste das paredes na zona das curvas.
6. A Ré procedeu ao alargamento, por desbaste, da rampa na parte inferior junto à box dos Autores, passando a mesma a ter uma largura de 2,85 metros.
7. AA e BB são casados no regime de comunhão de adquiridos e em 2020 residiam na cidade de Amesterdão, Holanda.
8. Em meados dos mês de outubro de 2020, a imobiliária “Codreanu – International Real Estate”, na pessoa da sua colaboradora, Sra. EE, indicou por correio eletrónico aos Autores a disponibilidade para venda da fração “S” do prédio sito na Rua Doutor Localização 1, n.º 85, União das Freguesias de Carcavelos e Parede, correspondente ao 6.º andar esquerdo, destinada a habitação, com tipologia T4 e uma garagem box com dois lugares de estacionamento situado no piso -1 e identificada com a letra da fração, tendo remetido a planta do imóvel e a lista de acabamentos.
9. A fração em questão era propriedade da Ré e foi por esta construída.
10. Em 09-10-2020 a Autora BB enviou correio eletrónico mostrando interesse no imóvel indicado pela imobiliária e colocou à referida colaboradora EE um conjunto de questões concernentes com o citado imóvel, as quais foram esclarecidas por correio eletrónico de 10-10-2020.
11. Em 16-10-2020 a EE remeteu à Autora cópia do mapa de acabamentos final do imóvel.
12. No documento denominado “mapa de acabamentos” é possível ler relativamente aos “Equipamentos gerais nas zonas comuns”, o seguinte: “Lugares de parqueamento e garagem fechada (T3 pisos 6 e 7)”.
13. Foi, então, agendada uma visita presencial ao imóvel em causa, a qual teve lugar no dia 26-10-2020.
14. Nessa visita presencial ao imóvel, realizada no dia 26-10-2020, estiveram presentes a Autora BB, a sua filha menor, a Sra. EE da agência imobiliária “Codreanu International Real Estate” e, ainda, um representante da Ré construtora e vendedora do citado imóvel.
15. No âmbito da visita realizada ao imóvel, para além de ser mostrado à Autora o interior da fração “S” correspondente ao 6.º andar esquerdo do prédio, foi-lhe igualmente, facultado o acesso à garagem box com dois lugares de estacionamento situada no piso - 1.
16. Para tanto, os participantes na visita desceram ao piso -1, através de elevador existente no edifício, não tendo utilizado a rampa de acesso às garagens, restrita à circulação rodoviária.
17. No decurso de tal visita não foi dado a conhecer à Autora, quer pela colaboradora da imobiliária, quer pelo representante da Ré que esteve presente, qualquer vício ou deficiência de que pudesse padecer a fração em questão (onde se incluía a referida garagem box) ou sequer, qualquer dificuldade, condicionamento ou limitação o acesso de viaturas automóveis à garagem.
18. Posteriormente a tal visita, a Autora BB solicitou e obteve cópia da planta da garagem, do certificado energético do imóvel e da ata relativa à 1.ª reunião da assembleia geral de condóminos do prédio.
19. Da leitura da ata referente à 1.ª reunião da assembleia geral de condóminos, realizada no dia 30-07-2020, resulta ter estado presente, na qualidade de representante do então proprietário da fração aludida em 2), o Sr. FF da empresa Ré Construções CC, Lda.
20. Nessa data (30-07-2020) a Ré já havia alienado a quase totalidade das frações por si construídas, mantendo apenas a propriedade sobre duas delas: a fração “S” aludida em 2) e a fração Q.
21. Todavia, da ata n.º 1, a qual foi disponibilizada aos Autores antes do negócio de compra e venda, não ficou a constar do respetivo texto a menção a qualquer discussão e/ou decisão havida relativamente à questão da dificuldade de acesso às garagens.
22. Em 10-11-2020 na sequência de negociações tendentes à aquisição da fração, a consultora imobiliária comunicou à Autora a aceitação por parte da Ré, da venda pelo preço de 605.000,00 €.
23. Em 23-11-2020, após solicitação da Autora BB, foi-lhe remetido pela imobiliária cópia do regulamento de condomínio do prédio.
24. Em 25-11-2020 os Autores reuniram com a Ré, através de videoconferência, tendo estado presentes na dita reunião, para além de representantes e colaboradores da Ré, a Sra. EE.
25. Em 03-12-2020 foi remetido à Autora BB cópia da ficha técnica da habitação, tendo sido igualmente elencados os documentos que iriam ser entregues no ato da escritura.
26. Da ficha técnica do imóvel e no que toca ao estacionamento/garagens em box, consta apenas o número do piso onde as mesmas se localizam.
27. Até à data da celebração da escritura de compra e venda, a Ré não deu a conhecer aos Autores a existência da mencionada dificuldade no acesso à zona de garagens dos pisos -1 e -2.
28. Situação que que a Ré conhecia, pelo menos, desde 30-07-2020 e que omitiu aos Autores, no âmbito das negociações havidas entre ambos.
29. Em 09-12-2020, por escritura pública realizada junto do Cartório Notarial da Dr.ª Francisca Maria Sequeira da Silva, foi vendida à Ré, pelo preço de 605.000,00 €, a fração autónoma designada pela “S”, correspondente ao 6.º andar esquerdo, situado no piso 6, destinado a habitação, com tipologia T4, com uma garagem box de dois lugares situada no piso -1, identificado com a letra da fração do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado Marianas, situado no lote 28, Rua Dr. Localização 1, n.º 85 e 85A, descrito na CRP de Cascais sob o n.º .... e inscrito na matriz sob o artigo .....
30. As chaves do referido imóvel foram entregues à representante da Autora, que outorgou a escritura, tendo em conta que os Autores se encontravam ausentes do país e a residir na Holanda.
31. Mostra-se inscrita pela ap. 10-12-2020 a aquisição de propriedade da fração aludida em 2) a favor dos Autores, bem como a inscrição da titularidade do seu rendimento nas finanças.
32. Em maio de 2021, aquando da sua estadia em Portugal, os Autores alugaram um veículo automóvel marca e modelo Citroen CT C4, cujas dimensões são 4,157 metros, de matrícula AG-..-PB, junto da sociedade Europcar.
33. Nas manobras efetuadas para tentar aceder com o referido veículo ao interior da garagem box que adquiriam, os Autores não conseguiram evitar o embate do mesmo nas paredes das rampas de acessos, daí resultando danos na porta traseira e para-choques.
34. Os Autores pagaram à Europcar a quantia de 484,70 €, pelos danos causados na viatura.
35. A largura das rampas de acesso entre o piso 0 e -1, onde se encontra a garagem box adquirida pelos Autores era de apenas 2,75, metros, ficando após o desbaste com 2,85 metros.
36. A largura das rampas não cumpre a distância regulamentar de 3 metros do Regulamento de Urbanização e Edificação do Município de Cascais em vigor à data da aprovação do projeto.
37. A largura das rampas impossibilita totalmente o acesso a qualquer viatura que tenha um cumprimento superior a 4,45m.
38. Mesmo para viaturas com um comprimento médio de 4,30m, a passagem é difícil e feita com uma folga entre paredes de 1,33 cm, o que torna provável a ocorrência de algum embate na parede lateral ou, no limite, o seu encravamento na rampa de acesso.
39. Os Autores só descobriram a falta de cumprimento das normas regulamentares e a limitação de comprimento dos veículos automóveis possibilitados de circular nas vias de acesso dos pisos -1 e -2 onde se localizaram os lugares de estacionamento, quando contataram com os seus vizinhos e a administração do condomínio do prédio.
40. Em 30-09-2021 os Autores remeteram um correio eletrónico à Ré, denunciando a patologia existente na garagem que adquiriram e solicitando o agendamento urgente de uma reunião com vista à resolução do litígio.
41. Os Autores não obtiveram qualquer resposta à mensagem enviada.
42. Em 19-10-2021, na 2.ª reunião de assembleia de condomínio ficou a constar no texto a seguinte menção “(...) ficou omisso na ata anterior, que a temática das rampas da garagem foi discutida na assembleia anterior, estando presente o construtor, que à data ainda era proprietário de duas frações, estando o mesmo ciente da problemática das colunas da garagem, solução esta que não se mostrou eficaz”.
43. O valor de uma garagem/box para duas viaturas, com as dimensões contratadas e na zona em questão, nunca seria inferior a 34.144,00 €.
44. Os Autores liquidaram e pagaram IMT e Imposto de Selo, no ato de celebração do contrato de compra e venda, calculado sobre o valor de 605.000 €.
Do direito à redução do preço
Na fundamentação de direito da sentença, o Tribunal a quo começou por fazer a qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes, referindo que se trata de um contrato de compra e venda, previsto no art. 874.º do CC, bem como, uma vez que se trata de um contrato de compra e venda celebrado entre um profissional (a Ré) e consumidores (os Autores), uma relação jurídica de consumo, à qual se aplicam, para além das normas gerais do Código Civil, as normas especiais do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, que aprovou o regime jurídico da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, diploma, entretanto revogado pelo art. 54.º, alínea b) Decreto-lei n.º 84/2021 de 18 de outubro, que aprovou o novo regime de direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais, mas cujas normas apenas são aplicáveis aos contratos celebrados após 1 de janeiro de 2022. A respeito do regime da compra e venda das coisas defeituosas, foi feita menção ao art. 913.º do CC, referindo estarem aí previstas quatro categorias de defeitos, sendo os vícios equiparados à falta de qualidade: a) Vício que desvaloriza a coisa; b) Vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada; c) Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; d) Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina. O fim a que a coisa se destina deve, portanto, ser o fim que se encontra previsto no contrato, ou não se encontrando, o fim a que se destina a função das coisas da mesma categoria. Mais se aludiu ao disposto no art. 914.º do CC, nos termos do qual se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, o comprador poderá exigir a reparação da coisa ou se esta tiver natureza fungível a substituição desta, porém, a obrigação não existe se o vendedor desconhecer, sem culpa, o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece. Referiu-se ainda na sentença que, caso a falta de qualidade em causa tenha sido essencial para a celebração do negócio, o comprador pode ainda proceder à anulação do negócio, ou peticionar a redução do preço ou ainda a indemnização nos termos gerais, por incumprimento do contrato (art. 911.º por remissão do art. 913.º, ambos do CC); o defeito deverá ser denunciado 30 dias depois de conhecido e 6 meses após a entrega da coisa (art. 913.º, n.º 2, do CC), cabendo ao comprador o ónus de alegar a existência do vício à data da venda ou falta de qualidade e cabendo ao vendedor por sua vez alegar e provar o desconhecimento do vício ou falta de qualidade da coisa; o vício deve já existir à data da entrega da coisa, porquanto se o defeito for superveniente, isto é, se a coisa adquirir vícios ou perder qualidades depois de entregue, o risco corre por conta do comprador, salvo se for imputável ao vendedor (art. 796.º, n.º 1, do CC).
Ademais, na fundamentação de direito da sentença, referiu-se que, no caso da compra e venda de imóvel destinado por natureza a longa duração, se o vendedor for também o construtor (art. 1225.º, n.º 4, do CC) é também aplicável o regime especial de defeitos do contrato de empreitada, mesmo perante terceiro adquirente (art. 1225.º, n.º 1, parte final, do CC). Assim, e no decurso do prazo de 5 anos após a entrega, o construtor vendedor responde por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ou por ruína total ou parcial, por qualquer defeito (art. 1225.º, n.º 1, do CC). A denúncia deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia (art. 1225.º, n.º 2, do CC).
Acrescentou-se que, no caso de compra e venda de consumo de coisa imóvel, o defeito deve ser denunciado no prazo de um ano após o conhecimento, mas dentro do prazo de 5 anos após a entrega do bem, sendo que, após a denúncia dos defeitos ou desconformidades, os direitos à reparação, substituição, redução do preço ou resolução do contrato caducam passados 3 anos (artigos 5.º e 5.º-A, n.ºs 2 e 3, do DL n.º 67/2003). Após a denúncia do defeito, o consumidor, nos termos dos n.ºs 1, 2 e 5 do art. 4.º do Decreto-Lei n.º 67/2003, dispõe do direito à reparação ou à substituição, bem como à redução adequada do preço ou resolução do contrato, num prazo máximo de 30 dias, com a possibilidade de exercer qualquer um dos direitos referidos nos números anteriores, sem necessidade de observar a ordem legal prevista no Código Civil, de acordo com a opção que considere para si mais vantajosa, tendo apenas como limite o abuso de direito.
Na sentença referiu-se ainda que, paralelamente ao regime da compra e venda de coisas defeituosas, o referido regime jurídico da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, estabelece uma presunção de desconformidade no seu art. 2.º, n.º 2, sempre que se verifiquem algumas das situações aí relatadas, acrescentando-se que, face à existência de uma presunção de desconformidade, o devedor (vendedor) para além da presunção de culpa da responsabilidade civil contratual (art. 799.º CC), deve ainda ilidir a presunção de desconformidade do bem para o fim a que se destina, naturalmente, dentro dos limites do contratado, sem prejuízo das regras gerais sobre cumprimento ou incumprimento do contrato (art. 918.º CC). Citando doutrina, o Tribunal a quo referiu que a noção de desconformidade é mais ampla do que a noção de defeito, pois não pressupõe uma apreciação negativa da sua função como sucede com o defeito, mas apenas uma falta objetiva, bastando, por exemplo, entregar uma coisa com caraterísticas diferentes, o que pode ficar paredes meias com o próprio incumprimento do contrato. Deste modo, acrescentou o Tribunal a quo, basta que se verifique alguns dos factos índice previstos nas alíneas do art. 2.º, n.º 2, do referido diploma legal para que se presuma a não conformidade do bem vendido com o contrato, sendo que, no caso das qualidades do bem previstas no art. 2.º, n.º 2, al. a), ou o uso específico previsto no art. 2.º, n.º 2, al. b), não se exige que as qualidades ou a previsão de uso específico tenham sido acordadas pelas partes e integrem o conteúdo do contrato, através de uma estipulação negocial, bastando apenas a qualidade normal das coisas da mesma categoria, o que é depois reforçado pelo art. 2.º. n.º 2, al. c), que alude ao uso habitual, e o art. 2.º, n.º 2, al. d) ao uso razoável do bem, de acordo com a natureza do mesmo.
A propósito do caso concreto, considerou-se que os Autores apresentaram validamente a denúncia no prazo legal de um ano após o conhecimento e dentro dos cinco anos após a entrega do bem, e não se mostra caducado o seu direito.
Foram então tecidas, na sentença, as seguintes considerações (omitimos na citação as notas de rodapé):
“No que tange ao defeito em causa, atento o facto provado em 35) verifica-se que a largura das rampas de acesso entre o piso 0 e o piso -1, onde se encontra a garagem box adquirida pelos Autores era apenas de 2,75m no projeto e após a construção, tendo após desbaste realizado pela Ré na sequência das queixas recebidas na primeira assembleia de condóminos, ficado em 2,85 metros, como se provou em 5).
Qualquer uma destas larguras, não cumpre a distância regulamentar de 3 metros do Regulamento de Urbanização e Edificação do Município de Cascais, como se provou em 36), o que impossibilita totalmente o acesso a qualquer viatura automóvel que tenha um comprimento superior a 4,45 metros, como se provou em 37) e mesmo para viaturas com um comprimento médio de 4,30 metros, a passagem é difícil e feita no limite com uma margem de erro 1,33 cm como se provou em 38).
Ora, independentemente de não ter ficado provado se os Autores são proprietários dos veículos automóveis alegados, não é necessário muito esforço interpretativo para concluir que um espaço de garagem, aberto ou fechado (box) se destina á guarda e estacionamento de veículos automóveis, e que o acesso à mesma deve ser adequado à circulação e acesso de veículos ligeiros.
Logo, não sendo possível controlar o tipo de carro que cada potencial adquirente detém, deve a construção ser adequada ao veículo ligeiro de passageiros que de acordo com um padrão médio, normal é razoável que um cidadão detenha.
Neste caso concreto, o defeito não radica propriamente no espaço de garagem box que é grande, e permite estacionar até veículos de grandes dimensões, mas sim no acesso à mesma, por via das rampas de acesso, a qual se mostra subdimensionada face às dimensões normais dos veículos de ligeiros e ao seu ângulo em curva. Com efeito, basta atentar na sucessão de Regulamentos de construção elencados na motivação da matéria de facto a propósito da fundamentação ao facto 36), para se verificar que a largura de 3 metros das rampas é uma exigência constante de todos os regulamentos de construção deste há 20 anos a esta parte, a qual se destina precisamente a assegurar a realização da viragem em curva.
A via de acesso à garagem é uma parte integrante do imóvel que se destina a permitir a circulação e o acesso aos pisos interiores do imóvel, não sendo adequado à qualidade e desempenho habitual da mesma que impeça a circulação de veículos automóveis acima do comprimento de 4,45 metros.
Com efeito, e pese embora não tenha sido alegado concretamente a que tipo de veículos corresponde o tamanho provado, apurou-se na verificação judicial não qualificada, que tal dimensão está longe de corresponder a um carro médio, correspondendo antes a um carro pequeno, na medida em que os carros mais utilizados pelas famílias em Portugal, como as carrinhas e o SUV são de dimensão superior a 4,45m, devendo ser esta a dimensão a razoavelmente ter em conta.
Deste modo, a largura das rampas de acesso, permite apenas o acesso e circulação a veículos de dimensão inferior aos 4,45 metros, como o Volkswagen Golf, ou BMW série 2, o que limita a possibilidade de uso e fruição da garagem.
No dizer das palavras do Ac. TRP de 15.02.2012 (Maria Amália Santos), citado pelos Autores e tirado num caso análogo ao presente: “(...) não está em causa, nos autos, nem as dimensões dos lugares de garagem adquiridos pelos A.A. nem a sua localização (que eles terão tido a oportunidade de escolher); o que está em causa é o reduzido espaço de circulação na cave para aceder à garagem individual e ao lugar de aparcamento. Os A.A., por falta daquele espaço, não conseguem aceder aos lugares de aparcamento que adquiriram. (...) Do que se trata é de um espaço razoável, necessário para entrar e sair com facilidade; de um espaço onde um condutor normal, mediano (sem ser um perito na condução), o vulgar homem médio, possa manobrar o seu carro com relativa facilidade.”.
No mesmo sentido, e também num caso análogo, o mais recente Ac. TRP de 12.09.2024 (Paulo Dias da Silva), onde se expendeu que: “(...) Uma coisa é defeituosa mesmo que tendo as qualidades asseguradas pelo vendedor - no caso a área e dimensões do lugar - não cumpre por outras causas conhecidas do vendedor a sua normal função para que foi adquirida - no caso, dados os lugares de estacionamento previstos e vendidos na frente daquele não pode realizar-se ali um estacionamento em condições de normalidade, implicando esforço muito além do exigível, salvo quando utilizada uma viatura de reduzidas dimensões, o que não é exigível ao comprador.”
Assim, parte do bem imóvel vendido não se mostra assim adequado para a finalidade a que se destina, (art. 913.º, n.º 2 Cód.Civil) pois o acesso à garagem apresenta limitações de acesso na rampa dos pisos, que impedem utilização e fruição pelos Autores de veículos de dimensão superior a 4,45 metros, que correspondem aos normais veículos automóveis familiares, e logo não correspondem às qualidades normais de um bem imóvel de idêntica natureza, pelo que a Ré não logrou elidir a presunção de desconformidade do bem (art. 2.º, n.º 2, alínea d) do Decreto-Lei n.º 67/2003), pelo que assistia ao Autor o direito à reparação do bem, ou a sua substituição (art. 4.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 67/2003), bem como à redução do preço ou resolução do contrato (art. 4.º, n.º 4 do Decreto-Lei n.º 67/2003), sem prejuízo da indemnização a que tiverem direito nos termos gerais ao abrigo do regime da venda de bens defeituosos (art. 913.º Cód.Civil).
No caso vertente, não sendo possível a reparação ou a sua substituição, apenas se mostrará viável a redução do preço ou a resolução do contrato, tendo os Autores optado pela primeira em conjunto com a indemnização nos termos gerais.
Deste modo, estando assente o cumprimento defeituoso da Ré devido a falta de qualidade e de conformidade do bem entregue, mostram-se preenchidos quer os pressupostos gerais da responsabilidade civil contratual por incumprimento, quer a responsabilidade pela falta de conformidade dos bens vendidos, não podendo a Ré deixar de ser considerada responsável pelo prejuízo que nos termos gerais, foi causado, aos Autores (art. 798.º do Cód. Civil).
3. Da redução do preço.
O art. 911.º do Cód.Civil aplicável, por remissão do art. 913.º do Cód.Civil do regime das coisas defeituosas, sob a epígrafe redução do preço, dispõe que: “(…)”
No dizer de Pires de Lima e Antunes Varela, a especialidade deste regime reside na circunstância de que para aplicar a redução não é necessário que provar a essencialidade de que o contrato ainda assim teria sido concluído sem a parte viciada, mas apenas demonstrar que o comprador não teria deixado de comprar, sendo a redução do preço efetuada nos termos do art. 884.º, não privando o comprador dos direitos que lhe competem quanto a indemnizações nos termos gerais.
No caso vertente, resulta da matéria de facto provada na ação, conjugada com o pedido formulado, que os Autores ainda assim, não teriam deixado de comprar, ainda que com redução de preço, pois caso contrário teriam exercido o direito de anulação do contrato.»
A Apelante, sem questionar propriamente o enquadramento jurídico feito na sentença recorrida, insurge-se contra a sua condenação, argumentando, por um lado, que ilidiu a presunção de culpa prevista no art. 799.º, n.º 2, do CC, e, por outro lado, que inexiste dano.
Ora, estas objeções são substantivamente irrelevantes, em face do regime legal aplicável, mormente o disposto nos artigos 911.º e 913.º do CC e nos artigos 2.º a 4.º do DL n.º 67/2003, de 8 de abril, em vigor à data da compra e venda de consumo em apreço. Na verdade, tendo o contrato por objeto uma fração autónoma com dois lugares de estacionamento num prédio onde existe uma limitação no acesso a tais lugares de estacionamento conforme descrito no elenco dos factos provados, estamos perante um defeito que torna a fração em parte inadequada para o fim a que se destina ou perante uma falta de conformidade com a utilização habitual dos lugares de estacionamento, sendo forçoso concluir que assiste aos Autores o direito à redução do preço.
A circunstância de a construção do prédio ter sido realizada de acordo com o projeto aprovado em nada obsta a esta conclusão ou sequer nos leva a considerar não culposa a atuação da Ré, desde logo porque: (i) a Ré podia e devia ter submetido à Câmara Municipal de Cascais um projeto diferente (em linha com o que está previsto no Regulamento da Urbanização e Edificação do Município de Cascais – cf. ponto 36 do elenco dos factos provados); (ii) no decurso da obra, a Ré podia e devia ter requerido as alterações necessárias a esse projeto; (iii) após a conclusão da obra e a 1.ª reunião da Assembleia de Condóminos, a Ré, estando já bem ciente da dificuldade de circulação na rampa, podia e devia, ter procedido de boa fé, nas negociações do contrato, informando os Autores a esse respeito, o que não fez, procedendo com dolo.
Tão pouco tem cabimento argumentar que inexiste um dano, pois o aludido defeito ou desconformidade configura, em si mesmo, um dano causado pelo cumprimento defeituoso do contrato, justificando-se, nos termos da lei, para o compensar, a redução do preço. A quantia que a Ré foi condenada a pagar aos Autores não se refere a uma indemnização por danos patrimoniais [pois, quanto à pretensão indemnizatória por danos patrimoniais, atinentes às quantias que os Autores liquidaram a mais a título de imposto municipal de transações e de imposto de selo (no total de 2.863,93 €) e à quantia de 484,70 € pelos danos no veículo alugado, o Tribunal a quo decidiu absolver a Ré do pedido] ou por danos não patrimoniais, como, por exemplo, seriam os decorrentes da perda de qualidade de vida pelo facto de os Autores não poderem usar os lugares de estacionamento, caso em que, aí sim, teria sentido apreciar da existência de outros danos nos termos referidos pela Apelante.
Numa situação próxima da que nos ocupa, destacamos o acórdão da Relação de Lisboa de 04-03-2008, proferido no proc. n.º 1351/2008-7, disponível em www.dgsi.pt, em que a única questão que importava discutir era a de saber se configurava ou não uma situação de venda de coisa defeituosa que conferisse à aí autora o direito (que lhe havia sido reconhecido na sentença) de obter a redução do preço que pagou pelo fração pelo facto de o lugar de estacionamento apresentar dimensões inferiores às estipuladas no PDM e não permitir o estacionamento, com normalidade, de um veículo automóvel, tendo sido feitas as seguintes considerações, que citamos, pois podem perfeitamente ser transpostas para o caso dos autos:
«A resposta não pode deixar de ser positiva, recusando, por total falta de fundamento, os argumentos expendidos pela R., isto é, que se limitou a vender aquilo que estava no projecto que a Câmara licenciou. (…)
Um lugar que, numa garagem de um prédio, está afecto ao estacionamento de veículo … destina-se a estacionar um veículo. Trata-se de um truísmo que nem merece discussão.
A A. adquiriu uma fracção a que estava acoplado um lugar de estacionamento no piso de garagem. No entanto, por razões a que é totalmente alheia e que se devem ao projecto que a R. elaborou, fez aprovar e construiu, o lugar que ficou adstrito à fracção vendida à A. é imprestável para estacionar, com normalidade, um veículo de dimensões normais (…)
Diz a R. que o lugar cumpre cabalmente a função para o qual foi construído. Trata-se de uma afirmação gratuita imediatamente infirmada pelos factos apurados que revelam, como anteriormente se explicou, o contrário.
Não menos gratuita é a afirmação, em tom de “passa-culpas”, de que a responsabilidade deve ser assacada à entidade camarária que aprovou o projecto de estabilidade e que incluía, designadamente, a localização dos pilares que reduziram o espaço útil destinado ao estacionamento.
Este argumento não tem qualquer sustentação. O relacionamento que a R. teve com terceira entidade não pode ser negativamente repercutido na A. que adquiriu uma fracção com determinadas características, sendo que uma delas - o estacionamento para veículos - não cumpre a função com normalidade e razoabilidade.
(…) É inequívoco que a fracção vendida pela R., na parte respeitante ao lugar de estacionamento na cave, não apresenta as qualidades normais que deveria ter, já que não cumpre inteiramente o fim a que se destina, nos termos do art. 913º do CC:
Nessa medida, atento o disposto no art. 911º, para onde tal norma remete, a A. tem direito à redução do preço que pagou pela fracção em harmonia com a desvalorização que afecta a fracção”.
Assim, improcedem as conclusões da alegação de recurso da Apelante, ficando prejudicado o conhecimento da questão suscitada pelos Apelados no requerimento de ampliação do âmbito do recurso.
Do montante da redução do preço
Na sentença recorrida, considerou-se que “(Q)uanto ao valor da redução, os Autores apresentaram uma avaliação, provada em 43) que o valor de uma garagem box para duas viaturas com as dimensões contratadas e na zona em questão, nunca seria inferior a € 34.144,00 euros.
Porém, como alegou a Ré, uma coisa será a limitação de utilização da garagem por veículos maiores, outra coisa será considerar que a mesma deixou de existir, suprimindo-a para efeitos da venda. Ora, tal crítica mostra-se em nosso entender acertada, pelo que a avaliação efetuada não corresponde à prova dos exatos danos sofridos pelos Autores para efeitos do art. 884.º, n.º 2 do Cód.Civil, na medida em que não se trata de realidades equivalentes, pois a impossibilidade de acesso e utilização por um veículo maior, não equivale à impossibilidade de utilização total, na medida em que os Autores poderão sempre utilizar a garagem box com veículos menores ou como arrecadação.
Deste modo, não poderá ser considerado o valor da avaliação provada, a qual atendeu apenas ao valor do m2 como o valor atendível de redução por não corresponder â adequada desvalorização resultante das limitações sofridas (art. 911.º, n.º 1, parte final Cód.Civil).
Note-se que tiveram idêntica dificuldade no cálculo do valor da redução os Ac. TRP de 15.02.2012 (Maria Amália Santos) e o Ac. TRP de 12.09.2024 (Paulo Dias da Silva), tendo este último relegado o valor da redução para liquidação. No entanto, afigura-se-nos que será de aplicar por analogia (art. 10.º do Cód.Civil) o art. 566.º, n.º 3 Cód.Civil previsto para a determinação da indemnização.
O art. 566.º, n.º 3 do Cód.Civil dispõe que “Se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados”.
Deste modo, afigura-se-nos que não devendo os Autores ser indemnizado no valor correspondente ao da perda de uma garagem na sua totalidade por não corresponde ao valor da sua desvalorização, tendo em conta a limitação do seu uso, restrita a veículos de menores dimensões, a qual será permanente, numa perspetiva de equidade, fixa-se a indemnização num valor de € 20.000,00 euros, como forma de tutelar simbolicamente o incumprimento da Ré perante os Autores, que acabou por vender um bem imóvel cuja qualidade não foi conforme e não correspondia às qualidades normais de um imóvel daquela natureza.
Pelo supra exposto, a Ré deverá ser condenada no montante de € 20.000,00 euros, a título de redução do preço.»
A Apelante defende uma redução do valor da indemnização, mas não apresenta razões concretas que o justifiquem, designadamente que a diferença entre o valor de dois lugares de estacionamento normais e dois lugares de estacionamento para veículos de dimensões inferiores (nos termos que ficaram provados) seria inferior a 20.000 €.
Tudo ponderado, não se nos afigura excessivo, mas equitativamente ajustado, o valor que foi fixado pelo Tribunal a quo, considerando que estão em causa dois lugares de estacionamento cuja utilização se mostra comprometida, problema esse que persistirá no futuro, não sendo expetável a sua resolução e que representa seguramente um considerável factor de desvalorização da fração, atendendo à importância que vem sendo conferida, desde há alguns anos, à aquisição de imóveis com lugares de estacionamento.
Assim, improcedem as conclusões da alegação de recurso, ao qual será negado provimento.
Vencida a Apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
***
III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se, em consequência, a sentença recorrida.
Mais se decide condenar a Apelante no pagamento das custas do recurso.
D.N.

Lisboa, 18-12-2025
Laurinda Gemas
Fernando Caetano Besteiro
António Moreira