Sumário (elaborado nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, CPC):
I – A transição de contrato de arrendamento para habitação celebrado em 01-08-1968 para contrato com duração limitada, com atualização da renda, depende da iniciativa do senhorio que, para o efeito, deve desencadear o mecanismo negocial previsto nos artigos 30º a 37º (NRAU).
II – O legislador estabeleceu um regime especialmente exigente para a comunicação dirigida pelo senhorio ao arrendatário com vista à transição do arrendamento vinculístico para o NRAU, ponderando o seu significativo impacto na redefinição da - nova - relação contratual, estabelecendo informações obrigatórias por forma a assegurar que o seu destinatário se possa inteirar do seu conteúdo pela simples leitura da mesma.
III - Tal mecanismo inicia-se por uma comunicação do senhorio, mediante carta registada com aviso de receção (cfr. artigo 9º RAU), sendo os elementos que deve obrigatoriamente comunicar os previstos no artigo 30º, ou seja: “a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana ;c) Cópia da caderneta predial urbana”.
IV - De acordo com as regras gerais de distribuição do ónus da prova (artigo 342º, nº 1, CC), incumbia ao autor/senhorio a alegação e prova de ter efetuado a comunicação prevista no artigo 30º do NRAU, com os elementos aí constantes.
V – Se o autor não provou, e nem sequer alegou, ter dado pleno cumprimento às exigências legais do artigo 30º do NRAU, na redação então em vigor, mas apenas que enviou carta em que manifestou o seu propósito de fazer transitar o contrato para o regime do NRAU, propondo o prazo de 3 anos e procedendo “ao aumento extraordinário da renda”, não alegando e demonstrando que a carta enviada satisfizesse a forma do artigo 9º, nº 1, do NRAU, e que a comunicação contivesse os elementos obrigatórios, já referidos, sujeita-se à sanção da ineficácia da comunicação, permanecendo o contrato sem duração limitada, não lhe sendo lícito operar a respetiva denúncia.

Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa que compõem este coletivo:

I - RELATÓRIO
O autor, A, identificado nos autos, instaurou, em 28-12-2021, contra a ré, B, também identificada nos autos, a presente ação declarativa comum, pedindo:
- Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento relativo à fração sita no … andar da Calçada da Boa Hora, n.º …, 1300-… Lisboa, inscrita na matriz predial da freguesia da Ajuda sob o artigo … descrita na CRP de Lisboa, sob o número …;
- A condenação da ré a desocupar o locado no prazo de 10 dias após a sentença de despejo;
- A condenação da ré no pedido de € 5.000 (cinco mil e uros), e ainda numa sanção pecuniária compulsória de € 25 por cada dia em que se mantiver no local após a sentença condenatória de despejo.
Alternativamente:
- O autor declarou opor-se à renovação do contrato de arrendamento solicitando que seja considerada a sua extinção por caducidade em abril de 2023.
Fundamentando tais pretensões, alegou o autor ter adquirido a fração em questão em 1994, relativamente à qual existia um contrato de arrendamento, datado de dezembro de 1968, celebrado entre o anterior proprietário e a ré. No ano de 2013, o autor procedeu ao aumento extraordinário da renda, e, nessa ocasião, a ré “não invocou a sua idade ou qualquer incapacidade, mas tão só que havia pedido o RABC que não entregou”. Assim, como a ré não se opôs expressamente à transição contratual para o NRAU, mas apenas ao prazo de 3 anos indicado pelo autor, bem como ao valor da renda, o contrato transitou imediatamente para o NRAU, vigorando por 5 anos, tendo-se renovado por período idêntico.
Alegou ainda o autor que a Ré realizou no locado obras desnecessárias, sem a sua autorização e conhecimento, executadas por voluntários sem competência, as quais afetam a estabilidade construtiva do prédio, o que considerou reconduzir-se aos fundamentos de resolução do contrato previstos no artigo 1083º, nºs 1 e 2, alíneas a) e b) do Código Civil.
Para o caso de assim não se entender, declarou opor-se à renovação do contrato de arrendamento com a sua consequente caducidade em abril de 2023.
*
Regularmente citada, a ré contestou a ação, confirmando a celebração do contrato de arrendamento invocado pelo autor.
Porém, deduziu expressa oposição ao pedido da extinção do contrato por caducidade, invocando reunir as condições da proteção especial conferida pela Lei nº 30/2018 que, para os contratos anteriores a 1990 convertidos em contratos de cinco anos, sem que os inquilinos exercessem o direito de reclamar, e para os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60% e que vivam na casa “há mais de 15 anos”, impede a denúncia ou oposição à renovação do contrato pelo senhorio. Mais alegou que tal proteção foi mantida pelo artigo 14º da Lei 13/2019, bem como a Lei nº 2/2020, de 31 de março, o que impede a extinção do contrato por caducidade.
A contestante defendeu-se ainda por impugnação, negando ter danificado a fração e alegando que a mesma se encontra muito degradada, em virtude nunca terem sido feito as reparações necessárias, nem pelo Autor, nem pelos anteriores proprietários, não apresentando condições condignas para a Ré a habitar, sendo por isso urgentes as obras realizadas através da Associação Just a Change. Concluiu pugnando pela improcedência da ação.
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Na sequência de convite que lhe foi dirigido, esclareceu o Autor que, subsidiariamente, peticiona que seja declarada a caducidade do contrato em apreço, com efeitos a partir de 1 de abril de 2023, reiterando que, em 2013 este arrendamento transitou para o NRAU, com a anuência da Ré que não se opôs expressamente à transição, mas tão só ao prazo de 3 anos que lhe foi proposto, não invocou a sua idade ou qualquer incapacidade, mas tão só que havia pedido o RABC que não entregou. Assim, conclui que o contrato de arrendamento transitou imediatamente para o NRAU, vigorando por 5 anos e depois se renovou por mais 5 anos, terminando em abril de 2023, uma vez que o Autor declara opor-se à sua renovação.
No exercício do seu direito ao contraditório, a Ré considerou que o contrato não transitou para o NRAU, alegando que o Autor não se pode opor à renovação do arrendamento, dado que a Ré reside no locado há mais de 54 anos e é portadora de uma incapacidade superior a 61%.
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Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, identificado o objeto do litígio, enunciados os temas da prova e agendada a audiência final.
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Realizada audiência de julgamento, com produção de prova, foi proferida sentença que julgando improcedente o pedido principal mas procedente a ação, declarou a caducidade do contrato de arrendamento em questão “(…) em virtude de ter atingido o seu termo no dia 30 de abril de 2023, por oposição à renovação por parte do Autor”.
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Não se conformando com a decisão proferida, a ré dela interpôs recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“a) Recorre da decisão parcial – pedido subsidiário – da douta Sentença que declarou a caducidade do Contrato de arrendamento relativo ao 1.º andar do prédio sito na Calçada da Boa Hora, n.º …, 1300-… Lisboa, inscrita na matriz predial da freguesia da Ajuda sob o artigo … descrita na CRP de Lisboa, sob o número …, em virtude de ter atingido o seu termo no dia 30 de abril de 2023, por oposição à renovação por parte do Autor;
b) Com o devido respeito, entende a Apelante que mal andou o Tribunal a quo ao decidir-se por decretar a caducidade do contrato de arrendamento por este ter transitado para o NRAU e o Autor / Apelado ter declarado opor-se à sua renovação;
Senão vejamos:
c) Ficou provado que a Apelante Habita no locado desde 01 de agosto de 1968; Padece de doença de Crohn desde 2012; Padece da diabetes; Padece de incapacidade definitiva de 61,24%, desde 2017; Em Março de 2013 solicitou ao Serviço de Finanças competente o RABC, por não ter meios financeiros suficientes para pagar a renda proposta pelo Senhorio.
d) Pelo que, entende que estar protegida pela Lei 30/2018 e Lei 13/2019,
e) O contrato de arrendamento da Apelante foi celebrado em agosto de 1968;
f) Era um contrato de duração indeterminada, vinculista, que só poderia ser denunciado pelo Senhorio caso o mesmo necessitasse da casa para si ou para aumento do prédio;
g) Existindo limitações à denuncia se os arrendatários tivessem mais de 65 anos ou vivessem no locado há mais de vinte anos, sendo que em caso de denuncia era exigido processo judicial;
h) Com a entrada em vigor da Lei 31/2012 todos os contratos anteriores ou posteriores a 1990 podiam transitar para a NRAU;
i) A Apelante foi notificada pelo Senhorio dessa proposta de transição, sendo que em maio de 2013 não tinha ainda 65 anos, nem incapacidade definitiva, mas invocou que o seu RCBE era inferior a 5 RMNA;
j) E por absoluto desconhecimento das consequências não se opôs à transição do contrato para a NRAU;
k) A Apelante não foi devidamente informada e não era essa a sua vontade, e que fácil é de compreender tendo em conta a duração do seu contrato e o tipo de contrato existente até à data;
l) Facto que tem que ser tido em conta;
m) Sem conceder, sempre se dirá que tendo transitado o contrato para o NRAU que o legislador veio em data posterior publicar uma Lei – 13/2019 – que veio por fim a estas situações de extrema injustiça; Com efeito,
n) O legislador ao longo das sucessivas alterações legislativas sempre teve uma preocupação em proteger os arrendatários mais idosos e / ou em situação fragilizada, com contratos de arrendamento mais antigos, situação que veio a ser reforçada com a entrada em vigor dos mencionados diplomas;
o) Foi exatamente para prevenir situações de enorme injustiça de falta de proteção para com os arrendatários mais idosos e / ou fragilizados por doença e / ou financeiramente, que entrou em vigor a Lei 30/2018, que vigorou transitoriamente até à entrada em vigor da Lei 13/2019, que veio proteger situações de enorme injustiça;
p) Veja-se desde logo o previsto no artigo 1.º da Lei 13/2019, que diz o seguinte: “A presente lei estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.....”
q) Nos termos do disposto no art.º 12 n.º 2 – 2.ª parte do CC, as alterações introduzidas pelo Diploma Legal em questão aplicam-se aos contratos em curso antes da entrada em vigor do diploma, como aos contratos futuros.
r) Sem conceder, assumindo que o contrato possa ter transitado para o NRAU em 01 de maio de 2013, por um período de 5 anos renovável por igual período, sempre se dirá que quando ocorreu a primeira renovação em Maio de 2018, a Apelante já tinha uma incapacidade definitiva de 61,25%, atribuída em 2017, e o Apelado já disso tinha conhecimento, e seguramente por disso ser conhecedor, porque foi devidamente notificado, não fez operar a caducidade do contrato,
s) Por saber que esse era um fator impeditivo para que o mesmo se viesse a opor à renovação do contrato de arrendamento naquela data e em data posterior;
t) Fator igualmente de impedimento é o facto de a Apelante residir no locado há mais de 15 anos, ter uma incapacidade definitiva de 61,25% desde 2017 um RCBE inferior a 5 RMNA, à data da entrada em vigor da Lei 13/2019, pelo que nos termos do artigo 36.º n.º 10 o senhorio apenas se poderia opor à renovação do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do art.º 1101 do CC – denuncia para obras.
u) Por outro lado a norma transitória prevista no n.º 3 do artigo 14.º do mencionado Diploma também se revela aqui de particular importância, uma vez que define que os contratos de arrendamentos para habitação, celebrados antes da entrada em vigor da RAU, aplica-se nos termos do art.º 28 as disposições previstos no art.º 26 n.º 1 do NRAU, cujo arrendatário à data da entrada em vigor da Lei resida no locado há mais de 20 anos, que é aqui manifestamente o caso.
v) Nesse sentido veja-se o recente acórdão do TRL de 13/07/2021 que numa situação em todos semelhante, decidiu pela impossibilidade da senhoria de deduzir oposição à renovação do Contrato de Arrendamento.
w) Pelo que ao decretar a caducidade do Contrato de Arrendamento dos autos por entender não ser de aplicar o disposto na Lei 13/2019, mal andou o Tribunal a quo, violando desta forma as normas do art.º 14 n.º 3 e 36.º n.º 10 e 26.º n.º1 da NRAU.”
Recorreu também o autor, não se conformando com a sentença no que se reporta à improcedência dos pedidos que deduziu a título principal, transcrevendo-se, atenta a sua prolixidade, as principais conclusões:
“ (…)B) Recorre o A. por considerar que, a sentença do Tribunal a quo analisou mal a prova documental e testemunhal.
C) Cometeu erros na apreciação da matéria de facto, não tendo sido igualmente feita, uma correta interpretação e aplicação do direito atinente, impondo-se por isso, uma decisão diametralmente oposta.(…)
H) Desta forma, considera o A/Recorrente, em concreto, os seguintes factos como incorretamente julgados e apreciados:
I) Remetendo para as motivações e transcrições supra, considerou-se provado como n.º 8, que “a R. padece de diabetes desde data concretamente não apurada”, sem ser junta qualquer prova desta situação, devendo este facto passar a não provado.
J) A R/Recorrida nunca pediu obras ao A. e é a própria que o afirma no seu testemunho, além do A/Recorrente, limitando-se a fazer ao longo de mais de 50 anos, as obras que quis, devendo por esta razão, ser dado como não provado, o n.º 31 dos factos provados: “31. Por essa razão, a Ré pediu ao Autor a substituição da banheira por um poliban, explicando-lhe o motivo da sua necessidade. “.
K) Deve o n.º 10 dos factos não provados ser dado como facto provado: “10.O Autor nunca foi informado pela Ré destas obras”.
L) No n.º 33 dos factos provados, ficou assente que o A. se recusou a substituir a banheira porque o valor da renda que a Ré pagava era muito baixo: “33. Perante esta recusa do Autor em substituir a banheira, o filho da Ré, C, telefonou ao Autor a solicitar autorização para a substituição da banheira por um poliban, tendo o Autor recusado, porque o valor da renda que a Ré pagava era muito baixo”.
M) Este facto não ficou provado, mas tão só que o A/Recorrente respondeu ao filho da R/Recorrida que não autorizava a obra, devido à infraestrutura do prédio e ao montante envolvido.
N) Não falou acerca da renda, devendo o facto n.º 33 ficar provado da seguinte forma: “33. O filho da Ré, C, telefonou ao Autor a solicitar autorização para a substituição da banheira por um poliban, tendo o Autor recusado.”
O) Ainda assim e se o motivo da recusa fosse a renda, podemos afirmar que há de facto jurisprudência que sustenta que o senhorio não é obrigado a fazer obras, quando as rendas são irrisórias e desproporcionadas à obra que se pretende, competindo ao inquilino provar que comunicou ao senhorio os vícios no locado, bem como de que vai realizar obras ( o que no caso em apreço nunca aconteceu):
https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/-/6DB1BCEF59A0C19280257AF300355ECC (...)
Q) E, a comparação que o Tribunal a quo quis fazer com a base de duche existente na casa da vizinha do 2.º andar, também não tem sustentação, pois foi explicado que esta senhora tinha mais de 90 anos e a filha pretendia apenas uma base de duche para lhe dar banho, com a mãe sentada num banco.
R) E o A./Recorrente, no dia 5 de dezembro de 2024, explicou como foi feita esta obra sem mexer na estrutura do prédio e após ter percebido que era apenas a base do duche e não uma cabine ou poliban que a inquilina do 2.º andar pretendia.
S) E reforçou que a casa da inquilina do 2.º andar que tinha à data da instalação da base de duche, mais de 90 anos, estava impecavelmente cuidada para os anos de uso, pois o contrato era de 1969, como aliás está referido no relatório de perícia junto aos autos e em fotografias no processo.
T) O chão de origem em tacos, apenas precisou ser afagado, as janelas de origem fecham, o móvel da cozinha de origem está estimado, as portas estão inteiras, os vidros não estavam partidos, os azulejos e mosaicos eram os de origem.
U) Dizer-se que o A/Recorrente não fazia obras por desinteresse e por causa das rendas baixas, é falso e está provado pelas confrontações fotográficas das duas habitações do 1.º e 2.º andares!
V) E, sempre as fez, desde que necessárias.
W) As obras realizadas pela R/Recorrida não eram urgentes, como dito pelo filho desta e técnicos da obra, D e E.
X) Ficou, ao invés provado, que a R/Recorrida e familiares, fizeram obras não autorizadas ao longo dos anos.
AA) Ficaram provadas inúmeras obras na casa arrendada em apreço, por parte do A/Recorrente, conforme factos provados n.º 16, 17, 18,19, 20, 21, 22, 24, 25.
BB) No que tange ao n.º 16, o mesmo deve ter a sua redação corrigida para: “16. O Autor efetuou a abertura de roço para reparação de cano que passava na aba da chaminé da cozinha e colocou massa de estuque na chaminé.”, pois nada mais ficou provado em audiência de julgamento.
CC) Quanto ao facto 21 dado como provado: “21. Nessa mesma altura, o Autor reparou com “betume de pedra” vários buracos existentes no lava-louça de pedra da cozinha da fração arrendada. “
DD) Não pode ser também dado como provado, pois está em contradição, o facto provado n.º 26, alinea g) “26. Em outubro de 2021, a fração arrendada encontrava-se nas seguintes condições:
a.g. O lava-louça em pedra apresentava buracos.”
EE) Deve este facto provado 26/g), passar a facto não provado ou, completar-se da seguinte forma: “g. O lava-louça em pedra apresentava buracos que terão ocorrido após a intervenção feita neste local pelo A. para o reparar, em 2017”.
FF) O n.º 30 dos factos provados “30. A Ré tem dificuldades em entrar na banheira, por força dos problemas que tem na movimentação de um dos joelhos.”, também não ficou provado, apesar do que consta a folha 12 da motivação de facto pois, não foi mostrada qualquer prova que sustentasse este facto.
GG) Nem nenhuma das testemunhas referidas, viu a R./Recorrida entrar na banheira ou sair.
HH) Também não ficou provada a falta de locomoção alegada pela R/Recorrida que não provou, que tinha sido operada ao joelho há uns anos.
II) E as escadas, com os mais de 30 degraus que tem de descer ou subir para entrar e saír de casa, não a incomodam?
JJ) Como os subia e descia após a alegada operação?
KK) Nunca foi vista de muletas ou outro auxiliar de locomoção.
LL) Mas a R/Recorrida não solicitou só a alteração da banheira, mas também a construção de uma casa de banho completa e de uma cozinha., o que aliás se pode ver no orçamento inicial que junta com a Contestação, da Leroy Merlin, onde consta um lava-louça também.
MM) Ora, alegar que fez as obras porque o A/Recorrente não lhe substituiu a banheira nem a autorizou a fazê-lo é falso, pois, como se percebe e resulta provado, a substituição da banheira é apenas a argumentação falsa que arranjou para fundamentar a sua defesa.
NN) Fez as obras que quis e porque quis, sem consultar o A/Recorrente nem pedir autorização por escrito.
OO) Deve ser dado como provado, o facto dado como não provado n.º 11 “11.Nas obras realizadas a cargo da Just a Change foram executadas novas ligações elétricas.”
PP) Bem como o n.º 14 deve passar de facto não provado a provado “14.O Autor nunca fez intervenções na parte elétrica da fração arrendada.”
QQ) Porque foi de facto a associação quem fez as alterações elétricas vísíveis na casa arrendada. Basta ver as fotos das tomadas e da eletricidade, para se perceber que as mesmas não são de origem pois não existiam em meados do séc. XXI, 1950, logo não podiam ser de origem.
RR) Foram, de certeza, colocadas pela Ré/Recorrida, seu marido, filhos ou alguém a seu pedido.
SS) Sendo algumas, resultantes desta obra, como provado nas fotos juntas com a Contestação do antes e depois das obras realizadas pela Just a Change, a pedido da R/Recorrida.
TT) “Nasceram” tomadas em cima do fogão, que agora é placa fixa por baixo da chaminé,
UU) Existe uma tomada para alimentar uma máquina de lavar, instalada onde antes era uma bancada que, ao contrário da máquina, não precisava de ter canalização de esgoto, água ou eletricidade.
VV) O relatório de peritagem é claro:“foram executadas novas ligações elétricas, de águas prediais e de esgotos domésticos na cozinha, de qualidade bastante precária, havendo inclusive ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás (fotos 05 a 09)”
WW) Também este refere que foram abertos roços, estando um inclusive a roçar o pilar e a chamine de alvenaria, numa execução de má qualidade:
a.“Resposta dos peritos:
b. Os peritos desconhecem as condições de habitabilidade que a fração do 1º Andar tinha antes das referidas obras. Contudo, os peritos tiveram oportunidade de visitar a fração habitacional do 2º andar, que tem o mesmo desenvolvimento em planta e puderam constatar a existência de acabamentos e carpintarias que parecem ser as originais.
c. Relativamente às obras executadas pela ré, o que os peritos puderam observar, foi que as mesmas procuraram adaptar as condições iniciais da habitação, a funcionalidades existentes, como no caso da cozinha, com instalação para frigorífico, esquentador e máquina de lavar roupa. Como pode ser verificado no local, as obras de adaptação foram executadas com baixo critério de qualidade e sem respeitar algumas normas e técnicas da boa construção, nomeadamente em algumas zonas da cozinha, prejudicando as condições de segurança e de salubridade, e consequentemente de habitabilidade, como por exemplo:
d. - existem roços à vista devido a abertura de roços para caminho de tubagem sem o devido fecho dos mesmos, inclusive roçando pilar e, muito provavelmente roçando também a parede de alvenaria onde se encontra a exaustão da chaminé da fração do rés-do-chão (fotos: 01 a 03);
e. - cablagem à vista com zona desprotegida para alimentação de dispositivo de iluminação dentro do corpo da chaminé (fotos 04 e 04A);
f. - foram executadas novas ligações elétricas, de águas prediais e de esgotos domésticos na cozinha, de qualidade bastante precária, havendo inclusive ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás (fotos 05 a 09);
g. Na opinião dos peritos devem ser corrigidas as situações atrás referidas.
XX) Não se pode aceitar que não foram feitas aquando destas obras em apreço, pelo que supra se alegou acerca da substituição de um fogão por uma placa e,
YY) Da bancada por uma máquina de lavar!
ZZ) Este material não existia em 1968 (data do contrato de arrendamento).
AAA) A obrigatoriedade de autorização para realização de obras está plasmada no art.º 1074.º do Código Civil, tendo o A/Recorrente visto todos os seus direitos como proprietário sido ignorados.
BBB) Estas não eram obras urgentes, mas de melhoramentos e conforto.
CCC) A R/Recorrida não formulou qualquer comunicação ao A., que ia iniciar obras, quando este intervencionou a sua casa, um mês antes de começarem aquelas, tendo pago 1500€ + i va aos seus homens de confiança para as fazer.
DDD) Facto que resulta provado documentalmente pela carta enviada pelo A/Recorrente à R./Recorrida, junto como Doc 14 da PI, a dar-lhe nota que iriam fazer obras na habitação, em setembro de 2021, e quais.
EEE) O que prova, inequivocamente que, o A/Recorrente fazia obras na fração ocupada pela R/Recorrida.
FFF) Os factos provados n.º 14, 15 e 16 estão em contradição.
GGG) Quanto ao n.º 14, entre 2010 e 2012, “caiu parte do teto da cozinha da fração arrendada, junto à chaminé, tendo ficado à vista a estrutura de betão e ferro”, tal é errado, pois o episódio deu-se em 2017, como se enuncia no n.º 15.
HHH) Assim sendo, o n.º 14 deve ser dado como facto não provado, ou ser alterado quanto ao ano de ocorrência.
III) No que tange ao n.º 15, não ficou provado nem podia, que em 2017 caiu estuque em partes dos tetos da casa de banho, pois nunca caiu estuque na casa de banho e a obra na casa de banho do 2.º andar, para a substituição da banheira por base de duche, deu-se em 2020, como disse o A/Recorrido.
JJJ) Desta forma, o n.º 15 deve ser dado como não provado pois, a infiltração para a casa de banho ocorreu em 2020, não tendo caído estuque na casa de banho ou, a ser provado, deve ser alterado o ano para 2020 e retirada a queda do estuque na casa de banho, que nunca existiu.
KKK) O estuque que caiu foi o do teto da cozinha.
LLL) Houve, de facto uma infiltração proveniente do 2.º andar em 2020 e não, 2017 e nessa data foram reparados os esgotos e procedeu-se à substituição da banheira por uma base de duche no 2 .º andar (e não, uma cabine de duche).
MMM) A cozinha foi intervencionada, tendo ficado apenas um buraco com não mais de 20 cm por pintar, como disse a testemunha F e o A/Recorrente.
NNN) Esta obra ocorreu em 2017.
OOO) O n.º 16 deve dar-se por não provado na parte: “tendo-se mantido a estrutura de ferro, em corrosão, à vista”.
PPP) Reforça-se com isto que, o A/Recorrente fez todas as obras que eram obrigatórias e garantiam as condições de habitabilidade à inquilina.
QQQ) Não fez obras de embelezamento e estética, isso é certo.
RRR) Mas nada na lei o obriga a tal!
SSS) Quanto ao art.º 16.º, o A/Recorrente reparou o cano que passava na aba da chaminé, tendo aberto um roço para o fazer e tapou o local de onde a água caía do teto.
TTT) O buraco era pequeno e foi reparado e o teto foi reparado nesta parte.
UUU) Mas a estrutura de corrosão não ficou à vista.
VVV) A foto que a Ré/Recorrida juntou, foi ampliada.
WWW) E o cimento que aparece na mesma, foi colocado por ela ou por alguém a seu mando.
XXX) O A./Recorrente reparou o local; não ficou com a estrutura à vista.
YYY) O A/Recorrente não ia pintar os tetos pois acreditava que o contrato de arrendamento ia cessar, mas arranjou aquela zona do teto da cozinha, que tinha a infiltração.
ZZZ) A Ré/Recorrida ficou sem infiltrações, pois logo que a mesma se queixou desta situação ao A/Recorrente, de imediato este procedeu às intervenções no 2.º e no 1.º andar.
AAAA) Portanto, a tese de que o A/Recorrente só fazia obras quando a sua habitação sofria de danos provenientes do 1.º e 2.º andar, é também falsa.
BBBB) Mas foi verbalizada pela Ré/Recorrida e pelo seu filho, bem sabendo que estavam a mentir.
CCCC) No que tange ao nº 26.º, alínea e) dos factos provados “26. Em outubro de 2021, a fração arrendada encontrava-se nas seguintes condições: e). Alguns azulejos da cozinha estavam descolados, por causa da humidade.”, este deve ser dado como não provado pois,
DDDD) Nas fotos juntas na Contestação com n.º 17 a 19, não se veem azuejos descolados, mas sim partidos.
EEEE) O n.º 27 dos factos provados: “27. Algumas janelas da fração arrendada não fecham, em virtude da madeira ter inchado com a humidade e não têm qualquer tipo de isolamento térmico e acústico.”
FFFF) Também não ficou provado. Foi afirmado pela Ré/Recorrida,
GGGG) Basta ver o documento 32 da contestação para se constatar que as janelas foram encomendadas em dezembro de 2021, já após início das obras e após a assinatura do termo de responsabilidade entre as partes.
HHHH) Ou seja, de início não estiveram orçamentadas, o que quer dizer que quando a associação fez a lista dos trabalhos a realizar aquando da sua ida à casa arrendada, achou que existia isolamento acústico e térmico.
IIII) E, verificando-se as fotos juntas com n.º 25 a 28 com a Contestação, o n.º 27 dos factos provados deve ser considerado facto não provado.
JJJJ) As mesmas estão descascadas de tinta e uma entreaberta, mas não se prova de forma alguma, que não fechavam.
KKKK) O n.º 35 dos factos provados diz: “35. O pedido foi deferido depois dos técnicos da Junta de Freguesia da Ajuda se terem deslocado ao locado.” também não ficou provado pois, nenhum técnico da Junta de Freguesia da Ajuda se deslocou ao locado para confirmar o pedido destas obras, pois não se enquadravam no âmbito da Junta de Freguesia, devendo dar-se como facto não provado, como resulta do testemunho do presidente da Junta de Freguesia, em 14 de Outubro de 2024.
LLLL) O n.º 39 nos factos provados diz: “39. A Ré, através do seu filho C, contactou a Associação Just a Change, que após ter visitado o locado, anuiu em executar os seguintes trabalhos na fração: a. Remoção da banheira e lavatório; b. Remoção de lava-louça e respetiva bancada inferior; c. Remoção da pia de esgoto; d. Remoção de rodapés; e. Reparação e pintura de paredes e tetos; f. Colocação de azulejos na zona do móvel do lava-louças; g. Colocação de teto em pladur na casa de banho; h. Colocação de poliban na zona anterior da banheira e adaptação do circuito de escoamento e de alimentação de água; i. Colocação de azulejos na zona de poliban; j. Colocação de lavatório; k. Colocação de bancada na cozinha e lava louças com respetiva adaptação do sistema de escoamento; l. Colocação de pavimento flutuante e respetivos rodapés; m. Substituição de janelas em madeira existente por janelas em PVC. “
MMMM) Também não está correto pois, da leitura do email de 15 de outubro de 2021, em que o A/Recorrente é informado das obras a realizar pela associação Justa a Change (1 semana após se terem iniciado), Doc 28 da PI, não constam estes trabalhos.
NNNN) E, no termo de responsabilidade que o A/Recorrente teve de assinar com a R/Recorrida e Justa a Change, junto como Doc 29 na sua PI, a maioria dos trabalhos enunciados na Douta Sentença, não foram aceites .
OOOO) Devendo dar-se como factos provados as alíneas a), b), c), e), h), i), j).
PPPP) Sendo as restantes alíneas consideradas não provadas, atentando-se que a al
inea g) foi expressamente mandada retirar no termo de responsabilidade, pelo A/Recorrente, como consta no n.º 51 dos factos provados “51. E mandou remover o teto de pladur na casa de banho e em qualquer outra zona do locado.”.
QQQQ) O n.º 41 dita: “41. No dia 12 de Outubro de 2021, pela manhã, o Autor dirigiu-se à fração arrendada, pedindo para falar com o responsável pela obra e informou que, sendo o proprietário da fração, não autorizava a realização de obras de remoção no WC e/ou na Cozinha e/ou em qualquer espaço que estivesse perto ou tocasse nas infraestruturas da casa (canalização de águas, de esgotos e sistema elétrico), solicitando que o responsável das obras o contactasse de imediato.” , também não pode ser considerado provado pois, o A. só se deslocou à fração arrendada, com o presidente da junta de freguesia, como este afirmou no seu testemunho, bem como aquele.
RRRR) Desta forma, o n.º 41 não pode ser considerado facto provado.
SSSS) O n.º 53.º dos factos provados não está completo : “53. A Just a Change efetuou os seguintes trabalhos na fração arrendada: a. substituição da banheira por poliban, com adaptação do circuito e escoamento de alimentação de água; b. colocação de lavatório novo, com móvel e adaptação do respetivo circuito de escoamento e alimentação de água; c. colocação de sanita nova, com ligação de autoclismo e alinhamento ao cano de esgoto, colocada aproximadamente 20 cm ao lado da sua posição original, de modo a ficar alinhada com a prumada de esgoto existente. d. colocação de azulejos novos na parede da casa de banho; e. colocação de mosaico no chão da casa de banho. f. colocação de bancada de cozinha e lava louças, com adaptação do respetivo sistema de escoamento; g. reboco e pintura do móvel superior da cozinha já existente; h. colocação de móvel inferior da cozinha novo; colocação de azulejos novos junto ao lava-louças. colocação de soalho flutuante em todo o chão da casa.”
YYYY) Uma vez que no relatório pericial, ficou inequivocamente expresso que a Just a Change fez intervenções na parte elétrica e estas estão patentes nas fotos do antes e depois das obras.
YYYY) O n.º 54 dos factos provados “54. Os trabalhos realizados pela Just a Change na fração arrendada foram acompanhadas por um técnico de obra e por um coordenador”, também não está correto, pois não se provou que as obras tivessem tido um coordenador de obras mas tão só, gestor de projeto como transcrito acima nos depoimentos de D e E.
TTTT) O n.º 56 dos factos provados diz: “56. É constituída por trabalhadores voluntários e também por trabalhadores com formação especializada na área da construção”, também não está correto pois, os trabalhadores especializados na área de construção, era apenas o técnico de obra que, pelo que a testemunha E disse em 21 de outubro de 2024, era só um, o Sr G que por faltar bastante, atrasou a obra em apreço.
UUUU) O n.º 57 dos factos provados diz-se: “57. O Autor não autorizou a colocação de novas janelas em alumínio de vidro duplo, oscilobatentes, janelas essas que foram orçamentadas, pagas e que se encontram armazenadas”, não está correto na parte “janelas essas que foram orçamentadas, pagas e que se encontram armazenadas”, pois em nenhuma das listas supra, constam nem no termo de responsabilidade.
VVVV) Os números 58 e 59 dos factos provados consta: “58. Na cozinha, existem: a) roços à vista devido a abertura de roços para caminho de tubagem sem o devido fecho dos mesmos, inclusive roçando pilar. b. cablagem à vista com zona desprotegida para alimentação de dispositivo de iluminação dentro do corpo da chaminé. c. ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás.
WWWW) n.º 59 “Foram substituídas algumas peças da canalização para adaptação da base de duche e sanita e colocação das torneiras”.
XXXX) Estão incompletos pois, são factos baseados no relatório de peritagem e todos os factos aqui constantes têm de ser, necessariamente, dado como provados e por isso, aqui se transcrevem:
“Resposta dos peritos:
Os peritos desconhecem as condições de habitabilidade que a fração do 1º Andar tinha antes das referidas obras. Contudo, os peritos tiveram oportunidade de visitar a fração habitacional do 2º andar, que tem o mesmo desenvolvimento em planta e puderam constatar a existência de acabamentos e carpintarias que parecem ser as originais.
Relativamente às obras executadas pela ré, o que os peritos puderam observar, foi que as mesmas procuraram adaptar as condições iniciais da habitação, a funcionalidades existentes, como no caso da cozinha, com instalação para frigorífico, esquentador e máquina de lavar roupa. Como pode ser verificado no local, as obras de adaptação foram executadas com baixo critério de qualidade e sem respeitar algumas normas e técnicas da boa construção, nomeadamente em algumas zonas da cozinha, prejudicando as condições de segurança e de salubridade, e consequentemente de habitabilidade, como por exemplo:
- existem roços à vista devido a abertura de roços para caminho de tubagem sem o devido fecho dos mesmos, inclusive roçando pilar e, muito provavelmente roçando também a parede de alvenaria onde se encontra a exaustão da chaminé da fração do rés-do-chão (fotos: 01 a 03);
- cablagem à vista com zona desprotegida para alimentação de dispositivo de iluminação dentro do corpo da chaminé (fotos 04 e 04A);
- foram executadas novas ligações elétricas, de águas prediais e de esgotos domésticos na cozinha, de qualidade bastante precária, havendo inclusive ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás (fotos 05 a 09);
Na opinião dos peritos devem ser corrigidas as situações atrás referidas.
2-Se se modificou o local original da sanita na casa de banho; Se sim onde se encontra instalada atualmente?
Resposta dos peritos:
Sim, o local da sanita foi alterado.
Foi instalada uma nova sanita aproximadamente 20cm ao lado (foto 10), da posição original (foto11), de modo a aproveitar a ligação à prumada de esgoto existente.
3-Se fruto destas obras existem danos causados pela mesma, nomeadamente nos esgotos do lavatório da casa de banho e no lava-louças de pedra da cozinha.
YYYY) Ressalta de tudo isto, que a R/Recorrida fez obras de baixa qualidade, prejudicando as condições de segurança, salubridade e habitabilidade, sem respeitar normas e técnicas de boa construção .
ZZZZ) Também referem os peritos que o objetivo da R/Recorrida era adaptar a casa feita na década de 60, ao ano 2021.
AAAAA) A contrario, percebe-se claramente que, a R/Recorrida tinha condições de habitabilidade, questão fulcral nesta ação e que é referida na 1.ª pergunta do Tribunal aos peritos.
BBBBB) Os peritos confrontaram a casa em apreço com a fração do 2.º andar, verificando que esta estava de origem e em bom estado.
CCCCC) Por força da análise do relatório pericial, forçoso será também concluir que, os pontos 7 “7. A Ré alterou a posição da sanita e, na sequência disso, perfurou o cano de ligação do lavatório ao esgoto, com um dos parafusos de fixação da sanita. “ ,11 “11.Nas obras realizadas a cargo da Just a Change foram executadas novas ligações elétricas ” e 14 “14.O Autor nunca fez intervenções na parte elétrica da fração arrendada.”
DDDDD) Têm de ser considerado factos provados e não, não provados como consta na Douta Sentença recorrida.
EEEEE) Se alguém alterou a parte elétrica, não foi o A., bastando confrontar a foto 18 da contestação na zona do fogão existente na cozinha da R/Recorrida, onde não há tomada elétrica, com a foto 43 do mesmo local onde já há, após as obras da just a change.
FFFFF) Se não foi a R/Recorrida, quem foi? Se esta lá vive desde 1968?
GGGGG) Sem esquecer que o relatório pericial confirma este facto!
HHHHH) Por outro lado, se na motivação de facto s se considerou que o A/Recorrente nunca autorizou ou se conformou com as obras:
IIIII) O n.º 10 dos factos não provados “10.O Autor nunca foi informado pela Ré destas obras”, tem de se considerar provado, pois de facto o A nunca foi informado pela Ré destas obras.
JJJJJ) No que tange ao Direito, considerar que a R/Recorrida limpa o terraço, porque despeja baldes de água, num local onde temos um cão ou mais, a defecar e urinar diariamente e várias vezes ao dia, não é aceitável.
KKKKK) Várias testemunhas do A/Recorrente atestaram este mau cheiro no prédio e até na casa, tendo os homens das obras do A./Recorrente reforçado isto.
LLLLL) Que tinham de limpar antes de começar as obras e até usar máscara.
MMMMM) Por outro lado, basta ver as fotos juntas com a contestação como Doc 14 a 19, 22 a 28, 33, 34, 46 e juntas com o requerimento de perícia do A/Recorrente como Doc 46, 47, 57 e 58
para se ver a falta de asseio e cuidado dentro da fração ocupada pela R/Recorrida, bem como no terraço.
NNNNN) É aceitável pelo homem médio que, alguém que tem a fração suja, com lixo, mal tratada com partes das portas em falta, roídas (em baixo), chão com manchas de sujidade que parecem xi-xi de cão e portas da casa de banho, sem vidro mas com papelão, tenha asseio?
OOOOO) Esta casa, pelos elementos fotográficos até juntos pela R/Recorrente, revela uma imensa falta de asseio que só pode ter como consequência, o mau cheiro na mesma e no prédio.
PPPPP) As fotos são também reveladoras de vandalismo pois, que outro termo se pode dar a portas interiores roídas? Sem a parte de baixo?
QQQQQ) E ao vidro que foi trocado por cartão, na porta da casa de banho?
RRRRR) E a porta da rua, que é estrutural e também tem a parte debaixo retirada?
SSSSS) Considera o A/Recorrido que este fundamento se encontra provado e que como tal, também por este, devia ter-se considerado resolvido o contrato de arrendamento, por justa causa.
TTTTT) A Jurisprudência é unânime a considerar que a falta de higiene dentro da fração se insere numa utilização imprudente do local arrendado e pode levar à resolução contratual por força do art.º 1038.º , alinea d), conforme aqui deixamos, a título de exemplo, o acórdão do Tribunal da Relação do Porto:
https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/54e8c3377c51195480258bcf00654931?OpenDocument
UUUUU) Ora, esta questão da utilização imprudente e a restituição a final, no estado em que a recebeu, parece-nos não ter sido suficientemente ajuizada pelo Tribunal a quo.
VVVVV) Como é que a R/Recorrida fará quando entregar o locado, já que o A/Recorrente conseguiu provar a caducidade deste contrato de arrendamento, considerando o Tribunal a quo, que o mesmo se extinguiu por caducidade em 30 abril de 2023?
WWWWW) Tendo atingido o seu termo em 30 de abril de 2023?
XXXXX) Estando a R/Recorrida, sem título válido para habitar esta casa.
YYYYY) As obras não podem ser integradas pelo Tribunal a quo no art.º 1036.º do Código Civil, por não serem urgentes.
ZZZZZ) A R/Recorrida não tinha carência de obras urgentes, nem sequer no que tange ao poliban.
AAAAAA) Se queria e precisava de uma base de duche, expunha por escrito ao A/Recorrente e, consoante a resposta, atuaria.
BBBBBB) Mas tal não aconteceu pois nem a pediu, nem era isto que queria.
CCCCCC) Ao longo dos anos, a R/Recorrida deu mau uso à fração.
DDDDDD) Mais uma vez, deve confrontar-se as fotos da sua casa com a da vizinha de cima que arrendou a casa em 1969 e tinha a casa estimada.
EEEEEE) Portas, chão, janelas, armários, sanita, bidé, tudo de origem e irrepreensível.
FFFFFF) Bastando ver as plantas juntas aos autos.
GGGGGG) E a vizinha esteve no local a viver até 2023, sem se queixar que a casa não tinha condições, pois tinha!
HHHHHH) O A/Recorrente sempre intervencionou as frações ao nível da sua conservação: esgotos, infiltrações, louças sanitárias, casa de banho e cozinha.
IIIIII) Bem como o edifício: telhado, terraço (de uso exclusivo da R/Recorrida), fachadas, porta de entrada.
JJJJJJ) Ficou assente a fls 21 da sentença, que a R/Recorrida realizou obras sem existir consentimento escrito ou verbal por parte do A/Recorrente: a. “temos como assente a realização de obras pela Ré, através da Associação Just a Change, na fração arrendada, sem existir um consentimento escrito ou verbal por parte do Autor.
b. Na verdade, atento todo o circunstancialismo dado como provado e o contexto em que o Autor assina o termo de responsabilidade e consente com o término de alguns dos trabalhos em curso não se pode considerar que com aquela conduta o Autor tenha autorizado ou ratificado a realização dos trabalhos executados.”
KKKKKK) Mais uma vez se demonstrando como provado, o art.º 10.º dos factos que erroneamente se deu como não provado.
LLLLLL) Mas também ficou considerado, a nosso ver, mal:
MMMMMM) “Contudo, não podemos ignorar que também resultou provado que a Ré tinha dificuldades em entrar na banheira, por força dos seus problemas na movimentação de um joelho. Em face de tal circunstância, entendemos que a substituição da banheira, com adaptação do respetivo circuito de escoamento e alimentação de água, era uma obra necessária e urgente e que o Autor, não obstante ter conhecimento dessas circunstâncias, recusou os pedidos feitos para essa substituição, sendo certo que o Autor não alegou, nem demonstrou, ter proposto qualquer outra solução alternativa à colocação de um poliban.
Assim, entendemos que, neste contexto, se mostra totalmente injustificada a recusa do Autor, principalmente, se atentarmos que, na mesma altura, substituiu a banheira da arrendatária do 2.º andar do mesmo prédio por uma base de duche.
Posto isto, perante a necessidade e urgência da obra em causa e a mora do Autor, era lícito à Ré proceder à realização destas obras, em conformidade com o disposto no artigo 1036.º do Código Civil. “
NNNNNN) Não foram provados os problemas de locomoção da R/Recorrida, mas a MM Juiz, assim o quis aceitar.
OOOOOO) Alterar a banheira nunca seria sinónimo de fazer obras totais na casa de banho, na cozinha, ou mudança de chão.
PPPPPP) Por outro lado, os circuitos de abastecimento para realizar estes serviços, não foram mostrados ao A/Recorrente, apesar de a R/Recorrida e a Just a Change se terem obrigado a tal, aquando da assinatura do termo de responsabilidade.
QQQQQQ) Acordaram filmar, documentar, fotografar e proceder a uma vistoria com o A/Recorrente, para lhe darem conhecimento do que haviam intervindo na sua casa!
RRRRRR) Relembramos uma vez mais, o relatório de peritagem que apelidou as obras de má qualidade:
“Como pode ser verificado no local, as obras de adaptação foram executadas com baixo critério de qualidade e sem respeitar algumas normas e técnicas da boa construção, nomeadamente em algumas zonas da cozinha, prejudicando as condições de segurança e de salubridade, e consequentemente de habitabilidade”
SSSSSS) Então a R/Recorrida fez umas obras, alegadamente urgentes e necessárias, que comprometeram a segurança, salubridade e habitabilidade na fração e provavelmente no prédio e está tudo bem?
TTTTTT) Continua a Douta Sentença:
“Resultou, ainda, demonstrada a existência de anomalias várias – móveis danificados, azulejos descolados, lava-louça com buracos e com infiltração para a pia, rachas e falta de tinta nos tetos e paredes e tacos soltos no soalho de madeira da casa - que se verificavam também já há largos anos e que, a nosso ver, se resultam do desgaste normal, de uma utilização diária, por mais de 50 anos, até porque nenhum comportamento em concreto foi alegado e imputado à Ré suscetível de provocar tais danos. Mas ainda que resultem de um de um desgaste por força de uma utilização normal, essas anomalias afetam, inquestionavelmente, o uso do arrendado, impondo-se, por isso, a sua reparação pelo Autor, que as não podia ignorar, dadas as intervenções que o próprio efetuou naquela divisão.
De todo modo, parece-nos ser indiscutível que os trabalhos de reparação destas anomalias, assim como, a reparação e pintura das paredes e rodapés, enquanto necessários para assegurar o conforto e comodidade da Ré, se integram perfeitamente na previsão normativa do artigo 1073.º do Código Civil, assistindo, assim, à Ré o direito de as realizar, por sua iniciativa.”
UUUUUU) Os móveis danificados são-no devido à má conduta da R/Recorrida.
VVVVVV) Azulejos descolados não se veem em nenhum documento. Partidos ou arrancado sim, devido à má conduta da R/Recorrida.
WWWWWW) O lava louça com buracos e infiltração para pia, deveu-se à má utilização da R/Recorrida e foi reparado pelo A/Recorrente, como facto provado no n.º 21.
XXXXXX) Falta de pintura, não é reparação urgente, mas na casa do 2.º andar, não é visivel, logo, forçosamente, deve-se à má conduta da R/Recorrida.
YYYYYY) Tacos soltos no soalho da casa, devido a má conduta da R/Recorrida e provavelmente devido ao xixi do cão, pois na casa de cima, o soalho está impecável para os anos de existência.
ZZZZZZ) Recorda-se que o filho da R/Recorrida referiu que afagavam e tratavam do chão de 3 em 3 anos.
AAAAAAA) Se assim era, também podia ser deste mau trabalho a par de outros tantos, que os tacos se soltaram.
BBBBBBB) Só a R/Recorrida e os seus familiares habitam e frequentam a casa. Assim, só a estes podem ser assacadas responsabilidades.
CCCCCCC) As obras que a R/Recorrida fez, não se integram no âmbito do art.º 1073.º do Código Civil pois não foram “pequenas deteriorações”.
DDDDDDD) A R/Recorrida fez obras de grande monta! E isto está provado nos autos por fotos, testemunhas e relatório pericial.
EEEEEEE) E não foram reparações de anomalias graves ou deteriorações resultantes do desgaste normal do uso diário, nem sequer são essenciais.
FFFFFFF) Tal foi dito vezes sem conta nas várias sessões, até por testemunhas da R/Recorrida.
GGGGGGG) A casa tinha condições de habitabilidade, como foi repetido várias vezes.
HHHHHHH) Mas será interessante ler o acórdão do Tribunal da Relação do Porto, acerca do tema: ttps://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/7e3ece15c20fec0e80258b9e00473235?OpenDocument
IIIIIII) E o do Tribunal da Relação de Lisboa:
https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/af40b39ee67606ee80257a83004955e5?OpenDocument
JJJJJJJ) E a R/Recorrida alterou sim, a disposição da sanita, retirou fogão e colocou placa, alterou o local da máquina de lavar com inerentes roços e caminhos de esgotos e eletricidade.
KKKKKKK) Alterando uma fração edificada para os anos 60, para a adaptar ao ano 2021.
LLLLLLL) Desvirtuando sim, o local arrendado.
MMMMMMM) Ficou facto de facto provado que a atuação da Ré/Recorrida foi tão grave que é impossivel ao A/Recorrente, permitir a manutenção desta relação contratual.
NNNNNNN) Devendo alterar-se a Douta sentença de que se recorre, por outra que também dê provimento à pretensão dos pedidos principais do A/Recorrente, tal como se deu ao seu pedido subsidiário.
OOOOOOO) Decretando-se o despejo da R/Recorrida também por violação das regras de higiene e boa vizinhança, bem como por realização de obras não autorizadas.
PPPPPPP) Bem como o pagamento do valor de indemnização peticionado”.
*
Autor e ré apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso a que responderam.
*
Foram admitidos os recursos, como apelação, com subida imediata e nos próprios autos e efeito suspensivo.
*
Inscrito(s) o(s)recurso(s) em tabela, foram colhidos os vistos legais, cumprindo apreciar e decidir.
*
II – QUESTÕES A DECIDIR
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso pelo tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, nos termos do disposto nos artigos 608, nº 2, parte final, ex vi artigo 663º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, CPC.
Assim, inexistindo questões de apreciação oficiosa e não tendo sido ampliado o objeto do recurso, constituem questões a decidir as seguintes:
A – Impugnação da matéria de facto
B – Verificação dos fundamentos de resolução do contrato invocados
C – Caducidade do contrato
*
II - Fundamentação
A – Impugnação da matéria de facto
A reapreciação da matéria de facto pelo tribunal de recurso implica que o recorrente, nas alegações em que a impugna, cumpra os ónus que o legislador estabeleceu a seu cargo, enunciados no artigo 640º CPC. Consequentemente, incumbe, ao recorrente, por forma a cumprir o que tem vindo a designar-se por “ónus primário de alegação”, e sob pena de rejeição do recurso, identificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (640º, nº 1, alínea a), CPC), os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa (640º, nº 1, alínea b), CPC) e indicar a decisão que deve ser proferida quanto aos factos impugnados (640º, nº 1, alínea c), CPC). Já o designado “ónus secundário” reporta-se à especificação dos meios de prova que implicariam, na perspetiva do recorrente, diversa decisão da matéria de facto, gerando o seu incumprimento a rejeição do recurso apenas se ficar gravemente dificultado o exercício de contraditório ou o exame pelo tribunal de recurso – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-03-2019, proferido no processo 3683/16.6T8CBR.C1.S2, disponível em www.dgsi.pt.
Se os meios de prova tiverem sido gravados, a sua cabal especificação implica que o recorrente indique com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder transcrever os excertos relevantes – cfr. artigo 640º, nº 2, alínea a), CPC.
Assim, na exigência do cumprimento dos ónus de impugnação previstos no citado artigo 640º CPC, “os aspetos de ordem formal (…) devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-03-2019 (proferido no processo nº 3683/16.6T8CBR.C1.S2, disponível em www.dgsi.pt).
Acresce que nesse âmbito haverá ainda que ponderar o AUJ do STJ de 17-10-2023 (acórdão nº 12/2023 de 14 de novembro, publicado no Diário da República nº 220/2023, Série I de 2023-11-14) que uniformizou a seguinte jurisprudência: “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.” Aplicando tal entendimento, o Supremo Tribunal de Justiça em acórdão de 08-02-2024, (proferido no processo n.º 7146/20.7T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt) considerou que “a rejeição do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto apenas deve verificar-se quando falte nas conclusões a referência à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, através da referência aos «concretos pontos de facto» que se considerem incorretamente julgados (alínea a) do n.º 1 do artigo 640.º), sendo de admitir que as restantes exigências (alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo. 640.º), em articulação com o respetivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações”.
Expostas que estão as coordenadas relativas à impugnação da matéria de facto, sem prejuízo da análise a efetuar quanto a cada um dos factos impugnados, afigurando-se que o autor/recorrente cumpriu genericamente os ónus a seu cargo, procede-se à sua apreciação.
*
O recorrente reagiu ao apuramento do facto provado nº 8, com a seguinte redação:
“8. A Ré padece de diabetes, desde data concretamente não apurada.”
Para tanto, considerou o recorrente que não foi produzido qualquer meio de prova que justifique o apuramento do referido facto que, consequentemente, deve transitar para os factos não provados.
Foi a seguinte a motivação do tribunal:
“O estado de saúde da Ré resultou demonstrado face ao depoimento da testemunha, filho da Ré, conjugado com o documento junto pela Ré - a 14/02/2023, refª 44729450.”
Aceita-se que da leitura do documento junto com o requerimento em questão, que constitui um “relatório médico”, resulta apenas que a ré “sofre de doença de Chron (…)”, não sendo expressamente mencionada a patologia em questão (diabetes), contrariamente ao referido na motivação.
Porém, a testemunha C, descrevendo os problemas de saúde da mãe (ré nos autos), aludiu expressamente a diabetes (minutos 27.52 a 28.05), declaração essa relativa às patologias da mãe que correspondeu a um relato espontâneo e credível, nada obstando à sua valoração.
A propósito da valoração de tal meio de prova, sempre se dirá que, como referido no acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-06-2017 (proferido no processo nº 6995/15T8BRG.G1, disponível em www.dgsi.pt): “I. Mantendo-se em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efetuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados (..”).
Pelo exposto, não obstante a imprecisão detetada na motivação, não se afigurando que o tribunal recorrido tenha incorrido em qualquer erro de apreciação, improcede a impugnação do facto provado nº 8.
O recorrente reagiu ao facto provado nº 31, ao qual foi conferida a seguinte redação:
“Por essa razão, a ré pediu ao autor a substituição da banheira por um poliban, explicando-lhe o motivo da sua necessidade”.
Este facto, como resulta dos seus próprios termos, deve ser interpretado de forma conjugada com o anterior, o nº 30: “A ré tem dificuldades em entrar na banheira, por força de problemas que tem na movimentação de um dos joelhos”.
O recorrente considera que a ré nunca solicitou quaisquer obras e que “é a própria que o afirma no seu testemunho”, pelo que o facto em questão deve ser considerado não provado.
Da motivação da decisão recorrida quanto a este facto resulta “(…) tanto a ré, como o autor, confirmaram o pedido da ré (…) substituição da banheira por um poliban e a recusa do autor nesse sentido”.
Nas declarações que prestou em audiência (sessão de 27-06-2024), a ré referiu que invocou junto da Junta de Freguesia dificuldades para entrar na banheira, tendo solicitado a sua substituição por poliban. Porém, segundo declarou, embora a realização dessa obra tenha sido recusada, posteriormente, por contacto telefónico, a Junta de Freguesia informou-a da existência de uma associação que poderia executar obras em casas de pessoas sem possibilidades (cfr. gravação a partir do minuto 37.40). Sucede que, ao longo das suas declarações, a autora foi diretamente inquirida nos seguintes termos: “porque é que não pediu ao autor para fazer essa obra?” ao que respondeu “porque ele disse-me na minha cara (…) eu já pedi muitas vezes a resposta que ele me dá é que não tem dinheiro (…) que eu pago € 80 de renda… na altura pagava € 60, depois pagava € 70 e que isso não dá nem para pôr um vidro numa janela (…) eu pedi-lhe a ele (…) o meu filho pediu-lhe a ele e ele disse que não” (minutos 38.05 a 40.00).
Das declarações de parte do autor (sessão de 05-12-2024) resulta ter recebido um telefonema do filho da autora, que lhe transmitiu que a mãe solicitava autorização “para meter um poliban”, uns meses antes do início das obras, invocando que a mãe tinha mobilidade reduzida. O depoente transmitiu-lhe que não era aconselhável fazer essa alteração porque interferia com as canalizações originais do prédio, além de que o contrato estaria a terminar. Mais referiu ter transmitido ao filho da autora que não autorizava qualquer tipo de obras (minutos 6.40 a 9.00). Acresce que o declarante, quando diretamente inquirido sobre se a ré já lhe tinha pedido para fazer obras, referiu que ela tinha sempre queixas a apresentar mas “não pedia obras que fizessem sentido” (minutos 14.20 a 15.00). Mais adiante, ao minuto 22.00 das suas declarações, referiu que se deslocou ao locado por ocasião das últimas obras ali realizadas pela ré (ano de 2021), referindo “o que tinha sido falado tinha sido um poliban (…) uma cabine de duche mais propriamente (…)”.
Conclui-se que das declarações da ré resulta que a obra em questão foi expressamente solicitada, e das declarações do autor não pode concluir-se que tenha resultado infirmada essa solicitação. Consequentemente, não merece censura a decisão do tribunal recorrido quanto ao apuramento do facto em questão, dada a improcedência do fundamento de impugnação invocado (ausência de qualquer meio de prova que evidenciasse o facto impugnado).
Na perspetiva do impugnante, o facto não provado nº 10 deve transitar para os factos provados.
É a seguinte a redação de tal facto:
“10. O autor nunca foi informado pela ré destas obras”.
Refere-se na motivação da decisão de facto, com relevo para a questão:
“No que concerne à comunicação ao Autor da realização das obras, temos duas versões opostas: o filho da Ré, declarou que quando contactou o Autor, por telefone, pedindo-lhe, mais uma vez, que substituísse a banheira, este lhe disse para fazerem o que quisessem; por sua vez, o Autor nega ter dito isso. Sucede que, nenhuma outra testemunha assistiu a esta conversa, sendo inegável que o filho da Ré tem também, ainda que indiretamente, por força dessa qualidade, interesse no desfecho da ação”.
Sustentando que não soube de tais obras, alega o autor que: “(…) se soubesse e as tivesse permitido, não teria intervencionado a casa em setembro (um mês antes do início das obras em apreço) e pago 1500€ + 23% de IVA aos seus homens”.
No corpo das alegações, o autor alude ao documento nº 14 por si junto com a petição inicial. Este documento é referente a “intervenções urgentes a realizar no wc e terraço (…) com vista a corrigir as infiltrações que estão a provocar danos estruturais no edifício”. Porém, o facto de o autor ter executado obras próximo da data em questão, tanto mais que se referem a obras distintas, por si não determina o apuramento seguro de que não teve conhecimento das que foram realizadas.
Julgamos, pois, ser de reafirmar a conclusão da decisão recorrida de que os meios de prova ali mencionados não permitem o apuramento seguro do facto – negativo – em questão. Ou seja, que o autor não teve conhecimento das obras. Efetivamente, como se refere na motivação da decisão recorrida, quer o autor, quer o filho da ré, possuem inequívoco interesse no desfecho da causa e, no segmento em questão, não se encontram critérios que permitam fazer prevalecer qualquer uma das declarações (contraditórias entre si).
Pelo exposto, improcede a impugnação do facto não provado sob o nº 10.
Impugnou o recorrente o facto provado nº 33, com a seguinte redação:
“33. Perante esta recusa do Autor em substituir a banheira, o filho da Ré, C, telefonou ao Autor a solicitar autorização para a substituição da banheira por um poliban, tendo o Autor recusado, porque o valor da renda que a Ré pagava era muito baixo”.
Considera o recorrente que, conforme transmitiu ao filho da recorrida por conversa telefónica, a sua recusa radicou na “infraestrutura do prédio e no montante envolvido”, considerando que deve ser suprimida a menção de que recusou porque o valor da renda era muito baixo.
Porém, como resulta das declarações de parte da ré já analisadas na impugnação do facto provado nº 31, o valor da renda constituiu fundamento para a recusa das obras. De facto, embora o autor tenha considerado que a obra em questão interferia na canalização da fração e, consequentemente, consistia em obra estrutural, resulta daquilo que transmitiu à ré e até das suas alegações que a execução de obras de valor elevado não se justificava perante o pagamento de renda irrisória.
Pelo exposto, nesta parte, improcede a impugnação da matéria de facto.
O autor impugnou o facto provado nº 16.
A esse facto, o tribunal recorrido conferiu a seguinte redação:
“16. O Autor efetuou a abertura de roço para reparação de cano que passava na aba da chaminé da cozinha e colocou massa de estuque na chaminé, mas recusou o pedido da Ré para efetuar a reparação dos tetos, por entender que o contrato de arrendamento cessaria no ano seguinte, tendo-se mantido a estrutura de ferro, em corrosão, à vista.”
Considera o impugnante que a tal facto deve ser atribuída uma redação menos extensa, dada a ausência de prova quanto à sua recusa para efetuar a reparação dos tetos e motivo para a mesma, tendo proposto a seguinte redação:
16. O Autor efetuou a abertura de roço para reparação de cano que passava na aba da chaminé da cozinha e colocou massa de estuque na chaminé”.
A tal propósito consignou-se na decisão recorrida:
“As obras realizadas pelo Autor, ao longo dos tempos, na fração arrendada e também na fração do 2.º andar, assim como a queda de estuque do teto da cozinha da Ré, a estrutura de ferro em corrosão à vista e a recusa da reparação desse teto, foram descritas pelo próprio Autor e corroboradas, no essencial, pelos trabalhadores que as executaram, a seu cargo: F, F, H, I. Estas testemunhas conseguiram descrever, na medida do possível, os trabalhos realizados em cada intervenção e localizá-los no tempo. O confronto destes depoimentos, com as fotografias, orçamentos e faturas e também com o depoimento do próprio filho da Ré, permitiu ao Tribunal firmar uma convicção segura nesta matéria, nos termos que deixamos enunciados.”
Do depoimento da testemunha F que, a solicitação do autor, realizou obras no prédio em discussão nos autos, resultou que ao nível da cozinha da fração em causa as suas únicas intervenções foram executadas no lavatório e no estuque (minutos 40.43 a 55.00). Certo é que referiu expressamente que foram realizadas obras no teto da cozinha, e que “picou” na zona onde o estuque tinha saltado, onde existe um ferro, que tinha que ficar 24 horas no mínimo “sem levar massas, para secar”, e que o autor lhe transmitiu que não valia a pena terminar essa obra porque no próximo ano a casa seria entregue e pretendia fazer obras de fundo e remodelar a cozinha. Por esse motivo, não foi colocado estuque (minutos 53.30 a 55.00). Referiu ainda que a estrutura de ferro (que ficou à vista por falta de estuque) apresenta corrosão, considerando que se deve ao facto de o ferro estar muito à face e ficar afetado por humidades da cozinha, sendo uma questão estrutural (minutos 56.00 a 58.00).
A testemunha F, que prestou serviços à anterior, designadamente na fração em questão, descreveu as reparações executadas, ao nível do terraço, do lava-louças e da chaminé. Referiu que “foi lá tapar um roço (na parte da chaminé) com massa de estuque” (minutos 01.40.00 a 01.48.30).
Do depoimento de H, que trabalha há cerca de 14 anos para o F, resultou ter participado apenas nas obras do terraço e da casa de banho da fração.
Do depoimento de I, eletricista, resultou ter participado nas intervenções na fração em causa, designadamente ao nível da chaminé.
Ora, da conjugação destes depoimentos, a cuja audição integral se procedeu, julgamos ser de realçar o de F, que evidenciou conhecimento direto dos trabalhos executados e que confirmou que ao nível do teto da cozinha não foram terminados, como referido no facto em questão, o que decorreu da iniciativa do autor, que os julgou desnecessários em face da perspetiva do fim do contrato de arrendamento.
Pelo exposto, afigurando-se que o tribunal recorrido não incorreu em erro na valoração dos meios de prova produzidos, improcede a impugnação quanto ao facto provado nº 16.
O autor considera que o facto provado na alínea g) do artigo 26º está em contradição como o enunciado sob o nº 21.
Ao facto 26º, alínea g) foi atribuída a seguinte redação:
“26. Em outubro de 2021, a fração arrendada encontrava-se nas seguintes condições:
(…) g. O lava-louça em pedra apresentava buracos.”
Do facto 21 consta:
“21. Nessa mesma altura, o Autor reparou com “betume de pedra” vários buracos existentes no lava-louça de pedra da cozinha da fração arrendada”.
Considera o autor que o facto 26 g) deve ser dado como não provado ou a sua redação deve ser alterada para:
“O lava-louça em pedra apresentava buracos que terão ocorrido após a intervenção feita neste local pelo A. para o reparar, em 2017”.
É certo, como refere o recorrente, que o facto provado nº 21 é referente a reparações executadas pelo autor na fração arrendada no ano de 2017. Já o facto 26 alínea g) reporta-se à situação da fração no ano de 2021.
Relativamente a esta impugnação, o recorrente não indicou qualquer meio de prova do qual se possa extrair a alteração pretendida, considerando que por ser manifesta a contradição entre ambos os factos, deve ser corrigida, nos termos que propõe.
Porém, a este propósito, cabe salientar que, em rigor, desconhece-se se as obras executadas pelo autor no ano de 2017 suprimiram todas as deficiências no lava-louças, designadamente se repararam em definitivo ou apenas de forma provisória os buracos ali existentes. Por isso, não é possível concluir, de forma segura, se os buracos ali constatados em 2021 ocorreram ou não posteriormente, não sendo possível afirmar a existência de contradição entre ambas as realidades.
Pelo exposto, improcede a impugnação no que se reporta à apontada contradição entre o facto provado 21 e o facto enunciado na alínea g) do nº 26.
Impugna o autor o apuramento do facto 30, considerando, para o efeito, que não foi produzida prova que o demonstrasse.
É a seguinte a redação de tal facto:
“30. A Ré tem dificuldades em entrar na banheira, por força dos problemas que tem na movimentação de um dos joelhos”.
Foi a seguinte a motivação do tribunal:
“O estado de saúde da Ré resultou demonstrado face ao depoimento da testemunha, filho da Ré, conjugado com o documento junto pela Ré - a 14/02/2023, refª 44729450. As suas dificuldades na movimentação do joelho foram ainda asseguradas pelas testemunhas D, E, J e L, depoimentos que se apresentaram espontâneos e coerentes entre si e que, sustentam a dificuldade da Ré entrar na banheira. A este respeito, cumpre salientar que o facto da Ré viver num prédio sem elevador, à luz das mais elementares regras da experiência comum, não infirma as suas dificuldades de movimentação dos membros inferiores, muito menos, de entrar na banheira, na medida em que os degraus de uma escada têm, por norma, metade da altura da banheira.”
Procedeu-se à audição do depoimento de D, que trabalha na associação Just a Change, como gestor de projetos e, nessa qualidade, participou nos melhoramentos executados na fração em causa. Esta testemunha referiu, de forma consistente e segura, que avaliaram e confirmaram os problemas de mobilidade da ré que se revelavam incompatíveis com o facto de ter uma banheira e não uma base de duche (minutos 9.40 a 10.00).
A testemunha E, gestora de projetos na mesma associação, identificou a ré como beneficiária da reabilitação executada em outubro de 2021. Referiu que o plano de obra consistia, entre outras intervenções, na substituição das louças sanitárias, incluindo a banheira por uma base de duche. Quando se deslocou à fração, tinha-lhe sido transmitido que a banheira não estava a ser utilizada porque a inquilina não a conseguia utilizar, por questões de mobilidade, dado “que a senhora tinha excesso de peso e não conseguia alçar a perna para entrar na banheira” (01.14.00 a 01.14.49).
Do depoimento da testemunha J resultou que se deslocou à fração em questão quando estavam a decorrer as obras realizadas com o apoio da Junta de Freguesia. Referiu que a fração possuía banheira e que a ré necessitava de poliban porque possuía incapacidade, tendo apresentado o competente atestado (minutos 6.00 a 6.50). E mais adiante (minutos 7.10 a 7.40) referiu que a ré apresenta dificuldades de locomoção, o que constitui fundamento para o pedido de instalação de poliban.
A testemunha L, namorada do neto da ré, confirmou as suas dificuldades de locomoção, bem como o facto de apresentar problemas num joelho, embora desconhecendo se tinha dificuldades em entrar na banheira (minutos 3.45 a 4.30).
Ponderados os depoimentos em que o tribunal recorrido fundamentou a motivação do facto impugnado, verifica-se que apenas a testemunha L não mencionou expressamente as dificuldades da ré para entrar na banheira. Porém, tais dificuldades devem extrair-se do seu depoimento dado que, apresentando a ré dificuldades de locomoção em geral, por maioria de razão, não poderia deixar de as sentir ao aceder a uma banheira que sempre lhe imporia vencer um obstáculo físico mais exigente ao da marcha em plano normal ou mesmo em caso de subida e descida de escadas.
Conclui-se, pois, que não se verifica o apontado fundamento de impugnação (falta de prova), devendo manter-se o facto provado nº 30 e improcedendo a impugnação.
Defende o autor que deve transitar para os factos provados o facto não provado sob o nº 11, com a seguinte redação:
“11. Nas obras realizadas a cargo da Just a Change foram executadas novas ligações elétricas”.
Refere-se na motivação:
“Por último, o estado da fração já depois da realização das obras a cargo da Just a Change resulta demonstrado em face do relatório pericial junto aos autos” (…) “No mais, nenhuma prova foi feita quanto à execução de novas ligações elétricas, no decurso das obras feitas pela Just a Change, antes pelo contrário: a execução de trabalhos na parte elétrica não consta dos trabalhos descritos no email remetido pela Just a Change ao Autor, datado de 15/10/2021, no qual foram elencados os trabalhos a realizar, assim como não consta do termo de responsabilidade assinado. Por outro lado, D negou intervenções na parte elétrica, sendo certo que o filho da Ré referiu que foram substituídas algumas tomadas, já depois da peritagem.
De facto, os peritos atestaram a existência de cabelagem e ligações elétricas desprotegidas, junto de tubagem para gás e dentro da chaminé, sendo certo que as testemunhas do Autor, que executaram obras naquela fração negam terem executados essas ligações. De igual modo, não consta da lista dos trabalhos a executar pela Just a Change a abertura de roços, sendo certo que nenhuma testemunha sustentou o facto desse trabalho ter sido realizado por esta Associação ou sequer pela Ré. De sublinhar que o facto da ligação elétrica estar atrás da pedra da bancada, ali colocada pela Just a Change, não impede que a ligação já ali estivesse.
Em suma e em jeito de conclusão, não basta as testemunhas do Autor negarem terem realizado esses trabalhos, a mando do Autor para se poder concluir que foram executados pela Just a Change ou sequer pela Ré, muito menos, perante uma total descontextualização dessa factualidade, a qual não se extrai de nenhum dos elementos probatórios recolhidos nos autos. Razão pela qual, entendeu o Tribunal que não foi feita prova suficiente quanto a esta matéria.”
Na tese do recorrente, a alteração pretendida radica no teor do relatório pericial, designadamente no segmento onde se afirma:
“f. - foram executadas novas ligações elétricas, de águas prediais e de esgotos domésticos na cozinha, de qualidade bastante precária, havendo inclusive ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás (fotos 05 a 09)”.
Porém, desse meio de prova não pode retirar-se, de forma automática, que as obras em questão foram realizadas pela associação Just a Change, tanto mais que não estão discriminadas nos elementos objetivos ponderados (elenco de trabalhos a realizar ou no termo de responsabilidade).
Ao invés, o que se pode extrair do relatório pericial corresponde ao que os peritos observaram, designadamente ao nível das instalações elétricas, salientando-se que verificaram que: “as obras executadas (…) procuraram adaptar as condições iniciais da habitação, a funcionalidades existentes, como no caso da cozinha, com instalação para frigorífico, esquentador e máquina de lavar roupa” e que: “foram executadas novas ligações elétricas, de águas prediais e de esgotos domésticos na cozinha, de qualidade bastante precária, havendo inclusive ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás”.
Porém, tal meio de prova não é esclarecedor e muito menos decisivo quanto à autoria de tais obras, suscitando reservas a sua imputação à Just Change, integrada por elementos com formação técnica incompatível com a flagrante violação das regras inerentes à execução de intervenções no domínio da eletricidade.
Por fim, o que se retira do depoimento da testemunha C (filho da ré), nos segmentos que o recorrente menciona no corpo das alegações, é que foi depois da perícia constatar a existência de tomadas elétricas irregulares que a associação Just a Change as alterou.
Pelo exposto, improcede a impugnação, mantendo-se como não provado o facto nº 11.
Pretende o impugnante que o facto não provado nº 14 transite para os factos provados, reiterando que foi a associação Just a Change quem fez as alterações elétricas, considerando ainda que alguns elementos da respetiva instalação decorreram da iniciativa da ré ou do seu marido ou dos seus filhos, tanto mais que se reportam a material que não existia em 1968 (ano do contrato de arrendamento).
Ao referido facto foi conferida a seguinte redação:
“14. O Autor nunca fez intervenções na parte elétrica da fração arrendada”.
A motivação do tribunal recorrido, nos termos já transcritos no ponto anterior, inclui o facto em questão.
Ora, na ausência de apuramento da autoria das referidas intervenções ao nível da instalação elétrica (que, pelo já exposto, não resulta esclarecida do relatório pericial), não é possível concluir pela afirmação do facto negativo em questão (que tais intervenções não tenham sido realizadas pelo autor). De facto, a prova produzida evidencia que o autor foi realizando intervenções pontuais na fração locada, e nem todas se mostram devidamente documentadas, o que inviabiliza a alteração pretendida.
Pelo exposto, improcede a impugnação do facto não provado sob o nº 14.
Considera o impugnante que os factos provados sob os números 14, 15 e 16 estão em contradição.
É a seguinte a redação de tais factos:
“14. Em data concretamente não apurada, entre 2010 e 2012, caiu parte do teto da cozinha da fração arrendada, junto à chaminé, tendo ficado à vista a estrutura de betão e ferro.
15. Em 2017, na sequência de uma infiltração de água proveniente do 2.º andar, caiu o estuque em partes dos tetos da casa de banho e cozinha da fração arrendada locado.
16. O Autor efetuou a abertura de roço para reparação de cano que passava na aba da chaminé da cozinha e colocou massa de estuque na chaminé, mas recusou o pedido da Ré para efetuar a reparação dos tetos, por entender que o contrato de arrendamento cessaria no ano seguinte, tendo-se mantido a estrutura de ferro, em corrosão, à vista”.
Considera o impugnante que o episódio descrito no facto 14 (queda de parte do teto de cozinha) ocorreu em 2017, como enunciado no facto nº 15, considerando, em consequência, que aquele facto deve transitar para os não provados ou ser corrigido em conformidade.
Mais defendeu o impugnante que do constante do facto nº 15 deve ser considerado não provado que tenha caído estuque da casa de banho porque tal nunca sucedeu. O impugnante aludiu a uma infiltração e a obras realizadas no 2º andar do prédio (reparação de esgotos substituição da banheira por uma base de duche), e situou a infiltração no ano de 2020, e não de 2017.
No que se reporta ao facto 16º, o impugnante defendeu que deve ser suprimida a expressão “(…) tendo-se mantido a estrutura de ferro, em corrosão, à vista”.
A este propósito, ficou exarado na motivação da decisão de facto:
“As obras realizadas pelo Autor, ao longo dos tempos, na fração arrendada e também na fração do 2.º andar, assim como a queda de estuque do teto da cozinha da Ré, a estrutura de ferro em corrosão à vista e a recusa da reparação desse teto, foram descritas pelo próprio Autor e corroboradas, no essencial, pelos trabalhadores que as executaram, a seu cargo: F, F, H, I. Estas testemunhas conseguiram descrever, na medida do possível, os trabalhos realizados em cada intervenção e localizá-los no tempo. O confronto destes depoimentos, com as fotografias, orçamentos e faturas e também com o depoimento do próprio filho da Ré, permitiu ao Tribunal firmar uma convicção segura nesta matéria, nos termos que deixamos enunciados”.
Relativamente ao facto provado sob o nº 16, a impugnação revela-se manifestamente improcedente, porquanto o testemunho de F (já analisado quanto à impugnação do facto provado nº 16) evidencia que a referida estrutura de ferro foi mantida à vista e em corrosão.
Por outro lado, contrariamente ao que defende o recorrente, não pode concluir-se que os episódios mencionados nos factos 14 (queda de parte do teto da cozinha junto à chaminé) e 15 (queda do estuque dos tetos da casa de banho e cozinha em consequência de infiltração proveniente do 2º andar) se refiram ao mesmo momento temporal.
Do depoimento de F, responsável de obras a quem o autor recorreu desde há cerca de 16 ou 17 anos, resultou que foram feitas intervenções na fração, quer em data próxima à das obras realizadas pela Just a Change (minutos 22.50 a 23.10), quer “muito antes” (minutos 24.00 a 24.10). Uma destas obras consistiu na intervenção ao nível da cozinha e do estuque, confirmando o depoente que foi deixado à mostra o ferro (onde foi colocado produto anticorrosivo que carecia de secar) porque o autor entendeu que não valia a pena tapar (minutos 24.20 a 25.00; 53.20 a 55.00). Esta intervenção foi situada pelo depoente três ou quatro anos antes das obras de 2021 (1.000.00 a 1.00.25).
Embora tal depoimento não sustentasse a impugnação deduzida, dado que foi ponderada na decisão recorrida na motivação da matéria em questão, também se procedeu à audição do depoimento da testemunha I, eletricista que presta serviços ao autor há cerca de 20 anos. E o certo é que aludiu a uma intervenção na fração, por ocasião da infiltração do segundo andar, que situou em 2016.
Por fim, confirmou-se que C, filho da autora, referiu expressamente a queda de estuque da casa de banho e da cozinha, situando tal facto em 2012/2013 (minutos 35.30 a 36.15).
Ora, sendo manifesto que ao longo do tempo foram ocorrendo várias vicissitudes que justificaram a realização de obras na fração, conclui-se que os meios de prova indicados pelo recorrente não permitem abalar a convicção do tribunal recorrido.
Pelo exposto, improcede a impugnação quanto à apontada contradição entre os factos provados 14, 15 e 16.
Pretende o recorrente que o facto provado constante da alínea e) do artigo 26 seja considerado não provado, dado que “nas fotos juntas com a contestação com o nº 17 a 19 não se vêm azulejos descolados mas sim partidos”.
De tal facto consta o seguinte:
“26. Em outubro de 2021, a fração arrendada encontrava-se nas seguintes condições: (…) e. Alguns azulejos da cozinha estavam descolados, por causa da humidade”.
As fotografias nºs 18 e 19 juntas com a contestação são bem expressivas do grave estado de deterioração em que se encontravam os azulejos da cozinha. E embora evidenciem, de facto, alguns azulejos partidos, também mostram outros descolados (imediatamente por baixo da torneira do lava-louças – foto 18; junto ao detergente da louça-foto 19).
Assim, em face da manifesta incompletude do facto impugnado, por não mencionar a existência de azulejos partidos, julgando-se parcialmente procedente a impugnação, procede-se à sua complementação nos seguintes termos:
“26. Em outubro de 2021, a fração arrendada encontrava-se nas seguintes condições: (…) e. Alguns azulejos da cozinha estavam descolados, por causa da humidade e outros encontravam-se partidos”.
Pretende o impugnante que seja considerado não provado o facto enunciado com o nº 27, com a seguinte redação:
“27. Algumas janelas da fração arrendada não fecham, em virtude da madeira ter inchado com a humidade e não têm qualquer tipo de isolamento térmico e acústico”.
Na perspetiva do impugnante, o facto de resultar do documento 32 junto com a contestação que as janelas foram encomendadas apenas em dezembro de 2021, após o início das obras e da assinatura do termo de responsabilidade, evidencia que quando a associação fez a lista dos trabalhos a realizar “achou que existia isolamento acústico e térmico”. Considera ainda o recorrente que a prova desse facto também não resulta das fotografias juntas com os nºs 25 a 28 da contestação, dado evidenciarem “que estão descascadas de tinta e que uma está entreaberta, mas não se prova de forma alguma que não fechavam”.
Resulta da motivação da sentença recorrida:
“O depoimento de D foi também determinante para estribar a convicção do Tribunal quanto (…) Esta testemunha salientou o facto de algumas janelas não fecharem bem e a respetiva razão”.
Ora, não oferece quaisquer reservas a valoração do referido depoimento, tanto mais que, contrariamente ao que refere o recorrente, as fotografias juntas corroboram o facto em questão, realçando-se a nº 25 que retrata uma janela que, embora na posição de fechada, apresenta folgas e não está por isso devidamente encerrada.
Por outro lado, o facto de a encomenda das janelas ter sido efetuada já depois das obras executadas pela Just a Change se terem iniciado não abala a indiscutível necessidade da sua substituição, apreensível pela mera visualização das fotografias juntas aos autos. Tal encomenda ulterior, que poderá estar relacionada com a análise da viabilidade da sua substituição, em nada interfere com o facto impugnado.
Não pode, pois, concluir-se que o tribunal recorrido tenha incorrido em erro na valoração de tal meio de prova (fotografias), improcedendo, em consequência, a impugnação do facto provado nº 27.
Reagiu o recorrente ao apuramento do facto provado nº 35, com a seguinte redação:
“35. O pedido foi deferido depois dos técnicos da Junta de Freguesia da Ajuda se terem deslocado ao locado”.
Tal pedido reporta-se a uma solicitação que a ré apresentou na Junta de Freguesia da Ajuda ao abrigo do programa “Casa Aberta” destinado à melhoria de condições de segurança e de acessibilidade (na habitação).
Alega o recorrente que nenhum técnico daquela Junta de Freguesia se deslocou, como resulta do testemunho do seu Presidente prestado na sessão de 14-10-2024.
Com relevo para a questão em análise, refere-se na decisão recorrida:
“A factualidade atinente ao pedido de apoio na Junta de Freguesia e ao encaminhamento da Ré para a Just a Change, estribou-se na análise conjugada do depoimento da Ré, com o depoimento de AA, Presidente da Junta de Freguesia da Ajuda”.
Ora, do depoimento de AA, Presidente da Junta de Freguesia da Ajuda, resultou que visitou a fração pela primeira vez quando foi à obra com o autor (minutos 27.00 a 28.20). Referiu ainda que as obras solicitadas não se enquadravam no tipo de obras que a Junta de Freguesia podia suportar, mas que o pedido se enquadrava num protocolo existente com a Fundação do Oriente (34.00 a 36.00). Contudo, com relevo para a apreciação da impugnação, declarou ainda que a situação da Ré já era conhecida da Junta de Freguesia, e que já tinha anteriormente solicitado apoio (minutos 21.00 a 22.00). Assim, do seu depoimento não resulta expressamente que o pedido foi deferido depois dos técnicos se terem deslocado ao locado, mas que tal deferimento resultou do facto de a sua situação já ser conhecida pela Junta de Freguesia, o que determina a retificação do facto em questão em conformidade.
Pelo exposto, deferindo-se parcialmente a reclamação, altera-se a redação do facto provado 35 para a seguinte:
“35. O pedido foi deferido por os técnicos da Junta de Freguesia da Ajuda conhecerem a situação da autora”.
O recorrente impugnou o facto provado sob o nº 39, com a seguinte redação:
“39. A Ré, através do seu filho C, contactou a Associação Just a Change, que após ter visitado o locado, anuiu em executar os seguintes trabalhos na fração:
a. Remoção da banheira e lavatório;
b. Remoção de lava-louça e respetiva bancada inferior;
c. Remoção da pia de esgoto;
d. Remoção de rodapés;
e. Reparação e pintura de paredes e tetos;
f. Colocação de azulejos na zona do móvel do lava-louças;
g. Colocação de teto em pladur na casa de banho;
h. Colocação de poliban na zona anterior da banheira e adaptação do circuito de escoamento e de alimentação de água;
i. Colocação de azulejos na zona de poliban;
j. Colocação de lavatório;
k. Colocação de bancada na cozinha e lava louças com respetiva adaptação do sistema de escoamento;
l. Colocação de pavimento flutuante e respetivos rodapés;
m. Substituição de janelas em madeira existente por janelas em PVC.”
O recorrente fundamenta a impugnação no facto de nem todos estes trabalhos constarem do email de 15-10-2021, pelo qual foi informado das obras a realizar pela associação Just a Change, e que, na sua maioria, não foram aceites no termo de responsabilidade que subscreveu.
Concluiu que apenas deveriam ser considerados apurados os enunciados nas alíneas a), b), c) e) h), i), e j), e que os restantes deveriam ser considerados não provados, salientando ainda que a obra enunciada na alínea g) foi expressamente mandada retirar pelo recorrente.
Porém, do email de 15-10-2021 consta, na alínea vi) “colocar pavimento sobre o existente com respetivos rodapés”, o que, implicando a remoção dos rodapés anteriores, justifica o apuramento das obras mencionadas nas alíneas d) e l) do facto provado nº39.
Naquele mesmo email está previsto sob a alínea iii) “Substituir o móvel de lava louças”, o que não deixará de concretizar-se na obra discriminada na alínea k) do facto provado nº 39, nos seguintes termos: “colocação de bancada na cozinha e lava louças com respetiva adaptação do sistema escoamento”. Ou seja, a obra realizada, atenta a configuração do lava louça que se extrai das fotografias juntas com a contestação, corresponde à viabilização prática do que foi projetado.
Já na alínea v) do referido email projetou-se “Reparar e pintar paredes e teto”, o que não deixa de reconduzir-se às obras enunciadas nas alíneas f) (colocação de azulejos na zona do lava-louças) e g) (colocação de teto em pladur na casa de banho).
É certo que do termo de responsabilidade consta que o senhorio ordenou a retirada do teto em pladur. Mas de tal ordem não resulta que a associação Just a Change não se tenha disponibilizado a realizar os referidos trabalhos.
Pelo exposto, improcede a impugnação.
Pretende o recorrente que o facto nº 41 seja considerado não provado.
A tal facto foi conferida a seguinte redação:
“41. No dia 12 de Outubro de 2021, pela manhã, o Autor dirigiu-se à fração arrendada, pedindo para falar com o responsável pela obra e informou que, sendo o proprietário da fração, não autorizava a realização de obras de remoção no WC e/ou na Cozinha e/ou em qualquer espaço que estivesse perto ou tocasse nas infraestruturas da casa (canalização de águas, de esgotos e sistema elétrico), solicitando que o responsável das obras o contactasse de imediato”.
Porém, na perspetiva do recorrente, a prova produzida (depoimento do Presidente da Junta e o seu próprio) evidencia que apenas se dirigiu à fração com o Presidente da Junta.
É certo que nas suas declarações, nos segmentos indicados, o autor declara que não obstante ter constatado pelo barulho (já que reside no R/C do prédio) que estavam a ser executadas obras, ali não se deslocou, só o tendo feito após uma reunião marcada pelo Presidente da Junta. Mais adiante, refere que no dia seguinte, de manhã, viu pessoas à porta e perguntou-lhes se estavam a fazer obras na fração e quem era o seu responsável. Assim como os inquiriu se haviam falado com o proprietário, após o que se identificou nessa qualidade, solicitando que à hora de almoço lhe fosse explicado o que se estava a passar. Como ninguém o contactou, o próprio autor contactou telefonicamente a associação, informando não autorizar as obras.
Ora, o recorrente, que reside no R/C da fração onde estavam a decorrer as obras, teve conhecimento da sua realização, dado que não se encontrava ausente e tratava-se de facto ostensivo, por si confirmado quando, à porta do prédio, interpelou quem se encontrava a executá-las. Como o autor expressamente referiu: “Eu perguntei ao jovem, não é? Quando me falaram de obras que iam interferir com infraestruturas do prédio, eu disse, espere aí, mas vocês falaram com o proprietário? (…) Isto foi por volta do início das obras, portanto já seriam oito, oito e meia. E eu disse, eu vou estar aqui até a hora do almoço, portanto... (minutos 1.03.00 – 1.03.52). Mais adiante, o autor relata que como não foi contactado ele próprio ligou para a Associação Just a Change, comunicando o que consta do facto impugnado.
Afigura-se, pois que a discordância do recorrente radica no segmento “dirigiu-se à fração”, dado que no ano de 2019 a ré lhe tinha transmitido que só deveria dirigir-se à fração “com carta escrita”, orientação que acatou.
Assim, procedendo parcialmente a impugnação, altera-se a redação do facto 41 para a seguinte:
“41. No dia 12 de Outubro de 2021, o Autor informou a associação responsável pela obra que, sendo o proprietário da fração, não autorizava a realização de obras de remoção no WC e/ou na Cozinha e/ou em qualquer espaço que estivesse perto ou tocasse nas infraestruturas da casa (canalização de águas, de esgotos e sistema elétrico), solicitando que o responsável das obras o contactasse de imediato”.
O recorrente apontou incompletude ao facto provado enunciado em 53º, por aí não estarem contempladas as intervenções na parte elétrica feitas pela Just a Change.
O recorrente fundamenta a impugnação no relatório pericial, considerando que dele resulta a realização de tais intervenções.
A tal artigo foi conferida a seguinte redação:
“53. A Just a Change efetuou os seguintes trabalhos na fração arrendada:
a. substituição da banheira por poliban, com adaptação do circuito e escoamento de alimentação de água;
b. colocação de lavatório novo, com móvel e adaptação do respetivo circuito de escoamento e alimentação de água;
c. colocação de sanita nova, com ligação de autoclismo e alinhamento ao cano de esgoto, colocada aproximadamente 20 cm ao lado da sua posição original, de modo a ficar alinhada com a prumada de esgoto existente.
d. colocação de azulejos novos na parede da casa de banho;
e. colocação de mosaico no chão da casa de banho.
f. colocação de bancada de cozinha e lava louças, com adaptação do respetivo sistema de escoamento;
g. reboco e pintura do móvel superior da cozinha já existente;
h. colocação de móvel inferior da cozinha novo;
i. colocação de azulejos novos junto ao lava-louças.
j. colocação de soalho flutuante em todo o chão da casa”.
Porém, pelas razões já explanadas quanto à impugnação do facto não provado nº 11, reitera-se que da afirmação de alterações ao nível da instalação elétrica constantes do relatório pericial não é possível extrapolar para a sua autoria e concluir, de forma minimamente objetiva e segura, que foram efetuadas pela associação Just a Change.
Pelo exposto, indefere-se a impugnação do facto provado sob o nº 53.
O autor impugnou o facto provado 54º, com a seguinte redação:
“54. Os trabalhos realizados pela Just a Change na fração arrendada foram acompanhadas por um técnico de obra e por um coordenador.”
Diz o recorrente resultar dos depoimentos de D e de E que não houve um coordenador de obras, mas apenas um gestor de projeto.
Porém, não se retira qualquer efeito útil da impugnação em análise, afigurando-se que a discordância do recorrente se inscreve ao nível da terminologia, tanto mais que o gestor de projeto manifestamente deveria assumir funções de coordenação. A sua designação de uma forma ou de outra em nada interfere com o mérito da causa.
E o certo é que visando o recorrente a alteração de concreto ponto da matéria de facto insuscetível de produzir qualquer impacto na apreciação do mérito da causa, deve ser rejeitada a reapreciação da matéria de facto, sob pena de prática de ato inútil, a qual está legalmente vedada – artigo 137º, CPC.
Pelo exposto, rejeita-se a apreciação da impugnação deduzida ao facto provado nº 54.
O recorrente impugnou o facto provado sob o nº 56, ao qual foi atribuída a seguinte redação:
“56. É constituída por trabalhadores voluntários e também por trabalhadores com formação especializada na área da construção”.
Tal artigo reporta-se à constituição da Just a Change, e na perspetiva do recorrente não está correto dado ter resultado do depoimento da testemunha E que o trabalhador especializado “(…) era só um, o Sr. G que por faltar bastante atrasou a obra em apreço”.
Porém, contrariamente ao que refere o recorrente, o depoimento da testemunha E não é suscetível de fundamentar a alteração pretendida.
Efetivamente, ao longo do seu depoimento, a testemunha alude à razão do atraso na obra, que identificou com a “falta de um empreiteiro”, referindo que houve problemas na “gestão dos empreiteiros” “porque há muitos trabalhos que são técnicos e que os voluntários não conseguem fazer, se não estiver uma pessoa especializada a fazê-los” (minutos 10.15 a 11.00). Porém, a testemunha, não referiu que a Just Change seja constituía por um único trabalhador com formação especializada na área da construção.
Pelo exposto, não sendo possível constatar qualquer erro na valoração do referido depoimento, indefere-se a impugnação relativamente ao facto provado sob o nº 56.
O recorrente impugnou o facto provado sob o nº 57, ao qual foi atribuída a seguinte redação:
“57. O Autor não autorizou a colocação de novas janelas em alumínio de vidro duplo, oscilobatentes, janelas essas que foram orçamentadas, pagas e que se encontram armazenadas”.
Fundamenta o recorrente a sua oposição no facto de tais janelas não constarem de nenhuma lista, nem do termo de responsabilidade.
Porém, a falta de menção das janelas nos referidos elementos não abala o apuramento da matéria em questão que, como resulta da motivação, radicou no depoimento da testemunha D. Ali se refere que esta testemunha “corroborou (…) a aquisição das janelas e o seu armazenamento, em virtude de não ter sido autorizada a sua substituição (…)”.
Ora, o recorrente não aponta qualquer fundamento consistente suscetível de abalar a credibilidade do depoimento em questão.
Pelo exposto, improcede a impugnação do facto provado nº 57.
O recorrente impugnou os factos provados sob os nºs 58 e 59, considerando estarem incompletos. A tais factos foi atribuída a seguinte redação:
“58. Na cozinha, existem:
a. roços à vista devido a abertura de roços para caminho de tubagem sem o devido fecho dos mesmos, inclusive roçando pilar.
b. cablagem à vista com zona desprotegida para alimentação de dispositivo de iluminação dentro do corpo da chaminé.
c. ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás.
59. Foram substituídas algumas peças da canalização para adaptação da base de duche e sanita e colocação das torneiras.”
Considera o recorrente não terem sido ali incluídos todos os factos constantes do relatório de peritagem.
Porém, o recorrente, embora transcrevendo questões que foram colocadas aos peritos e as respetivas respostas, não indica qual a redação alternativa que propõe para os referidos artigos. Refere apenas que os factos impugnados estão incompletos e que todos os factos constantes do relatório têm que ser dados como provados, transcrevendo o relatório. Porém, como resulta de tal transcrição, dali constam várias considerações que não são factos, como por exemplo: “Os peritos desconhecem as condições de habitabilidade que a fração do 1º andar tinha antes das referidas obras (…)”. Ou seja, o recorrente não esclarece qual a redação alternativa que propõe para os factos provados nºs 58 e 59, incumprindo o ónus para si resultante do disposto na alínea c) do nº 1 do artigo 640º, CPC. E tal omissão verifica-se quer nas conclusões, quer no corpo das alegações, dado que o recorrente não indicou quais os factos que considera serem de extrair do meio de prova em questão (relatório pericial).
Consequentemente, por incumprimento do ónus consagrado no artigo 640º, nº 1, alínea c), CPC, rejeita-se a impugnação dos factos provados sob o nºs 58 e 59.
O recorrente impugnou o facto não provado sob o nº 7, pugnando pela sua inclusão nos factos provados, por ter resultado do relatório pericial.
A tal facto foi atribuída a seguinte redação:
7. A Ré alterou a posição da sanita e, na sequência disso, perfurou o cano de ligação do lavatório ao esgoto, com um dos parafusos de fixação da sanita.”
O recorrente fundamenta a impugnação no relatório pericial.
Porém, o relatório pericial não comprova a autoria da perfuração, o que inviabiliza a alteração pretendida.
Na resposta ao “quesito 2” referem os peritos: “Sim, o local da sanita foi alterado. Foi instalada uma nova sanita aproximadamente 20 cm ao lado (foto 10), da posição original (foto 11), de modo a aproveitar a ligação à prumada de esgoto existente”. Na resposta seguinte, os peritos afirmam não terem detetado “danos visíveis” embora parecendo referir-se às mudanças na canalização do lavatório da instalação sanitária e do lava-louças da cozinha. Mais adiante referem que a existirem danos seriam visíveis no piso inferior, “mas nada nos foi reportado nesse sentido”.
Motivando a matéria em questão, refere-se na decisão recorrida:
“Contudo, ainda que as testemunhas F e I tenham confirmado a perfuração do cano de ligação do lavatório ao esgoto, por um parafuso da sanita, a verdade é que nenhuma destas testemunhas revelou um conhecimento seguro sobre as circunstâncias em que ocorreu essa perfuração, designadamente, a data em que se verificou. Certo é que a testemunha F admitiu que, antes dessa intervenção, nunca tinha feito nenhuma obra naquela casa-de-banho e que os azulejos do chão eram os originais (…) estes depoimentos, analisados de forma crítica e objetiva, contrariam a alegada mudança de posição da sanita pela Ré, a qual nunca poderia ser feita sem a danificação dos azulejos originais do chão da casa de banho, suscitando-se assim dúvidas, que impedem que se possa dar como provado ter sido a Ré a perfurar o cano”.
Julgamos ser de reiterar, nos seus precisos termos, a motivação do tribunal recorrido, não se afigurando viável a mudança pela autora sem danificar os azulejos originais. E o certo é que o relatório pericial, embora documentando a alteração da posição da sanita, não constitui meio de prova idóneo a atestar a autoria de tal mudança.
Improcede, em consequência, a impugnação do facto provado nº 7.
*
Considerando a decisão que antecede, são os seguintes os factos provados a considerar (assinalando-se as alterações resultantes da impugnação da matéria de facto):
1. No dia 1 de Agosto de 1968, foi dado de arrendamento à Ré a fração correspondente ao … andar do prédio sito na Calçada da Boa Hora, n.º …, 1300-… Lisboa, inscrita na matriz predial da freguesia da Ajuda sob o artigo … descrita na CRP de Lisboa, sob o número ….
2. Pela Ap. 12 de 1994… foi registada a aquisição por compra por A do prédio sito na Calçada da Boa Hora, n.º … 1300-… Lisboa, inscrito na matriz predial da freguesia da Ajuda sob o artigo … descrita na CRP de Lisboa, sob o número ….
3. O Autor mora na fração que se situa por baixo da fração arrendada à Ré, desde agosto de 2013.
4. Em 2013, em data anterior a 4 de março de 2013, o Autor, por carta remetida à Ré, comunica a transição do contrato para o NRAU, pelo prazo de três anos.
5. Em resposta, no dia 4 de março de 2013, a Ré opôs-se ao prazo de 3 anos, propondo o prazo de 5 anos.
6. Nessa carta, a Ré não invocou a idade, nem a incapacidade, comprovando ter pedido às Finanças o RABC, em virtude de não ter meios suficiente para pagar a renda proposta.
7. A Ré é uma pessoa que padece da doença de Crohn, desde 2012.
8. A Ré padece de diabetes, desde data concretamente não apurada.
9. A Ré padece de incapacidade definitiva de 61,24% desde setembro de 2017.
10. A Ré tem um cão em casa que defeca e urina no terraço da habitação.
11. A ombreira da porta do arrendado está grafitada com o nome “BB” há mais de 30 (trinta) anos e a porta, na parte superior em alumínio, com o nome “CC” há mais de 20 (vinte) anos.
12. Em 2007, o Autor, realizou obras de reparação/substituição do telhado.
13. Em 2014, o Autor, realizou obras na fachada traseira do prédio, tendo sido rebocadas e pintadas as paredes.
14. Em data concretamente não apurada, entre 2010 e 2012, caiu parte do teto da cozinha da fração arrendada, junto à chaminé, tendo ficado à vista a estrutura de betão e ferro.
15. Em 2017, na sequência de uma infiltração de água proveniente do 2.º andar, caiu o estuque em partes dos tetos da casa de banho e cozinha da fração arrendada locado.
16. O Autor efetuou a abertura de roço para reparação de cano que passava na aba da chaminé da cozinha e colocou massa de estuque na chaminé, mas recusou o pedido da Ré para efetuar a reparação dos tetos, por entender que o contrato de arrendamento cessaria no ano seguinte, tendo-se mantido a estrutura de ferro, em corrosão, à vista.
17. Nessa altura, o Autor efetuou a ligação direta do lava-louça à prumada de esgoto.
18. Em 2017, por força de infiltrações de água no rés-do-chão, o Autor efetuou abertura de roços, na casa de banho da fração arrendada, para deteção da fuga de água.
19. Na sequência disso, em virtude de ter sido detetado que, em data concretamente não apurada, um cano de ligação do lavatório ao esgoto tinha sido perfurado por um parafuso de fixação da sanita, o Autor recolocou o lavatório na casa de banho da fração arrendada, substituiu o respetivo cano de ligação ao esgoto.
20. O Autor tapou o roço aberto no chão com azulejos brancos e colocou argamassa nas zonas danificadas:
21. Nessa mesma altura, o Autor reparou com “betume de pedra” vários buracos existentes no lava-louça de pedra da cozinha da fração arrendada.
22. Em 2019, devido a infiltrações de água no rés-do-chão, provenientes da casa ocupada pela Ré, o Autor realizou trabalhos de impermeabilização no chão do terraço contíguo à fração arrendada, assim como a reparação dos muros do terraço.
23. Os funcionários do Autor acedem à parte da fachada da Ré (1.º andar), pelas escadas interiores do prédio, porque a Ré não lhes faculta a entrada pela casa que habita.
24. Em setembro de 2021, na sequência de infiltrações de água no rés-do-chão, o Autor partiu a parede lateral da banheira da fração arrendada e colocou uma grelha e substituiu o “castelo” da torneira misturadora da banheira que estava danificado, ficando a torneira a funcionar com água quente.
25. O Autor retirou uma massa não impermeável da base dessa torneira e colocou uma massa impermeável.
26. Em outubro de 2021, a fração arrendada encontrava-se nas seguintes condições:
a. Os móveis da cozinha da fração arrendada eram os móveis originais, de quando o imóvel foi construído e que já faziam parte da fração quando a Ré para ali foi viver em 1968, sendo que nunca foram objeto de qualquer tipo de reparação.
b. Esses móveis tinham tinta descascada.
c. As portas inferiores do móvel, que eram “portas de correr”, porque mais expostas a humidades por se encontrarem abaixo do lava louça, já não funcionavam tendo a Ré colocado uns taipais simples, em madeira, sem puxadores.
d. O teto da cozinha apresentava rachas e falta de tinta.
e. Alguns azulejos da cozinha estavam descolados, por causa da humidade e outros encontravam-se partidos”.
f. A água do lava-louça escorria para a pia.
g. O lava-louça em pedra apresentava buracos.
h. O soalho em madeira da casa tinha tacos soltos.
i. O arrendado apresentava humidades em alguns locais e falta de tinta e fissuras em algumas paredes.
27. Algumas janelas da fração arrendada não fecham, em virtude da madeira ter inchado com a humidade e não têm qualquer tipo de isolamento térmico e acústico.
28. Em 2020, o Autor substituiu a banheira da casa de banho do 2.º andar, à data arrendada, na sequência de pedido efetuado pela arrendatária, por uma base de duche.
29. Na mesma altura, o Autor colocou azulejos novos nas paredes e mosaicos novos no chão dessa casa de banho do 2.º andar.
30. A Ré tem dificuldades em entrar na banheira, por força dos problemas que tem na movimentação de um dos joelhos.
31. Por essa razão, a Ré pediu ao Autor a substituição da banheira por um poliban, explicando-lhe o motivo da sua necessidade.
32. O Autor recusou realizar essa obra.
33. Perante esta recusa do Autor em substituir a banheira, o filho da Ré, C, telefonou ao Autor a solicitar autorização para a substituição da banheira por um poliban, tendo o Autor recusado, porque o valor da renda que a Ré pagava era muito baixo.
34. Na sequência desta resposta, a Ré apresentou, em 19 de abril de 2021, um pedido de apoio junto da Junta de Freguesia da Ajuda ao abrigo do programa “CASA ABERTA”, com vista “melhorar as condições de segurança e acessibilidade”.
“35. O pedido foi deferido por os técnicos da Junta de Freguesia da Ajuda conhecerem a situação da autora”.
36. Após o deferimento do pedido formalizado pela Ré foi solicitado um orçamento ao Leroy Merlin com o material necessário, orçado em 1.495,60€ (mil quatrocentos e noventa e cinco euros e sessenta cêntimos).
37. O orçamento tinha um valor superior ao previsto pelo apoio que o Programa “CASA ABERTA” concedia, que era de 1.000,00€ (mil euros).
38. Por essa razão, a Junta de Freguesia da Ajuda, propôs que a Ré se dirigisse à Associação Just a Change, por se tratar de uma IPSS de inovação social que promove a reabilitação das habitações das famílias e de pessoas carenciados.
39. A Ré, através do seu filho C, contactou a Associação Just a Change, que após ter visitado o locado, anuiu em executar os seguintes trabalhos na fração: a. Remoção da banheira e lavatório;
b. Remoção de lava-louça e respetiva bancada inferior;
c. Remoção da pia de esgoto;
d. Remoção de rodapés;
e. Reparação e pintura de paredes e tetos;
f. Colocação de azulejos na zona do móvel do lava-louças;
g. Colocação de teto em pladur na casa de banho;
h. Colocação de poliban na zona anterior da banheira e adaptação do circuito de escoamento e de alimentação de água;
i. Colocação de azulejos na zona de poliban;
j. Colocação de lavatório;
k. Colocação de bancada na cozinha e lava louças com respetiva adaptação do sistema de escoamento;
l. Colocação de pavimento flutuante e respetivos rodapés;
m. Substituição de janelas em madeira existente por janelas em PVC.
40. No dia 11 de outubro de 2021, a Just a Change iniciou as obras na fração arrendada, tendo sido, nesse dia, retirada a banheira e entulho da casa de banho e abertos roços nas paredes.
41. No dia 12 de outubro de 2021, o Autor informou a associação responsável pela obra que, sendo o proprietário da fração, não autorizava a realização de obras de remoção no WC e/ou na Cozinha e/ou em qualquer espaço que estivesse perto ou tocasse nas infraestruturas da casa (canalização de águas, de esgotos e sistema elétrico), solicitando que o responsável das obras o contactasse de imediato”.
42. Como tal não aconteceu, o Autor ligou para a Just a Change e marcou uma reunião para o dia seguinte de manhã.
43. No dia 13 de outubro de 2021, após a reunião com D da Juste a Change, o Autor ficou a aguardar a listagem das obras a realizar por esta Associação, para elaboração de um termo de responsabilidade a assinar pela Just a Change,.
44. No dia seguinte, por email, remetido pela sua Mandatária, à Just a Change o Autor ordenou que as obras parassem.
45. A obra esteve suspensa durante um mês.
46. Durante esse período de tempo a Ré continuou a viver na fração arrendada, no meio do entulho das obras, sem casa de banho e sem cozinha.
47. Após vários contactos e reuniões com as entidades acima descritas, o Autor, acompanhado do presidente da Junta de Freguesia da Ajuda, foi ver o interior da sua casa, sendo que, nessa altura, já tinham sido removidas as louças e azulejos da casa de banho, apenas lá permanecendo a sanita.
48. Na cozinha, já tinha sido retirada na sua totalidade, a bancada inferior, incluindo o lava-loiça e o armário.
49. Na sequência das reuniões entre a Just a Change e o Autor, este autorizou que a obra avançasse, apenas para execução de determinados trabalhos, tendo sido redigido e assinado pelo Autor, pela Ré e pela Just a Change um Termo de Responsabilidade referente a esses trabalhos, a saber: colocação de poliban, com adaptação do circuito e escoamento de alimentação de água; colocação de lavatório com adaptação do respetivo circuito de escoamento e alimentação de água; colocação e ligação de sanita e autoclismo, colocação e ligação de bidé e colocação de bancada de cozinha e lava louças, com adaptação do respetivo sistema de escoamento, colocação de azulejos junto ao lava louças.
50. O Autor autorizou ainda a reparação de paredes e respetiva pintura.
51. E mandou remover o teto de pladur na casa de banho e em qualquer outra zona do locado.
52. Nesse termo de responsabilidade, a Just a Change assumiu a total responsabilidade pelas obras a efetuar, responsabilizando-se perante o Autor “por qualquer dano que ocorra ou venha a ocorrer no imóvel ou na fração, em virtude dessa intervenção, ressarcindo aquele pelas obras que tiver de efetuar neste imóvel e fração em consequência dos mesmos”.
53. A Just a Change efetuou os seguintes trabalhos na fração arrendada:
a. substituição da banheira por poliban, com adaptação do circuito e escoamento de alimentação de água;
b. colocação de lavatório novo, com móvel e adaptação do respetivo circuito de escoamento e alimentação de água;
c. colocação de sanita nova, com ligação de autoclismo e alinhamento ao cano de esgoto, colocada aproximadamente 20 cm ao lado da sua posição original, de modo a ficar alinhada com a prumada de esgoto existente.
d. colocação de azulejos novos na parede da casa de banho;
e. colocação de mosaico no chão da casa de banho.
f. colocação de bancada de cozinha e lava louças, com adaptação do respetivo sistema de escoamento;
g. reboco e pintura do móvel superior da cozinha já existente;
h. colocação de móvel inferior da cozinha novo;
i. colocação de azulejos novos junto ao lava-louças.
j. colocação de soalho flutuante em todo o chão da casa.
54. Os trabalhos realizados pela Just a Change na fração arrendada foram acompanhadas por um técnico de obra e por um coordenador.
55. A Just a Change possui certificado IMPIC, seguro de acidentes de trabalho para todos os colaboradores em obra e seguro de responsabilidade civil.
56. É constituída por trabalhadores voluntários e também por trabalhadores com formação especializada na área da construção.
57. O Autor não autorizou a colocação de novas janelas em alumínio de vidro duplo, oscilobatentes, janelas essas que foram orçamentadas, pagas e que se encontram armazenadas.
58. Na cozinha, existem:
a. roços à vista devido a abertura de roços para caminho de tubagem sem o devido fecho dos mesmos, inclusive roçando pilar.
b. cablagem à vista com zona desprotegida para alimentação de dispositivo de iluminação dentro do corpo da chaminé.
c. ligações elétricas desprotegidas junto de tubagem para gás.
59. Foram substituídas algumas peças da canalização para adaptação da base de duche e sanita e colocação das torneiras.
60. O Autor teve insónias, em virtude da preocupação e revolta que sentiu.
*
São os seguintes os factos não provados a considerar:
1. Os filhos da Ré grafitaram a ombreira da porta do arrendado com o nome “BB” há mais de 30 (trinta) anos e a parte superior em alumínio da porta, com o nome “CC” há mais de 20 (vinte) anos.
2. A porta da rua do arrendado teve de ser substituída, em virtude de ser batida para fechar sem qualquer cuidado.
3. A Ré não limpa os dejetos que o cão faz no terraço, infiltrando-o de urina, corroendo o chão do terraço.
4. O prédio tem impregnado um cheiro fétido decorrente dos dejetos do cão da Ré.
5. Durante a intervenção feita em 2017, o Autor informou a Ré que se arranjasse um armário para substituir o antigo que estava muito estragado por mau uso e não podia ser retirado por inteiro, os seus homens de confiança e que desde sempre fazem obras no local, iriam retirar o que lá estava e substituiriam também toda a canalização que passa por trás do armário, desde o contador ao esquentador, em vez de aplicar mais um “remendo” na zona da fuga, o que precaveria futuras infiltrações
6. O Autor sempre disse à Ré que não autorizava a substituição deste armário sem ser pelo pessoal que lhe faz as obras e que no final do contrato de arrendamento, poderia levá-lo consigo.
7. A Ré alterou a posição da sanita e, na sequência disso, perfurou o cano de ligação do lavatório ao esgoto, com um dos parafusos de fixação da sanita.
8. A Ré removeu o bidé da casa de banho sem o conhecimento do Autor.
9. O Autor disse ao filho da Ré que fizessem as obras que quisessem, mas que ele Autor, não pagava nada.
10. O Autor nunca foi informado pela Ré destas obras.
11. Nas obras realizadas a cargo da Just a Change foram executadas novas ligações elétricas.
12. O Autor autorizou a colocação do soalho flutuante.
13. Os roços, cabelagem e ligações elétricas à vista e desprotegidos foram feitos pela Ré ou no decurso das obras realizadas a cargo da Just a Change.
14. O Autor nunca fez intervenções na parte elétrica da fração arrendada.
*
B - Da resolução do contrato
Sendo indiscutível que a relação estabelecida entre as partes constitui um contrato de arrendamento para habitação, e que foi celebrado em 1 de agosto de 1968, o seu enquadramento jurídico não pode deixar de ser encontrado no Código Civil que, à data, regulamentava tal tipo contratual. E tal regulamentação atribuía-lhe um “pendor acentuadamente vinculístico e caracterizado (…) pela imposição de um significativo conjunto de restrições à liberdade contratual das partes, tendo em vista a estabilidade do vínculo contratual e a proteção da posição habitacional do locatário”- cfr. Acórdão do Tribunal Constitucional nº 393/2020, de 13/02 (https://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos).
Do acabado de afirmar decorre que o referido contrato, sendo livremente denunciável pelo arrendatário, apenas poderia ser cessado por iniciativa do senhorio caso se verificassem determinadas circunstâncias legalmente previstas.
Uma das formas de cessação do contrato de arrendamento para habitação ao dispor do senhorio é a resolução, a qual depende, porém, do incumprimento contratual do arrendatário – artigo 1083º, nº 1, CC. Mas esse incumprimento deve assumir uma especial gravidade, geradora da inexigibilidade da manutenção da relação locatícia, de acordo com o nº 2 da norma legal citada.
Ora, no caso em apreço, o autor/senhorio invocou como fundamentos de resolução os factos legalmente tipificados nas alíneas a) (violação de regras de higiene) e b) (utilização do prédio contrária à lei), identificando esta última com a realização de obras pelo arrendatário sem a sua autorização, ou seja, com a infração da norma do artigo 1074º, nº 1 e 2, CC.
A sentença recorrida concluiu pela não verificação de qualquer das referidas causas de resolução, expondo longa e acertadamente as razões pelas quais a ação não poderia proceder, e o contrato de arrendamento em apreço não poderia cessar, com base nestes fundamentos.
Sendo certo que sufragamos inteiramente a fundamentação da primeira instância, cumpre apenas referir que, na verdade, a única factualidade que poderia indiciar violação das regras de higiene pela ré/arrendatária (a Ré tem um cão em casa que defeca e urina no terraço da habitação), por si só não se reconduz à cláusula geral do artigo 1083º, nº 2, CC, dado que não assume especial gravidade (desde logo não se provou que a ré não procedesse à limpeza desses dejetos e espaço) e não se apuraram quaisquer consequências que pudessem tornar inexigível a manutenção do contrato.
Por outro lado, é certo que por iniciativa e diligência da ré/arrendatária, foram iniciadas e realizadas obras no locado sem autorização do senhorio. Contudo, bem andou a primeira instância ao considerar que o próprio autor/senhorio, que tinha o dever contratual de assegurar a habitabilidade e salubridade da fração arrendada, não a garantiu, negando mesmo os pedidos formulados nesse sentido. E assim sendo, provando-se a evidente necessidade de intervenção no locado para assegurar níveis de utilização e habitabilidade mínimos, as intervenções realizadas revelam-se perfeitamente justificadas e lícitas, por aplicação do regime previsto nos artigos 1036º e 1074º, nº 3, CC, por se tratar de reparações urgentes. Não se verificou, portanto, qualquer infração à lei ou incumprimento contratual imputável à ré/arrendatária, como bem considerou a sentença recorrida.
Assim sendo, o recurso do autor/senhorio, alicerçado sobretudo na impugnação da matéria de facto provada e não provada (a qual, no essencial, soçobrou), revela-se improcedente.
C - Da denúncia do contrato
Além da resolução, o autor/senhorio invocou, a título (pedido) subsidiário, a cessação do contrato de arrendamento por denúncia.
A propósito dessa específica forma de extinção do vínculo contratual, refere Pinto Furtado (Manual do Arrendamento Urbano, 2ª edição, pág. 859) consistir numa “(…) manifestação de vontade, revelada por um dos contraentes perante o outro, com determinada antecedência, segundo os casos, a comunicar, afastando a prorrogação legal, que o contrato cessará com a expiração do termo respetivo”. Contrariamente à resolução contratual, que radica ou no incumprimento do contrato ou na alteração da sua base negocial, a denúncia consiste numa declaração de vontade que se baseia em critérios de interesse e de oportunidade, não carece de justificação e permite a um dos contraentes fazer cessar o contrato para o termo do prazo da sua renovação. Trata-se, pois, de figura “privativa dos contratos com prestações duradouras (…) por dever ser feita para o termo do prazo da renovação do contrato” - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25/9/2023, proferido no processo 2353/21.8T8VFR.P1, disponível em www.dgsi.pt.
Dado que o contrato em causa nos autos foi celebrado em 1 de agosto de 1968, como anteriormente referido, o seu enquadramento jurídico não pode deixar de ser encontrado no Código Civil que, à data, regulamentava tal tipo contratual. E tal regulamentação atribuía-lhe um “pendor acentuadamente vinculístico”, com vista à proteção da estabilidade do vínculo contratual.
Assim, o artigo 1095º CC (na redação originária vigente à data da celebração do contrato, que lhe é aplicável nos termos do artigo 12º, CC), ao dispor “(…) o senhorio não goza do direito de denúncia, considerando-se o contrato renovado se não for denunciado pelo arrendatário nos termos do artigo 1055º”, impunha ao locador a prorrogação obrigatória ou automática dos contratos de arrendamento findo o prazo convencionado para a sua duração. E o certo é que apenas excecionalmente, nos termos previstos no artigo 1096º, nº 1, CC (nessa versão), o senhorio se podia opor à sua renovação, caso necessitasse do prédio para sua habitação ou o pretendesse ampliar para “aumentar o número de locais arrendáveis”. Apenas ao locatário era reconhecida a faculdade de denunciar o contrato, de forma livre e imotivada.
Tal regime viria a ser profundamente alterado com a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU, aprovado pelo Dl 321-B/90, de 15-10), em 15-11-1990 que, a par do regime vinculístico, passou a prever expressamente contratos de arrendamento de duração limitada, embora pelo prazo mínimo de cinco anos, atribuindo a qualquer das partes a faculdade da sua denúncia (cfr. artigos 98º a 106º).
O regime vinculístico foi abandonado com a NRAU (Lei 6/2006, de 27-02), que suprimiu o princípio da renovação automática dos contratos de arrendamento de duração não determinada. Efetivamente, a disciplina dos contratos de arrendamento habitacional foi recodificada no Código Civil, e passou a reconhecer ao senhorio o direito de denunciar o contrato, não só perante circunstâncias excecionais especialmente previstas (necessidade de habitação pelo próprio ou descendentes em 1º grau, ou para realização de obras de remodelação profundas - cfr. alíneas a e b do artigo 1101º CC), mas também independentemente da ocorrência de qualquer causa justificativa – cfr. artigo 1101º, alínea c) CC. Nesta última hipótese, passou a exigir-se apenas necessária a comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Porém, do exposto, ponderando a data da celebração do contrato em causa nos autos (01-08-1968), não poderá ser reconhecida ao autor tal faculdade de forma automática.
Efetivamente, para os contratos celebrados antes do início da vigência do NRAU foram estabelecidos regimes transitórios, distinguindo o legislador os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (artigo 26º da Lei n.º 6/2006, de 27/02) e contratos habitacionais com início antes dessa vigência (artigos 27º a 49º da mesma Lei).
Ora, sendo o contrato em discussão anterior à vigência do RAU, interessa analisar o regime transitório legalmente fixado, por forma a concluir se o autor beneficia ou não da faculdade da sua denúncia, nos termos em que a realizou.
Como se refere no Acórdão do Tribunal Constitucional nº 393/2020, já citado, ao contrário do que sucede com os contratos celebrados durante a vigência do RAU, “Todos os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico são contratos com duração indeterminada”, razão pela qual a NRAU (Lei 31/2002) para eles estabeleceu um mecanismo de transição, por forma a convertê-los em contratos com prazo certo. Recorde-se que para tais contratos vigora o que se expôs anteriormente quanto à livre denúncia pelo arrendatário e quanto à denúncia pelo senhorio restrita às hipóteses de carecer do locado para a sua habitação ou de pretender aumentar o número de locais arrendáveis, nos termos consagrados no artigo 1096º CC na redação vigente à data da celebração do contrato em causa nos autos.
Tal mecanismo especial de transição transforma os contratos celebrados no regime vinculístico em contratos com duração limitada, com atualização da renda. Trata-se de alteração que fica dependente da iniciativa do senhorio que, para o efeito, deve desencadear o mecanismo negocial previsto nos artigos 30º a 37º (NRAU).
O mencionado mecanismo inicia-se por uma comunicação do senhorio, mediante carta registada com aviso de receção (cfr. artigo 9º RAU), sendo os elementos que deve obrigatoriamente comunicar os previstos no artigo 30º, ou seja: “a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana ;c) Cópia da caderneta predial urbana”.
Tendo presente que o desfecho negocial depende da realização dessa comunicação do senhorio ao arrendatário e da resposta deste à comunicação, centremo-nos na situação dos autos.
De acordo com as regras gerais de distribuição do ónus da prova (artigo 342º, nº 1, CC), incumbia ao autor/senhorio a alegação e prova de ter efetuado a comunicação prevista no artigo 30º do NRAU, com os elementos aí constantes. A este respeito, apurou-se apenas que em 2013, em data anterior a 4 de março de 2013, o autor, por carta remetida à Ré, comunica a transição do contrato para o NRAU, pelo prazo de três anos (ponto 4º dos factos provados).
Todavia, o autor não provou, e nem sequer alegou, ter dado pleno cumprimento às exigências legais do artigo 30º do NRAU, na redação então em vigor, e acima indicada. Designadamente, o autor limitou-se a afirmar a transição do contrato para o NRAU, enviando carta para o efeito em que manifestou o seu propósito de fazer transitar o contrato para o regime do NRAU (artigo 3º da petição e ponto 4. da factualidade provada), propondo o prazo de 3 anos (ponto 4. dos factos provados) e procedendo “ao aumento extraordinário da renda” (artigo 5º da petição). Todavia, o autor/senhorio não alegou nem provou que a carta enviada satisfizesse a forma do artigo 9º, nº 1, do NRAU (“remetido por carta registada com aviso de receção”), e que a comunicação contivesse os seguintes elementos obrigatórios: valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; cópia da caderneta predial urbana (alíneas b) e c) do artigo 30º NRAU).
Esses factos também não foram confessados pela ré, que apenas confessou integralmente a matéria vertida no artigo 5º da petição, admitindo que em 2013 quando recebeu a carta não invocou a idade nem a incapacidade, alegando, nessa altura, tão somente que tinha pedido o RABC, que não o tinha entregue (assentada constante da ata de 27-06-2024).
Assim, como refere Edgar Alexandre M. Valente (Manual de Arrendamento e Despejo, Almedina, março de 2020, p. 197), “a transição do contrato habitacional celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro, depende, necessariamente, nos termos do artigo 30º NRAU, da iniciativa do senhorio, manifestada através de comunicação formalmente válida ao arrendatário. A ausência de manifestação nesse sentido, determina a aplicação do NRAU ao contrato antigo, segundo os termos definidos no artigo 28º, sem que haja qualquer alteração de fundo ao vínculo contratual, quer quanto ao valor da renda a pagar quer quanto ao tipo e duração do mesmo, o que significa que, a par do valor da renda vigente com as respetivas atualizações anuais a que haja lugar, o contrato permanece na modalidade de arrendamento sem duração limitada, o que sucederá até à respetiva cessação do mesmo através de uma das modalidades legalmente admissíveis” (sublinhado nosso). E ainda segundo o mesmo autor (obra citada, p. 198), “havendo apenas um arrendatário, a inobservância da forma prescrita quanto à referida comunicação, determinará, necessariamente, a ineficácia da mesma, não produzindo, como tal, o efeito pretendido pelo senhorio”.
Por outras palavras, a eficácia da comunicação do senhorio ao arrendatário para transição do contrato de arrendamento celebrado em data anterior ao RAU, como o aqui em apreço, para o regime do NRAU, estava dependente do cumprimento obrigatório, quer da forma prescrita para a comunicação (carta registada com AR), quer de todas as menções previstas no artigo 30º. Incluindo os elementos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 30º NRAU, sujeitando-se o incumprimento desse dever pelo senhorio à sanção de ineficácia da comunicação, como afirma Edgar Valente (obra citada, p. 200). E o referido autor conclui (obra citada, p. 201) que “a ausência de qualquer um dos supra referidos elementos tornará a comunicação realizada ao arrendatário, ineficaz perante este, o que significa dizer que, ainda que o senhorio lhe remeta uma carta registada contendo alguns daqueles elementos mas não a sua totalidade (…), tal não determinará a transição do contrato para o NRAU (…)”. No mesmo sentido, refere-se em “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, coordenação de Meneses Cordeiro, 2014, pág. 484: “A consequência para a falta dos requisitos materiais, constantes deste 30º, é a ineficácia da comunicação: tudo se passará como se ela não tivesse sido feita e/ou comunicada ao senhorio. A mesma sanção é aplicável para o não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação (9º 1 12º)”.
Tal entendimento tem vindo a ser adotado pela jurisprudência, salientando-se, a título exemplificativo, o decidido nos Acórdãos do S.T.J. de 21-10-2020 (proferido no processo nº 10390/18.3T8LSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt), da Relação de Évora de 12-10-2023 (proferido no processo nº 3710/19.5T8FAR.E.1, disponível em www.dgsi.pt/jtre.nsf), e da Relação do Porto de 20-10-2021 (proferido no processo nº 16721/20.9T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt).
Deve, pois, concluir-se que o legislador visou estabelecer um regime especialmente exigente para a comunicação dirigida pelo senhorio ao arrendatário com vista à transição do arrendamento vinculístico para o NRAU, ponderando o seu significativo impacto na redefinição da - nova - relação contratual, estabelecendo informações obrigatórias por forma a assegurar que o seu destinatário se possa inteirar do seu conteúdo pela simples leitura da mesma.
Desta forma, no caso em apreço, não tendo o autor/senhorio provado (e nem sequer alegado) ter dado integral cumprimento às referidas normas dos artigos 9º, nº 1, e 30º, als. b) e c), do NRAU na comunicação que enviou à ré/arrendatária, como lhe incumbia, deverá entender-se que, perante a ineficácia dessa comunicação (e a inexistência de qualquer outra no mesmo sentido), o contrato em apreço não transitou para o NRAU.
E esta questão integrava inequivocamente o objeto do recurso, dado a posição expressa pela arrendatária/recorrente, opondo-se à denúncia e caducidade do contrato, e invocando vícios da comunicação. Além disso, a questão da validade formal e eficácia da comunicação de alteração do regime do arrendamento constitui matéria de conhecimento oficioso.
Não se revelando necessário apreciar as demais questões colocadas pela ré na motivação do seu recurso, importa concluir que, não tendo o contrato de arrendamento em apreço transitado para o regime do NRAU, continua a ser-lhe aplicável a norma do artigo 1095º CC (na redação originária vigente à data da celebração do contrato, convocável nos termos do artigo 12º, CC), que impede a denúncia pelo senhorio (exceto tendo por base o regime excecional consagrado no artigo 1096º, CC que não foi invocado). E, assim sendo, o contrato de arrendamento não cessou por denúncia, pelo que a ação deverá ser julgada improcedente.
Terminando, procede o recurso da ré e improcede o recurso do autor.
*
Procedendo o recurso de apelação da ré e improcedendo o recurso de apelação do autor, deverá este ser responsabilizado pelas respetivas custas – cfr. artigos 527º e 529º, CPC.
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III – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta 2ª secção cível em julgar:
- Improcedente a apelação do autor;
- Procedente a apelação da ré e, em consequência, revogando a decisão recorrida, julgar improcedente a ação, deduzida pelo autor A contra a ré B, absolvendo esta do pedido.
Custas dos recursos pelo autor – cfr. artigos 527º e 529º, CPC.
D.N.

Lisboa, 9 de outubro de 2025
Rute Sobral
Teresa Bravo
João Paulo Raposo