I – Se, aquando do envio a si de carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte de procuradora da senhoria, o arrendatário tinha algum motivo para duvidar daquela qualidade de procuradora daquela pessoa, teria que a ter questionado quanto a tal: é o que decorre do regime previsto no art. 260º nº1 do C. Civil.
II – Tendo tal carta sido enviada a 20/3/2024 e nada se apurando no sentido do questionamento por parte do arrendatário da qualidade e poderes daquela senhora como procuradora da autora para a enviar, a não ser por via da oposição ao procedimento dos autos que veio a ocorrer a 17/12/2024 – portanto, mais de 8 meses depois daquela data de 20/3/2024 (quase 9 meses) e, portanto, muito fora do “prazo razoável” previsto naquele nº1 do art. 260º do C. Civil –, a comunicação constante de tal carta, pelo estrito motivo da falta de poderes, não deixou de produzir efeitos na esfera jurídica do arrendatário.
III – Tendo a atual redação do art. 1110º do C. Civil entrado em vigor com o contrato de arrendamento em curso, a sua redação aplica-se-lhe, pois a lei que introduziu aquela redação (Lei 13/2019 de 12 de fevereiro) não excluiu a sua aplicação aos contratos em curso e, na medida em que regula a duração e renovação daquele tipo de contratos, dispõe diretamente sobre o conteúdo das relações jurídicas deles emergentes e, por isso, abrange as já constituídas, como decorre do art. 12º nº2, 2ª parte, do C. Civil.
IV – Ainda que do contrato conste que o mesmo era celebrado por um período inicial de 5 anos e se renovava por iguais e sucessivos períodos de 3 anos, a sua renovação após o decurso daquele período inicial, por força do nº3 do art. 1110º, foi por novo período de 5 anos, pois passaram para tal período de duração as renovações dos contratos em que se tivesse previsto a renovação por período inferior àquele.
V – A supletividade do artigo 1110, n.º 3 do C. Civil apenas permite às partes afastar a renovação do contrato; ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, e independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a cinco anos.

Processo: 2184/24.3YLPRT.P1

Relator: António Mendes Coelho
1º Adjunto: Teresa Pinto da Silva
2º Adjunto: Miguel Fernando Baldaia Correia de Morais

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I – Relatório

“A... Limited” instaurou, em 13/11/2024, no Balcão Nacional do Arrendamento, procedimento especial de despejo contra AA, pedindo a desocupação do locado.
Para fundamentar tal pedido, juntou carta enviada ao requerido, datada de 19/3/2024, com o seguinte teor:
“Exmo. Senhor,
Relativamente ao Contrato de arrendamento comercial celebrado a 1/11/2014, tendo ainda presente a Adenda celebrada a 1/10/2018, na qualidade de Senhoria do locado sito na Rua ... nº ..., R/C, Porto, referente à fração autónoma designada pela letra "A", de que V. Exa. é arrendatário, venho pela presente comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento, devendo o imóvel locado ser entregue livre de pessoas e bens no próximo dia 1 de Novembro de 2024.”.
O requerido deduziu oposição, alegando o seguinte:
- aquela carta foi assinada por BB e não pelo legal representante da A...;
- não obstante a referida BB, que nem sequer é socia da sociedade requerente, tenha assinado a comunicação em questão “pela senhoria, a procuradora”, o certo é que nenhuma procuração que conferisse validade ao comunicado foi anexada à referida carta;
- assim, a carta em questão não foi dirigida ao requerido pela requerente, nem a «oposição à renovação do contrato» foi assinada por esta última pelo que não poderia ser considerada como válida;
- nos termos da clausula III do contrato de arrendamento junto aos autos, este foi celebrado «pelo prazo de duração efectiva de cinco anos, tendo inicio no dia 1 de Novembro de 2014 e termo no dia 31 de Outubro de 2019, renovando-se por iguais e sucessivos períodos de três anos, enquanto não for denunciado por qualquer das partes nos termos legais»;
- constata-se, assim, que o prazo inicial contratualmente previsto de cinco anos terminou em 31.10.2019, após o que, nos termos contratuais, o arrendamento se renovou pelo prazo de três anos, ou seja, até 31.10.2022, altura em que, na ausência de qualquer oposição, em 01.11.2022, se renovou outra vez pelo prazo de três anos que está em curso.
- pelo exposto, por iniciativa do senhorio, o contrato não poderia ter cessado em 2024, dado que, neste ano, não ocorreu qualquer renovação do mesmo.
Terminou a defender que o procedimento deve improceder.
Remetidos os autos à distribuição, foi proferido despacho a ordenar a notificação do requerente “para, querendo, responder à oposição deduzida – cfr. artigo 3º, nº 3 do Código de Processo Civil”.
A autora, na sequência de tal notificação, apresentou a 21/1/2025 requerimento onde alegou, em síntese, o seguinte:
- a exceção invocada pelo réu no sentido de a carta de oposição à renovação do contrato ter sido assinada pela procuradora BB e não pelo legal representante da Autora, não pode proceder;
- tal invocação integra abuso do direito, pois não só o réu tem conhecimento da procuração e respetivos poderes conferidos a BB, como sempre os reconheceu ao longo da vigência do contrato: a procuradora BB é a mesma pessoa que – exatamente nessa qualidade de procuradora da Autora – assinou, a 1/11/2014, o contrato de arrendamento em análise nos autos; foi igualmente a procuradora BB a mesma pessoa que – nessa qualidade de procuradora da autora – assinou, a 1/10/2018, a adenda a tal contrato de arrendamento, adenda essa, aliás, onde foi extinto outro arrendamento relativo a outra fração (fração B) que havia também sido dada de arrendamento ao requerido; sempre que a ora autora envia uma comunicação ao réu (quer diretamente ao réu, quer à mandatária do réu) essa comunicação é assinada pela procuradora BB, conforme documentos que identifica, sendo que 3 deles junta com o seu requerimento; sempre que o réu (quer diretamente por si, quer através da sua mandatária) envia qualquer comunicação à autora, dirige sempre as comunicações ao cuidado da procuradora BB; há um reconhecimento expresso e inequívoco por parte do réu da Sra. BB na qualidade de procuradora da Autora;
- à comunicação de oposição à renovação da autora em causa nestes autos, assinada e enviada pela sua procuradora BB, em 25.03.2024 o réu respondeu por carta dirigida à autora, ao cuidado da procuradora BB, reconhecendo a legalidade da oposição à renovação, dizendo ali “Muito embora desta feita a oposição à renovação do contrato tenha sido efectuada nos termos legais”:
- decorreu anteriormente, no ano de 2020, entre as mesmas partes, ação de despejo com base no mesmo contrato de arrendamento – proc. n.º 1573/20.7T8PRT, do Juízo Local Cível do Porto; nessa ação anterior, o réu defendeu relativamente ao prazo de renovação do contrato de arrendamento entendimento totalmente oposto ao que, pasme-se, vem defender nos presentes autos, pois antes sempre defendeu o prazo de renovação de 5 anos [disse ali, no art. 9º da contestação “(...) pelo que, nos termos da também actual redacção do n.º 3 do normativo em referência, em 01.11.2019, o contrato em epigrafe se renovou «automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior», o que fará com que a presente renovação opere até 31.10.2024”]
- ainda antes dessa ação anterior, em resposta a oposição à renovação então comunicada pela autora em 2019, o réu através da sua mandatária enviou comunicação por carta datada de 3.09.2019, onde defendeu o seguinte entendimento: “(...) nos termos da também actual redacção do n.º 3 do normativo em referência, em 01.11.2019, o contrato em epigrafe se renovará «automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior», o que fará com que a próxima renovação opere até 31.10.2024”;
- aquela ação anterior veio a ser declarada improcedente, constando expressamente da sentença que o prazo de renovação do arrendamento seria por 5 anos; tal sentença impõe-se, sob pena de violação do caso julgado.
Terminou a defender que devem ser julgadas improcedentes as exceções invocadas e que o réu deve ser condenado, como litigante de má-fé, em multa a arbitrar pelo Tribunal e em indemnização à autora nunca inferior a € 2.000,00 e no reembolso dos honorários do mandatário da autora.
O réu, por requerimento de 3/2/2025, invocando o art. 3º nº3 do CPC, pronunciou-se pela improcedência do abuso de direito e da litigância de má-fé invocados pela autora.
Procedeu-se a julgamento, tendo na sua sequência sido proferida sentença em que decidiu nos seguintes termos:
“Ante o exposto, julgo o presente procedimento especial de despejo procedente e:
- Declaro cessado o contrato de arrendamento celebrado entre as partes em 1/11/2024 e relativo ao escritório no primeiro andar e loja no rés- do-chão, com entrada pelo nº ... e ... a ... da Rua ..., união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., Porto prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ... e com o artigo matricial nº ...;
- Condeno o Requerido a restituir o locado supra identificada ao Requerente;
- Condeno o Requerido no pagamento de 704 (setecentos e quatro euros) por mês, desde Novembro de 2024 (inclusive) até à efetiva entrega do imóvel.”

De tal decisão veio o réu interpor recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

“IV – Conclusões:
1.A procuração forense junta aos autos pelo mandatário da requerente, ora recorrida foi assinada por BB alegadamente «com poderes para o acto» mas perante a procuração junta aos autos em audiência de julgamento e por confronto com aquela constata-se que, distintamente do referido na procuração inicialmente junta aos autos, que a mesma não conferia a BB poderes para, em nome da sociedade outorgar procurações forenses.

2.Pelo exposto, se requer seja decretada a irregularidade do mandato forense junto aos autos no inicio do processo, com todas as consequências legais, quer para a parte quer para o seu I. Mandatário, que não teve o cuidado de verificar os poderes que então lhe foram conferidos.

3. O FP 6 da douta sentença recorrida considera provado que «O requerido, quer directamente por si, quer através da sua mandatária, enviou várias comunicações ao requerente, dirigindo-as sempre ao cuidado da procuradora BB (conferir documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos) sendo que em 25.03.2024 a Mandatária do Requerido, em sua representação enviou ao requerente, em resposta á comunicação de oposição á renovação que esta lhe enviou através da sua procuradora BB: Exm.ª Sr.ª D. BB (…) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/ Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel». (cfr. Doc. n.º 7 ora junto).»

3.Acontece que, distintamente do que foi considerado julgado, se verifica pelo teor dos referidos documentos 5, 6 7 e 8 (que a fundamentação indica terem sido anexados pelo requerente em 21.01.2025), que nenhuma das comunicações que constituem tais documentos foi enviada «ao cuidado da procuradora BB».

4.Na verdade, o que se constata nos invocados documentos é que todo foram dirigidos «Á A... Limited, á At. da Exm.ª Senhora D. BB…..» e em nenhum deles se reconhece a qualidade de procuradora de BB, que, de acordo com as referidas comunicações, habitualmente os contactava nessa qualidade por ela alegada mas que a mesma nunca comprovava.

5.Pelo exposto se requer a alteração do FP 6 de modo a que, com o rigor que se impõe, passe a aí constar apenas o que os aí referidos documentos comprovam, ou seja que «O requerido, quer directamente por si, quer através da sua mandatária, enviou várias comunicações ao requerente, dirigindo-as sempre á atenção de BB (conferir documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos) sendo que em 25.03.2024 a Mandatária do Requerido, em sua representação enviou ao requerente, em resposta á comunicação de oposição á renovação que esta lhe enviou através da sua procuradora BB: Exm.ª Sr.ª D. BB (…) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel. (cfr. Doc. n.º 7 ora junto).»

6. No que respeita ao prazo a considerar na renovação do contrato de arrendamento subjudice o teor da Lei 13/2019 de 12.02, que alterou o n.º 1 do artigo 1110.º e a este adicionou dois novos n.ºs, passou a dispor, no seu n.º 3 que, «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º»

7.A decisão de que ora se recorre começa por referir, que «como novidade, prevê-se agora, um prazo mínimo e imperativo de 5 anos de renovação do contrato (n.º3).», o que, com todo o respeito não é rigoroso, pois muito embora o n.º 4 do mesmo normativo imponha um prazo mínimo de duração inicial do contrato de 5 anos, não é verdade que o n.º 3, que nem sequer constitui uma norma imperativa, imponha esse prazo, como mínimo para a renovação do contrato.

8.Na verdade, embora no nosso entender e de acordo com a douta transcrição de João Baptista Machado citado a fls 9 da sentença recorrida, o n.º 4 imponha o prazo mínimo e imperativo de 5 anos para a duração inicial dos contratos de arrendamento não habitacionais, concordando-se, ou não, com a possibilidade de oposição á renovação durante o decurso desse mesmo prazo, o teor do n.º 3 do artigo 1110.º, de modo algum nos permite afirmar que agora a lei prevê um prazo mínimo e imperativo de cinco anos de renovação do contrato.

9.A afirmação da sentença recorrida supra transcrita, que subjaz à decisão de que ora se recorre, não corresponde ao teor da lei, dado que, por um lado, o referido n.º 3, logo no inicio da sua redacção, permite ás partes ressalvar em contrário tudo o que, a seguir, o normativo em questão determina, permitindo, designadamente estipular que o contrato não se renovará o que, desde logo, faz soçobrar a afirmação da sentença recorrida supra transcrita.

10.Por outro lado, a afirmação em questão não corresponde ao teor da lei porque, de acordo com as regras da língua portuguesa que se impõe respeitar tanto ou mais do que as jurídicas e o que resulta dos termos e da pontuação utilizados na redacção deste normativo, é que, no termo do contrato celebrado por prazo certo o contrato se renovará por períodos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, ou seja, se a duração de cinco anos for inferior ao prazo estipulado contratualmente para a renovação contratual, o prazo da renovação será reduzido a 5 anos.

11.O exposto quer dizer que, se o prazo de renovação previsto contratualmente for, p.ex. de 10 anos, o mesmo se renovará por 5, que é um prazo inferior, mas no caso de se encontrar prevista uma renovação por três anos, como é o caso do contrato subjudice, deverá valer o que o contrato estipulou dado que este é inferior ao prazo de cinco anos que aí foi determinado apenas para não onerar demasiado os senhorios que porventura tivessem contratado prazo superior, de 10 ou até 20 anos, de modo que que estes, depois de uma renovação imposta por lei, não tivessem que aguardar por um prazo demasiado longo.

12. Isto porque, quem acompanha o regime jurídico do arrendamento urbano em Portugal e as suas sucessivas alterações legislativas há algum tempo sabe que o n.º 4 do artigo 1110.º foi criado para defender o arrendatário da especulação imobiliária e que o n.º 3 do mesmo normativo teve em vista equilibrar os interesses em jogo, salvaguardando o senhorio de um prazo de renovação superior a cinco anos, que seria demasiado longo e até da renovação automática, mas nunca pretendeu afastar a hipótese da renovação do contrato por período inferior aos cinco anos aí previstos, caso tal tenha ficado ressalvado no contrato de arrendamento.

13.Dado que o contrato em análise nos presentes autos estipulou o prazo de renovação por 3 anos, em respeito pela língua portuguesa, pela liberdade contratual pelo teor da lei vigente, só pode entender-se que, findo o primeiro período de 3 anos de renovação do contrato em 01.11.2022 este se renovou pelo mesmo prazo de três anos aí previsto contratualmente.

14.Pelo exposto, ainda que que a oposição á renovação contratual que se reportou á data de 01.11.2024, tivesse sido assinada por alguém que efetivamente representasse a proprietária e senhoria, o que não se concede, ainda assim tal comunicação não poderia operar nessa data.

15. No que respeita ao facto de a oposição á renovação do contrato «se encontrar assinada por alguém que se intitulou procuradora da senhoria», convem ter presente que a requerente baseia o pedido de despejo apresentado nos presentes autos numa carta datada de 19.03.2024, na qual, alegadamente, foi comunicada «a oposição á renovação do contrato de arrendamento» mas, como se pode verificar pela analise da referida carta esta foi assinada, por BB e não pelo legal representante da A....

16.E não obstante a referida BB, que nem sequer é socia da sociedade requerente, tenha assinado a comunicação em questão «pela senhoria, a procuradora» o certo é que nenhuma procuração, que conferisse validade ao comunicado, foi anexada à referida carta, pelo que se constata que, em bom rigor, a carta em questão não foi dirigida ao requerido pela requerente, nem a «oposição á renovação do contrato» foi assinada por esta ultima pelo que, por este motivo, desde logo, em nosso entender e s.m.o. não poderia ser considerada como válida.

17.Sobre esta questão, a douta sentença recorrida, começa por citar o AC. TRL de Lisboa de 26.10.2023, que em nada contende com o supra exposto e no qual o ora recorrente colhe argumentos em defesa da sua tese, na medida em que que se este entende que «2.A comunicação feita por advogado em nome dos senhorios não tem que ser, necessariamente, acompanhada de procuração forense», então, a contrario sensu, a comunicação feita por alguém que não é advogado, como é o caso da referida BB, para que pudesse produzir efeitos, teria que ser acompanhada por procuração com poderes expressos para o efeito.

18.O mesmo se poderá dizer, também, relativamente ao Ac. do TRG de 04.10.2023, citado na sentença recorrida, no qual, segundo o sumário aí transcrito, foi considerado que nada obsta «á eficácia da comunicação de oposição assinada pelo mandatário forense do autor /recorrido» ou seja advogado, se o comunicando não fez uso da disciplina consagrada no artigo 260.º do C.C.

19. Distintamente dos casos subjacentes aos referidos acórdãos, nos presentes autos, quem assinou a comunicação que constitui a causa de pedir na presente acção de despejo não foi um advogado, pelo que, conforme entendimento transmitido em articulado e em alegações orais feitas pela mandatária do ora recorrente, em audiência de julgamento, quem tinha o ónus de provar que detinha poderes para o acto era a subscritora da comunicação, não tendo o comunicando qualquer dever de alertar para a falha cometida.

20.Acresce que de nada adiantaria pedir a referida procuração pois de acordo com a que a requerido tinha em seu poder desde 2020, altura em que já tinha contestado a validade do mesmo, e como se pode verificar pelo semelhante teor da que vigorou em 2024 e que ora foi junta aos atos, tais documentos não conferiam, como se impunha que acontecesse, expressos poderes para, em nome da proprietária, poder comunicar oposições á renovação dos contratos de arrendamento.

21.De salientar, ainda que, muito embora a sentença recorrida tenha constatado que o Requerido ainda em 2024 questionou os poderes de representação da subscritora da comunicação, só em audiência ocorrida em 11.03.2025 é que a requerente juntou aos autos a procuração em questão.

V-NORMAS VIOLADAS:
A sentença recorrida violou o disposto no n.º 5 do artigo 607.º do C.P.C., e o n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil com a redacção que lhe foi dada pela Lei 13/2019.”

A autora apresentou contra-alegações, defendendo a improcedência do recurso. Nelas fez notar que a irregularidade do mandato invocada pelo réu é uma questão nova e, em vista da sua decisão, juntou com elas procuração por si passada com ratificação de todo o processado pelo sr. Advogado por si constituído.
A 28/5/2025 foi proferido despacho a admitir o recurso, seguido de despacho a indeferir o documento (procuração) apresentado pela autora com as suas contra-alegações “por não se verificarem os pressupostos previstos pelo artigo 425º do Código de Processo Civil”.

Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657º nº4 do CPC.

Considerando que o objeto do recurso, sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas suas conclusões (arts. 635º nº4 e 639º nº1 do CPC), são as seguintes as questões a tratar:
a) – da irregularidade do mandato do advogado da autora;
b) – da alteração à matéria de facto da decisão recorrida;
c) – se ocorreu oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte da autora e por via dela a caducidade de tal contrato.

II – Fundamentação

Vamos à primeira questão enunciada.
A irregularidade do mandato, como decorre do art. 48º nº1 do CPC, pode ser arguida em qualquer altura do processo e é até de conhecimento oficioso.
A questão da irregularidade do mandato do advogado da autora só foi levantada pelo recorrente no recurso de que ora tratamos.
Como tal, o documento apresentado pela recorrida nas suas contra-alegações, integrado por procuração com ratificação de todo o processado nos autos pelo sr. Advogado por si constituído e por si emitida em 13/3/2025 – já depois da data do julgamento, que teve lugar a 11/3/2025 – só se tornou pertinente com a interposição do recurso e pela alegação neste daquela questão.
Por outro lado, integrando aquele documento a ratificação do processado é forçosa a sua admissão, pois o mesmo mais não consubstancia do que o suprimento da eventual falta ou vício da procuração anteriormente existente nos autos e que a lei expressamente prevê no art. 48º nº2 do CPC.
Note-se que o documento em causa se refere exclusivamente ao suprimento da eventual irregularidade do mandato conferido ao sr. advogado da autora e não é suporte da ação e/ou do seu mérito, sendo que só neste caso, face ao regime processual dos arts. 425º e 651º nº1 do CPC, é que poderia ser discutível a sua junção.
De qualquer modo, ainda que considerando aquele art. 425º, tendo o documento sido produzido em data posterior ao julgamento (que, como se sabe, corresponde ao “encerramento da discussão” ali previsto), parece-nos óbvio que o mesmo não podia ter sido apresentado até tal momento e, portanto, até com base em tal preceito, sempre tal documento deveria ter sido admitido.
Assim, não se compreende, de todo, o despacho do sr. juiz de primeira instância proferido após a admissão do recurso no sentido do indeferimento da junção de tal documento, pois, além de contender com uma questão que, como se referiu, pode ser levantada em qualquer altura do processo e é de conhecimento oficioso, esse documento foi junto com as alegações de recurso e a análise deste compete a este Tribunal da Relação e não à primeira instância (art. 73º a) da LOSJ).
De qualquer modo, ainda que se considere o eventual caso julgado formal formado com aquele despacho do sr. juiz (pois dele não foi interposto recurso), este tribunal tem por si poderes para admitir a junção de tal documento face ao regime previsto nos nºs 1 e 2 do art. 48º do CPC (o já referido conhecimento oficioso em qualquer altura do processo).
Assim, admite-se tal documento.
Aqui chegados, sendo o documento em causa uma procuração emitida pelo legal representante da autora a conferir poderes forenses ao sr. advogado constituído nos autos e a declarar ratificado todo o processado por ele, há que, face ao regime processual que se referiu, considerar o respetivo mandato forense regularmente conferido e ratificado todo o processado pelo sr. advogado.

Passemos para a segunda questão enunciada.
A recorrente pretende que o nº6 dos factos provados da sentença recorrida – com o teor “O Requerido, quer diretamente por si, quer através da sua Mandatária, enviou várias comunicações ao Requerente, dirigindo-as sempre ao cuidado da procuradora BB (cfr. documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos), sendo que em 25/3/2024 a Mandatária do Requerido, em sua representação enviou ao Requerente, em resposta à comunicação de oposição à renovação que este lhe enviou através da sua procuradora BB: Ex.ma Sra. D. BB (...) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/ Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel. (cfr. doc. n.º 7 ora junto)” – passe a ter a seguinte redação:
«O requerido, quer directamente por si, quer através da sua mandatária, enviou várias comunicações ao requerente, dirigindo-as sempre à atenção de BB (conferir documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos) sendo que em 25.03.2024 a Mandatária do Requerido, em sua representação enviou ao requerente, em resposta á comunicação de oposição á renovação que esta lhe enviou através da sua procuradora BB: Exm.ª Sr.ª D. BB (…) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel. (cfr. Doc. n.º 7 ora junto).».
Defende para tal que em nenhum dos documentos 5, 6, 7 e 8 ali referidos (juntos pelo autor a 21/1/2025) – integrados por cartas enviadas pelo réu, através da sua advogada, à autora – se reconhece a qualidade de procuradora de BB.
Analisemos.
É um pouco “esquisita” a impugnação do segmento de factualidade em causa, pois na segunda parte daquele segmento factual, onde se alude a trecho de texto do documento 7, o réu, através da sua advogada (e advogada também nestes autos) refere-se à Sra. BB como “procuradora da proprietária do imóvel”.
De qualquer modo, há que reconhecer que, no cabeçalho daquelas cartas consta “A... Limited/À At. da Exm.ª Senhora/D. BB”, sem que ali se referencie esta Sra. BB como procuradora da autora.
Assim, há que alterar aquele nº6 dos factos provados no sentido pretendido, passando este a ter a seguinte redação:
“O requerido, quer diretamente por si, quer através da sua mandatária, enviou várias comunicações ao requerente, dirigindo-as sempre à atenção de BB (cfr. documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos) sendo que em 25.03.2024 a mandatária do requerido, em sua representação enviou ao requerente, em resposta à comunicação de oposição à renovação que esta lhe enviou através da sua procuradora BB: Exm.ª Sr.ª D. BB (…) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel. (cfr. Doc. n.º 7 ora junto)”.

Passemos para a terceira questão enunciada.
É a seguinte a matéria de facto a ter em conta [a da sentença recorrida, com a pequena alteração anteriormente decidida; além disso, com um pequeno acrescento ao nº7 dos factos provados, relativo à alteração/adenda ao contrato inicial referida em tal número (cujo documento que a consubstancia foi junto pela requerente com o requerimento inicial e não foi impugnado pelo requerido) e que apenas tem a ver com a supressão do arrendamento em relação ao escritório do primeiro andar, o que se faz ao abrigo dos arts. 663º nº2 e 607º nº4 do CPC]:
Factos provados
1. Em 1/11/2014, foi celebrado contrato de arrendamento comercial entre as partes, tendo por objeto o escritório no primeiro andar e loja no rés-do-chão, com entrada pelo nº ... e ... a ... da Rua ..., união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., Porto prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ... e com o artigo matricial nº ....
2. O primeiro contraente desse contrato foi assim identificado: BB, solteira, maior, natural de ..., Porto, residente na rua ..., ... casa ..., ..., que outorga na qualidade de procuradora da “A... Limited”, pessoa coletiva ..., com sede em ... ..., ..., ... ..., ..., Estados Unidos da América, com poderes para o ato.
3. Consta da cláusula 3ª desse contrato que o mesmo é celebrado no regime de duração limitada, ao abrigo do disposto no artigo 117º do Regime do Arrendamento Urbano, pelo prazo de duração efetiva de cinco anos, tendo início no dia 1 de novembro de 2014 e termo no dia 31 de outubro de 2019, renovando-se por iguais e sucessivos períodos de três anos, enquanto não for denunciado por qualquer das partes nos termos legais.
4. O Requerente, em 20/3/2024, enviou ao Requerido, que a recebeu no dia seguinte, carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
“Exmo. Senhor,
Relativamente ao Contrato de arrendamento comercial celebrado a 1/11/2014, tendo ainda presente a Adenda celebrada a 1/10/2018, na qualidade de Senhoria do locado sito na Rua ... nº ..., R/C, Porto, referente à fração autónoma designada pela letra "A", de que V. Exa. é arrendatário, venho pela presente comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento, devendo o imóvel locado ser entregue livre de pessoas e bens no próximo dia 1 de Novembro de 2024.”.

Subscrevo-me com os melhores cumprimentos,

Pela Senhoria, a procuradora,
[Assinatura manual]
(BB)”
5. O Requerente enviou ao Requerido, a si diretamente ou à sua Mandatária, várias comunicações assinadas pela procuradora BB (cfr. doc. n.º 3 junto com o requerimento inicial, e documentos n.º 2, 3, e 4 do articulado de 21/1/2025).
6. O requerido, quer diretamente por si, quer através da sua mandatária, enviou várias comunicações ao requerente, dirigindo-as sempre à atenção de BB (cfr. documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos) sendo que em 25.03.2024 a mandatária do requerido, em sua representação, enviou ao requerente, em resposta à comunicação de oposição à renovação que esta lhe enviou através da sua procuradora BB: Exm.ª Sr.ª D. BB (…) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel. (cfr. doc. n.º 7 junto a 21/1/2025);
7. Através de adenda ao contrato inicial, acordaram as partes, em 1/10/2018, que o escritório no primeiro andar deixou de integrar o arrendamento, reduzindo a renda para o valor de 352/mês.Em sede desta terceira questão, comecemos por abordar os poderes de representação da autora pela Sra. BB por referência à carta de oposição à renovação do contrato enviada por esta ao réu em 20/3/2024.
Adianta-se desde já que não faz absolutamente sentido nenhum a posição assumida pelo réu nos autos, no sentido da não eficácia de tal comunicação por falta de poderes daquela senhora.
Em primeiro lugar, foi com aquela senhora como representante da autora que o réu celebrou o contrato de arrendamento em 2014 (nº1 dos factos provados).
Depois, foi àquela senhora, como procuradora da autora, que o réu, através da sua mandatária, enviou as comunicações referidas sob o nº6 dos factos provados – datadas, como delas se vê, de 12/10/2020, 3/9/2019 e 25/3/2024 –, sendo que nas duas últimas lhe reconhece no respetivo texto expressamente aquela qualidade e a última é até efetuada na sequência do recebimento daquela carta de 20/3/2024.
Portanto, se aquando do envio daquela carta (de oposição à renovação) o réu tinha algum motivo (que eventualmente pudesse ter sobrevindo) para duvidar da qualidade de procuradora da autora daquela senhora, teria que a ter questionado quanto a tal: é o que decorre do regime previsto no art. 260º nº1 do C. Civil, onde se preceitua que “Se uma pessoa dirigir em nome de outrem uma declaração a terceiro, pode este exigir que o representante, dentro de um prazo razoável, faça a prova dos seus poderes, sob pena de a declaração não produzir efeitos”.
Ora, tal carta foi enviada a 20/3/2024 e nada se apurou no sentido do questionamento por parte do réu da qualidade e poderes daquela senhora como procuradora da autora para a enviar, a não ser por via da oposição ao procedimento dos autos, que veio a ocorrer a 17/12/2024 – portanto, mais de 8 meses depois daquela data de 20/3/2024 (quase 9 meses) e, portanto, muito fora do “prazo razoável” previsto naquele nº1 do art. 260º do C. Civil.
Mais, na comunicação de resposta a tal carta que a 25/3/2024 enviou à autora “à atenção” daquela senhora (nº6 dos factos provados), o réu até reconhece aquela senhora como “procuradora da proprietária do imóvel”.
Assim, a comunicação constante de tal carta, pelo estrito motivo da falta de poderes, não deixou de produzir efeitos na esfera jurídica do réu/arrendatário [vide, sobre a previsão do art. 260º nº1 do CC e efeitos decorrentes de não se ter feito uso da exigência ali prevista, entre outros, os Acórdãos da Relação de Évora de 27/3/2014 (proc. nº1196/10.9TBALR-A.E1), da Relação de Guimarães de 4/10/2023 (proc. nº2280/22.1T8BCL.G1) e desta mesma Relação de 9/2/2023 (proc. nº18510/21.4T8PRT.P1) e de 20/2/2024 (proc. nº4855/22.0T8PRT.P1)].
Aliás, a autora veio a juntar ao autos, no dia do julgamento (a 11/3/2025 e conforme respetiva ata), procuração outorgada pelo seu legal representante àquela senhora BB em 2/1/2024 e para vigorar até 31/12/2024, documento este que não foi impugnado pelo réu e onde consta a atribuição àquela de poderes para, designadamente, “Nos contratos de arrendamento em vigor, assinar em nome da sociedade todos os documentos necessários referentes aos mesmos. Receber e enviar comunicações aos arrendatários. Receber as rendas e delas dar quitação” (sublinhado nosso).
Tendo a carta sido enviada a 20/3/2024, é manifesto que nessa data aquela senhora BB tinha poderes para a enviar em nome da autora.
Como tal, quer por via da decorrência do regime previsto no art. 260º nº1 do C. Civil quer por via da concreta procuração que agora se veio de referir, a carta em causa foi enviada de modo a poder produzir efeitos sobre o contrato de arrendamento existente entre as partes.

Vejamos agora se ocorreu oposição à renovação do contrato de arrendamento em conformidade com o regime legal e, por via dela, a caducidade de tal contrato.
Tendo tal contrato, para exercício do comércio, sido celebrado por um prazo de 5 anos, com início a 1/11/2014 e termo a 31/10/2019, e tendo-se renovado, na sua vigência passou a vigorar o art. 1110º do C. Civil com a redação introduzida pela Lei 13/2019 de 12 de fevereiro, em vigor a partir de 12 de fevereiro daquele ano (art. 16º daquele diploma), que é a seguinte:
“1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
3 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096º.
4 - Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”
Considerando que esta redação de tal preceito – a atual – ainda entrou em vigor com o contrato em curso, a sua redação aplica-se-lhe, pois a lei que introduziu aquela redação não excluiu a sua aplicação aos contratos em curso e, na medida em que regula a duração e renovação daquele tipo de contratos, dispõe diretamente sobre o conteúdo das relações jurídicas deles emergentes e, por isso, abrange as já constituídas, como decorre do art. 12º nº2, 2ª parte, do C. Civil.
Ainda que do contrato conste que o mesmo era celebrado por um período inicial de 5 anos e se renovava por iguais e sucessivos períodos de 3 anos, a sua renovação após o decurso daquele período inicial, por força do nº3 daquela nova redação do art. 1110º – que entrou em vigor quando ainda decorria aquele período inicial e, porque relativo à caducidade do contrato, integra norma de natureza imperativa (art. 1080º do C. Civil) –, foi por novo período de 5 anos, pois passaram para tal período de duração as renovações dos contratos em que se tivesse previsto a renovação por período inferior àquele.
Efetivamente, como se refere no Acórdão desta mesma Relação de 20/5/2024 (proc.1686/23.3YLPRT.P1, disponível em www.dgsi.pt, relatado pelo colega desta mesma secção de processos Desembargador José Eusébio Almeida) – depois de aí se fazer notar que “[o] preceito citado é uma norma paralela à prevista no n.º 1 do artigo 1096 do CC, respeitante ao arrendamento urbano para habitação e, sobre esta, mais que sobre a respeitante ao arrendamento para fins não habitacionais (artigo 1110, n.º 3 do CC) têm-se pronunciado, com entendimentos divergentes, a doutrina e, especialmente, a jurisprudência” e que “[o] fulcro da divergência assenta na interpretação a dar à expressão “Salvo estipulação em contrário” (prevista em ambos os normativos: 1096, n.º 1 e 1110, n.º 3 do CC) ou, dito de outro modo, na natureza supletiva ou imperativa da previsão legal. Melhor, na abrangência da supletividade ou imperatividade: 1) A norma é supletiva quanto à renovabilidade do contrato e quanto ao prazo (período) de renovação, mesmo que inferior a cinco anos ou 2) A norma é apenas supletiva quanto à renovabilidade do contrato, mas imperativamente impõe que a duração das renovações não seja inferior a cinco anos, independentemente do estipulado pelas partes”, a par de também ali se fazer uma explanação bem alargada de jurisprudência dos tribunais da Relação e de se referir orientações doutrinais sobre a questão – “a melhor interpretação do normativo aqui em causa corresponde ao entendimento jurisprudencial que temos por maioritário e faz-nos concluir que a supletividade do artigo 1110, n.º 3 do CC apenas permite às partes afastar a renovação do contrato, ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, e independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a cinco anos”.
Como ali se diz e se subscreve inteiramente, «[c]om efeito, ou as partes estipulam um período de renovação ou não estipulam; a parte imperativa do preceito só tem sentido ou utilidade prática se as partes o estipulam: “ou de cinco anos se esta for inferior”; esta é a duração estipulada pelas partes. Se as partes afastam a renovação, a questão não se coloca; se as partes preveem a renovação, não a podem prever por período inferior a cinco anos, pois – e repetimos – é de cinco anos a duração “se esta for inferior”» (o sublinhado é nosso).
Sendo de 5 anos a renovação do contrato, tais 5 anos da renovação que teve lugar a 1/11/2019 iam findar em 31/10/2024, se não viesse a ocorrer nova renovação.
Para não ocorrer nova renovação, o senhorio – no caso, a autora – teria que a ela se opor, comunicando-o ao réu/arrendatário, sendo que, porque do contrato não consta qualquer previsão quanto a tal, o teria que fazer com uma antecedência mínima de 120 dias em relação ao termo da sua renovação (art. 1097º nº1 b) e nº2 do C. Civil, ex vi do art. 1110º nº1).
Tendo a autora, como provado sob o nº4, enviado a carta em que comunicou a oposição à renovação a 20/3/2024 e sido a mesma recebida pelo réu/arrendatário no dia seguinte, correspondente a 21/3/2024, é de concluir que se mostra amplamente preenchido aquele período de antecedência mínima de 120 dias (pois estes perfaziam-se a 21 de julho de 2024).
Assim, há que concluir pela tempestividade da oposição à renovação e que por via dela ocorreu a caducidade do contrato a 31/10/2024 (arts. 1051º a) e 1079º do C. Civil).
Como tal, era de lograr procedência, como logrou, o despejo requerido.

Por tudo quanto se veio de expor, há que julgar improcedente o recurso e confirmar a sentença recorrida.

As custas do recurso ficam a cargo do recorrente, que decaiu (art. 527º nºs 1 e 2 do CPC).Sumário (da exclusiva responsabilidade do relator – art. 663 º nº7 do CPC):
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………………………………III – Decisão

Por tudo o exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.Porto, 10/7/2025
Mendes Coelho
Teresa Pinto da Silva
Miguel Baldaia de Morais