Sumário:
I. Os projetos de loteamento podem prever a existência de diversas infraestruturas integradas no projeto que permanecem integradas na propriedade privada, como partes comuns.

II. A estas partes comuns é aplicável o disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A, do Código Civil, por força do artigo 43.º do RJUE.

III. Tal remissão não implica a constituição de uma situação de propriedade horizontal na globalidade do regime, mas apenas o «aproveitamento de um regime legal pré-definido» em algumas das suas dimensões.

IV. As despesas em causa resultam da finalidade comum dos equipamentos (zonas verdes, piscinas, entre outros) instalados nos lotes em causa, sendo indiferente que se mostrem registados a favor da Recorrida ou seja, é indiferente quem é o titular dos equipamentos porque estes são de utilização comum da urbanização, de todo o modo, os equipamentos em causa não são da titularidade de um qualquer terceiro particular mas são da titularidade da Recorrida que é precisamente a “Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden”.

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Apelação n.º 527/22.3T8TVR.E1

(1.ª Secção Cível)

Relator: Filipe César Osório

1.º Adjunto: Sónia Moura

2.º Adjunto: Ricardo Miranda Peixoto

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ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

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I. RELATÓRIO

Ação Declarativa, Processo Comum

1. As partes:

Autora/Recorrente – AA

Ré/Recorrida – ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE Cidade 1 GARDEN.

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2. Objecto do litígio – ACÇÃO SIMPLES APRECIAÇÃO:

A Autora formula os seguintes pedidos:

a) Seja declarado que, a fração L, do prédio constituído em propriedade horizontal, denominado Colina...– Lote 7 – sito em Local 1, prédio inscrito na matriz sob o nº 5817, da União de Freguesias de S...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1, sob o nº 631, da freguesia de S... não faz parte de nenhuma propriedade horizontal, sobre o Lote 7 identificado no Artº 1º e 2º desta P.I., validamente constituída nos termos do art. 1438-Aº do Código Civil, com os requisitos nele exigidos.

b) Seja declarado que, o “Regulamento de uso, fruição e Administração, das partes comuns, dos edifícios e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum, da Urbanização Cidade 1 Garden, sito na Local 1, freguesia de S..., concelho de Cidade 1” (DOC 24), aprovado por ata n.1 (DOC 23), não é oponível à Autora.

c) Seja declarado que as actas denominadas de “atas de condóminos e proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden”, juntas aos autos como DOC 23 e DOC 44 não são oponíveis à Autora, uma vez que o Lote 7 não faz parte de nenhuma propriedade horizontal de conjunto de edifícios constituída nos termos do artigo 1438.º-A do Código Civil e porque a Autora não é sócia da Associação de proprietários Cidade 1 Garden, nem utiliza qualquer dos equipamentos, como piscina, restaurante, ginásio, que se encontram instalados nos Lotes que são propriedade da Associação Cidade 1 Garden.

d) Deve ser declarado que a fração “L” do Lote 7 apenas pode ser responsável nas despesas de condomínio referentes à sua fração e partes comuns do edifício implantado no Lote 7, de acordo com a propriedade horizontal constituída e registada no prédio onde se insere a fração, sob a AP. 2 de 1999/11/05.

Para o efeito, a Autora alegou, em síntese, que, a A. é proprietária da fracção L do prédio constituído em propriedade horizontal - Lote 7 - sito em Local 1, e esse lote é titulado pelo Alvará de Loteamento 5/87, no qual existem mais dezassete edifícios constituídos em propriedade horizontal.

A Ré é uma associação criada para prestar um serviço aos proprietários das fracções do Loteamento, e é proprietária dos lotes onde estão a piscina, campo de ténis e parque infantil, em zona de recreio, lazer e equipamento, e da fracção onde se encontra um restaurante e os escritórios da Ré.

A Ré durante anos cobrou quotas a todos os proprietários do Loteamento e exigiu à Autora, bem como aos restantes proprietários as quotas da associação como se de quotas de condomínio se tratassem.

A Autora não é associada da Ré.

Cada lote do loteamento tem os seus edifícios que não dependem de qualquer parte comum para além das descritas na constituição das suas propriedades horizontais, e estes edifícios não dependem dos serviços inseridos nos lotes propriedade da Ré e que esta quer fazer passar por comuns.

Não é possível concluir que o lote 7 e qualquer lote onde se encontram a piscina, restaurante, ginásio, parque infantil, estejam funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que as compõem”, para que se mostrasse possível aplicar à situação de licenciamento o art. 1438º-A do Código Civil, nem se pode concluir que foi validamente constituída e registada uma propriedade horizontal que inclua o Lote 7.

A Ré Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden veio contestar a acção, pugnando pela sua improcedência.

A Ré invocou o abuso do direito por banda da Autora.

No restante, alegou, em síntese, que, de acordo com o alvará, o loteamento é constituído por zonas de recreio, lazer e equipamento geral a toda a urbanização, constituindo áreas e equipamentos de zona comum ou utilização comum do loteamento, não obstante possam integrar propriedade privada.

A Ré tem como fim a defesa, conservação, valorização e gestão das áreas comuns da Urbanização, denominada Cidade 1Garden.

A operação de loteamento titulada pelo alvará 5/87 encontrava-se já registada quando a Autora adquiriu a fração autónoma, existindo espaços comuns afetos ao loteamento que incidiam sobre o imóvel adquirido pela Autora, cuja manutenção é da responsabilidade dos proprietários.

A constituição do condomínio formalizou-se na assembleia realizada a 2 de Novembro de 2020, em que foi deliberada a aprovação do Regulamento da Administração, uso e fruição das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum da Urbanização Cidade 1 Garden, e em que foi deliberada a eleição da Ré como administradora do condomínio oriundo da realidade global da Urbanização Cidade 1 Garden.

São por isso de considerar constituídas e válidas as obrigações inerentes a todos os proprietários alvo, inclusive a Autora.

As partes comuns do loteamento, não obstante a sua natureza privada, destinam-se ao uso exclusivo dos condóminos, proprietários e os seus convidados ou arrendatários.

E a cobrança de quotas, aprovadas em assembleia geral de condóminos, levada a cabo pela ora Ré, decorre da qualidade de administradora do condomínio constituído sob os lotes integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, vendo-se legitimada para tal conduta e ação.

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3. Dispositivo da Sentença em Primeira Instância:

Realizada a audiência final de julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

«Pelo exposto, julga-se a presente acção totalmente improcedente, por não provada e, em sua consequência, absolve-se a Ré da totalidade do pedido contra ela formulado pela Autora.

Custas da acção a cargo da Autora, atento o decaimento - art. 527º, do NCPC.

Registe e notifique.».

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4. Objecto do recurso de apelação.

A Recorrente/Autora interpôs recurso de apelação da sentença, onde pede que esta seja revogada e substituída por decisão que declare procedentes os pedidos da Recorrente, com as seguintes conclusões [transcrição]:

A. - Vem o presente recurso interposto da sentença de 20/11/2023, que julgou a ação totalmente improcedente, por não provada e, em sua consequência, absolveu a Ré, ora Recorrida, da totalidade do pedido formulado pela Autora, ora Recorrente.

B. - A solução dada pela sentença recorrida resultou de erro na seleção e julgamento da matéria de facto, na interpretação e aplicação das regras de direito probatório material, assim como resultou de erro na interpretação e aplicação do Direito, em manifesta errada interpretação do artigo 1438-A do Código Civil, do artigo 43.º, n.º 5 do RJUE e do Alvará de Loteamento objeto desta ação.

C. - A sentença recorrida não merece censura quanto aos factos dados como provados, salvo nos pontos 36, 52 e 54.

D. - Relativamente ao ponto 36, a formulação adotada pelo Tribunal a quo pode levar a conclusões erróneas, uma vez que desconsidera o contexto apresentado pela Autora entre aspas.

E. - Atenta a factualidade provada e as normas jurídicas aplicáveis, bem como a interpretação das mesmas não poderia o tribunal deixar de concluir que a figura jurídica invocada pela Recorrida - propriedade horizontal sobre um conjunto de edifícios - não existe, nem está validamente constituída na ordem jurídica.

F. - O ponto 36 da matéria de facto deve ser reformulado nos seguintes termos: “Vindo a Ré, desde então, a pretender cobrar à Autora as quotas deste alegado condomínio”.

G. - Relativamente ao ponto 52 da matéria dada como provada, a sentença incorreu em erro ao dar como provado um facto com fundamento em documentos que não contêm qualquer menção que sustente tal conclusão.

H. - No alvará de loteamento que serviu de base à fundamentação do ponto 52 apenas existem 3 lotes para equipamentos, referindo-se essas áreas na planta as zonas a., b. e c, não havendo qualquer referência à afetação destes lotes como zona comum do loteamento ou à utilização coletiva pelos proprietários das restantes frações.

I. - Não existe qualquer elemento probatório nos autos que permita concluir que os referidos lotes constituem, ab initio, zonas comum do loteamento.

J. - Como não há qualquer alteração ao loteamento que o faça.

K. - A decisão quanto ao ponto 52 também deveria ter sido coerente com o que foi decidido no ponto 6 da matéria de facto não provada, no qual concluiu que a fração A, igualmente propriedade da Recorrida, não se encontra afeta ao loteamento como zona comum.

L. - À luz da prova produzida e da inexistência de suporte documental que sustente a conclusão constante do ponto 52, este deve ser eliminado da matéria de facto dada como provada.

M. - Deverá ser aditado aos factos não provados o seguinte ponto 7: “No alvará de loteamento, os prédios urbanos correspondentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3 destinaram-se a servir e a serem utilizados exclusivamente como áreas para equipamentos e lazer, afetos ao loteamento pelos proprietários das frações ou lotes integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, de utilização coletiva, constituindo, ab initio, áreas de zona comum do loteamento, previstas como tal no alvará de loteamento.”

N. - Relativamente ao ponto 54 da matéria dada como provada, o Tribunal a quo fundamentou a sua convicção positiva na análise das informações registrais e no alvará de loteamento n.º 5/87, mas incorreu em erro ao interpretar esses documentos.

O. - Não resulta da prova constante nos autos que existam “Zonas comuns do loteamento em causa, ou seja, áreas privadas de utilização coletiva afetas à Urbanização Cidade 1 Garden, colocadas à disposição dos proprietários”, como afirmado na sentença, uma coisa não equivale à outra, sendo o alvará de loteamento o documento que serve para constituir “zonas comuns do loteamento”, as quais terão depois a sua tradução documental também no registo predial, nada disso acontece com os lotes Z1, Z2 e Z3 ou lote 11.

P. - Os documentos juntos aos autos não demonstram qualquer compropriedade da Recorrente ou dos demais proprietários sobre os lotes Z1, Z2, Z3 e a fração “A” do lote 11, sendo a Recorrida a única proprietária, que perante a Recorrente é um terceiro. Tanto é que os prédios referidos foram sempre transacionados sem qualquer registrais.

Q. - O alvará de loteamento n.º 5/87, bem como as respetivas condições e plantas anexas, não preveem a existência de zonas comuns do loteamento para equipamentos ou zonas de lazer.

R. - À data da emissão do alvará de loteamento, o regime aplicável era o Decreto-Lei n.º 400/84, que não previa que os equipamentos e zonas de lazer fossem considerados espaços comuns do loteamento, nem regidos pelo regime das partes comuns previsto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil.

S. - Ora, não tendo havido qualquer alteração ao alvará de loteamento ou ao registo predial, não poderia o Tribunal concluir pela existência de áreas comuns ao loteamento nos termos previstos no artigo 43.º do Decreto-Lei n.º 555/99.

T. - O ponto 54 deve ser eliminado da matéria de facto dada como provada.

U. - Deverá ser aditado aos factos não provados o ponto 8, com o seguinte teor: “8. Existem zonas comuns do loteamento em causa, ou seja, áreas privadas de utilização coletiva afetas à Urbanização Cidade 1 Garden, colocados à disposição dos proprietários.”

V. - “O Tribunal interpretou de forma errada o pedido da Recorrente ao considerar que este continha uma contradição, entendendo que se pretendia a declaração de inexistência de qualquer propriedade horizontal, quando, na realidade, a Recorrente reconhece expressamente a existência de uma propriedade horizontal validamente constituída sobre o Lote 7.

W. - O pedido da Recorrente visava, na verdade, que fosse declarada a inexistência de uma propriedade horizontal de conjunto de edifícios, validamente constituída ou registada, que integrasse o Lote 7, nos termos do artigo 1438.º-A do Código Civil.

X. - Consequentemente, ao não apreciar integralmente o pedido da Recorrente, a sentença recorrida padece de nulidade por omissão de pronúncia, ao não se ter pronunciado sobre se existe ou não uma propriedade horizontal validamente constituída nos termos do artigo 1438.º-A, do Código Civil, relativamente ao Lote 7, onde se integra a fração “L”, da Recorrente.

Y. - A questão é absolutamente determinante para a correta apreciação do mérito da causa e a omissão de pronuncia do Tribunal a quo sobre a mesma resulta numa deficiência da fundamentação da sentença.

Z. - A sentença recorrida enferma do vício de nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, devendo ser anulada e substituída por outra que aprecie, de forma expressa e fundamentada, o pedido da recorrente quanto à existência ou não de uma propriedade horizontal validamente constituída no Lote 7, nos termos do 1438-A do CPC.

AA. - O Tribunal a quo incorreu em erro ao desconsiderar a inexistência de uma propriedade horizontal válida abrangendo o loteamento como um elemento determinante para a declaração de inoponibilidade do regulamento invocado pela Recorrida.

BB. - O Tribunal errou ao aplicar o artigo 43.º, n.º 4, do RJUE, já que este preceito apenas se aplica a espaços verdes e equipamentos de natureza privada constituído como partes comuns do loteamento, o que não ocorre no caso dos lotes Z1, Z2, Z3 e fração A do lote 11.

CC. - À data da emissão do alvará de loteamento n.º 5/87, não existia qualquer norma que considerasse os equipamentos e zonas de lazer como partes comuns do loteamento.

DD. - Assim, deve ser revogada a sentença recorrida e declarada a inoponibilidade à Recorrente do regulamento de uso, fruição e administração das partes comuns da Urbanização Cidade 1Garden, bem como de quaisquer deliberações tomadas ao abrigo do mesmo.

EE. - O tribunal a quo considera como facto não provado (ponto 6) que “a fração autónoma A do prédio urbano descrito na CRP de Cidade 1 sob o nº 635/19870916, da freguesia de S...), destinou-se a servir e a ser utilizada exclusivamente como área para equipamentos e lazer afeta ao loteamento em causa, ou seja, pelos proprietários das frações integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, foi prevista de utilização no alvará de loteamento.” e depois considera improcedente o pedido da Recorrente, que visa precisamente a não oponibilidade de um regulamento que trata essa fração como se fossem áreas comuns do loteamento, o que constitui uma decisão contraditória e ininteligível.

FF. - O Tribunal a quo incorreu em contradição ao considerar como facto não provado o ponto 6 mas ainda assim concluir pela oponibilidade à Recorrente de um regulamento que trata essa fração como se fosse área comum e como tal imputa os custos das mesma à ora Recorrente.

GG. - Conforme consta dos factos provados nos pontos 2, 14, 17 e 20, verifica-se que:

Pela Ap. 24 de 16/09/1987, encontra-se averbada à descrição do prédio urbano onde se insere a fração da Recorrente a autorização de loteamento, correspondente ao Alvará n.º 5/87, emitido em 19 de maio de 1987. Já os lotes Z1, Z2 e Z3, de propriedade exclusiva da Recorrida, encontram-se registados com base no Alvará n.º 2/87 de 28 de maio de 1987, facto que não podia ser ignorado na fundamentação da sentença.

HH. - Os factos dados como provados pelo Tribunal a quo, que tiveram por base as informações registrais juntas aos autos, inviabilizam a sua fundamentação, tornando-a contraditória e ininteligível.

II. - O facto provado 39 consta a redação do regulamento que a Recorrida pretende ver oponível à Recorrente, onde no seu artigo primeiro se refere: “Urbanização Cidade 1 Garden (UTG) - A área e infraestruturas especificadas no Alvará de Loteamento n.º 5/87, emitido em 08 de Julho de 1987, pela Câmara Municipal de Cidade 1.” consequentemente, também por esta contradição documental não poderia o Tribunal a quo ter fundamentação para considerar que os referidos lotes constituem áreas comuns do loteamento previstas no Alvará n.º 5/87.

JJ. - A contradição entre os factos dados como provados e não provados, bem como a deficiência da fundamentação apresentada, impede a correta compreensão da lógica da decisão do Tribunal a quo e torna-a ininteligível, comprometendo a sua a validade.

KK. - Face aos exposto a sentença recorrida enferma do vício de fundamentação em oposição com a decisão que torna a decisão ininteligível e consequentemente nula, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, devendo a mesma ser anulada e substituída por outra que declare que o “Regulamento de uso, fruição e Administração, das partes comuns, dos edifícios e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum, da Urbanização Cidade 1 Garden, sito na Local 1, freguesia de S..., Concelho de Cidade 1”, aprovado por ata n.1, bem como as “atas de condóminos e proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden” não são oponíveis à Recorrente.

LL. - A Recorrente pretendia que o Tribunal a quo declarasse que a sua responsabilidade se limita às partes comuns do prédio onde se insere a sua fração, nos termos da propriedade horizontal constituída e registada, decidiu mal o Tribunal pela improcedência deste pedido assumindo, erradamente, a existência de áreas comuns do loteamento vinculativas para todos os proprietários das frações do Cidade 1 Garden, incluindo a Recorrente.

MM. - Os lotes Z1, Z2, Z3 e a fração A do Lote 11 são de propriedade exclusiva da Recorrida e não constituindo partes comuns do loteamento, conforme demonstrado pela análise do alvará de loteamento pela documentação predial junta aos autos que demonstra não ter sido registada qualquer alteração ao loteamento.

NN. - Não existe qualquer registo predial ou documento, junto aos autos que comprove que as áreas de equipamento e lazer correspondentes aos lotes acima referidos sejam zonas comuns do loteamento; pelo contrário.

OO. - Quanto às responsabilidades derivadas de propriedade horizontal onde a fração da Recorrente se encontre incluída, a Recorrente não se recusou a pagar as despesas relativas às partes comuns do prédio onde se situa a sua fração, na proporção da sua permilagem, conforme previsto na propriedade horizontal constituída e registada sob a Ap. 2 de 1999/11/05, mas discorda da imposição de encargos relativos a lotes de propriedade exclusiva da Recorrida.

PP. - Encargos que nem sequer foram apurados pela Recorrida, conforme atas juntas aos autos, de acordo com a permilagem da Recorrente correspondente à fração de que é proprietária, como acima se deixou demonstrado, o que constitui uma entorse ao regime da propriedade horizontal.

QQ. - A fundamentação do Tribunal, ao considerar a existência de dois complexos de direitos e deveres, é insustentável, pois pressupõe a existência de uma propriedade comum sobre áreas comuns do loteamento que não estão constituídas como tal através de alvará de loteamento.

RR. - Não tinha o Tribunal a quo qualquer fundamento legal para imputar à Recorrente encargos relativos a propriedades que não configuram partes comuns do loteamento e são de titularidade exclusiva da Recorrida que, em termos de relações jurídicas é um terceiro perante a Recorrente que não é sócia nem associada da Associação de Proprietários Cidade 1 Garden - Facto Provado nº 33.

SS. - Face ao exposto, a decisão recorrida carece de fundamento e deve ser substituída por outra que declare que a responsabilidade da Recorrente limita-se ao pagamento das despesas das partes comuns do prédio onde se situa a sua fração, conforme previsto na propriedade horizontal constituída e registada sob a Ap. 2 de 1999/11/05, descrita na Conservatória do Registo».

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5. Resposta:

Não foram apresentadas contra-alegações.

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6. Questões a decidir:

Considerando que o objecto dos recursos está delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil – são as seguintes as questões cuja apreciação aquelas convocam (ordenadas por ordem de precedência lógica e não pela ordem alegada na apelação):

6.1. – Nulidades da sentença:

- por omissão de pronúncia;

- por oposição entre os fundamentos e a decisão;

6.2. – Impugnação da decisão da matéria de facto;

6.3. – Reapreciação jurídica da causa.

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II. FUNDAMENTAÇÃO

7. É o seguinte o teor da decisão de facto constante da sentença recorrida, destacando-se os factos objecto de dissenso da Recorrente/Autora [transcrição]:

«Factos provados

Resultam provados os seguintes factos com relevância:

1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 631/19870916, da freguesia de S...), o prédio urbano com a denominação Colina... - Lote 7, situado em Local 1, composto de Edifício de Cave, rés-do-chão, 1º e 2º andares, com as fracções autónomas designadas pelas letras A a P, desanexado do prédio nº 620/160987 e do artigo 32849, e inscrito na respectiva matriz sob o nº 5817, da União de Freguesias de S...).

2. Pela Ap. 24 de 16/09/1987, encontra-se averbada à descrição deste prédio urbano a Autorização de Loteamento - Alvará nº 5/87 de 19 de Maio, por reprodução da inscrição F-1 do prédio nº 620/19870916, com a seguinte menção:

“O proprietário fará doação pura e simples à Câmara Municipal, sem quaisquer ónus ou encargos para o Município dos terrenos destinados à implantação de arruamentos, circulação de peões, parques de estacionamento e passeios, num total de 6 026 m2, tal como se encontra definido no processo de loteamento.

Cede igualmente uma área de terreno de 7 600m2, determinada nos termos da Portaria 678/73, de 9 de Outubro, em face do número de fogos previstos, para construção do complexo polidesportivo. O início dos trabalhos de infraestruturas, verificar-se-á no prazo de 3 meses a contar da data do alvará de loteamento, devendo mostrar-se concluídas no prazo de dois anos a contar do seu início. O empreendimento tal como se encontra aprovado deve ser concluído no prazo de seis anos.”

3. Pela Ap. 2 de 05/11/1999 encontra-se inscrita na CRP de Cidade 1 a constituição da propriedade horizontal sobre este prédio urbano, com 15 fracções autónomas designadas pelas letras A a P, ali descrevendo a permilagem de cada uma, assim:

“FRAÇÃO: A PERMILAGEM: 8,75

FRAÇÃO: B PERMILAGEM: 8,75

FRAÇÃO: C PERMILAGEM: 8,75

FRAÇÃO: D PERMILAGEM: 7,5

FRAÇÃO: E PERMILAGEM: 6,25

FRAÇÃO: F PERMILAGEM: 6,25

FRAÇÃO: G PERMILAGEM: 112,5

FRAÇÃO: H PERMILAGEM: 113,75

FRAÇÃO: I PERMILAGEM: 100

FRAÇÃO: J PERMILAGEM: 121,25

FRAÇÃO: L PERMILAGEM: 106,25

FRAÇÃO: M PERMILAGEM: 100

FRAÇÃO: N PERMILAGEM: 100

FRAÇÃO: O PERMILAGEM: 100

FRAÇÃO: P PERMILAGEM: 100”,

e com as seguintes menções:

“As fracções G, H e I tem o uso exclusivo do terraço, com os nºs 1, 2 e 3 e as áreas de 25,25m2; 27,98m2 e 26,69m2 respectivamente, na cobertura do rés-do-chão - As fracções J, L e M, tem o uso exclusivo do terraço com os nºs 1, 2 e 3 e as áreas de 25,25m2; 27,98m2 e 26,69m2 respectivamente, na cobertura do 1º andar - As fracções N, O e P, tem o uso exclusivo do terraço com os nºs 1, 2 e 3 e as áreas de 25,25m2; 27,98m2 e 26,69m2, na cobertura do 2º andar.”.

4. Pela Ap. 24 de 23/04/2003, encontra-se inscrita na CRP de Cidade 1, a favor da Autora AA, a aquisição, por compra, da fracção autónoma designada pela letra L, correspondente ao 1º andar, letra “B” - T2 -, destinada a habitação, do referido prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 631/19870916, da freguesia de S...).

5. Pela AP. 24 de 1987/09/16 encontra-se também inscrita a Autorização de Loteamento na ficha registral respeitante à fracção autónoma descrita sob o nº nº 631/19870916-L, da freguesia de S...).

6. A referida fracção autónoma designada pela letra L está inserida num edifício composto por cave, rés-do-chão, 1º e 2º andares.

7. O Lote 7 é titulado pelo Alvará de Loteamento número 5/87, emitido pela Câmara Municipal de Cidade 1, em 7 de agosto de 1987.

8. Para além desse edifício, existem no loteamento mais 17 (dezassete) edifícios constituídos em propriedade horizontal.

9. Este Loteamento é denominado Cidade 1 Garden.

10. A Ré é uma associação com a denominação “Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden”, constituída a 05/03/1996, por escritura outorgada no Cartório Notarial do concelho de Cidade 2.

11. A Ré foi criada para prestar um serviço aos proprietários das frações do Loteamento Cidade 1 Garden.

12. De acordo com os Estatutos da Ré a “Associação tem como objetivo geral, a defesa, a conservação, a valorização e gestão das áreas comuns da urbanização, bem como o fim de proporcionar a todos os seus proprietários condições de bem-estar e qualidade de vida.”.

13. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 648/19870916, da freguesia de S...), o prédio urbano com a denominação Colina... - Lote Z-1, situado em Local 1, composto de Terreno destinado a equipamento e lazer, desanexado do prédio nº 620/160987 e do artigo 32849, e inscrito na respectiva matriz sob o nº 4006, da União de Freguesias de S...).

14. Pela Ap. 20 de 03/09/1987, encontra-se averbada à descrição deste prédio urbano a Autorização de Loteamento - Alvará nº 2/87 de 28 de Maio de 1987, com a seguinte menção:

“Alvará n.º 2/87, de 28 de Maio de 1987 – O proprietário fará doação pura e simples à Câmara Municipal, sem quaisquer ónus e encargos para o Município dos terrenos destinados à implantação de arruamentos, circulação de peões, parques de estacionamento, zonas verdes, passeios e lote destinado à Estação Elevatória de Águas Residuais, num total de 22.089,56 m2, tal como se encontra definido no processo de loteamento.

A proprietária cede igualmente uma área de terreno de 5.230 m2, determinada nos termos da Portaria 678/73 de 9 de Outubro, em face do número de fogos previstos para construção de equipamentos por parte do Município ou para qualquer destino que a Câmara venha a definir, devendo em qualquer caso as construções integrarem-se no loteamento aprovado. O início dos trabalhos de infra-estruturas, verificar-se-á no prazo de 3 meses a contar da data do alvará de loteamento e mostrarem-se concluídos no prazo de 2 anos, a contar do seu início.

O empreendimento tal como se encontra aprovado, deve estar concluído no prazo de 6 anos.”

15. Pela Ap. 9 de 19/06/1997, encontra-se inscrita a favor da Ré Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden a aquisição, por compra, deste prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 648/19870916, da freguesia de S...).

16. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 649/19870916, da freguesia de S...), o prédio urbano com a denominação Colina... - Lote Z-2, situado em Local 1, composto de Terreno destinado a equipamento e lazer, desanexado do prédio nº 620/160987 e do artigo 32849, e inscrito na respectiva matriz sob o nº 4007, da União de Freguesias de S...).

17. Pela Ap. 20 de 03/09/1987, encontra-se averbada à descrição deste prédio urbano a Autorização de Loteamento - Alvará nº 2/87 de 28 de Maio de 1987, com a seguinte menção:

“Alvará n.º 2/87, de 28 de Maio de 1987 – O proprietário fará doação pura e simples à Câmara Municipal, sem quaisquer ónus e encargos para o Município dos terrenos destinados à implantação de arruamentos, circulação de peões, parques de estacionamento, zonas verdes, passeios e lote destinado à Estação Elevatória de Águas Residuais, num total de 22.089,56 m2, tal como se encontra definido no processo de loteamento.

A proprietária cede igualmente uma área de terreno de 5.230 m2, determinada nos termos da Portaria 678/73 de 9 de Outubro, em face do número de fogos previstos para construção de equipamentos por parte do Município ou para qualquer destino que a Câmara venha a definir, devendo em qualquer caso as construções integrarem-se no loteamento aprovado. O início dos trabalhos de infra-estruturas, verificar-se-á no prazo de 3 meses a contar da data do alvará de loteamento e mostrarem-se concluídos no prazo de 2 anos, a contar do seu início.

O empreendimento tal como se encontra aprovado, deve estar concluído no prazo de 6 anos.”.

18. Pela Ap. 9 de 19/06/1997, encontra-se inscrita a favor da Ré Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden a aquisição, por compra, deste prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 649/19870916, da freguesia de S...).

19. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 650/19870916, da freguesia de S...), o prédio urbano situado em Local 1, Colina..., composto de Lote Z-3 - Terreno destinado a equipamento e lazer, desanexado do prédio nº 620/160987 e do artigo 32849, e inscrito na respectiva matriz sob o nº 4008, da União de Freguesias deS...).

20. Pela Ap. 20 de 03/09/1987, encontra-se averbada à descrição deste prédio urbano a Autorização de Loteamento - Alvará nº 2/87 de 28 de Maio de 1987, com a seguinte menção:

“Alvará n.º 2/87, de 28 de Maio de 1987 – O proprietário fará doação pura e simples à Câmara Municipal, sem quaisquer ónus e encargos para o Município dos terrenos destinados à implantação de arruamentos, circulação de peões, parques de estacionamento, zonas verdes, passeios e lote destinado à Estação Elevatória de Águas Residuais, num total de 22.089,56 m2, tal como se encontra definido no processo de loteamento.

A proprietária cede igualmente uma área de terreno de 5.230 m2, determinada nos termos da Portaria 678/73 de 9 de Outubro, em face do número de fogos previstos para construção de equipamentos por parte do Município ou para qualquer destino que a Câmara venha a definir, devendo em qualquer caso as construções integrarem-se no loteamento aprovado. O início dos trabalhos de infra-estruturas, verificar-se-á no prazo de 3 meses a contar da data do alvará de loteamento devendo mostrar-se concluídos no prazo de 2 anos, a contar do seu início.

O empreendimento tal como se encontra aprovado, deve estar concluído no prazo de 6 anos.”.

21. Pela Ap. 9 de 19/06/1997, encontra-se inscrita a favor da Ré Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden a aquisição, por compra, deste prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 650/19870916, da freguesia de S...).

22. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 635/19870916, da freguesia de S...), o prédio urbano denominado Lote 11 - Colina..., situado em Local 1, Colina..., correspondente a Edifício de cave, rés-do-chão e 1º andar, desanexado do prédio nº 620/160987 e do artigo 32849, e inscrito na respectiva matriz sob o nº 4997, da União de Freguesias de S...).

23. Pela Ap. 24 de 16/09/1987, encontra-se averbada à descrição deste prédio urbano a Autorização de Loteamento - Alvará nº 5/87 de 19 de Maio, por reprodução da inscrição F-1 do prédio nº 620/19870916, com a seguinte menção:

“AUTORIZAÇÃO DE LOTEAMENTO – Alvará nº. 5/87 de 19 de Maio

O proprietário fará doação pura e simples à Câmara Municipal, sem quaisquer ónus ou encargos para o Município dos terrenos destinados à implantação de arruamentos, circulação de peões, parques de estacionamento e passeios, num total de 6 026 m2, tal como se encontra definido no processo de loteamento.

Cede igualmente uma área de terreno de 7 600m2, determinada nos termos da Portaria 678/73, de 9 de Outubro, em face do número de fogos previstos, para construção do complexo polidesportivo. O início dos trabalhos de infraestruturas, verificar-se-á no prazo de 3 meses a contar da data do alvará de loteamento, devendo mostrar-se concluídas no prazo de dois anos a contar do seu início.

O empreendimento tal como se encontra aprovado deve ser concluído no

prazo de seis anos.”.

24. Pela Ap. 12 de 26/03/1993 encontra-se inscrita na CRP de Cidade 1 a constituição da propriedade horizontal sobre este prédio urbano, com 4 fracções autónomas designadas pelas letras A a D.

25. Pela Ap. 5 de 17/08/2001 encontra-se inscrita a favor da Ré Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden a aquisição, por compra, da fracção autónoma A, composta por cave e rés-do chão - destinada a restaurante e ou actividades afins, do prédio urbano descrito na CRP de Cidade 1 sob o nº 635/19870916, da freguesia de S...).

26. Nos lotes Z-1, Z-2 e Z-3 estão implementados a piscina, campo de ténis e parque infantil, em zona de recreio, lazer e equipamento.

27. No referido lote 11 encontra-se um restaurante e os escritórios da Ré.

28. Em conformidade com o “Auto de Recepção” lavrado pelos técnicos da Câmara Municipal de Cidade 1:

“Aos treze dias do mês de Março de mil novecentos e noventa e dois, compareceram no local da obra, os técnicos da Câmara (…) para procederem ao exame dos trabalhos que constituem as infraestruturas de arruamentos, água e esgotos domésticos e pluviais do loteamento averbado à Cidade 1 GARDEN LDA. sito em Local 1 - Cidade 1 e titulado pelo alvará nº. 5/87 de 8 de Julho. - Constataram que os trabalhos das referidas infraestruturas foram executados em conformidade com os projectos aprovados, excepção feita à execução da camada de desgaste dos arruamentos - tapete betuminoso, cuja aplicação ficou adiada até à conclusão dos edifícios, conforme aceitação prévia da Câmara. Assim, consideram em condições de serem recebidas provisoriamente as infraestruturas realizadas.

As infraestruturas elécticas e telefones, bem como a rede de rega, encontram-se igualmente executados e as primeiras recebidas pela EDP.”

29. Nos Estatutos da Ré, de acordo com as alterações deliberadas na assembleia geral da Ré de 29/11/2003, e a escritura de “Alteração de Estatutos” outorgada pelo presidente e pelo secretário da direcção da associação a 03/06/2004, no Cartório Notarial de Cidade 1, ficou a constar:

“Artigo terceiro

1. A qualidade de Associado é inerente à propriedade e assume-se no momento da aquisição de qualquer fração autónoma, habitacional, comercial, garagem, moradia ou lote, situados na Urbanização denominada Cidade 1 Garden e abrangidos pelo alvará de loteamento 5/87 de 8 de Julho emitido pela Câmara Municipal de Cidade 1.

(…)”

30. A Ré exigiu à Autora, bem como aos restantes proprietários, as quotas como se de quotas de condomínio se tratassem.

31. A Ré propôs ação executiva, em 22/03/2012, contra a ora Autora, para cobrança de alegados créditos “quotas de condomínio”, ação em que foi julgada verificada a excepção de ilegitimidade activa, e tendo a ora Autora sido absolvida da instância e julgada extinta a execução.

32. Não se conformando com a decisão continuou a Ré a imputar-lhe valores correspondentes à manutenção de espaços propriedade da Ré.

33. Razão pela qual a Autora se viu obrigada a pedir o reconhecimento judicial da sua qualidade de não sócia da Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden, e, nessa acção, com o nº 72/14.0..., intentada contra a ora Ré, por sentença de 12/07/2015, foi declarado que a Autora não é sócia nem associada da Ré Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden.

34. A 02/10/2020 foi convocada uma Assembleia Geral de Proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden, nos seguintes termos:

“Convocatória

Cidade 1, 02 de outubro de 2020

Exmo. Senhor(a),

Na qualidade de Administradora da Urbanização Cidade 1 Garden, vimos pela presente, convocar V. Exa. para a Assembleia Geral Anual de Condóminos e Proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden, sita na Colina..., Estrada Nacional 125, Lt. 11, ... Cidade 1, a realizar na sala "Mercearia Conserveira" (antigo restaurante), na Segunda-feira, 02 de novembro de 2020, pelas 17.00 horas, com a seguinte ordem de trabalhos.

1. Discussão e Aprovação das contas respeitantes ao ano de 2019;

2. Discussão e Aprovação do orçamento comum das despesas a efetuar, durante o ano de 2020;

3. Aprovação do Regulamento da Administração, uso e fruição das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum da Urbanização Cidade 1 Garden;

4. Eleição da Administração da Urbanização Cidade 1 Garden, para o biénio de 2021/2022;

5. Eleição dos membros da Direção e do Conselho Fiscal da Associação de Proprietários DeCidade 1 Garden, para o mandato com duração de dois anos, com início no dia 16/11/2020;

6. Aprovação das comparticipações dos condóminos e proprietários nas despesas comuns da urbanização, para o ano 2021;

7. Aprovação do orçamento comum das despesas a realizar no ano de 2021;

8. Outros assuntos do interesse geral da Urbanização Cidade 1 Garden;

A assembleia reúne à hora marcada na convocatória, se estiverem presentes ou representados mais de metade dos proprietários (ou seja, pelo menos 111 proprietários).

Se o número de proprietários presentes ou representados for inferior a 111, a assembleia reúne meia hora depois, em segunda convocatória, desde que o número de proprietários presentes ou representados seja superior a 25% de todos os proprietários da urbanização, (ou seja 56 proprietários).

A aprovação do ponto 3 da ordem de trabalhos só poderá ter lugar mediante os votos favoráveis de 2/3 dos proprietários da urbanização, em primeira convocatória, ou 2/3 dos proprietários presentes, em segunda convocatória, ou seja, no mínimo serão necessários os votos de pelo menos 38 proprietários.

(…)”.

35. E, em conformidade com a respectiva acta relativa a tal assembleia, junta pela Autora como documento 23:

“Ata número um

No dia 2 de novembro, do ano de dois mil e vinte, pelas dezassete horas e 30 minutos, reuniu em segunda convocatória, a assembleia geral anual de condóminos e proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden, sita na Colina..., Estrada Nacional 125, ..., Cidade 1, para deliberar sobre a seguinte Ordem de Trabalhos:

1. Discussão e Aprovação das contas respeitantes ao ano de 2019;

2. Discussão e Aprovação do orçamento comum das despesas a efetuar, durante o ano de 2020;

3. Aprovação do Regulamento da Administração, uso e fruição das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum da Urbanização Cidade 1 Garden;

4. Eleição da Administração da Urbanização Cidade 1 Garden, para o biénio de 2021/2022;

5. Eleição dos membros da Direção e do Conselho Fiscal da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden, para o mandato com duração de dois anos, com início no dia 16/11/2020;

6. Aprovação das comparticipações dos condóminos e proprietários nas despesas comuns da urbanização, para o ano 2021;

7. Aprovação do orçamento comum das despesas a realizar no ano de 2021;

8. Outros assuntos do interesse geral da Urbanização Cidade 1 Garden;

Estavam presentes ou representados 98 condóminos e proprietários, pelo que se verificava quórum deliberativo suficiente, dando-se assim início à ordem de trabalhos.

Entrando no Ponto 1 da Ordem de Trabalhos, aprovação das contas referentes ao ano 2019. (…)

Como nenhum dos presentes apresentou questões ou dúvidas, a Presidente da Mesa da Assembleia colocou o ponto um da ordem de trabalhos a votação, tendo o mesmo sido aprovado com 95 votos a favor, 1 voto contra e 2 abstenções.

Entrando no Ponto 2 da Ordem de Trabalhos - Discussão e Aprovação do orçamento comum das despesas a efetuar, durante o ano de 2020, foi o mesmo aprovado por 94 votos a favor, com 1 contra e 3 abstenções.

Entrando no Ponto 3 da Ordem de Trabalhos - Aprovação do Regulamento da Administração, uso e fruição das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum da Urbanização Cidade 1 Garden (…)

(…)

Posta à votação, foi o regulamento da administração, uso e fruição das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum da Urbanização Cidade 1 Garden aprovado por 96 votos a favor e duas abstenções.

Entrando no Ponto 4 da Ordem de Trabalhos – Eleição da Administração da Urbanização Cidade 1 Garden, para o biénio de 2021/2022, foi nomeada administradora da Urbanização Cidade 1 Garden a Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden, pessoa colectiva nº..., com sede na Urbanização Cidade 1 Garden, Local 1, S..., Cidade 1, para o biênio 2021/2022, com 97 votos a favor e 1 abstenção.

Entrando no Ponto 5 da Ordem de Trabalhos: Eleição dos membros da Direção e do Conselho Fiscal da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden, para o mandato com duração de dois anos, com início no dia 16/11/2020.

(…)

Pelo facto de nenhum dos presentes ter outras dúvidas ou questões, a Presidente ordenou a votação da Resolução nº 3 da Assembleia Geral da Associação Dos Proprietários Do Cidade 1 Garden, sobre a eleição da direção da APTG.

A redação da Resolução: Os membros da Associação dos Proprietários de Cidade 1 Garden elegem a Direção da APTG, por um período de dois anos, com início em 16/11/2020, composta pelas seguintes pessoas: Presidente: BB / Vice-Presidente: CC / Tesoureira: DD / Secretário: EE / Membro: FF

A Resolução foi aprovada por 97 votos a favor, com 0 contra e 1 abstenção.

A Senhora Presidente colocou à votação a Resolução nº 4 da Assembleia Geral da Associação Dos Proprietários Do Cidade 1 Garden, sobre a eleição do Conselho Fiscal da APTG.

A redação da Resolução: Os membros da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden elegem o Conselho Fiscal da APTG, por um período de dois anos, com início em 16/11/2020, composto pelas seguintes pessoas: Presidente: GG / Membro: HH / Membro: Vaga

A Resolução foi aprovada por 95 votos a favor, com 1 contra e 2 abstenções.

Entrando no Ponto 6 da Ordem de Trabalhos: Aprovação das comparticipações dos condóminos e proprietários nas despesas comuns da urbanização, para o ano 2021;

Antes da votação, o Sr. BB explicou que, ao definir as novas quotas de condomínio, as quotas das garagens foram aumentadas em 100%. Foi uma decisão pontual com o objetivo de colocar esses valores em um patamar mais próximo da realidade de mercado. Neste momento as quotas de condomínio para as garagens foram ajustadas e no futuro estarão sujeitas às mesmas regras de aumento das outras taxas. Não se esperam novas correções tão elevadas como este ano.

Posta à votação, a proposta de contribuição dos Proprietários e Condomínios nas despesas comuns da Urbanização do Cidade 1 Garden para o ano de 2021, foram fixados os seguintes valores de comparticipação dos condominos e proprietários nas despesas comuns da Urbanização Cidade 1 Garden para o ano de 2021, aprovada por 51 votos a favor, com 27 contra e 20 abstenções.

Tipologia Valor das Quotas

T0 290€

T1 425€

T2 555€

T3 690€

T0 c/ elevador 355€

T1 c/ elevador 490€

T2 c/ elevador 620€

Loja 170€

Garagem 85€

Vila 280€

Entrando no Ponto 7 da Ordem de Trabalhos – Aprovação do orçamento comum e das despesas para o ano 2021, foi o mesmo aprovado com 76 votos a favor, com 19 contra e 3 abstenções.

(…)

Anexos à Ata da Assembleia Geral Anual:

● Regulamento da Administração, uso e fruição das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum da Urbanização Cidade 1 Garden

● Lista de presença AGA

● Lista de procurações enviadas pelos proprietários

A Ata foi elaborada em Cidade 1 em 3/11/2020

(…)”.

36. Vindo a Ré, desde então, a pretender cobrar à Autora as quotas deste condomínio,

37. alegando que a Autora é devedora da quantia de € 2.386,50 (dois mil trezentos e oitenta e seis euros e cinquenta cêntimos), correspondente à:

- Quota do 1º semestre de 2021, no valor de 555,00€ + 10% de multa

- Quota do 2º semestre de 2021, no valor de 555,00€ + 10% de multa

- Quota do 1º semestre de 2022, no valor de 555,00€ + 10% de multa

- Quota do 2º semestre de 2022, no valor de 555,00€

38. Tais montantes não correspondem aos encargos de manutenção e conservação dos espaços comuns do edifício onde se encontra a fração da Autora, calculados segundo a permilagem da fração da Autora nesse edifício, nos termos constantes na propriedade horizontal constituída e registada.

39. O Regulamento aprovado na “assembleia geral anual de condóminos e proprietários da UrbanizaçãoCidade 1 Garden” realizada a 02 de Novembro de 2020, anexo à respectiva acta, e que corresponde ao documento 24 junto pela Autora, tem o seguinte teor:

“REGULAMENTO

QUANTO AO USO, FRUIÇÃO E ADMINISTRAÇÃO, DAS PARTES COMUNS, DOS EDIFÍCIOS E DOS ESPAÇOS, EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS DE UTILIZAÇÃO COMUM, DA URBANIZAÇÃO Cidade 1 GARDEN, Local 1, FREGUESIA DE S..., CONCELHO DE Cidade 1

(…)

PREÂMBULO

O presente regulamento, elaborado de acordo com a lei em vigor, depois de aprovado, vincula todos os proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden que, por reconhecerem ser do interesse de todos, obrigam-se a nortear a respetiva conduta por forma a garantir o seu cumprimento, aceitando as limitações e condições estabelecidas neste regulamento, obrigando-se ainda, por si, e pelos seus hóspedes, locatários ou terceiros a quem cedam o uso ou fruição, a qualquer título, das frações autónomas ou vilas, a respeitar todas as todas as regras do presente regulamento e outras disposições emanadas da Assembleia dos Condóminos e da Administração da urbanização, em conformidade com o regime legal aplicável.

Todos os condóminos / proprietários aceitam e reconhecem que a violação do presente regulamento, máxime no que respeita à realização de obras em desconformidade com as regras deles constantes, bem como o não pagamento dos encargos associados à manutenção dos espaços comuns e dos equipamentos de uso comum e prestação de serviços comuns, que são essenciais à boa administração da urbanização, configuram factos gravosos, sujeitos às consequências previstas neste regulamento.

(…)

ARTIGO PRIMEIRO

DEFINIÇÕES

1. Urbanização Cidade 1Garden (UTG) - A área e infraestruturas especificadas no Alvará de Loteamento nº 5/87, emitido em 08 de Julho de 1987, pela Câmara Municipal de Cidade 1.

2. Administradora - A entidade eleita em Assembleia Geral de Proprietários, que terá a gestão da Urbanização Cidade 1 Garden, de acordo com as condições previstas na lei e no presente regulamento.

3. Regulamentos - O conjunto de princípios de funcionamento da Urbanização Cidade 1 Garden e o modo a que obedecerá a sua administração.

4. Proprietário/Condómino - Pessoa singular ou coletiva, dotada de personalidade jurídica, que seja proprietária ou co-proprietária na Urbanização Cidade 1 Garden.

5. Assembleia de Proprietários - Reunião de proprietários, com legitimidade para decidir as questões relativas à Urbanização Cidade 1 Garden, nos termos definidos no Regulamento e na lei, convocada de acordo com a lei em vigor.

6. Espaços e equipamentos comuns - Espaços, objetos, instalações, dispositivos, disponíveis ou destinados a utilização dos Proprietários assim como partes dos edifícios definidos como partes comuns, para efeitos de propriedade horizontal.

7. Taxa de administração - Contribuição obrigatória a suportar por todos os condóminos / proprietários, de acordo com as regras previstas neste regulamento ou aprovadas em assembleia geral de condóminos / proprietários, para fazer face às despesas comuns da urbanização, como tal definidas neste Regulamento e nas deliberações da Assembleia Geral de condóminos / proprietários.

ARTIGO SEGUNDO

URBANIZAÇÃO Cidade 1 GARDEN

1. A Urbanização Cidade 1 Garden é delimitada pela área especificada no Alvará de Loteamento número 5/87, emitido pela Câmara Municipal de Cidade 1, em 07 de Agosto de 1987, composta por edifícios constituídos em propriedade horizontal e por moradias individuais, designadas por vilas, com espaços e equipamentos comuns e de uso comum, sendo o número total de Proprietários à data de aprovação deste Regulamento de 220, com a seguinte configuração:

1.1. 17 Edifícios constituídos em propriedade horizontal, compostos por várias frações autónomas, destinadas a habitação, designados por apartamentos ou comércio, designados por lojas, definidas da seguinte forma:

● Edifício número 7, composto por 9 apartamentos e 8 garagens;

(…)

● Edifício número 11, composto por 3 apartamentos e área comercial localizada no rés-do-chão;

1.3. Lotes e equipamentos de natureza privada:

● Lote com duas piscinas (piscina grande);

● Lote com duas piscinas (piscinas pequenas);

1.4. Áreas verdes e jardins em redor dos edifícios e lotes mencionados acima, nos quais estão localizados os seguintes equipamentos comuns a todos os proprietários:

● Campo de Ténis;

● Campo de Boule;

● Zona de churrasco;

● Parque infantil;

1.5. Espaços de natureza pública, inseridos na urbanização: estradas, pavimentos e lugares de estacionamento.

2. A propriedade dos lotes em que se encontram construídas as piscinas, o ginásio e a zona comercial no Edifício nº 11, pertence à Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden (APTG), constituída com o objetivo de administrar, manter e valorizar as áreas comuns da Urbanização Cidade 1 Garden e cujos associados são apenas os proprietários da Urbanização.

3. Decorre dos próprios Estatutos da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden, que as instalações mencionadas no ponto 2, não obstante a sua natureza privada, destinam-se ao uso exclusivo dos condóminos, proprietários e os seus convidados ou arrendatários.

ARTIGO TERCEIRO

ÂMBITO DO PRESENTE REGULAMENTO

1. O presente regulamento aplica-se aos atuais proprietários e usufrutuários, bem com aos que lhes venham a suceder em título, constituindo-se as partes visadas na obrigação de o dar a conhecer, reproduzindo-o integralmente nos respetivos contratos que venham a ser celebrados.

2. O regulamento aplica-se igualmente a quaisquer terceiros que permaneçam nos edifícios que, independentemente da duração da estadia, onerosidade ou gratuitidade, ou da existência de títulos legitimários, sendo os proprietários das respetivas frações ou vilas responsáveis por transmitir e fazer cumprir todas as obrigações constantes deste documento, assumindo a responsabilidade pela sua inobservância e por eventuais danos produzidos nas partes comuns ou nos equipamentos ou espaços de utilização comum da Urbanização Cidade 1 Garden.

3. Considerando a utilização comum dos equipamentos e a especificidade do objeto social da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden, todos os custos com a manutenção e reparação dos equipamentos e instalações acima identificadas são suportados pelos condóminos / proprietários da urbanização, através da taxa de administração prevista neste regulamento,

e fixada anualmente em assembleia de condóminos / proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden.

4. Considerando a natureza da associação de proprietários da urbanização, o fim para que foi constituída, todos os condóminos / proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden são considerados membros da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden (APTG), para efeitos da aplicação do presente regulamento.

(…)

ARTIGO QUINTO

ADMINISTRAÇÃO DA URBANIZAÇÃO

1. A gestão da Urbanização Cidade 1 Garden será assegurada pela Administração nomeada em Assembleia Geral de condóminos / proprietários.

(…)

ARTIGO SEXTO

COMPARTICIPAÇÃO DOS CONDÓMINOS / PROPRIETÁRIOS

1. Os Condóminos estão obrigados ao pagamento de uma quota que representa a sua contribuição para as despesas de gestão e manutenção das partes comuns dos edifícios, dos espaços, equipamentos e serviços de utilização

comum da Urbanização Cidade 1 Garden, identificados no presente Regulamento, nomeadamente:

(…)

ARTIGO DÉCIMO

PARTES COMUNS, ESPAÇOS, EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS DE INTERESSE COMUM

1. Constituem partes comuns aos edifícios constituídos em propriedade horizontal:

(…)

ARTIGO DÉCIMO PRIMEIRO

PISCINAS

1. Todos os condóminos / proprietários, que não sejam devedores de taxas de administração, familiares, convidados ou arrendatários têm o direito de usar as piscinas, sendo-lhes entregue um código de acesso.

(…)

ARTIGO DÉCIMO SEGUNDO

GINÁSIO E CAMPO DE TÉNIS

1. Todos os proprietários que tenham as suas contribuições regularizadas têm acesso ao ginásio e ao campo de ténis.

2. (…)

3. (…)

4. (…)

5. (…)

6. O campo de ténis não pode ser usado para outros tipos de desporto, mormente para jogar futebol.

7. A reserva de períodos e o acesso ao ginásio e ao campo de ténis são realizados pela administração.

ARTIGO DÉCIMO TERCEIRO

JARDINS E INSTALAÇÕES EM ÁREAS VERDES

1. Toda a área do jardim é comunitária e acessível a todos os condóminos / proprietários, suas famílias, convidados e inquilinos.

2. Os relvados, as árvores e as plantas, bem como as cercas, os caminhos e o sistema de irrigação são mantidos pela administração, que contratará para o efeito os prestadores de serviços.

3. (…)

4. (…)

5. O campo de Boule não está sujeito a reserva e está disponível para todos os condóminos / proprietários.

6. (…)

7. A zona de churrasco não está sujeita a reserva e está disponível para todos os condóminos / proprietários.

(…)”.

40. A Ré continua a enviar à Autora e-mails, cartas, atas e boletins informativos com os gastos da administração do Cidade 1 Garden, nas quais decide que a Autora deve

montantes referentes a áreas que não são partes comuns do Lote 7, e serviços que a Autora não utiliza, tendo enviado documento junto pela Autora como documento 44 com o seguinte teor:

“Ata da Assembleia Geral Ordinária 2022

No dia 16 de Abril, no ano dois mil e vinte e dois, às dez horas e trinta minutos, a Assembleia Geral Ordinária dos proprietários e coproprietários do Urbanização Cidade 1 Garden e a Assembleia Geral da Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden, localizada na Colina..., Estrada Nacional 125, ... Cidade 1, reuniram-se numa segunda chamada para implementar a seguinte Agenda:

1. Discussão e aprovação do Relatório sobre as atividades da Administração para o ano de 2021.

2. Discussão e aprovação das contas para o ano de 2021.

3. Discussão e aprovação do plano de ação da Administração para 2022.

4. Discussão e aprovação das alterações ao orçamento comum das despesas a realizar durante o ano de 2022.

5. Discussão e aprovação da recolha forçada ou aplicação de outras medidas legais e regulamentares aos proprietários de condomínios que violem as suas obrigações de pagamento de despesas comuns.

6. Fixação da data e regras para a eleição do Conselho de Administração e da Comissão Fiscal da APTG.

7. Informação e resumo de II.

8. Discussão e aprovação do plano de Investimento no restaurante (com estimativa geral de custos).

9. Discussão e aprovação para mudanças no Ginásio.

10. Discussão sobre os assuntos de interesse geral no Urbanização Cidade 1 Garden.

(…)

78 proprietários e coproprietários conjuntos estiveram presentes ou representados, pelo que houve um quórum deliberativo suficiente, iniciando assim as deliberações da ordem do dia.

A Assembleia começou:

(…)

Ponto 2 - Aprovação das contas para o ano de 2021.

Resolução n.º 2/2022 da Assembleia Geral Ordinária dos Proprietários sobre a aprovação das contas para o ano de 2021.

A redação da Resolução: Proprietários e Coproprietários do Urbanização Cidade 1 Garden aprovam as contas para o ano de 2021.

Foi aprovada com 77 votos a favor, 1 voto contra e 0 abstenções.

Ponto 3 - Aprovação do plano de ação da Administração para 2022.

Resolução n.03/2022 da Assembleia Geral Ordinária dos Proprietários sobre a aprovação do plano de ação da Administração para 2022.

A redação da Resolução: Proprietários e Coproprietários do Urbanização Cidade 1 Garden aprovam o plano de ação da Administração para 2022.

Foi aprovada com 75 votos a favor, 2 votos contra e 1 abstenção.

Ponto 4 da Agenda - Aprovação das alterações ao orçamento comum das despesas a realizar durante o ano de 2022.

Resolução n.º 4/2022 da Assembleia Geral Ordinária dos Proprietários sobre a aprovação das alterações ao orçamento comum das despesas a realizar durante o ano de 2022.

A redação da Resolução: Proprietários e Coproprietários do Urbanização Cidade 1 Garden aprovam as alterações ao orçamento comum das despesas a escoar durante o ano de 2022 e aprovam a versão final do orçamento comum das despesas a escoar durante o ano de 2022.

Foi aprovada com 75 votos a favor, 2 votos contra e 1 abstenção.

Ponto 5 - Aprovação da cobrança forçada ou aplicação de outras medidas legais e regulamentares aos proprietários de condomínios que violem as suas obrigações de pagamento de despesas comuns.

Resolução nº 5/2022 da Assembleia Geral Ordinária dos Proprietários sobre a aprovação de ações legais de execução contra devedores.

A redação da Resolução: Proprietários e Coproprietários da Urbanização Cidade 1 Garden aprovam a recolha forçada ou aplicação de outras medidas legais e regulamentares aos proprietários de condomínios que violem as suas obrigações de pagamento de despesas comuns.

Foi aprovada com 78 votos a favor, 0 votos contra e 0 abstenções.

Ponto 6 - Fixação da data e das regras para a eleição do Conselho de Administração e da Comissão Fiscal do APTG.

Resolução nº 1/2022 da Assembleia Geral da Associação de Proprietários deCidade 1Garden sobre data e regras para a eleição do Conselho de Administração e Comissão Fiscal da APTG.

A redação da Resolução: Os membros da APTG aprovam a data de 10 de Dezembro de 2022 e a mesma data de dois em dois anos consecutivos para a eleição do Conselho de Administração e da Comissão Fiscal da APTG.

Foi aprovado com 67 votos a favor, 3 votos contra e 3 abstenções.

5 votos não foram aprovados devido ao facto de os proprietários estarem em dívida com a Associação.

(…)

Ponto 8 - Aprovação do plano de investimento no Restaurante (com estimativa geral de custos).

Resolução nº 2/2022 da Assembleia Geral da Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden sobre a aprovação do plano de investimento para o restaurante.

A redação da Resolução: Os membros da APTG aprovam o plano de investimento para o restaurante, apresentado pela Administração.

Foi aprovada com 67 votos a favor, 2 votos contra e 4 abstenções.

5 votos não foram aprovados devido ao facto de os proprietários estarem em dívida com a Associação.

Ponto 9 - Aprovação para alterações no Ginásio.

Resolução nº 3/2022 da Assembleia Geral da Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden sobre a aprovação do plano de alteração do Ginásio.

A redação da Resolução: Os membros da APTG aprovam o plano de modificação do Ginásio, apresentado pela Câmara.

Foi aprovado com 60 votos a favor, 6 votos contra e 4 abstenções.

5 votos não foram aprovados devido ao facto de os proprietários estarem em dívida com a Associação.

Três proprietários saíram antes do artigo 9 ser votado.

Ponto 10 - Discussão sobre as questões de interesse geral na UTG.

(…)

Pergunta: As condições do equipamento do ginásio foram discutidas.

Resposta: As condições do equipamento do ginásio foram consideradas aceitáveis para fins de lazer. No entanto, algumas máquinas de ginástica estão avariadas devido a falhas eléctricas e a Administração prometeu dar uma vista de olhos para saber se é possível reparar a um custo razoável.

(…)

O presidente da Mesa da Assembleia declarou que todos os pontos da Agenda tinham sido implementados e declarou a AGA de 2022 encerrada, a partir da qual estas atas foram redigidas e assinadas pelo Presidente e Secretário da Reunião.

A Ata foi redigida em Cidade 1 em 16/04/2022.

(…)

A lista de votos proxy é anexada ao original da presente ata e está disponível para inspeção a pedido.

A lista de devedores está anexada ao original da presente ata e está disponível para inspeção na Administração.”.

41. A Autora não é sócia nem associada da Ré.

42. Nos lotes Z-1, Z-2 e Z-3, são proporcionados piscina, campo de ténis, e parque infantil, e no Lote 11, serviço de restaurante.

43. O Alvará de Loteamento 5/87 teve o seguinte teor:

“Alvará de Loteamento N.º 5/87

“- (…) Presidente da Câmara Municipal deCidade 1.

- No uso da competência que me confere (…) hei por conveniente passar o presente alvará que assino e faço autenticar (…) para titular a licença que lhe foi concedida em reunião ordinária desta Câmara Municipal realizada no dia 19 de Maio de 1987, para o loteamento urbano de parcela de terreno com a área de trinta e cinco mil quinhentos e vinte metros quadrados (…) a desanexar do prédio rústico, no sítio da Local 1, freguesia de S..., deste Município (…) inscrito na respectiva matriz sob o artigo número 32 489 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 8 889 a folhas 18 verso do Livro B - 23.

- Tendo os projectos das respectivas infraestruturas sido aprovados em reunião da Câmara realizada no dia 19 de Fevereiro de 1987.

- O loteamento tal como figurado na planta anexa a este alvará e no processo respectivo e após a demarcação dos lotes no terreno, é assim constituído:

- Área da propriedade a urbanizar ………………….35 520,00 m2

- Área dos lotes para habitação e comércio (27) …...12 403,35 m2

- Área dos lotes para equipamento (3) ……………... 1 287, 75 m2

- Área do terreno a ceder ao Município ……………. 7 600,00 m2

- Área de arruamentos ……………………………… 4 528,00 m2

- Área de estacionamentos …………………………. 1 498,00 m2

- Área de zonas verdes ………………………………4 312,00 m2

- Área de Protecção à E.N. 125 …………………….. 2 850,00 m2

- Área para espaços livres ………………………….. 8 640,90 m2

(…)

- A realização do loteamento, fica sujeita às condições constantes da fotocópia anexa ao alvará e do qual faz parte integrante.

(…)

- Paços do Concelho de Cidade 1, em 8 de Julho de mil novecentos e oitenta e sete.

O PRESIDENTE da CÂMARA MUNICIPAL

(…)

Em tempo se declara que a parcela de terreno com a área de sete mil e seiscentos metros quadrados a ceder ao Município e atrás mencionada não se integra no terreno a urbanizar, embora situada no mesmo prédio rustico.

Paços do Concelho de Cidade 1, em vinte e seis de Agosto de mil novecentos e oitenta e sete.

O PRESIDENTE da CÂMARA MUNICIPAL

(…)”.

44. A fotocópia anexa ao alvará de Loteamento 5/87 e do qual fez parte integrante, teve o seguinte teor:

“CONDIÇOES ESTABELECIDAS PARA A URBANIZAÇÃO DA PROPR1EDADE (…) NO Local 1

1.1- o proprietário efectuará por sua conta e risco, de acordo com os projectos aprovados e de harmonia com as normas estabelecidas pelo Serviço de Obras da Câmara Municipal, Serviço de Águas e Saneamento, Comissão de Saneamento Básico, Federação de Municípios e Direcção de Estradas, os trabalhos de urbanização do conjunto urbano, que constam das redes de esgotos, águas, electricidade, incluindo iluminação publica, bem como a abertura de arruamentos e sua pavimentação, ligação à E.N.125, parque de estacionamento, arranjos exteriores, assim como os demais necessários à execução do empreendimento de harmonia com o plano previsto e aprovado pana a zona, que se pretende urbanizar e que consta das plantas gerais de loteamento e outros elementos juntos ao processo.

1.2- A construção do nó de ligação à E.N. só pode ser iniciada após a licença da Direcção de Estradas.

2.1- Todos os trabalhos serão fiscalizados e acompanhados pela EDP/EP, Serviços de Águas e Saneamento e Sector de Obras, pelo que não podem ser iniciados sem prévio conhecimento daqueles serviços, do dia do começo da execução. O não cumprimento deste principio, pode originar que todos os trabalhos executados não venham a ser recebidos e determinadas acções tendentes à verificação dos mesmos podem ser intentadas.

2.2- O proprietário fará doação pura e simples à Câmara Municipal, sem quaisquer ónus ou encargos para o Município dos terrenos destinados à implantação de arruamentos, circulação de peões, parques de estacionamento e passeios, num total de 6 026 metros quadrados, tal como se encontra definido no processe de loteamento.

2.3- Alem das cedências referidas no número anterior, a proprietária cede igualmente uma área de terreno de 7 600 metros quadrados, determinada nos termos da Portaria 678/73 de 9 de Outubro, em face do número de fogos previstos, para construção do complexo polidesportivo.

2.4- O proprietário aliena à Câmara Municipal de Cidade 1 uma área de terreno para o complexo desportivo, complemento da que é objecto de doação com a área de 5 803 metros quadrados, sendo o preço por metro quadrado o correspondente ao valor inicial do estudo económico ou sejam 500$00 o metro quadrado.

(…)

4.- Na execução de todas as infraestruturas, devem ser observados os pareceres dos diversos serviços.

(…)

5.1- A execução dos trabalhes de Infraestruturas, será levada a efeito por zonas e desde que fechada uma malha, executadas as ligações à rede pública e órgãos complementares, poder-se-á proceder á sua recepção provisória.

(…)

5.5- O loteamento tal como figurado em planta e no processo respectivo e após a demarcação dos lotes no terreno é assim constituído:

- Área da propriedade a urbanizar ……………… 35 520,00 m2

- Área dos lotes para habitação e comércio (27)… 12.403,35 m2;

- Área dos lotes para equipamentos (3) …………. 1.287,75 m2

- Área de terreno a ceder ao Município ………… 7.600,00 m2

- Área de Arruamentos …………. ……………… 4.528,00 m2;

- Área de estacionamentos ………………………. 1.498,00 m2:

- Área de Zonas Verdes …………………………. 4.312,00 m2;

- Área de Proteção à E.N.125 …………………… 2.850,00 m2;

- Área para espaços livres ……………………….. 8.640,90m2

6. - As construções tal como constam no processo de loteamento, podem ser levadas a efeito ao mesmo tempo das infraestruturas, desde que aprovados os projectos e concedidos os alvarás de licença.

Apenas será permitida a ocupação das habitações uma vez concluídas e recebidas as infraestruturas, pelo menos na malha onde as edificações se situarem e possam dispôr de arruamentos, água, esgotos e electricidade.

(…)

13.1- Terminados os trabalhos de infraestruturas, tal como constam dos projectos aprovados, deverá a proprietária solicitar a recepção provisória do todo ou das malhas executadas.

13.2- Decorridos 360 dias sobre a recepção provisória do todo ou da última malha no caso de se optar pelo faseamento, proceder-se-á à recepção definitiva, sendo todas as obras integradas no domínio público municipal sem dependência de qualquer formalidade.

Uma vez efectuada a recepção definitiva cessam todas as responsabilidades da proprietária relativamente às infraestruturas.

(…)”.

45. Em conformidade com o alvará de Loteamento 5/87 e a planta a ele anexa, nele previu-se áreas verdes circundantes aos lotes, as quais foram construídas.

46. Em conformidade com o alvará de Loteamento 5/8 e a planta a ele anexa, nele previu-se zonas de recreio, lazer e equipamento, com três lotes destinados a equipamentos.

47. Foram edificados esses três lotes destinados a equipamentos a que correspondem as zonas de piscina, campo de ténis e parque infantil.

48. As zonas de piscina, campo de ténis e parque infantil, são correspondentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3.

49. O somatório de áreas que constam das descrições registrais dos lotes Z-1, Z-2 e Z-3, na CRP de Cidade 1, corresponde a 1.287,75 m2, que no Alvará de Loteamento nº 5/87 corresponde à “Área dos lotes para equipamentos (3) …………1.287,75 m2”.

50. Na planta anexa ao Alvará de Loteamento nº 5/87, encontra-se determinado como “Zonas de recreio, lazer e equipamento” da urbanização no seu todo, três áreas, concretamente:

- A, para piscina, balneários, snack/restaurante e esplanada;

- B, para praça, café snack e comércio, e

- C, para zona de receção da Urbanização.

51. Em conformidade com a certidão emitida pelo Vice Presidente da Câmara Municipal de Cidade 1 a 31/07/2013, e em que tal se encontra certificado:

“(…) o restaurante e a receção estão implantados no lote número onze, conforme processo de obras número 146/2009;

-As piscinas, o campo de ténis e o parque infantil estão implantados em zonas de recreio, lazer e equipamento da urbanização titulada pelo alvará número 5/87, cujo registo da Conservatória apresentado, descreve como lotes Z-l, Z-2 e Z-3, terreno destinado a equipamento e lazer, conforme licenciados no processo de obras número 449/1990;

- Relativamente ao ginásio, no loteamento não é feita referência a este tipo de equipamento. (…)”.

52. No alvará de loteamento, os prédios urbanos correspondentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3, destinaram-se a servir e a serem utilizados exclusivamente como áreas para equipamentos e lazer afectas ao loteamento em causa, pelos proprietários das frações ou lotes integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, de utilização colectiva, constituindo, ab initio, áreas de zona comum do loteamento, previstos como tal no alvará de loteamento.

53. Nos Estatutos da Ré, de acordo com as alterações deliberadas na assembleia geral da Ré de 29/11/2003, e a escritura de “Alteração de Estatutos” outorgada pelo presidente e pelo secretário da direcção da associação a 03/06/2004, no Cartório Notarial de Cidade 1, ficou a constar:

“Artigo segundo

A Associação tem como objectivo geral, a defesa, conservação, valorização e gestão das áreas comuns da urbanização, bem como o fim de proporcionar a todos os seus proprietários condições de bem estar e qualidade de vida. Tais desideratos deverão ser alcançados por via da concretização dos seguintes objectivos:

1. a defesa, conservação, valorização e gestão de todo o património que à luz do alvará de loteamento 5/87 de 8 de Julho (Câmara Municipal de Cidade 1) foi comunmente atribuído aos proprietários das fracções ou lotes, nomeadamente as zonas verdes e de lazer.

2. zelar pela conservação, valorização e gestão de todas as partes comuns de cada um dos edifícios que compõem a urbanização, bem como de todos os bens móveis e imóveis que são ou venham a ser propriedade da Associação.

3. (…)

4. pela definição interna de um regulamento que preveja os termos do uso das partes comuns da urbanização (…)”.

54. Existem zonas comuns do loteamento em causa, ou seja, áreas privadas de utilização coletiva afetas à Urbanização Cidade 1 Garden, colocados à disposição dos proprietários.

55. A Acta da referida assembleia realizada em 2 de novembro de 2020, e o respectivo Regulamento nela aprovado, foram notificados/comunicados à ora Autora.

Factos não provados

Não foram provados os seguintes factos:

1. Os únicos espaços comuns que existem no loteamento foram cedidos à Câmara Municipal de Cidade 1.

2. Transitou em julgado a 6 de outubro de 2015 a sentença que declarou que a Autora não é sócia nem associada da Ré.

3. A zona A, das “Zonas de recreio, lazer e equipamento” da urbanização previstas na planta anexa ao Alvará de Loteamento nº 5/87, congloba, na sua realidade, o lote Z-1 e parte do lote 11 da Urbanização,

4. A zona B, das “Zonas de recreio, lazer e equipamento” da urbanização previstas na planta anexa ao Alvará de Loteamento nº 5/87, corresponde na realidade ao Lote Z-2, e

5. A zona C, das “Zonas de recreio, lazer e equipamento” da urbanização previstas na planta anexa ao Alvará de Loteamento nº 5/87, corresponde na realidade à zona de receção da Urbanização.

6. A fracção autónoma A do prédio urbano descrito na CRP de Cidade 1 sob o nº 635/19870916, da freguesia de S...), destinou-se a servir e a ser utilizada exclusivamente como área para equipamentos e lazer afecta ao loteamento em causa, ou seja, pelos proprietários das frações integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, foi prevista de utilização colectiva, e constitui, ab initio, área de zona comum do loteamento, prevista como tal no alvará de loteamento.».

*

8. Nulidades da sentença:

Neste domínio, importa distinguir as nulidades da sentença (cfr. art. 615.º, do CPC), das nulidades do processo (cfr. art. 195.º, do CPC) e de outras patologias de que pode padecer a sentença e que podem ter consequências diversas daquelas, desde a simples alteração da matéria de facto à anulação da decisão (cfr. art. 662.º, do CPC), estas atinentes à impugnação da decisão da matéria de facto.

“Acresce ainda uma frequente confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado, entre a falta de fundamentação e uma fundamentação insuficiente ou divergente da pretendida ou mesmo entre a omissão de pronúncia (relativamente a alguma questão ou pretensão) e a falta de resposta a algum argumento dos muitos que florescem nas alegações de recurso.” – Abrantes Geraldes e outros, CPC Anotado, Vol. I, Almedina, pág. 793.

Então, a sentença é nula nos seguintes casos (art. 615.º, n.º 1, do CPC):

a) Não contenha a assinatura do juiz;

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.

8.1. Nulidade da sentença por omissão de pronúncia:

A Recorrente entende essencialmente que “ao não compreender integralmente o pedido da Recorrente, a sentença recorrida padece de nulidade por omissão de pronúncia, uma vez que não se pronunciou sobre a concreta questão de saber se existe ou não uma propriedade horizontal validamente constituída nos termos do artigo 1438- Aº do Código Civil, relativamente ao Lote 7, onde se integra a fração “L”, da Recorrente”.

A alegada omissão de pronúncia deve ser aferida em função das questões colocadas e não pode confundir-se com a discordância dos fundamentos da decisão.

«A este respeito, também é pacífica a jurisprudência que o dever de decidir tem por referência as questões suscitadas e bem assim as questões de conhecimento oficioso, mas que não obriga a que se incida sobre todos os argumentos, pois que estes não se confundem com “questões” (STJ 27-3-14, 555/2002). Para determinar se existe omissão de pronúncia há que interpretar a sentença na sua totalidade, articulando fundamentação e decisão (STJ 23-1-19, 4568/13).». E ainda «Se é grave a falta de apreciação de alguma questão relevante para o resultado da lide (omissão de pronúncia), não o é menos a apreciação de questões de facto ou de direito que não tenham sido invocadas e que não sejam de conhecimento oficioso (excesso de pronúncia). Já a condenação ultra petitum resultará na violação do disposto no art. 609.º, n.º 1.»¹.

Como de igual modo se decidiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09/01/2024² (Nuno Gonçalves, proc. n.º 21/21.0YFLSB, www.dgsi.pt): “Constitui jurisprudência pacífica que a omissão de pronúncia existe quando o tribunal deixa, em absoluto, de apreciar e decidir as questões que lhe são colocadas, e não quando deixa de apreciar argumentos, considerações, raciocínios, ou razões invocados pela parte em sustentação do seu ponto de vista quanto à apreciação e decisão dessas questões.”.

E ainda como se decidiu Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06/03/2024³ (Mário Belo Morgado, proc. n.º 4553/21.1T8LSB.L1.S1, www.dgsi.pt):

“Em matéria de pronúncia decisória, o tribunal deve conhecer de todas (e apenas) as questões suscitadas nas conclusões das alegações apresentadas pelo recorrente, excetuadas as que venham a ficar prejudicadas pela solução, entretanto dada a outra(s), questões (a resolver) que não se confundem nem compreendem o dever de responder a todos os invocados argumentos, motivos ou razões jurídicas, sendo certo que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.”

Desde logo, não existe omissão de pronúncia porque o tribunal pronunciou-se especificamente a cada um dos pedidos formulados pela Autora/Recorrente.

A Recorrente formulou os pedidos constantes das alíneas a), b), c) e d) e a sentença analisou estes pedidos separadamente e concluiu pela sua improcedência com fundamentos que de igual modo elencou para cada um deles.

Aliás, a questão colocada pela Recorrente foi analisada pela sentença, transcrevendo-se a seguinte passagem a título meramente exemplificativo:

“O que acarreta uma consequência: esses espaços regem-se pelo regime estabelecido nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil, sendo-lhes aplicável o regime dos direitos e encargos dos condóminos previsto nos arts. 1420º a 1429º-A, do cód. Civil, e o regime da administração das partes comuns do edifício estabelecido nos arts. 1430º a 1438-A, do Cód. Civil.

Por isso, foi lícito aos proprietários a elaboração de um regulamento disciplinando o uso, a fruição e a conservação desses espaços e equipamentos - art. 1429º-A, do Cód. Civil, o qual é oponível à Autora, tanto mais que o respectivo título constitutivo do loteamento (alvará nº 5/87) foi levado ao registo do lote onde se insere a fracção da Autora, anteriormente ao registo de aquisição da fracção L a favor da Autora.”.

Questão diversa é a discordância da solução dada pela sentença recorrida ou esta padecer de uma fundamentação escassa, mas não se uma omissão de pronúncia.

Deste modo, porque a questão colocada foi decidida na decisão, não ocorreu nulidade da sentença por omissão de pronúncia para efeitos do disposto no art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC.

*

8.2. Nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão

8.2.1. Da contradição da decisão com os factos que deu como não provados:

A Recorrente alegou que «Acresce ainda que o tribunal a quo considerou como facto não provado (ponto 6) que “a fração autónoma A do prédio urbano descrito na CRP de Cidade 1 sob o nº 635/19870916, da freguesia de S...), destinou-se a servir e a ser utilizada exclusivamente como área para equipamentos e lazer afeta ao loteamento em causa, ou seja, pelos proprietários das frações integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, foi prevista de utilização coletiva, e constitui, ab initio, área de zona comum do loteamento, prevista como tal no alvará de loteamento. Ora, se o Tribunal reconhece que tal fração não constitui área comum do loteamento, como pode, ainda assim, considerar improcedente o pedido da Recorrente, que visa precisamente a não oponibilidade de um regulamento que trata essa fração (bem como os demais lotes de propriedade da Recorrida) como se fossem áreas comuns? Ao decidir desta forma, o Tribunal permite que a Recorrida imponha à Recorrente e aos demais proprietários do loteamento o pagamento de despesas relativas a propriedades que são exclusivamente suas e que não configuram, nem nunca configuraram, áreas comuns de lazer ou de utilização coletiva, como a Recorrida pretende fazer crer.”

A nulidade a que se reporta a 1.ª parte da al. c) ocorre “quando existe incompatibilidade entre os fundamentos de direito e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado. Situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente (STJ 8-9-21, 1592/19, STJ 3-3-21, 3157/17, STJ 29-10-20, 1872/18).” – Abrantes Geraldes e outros, CPC Anotado, Vol. I., Almedina, pág. 793-794.

A decisão judicial é obscura “quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes. Em STJ 20-5-21, 69/11 e STJ 8-10-20, 1886/19, decidiu-se que a ambiguidade ou obscuridade prevista na al. c) só releva quando torne a parte decisória ininteligível, o que ocorre quando um declaratário normal, nos termos dos arts. 236.º, n.º 1, e 238.º, no 1, do CC, não possa retirar da decisão um sentido unívoco, mesmo depois de recorrer à fundamentação para a interpretar.” – Abrantes Geraldes e outros, CPC Anotado, Vol. I., Almedina, pág. 794.

Como se decidiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07/05/2024⁴ (Nelson Borges Carneiro, proc. n.º 311/18.9T8PVZ.P1.S1, www.dgsi.pt), “A nulidade da sentença prevista no art. 615.º, n.º 1, al. c), do CPC, ocorre quando os fundamentos invocados pelo juiz deveriam logicamente conduzir ao resultado oposto ao que vier a ser expresso.”.

No caso concreto em apreciação, é necessário distinguir uma decisão cuja fundamentação pode estar errada ou incompleta de uma decisão nula por contradição entre os fundamentos e os factos que deu como não provados.

Com efeito, basta atentar nos seus pedidos formulados sob as alíneas a), b), c) e d) que a Autora, ora Recorrente, não formula qualquer pedido concreto dirigido especificamente à aludida fracção A.

Portanto, resulta da fundamentação da sentença que não se provou que a fracção A tivesse a referida utilização e de igual modo, na fundamentação jurídica não se fez qualquer consideração em sentido contrário a essa decisão de facto, antes pelo contrário, circunscreveu-a aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3, como se pode verificar da seguinte transcrição da sentença:

«Como se retira da factualidade provada, o alvará de loteamento nº 5/87, previu áreas verdes circundantes aos lotes, tal como previu, na planta anexa, zonas de recreio, lazer e equipamento, com três lotes destinados a equipamentos, os quais correspondem às zonas de piscina, campo de ténis e parque infantil, por sua vez correspondentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3.», bem como, que deles resultam despesas comuns.

Por isso, não ocorreu a apontada nulidade com o fundamento invocado.

*

8.2.2. Da contradição da decisão com os factos que deu como provados.

A Recorrente alegou que conforme consta dos factos provados nos pontos 2, 14, 17 e 20, verifica-se que: - Pela Ap. 24 de 16/09/1987, encontra-se averbada à descrição do prédio urbano onde se insere a fração da Recorrente a autorização de loteamento, correspondente ao Alvará n.º 5/87, emitido em 19 de maio de 1987; - Já os lotes Z1, Z2 e Z3, de propriedade exclusiva da Recorrida, encontram-se registados com base no Alvará n.º 2/87 de 28 de maio de 1987.

E considera que, tratando-se ou não de um lapso da descrição predial dos prédios em apreço, a sentença não poderia ficar alheia e este facto e ignorando a sua existência verter, sem mais, nos factos provados que os Lotes Z1, Z2 e Z3 são áreas comuns do loteamento 5/87.

Apreciando.

Está em causa, seguramente, um mero lapso na descrição, já que tais lotes resultam efectivamente do alvará n.º 5/87, como se pode constatar do teor da certidão da Câmara Municipal de Cidade 1 – junta, aliás, pela própria Autora, ora Recorrente como doc. n.º 7 da sua Petição Inicial:

Assim, não ocorre qualquer contradição da decisão com os factos que deu como provados, a qual, na sua essência, não é beliscada com o apontado lapso de escrita.

Deste modo, em suma, porque os fundamentos estão em consonância com a decisão e a decisão é perfeitamente inteligível, não se verifica a invocada nulidade da sentença, para efeitos do disposto no art. 615.º, n.º 1, al. c), do CPC.

*

9. Impugnação da decisão da matéria de facto relativa aos pontos de facto 36, 52 e 54 dos factos provados:

Ponto 36: 36. Vindo a Ré, desde então, a pretender cobrar à Autora as quotas deste condomínio,

Ponto 52: 52. No alvará de loteamento, os prédios urbanos correspondentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3, destinaram-se a servir e a serem utilizados exclusivamente como áreas para equipamentos e lazer afectas ao loteamento em causa, pelos proprietários das frações ou lotes integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, de utilização colectiva, constituindo, ab initio, áreas de zona comum do loteamento, previstos como tal no alvará de loteamento.

Ponto 54: 54. Existem zonas comuns do loteamento em causa, ou seja, áreas privadas de utilização coletiva afetas à Urbanização Cidade 1 Garden, colocados à disposição dos proprietários.

Entende a Recorrente que estes pontos de facto deveriam ter sido julgados do seguinte modo:

Ponto 36: Vindo a Ré, desde então, a pretender cobrar à Autora as quotas deste alegado condomínio.

Ponto 52: Não provado.

Ponto 54: Não provado.

Análise do ponto 36:

No que diz respeito ao teor do ponto 36 ora impugnado é necessário atentar que tal factualidade configura uma decorrência das deliberações da Assembleia Geral de Proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden plasmadas nos factos antecedentes (não impugnados), e de onde resulta precisamente a cobrança de quotas desse condomínio.

Questão diversa é saber se tal condomínio foi validamente constituído ou se padece de outra vicissitude, mas então já nos situamos no domínio das consequências jurídicas a analisar na reapreciação jurídica da causa.

Deste modo, a pretensão da Recorrente de ficar nos factos provados “alegado condomínio” ao invés de “condomínio” é inútil ou desnecessária.

Análise dos pontos 52 e 54:

A propósito do ponto 52, a Recorrente entende que o Tribunal não poderia ter extraído tal conclusão a partir dos referidos documentos, uma vez que os mesmos não contêm qualquer menção que permita sustentar essa conclusão, que no alvará de loteamento apenas se estabelece que existem 3 lotes para equipamento, os quais na planta do loteamento aparecem designados como zona a., b. e c. (vide DOC 1 da contestação) todavia, em parte alguma do alvará, “condições” ou plantas anexas ao alvará se pode concluir que os lotes Z-1, Z-2 e Z-3 sejam zonas comuns do loteamento, nem que se destinam a uma utilização coletiva de natureza comum por parte destes, pelo que não podia ter sido dado como provado o facto 52 como o foi.

E a propósito do ponto 54, a Recorrente entende que o Tribunal fez uma errada interpretação desses documentos, uma vez que deles não resulta que “existem zonas comuns do loteamento em causa, ou seja, áreas privadas de utilização coletiva afetas à Urbanização Cidade 1 Garden, colocadas à disposição dos proprietários”, sendo que a sentença não identifica a parte desses documentos da qual retira a tal conclusão e que nenhuma das informações registrais juntas aos autos demonstra que a Recorrente ou qualquer outro proprietário do loteamento seja comproprietário, juntamente com a Recorrida, dos lotes Z1, Z2, Z3 e da fração “A” do lote 11, pelo contrário, o que se verifica é que a Ré é a única proprietária dos referidos lotes e fração, conforme resulta das cadernetas prediais, das escrituras de propriedade horizontal constituídas sobre os edifícios construídos nos lotes e do alvará de loteamento n.º 5/87 e respetivas condições particulares e plantas.

A Recorrente salienta ainda que os referidos prédios foram propriedade privada e sempre transacionados sem qualquer intervenção ou manifestação de vontade da Autora ou demais proprietários de lotes do loteamento, - vide docs. 3, 12, 13, 14 da P.I e documentos 9,10 e 11 juntos aos autos pela agora Recorrente em 06/07/2023, que os Lotes Z1 Z2 e Z3 foram vendidos pelo loteador o Senhor Coronel JJ, em 18/09/1990 à Cidade 1 Garden Limited e só depois adquiridos a esta pela Recorrida - factos resultantes de documentos autênticos que foram ignorados pela sentença ao dar como provado que “existem zonas comuns do loteamento em causa, ou seja, áreas privadas de utilização coletiva afetas à Urbanização Cidade 1 Garden, colocadas à disposição dos proprietários”.

Quanto à demais fundamentação apresentada pela Recorrente para a impugnação da decisão de facto são meras considerações jurídicas ou conclusivas atinentes ao mérito da causa, não devendo ser tidas em conta para dar como provados ou não provados os respectivos factos.

Vejamos a motivação da sentença, onde se inclui a motivação do ponto 52 e do ponto 54:

«Se a prova documental e o acordo das partes se viam já vocacionados para a demonstração da quase totalidade da matéria alegada pelas partes, a prova por declarações e testemunhal acabou por redundar na confirmação do sentido em que se dirigia aquela prova documental. As testemunhas prestaram, cada qual, os seus depoimentos por forma que se afigurou honesta e sincera.

Com efeito.

A testemunha KK, administrativa da Ré desde 1998, confirmou que o escritório da Ré funciona no r/c do lote 11 da urbanização, onde funciona também um bar e restaurante, e esclareceu que na urbanização não existem ruas com nomes atribuídos. Esclareceu que integral a urbanização os blocos edificados, as vilas, piscinas, campo de ténis, cerca de quatro mil metros quadrados de jardins entre os edifícios, e um parque infantil. Referiu que nos lotes Z1, Z2 e Z3 funciona também um ginásio/sala de exercício físico, para os proprietários.

Percebeu-se do seu depoimento que, ao longo do tempo, vieram a ser realizadas mais piscinas do que aquelas implantadas nos lotes Z1, Z2 e Z3, de igual modo ao dispor dos proprietários de fracções ou moradias na urbanização.

Confirmou que a Autora tem vindo a pugnar para que haja uma gestão para cada um dos edifícios constituídos em propriedade horizontal, o que não se tem verificado, por ter sido criada e mantida uma gestão unificada de todo o complexo urbanizado na Cidade 1 Garden que engloba e absorve esses mesmos edifícios.

Confirmou ainda que foi enviada carta registada dirigida à Autora para comunicação do deliberado na assembleia que aprovou o Regulamento da urbanização, apesar de a carta ter sido devolvida, e que foi também comunicado por email dirigido à Autora.

A testemunha EE, proprietário de uma fracção autónoma localizada na urbanização, e secretario da administração do Cidade 1 Garden, corroborou que na urbanização existem piscinas, campo de ténis, ginásio, bar e restaurante, ginásio, e outros equipamentos, como equipamentos que funcionam à disposição dos proprietários, com um cartão de acesso, encontrando-se jardins por toda a urbanização.

A testemunha CC, proprietária de uma fracção localizada na urbanização, e vice-presidente da Ré, confirmou também a presença dos equipamentos de piscinas, campo de ténis, restaurante, como equipamentos disponibilizados aos proprietários de imóveis na urbanização, afectos à utilização por esses proprietários, tal como a existência de jardins ao longo da urbanização, numa urbanização que qualificou como um complexo. Confirmou que a entrada nas piscinas é feita através de um chip, e corroborou ainda que é a Ré que faz a gestão desse “condomínio”, assegura a manutenção dos jardins, das piscinas e restantes equipamentos.

O presidente da Ré, BB, foi ouvido em depoimento de parte, e de tal depoimento não resultou a confissão de factos desfavoráveis à Ré.

(…)

A factualidade vertida nos pontos 43, 44, 45, 46, 50, e 52, dos factos provados, encontra-se alicerçada nas cópias do alvará de loteamento 5/87, das “Condições” e planta a ele anexas, e que constituíram o documento 1 junto pela Ré com o Requerimento com a Rfª 44326932 (apresentado a seguir à contestação), sendo certo que a efectiva construção das ditas áreas verdes foi um dado unânime na prova testemunhal produzida.

(…)

A convicção positiva acerca da realidade dos factos vertidos nos pontos 51 e 54, dos factos provados, assentou na ponderação conjugadas das respectivas informações registrais, juntas à petição, com o alvará 5/87 junto à contestação.».

Apreciando:

Importa desde já salientar que a Recorrente alega que os factos impugnados não resultam dos documentos, contudo, é necessário atentar que consta expressamente da motivação da sentença em análise que também foi valorado o depoimento de várias testemunhas a esse propósito e declarações de parte e a Recorrente não se insurgiu relativamente a essa fundamentação.

Com efeito, a prova documental foi analisada no seu conjunto em articulação com o depoimento das testemunhas e que, como bem se refere na motivação da sentença e aqui se transcreve novamente, “Se a prova documental e o acordo das partes se viam já vocacionados para a demonstração da quase totalidade da matéria alegada pelas partes, a prova por declarações e testemunhal acabou por redundar na confirmação do sentido em que se dirigia aquela prova documental”.

Analisado o teor objectivo da cópia do alvará de loteamento 5/87, das “Condições” e plantas a ele anexas, em conjugação com o teor do registo predial dos lotes Z1, Z2 e Z3 (cfr. registo predial – documento 10 junto, aliás, pela própria Autora) que confirmam a sua finalidade: “terreno destinado a equipamento e lazer”, ainda em conjugação com o depoimento das testemunhas acima elencadas, a factualidade sob impugnação deve manter-se como provada.

Além disso, o Mm.º Juiz teve o cuidado de plasmar na factualidade provada (pontos 13 a 21 e 26) as inscrições e descrições atinentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3, bem como, que «Nos lotes Z-1, Z-2 e Z-3 estão implementados a piscina, campo de ténis e parque infantil, em zona de recreio, lazer e equipamento.» (Ponto 26 dos factos provados).

Ou seja, da documentação assinalada na sentença e dos depoimentos das testemunhas, não existem dúvidas de que aqueles lotes estão implementados os equipamentos referidos no ponto 26 dos factos provados, por isso se teve o cuidado de precisar o seguinte no ponto 52: “No alvará de loteamento, os prédios urbanos correspondentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3, destinaram-se a servir e a serem utilizados exclusivamente como áreas para equipamentos e lazer afectas ao loteamento em causa, pelos proprietários das frações ou lotes integrantes da Urbanização Cidade 1 Garden, de utilização colectiva, constituindo, ab initio, áreas de zona comum do loteamento, previstos como tal no alvará de loteamento.” (sublinhado nosso).

Ou dito de outro modo, o alvará de loteamento em causa definiu determinados prédios para servirem e serem utilizados exclusivamente como áreas para equipamentos e lazer afectas ao loteamento em causa e a sua correspondência com os lotes ali identificados resultou da conjugação desse alvará, das plantas e dos depoimentos das testemunhas referidas, não existindo qualquer dúvida sobre isso.

Além disso, basta atentar no teor da certidão da Câmara Municipal de Cidade 1 – junta, aliás, pela própria Autora, ora Recorrente como doc. n.º 7 da sua Petição Inicial:

Então os ponto 52 e 54 devem manter-se como factos provados.

Questão diversa é a Recorrente discordar das consequências jurídicas de tais factos, em que já nos situamos no domínio da reapreciação do mérito da causa.

*

10. Reapreciação jurídica da causa:

10.1. A Recorrente discorda da decisão de primeira instância, por alegado erro de julgamento, no que concerne ao seu primeiro pedido, intitulando esta discordância como “III - ERRO DE JULGAMENTO POR ERRADA INTERPRETAÇÃO DO PEDIDO FORMULADO PELA AUTORA”, com referência ao primeiro pedido formulado na al. a):

O pedido formulado pela Autora, ora Recorrente, é o seguinte:

«a) Seja declarado que, a fração L, do prédio constituído em propriedade horizontal, denominado Colina... – Lote 7 – sito em Local 1, prédio inscrito na matriz sob o nº 5817, da União de Freguesias de S...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1, sob o nº 631, da freguesia de S..., Concelho de Cidade 1 não faz parte de nenhuma propriedade horizontal, sobre o Lote 7 identificado no Artº 1º e 2º desta P.I., validamente constituída nos termos do art. 1438-Aº do Código Civil, com os requisitos nele exigidos.

Na sentença recorrida entendeu-se o seguinte a propóisto do primeiro pedido formulado pela Recorrente:

«Da alegada não integração da fracção autónoma designada pela letra L, em nenhuma propriedade horizontal.

A Autora pede que o tribunal declare “que, a fração L, do prédio constituído em propriedade horizontal, denominado Colina... – Lote 7 – sito em Local 1, prédio inscrito na matriz sob o nº 5817, da União de Freguesias de S...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1, sob o nº 631, da freguesia de S..., Concelho de Cidade 1 não faz parte de nenhuma propriedade horizontal, sobre o Lote 7 identificado no Artº 1º e 2º desta P.I., validamente constituída nos termos do art. 1438-Aº do Código Civil, com os requisitos nele exigidos.”.

Cremos que, apenas por lapso se compreende este segmento do pedido, dado que a Autora afirma nele uma realidade e o seu contrário. Com efeito, a própria Autora reconhece que a fracção L, da titularidade da Autora, é uma fracção autónoma de um prédio urbano constituído em propriedade horizontal, o lote 7, que é o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 631/19870916, da freguesia de S...), como se retira dos factos provados.

Daí que, não poderá proceder esta parte do pedido.».

A Recorrente entende que o Tribunal a quo fez uma errada interpretação do pedido formulado pela agora Recorrente, desconsiderando uma parte essencial do mesmo, a qual refere expressamente que o pretendido é que se declare que não existe nenhuma propriedade horizontal, nos termos do artigo 1438-Aº do Código Civil (conjunto de edifícios), constituída sobre o Lote 7., que a Recorrente, ao longo da sua petição inicial, não contesta a existência de uma propriedade horizontal sobre o Lote 7; pelo contrário, reconhece expressamente essa realidade e fundamenta o seu pedido precisamente na existência dessa propriedade horizontal validamente constituída e não fora ela não poderia ser proprietária de uma fração, mas o que a Recorrente pretendia era que o Tribunal a quo apreciasse e reconhecesse era que apenas essa propriedade horizontal validamente constituída e registada sobre o Lote 7 deveria ser considerada e que não existe nenhuma propriedade horizontal de conjunto de edifícios validamente constituída ou registada sobre o Lote 7 e considera que esta distinção é essencial para a boa interpretação do pedido formulado pela Recorrente, pois, a Recorrente visa, com o seu pedido, evitar que lhe sejam imputadas despesas relativas a uma pretensa propriedade horizontal, que fundamenta a constituição de um “condomínio comum” que abranja áreas que não pertencem ao Lote 7, onde se situa a fração propriedade da Recorrente.

Apreciando.

O princípio do dispositivo está plasmado no art. 3.º, n.º 1, do CPC nos termos do qual: O tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a ação pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes e a outra seja devidamente chamada para deduzir oposição

Na petição, com que propõe a ação, deve o autor, para além do mais, “Formular o pedido” (cfr. art. 552.º, n.º 1, al. e), do CPC).

A propósito da definição de “pedido”, Antunes Varela e outros⁵, referem que “O pedido é o meio de tutela jurisdicional pretendido pelo autor (o reconhecimento judicial da sua propriedade sobre determinada coisa; a entrega ou restituição dessa coisa; a condenação do réu numa prestação de certo montante; etc.)”, enquanto que “A causa de pedir é o facto concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido”.

E dispõe o art. 609.º, n.º 1, do CPC que “A sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir.”.

Como refere ainda Alberto dos Reis⁶, aquelas regras, agora contidas no art. 609.º, do CPC, são corolário do princípio do dispositivo e resultam dos seguintes aforismos da sabedoria antiga: “Ne procedat judex ex officio, ne eat judex ultra petita partium, judex secundum alligata et probata decidere debet”.

Em anotação ao art. 552.º, do CPC, Abrantes Geraldes e outros⁷, referem com pertinência o seguinte:

«20. A “conclusão” é a parte da petição em que o autor indica a concreta tutela jurisdicional pretendida com a ação, devendo formular expressamente o pedido correspondente. Recordando as hipóteses acima colocadas: o autor pedirá a condenação do réu no pagamento da quantia relativa ao preço em dívida; a condenação da seguradora no pagamento de certo valor a título de indemnização; a resolução do contrato de arrendamento e a consequente condenação do réu a abandonar o locado; a execução específica do contrato-promessa pela prolação de sentença que produza os efeitos da declaração negocial do promitente-vendedor; a condenação do réu na restituição do imóvel; a declaração de nulidade do negócio em causa e, se for o caso, a restituição do que tenha sido prestado; a declaração de nulidade ou anulação do negócio jurídico ou o reconhecimento do direito real.

21. O pedido representa o corolário lógico dos factos descritos na narração, os quais são precisamente o fundamento do pedido, sob pena de ineptidão da petição inicial (art. 186.º, n.º 2, al. b)). É também o pedido que estabelece os limites da sentença, no caso de a ação vir a ser julgada procedente (art. 609.º, n.º 1) (cf. Paulo Pimenta, ob. cit., pp. 156 e 157, e Abrantes Geraldes, Temas cit., pp. 119 e ss., e anot. ao art. 186.º).»

E em anotação ao art. 609.º, do CPC, Abrantes Geraldes e outros⁸, referem o seguinte:

«1. As partes, através do pedido (art. 3.º, n.º 1), circunscrevem o thema decidendum, isto é, indicam a providência requerida, não tendo o juiz que cuidar de saber se à situação real conviria ou não providência diversa. Trata-se de uma esfera em que domina o princípio do dispositivo, o qual, em termos paralelos, também vigora em sede da sustentação fáctica da pretensão. Em ambos os casos prevalece a estratégia assumida pelo autor, sem que nela se deva imiscuir o juiz. Consequentemente, a sentença deve inserir-se no âmbito do pedido (e da causa de pedir), não podendo o juiz condenar (ou fazer a apreciação que corresponder ao tipo de ação em causa) em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir.

2. A prática judiciária revelou situações cuja resolução implicou alguma atenuação da rigidez de tal regra, nos termos que foram objeto de uniformização:

a) No Assento no 4/95: “Quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na ação tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do art. 289.º do CC”;

b) No AUJ no 3/01: “Tendo o autor, em ação de impugnação pauliana, pedido a declaração de nulidade ou anulação do ato jurídico impugnado, tratando-se de erro na qualificação jurídica do efeito pretendido, que é a ineficácia do ato em relação ao autor (n.º 1 do art. 616.º do CC), o juiz deve corrigir oficiosamente tal erro e declarar tal ineficácia, como permitido pelo art. 664.º do CPC [de 1961]” (cf. STJ 4-10-18, 588/12).

3. Mas essa rigidez já foi confirmada noutros arestos uniformizadores:

a) No AUJ no 13/96, depois de uma extensa e documentada conjugação entre o princípio do dispositivo e os limites do pedido, concluiu-se que: “O tribunal não pode, nos termos do art. 661.º, no 1, do CPC [de 1961], quando condenar em dívida de valor, proceder oficiosamente à sua atualização em montante superior ao valor do pedido do autor”.

b) No AUJ no 9/15: “Se o autor não formula na petição inicial, nem em ulterior ampliação, pedido de juros de mora, o tribunal não pode condenar o réu no pagamento desses juros”.

4. Tal não colide obviamente com a necessidade de proferir decisão que se insira nos limites quantitativos ou mesmo qualitativos da pretensão deduzida, assim tendo sido decidido, por exemplo, em STJ 11-2-15, 607/06, num caso em que foi formulado pedido de reconhecimento da titularidade de uma determinada parcela de terreno, acabando a sentença por reconhecer o direito à contitularidade da mesma. Em lugar de se considerar, como decorreria de uma perspetiva formal, que o reconhecimento da contitularidade representaria um objeto diverso do reconhecimento do direito exclusivo sobre a parcela de terreno, assumiu-se que se tratava, em boa verdade, de um minus relativamente ao pedido que o autor formulara, com isto resolvendo o litígio de forma definitiva que, de outro modo, demandaria a instauração de nova ação, agora sustentada na afirmada contitularidade da parcela.

5. Aquele princípio também não tem obstado a que, em ações de responsabilidade civil, perante pedidos parcelares de indemnização, se considere que o limite de cada parcela se reporta ao valor global peticionado. Trata-se, aliás, de jurisprudência corrente e pacífica.».

Então, feito este enquadramento jurídico, começando por apreciar a crítica da Recorrente nos termos da qual esta entende que aquele seu primeiro pedido não foi bem interpretado pelo tribunal, é necessário atentar que os pedidos formulados nas acções não podem ser formulados de um tal modo ambíguo ou pouco claro que impliquem a necessidade de uma actividade de interpretação por parte do tribunal, correndo o risco deste incorrer no vício do excesso de pronúncia ou mesmo omissão de pronúncia (que, aliás, a própria Recorrente também invocou a este propósito, como analisado supra).

Com efeito, o pedido deve ser formulado de um modo claro e preciso de tal forma que a sentença apenas se limite por concluir pela sua procedência ou não, sem necessidade de interpretação do mesmo.

Basta atentar que a Recorrente teve agora a necessidade de interpretar ou completar em sede de recurso o seu pedido explicando que se estava a referir à circunstância de «que não existe nenhuma propriedade horizontal de conjunto de edifícios validamente constituída ou registada sobre o Lote 7», ou ainda que «a Recorrente visa, com o seu pedido, evitar que lhe sejam imputadas despesas relativas a uma pretensa propriedade horizontal, que fundamenta a constituição de um “condomínio comum” que abranja áreas que não pertencem ao Lote 7, onde se situa a fração propriedade da Recorrente».

Contudo, não é isso que consta expressamente do seu pedido, não sendo viável agora em sede de recurso de apelação modificar/retificar o pedido formulado.

Importa referir ainda que, de todo o modo, este pedido acaba por ser redundante porque a questão atinente ao conjunto de edifícios é abordada na sentença recorrida a propósito e no âmbito dos demais pedidos formulados, como se verá melhor infra.

Nesta sequência, o modo como foi formulado o primeiro pedido pela recorrente não poderia ter outro desfecho que não o constante da sentença recorrida.

Deste modo, impõe-se confirmar a sentença e julgar improcedente o pedido da Recorrente.

*

10.2. A recorrente discorda ainda da decisão da primeira instância no que concerne aos pedidos b) e c), por alegado erro de julgamento, que intitula do seguinte modo: “ERRO DE JULGAMENTO QUANTO À INOPONIBILIDADE, À AUTORA, DO “REGULAMENTO DE USO, FRUIÇÃO E ADMINISTRAÇÃO, DAS PARTES COMUNS, DOS EDIFÍCIOS E DOS ESPAÇOS, EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS DE UTILIZAÇÃO COMUM, DA URBANIZAÇÃO Cidade 1 GARDEN”, DAS ACTAS DENOMINADAS DE “ATAS DE CONDÓMINOS E PROPRIETÁRIOS DA URBANIZAÇÃO Cidade 1 GARDEN”, E DA ERRADA APLICAÇÃO DO DIREITO AO CASO CONCRETO, NOMEADAMENTE, A ERRADA APLICAÇÃO DO ARTIGO 43º, N.º 4 DO RJUE”:

A Recorrente argumenta essencialmente que a sentença incorre em erro porque ignora que a falta de pressupostos para constituir um condomínio, a forma como a Recorrida pretende imputar à Recorrente obrigações relativas a lotes e infraestruturas que são de sua exclusiva propriedade é incompatível com o regime jurídico da propriedade horizontal, bem como, a Recorrida quer fazer crer aos seus sócios e aos restantes moradores do loteamento que os prédios onde estão instalados a piscina, campo de ténis, parque infantil, ginásio, restaurante, entre outros, constituem zonas comuns do loteamento, quando, na realidade, são de sua exclusiva propriedade, como demonstrado pelas cadernetas prediais e registos prediais juntos aos autos.

Entende a Recorrente que a “Recorrida não pode, por vias indiretas, fazer valer um regulamento para impor contribuições à Recorrente, depois de ter sido reconhecido em decisões anteriores que a Recorrente não era sócia da associação e que, por isso, não lhe podiam ser cobradas quotas. A tentativa da Recorrida de constituir um “condomínio comum” sobre o loteamento, com base numa figura jurídica inexistente na ordem jurídica é manifestamente ilegal e carece de qualquer suporte jurídico válido.”.

Vejamos em primeiro lugar os pedidos b) e c) formulados pela Recorrente:

“b) Seja declarado que, o “Regulamento de uso, fruição e Administração, das partes comuns, dos edifícios e dos espaços, equipamentos e serviços de utilização comum, da Urbanização Cidade 1 Garden, sito na Local 1, freguesia de S..., concelho de Cidade 1” (DOC 24), aprovado por ata n.1 (DOC 23), não é oponível à Autora.

c) Seja declarado que as actas denominadas de “atas de condóminos e proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden”, juntas aos autos como DOC 23 e DOC 44 não são oponíveis à Autora, uma vez que o Lote 7 não faz parte de nenhuma propriedade horizontal de conjunto de edifícios constituída nos termos do artigo 1438.º-A do Código Civil e porque a Autora não é sócia da Associação de proprietários Cidade 1Garden, nem utiliza qualquer dos equipamentos, como piscina, restaurante, ginásio, que se encontram instalados nos Lotes que são propriedade da Associação Cidade 1 Garden.”.

A este propósito, tal como se considerou na sentença recorrida, o regulamento em causa é o “REGULAMENTO QUANTO AO USO, FRUIÇÃO E ADMINISTRAÇÃO, DAS PARTES COMUNS, DOS EDIFÍCIOS E DOS ESPAÇOS, EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS DE UTILIZAÇÃO COMUM, DA URBANIZAÇÃO Cidade 1 GARDEN, Local 1, FREGUESIA DE S..., CONCELHO DE Cidade 1”, a que se alude nos factos provados, aprovado na assembleia geral de condóminos e proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden realizada a 02 de Novembro de 2020.

Efectivamente, a Autora não invocou vícios de formação ou conteúdo do Regulamento, que venham além da questão da sua inoponibilidade por virtude da inexistência de uma propriedade horizontal que vá além do edifício em que a fracção L, da Autora, se integra.

As associações que não têm por fim o lucro económico dos associados encontram o seu regime jurídico previsto nos arts. 167.º a 184.º do Código Civil. Dispondo o art. 167.º do citado diploma que “o acto de constituição da associação especificará os bens ou serviços com que os associados concorrem para o património social, a denominação, fim e sede da pessoa colectiva, a forma do seu funcionamento, assim como a sua duração, quando a associação se não constitua por tempo indeterminado” (n.º 1) e “os estatutos podem especificar ainda os direitos e obrigações dos associados, as condições da sua admissão, saída e exclusão, bem como os termos da extinção da pessoa colectiva e consequente devolução do seu património” (n.º 2).

O lote em que se insere a fracção L é o lote 7, e este teve origem na autorização de loteamento concedida pelo Alvará n.º 5/87 de 19 de Maio, a qual se encontrava já inscrita no registo relativo ao prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 631/19870916, da freguesia de S...), anteriormente ao registo da aquisição a favor da Autora.

E resulta dos factos provados que o alvará de loteamento n.º 5/87, previu áreas verdes circundantes aos lotes, tal como previu, na planta anexa, zonas de recreio, lazer e equipamento, com três lotes destinados a equipamentos, os quais correspondem às zonas de piscina, campo de ténis e parque infantil, por sua vez correspondentes aos lotes Z-1, Z-2 e Z-3.

São áreas de utilização colectiva, destinadas a servir e a serem utilizadas como áreas para equipamentos e lazer afectas ao loteamento em causa, pelos proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden, e, como tal, áreas de zona comum do loteamento, previstas como tal no alvará de loteamento.

Nos termos do disposto no art. 43.º, n.º 4, do RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de Dezembro:

“4 - Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.”.

Daqui resulta que esses espaços regem-se pelo regime estabelecido nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil, sendo-lhes aplicável o regime dos direitos e encargos dos condóminos previsto nos arts. 1420.º a 1429.º-A, do cód. Civil, e o regime da administração das partes comuns do edifício estabelecido nos arts. 1430.º a 1438.º-A, do Cód. Civil.

Refira-se que o lotamento urbano consiste na operação urbanística de divisão de um ou vários prédios em parcelas autónomas, de qualquer área, destinados à construção, sujeita a mais das vezes à intervenção prévia e ao licenciamento por parte dos órgãos administrativos.

São escassos os elementos doutrinários que nos permitam compreender o sentido e alcance do supra citado art. 43.º.

Em anotação ao RJUE e a respeito do mesmo preceito dizem Fernanda Oliveira, Maria Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs⁹: ‘’O n.º 4 do artigo em anotação determina que constituem partes comuns dos lotes resultantes das operações de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos que, de acordo com o loteamento, devem revestir natureza privada. Determina expressamente a este propósito, o mesmo número, que essas partes comuns sejam regidas pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do CC. Não se trata verdadeiramente de constituição de uma situação de propriedade horizontal, não lhe sendo aplicável, desde logo, o regime notarial da sua constituição, mas apenas do aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras de idoneidade na resolução dos litígios surgidos entre privados no aproveitamento das zonas comuns’’ (sublinhado nosso).

Mantendo-nos ainda no plano substantivo, e sendo certo que a recorrente o invoca, vejamos agora o que nos oferece dizer sobre o preceituado no artigo 1438.º-A do CC, que sob a epígrafe ‘’propriedade horizontal de conjuntos de edifícios’’ dispõe que ‘’o regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem’’.

Então, foi lícito aos proprietários a elaboração de um regulamento disciplinando o uso, a fruição e a conservação desses espaços e equipamentos - art. 1429º-A, do Cód. Civil, o qual é oponível à Autora, tanto mais que o respectivo título constitutivo do loteamento (alvará nº 5/87) foi levado ao registo do lote onde se insere a fracção da Autora, anteriormente ao registo de aquisição da fracção L a favor da Autora, sendo indiferente que esses espaços e equipamentos de utilização comum pertençam ao domínio privado ou ao domínio público.

Assim, como se disse na sentença recorrida, nada obsta à coexistência na esfera jurídica da Autora de um complexo de direitos e deveres relativos à propriedade horizontal no lote 7, com um outro complexo de direitos e deveres relativos às áreas verdes circundantes aos lotes, e às zonas de recreio, lazer e equipamento, de todo o loteamento.

E a existência de uma propriedade horizontal não é pressuposto necessário da faculdade de regulamentação da disciplina do uso, fruição e conservação desses espaços e equipamentos, previstos no loteamento e afectos ao conjunto urbanístico dele emergente, incluindo as contribuições necessárias para tanto.

Neste mesmo sentido se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 08/06/2017 (Manuel Bargado, proc. n.º 1353/12.3TBLLE.E1), onde se sumariou, para além do mais, o seguinte:

«I - Os projetos de loteamento podem prever a existência de diversas infraestruturas integradas no projeto que permanecem integradas na propriedade privada, como partes comuns.

II - A estas partes comuns é aplicável o disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A, do Código Civil, por força do artigo 43.º do RJUE.

III - Tal remissão não implica a constituição de uma situação de propriedade horizontal na globalidade do regime, mas apenas o «aproveitamento de um regime legal pré-definido» em algumas das suas dimensões.».

E no que diz respeito à alegada inoponibilidade à Autora das actas denominadas de “atas de condóminos e proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden”, juntas aos autos como Doc. 23 e Doc. 44, para sustentar esta parte do pedido, a Autora alegou essencialmente que o Lote 7 não faz parte de nenhuma propriedade horizontal de conjunto de edifícios constituída nos termos do artigo 1438.º-A do Código Civil, que a Autora não é sócia da Associação de Proprietários Cidade 1 Garden, nem utiliza qualquer dos equipamentos, como piscina, restaurante, ginásio, que se encontram instalados nos Lotes que são propriedade da Associação Cidade 1 Garden.

A impugnação das deliberações aprovadas em assembleias de condóminos encontra-se expressamente regulada no art. 1433.º do Código Civil, que estatui no seu n.º 1 que “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”. Acrescentando o n.º 4 que “o direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

A Recorrente não veio no modo legalmente previsto para o efeito impugnar as deliberações referidas, não podendo através de uma acção de simples apreciação negativa contornar os prazos e pressupostos legais para tal efeito.

Como acima já analisado, a existência de uma propriedade horizontal não é pressuposto necessário da faculdade de regulamentação da disciplina do uso, fruição e conservação desses espaços e equipamentos, previstos no loteamento e afectos ao conjunto urbanístico dele emergente, incluindo as contribuições necessárias para tanto, independentemente do regime da propriedade desses equipamentos.

Com efeito, para a subordinação dos titulares dos lotes ou de fracções autónomas de edifícios construídos nos lotes, aos encargos com a fruição e conservação dos ditos espaços e equipamentos comuns do loteamento, é indiferente a qualidade de sócia ou não da Ré, ou que a mesma utilize ou não esses espaços ou equipamentos – cfr. arts. 1420º a 1429º-A, do Cód. Civil.

E as assembleias de proprietários das fracções e lotes inseridos no loteamento Cidade 1 Garden, podem deliberar, nos termos dos arts. 1431º e 1432º, do Cód. Civil.

Basta atentar no objecto desta associação, ora Recorrida: “a) Defender os interesses dos proprietários;” e “b) Administrar, manter e valorizar as áreas comuns do complexo e apoiar a manutenção do exterior dos apartamentos e casas nele existentes…” para se compreender a aplicabilidade do regulamento.

Aliás, ficou provado que “Considerando a natureza da associação de proprietários da urbanização, o fim para que foi constituída, todos os condóminos / proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden são considerados membros da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden (APTG), para efeitos da aplicação do presente regulamento”.

Deste modo, aderindo à fundamentação da sentença, improcedem os pedidos da Recorrente.

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10.3. A recorrente discorda ainda da decisão da primeira instância, no que toca ao pedido formulado na al. d), que intitula como “VII DA MANIFESTA FALTA DE FUNDAMENTO PARA IMPOR À RECORRENTE O PAGAMENTO DE QUANTIAS QUE NÃO SEJAM DEVIDAS AO ABRIGO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL CONSTITUÍDA SOBRE O PRÉDIO DO LOTE 7”:

A Recorrente entende essencialmente que apenas é responsável pelas despesas inerentes à sua fracção respeitantes ao lote 7 e não às demais porque argumenta inexistirem áreas comuns do loteamento legalmente constituídas, que vinculem todos os proprietários das frações do loteamento Cidade 1Garden, incluindo a Recorrente.

Entende ainda que os lotes Z1, Z2, Z3 e fração A do Lote 11, são propriedade exclusiva da Recorrida e não são partes comuns do loteamento, que não são utilizadas as permilagens da fração da qual a Recorrente é proprietária para aferir a sua responsabilidade nas alegadas despesas que lhe são pretensamente imputadas, o que desse lego constitui uma entorse ao regime da propriedade horizontal.

Entende ainda que não existe qualquer registo predial ou outro documento legal que comprove que os referidos equipamentos são zonas comuns do loteamento, pelo contrário, tais lotes são registados como propriedades independentes e exclusivas da Recorrida que é um terceiro perante a ora Recorrente.

Vejamos o pedido da Recorrente:

“d) Deve ser declarado que a fração “L” do Lote 7 apenas pode ser responsável nas despesas de condomínio referentes à sua fração e partes comuns do edifício implantado no Lote 7, de acordo com a propriedade horizontal constituída e registada no prédio onde se insere a fração, sob a AP. 2 de 1999/11/05.”.

Salvo o devido respeito, parece-nos que a Recorrente labora em equívoco porque, como melhor analisado supra, as despesas em causa resultam precisamente da circunstância de resultarem da finalidade comum dos equipamentos (zonas verdes, piscinas, entre outros) instalados nos lotes em causa, sendo indiferente que se mostrem registados a favor da Recorrida “Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden”.

Ou seja, é indiferente quem é o titular dos equipamentos porque estes são de utilização comum da urbanização.

De todo o modo, os equipamentos em causa não são da titularidade de um qualquer terceiro particular mas são da titularidade da Recorrida que é a “Associação de Proprietários de Cidade 1 Garden”.

E, como já referido, ficou provado que, “Considerando a natureza da associação de proprietários da urbanização, o fim para que foi constituída, todos os condóminos / proprietários da Urbanização Cidade 1 Garden são considerados membros da Associação de Proprietários do Cidade 1 Garden (APTG), para efeitos da aplicação do presente regulamento”.

Deste modo, aderimos à sentença recorrida, impondo-se a sua manutenção e a improcedência do recurso de apelação.

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11. Responsabilidade Tributária

As custas do recurso de Apelação são a cargo da Recorrente/Autora.

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III. DISPOSITIVO

Nos termos e fundamentos expostos,

1. Acordam os Juízes da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pela Recorrente/Autora e, em consequência manter a sentença recorrida.

2. Custas do recurso de Apelação são a cargo da Recorrente/Autora.

3. Registe e notifique.

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Évora, data e assinaturas certificadas

Relator: Filipe César Osório

1.º Adjunto: Sónia Moura

2.º Adjunto: Ricardo Miranda Peixoto

____________________________________________

1. _{– Abrantes Geraldes e outros, CPC Anotado, Vol. I, pág. 794.}↩︎

2. _{https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e4147f7504c91d0880258aa0003bc7ab?OpenDocument}↩︎

3. _{https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/c6aeec6e660d904980258ad9003e5976?OpenDocument}↩︎

4. _{https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/f4c369730e08ba8680258b17002e112a?OpenDocument}↩︎

5. _{Antunes Varela e outros (Manuel de Processo Civil, 2.ª ed., 1985, pág. 245)}↩︎

6. _{Alberto dos Reis (CPC Anotado, Vol. V, Coimbra Editora, pág. 51 e ss.)}↩︎

7. _{Abrantes Geraldes e outros, CPC Anotado, Vol. I., Almedina, pág. 658 e ss.}↩︎

8. _{Abrantes Geraldes e outros, ob. cit., pág. 783 e ss.}↩︎

9. _{Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação Anotado, 3.ª ed., Almedina , Coimbra, 2012: 374/375.}↩︎