Estando o contrato de arrendamento urbano sujeito à forma escrita (artigo 1069.º do Código Civil), nos termos do disposto no artigo 394.º do Código Civil não é admissível prova testemunhal relativamente a convenções que sejam contrárias ou adicionais ao seu conteúdo, independentemente de serem anteriores, contemporâneas ou posteriores à celebração do negócio.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

I
EMP01... SA. instaurou a presente ação declarativa, que corre termos no Juízo de Competência Genérica de Caminha, contra EMP02... L.^da e AA, formulando os pedidos de serem:

"(…) os réus condenados solidariamente a:
A - Entregar o arrendado devoluto de pessoas e bens, consequência direta e necessária da oposição á renovação do contrato de arrendamento operada pela autora, em 30 de junho de 2022.
B - Pagar á autora o montante de € 3.927,80 euros, referente a rendas e juros de mora em débito até á presente data.
C - A indemnização a liquidar em sede de execução da sentença, devida pela ocupação indevida do arrendado a que diz respeito o contrato de arrendamento, desde o dia 30 de junho de 2022, até á efetiva entrega do arrendado devoluto de bens, indemnização que não deve ser inferior ao valor locativo atual do espaço, ou seja, € 1.000,00 – mil euros mensais.
D - Os juros de mora á taxa legal, sobre o valor das rendas em débito, desde a presente data até efetivo e integral pagamento.
E - Os juros de mora á taxa legal, sobre o valor da indemnização peticionada no ponto C), desde a presente data até efetivo e integral pagamento.
Subsidiariamente,
Caso se entenda que a oposição à renovação do contrato de arrendamento não é valida e eficaz, o que não se aceita mas se admite como mera hipótese de raciocínio, deve a presente ação ser julgada procedente por provada e, em consequência:
A - Decretar-se a resolução do contrato de arrendamento por motivo única e exclusivamente imputável á arrendatária (falta de pagamento atempado das rendas) e, ordenar-se o despejo do locado, restituindo-se o mesmo á autora, livre de pessoas e bens.
B - Os réus condenados solidariamente a pagar á autora o montante de € 3.927,80 euros, referente a rendas e juros de mora em débito até á presente data.
C - Os réus condenados solidariamente a pagar á autora uma indemnização a liquidar em sede de execução da sentença, devida pela ocupação indevida do arrendado a que diz respeito o contrato de arrendamento, desde o dia 30 de junho de 2022, até á efetiva entrega do arrendado devoluto de bens, indemnização que não deve ser inferior ao valor locativo atual do espaço, ou seja, € 1.000,00 - mil euros mensais.
D - Os réus condenados solidariamente a pagar á autora os juros de mora á taxa legal, sobre o valor das rendas em débito, desde a presente data até efetivo e integral pagamento.
E - Os réus condenados solidariamente a pagar á autora os juros de mora á taxa legal, sobre o valor da indemnização peticionada no ponto C), desde a presente data até efetivo e integral pagamento."
Alegou, em síntese, que através de uma "operação de cisão/fusão" assumiu "a posição contratual da senhoria EMP03..." no contrato de arrendamento que esta havia celebrado a 16 de junho de 2017 com a ré, no qual o réu assumiu a posição de fiador, relativo ao prédio urbano sito no Largo ..., ....
Mais alegou que o contrato cessou a 30 de junho de 2022, que a ré não pagou as rendas referentes aos meses de maio de 2021 a junho de 2022, cujo total ascende a 3.604,80 €, e que "o valor locativo atual do imóvel objeto deste contrato de arrendamento, pela sua área e localização, nunca é inferior a € 1.000,00 mil euros, mensais".
O réu contestou afirmando, em suma, que a ré "necessitaria de publicitar a sua atividade, colocando um painel/anúncio na fachada. Fazendo desta necessidade condição essencial para a assinatura do contrato de arrendamento", e que a autora não concedeu a necessária autorização para a colocação do painel publicitário. "Perante esta situação, o Réu decidiu resolver (…) o contrato [a 28 de fevereiro de 2022], por nunca ter sido, o locado, utlizado para o fim que se destinava. Por causa imputável à Primeira Senhoria e à Autora, pois não permitiram a colocação dos painéis publicitários."
Impugnou ainda o não pagamento "das rendas referentes aos Meses de Maio a dezembro de 2021 e de janeiro a junho de 2022".
E deduziu reconvenção formulando o pedido de:
"(…) ser a Reconvinda condenada ao pagamento, a título indemnizatório de € 16.800,00 (dezasseis mil e oitocentos euros), acrescidos de juros de mora à taxa legal, vencidos e vincendos".
A ré contestou aderindo à contestação e reconvenção do réu.
Realizou-se a audiência de julgamento e após foi proferida sentença em que se decidiu:
"Pelo exposto e atentas as considerações expendidas, julga-se a ação procedente, por provada e, consequentemente, decide-se:
a) declarar válida e eficaz a oposição à renovação do contrato de arrendamento relativo ao ... andar e direito.) do prédio urbano sito no Largo ..., ... ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia ..., sob o artigo ...47.º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...15, com licença de utilização ...1, emitida pela Câmara Municipal ..., com o certificado energético ...29, que vigorava entre a Autora EMP01..., S.A. e o Réu EMP02..., Ldª, operada pela Autora em 30 de Junho de 2022;
b) declarar a inutilidade superveniente da lide do pedido de condenação solidária do Réus à entrega do locado devoluto de pessoas e bens e do pedido de condenação solidária daqueles numa indemnização a liquidar em execução de sentença;
c) condenar solidariamente os Réus EMP02..., Ldª e AA a pagar à Autora, a título de rendas em débito, a quantia € 3.604,80 (três mil seiscentos e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescidas dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até integral pagamento.
Pelo exposto e atentas as considerações expendidas, julga-se a reconvenção totalmente improcedente, por não provada e, consequentemente, absolve-se a Autora – Reconvinda do pedido contra si formulado pelos Réus."

Inconformado com esta decisão, dela o réu interpôs recurso findando a respetiva motivação, com as seguintes conclusões:

I – A. O Recorrente não se conformando com a douta sentença proferida vem, nos termos do n.º 1 do artigo 637.º do CPC interpor recurso da mesma;
B. No âmbito do presente recurso pretende o Recorrente a reapreciação da prova gravada em sede de audiência de julgamento;
C. Visa o presente recurso, o segmento da sentença proferida pela Mma. Juiz a quo, que declarou válida e eficaz a oposição à renovação do contrato de arrendamento e condenou solidariamente os Réus EMP02..., Lda., e AA, a pagar à Autora, a título de rendas em débito, a quantia € 3.604,80 (três mil seiscentos e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescidas dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até integral pagamento;
D. Não pode se conformar a recorrente com a decisão alcançada e por tal motivo, e por via do presente recurso, pretende vê-la posto em crise, e, consequentemente, totalmente revogada.
E. O presente recurso é, atenta a documentação junta aos autos e os depoimentos prestados em audiência de julgamento, simultaneamente de FACTO e de DIREITO;
F. Dispõe o n.º 2 do art.º 607.º do CPC, que " A sentença começa por identificar as partes e o objeto de litígio, enunciando de seguida as questões que ao Tribunal cumpre solucionar.";
G. Por sua vez o n.º 3, diz-nos que "Seguem-se os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.";
H. Sendo que, no n.º 4, refere o legislador que "na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais o que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção (…)";
I. Importa realçar que a exigência de fundamentação tem natureza imperativa, e, é um princípio constitucionalmente consagrado no art.º 205.º n.º 1 da CRP, devendo ser cumprido nas decisões judiciais;
J. Deve ainda o Juiz, conforme disposto no art.º 608.º n.º 2, do CPC, " resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação (…)";
K. Sendo que, caso o Juiz, deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento, a lei comina tal omissão com nulidade – Cf. art.º 615.º n.º 2, al. d), do CPC;
L. O Recorrente alegou na contestação apresentada o vício de vontade, no contrato de arrendamento celebrado, nos termos do artigo 246.º do Código Civil:
M. Conforme alegou as Rés, alegou na contestação apresentada, nunca teriam assinado o contrato de arrendamento se, à partida, fossem conhecedores de que a Autora jamais aceitaria a fixação dos anúncios publicitários na fachada do imóvel;
N. Tendo em conta o Regulamento de Publicidade e Ocupação do Espaço Público do Município ..., é perentório no seu artigo 14.º, ao exigir que pedido de licenciamento, deve ser formulado em requerimento dirigido ao presidente da Câmara Municipal ..., apresentado em duplicado, e do qual devem constar, nos termos do n.º 5, a autorização do proprietário do bem ou dos bens ou da assembleia de condóminos onde se pretende afixar, inscrever ou difundir a mensagem publicitária, se o requerente não for titular de qualquer dos direitos referidos no número anterior.
O. Portanto, o Regulamento de Publicidade e dos Espaços Públicos do Município ..., deriva de um facto notório que não carece de alegação nem de prova, como assim o reconhece a Autora.
P. Até porque,
Q. Está em causa nos autos, nos termos da Reconvenção apresentada a 2.ª Ré, peticiona que no essencial se transcreve "56.º A Ré/Reconvinte desde 2017 que não consegue usufruir do locado na plenitude, por nunca ter conseguido colocar a publicitação da sua atividade na fachada do imóvel.", ainda em "57.º Em muito se deve à culpa da 1.ª Senhoria e da Autora/Reconvinda que, violando o acordado aquando da celebração do contrato de arrendamento, nunca se mostrou disponível para assinar a autorização necessária para a afixação.", por fim em "58.º Neste sentido, os R.R. nunca teriam assinado o contrato de arrendamento se, à partida, fossem conhecedores de que a Autora jamais aceitaria a afixação dos anúncios publicitários na fachada do imóvel.".
R. Ora, o pedido formulado supra, terá sempre que ser aferido no âmbito do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
S. Na verdade, perante o exposto, smo, entende o Recorrente que assim se impunha, à Mma. Juiz a quo, se tivesse pronunciado, concretamente sobre vício de vontade, que impendia sobre a Ré, quanto ao contrato celebrado com a Autora, nos termos do artigo 246.º do Código Civil.
T. Atento ao exposto, violou a decisão proferida, os artigos 607.º n.º 2,3 e 4, art.º 608.º n.º 2, todos do CPC.
U. Havendo, por isso e assim, a nulidade da sentença, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b) e d) do CPC, que aqui se invoca, e deverá ser reconhecida e declarada com todas as consequências legais.
V. O Tribunal a quo, quanto à valoração e apreciação do depoimento das testemunhas e dos documentos apresentados na contestação, está ferida de flagrante insuficiência, o que, e por conseguinte, inquinada de vício o julgamento quanto à matéria de facto.
W. Para a fixação dos factos não provados, Meritíssima Juiz a quo, entendeu não valorar as testemunhas apresentadas pelo Réu, AA, que no essencial se transcreve "a relação de parentesco que as liga ao Réu AA levanta dúvidas quanto à sua isenção." – Cf. pág. 15, da douta sentença;
X. O que, desde logo, e salvo o devido respeito não se pode aceitar, já que atento à matéria em discussão, o depoimento das testemunhas arroladas pelo Recorrente, que depuseram sobre toda a matéria, e com conhecimento direto dos factos, mostram-se essenciais à descoberta da verdade e à prolação da sentença;
Y. As testemunhas, depuseram de forma clara, sem hesitações, sem contradições, falando com conhecimento direto dos factos, não se afigurando, tais testemunhos, destituídos de lógica, ou verosimilhança, nem denotando qualquer contradição insanável que permitisse a conclusão legítima, razoável e objetivável no espírito da Mma. Juiz a quo, no sentido que os factos não podiam ter sucedido do modo como os narrou, de forma a os considerar inerente "à relação de parentesco que as liga ao Réu AA levanta dúvidas quanto à sua isenção".
Z. Desde logo, a mera relação de parentesco não desvaloriza o depoimento, nem pode só por si servir para questionar a credibilidade do depoimento da testemunha, pois a própria lei admite a depor como testemunhas quem com a parte mantém uma relação de parentesco, face ao que dispõe o art.º 497.º CPC;
AA. A lei processual civil admite, sem reservas, o depoimento testemunhal indireto (art.ºs 413.º e 495.º, n.º 1 a 497.º, a contrario sensu, do CPC); que também é livremente apreciado pelo Tribunal (art.º 396.º do CC);
BB. Impugnada vai a decisão da matéria de facto, pretendendo, o Recorrente, após reapreciação da prova produzida, que,
CC. Seja dado como provado, os factos constantes das alíneas B), a M), e O), dos factos não provados;
DD. No que respeita a alínea B), dos factos não provados, foi dado como não provado que "Era condição essencial para a assinatura do contrato de arrendamento por parte da Ré "EMP02..., Lda" a possibilidade de esta publicitar a sua atividade, colocando um painel / anúncio da fachada do edifício onde se integra o locado";
EE. Ora, esta matéria deve ser dada como provada com base no depoimento da testemunha arrolada pela Ré BB, aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 30/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos, minutos 05:10:00h a 10:11:00h;
FF. Esta testemunha, depôs de forma clara, sem hesitações, sem contradições, com conhecimento direto dos factos, e confirmou ao Tribunal a quo, que sendo o espaço arrendado, e, numa zona central de ... situada no ... andar, seria necessário publicitar o espaço da empresa para posteriormente publicitar serviços prestados;
GG. Este facto é corroborado pela prova junta pela Autora como Documento n.º 1, que contraria o alegado pela Mma. Juiz, porquanto,
HH. Pois as Rés, 10 dias depois da assinatura do contrato de arrendamento (o qual ocorreu a 16 de junho 2017), e antes da entrada em vigor deste, já submetia a maquete do painel publicitário à Autora para aprovação, à data, EMP03....
II. Ainda, perante o Documento n.º 1, junto aos autos pela 2ª Ré, na contestação, resulta do seu teor que a Autora, deveria aprovar algo que estava acordado entre as partes;
JJ. Este facto é ainda corroborado pela testemunha indicada pelas Rés, CC, aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 30/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos, aos minutos 06:38:00h a 07:55:00h;
KK. Igualmente, esta testemunha, depôs de forma clara, sem hesitações, sem contradições, com conhecimento direto dos factos, e confirmou ao Tribunal a quo, o facto de ter elaborado vários tipos de projetos com, com tecnologias diferentes deveu-se ao facto do senhorio não aprovar os projetos que lhe eram apresentados;
LL. Este facto, é ainda corroborado através do Documento n.º 9, junto pela 2.ª Ré, com a contestação apresentada;
MM. Importa por isso a ainda, observar, o que a testemunha arrolada pela Autora DD, expôs quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 15/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos, aos minutos 10:20:00h a 12:40:00h;
NN. Conforme se denota do depoimento e do Documento n.º 1, que a 2ª Réu, junta datado de 26 de junho de 2017, é evidente que a questão da publicidade seria condição especial, para a outorga do contrato de arrendamento. Aliás, é neste documento que é possível verificar a dimensão dos outdoors, e da sua localização;
OO. Se a publicidade não fosse condição especial para a outorga do contrato de arrendamento, por que motivo, antes de vigorar entre as partes o contrato de arrendamento, a 2ª Réu, remetia a 26 de junho 2017 uma proposta de publicidade para a Autora;
PP. Ainda sobre este facto, impõe-se depôs a testemunha arrolada pela Autora EE, quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 15/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 07:44:00h a 10:24:00h;
QQ. Ora, como é que a testemunha arrolada afirma ter exercido o cargo de administrador, e ter cessado as funções a 30 de agosto de 2020, no entanto, e vem afirmar que tem conhecimento da questão da publicidade;
RR. Mais, do depoimento das testemunhas arroladas denota-se que as pretendem delimitar a autorização da publicidade no imóvel arrendado à Câmara Municipal ...,
contudo,
SS. O Regulamento de Publicidade do Município ..., é perentório no seu artigo 14.º, ao exigir que pedido de licenciamento, deve ser formulado em requerimento dirigido ao presidente da Câmara Municipal ..., apresentado em duplicado, e do qual devem constar, nos termos do n.º 5, a autorização do proprietário do bem ou dos bens ou da assembleia de condóminos onde se pretende afixar, inscrever ou difundir a mensagem publicitária, se o requerente não for titular de qualquer dos direitos referidos no número anterior;
TT. E esse facto é extraído dos Documentos n.º 1, n.º 9, e n.º 10, da contestação apresentada, uma vez que, vem a Ré, sucessivamente reiterando que a Autora outorgue a declaração para assim submeter formalmente o pedido de publicidade à Câmara Municipal ...;
UU. Por todo o exposto deve o facto indiciariamente não provado da alínea B) da matéria de facto não provados, ser dado como PROVADO, com base no supra transcrito e com os documentos juntos na contestação, que o sustentam.
VV. Contudo, sendo dado como provado, o facto não provado da alínea B), nos termos expostos tem implicações diretas nos factos não provados subsequentes, nomeadamente C), D), E), e F).
WW. Concretamente, quanto ao facto C) dado como não provado, conforme se transcreve "A colocação dos anúncios necessários foi aceite previamente pela primeira senhoria, tendo esta declarado que autorizaria a afixação do painel."
XX. Contrariamente ao fundamentado pelo Tribunal a quo, este facto, resulta provado considerando o Documento n.º 1, junto pela 2,ª Ré, na contestação apresentada;
YY. Pois, o teor do documento junto aos autos, comprova Autora, deveria aprovar algo que estava acordado entre as partes;
ZZ. Em momento algum a Autora, afirma que tal não estava acordado entre as partes, apesar de não negar é facto, contudo, também não diz que não aprova o projeto, ou que não tem conhecimento do assunto abordado;
AAA. Mais, tendo o Tribunal a quo, dado como provado o facto 11, dos factos provados, necessariamente colide com o facto não provado constante na alínea C), dos factos não provados.
BBB. Impondo-se que seja dado o facto constantes da alínea C), dos factos não provados, como PROVADO;
CCC. Concretamente, quanto ao facto D) dado como não provado, impunha-se ao Tribunal a quo, a análise concreta da situação, à luz dos factos alegados e provados, ou da sua ausência, de forma a se poder aquilatar da demonstração cabal e assertividade do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, até porque, resulta da prova testemunhal o sentido inverso da sentença proferida. Prova esta, que foi suportada com os documentos juntos aos autos, mais;
DDD. Resulta do depoimento da testemunha arrolada pela Autora DD, que quanto a esta matéria expôs aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 15/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 13:33:00h a 10:15:00h;
EEE. Que a Ré, nunca tinha comunicado à Autora que seria condição essencial do contrato de arrendamento a colocação de publicidade no imóvel arrendado;
FFF. No entanto, em sentido diverso resulta do depoimento das testemunhas arroladas pelas Rés;
GGG. Importa por isso observar o que a testemunha arrolada pelas Rés, o que testemunha arrolada pela Ré, BB, expôs quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento a realizada no dia 30/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos, aos minutos 05:10:00h a 10:11:00h;
HHH. Pois, a mesma depôs de forma clara, sem hesitações, sem contradições, com conhecimento direto dos factos, e confirmou ao Tribunal a quo, que as Rés encetaram várias diligências na Câmara Municipal ..., com o propósito, de, na instrução do pedido remeter previamente as várias maquetes para a Câmara Municipal, para assim a respetiva entidade aferir qual das propostas apresentadas pela Ré, obtinham deferimento no pedido a submeter nos termos do artigo 14.º do Regulamento, conforme assim corrobora o teor do Documento n.º 7, junto com a contestação apresentada;
III. Ainda a testemunha confirma ao Tribunal a quo, que a necessidade de publicitar no imóvel arrendado, já era do conhecimento do senhorio, na altura do quando fizeram um contrato que tal situação era pretendida, até porque não havia espaço nenhum no prédio para colocar publicidade, nem que fosse um cartaz para anunciar a empresa;
JJJ. Da mesma forma assim o testemunhou, a testemunha indicada pelas Rés, CC, o que expôs quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 30/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 10:12:00h a 10:27:00h;
KKK. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea D) dos factos não provados;
LLL. Resulta do facto E) dado como não provado, que "A situação manteve-se após a cessão da posição contratual, da primeira senhoria para a Autora".
MMM. No entanto, em sentido diverso da sentença proferida, depôs a testemunha arrolada pela Autora EE, cuja prestação de depoimento na audiência de julgamento foi realizada no dia 15/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos, aos minutos 10:15:00h a 10:24:13;
NNN. Uma vez que a mesma afirma perante o Tribunal a quo, conforme transcrevemos "até porque eu recordo de ter visto que o que o que o senhor FF pediu e pôs vários tipos de publicidade à concentração da Câmara";
OOO. Ora, se a publicidade não fosse a condição do contrato celebrado, por que motivo a Ré remeteu à Autora, vários emails com as maquetes, solicitava reuniões para abordar a questão, assim o confirma os vários e mails juntos aos autos com a contestação, e, repare-se em nenhum momento a Autora, nega perentoriamente, ou responde que a questão da publicidade no imóvel, não era condição sine qua non para a realização do contrato e a consequente aprovação da publicidade;
PPP. O exposto é corroborado conforme o teor do Documento n.º 9, junto pela 2.ª Ré com a contestação apresentada;
QQQ. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea E) dos factos não provados;
RRR. E por conseguinte, deverá o facto F), dado como não provado, ser obrigatoriamente ser dado como PROVADO;
SSS. Pois, se a publicidade não fosse condição especial para a outorga do contrato de arrendamento, por que motivo, antes de vigorar entre as partes o contrato de arrendamento, a 2.ª Ré, remetia para a Autora, o email de 26 de junho, com uma proposta de publicidade, tudo conforme as já considerações efetuadas quanto ao facto B), dos factos não provado;
TTT. Se assim não fosse, por que motivo a testemunha CC, em concreto aos minutos 02:35:00h a 12:40:00h, no depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 30/04/2024, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca de Braga, e arquivado na base dos dados internos, depôs, que elaborou vários tipos de projetos com, com tecnologias diferentes deveu-se ao facto do senhorio não aprovar os projetos que lhe eram apresentados;
UUU. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea F) dos factos não provados;
VVV. Resulta da alínea G), dos factos não provados que "Perante o sucedido, viu-se a 1ª Ré forçada a avançar com um pedido de pré-aprovação do projeto, na tentativa de, posteriormente, fosse possível obter dos senhorios a declaração de autorização do Senhorio para a afixação do conteúdo publicitário, autorização que era essencial para a emissão, pela CM..., da licença necessária.";
WWW. Na verdade, o que alegar perante a aplicação Regulamento de Publicidade do Município ..., pois o mesmo, é perentório no seu artigo 14.º, ao exigir que pedido de licenciamento, deve ser formulado em requerimento dirigido ao presidente da Câmara Municipal ..., apresentado em duplicado, e do qual devem constar, nos termos do n.º 5, a autorização do proprietário do bem ou dos bens ou da assembleia de condóminos onde se pretende afixar, inscrever ou difundir a mensagem publicitária, se o requerente não for titular de qualquer dos direitos referidos no número anterior;
XXX. A não ter em conta a aplicação do Regulamento de Publicidade do Município ..., por que motivo a Ré, contrataria os serviços da testemunha CC?
YYY. Pois, a testemunha CC, aos minutos 10:12:00h a 10:27:00h, confirma perante o Tribunal a quo, que no exercício das suas funções elaborou várias propostas para se obter a melhor proposta com tecnologia transparente para minimizar o impacto na fachada, e também, minimizar também a relação entre o espaço interior e o espaço exterior, para que as Rés, obtivessem a prévia aprovação da Câmara Municipal ..., para assim posteriormente instruírem formalmente com a autorização do senhorio o pedido junto da Câmara Municipal ...;
ZZZ. Nos termos do Regulamento de Publicidade e Ocupação do Espaço Público do Município ..., exige que o pedido formulado contenha a autorização da Autora;
AAAA. Este facto é corroborado com o Documento n.º 4, junto aos autos com a contestação apresentada;
BBBB. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea G) dos factos não provados;
CCCC. Quanto ao facto da alínea H), dos factos não provados, resulta que "Com este objetivo, o segundo Réu, em representação da primeira Ré, realizou inúmeras reuniões junto da CM....";
DDDD. No entanto, perante o Documento n.º 3, junto com a contestação apresentada onde afirma que o serviço de atendimento presencial está suspenso devido à pandemia da COVID19;
EEEE. Note-se, apesar do Documento n.º 2, atestar a existência de reuniões presenciais, os contatos posteriores no âmbito da pandemia da COVID19, não poderão ser aferidos como reuniões que efetivamente existiram?
FFFF. Mais, tal facto considerado como não provado, colide com os factos 12, 13, e 14 dado como provados, o que se traduz numa contradição insanável;
GGGG. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se sejam dados como PROVADOS, os factos constantes da alíneas H), e M) dos factos não provados;
HHHH. Do facto da alínea I), dado como não provado, resulta que "A 1.ª Ré nunca conseguiu exercer a sua atividade no locado, fruto de nunca se ter conseguido publicitar devidamente na fachada do imóvel";
IIII. Logo, atendendo ao objeto social de Ré, impõe-se a seguinte questão?
JJJJ. Alguém exercendo uma atividade comercial, sobretudo de publicidade e design, alugaria um escritório, em uma cidade desconhecida, em que o senhorio não lhe deixasse colocar alguma publicidade ou até o n.º de telefone? Por que motivo o faria?
KKKK. Mais, se a Autora, perante toda a prova testemunhal confirma que têm conhecimento da publicidade que a Ré, queria publicar no imóvel, as testemunhas referem que diversas a Ré apresentou várias propostas de maquetes, ainda é notório perante o Documento n.º 1, junto com a contestação, que a Autora tinha conhecimento que seria necessário para o efeito intentar o referido procedimento junto da Câmara Municipal ..., como será possível que a Ré, nunca terá comunicado à Autora que seria necessário a declaração outorgada pela mesma?
LLLL. Mais, como é possível que o objeto social da Autora, a mesma alega perante o Tribunal a quo, que não detém o conhecimento necessário do procedimento necessário que a Ré necessita despoletar junto da Câmara Municipal ..., o procedimento no que respeita à publicidade?
MMMM. Ainda, Documento n.º 1, junto aos autos com a contestação pela 2.ª Ré, comprova que a expansão do conhecimento do negócio da Ré ao público em geral, seria naturalmente assente pela possibilidade de dar conhecimento dos serviços prestados com o recurso à publicidade;
NNNN. Nos termos e para os efeitos do artigo 14.º, do Regulamento de Publicidade e Ocupação do Espaço Público do Município ..., é notório que a Autora impediu a Ré do pleno gozo do locado;
OOOO. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea I) dos factos não provados;
PPPP. E consequentemente, ser considerado provado a condenação da Autora - Reconvinda no pagamento de uma indemnização no valor de 16.800,00 € (dezasseis mil e oitocentos euros), referente aos prejuízos que causou às Rés, na medida que durante a vigência do contrato de arrendamento em escrutínio nos autos, foi impedindo o uso do locado;
QQQQ. Quanto ao facto da alínea J), dos factos não provados, resulta que "Os Réus liquidaram o montante global de € 2.485,16 que se achava em débito, a título de rendas, em janeiro de 2022 e as rendas de janeiro a junho de 2022";
RRRR. Assenta a Mma. Juiz a quo, que competia aos "Réus a prova da sua liquidação, o que não lograram fazer, dado que, a conta-corrente junta aos autos não comprova o pagamento integral das aludidas rendas";
SSSS. O que não se concebe, concretizando, e desde logo, com o recurso aos documentos e aos depoimentos das testemunhas que explicam, e bem, os factos, sempre se dirá que, o que é dado como não provado, é desconforme às regras da lógica;
TTTT. Vejamos,
UUUU. Conforme o teor da petição inicial alega a Autora conforme se transcreve "23° - Apesar das diversas interpelações para pagamento, as rés não pagaram as rendas referentes aos meses de maio a dezembro de 2021, no montante de €2.056,08 euros (€257,01 * 8 meses)", mais alegando, conforme se transcreve "24° - Como não pagaram as rendas referentes aos meses de janeiro a junho de 2022, no montante de €1.548,72 euros € (258,12 * 6 meses)."
VVVV. Na contestação apresentada a Ré alegou em 44.º, conforme se transcreve "Sendo a própria Autora a considerar o pagamento de todos estes meses no extrato de conta enviado para o Réu (Cfr. Doc. 11, que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais);
WWWW. No entanto, em resposta à contestação apresentada por AA, vem a Autora alegar em 41.º, conforme se transcreve "A ré sociedade ou o seu gerente, aqui fiador, não pagaram 56 meses de rendas;
XXXX. Portanto, das 14 rendas em falta alegadas na petição inicial, na resposta à contestação apresentada pela Autora, a mesma alega que a falta de pagamento das rendas totalizam 56 rendas;
YYYY. Como pode a Autora afirmar na PI, em 23.º e 24.º, que a Ré não pagou nada das rendas de maio a dezembro de 2021 e de janeiro a junho de 2022, e a Mma. Juiz a quo, aceitar como verídico quando no documento n.º 11 junto pela 2.ª Ré na contestação, ou seja, a conta-corrente emitida pela Autora, e enviada à Ré, é possível verificar-se os pagamentos efetuados pela Ré entre janeiro de 2021 e janeiro de 2022, de acordo com os 20% que foram deferidos de desconto, por causa da pandemia;
ZZZZ. Portanto não existia dívida nenhuma;
AAAAA. Por outro lado, a douta sentença, fundamenta que a testemunha arrolada pela Autora DD, testemunha que a 1.ª Ré, só começou a não pagar a totalidade da renda depois de 2020;
BBBBB. No entanto, a testemunha arrolada pela Autora DD, aos minutos 09:59:00h a 10:15:00h, confirma ao Tribunal a quo, que teve uma reunião presencial com a 2.ª Ré, onde propunha uma redução da renda para 200 EUR., na condição da regularização dos débitos;
CCCCC. No entanto, como pode a testemunha alegar que a reunião ocorreu a 20 de setembro de 2020, e propôs uma redução de renda à Ré, entre abril de 2020 a abril de 2021?
DDDDD. Mais, vai em sentido diverso do que foi alegado pela testemunha, concretamente no Documento n.º 11, junto pela 2.ª Ré, com a contestação apresentada, e o Documento n.º 2, junto pela Autora na resposta à contestação das Rés;
EEEEE. Que comprova que não existia dívida, bem pelo contrário, já que o saldo acumulado em 2022, era a favor da Ré com o desconto requerido, conforme resumo descritivo supra, em 2022, seria de 1.318,92 €;
FFFFF. Mas mesmo que só fosse aplicado o desconto de 20%, do deferimento, o saldo em janeiro de 2022, seria de 112,57 €, a favor da Autora, nos termos e cálculos amplamente expostos nas alegações apresentadas;
GGGGG. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea J) dos factos não provados;
HHHHH. Quanto ao facto da alínea L), dos factos não provados, resulta que "A Autora aceitou uma redução na renda em 25%, para o valor de € 200,00 (duzentos euros), a partir de Abril de 2021".
IIIII. Vejamos,
JJJJJ. Resulta do teor do Documento n.º 2, que a Autora junta aquando a resposta à contestação da Ré, datado de 30 de setembro de 2020, e procedendo-se à contabilização da conta corrente apresentada pela Autora, em abril de 2020 havia um crédito a favor da 1.ª Ré, de 1,25€;
KKKKK. Que em setembro de 2020 havia a seguinte situação contabilística, com o desconto de 50% que havia sido requerido por escrito, e verbalmente em reunião presencial no escritório da Autora, em abril de 2020, sob pena de a Ré deixar o arrendado o saldo era de - 91,25€ a favor da 1.ª Ré;
LLLLL. Este facto é corroborado página 2 do Documento n.º 9, que a 2.ª Ré, juntou, na contestação apresentada;
MMMMM. Por isso a testemunha da Autora, DD, aos minutos 11:40:00h a 12:40:00h, e bem, de que a Ré no início de setembro de 2020 não devia nada, pagou sempre o valor estipulado da renda;
NNNNN. Com o desconto aplicado de 20%, que veio a ser concedido a 30 de setembro de 2020, pela Autora) o saldo contabilístico se apresentava nesse mês de setembro de 2020 do seguinte modo, contando com a retenção na fonte de 25%, a Ré entregou ao Estado o saldo era precisamente de 371,35€, a favor da Autora, e não de 1.109.68 €, como era requerido pela Autora;
OOOOO. Este facto é corroborado página 2 do Documento n.º 9, que a 2.ª Ré, juntou, na contestação apresentada;
PPPPP. Note-se, que só a 30 de setembro de 2020, é respondido à Ré, o pedido de desconto realizado em abril do mesmo ano;
QQQQQ. Ou seja, é respondido ao pedido formulado pela Ré depois da Autora ter obtido/garantido a renovação automática do contrato do arrendado, que a Ré, pretendia cessar se não fosse concedido aos 50%, já que o mesmo se renova sucessivamente por um ano em 15 de junho de 2020;
RRRRR. Este facto é corroborado página 2 do Documento n.º 9, que a 2.ª Ré, juntou, na contestação apresentada;
SSSSS. Ora, contando a Ré com os 50%, que tacitamente tinha sido concedido nada devia a Autora. Aliás até era credora em - 91,25€, porque tinha pago a partir de abril em função do desconto dos 50%;
TTTTT. Contabilizando, sem qualquer desconto, como se extrai das contas e do extrato que fora junto pela Autora, o montante em dívida sem qualquer desconto seria de 679,75€, e não os 1.109,68 €, como foi requerido pela Autora;
UUUUU. No final do ano 2020, com o desconto requerido pela Ré em abril 2020 de 50% a conta corrente se cifrou favor da 1.º Ré em - 128,00€, com o desconto de 20% o saldo se cifrou em favor da Autora em 556,65€, sem qualquer desconto, o saldo no final do ano 2020 se cifrou a favor da Autora 1.028,50€;
VVVVV. E perante os cálculos ora demonstrados, não pode manter-se o facto 7., dado como provado, porque contrário à prova produzida, desde o mesmo ser expurgado da matéria assente efetuada pelo Tribunal a quo;
WWWWW. Portanto, invoca-se desde logo o manifesto erro de raciocínio em que labora a sentença proferida, pois, em momento algum resulta da prova produzida em audiência de julgamento, que as Rés devem proceder ao" pagamento das rendas em débito, na quantia € 3.604,80 (três mil seiscentos e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescidas dos juros de mora, à taxa legal";
XXXXX. Nestes termos, nos termos e cálculos amplamente expostos nas alegações apresentadas, e;
YYYYY. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea L) dos factos não provados;
ZZZZZ. Quanto ao facto da alínea O), dos factos não provados, resulta que "A Ré EMP02..., Lda acertou dia e hora para a entrega do locado no início do ano de 2022, não tendo a Autora comparecido para tal";
AAAAAA. Porquanto
BBBBBB. Resulta do teor da prova junta aos autos, que foram reiteradas tentativas da Ré, com o propósito de resolver a questão da autorização da publicidade. Mais é notório perante a prova documental, que a Ré, não beneficiando do pleno gozo do locado, pois se era condição essencial a publicidade, para o pleno gozo do locado, não existindo autorização do senhorio junta da Câmara Municipal ..., não restava outra alternativa, senão a entrega do locado;
CCCCCC. Perante a prova do extraída do Documento n.º 9, é possível verificar que nas sucessivas respostas da Autora, a mesma não nega que a Ré, esteve presencialmente nos seus escritórios em abril de 2020 e em setembro de 2020, é a própria testemunha arrolada pela Autora que o confirma;
DDDDDD. Da mesma forma, este facto é corroborado na página 2 do Documento n.º 9, que a 2.ª Ré, juntou, na contestação apresentada;
EEEEEE. Em consequência, e dos concretos meios probatórios referidos, impõe-se seja dado como PROVADO, o facto constante da alínea O) dos factos não provados;
FFFFFF. O Tribunal a quo, condenou solidariamente os Réus EMP02..., Lda e AA a pagar à Autora, a título de rendas em débito, a quantia € 3.604,80 (três mil seiscentos e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescidas dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até integral pagamento;
GGGGGG. No entanto, não pode a 2.ª Ré, se conformar com a sentença ora em crise, uma vez que o Tribunal a quo, na interpretação e subsunção dos factos e do direito, incorreu em erro de julgamento, senão vejamos,
HHHHHH. A exigência de notificação prévia dos fiadores, para que lhes possa ser exigido o pagamento das rendas, consagrada no art.º 1041.º n.º 5 do Código Civil, tem por fim evitar que estes sejam surpreendidos e injustamente prejudicados pela inércia do devedor principal/arrendatário, que deixa acumular rendas, agravando assim a situação, sem o seu conhecimento, podendo depois ser confrontados com várias rendas em dívida;
IIIIII. Ora, perante a prova junta pela Autora, é a própria que confirma expressamente nos autos que não efetuou aquela notificação, pois não se afere qualquer prova do que o facto tenha ocorrido.
JJJJJJ. Conforme certeiramente se afirma no Ac. da R.G. de 24.11.2022, Proc. n.º 629/21T8CHV.G1 (Joaquim Boavida), in www.dgsi.pt, «estes dois números foram aditados ao artigo 1041.º pela Lei n.º 13/2019, de 12/2, que estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade;
KKKKKK. Portanto, nos termos do artigo 1041.º, n.ºs. 5 e 6, do CCiv, na redação dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, em vigor desde 13.02.2019, caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, apenas podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito depois de efetuar a mencionada notificação;
LLLLLL. Perante a legislação supracitada, não poderia a Mma. a quo, condenar solidariamente a 2.ª Ré, pagar à Autora, a título de rendas em débito, a quantia € 3.604,80 (três mil seiscentos e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescidas dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até integral pagamento, uma vez que, o senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação no n.º 5 do artigo 1041.º do CC;
MMMMMM. Uma vez que, a Autora, não logrou fazer prova nos presentes autos, que nos 90 dias seguintes, da notificação da 1.º Ré, notificou o fiador aqui 2.º Ré, da mora e das quantias em dívida;
NNNNNN. Apenas poderia a Autora exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito depois de efetuar a mencionada notificação;
OOOOOO. O que de facto não ocorreu;
PPPPPP. Assim, fica indubitavelmente demonstrado, perante a legislação supracitada, que não poderia a Mma. a quo, condenar solidariamente a 2.ª Ré, pagar à Autora, a título de rendas em débito, a quantia € 3.604,80€ (três mil seiscentos e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescidas dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até integral pagamento;
QQQQQQ. Consequentemente, por violação do artigo 615.º n.º 1 al. d) do CPC, tal decisão é NULA;
RRRRRR. Assim, deve ser revogada a recorrida Sentença e substituída por outra que reponha a legalidade.
A autora contra-alegou sustentado que "deve negar-se provimento ao presente recurso".
Já nesta Relação, por despacho do relator de 21-5-2025, nos termos do artigo 47.º n.º 6 do Código de Processo Civil, julgou-se sem efeito a reconvenção deduzida pelo réu, dado que este, nessa ocasião, após a renúncia ao mandado pela sua Ilustre Mandatária, não tinha constituído novo mandatário, e decidiu-se ainda que «o recurso que prossegue com os limites definidos na conclusão C, isto é, relativamente ao segmento da decisão do tribunal a quo que "condenou solidariamente os Réus EMP02..., Lda., e AA, a pagar à Autora, a título de rendas em débito, a quantia € 3.604,80".»
Posteriormente, a 5-6-2025, o réu constituiu nova mandatária.
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635.º n.º 4, 637.º n.º 2 e 639.º n.^os 1 e 2 do Código de Processo Civil^[1], delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e, considerando a natureza jurídica da matéria versada, as questões a decidir consistem em saber se:
a) a sentença padece da nulidade arguida na conclusão QQQQQQ;
b) devem ser julgados provados "os factos constantes das alíneas B) a M) e O) dos factos não provados"[2];
c) o "facto 11, dos factos provados, necessariamente colide com o facto não provado constante na alínea C)" e o "facto da alínea H), dos factos não provados" "colide com os factos 12, 13, e 14 dado como provados"[3];
d) "não existia dívida nenhuma"[4] de rendas;
e) não tendo a autora efetuado a notificação referida no artigo 1041.º n.º 5 do Código Civil, "não poderia a Mma. a quo, condenar solidariamente a 2.ª Ré, pagar à Autora, a título de rendas em débito"[5].

II
1.º
Foram julgados provados os seguintes factos:
1 – A Autora EMP01..., S.A. mediante projeto de cisão/fusão da sociedade EMP03..., S.A., devidamente registado e comunicado à Ré EMP02..., Lda, em 22 de dezembro de 2017, assumiu a posição contratual da EMP03..., no ajuste negocial abaixo referido.
2 - Por intermédio desta operação à Autora ficou a pertencer o prédio urbano, sito no Largo ..., em ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia ..., sob o artigo ...47.º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...15, com licença de utilização ...1, emitida pela Câmara Municipal ..., com o certificado energético ...29.
3 - No dia 16 de junho de 2017, entre a sociedade EMP03..., na qualidade de senhoria, a Ré EMP02..., Ldª, na qualidade de arrendatária e o Réu AA, na qualidade de fiador, outorgaram um ajuste denominado "Contrato de Arrendamento" com o seguinte teor:
"(…)
Primeira
O primeiro outorgante dá de arrendamento ao segundo e este toma de arrendamento o ... andar. e ....) do prédio urbano sito no Largo ..., ... ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia ..., sob o artigo ...47.º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...15, com licença de utilização ...1, emitida pela Câmara Municipal ..., com o certificado energético ...29.
Segunda
O local arrendado destina-se exclusivamente à atividade de prestação de serviços de engenharia, arquitetura, design, marketing, publicidade e representações, reconhecendo o Segundo Outorgante que o locado realiza cabalmente o fim a que é destinado, e que preenche as condições necessárias à utilização pretendida, não podendo dar-lhe outro fim, ou sublocá-lo no todo ou em parte, sem prévia autorização escrita do Primeiro Outorgante.
Terceira
1. O contrato de arrendamento é celebrado pelo prazo inicial de 2 (dois anos), com início em 1 de julho de 2017 e o seu término a 30 de junho de 2019, renovável automaticamente no fim do prazo por sucessivos períodos de um ano.
2. Os outorgantes podem impedir a renovação automática deste contrato mediante carta registada com aviso de receção expedida com uma antecedência não inferir a 120 (cento e vinte) dias de calendário, reportada ao termo do prazo inicial do contrato ou da sua renovação.
3. Os prazos estipulados nos números 1 e 2 são fixados nos termos e para os efeitos do n.º 1 do artigo 1110.º do Código Civil, ficando desde já expressamente acordado entre os outorgantes que os Segundos Outorgantes não podem, em caso e em momento algum, denunciar o presente contrato, gozando, apenas e só, da faculdade de impedir a renovação automática deste contrato nos termos do número anterior.
Quarta
1. O arrendamento será efetuado em regime de renda livre.
2. A renda mensal é fixada em 250,00€ (duzentos e cinquenta euros) para o período de 1 de julho de 2017 a 31 de dezembro de 2017.
3. De 01/01/2018 a 31/12/2018 a renda mensal fixada corresponde ao valor de 250,00€ (duzentos e cinquenta euros) acrescida do valor do coeficiente legal de atualização.
4. Findo o prazo referido no número anterior, a renda será atualizada anualmente segundo os coeficientes legais de atualização.
5. Cada mensalidade deverá ser paga do dia um ao dia oito do mês anterior a que disser respeito, no escritório da Primeira Outorgante, sito na Rua ... em ..., ..., ou enviar um cheque por correio para o Apartado ...51, ...50 ... ou através de transferência bancária para a conta n.º ...27 com o IBAN –  ...73, no Banco 1... – ....
Quinta
1. As despesas com a instalação e consumo de água, energia elétrica, telecomunicações e outras similares são da responsabilidade da Segunda Outorgante.
2. As despesas das zonas comuns, tais como a limpeza e consumo de energia elétrica ficam a cargo do Segundo Outorgante.
Sexta
1. O Arrendatário não poderá fazer no Locado quaisquer obras ou benfeitorias que modifiquem a sua estrutura interna ou externa, sem autorização prévia e expressa do Senhorio dada por escrito.
2. Todas as obras de conservação e manutenção do arrendado serão da inteira responsabilidade do Segundo Outorgante.
3. Todas as obras e benfeitorias realizadas no arrendado ficarão a fazer parte integrante deste, não podendo ser levantadas no termo do contrato e não conferirão ao arrendatário qualquer direito de indemnização pelo seu valor.
Sétima
No termo do presente contrato, ou aquando da sua rescisão, o Segundo Outorgante obriga-se a entregar o arrendado em perfeito estado de conservação e limpeza, igual ao que recebeu, ou seja em perfeitas condições.
Oitava
O senhorio tem o direito de visitar o Locado por si, ou por representante, o qual deverá comunicar por escrito, com a antecedência mínima de 72 (setenta e duas) horas a data e hora da mesma.
Nona
O Segundo Outorgante assume, desde a data da entrega do locado, a responsabilidade pela realização de contratos de seguros referentes aos seus bens, pessoal ou outros.
Décima
O Senhorio terá a faculdade de fazer quaisquer obras em benefício do prédio sem necessidade de autorização do arrendatário.
Décima Primeira
O Segundo Outorgante assume a obrigação de suportar todas as despesas judiciais e extrajudiciais, incluindo honorários de advogado, que o senhorio possa ter por motivo de despejo litigioso.
Décima Segunda
Fica para apreciação de qualquer dúvida ou litígio que posse emergir do presente acordo atribuída exclusiva competência ao foro da Comarca de ..., com expressa renúncia a qualquer outro.
Décima Terceira
1. Em garantia do integral cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo Segundo Outorgante no presente contrato de arrendamento, o Terceiro Outorgante constitui-se fiador e principal pagador, renunciando expressamente a todo e qualquer benefício ou direito de que pudesse valer-se, nomeadamente o benefício de excussão prévia.
2. Assim sendo, compromete-se a pagar à primeira solicitação do Primeiro Outorgante, quaisquer quantias que forem devidas em função do presente contrato e de todas as renovações. (…)".
4 – No ano de 2021, fruto das sucessivas atualizações legais, a renda atingiu o montante de € 257,01 e, no ano de 2022, de € 258,12.
5 – Com a outorga do ajuste descrito em 3), o locado foi entregue à Ré EMP02..., Ldª para sua utilização.
6 - Por comunicações registadas com aviso de receção, enviadas aos Réus, datadas de 28 de janeiro de 2022, a autora comunicou-lhes a oposição à renovação do contrato de arrendamento objeto dos autos, com efeitos para o dia 30 de junho de 2022.
7 – Tais missivas foram rececionadas por ambos os Réus.
8 – No dia 21 de janeiro de 2022, a Autora remeteu à Ré "EMP02..., Ldª" um email com o seguinte teor:
"Exmos Senhores,
Os nossos cumprimentos,
Nos termos da conta corrente anexa encontram-se em débito rendas referentes ao contrato de arrendamento supra identificado, no montante total de € 2.485,16 euros.
Perante esta situação vimos pela presente interpelar V. Exas. para no prazo impreterível de 8 dias regularizarem o pagamento das rendas em débito, acrescidas de 20% de indemnização, sob pena de procedermos a notificação judicial avulsa para resolução do contrato de arrendamento por motivos que vos são imputáveis. (…)".
9 – O imóvel objeto do ajuste referido em 3) localiza-se em zona nobre da cidade ..., zona central e histórica, com vistas privilegiadas para o Largo ... e o Campo ....
10 – Em 26 de Junho de 2017, a Ré "EMP02..., Ldª remeteu à EMP03... SGPS um email com o seguinte teor:
"Boa tarde, Sr. GG,
De acordo com o que foi solicitado, junto envio maqueta do painel. (…)".
11 – Em 26 de Junho de 2017, a EMP03... SGPS remeteu à "EMP02..., Ldª" um email com o seguinte teor:
"Boa tarde, Sr. AA,
Em resposta informamos que não é possível a proposta apresentada, dado as características do prédio. A Câmara Municipal ... também nunca aprovaria. (…)".
12 – A Ré "EMP02..., Ldª" remeteu ao Arquiteto HH, da Câmara Municipal ..., emails datados de 19 de novembro de 2020 – fls. 40 -, 14 de dezembro de 2020 – fls. 42 -, 5 de fevereiro de 2021 – fls. 43 -, 22 de abril de 2021 – fls. 44 - e 19 de Janeiro de 2022 – fls. 46.
13 – A Reabilitação Urbana de ... remeteu à EMP02..., Ldª, em 19 de novembro de 2020, um email com o seguinte conteúdo:
"Bom dia.
O serviço de atendimento presencial está suspenso devido à pandemia da Covid 19, pedia o favor de enviar os elementos via digital por forma a aferir se a solução tem enquadramento. (...)".
14 – A EMP04... enviou à Ré EMP02..., Ldª, em 22 de abril de 2021, um email como seguinte teor:
"Bom dia peço desculpa pelo atraso na resposta contudo tal deveu-se ao facto da atual pandemia Covid 19; ainda não é possível reunir fisicamente; estive a analisar os elementos que enviados, a proposta C será a que mais se enquadra, contudo é necessário elementos mais específicos para proceder a uma análise e uma opinião mais rigorosa, pedia o favor de me enviar peças desenhadas da intervenção proposta. (…)".
15 – Em 28 de Janeiro de 2022, a Ré EMP02..., Ldª remeteu à Autora o email cuja cópia se acha junta a fls. 47 e 47 vs, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido.
16 – Em 28 de Fevereiro de 2022, a Ré EMP02..., Ldª remeteu à Autora um email com o seguinte conteúdo:
"Exma Sra D. II
Meus cumprimentos, e votos de boa saúde.
Tomei a devida nota quanto ao conteúdo do seu email, que de resto é o mesmo do que o das suas cartas registadas, entretanto recebidas.
Muito embora não consiga confirmar se as suas cartas foram escritas e enviadas antes ou depois de lido o email que lhe enviei, a solicitar uma reunião consigo, mas isso também não importa para agora, já que as reenviou e com o mesmo conteúdo.
O que importa mesmo é que através de ambas veio manifestar a sua posição, o seu imperativo interesse: receber e não renovar o contrato.
Ora sobre a renovação do contrato, informo que tenciono entregar-lhe o escritório esta semana.
Para tanto agradecia que marque dia e hora e que compareça a Sra D. II no escritório para se inteirar do estado do mesmo.
Todavia convém lembrar-lhe de que nunca iniciamos qualquer atividade no escritório (que o arrendamos há 6 anos). Equivale isto dizer, de que para além de lhe termos pago as rendas todas estes anos, não foi sequer colocado naquelas instalações arrendadas qualquer objeto. Uma só caneta, como poderá ali comprovar. Por isso será muito fácil entregar-lhe o local. Pois o mesmo encontra-se vazio e obviamente nas mesmas condições que o recebemos.
Tal situação se prendeu com dois fatores:
1 – A falta de abertura da vossa parte para a colocação de um reclame.
2 – Como a falta de resposta da câmara municipal para a concessão do modelo de publicidade.
(Muito embora o arrendatário tenha o direito por lei de se publicitar)
Quanto aos montantes por vós reclamados, levarei extrato da nossa conta corrente para conferência. (…)".
17 – A Autora remeteu à Ré EMP02..., Ldª, em 2 de março de 2022, o seguinte email:
"Boa tarde Sr. º AA,
Como é do seu conhecimento temos um contrato de arrendamento até ../../2022.
A nossa disponibilidade para um acordo de rescisão antecipada e de prescindirmos do nosso direito de débito de juros de mora, implica o pagamento imediato (5 dias) de todas as rendas em atraso de acordo com a conta corrente em anexo. (…)".
18 – Em setembro de 2020, a Ré EMP02..., Ldª abordou a Autora no sentido de reduzir a renda para € 200, tendo a Autora declarado se a Ré liquidasse as rendas até então em débito, o que não sucedeu.
19 – A partir de fevereiro de 2021, a Ré passou a liquidar, a título de renda, o montante mensal de € 200.
Mais se provou que:
20 – A Ré "EMP02..., Ldª" procedeu à entrega das chaves do locado à Autora no dia 30 de junho de 2022.

E foram julgados não provados os seguintes factos:

a) O valor locativo atual do arrendado é nunca inferior a € 1000 (mil euros).
b) Era condição essencial para a assinatura do contrato de arrendamento por parte da Ré "EMP02..., Ldª" a possibilidade de esta publicitar a sua atividade, colocando um painel / anúncio da fachada do edifício onde se integra o locado.
c) A colocação dos anúncios necessários foi aceite previamente pela primeira senhoria, tendo esta declarado que autorizaria a afixação do painel.
d) O Réu entregou novas propostas à primeira Senhoria, tendo as mesmas sido novamente rejeitadas por esta, situação que se foi mantendo e repetindo ao longo da duração de todo o contrato de arrendamento.
e) A situação manteve-se após a cessão da posição contratual, da primeira senhoria para a Autora.
f) Era do conhecimento da Autora que a afixação desta publicidade era condição essencial para a manutenção e assinatura do contrato de arrendamento, uma vez que, só assim a 1ª Ré conseguiria iniciar o exercício da sua atividade no arrendado.
g) Perante o sucedido, viu-se a 1ª Ré forçada a avançar com um pedido de pré-aprovação do projeto, na tentativa de, posteriormente, fosse possível obter dos senhorios a declaração de autorização do Senhorio para a afixação do conteúdo publicitário, autorização que era essencial para a emissão, pela CM..., da licença necessária.
h) Com este objetivo, o segundo Réu, em representação da primeira Ré, realizou inúmeras reuniões junto da CM....
i) A 1ª Ré nunca conseguiu exercer a sua atividade no locado, fruto de nunca se ter conseguido publicitar devidamente na fachada do imóvel.
j) Os Réus liquidaram o montante global de € 2.485,16 que se achava em débito, a título de rendas, em janeiro de 2022 e as rendas de janeiro a junho de 2022.
l) A Autora aceitou uma redução na renda em 25%, para o valor de € 200,00 (duzentos euros), a partir de Abril de 2021.
m) A Ré teve gastos com todas as viagens realizadas pelo 2.ª Réu, em representação da 1ª Ré, para reunir, quer com a Autora, quer com os técnicos da CM....
n) A ocupação e utilização do locado por parte da Ré ficou dependente, desde o início, da realização de obras pelo senhorio, que as prometeu levar a efeito de modo à boa e normal utilização do arrendado.
o) A Ré EMP02..., Ldª acertou dia e hora para a entrega do locado no início do ano de 2022, não tendo a Autora comparecido para tal.
2.º
Tendo em vista evitar equívocos, é oportuno começar por recordar que, após a interposição do recurso, a reconvenção deduzida pelo réu foi julgada sem efeito nos termos do artigo 47.º n.º 6, em virtude de, nesse momento, este ainda não ter constituído mandatário quando, já depois da interposição do recurso, a sua então mandatária renunciou ao mandato.
Essa situação não se alterou pela circunstância de mais tarde o réu ter vindo a constituir nova mandatária
Logo, este tribunal ad quem não pode apreciar as questões, de direito e de facto, relativas a essa reconvenção, nomeadamente as referidas nas conclusões U[6] e PPPP.
3.º
O réu afirma que a sentença está ferida de nulidade dado que, "nos termos do artigo 1041.º, n.ºs. 5 e 6, do CCiv (…) caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, apenas podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito depois de efetuar a mencionada notificação". Não tendo essa notificação sido efetuada, "não poderia a Mma. a quo, condenar solidariamente a 2.ª Ré, pagar à Autora, a título de rendas em débito, a quantia € 3.604,80 € (…), acrescidas dos juros de mora". "Consequentemente, por violação do artigo 615.º n.º 1 al. d) do CPC, tal decisão é nula".
A nulidade em causa ocorre quando "o juiz (…) conheça de questões de que não podia tomar conhecimento".
Tendo a autora pedido a condenação solidária dos réus no pagamento "de € 3.927,80 euros, referente a rendas e juros de mora em débito até á presente data", é evidente que o tribunal a quo podia e devia averiguar se havia lugar à condenação do réu nesses termos. Dito por outras palavras, não há aqui a apontada nulidade da sentença.
Se, à luz do alegado e dos factos provados, houve neste capítulo uma incorreta aplicação do direito, isso traduz-se num erro de julgamento e é nessa sede que a questão é suscetível de ser conhecida.
4.º
Na perspetiva do réu devem ser julgados provados "os factos constantes das alíneas B) a M) e O) dos factos não provados".
O facto m), que tem a sua origem no artigo 61.º da contestação do réu, integra-se na causa de pedir da sua reconvenção. Tendo esta, como já se deu nota, sido julgada sem efeito, desse facto, mesmo que fosse julgado provado, não se extrairia qualquer efeito jurídico.
Como a jurisprudência vem dizendo, se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação for, "segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito"^[7], de todo inconsequente para a decisão a proferir, então torna-se inútil a atividade de reapreciar o julgamento dessa matéria de facto, pois, nesse caso, mesmo que, em conformidade com o pretendido pelo recorrente, se modificasse o juízo anteriormente formulado, sempre o facto que agora se considerasse provado ou não provado continuaria a ser juridicamente inócuo ou insuficiente.
Quer isto dizer que não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objeto da impugnação não for suscetível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica^[8], sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente e que, por isso mesmo, colide com os princípios da celeridade, da limitação dos atos e da economia processual consagrados nos artigos 2.º n.º 1, 130.º e 131.º.
Por conseguinte, não se reapreciará a decisão do tribunal a quo que julgou não provado o facto m).Dos factos b), c) e f), uma vez provados, extrai-se a obrigação assumida pela senhoria, previamente à celebração do contrato de arrendamento, de autorizar a ré a afixar o mencionado painel publicitário.
Nos termos do artigo 1069.º do Código Civil, na sua redação vigente em junho de 2017[9], "o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito".
Ora, à luz do disposto no n.º 1 do artigo 394.º do Código Civil, "quando haja documento autêntico ou particular (stricto sensu), seja ele exigido pela lei ou pelas partes, seja formado voluntariamente, não é admissível a prova por testemunhas de (outras) convenções que sejam contrárias ou adicionais ao seu conteúdo, ainda que tais convenções não sejam contemporâneas da formação do documento, mas anteriores a ela ou até posteriores"^[10]. Esta "inadmissibilidade radica na falibilidade da prova testemunhal, na maior segurança que oferece a prova por documento e no facto de a experiência mostrar que a adoção de forma escrita visa a integralidade do ato, cobrindo-o na totalidade."^[11] "Assim se defende o conteúdo dos documentos (o seu carácter verdadeiro e integral) contra os perigos da precária prova testemunhal."^[12]
No caso de as estipulações serem "anteriores ou contemporâneas do escrito, é de presumir (presunção de facto) que foram abandonadas pelas partes, pois é de supor que mediante a forma foi estabelecida a definitiva vontade do negócio. Se esta presunção for afastada, as estipulações verbais serão válidas, desde que a razão determinante da exigência da forma as não abranja."^[13] Há "uma presunção natural de o documento ser completo"^[14].
E "por convenção contrária deve entender-se aquela cujo conteúdo se opõe ao conteúdo do documento; será adicional a convenção que vai além do conteúdo do documento, acrescentando-lhe algo"^[15] "ou [que] modificam qualquer coisa"^[16].
Portanto, "da coordenação do artigo 221.º com o artigo 394.º resulta que as estipulações adicionais não formalizadas, anteriores ou contemporâneas do documento, não abrangidas pela razão determinante da forma, só produzirão efeitos, se tiver lugar a confissão ou se forem provadas por documento"^[17].
Voltando ao nosso caso, vemos que a alegada obrigação da senhoria de autorizar a ré a afixar o painel publicitário não se encontra no contrato, pelo que a mesma deve ser qualificada como uma convenção adicional.
Por conseguinte, não é admissível prova testemunhal relativamente aos factos b), c) e f).
Quanto a estes pontos o réu, para além de prova testemunhal, invoca a "prova junta pela Autora como Documento n.º 1" e o "Documento n.º 1, que a 2ª Réu junta datado de 26 de junho de 2017"[18].
Como resulta das conclusões FF e GG, na ótica do réu a "prova junta pela Autora como Documento n.º 1" provará que "o espaço arrendado, e, numa zona central de ... situada no ... andar, seria necessário publicitar o espaço da empresa para posteriormente publicitar serviços prestados".
Este documento n.º 1 é o contrato de arrendamento e dele nada emerge no sentido, quer de que "seria necessário publicitar o espaço da empresa para posteriormente publicitar serviços prestados", quer de que a afixação de publicidade "era condição essencial para a assinatura do contrato de arrendamento por parte da ré", quer ainda de que "a colocação dos anúncios necessários foi aceite previamente pela primeira senhoria".
O "Documento n.º 1, que a 2ª Réu junta datado de 26 de junho de 2017" contem duas comunicações de correio eletrónicos[19]. Na primeira, de 26-6-2017, enviada pela ré à então senhoria, consta que "De acordo com o que foi solicitado, junto envio maqueta do painel." Na segunda, de 27-6-2017, a então senhoria diz que "Em resposta informamos que não é possível a proposta apresentada, dado as características do prédio. A Câmara Municipal ... também nunca o aprovaria."
Desta correspondência eletrónica, que é posterior à data da celebração do contrato de arrendamento (16-6-2017), depreende-se que terá havido uma conversa sobre o painel publicitário e que a ré terá ficado de enviar uma "maqueta do painel". E tendo-o feito, a mesma, "dado as características do prédio", não mereceu a aprovação da então senhoria. Mas o documento não nos diz qual foi o teor desse diálogo, nem quando ele teve lugar; não nos diz o que realmente foi falado e eventualmente acordado entre as partes antes do envio do correio eletrónico de 26-6-2017. Face a ele ficamos sem saber quando e em que termos é que a ré colocou à contraparte a questão da afixação do painel publicitário.
Por conseguinte, este documento é manifestamente insuficiente para provar os factos b), c) e f).
Aqui chegados conclui-se que estes tês factos não podem ser julgados provados.Quanto aos factos d), e) e g) a i) verifica-se que eles só podem ter relevância jurídica se se provasse os factos b), c) e f). Na verdade, dos factos d), e) e g) a i), desacompanhados dos b), c) e f), não se pode extrair qualquer consequência jurídica, pois eles têm como pressuposto a obrigação do senhorio de autorizar a afixação do painel publicitário.
Então, à luz do que acima já se deixou dito, é inútil a reapreciação do julgamento desta parte da matéria de facto, pelo que essa operação não terá lugar.Relativamente ao pagamento das rendas a que se reporta o facto j), o réu socorre-se dos documentos n.º 9 e 11 que juntou com a sua contestação, do documento n.º 2 apresentado pela autora em resposta à contestação e do depoimento da testemunha DD.
Lembra-se que as rendas reclamadas pela autora são as de Maio de 2021 a Junho de 2022[20].
No excerto do depoimento da testemunha DD, que o réu apresenta como sendo relevante, esta dá nota de que até 2020 a ré pagou "sempre certinho", mas acrescenta que em setembro de 2020 já estavam em dívida "à volta dos 1900 EUR, 1800 EUR" e que no fim do contrato se encontravam por pagar 3.317,00 €.
O documento n.º 9 junto com a contestação é um correio eletrónico da autora para a ré, de 21-1-2022, onde é dito que "nos termos da conta corrente anexa encontram-se em débito rendas referentes ao contrato de arrendamento supra identificado, no montante total de € 2.485,16 euros."
Na sua resposta, de 28-1-2022, a ré não afirma ter efetuado o pagamento das rendas em causa. E acaba a sua comunicação dizendo que "quanto à conta corrente, quanto ao efetivo desconto, como quanto a autorização do anúncio, solicitei desta vez, uma reunião com a Exma Sra Dra II, a fim de que de uma vez por todas, pudéssemos resolver as questões em torno deste arrendamento, sobretudo, que possamos encontrar uma solução a contento para ambas as empresas. Espero assim, que me marque essa reunião, a fim de tentarmos poder chegar a um consenso."
Relativamente à conta-corrente ou "Extrato de Conta" a que o réu se reporta, subscrevemos as palavras da Meritíssima Juiz quando diz que "quanto às rendas que a Autora afirma acharem-se em dívida, competia aos Réus a prova da sua liquidação, o que não lograram fazer, dado que, a conta-corrente junta aos autos não comprova o pagamento integral das aludidas rendas".
Por sua vez, no documento n.º 2 apresentado pela autora em resposta à contestação afirma-se que "Junto anexamos Conta corrente Solicitada e já enviada 21/09. Agradecemos regularização urgente pois dado a situação difícil para todos condicionada pela pandemia CQVID 19, foi-vos facilitada urna redução da renda para 200,00 € no período de abril/20 a abril/21, condicionada à regularização imediata dos débitos". Este correio eletrónico é de 30-9-2020, pelo que, naturalmente, não se podia referir a rendas de 2021 e de 2022.
Assim, como facilmente se percebe, não encontramos no depoimento da testemunha DD e nestes documentos prova de que "os Réus liquidaram o montante global de € 2.485,16 que se achava em débito, a título de rendas, em janeiro de 2022 e as rendas de janeiro a junho de 2022", o mesmo é dizer que o facto j) não pode ser julgado provado.O facto l) encontra-se na mesma situação dos factos b), c) e f), dado que contém uma convenção adicional ao conteúdo do contrato de arrendamento. Por isso não admite prova testemunhal.
Nesta parte, em termos de prova documental, o réu faz apelo aos documentos n.º 2 e 3 que a autora juntou aquando da resposta à contestação
No documento n.º 2, que atrás citámos, a autora diz, para além do mais, que "foi-vos facilitada urna redução da renda para 200,00 € no período de abril/20 a abril/21, condicionada à regularização imediata dos débitos" (sublinhado nosso). Significa isso que a redução do valor da renda só se concretizaria se a ré procedesse "à regularização imediata dos débitos", o que não consta ter acontecido.
E no documento n.º 3, que é um "Extrato de Conta ...33 (01-01-2018 até 30-06-2022)" emitido pela autora, nada se vê que aponte no sentido de que a renda passou a ser de 200,00 €.
Portanto, não há prova que suporte o juízo de provado do facto l).Por último, a ré defende que, face ao teor da "página 2 do Documento n.º 9, que a 2.ª Ré, juntou, na contestação", o facto o) deve ser julgado provado. Este documento é um correio eletrónio enviada pela ré à autora, a 28-1-2022, onde aquela, depois de se referir à "necessidade de anúncio" e a um "desconto de 55 euros" no montante da renda, conclui afirmando que, "uma vez que as questões extraordinárias então colocadas não ficaram resolvidas, nas duas visitas que fiz de propósito ao vosso escritório a ... em abril de 2020 nem depois, nomeadamente quanto a conta corrente, quanto ao efetivo desconto, como quanto a autorização do anúncio, solicitei desta vez, uma reunião com a Exma Sra Dra II, a fim de que de uma vez por todas, pudéssemos resolver as questões em torno deste arrendamento, sobretudo, que possamos encontrar uma solução a contento para ambas as empresas. Espero assim, que me marque essa reunião, a fim de tentarmos poder chegar a um consenso. Aguardo sua pronta resposta."
Constatamos, assim, que não há aqui qualquer referência a uma entrega do locado no início do ano de 2022 e muito menos que essa entrega tenha obtido a concordância da autora, o que significa que este documento não faz prova do facto o).
5.º
Ainda no plano da matéria de facto, o réu sustenta que "o facto 11, dos factos provados, necessariamente colide com o facto não provado constante na alínea C)".
No facto 11 encontra-se uma mensagem de correio eletrónico, enviada pela autora à ré, onde aquela, após ter recebido desta uma "maqueta do painel", diz que "não é possível a proposta apresentada, dado as características do prédio. A Câmara Municipal ... também nunca aprovaria."
E em c) consta que "a colocação dos anúncios necessários foi aceite previamente pela primeira senhoria, tendo esta declarado que autorizaria a afixação do painel."
Ora, não há qualquer contradição entre não se ter provado que a autora se comprometeu a autorizar a "afixação do painel" e ter-se provado que a autora se pronunciou quanto a uma "maqueta do painel" apresentada pela ré.
Do facto 11 resulta que terá havido uma conversa sobre o painel publicitário e que a ré terá ficado de enviar uma "maqueta". Mas desconhecemos o teor desse diálogo e quando ele teve lugar. Nessa conversa entre as partes a autora pode apenas ter manifestado abertura para tomar posição quanto a uma "maqueta do painel" que lhe seria remetida pela ré.
O réu também entende que o "facto da alínea H), dos factos não provados" "colide com os factos 12, 13, e 14 dado como provados"^[21].
A circunstância de se ter julgado não provado que, com o objetivo de obter autorização camarária para ser colocado o painel publicitário, "o segundo Réu, em representação da primeira Ré, realizou inúmeras reuniões junto da CM..." não entra em colisão com a troca de correspondência eletrónica descrita nos factos 12, 13 e 14, pois esta não pressupõe, necessariamente, a realização de reuniões. Aliás, no facto 13 a Reabilitação Urbana de ... informa a ré que o "serviço de atendimento presencial está suspenso devido à pandemia da Covid 19", o que até aponta no sentido de que, por esse motivo, nessa altura não se realizavam reuniões.
Não ocorrem, portanto, as alegadas contradições.
6.º
A alegada inexistência de rendas por pagar pressupõe que, em sede de reapreciação da decisão da matéria de facto, houve uma alteração nos factos provados, nomeadamente que se julgou provado o facto j)[22].
Sucede que não se operou essa modificação no quadro dos factos provados. E à luz do que se provou não se pode afirmar que "não existia dívida nenhuma" de rendas.
7.º
O réu considera ainda que, não tendo a autora efetuado a notificação referida no artigo 1041.º n.º 5 do Código Civil, "não poderia a Mma. a quo, condenar solidariamente a 2.ª Ré, pagar à Autora, a título de rendas em débito".
Como é sabido, os recursos "destinam-se a permitir que um tribunal hierarquicamente superior proceda à reponderação da decisão recorrida"^[23] e "não a conhecer de questões novas, salvo se estas forem de conhecimento oficioso e não estiverem já resolvidas por decisão transitada em julgado"^[24]. "As questões novas não podem ser apreciadas, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos."^[25] Os recursos constituem, assim, um instrumento processual para reapreciar questões concretas, de facto ou de direito, que se consideram mal decididas e não para conhecer questões não apreciadas e discutidas no tribunal a quo, sem prejuízo das que são de conhecimento oficioso^[26]. Com efeito, "o recurso permite a reapreciação (e não apreciação ex novo) de decisões de uma instância inferior, ou seja, numa «fórmula impressiva, no recurso não se decide, com rigor, uma causa, mas apenas questões específicas e delimitadas que tenham já sido objeto de decisão anterior pelo tribunal a quo e que um interessado pretende ver reapreciadas»."^[27]
E importa não esquecer que o n.º 1 do artigo 573.º consagra o princípio de que "toda a defesa deve ser deduzida na contestação". Nessa medida, "os atos (maxime as alegações de factos ou os meios de provas) que não tenham lugar no ciclo próprio ficam precludidos. Devendo os fundamentos da ação ou da defesa ser formulados todos de uma vez num certo momento, a parte terá de deduzir uns a título principal e outros in eventu - a título subsidiário, para a hipótese de não serem atendidos os formulados em primeira linha."^[28] Impõe-se "ao réu o dever de concentrar na contestação todos os argumentos defensionais, independentemente da sua natureza e efeitos"^[29].
No nosso caso verifica-se que na sua contestação o réu não suscitou a questão que agora coloca na conclusão PPPPPP, relativa a uma (eventual) omissão da notificação estabelecida no n.º 5 do artigo 1041.º do Código Civil,
Consequentemente, não pode este tribunal ad quem conhecer de tal matéria.

III
Com fundamento no atrás exposto julga-se improcedente o recurso, pelo que se mantém a sentença recorrida.

Custas pelo réu.
Notifique.

António Beça Pereira
Ana Cristina Duarte  
Paulo Reis


[1] São deste código todos os artigos mencionados adiante sem qualquer outra referência.
[2] Cfr. conclusão CC.
[3] Cfr. conclusões AAA, CCCC e FFFF.
[4] Cfr. conclusão ZZZZ.
[5] Cfr. conclusão PPPPPP.
[6] Cfr. artigos 56.º a 60.º da contestação do réu.
[7] Cfr. artigo 511.º n.º 1 do Código de Processo Civil de 1961. Não obstante no n.º 1 do artigo 596.º agora apenas se dizer que o juiz profere despacho "a identificar o objeto do litígio e a enunciar os temas da prova", a verdade é que "o equilíbrio entre o dever de condensação e a proibição de antecipar a decisão final, impõe, necessariamente, que a identificação do objeto do litígio seja feita segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito", Rui Pinto, Notas ao Código de Processo Civil, 2014, pág. 374.
[8] Neste sentido veja-se os Ac. STJ de 19-5-2021 no Proc. 1429/18.3T8VLG.P1.S1, Ac. STJ de 14-7-2021 no Proc. 65/18.9T8EPS.G1.S1, Ac. STJ de 17-5-2017 no Proc. 4111/13.4TBBRG.G1.S1, Ac. Rel. Coimbra de 6-3-2012 no Proc. 2372/10.0TJCBR.C1 e de 24-4-2012 no Proc. 219/10.6T2VGS.C1, Ac. Rel. Lisboa de 14-3-2013 no Proc. 933/11.9TVLSB-A.L1-2, Ac. Rel. Porto de 17-3-2014 no Proc. 7037/11.2TBMTS-A.P1 e Ac. Rel. Guimarães 15-9-2014 no Proc. 2183/12.8TBGMR.G1, www.gde.mj.pt.
[9] Na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. O mesmo se passa na sua redação atual.
[10] Ana Prata et al., Código Civil Anotado, Vol. I, 2017, pág. 479.
[11] Rita Gouveia, Comentário ao Código Civil Parte Geral, Universidade Católica, 2014, pág. 891.
[12] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2.ª Edição, pág. 432.
[13] Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao Código Civil, Vol. I, 1987, pág. 289.
[14] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2.ª Edição, pág. 432.
[15] Rita Gouveia, Comentário ao Código Civil Parte Geral, Universidade Católica, 2014, pág. 891.
[16] Ac. STJ de 16-5-2002 no Proc. 01B2338, www.gde.mj.pt.
[17] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2.ª Edição, pág. 432.
[18] A alusão que o réu faz aos "documentos n.º 1, n.º 9, e n.º 10, da contestação apresentada" refere-se à "necessidade de autorização da Autora, para publicitar no imóvel arrendado".
[19] Figura lá um terceiro, de 28-7-2017, mas que é irrelevante para a questão em apreço.
[20] Cfr. artigos 23.º e 24.º da petição inicial.
[21] Cfr. conclusões CCCC e FFFF.
[22] Cfr. conclusões YYYY e ZZZZ.
[23] Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 2008, pág. 23.
[24] Lopes do Rego, Comentários ao Código de Processo Civil, Vol. I, 2.ª Edição, pág. 566.
[25] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3.ª Edição, pág. 98.
[26] Neste sentido veja-se ainda Ac. STJ de 24-4-2012 no Proc. 424/05.7TYVNG.P1.S, Ac. STJ de 5-5-2016 no Proc. 1571/05.0TJPRT-C.P1.S1, Ac. STJ de 3-11-2016 no Proc. 73/14.9T8BRG.G1.S1, Ac. STJ de 8-10-2020 no Proc. 4261/12.4TBBRG-A.G1.S1, Ac. STJ de 15-12-2022 no Proc. 125/20.6T8TND.C1-A.S1, Ac. STJ de 2-2-2023 no Proc. 314/19.6YHLSB.L2.S1, Ac. STJ de 25-5-2023 no Proc. 1864/21.0T8AGD-A.P1.S1, Ac. STJ de 13-5-2025 no Proc. 3945/21.0T8STB.E1.S1, todos em www.gde.mj.pt, Ac. STJ de 14-7-2020 no Proc. 989.19.6T8BCL.G1.S1, jurisprudencia.csm.org.pt/ecli e Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9.ª Edição, pág. 156.
[27] Ac. STJ de 4-5-2023 no Proc. 96/20.9PHOER.L1.S1, www.gde.mj.pt.
[28] Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1979, pág. 382. A este propósito veja-se Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 2.ª Edição, pág. 670 e os Ac. STJ de 13-5-2014 no Proc. 16842/04.5TJPRT.P1.S1 e de 30-9-2014 no Proc. 232/06.8TBBRR.L2.S1, www.gde.mj.pt.
[29] Paulo Pimenta, Processo Civil Declarativo, 3.ª Edição, pág. 204.