Sumário:
Tendo ficado provado que a Ré, de acordo com a sua vontade e entendimento, e sem que a situação se revele urgente ou urgentíssima, realizou obras no locado, sem se tivesse apurado em concreto que tipos de obras/trabalhos realizou, bem como o seu custo, e que os trabalhos realizados não foram comunicados à senhoria e que, ainda assim, a mesma compensou os trabalhos que originaram o aditamento contratual com a carência de um mês de renda, este factos evidenciam que se se trata de obra ilícitas que excluem o direito ao reembolso.
Tribunal recorrido: TJ Comarca de Santarém, Juízo de Competência Genérica de Local 1
Apelante: AA, Unipessoal, Ld.ª
Apelado: Zop Reoco Resi Portfolio, Sic Imobiliária Fechada
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
ZIP REOCO RESI PORTFOLIO, SICAFI S.A. apresentou no Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) um procedimento especial de despejo contra AA UNIPESSOAL LDA relativo ao imóvel sito na Rua 1... n.º 72, 2.º Dt.º, fração E, em Local 1, pedindo a desocupação do imóvel locado, por no modo e no tempo previsto na lei, se ter oposto à renovação do contrato de arrendamento.
Porém, a arrendatária não desocupou o locado.
Juntou documentação demonstrativa da sua qualidade de atual proprietária, o contrato de arrendamento e a notificação da arrendatária com a comunicação da oposição à renovação contratual.
A arrendatária foi notificada para, querendo, se opor ao requerido ou desocupar o locado.
Veio apresentar oposição, alegando, em suma, que o contrato de arrendamento é um contrato de adesão ao qual é aplicável o disposto no Decreto-Lei n.º 446/85, de 25-10 (RJCCG), invocando que a cláusula 5, ponto 5.5. (referente à realização de obras) é absolutamente proibida nos termos do artigo 18.º, alínea g) e h), do referido diploma legal.
Mais invoca que realizou várias obras no locado que discrimina no artigo 20.º da oposição, considerando que algumas são necessárias e outras úteis, nas quais despendeu a quantia de €18.400,00.
Consequentemente, invoca o direito de retenção ou, caso assim não se entenda, por via da dedução de reconvenção, pede a condenação da Autora reconvinda a pagar-lhe o valor supra referido e que lhe seja reconhecido o direito de retenção sobre a fração locada até integral pagamento daquela quantia.
Juntou o contrato de arrendamento e o aditamento respetivo, um print da inscrição e descrição societária da Autora, uma cópia de um orçamento datado de 25-08-2021, com o logotipo CANSYGFREE Construções, onde consta a descrição dos trabalhos orçamentados no valor de €18.140,00, numa obra em Local 1.
A Autora, após notificação do tribunal, pronunciou-se em relação ao teor da oposição defendendo a não aplicação ao caso do regime jurídico das CCG, a validade da cláusula 5. 5 do contrato por expressar a vontade das partes, a não admissão da reconvenção nesta espécie processual e, caso assim não se entenda, alegou que desconhece a realização de obras no locado e que, a terem sido efetuadas, o foram à revelia da anterior senhoria à qual nada foi comunicado. Mais alega que as obras, a terem sido realizadas, o foram para benefício próprio da arrendatária e não por causa das condições de habitabilidade do locado, questionando que as mesmas tenham aumentado o valor da coisa.
Conclui pela improcedência do pedido reconvencional e pela confirmação da validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento.
Em sede de audiência de julgamento foi admitido o pedido reconvencional.
Na mesma sede foi ouvido o legal representante da Ré em declarações de parte e ouvida uma testemunha arrolada pela Ré.
Em 30-11-2024, foi proferida sentença que julgou procedente a oposição à renovação do contrato de arrendamento e declarou a cessação do mesmo, condenando a Ré na sua desocupação imediata e entrega à Autora livre e desocupado de pessoas e bens e no estado de conservação e de limpeza que se encontrava à data da celebração do contrato de arredamento, absolvendo a Autora do pedido reconvencional por total improcedência.
Irresignada, a Ré veio recorrer impugnando a sentença de facto e de direito, concluindo pela sua revogação em relação ao pedido reconvencional e pela correspondente condenação da Autora, apresentando para o efeito as seguintes CONCLUSÕES1:
a. «Entende a recorrente que o douto Tribunal a quo fez uma precária apreciação da prova produzida em audiência de julgamento, nomeadamente as declarações de parte prestadas pelo legal representante da recorrente e as declarações da testemunha BB;
b. O Tribunal a quo valorou e valorizou as declarações de parte do legal responsável da recorrente, considerando que as mesmas foram "...uma grande medida..." aptas a alicerçar a convicção do Tribunal pois "...porque prestadas de forma espontânea, simples e direta...",
c. Entende a recorrente que foram dados como provados factos que não o deveriam ter sido e como não provados alguns outros que deveriam ter merecido conclusão distinta;
d. As declarações de parte do legal representante da recorrente encontram-se gravadas sob o ficheiro "Diligência_1782-23.7YLPRT 2024-04-17 15-37-17" e, por seu turno, as declarações e inquirição da testemunha BB encontra-se gravada sob o ficheiro "Diligencia_1783-23.7YLPRT_2024-04-17_16-25-23", do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso pelo Tribunal (cfr Ata de Audiência de Discussão e Julgamento de 17/04/2024), pelo que as passagens da gravação em que a recorrente baseia a sua discordância e que a seguir transcreve, reporta-se aos minutos e segundos dos referidos ficheiros;
e. Facto julgado provado merecedor da discordância da recorrente: Os trabalhos realizados e que originaram o aditamento ao contrato, foram "compensados pela senhoria, com período de carência de uma renda, o que o réu aceitou" (15, dos factos provados);
f. Motivo da discordância: Declarações de parte do legal representante da recorrente.
(…)
g) Pelas respostas do declarante — que fundamentaram a convicção do Tribunal a quo — a recorrente realizou obras no locado por duas vezes, uma primeira fase tratou-se somente de uma intervenção de limpeza e pintura, sendo que foi numa segunda fase que foram realizadas as benfeitorias reclamadas pela recorrente;
h) O declarante foi espontâneo, simples e esclarecedor quanto à compensação pelo "perdão de uma renda" e constante do aditamento junto com o requerimento inicial de despejo por requerimento da recorrida de 30/10/20231 com a Refa CITIUS 1011 5507, afirmando que tal renda destinava-se, tão somente, a compensar a recorrente pelas obras feitas naquela primeira fase, ou seja, de limpeza e pinturas;
i) Como resulta, a segunda intervenção realizada pela recorrente, mais profunda e onerosa, foi feita posteriormente e relativamente à qual nenhum benefício a recorrente usufruiu;
j) O contrato de arrendamento é de 01/07/2018 e o aditamento em causa de 21/08/2018, sendo que o declarante várias vezes afirmou, conforme transcrito, que iniciou não realizou as aludidas obras pois "não tinha o dinheiro" tendo amealhado o suficiente após ter andado a juntar (21 m:12s do seu depoimento);
k) A respeito de tal matéria nenhuma outra prova foi produzida;
l) Razão pela qual deveria o douto Tribunal a quo ter julgado provado que a compensação de uma renda consignada no aditamento a que supra se alude, teve em vista as obras realizadas na 1 a intervenção, e somente estas, e não aquelas outras reclamadas pela recorrente;
m) Entende ainda a recorrente que, perante as declarações do legai representante da recorrente e, bem assim, da testemunha BB, em 13 dos Factos Provados, o Tribunal a quo deveria ter fixado discriminadamente as obras realizadas, designadamente:
- Demolição de piso e transporte de resíduos para vazadouro;
- Substituição de eletricidade e aparelhagens;
- Canalização de esgoto da cozinha e wc;
- Utilização de betonilha autonivelante;
- Reparação de paredes e tetos;
- Revestimento cerâmico da cozinha;
- Introdução de torneiras e acessórios;
- Revestimento de pedra natural em wc;
- Introdução de base de duche revestida a pedra natural e vidro temperado;
- Introdução de portas interiores;
- Introdução de móveis de cozinha;
- Introdução de móveis de wc;
- Introdução de pedra de bancada de cozinha e wc;
- Introdução de eletrodomésticos; - Introdução de louças no wc;
- Introdução de coluna base de duche;
- Realização de pinturas;
- Introdução de papel de parede;
- Introdução de piso flutuante;
n) Além das declarações de parte, as declarações da referida testemunha CC.
- BB, no ficheiro 1782-23.7YLPRT 2024-04-17 16-25-23 (…)
n) Atentas as declarações transcritas, que configuram a única prova produzida a esse respeito, deveria o ponto 13 da rubrica de Fatos Provados, incluir as obras elencadas;
o) E, bem assim, que as mesmas foram no valor global de 18.140,00€ ou, caso entendesse que não havia sido produzida prova suficientemente sólida para a fixação do seu valor, referindo o seu não apuramento e remetendo tal matéria para liquidação de sentença ao abrigo do disposto no artº 609º n.ºs 1 e 2 do Código do Processo Civil;
p) Entendeu o douto Tribunal a quo dar como não provada a seguinte matéria de facto:
"b) O imóvel objeto do contrato de arrendamento, identificado em 2 dos factos provados, encontrava-se inapto para o fim habitacional, bem como não tinha integrado os eletrodomésticos referidos no contrato e no seu anexo 2.
e) Por tal o reconvinte se viu obrigado a proceder a variadíssimos trabalhos, que se destinaram a dotar o bem locado das suas aptidões iniciais."
q) Entende a recorrente, que o Tribunal a quo fez incorreta apreciação da prova produzida em audiência de julgamento; dos elementos documentais juntos aos autos e incorreu em contradição com a matéria de facto dada como provada, mormente o seu ponto 13;
r) Ora, das declarações de parte prestadas pelo legai representante da recorrente, já transcritas na parte relevante para o efeito e que aqui se dão por integralmente reproduzidas, resulta solidamente que o locado não apresentava quaisquer condições de habitabilidade;
s) O declarante DD, transmitiu ao Tribunal a quo um quadro de profunda degradação do locado, com aves e seus detritos, cerâmicas rachadas nas casas de banho, sistema elétrico e de canalização degradado;
t) Esse mesmo cenário foi corroborado pela testemunha BB, em depoimento já transcrito;
u) Ambos os depoimentos são coincidentes quanto à necessidade de colocação de eletrodomésticos;
v) Tal bastaria, na opinião da recorrente, para que o Tribunal a quo desse como provado que o focado se encontrava inapto para o fim a que se destinava e, bem assim, que a recorrente havia instalado todos os eletrodomésticos;
w) A aqui recorrente juntou, como Doc. 1, à sua oposição/reconvenção, o contrato de arrendamento tendo como anexos, o anexo 2 intitulado "Listagem de Equipamentos e
x) Naquele primeiro consta uma listagem de equipamentos e dos eletrodomésticos "instalados no locado à data da celebração do contrato, na qual figuram: esquentador, fogão, exaustor e outros, sendo que em todos a menção feita é de "NÃO";
y) Ou seja, aquando da celebração do contrato o locado não possuía instalado qualquer desses eletrodomésticos ou equipamentos;
z) Já no anexo intitulado primeiro aditamento ao contrato de arrendamento datado de 21/08/2018, portanto 52 dias após a celebração do arrendamento, a recorrida fez menção que "não foi possível ao arrendatário usufruir plenamente do locado";
aa) Tais documentos, nos quais o Tribunal a quo estribou também a sua convicção, são igualmente elucidativos acerca da falta de condições existentes no locado aquando da outorga do contrato de arrendamento;
bb)A 13 dos factos provados o Tribunal a que deu por assente que: " a requerente realizou trabalhos que possibilitaram a utilização do bem locado, e a sua valorização económica." e em b) dos factos não provados veio considerar que o locado não se encontrava inapto para o fim habitacional;
cc) Ora, tais conclusões são contraditórias e inconciliáveis;
dd) Pois, se somente os trabalhos realizados pela recorrente possibilitaram a utilização (habitacional, como não pode deixar de ser) do bem locado, como considerar que o mesmo bem locado não estava inapto para o aludido fim?
ee) São dois factos cuja verificação simultânea é impossível, sendo a sua coexistência inconciliável;
ff) Desconformidade que permite a correção por esse Venerado Tribunal por via do disposto no artº 662º do C.P.C.;
gg) Por tais razões, o Tribunal a quo deveria ter dado como provado que o locado não se encontrava apto ao fim a que se destinava, o habitacional, e, bem assim, que o mesmo não se encontrava equipado com qualquer eletrodoméstico;
hh) O Tribunal a quo julgou provado que "A Ré não negociou as cláusulas do contrato de arrendamento" (10 dos factos provados);
ii) Atento o comando no artº 1 0 do Dec. Lei no 446/85 de 25 de Outubro, os contratos, ainda que individualizados, que uma das partes se limite a outorgar sem prévia negociação, regem-se pelo disposto no referido Decreto Lei;
ii) No caso em apreço a recorrente contratou sem prévia negociação, sendo o contrato uma mera adesão a um clausulado apresentado;
jj) A própria configuração, composição e apresentação do contrato (Doc. 1 com oposição) são bem demonstrativas e elucidativas que o mesmo reúne os requisitos de pré-disposição, unilateralidade e indeterminação para a sua qualificação como contrato de adesão;
kk) Essa qualidade manifesta-se ainda pelo tamanho de letra e pelo espaçamento entre linhas, hoje, claramente, violador do disposto no artº 21º al. i), do referido Dec. Lei;
II) Como contrato de adesão que é, e sujeito ao respetivo regime, vê-lhe impostas algumas limitações ao princípio da liberdade e da autonomia contratual;
mm) Designadamente pelo estabelecimento de cláusulas proibidas, como a proibição de excluir "a faculdade de compensação" e o direito de retenção (artº 18º al.s g) e h));
nn) Atento o ponto 5.5 do contrato celebrado entre recorrente e recorrida "O Arrendatário não terá direito a levantar as obras ou as benfeitorias realizadas no locado, ainda que autorizadas pelo Senhorio, renunciando a vir a exigir qualquer indemnização, mesmo que com fundamentos nas regras do enriquecimento sem causa, ou a alegar ou exercer o direito de retenção ou de remoção por quaisquer benfeitorias ou obras, incluindo as licitamente feitas, salvo as que puderem ser levantadas sem dano para o locado";
oo) Tal cláusula contratual, porque absolutamente proibida atento o referido artº 18º al.s g) e h), não pode regular as relações entre recorrente e recorrida;
pp) Sucede que o Tribunal a quo não qualificou o contrato de arrendamento como de adesão;
qq) Não se conforma, naturalmente, a recorrente com tal solução;
rr) O Dec. Lei no 446/85 de 25/10, com as diversas alterações introduzidas, não excluiu, em nenhuma das suas disposições, os contratos de arrendamento, tal como entenderam os:
- TRL, em Acórdão de 19/06/2014, Proc. no 3093/12.4TJLSB.L.1-2, e o;
- TRP, em Acórdão de 05/06/2006, Proc. no 0620332;
ss) E por isso, impercetível à recorrente a razão da não qualificação do contrato de arrendamento como contrato de adesão sujeito ao regime do citado Dec. Lei nº 446/85, de 25 de Outubro;
tt) Tanto mais que o STJ no seu Acórdão de Uniformização de Jurisprudência (votado por unanimidade) de 21/06/2016, Proc. n02683/12.0TJLSB.L1 SI, considerou que:
"A pré-formulação unilateral da parte predisponente coloca, por via de regra, o sujeito «passivo» que a recebe numa situação de designadamente, quer formal, quer substancial, que não é eliminada pelo ato, quase sempre de natureza mecânica, de não colocação imediata de dúvidas ou questões sobre o seu conteúdo, que pressupõe algum estudo e reflexão sobre o respetivo texto.
Não tendo o predisponente demonstrado, como lhe competia, que as cláusulas controvertidas resultaram de negociação prévia entre as partes, está-se perante cláusulas contratuais gerais...";
uu) Ora, foi esse o caso em apreço;
vv) Em consequência dessa qualificação e por força do 18º al. g) e h) do referido Dec. Lei, a cláusula 5.5 inserta no contrato de arrendamento e que exclui o direito à compensação pelas benfeitorias realizadas e o correspondente direito de retenção, deveria ter sido considerada ineficaz por absolutamente proibida e reconhecido à recorrente a direito a ser indemnizada pelas benfeitorias que realizou e o respetivo direito de retenção sobre o locado;
ww) Tal como o Tribunal a quo julgou provado — ainda que de forma incompleta como se expôs a recorrente "realizou trabalhos que possibilitaram a utilização de bem locado, e a sua valorização económica";
xx) Os trabalhos traduziram-se nas obras reclamadas pela recorrente e elencadas em m) das presentes conclusões;
yy) As obras levadas a cabo pela recorrente no locado, que permitiram a sua aptidão para o fim habitacional a que se destinava, devem ser qualificadas como necessárias já que sem elas o locado não poderia ser utilizado pelo arrendatário para o fim contratado;
zz) Tais benfeitorias "possibilitaram valorização económica" do locado.
aaa) E o correspondente enriquecimento do senhorio/proprietário;
bbb) Consequentemente, a recorrente tem direito a ser indemnizada pelas benfeitorias realizadas e reconhecido o seu direito de retenção;
ccc) Sob pena de violação do disposto nos artºs 1273º n.ºs 1 e 2 e 754º do Código Civil.»
Não foi apresentada resposta ao recurso.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A. Objeto do Recurso
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), no caso, impõe-se apreciar:
-Impugnação da decisão de facto;
- Se dos factos provados e, em face da eventual procedência da alteração da decisão de facto, se a Autora deve ser condenada a indemnizar a Ré pelo valor das obras realizadas no locado.
B- De Facto
A 1.ª instância proferiu a seguinte decisão de facto:
Factos Provados
«1. O prédio urbano que é da a fração autónoma, designada pela letra “E”, correspondente ao segundo andar direito, com entrada pelo n.º 72 da Rua 1..., ... Local 1 – domicilio convencionado - do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Local 1, freguesia de Local 1 e concelho de Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o n.º 449, inscrito na matriz sob o artigo 4011, encontra-se registado a favor da aqui A, pela AP. 6627 de 2022/05/31, por escritura pública de compra e venda.
2. A 01/07/2018, a então proprietária Arrendamento Mais – Fundo de Investimento Imobiliários Fechado para Arrendamento Habitacional, celebrou Contrato de Arrendamento para Habitação Permanente, com prazo certo, com o réu relativamente ao imóvel identificado em 1.
3. O contrato foi celebrado pelo prazo de 5 (cinco) anos, renovável por 1 (um) ano, salvo denúncia das partes.
4. O mencionado Contrato de Arrendamento foi alvo de um aditamento em 21/08/2018.
5. A transmissão do imóvel a favor da ora A. inclui a transferência da posição de Locador, mantendo-se o Contrato identificado em 2 a 4 em todos os seus deveres e obrigações
6. Foi convencionada a renda mensal de € 460,00 (quatrocentos e sessenta euros).
7. Em 14/07/2022, por carta registada com aviso de receção enviada para o domicílio convencionado do Reu, a ora A. opôs-se à renovação do Contrato de Arrendamento identificado em 2 e 4.
8. Tendo a R. recebido tal missiva a 21/07/2022,.
9. Não tendo a Requerida procedido à entrega voluntária do imóvel locado, devoluto de pessoas e bens, com todos os elementos (propriedade da Requerente) incluídos no Contrato, obrigação prevista na Lei e no Contrato – no término do Contrato de Arrendamento – a 03 de Julho de 2023.
Mais se provou quanto à oposição:
10. A Ré não negociou as cláusulas do contrato de arrendamento.
11. O contrato foi celebrado entre a requerente e a requerida, no entanto a utilização do bem locado seria exclusivamente para proveito do gerente desta última.
12. O intuito da celebração do contrato com a sociedade e não com o gerente – que efetivamente veio a tirar proveito do bem locado – foi, pura e simplesmente feita para proteção da requerente, uma vez que o gerente veio a afigurar-se fiador, oferecendo assim como garantia não só o património da sociedade, mas também do seu gerente.
13. a requerente realizou trabalhos que possibilitaram a utilização do bem locado, e a sua valorização económica.
Mais se provou que:
14. os referidos trabalhos não foram comunicados na sua integralidade à senhoria.
15. Os trabalhos realizados e que originaram o aditamento ao contrato, foram “compensados” pela senhoria, com um período de carência de 1 renda, o que o reu aceitou.
16. Os trabalhos realizadas à vontade e por entendimento da Ré.
17. O reu não foi obrigado à assinatura do contrato nem a que o mesmo fosse realizado em nome da sociedade e não do seu sócio-gerente- ali fiador.»
Factos Não Provados
«a) A senhoria aproveitou-se a requerente da fraca compreensão do gerente da requerida, sem discernimento para captar algumas expressões jurídicas, para o colocar numa posição de inferioridade e de desproporcionalidade em relação à requerente.
b) O imóvel objecto do contrato de arrendamento, identificado em 2 dos factos provados, encontrava-se inapto para o fim habitacional, bem como não tinha integrado os eletrodomésticos referidos no contrato e no seu anexo 2.
c) Por tal o reconvinte se viu obrigada a proceder a variadíssimos trabalhos, que se destinaram a dotar o bem locado das suas aptidões iniciais.
d) A reconvinte viu-se obrigada a pagar todos os custos inerentes aos trabalhos realizados cujo montante global se estima em 18.140,00 €.»
C. Do Conhecimento das questões suscitadas no recurso
1. Impugnação da decisão de facto
A Recorrente invoca erros de julgamento em relação à decisão de facto positiva e negativa.
A impugnação da decisão da decisão de facto está sujeita ao cumprimento dos ónus previstos no artigo 640.º do CPC, sob pena de rejeição.
Os poderes-deveres de cognição da Relação em termos de reapreciação da matéria de facto (duplo grau de jurisdição) têm como pressuposto o cumprimento pelos impugnantes do estipulado no referido artigo 640.º do CPC, bem como os limites estabelecidos no artigo 662.º do CPC.
É com base nestes pressupostos que se passa a analisar a impugnação da decisão de facto.
Facto provado 13: «a requerente realizou trabalhos que possibilitaram a utilização do bem locado, e a sua valorização económica».
A impugnante defende que deve ser alterada a sua redação passando a discriminar as obras que menciona na Conclusão m), importando as mesmas o valor global de €18.400,00, ou, então que o apuramento desse valor seja remetido para posterior liquidação, nos termos do artigo 609.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Em termos probatórios invoca as declarações de parte do legal representante da Ré e o testemunho da BB.
Vejamos.
Procedeu-se à audição integral destes depoimentos e à análise de toda a documentação junta aos autos.
E dessa análise, resulta o seguinte:
A Ré juntou aos autos um orçamento (doc. 3 da oposição) para comprovar quais as obras que realizou no locado, naquilo que refere como sendo uma segunda fase, ou seja, já após habitar o locado, pois, numa primeira fase, as obras que diz ter realizado consistiram na limpeza, desinfeção e pintura do interior da fração.
As declarações de parte do legal representante da Ré vêm confirmar essa alegação, referindo as obras que fez em resposta ao que lhe foi sendo perguntado, sendo que as perguntas foram feitas inserindo-se na formulação das perguntas a menção aos itens do orçamento. Quanto ao valor despendido com a totalidade das obras, as declarações foram mais vagas, dizendo que tinha assente alguns valores e que o total andou perto de €20.000,00.
O depoimento da testemunha BB (disse que trabalhou na realização das obras por conta da empresa Cansyfree) foi bastante mais vago no tocante aos trabalhos realizados. Também aqui o interrogatório foi feito mencionando-se nas perguntas o tipo de trabalho realizado, ao que a testemunha foi respondendo e confirmando o que foi feito.
A testemunha não conseguiu ser assertiva em relação ao tempo da duração das obras, nem quem lá trabalhou para além dele.
Quanto ao valor, disse que pensava que custou 16 a 17 mil euros.
Com base nesta prova, apenas resultou provado que a arrendatária realizou algumas obras no local, desconhecendo-se quais foram e quanto custaram.
Veja-se que inexiste prova documental segura que comprove quais as obras realizadas e o seu custo.
O documento apresentado como orçamento não identifica o concreto local da obra (refere-se apenas a Local 1), não identifica quem é o destinatário do orçamento, o prazo de realização das obras e nem sequer se encontra assinado pela empresa que surge no documento como sendo a apresentante do mesmo.
Deste modo, este documento nada prova em relação à realização das obras orçamentadas e ao valor ali inscrito.
Sublinhando-se que estamos perante duas empresas – aquela que apresentou o orçamento e a arrendatária – pelo que era no mínimo exigível que, tendo o orçamento sido aceite e realizadas as obras, tivessem sido junto aos autos a documentação referente à faturação do valor orçamentado. Ou invocada razão plausível para a falta dessa comprovação. O que foi totalmente silenciado.
Por conseguinte, as declarações de parte do legal representante da Ré, provenientes de quem tem interesse direto no desfecho da causa, desacompanhadas de outros meios de prova que de forma segura evidenciam a realidade em apreciação, são insuficientes para se dar como provado quais as concretas obras que a Ré realizou e o seu custo.
Acentuando-se que a vaguidade do depoimento da testemunha ouvida (a única arrolada) também não permite formar uma convicção segura sobre quais as obras realizadas e o seu custo.
Sublinhando-se ademais que do aditamento ao contrato de arrendamento também não resulta quais os trabalhos realizados no locado, pois é absolutamente vazio de sentido a razão que está mencionada no Considerando C): «Por circunstâncias que as partes expressamente reconhecem serem-lhes alheias, não foi possível ao Arrendatário usufruir plenamente o locado». Não dizendo quais foram as circunstâncias, fica-se sem saber a razão da não fruição plena do locado.
Assim, o ponto 13 dos factos provados, nos termos em que está redigido, não retrata de forma correta o que sobreveio aos autos em termos probatórios e, por isso, carece de ser alterado em função da prova produzida. De qualquer modo, os termos ali plasmados quando refere que os trabalhos «possibilitaram a utilização do bem locado e a sua valorização económica» são manifestamente conclusivos, pelo que também por esse prisma não poderiam permanecer no elenco dos factos provados.
Em face do exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a impugnação do ponto 13 dos factos provados que passa a ter a seguinte redação:
«13. A arrendatária realizou obras no locado não concretamente apuradas, bem como o valor despendido com as mesmas.»
Facto provado 15: «Os trabalhos realizados e que originaram o aditamento ao contrato, foram “compensados” pela senhoria, com um período de carência de 1 renda, o que o réu aceitou.»
Discorda a impugnante do teor deste ponto de facto porque entende que os trabalhos realizados no locado que foram compensados foram apenas os primeiros realizados e não os que motivam o pedido reconvencional, realizados posteriormente.
A impugnação não procede porque a apelante não logrou provar que a dita compensação visasse apenas alguns dos trabalhos realizados.
Aliás, e como se disse, o aditamento nem sequer concretiza as razões da compensação.
E outra prova credível e segura no sentido da compensação se reportar apenas a alguns trabalhos, excluindo outros, também não foi trazida aos autos.
Nestes termos, improcede a impugnação em relação ao facto provado 15.
Alíneas a) e b) dos factos não provados: «b) O imóvel objecto do contrato de arrendamento, identificado em 2 dos factos provados, encontrava-se inapto para o fim habitacional, bem como não tinha integrado os eletrodomésticos referidos no contrato e no seu anexo 2.
c) Por tal o reconvinte se viu obrigada a proceder a variadíssimos trabalhos, que se destinaram a dotar o bem locado das suas aptidões iniciais.»
Defende a Apelante que esta factualidade se encontra mal julgada em face «dos elementos documentais juntos aos autos» e que existe contradição com o ponto 13.
Vejamos.
Em relação à matéria relacionada com a falta de aptidão do locado para o fim habitacional, nenhuma prova foi carreada para os autos donde tal se possa inferir. Aliás, o próprio declarante nas suas declarações de parte nunca disse que o locado não estava apto a ser habitado. Nem tão pouco que as obras realizadas visaram tornar o locado apto para ser habitado. O declarante, aliás, disse que foi ao imóvel antes de assinar o contrato e nenhuma questão suscitou quando à mencionada falta de aptidão.
Nem existe qualquer outro meio de prova que indique o inverso. Como se disse, o aditamento contratual não especifica a razão que levou as partes a subscreverem que houve razões alheias a ambos que não permitiram à arrendatária usufruir plenamente do locado.
Portanto, esse segmento factual referente à falta de aptidão do locado para o efeito a que se destina, referido na alínea a) e na alínea c), encontra-se corretamente julgado em face da prova produzida.
Em relação à contradição com o facto provado 13 na redação dada na sentença, a ter existido contradição, a mesma encontra-se eliminada com a alteração da redação deste ponto nesta sede.
Ademais, a realização de obras, sem sequer se ter apurado o que foi feito, não permite concluir que o locado não estava apto para o fim a que se destina.
Em relação aos eletrodomésticos referidos na alínea b), entende a Apelante que se deve dar como provado que o locado não estava equipado com qualquer eletrodoméstico.
Porém, consta do contrato e do anexo 2 que o locado não tinha esquentador, fogão, exaustor e outros.
Assim sendo, a matéria que o impugnante pretende alterar já resulta do teor do contrato.
Nesse sentido, a menção da parte final da alínea b) dos factos não provados é irrelevante porque se ficou não provado que não tinha eletrodomésticos tal asserção em nada colide com o que consta do contrato e do anexo donde resulta que o locado não tinha eletrodomésticos.
Nestes termos, também improcede este segmento da impugnação da decisão de facto.
2. Do mérito da sentença na parte impugnada
Estabilizado o quadro factual, passamos agora a analisar se existe fundamento legal para alterar o mérito da sentença em relação à absolvição da Autora do pedido reconvencional.
O inconformismo da Apelante assenta em dois aspetos essenciais: (i) entende que estamos perante um contrato de adesão e que a cláusula 5.5 do contrato de arrendamento é uma cláusula absolutamente proibida em face do disposto no artigo 18.º, alíneas g) e h) do regime da cláusula contratuais gerias previsto no Decreto-Lei n.º 446/85, de 25-10 (RJCCG), por excluir o direito à compensação pelas benfeitorias realizadas e o correspondente direito de retenção; (ii) por essa razão deve a Autora ser condenada a indemnizá-la pela realização das obras realizadas no locado que apelida de benfeitorias necessárias a realizar o fim habitacional do locado, para além do mesmo ter saído valorizado com as mesmas.
Vejamos, então.
Em relação ao concreto contrato de arrendamento a que se reportam os autos, consta do ponto 10 dos factos provados que «A Ré não negociou as cláusulas do contrato de arrendamento», indicando que se trata de um contrato de adesão a que se aplica o RJCCG.
Como decorre do artigo 1.º do RJCCG, o contrato de adesão pode ser definido como sendo aquele em que uma das partes, normalmente uma empresa de apreciável dimensão, formula unilateralmente cláusulas e a outra parte as aceita mediante a adesão ao modelo ou impresso que lhe é apresentado, não sendo possível modificar esse ordenamento negocial. Constituindo, assim, características essenciais das cláusulas contratuais gerais: a pré-formação, a generalidade e a imodificabilidade.
A Ré apenas questiona a cláusula 5.5. aceitando as demais inseridas no contrato de arrendamento, pelo que apenas em relação a esta cláusula se coloca a questão da sua nulidade por poder ser tida como absolutamente proibida (cfr. artigos 12.º 13 e 14.º do RJCCG).
O teor da cláusula 5.5 do contrato de arrendamento é o seguinte:
«5.5. O Arrendatário não terá direito a levantar as obras ou benfeitorias realizadas no locado, ainda que autorizadas pelo Senhorio, renunciando a vir exigir qualquer indemnização, mesmo que com fundamento nas regras do enriquecimento sem causa, ou a alegar benfeitorias ou obras, incluindo as licitamente feitas, salvo as que puderem ser levantadas sem dano para o locado.»
Esta cláusula ao excluir ou limitar o direito de retenção e a faculdade de compensação quando admitida na lei (cfr. artigo 18.º, alíneas g) e h), do RJCCG), como ocorre, regra geral, em relação ao arrendatário, viola regras imperativas como sejam as previstas nos artigos 754.º, 847.º, 1046.º, 1273.º a 1275.º do CC, pelo que é nula (artigo 12.º do RJCCG).
Donde, a consequência é a aplicação das regras gerais previstas no Código Civil e no NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27-02) sobre a matéria referentes a obras no locado e encargos com as mesmas.
Como prevê o artigo 1074.º, n.º 1, do CC para os arrendamentos habitacionais, incumbe ao senhorio, no âmbito do dever de facultar ao arrendatário o gozo da coisa para o fim a que se destina (artigo 1031.º. do CC), executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato.
Por sua vez, o n.º 2 do referido artigo 1074.º do CC estipula que o «arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.»
Excetuando-se as obras urgentes que não se compadeçam com delongas do procedimento judicial e que não tenham sido levadas a cabo pelo senhorio em tempo útil, podendo o arrendatário realizá-las sem recurso aos meios judiciais e com direito a reembolso. Do mesmo modo, mesmo sem autorização do senhorio ou mora do mesmo, quando estejam em causa obras urgentíssimas (não consentem qualquer dilação), conquanto avise o senhorio ao mesmo tempo (artigos 1036.º, n.ºs 1 e 2 e 1074.º, n.ºs 3 e 5, do CC).
A realização de obras pelo arrendatário nas condições acima referidas concedem ao arrendatário, o direito ao reembolso.
Nos restantes casos, como refere PINTO FURTADO2:
«(…) se o arrendatário realizar obras que não tenham sido autorizadas por escrito e não sejam de urgente necessidade estando o senhorio em mora da respetiva efectivação, ou então de urgentíssima necessidade, o arrendatário ficará, em relação a elas, pois não são lícitas, equiparado ao possuidor de má fé (art. 1046.º-1 CC).
Quer isto dizer que, relativamente às obras nestes termos ilicitamente feitas, o arrendatário perderá as próprias benfeitorias voluptuárias, não as podendo levantar mesmo que com isso não haja detrimento do prédio ou fracção (art. 1275-2 CC)».
Sendo que o termo benfeitorias voluptuárias é utilizado pelo autor citado por referência ao conceito do artigo 216.º, n.º 3, do CC.
Ou seja, e em suma, se o arrendatário realizar obras no locado, desde que não se enquadrem na categoria de urgentes ou urgentíssimas, só tem direito ao reembolso «quando o contrato faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio» (artigo 1074.º, n.º 2, do CC).
No caso em apreciação, provou-se que a Ré, de acordo com a sua vontade e entendimento, realizou obras no locado, sem se tivesse apurado em concreto que tipos de obras/trabalhos realizou, bem como o seu custo. Tendo-se provado, ademais, que os trabalhos realizados não foram comunicados à senhoria e que, ainda assim, a mesma compensou os trabalhos que originaram o aditamento contratual com a carência de um mês de renda (cfr. pontos 13 a 16).
Este factos não permitem concluir pela licitude das obras realizadas nos termos acima aludidos. Não se provou que fossem obras urgentes ou urgentíssimas, pelo que a sua realização, não tendo sido autorizada pelo senhorio, é tida como ilícita e, consequentemente, excluem o direito ao reembolso (artigos 1046.º, n.º 1 e 1074.º, n.º 5, do CC). E, consequentemente, à invocação do direito de retenção e/ou de compensação.
Consequentemente, o pedido reconvencional nunca poderia proceder.
Nestes termos, confirma-se a sentença recorrida, improcedendo a apelação.
III- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela recorrente (artigo 527.º do CPC).
Évora, 05-06-2024
Maria Adelaide Domingos (Relatora)
José António Moita (1.º Adjunto)
Francisco Xavier (2.º Adjunto)
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1. Que se reproduzem, em parte, apesar da manifesta violação do artigo 639.º do CPC (são prolixas, repetitivas da motivação, não indicando apenas, e como deviam, as questões a decidir), sublinhando-se que não se optou pelo aperfeiçoamento dada a natureza urgente dos autos.
Retiraram-se os excertos em que são reproduzidas as declarações de parte e o depoimento da testemunha, bem como os negritos e sublinhados, mantendo-se a sua numeração apesar da repetição da alínea “n”.↩︎
2. Manual de Arrendamento Urbano, Vol. I, 4.ª ed. at., Almedina, p. 497.↩︎