Tribunal da Relação de Lisboa
Processo
107832/22.0YIPRT.L1-6
Relator
EDUARDO PETERSEN SILVA
Sessão
22 Maio 2025
Votação
UNANIMIDADE
Meio Processual
APELAÇÃO
Decisão
IMPROCEDENTE
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MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
PROVA
Sumário

Sumário (a que se refere o artigo 663º nº 7 do CPC e elaborado pelo relator):
A prova da existência de um contrato, senão de mediação imobiliária, pelo menos de prestação de serviços de aproximação de interessados em negociar, não se faz pela circunstância de se reclamar o pagamento de uma comissão ou quantia, e do reclamado não negar perentoriamente a existência da dívida, antes declarar que se falará depois.

Texto Integral

Acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório[1]
Solem Partners S.L.U, com sede em Vigo - Pontevedra, intentou ação declarativa de condenação a correr os seus termos sob a forma comum (artigo 10.º n.º 1 e 4 do DL n.º 62/2013, de 10 de Maio), contra Cbbhp - Hotels In Portugal, S.A., com sede em Loures, peticionando a condenação desta a pagar-lhe €46.143,00, acrescidos de juros vincendos.
Alegou, em síntese, que a pedido da requerida intermediou um contrato de arrendamento entre esta e o proprietário de um imóvel situado na Av. da Boavista, tendo acordado que, pelos serviços prestados, a requerida lhe liquidaria €43.167,00 a título de honorários, sendo os mesmos pagos quando da aprovação a alteração ao projecto pela Direção Municipal do Urbanismo da Câmara Municipal do Porto. A fatura foi enviada à requerida por carta datada de 10 de janeiro de 2022 e não foi paga.
A R. contestou, por impugnação e por excepção, alegando que nunca foi celebrado um contrato entre as partes e que nunca se obrigou a pagar a quantia reclamada, mais alegando que a autora não reúne as condições legais para desenvolver a atividade de mediação imobiliária. Invocou ainda a nulidade do eventual contrato por falta de redução a escrito e negou o direito a haver qualquer comissão por o negócio nem se ter concluído, ao menos de modo a si imputável.
Notificada para tanto, respondeu a Autora afirmando já se encontrar legalmente estabelecida em Espanha e ter informado o IMPIC após realização do seu primeiro serviço de mediação imobiliária em território nacional. Mais invocou que a não redução do contrato a escrito não lhe é imputável. Mais sustentou que uma das condições do proprietário passava por o pagamento da comissão ser a cargo da Ré e que entre as partes ficou acordado o pagamento após a aprovação de alteração ao projecto inicial, a qual efectivamente ocorreu.
*
Foi dispensada a realização de audiência prévia, foi fixado o valor da acção em €45.990,00, foi proferido despacho saneador tabelar, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova[2].
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, sendo seguidamente proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a Ré, condenando a autora em custas.
*
Inconformada, a Autora interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões:
a) A Sentença de que se recorre incorreu em erro ao não considerar factos que deviam ter sido dados como provados,
b) Existiu, portanto, um erro de julgamento; 
c) Do documentos n.º 2 e 4 juntos pela Autora com a conjugação do depoimento da testemunha B …, o tribunal “a quo” deveria ter dado como provado que: existiu um acordo entre Autora e Ré, relativo ao pagamento de uma comissão associada ao negócio do imóvel sito na Av. da Boavista, na cidade do Porto, 
d) Do depoimento da testemunha A … e de B …, o tribunal a quo teria de ter dado como provado: em Maio de 2019 a Autora intermediou, no exercício da sua atividade, um contrato de arrendamento entre aquela e o proprietário de um imóvel sito na Avenida da …, n.º … a …. 
e) Pelo depoimento das mesmas testemunhas, impunha-se ao Tribunal “a quo” dar como provado “Ficou acordado que, pelo referido serviço, a Ré liquidaria à Autora a quantia de €43.167,00 a título de honorários, sendo os mesmos pagos aquando da aprovação a alteração ao projeto pela Direção Municipal do Urbanismo da Câmara Municipal do Porto.”
f) A Autora cumpriu com uma obrigação resultante de contrato para com a Ré, encontrando um imóvel para a esta, no qual esta estaria interessada em instalar uma unidade hoteleira, pelo que, só por esse facto, será devida comissão aquela; 
g) O contrato de medição terá de revestir obrigatoriamente a forma escrita; 
h) A Falta da observância do requisito da forma, gera a nulidade do contrato, a qual não foi invocada por qualquer das partes; 
i) Mas mesmo que fosse, isso não seria impedimento ao direito de remuneração da Autora, não enquanto prestação decorrente do cumprimento do contrato, mas enquanto prestação correspondente à restituição do valor da atividade prestada e que não pode ser restituída em espécie; 
Impõe-se, portanto, à revogação da decisão recorrida, substituindo-se a mesma por outra que condene da Ré no pagamento à Autora a quantia de € 43.167,00 (…).
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Contra-alegou a Ré formulando a final as seguintes conclusões:
A. Tal como reconhecido pela Recorrente, a Recorrida não procurou ou solicitou os serviços de mediação imobiliária da Recorrente.
B. O Sr. B …, que não é trabalhador da Recorrente, espontânea e unilateralmente, contactou a Recorrida a propósito do imóvel relativamente ao qual a Recorrente alega nos autos ter prestado serviços de mediação imobiliária à Recorrida.
C. A Recorrente não acompanhou o processo negocial referente ao contrato visado sobre o imóvel, como resulta do depoimento das testemunhas A … (00:19:11 a 00:19:30 e 00:25:24 a 00:26:00) e C … (minutos 00:19:17 a :00:19:50).
D. À luz da prova produzida, o Ilustre Tribunal a quo andou bem ao dar como não provado que: “Em maio de 2019, a pedido da Ré, a Autora intermediou, no exercício da sua atividade, um contrato de arrendamento entre aquela e o proprietário de um imóvel situado na Av. da … nº … a …” (facto não provado n.º 1 da Sentença recorrida).
E. A Recorrida e a Recorrente não discutiram, nem tampouco acordaram, na existência e nos termos de uma obrigação de pagamento de uma comissão, ou o respetivo valor, pela alegada prestação de serviços de mediação imobiliária, pelo que tal não pode constar do elenco dos factos provados.
F. As partes não discutiram ou tampouco acordaram os elementos nucleares para a formação da vontade negocial tendente à celebração de um negócio jurídico, nos termos do artigo 232.º do Código Civil, como o denotam os Documentos n.º 2 a 4 juntos pela Autora (ora Recorrente) no requerimento de 15 de junho de 2023 e de ref.ª … 19 (Ref.ª P.E. … 07), e, bem assim, o depoimento da testemunha B …, nos minutos 00:09:00 a 00:19:00, o depoimento da testemunha A … (minutos 00:23:07 a 00:23:46) e o depoimento da testemunha C … (minutos 00:20:58 a 00:21:13 e 00:25:46 a 00:30:00).
G. O pagamento pela Recorrida da comissão apenas foi suscitado após a celebração do contrato-promessa de arrendamento, conforme resulta dos Documentos n.º 2 a 4 juntos pela Autora (ora Recorrente) no requerimento de 15 de junho de 2023 e de ref.ª … 19 (Ref.ª P.E. … 07), e, bem assim, do depoimento da testemunha B …, nos minutos 00:09:00 a 00:19:00, do depoimento da testemunha A … (minutos 00:23:07 a 00:23:46) e do depoimento da testemunha C … (minutos 00:20:58 a 00:21:13 e 00:25:46 a 00:30:00), confrontados com o contrato promessa de arrendamento, de junho de 2020, junto como Documento A junto pela Ré (ora Requerida) a 11 de outubro de 2024 (ref.ª … 68 e ref.ª P.E. 15897119),
H. Por regra, é o proprietário do imóvel que suporta a comissão devida ao mediador imobiliário. Qualquer inversão deste costume, reforçaria, ainda mais, a necessidade de prévio acordo escrito, como resulta dos depoimentos das testemunhas D … (minutos 00:10:03 a 00:11:00) e X… (minutos 00:15:59 a 00:16:20).
I. Face à inexistência de uma relação contratual entre a Recorrida e a Recorrente, inexiste fundamento para condenar a Recorrida no pagamento de uma remuneração à Recorrente.
J. Em qualquer caso, o valor peticionado não tem qualquer racional subjacente, distanciando-se da prática comum.
K. A falta de redução a escrito do contrato de mediação imobiliária importa a nulidade do mesmo, nos termos do artigo 16.º, n.º 7 da Lei n.º 15/2013.
L. Em qualquer caso, a não celebração do contrato definitivo sobre o imóvel, por motivo distinto de um qualquer incumprimento ilícito e culposa imputável às partes – como foi o caso –, obsta ao pagamento da comissão alegadamente devida, por falta de causa que sustente tal pagamento.
M. À luz da prova produzida, o Ilustre Tribunal a quo andou bem ao dar como não provado que: “Ficou acordado que, pelo referido serviço, a Ré liquidaria à Autora a quantia de €43.167,00 a título de honorários, sendo os mesmos pagos aquando da aprovação a alteração ao projeto pela Direção Municipal do Urbanismo da Câmara Municipal do Porto” (facto não provado n.º 2 da Sentença recorrida).
N. A Sentença recorrida deve, assim, manter-se nos exatos termos em que foi proferida. (…).
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Corridos os vistos legais, cumpre decidir:
II. Direito
Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as excepções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do Código de Processo Civil - a questão a decidir é a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e, em consequência dela, a procedência da acção.
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III. Matéria de facto
O tribunal proferiu a seguinte decisão sobre a matéria de facto:
“a. Factos provados:
1. A Autora é uma sociedade que tem como objeto a gestão e mediação imobiliária.
2. A Autora emitiu uma fatura no valor de €47.167,00 que enviou por carta datado de 10 de janeiro de 2022 à Ré.
b. Factos não provados:
1. Em maio de 2019, a pedido da Ré, a Autora intermediou, no exercício da sua atividade, um contrato de arrendamento entre aquela e o proprietário de um imóvel situado na Av. da Boavista nº 2522 a 2568.
2. Ficou acordado que, pelo referido serviço, a Ré liquidaria à Autora a quantia de €43.167,00 a título de honorários, sendo os mesmos pagos aquando da aprovação a alteração ao projeto pela Direção Municipal do Urbanismo da Câmara Municipal do Porto.
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A restante matéria é conclusiva, irrelevante ou reporta-se a direito, motivo pela qual não foi inscrita no rol dos factos provados e não provados”.
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IV. Apreciação
Pretende a recorrente que este tribunal de recurso julgue provado que:
A - existiu um acordo entre Autora e Ré, relativo ao pagamento de uma comissão associada ao negócio do imóvel sito na Av. da Boavista, na cidade do Porto, 
B - em Maio de 2019 a Autora intermediou, no exercício da sua atividade, um contrato de arrendamento entre aquela e o proprietário de um imóvel sito na Avenida da …, n.º … a …. 
C - ficou acordado que, pelo referido serviço, a Ré liquidaria à Autora a quantia de €43.167,00 a título de honorários, sendo os mesmos pagos aquando da aprovação a alteração ao projeto pela Direção Municipal do Urbanismo da Câmara Municipal do Porto.
Mostram-se cumpridos os ónus de impugnação especificada constantes do artigo 640º do Código de Processo Civil.
Procedemos à audição integral do julgamento e considerámos os documentos juntos pelas partes.
Recorde-se a fundamentação da convicção do tribunal de primeira instância:
“(…)  No que se reporta à matéria não provada que se prende com a existência de um acordo que fundamente a emissão da fatura pela Autora, cumpre, em primeiro plano, salientar que não existe qualquer elemento escrito que nos permita inferir dessa existência. 
Ora, tendo em conta o valor muito expressivo acordado pelos serviços da Autora, por um lado, e o facto de terem tido intervenção neste acordo duas sociedades comerciais que atuam no mercado internacional e nacional há vários anos, muito se estranha que o acordo não tenha sido redigido a escrito, o que leva o tribunal a ter sérias dúvidas de que a Ré se tenha efetivamente comprometido a pagar à Autora qualquer tipo de valor ou comissão. 
Estranha-se ainda mais esta ausência de um escrito que documente tal acordo quando, como é do conhecimento comum e acontece na generalidade dos casos, por regra nos acordos de mediação imobiliária quem suporta as comissões é o vendedor ou aquele que “dispõe” do bem a um terceiro (como no caso dos acordos de arrendamento). Isto foi confirmado por várias testemunhas que trabalham na área da consultoria imobiliária como E … e F … por exemplo. Deste modo, fugindo este acordo “à regra” do pagamento por parte do vendedor ou locador do imóvel, faria todo o sentido que as partes tivessem convencionado por escrito essa exceção. 
Por outro lado, a prova testemunhal também não foi idónea a demonstrar que tenha existido qualquer compromisso por parte da Ré em pagar à Autora os serviços de mediação imobiliária. 
Assim, a testemunha E … embora tenha contribuído para caraterizar este tipo de negócios (de mediação imobiliária) não demonstrou ter um conhecimento real e efetivo sobre o que foi acordado quanto ao pagamento de comissões (designadamente quem seria responsável pelo pagamento) e os termos desse pagamento. 
De notar ainda assim que esta testemunha salientou no seu depoimento a importância de a questão relativa à comissão ficar bem clarificada e determinada por escrito.  
De destacar também o depoimento de A …, proprietário do imóvel sito na Av. Da Boavista que de uma forma totalmente isenta, coerente e séria (até porque não tem nenhum interesse na causa) que disse que foi apresentado por Y… (da parte da Autora) a C … que representava a Ré com o objetivo de negociar um arrendamento para a construção de um hotel; salientou que foi assinado um contrato de promessa de arrendamento (que se encontra junto aos autos e com o qual a testemunha foi confrontada - que o tribunal analisou) nos termos do qual a Ré se comprometia a construir e explorar o hotel contra o pagamento de uma renda mensal ao depoente que depois foi “ rescindido” de forma amigável por causa da pandemia e da guerra da Ucrânia. 
No que toca ao pagamento de negociações pelo trabalho de mediação, esta testemunha foi perentória a dizer que nada sabia sobre o que tinha sido acordado quanto a essa matéria entre as partes tendo sempre dito a Y… de forma categórica que nunca se disponibilizou para pagar qualquer tipo de comissão pelo negócio e que este disse que ia solicitar à Ré o pagamento desta comissão.  Decisivo foi também o depoimento de F …, consultor e mediador imobiliário desde 2017 que apresentou os representantes da Ré a B … no âmbito deste negócio. Referiu esta testemunha que o “normal” é ser o vendedor suportar a comissão e que é do seu conhecimento que a B&B (com quem já trabalhou várias vezes) nunca paga comissões nos vários negócios que celebrou em Portugal. Também esta testemunha disse que só com a conclusão do negócio (que não sucedeu) haveria lugar ao pagamento de comissão.  A idoneidade deste depoimento advém não só da forma direta, objetiva, séria e desapaixonada como prestou o seu depoimento, mas também pela circunstância de, na eventualidade de ser devida uma comissão à Autora por parte da Ré, o depoente também ter direito à mesma (por ter sido ele quem apresentou B …). Portanto, não tinha esta testemunha qualquer interesse em afirmar de forma clara que a Ré nunca se responsabiliza pelo pagamento de comissões nos vários negócios imobiliários que realiza em Portugal e em dizer que esta comissão só seria devida com a conclusão do negócio de arrendamento o que não sucedeu no caso.
Por seu turno, a testemunha B …, consultor imobiliário que acompanhou o negócio, afirmou que todas as diligências que levariam ao pagamento de uma comissão foram encetadas e que entende que esta é devida. Mais uma vez importa salientar, porém, o facto de inexistir qualquer documento escrito onde a Ré se comprometa de forma inequívoca ao pagamento de uma comissão e à Autora o que, da perspetiva do tribunal, tira força probatória a este depoimento.  
Finalmente o depoimento prestado por C …, membro da comissão executiva da B&B Hotel e responsável pela expansão do grupo em Portugal e Espanha também se revelou importante para o tribunal concluir pela inexistência de um acordo entre as partes e pelo compromisso por parte da Ré em pagar à Autora uma comissão. Não obstante não se possa ignorar que esta testemunha não é desinteressada no desfecho do presente processo, considerou o tribunal que o seu depoimento foi sempre dotado de objetividade e muita segurança, motivo pelo qual se teve o mesmo como credível e coerente. 
Explicou esta testemunha de uma forma coerente todo o procedimento habitual por parte da B&B até adquirir um imóvel para desenvolver o seu negócio hoteleiro, designadamente ao nível da procura de localizações, da triagem de oportunidades e dos estudos de mercado com vista a aferir da viabilidade das oportunidades encontradas com vista à expansão do grupo.  Confirmou que em todas as transações imobiliárias que a Ré fez no mercado nacional nunca pagou comissões aos mediadores ou intermediários imobiliários e que no caso da transação a que se reporta este processo, nunca a Ré se comprometeu verbalmente ou por escrito com o pagamento de qualquer comissão tendo ainda dado ordens para recusar o pagamento de uma fatura no valor de € 43.167,00. Salientou que os procedimentos da Ré que é uma empresa que opera em vários mercados são rigorosos e que caso esta se tivesse comprometido a pagar a comissão em causa teria de existir um business plan devidamente aprovado pelo conselho de administração que contemplasse essa possibilidade. Confrontado com o e-mail (doc. 3)  junto com o requerimento de 15-06-2021, esclareceu que no mesmo não se comprometeu a pagar qualquer comissão mas apenas a assegurar que fosse encontrada uma solução de modo a que a Autora recebesse a comissão e A …, proprietário do imóvel, não tivesse também de a pagar de forma direta (podendo isso ser assegurado através do adiantamento de rendas no âmbito do negócio de arrendamento que foi negociado entre a Ré e A …), mais referindo que este e-mail foi também enviado porque a Ré tenta sempre salvaguardar a sua reputação nos mercados em que atua. 
A prova produzida em julgamento foi assim insuficiente para que o tribunal considerasse que existiu um acordo entre a Autora e a Ré e que a última se tenha comprometido a pagar uma comissão pelo trabalho de consultoria imobiliária efetuado pela primeira”.
À fundamentação que antecede, acrescentamos ainda a seguinte nota: a testemunha B … é verdadeiramente interessada no desfecho da acção, tendo afirmado claramente que teria direito a 50% da comissão, o que aliás é compreensível, pois que se a Autora conhecia o proprietário, ele conhecia a Ré, e ambos teriam sido fundamentais para o encontro dos negociantes. Conjugue-se ainda com o depoimento da testemunha D …, que de algum modo se queixou que B … avançou sem lhe dar conta.
O que nos diz B … é que desde o princípio foi combinado que havia pagamento de comissão pela Ré. Mas a testemunha não concretiza minimamente quem (disse), o quê (foi dito), quanto, em que circunstância (local). Para um acordo de vontades se formar precisamos de declarações convergentes. Precisávamos que B … nos dissesse que C … (ou outro alguém da Ré), confrontado com a recusa de A … (proprietário) a pagar qualquer comissão por intermediação imobiliária, ou por simples prestação de serviço de encontro com potenciais interessados, tivesse proposto ser a Ré a pagar, ou que tivesse aceite a proposta da Autora em que fosse o arrendatário a pagar a comissão. Dava ao tribunal segurança que a testemunha dissesse como se tinha chegado ao valor da comissão, já que perante rendas de oito mil euros, quarenta e três mil se apresenta como uma multiplicação pouco habitual. Não houve concretizações no depoimento de B …, o que o torna em alguém que tem interesse e que afirma/dita a posição que serve o seu interesse.
Acresce um argumento, supostamente de força, na pergunta feita pelo il. mandatário da A. a C …, e que se refere à força dos documentos escritos: - mas se, nunca a Ré acordou com a A. em nada, porque é que não respondeu isso mesmo? Porque é que escreveu “depois falamos”? A resposta foi uma repetição daquilo que a testemunha já tinha dito várias vezes antes, isto é, que a Ré se preocupa verdadeiramente com a sua reputação e que quer sempre esclarecer qualquer dúvida, e para esclarecer dúvidas não há nada como falar pessoalmente, acrescido do reconhecimento de que se a A. e B … apresentaram as partes, alguma forma de pagamento poderia ser pensada, mas não de modo a onerar directa e finalmente a Ré, designadamente adiantando ao proprietário qualquer valor das rendas que em todo o caso lhe seriam devidas, que lhe permitisse pagar a comissão.
Assim, contrariamente ao que afirmou a testemunha B …, não temos um acordo por escrito, o que temos é um escrito enviado pela Autora que não se combina, de forma expressa, nem tácita, com a resposta “falamos depois”.
No mais, secundamos tudo o que consta da motivação do tribunal, afigurando-se-nos perfeitamente adequada a condução que o Mmº Juiz fez do julgamento e o modo como avaliou a prova produzida.
Improcede assim integralmente a pretensão de alteração da decisão sobre a matéria de facto.
Não se demonstrando a existência de contrato – qualquer que fosse – entre as partes, não se demonstrando assim que a Ré se tenha vinculado a pagar perante a Autora o que quer que seja, improcede necessariamente a acção, e o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.  
Tendo nele decaído, é a recorrente responsável pelas custas – artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil.
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V. Decisão
Nos termos supra expostos, acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao recurso e em consequência confirmam a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Registe e notifique.

Lisboa, 22 de Maio de 2025
Eduardo Petersen Silva
Nuno Lopes Ribeiro
Anabela Calafate
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[1] Beneficia do relatório da sentença recorrida.
[2] “1. Acordo celebrado entre as partes – termos e condições acordadas, (falta de) redução a escrito, preço, prazo para pagamento – parágrafos 3 a 5 do requerimento inicial; arts. 13.º a 16.º, 47.º da oposição; art.s 12.º, 18.º, 19.º, 22.º, 23.º articulado resposta às excepções 2. Desenvolvimento da actividade de mediação imobiliária pela A. em Portugal – licenciamento, registo – art.s 35.º, 40.º e 41.º da oposição 3. Devolução da factura pela R. – arts. 54.º, 56.º da oposição  4. Frustração da celebração do contrato definitivo – art. 62.º da oposição”.