I - O direito à prova constitucionalmente reconhecido (art. 20.º da CRP) faculta às partes a possibilidade de utilizarem em seu benefício os meios de prova que considerarem mais adequados tanto para a prova dos factos principais da causa, como, também, para a prova dos factos instrumentais ou mesmo acessórios.
II - Com a consagração da possibilidade de realização de segunda perícia, visou o legislador tão só possibilitar a dissipação de concretas dúvidas sérias que possam decorrer da primeira perícia, relativas a específicas questões suscetíveis de levar a um resultado distinto daquele que foi alcançado na primeira perícia.
III - No caso de apresentação de reclamação relativamente ao relatório da primeira perícia, independentemente de qual a parte reclamante, e caso aquela seja atendida, o prazo para requerer a realização de segunda perícia inicia-se após a data de notificação do relatório pericial complementar.
IV - O artigo 487 do CPCivil ao estabelecer que qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia, no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira, refere-se ao resultado definitivo da primeira perícia; e nessa medida tendo sido atendida alguma reclamação, ao abrigo do artigo 485.º do CPC, aquele prazo conta-se da notificação dos esclarecimentos do perito, pois só então as partes têm conhecimento do resultado definitivo da primeira perícia.
V - À parte requerente da segunda perícia incumbe o ónus de especificação dos pontos sobre os quais discorda do relatório da primeira perícia, todavia não é exigível à parte requerente que demonstre o possível sucesso da impugnação dos resultados da primeira perícia, porque não cabe ao tribunal realizar uma avaliação quanto á qualidade da argumentação do requerente.

Processo nº 1825/23.4T8VFR-A.P1
Origem: Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro, S.M.Feira - JL Cível - Juiz 2
Relatora: Ana Vieira
1º Adjunto Juiz Desembargador Dr. Carlos Cunha Carvalho
2º Adjunto Juiz Desembargador Dra. Isabel Silva

Sumário
………………………………
………………………………
………………………………Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I- RELATÓRIO

Nos autos de processo de inventário facultativo que AA, instaurou com cumulação, por óbito dos cônjuges BB, falecida no dia 16.02.2018 e CC, falecido a 13.03.2023, foi admitida a cumulação de inventários, nos termos do artigo 1094º, n.º 1, al. b) do Código de Processo Civil. E foi nomeada a requerente e interessada AA para exercer o cargo de cabeça de casal, na qualidade de filha mais velha dos inventariados.
Foi deduzida por DD, casado em comunhão geral de bens com EE, reclamação á relação de bens, tendo a cabeça de casal exercido o contraditório juntando resposta.
Entretanto a 19/1/2024 foi junto aos autos o seguinte requerimento: «… DD e AA, interessados nos autos de inventário acima referenciados, tendo em vista um possível entendimento quanto à partilha dos bens, vêm requerer a V. Ex.ª se digne ordenar, ao abrigo do disposto no artigo 1114º do C. P. Civil, a avaliação de todos os bens imóveis relacionados, por perito a indicar pelo Tribunal, uma vez que os valores contantes da relação de bens, que é apenas o seu valor patrimonial, poderá não corresponder ao seu valor real.».
Quanto ao predito requerimento foi proferido o seguinte despacho: » Ref.ªs … de 19.01.2024 e de 22.01.2024: - da avaliação dos bens imóveis:
Ora, por legal e tempestivo e requerido por todos os interessados, defiro à requerida avaliação de todos os bens imóveis relacionados, nos termos do disposto no art.º 1114 do CPC por perito a indicar pela secção, idóneo e que seja conhecido em juízo, o qual desde já se nomeia. Prazo: 30 dias. Notifique. Dn (preparos).».
A 6/5/2024 foi junto aos autos o relatório pericial, em resumo nos seguintes termos: «… RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
1. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO
PROCESSO: INVENTÁRIO 1825/23.4T8VFR
PERITO AVALIADOR
O presente relatório foi elaborado por FF, Perito Avaliador de Imóveis registado na CMVM sob o n.º, …
Quadro Resumo
Verba 33 38.000,00€
Verba 34 66.500,00€
Verba 35 174.000,00€
Verba 36 + 37 105.000,00€
Verba 38 57.000,00€
Verba 39 38.000,00€
Verba 40 38.000,00€
Verba 41 175.000,00€
2. AVALIAÇÃO
Imóveis legados ao interessado DD, por conta da quota disponível da Testadora:
Verba n.º 33
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado da fração autónoma, designada pela letra: “D” destinada ao Comércio/Serviços, localizada no prédio urbano, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira.
1 – Localização/ Inserção urbana
Vista aérea – Google maps
O edifício composto por rés-do-chão, 2 andares, destinado ao comércio/serviços no r/c, e à habitação nos restantes pisos, localizado numa zona caracterizada por edificações do tipo multifamiliar, serviços e comércio essenciais.
O edifício confina com arruamento pavimentado a betão betuminoso, passeio, servido pelas seguintes infraestruturas: rede de abastecimento de água, rede de saneamento, rede de drenagem de águas pluviais, rede de gás, rede elétrica e de telecomunicações.
2 - Características da Fração/Prédio
Estamos na presença de um edifício datado de 1989, tendo como elementos principais na sua conceção os seguintes materiais:
- Estrutura em betão armado em fundações, lajes e pavimentos;
- Envolvente exterior com revestimento reboco pintado, parcialmente com etics.
- A fração tem um wc, pavimento cerâmico, paredes e tetos areados.
- A fração tem a área de 56,00m2, atualmente encontra-se arrendada para um cabeleireiro com um valor de 200,00€/mês.
Estado de conservação:
O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de regular/sofrível (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau)
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método Rendimento” com aplicação prática na avaliação de imóveis, sendo a sua utilização pertinente na determinação do valor de mercado, em função do arrendamento atual.
Faz parte integrante da avaliação verificar a qualidade, idade atual, e o estado de conservação do imóvel, considerando o seu tempo de vida útil.
- Método do Rendimento
V = (Rl / tcap.)
Rb = Rm x12
Rl = Rb X (1 - Te) – Cr
V – Presumível valor de mercado do imóvel;
Rb – Renda Bruta;
Rl – Renda Liquida;
Rm – Renda Mensal;
tcap – Taxa de Capitalização;
Te – Taxa de Encargos;
Cr – Custos de Reabilitação.
Pressupostos:
Determinação do valor de mercado da fração “D”, tendo como base o arrendamento atual.
- Rm = 200,00€/mês (rendimento atual)
- Te = 5% x Rb;
- tcap = 6,0% (face á idade do imóvel)
Cálculo:
Rb = 12 x 200,00 €/mês = 2.400,00€;
Rl = 2.400,00€ x (1 – 0,05) = 2.280,00€;
Valor da fração D = 2.280,00€/0,06 = 38.000,00€.
Verba n.º 34
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado da fração autónoma, designada pela letra: “E” destinada ao Comércio/Serviços, localizada no prédio urbano, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira.
1 – Localização/ Inserção urbana
Vista aérea – Google maps
O edifício composto por rés-do-chão, 2 andares, destinado ao comércio/serviços no r/c, e à habitação nos restantes pisos, localizado numa zona caracterizada por edificações do tipo multifamiliar, serviços e comércio essenciais.
O edifício confina com arruamento pavimentado a betão betuminoso, passeio, servido pelas seguintes infraestruturas: rede de abastecimento de água, rede de saneamento, rede de drenagem de águas pluviais, rede de gás, rede elétrica e de telecomunicações.
2 - Características da Fração/Prédio
Estamos na presença de um edifício datado de 1989, tendo como elementos principais na sua conceção os seguintes materiais:
- Estrutura em betão armado em fundações, lajes e pavimentos;
- Envolvente exterior com revestimento reboco pintado, parcialmente com etics.
- A fração tem a área de 98,00m2, instalações sanitárias, pavimento cerâmico, paredes e tetos areados.
- A fração atualmente encontra-se arrendada para um café, com um valor de 350,00€/mês.
Estado de conservação:
O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de regular/sofrível (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau).
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método Rendimento” com aplicação prática na avaliação de imóveis, sendo a sua utilização pertinente na determinação do valor de mercado, em função do arrendamento atual.
Faz parte integrante da avaliação verificar a qualidade, idade atual, e o estado de conservação do imóvel, considerando o seu tempo de vida útil.
- Método do Rendimento
V = (Rl / tcap.)
Rb = Rm x12
Rl = Rb X (1 - Te) – Cr
V – Presumível valor de mercado do imóvel;
Rb – Renda Bruta;
Rl – Renda Liquida;
Rm – Renda Mensal;
tcap – Taxa de Capitalização;
Te – Taxa de Encargos;
Cr – Custos de Reabilitação.
Pressupostos:
Determinação do valor de mercado da fração “E”, tendo como base o arrendamento atual.
- Rm = 350,00€/mês (rendimento atual)
- Te = 5% x Rb;
- tcap = 6,0% (face á idade do imóvel)
Cálculo:
Rb = 12 x 350,00 €/mês = 4.200,00€;
Rl = 4.200,00€ x (1 – 0,05) = 3.990,00€;
Valor da fração E = 3.990,00€/0,06 = 66.500,00€.
Verba n.º 35
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado da fração autónoma, designada pela letra: “G” destinada a habitação, localizada no prédio urbano, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira.
1 – Localização/ Inserção urbana
Vista aérea – Google maps
O edifício composto por rés-do-chão, 2 andares, destinado ao comércio/serviços no r/c, e a habitação nos restantes pisos, localizado numa zona caracterizada por edificações do tipo multifamiliar, serviços e comércio essenciais.
O edifício confina com arruamento pavimentado a betão betuminoso, passeio, servido pelas seguintes infraestruturas: rede de abastecimento de água, rede de saneamento, rede de drenagem de águas pluviais, rede de gás, rede elétrica e de telecomunicações.
2 - Características da Fração
Estamos na presença de um edifício datado de 1989, tendo como elementos principais na sua conceção as seguintes caraterísticas:
- Estrutura em betão armado em fundações, lajes e pavimentos;
- Envolvente exterior com revestimento reboco pintado, parcialmente com etics.
- A fração de tipologia T3, duplex, tem a área de 131,00m2, ao nível do 1º andar, e 75,00m2 ao nível do 2º andar;
- A fração ao nível do 1º andar é composta por: cozinha, sala, 2 quartos, 1 suite, e wc de serviço. No 2º andar: salão e casa de banho.
- Os pavimentos encontram-se revestidos a cerâmico, as paredes estanhadas, e os tetos estucados;
- Caixilharia de alumínio com vidro simples, e estores pelo exterior;
- Aqs por esquentador alimentado por garrafa a gás, sem aquecimento central;
- Cobertura em terraço e fibrocimento;
- Patologia de humidade no teto, e canalização exterior em inox nas divisões nãoremodeladas.
Cozinha
Sala
Quarto
Casa de banho
Salão
Terraço
Estado de conservação:
O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de regular/sofrível (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau)
Humidade no teto
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método Comparativo” com aplicação prática na avaliação de imóveis, com recurso à homogeneização dos valores unitários recolhidos em agências imobiliárias e em “sites” da especialidade, como forma de permitir a comparação entre eles.
- Método de Comparação de Mercado
Prospeção de Mercado
Foi efetuada prospeção de mercado de modo a recolher valores de venda de imóveis, semelhantes e comparáveis.
Fontes: A..., B....
IR1 – Apartamento T3 em ... Preço/m2
Ab: 181m2 Preço: 241.500€ 1.334€/m2
IR2 – Apartamento T3 em ...
Ab: 105m2 Preço: 193.000€ 1.838€/m2
IR3 – Apartamento T3 em ...
Ab: 127m2 Preço: 179.900€ 1.416€/m2
COMPILAÇÃO DE DADOS
Imóvel
Referência
Valor
€/m2
Oferta/Venda Estado de Conservação
Qualidade
Acabamentos
Idade
IR1 1.334 Oferta Boa 20 Anos
IR2 1.838 Oferta Boa 20 Anos
IR3 1.416 Oferta Regular 30 Anos
Imóvel avaliar Regular/ Sofrível Regular 35 Anos
Oferta/Venda Estado Conservação Qualidade Acabamentos Idade
Oferta F1 = 0,9 Reg./ Sofr. F2 = 1 Regular F3=1 35 F4 = 1,0
Venda F1 = 1 Regular F2 = 0,95 Boa F3=0,85 20 F4 = 0.90
Boa F2 = 0,85 Superior F3=0.75
PROCESSO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Imóvel de Referência
Valor €/M2
F1
O/V
F2
Estado de Conservação
F3
Qualidade
Acabamentos
F4
Idade
Valor Homogeneizado
€/m2
IR1 ...
IR2 ...
IR3 ...
TRATAMENTO ESTATISTICO DA AMOSTRA
Valor Homogeneizado
€/m2
737
1.016
1.029
1 – Cálculo da média do universo da amostra
Média = U = ∑xi/m = 927,00€/m2
2 – Valor da fração G
O valor da fração em estudo será o resultado do somatório do valor médio calculado x área do 1º andar + 75% do valor médio calculado x área do 2º andar.
Valor da fração pelo método comparativo = 927,00€/m2 x 131,00m2 + 927,00€/m2 x 75,00m2 x 75% = (173.580,00€) 174.000,00€.
Verbas n.º 36 e 37
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado do prédio urbano composto por casa de um pavimento, destinada a habitação, com dependência e logradouro, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira, e do prédio rústico composto por terreno de cultura, contiguo ao prédio urbano.
1 – Identificação Jurídica
Casa de habitação, com a área bruta privativa de 128,00m2, e 50,00m2 de área dependente, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo nº... da freguesia ....
Terreno de cultura, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo nº... da freguesia ....
Vista aérea – Google maps
2- Características dos Prédios
- Moradia com aproximadamente 80 anos, de construção corrente para a época, com obras de beneficiação essencialmente na envolvente exterior, confinando diretamente com o arruamento. A compartimentação é composta por: cozinha, sala, saleta, 3 quartos, casa de banho, wc e arrumos. O pavimento encontra-se revestido a alcatifa/ mosaico, as paredes em papel/pintadas, e os tetos com acabamento pintado. As caixilharias em madeira com vidro simples, e estores pelo exterior. O exterior em reboco pintado, e a cobertura em telha cerâmica.
- No prédio rústico, terreno de cultura, encontra-se construído um conjunto de anexos ao longo do limite norte do terreno.
- O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de sofrível /mau (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau).
Vista da Rua
Vista dos anexos
Cozinha
Sala
Quarto
Casa de Banho
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método do Custo “, em que o valor do terreno será calculado em função da sua capacidade construtiva. Considero que reabilitação do prédio urbano é do ponto de vista económico/financeiro inviável, pelo facto de ser necessário efetuar um conjunto de obras de reabilitação (remodelação das instalações hidráulicas e eletricidade, remodelação da compartimentação, remodelação dos revestimentos interiores, remodelação das caixilharias e carpintarias, remodelação da envolvente exterior – paredes e cobertura) de elevado custo, agravado pelo facto de se localizar face à Rua .... Por outro lado a eventual demolição do prédio urbano, irá permitir a construção de duas moradias gemidas. Nestas circunstâncias, a avaliação das verbas 36 e 37, será efetuada tendo como principio a possibilidade de construção de duas moradias unifamiliares (por destaque de parcela), que se enquadram na envolvente próxima do terreno, e no PDM do concelho de Sta. Maria da Feira – Solo Urbano – Espaço Central tipo III.
AVALIAÇÃO
A incidência do valor do terreno sobre o valor de uma potencial construção é a seguinte:
Acesso Rodoviário Pavimentado sem Passeios……...….…...1,5% em 2.0%
Rede de Abastecimento de Água…………..……………..……1,0% em 1,0%
Rede de Saneamento………………………………….…….......1,5% em 1.5%
Rede de telefones…………………………………….….……....1.0% em 1.0%
Rede de Distribuição de Energia Elect………..………….…....1,0% em 1,0%
Rede de Drenagem de Águas Pluviais………….……….…....0,5% em 0,5%
Estação Depuradora………………………………..…………….2,0% em 2,0%
Rede de Gás……………………………………………......…….1,0% em 1,0%
Localização e Qualidade Ambiental…………………….…...12,5% em 15,0%
Total……………………………………………………….…….22,0%
Estudo de edificação de duas moradias geminadas
A percentagem de 12,5% atribuída como valor base, resulta da “avaliação” global que se faz para um aproveitamento económico normal do solo, com observância na localização e da qualidade ambiental.
Determinação do valor do terreno:
Valor das verbas 36 e 37 = 2 moradias x (200,00m2 x 1.200,00€ x 0.22) = (105.600,00€) 105.000,00€.
Imóveis legados à interessada AA, por conta da Legítima:
Verba n.º 38
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado da fração autónoma, designada pela letra: “A” destinada ao Comércio/Serviços, localizada no prédio urbano, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira.
1 – Localização/ Inserção urbana
Vista aérea – Google maps
O edifício composto por rés-do-chão, 2 andares, destinado ao comércio/serviços no r/c, e à habitação nos restantes pisos, localizado numa zona caracterizada por edificações do tipo multifamiliar, serviços e comércio essenciais.
O edifício confina com arruamento pavimentado a betão betuminoso, passeio, servido pelas seguintes infraestruturas: rede de abastecimento de água, rede de saneamento, rede de drenagem de águas pluviais, rede de gás, rede elétrica e de telecomunicações.
2 - Características da Fração/Prédio
Estamos na presença de um edifício datado de 1989, tendo como elementos principais na sua conceção os seguintes materiais:
- Estrutura em betão armado em fundações, lajes e pavimentos;
- Envolvente exterior com revestimento reboco pintado, parcialmente com etics.
- A fração tem um wc, pavimento cerâmico, paredes e tetos areados.
- A fração tem a área de 36,00m2, atualmente encontra-se arrendada pelo valor de 300,00€/mês.
Estado de conservação:
O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de regular/sofrível (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau)
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método Rendimento” com aplicação prática na avaliação de imóveis, sendo a sua utilização pertinente na determinação do valor de mercado, em função do arrendamento atual.
Faz parte integrante da avaliação verificar a qualidade, idade atual, e o estado de conservação do imóvel, considerando o seu tempo de vida útil.
- Método do Rendimento
V = (Rl / tcap.)
Rb = Rm x12
Rl = Rb X (1 - Te) – Cr
V – Presumível valor de mercado do imóvel;
Rb – Renda Bruta;
Rl – Renda Liquida;
Rm – Renda Mensal;
tcap – Taxa de Capitalização;
Te – Taxa de Encargos;
Cr – Custos de Reabilitação.
Pressupostos:
Determinação do valor de mercado da fração “A”, tendo como base o arrendamento atual.
- Rm = 300,00€/mês (rendimento atual)
- Te = 5% x Rb;
- tcap = 6,0% (face à idade do imóvel)
Cálculo:
Rb = 12 x 300,00 €/mês = 3.600,00€;
Rl = 3.600,00€ x (1 – 0,05) = 3.420,00€;
Valor da fração A = 3.420,00€/0,06 = 57.000,00€.
Verba n.º 39
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado da fração autónoma, designada pela letra: “B” destinada ao Comércio/Serviços, localizada no prédio urbano, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira.
1 – Localização/ Inserção urbana
Vista aérea – Google maps
O edifício composto por rés-do-chão, 2 andares, destinado ao comércio/serviços no r/c, e à habitação nos restantes pisos, localizado numa zona caracterizada por edificações do tipo multifamiliar, serviços e comércio essenciais.
O edifício confina com arruamento pavimentado a betão betuminoso, passeio, servido pelas seguintes infraestruturas: rede de abastecimento de água, rede de saneamento, rede de drenagem de águas pluviais, rede de gás, rede elétrica e de telecomunicações.
2 - Características da Fração/Prédio
Estamos na presença de um edifício datado de 1989, tendo como elementos principais na sua conceção os seguintes materiais:
- Estrutura em betão armado em fundações, lajes e pavimentos;
- Envolvente exterior com revestimento reboco pintado, parcialmente com etics.
- A fração tem um wc, pavimento cerâmico, paredes e tetos areados.
- A fração tem a área de 43,00m2, atualmente encontra-se livre, presume-se um possível arrendamento no valor de 200,00€/mês.
Estado de conservação:
O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de regular/sofrível (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau)
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método Rendimento” com aplicação prática na avaliação de imóveis, sendo a sua utilização pertinente na determinação do valor de mercado, em função do arrendamento atual.
Faz parte integrante da avaliação verificar a qualidade, idade atual, e o estado de conservação do imóvel, considerando o seu tempo de vida útil.
- Método do Rendimento
V = (Rl / tcap.)
Rb = Rm x12
Rl = Rb X (1 - Te) – Cr
V – Presumível valor de mercado do imóvel;
Rb – Renda Bruta;
Rl – Renda Liquida;
Rm – Renda Mensal;
tcap – Taxa de Capitalização;
Te – Taxa de Encargos;
Cr – Custos de Reabilitação.
Pressupostos:
Determinação do valor de mercado da fração “B”, tendo como base o arrendamento potencial.
- Rm = 200,00€/mês (rendimento potencial)
- Te = 5% x Rb;
- tcap = 6,0% (face à idade do imóvel)
Cálculo:
Rb = 12 x 200,00 €/mês = 2.400,00€;
Rl = 2.400,00€ x (1 – 0,05) = 2.280,00€;
Valor da fração B = 2.280,00€/0,06 = 38.000,00€.
Verba n.º 40
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado da fração autónoma, designada pela letra: “C” destinada ao Comércio/Serviços, localizada no prédio urbano, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira.
1 – Localização/ Inserção urbana
Vista aérea – Google maps O edifício composto por rés-do-chão, 2 andares, destinado ao comércio/serviços no r/c, e à habitação nos restantes pisos, localizado numa zona caracterizada por edificações do tipo multifamiliar, serviços e comércio essenciais.
O edifício confina com arruamento pavimentado a betão betuminoso, passeio, servido pelas seguintes infraestruturas: rede de abastecimento de água, rede de saneamento, rede de drenagem de águas pluviais, rede de gás, rede elétrica e de telecomunicações.
2 - Características da Fração/Prédio
Estamos na presença de um edifício datado de 1989, tendo como elementos principais na sua conceção os seguintes materiais:
- Estrutura em betão armado em fundações, lajes e pavimentos;
- Envolvente exterior com revestimento reboco pintado, parcialmente com etics.
- A fração tem um wc, pavimento cerâmico, paredes e tetos areados.
- A fração tem a área de 57,00m2, atualmente encontra-se livre, presume-se um possível arrendamento no valor de 200,00€/mês.
Estado de conservação:
O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de regular/sofrível (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau)
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método Rendimento” com aplicação prática na avaliação de imóveis, sendo a sua utilização pertinente na determinação do valor de mercado, em função do arrendamento potencial.
Faz parte integrante da avaliação verificar a qualidade, idade atual, e o estado de conservação do imóvel, considerando o seu tempo de vida útil.
- Método do Rendimento
V = (Rl / tcap.)
Rb = Rm x12
Rl = Rb X (1 - Te) – Cr
V – Presumível valor de mercado do imóvel;
Rb – Renda Bruta;
Rl – Renda Liquida;
Rm – Renda Mensal;
tcap – Taxa de Capitalização;
Te – Taxa de Encargos;
Cr – Custos de Reabilitação.
Pressupostos:
Determinação do valor de mercado da fração “B”, tendo como base o arrendamento potencial.
- Rm = 200,00€/mês (rendimento potencial)
- Te = 5% x Rb;
- tcap = 6,0% (face à idade do imóvel)
cálculo:
Rb = 12 x 200,00 €/mês = 2.400,00€;
Rl = 2.400,00€ x (1 – 0,05) = 2.280,00€;
Valor da fração C = 2.280,00€/0,06 = 38.000,00€.
Verba n.º 41
Pretende-se com o presente relatório indicar o presumível valor de mercado da fração autónoma, designada pela letra: “F” destinada a habitação, localizada no prédio urbano, sito no n.º ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira.
1 – Localização/ Inserção urbana
Vista aérea – Google maps
O edifício composto por rés-do-chão, 2 andares, destinado ao comércio/serviços no r/c, e a habitação nos restantes pisos, localizado numa zona caracterizada por edificações do tipo multifamiliar, serviços e comércio essenciais.
O edifício confina com arruamento pavimentado a betão betuminoso, passeio, servido pelas seguintes infraestruturas: rede de abastecimento de água, rede de saneamento, rede de drenagem de águas pluviais, rede de gás, rede elétrica e de telecomunicações. Sala Cozinha Quarto Casa de banho Salão Terraço
2 - Características da Fração
Estamos na presença de um edifício datado de 1989, tendo como elementos principais na sua conceção as seguintes caraterísticas:
- Estrutura em betão armado em fundações, lajes e pavimentos;
- Envolvente exterior com revestimento reboco pintado.
- A fração de tipologia T3, duplex, tem a área de 140,00m2 ao nível do 1º andar, e 65,00m2 ao nível do 2º andar;
- A fração ao nível do 1º andar é composta por: cozinha, sala, 2 quartos, 1 suite, e wc de serviço. No 2º andar: salão e casa de banho.
- Os pavimentos encontram-se revestidos a cerâmico, as paredes estanhadas, e os tetos estucados;
- Caixilharia de alumínio com vidro simples, e estores pelo exterior;
- Aqs por esquentador alimentado gás natural, sem aquecimento central;
- Cobertura em terraço e fibrocimento;
- Patologia ao nível de humidade no teto do quarto e do hall, e canalização exterior em inox na suite.
Estado de conservação:
O estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de regular/sofrível (numa escala de 5 níveis: (muito bom, bom, regular, sofrível e mau) Humidade no teto/parede
Descolamento do pavimento na varanda e terraço
Humidade no teto
3 – Método de Avaliação
Como metodologia, vou utilizar o “Método Comparativo” com aplicação prática na avaliação de imóveis, com recurso à homogeneização dos valores unitários recolhidos em agências imobiliárias e em “sites” da especialidade, como forma de permitir a comparação entre eles.
- Método de Comparação de Mercado
Prospeção de Mercado
Foi efetuada prospeção de mercado de modo a recolher valores de venda de imóveis, semelhantes e comparáveis.
Fontes: A..., B....
IR1 – Apartamento T3 em ... Preço/m2
Ab: 181m2 Preço: 241.500€ 1.334€/m2
IR2 – Apartamento T3 em ...
Ab: 105m2 Preço: 193.000€ 1.838€/m2
IR3 – Apartamento T3 em ...
Ab: 127m2 Preço: 179.900€ 1.416€/m2
COMPILAÇÃO DE DADOS
Imóvel
Referência
Valor
€/m2
Oferta/Venda Estado de Conservação
Qualidade
Acabamentos
Idade
IR1 1.334 Oferta Boa 20 Anos
IR2 1.838 Oferta Boa 20 Anos
IR3 1.416 Oferta Regular Regular 30 Anos
Imóvel avaliar Regular/ Sofrível Regular 35 Anos
Oferta/Venda Estado Conservação Qualidade Acabamentos Idade
Oferta F1 = 0,9 Reg./ Sofr. F2 = 1 Regular F3=1 35 F4 = 1,0
Venda F1 = 1 Regular F2 = 0,95 Boa F3=0,85 20 F4 = 0.90
Boa F2 = 0,85 Superior F3=0.75
PROCESSO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Imóvel de Referência
Valor €/M2
F1
O/V
F2
Estado de Conservação
F3
Qualidade
Acabamentos
F4
Idade
Valor Homogeneizado
€/m2
IR1 ...
IR2 ...
IR3 ...
TRATAMENTO ESTATISTICO DA AMOSTRA
Valor Homogeneizado
€/m2
737
1.016
1.029
1 – Cálculo da média do universo da amostra
Média = U = ∑xi/m = 927,00€/m2
2 – Valor da fração F
O valor da moradia em estudo será o resultado do somatório do valor médio calculado x área do 1º andar + 75% do valor médio calculado x área do 2º andar.
Valor da fração pelo método comparativo = 927,00€/m2 x 140,00m2 + 927,00€/m2 x 65,00m2 x 75% = (174.971,00€) 175.000,00€….».
O predito relatório foi notificado a 7/5/2024.
Após a notificação do predito relatório, a 15/5 foi junto o seguinte requerimentos: «.. AA, cabeça de casal nestes autos de inventário, notificado do relatório de avaliação apresentado, vem apresentar a seguinte reclamação nos termos do disposto no nº 2 do artigo 485 do C. P. Civil:
1- A cabeça de casal, com o maior respeito pelo seu subscritor, entende que o relatório enferma de deficiência que condiciona os resultados da avaliação das verbas nº 36 e 37.
Assim:
2- A avaliação incide sobre os imóveis identificados nos artigos matriciais ... urbano e ... rústico da freguesia ....
Ora, como consta das respectivas cadernetas prediais, juntas aos autos, o artigo ... urbano tem a área de 628 m2 e o artigo ... rústico mede 1350 m2, perfazendo o conjunto a área total de 1978 m2, áreas que o Exmº Perito pode confirmar.
3- O Exmº Perito limitou a sua avaliação à potencialidade de construção de duas habitações unifamiliares, omitiu a avaliação do imóvel tendo em conta a capacidade construtiva derivada da sua classificação pelo PDM de Santa Maria da Feira, como “espaços centrais, tipo III”, bem como a sua avaliação por aplicação do método de rendimento locativo.
Porém, ele mesmo consigna no relatório da avaliação que o terreno em questão está classificado no Plano Director Municipal de Santa Maria da Feira como “Espaços Centrais – Tipo III – cfr. artigo 33º, nº 3, da Alteração por Adaptação do Plano Director Municipal de Santa Maria da Feira – Diário de República nº 165, 2ª série.
Ora, estes espaços centrais de tipo III estão sujeitos ao seguinte regime de edificalidade, de acordo com o mesmo PDM:
a) São destinados preferencialmente a actividades terciárias e habitação, admitindo-se outros usos, desde que não resultem razões de incompatibilidade com o uso dominante;
b) O índice máximo de ocupação do solo é de 0,80;
c) A área mínima dos lotes é de 200 m2, devendo apresentar frentes mínimas de, respectivamente, 8,11 ou 18 m., consoante se trate de edificações em banda, geminadadas ou isoladas,
d) o número máximo de pisos acima da soleira é igual ou superior a 3, admitindo-se acréscimo de mais um piso desde que o último seja de aproveitamento do desvão do telhado ou piso recuado.
4- A geometria do terreno é rectangular, com uma frente para a via pública de cerca de 22 metros.
5- De acordo com estes pressupostos, entende a requerente que é possível obter para o terreno uma capacidade construtiva máxima aproximada de 1.200 m2.
6- Por isso, é redutor do valor a atribuir ao terreno limitar a sua capacidade construtiva de duas moradias geminadas, na medida em que transforma em “terreno dos fundos”, em “terreno das traseiras” a maior área de terreno sob avaliação, terreno este com capacidade construtiva intrínseca, susceptível de ser lançado no mercado com tal potencial e respectiva valorização.
Não se vislumbra fundamento para tal É puro arbítrio do Exmº Perito.
7- Neste contexto, requer que o Exmº Perito esclareça:
a) se confirma os pressupostos retro mencionados em 3 e suas alíneas, 4, 5, 6;
b) qual o valor que atribui ao prédio tendo em conta a verificação desses pressupostos.
II
Apesar do Exmº Perito considerar que a parte urbana – artigo ... – é de construção antiga, a verdade é que se encontra habitável e constituiu a residência dos inventariados até à sua morte, no ano 2022, quando faleceu o Sr. CC, onde, aliás, se encontra o respectivo recheio.
Por isso, o imóvel – entenda-se o conjunto urbano/rústico – é susceptível de ser lançado no mercado do arrendamento.
Em conformidade, requer que o Exmº Perito avalie o imóvel – conjunto urbano e rústico – de acordo com o método de avaliação do valor ou rendimento locativo….».
A 31/5 foi junto o seguinte requerimento: «… DD, interessado nos autos de inventário acima referenciados, notificado da reclamação ao relatório pericial apresentada pela cabeça de casal, vem dizer o seguinte:
1. Salvaguardando merecida opinião, o Sr. Perito não omitiu a avaliação dos imóveis tendo em conta a capacidade construtiva prevista pelo PDM de Santa Maria da Feira, pelo contrário o Sr. Perito entendeu, com o acordo dos interessados, considerar as duas verbas como um único prédio, mencionando a possibilidade de construção de duas moradias (por destaque de parcela) que entendeu ser o mais correcto perante os vários factores por ele mencionados;
2. Por outro lado, a opção do Sr. Perito pelo “Método do Custo” é o indicado e adequado à situação, além de ser o método mais utilizado e o mais apropriado para a construção de moradias, uma vez que entra com o valor do terreno;
3. Convém esclarecer que o artigo rústico ..., embora classificado no PDM de Santa Maria da Feira em “Espaço Central tipo II”, não tem frente para qualquer arruamento, o seu acesso é feito através do artigo urbano ..., por conseguinte não tem a capacidade construtiva que lhe atribui a cabeça de casal, serve apenas de logradouro do prédio urbano;
4. De todo o modo, contrariamente ao alegado pela cabeça de casal, o artigo 33º, nº 3, do PDM prevê que o índice de ocupação normal do solo é de 0.80 e com o número máximo de 3 pisos acima da cota da soleira;
5. Ora, o Regulamento Municipal (RMUE) no seu artigo 27º, nº 2, impõe o afastamento das fachadas à estrema do prédio de metade da sua altura, com um mínimo de 3 metros;
6. As varandas, escadas ou corpos salientes não podem ser implementados a menos de 3 metros da estrema;
7. Ora, para 2 pisos é necessária a altura de 6 metros, o que exige um afastamento das estremas de 3 metros para cada lado;
8. Se considerarmos 3 pisos a altura mínima da fachada será de 9 metros, o que terá como consequência o afastamento de 4,5 metros para cada lado, reduzindo consideravelmente a frente da construção, de 22 metros para os 13 metros;
9. E ao contrário, também, do que refere a cabeça de casal o terreno (conjunto de 2 prédios) tem apenas uma capacidade construtiva de 990 m2 (22 metros de frente x 45 metros de profundidade);
10. As áreas consideradas pelo Sr. Perito para cada habitação de 200 m2 são as consideradas normais e usuais em habitações geminadas;
11. Pelo que, a avaliação das verbas 36 e 37 pela aplicação do “método do custo” foi a mais correcta e adequada à situação;
12. Embora, na atribuição dos valores referentes às infraestruturas, a percentagem atribuída de 12,5% para a “localização e qualidade ambiental” se considere excessiva, porquanto só em locais específicos de algumas cidades capitais de distrito, que não é o caso, as percentagens a considerar situam-se entre os 10% e os 13%;
13. Atribuir 12,5% num máximo de 15% é exagerado. Talvez fosse de considerar 7%, por ser o mais justo e razoável;
14. Além de que o Sr. Perito não considerou qualquer valor para as eventuais demolições;
15. É de notar, ainda, que por cima do terreno passam fios de alta tensão, que não só desvalorizam a propriedade como, também, provocam malefícios, desvantagens e efeitos nefastos para os edifícios situados nas proximidades e para os habitantes;
16. Aliás, a construção em altura não deve ser permitida ou está limitada, face à volumetria do edifício a construir que limita em 5 metros para as linhas de tensão superior a 220 kv (artigos 27º e 29º do Regulamento de Segurança de Linhas Eléctricas de Alta Tensão);
17. Factor que não foi tido em conta na avaliação do Sr. Perito;
18. Ou seja, também atendendo a estes factores, nunca o valor poderia ser superior ao fixado pelo Sr. Perito, bem pelo contrário:
19. A cabeça de casal insurge-se, ainda, com o facto do Sr. Perito não ter avaliado o conjunto urbano e rústico por aplicação do método do rendimento locativo;
20. Ora, o imóvel urbano não tem quaisquer condições de habitabilidade e não pode ser colocado no mercado de arrendamento
21. Como bem refere o Sr. Perito, “o estado de conservação exterior do prédio pode ser considerado de sofrível/ mau” e a sua reabilitação “é do ponto de vista económico/financeiro inviável”;
22. Na verdade, o imóvel não constituia a residência do inventariado na data da sua morte (2022), uma vez que se mudou para o Lar de Idosos em 2018;
23. O prédio está devoluto e em muito mau estado de conservação;
24. O imóvel tem mais de 80 anos;
25. Parte das paredes estão em risco de ruir;
26. O telhado apresenta diversas infiltrações com o sério risco de a qualquer momento vir abaixo;
27. Toda a canalização, caixilharia, carpintaria, instalações eléctricas, pichelaria, paredes e todos os compartimentos carecem de avultadas obras de reabilitação, o que torna inviável a sua reconstrução;
28. Razão pela qual, e salvo merecida opinião, o Sr. Perito não adoptou para este caso especifico (conjunto das verbas 36 e 37) o método de avaliação do valor do rendimento locativo, tendo aplicado o método do custo que é o adequado e utilizado nestas situações;..».
A 4/6/2024 foi junto o seguinte requerimento: «.. AA, notificada do requerimento apresentado por DD – refª citius 49080136 –, vem responder o seguinte:
1 – Dispõe o artigo 485º do C. P. Civil que o relatório pericial é notificado às partes e que estas, havendo deficiência, obscuridade ou contradição no relatório pericial, ou se as conclusões não se mostrarem devidamente fundamentadas, podem formular as suas reclamações.
2 – A respondente apresentou as suas reclamações e, nos termos do nº 2 do preceito legal, essas reclamações deverão ser analisadas pelo Juiz que, se as entender pertinentes, ordena que o perito complete, esclareça, ou fundamente, por escrito.
3 – A ora respondente exerceu o direito de pedir esclarecimentos e espera uma decisão do Il. Julgador que as reconheça pertinentes, necessárias, ou não.
4 – Não pretende que a parte contrária faça ela os esclarecimentos, que não lhe compete prestar, e é exactamente isto que o interessado DD veio fazer.
5 – Com o maior respeito pelo seu subscritor, entende a respondente que não o faz inocentemente, sendo certo que, com a longa exposição e longas considerações que se achou no direito, que não tem, de fazer, pode condicionar ou induzir as respostas do Sr. Perito.
6 – Tal não se pretende, não é desejável.
7 – O interessado DD não tem o direito de vir defender o relatório do perito, nem o critério de avaliação por ele escolhido por muito interesse que possa ter nisso….
8 – É evidente que referindo o Perito que o prédio a avaliar é classificado como “Espaço Central tipo II tem que o avaliar em conformidade com essa classificação e não o fez.
Termos em que:
1- requer a V. Exª se digne mandar desentranhar o requerimento do interessado DD a que ora se responde;
2- requer a V. Exª se digne ordenar que o Exmº Perito preste os esclarecimentos e complementos solicitados no anterior requerimento da ora respondente.…».
Em resposta foi apresentado o seguinte requerimento que refere em resumo: «…5. O interessado DD pronunciou-se sobre a reclamação apresentada pela cabeça de casal em observância ao principio do contraditório (artigo 3º, nº 3 do C. P. Civil), que constitui uma garantia de participação efectiva das partes no desenvolvimento de todo o litigio;
6. Principio geral que se impõe em todas as fases processuais e a todo e qualquer requerimento apresentado pela contraparte;
…8. Consequentemente, o interessado DD tem o direito inalienável de se pronunciar sobre a reclamação e pedidos de esclarecimentos da cabeça de casal, nomeadamente, se o pedido está devidamente fundamentado e é pertinente;
9. E para isso tem de tomar posição sobre o relatório do Sr. Perito;
10. Não é defender o relatório do Sr. Perito mas sim fazer o confronto do referido documento com a reclamação e os pedidos de esclarecimento;
11. E se o mandatário da cabeça de casal fizesse uma leitura mais atenta ao requerimento do interessado DD, verificaria que foram feitas várias considerações negativas ao relatório do Sr. Perito;
12. Logo, o interessado DD reitera e dá aqui por reproduzido o teor do seu requerimento apresentado a 31.05.2024, que se deverá manter nos autos;…»
A 11/6 foi proferido o seguinte despacho:«..
Ref.ª 16106713 (de 06.05.2024 – do relatório pericial):
Ref.ª 16156396 (de 15.05.2024 – do pedido de esclarecimentos pela CC):
Ref.ª 16156396 (de 31.05.2024 – do pedido de esclarecimentos pelo interessado DD):
Tomei conhecimento do relatório pericial.
Notifique o Sr. Perito para prestar os esclarecimentos solicitados sob ponto 7. e II. do req. De 15.05.2024. Bem como para se pronunciar sobre as condicionantes vertidas sob art.ºs 10º-18º, 20º, 23º e 28º do req. de 31.05.2024. Prazo: 10 dias.
A 12/6 foi junto o seguinte requerimento, cujo resumo refere: «..8- A cabeça de casal exerceu o direito de pedir esclarecimentos ao Senhor Perito, único direito que a lei confere às partes, após apresentação do relatório pericial.
9- O interessado DD não o fez, não pediu esclarecimentos.
10- Nem contraditou o pedido de esclarecimentos da ora cabeça de casal, tão singelo:
a) que o Sr. Perito diga se confirma os pressupostos mencionados no ponto 3 e suas alíneas e nos pontos 4,5 e 6 do seu requerimento;
b) qual o valor que atribui ao prédio tendo em conta a verificação desses pressupostos;
11- E que o Sr. Perito avalie o imóvel de acordo com o método de avaliação do valor ou rendimento locativo.
12- É que foi o próprio perito que afirmou no relatório que o prédio é classificado no PDM de Santa Maria da Feira como “Espaço Central Tipo II “ e é também ele quem afirma que o destino mais adequado para o urbano que ocupa a maior parte da frente para a estrada pública é a demolição, do que resultará todo um terreno classificado pelo PDM como “Espaço Central Tipo II (esclarece que foi só relativamente a este ponto, de se considerar urbano e rústico como um só prédio) que houve acordo.
13- É este terreno que a cabeça de casal solicita ao Exmº Perito que avalie em função das potencialidades conferidas pelo PDM e seu regulamento, considerando a classificação com “Espaço Central Tipo II”.
14- Neste contexto, seria ao Exmº Perito que, eventualmente, se fosse pertinente, competiria conjecturar sobre os itens que o interessado DD refere no seu requerimento: “índice normal de ocupação”, “número máximo de pisos acima da soleira”, “afastamento às estremas”, “etc., etc. e a sua incidência na avaliação.
15- Não cabe ao interessado DD fazê-lo….
16- Agora, se o Exmº Perito lhes fizer referência sempre se pensará que o fez por influência do requerimento do interessado DD.
17- Se o não fizer pensar-se-á que o não fez para não parecer que se deixou influenciar pelo requerimento do interessado DD.
18- De todo o modo, fica a dúvida acerca do rigor das suas respostas.
19- Salvo melhor opinião, ao interessado DD assistia o direito de impugnar a reclamação ou pedido de esclarecimentos da cabeça de casal, demonstrando a inexistência de fundamento para tal, elencados no nº 2 do artigo 485º do C. P. Civil e aguardar a decisão do julgado.
20- Não o tendo feito, o interessado extravasou no uso do direito ao contraditório.
Por isso, a cabeça de casal, por justificado, renova o seu pedido de desentranhamento do requerimento do interessado DD…».
A 27/6 foram juntos os esclarecimentos do Ilustre perito., nos seguintes termos: «…Esclarecimentos
7 - Neste contexto, requerer que o Exmº Perito esclareça:
a) Se confirma os pressupostos retro mencionados em 3 e as suas
alíneas,4,5,6:
Resposta: Não se percebe o pedido de esclarecimento, porque não existem alíneas 4,5 e 6.
No entanto, face ao exposto nos pontos 3,4, 5 e 6, passo a apresentar os seguintes esclarecimentos:
1- A avaliação das verbas 36 e 37, teve em consideração a capacidade construtiva decorrente da sua classificação no PDM do concelho de Sta. Maria da Feira, com as respetivas condicionantes no que respeita aos afastamentos laterais, profundidade das construções, cumprimento pelo R.G.E.U., e o enquadramento urbanístico das construções.
2- Um terreno com a área aprox. de 1.800,00m2, com uma frente para o arruamento de 22,00m, uma largura média de 30,0m e uma profundidade de 60m, é completamente diferente de um terreno com a mesma área com uma frente 60,0m para um arruamento, e uma profundidade de 30,0m. Ambos apresentam teoricamente, e em conformidade com o PDM, a mesma capacidade construtiva, mas encontram-se em patamares completamente diferenciados em termos de valorização.
3- Assim, compete ao perito analisar a envolvente urbana próxima do terreno, efetuar o enquadramento urbanisticamente da construção a edificar dentro das regras urbanísticas quer ao nível do PDM e do RGEU, e estudar a solução construtiva que lhe parece mais adequada, e com a melhor relação investimento/beneficio.
Caso contrário, seria uma simples conta aritmética de m2 de construção x um factor a definir, e teríamos o resultado final. De facto, a avaliação não se processa dessa forma, e daí a importância de um perito avaliador.
b) Qual o valor que atribui ao prédio tendo em conta a verificação desses pressupostos.
Resposta: Prejudicado pela resposta anterior. Ver relatório
II
Vou apresentar, conforme sugerido o “Método Rendimento”, embora não seja o método adequado para imóveis com estas características.
Faz parte integrante da avaliação verificar a qualidade, idade atual, e o estado de conservação do imóvel, considerando o seu tempo de vida útil.
- Método do Rendimento
V = (Rl / tcap.)
Rb = Rm x12
Rl = Rb X (1 - Te) – Cr
V – Presumível valor de mercado do imóvel;
Rb – Renda Bruta;
Rl – Renda Líquida;
Rm – Renda Mensal;
tcap – Taxa de Capitalização;
Te – Taxa de Encargos;
Cr – Custos de Reabilitação.
Pressupostos:
Determinação do valor de mercado do imóvel, tendo como base o arrendamento potencial.
- Rm = 725,00€/mês (rendimento potencial)
- Te = 5% x Rb;
- tcap = 7,0% (face à idade do imóvel), retorno no prazo de 14 anos
- Cr – Custos de Reabilitação (instalações hidráulicas, elétricas, revisão do telhado, pintura interior/exterior, revisão das caixilharias, cozinha, etc) = 20.0000,00€.
Cálculo:
Rb = 12 x 725,00 €/mês = 8.700,00€;
Rl = 8.700,00€ x (1 – 0,05) = 8.265,00€;
Valor do imóvel = 8.265,00€/0,07 – 20.000,00€ = 98.071,00€.
Condicionantes vertidas sob os art.s 10º- 18º,20º, 23º e 28.
- O valor de 22% para efeitos do cálculo do valor do terreno é perfeitamente justo, e é rigorosamente o mesmo que o CIMI estabelece no cálculo do valor patrimonial do terreno em função das edificações autorizadas ou previstas.
- O valor para eventuais demolições não foi considerado, porque na fase da nova construção, essas edificações poderão ser úteis como estaleiro, evitando o aluguer de contentores para escritório, refeitório e instalações sanitárias, etc.
- As linhas elétricas de alta tensão não apresentam impacto na proposta de edificação.
- As restantes questões estão esclarecidas no relatório e, ou nos presentes esclarecimentos…»
A 28/6 foi feita a notificação as partes da predita resposta do Perito.
Seguidamente a cabeça de casal junta o seguinte requerimento: «… notificada do teor do relatório e dos esclarecimentos do Exmº Perito Avaliador, não se conformando, nos termos do preceituado no artigo 487º, nº 1, do C.P. Civil, requer a realização de segunda perícia, a realizar por 3 peritos (perícia colegial ), relativamente às verbas nºs 34 (fracção E), 38 (fracção A), 36 e 37 (artigos ... urbano e ... rústico).
São as seguintes as razões da sua discordância:
1- a verba nº 34 (fracção E) é um espaço comercial que tem a área de 98 m2, instalações sanitárias, pavimento cerâmico, paredes e tecto areados e foi avaliado em € 66.500,00. Por sua vez, a verba nº 38 (fracção A) é, igualmente, um espaço comercial que tem a área de 36 m2, tem um WC, pavimento cerâmico, paredes e tetos areados e foi avaliada em € 57.000,00.
Verifica-se que as duas fracções autónomas são parte do mesmo edifício, constituído em propriedade horizontal, têm idêntica composição e estão construídas com idênticos materiais.
A fracção E tem quase o triplo da área da fracção A.
Porém, a diferença de valores entre uma e outra é apenas de € 9.500,00 e não reflecte, por isso, a enorme diferença de áreas e, na humilde opinião da cabeça de casal, essa diferença de áreas tem que ter maior incidência na diferença de valores atribuídos a uma e outra fracção.
Justifica-se, assim, uma segunda avaliação que esclareça esta tão grande diferença de valores, o que requer.
2- A cabeça de casal discorda também dos valores atribuídos às verbas 36 e 37 (artigos ... urbano e ... rústico) porque, apesar de solicitado a esclarecê-lo, o Exmº Perito não expressou o valor do terreno, considerando o seu potencial construtivo previsto no PDM de Santa Maria da Feira, que o classifica como “Espaços Centrais – Tipo III, com o seguinte regime de edificabilidade:
a) São destinados preferencialmente a actividades terciárias e habitação, admitindo- se outros usos, desde que não resultem razões de incompatibilidade com o uso dominante;
b) O índice máximo de ocupação do solo é de 0,80;
c) A área mínima dos lotes é de 200 m2, devendo apresentar frentes mínimas de, respectivamente, 8,11 ou 18 m., consoante se trate de edificações em banda, geminadas ou isoladas,
d) o número máximo de pisos acima da soleira é igual ou superior a 3, admitindo-se acréscimo de mais um piso desde que o último seja de aproveitamento do desvão do telhado ou piso recuado.
Manteve o Exmº Perito o valor que atribuiu ao terreno, considerando o seu potencial construtivo de apenas duas habitações geminadas, ancorando o seu laudo em condicionantes várias.
Porém, estas condicionantes poderão, ou não, ser impostas e, de todo o modo, é inquestionável que a área de construção, seja ela qual for, pode subir a, pelo menos, 3 pisos acima da soleira, em regime de propriedade horizontal, com fracções autónomas e esta possibilidade aumenta o valor de mercado do terreno.
Justifica-se, deste modo, a realização de uma segunda perícia relativamente a estas verbas.
Em conformidade, requer a V. Exª se digne ordenar a realização de segunda avaliação, por perícia colegial, das verbas nºs 34 (fracção E), 36 (fracção A), 37 e 38 (artigos ... urbano e ... rústico), devendo os Exmºs Senhores Peritos atender aos motivos da discordância da cabeça de casal acima alegados, esclarecendo-os…INDICA O SEGUINTE PERITO: ENGº GG, residente na Rua ..., freguesia ... (... ), concelho de Santa Maria da Feira…»
Seguidamente foi junto o predito o seguinte requerimento: «.. DD, interessado nos autos de inventário acima referenciados, notificado do requerimento apresentado pela cabeça de casal com a refª citius 49118439, de 11.07.2024, vem dizer o seguinte:
Do pedido da segunda perícia:
1º-Qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia, “alegando fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado” – artigo 487º, nº 1 do C. P. Civil;
2º-Exige-se, pois, à parte que concretize os pontos de facto que não foram suficientemente esclarecidos na primeira perícia, enunciando as razões por que entende que o resultado da perícia deveria ser diferente;
3º-Embora a cabeça de casal não tenha de demonstrar a procedência da argumentação, os motivos da discordância terão de ser aptos, do ponto de vista objectivo e atentas as circunstâncias do caso concreto, a criar um estado de dúvida no julgador médio sobre se a perícia efectuada não padecerá dos vícios que a requerente lhe assaca e que, caso venham a ser demonstrados, levam a que seja alcançado um resultado distinto do da primeira perícia – vide Ac. RG de 4/10/2018, proc. 3621/17;
4º-Ora, sempre salvaguardando merecida e melhor opinião, os motivos apontados para que se proceda a segunda perícia não são suficientes e bastantes para a sua realização;
Na verdade,
5º-Na reclamação deduzida a 15.05.2024, a cabeça de casal apenas reclamou da avaliação dos imóveis relacionados nas verbas nºs 36 e 37 (artigos urbano ... e ... rústico), pedindo esclarecimentos, por entender que foi incorrectamente feita a avaliação do Sr. Perito, que não teve em consideração determinadas circunstâncias, elementos ou factores que devia e que especifica e que, também, não usou o método que a cabeça de casal entende devia ter usado;
6º-De referir novamente que a cabeça de casal apenas reclamou e solicitou esclarecimentos à avaliação dos imóveis relacionados nas verbas nºs 36 e 37 da relação de bens;
7º-Nos esclarecimentos prestados veio o Sr. Perito complementar o relatório no sentido reclamado, ou seja, deu cumprimento ao que foi reclamado e completou a sua avaliação com o “Método Rendimento” sugerido pela cabeça de casal;
8º-Ora, a realização de uma segunda perícia é admissível apenas nos casos em que o Sr. Perito não tenha dado cabal cumprimento ao reclamado ou os seus esclarecimentos continuem a padecer de ambiguidades, obscuridades ou deficiências, o que não é o caso, pois na verdade completa o seu relatório em conformidade com a reclamação da cabeça de casal;
9º-O relatório complementar é que não é do agrado da cabeça de casal;
10º-Acresce que, a cabeça de casal nunca pediu esclarecimento ou reclamou da avaliação dos imóveis relacionados nas verbas nºs 34 e 38, conformando-se com o resultado da avaliação de 15.05.2024, não mostrando qualquer discordância relativamente aos valores atribuídos pelo Sr. Perito;
11º-Pelo que, deve ser indeferido o pedido de realização de uma segunda perícia, por legalmente inadmissível e extemporâneo;
Sem prescindir,
12º-A ser deferida a realização da 2ª perícia, o requerido indica para seu Perito o Eng. HH, residente na Rua ..., ... ...;..».Seguidamente foi proferido o despacho recorrido, nos seguintes termos:«..Inventário (Competência Facultativa)*
Ref.ª 16351274 (de 27.06.2024):
Foi o Sr. perito notificado para se pronunciar sobre os esclarecimentos solicitados quanto às verbas 36 e 37 (cfr. reqs. de 15.05.2024 [sob ponto 7. e II.] e de 31.05.2024 [condicionantes sob art.ºs 10º-18º, 20º, 23º e 28º]).
Nessa sequência veio o Sr. perito esclarecer que há que ter presente quanto a tais verbas que perfazendo as mesmas uma «área aprox. de 1.800,00m2, com uma frente para o arruamento de 22,00m, uma largura média de 30,0m e uma profundidade de 60m» tal necessariamente influi na capacidade construtiva e sua valorização de um outro que tivesse a mesma área mas «com uma frente 60,0m para um arruamento, e uma profundidade de 30,0m». Tendo sido esse mesmo o trabalho que se teve em conta na elaboração do relatório pericial, pois face às condicionantes envolventes e configuração do terreno concluiu e conclui pelo mesmo resultado final quanto ao valor a atribuir ao imóvel (verbas 36 e 37) atenta a sua capacidade construtiva, a saber de 105.00€.
Mais se pronunciou agora sobre o valor a atribuir por aplicação do método locativo (não se olvidando que defende este não ser o adequado para o imóvel em causa, pois que inclusive no relatório inicial refere “moradia com cerca de 80 anos” e com “conservação exterior … sofrível/ mau…”, portanto com necessidade de custos de reabilitação), o qual fixou no valor de 98.071,00€.- Dos Honorários ao Sr. Perito:
Fixo os honorários, atento o silêncio das partes, e ponderando o trabalho desenvolvido no montante global de 12 UC’s - cfr. art.º 17.º/2 e tabela IV anexa do RCP.
Notifique. dnRef.ª 16420642 (de 11.07.2024) e Ref.ª 16598015 (de 09.09.2024):
Veio a Cabeça de casal requerer a realização de segunda avaliação, por perícia colegial, das verbas nºs 34 (fracção E), 38 (fracção A), 36 e 37 (artigos ... urbano e ... rústico).
Sobre tal veio o interessado DD opor-se.
Cumpre decidir.
Quanto à tempestividade do requerido temos por inequívoco que tendo sido solicitados e prestados esclarecimentos pelo Sr. Perito quanto às verbas 36 e 37, o prazo a que alude o art.º 487.º do CPC, deverá iniciar-se após a notificação de tais esclarecimentos. Ora, atenta a notificação efectuada temos que o requerido é tempestivo quanto a tais verbas.
Todavia, já quanto às verbas 34 e 38 cremos que não tendo sido posto em causa nos esclarecimentos solicitados nenhuma das questões agora trazidas, tal se mostra manifestamente extemporâneo.
Depois relativamente à admissibilidade da realização de uma segunda perícia em processo de inventário, há que ter presente que quanto à diligência de avaliação de bens em sede de inventário é aplicável o regime estabelecido no processo declarativo comum acerca da prova pericial (arts. 467.º e ss. do CPC) (Neste sentido, cf. Miguel Teixeira de Sousa, Carlos Lopes do Rego, António Abrantes Geraldes e Pedro Pinheiro Torres - obra citada -, p. 115.), por via do disposto no artigo 549.º, n.º 1 do CPC, com a possibilidade da realização de segunda perícia.
Deste modo, sustentamos o entendimento vertido no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04-05- 2022 (relatora Desembargadora Isoleta de Almeida Costa, proc. 646/20.0T8VFR.P1, acessível em www.dgsi.pt), segundo o qual, «[n]ão dispondo a lei expressamente sobre a inadmissibilidade da segunda perícia, não se alcança a ratio para a interpretação restritiva do artigo 1114º nº 3 do CPC (…), afastando o regime geral da prova pericial consagrado nos artigos 487º a 489º. Entendemos que uma tal interpretação não é consentida. A melhor interpretação deste preceito é a de que o mesmo define algumas especificidades próprias da perícia realizada no processo de inventário, mas não afasta a aplicabilidade do estabelecido quanto a este tipo de prova no processo declarativo, o que decorre do princípio geral estabelecido no artigo 549º nº 1 do CPC (…).
Daí que caberá ao tribunal recorrido, num primeiro momento, admitir a perícia e, num segundo momento, apreciar se o requerimento do interessado cumpre os pressupostos exigidos pelo artigo 487º do CPC»
Prosseguindo agora quanto à verificação dos pressupostos e fundamentos da admissibilidade da segunda perícia no caso concreto. Vejamos,
A perícia é um meio de prova facultado às partes (artigos 388º do CC e 467º e ss do CPC). No âmbito deste direito à prova encontra-se a segunda perícia que o código vem regular nos artigos 487º a 489º (CPC).
Conforme decorre do disposto no artigo 487º nº 1 do CPC “qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia, no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira, alegando fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado” (…) e (nº 3) “a segunda perícia tem por objeto a averiguação dos mesmos factos sobre que incidiu a primeira e destina-se a corrigir a eventual inexatidão dos resultados desta.”
Temos, portanto, que a lei exige que, para além da discordância com a primeira perícia, o requerente da segunda perícia alegue fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado. Sendo certo que a segunda perícia não invalida a primeira, antes sendo sim mais um meio de prova, que servirá ao tribunal para melhor esclarecimento dos factos, em livre apreciação.
Na verdade, no requerimento em epígrafe de 11.07.2024 a cabeça de casal mantém como concretos pontos sobre a sua discordância o alegado «potencial construtivo previsto no PDM de Santa Maria da Feira», alegando que o Sr. perito manteve que “o valor que atribuiu ao terreno, considerando o seu potencial construtivo de apenas duas habitações geminadas” e alegando a cabeça de casal que “estas condicionantes poderão, ou não, ser impostas e, de todo o modo, é inquestionável que a área de construção, seja ela qual for, pode subir a, pelo menos, 3 pisos acima da soleira, em regime de propriedade horizontal, com fracções autónomas e esta possibilidade aumenta o valor de mercado do terreno”.
Ora, todavia, importa não olvidar que no caso concreto esclareceu o Sr. perito que há que atentar à configuração do terreno em causa e não apenas à sua área global, pois que uma «área aprox. de 1.800,00m2, com uma frente para o arruamento de 22,00m, uma largura média de 30,0m e uma profundidade de 60m» tem necessariamente uma capacidade construtiva e valorização distinta dum outro que tivesse a mesma área mas «com uma frente 60,0m para um arruamento, e uma profundidade de 30,0m». Sendo que na verdade a tal nada opôs em concreto de forma fundamentada a cabeça de casal de molde a que se pudesse pôr em causa a avaliação junta aos autos, resultando apenas que discorda mas sem alegar de forma minimamente fundamentada o motivo pelo qual torna verosímil que o resultado deva ou possa ser diferente, tanto mais que desde logo com as características especificas (nomeadamente, frente para estrada, largura média e profundidade, que diga-se são as existentes) do terreno se afigura que a mera invocação da área desprovida do demais enquadramento não é de molde a conclui sem mais pela obtenção de resultados diferentes.
Além de se mostrar infundado o pedido, afigura-se igualmente que o requerido se apresenta dilatório (aliás vem agora, a coberto dos esclarecimentos prestados quanto ás verbas 36 e 37, requerer uma segunda avaliação que verse igualmente sobre as verbas 34 e 38 relativamente às quais nenhum esclarecimento ou dissonância sequer anteriormente havia sido efectuado e as quais foram avaliadas de acordo com método do rendimento ao que veio apenas e só agora opor a divergência das áreas das fracções).
Por tudo quanto supra se expôs, indefere-se à requerida realização da segunda perícia. Notifique…».Inconformado com tal decisão, veio a apelante interpor o presente recurso, apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes conclusões: «… CONCLUSÕES:
A – o despacho de 10-07-2024, referência 134509525, deve ser revogado e substituído por Acórdão que admita a realização da 2ª perícia requerida pela apelante mo seu requerimento de 11-07-2024, ref. 15420642.
B – Mal andou o referido despacho ao decidir ser extemporâneo o pedido de segunda perícia quanto às verbas nºs 34 e 38.
C – Com efeito, o prazo para se requerer a segunda só começa a contar-se a partir da notificação da aqui apelante do relatório complementar, pois, só aí, é que a primeira perícia se tem por concluída, é que as partes têm efectivo conhecimento do seu resultado.
D – o despacho recorrido viola, nesta parte, o disposto no artigo 20 da C.R.P. e os artigos 411º, 485º e 487º, do C.P.Civil, designadamente o nº 3 deste último normativo que consagra o princípio da coincidência do objecto das primeira e segunda perícias.
E – Mal andou ainda a Mª Juiz a quo quando, no despacho recorrido, decidiu indeferir o pedido de segunda perícia a incidir sobre as verbas 36 e 37, 34 e 38, com fundamento no carácter infundado de tal pedido.
F – Do próprio teor do despacho recorrido resulta claro que a apelante deduziu fundadamente, no seu requerimento de 11-07-2024, o seu pedido de segunda perícia quanto às verbas 36 e 37.
G – Na verdade dele resulta que a apelante, com base no Regulamento do PDM de Santa Maria da Feira e na área de ambas as verbas, avaliadas em conjunto, questiona as conclusões do Exmº Senhor Perito, vertidas no relatório pericial (incluindo o complementar), entendendo que a melhor valorização daquelas verbas em termos de valor de mercado é a construção com três pisos acima da cota da soleira, com fracções autónomas (regime de propriedade horizontal), ao invés da edificação de duas habitações geminadas por aquele proposta.
H – De tal forma está fundamentado o pedido, não sendo, por isso, dilatório, que a Mmª Juiz a quo se socorreu do teor dos esclarecimentos prestados pelo Exmº Senhor Perito juntos aos autos em 27-06-2024 (ref. 16351274) para, no fundo, indeferir os argumentos da apelante.
I – Não fez um controlo formal do que foi requerido, mas um verdadeiro controlo substancial do pedido de segunda perícia, o que lhe é vedado pela Doutrina e Jurisprudência citada no corpo destas alegações.
J – Também o pedido de segunda perícia quanto às verbas 34 e 38 se encontra devidamente fundamentado.
L – Ao contrário do que refere a Mmª Juiz a quo no despacho recorrido, a apelante não coloca em causa o valor apurado pelo Sr. Perito e vertido no relatório pericial dos autos, só com base na área.
M – É referido que ambas as fracções a avaliar se situam no mesmo prédio, têm idêntica composição e estão construídos com os mesmos materiais, pelo que a diferença de áreas (fracção E tem quase o triplo da área da fracção A) justifica uma diferença de valores de avaliação superior a € 9500 entre elas (€ 66.500 a primeira para € 57.000 a segunda).
N – A sentença recorrida violou ainda, para além do artigo 487º, nº 1 e 3 já citado do C.P. Civil, o artigo 33º do Regulamento do PDM de Santa Maria da Feira.
Termos em que deve o presente recurso de apelação proceder e, em consequência, ser revogado o despacho recorrido e ser o mesmo substituído por outro que determine a segunda perícia nos termos requeridos pela apelante…».O interessado DD apresentou contra-alegações, nas quais pugna pela manutenção da decisão, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:«..
1) O recurso não deverá ser admitido e conhecido, por a decisão proferida não admitir recurso autónomo;
2) Com efeito, o preceito citado pela recorrente, único que poderia ter préstimo para a admissibilidade do recurso, admite, como apelação autónoma, a impugnação da decisão que admita ou rejeite algum articulado ou meio de prova (artigo 644º, nº 2, al. d) do C. P. Civil);
3) Porém, a segunda perícia não é um meio de prova autónomo no sentido da previsão do preceito que admite a recorribilidade imediata e autónoma. A razão de ser desta recorribilidade não se estende a todas as vicissitudes da prova (como entendemos ser a segunda perícia), nem a clareza da lei – referindo-se apenas, mas significativamente, à admissão e rejeição, - aceitará essa interpretação alargada;
4) Ora, se a segunda perícia não é uma nova perícia, mas, por averiguar dos mesmos factos e se destinar à correcção da eventual inexactidão dos resultados da primeira, é, simplesmente a “repetição” desta, não poderá dizer-se que estamos perante um diverso meio de prova, mas apenas perante o prolongamento/prosseguimento, incidental, da prova pericial já iniciada;
5) Não ocorrerá, pois, uma nova perícia – a segunda perícia não é um meio de prova -, mas a repetição da anterior/primeira, no quadro da prova pericial inicialmente requerida e admitida, pelo que não se enquadra o caso na hipótese normativa da rejeição de um meio de prova, a que alude o artigo 644º, nº 2, alínea d) do C. P. Civil, o que afasta a possibilidade de recurso de apelação autónoma;
6) Sem prescindir, os motivos apontados pela cabeça de casal no seu requerimento de 11.07.2024 não são suficientes e bastantes para a realização de uma segunda perícia;
7) A realização de uma segunda perícia é admissível apenas nos casos em que o Sr. Perito não tenha dado cabal cumprimento ao reclamado ou os seus esclarecimentos continuem a padecer de ambiguidades, obscuridades ou deficiências, o que não é o caso, pois na verdade completa o seu relatório em conformidade com a reclamação da cabeça de casal;
8) As razões apontadas para o valor da avaliação ser aquele e não outro, mostram-se explanadas no relatório, bem como mais desenvolvidas nos esclarecimentos por si prestados a 27.06.2024;
9) O relatório pericial e os esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito (relatório complementar) é que não são do agrado da cabeça de casal;
10) As razões de discordância invocadas pela cabeça de casal não são objectivadas através de factos que evidenciem a séria probabilidade de colocar em causa a avaliação junta aos autos, com a identificação das inexactidões do relatório pericial, de modo a convencer que, podendo haver lugar à sua correcção técnica, esta implicará resultado diferente;
11) Por conseguinte, bem andou o Tribunal a quo ao indeferir a realização da segunda perícia, não merecendo qualquer censura o despacho recorrido, devendo ser inteiramente confirmado por este Venerando Tribunal, improcedendo todas as conclusões plasmadas nas alegações apresentadas;
Termos em que, deve improceder o recurso apresentado, mantendo-se na integra o despacho recorrido…».Foi proferido despacho de admissão do recurso nos seguintes termos: «…- Da interposição de recurso da decisão de rejeição da segunda perícia:
Ref.ª 16679186 (de 26.09.2024) e Ref.ª 16765346 (de 14.10.2024):
Quanto à questão da admissibilidade ou não do recurso, tendemos a acompanhar a jurisprudência, no sentido de que o 489.º do CPC não permite configurar a segunda perícia como um mero incidente processual da primeira, mas sim como uma nova perícia que, à exceção das limitações objetivas e subjetivas decorrentes do n.º 3 do artigo 487.º e do artigo 488.º do Código de Processo Civil, tem valor idêntico ao da primeira, não sendo nenhuma das perícias invalidadoras uma da outra, antes mantendo, pela sua natureza e valor, uma autonomia e dignidade probatória que justifica que seja tratado como meio probatório equivalente ao da primeira perícia.
Aliás, do próprio artigo 488.º do Código de Processo Civil decorre que “a segunda perícia rege-se pelas disposições aplicáveis à primeira…”, o que, salvaguardadas as ressalvas assinaladas naquele preceito, abrangerá também o respetivo regime recursório, ficando, por isso, sujeita ao regime da apelação constante da alínea d) do n.º 2 do artigo 644.º do Código de Processo Civil.
Em consequência, por ser recorrível (artigo 629.º n.º 1 do CPC), estarem em tempo (artigos 638.º n.º 1 do CPC) e terem legitimidade (artigo 631.º n.º 1 do CPC), admito o recurso interposto e contra alegações para o Venerando Tribunal da Relação do Porto, o qual é de apelação (artigo 644.º n.º 2 alínea d) do CPC), sobe em separado (artigo 645.º n.º 2 do CPC), de imediato (artigo 644.º n.ºs 3e 4 do CPC a contrario) e com efeito meramente devolutivo (artigo 647.º n.º 1 do CPC).
Nos termos do art.º 646.º do Cód. Proc. Civil, e atenta a subida em separado da presente apelação, instrua o Apenso respectivo com certidão das seguintes peças processuais: a) as referidas na parte final do req. de interposição de recurso de 26.09.2024; b) requerimento de14.10.2024 de contra-alegações; c) relatório de avaliação de 06.05.2024 (ref.ª 16106713); d) requerimentos ref.ª 16156396 (de 15.05.2024 – do pedido de esclarecimentos pela CC) e Ref.ª 16156396 (de 31.05.2024 – do pedido de esclarecimentos pelo interessado DD); e) Despacho de 11.06.2024 e esclarecimentos ref.ª 16351274 de 27.06.2024; f) e do presente despacho.
Notifique. Oportunamente, suba o apenso respectivo devidamente instruído ao Venerando Tribunal da Relação do Porto. DN..».Nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre decidir.II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Cód. Processo Civil.
Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela apelante é a seguinte a questão a analisar:

Apurar se se deve determinar a realização da diligência de prova requerida e anular a decisão recorrida, determinando a realização da segunda perícia.QUESTÃO PRÉVIA

O recorrido veio alegar que o recurso seria inadmissível nos termos acima referidos.
Entendemos que o indeferimento da realização de uma 2.ª perícia, se traduz na rejeição de um meio de prova, no sentido em que o artigo 644, n.º 2, alínea d) do CPC e como tal esse despacho é passível de recurso autónomo (neste sentido vide Rui Pinto, in Revista da Universidade de Direito de Lisboa, 2020, volume 2, Oportunidade Processual de apelação á luz do artigo 644 do CPC, in pág. 540).
Pelo exposto, julga-se improcedente a suscitada questão prévia, e admite-se o recurso.III- FUNDAMENTOS DE FACTO

Os factos, e a dinâmica processual a considerar é a referida precedente relatório.

IV - FUNDAMENTOS DE DIREITO

As partes podem oferecer ou requerer quaisquer provas (licitas) que entendam necessárias para provar os factos que alegam em sustentação dos direitos afirmados, ou para contraprova dos factos aduzidos pela contraparte que ponham em crise tais direitos.
O direito à prova constitucionalmente reconhecido (art. 20.º da CRP) faculta às partes a possibilidade de utilizarem em seu benefício os meios de prova que considerarem mais adequados tanto para a prova dos factos principais da causa, como, também, para a prova dos factos instrumentais ou mesmo acessórios.
Esta acepção ampla do direito á jurisdição levou á consagração do direito a um processo equitativo que implica, por um lado a igualdade das partes (principio do contraditório e principio da igualdade de armas) e por outro lado á licitude das provas e fundamentação da decisão.
Pugnamos como Lebre de Freitas (in Introdução ao Processo Civil, 3 ed. pág. 124 a 125) de que á concepção restrita do princípio do contraditório (direito de pronuncia sobre o pedido e prova) substitui-se hoje uma noção mais lata de contrariedade que garante uma participação efectiva das partes ao influírem em todos os elementos de facto ou provas ou questões de direito. Conforme refere Lebre de Freitas: «O escopo principal do princípio do contraditório deixou assim de ser a defesa, no sentido negativo de oposição ou resistência á actuação alheia, para passar a ser influência no sentido positivo do direito de incidir ativamente no desenvolvimento e no êxito do processo.».(sic)
No plano da prova o princípio do contraditório exige que às partes seja facultada a proposição de todos os meios de prova relevantes e que a admissão das provas tenha lugar com audiência contraditória de ambas as partes e que se possam pronunciar sobre a apreciação das provas produzidas por si e pela parte contrária.
Conforme refere o citado autor (obra citada, pág. 175 a 177) a prova dos factos nos termos do artigo 411 do CPCivil deixou de ser monopólio das parte, tendo o juiz o dever de realizar as diligências necessárias ao apuramento da verdade (principio do inquisitório).
O princípio da aquisição processual (artigo 413 do CPcivil) e o princípio do inquisitório em matéria de prova (artigo 411 do CPC), faz com que a doutrina prefira denomina-lo ónus de iniciativa da prova, distinguindo-o do ónus da prova. A parte suportará as consequências desvantajosas decorrentes de não provar quer por sua iniciativa, quer por iniciativa da parte contrária ou oficiosa um facto que lhe é favorável.

Estabelece o artº. 487º do Cód. de Processo Civil, que:
“1– qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia, no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira, alegando fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado.
2– O Tribunal pode ordenar oficiosamente e a todo o tempo a realização de segunda perícia, desde que a julgue necessária ao apuramento da verdade.
3– A segunda perícia tem por objecto a averiguação dos mesmos factos sobre que incidiu a primeira e destina-se a corrigir a eventual inexactidão dos resultados desta” .

A segunda perícia tem o mesmo objecto da primeira, pretendendo-se “com o segundo exame ou com a segunda vistoria submeter á averiguação e apreciação dos peritos precisamente os mesmos factos que se tratou de averiguar e apreciar na primeira.
A parte requerente terá de explicitar os pontos em que se manifesta a sua discordância do resultado atingido na primeira, com apresentação das razões por que entende que esse resultado devia ser diferente. Devendo indicar os motivos pelos quais discorda, mas não lhe é exigível que demonstre ou sustente o eventual sucesso do resultado que prende obter, tanto mais que este dependerá, necessariamente, da realização da nova perícia.

A decisão recorrida indeferiu o pedido de realização de segunda perícia, tendo em conta os seguintes fundamentos: a extemporaneidade do pedido em causa, por ter sido deduzido fora do prazo de 10 dias previsto no artigo 487.º, n.º 1, do CPC já quanto às verbas 34 e 38; e a não verificação dos demais requisitos exigidos pelos n.ºs 1 e 3 deste artigo 487.º.
Todavia consideramos que o pedido de realização da 2ª perícia não é intempestivo quanto ás verbas 34 e 38 (apesar de a reclamação não ter incidido sobre essas verbas) porque o artigo 487 do CPCivil estabelece que as partes podem requerer que se proceda a segunda perícia, no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira, o artigo 487.º do CPC, tal resulta que se refere ao resultado definitivo da primeira perícia.
Assim, tendo sido atendida alguma reclamação ao relatório pericial, só após os esclarecimentos é que a perícia está concluída e apenas a partir desse prazo se inicia o prazo para peticionar a 2 perícia.
Assim, no caso de apresentação de reclamação relativamente ao relatório da primeira perícia, independentemente de qual a parte reclamante, e caso aquela seja atendida, o prazo de 10 dias para requerer a realização de segunda perícia inicia-se após a data de notificação do relatório pericial complementar, do qual conste a prestação dos esclarecimentos ou aditamentos.
Neste sentido, vide o Ac da RP Processo: 1066/20.2T8PVZ-A.P1, Relator: MANUELA MACHADO, data do Acórdão: 07-12-2023
Sumário: I - O prazo de 10 dias previsto no art. 487.º, nº 1 do CPC, para requerer a segunda perícia, quando tenha sido apresentado pedido de esclarecimentos, deve contar-se da notificação da resposta do senhor perito aos esclarecimentos suscitados, uma vez que só perante as respostas dadas pelo perito é que a perícia fica concluída e as partes ficam na posse da totalidade dos elementos que lhes permitem fundamentar a sua discordância e o motivo para requerer a segunda perícia.
II - Apresentado requerimento com identificação do motivo da discordância em relação ao relatório pericial e com a identificação dos pontos que se entende necessitarem de correção ou melhor apreciação, o juiz deve deferir a realização da segunda perícia, apenas o carácter impertinente ou dilatório ou a total ausência de fundamentação constituindo causa de indeferimento de tal requerimento.
Pelo exposto, concluímos que o pedido de realização da 2 perícia é tempestivo.Por outro lado a decisão recorrida que indeferiu a realização da segunda perícia por considera a cabeça de casal mantém como concretos pontos sobre a sua discordância o alegado «potencial construtivo previsto no PDM de Santa Maria da Feira», alegando que o Sr. perito manteve que “o valor que atribuiu ao terreno, considerando o seu potencial construtivo de apenas duas habitações geminadas” e alegando a cabeça de casal que “estas condicionantes poderão, ou não, ser impostas e, de todo o modo, é inquestionável que a área de construção, seja ela qual for, pode subir a, pelo menos, 3 pisos acima da soleira, em regime de propriedade horizontal, com fracções autónomas e esta possibilidade aumenta o valor de mercado do terreno”. Considerou que o Sr. Perito refere que há que atentar à configuração do terreno em causa e não apenas à sua área global, pois que uma «área aprox. de 1.800,00m2, com uma frente para o arruamento de 22,00m, uma largura média de 30,0m e uma profundidade de 60m» tem necessariamente uma capacidade construtiva e valorização distinta dum outro que tivesse a mesma área mas «com uma frente 60,0m para um arruamento, e uma profundidade de 30,0m». E que, na verdade a tal nada opôs em concreto de forma fundamentada a cabeça de casal de molde a que se pudesse pôr em causa a avaliação junta aos autos, resultando apenas que discorda mas sem alegar de forma minimamente fundamentada o motivo pelo qual torna verosímil que o resultado deva ou possa ser diferente, tanto mais que desde logo com as características especificas (nomeadamente, frente para estrada, largura média e profundidade, que diga-se são as existentes) do terreno se afigura que a mera invocação da área desprovida do demais enquadramento não é de molde a conclui sem mais pela obtenção de resultados diferentes.
Como já referido a parte requerente da segunda perícia incumbe o ónus de especificação ou explicitação dos pontos sobre os quais discorda do relatório da primeira perícia, devendo indicar quais as razões pelas quais discorda e entende que o resultado devia ser diferente. Mas não se exige que que demonstre ou sustente o potencial sucesso da correcção da inexactidão dos resultados da primeira perícia e as suas razões de discordância não têm que se configurar como razões de convencimento do Tribunal.
Resulta que se entende que a apelante, com base no Regulamento do PDM de Santa Maria da Feira e na área de ambas as verbas, avaliadas em conjunto, questiona as conclusões do Exmº Senhor Perito, vertidas no relatório, alegando que que a melhor valorização daquelas verbas em termos de valor de mercado é a construção com três pisos acima da cota da soleira, com fracções autónomas (regime de propriedade horizontal), ao invés da edificação de duas habitações geminadas por aquele proposta. Acresce que quanto às verbas 34 e 38 não se colocou só em caus o valor devido ás áreas, mas sim é pedida a justificação da diferença de valores de avaliação superior a 9500 Euros estado situadas no mesmo prédio.
Assim, atento o enquadramento legal efectuado, consideramos que o alegado pela apelante está suficientemente fundamentado para justificar a realização da segunda perícia, não se podendo afirmar, que o pedido se afigura como injustificado, dilatório ou impertinente.
Neste sentido, vide o Ac da RG, Processo 293/14.6TBAVV-A.G1, de 27 de setembro 2018, “I – O juiz só poderá indeferir a realização da segunda perícia por considerar a fundamentação insuficiente quando se mostrar, sem margem para dúvidas, que o pedido não se justifica.
II – Saber se os fundamentos e razões invocados têm razão de ser, é assunto que só depois da realização da nova perícia se pode colocar”.
Pelo exposto, conclui-se pela procedência do recurso interposto pela apelante, devendo os autos prosseguir com a realização da segunda perícia, que não invalida a primeira, devendo ser ambas, conforme prescreve o artº. 489º, do Cód. de Processo Civil, objecto de livre apreciação por parte do Tribunal e terem o mesmo objecto.V- DECISÃO

Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar procedente o recurso e, consequentemente; revoga-se a decisão recorrida na parte objecto do recurso, e determina-se a remessa dos autos á 1º instância a fim de prosseguirem os ulteriores trâmites, com a prolação de despacho que determine a realização da segunda perícia com o mesmo objeto do primeira perícia, e a ulterior tramitação atinente.
As custas serão a cargo da parte vencida a final (artigo 527.º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).

Porto, 6/3/2025
Ana Vieira
Carlos Cunha Rodrigues Carvalho
Isabel Silva