I – Estando delimitados os concretos pontos de facto e os concretos meios probatórios, deve apreciar-se a impugnação da matéria de facto, e o Tribunal da Relação pode e deve alterar a matéria de facto contanto que haja prova materializada, densificada e consistente para o efeito, como indica o art. 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
II – A cláusula penal pode ser estabelecida para o incumprimento (definitivo) do contrato ou para a simples mora; a primeira diz-se cláusula penal compensatória (não cumulável com a realização específica da obrigação principal), e a segunda, cláusula penal moratória (cumulável, por se destinar apenas a ressarcir os danos decorrentes do atraso no cumprimento).
III – O accionamento da cláusula penal moratória, enquanto obrigação autónoma, tem apenas como pressupostos a previsão contratual da referida cláusula, o cumprimento tardio, e a culpa da Ré (art. 799.º do Código Civil).
IV – O incumprimento será defeituoso quando a obra esteja em desconformidade com o que havia sido convencionado ou quando apresente qualquer outro vício (defeito) que reduza o seu valor ou a sua aptidão para o uso normal ou previsto no contrato.
(Sumário elaborado pela Relatora)

Recurso de Apelação

Tribunal a quo: Tribunal Judicial da Comarca de Leiria/Juízo Central Cível de Leiria (J1)

Recorrente: A... Unipessoal, Lda.

Sumário (art. 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil):

            (…).

Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra^[1]:

I.

A... Unipessoal, Lda., propôs acção declarativa de condenação contra B..., Lda., ambas melhor identificadas nos autos, invocando, em suma, ter desenvolvido um projecto residencial para o prédio urbano sito na Rua ..., ..., ..., tendo a R., em 14 de Agosto de 2017, apresentado orçamento final, mediante o qual se comprometia a executar a obra pelo preço de 1 050 756,69 € (um milhão e cinquenta mil, setecentos e cinquenta e seis euros e sessenta e nove cêntimos), acrescido do valor do IVA à taxa legal em vigor.

Para a A., o prazo de execução da obra e o montante da indemnização a atribuir-lhe no caso de não entrega da obra na data contratualmente fixada, constituía uma condição essencial para a adjudicação da obra, circunstância conhecida da R.

Em 18 de Agosto seguinte, outorgaram contrato de empreitada, obrigando-se a R. a concluir a obra no prazo máximo de catorze meses após a data de consignação (iniciada nesse dia), terminando em 18 de Outubro de 2018.

No seu termo, a obra não estava concluída, mas a A. não operou a resolução do contrato, porque mantinha o interesse na conclusão da obra; no entanto, como em Março de 2019 a obra ainda não estava concluída, a A. interpelou-a para conclui-la, impreterivelmente, até 30 de Abril de 2019.

Nesta data a obra ainda se encontrava por concluir, o que se repercutiu negativamente nos contratos-promessa entretanto celebrados.

A R. entrou em mora em 19 de Outubro de 2018, mora essa que teve uma duração ininterrupta de 423 dias contados até à resolução do contrato, operada em 16 de Dezembro de 2019.

Por referência a 27 de Maio de 2019 a A. pagou à R. o montante de 915 113,94 € (novecentos e quinze mil cento e treze euros e noventa e quatro cêntimos).

Perante a duração da mora no cumprimento da obrigação, a A. perdeu o interesse no cumprimento da prestação por parte da R.

Conclui peticionando para:

«I. Ser declarado que a Ré incumpriu definitivamente o contrato de empreitada celebrado entre a Autora e a Ré, em 18.08.2017;

II. Em consequência desse incumprimento, ser declarado que Autora tem o direito de resolver o contrato de empreitada, pelos fundamentos constantes da causa de pedir;

III. Ser, nessa sequência, declarada a resolução expressa do contrato de empreitada celebrado entre a Autora e Ré.

IV. Ser a Ré condenada a pagar à Autora o montante de € 634.500 (seiscentos e trinta e quatro mil e quinhentos euros) a título de indemnização pelos prejuízos provocados pelo incumprimento do contrato de empreitada quanto ao prazo de entrega da obra, nos termos da CLÁUSULA OITAVA DO CONTRATO DE EMPREITADA;

V. Ser a Ré condenada a pagar à Autora o montante de € 50.000 (cinquenta mil euros) a título de cláusula penal pelo incumprimento definitivo do contrato de empreitada, nos termos do número três da CLÁUSULA DÉCIMA NONA DO CONTRATO DE EMPREITADA;

VI. Ser a Ré condenada a pagar à Autora o montante de €105.075,67 (cento e cinco mil, setenta e cinco euros e sessenta e sete cêntimos) a título de indemnização pelos danos não patrimoniais causados na imagem e credibilidade da Autora;

VII. Ser a Ré condenada a reduzir o preço da empreitada, de € 1.050.756,00 (um milhão e cinquenta mil, setecentos e cinquenta e seis euros) para € 966.140,82 (novecentos e sessenta e seis mil cento e quarenta euros e oitenta e dois cêntimos), considerando os trabalhos orçamentados e não executados, no montante de € 79.331,17 (setenta e nove mil trezentos e  trinta e um euros e dezassete cêntimos), e o valor orçamentado para as proteções de duche, no valor de € 5.284,08 (cinco mil, duzentos e oitenta e quatro euros e oito cêntimos);

VIII. Ser a Ré condenada a entregar de imediato à Autora todas as chaves das moradias e dos portões que dão acesso às moradias, bem como dos comandos dos mesmos portões; e

IX. Ser a Ré condenada a eliminar, à sua custa, os vícios e trabalhos mal executados e de limpeza das moradias, piscinas e espaços comuns do condomínio, ou, em alternativa, a pagar à Autora o respetivo custo, a liquidar em execução de sentença, a título de indemnização pelos prejuízos resultantes do incumprimento da Ré do contrato de empreitada quanto ao seu objeto.».

A R. contestou impugnando in toto a versão apresentada, alegando que o início contratual ocorreu em 13 de Setembro de 2017 (data da emissão do Alvará de Licenciamento), imputou os atrasos à actuação da A. por, no decurso da empreitada ter solicitado alterações, por ter dado indicação para a suspensão dos trabalhos, pela aprovação tardia de trabalhos, e ainda por não ter respondido atempadamente às solicitações feitas pela R.; referiu que a obra esteve suspensa por 4 dias (26 e 27 de Outubro, 24 e 28 de Novembro de 2017), por intempérie, e que os equipamentos chegaram faseadamente.

Por ter tido um acréscimo de despesas entre Fevereiro e Dezembro de 2019, de que entende ser responsável a contraparte, reconveio pugnando pela condenação desta em 95 084,64 € (noventa e cinco mil e oitenta e quatro euros e sessenta e quatro cêntimos).

Replicando, a A. reiterou a sua tese.

Em articulado superveniente a A. ampliou o pedido, acrescentando:

«i) Deve a Ré ser condenada a eliminar os defeitos de obra existentes nas fracções, melhor identificados no Relatório de Peritagem junto como documento nº 17, a suas próprias expensas, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado da sentença condenatória e, após a eliminação dos defeitos, deverá a Ré deixar a obra no seu estado actual de limpeza e conservação, designadamente no que toca aos espaços exteriores e jardins.

ii) Deve a Ré ser condenada a pagar à Autora o montante que eventualmente se venha a liquidar, em liquidação de execução de sentença, a título de indemnização pelos danos patrimoniais que a Autora teve, tem e venha a ter, relacionados e/ou causados pela existência de defeitos de construção nas moradias, designadamente o montante de 473,55€ que a Autora despendeu com o relatório elaborado pelo Exmo. Senhor Eng.º AA junto como documento nº 17 e com a reparação do equipamento de bombagem das piscinas, no montante de 980,84€, conforme documentos n.º 14 a 16.

iii) Deve a Ré ser condenada a pagar à Autora o montante de 1.500,00€ (mil e quinhentos euros) por cada dia de atraso na eliminação dos defeitos, a título de sanção pecuniária compulsória, a contar do 31º dia após o trânsito em julgado da sentença condenatória.».

Foi proferido Despacho Saneador – posteriormente completado –, e efectuada prova pericial (relatório pericial colegial inserto em 18 de Novembro de 2022), seguindo-se os trâmites da acção.

Em 21 de Março de 2024, foi proferida Sentença que decidiu:

«I- Julgo parcialmente procedente a acção e em consequência condeno a ré a reduzir ao preço da empreitada contratualmente fixado, o valor de € 56.878,39 (cinquenta e seis mil, oitocentos e setenta e oito euros e trinta e nove cêntimos), absolvendo-a do mais peticionado.

II- Julgar improcedente a reconvenção e absolver a autora do pedido contra si formulado.»

II.

Dissentindo, a A./Recorrente interpôs Recurso de Apelação, rematando as suas alegações, com as seguintes

«CONCLUSÕES:

(…).».

III.

A Recorrida contra-alegou, terminando as suas alegações, com as seguintes

«CONCLUSÕES:

(…).».

IV.

Questões decidendas

Afora as questões de conhecimento oficioso, são as conclusões das alegações recursivas que delimitam o âmbito da apelação (arts. 608.º, n.º 2, 635.º, 637.º, n.º 2, e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil):

- Da impugnação da matéria fáctica visando o aditamento de três factos ao rol dos provados.

- Da nulidade da decisão recorrida por omissão dos fundamentos de facto e de direito, por fundamentação ambígua e obscura ou omissão de pronúncia, quanto à improcedência do pedido de condenação da Recorrida em 634 500 € (seiscentos e trinta e quatro mil e quinhentos euros), a título de indemnização pelos prejuízos causados – art. 615.º, n.º 1, als. b) e c), por remissão para o art. 607.º, ambos do Código de Processo Civil.

- Da não aplicação da cláusula penal moratória

- Da alegada incompatibilidade entre a resolução do contrato de empreitada e o pedido de eliminação dos defeitos

V.

Dos Factos

Vêm provados os seguintes factos (transcrição):

1- A autora, entre o mais, tem como objecto social idealizar, projectar, construir e vender imobiliário, tendo sido constituída no ano de 2015.

2- A ré, entre o mais, tem como objecto social a construção civil e obras públicas.

3- No âmbito da sua actividade, a autora desenvolveu um projecto residencial constituído por um condomínio de cinco moradias unifamiliares, com cinco piscinas, muros e arranjos exteriores, a construir no prédio urbano sito na Rua ..., ... – ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...33.

4- Com vista à execução do projecto referido em 3, a autora solicitou a elaboração de um projeto de arquitectura e respectivas especialidades, que foram aprovados pela Câmara Municipal ..., em 2016, ao qual foi atribuído o processo n.º LE-.../2016.

6- Em 30 de Setembro de 2016, a ré apresentou um orçamento à autora, o que voltou a fazer em 25 de Julho de 2017.

7- Em 14 de Agosto de 2017, a ré apresentou à autora o seu orçamento final, pelo qual se comprometia a executar a obra pelo preço de € 1.050.756,69, acrescido do valor do IVA à taxa legal em vigor.

8- Em 18 de Agosto de 2017, a autora e a ré subscreveram um acordo, sob a epígrafe “Contrato de Empreitada”, tendo por objecto a execução do projecto referido em 3, aceitando a ré a ré a adjudicação da obra e comprometendo-se a realizá-la nos termos, prazos e condições previstas no contrato, em conformidade com o “Mapa de Quantidades – Lista de Preços Unitários», apensa à proposta e que dela fazia parte integrante e o projecto de arquitectura e respectivas especialidades, e executá-la de acordo com as normas técnicas usuais na construção civil, bem como a fornecer os materiais a aplicar na obra com as características e especificações indicadas no contrato e nos documentos que dele faziam parte integrante e em obediência a todos os normativos e regras de arte aplicáveis.

9- Nos termos da cláusula 4ª do contrato, a ré obrigou-se a concluir a obra no prazo máximo de catorze meses após a data de consignação, o que foi aceite pela ré.

10- Pelo mesmo contrato e como contrapartida dos trabalhos realizados, a autora obrigou-se a pagar à ré a quantia de € 1.050.756,00, acrescida da taxa de IVA à data em vigor, da seguinte forma:

- 5% com a adjudicação, consignação e assinatura do contrato;

- 86% durante a execução da obra, de acordo com o «Mapa de Quantidades – Lista de Preços Unitários» anexo ao contrato, após a elaboração e aprovação pela autora dos autos de medição mensal e subsequente emissão da factura pela ré;

- 5% com a recepção definitiva da obra;

- 2% cinco dias após a entrega, pela ré à autora, dos certificados de Gás, Certiel e Ited, necessários à instrução do pedido de emissão da licença de utilização pela Câmara Municipal ...;

- 2% após a emissão da licença de utilização do condomínio.

11- No acordo referido em 8 ficou estatuído na cláusula 8ª que caso o empreiteiro não termine a construção no prazo previsto na Cláusula Segunda, ressalvando-se o tempo em que a mesma estiver suspensa por facto que não lhe seja imputável, o empreiteiro constitui-se na obrigação de pagar aos donos da obra por cada dia de atraso uma sanção pecuniária compulsória no valor de mil e quinhentos euros por dia até à recepção provisória.

12- No acordo referido em 8 ficou estatuído na cláusula 19ª, que para além da resolução nos termos gerais de direito, constituíam fundamento de resolução do contrato de empreitada pelos donos de obra:

a) O facto de a obra estar injustificadamente parada por mais de 15 dias;

b) O facto de a obra apresentar deficiências que o Empreiteiro se recuse a corrigir ou que pelo seu número ou pela sua gravidade, tornem inexigível a manutenção do contrato.

(…)

13- Mais ficou estabelecido na cláusula 19ª que:

2. A resolução do contrato por incumprimento definitivo será precedida de notificação à outra parte para, num prazo de quinze dias úteis, para se pronunciarem de continuar, ou de não continuar, a obra. Após cinco dias úteis desse prazo, o contrato é considerado resolvido, sem prejuízo do número seguinte.

3- Em caso de incumprimento do contrato por parte do empreiteiro, fica desde já estabelecido que este assume a obrigação de indemnizar o dono da obra por todos os prejuízos e danos causados, fixando-se desde já a título de cláusula penal, o montante de € 50.000,00. No caso de os prejuízos e os danos apurados forem superiores o empreiteiro fica responsável ainda pela diferença dos danos e prejuízos causados.

14- No acordo referido em 8 ficou estatuído na cláusula 3ª, entre o mais, que ambas as partes se obrigam, entre si, a prestar recíproca colaboração para a realização do objecto do contrato, nomeadamente a prestar todas as informações, elementos, documentos e acções necessárias à resolução de questões “técnicas”, bem como a manterem-se “reciprocamente informados sobre todos os assuntos relativos a diligências pelas quais são responsáveis, nomeadamente quando ocorra alguma alteração ou ocorrência que ponha em causa os pressupostos com base nos quais o contrato foi celebrado, bem como a sua realização pontual”.

15- Com a assinatura do acordo referido em 8, em conformidade com o referido em 10, a autora pagou à ré a quantia de € 52.537,83 tendo a autora autoliquidado o valor do IVA.

16- No dia 03.10.2017, a autora pagou à ré a quantia de € 21.684,18, na sequência da emissão da factura FA 2017/69 por parte da ré.

17- No dia 07.11.2017, a autora pagou à ré a quantia de € 50.833,01, na sequência da emissão da factura FA 2017/20 por parte da ré.

18- No dia 06.12.2017, a autora pagou à ré a quantia de € 72.220,31, na sequência da emissão da factura FA 2017/22 por parte da ré.

19- No dia 09.01.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 24.083,24, na sequência da emissão da factura FA 2018/01 por parte da ré.

20- No dia 07.02.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 52.382,74, na sequência da emissão da factura FA 2018/02 por parte da ré.

21- 35. No dia 09.03.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 56.416,27, na sequência da emissão da factura FA 2018/6 por parte da ré.

22- No dia 02.04.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 34.532,08, na sequência da emissão da factura FA 2018/8 por parte da ré.

23- No dia 24.05.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 51.224,71, na sequência da emissão da factura FA 2018/14 por parte da ré.

24- No dia 11.06.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 35.830,63, na sequência da emissão da factura FA 2018/16 por parte da ré.

25- No dia 06.07.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 38.894,77, na sequência da emissão da factura FA 2018/22 por parte da ré.

26- No dia 06.08.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 52.365,41, na sequência da emissão da factura FA 2018/24 por parte da ré.

27- No dia 05.09.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 35.393,74, na sequência da emissão da factura FA 2018/26 por parte da ré.

28- No dia 12.10.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 44.402,37, na sequência da emissão da factura FA 2018/30 por parte da ré.

29- No dia 12.11.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 68.130,61, na sequência da emissão da factura FA 2018/39 por parte da ré.

30- No dia 05.12.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 40.966,75, na sequência da emissão da factura FA 2018/43 por parte da ré.

31- No dia 27.12.2018, a autora pagou à ré a quantia de € 30.028,46, na sequência da emissão da factura FA 2018/49 por parte da ré.

32- No dia 11.02.2019, a autora pagou à ré a quantia de € 37.881,39, na sequência da emissão da factura FA 2019/03 por parte da ré.

33- No dia 08.03.2019, a autora pagou à ré a quantia de € 45.950,55, na sequência da emissão da factura FA 2019/8 por parte da ré.

34- No dia 05.04.2019, a autora pagou à ré a quantia de € 32.145,49, na sequência da emissão da factura FA 2019/10 por parte da ré.

35- No dia 10.05.2019, a autora pagou à ré a quantia de € 28.401,00, na sequência da emissão da factura FA 2019/14 por parte da ré.

36- No dia 27.05.2019, a autora pagou à ré a quantia de € 4.404,78 para liquidação do montante pendente de € 4.404,78, referente à factura 30/2018.

37- À data da instauração da acção, por referência ao preço contratualizado, a autora devia o montante de € 94.568,10, correspondente a 9% do preço.

38- O alvará de licenciamento de obras referente à empreitada prevista no acordo referido em 8 foi emitido em 13.09.2017.

39- Em 18 de outubro de 2018, em todas as moradias e partes comuns da obra encontravam-se por executar:

- Pinturas interiores e exteriores;

- Muros;

- Estores;

- Pavimentos exteriores e interiores;

- Liners das piscinas e respetivos acabamentos;

- Assentamento de azulejos e sanitários nas casas de banho;

- Espaço comum exterior, com acabamento em calçada portuguesa;

- Tectos falsos e iluminação;

- Cablagem elétrica.

40- Por carta datada de 21.12.2018, enviada à autora, a ré estima ter a obra concluída em 30.04.2019, implicando acréscimo de custos não contemplados no preço global da empreitada, imputando àquela a responsabilidade pela não execução da mesma no prazo fixado no contrato, designadamente por ter solicitado a suspensão dos trabalhos das piscinas e demora nas respostas a diversas solicitações da ré relacionados, entre o mais, com trabalhos de carpintaria, escolha dos materiais a colocar no interior e no exterior das moradias e as luminárias.

41- Por carta datada de 28.01.2019, a autora respondeu à missiva referida em 40, entre o mais do seguinte teor:

(…)

Neste quadro, a A... não aceita que a data proposta para a conclusão da obra seja remetida, unilateralmente, para o final de Abril de 2019, nem pode aceitar o custo adicional de mão de obra que a B... invoca e pretende apresentar.

(…) a conclusão da obra já está em mora/atraso desde meados de novembro de 2018.

Mora/atraso esse da única e exclusiva responsabilidade e totalmente imputável ao empreiteiro B....

(…)

A A... tomou também conhecimento, na segunda-feira 14 de janeiro de 2019 que a B... substituiu o seu representante/responsável da B... no projeto, o Sr. BB pelo senhor Eng CC, surpreendentemente e sem qualquer informação prévia ou explicação da B... para com a A....

Em todo o caso, a A... registou com agrado a declaração do novo representante/responsável da B... no projeto de que pretendem concluir a obra o mais rapidamente possível e a aceleração da execução da obra por parte da B... com a colocação de mais meios humanos a partir de 14 de janeiro de 2019 (…)

Conforme combinado na reunião de revisão de progresso (quarta feira dia 23 de janeiro de 2019)ocorrida no local, entre ambos os representantes/responsáveis no projeto Eng CC e o arquiteto DD, a B... fixou como nova data da conclusão da obra o final de fevereiro de 2019.

42- Na sequência da missiva referida em 41, no dia 31.01.2019 ocorreu uma reunião entre os representantes legais da autora e da ré, o arquitecto DD e o Eng. CC.

43- Em Março de 2019 a obra ainda não se encontrava concluída.

44- A autora enviou à ré carta datada de 08.03.2019, pela mesma recepcionada em 11.03.2019, entre o mais do seguinte teor:

(…)

Foi com muita surpresa que recebemos via correio registado a factura 2019/5 emitida unilateralmente pela B..., por alegados custos incorridos com mão de obra extra no período compreendido de dezembro de 2018 e de janeiro de 2019, ousando afirmar falsamente, que a A... nunca levantou objecções a tal procedimento.

(…)

Seja como for, e pela terceira vez, deixamos claro que a A... não concorda nem aceita nenhuma das exigências feitas pela B... e, subsequentemente, não reconhece nenhum dos custos invocados impostos unilateralmente e sem qualquer base legal.

Para que não restem dúvidas, em anexo devolvemos a factura FA 2019/5 emitida pela B....

“i) É fundamental que ambas as empresas se unam no sentido de garantir que permanecem focadas em alcançarem um objectivo comum, que é o de concluir o projecto com êxito o mais rapidamente possível, como claramente expressado durante a reunião de 31Jan19 com a B... e respectiva advogada, Dra. EE.

Neste momento estamos nos 10% finais da execução do projecto e essa deve ser a nossa única preocupação e é a única coisa certa que deve ser feita!

ii) O Eng. CC (PM desde 14Jan19) avançou em direção à conclusão do projecto e a cooperação com a “equipe A...” está a funcionar bem.

No entanto, o plano da B... para finalizar a fracção D & E até 28 de fevereiro de 2019 não foi cumprido novamente! Esta situação está a causar-nos enormes prejuízos, da total responsabilidade da B... e que estão a ser devidamente contabilizados.

iii) Instamos a B... a mobilizar IMEDIATAMENTE todas as forças de trabalho e equipamentos necessários para concluir a totalidade do projecto.

Aceitamos a confissão expressa da B... (através da sua carta de 21Dec18) de que a conclusão do projecto está atrasado desde meados de 18 de novembro, em consequência necessária e directa da incorrecta execução do projecto por parte da B....

Numa última e derradeira oportunidade somos a fixar, como prazo para a execução total da obra, o mais tardar, o dia 30 de abril de 2019. (...)”

45- A autora dirigiu email datado de 15.03.2019 ao arquitecto responsável pelo projecto, entre o mais, do seguinte teor:

Hoje de manhã, às 9h00, visitei o local da obra em ... e concluí que:

1. A B... não está a trabalhar. Não há um único funcionário da B... no local.

2. O contentor de trabalho da B... está travado e bloqueado com segurança com um tractor.

3. Não há segurança no local, supervisão zero pelo construtor responsável. O portão da frente do projecto está aberto, e, TODAS as portas das 5 vilas estão abertas.

4. Neste momento, apenas 1 ladrilhador está no local a trabalhar no Xisto em torno da porta da frente da Frac-B. Sem segurança!

5. Esta sexta-feira, 15 de março de 2019, não há supervisão da B... no local.

6. A B... recusa-se estruturalmente a responder aos nossos e-mails. Não recebeu nenhuma reacção ao seu último e-mail a partir de sábado, 08 de março de19.

                 Não recebeu nenhuma reacção do seu email de 14Mar19 a solicitar a revisão do andamento dos trabalhos no local para segunda-feira 18Mar19.

7. Na quarta-feira, 13 de março de 19, eu reuni pessoalmente com o Sr. FF no local em ... às 18:00. Ele veio fechar as portas do local da obra sem segurança; novamente todas as moradias estavam abertas, sem segurança, sem ninguém no local. O Sr. FF assegurou-me verbalmente, como a B... já havia feito por escrito antes, que a B... concluirá esta construção o mais rápido possível. A realidade é que não há capacidade de trabalho da B... no local. Efetivamente, a B... parece estar:

1. A interromper o trabalho no local, atrasando a conclusão do projeto.

2. A ignorar as múltiplas comunicações por e-mail e a solicitar informações nossas.

3. A desconsiderar a sua responsabilidade como supervisor de construção,

Toda esta falta estrutural de ação e comunicação da B... está a reflectir um comportamento consciente para sabotar a conclusão do projeto e não cumprir com as suas obrigações como construtor principal.

DD, como discutido agora por telefone, por favor:

1. Informe imediatamente a B... sobre esta situação via e-mail.

2. Exija imediatamente acção por parte da B... em termos de:

a) Alocar o seu pessoal no trabalho, AGORA.

b) Fornecer respostas por escrito a TODOS os e-mails pendentes com solicitação de informações, AGORA.

3. Informe a B... que, se optarem por não comparecer à reunião de revisão de trabalhos em andamento solicitada no local, na segunda-feira, 18 de março de 19 às 09:30, consideraremos isto a recusa em cumprir com as suas obrigações.

46- O email referido em 45 foi reencaminhado, no dia 25.03.2019, pelo arquitecto responsável pela obra ao representante da ré em obra, o qual não deu resposta ao mesmo.

47- No dia 25.03.2019, a autora enviou email dirigido ao arquitecto responsável pela obra e ao representante da ré em obra do seguinte teor:

Olá DD, e CC,

Hoje novamente, estive duas vezes em ..., e apenas lá estavam três pessoas (GG, HH, II) da B....

Foi-nos dito que iriam estar 3 pessoas extra apenas para terminar as paredes exteriores, ninguém está lá!

Não há:

- Eletricistas - Canalizador - Ladrilhador - Calçada

- Pintor

CC, por favor organize isto como a B... prometeu durante todo este tempo, começando agora!

48- Nos dias 26 e 27.03.2019, a autora enviou à ré emails sobre o andamento da obra.

49- A autora enviou à ré carta datada de 01.04.2019, por esta recepcionada em 02.04.2019 do seguinte teor:

Considerando o ritmo de execução imprimido à obra, a nova data de conclusão fixada à B... «até o final de abril de 2019» que, nunca foi considerada aceitável pela A..., corre um risco muito sério de ser não ser respeitado novamente pelo empreiteiro, se nenhuma ação imediata for tomada pela B....

Dada a atual fase final do projeto, tecnicamente não há razão para o projeto não poder ser concluído até ao final de abril de 2019.

Neste momento, a conclusão do projeto depende unicamente de a B... querer e poder alocar os seus recursos à execução da obra, circunstância com que se prometeu por diversas vezes mas nunca cumpriu.

Conforme demonstrado por 9 (nove) correspondências recentes por e-mail, a B... de forma consciente e voluntária, está a boicotar a cooperação com a equipa da A..., atrasando deliberadamente a conclusão do projeto e entrega de informações e documentos vitais, em nítido contraste com as promessas que tem vindo a fazer.

Esta atitude está a causar extrema preocupação sobre a conduta negocial e reais intenções da B... e sua falta de confiabilidade como principal parceiro de negócios responsável pelo projeto.

A B... ignorou totalmente nossos múltiplos pedidos para participar numa reunião crítica de revisão do projeto na quinta-feira 28/3 pelas 17:00, ou, em alternativa, na sexta-feira 29/3 às 09:30.

Com esta atitude a B... está, objectivamente, a obstruir e a boicotar a conclusão do projeto.

Registe-se, que as informações solicitadas à B... pela A... são “informações padrão” relacionadas com “tarefas padrão”, como Planeamento de Projeto e Execução de Projeto com a alocação apropriada de recursos.

A entrega destas informações e dos documentos solicitados são essenciais ao bom andamento dos trabalhos e é uma das principais responsabilidades e obrigações da B... como Empreiteiro da obra/projeto.

A B... não está objectivamente a cumprir com as suas obrigações.

A atitude da B... é totalmente inaceitável pelo que solicitamos que a B... apresente à equipe A... na quarta-feira dia 03 abril 2019 pelas 16:00, ou em alternativa, em 04 de abril de 2019 pelas 09:30 (Localização: Escritório Transversal) todas as informações solicitadas e respostas para o e- mail enviado em terça 26/3 (e reenviado na quarta -feira 27/3), designadamente:

1. Resposta imediata a todas as solicitações de informações pendentes (conforme e-mails anexos).

2. Fornecimento imediato de todas os documentos solicitados, necessárias para TODAS as Certificações e outras Formalidades exigidas pela A... para fornecer às Autoridades para Certificações e obter a Licença de Habitação.

Agradecíamos o favor de confirmar a hora e data escolhidas para esta reunião até ao final do dia 02 de abril de 2019.

Finalmente, solicitamos o aumento imediato de toda a capacidade necessária de mão-de-obra para concluir toda a obra e o projeto, conforme contrato assinado.

Além disso, relembramos que a A... mantém a B... totalmente responsável por qualquer dano legal e/ou material resultante direta ou indiretamente do atraso deliberado na conclusão do projeto e conduta comercial obstrutiva da B....

Lamentamos verificar que, neste momento, a B... não está a cooperar profissionalmente, antes pelo contrário, ao que parece, optou e pretende criar conflito e danos desnecessários.

No entanto, a A... permanece aberta ao diálogo pois pretende concluir, em parceria, o projeto como previsto contratualmente, sem mais atrasos!

Razão pela qual é fundamental que a reunião, agora solicitada, ocorra entre as partes envolvidas.

50- No dia 23.04.2019, a autora remeteu email ao arquitecto responsável pela obra informando que naquele dia se havia deslocado à obra não estando ninguém por parte da ré, solicitando fosse esta informada e fosse feita reunião com director da obra responsável da ré.

51- O referido arquiecto reencaminhou o email referido em 50 ao director da obra responsável da ré.

52- No final de Abril de 2019, a obra ainda não estava concluída faltando, pelo menos, a pintura exterior, alguns pavimentos exteriores, liners e respectivos acabamentos de algumas piscinas, colocação de divisórias de duche e rampas de acesso ao espaço comum exterior.

53- A autora enviou à ré carta datada de 03.05.2019, por esta recepcionada no dia 6 de Maio, entre o mais do seguinte teor:

É com grande preocupação que constatamos, na presente data, que o prazo para a conclusão do projecto avançado pela B... "até o final de abril de 2019"-que nunca foi considerado aceitável pela A... – mais uma vez, não foi cumprido pela B...!

A conclusão do projeto depende e está relacionada com a alocação e planeamento de recursos por parte da B... e, mais uma vez, a B... obviamente não cumpriu com as suas obrigações enquanto empreiteira, conforme mencionado por nós, em diversas ocasiões.

(...)

Também verificamos que o atraso na conclusão do projeto por parte da B... se deve em grande parte ao facto de a vossa empresa depender em mais de 80% (ou superior) de subcontratados, valor muito superior ao acordado contratualmente.

Como principal empreiteiro deste projeto, a B... está falhando estruturalmente nesse ponto crítico desde o início do projeto e todas as consequências dai advenientes são da inteira responsabilidade da B....

Só após esforços extremos desenvolvidos pela A... foi possível ter uma reunião normal de revisão “Work in Progress” com o Engenheiro de Projetos responsável da B..., que ocorreu finalmente em 04 de abril19.

O relatório em anexo reflete o conteúdo dessa reunião onde a B... respondeu apenas a parte das questões pendentes.

Como se não bastasse, agora, 1 mês depois, ainda não houve nenhum progresso em nenhuma das certificações exigidas!

Esta postura é absolutamente inaceitável pelo que solicitamos que a B...:

1. Aumento de imediato toda a capacidade necessária de mão-de-obra para concluir toda a obra e o projeto, conforme contrato assinado.

2. Forneça de imediato todas as documentações solicitadas, necessárias para TODAS as Certificações e outras Formalidades exigidas pela A... para fornecer às Autoridades para Certificações e obter a Licença de Utilização.

Além disso, informamos que:

1. A A... responsabiliza totalmente a B... por qualquer dano resultante direta ou indiretamente do atraso deliberado na conclusão do projeto e conduta comercial obstrutiva da B....

2. De acordo com o contrato, a B... está oficialmente atrasada 5,5 meses com a conclusão do projeto.

(…)

Lamentamos verificar que a opção da B... não é a de cooperar profissionalmente, pretendendo antes criar conflito desnecessário e danos significativos que precisam ser compensados. No entanto, a A... permanece aberta para concluir o projeto como previsto contratualmente, sem mais atrasos!

54- A autora endereçou à ré carta datada de 27.05.2019, entre o mais do seguinte teor:

Conforme o nosso acordo, este valor completa a obrigação de pagamento até 91% de todos os custos.

O valor remanescente no montante de 15.589,00 € de FA2019 / 14 será pago após a conclusão completa da construção.

Lembramos que, até o momento, a A... pagou 100% das faturas acordadas para com a B..., e esperamos que a B... cumpra integralmente a obrigação contratual de concluir o projeto.(...)

Até à presente data, a B... está objectivamente a incumprir o contrato celebrado entre as partes ao não concluir totalmente o projeto conforme nosso acordo, tanto em termos de construção quanto em relação a todas as Certificações necessárias para o processo de obtenção das licenças de utilização das frações.

Apesar de muitas promessas o certo é que a B... durante os últimos 4 meses, não executou nenhuma das certificações, perdendo meses de tempo crítico!

Não houve resposta à nossa quarta carta registada datada de 2 de maio de 19, nem ação suficiente da B... quanto ao processo de certificação.

Mais uma vez, tal atitude ilustra bem a estratégia seguida pela B... de atrasar, de forma consciente e deliberada todo o projeto, o que é de todo inaceitável.

Durante a reunião de trabalhos de quarta-feira, 22 de maio de 19, em ..., a B... informou que apenas avançaria com o processo de Certificação depois de TODOS os trabalhos do projeto estarem concluídos e todos os pagamentos estarem feitos.

Como a B... bem sabe para se dar início ao processo das Certificações não é necessário que TODO o trabalho do projeto esteja concluído podendo fazer-se as certificações independentes (Gás / CERTIEL /Energia etc) muito antes disso.

Esta mudança deliberada e obstrutiva da posição da B... é contraproducente e constitui mais um conflito com o acordo assinado.

6. Que fique registado que a B... está quase com 7 meses de atraso com a entrega da obra.

Em 14 de junho de 2019, a B... terá usado oficialmente 21 meses para concluir o projeto, o que representa 150% do tempo de conclusão do projeto contratualmente acordado, que era de 14 meses. Este atraso representa uma falha indiscutível de entrega do projeto no prazo acordado, o que não é aceitável e que terá que ser compensado pela B....

Após 14 de junho de 2019, supondo que o projeto ainda não tenha sido totalmente concluído pela B..., esse “tempo extra” usado pela B..., sem acordo, pode ser considerado “violação do contrato”, com todas as consequências legais e financeiras de responsabilidade exclusiva da B....

7. A A... responsabiliza totalmente a B... por qualquer dano resultante direta ou indiretamente deste atraso deliberado na conclusão do projeto e considera mesmo que se trata de uma conduta obstrutiva consciente e direta por parte da B....

Todos os danos, sem exceção, sofridos pela A... terão que ser compensados pela B....

Contudo, a A... acredita firmemente que continua sendo de nosso interesse comum concluir o projeto devendo, para isso, cada uma das partes colaborar ativamente com a outra, com esse objectivo comum (...).

55- A autora remeteu à ré carta datada de 26.06.2019, por esta recepcionada em 27 de Junho de 2019, referente à obra, à qual esta não respondeu, entre o mais do seguinte teor:

“(...) A B... está ciente que as Frações de D & E foram vendidas há mais de um ano para clientes que precisam de ter acesso à sua propriedade.

Para alguns clientes, estas fracções correspondem à sua residência própria e permanente.

Devido ao atraso na conclusão do projecto por parte da B..., estes clientes não têm para onde ir viver a partir do dia 29 de junho de 2019!

Por esta razão a A... vê-se agora forçada a conceder “abrigo” a estes clientes e a dar-lhes acesso às respectivas Frações sob condições muito restritas e precárias uma vez que as fracções não se encontram “minimamente operacionais”, no imediato. Esta situação é muito grave, tanto para a A... como para os seus clientes. Esta situação é totalmente inaceitável, e foi causada e é da inteira responsabilidade da B... que falhou clamorosamente quanto ao prazo da conclusão do projeto, previsto no contrato!”

56- Em 07.08.2019, o arquitecto responsável pela obra remeteu à ré email do seguinte teor:

Eng. CC

Na sequência dos vários contactos telefónicos, sem sucesso, e das tentativas de marcar uma reunião, que possibilite falarmos sobre este assunto, e sobre a preparação dos documentos para o pedido de autorização de utilização, resta o envio de email, aguardando da v/parte a melhor disponibilidade para resolvermos estas situações e possibilitar a conclusão da obra.

Assim e tendo em conta que:

- Na obra, não temos qualquer desenvolvimento significativo, como é do seu conhecimento, o que já foi repetidamente conversado em obra.

-em obra, verifica-se uma inexistência de atividade ou trabalhadores, à excepção dos sub-empreiteiros, que aparecem esporadicamente, e de semanas em semanas.

- a obra encontra-se por concluir, salientando-se os trabalhos, com maior expressão, são os de conclusão do aquecimento solar, as VMC, o revestimento capoto, os dos vidros, e todos os trabalhos de conclusão. Em reunião de obra, a B... justificou o atraso e a demora sucessiva da responsabilidade dos subempreiteiros.

Durante os últimos 2 meses verificou-se uma reduzida quantidade de trabalho realizado, e nestas últimas 2/3 semanas não se verificou qualquer avanço.

Agora verifica-se que as moradias A + B + C, por falta de intervenção e estado inacabado das mesmas, começam a degradar-se e neste momento, as mesmas não podem ser apresentadas a potenciais clientes. Trata-se do interior bastante sujo e, a rede de esgoto está a causar um odor terrível dentro das casas.

A A... já perdeu potenciais compradores devido a esta situação.

É essencial que a B... termine a construção, e/ou que a mantenha, pelo menos com um nível limpo e apresentável.

Nesse sentido, é essencial que a B... tome iniciativa sobre esta situação de modo a concluir os trabalhos que faltam, e a colmatar esta situação que agora se verifica.

Em termos concretos,

- no caso do aquecimento solar, a B... informou que teve de adquirir os equipamentos e que o subempreiteiro encontra-se numa situação económica difícil, e que por essa razão, apesar dos sucessivos contactos, não se verificava um andamento normal de montagem, e que teria dado um “ultimato” ao sub empreiteiro para finalizar os trabalhos.

Na realidade, os equipamentos encontram-se em obra á meses, aguardando-se a montagem dos mesmos. É fácil verificar que foi possível concluir a montagem para as fracções D e E, mas para as restantes não se verifica a mesma situação, quando este trabalho poderia ser realizado á meses.

No caso do capoto e vidros, assim como da parte do aquecimento, é essencial que a B... tome iniciativa sobre esta situação, estando a A... disponível para qualquer situação ou condição que a B... entenda, de modo a permitir a conclusão deste trabalho.

- No caso da VMC, nesta fase, não temos informação se os equipamentos estão adquiridos, e também não temos informação quanto a previsão para montagem e a sua conclusão.

A cerca de 1 mês fornecemos um contato de um fornecedor, com equipamentos disponíveis, semelhantes aos preconizados, uma vez que a B... informou que os equipamentos não estavam disponíveis no mercado, mas esta questão mantém-se.

Neste caso, parece-nos existir alguma dificuldade ou desinteresse para a resolução deste assunto.

Nesse sentido, a A... enviará outro email, que permita ajudar a resolver esta situação, caso seja esse o entendimento da B....

A A... tem conhecimento, que esta situação, será e é uma gestão/responsabilidade que cabe apenas á B..., mas, perante a qual se mostra disponível para participar na resolução destes assuntos, em que se verifica uma dificuldade, por parte da B... em conseguir resolver e finalizar o trabalho.

A intenção da A... é de permitir criar todas as condições para finalizar o projeto, e, reafirmando o já dito e pedido pessoalmente ao Eng CC, que a B... se possa empenhar em finalizar o projeto, até porque o que resta executar corresponde a uma percentagem reduzida do valor global da obra, e estamos todos pendentes, por questões que desconhecimentos e por um valor de trabalho, reduzido face ao total do que já está realizado e de investimento.

57- A autora enviou email ao arquitecto responsável pela obra em 16.09.2019 relatando o que vira na mesma e solicitando que contactasse a ré, e que aquele remeteu à mesma em 24.09.2019.

58- A autora enviou à ré carta datada de 15.11.2019 e recepcionada por esta em 18.11.2019 do seguinte teor:

No dia 18 de Agosto de 2017, foi entre nós celebrado um Contrato de Empreitada, que teve por objecto “a construção de cinco moradias, 5 piscinas, muros e arranjos exteriores, no terreno urbano sito na Rua ..., em “...”, no lugar e freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...33, e inscrito na matriz predial sob a Matriz n.º ...0, Secção 2G1, ambas daquela freguesia” (cfr. Primeira Cláusula, n.º 1 do Contrato de Empreitada). Nesse mesmo Contrato de Empreitada, a B..., Lda., na qualidade de Empreiteira, aceitou a adjudicação da empreitada, contratada no formato “chave na mão”, comprometendo-se a realizá-la nos termos, prazos e condições previstas no contrato, conforme consta do n.º 2 da Primeira Cláusula do Contrato de Empreitada.

Nos termos da Quarta Cláusula do Contrato de Empreitada, a B..., Lda., obrigou-se a concluir a empreitada objecto do Contrato de Empreitada no prazo máximo de catorze meses após a celebração do Contrato de Empreitada.

Acresce que,

Nos termos da Oitava Cláusula do Contrato de Empreitada, foi ainda acordado que, caso a B..., Lda., Empreiteira, não terminasse a construção no prazo previsto (de catorze meses), constituía-se na obrigação de pagar à A..., Unipessoal Lda., Dona da Obra, por cada dia de atraso, uma sanção pecuniária compulsória de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) pro dia até à recepção provisória.

Finalmente,

Conforme contratado na Décima Nona Cláusula do Contrato de Empreitada, constitui fundamento de resolução do Contrato de Empreitada, pelos Donos da Obra, nomeadamente, o facto de a obra estar injustificadamente parada pro mais de 15 dias (al. a) do n.º 1 da referida Cláusula).

E, a B..., Lda., na qualidade de Empreiteira, assumiu a obrigação de indemnizar a Dona da Obra por todos os prejuízos e danos causados decorrentes de incumprimento do Contrato de Empreitada que lhe fosse imputável, fixando-se o montante de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), a título de cláusula penal (cfr. n.º 3 da Décima Nona Cláusula do Contrato de Empreitada), sempre juízo de outros danos apurados que sejam superiores.

Assim, e em respeito pelo clausulado no n.º2 da Décima Nona Cláusula do Contrato de Empreitada, vimos pelo presente notificar V. Exas., B..., Lda., na qualidade de Empreiteira, para, num prazo de quinze dias úteis, se pronunciarem quanto à possibilidade de continuar ou não continuar a obra.

Após 5 dias úteis desse prazo, a A..., Unipessoal Lda., considerará resolvido o Contrato de Empreitada entre nós outorgado no dia 18 de Agosto de 2017, por incumprimento definitivo por parte do Empreiteiro, sem necessidade de nova notificação ou comunicação, por qualquer via.

A resolução do contrato por incumprimento definitivo tem como fundamento, desde logo, o Incumprimento do Prazo de Conclusão da Obra, ao qual acresce o facto de a obra estar injustificadamente parada há mais de quinze dias.

Na verdade,

O Contrato de Empreitada foi outorgado em 18 de Agosto de 2017 e a B..., Lda. teria, a partir dessa data, 14 meses para a conclusão da empreitada (conforme Quarta Cláusula já referenciada). Ou seja, a B..., Lda. teria até ao dia 18 de Outubro de 2018 para concluir a empreitada. Tal prazo não foi cumprido, e a empreitada – à data de hoje – não está concluída.

Ou seja, a B..., Lda. ultrapassou largamente o prazo acordado, estando à presente data com 13 meses de atraso.

Tal atraso deliberado na conclusão da obra é, conforme referido supra, fundamento para a resolução do Contrato de Empreitada entre nós outorgado, por inequívoco e manifesto incumprimento das obrigações assumidas pela B..., Lda., o qual é apenas e só imputável à B..., Lda. Sendo a B..., Lda. responsável por todos os danos causados à A..., Unipessoal Lda., e que têm como causa exclusiva o atraso deliberado na conclusão do projecto e conduta obstrutiva seguida pela B..., Unipessoal Lda.

Que, infundadamente, tem a obra parada há vários meses, impossibilitando a conclusão do projecto por não alocar os recursos necessários à sua conclusão, e desrespeitando as obrigações assumidas perante a A... Unipessoal Lda.

Por várias vezes a A... Unipessoal Lda. contactou V. Exas., interpelando a B..., Unipessoal Lda. para que cooperasse na conclusão do projecto, mas tal nunca surtiu qualquer efeito.

Na realidade, a obra ainda não está concluída, e a B..., Lda. de forma consciente e voluntária, ignora qualquer tentativa de contacto e colaboração com a A... Unipessoal Lda. Pelo que, nos termos do n.º 2 da Décima Nona Cláusula do Contrato de Empreitada, a A... Unipessoal Lda. aguardará o prazo de 15 dias úteis, para que a B... Lda. se pronuncie, e, após 5 dias úteis desse prazo, considerará o contrato resolvido, sem necessidade de outra qualquer comunicação.

59- Em 09.12.2019 estavam por concluir na obra, alguns trabalhos de afinação, a colocação das bases de duches e respectivos resguardos de protecção e a limpeza geral da obra.

60- Na mesma data, 09.12.2019, a ré respondeu à missiva referida em 58, mediante carta registada do seguinte teor:

B..., LDA. NIPC ...80, com sede social na Rua ..., ..., na sequência da carta recebida por V. Ex.ª, vem pela presente pronunciar-se nos seguintes termos:

A ora signatária não aceita a resolução do contrato por incumprimento definitivo pelo incumprimento do prazo de conclusão da obra, pelos motivos que já foram aduzidos na carta endereçada a V. Ex.ª datada de 21 de dezembro de 2018. Aliás, das moradias objeto do contrato de empreitada, estão apenas 3 moradias por entregar, por motivo imputável a V. Ex.ª, fazendo referência na carta à resolução do contrato de empreitada como se nada estivesse concluído; o que não corresponde à verdade.

Não corresponde à verdade que a obra tenha estado injustificadamente parada cerca de 15 dias. Acontece que e como V. Ex.ª bem sabe, há cerca de 5,6 meses, decidiu alterar as protecções das bases de duche, sendo que as mesmas apenas foram entregues na segunda quinzena do passado mês de novembro, acrescendo o facto das mesmas terem sido fornecidas com as medidas incorretas, o que impossibilitou e continua a impossibilitar a sua colocação.

O mesmo com os acrílicos de protecção dos resguardos das bases de duche dos quartos principais, os quais foram escolhidos por V. Ex.ª e só foram também fornecidos pela vidraria “C...” no passado mês de novembro.

Pelo que, a obra não esteve injustificadamente parada, porquanto aguardava-se pelo fornecimento das protecções das bases de duche e pela colocação dos acrílicos dos resguardos das bases de duche dos quartos principais,

Continuando a aguardar-se pelas novas protecções das bases de duche com as medidas corretas, a fim de poderem ser instaladas.

Aliás, foi com enorme surpresa que a ora signatária recebeu a carta de V. Ex.ª, porquanto em reunião de obra nada foi comunicado sobre “o facto de a obra estar injustificadamente parada há mais de quinze dias.”.

Do exposto e estando apenas por realizar os trabalhos referente às protecções das bases de duche, assim que as mesmas forem recepcionadas em obra, serão instaladas e a empreitada estará concluída, marcando-se na altura a recepção provisória da obra,

Enviando-se, em anexo, o auto de medição e as respectivas faturas dos trabalhos realizados.”

61- A ré anexou à carta referida em 61 o auto de medição nº 21 e respectiva factura, no valor global de € 80.119,87.

62- A autora encomendou em Setembro de 2019 e pagou diretamente ao fornecedor D... as protecções de duche, que foram instaladas pela ré, em Novembro de 2019, quando foram entregues as mesmas.

63- A autora procedeu à devolução da factura referida em 60, mediante carta registada datada de 13.12.2019, recebida pela ré em 16.12.2019, do seguinte teor:

Exmos. Senhores,

Com referência ao vosso e-mail recebido segunda-feira (18h11) 9 de dezembro de 2019, contendo a factura FA-2019/68, datada de 09.12.2019, e Auto de Medição n.º 21 datado 06.12.2019, em simultâneo, serve a presente para dizer o seguinte:

Nos termos da cláusula sétima do contrato de empreitada entre nós celebrado, o empreiteiro, no final de cada fase do processo de construção, envia o auto de medição, dispondo o dono da obra do prazo de 5 dias para aprovar o auto e só após a sua aprovação é que o empreiteiro tem o direito de proceder à emissão da correspondente factura.

Ao longo da execução do mencionado contrato de empreitada as partes sempre respeitaram esta obrigação e procederam daquela forma.

Consequentemente, é inadmissível e extemporânea a emissão da factura FA 2019/68 sem a aprovação do respetivo auto de medição que a acompanha.

Analisando agora o referido Auto de Medição n.º 21, não podemos aprovar o mesmo, considerando que muitos dos trabalhos ali mencionados como «concluídos» ainda não estão conclusos na presente data.

Neste contexto, somos a devolver a factura FA 2019/68 e o Auto de Medição n.º 21, ficando, em todo caso, a aguardar o envio do mesmo quando os trabalhos subjacentes estiverem, de facto, concluídos.

Finalmente, informamos que a A... encerrará durante o período de Natal e fim de ano, entre os dias 23 dezembro de 2019 e 6 de janeiro de 2020.

64- O director de obra enviou ao arquiecto responsável pela obra email datado de 17.12.2019 do seguinte teor:

Boa tarde,

Junto envio a nossa proposta de auto n.º 21 referente ao mês de novembro de 2019 que foi enviado no dia 09/12/2019 diretamente para o Sr. JJ, para vossa análise e aprovação. Será enviado ainda os trabalhos a menos e a mais por vos alterado

Qualquer dúvida estou ao vosso dispor.

65- Por contrato promessa outorgado no dia 09.03.2018, a autora prometeu vender a JJ e KK que prometeram comprar, pelo preço de € 365.000,00 a fracção E do prédio referido em 3, sendo acordado que a escritura pública seria realizada até ao dia 30.12.2018, ou até ao dia 31 de Janeiro de 2019, caso não fosse possível a obtenção da licença de utilização por motivo imputável à Câmara Municipal ....

66- Por contrato promessa outorgado no dia 06.07.2018, a autora prometeu vender a LL e mulher que prometeram comprar, pelo preço de € 360.000,00 a fracção D do prédio referido em 3, sendo acordado que a escritura pública seria realizada até ao dia 30.12.2018, ou até ao dia 15 de Fevereiro de 2019, caso não fosse possível a obtenção da licença de utilização por motivo imputável à Câmara Municipal ....

67- A autora pagou à mediadora imobiliária E... o montante de € 21.410,00 pelos serviços de mediação imobiliária relacionados com a venda da fracção D, e o montante de € 10.921,17, pelos serviços de mediação imobiliária relacionados com a venda da fracção E.

68- A autora pagou ao arquitecto responsável pela obra a título de honorários a quantia de € 3.419,99 no dia 16.12.2019 e de € 1.390,24 no dia 18.12.2019.

69- A autora outorgou com o Banco 1... um contrato de financiamento para apoio à construção no montante de € 750.000,00, a ser utilizado pelo prazo de 4 anos e um mês, eventualmente prorrogável por uma ou mais vezes, pelo mesmo prazo, ou prazo diferente.

70- A autora contratou a agência imobiliária E... para promoção das moradias referidas em 3.

71- À data da instauração da acção encontrava publicitada a venda das fracções A, B e C, pelos preços de € 395.000,00, 485.000,00 e € 545,000.

72- Em 13.09.2019, a autora requereu a prorrogação da licença de construção pelo prazo de 12 meses alegando instalação de energias renováveis e acabamentos em três moradias.

73- A autora deu a obra por concluída no dia 20.05.2020.

74- Durante a execução da obra, a autora e a ré acordaram em não realizar os seguintes trabalhos, previstos no acordo referido em 8, no montante global de € 53.052,19:

(i). Ponto X.1.2.2 do Orçamento, junto como Doc. 6, referente ao fornecimento e aplicação de 27 espelhos de WC incolor de 4mm, no montante de € 1.859,76;

(ii). Ponto X.2 do Orçamento, junto como Doc. 6, referente ao fornecimento e montagem de cozinhas, no montante de € 17.160,24;

(iii). Ponto X.3 do Orçamento, junto como Doc. 6, referente ao fornecimento e montagem de equipamentos de cozinha, no montante de € 2.059,37;

(iv).Ponto X.6 do Orçamento, junto como Doc. 6, referente ao fornecimento e montagem de tampo em sillestone e móveis de área técnica, no montante de € 7.987,82;

(v). Ponto XIII.2.2.1 do Orçamento, junto como Doc. 6, referente à instalação e montagem de bomba de calor, não tendo sido aplicadas em obra três das cinco orçamentadas, no montante de € 15.129,00;

(vi).Ponto XIII.3.1 do Orçamento, junto como Doc.6, referente à instalação de recuperadores de calor, no montante de € 8.856,00.

75- Dos trabalhos constantes do referido orçamento, a ré não executou, pelo menos, os seguintes:

a) Aplicação de torneiras de banheira marca «Bruma» de modelo «Elo», que é um modelo mais barato que o modelo «Lusa» resultante da proposta de orçamento e não aplicada em obra, no valor de € 1.055,00;

b) Não aplicação de grelhas das churrasqueiras, em «inox», no valor de € 1.000,00;

c) Não realização dos trabalhos de «Zonas Verdes» descritos no Ponto XVI.7, no valor de € 1.771,20.

76- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 21.02.2018, entre o mais do seguinte teor:

(…) agradeço que defina previamente a parte de acabamento de obra, isso poderá reduzir bastante os atrasos na obra, tendo em vista que quando isso não é feito, pode acarretar atrasos também na entrega de materiais.

Enumero algumas situações que estão pendentes há semanas:

- Definição da caixilharia em PVC se é de topar ou interior normal e cores visto no seu projecto ter uma cor e no nosso orçamento ter outra, sem esta definição não posso avançar com a produção das pedras da soleira e das janelas.

- Definição dos pontos do ar condicionado.

- Definir os aparelhos para águas quentes incluindo a sua localização continuando a haver alterações e indecisões dos aparelhos a colocar continuando a receber pedidos de cotação para outra solução da vossa parte.

- Situação da VMC e localização.

ETC.

Pelas minhas contas e como acima descrito tenho sensivelmente 3 semanas de atraso em obra devidos a indecisões e alterações ainda não definidas da vossa parte, não esquecendo como referido acima os prazos de entrega dos materiais e por sua vez o tempo de produção dos mesmos.

77- O arquitecto responsável pela obra enviou ao responsável pela obra por parte da ré, email datado de 23.02.2018, entre o mais do seguinte teor:

(…) Por ordem do senhor JJ,

Item das piscinas, solicita-se que este trabalho fique em suspenso até nova informação.

Reiterando na mesma data que se referia a “todas as piscinas”, perante pedido de esclarecimento da ré se se referia a todas as piscinas.

78- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 01.03.2018, entre o mais do seguinte teor:

(…) Venho por este meio informar que todos os equipamentos definidos na lista de preços unitários já se encontram alguns negociados e/ou encomendados. Por forma a cumprir o prazo estabelecido, solicito resposta às soluções pendentes com a maior brevidade possível. Nesta altura, já estamos em incumprimento de prazos para a entrada de várias especialidades, como referi no e-mail enviado no dia 21 de Fevereiro.

79- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 19.03.2018, entre o mais do seguinte teor:

(…) Em relação aos peitoris e soleiras, agradecia uma breve resposta, como quer as pedras colocadas ao nível de vistas, pois não tenho nenhum corte em arquitetura que possa verificar isso ao pormenor.

80- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 23.03.2018, entre o mais do seguinte teor:

(…) Indique-me a localização exacta da porta de entrada do quarto, bem como quaisquer alterações que existam no interior, como no exterior, pois encontra-se suspensa a alvenaria, por ordem do Arquiteto DD até novas indicações.

81- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 22.03.2018, entre o mais do seguinte teor:

(…) Em relação às piscinas, continuo a aguardar por novas informações, como indicado no email dia 23/02/2018, querendo dizer que para poder fazer as Pérgolas, necessito ter as estruturas das piscinas feitas. O que acontece como já passou um mês e em planeamento de obras, já existe atrasos respectivos a suspensão das piscinas por parte do cliente, Sr. JJ.

No qual estes atrasos e indecisões estão a causar prejuízo à empresa B... Lda., nomeadamente para podermos cumprir com o que está estipulado em contrato inicialmente.

82- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 17.04.2018, entre o mais do seguinte teor:

(…) Venho informar que, continuando a haver algumas indecisões nos materiais, a colocar em obra para o facto das fábricas não têm stocks. Se o material não for encomendado com a devida antecedência. Sabendo também que o mês de Agosto é período de férias.

83- Em 21 de Maio de 2018, a ré enviou à autora os desenhos das piscinas para aprovação.

84- No dia 27.06.2018, o responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra, fichas técnicas referentes à casa das máquinas, solicitando a definição da localização, bem como esclarecimentos quanto às pedras da bordadura e cores da tela armada, designadamente da bordadura da piscina escolhida pelo cliente da fracção E.

85- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 13.06.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Necessito da confirmação das carpintarias interiores para as 5 moradias para fazer a encomenda.

86- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 29.06.2018, do seguinte teor:

Bom dia DD em relação à calendarização, já foi enviado um mapa, como já referi para escolha dos materiais no dia 10/04/2018.

Até a presente data ainda não tenho decisões dos materiais a colocar no interior e exterior das moradias. Como tínhamos conversado em obra, posto isto, torna-se difícil dar-te uma calendarização e uma data de conclusão devido a tanta indecisão e estando a aguardar que o cliente venda mais alguma moradia.

Necessito de mais informações para poder fazer algo de concreto e com credibilidade. Acho que estamos de acordo nesse sentido. Mais uma vez, as indecisões são constantes, existindo aquele, “mas se um cliente não pretender gostar estipulado no caderno de encargos”. A causa dos atrasos foi sempre esta situação. Se verificares o planeamento enviado por mim no início dos trabalhos terás essa sensibilidade. Notou-se um abrandamento dos trabalhos com a situação mais uma vez de indecisões. Como sabes, esta é a realidade no qual ainda a vivemos.

87- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 03.07.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Como discriminado no vosso articulado as luminárias são fornecidas pelo dono de obra agradecia que procedessem a sua escolha já temos a estrutura do tecto falso, terei de começar a passar os respetivos tubos, necessito da localização exata dos spots, inclusive para os pátios também, visto que o cliente da fracção E quer de ambos os lados e a Caixa terá de corresponder exatamente como modelo pretendido.

Para os restantes pátios, definir o número de pontos de luz.

88- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 03.07.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Envio em anexo um descritivo para o pavimento exterior da fracção E para sua análise e me dar uma resposta mais concreta, relativa à opção definitiva do cliente.

Vindo uma vez mais alertar pela indicação da F..., que nada está totalmente definido nos materiais vistos pelo cliente.

89- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 10.07.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) necessito de confirmação da porta de entrada em PVC ou Portrisa para mandar fazer a pedra de soleira e encomendar as portas, entretanto, fica a casa fechada e a porta de entrada por decidir.

90- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 16.07.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Mais uma vez venho relembrar para o facto de não termos ainda decisões de pavimentos interiores definidos. As carpintarias estão todas encomendadas por aprovação da vossa parte no email de 5/07/2018 e a data prevista para entrar em obra é dia 16 de Agosto, ao qual ainda não tenho qualquer indicação da vossa parte de azulejo nem de pavimentos definidos. Como sabem também, relembro a suspensão de alguns trabalhos, logo também existem esses atrasos, como podem ver em planeamento da obra.

91- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 19.07.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) A partir desta data 19/07/2018 é preciso ter atenção às alterações e indecisões nesta fase da obra existe materiais já encomendados, trabalhos já realizados. A B... não poderá aceitar mais alterações do que aquelas que já foram pedidas. Como é do vosso conhecimento. Mais uma vez informo que quaisquer alterações nesta fase, terá custos suplementares e os prazos terão de ser ajustados quando da vossa parte nos fornecerem todas as decisões finais. Enumero as seguintes:

- As luzes dos tectos e fita LED a sua localização definida.

- Pavimentos e azulejos definidos.

- Porta de entrada PVC ou Portrisa, relembro que PVC não tem custo adicional, fica pelo preço da porta existente em contrato. Se for Portrisa, existe a diferença de preço na proposta dada 02 2017. PTM06A.

- Cozinhas

ETC

Relembro também altura do ano as fábricas fecham para férias, em alguns casos, já não aceitam encomendas. As entregas só para finais de Setembro e se tudo correr bem e se houver stocks existentes.

92- O responsável da obra por parte da ré enviou ao representante legal da autora, com conhecimento ao arquitecto responsável pela obra, email datado de 20.07.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Decida como falámos, o que quer fazer, o que realmente, o que o cliente pretende.

A fracção D ainda podemos fazer esta alteração porque é uma situação pontual.

Tendo atenção que o material para as janelas já se encontra na fábrica e hoje esteve lá o senhor a tirar medidas para iniciar o processo de fabrico. A partir desta data, não dá para fazer mais alterações nas janelas.

Nota: Entramos numa fase de acabamentos, meus senhores, quero que entendam que não podem andar a fazer alterações a situações que já não dá peço especial atenção para isso fale com o DD que ele tem experiência.

93- O responsável da obra por parte da ré enviou ao representante legal da autora, com conhecimento ao arquitecto responsável pela obra, email datado de 20.07.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Sobre alterações e questões de arquitectura e outras falo com DD ele é a pessoa indicada para lhe dizer isso, pois é o autor do projeto.

Que pelos vistos de ontem para hoje já existe alterações novas. E amanhã, quais serão?

Preciso de decisões finais até lá, aguardo para poder realizar um orçamento definitivo.

94- O responsável da obra por parte da ré enviou ao representante legal da autora, e ao arquitecto responsável pela obra, email datado de 02.08.2018:

Eu recebi estes desenhos por parte da G... onde representa a piscina este email foi recebido pela G... esta semana.

O que quero dizer é que o desenho que eu tenho não corresponde ao que eu tenho enviado por si Sr. JJ.

Será que houve alterações outra vez.

Envio em anexo para esclarecer estas questões para poder orçamentar correctamente.

95- O arquitecto responsável pela obra enviou ao responsável da obra por parte da ré, email datado de 08.08.2018, entre o mais, do seguinte teor:

Para os sistemas de aquecimento e lareira, esta é a situação actual de encomenda

Á data actual, por favor, considerar

Considerar YES para encomendar.

No a aguardar

Na moradia D e E, a lareira não será para encomendar.

As restantes aguardamos.

96- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 31.08.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Envio em anexo as cores das orlas para definir se preferem em branco ou na cor do material.

Friso também a máxima urgência na escolha dos pavimentos e azulejos, etc. As carpintarias estão quase prontas e não tem azulejos aplicados.

A caixilharia em PVC urgência, aguarda aprovação dos vãos para as frações A e B.

A H... vem tirar as restantes medidas, pois as moradias encontram-se totalmente estucadas.

97- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 07.09.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) O fornecedor da caixilharia PVC prevê o fechamento das fracções A e B para o final do mês de Setembro, visto que a aprovação foi feita no dia 4/09/2018 pelo Arq. DD, as restantes fracções, as medidas estão tiradas a partir do dia 10/09/2018, forneço os mapas de vãos das restantes para aprovação, damos início à produção quando aprovação pelo Arq. DD. Relembro que na fração D o cliente quer mais 3 janelas de correr, ao qual não estava contemplado em contrato inicial, prevê-se a chegada do material dentro de 6 semanas.

Relativamente às portas de entrada para as Frações A, B, C, e D está definido PVC? Até a data de hoje ainda não tenho qualquer definição do modelo da porta e cor a colocar, após vossa decisão é necessário 6 semanas para a chegada do material mais o tempo de produção. Alerto para o facto de o Inverno estar aí à porta. Não me posso responsabilizar por uma situação que não é da minha responsabilidade, mas sim pelo tempo de espera pelas vossas decisões. A proposta foi entregue no dia 18/06/2018.

A porta de entrada para a fracção E, falou-se ser da Portrisa aguardo a decisão do modelo e cor para saber também se enquadra nos valores do contrato. Se for para avançar com o que está em contrato, por favor, confirmem. O prazo para entrega será de 6 semanas também.

Urgente:

- Os roupeiros e portas estão feitos, aguardam o fechamento das moradias para colocação.

- Os pontos de eletricidade nos tectos, necessito urgente da sua localização.

- as fitas LED, sua localização?

- Necessito de saber os modelos de iluminação em todas as fracções a colocar nos tectos para iniciar o pladur. Os pontos de iluminação nos pátios, modelo por definir.

- Azulejos e pavimentos interiores. Fracção A, B, C e D por definir, continuo a aguardar.

Esses itens já vos foram solicitados no mês de Junho e Julho.

É urgente que tomem as decisões acima descritas.

98- No dia 11.09.2018, a ré solicitou à autora a definição da localização do ramal.

99- O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 06.12.2018, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Envio em anexo o valor das bombas de abastecimento de águas e uma bomba compacta para minimizar o espaço ocupado pela mesma.

NOTA: Este ano conseguimos este valor, mas para o ano poderemos não conseguir o mesmo valor.

Agradeço também a definição do local da mesma e também o valor para colocação do acrílico nos muros dos pátios, ou seja, com o mesmo tipo de acabamento das fachadas das moradias.

100- Em 16 de Janeiro de 2019 a ré, na sequência de email de 15.01.2019 da autora referente às pedras da bordadura e liners das piscinas de todas as fracções, enviou ao fornecedor as respectivas definições, solicitando o assentamento das mesmas.

101-O responsável da obra por parte da ré enviou ao arquitecto responsável pela obra email datado de 17.01.2019, entre o mais, do seguinte teor:

(…) Venho por este meio solicitar a confirmação da colocação de 70 cm de calçada em volta das piscinas das Frações A, B, C e D, bem como a colocação de passeio em calçado frente aos quartos com área de 16, 15 m² (fracção A e B) e de 15,75 m² de quadrados (fracção C e E), derivado a falta de soleira e, por fim, a eliminação dos canteiros interiores, conforme combinado em reunião de obra no dia 15/01/2019,

ao qual o arquitecto responsável pela obra respondeu informando que na frente da janela do quarto, em virtude de não ter soleira, poderia ser aplicado calçada com uma faixa máxima de 1,20 metros e em substituição das lajetas.

102- Em resposta ao email referido em 99, o arquitecto responsável pela obra respondeu no dia 08.01.2019 o email do seguinte teor:

Da nossa parte dos muros poderão ser pintados.

Deverá haver uma junta ou alheta de separação dos materiais acrílico que a pintura, se possível, aproximar a cor.

103- Em 08.03.2019, o responsável da obra por parte da ré enviou email ao arquitecto responsável pela obra, no qual refuta imputações feitas pela autora relacionadas com a instalação eléctrica nas fracções D e E, mais referindo que a ré não poderia receber várias versões de projectos, sendo certo que havia recebido cinco versões de um projecto em menos de 2 semanas.

104- Em 15.03.2019, o responsável da obra por parte da ré enviou email ao arquitecto responsável pela obra, entre o mais do seguinte teor:

(…) Temos a possibilidade de avançar com os trabalhos do arruamento exterior ao empreendimento já nesta segunda-feira, dia 18/03/2019. Necessito que me confirma se podemos avançar.

Aguardo a sua resposta.

105- O arquitecto responsável pela obra respondeu ao email de 15.03.2019, em 25 de Março, do seguinte teor:

(…) Na sequência das conversas telefónicas anteriores e de acordo com a informação prestada pela B..., ficou acordado que estariam disponíveis para realizar o betuminoso na primeira semana de Abril.

Informa-se que foi enviado e-mail à EDP, referindo que seria realizado o revestimento final e que seria o momento oportuno para realizar a obra de alteração dos postes.

Caso não o fizessem, iríamos avançar de qualquer modo.

106- Em 01.04.2019, o responsável da obra por parte da ré enviou email ao arquitecto responsável pela obra, entre o mais do seguinte teor:

Já reparei que mudaram outra vez de ideias, logo para não haver confusão iremos só realizar todo o trabalho do lado da moradia/piscina, as lajes soltem não serão contabilizado no nosso orçamento.

O atraso advém muitas vezes dessas indecisões.

Vou retificar a nossa encomenda junto dos fornecedores.

107- O responsável da ré pela obra respondeu à carta mencionada no facto 40, mediante email de 02.04.2019, dirigido ao arquitecto responsável pela obra, refutando as imputações feitas, e atribuindo o atraso da obra à autora.

108- Em 26.04.2019, a autora solicitou à ré que contactasse a fornecedora G... por referência aos azulejos ainda em falta para a cozinha da fracção D.

109- No dia 02.05.2019, a autora comunicou à ré nova solução para o terraço da fracção E, azulejos e pavimento, informando-a também, no dia 02.07.2019 que era previsível que tais materiais chegassem à obra no dia 4 ou 5 de Julho, o que só sucedeu a 10.07.2019.

110- Na data mencionada em 45, o contentor encontrava-se bloqueado por questões de segurança e quando foi retirado material já não era necessário.

111- A ré havia procedido à encomenda de protecções de duche em conformidade com o previsto no acordo referido em 8.

112- Aquando da colocação das mesmas na fracção E, a autora solicitou a sua alteração, o que motivou o facto referido em 62.

113- O fornecedor referido em 62 enviou email datado de 19.09.2019 ao responsável da ré pela obra, entre o mais, do seguinte teor:

Serve o presente email para tentar resolver a questão das 10 cabines que nos vendemos para o ..., as quais o vosso cliente (JJ) diz não pretender. Ele pretende encomendar outro modelo diferente e vender o modelo que nos vos vendemos deduzindo assim o valor da vossa factura/recibo na nova encomenda.

Tal não será possível sem o seu consentimento e autorização visto serem vocês (B...) os nossos clientes, portanto se assim estiver de acordo apenas necessitamos que se desloque à loja para se proceder à realização e assinatura da nota de crédito.

114- A autora encomendou as cabines de duche referidas em 62 no dia 16.10.2019, informando a ré da previsibilidade da sua instalação em 6 ou 7 de Novembro.

115- Em 15 de Novembro de 2019, a autora solicitou a montagem das cabines de duche para o dia 18.11.2019.

116- Em 30.04.2018, a ré ainda não havia escolhido o subempreiteiro responsável pela especialidade de carpintaria, encontrando-se a aguardar por orçamentos.

117- Em 16.09.2022, as fracções A, B, C e D apresentavam salitre e humidade ascensional na despensa e no canto da cozinha, sendo que na fracção B, o salitre a humidade, também se verificavam numa zona residual junto à janela.

118- Na mesma data verificou-se que as caixas das bombas das piscinas não tinham ligação ao esgoto pluvial, como previsto no contrato, daí resultando falta de drenagem das mesmas o que pode implicar a inundação da caixa e danificação do equipamento colocado no seu interior.

119- A autora, em 09.07.2021 pagou à entidade responsável contratada pela ré para a instalação dos equipamentos das piscinas, a quantia de € 577,00 por trabalhos relacionados com a reparação das bombas nas piscinas das fracções D e A.

120- Pelo menos por uma ocasião, a caixa das bombas das piscinas foi inundada em consequência da entrada de águas pluviais decorrente da existência de um furo existente, feito para a instalação eléctrica, situação que foi corrigida a expensas da ré.

Factos não provados (transcrição):

Para além de factos manifestamente conclusivos que contenham matéria de direito, contrários aos dados como provados, ou prejudicados pelos mesmos, não se provou que:

a) A autora, para a execução do projecto referido em 3, convidou ao todo cinco empresas, entre as quais a ré, a apresentar orçamentos para a execução da obra, no formato “chave na mão”;

b) Em Fevereiro de 2017 e após a recepção dos vários orçamentos, a autora entrou em negociações com duas das cinco empresas consultadas, tendo excluído a ré;

c) Em Fevereiro de 2017 e após a recepção dos vários orçamentos, a autora entrou em negociações com duas das cinco empresas consultadas, tendo excluído a ré;

d) No mês de Junho de 2017 a ré contactou novamente a autora, manifestando interesse firme em executar a obra, tendo-lhe transmitido que a realização da obra a concurso era executável num prazo de 12 meses e que era perfeitamente enquadrável no seu calendário de trabalhos em curso, e que a execução desta obra lhe permitiria cobrir os seus custos operacionais até iniciar uma outra empreitada na Nazaré, cujo início de execução estaria agendado para o mês de Outubro de 2018;

e) Nas circunstâncias referidas em d) a autora convidou a ré a apresentar um segundo orçamento, dando origem ao orçamento mencionado em 6;

f) Após a data referida em 6, estabeleceram-se diversos contactos entre as partes, tendo a ré apresentado à autora sucessivos orçamentos revistos tendo circulado entre as partes uma minuta de contrato de empreitada a respeito da qual foram apresentadas diversas propostas de alteração;

g) Após a apresentação do orçamento referido em 7, seguiram-se diversas reuniões onde se discutiu exaustivamente o prazo de execução da obra, e a indemnização moratória diária devida à autora pela eventual não entrega da obra na data contratualmente fixada;

h) Para a autora o prazo de execução da obra e o montante da indemnização a atribuir-lhe no caso de não entrega da obra na data contratualmente fixada, constituía uma condição essencial para a adjudicação da obra, circunstância que era do perfeito conhecimento da ré;

i) A autora, logo no início do projeto, realizou um estudo de mercado que concluiu que o segundo semestre do ano de 2018 coincidia com o pico do mercado imobiliário, pelo que, só aceitaria celebrar um contrato de empreitada com uma empresa que lhe desse garantias de terminar a obra naquele período;

j) Foram apresentados à autora orçamentos de outras empresas para a execução do projecto referido em 3, a preços inferiores aos mencionados em 7;

l) Na data referida em 36, a ré ainda não tinha concluído os trabalhos referentes à remoção de entulho, nem se encontravam concluídos aquando da instauração da acção;

m) Na reunião referida em 42 a autora reiterou a sua firme oposição à fixação unilateral de um «novo prazo» para a conclusão da obra, fosse este o dia 29 de Fevereiro de 2019 ou o final do mês de Abril de 2019;

n) Em15.03.2019, o legal representante da autora dirigiu-se ao local da obra, e verificou o seguinte:

i. A ré não se encontrava a executar qualquer trabalho no local, não havendo nenhum funcionário a trabalhar;

ii. O contentor com os materiais de obra estava bloqueado;

iii. Não havia qualquer segurança no local ou supervisão pelo construtor responsável; iv. No local apenas se encontrava um ladrilhador, subempreiteiro, que aparentava estar a trabalhar na frente de uma das fracções, mas sem qualquer supervisão da ré.

o) A ré ignorou o teor dos emails referidos em 48;

p) A ré ignorou a missiva referida em 49, não respondendo por qualquer via, nem encetou nenhuma iniciativa ou diligência no sentido de concluir a obra;

q) No dia 23.04.2019, o legal representante da autora dirigiu-se ao local da obra, e verificou, uma vez mais, que não estava ninguém presente por parte da ré, estando as moradias sem qualquer segurança;

r) A carta referida em 54 tenha sido recepcionada pela ré que à mesma não respondeu;

s) A ré perante o email referido em 56 manteve uma atitude passiva e não colaborante.

t) No dia 03.09.2019, o representante legal da autora esteve no local da obra, e verificou o seguinte:

i) O contentor contendo materiais da obra foi removido pela ré do local da obra, sem qualquer informação ou justificação por parte da ré;

ii) A ré continuava sem qualquer representante de obra no local;

iii) A ré, à revelia da Autora, retirou o “aviso de obra”, legalmente obrigatório, do qual constava a identificação do empreiteiro e da licença de construção, pese embora a obra ainda não estivesse concluída.

u) A ré não respondeu e nada diligenciou em face do email mencionado em 57;

v) Em 09.12.2019 e presentemente a obra apresenta:

a. A porta vidrada da suite da fracção «E», que dá acesso à cozinha, existe uma abertura de 3 a 5 mm. entre a porta e a calha, permitindo a infiltração de água e vento

b. Incorreta aplicação da tela de protecção de terra no muro exterior do condomínio;

c. Postes de iluminação exteriores com a tinta a empolar e a descascar;

d. Incorreta instalação do portão de acesso ao condomínio, encontrando-se o mesmo desnivelado e incorretamente fixado à parede, o que leva a que o mesmo raspe na calçada e não permita a sua correcta abertura e fecho;

e. Falta de isolamento das juntas de dilatação dos muros exteriores, o que tem permitido a infiltração de águas e provocando danos estéticos e, futuramente, danos estruturais aos mesmos;

g. Incorreta aplicação das grelhas de ventilação, encontrando-se parte delas caídas, e aplicação de grelhas de ventilação em material plástico, quando contratualmente deveriam ter sido aplicadas grelhas de ventilação em material «inox»;

h. Incorreta aplicação dos vidros exteriores de delimitação das varandas, encontrando-se os mesmo desnivelados e/ou mal dimensionados;

i. Não realização de todos os trabalhos de pintura exterior, em particular nos casebres técnicos exteriores;

j. Aplicação de aparelhagem elétrica de iluminação, i.e., interruptores de iluminação simples, em todos os locais, ao invés da aplicação de interruptores dimmer;

k. Incorreta aplicação da iluminação de tecto, tendo sido realizas aberturas não utilizadas e não corrigidas;

l. Para além do dado por provado em 117 que todas as moradias apresentam humidade nos cantos das paredes interiores, notando-se a pintura interior a empolar e a escurecer, com manchas de bolor;

m. Incorreto acabamento dos roupeiros, cujas portas não chegam ao tecto e/ou se encontram desniveladas, com danos estéticos evidentes;

n. Incorreto assentamento do pavimento interior das moradias, cujos cortes nas peças de azulejo foram realizados em excesso, sendo esses cortes visíveis mesmo após o assentamento dos rodapés;

o. Rachas nas paredes interiores;

p. Não isolamento das caixilharias com silicone;

q. Incorrecta instalação de torneiras das casas de banho, sendo visível os cortes dos azulejos e estado as mesmas desniveladas;

r. Incorreta instalação dos estores, os quais já apresentam as «fitas» partidas/rachadas; e

s. As moradias não levaram a última demão de tinta no interior e exterior;

x) A autora prontamente respondeu a todas e quaisquer solicitações ou pedido de informações emanadas pela ré;

z) A ré iniciou a colocação das protecções de duches em 03.07.2019, utilizando para o efeito cabines com apenas 1,85 m de altura, quando as mesmas deveriam ter 2,10 metros atendendo à inexistência de bases de duche;

aa) A ré foi confrontada com o facto referido em z) e recusou-se a trocar as proteções ou a resolver esta questão de outro modo, motivo que determinou o facto referido em 62.

bb) No dia 03.12.2019, o legal representante da autora foi alertado para a presença do encarregado da ré no local da obra, com o estucador e com algumas senhoras para limpar a obra.

cc) Chegado ao local, o legal representante da autora foi informado pelo encarregado da ré que nessa semana o Eng.º CC planeava terminar algumas questões estéticas, limpar as fracções «A», «B» e «C», instalar as protecções de duche e terminar a pintura interior, e que a maioria dos trabalhos deveriam estar terminados nessa semana;

dd) Nessa ocasião, o legal representante da autora alertou que os trabalhos por realizar eram superiores aos por ele enunciados e que existiam questões estruturais que necessitavam de correcção;

ee) No dia 04.12.2019, o Eng.º CC transmitiu ao legal representante da autora que a ré planeava terminar a obra até ao final da semana, mas a mesma ficou por concluir, tendo apenas feito umas tentativas de reparação dos portões de acesso às moradias;

ff) A partir do dia 12.12.2019, a ré nunca mais regressou ou se fez representar em obra, tendo ficado com as chaves e os comandos dos portões das moradias na sua posse, situação que se mantinha à data da instauração da acção.

gg) A obra objeto do contrato de empreitada, na presente data, enferma de diversos vícios, designadamente:

a. A porta vidrada da suite da fracção «E», que dá acesso à cozinha, foi incorrectamente instalada, existindo uma abertura de 3 a 5 mm. entre a porta e a calha, permitindo a infiltração de água e vento;

b. Incorrecta aplicação da tela de protecção de terra no muro exterior do condomínio;

c. Postes de iluminação exteriores com a tinta a empolar e a descascar;

d. Incorreta instalação do portão de acesso ao condomínio, encontrando-se o mesmo desnivelado e incorretamente fixado à parede, o que leva a que o mesmo raspe na calçada e não permita a sua correta abertura e fecho;

e. Falta de isolamento das juntas de dilatação dos muros exteriores, o que tem permitido a infiltração de águas e provocando danos estéticos e, futuramente, danos estruturais aos mesmos;

f. Quando ocorre precipitação, inundação da caixa localizada ao nível do solo, onde se encontra instalada a bomba para regular a pressão da água em consequência da não instalação de tubo ladrão

g. Incorrecta aplicação das grelhas de ventilação, encontrando-se parte delas caídas, e aplicação de grelhas de ventilação em material plástico, ao invés de inox;

h. Incorreta aplicação dos vidros exteriores de delimitação das varandas, encontrando-se os mesmo desnivelados e/ou mal dimensionados;

i Não realização de todos os trabalhos de pintura exterior, em particular nos casebres técnicos exteriores;

j. Aplicação de aparelhagem elétrica de iluminação, i.e., interruptores de iluminação simples ,em todos os locais, ao invés da aplicação de interruptores dimmer;

k. Incorrecta aplicação da iluminação de tecto, tendo sido realizadas aberturas não utilizadas e não corrigidas;

Todas as moradias apresentam humidade nos cantos das paredes interiores, notando-se a pintura interior a empolar e a escurecer, com manchas de bolor;

m. Incorrecto acabamento dos roupeiros, cujas portas não chegam ao tecto e/ou se encontram desniveladas, com danos estéticos evidentes;

n. Incorreto assentamento do pavimento interior das moradias, cujos cortes nas peças de azulejo foram realizados em excesso, sendo esses cortes visíveis mesmo após o assentamento dos rodapés;

o. Rachas nas paredes interiores;

p. Não isolamento das caixilharias com silicone;

q. Incorrecta instalação de torneiras das casas de banho, sendo visível os cortes dos azulejos e estado as mesmas desniveladas;

Incorrecta instalação dos estores, os quais já apresentam as «fitas» partidas/rachadas; e

s. As moradias não levaram a última demão de tinta no interior e exterior;

hh) A ré não tem feito a limpeza e a manutenção das piscinas, moradias e espaços comuns, que se encontram completamente sujos e cheios de lixo;

ii) Os factos referidos em gg) e hh) afastam os potenciais compradores das moradias.

jj) Os factos referidos em gg) e hh) atrasaram a entrega das moradias e afastaram potenciais compradores das mesmas;

ll) A autora comunicou os facto referidos em gg) e hh) à ré que se recusou a corrigir e a zelar pela manutenção da obra;

mm) Antes da outorga do acordo referido em 8 houve negociações entre a ré e autora relacionadas com o prazo de execução da obra, tendo a primeira dito que apenas iria necessitar de 12 meses porque, entretanto, iniciaria outra obra sita na Nazaré;

nn) Nas circunstâncias referidas em mm) foi acordada a cláusula 8ª mencionada em 11;

oo) A autora interpelou a ré para que concluísse rapidamente toda a obra, dando preferência às fracções D e E, alertando para os danos que estava a ter com o atraso na conclusão daquelas duas fracções.

pp) A ré tinha conhecimento da existência dos contratos promessa referidos em 65 e 66 e data neles mencionada para a outorga das respectivas escrituras públicas;

qq) Os promitentes compradores mencionados nos contratos promessa referidos em 65 e 66 pretendiam adquirir as fracções para sua habitação própria e permanente;

rr) Os promitentes compradores mencionados em 65 exigiram à autora que os compensasse pelo valor das rendas pagas pelo arrendamento de outra casa, durante os meses de Abril, Maio e Junho de 2019, no valor de € 600,00 mensais, o que a autora fez;

ss) A partir de 29 de Junho de 2019, ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento referido em rr), pelo que os mesmos foram residir para a fracção E ainda inacabada;

tt) Os promitentes compradores referidos em 66 exigiram à autora que suportasse os custos da sua estadia em Portugal, a partir do dia 22 de Junho, razão pela qual a autora suportou custos com hotel de 22 a 29 de Junho no valor e € 721,25;

uu) A partir de 29 de Junho de 2019, a autora concluiu que não poderia continuar a manter os promitentes compradores em hotéis, face à falta de comodidade e custos, e apesar de as fracções D e E ainda não estarem concluídas, viu-se obrigada a permitir aos promitentes compradores que lá morassem, em condições precárias;

vv) Desde a data referida em uu), a autora encontra-se a suportar os consumos de água, gás e electricidade das fracções D e E;

xx) A autora corre o risco de os promitentes compradores perderem o interesse no negócio, face ao atraso na outorga da escritura de compra e venda, provocado pelo atraso da ré na conclusão da obra, o que implicará ter que suportar os custos associados à alteração das moradias, para que as possa vender a outros clientes, uma vez que as mesmas tiveram alguns acabamentos escolhidos pelos próprios promitentes compradores, o que importará um custo de € 27.450,00;

zz) Os promitentes compradores referidos em 65, até à data da instauração da acção pagaram à autora, a quantia de € 306.000;

aaa) Os promitentes compradores referidos em 66, até à data da instauração da acção pagaram à autora, a quantia de € 273,750;

bbb) Os montantes provenientes da venda das fracções D e E serviriam para a autora amortizar parcialmente o crédito bancário que contratou para financiamento da empreitada, no montante de € 750.000,00, sobre o qual tem estado a pagar juros;

ccc) Em consequência da obra não estar concluída no prazo referido em 9 a autora teve custos internos relacionados com tempo despendido com as deslocações à obra e com o seu acompanhamento à razão de 4 horas por dia, 5 dias por semana, com um custo de € 45,00/hora;

ddd) Todas as semanas o responsável pela obra da autora vai à mesma, numa média de 7 vezes por semana, partindo da sede da empresa até ao local da obra (em ...), sendo a distância de 19 Km, ida e volta;

eee) O arquitecto responsável pela obra prestou serviços adicionais pelo facto da obra não ter sido concluída no prazo referido em 9.

fff) Em consequência da obra não estar concluída no prazo referido em 9, a autora não conseguiu amortizar o crédito referido em 69 como havia planeado, tendo suportado juros no valor de € 5.819,00;

ggg) A autora, desde o início da sua actividade tem mantido relações estáveis e frutíferas com outras entidades na área do imobiliário, desde agências imobiliárias a arquitectos e entidades bancárias;

hhh) No desenvolvimento da sua actividade, a autora atrai investidores estrangeiros para a zona oeste de Portugal, que depois se tornam residentes permanentes em Portugal;

iii) A autora privilegia o trabalho de qualidade, sendo reconhecida pelo seu profissionalismo, pelo que as agências imobiliárias consideram os projectos da autora como verdadeiras oportunidades de negócio, fazendo publicidade junto de potenciais compradores para que adquiram as moradias que a autora vai construindo;

jjj) A autora contratou com várias mediadoras imobiliárias para promoção da venda das moradias, tendo inicialmente contratado a Agência Imobiliária I..., em 08.10.2017;

lll) A autora contratou a Agência Imobiliária J..., em 19.03.2019, e a K..., em 14.03.2019, face ao compromisso da ré em ter as moradias concluídas em Abril de 2019;

mmm) A autora perdeu potenciais compradores das moradias referidas em 71 porque os mesmos verificaram atrasos na obra, o mesmo acontecendo com as agências imobiliárias que deixaram de levar clientes às mesmas;

nnn) A publicidade às moradias começou a ser negativa, começando a espalhar-se o rumor de que tal obra iria demorar anos a ser concluída e as mediadoras imobiliárias pese embora o esforço que fizeram, deixaram de conseguir atrair potenciais compradores;

ooo) No ano de 2019 a autora tinha visitas diárias à obra, várias vezes por dia de potenciais clientes, e à data da instauração da acção tais visitas eram mensais;

ppp) A autora devido à publicidade negativa da obra, terá que baixar o preço em 15% a 20% para conseguir vender as fracções em falta;

qqq) As moradias A, B e C estão a degradar-se e a autora terá que contratar um empreiteiro, quer para finalizar a obra, quer para reconstruir e remodelar parcialmente as moradias, com custos não inferiores e € 11.580,00;

rrr) O facto referido em 72 foi também necessário para obstar a que a Câmara Municipal ... cancelasse o fornecimento de água no projecto;

sss) A autora terá que contratar outro empreiteiro para concluir os trabalhos em falta, os quais ascendem a, pelo menos, € 50.000,00;

ttt) Pelo facto da obra não estar finalizada na data referida em 9, a autora passou a ser alvo de publicidade negativa, quer junto de potenciais clientes, quer junto de parceiros comerciais;

uuu) Em consequência do facto referido em ttt) a autora deixou de ter contactos regulares para celebrar negócios, nomeadamente para vender as suas moradias.

vvv) Para além dos trabalhos referidos em 75, a ré não executou:

- Aplicação de azulejos abaixo do preço orçamentado, no valor de € 10.676,00;

- Trabalhos de remoção de entulho no valor de € 4.404,78;

- Não aplicação de 26 metros de vedação em vidro, no valor de € 1.845,00;

- Não aplicação de um roupeiro de quatro portas na fracção E, no valor de € 1.847,00;

- Aplicação de banheiras de marca Sanindusa de modelo Skin, mais baratas do que as previstas modelo Rita, resultando a diferença de € 460,00;

- Não aplicação de cinco esquentadores solar de 16 litros, no valor unitário de € 644,00;

xxx) A ré encomendou protecções de duche com apenas 1,85 metros de altura, as quais teriam que ter, pelo menos 2,10, o que obrigou a autora a recorrer directamente ao fornecedor, resultando um crédito para a autora no valor e € 5.284,08;

zzz) A obra esteve suspensa em 26 e 27 de Setembro e 24 e 28 de Novembro, por motivo de intempérie;

aaaa) Em 04.03.2019, a autora deu ordem à ré para instalar os sistemas de aquecimento e painéis solares, solicitando especificações, sendo que estes equipamentos foram chegando de forma faseada por não existirem em stock;

bbbb) A encomenda referida em 108 iria demorar 2 a 3 semanas a ser entregue;

cccc) Apenas em 15 de Janeiro de 2019 é que a autora apresentou à ré a escolha definitiva das pedras de bordadura e liner para as piscinas de todas as fracções;

dddd) Em consequência da suspensão dos trabalhos das piscinas mencionada no email descrito no facto 77, a ré não cumpriu com a calendarização dos trabalhos previstos para a execução das mesmas, com finalização em Novembro de 2018, nos termos descritos no artº 48º da contestação;

eeee) Os empreiteiros contratados pela autora para a realização dos trabalhos das piscinas estavam disponíveis nas datas referidas no artigo 48º da contestação;

ffff) Em Novembro de 2018 faltavam os arranjos exteriores, em consequência dos atrasos na realização dos trabalhos das piscinas;

gggg) Aquando da colocação das protecções de duche referidas em 62, a ré verificou que as medidas não estavam correctas, sendo necessários perfis de compensação, os quais apenas chegaram no dia 06.12.2019;

hhhh) Em consequência da suspensão dos trabalhos de execução das piscinas a que se refere o email de 23.02.2018, a ré não cumpriu a seguinte calendarização de trabalhos:

- Estrutura das piscinas, a realizar em 57 dias, de 26.02.2018 a 30.04.2018;

- Execução das valas de compactação, a realizar em 37 dias, de 18.04.2018 a 24.05.2018;

- Estrutura das pérgolas, a realizar em 81 dias, de 22.05.2018 a 17.08.2018;

- Execução das infraestruturas, a realizar em 57 dias, de 13.08.2018 a 19.10.2018;

- Execução dos muros, realizar em 63 dias, de 25.06.2018 a 03.09.2018;

- Colocação de pavimentos exteriores, calçadas e lancil, a realizar em 50 dias, de 27.08.2018 a 22.10.2018;

- Aplicação de liners nas piscinas, a realizar em 23 dias, de 15.10.2018 a 06.11.2018;

- Colocação de estores, a realizar em 12 dias, de 29.10.2018 a 09.11.2018;

- Execução de acrílicos exteriores e pinturas, a realizar em 19 dias úteis, de 22.10.2018 a 09.11.2018;

iiii) Os subempreiteiros contratados pela ré para a execução dos trabalhos referidos em gggg) estavam disponíveis nas datas mencionadas;

jjjj) Quando iniciou a montagem das cabines de duche, a ré verificou que as medidas não estavam correctas, eram necessários perfis de compensação para completar as dimensões dos resguardos, os quais apenas chegaram a 6 de Dezembro, tendo a ré concluído a sua montagem em 9 de Dezembro;

llll) Em consequência da não conclusão da obra no prazo estipulado no acordo referido em 8, a ré teve um acréscimo de despesas com mão de obra e deslocação de viaturas no valor de € 95.084,64;

mmmm) A ré nunca apresentou o planeamento da obra, com datas e prazos para a autora definir pormenores durante a execução da obra, apesar de esta o ter solicitado logo no início da mesma;

nnnn) A ré iniciou a obra no dia 04.09.2017 e no dia 12.09.2017 já na mesma se encontrava uma máquina giratória, encontrando-se o muro poente do condomínio praticamente concluído pela ré em 16.09.2017;

oooo) Em 21.02.2018, a ré ainda não havia planeado a obra;

pppp) Na data referida em 76 a obra ainda se encontrava numa fase de conclusão da estrutura de betão armado e aplicação de alvenaria;

qqqq) No dia 01.03.2019 foi definido e discutido em obra a cor interior e exterior da caixilharia em PVC, a cor dos estores, a altura das portas interiores e o sistema de aquecimento;

rrrr) A autora confirmou a cor da caixilharia em PVC;

ssss) Em 21.03.2018 a obra ainda não estava preparada para aplicação de caixilharia, pontos de ar condicionado, aparelhos de água quente e sua localização e VMC e sua localização;

tttt) O arquitecto responsável da obra, na sequência do email referido no facto 76, questionou o responsável da obra sobre quais os equipamentos encomendados, tendo este enviado notas de encomenda de material sanitário;

uuuu) Em 21.03.2018, arquitecto responsável da obra apresentou duas soluções em resposta à questão colocada no email mencionado no facto 79;

vvvv) Na data do email mencionado no facto 80, o arquitecto responsável da obra não havia ordenado a suspensão dos trabalhos de alvenaria, encontrando-se apenas por rectificar a altura das portas e a localização da porta de entrada do quarto;

xxxx) A rectificação das alturas das portas deveu-se a erro da ré;

zzzz) Na sequência do email referido em 85, a autora e a ré solicitaram amostras dos esboços dos roupeiros e móveis de WC para apreciação;

aaaaa) A ré havia estabelecido o dia 10.07.2018 para escolha dos materiais de carpintaria, o que a autora fez no dia 05.07.2018;

bbbbb) Nos meses de Maio a Julho de 2018, a autora e a ré definiram os materiais a aplicar em obra, tendo a primeira tomado a iniciativa de escolher materiais junto de fornecedores da ré, entre s quais a G... para agilizar procedimentos, o que havia tido a anuência da ré em 14.03.2018;

ccccc) Em 26.06.2018, a ré ainda não havia concluído o isolamento exterior das moradias;

ddddd) A ré, ao invés de orçamentar uma porta de entrada de 2,20 por 1,95, como no projecto, orçamentou 2,20 por 0,95, o que provocou um diferendo com a autora relacionado com os custos da mesma;

eeeee) O arquitecto responsável pela obra enviou ao responsável da obra da ré o projecto de electricidade detalhado no dia 15.01.2018;

fffff) Houve um diferendo entre a autora e a ré relacionados com as fitas Led que se prolongou de Abril a Outubro de 2018;

ggggg) Em Julho de 2018, as moradias ainda não estavam em condições para se iniciar a instalação do tecto falso, momento até ao qual poderia ser definida a localização dos pontos de luz e Led;

hhhhh) Em 22.05.2018, as cozinhas foram excluídas do objecto da empreitada;

iiiii) A alteração referida no facto 92 na fracção D é uma alteração de funcionalidade que a autora confirmou em 03.08.2018;

jjjjj) O email referido em 93 surgiu em sequência de um pedido de informação da autora referente à alteração do local de um espaço e arrecadação exterior, ainda não construído e sobre a possibilidade do terraço envolvente à piscina ser pavimentado com dois tipos de pavimentos distintos;

lllll) Em 08.08.2018 as moradias ainda não se encontravam numa fase que permitisse a instalação dos sistemas de aquecimento/climatização;

mmmmm) Em resposta ao email mencionado em 96, na mesma data, a autora escolheu a cor da orla dos roupeiros, informou da escolha dos roupeiros e azulejos e solicitou que a decisão quanto aos vãos fosse tomada na semana seguinte;

nnnnnn) Na mesma data, a autora confirmou a escolha dos pavimentos e azulejos da fracção E;

ooooo) em 04.09.2018 a autora confirmou a solução para os vãos das fracções a e B;

ppppp) Em 20.09.20018 a obra estava longe de se encontrar numa fase de acabamentos;

qqqqq) Em 14.09.2018, a autora e a ré chegaram a um acordo quanto às portas de entrada;

rrrrr) Em Novembro de 2018, a execução dos muros exteriores, arruamentos e calçada exterior estavam longe de estar concluídos;

sssss) Em 04.03.2019, a obra ainda não estava em condições para a instalação de equipamentos sanitários;

ttttt) O subempreiteiro responsável pela instalação dos sistemas de aquecimento e painéis solares protelou a instalação de equipamentos por diferendo com a ré;

uuuuu) As opções de aquecimento já se encontravam escolhidas pela autora desde 24.04.2018, não tendo sido instalados nessa altura porque a fase em que se encontrava a obra não o permitia;

vvvvv) Em 24.04.2019 as moradias ainda não estavam pintadas na sua parte exterior;

xxxxx) Os trabalhos preparatórios à aplicação de betuminoso estavam concluídos em 23.03.2019;

zzzzz) Na data referida em 77 a obra ainda estava numa fase que reclamava a circulação de máquinas pesadas onde seriam implementadas as piscinas, não tendo a ré iniciado qualquer trabalho relacionado com a execução destas;

aaaaaa) A ré enviou à autora a proposta para execução das piscinas em 16.02.2018, tendo a autora solicitado cotação adicional para a execução do revestimento interior da piscina em “pastilha vidrepur”, sendo que em 10.04.2018, a autora ainda não tinha recebido tal cotação;

bbbbbb) Em 19.03.2018, a autora aceitou a proposta da ré para a execução das piscinas;

cccccc) Em 21.05.2018 a obra ainda não estava em condições para se iniciarem os trabalhos de execução das piscinas, os quais só se iniciaram em 06.07.2018;

dddddd) Na data referida em 83 apenas estava em causa a aprovação do esquema da piscina com as alturas e escadas de canto em alvenaria;

eeeeee) Em data anterior à mencionada em 84, a autora já havia aprovado as dimensões das piscinas;

ffffff) Após o email referido em 84 foi definido em obra pela autora e pela ré a localização da casa das máquinas;

gggggg) Os trabalhos de execução das piscinas apenas foram iniciados pela ré em 06.07.2018, porque foi a data em que a subempreiteira respectiva tinha trabalhadores disponíveis para o efeito;

hhhhhh) Em 30.01.2019 as piscinas ainda não estavam em condições de lhe ser aplicado o liner e as pedras da bordadura, pois encontravam-se por terminar os pavimentos em torno das piscinas e os muros da parte de trás das moradias;

iiiiii) Além dos locais mencionados em 117, verifica-se abundante humidade junto ao pavimento de todas as moradias, nos rodapés, manchas de humidade e bolhas com desgaste da pintura, surgimento de bolor, cheiro a mofo e a humidade no interior das moradias e empenamento e danificação das madeiras das moradias;

jjjjjj) O facto referido em 117 decorre de defeito de construção das moradias, designadamente por falta de impermeabilização em toda a fundação, falta de isolamento

térmico a descobrir a laje e a função e falta de tela pitonada no encosto das terras e drenagem para a fundação;

llllll) O facto referido em 117 decorre de falta de ventilação das moradias

mmmmmm) Os trabalhos referidos em 119 decorrem do facto mencionado em 118;

nnnnnn) Em consequência do facto referido em 118, a autora pagou a quantia de € 403,13 para reparação da piscina da fracção A;

oooooo) Atentas as características das caixas das bombas das piscinas não é necessária a sua ligação à rede de águas pluviais.

VI.

Do Direito

Não tendo sido questionada, nem suscitando qualquer dúvida, a qualificação jurídica do contrato outorgado entre as Recorrente e Recorrida – contrato de empreitada, regulado nos arts. 1207.º ss. do Código Civil –, nas objecções daquela à decisão que aqui sindica, importa analisar, em primeiro lugar, a que respeita à enumeração dos factos. 

- Da impugnação da matéria de facto

(…).      

- Da nulidade da decisão recorrida (…).

- Da não aplicação da cláusula penal moratória

- Da alegada incompatibilidade entre a resolução do contrato de empreitada e o pedido de eliminação dos defeitos^[2]

Tratando-se de questões cuja apreciação é conexa, far-se-á a análise conjunta destes fundamentos de recurso.

De acordo com a Recorrente, em face do art. 811.º do Código Civil, é cumulável a cláusula penal compensatória (relativa ao cumprimento da obrigação principal), com a cláusula penal moratória (estabelecida para o atraso no cumprimento – cf. cláusula 8.ª do contrato celebrado), sendo autónomas entre si.

Razão pela qual, estando apurados factos de onde ressalta o atraso na obra, e concomitantemente não tendo sido provado que a responsabilidade por tal atraso não é da Recorrida, o Tribunal deveria ter feito operar tal cláusula penal moratória, que não se destina a compensá-la ou a indemnizá-la pelos danos suportados com o incumprimento da obrigação principal, mas sim pelos danos sofridos com o atraso na prestação.

Por outro lado, a entender-se que o contrato de empreitada se mantém, nada impedia a condenação da Recorrida na eliminação dos defeitos existentes nas moradias, provados nos arts. 117.º e 118.º.

Na perspectiva da Recorrida estes pedidos soçobram dado que não houve incumprimento definitivo, nem cumprimento defeituoso do contrato de empreitada, sendo, por isso, inaplicável o art. 799.º do Código Civil, o qual exige o incumprimento definitivo da obrigação, que não ficou demonstrado.

Quanto ao pedido de eliminação dos defeitos, salienta que não há qualquer incompatibilidade entre os pedidos de resolução e eliminação, e que este foi julgado improcedente.

Como a Recorrente não impugnou a matéria factual está definitivamente apurado que não foi feita prova que os defeitos existissem, alicerçada nas als. v), gg), hh), ll), iiiiii) a llllll), e oooooo) dos factos não provados, retirando-se, ainda, que as anomalias encontradas (cf. factos provados n.ºs 117 e 118.º e relatório pericial) estavam quase debeladas, a Recorrida não se negou a reparar os defeitos provados, nem estes têm uma gravidade assinalável, por reporte à cláusula contratual 19.ª.     

Para além do excerto acima reproduzido, o Tribunal a quo pronunciou-se como segue:  

«No que se refere ao cumprimento das obrigações assumidas pela ré, alega a autora que no prazo contratualmente fixado para o efeito, a obra encontrava-se por concluir, incumprimento que se foi protelando no tempo, pelo que por carta datada de 15.11.2019 comunicou aguardar o prazo de 15 dias úteis para que aquela se pronunciasse, e após 5 dias úteis findo o mesmo, consideraria o contrato resolvido sem necessidade de outra comunicação (cf. facto 58).

De acordo com a cláusula 4ª do contrato celebrado, a ré obrigou- se a concluir a obra no prazo máximo de 14 meses, estipulando-se ainda na cláusula 8ª que se tal não sucedesse, a ré constituía-se na obrigação de pagar à autora a quantia de € 1.500,00 por dia a título de sanção pecuniária compulsória (cf. factos 9 e 11).

Em função deste clausulado, consideramos que não está contratualmente prevista a resolução do contrato pelo facto de a obra não estar concluída no prazo acordado, tanto mais que outras cláusulas ressalvam que isso possa não acontecer, a título de exemplo a cláusula 12ª.

Com efeito, os fundamentos de resolução, consensualmente acordados, são apenas os constantes da cláusula 19ª, a saber a paragem injustificada da obra por mais de 15 dias e a existência de defeitos que o empreiteiro se recuse a corrigir ou que pelo seu número ou pela sua gravidade, tornem inexigível a manutenção do contrato (cf. facto 12).

No entanto, resulta do art° 432° n° l, que é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção, sendo certo que a própria cláusula 19º a que aludimos, salvaguarda “os termos gerais de direito”.

Ora, o direito de resolução de um contrato, quando não convencionado pelas partes depende da verificação de um fundamento legal correspondendo, por isso, ao exercício de um direito potestativo vinculado. Deste modo, a parte que invoca o direito de resolução, in casu a autora, cabe-lhe alegar e demonstrar o fundamento que justifica a destruição do vínculo contratual, nos termos do disposto no artº 342º nº 1.

Por outro lado, para que tal direito seja legalmente conferido à autora, tem a mesma que demonstrar uma situação de impossibilidade de cumprimento da prestação (cf. artºs 801º nº 2 e 802º nº 1).

Com efeito, é consabido que, na economia do contrato, o não cumprimento de qualquer obrigação é susceptível de desencadear três tipos de situações: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso no cumprimento e o cumprimento defeituoso.

A falta de cumprimento ocorre quando a prestação deixou de ser executada no devido tempo e já não pode ser cumprida e por se tornar impossível (artºs 801º e 802º).

Ocorre ainda incumprimento definitivo quando o devedor declara inequivocamente que não cumprirá o contrato.

O incumprimento definitivo pode ainda resultar da falta irreversível de cumprimento, equiparando a lei, nestes casos, a mora ao incumprimento definitivo na previsão do artº 808º. Consagram-se nesta norma duas causas de incumprimento definitivo. A primeira, quando se verifica a perda do interesse do credor na prestação devida com a demora do devedor, a segunda quando o devedor em mora não cumprir no prazo razoável, adicional e peremptório fixado pelo credor.

Como supra aludimos, foi fixado no contrato o prazo de 14 meses para a conclusão da obra. Encontrando-se demonstrado que o alvará de licenciamento de obras foi emitido em 13.09.2017 (cf. facto 38), tal prazo apenas pode ser contado desta data, a significar que nos termos contratuais tal prazo teria o seu termo em 13.11.2018.

Como já referimos em sede de fundamentação da matéria de facto, não é sequer discutido pela ré que nessa data a obra não se encontrava concluída, o que resulta, entre o mais, dos factos 39, 43, 52 e 59.

A cláusula penal encontra-se prevista nos arts. 810.º a 812.º, inserindo-se na divisão respeitante à «fixação contratual dos direitos do credor», por sua vez integrada na sub-secção sobre a «falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor».

«Define-se a cláusula penal como a estipulação em que num negócio jurídico, designadamente num contrato, as partes fixam o montante da indemnização para o caso do seu incumprimento.»^[3].

A cláusula penal que fixa a indemnização, a forfait, pode ser compensatória ou moratória.

«A cláusula penal pode ser estabelecida para o incumprimento (definitivo) do contrato ou para a simples mora. A primeira diz-se cláusula penal compensatória; a segunda cláusula penal moratória.

A cláusula penal compensatória não pode obviamente cumular-se com a realização específica da obrigação principal. A cláusula penal moratória pode cumular-se, visto se destinar apenas a ressarcir os danos decorrentes do atraso no cumprimento.»^[4].

Dito por outras palavras, é uma convenção na qual as partes fixam antecipadamente – antes de ocorrer o facto constitutivo da responsabilidade – uma determinada prestação que o devedor deverá satisfazer ao credor em caso de incumprimento das obrigações assumidas (não cumprimento, cumprimento defeituoso ou mora).

À cláusula penal assim definida em sentido lato (abrangendo o incumprimento definitivo ou tão só a mora), é-lhe atribuída, normalmente, uma dupla função:

a) de liquidação antecipada da reparação dos danos – cláusula penal indemnizatória –, em que através da sua previsão, as partes visam exclusivamente fixar a indemnização pela mora, pelo incumprimento definitivo ou defeituoso, dispensando o credor da respectiva prova (quer dos danos quer do nexo de causalidade entre o facto e os danos).

b) uma função coerciva, visando coagir o devedor, mediante a ameaça de uma sanção pecuniária, ao cumprimento  pontual das obrigações que assumiu – cláusula penal compulsória^[5].

A Recorrente pretende seja accionada a cláusula penal moratória pelo atraso na feitura da obra.  

Sucede, porém, que o cálculo desta sanção dependia da determinação da data da recepção provisória da obra – cf. cláusula 8.ª (facto provado n.º 11) –, e que não ficou estabelecida, já que a Recorrente fez os cálculos da data da resolução contratual.

Ora, dos factos provados decorre que a Recorrente não tinha o direito à resolução do contrato de empreitada, à luz da cláusula 19.ª, nem que tenha havido incumprimento definitivo por parte da Recorrida.

Concluindo-se que a cláusula penal moratória se destina a ressarcir os danos resultantes do atraso no cumprimento, e estando em causa uma obrigação autónoma que tem apenas como pressupostos a previsão contratual da referida cláusula, o cumprimento tardio, e a culpa da Recorrida, resta saber se e em que termos é (ou não) devida a indemnização peticionada pela Autora.

A Autora peticionava a esse título o valor de 634 500 €, que calculou tendo como referência o valor diário de 1500 € e um período de 423 dias, ou seja, desde 19 de Outubro de 2018 (data que alegava corresponder àquela em que a obra deveria estar concluída) até 16 d Dezembro de 2019 (data em que, na sua perspectiva, teria operado a resolução do contrato por força da sua comunicação de 15 de Novembro de 2019).

Conforme resulta da matéria de facto (cf. ponto 9), a Ré obrigou-se a concluir a obra no prazo máximo de 14 meses após a data de consignação, tendo ficado acordado e contratualmente estabelecido que, por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação, a Ré pagaria 1500 €/dia até à recepção provisória (cfr. ponto 11).

Considerando que o alvará de licenciamento de obras foi emitido em 13 de Setembro de 2017 (cfr. ponto 38) e contabilizando a partir daí o prazo de que a Ré dispunha para concluir a obra (porque, em bom rigor, não estava em condições de a iniciar em momento anterior), é certo que teria terminado em 13 de Novembro de 2018 e é certo – em face da matéria de facto provada – que a obra não foi concluída dentro desse prazo.

Nessas circunstâncias, estando demonstrada a falta de cumprimento da prestação dentro do prazo estabelecido, a Ré apenas se poderia eximir ao pagamento da indemnização em causa, caso provasse que esse atraso não resultava de culpa sua, tendo em conta o disposto no art. 799.º.

A verdade é que a Ré não fez essa prova.

Com efeito, ainda que a matéria de facto faça alusão a vários emails enviados pela Ré à Autora, onde a primeira imputa à segunda a responsabilidade pelos atrasos na execução da obra – o que não vale, naturalmente, como prova do que aí se diz –, a verdade é que nada de concreto resulta da matéria de facto que nos permita concluir que a Autora tenha tido alguma responsabilidade pelos referidos atrasos (poderá ter tido, naturalmente, mas isso não se provou e era a Ré que tinha o ónus de o provar).

Impõe-se, por isso, concluir que a Ré está obrigada a pagar a referida quantia de 1500 € por cada dia de atraso na conclusão da obra, a partir – como já se disse – de 14 de Novembro de 2018.

É certo, no entanto, que, nos termos da cláusula contratual em questão, esse valor diário seria contabilizado até à data da recepção provisória e não se sabe quando tal aconteceu. De qualquer forma, será seguro afirmar que em 9 de Dezembro de 2019 tal recepção havia ocorrido, não só porque nessa data ainda havia trabalhos por concluir (cf. ponto 59 da matéria de facto), mas também porque, em carta que enviou nessa mesma data, a Ré reconheceu que a recepção provisória da obra ainda não havia sido realizada, afirmando que ela seria marcada quando estivessem concluídos os trabalhos referentes às protecções das bases de duches.

Em face disso, é seguro afirmar que a quantia em questão (pelo atraso na execução da obra) é devida desde 14 de Novembro de 2018 até, pelo menos, a 9 de Dezembro de 2019, ou seja, durante 391 dias, o que equivale ao valor de 586 500 € (quinhentos e oitenta e seis mil e quinhentos euros).

Impõe-se, por isso, que a Ré seja condenada a pagar esse valor.

- Eliminação dos defeitos

Tendo em conta o teor da conclusão XXXVII, estão aqui em causa os defeitos a que se reportam os pontos 117 e 118 da matéria de facto que têm o seguinte teor:

117- Em 16.09.2022, as fracções A, B, C e D apresentavam salitre e humidade ascensional na despensa e no canto da cozinha, sendo que na fracção B, o salitre a humidade, também se verificavam numa zona residual junto à janela.

118- Na mesma data verificou-se que as caixas das bombas das piscinas não tinham ligação ao esgoto pluvial, como previsto no contrato, daí resultando falta de drenagem das mesmas o que pode implicar a inundação da caixa e danificação do equipamento colocado no seu interior.

Dispondo o art. 1208.º do Código Civil que «O empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado, e sem vícios que excluam ou reduzam o valor dela, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato», impor-se-á concluir que o incumprimento será defeituoso quando a obra esteja em desconformidade com o que havia sido convencionado ou quando apresente qualquer outro vício (defeito) que reduza o seu valor ou a sua aptidão para o uso normal ou previsto no contrato. Os defeitos da obra – que traduzem um incumprimento defeituoso – correspondem, portanto, a discordâncias relativamente ao que havia sido convencionado ou a existência de vícios/imperfeições que reduzam o valor da obra ou a sua aptidão para o uso normal ou previsto no contrato.

Em relação às caixas das bombas das piscinas existirá, de facto, de acordo com a matéria de facto provada, uma desconformidade da obra executada pela Ré em relação àquilo que havia sido convencionado.

Com efeito, tendo-se julgado provado – no ponto 118 – que o contrato previa a ligação das caixas das bombas das piscinas ao esgoto pluvial, tendo-se julgado provado – no mesmo ponto de facto – que tal ligação não foi executada pela Ré (daí resultando falta de drenagem que pode implicar a inundação da caixa e danificação do equipamento colocado no seu interior)  e tendo em conta que não resulta da matéria de facto a existência de qualquer acordo das partes no sentido de alterar o que estava inicialmente projectado e contratado no que toca a esta matéria, é certo ter existido desconformidade entre o que havia sido contratado e o que foi executado.

Tal desconformidade traduz, portanto, um incumprimento defeituoso do contrato e um defeito que a Ré tem que ser condenada a eliminar, na medida em que não provou – como era seu ónus, à luz do disposto no art. 799.º – que tal incumprimento não resultou de culpa sua.

Em relação às anomalias referidas no ponto 117, não existe apoio factual bastante para concluir que correspondam a defeito da obra executada pela Ré e pelo qual esta deva ser responsabilizada, uma vez que, apesar de ser indiscutível que o salitre e humidade ali referidos afectam a aptidão da coisa para o uso normal a que se destina, não se sabe se essas circunstâncias resultaram (ou não) da deficiente prestação da Ré.

Em resposta ao articulado superveniente – onde esses defeitos haviam sido invocados – a Ré alegava, em resumo, que essas circunstâncias não resultavam de defeito de construção, mas sim de uma deficiente ventilação das moradias e que esta ventilação deficiente não era da sua responsabilidade, uma vez que havia executado a obra nos termos que estavam projectados e aquela deficiente ventilação resultava das opções da Autora e do projectista relativamente ao revestimento das paredes exteriores (sendo certo que existem outros sistemas que poderão ser mais seguros e vantajosos tecnicamente, mas que também são mais dispendiosos).

A verdade é que sobre essa matéria nada se provou e, portanto, desconhece-se qual a origem ou causa das referidas anomalias, sendo certo que:

- Não se julgou provado que elas resultem de defeito de construção das moradias, designadamente da falta de impermeabilização em toda a fundação, falta de isolamento térmico a descobrir a laje e a função e falta de tela pitonada no encosto das terras e drenagem para a fundação (cf. ponto jjjjjj dos factos não provados);

- Não se julgou provado que elas resultem de falta de ventilação das moradias (cf. pontos llllll) dos factos não provados).

Assim, no que toca a essas anomalias, não há fundamento para condenar a Ré a proceder à sua eliminação/reparação.

O pagamento das custas processuais é suportado pelas partes, em função do seu decaimento (arts. 527.º e 607.º, n.º 6, este ex vi 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil).

VII.

Decisão:

Com os fundamentos explicitados, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação parcialmente procedente, decidindo-se:

. Condenar a Ré/Apelada a pagar à A./Apelante a quantia de 586 500 € (quinhentos e oitenta e seis mil e quinhentos euros), a título de indemnização pelo atraso na execução e entrega da obra e ao abrigo da cláusula 8.ª do contrato celebrado entre as partes;

. Condenar a Ré/Apelada a eliminar, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado do presente Acórdão, os defeitos a que se reporta o ponto 118 da matéria de facto provada, procedendo à ligação das caixas das bombas das piscinas ao esgoto pluvial, como previsto no contrato;

. Confirmar, no mais, a sentença recorrida.

O pagamento das custas processuais é encargo de Apelante e Apelada, atento o respectivo decaimento.

 Registe e notifique.

^[1] Juiz Desembargadora 1.ª Adjunta: Dra. Maria Catarina Gonçalves
Juiz Desembargador 2.º Adjunto: Dr. Paulo Correia

^[2] Correspondente ao pedido IX da Petição Inicial:

«Ser a Ré condenada a eliminar, à sua custa, os vícios e trabalhos mal executados e de limpeza das moradias, piscinas e espaços comuns do condomínio, ou, em alternativa, a pagar à Autora o respetivo custo, a liquidar em execução de sentença, a título de indemnização pelos prejuízos resultantes do incumprimento da Ré do contrato de empreitada quanto ao seu objeto.».
^[3] Almeida e Costa in, Direito das Obrigações, 12.ª Edição (Reimpressão), Almedina, 2018, p. 736.
Neste sentido, Romano Martinez in, Responsabilidade Civil no Contrato de Empreitada – Responsabilidade do Empreiteiro e Seguro de Responsabilidade Civil, Julgar, Almedina, Setembro/Dezembro de 2020, p. 96.
^[4] Galvão Telles in, Direito das Obrigações, 6.ª Edição, p. 448.
^[5] Acórdão deste Tribunal da Relação e Secção, Proc. n.º 1/15.4T8PCV.C1, de 15-12-2016.
Para Nuno Pinto Oliveira in, Cláusulas acessórias ao contrato: cláusulas de exclusão e de limitação do dever de indemnizar e cláusulas penais, Almedina, 3.ª Edição, 2008, pp. 73/74, «nas cláusulas penais indemnizatórias, o acordo das partes visa liquidar a indemnização devida em caso de incumprimento definitivo, de mora ou de cumprimento defeituoso, enquanto que nas compulsórias, o acordo das partes tem como finalidade compelir o devedor ao cumprimento e/ou sancionar o incumprimento.».

Cf., ainda, Pinto Monteiro in, Cláusula Penal e Indemnização, pp. 604/605, e Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, Proc. n.º 2042/13.7TVLSB.L1.S2, de 19-06-2018, e deste Tribunal da Relação, Proc. n.º 95/05.0TBCTB-H.C1, de 20-06-2017.