I - Nos termos e para os efeitos do artigo 1424,º/1 CCivil, por “disposição em contrário”, deve entender-se, não só uma norma legal mas também o título constitutivo da propriedade horizontal e bem assim o regulamento do condomínio.
II - Uma deliberação da assembleia de condóminos que viole o disposto no n.º 1 do artigo 1424.º CCivil padece do vício de anulabilidade, por estar em causa a violação de norma supletiva e, não de nulidade, por não estar em causa norma de natureza imperativa.

Apelação - Processo 438/20.7T8PRD – Acção de Processo Comum – do Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este, Juízo Local Cível ... - Juiz 1



Relator – Ernesto Nascimento
Adjunto – Carlos Portela
Adjunta – Isoleta de Almeida Costa




Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto



I. Relatório

AA intentou a presente acção declarativa, que segue a forma de processo comum, contra BB, pedindo se declare a nulidade, por violadoras dos n.ºs 1 e 2 do artigo 1424.º CCivil, das deliberações tomadas nas assembleias gerais constantes das actas n.ºs 23 e 24, no que se refere ao valor das quotas extraordinárias a pagar por cada condómino para realização das obras na fachada do edifício.
Devida e regularmente citados, os Réus apresentaram-se a contestar, defendendo-se por excepção e por impugnação.
Por excepção, invocaram a nulidade de todo o processo por ineptidão da petição, a caducidade da acção relativamente à anulação da deliberação constante da acta 23, a ilegitimidade da autora para a impugnar e a ilegitimidade passiva, por preterição do litisconsórcio necessário passivo.
A autora pronunciou-se pela improcedência de todas as excepções e da nulidade invocadas pelos réus.
Percorrida a pertinente tramitação veio a ser proferido despacho saneador-sentença que julgou a acção totalmente procedente e, em consequência declarou a nulidade das deliberações tomadas nas assembleias gerais constantes das actas n.ºs 23 e 24, por violadoras do nº. 1 do artigo 1424.º CCivil.
Inconformados recorrem os réus, pugnando pela revogação da decisão recorrida e substituída por outra que julgue a acção totalmente improcedente considerando que, a deliberação constante da 23 (vinte e três) em analise é anulável e consequentemente à data da entrada da acção em juízo já tinha operado a caducidade do direito de acção de anulação/impugnação pelo decurso do prazo e a deliberação do ponto 4 (quatro) da ata 24 (vinte e quatro), relativa à aprovação de dívidas da mesma quota extraordinária, não sofre de qualquer irregularidade, sendo perfeitamente válida, rematando o corpo da motivação com as conclusões que se passam a transcrever:
A. Com o presente recurso visam, os Recorrentes, sindicar a decisão do Tribunal a quo, que a julgou a acção totalmente procedente, e, em consequência, declarou a nulidade das deliberações das Atas nº 23 (vinte e três) e 24 (vinte e quatro), na parte respeitante ao valor da quota extraordinária a pagar por cada condómino para realização das obras na fachada do edifício por violação do nº. 1 do artigo 1424.º CCivil.
B. Porém, não podem, os recorrentes, conformar-se com a douta decisão sobredita, na medida em que a mesma está inquinada de “error júris” quanto à decisão de mérito, decorrente de uma incorrecta interpretação do direito.
C. Com efeito, a sentença recorrida deveria ter considerado a acção totalmente improcedente na medida em que as deliberações das Atas 23 (vinte e três) e 24 (vinte e quatro), no que se refere ao valor a pagar por cada condómino para realização das obras na fachada do edifício não são nulas. Vejamos:
D. Contrariamente ao sustentado na douta decisão recorrida, a norma do artigo 1424.º/1 CCivil é uma norma supletiva.
E. Pois, tal norma admite que o seu critério normativo seja afastado por “disposição em contrário”.
F. Entendendo-se constituir “disposição em contrário”, para este efeito, não só uma norma legal, mas também o título constitutivo da propriedade horizontal, o Regulamento do Condomínio e bem assim o acordo de todos os condóminos.
G. Consequentemente, a deliberação da Assembleia de Condóminos sobre o pagamento da quota extraordinária para realização obras na fachada do edifício, por igualdade – Ata 23 (vinte e três) – afastando, assim, a regra prevista no nº 1 do artigo 1424.º, não esta ferida de nulidade, nos termos do artigo 286.º CCivil.
H. Com efeito, o critério base para se aferir se uma norma é imperativa, e, logo nula, retira-se da letra do próprio preceito.
I. In casu, resulta da expressão “salvo disposição em contrário….” expressa no nº. 1 do artigo 1424.º CCivil, que, o aí estipulado, só vigora se os Condóminos não estipularem regime diverso.
J. Ou seja, deixa na disponibilidade dos Condóminos, por acordo, em Assembleia, estabeleceram regime diverso para a contribuição dos encargos – o que aconteceu in casu.
K. De salientar que, a deliberação em causa – por referência à Ata 23 (vinte e três) – não é permanente, pois tem um fim objetivo/único (a execução das obras da fachada do edifício) e, por isso, esgota-se com o seu pagamento.
L. Essa, mesma, deliberação, pela razão referida na conclusão precedente não afecta a posição de futuros condóminos
M. De resto, não pode colher a asserção contida na douta sentença do tribunal a quo de que a expressão “disposição” quer significar “preceito legal”.
N. Neste conspecto, salienta-se que, o artigo 9.º CCivil colocou expressamente a letra como limite ao sentido, tendo estabelecido no nº. 2 que “Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso”.
O. De sorte que, conjugando o limite imposto pelo legislador à busca do sentido com o texto do nº. 1 do artigo 1424.º CCivil, não há nada que legitime a conclusão defendida pela decisão objecto de recurso referida em M).
P. Tanto mais que, se o legislador tivesse pretendido atribuir à norma carácter imperativo teria expressado no texto da norma “disposição legal em contrário”.
Q. Ademais a deliberação em análise, por referência à Ata 23 (vinte e três), não ofende a ordem pública, na medida em que não estão em causa interesses da colectividade/gerais ou inderrogáveis.
R. Atento o supra avançado resta concluir que a deliberação da Assembleia de Condóminos, do dia 27/04/2018 (Ata 23), que definiu o valor da quota extraordinária para execução das obras do edifício, a pagar por cada condómino, por igualdade, sem o quórum exigido, é tão somente anulável, nos termos do disposto no artigo 1433.º CCivil.
S. Em razão do que, a contar da data da Assembleia da Ata 23 – 27/04/2018 – a recorrida dispunha de 60 (sessenta) dias para impugnar tal deliberação, conforme previsto no nº. 4. do artigo 1433.º CCivil.
T. Não obstante, a recorrida não impugnou tal deliberação no prazo de que dispunha.
U. Pois, deu entrada da acção de Impugnação no dia 2/07/2019 no âmbito do processo nº 1711/19.2T8PRD (conforme se retira da sentença sobre a epigrafe II- Fundamentação, alínea A.1 – 1-; 2-; 3-), logo muito para além do prazo fixado no artigo 1433.º/4 CCivil.
V. Veja-se que, tendo em consideração a data da assembleia, 27/04/2018, a recorrida dispunha ate ao dia 26/6/2018, para dar entrada da acção de anulação.
W. Porém, conforme resulta do mencionado na alínea u) a recorrida só deu entrada da acção em 2019.
X. De sorte, que caducou o direito da recorrida/autora impugnar a deliberação em causa.
Y. Pelo que, o Tribunal recorrido deveria ter declarado que, à data da entrada da acção em juízo, já havia operado a caducidade do direito de acção de anulação pelo decurso do prazo, dando como verificada a excepção de caducidade invocada pelos recorrentes na contestação.
Z. Não o tendo feito, incorreu em erro de julgamento no que se refere à interpretação do direito aplicável, designadamente, artigos 1424.º/1 e 1433.º CCivil.
AA. Acresce que, a deliberação constante do ponto 4 da ordem de trabalhos da Ata 24 (vinte e quatro) não é de todo nula, e muito menos enferma de qualquer vicio de ilegalidade.
BB. Trata-se de uma deliberação que visou aprovar Dívidas dos Condóminos, por referência à quota extraordinária para pagamento das obras na fachada do edifício.
CC. É inelutável que tal deliberação, pelo conteúdo que integra, não se insere no âmbito do nº. 1 do artigo 1424.º CCivil.
DD. Por conseguinte, contrariamente ao defendido na douta sentença do tribunal a quo, tal deliberação insere-se na regra constante do nº. 3 e 4 do artigo 1432.º CCivil.
EE. Pelo que tendo sido aprovada a dívida da recorrente por maioria de 503,67% (quinhentos e três vírgula sessenta e sete por cento) do valor total do Edifício, tendo as deliberações sido tomadas em segunda sessão, devidamente convocada, é perfeitamente válida.
FF. Tal deliberação apenas poderia perder eficácia se a recorrida tivesse impugnado a deliberação que aprovou a quota extraordinária para pagamento das obras da fachada do edifício por igualdade, tempestivamente, o que, como se viu, não foi o caso.
GG. Destarte, tal deliberação é válida.
HH. Pelo que, na douta sentença a Meritíssima Juíza do Tribunal a quo, ao decidir como decidiu, violou as normas previstas nos artigos 1424º/1, 286.º, 1433.º e 1432.º CCivil.
Contra-alegou a autora defendendo a improcedência do recurso, tendo formulado as seguintes conclusões:
a sentença recorrida não merece qualquer reparo, por não padecer de qualquer vício que determine a sua nulidade ou anulabilidade, nem ser violadora de qualquer norma jurídica que impliquem a sua alteração/revogação, nomeadamente por erro de interpretação do direito.
Prevê o artigo 1424.º/1 CCivil: “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
A expressão “Disposição” constante do n.º 1 do artigo 1424.º CCivil refere-se apenas a norma legal/preceito.
Neste sentido veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 14/11/2017, processo n.º 19657/13.6YYLSB-A.L1-7, disponível para consulta em www.dgsi.pt, onde ficou referido: " Os significados de «disposição» que encontramos no Código são alguns daqueles que encontramos nos dicionários conteúdo de um acordo contratual. Quando o Código se refere a tal, fala em «cláusula» ou em «estipulação». Em abono da nossa conclusão, repare-se: i) quando o Código Civil ressalva acordo das partes, a expressão utilizada é «salvo estipulação em contrário», como, entre outros, sucede nos artigos 274.º/1, 420.º, 448.º/1, 550.º, 852.º/1, 862.º, 882.º/2, 921.º/3, 1046.º, 1073.º/2, 1074.º/1 e 5, 1096.º, 1138.º/2, 1183.º; ii) o Código distingue claramente «disposição» e «estipulação» no sentido que expusemos, como sucede nos artigos 393.º/1 («por disposição da lei ou estipulação das partes»), 772.º/1 («Na falta de estipulação ou disposição especial da lei») ou 777.º/1 («Na falta de estipulação ou disposição especial da lei»). Exercício análogo ao que acabámos de fazer nas últimas páginas encontra-se em Rui Pinto Duarte, anotação ao artigo 1424.º, in Código Civil Anotado, II, Artigos 1251.º a 2334.º, Ana Prata (coord.), Almedina, 2017, pp. 258-9, com conclusão no sentido de a «disposição» referida no n.º 1 do artigo 1424.º ser disposição legal ou disposição do título constitutivo, incluindo do regulamento constante do título constitutivo: «A conjugação do n.º 1 do artigo 1424.º com o n.º 2 do mesmo artigo e com o artigo 1418.º/1 e 2, leva-nos a pensar que, no caso em apreço, a expressão “salvo disposição em contrário” abrange tanto disposições legais como disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha. Não julgamos que se deva entender que a expressão abrange também disposições de regulamentos de condomínio não constantes do título constitutivo (resultantes de deliberação dos condóminos ou de ato do administrador) ou de (outras) deliberações dos condóminos»”.
Não existe disposição legal que permita que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício sejam pagas em partes iguais ou em proporção da respectiva fruição, ou seja, sem ter em conta a proporção do valor das fracções.
As deliberações que estipulem o valor das despesas necessárias à conservação das partes comuns em partes iguais, sem atender à proporção do valor das fracções, são violadoras da lei e, por isso, fulminadas com nulidade e não apenas com mera anulabilidade, nos termos do artigo 280.º CCivil.
A deliberação constante da ata 23 que definiu a quota extraordinária para execução de obras de conservação a pagar por cada condómino, por igualdade, é nula e não apenas anulável, podendo ser impugnada a todo o tempo, uma vez que não está dependente de qualquer prazo de caducidade, até porque o artigo 1433.º CCivil apenas se refere deliberações anuláveis.
Também a deliberação constante da ata 24 é igualmente nula com os mesmíssimos fundamentos exarados para a deliberação constante da ata 23, sendo violadora do nº 1 do artigo 1424.º CCivil.
As nulidades invocadas são-no a todo o tempo, de conhecimento oficioso, sem se encontrar definido qualquer prazo de caducidade de acordo com o artigo 280.º CCivil.
O Recurso deve improceder totalmente, mantendo-se a decisão recorrida.
O recurso foi admitido, como sendo de apelação, com subida nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, nos termos dos artigos 627.º, 628.º, 629./1, 631.º/1, 637.º, 638.º/1 e 7, 641.º/1 e 2, 644.º/1 alínea a), 645.º/1 alínea a) e 647.º/1 CPCivil.
Recebido o processo nesta Relação foi proferido despacho onde se teve o recurso por próprio, tempestivamente interposto e admitido com efeito e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir, uma vez que a tal nada obsta.

II. Fundamentação

II. 1. Tendo presente que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões da motivação apresentada pelo recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas - a não ser que sejam de conhecimento oficioso - e, que nos recursos se apreciam questões e não razões, bem como, não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, então, as questões a que a autora reduz as suas razões de discordância para com a decisão recorrida, são, as de saber se,
- se mostram violados os artigos 1424.º/1, 286.º e 1433.º CCivil.

II. 2. Vejamos, então, primeiramente os fundamentos da decisão recorrida.
II. 2. 1. De facto.
Factos provados.

1- A aqui A. propôs acção de condenação sob a forma comum contra o Condomínio Edifício ..., NIF ...25, que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este – Juízo Local Cível ... – Juiz 1, processo n.º 1711/19.2T8PRD.
2- Foi entendimento deste Tribunal que faltava personalidade judiciária ao condomínio, pelo que deveriam ser os próprios condóminos que votaram favoravelmente na deliberação em causa que deveriam ser accionados.
3- Motivo pelo qual foi extinta a instância.
4- A A. é dona e legítima proprietária da fracção “BN” (pequena loja), localizada no Bloco B, situada ao nível do piso zero quatro, inscrita na matriz predial urbana no artigo ...36.
5- Em acta de assembleia geral de condóminos realizada em 03/05/2019, consta que foi aprovado no ponto quatro da ordem de trabalhos, que a A. tem em dívida o valor de quotas extraordinárias para a execução das obras na fachada do edifício, no valor total de 684,56€ (85,57€ X 8).
6- Tal deliberação foi votada favoravelmente pelos RR., proprietários das fracções, pertencentes ao Condomínio Edifício ..., sito na ..., freguesia ..., concelho ..., NIF ...25.
7- No que diz respeito à A. é referido concretamente na mencionada acta:
“Fração BN – Bloco B – situada ao nível do piso zero quatro, propriedade do Sr. Condómino AA O., deve o valor total de € 684,56 (seiscentos e oitenta e quatro euros e cinquenta e seis cêntimos), correspondente a 8 (oito) meses, de quota extraordinária (Setembro de 2018 a Abril de 2019) estando a mesma fixada em €85,57 (85,57 x 8 =684,56), conforme Ata vinte e três”.
8- Termina a acta 24 no que diz respeito ao ponto quatro da ordem de trabalhos referindo:
“Assim, ainda no Ponto Quatro, foram aprovados por 503,67% (quinhentos e três vírgula sessenta e sete por cento) do valor total do Edifício, as contribuições e quotas extraordinárias, acima identificadas, devidas ao Condomínio, com identificação nominal dos respectivos Condóminos devedores”.
9- A deliberação que definiu o valor a pagar por cada condómino a título de quota extraordinária para a execução das obras na fachada do Edifício não é proporcional à permilagem da sua fracção (3,7800 permilagem), mas sim dividido de igual modo por cada um dos condóminos, independente da permilagem.
10- A mesma não foi aprovada, conforme resulta da acta n.º 23, por maioria de dois terços do valor total do prédio, tendo existido ainda oposição por parte de alguns condóminos.
11-Requisitos esses que também não foram cumpridos na deliberação constante do Ponto 4 da assembleia geral de condóminos de 03/05/2019, que aprovou as quotas extraordinárias devidas pela A. e de outros condóminos.
A.2.) Factos provados constantes da contestação:
12- No que concerne à quota extraordinária, a pagar de modo igualitário por todos os condóminos, para realização das obras na fachada do Edifício, a mesma foi deliberada e aprovada na Assembleia Geral Ordinária (ponto três da Ata vinte e três) realizada no dia 27 de abril de 2018.
13- A Autora foi devidamente convocada para a Assembleia em questão, mediante aviso convocatório - cf. doc. 2.
14- A Autora, pese embora devidamente convocada, não esteve presente na referida Assembleia, nem se fez representar.
15- O aviso protocolar relativo à entrega da Ata resultante da Assembleia Geral Extraordinária (Ata 23) foi assinado em 24/05/2018, por CC, marido da Autora, cf. doc. 3.
15- A Ata vinte e três não foi remetida por carta registada com aviso de receção.
16- O marido da Autora recebeu-a em mão e assinou o recibo de receção.
17- A Ata Vinte e três não foi impugnada judicialmente.
18- A deliberação constante do ponto 4 da ordem de trabalhos da Assembleia do dia 03/05/2019, acerca das dívidas dos condóminos, foi tomada pela maioria 503,67% (quinhentos e três vírgula sessenta e sete por cento) do valor total do Edifício, tendo as deliberações sido tomadas em segunda sessão, devidamente convocada.
19- A deliberação que aprovou a quota extraordinária para execução das obras da fachada do edifício, por igualdade – ponto 3 (três) da Ata 23 (vinte e três) – apresenta como motivo justificativo da deliberação o facto da referida deliberação seguir o critério e procedimento habitual das últimas deliberações da Assembleia, no que respeita às obras no Telhado.
20- Resulta das deliberações constantes da Ata Dezanove, Assembleia-Geral Ordinária, realizada no dia 24/04/2015, respectivamente, ponto 3, que foi aprovada uma quota extraordinária para pagamento de execução de obras no telhado por igualdade, aprovadas por unanimidade dos presentes, que representavam 462,276% do valor total do edifício, cf. doc. 5.
21- O mesmo se aplica em relação a obras a levar cabo também nos telhados (primeira fase de intervenção), cf. Ata Dezasseis, cfr. doc. 6.
22- Também o critério da igualdade na repartição das despesas foi aplicado no aumento de quotas do Condomínio, aqui Réu, veja-se a Ata Vinte e Um, junta como doc. 7., bem como no pagamento de uma dívida às Águas ..., cf. Ata Avulsa junta como doc. 8, pagamento de reparação dos elevadores, Ata Nove, cf. doc. 9.
23- Outra despesa que foi também paga de modo igualitário, é o caso do seguro obrigatório.
24- No que toca à deliberação de quotas extraordinárias necessárias ao pagamento de despesas comuns extraordinárias do Condomínio do edifício ..., das quais supra se referiu as mais recentes, sempre foram aprovadas segundo o critério da igualdade e não através da aplicação da regra da permilagem.
25- Tais deliberações foram sempre tomadas pela maioria dos presentes, nalguns casos com unanimidades dos presentes, e, noutros, havendo até votos contra – e sempre as deliberações foram aceites por todos, sem qualquer contestação.
26- Tais deliberações nunca foram impugnadas e todos os Condóminos procederam ao pagamento das quotas extraordinárias aprovadas.
27- Não existe nem nunca existiu Regulamento do Condomínio, do prédio aqui em causa – cfr. Acta da 2ª. Sessão da Audiência Prévia.

II. 2. 2. De direito.

“Nos presentes autos, coloca-se (sobretudo) a questão de saber se as deliberações constantes das atas das assembleias de condóminos nºs.23 e 24 são suscetíveis de (validamente) afastar o regime das normas contidas nos n.ºs 1 e 2 do art. 1424º do Código Civil; e, na negativa, qual o regime da invalidade.
Vejamos.
Pretende a Autora com a presente acção, que o Tribunal declare nulas as deliberações constantes das Atas 23 e 24 da Assembleia do Condomínio do Edifício ..., do qual os Réus são condóminos, no que concerne à percentagem a suportar por cada condómino, contrariando a regra da proporcionalidade e no que concerne aos valores das quotas extraordinárias para realização das obras na fachada do edifício.
A Autora é proprietária de uma loja – fracção “BN” – com a área de 37m2, localizada no Bloco B, situada ao nível do piso zero quatro.
Nos termos do disposto no nº 1, do art. 1424º, do CC, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo poe estes pagas em proporção ao valor das suas fracções.” De acordo com o nº2, do citado artigo “Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação”.
Estão a ser cobrados à Autora valores relativos a quotas extraordinárias para a execução das obras na fachada do edifício que não são proporcionais à permilagem da sua fracção – 3,7800 permilagem – mas sim iguais para todos os condóminos, independentemente da permilagem das suas fracções.
A Autora entende que as citadas normas nos n.ºs 1 e 2, do art. 1424º do CC não podem ser afastadas pelas deliberações aqui em causa – nºs.23 e 24 - e que as contrariam. Por isso, apesar de os valores terem sido aprovados por maioria e por unanimidade dos presentes, respectivamente (mas não com presença de maioria do valor do prédio) e de não ter posto em causa anteriormente as referidas deliberações, defende que as mesmas são nulas.
O art. 1424º do CC, desde a Lei 32/2012, de 14 de agosto e à data das assembleias aqui em causa, tinha o seguinte teor:
“Encargos de conservação e fruição
1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.
2- Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3- As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.
5- Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.”
Estipula-se no nº 1, do art. 1424º, do CC, a regra geral em matéria de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns: proporcionalidade, com referência ao valor das frações. As fachadas são, entre outras, partes comuns (art. 1421, n.º 1, al. a), do CC). No entanto, no que respeita ao pagamento das despesas inerentes, o nº 2 do art. 1424º exceciona a regra do n.º 1.
Na primitiva versão do art. 1424º - anterior à alteração operada pelo DL nº267/94, de 25 de Outubro, a maioria da jurisprudência e da doutrina pronunciava-se no sentido de as normas do art. 1424º do CC terem natureza supletiva, devendo permitir-se que o título constitutivo da propriedade horizontal ou deliberação de todos os interessados mediante escritura pública afastassem as regras ditadas pelo artigo. (neste sentido cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., de 1987, em anotação ao artigo em causa, p. 431; Henrique Mesquita, in «A propriedade horizontal no Código Civil português», Revista de Direito e de Estudos Sociais, XXIII, 1976, pp. 129-130 e nota 119). Na jurisprudência – cfr. ex. Ac. do STJ de 02/04/1975, BMJ 246, p. 157.).
O DL. nº 267/94, de 25 de Outubro, introduziu no art. 1424º do C.C. norma permitindo que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum possam, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. Esta norma do nº 2, introduzida em 1994, veio permitir de forma expressa que os condóminos conformem de modo diferente do estabelecido no nº 1 a sua participação no pagamento de despesas relativas a serviços de interesse comum. Este nº 2 passou a possibilitar o afastamento da regra do nº 1 no que respeita ao pagamento daquelas despesas, desde que tal afastamento seja feito por disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Vemos pois, que a lei passou a admitir que a regra da proporcionalidade fosse afastada – tão só em relação ao pagamento de serviços de interesse comum e já não quanto às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns que o nº 1 prevê –, não apenas por disposição (legal) em contrário, mas também mediante disposição do regulamento nos termos apertados previstos no novo n.º 2 do mesmo art. 1424º.
Que dizer, então, do regime previsto no nº1, do citado artigo quanto às despesas necessárias à conservação das partes comuns?
Cremos que, quando no nº1, do art.1424º, do C.C. se fala em “disposição” se quer significar “preceito” ou “norma legal”. É de disposição legal que se trata, e de forma expressa – com a menção «legal» imediatamente a seguir a «disposição».
A expressão «salvo disposição em contrário» surge com o significado de «salvo norma legal em contrário» e não como parte do conteúdo de um acordo contratual. Quando o Código se refere a tal, fala em «cláusula» ou em «estipulação».
«A conjugação do n.º 1 do art. 1424º com o n.º 2 do mesmo artigo e com o art. 1418º, n.ºs 1 e 2, leva-nos a pensar que, no caso em apreço, a expressão “salvo disposição em contrário” abrange tanto disposições legais como disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha. Não julgamos que se deva entender que a expressão abrange também disposições de regulamentos de condomínio não constantes do título constitutivo (resultantes de deliberação dos condóminos ou de ato do administrador) ou de (outras) deliberações dos condóminos» - cfr. Neste sentido Rui Pinto Duarte, anotação ao art. 1424, in Código Civil Anotado, II, Artigos 1251.º a 2334.º, Ana Prata (coord.), Almedina, 2017, pp. 258-9.
Por outro lado, a norma do nº1, do art.1424º, do C.C. é uma norma com carácter imperativo, já que é uma norma jurídica precetiva, que contém regras de proceder, formas de agir nas circunstâncias que ela própria prevê. Assim sendo, o nº 1 do art.1424º, do C.C. (relativo às despesas de conservação das partes comuns) apenas permite o seu afastamento por disposição em contrário, não podendo ser afastada por decisão de condóminos.
Ora, no caso em apreço, quer do título constitutivo da propriedade horizontal quer do Regulamento do Condomínio (inexistente) nada resulta em sentido inverso, ou seja, dos mesmos não constam disposição que imponha que as despesas tenham de ser suportadas de modo igualitário pelos proprietários das fracções.
Importa, agora, averiguar qual é a sanção prevista para a violação das regras do nº1, do art. 1424º, do C.C.
O art. 1433º do Código Civil, sob a epigrafe «impugnação das deliberações» dispõe que:
«1-As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2-No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3-No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4-O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5-Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6-A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.»
Parecerá que a lei, por via do supra exarado artigo, afasta a consequência da nulidade para deliberações da assembleia de condóminos que lhe sejam contrárias, consagrando a consequência da anulabilidade.
Cremos, no entanto, que não é assim para todos os casos de deliberações contrárias à lei. Existem deliberações da assembleia de condóminos contrárias à lei que são anuláveis, às quais se aplica o regime do art. 1433º do C.C., e há deliberações contrárias à lei que são nulas, às quais se aplica o regime geral da nulidade.
Vejamos.
Nos termos do art.280º do C.C., o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável (n.º 1), bem como o negócio contrário à ordem pública ou ofensivo dos bons costumes (n.º 2) é nulo. Nos termos do disposto no art.294º, do C.C., os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei.
No art. 280º do C.C. estão, pois, previstas causas de invalidade do objeto do negócio, em qualquer dos seus sentidos – imediato e mediato. O art. 294º do C.C. tem um âmbito mais abrangente, cominando com a nulidade a violação de normas imperativas, mesmo quando estas normas não contêm essa direta cominação, desde que, nestes casos, não resulte da lei outra solução.
A norma do nº1 do art. 1424º, do C.C. respeita ao conteúdo negocial, ao seu objeto imediato, aos direitos e deveres dos condóminos no que respeita à sua participação nas despesas relativas a partes comuns. Nada impedia que a norma do art. 1433º, ou outra, cominasse com a anulabilidade deliberação da assembleia de condóminos que violasse, pelo seu conteúdo, disposição legal; mas teria de o dizer expressamente. Não o dizendo de forma expressa, cremos que uma deliberação que pelo seu objeto imediato ou conteúdo viola norma expressa é nula por via do disposto no art. 280º do C.C.
A sanção da anulabilidade prevista no art. 1433º do C.C. aplica-se a deliberações contrárias a normas legais que não respeitem ao conteúdo negocial, nomeadamente normas relativas a elementos externos, ou a deliberações contrárias a normas do regulamento de condomínio.
São nulas as deliberações tomadas em reunião dos condóminos que infrinjam normas de caráter imperativo, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.
A deliberação cujo conteúdo colida com a norma imperativa é nula. Em caso de nulidade este vício poderá ser suscitado por qualquer interessado, condómino ou não, sem dependência do prazo (art. 286.º do C.C.).
Assim, por tudo o exposto, concluímos serem nulas (não meramente anuláveis) as deliberações em causa nos autos – constantes das Actas nº23 e nº24, tomadas em assembleias gerais que decorreram com a presença de condóminos representativos de 344,08% e de 503,67% (respectivamente) do valor total do prédio, pelas quais foi deliberado que todos os proprietários das fracções do condomínio comparticipassem de forma igualitária nas despesas com as obras gerais nas paredes exteriores dos Blocos do prédio em causa (acta nº23) e que aprovou as contribuições e quotas extraordinárias, na acta identificadas, devidas ao condomínio, com identificação nominal dos respectivos condóminos devedores, nomeadamente da aqui Autora, por tais deliberações violarem a norma do nº1, do art. 1424º, do C.C.
Aqui chegados, cabe indagar se caducou o direito da Autora de intentar acção judicial para anulação das deliberações tomadas nas assembleias exaradas nas actas 23 e 24.
Importa, pois, decidir da excepção de caducidade do direito de acção, invocada pelos Réus em sede de contestação, tendo sido o seu conhecimento relegado para final nos autos.
Tendo em conta tudo o quanto ficou supra exarado, determinar o momento a partir do qual se inícia a contagem do prazo da caducidade do direito à acção, na perspectiva de que os vícios das deliberações, a existirem, configurariam tão só anulabilidades (quer fosse a partir da realização das assembleias, quer fosse do conhecimento efectivo das deliberações), mostra-se dispensável tendo em conta o pedido deduzido na acção, os fundamentos que o suportam e o supra exarado.
A acção de nulidade de deliberação de assembleia de condóminos não está dependente de qualquer prazo de caducidade, pois que o art.1433º, do C.C., apenas se aplica às deliberações anuláveis.
Assim, na falta de disposição especial que estabeleça outro regime para a invocação da nulidade das deliberações, tem-se por aplicável o disposto no artigo 286º do Código Civil (a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal), à acção onde seja pedida a declaração de nulidade de deliberações de condóminos.
A nulidade podia ser arguida a todo o tempo, razão pela qual o direito de acção da Autora não caducara à data da interposição da presente acção.
O mesmo raciocínio se poderá utilizar relativamente à invocada excepção da ilegitimidade activa da Autora, não interessando, quanto a nós, apurar se a mesma foi ou não devida e regularmente notificada da acta nº23 (e pensamos que não, uma vez que a Autora não provou, como lhe competia – cfr. art.342º, nº1, do C.C. – que tenha efectuado tal notificação nos termos exarados no art.1432º, nº6, do C.P.C.) já que, de acordo com o citado art.286º, do C.C. “A nulidade é invocável (…) por qualquer interessado (…)”.
Assim sendo, pelo que se deixa supra exposto, a acção deverá proceder na íntegra”.

II. 3. Vejamos, o contexto do recurso.

A autora estruturou o seu pedido de declaração de nulidade das deliberações, retratadas nas actas 23 e 24 da Assembleia de Condóminos na parte relativa ao valor das quotas extraordinárias a pagar por cada condómino para realização das obras na fachada do edifício, nos seguintes fundamentos:
- no que respeita à acta 23 - a deliberação aprovou o pagamento, por igualdade, da quota em menção quando o deveria ter sido por proporção do valor de cada fração – permilagem - não estando preenchidos os requisitos do nº. 2 do artigo 1424.º CCivil, na medida em que não foi aprovada por maioria de 2/3 do valor total do prédio, tendo existido oposição de alguns condóminos;
- no que respeita à acta, alegando que não é devedora da quantia aprovada como estando em dívida relativamente à sua fracção, no que respeita ao pagamento da quota extraordinária para execução das obras na fachada do edifício, considerando que foi aprovada segundo o critério da igualdade e não da permilagem, sendo portanto nula, por violar frontalmente a lei.
Os réus na contestação invocaram,
- a caducidade da accão relativamente à anulação da deliberação constante da acta 23, porquanto a deliberação, por referência a tal acta, está correlacionada com o modo de repartição das despesas pelas diversas fracções do Condomínio do Edifício ..., sendo que, a repartição das mesmas constitui matéria de interesse meramente particular, sendo legítima, em face do artigo 1424.º CCivil, a fixação de critérios diferentes dos assentes na proporção do valor das fracções, logo a consequência para algum tipo de vício/irregularidade que a afecte não é a da nulidade, mas tão só a da mera anulabilidade, ou seja, cai na previsão do artigo 1433.º CCivil, com sujeição ao prazo de caducidade aí previsto, 60 dias a contar da data da Assembleia geral em causa, ou seja, do dia 27/04/2018;
- a acta 24 não padece de qualquer irregularidade, muito menos é nula, considerando que a deliberação que aprova dívidas não cai na previsão do nº. 1 do artigo 1424.º CCivil.
Entretanto, a decisão recorrida, quanto à questão de saber se as ditas deliberações são susceptíveis de (validamente) afastar o regime das normas contidas nos n.ºs 1 e 2 do artigo 1424.º CCivil (e, na negativa, qual o regime da invalidade) entendeu que,
- a lei passou a admitir que a regra da proporcionalidade fosse afastada – tão só em relação ao pagamento de serviços de interesse comum e já não quanto às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns que o n.º 1 prevê - não apenas por disposição (legal) em contrário, mas também mediante disposição do regulamento nos termos apertados previsto no novo nº 2 do mesmo artigo 1424.º;
- quando no n.º 1 do artigo 1424.º se fala em “disposição” quer-se significar “preceito” ou “norma legal” – é de disposição legal que se trata, e de forma expressa – com a menção «legal» imediatamente a seguir a «disposição»;
- a expressão «salvo disposição em contrário» surge com o significado de «salvo norma legal em contrário» e não como parte do conteúdo de um acordo contratual;
- a norma do n.º 1 do artigo 1424.º é uma norma com carácter imperativo, já que é uma norma jurídica precetiva, que contem regras de proceder, formas de agir nas circunstâncias que ela própria prevê;
- são nulas as deliberações tomadas em reunião dos condóminos que infrinjam normas de carácter imperativo, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.
Discordam os réus deste entendimento, invocando uma incorrecta interpretação dos preceitos legais aqui em causa, pugnando pela revogação do decidido e pelo julgamento como improcedente da acção, considerando-se que,
- a deliberação constante da acta 23, referente à aprovação da quota extraordinária em discussão nos autos é anulável, e, consequentemente, atenta a data da deliberação e a entrada em juízo da petição, decorreu mais de um ano, já tinha caducado o direito da autora para impugnar tal deliberação;
- a deliberação constante do ponto 4 (quatro) da ordem de trabalhos da acta 24 (vinte e quatro) é perfeitamente válida.
Para o que alinham o seguinte raciocínio:
- artigo 1424.º/1 CCivil:
- entendem estarmos perante uma norma supletiva e não imperativa, como se decidiu e, por isso, deve a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que considere que ocorreu a caducidade do direito da autora impugnar a deliberação a que se refere a acta 23;
- esta norma é claramente supletiva, de carácter de conteúdo negocial, não é imperativa, na medida em que admite que o seu critério normativo seja afastado por disposição em contrário;
- “disposição” não se reporta a uma disposição legal, nem na letra nem no espírito da norma;
- quando se fala em disposição em contrário, quer-se dizer que por acordo de todos os condóminos, estes podem acordar ou estabelecer formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento), seja no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal), seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da Assembleia de Condóminos;
- o nº. 1 do artigo 1424.º é uma norma dispositiva que preceitua a regra geral da proporcionalidade em função do valor das fracções no pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal e ao pagamento dos serviços de interesse comum, pelos respectivos condóminos;
- configura uma regra supletiva, que deve ser conjugada, ainda, com a possibilidade estabelecida no nº. 2 desse mesmo preceito;
- os nºs. 3 e 4 do artigo 1424.º contém uma excepção ao previsto no n.º1 do mesmo artigo, logo, esses sim, são imperativos;
- assim, para que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício deixem de ser pagas pelos Condóminos em função do valor da sua permilagem é necessário que resulte da vontade dos condóminos, em respeito pelas maiorias necessárias;
- uma deliberação que não esteja coberta pelo quórum necessário e que implique a alteração da regra do n.º 1 do artigo 1424.º (salvaguardada a hipótese prevista no nº. 2) é tão somente anulável;
- a padecer de alguma irregularidade, a deliberação constante da acta 23 - no que se refere ao pagamento, por igual e, não com base na regra da permilagem das obras da fachada do edifício, não é nula, mas sim anulável;
- havendo, pois que atentar, para impugnação de tal deliberação, no prazo previsto no artigo 1433.º;
- quando a autora deu entrada da acção em 2/07/2019 no âmbito do processo 1711/19.2T8PRD, já tinha caducado o seu direito de acção de anulação da deliberação em discussão – pagamento da quota extraordinária para execução das obras nas fachadas do Edifício ... por igualdade – considerando que a caducidade opera sempre no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data da Assembleia Geral cuja deliberação se pretende anular, no caso em concreto, do dia 27/04/2018;
- quanto à deliberação constante da acta 24:
- discordam os réus do entendimento sufragado na decisão recorrida ao declarar, também, esta deliberação, de 3.5.2019, – de aprovação das dívidas dos condóminos – nula;
- entendem que,
- esta deliberação não cabe na previsão do artigo 1424.º/1 ou 2, nem depende das maiorias aí exigidas;
- a deliberação acerca das dívidas dos condóminos cai na regra constante do nº. 3 e 4 do artigo 1432.º;
- deliberação que foi tomada pela maioria de 503,67% do valor total do Edifício, tendo as deliberações sido tomadas em segunda sessão, devidamente convocada- não padecendo, de qualquer ilegalidade, muito menos, de nulidade;
- é perfeitamente válida, considerando que a autora não impugnou tempestivamente a deliberação que originou a dívida, constante da acta 23, aprovada no ponto 4 da acta 24.

II. 4. Vejamos.

II. 4. 1. A violação do artigo 1424.º/1 CCivil.

Na sua redacção inicial, dada pelo Decreto Lei 47344/66 de 25.11, dispunha o artigo 1424.º/1 CCivil, sob a epígrafe de “encargos de conservação e fruição” que,
“1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das fracções.
(…)”
Posteriormente o Decreto Lei 267/94 de 25.10, deu nova redacção as esta norma.
Assim, com a mesma epígrafe, mantendo intacto o n.º 1, passou o n.º 2 a dispor que,
“porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa dos dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinaram a sua imputação.
(…)”.
O Decreto Lei 267/94 veio permitir que, “mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, em vez de serem pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (como previsto no n.º 1 do artigo 1924.º), fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição – desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação”.
Trata-se de norma que procura abrir espaço para a correcção das possíveis injustiças decorrentes da distribuição das despesas com serviços de interesse comum em função dos valores relativos das fracções, mas de escasso alcance prático, por exigir que a medida correctiva conste de “disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio”.
A redacção destas duas normas passou incólume às alterações introduzidas pelo Lei 32/2012 de 14.8.
Até que a Lei 8/2022 de 10.1 veio a dar nova redacção a ambas as normas, que passou a ser a seguinte:
“1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
(…)”.
Foi evidente a intenção do legislador em terminar com algumas controvérsias pendentes durantes largos anos na doutrina e na jurisprudência, como é exemplo a controvérsia sobre a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio. Sendo a obrigação de pagamento uma obrigação “propter rem”, a discussão reside em saber se tais obrigações são ambulatórias ou não, ou seja, se acompanham ou não o direito real ao qual estão intrinsecamente associadas.
Com a alteração ao artigo 1424.º a referida discussão não tem razão para continuar a existir, pelo menos nos moldes que até então existia.
Na verdade, o legislador vem agora consagrar que “…as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções”.
Não restam, assim, dúvidas de que é sobre quem é proprietário das fracções, no momento das deliberações que aprovam tais despesas e encargos, que reside a responsabilidade pelo pagamento.
Ao caso concreto, atentas as datas das assembleias de condóminos, onde se aprovaram as deliberações aqui em causa, aplicam-se as normas do Código Civil na redacção que vigorava antes das alterações introduzidas pela Lei 8/2022.
Naturalmente, acerca da redacção inicial desta norma, diziam os Professores Antunes Varela e Pires de Lima in CCivil anotado que, “nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns devem incluir-se todas as que sejam indispensáveis para manter essas partes em condições de poderem servir para o uso a que se destinam, independentemente do montante a que, em cada caso, ascendam. Tanto pode tratar-se de pequenas despesas de manutenção ordinária, como de despesas impostas por qualquer evento que tenha provocado danos extensos nas coisas a reparar. (…)
A responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição é uma responsabilidade “ex lege” e subsiste mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um deles ou a terceiro. É evidente, no entanto, que, nestes casos, aos condóminos será lícito agir contra o autor do dano, de acordo com os princípios da responsabilidade civil”.
E diziam mais.
“o princípio geral aplicável à repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é o do recurso à estipulação das partes. Valerá para efeito o critério que tiver sido estabelecido pelos interessados, no título constitutivo ou em estipulação adequada.
Na falta de disposição negocial, vigora como primeira regra supletiva o critério da proporcionalidade – critério que só poderá ser alterado por acordo unânime dos condóminos, formalizado em escritura pública e não por deliberação maioritária da assembleia”.
Estamos aqui perante as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, isto é àquelas que são indispensáveis para que estas partes mantenham a adequada funcionalidade que lhes foi atribuída na concepção do edifício e proporcionem aos condóminos a possibilidade de usufruírem normalmente das suas potencialidades.
Os responsáveis por tais despesas serão sempre os condóminos em geral, no tocante às partes comuns.
Discute-se se a regra contida no n.º 1 do artigo 1424.º só pode ser afastada quando a lei o estabelece ou se os condóminos podem prever um critério distinto de repartição das despesas de conservação e fruição. E a forma com o podem fazer.
Cremos ter o apontado regime legal, apenas carácter supletivo, de repartição destas despesas – e já agora do pagamento de serviços de interesse comum.
Seja, em proporção do valor relativo das fracções fixado no título constitutivo da propriedade horizontal, critério que decorre, de resto, da aplicação do princípio estabelecido no artigo 1418.º/1.
O princípio geral aplicável à repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum, é o recurso à estipulação das partes, cfr. 1.ª parte do n.º 1 do artigo 1424.º.
Na falta de disposição negocial, vigora como primeira regra supletiva, o critério da proporcionalidade, 2.ª parte do n.º 1 do artigo 1424.º.
Esta norma tem carácter supletivo, porque no n.º 1 se ressalva “disposição em contrário” e no n.º 2 se prevê ser possível acordo em contrário, “disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio”.
A diferença entre ambos os regimes reside no modo de aprovação do negócio jurídico.
No caso do n.º 1, o acordo tem de resultar da vontade unânime dos condóminos, consubstanciada em escritura pública, pois que se trata de modificação do título constitutivo, n.º 1 do artigo 1419.º, cfr. acórdão do STJ de 8.7.1997, in CJ, II, 146 e acórdão da RL de 17.11.94 in CJ, V, 105, apud Jorge Alberto Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 121. Não será, contudo, necessário que todos os condóminos outorguem na escritura pública, desde que o acordo conste de acta da assembleia geral assinada por todos, caso em que o administrador pode outorgar em representação do condomínio.
No caso do n.º 2, o acordo tem de provir apenas de maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, sem oposição de votantes.
Donde, em matéria de contribuição nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício - o que aqui está em causa - e pagamento de serviços no interesse comum vale o que estiver fixado no título constitutivo da propriedade horizontal ou for posteriormente acordado pelos condóminos.
E assim, só na falta de qualquer destas situações, vale o preceituado nesta norma - no caso do n.º 1, as despesas necessárias com aqueles objectivos serão pagas por todos os condóminos na proporção do valor das respectivas fracções.
Esta é a regra contida no artigo 1424.º/1, que só pode ser afastada, primeiro, por disposição legal, segundo, pelo pacto constitutivo da propriedade horizontal, terceiro, pelo regulamento do condomínio e, quarto – como veremos adiante, por deliberação da assembleia de condóminos, naturalmente com o voto favorável do condómino por ela prejudicado.
Dito de outra forma, a regra fixada no n.º 1 do artigo 1424.º só vigora quando os interessados não estipulem regime diverso.
Assim, se não existir disposição em sentido contrário, as despesas relativas às partes comuns do edifício serão suportadas nos termos do aludido n.º 1.
Daí o seu carácter supletivo.
Que esta norma não assume natureza imperativa, de prossecução de interesse público, de interesses indisponíveis e de ordem pública, evidencia-se pelo facto de o legislador não ter subtraído o se regime à livre disponibilidade das partes, antes admitiu a sua modificação, embora de forma restrita, é certo.
E, assim, a norma contida no n.º 1 - a aqui em causa – não é imperativa, na medida em que admite que o seu critério normativo seja afastado por disposição em contrário.
E, por disposição em contrário, deve entender-se, neste contexto e para este efeito, não só uma norma legal mas também o título constitutivo da propriedade horizontal e bem assim o regulamento do condomínio.
Já, quanto às previsões dos nºs 3 e 4 da mesma norma, dada a inexistência de qualquer ressalva de disposição ou estipulação em contrário, haverá que concluir que têm natureza imperativa.
Neste sentido, decidiu, recentemente, este Tribunal, através do acórdão de 10.10.2022, consultado nesta data no site da dgsi, onde se entendeu que a previsão contida no n.º 1 do artigo 1424.º CCivil não é imperativa, podendo ser afastada pelo título constitutivo da propriedade horizontal ou pelo regulamento do condomínio.
Aqui se cita a favor de tal entendimento,
- na doutrina, Da Propriedade Horizontal no Código Civil e Legislação Complementar, Coimbra Editora 1988, 5ª edição revista e actualizada, Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Baptista Dias da Fonseca, 223, anotação 2; A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina 1998, Rui Vieira Miller, 202 a 204; Direitos Reais, Coimbra Editora 2008, José Alberto C. Vieira, página 731; Lições de Direitos Reais, Quid Juris, 6ª Edição (actualizada e revista), 2009, Luís A. Carvalho Fernandes, 390, 1.º e 2.º parágrafos; Código Civil Anotado, Volume III, 2ª Edição Revista e Actualizada, Reimpressão, Pires de Lima e Antunes Varela, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora 2010, 431, 1.º parágrafo da anotação 3 ao artigo 1424º do Código Civil; Código Civil Anotado, Volume II, Almedina 2017, coordenação de Ana Prata, 258 a 260, anotação 2 ao artigo 1424º do Código Civil; Direitos Reais, Universidade Católica Portuguesa, 2017, Henrique Sousa Antunes, 378 e 379; Direito Civil, Direito das Coisas, Petrony 2018, Rui Januário, Filipe Lobo D´Avila e Luís de Andrade Pinhel, 906 a 908; Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, Universidade Católica Portuguesa 2021, 461, anotação IV ao artigo 1424º do Código Civil e,
- na jurisprudência, acórdãos todos acessíveis na base de dados da DGSI, da RL de 2.5.2013 e de 22.10.2019 e da RG de 24.10.2019.
E, assim sendo, carece de fundamento legal, o entendimento sufragado na decisão recorrida, que tendo começado por afirmar o carácter supletivo da norma contida no n.º 1 do artigo 1424.º CCivil, inflectiu o caminho no seguimento da alteração introduzida no n.º 2 pelo Decreto Lei 267/94, tendo-se passado, então, a interpretar a inalterada redacção do n.º 1, no sentido de que, quando se menciona “disposição” se quer significar “preceito” ou “norma legal” – é de disposição legal que se trata, e de forma expressa – a expressão “salvo disposição em contrário” surge com o significado de “salvo norma legal em contrário” e não como parte do conteúdo de um acordo contratual - quando o Código se refere a tal, fala em “cláusula” ou em “estipulação”.
Entendimento, este, apesar de, contraditoriamente, se vir a citar a citar Rui Pinto Duarte, anotação ao artigo 1424.º, in Código Civil Anotado, II, artigos 1251.º a 2334.º, Ana Prata (coord.), Almedina, 2017, “a conjugação do n.º 1 do artigo 1424.º com o n.º 2 do mesmo artigo e com o artigo 1418.º/1 e 2, leva-nos a pensar que, no caso em apreço, a expressão “salvo disposição em contrário” abrange tanto disposições legais como disposições do título constitutivo, incluindo do regulamento do condomínio que aquele título contenha. Não julgamos que se deva entender que a expressão abrange também disposições de regulamentos de condomínio não constantes do título constitutivo (resultantes de deliberação dos condóminos ou de ato do administrador) ou de (outras) deliberações dos condóminos”.
E, assim, se concluiu na decisão recorrida, de forma com a qual se não pode deixar de discordar, que,
- a norma do n.º1 do artigo 1424.º é uma norma com carácter imperativo, já que é uma norma jurídica precetiva, que contém regras de proceder, formas de agir nas circunstâncias que ela própria prevê;
- o n.º 1 do artigo 1424.º apenas permite o seu afastamento por disposição em contrário, não podendo ser afastada por decisão de condóminos.
É certo, contudo, que como ali se decidiu que, no caso em apreço, quer do título constitutivo da propriedade horizontal quer do Regulamento do Condomínio (inexistente) nada resulta em sentido inverso, ou seja, dos mesmos não constam disposição que imponha que as despesas tenham de ser suportadas de modo igualitário pelos proprietários das fracções.
A norma é de natureza supletiva e no caso nada existe em contrário – a não ser a aprovação da deliberação.
Donde estaremos, no âmbito da aplicação do dito critério de aplicação supletiva.
E se a errada percepção e consideração da natureza da norma, nenhum relevo assume em termos meramente teóricos, já o mesmo se não pode dizer em sede das consequências para a sua inobservância.
Isto porque, foi a consideração de estarmos perante uma norma imperativa que conduziu à afirmação da nulidade das deliberações.

II. 4. 2. A violação dos artigos 286.º e 1433.º CCivil.

E assim, somos remetidos para a consequência da aprovação, desde logo, daquela primeira deliberação, a da acta 23.
Aqui entronca a necessária alteração do sentido do decidido, já que se não pode sufragar o entendimento de estarmos perante uma norma imperativa, que teria que ter subjacente o visar a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública - cuja inobservância importaria, então, a nulidade das deliberações.
Como é sabido, relativamente à invalidade dos actos ou negócios jurídicos, no que ao caso releva, temos,
- a nulidade, como tipo-matriz ou estrutural das invalidades, cominada, designadamente, para as situações de contrariedade à lei imperativa, artigo 294.º CCivil, impossibilidade física ou legal do objecto do negócio e contrariedade à ordem pública ou aos bons costumes, artigo 280.º CCivil, a qual pode ser invocada a todo o tempo, por qualquer interessado, e conhecida oficiosamente, artigo 286.º CCivil e,
- a anulabilidade, que só pode ser invocada pelas pessoas em cujo interesse a lei a preceitua e no prazo de um ano subsequente à cessação do vício, artigo 287.º CCivil.
Os actos ou negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei, artigo 294.º CCivil.
Ademais, vigorando na ordem jurídica o princípio da liberdade de forma, artigo 219.º CCivil, a declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, salvo quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei, artigo 220.º CCivil.
O negócio nulo não produz, desde o início os efeitos a que tendia. O negócio anulável produz os seus efeitos e é tratado como válido, enquanto não for julgada procedente acção de anulação. Apenas se exercido o direito potestativo de o anular, os efeitos do negócio são retractivamente destruídos.
E, assim, o acto anulável é, em princípio, tratado com válido.
Se não for anulado prazo legal e, por quem tem legitimidade, passa a ser definitivamente válido.
Dispõe, então, o artigo 1433.º/1 CCivil, sob a epígrafe de “impugnação das deliberações” que,
“1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
Recorrendo novamente aos ensinamentos dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela, dizem estes autores que “a sanção cominada nesta norma é a anulabilidade da deliberação enão a nulidade cfr artigo 285.º e ss. E dizem que, “deve entender-se, no entanto, que no âmbito desta disposição não estão compreendidas, nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos”.
A propósito de normas de interesse e ordem pública, dão como exemplos “as deliberações que autorizem a divisão entre os condóminos de alguma das partes do edifício que o n.º 1 do artigo 1421.º considera, forçosamente comuns; que suprime por maioria, o direito conferido pelo n.º 1 do artigo 1428.º, que elimina a faculdade atribuída pelo artigo 1427.º a qualquer condómino de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, que suprime o recurso dos actos do administrador a que alude o artigo 1438.º ou que dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que dispõe o n. 1 do artigo 1429.º.
Constituindo estes, exemplos de deliberações nulas e, como tal impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º”
Por seu turno, refere Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 2006, em anotação a esta norma, que “são anuláveis as deliberações da assembleia de condóminos que, embora recaindo sobre matérias que são da sua competência, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, todavia violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis, ou regulamentos que se encontram em vigor (…). De entre as múltiplas ocorrências susceptíveis de configurar deliberações tão somente anuláveis destacaremos as seguintes: imputação aos condóminos das despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício e do pagamento de serviços de interesse comum em proporção diversa da que corresponde ao valor das respectivas fracções, com desrespeito do disposto no artigo 1424.º/1 (…)”.
É evidente que regime previsto neste artigo 1433.º não prejudica a atendibilidade de outros valores jurídicos negativos - ainda que mais gravosos - nos casss de deliberações com um conteúdo manifestamente inidóneo ou com uma causa-função ilícita. E, assim devem considerar-se nulas as deliberações contrárias ao núcleo intangível da ordem jurídica, representado pela trilogia, lei imperativa, ordem pública e bons costumes.
Como vimos entendeu-se na decisão recorrida que,
- a norma do nº1 do artigo 1424.º respeita ao conteúdo negocial, ao seu objeto imediato, aos direitos e deveres dos condóminos no que respeita à sua participação nas despesas relativas a partes comuns;
- nada impedia que a norma do artigo 1433.º, ou outra, cominasse com a anulabilidade deliberação da assembleia de condóminos que violasse, pelo seu conteúdo, disposição legal - mas teria de o dizer expressamente;
- não o dizendo de forma expressa, uma deliberação que pelo seu objecto imediato ou conteúdo viola norma expressa é nula por via do disposto no artigo 280.º;
- são nulas as deliberações tomadas em reunião dos condóminos que infrinjam normas de carácter imperativo, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública;
- são nulas (não meramente anuláveis) as deliberações em causa nos autos – constantes das actas 23 e 24, tomadas em assembleias gerais que decorreram com a presença de condóminos representativos de 344,08% e de 503,67% (respectivamente) do valor total do prédio, pelas quais foi deliberado que todos os proprietários das fracções do condomínio comparticipassem de forma igualitária nas despesas com as obras gerais nas paredes exteriores dos Blocos do prédio em causa e que aprovou as contribuições e quotas extraordinárias, na acta identificadas, devidas ao condomínio, com identificação nominal dos respectivos condóminos devedores, nomeadamente da aqui Autora, por tais deliberações violarem a norma do n.º 1 do artigo 1424.º.
O pressuposto e, que assenta este entendimento não está verificado.
Com efeito, estamos perante uma disposição de natureza supletiva, que se aplica apenas e se as partes não tiverem disposto de forma contrária, com vimos.
E, assim, uma deliberação da assembleia de condóminos que viole o disposto no n.º 1 do artigo 1424.º enfermará de anulabilidade, em virtude da referida previsão legal não ser imperativa podendo ser afastada pelo título constitutivo da propriedade horizontal ou pelo Regulamento do Condomínio, como se decidiu no já citado acórdão deste Tribunal de 10.10.2022.
Anulabilidade por estar em causa a violação de norma supletiva, o n.º 1 do artigo 1424.º e, não nulidade por não estar em causa norma de natureza imperativa.
Com efeito, a norma contida no n.º 1 do artigo 1424.º, atinente ao regime de responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição das partes comuns, não é uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis dos condóminos, decidiu já o STJ através do acórdão de 8.2.2001 in CJ, I, 105.
Estamos perante uma norma dispositiva. Nesta matéria, o legislador deixou que os condóminos afeiçoassem a realidade à sua própria vontade, deixando margem para a autonomia e a liberdade individual.
E, assim, a violação do preceituado no n.º 1 do artigo 1424.º apenas determina a anulabilidade da respectiva deliberação, caindo na previsão do artigo 1433.º. Com sujeição ao prazo de caducidade aí estipulado.
Nos termos do disposto no nº 6 do artigo 1432.º CCivil as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta dias.
De acordo com o disposto no nº 2 do artigo 1433.º CCivil, no prazo de dez dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
Dispõe, ainda, o nº 3 desta norma que no prazo de trinta dias contados nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
E, por fim, segundo o seu n.º 4, o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de vinte dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de sessenta dias sobre a data da deliberação.

II. 4. 3. Baixando ao caso concreto.

Estão aqui em causa as deliberação constantes das actas 23 e 24, tomadas em assembleias gerais que decorreram com a presença de condóminos representativos de 344,08% e de 503,67%, do valor total do prédio, pelas quais foi deliberado, em 27.4.2018 e 3.5.2019, que,
- todos os proprietários das fracções do condomínio comparticipassem de forma igualitária nas despesas com as obras gerais nas paredes exteriores dos Blocos do prédio em causa e, que,
- aprovou as contribuições e quotas extraordinárias, na acta identificadas, devidas ao condomínio, com identificação nominal dos respectivos condóminos devedores, nomeadamente da autora.
Assim, resulta manifesto, ostensivo, mesmo, que quando a autora deu entrada da acção em 2.7.2019 no âmbito do processo 1711/19.2T8PRD, já tinha caducado o seu direito de acção de anulação da primeira deliberação – a reportada ao pagamento da quota extraordinária para execução das obras nas fachadas do Edifício ... por igualdade.
Deste regime resulta, então que,
- quando o legislador quis relevar a comunicação aos condóminos ausentes da deliberação impugnada fez expressa referência, cfr. n.ºs 2 e 3 do artigo 1433.º;
- no caso do prazo para propositura da acção de impugnação de deliberação da assembleia de condóminos, quando não tenha sido solicitada a realização de assembleia extraordinária, o legislador fixou o termo inicial do prazo de caducidade para propositura da acção de impugnação na data da deliberação impugnada.
Porventura por ser esse o termo inicial do prazo de caducidade e não a data da comunicação da deliberação impugnada ao condómino ausente, o legislador fixou um prazo mais longo, de 60 dias, que em muito supera os outros prazos previstos no artigo 1433.º, para os outros meios de defesa do condómino ausente da assembleia de condóminos.
E, sobre esta matéria não existe dúvida – o termo inicial do prazo de caducidade da acção de impugnação da deliberações da assembleia de condóminos - quando não tenha sido solicitada assembleia extraordinária - coincide com a data da deliberação impugnada, tenham os impugnantes estado presentes ou não na assembleia de condóminos em que foi tomada a deliberação impugnada.
Neste sentido, cfr., entre muitos outros, acórdãos do STJ de 19.6.2019 e de 11.11.2021 e deste Tribunal de 23.11.2020, apud citado acórdão de 10.10.2022.
O raciocínio que viemos expendendo atá ao presente teve sempre como pressuposto esta primeira deliberação.
Isto porque a segunda, a constante da acta 24 – reportada à aprovação das dívidas dos condóminos – na sequência daquela primeira, é certo, não é inválida.
Esta deliberação não cabe na previsão do artigo 1424.º, nem depende das formas de aprovação aí exigidas.
Esta deliberação acerca das dívidas dos condóminos cai na regra constante do nº. 3 e 4 do artigo 1432.º, desde logo, por maioria dos votos representativos do capital investido.
E, assim, não tendo a autora impugnado a deliberação que aprovou que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício fossem pagas em partes iguais, esta consolidou-se na ordem jurídica, sendo, por conseguinte, perfeitamente, válida a deliberação que aprovou a existência da dívida – calculada e fixada segundo os critérios, que não impugnou, atempadamente.
É certo que se a primeira deliberação, acerca da forma de pagamento das despesas, fosse nula, tal vício afectaria, da mesma forma, a subsequente deliberação, que, afinal, traduz o resultado prático da aplicação daquela. Aqui reside a sua relação umbilical.
É certo que esta segunda apenas existe porque existe a primeira.
Mas afinal se aquela primeira é apenas anulável e se não foi anulada, passou a ser tida como definitivamente válida, não podendo deixar de subsistir e prevalecer.
E, de fundamentar e justificar a segunda deliberação.
Por esta razão, desde logo, dissemos acima que a regra contida no artigo 1424.º/1 só pode ser afastada, primeiro, por disposição legal, segundo, pelo pacto constitutivo da propriedade horizontal, terceiro, pelo regulamento do condomínio e, quarto, por deliberação da assembleia de condóminos, naturalmente com o voto favorável do condómino por ela prejudicado – ou por deliberação - que sendo anulável - não é impugnada.
E, assim, atento o exposto, está o recurso votado ao sucesso.



III. Sumário – artigo 663.º/7 CPCivil.
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IV. Decisão.

Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em conceder total, provimento à apelação, em função do que se revoga a decisão recorrida nos segmentos impugnados e, assim, se julga a acção totalmente improcedente, considerando-se que,
- a deliberação constante da acta da assembleia de condóminos n.º 23 é anulável e que caducou o direito de a autora a impugnar;
- a deliberação constante da acta da assembleia de condóminos n.º 24 é válida.

Custas pela autora, apelada, atentas as regras do decaimento, contidas no artigo 527.º CPCivil.






Elaborado em computador. Revisto pelo Relator, o 1.º signatário.



Porto, 6/6/2024

Ernesto Nascimento
Carlos Portela
Isoleta de Almeida Costa