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DIREITO DE PREFERÊNCIA
VENDA CONJUNTA DE BENS
DESCRIMINAÇÃO DO PREÇO
ACÇÃO DE ARBITRAMENTO
PREJUÍZO APRECIÁVEL DA SEPARAÇÃO
Sumário
I - É lícito ao obrigado à preferência vender a coisa objecto da preferência juntamente com outra (ou outras) por um preço global, mas, se for essa a sua pretensão comunicada ao titular da preferência, este, por sua vez, pode exercer o direito apenas em relação àquela que é objecto do direito, pelo preço que proporcionalmente lhe competir dentro do preço global fixado para a venda conjunta (art. 417.º, n.º 1, “ex vi” do n.º 4 do art. 1380º do CC). II - Não aceitando o preferente a aquisição conjunta de bens, além daquele sobre que recai o seu direito, não estando o obrigado à preferência adstrito a discriminar o preço de cada coisa integrante do conjunto, assiste ao preferente parcelar, mesmo em caso de notificação extrajudicial, o direito de requerer arbitramento judicial para determinar o valor proporcional e assim exercer o direito de prelação com o âmbito inicial, não sendo de afastar por analogia a aplicação do regime jurídico do art. 1029º (preferência limitada) do CPC, nos termos da acção de suprimento prevista no art. 1004.º deste diploma . III - O recurso à acção de arbitramento necessária para fixar o valor proporcional da coisa objeto da prelação só se justificará se o sujeito passivo e o preferente não conseguirem chegar a acordo sobre o preço que deve proporcionalmente corresponder ao bem sujeito a prelação. IV - Se proceder o fundamento de oposição do prejuízo apreciável da separação invocado pelo sujeito passivo, e não tendo o preferente exercido o seu direito relativamente à venda global, a acção de preferência improcede.
Texto Integral
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório
AA e mulher BB intentaram, no Juízo Local Cível de Peso da Régua do Tribunal Judicial da Comarca de Vila Real, acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra EMP01..., LDA e CC, peticionando que se julgue vendido aos AA. o prédio rústico denominado por “...” e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo n.º ...31, da Freguesia ..., inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo ...16, secção B da Freguesia ... pelo exercício do direito de preferência, e ainda, que os réus sejam condenados a reconhecer os AA. como legítimos proprietários do prédio e, se abstenham de praticar qualquer acto que perturbe a sua propriedade e posse.
Em alternativa, caso o exercício do direito de preferência dependa da necessária compra de todos os prédios rústicos englobados no projecto de venda apresentado pela 1.ª R. à 2.ª R., os AA. estão na disposição de os comprar pelo preço aí fixado e os impostos devidos, pelo que, e em consequência se declarem como vendidos aos AA. os prédios descritos no art.º 1 da PI, e que as RR. sejam condenados a reconhecer os AA. como legítimos proprietários dos prédios e, se abstenham de praticar qualquer acto que perturbe a sua propriedade e posse.
Para tanto alegaram, em resumo, que, no dia 18/04/2023, as Rés, por escritura pública, celebraram contrato de compra e venda sobre os prédios rústicos denominados “...”, “...” e “...”, pelo preço global de 25.000,00€, no Cartório Notarial ....
Sucede que os Autores são donos e legítimos proprietários de um prédio rústico denominado por “..., ... ou ...” inscrito na matriz predial com o art. ...14... da Freguesia ..., Concelho ..., Distrito ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...00.
Os prédios rústicos denominados por “...” e “..., ... ou ...”, são confinantes à Norte, com área inferior à unidade de cultura e compostos por vinha da Região ....
A 1.ª R. notificou para preferir na compra aos AA. apresentando o projecto com a condição da compra conjunta de três prédios rústicos, com o preço global de 25.000,00€,
No entanto, na referida comunicação não é referido prejuízo na venda separada dos prédios, nem é individualizado o preço de cada prédio.
Os AA. responderam à missiva da 1.ª R. por carta registada com AR no dia 12 de Abril, comunicando que pretendiam exercer o direito de preferência na compra do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...31.
Entretanto, a 1.º Ré respondeu aos AA., informando que não aceitava a venda separada dos prédios rústicos, invocando o prejuízo nos termos do art.º 417 do C.C, tendo os Autores recebido esta missiva já após a realização da escritura.
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Citados, os réus apresentaram contestação, pugnando pela improcedência da acção (ref.ª ...68).
Para tanto alegaram, em síntese, que os Autores não exerceram tempestivamente o seu direito de preferência e que o mesmo caducou. Impunha-se aos Autores o recurso à determinação judicial do preço, no prazo para o exercício do direito de preferência, o que não foi feito.
Os Autores não procederam ao depósito autónomo correspondente à totalidade do preço dos prédios, mas apenas o montante de € 6.612,50.
A 2.ª Ré é proprietária de prédios confinantes com os prédios que lhe foram vendidos pela 1.ª Ré, pelo que não se encontram reunidos os pressupostos para os AA preferirem, uma vez que a 2.ª Ré também é proprietária confinante.
A 2ª R. concebeu o negócio da aquisição dos três prédios rústicos como global, sendo global o preço, sem o que a aquisição pelos AA. de apenas um prédio desvirtuaria a pretensão daquela, naufragando a venda projetada, bem como desvirtuaria a pretensão da 1ª R. de transmitir em bloco os terrenos cuja exploração não é rentável, pelo preço mais elevado possível.
Por fim, alegam que o abuso de direito por parte dos Autores, na modalidade de “venire contra factum proprium”, que radica na proibição do comportamento contraditório.
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Os AA. apresentaram réplica, pugnando pelas improcedência das excepções invocadas pelos RR. (ref.ª ...41).
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Procedeu-se à audiência prévia (ref.ª ...48), na qual se fixou o valor da causa; foi proferido despacho saneador, em que se afirmou a validade e regularidade da instância, tendo sido identificado o objeto do litígio, enunciados os temas da prova e admitidos os meios de prova.
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Procedeu-se a audiência de julgamento (ref.ª ...05).
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Posteriormente, a Mm.ª Julgadora “a quo” proferiu sentença, nos termos da qual decidiu julgar a acção improcedente, absolvendo as Rés do pedido (ref.ª ...88).
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Inconformados com a sentença, dela interpuseram recurso os autores (ref.ª ...22), rematando as alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem): «1.º Vem o presente em recurso da sentença proferida pelo Tribunal a quo, o qual decidiu: “… julgar a acção improcedente por não provada, absolvendo-se os Réus do pedido.” 2.º São fundamentos do presente recurso: a) Impugnação da matéria de facto no que tange aos factos constitutivos do direito dos AA; a exceção de caducidade; b) Nulidade da sentença por deficiente fundamentação; c) Errónea aplicação do direito aos factos objecto de apreciação. DE FACTO, 3.º Entende os AA./ Apelantes ter-se julgado indevidamente como provados ou não provados, os seguintes factos - art.º 640.º n.º 1 a) do Código de Processo Civil: - Dos Factos Provados: 22, 23 e 24. - Dos Factos Não Provados: Alínea b) de B. 4.º O depoimento das testemunhas DD, EE e FF e das declarações de parte da R. CC que nesta parte tem interesse para a questão a tratar, remetendo-se o Venerando Tribunal para o alegado supra - art.º 640º n.º 1 b) do Código de Processo Civil, são os seguintes: DD, depoimento prestado no dia 13 de Março de 2024 entre as 10:37h e as 10:55h gravado em suporte digital: [00:03:50] a [00:04:11]; [00:07:09] a [00:07:49]; [00:08:47] a [00:09:13], como resulta da acta da Audiência de Julgamento lavrada naquela data. EE, depoimento prestado no dia 13 de Março de 2024 entre as 10:55h e as 11:08h gravado em suporte digital: [00:02:55] a [00:04:21]; [00:05:35] a [00:05:45], como resulta da acta da Audiência de Julgamento lavrada naquela data. FF, depoimento prestado no dia 13 de Março de 2024 entre as 11:09h e as 11:19h gravado em suporte digital: [00:01:01] a [00:01:03], como resulta da acta da Audiência de Julgamento lavrada naquela data. CC, declarações de parte prestado no dia 13 de Março de 2024 entre as 11:23h e as 11:47h gravado em suporte digital: [00:06:51] a [00:09:13]; [00:09:44] a [00:11:59], como resulta da acta da Audiência de Julgamento lavrada naquela data. 5.º O Tribunal a quo, salvo melhor opinião não julgou de forma assertiva os depoimentos e declarações de parte supra enunciados, que exigia uma cuidada análise de todos os documentos juntos aos autos, a par de uma interpretação à luz das regras da experiência. 6.º Assim, deveria o Tribunal a quo ter proferido uma diferente decisão quanto aos factos e quanto ao direito. 7.º Impunham as regras da apreciação da prova que tivessem sido dados como não provados os factos elencados sob os números 22, 23 e 24 da factualidade considerada provada e como provados os factos elencados sob a alínea b) de B da factualidade considerada como não provada. 8.º Salvo melhor opinião, o Tribunal a quo deveria ter dado como provados e não provados os seguintes factos - art.º 640º n.º 1 c) do Código de Processo Civil – requerendo-se infra a modificação da decisão nesse sentido: - Deveriam pois, considerar-se Não Provados os seguintes factos: 22. Os prédios referidos em -2,-3 e -4 não eram contíguos com as quintas detidas pela 1.ª Ré, o que implicava maiores custos e gastos de exploração do ponto de vista do granjeio e da produção. 23. A 1.ª Ré decidiu vender os terrenos agrícolas referidos em -2, -3 e -4, tendo sido contactada pela 2.ª Ré que propôs aquisição conjunta daqueles prédios pelo preço global de € 25.000,00, tendo comunicado expressamente à 1.ª Ré que rejeitaria o negócio se este não abrangesse os três prédios. 24. A nível de custos de granjeio, é mais barato à 2ª R. anexar os terrenos que já possuía aos que adquiriu, para diluir o custo por parcela e aumentar a rentabilidade das máquinas agrícolas. - Por outro lado, deveriam pois ter-se considerados como Provados os seguintes factos: b. A 2ª R. não tem passagem própria nem de consortes para o prédio “...”, sendo obrigada a passar por terrenos de alguns vizinhos sendo estes irmãos do antigo proprietário do prédio ..., GG. Ademais, e no que toca ao vício por falta de fundamentação e fundamentação genérica: 9.º Ex vi art.º 205º n.º 1 da Constituição da República Portuguesa, as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei, cumprindo essa obrigação uma dupla função: de carácter objectivo - pacificação social, legitimidade e autocontrole das decisões; e de carácter subjectivo - garantia do direito ao recurso e controlo da correcção material e formal das decisões pelos seus destinatários. 10.º A fundamentação há-de ser expressa, clara, coerente e suficiente, não deixando o destinatário na dificuldade de ser ele a descobrir as razões da decisão, mas antes na “facilidade” de a fundamentação ser a adequada à importância e circunstância da decisão, para que, com essa “ferramenta”, lhe esteja acessível o exercício esclarecido do direito ao recurso. 11.º Impõe-se que seja assegurado a quem quer recorrer a transparência e a reflexão decisória, convencendo e não apenas impondo: como diria Alberto dos Reis, mal vai à força quando se não apoia na justiça e os fundamentos destinam-se precisamente a convencer que a decisão é justa. 12.º Isso mesmo explica o teor do artigo 154º do CPC que supra se transcreveu. 13.º A falta de fundamentação gera a nulidade da sentença (art.º 615º nº 1 b)), nos termos do art.º 607º, seja a falta de facto (importa precisar toda a realidade fáctica que se encontra provada) ou de direito (momento de submeter todos aqueles factos a tratamento jurídico adequado). 14.º Dúvidas não temos de que a sentença ora em crise é nula, por não se ter seguido o ter previsto no art.º 607º do Código de Processo Civil – norma que resulta violada –, o que, ademais, demonstra a alusão recorrente, por parte do Julgador, a expressões genéricas para fundamentar a sua convicção. Quanto à errónea aplicação do direito aos factos objecto de apreciação: 15.º Os AA./ apelantes não podem conformar-se ainda com a conclusão do Tribunal a quo, segundo a qual, foi dado como provado prejuízo apreciável na venda separada, não vislumbrando em nenhum facto dado como provado na d. sentença qualquer sustentação, apenas declamação da narrativa apresentada pelas RR. 16.º Os AA./ apelantes nunca poderiam exercer a compra sobre os três prédios, porquanto apenas confinavam sobre o ... e os restantes prédios são confinantes com a 2.ª R. CC, conduzindo os AA./ apelantes a uma impossibilidade jurídica. 17.º Os AA./ apelantes não conseguem compreender a argumentação e fundamentação do Tribunal a quo no que toca a fixação dos preços a cada prédio na escritura pública, em que os preços aí fixados são de índole fiscal, pelo que assim for, admite-se com esta tese que os preços fixados nas escrituras públicas não são os reais. 19.º Os AA./ apelantes consideraram que o preço do prédio ... um preço justo e de mercado em face a sua morfologia e condição, e o considerou como verdadeiro e que foi de livre vontade declarado na escritura pública pelas RR., havendo, salvo melhor opinião, uma desnecessidade e inutilidade processual lançar mão da acção prevista no art.º 1029 e 1004 do CPC. 20.º Salvo melhor opinião que mui respeitamos, a forma como o Tribunal a quo apreciou a lide com a devida aplicação da legislação vigente violou o disposto nos art.º 406, 416, 417, 1380 e 1382 do C.C e art.º 154, 607, 615 n.º 1 alínea b) e 1004 do CPC. NESTES TERMOS e nos melhores de Direito que V. Exas., doutamente suprirão, deve a sentença proferida ser revogada em conformidade com as conclusões ora aduzidas, assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!».
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Contra-alegaram as RR., pugnando pelo não provimento do recurso e confirmação da sentença recorrida (ref.ª ...76).
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O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (ref.ª ...28).
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Foram colhidos os vistos legais.
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II. Delimitação do objeto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do(s) recorrente(s), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso e não tenham sido ainda conhecidas com trânsito em julgado [cfr. arts. 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de junho].
No caso, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal, por ordem lógica da sua apreciação, consistem em saber:
i) Questão prévia: Do despacho convite das conclusões e da falta de indicação das normas jurídicas violadas (contra-alegações das RR./recorridas).
ii) Nulidade da sentença com fundamento na al. b) do n.º 1 do art. 615º do CPC;
iii) Da impugnação da decisão da matéria de facto;
iv) - Do direito legal de preferência previsto no art. 1380.º do Código Civil e regime do art. 417º do mesmo diploma legal.
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III. Fundamentos
IV. Fundamentação de facto.
A - A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos:
1. Pela Ap ... de 2008/06/25 encontra-se registado em nome dos Autores prédio rústico denominado por “..., ... ou ...”, com a área total de 3750 m 2, composto por vinha da Região ... e 1 oliveira de 1.ªclasse, que confronta a norte com ribeiro, a sul com HH, nascente com caminho público e poente com caminho de consorte, inscrito na matriz predial com o art.º ...14... da Freguesia ..., Concelho ..., Distrito ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...00.
2. Pela Ap. ...46 de 2021/08/05 encontrava-se registado em nome da 1.ª Ré EMP02..., Lda., o prédio rústico designado de “...”, com a área total de 5281m2, composto de vinha da Região ..., que confronta a norte com linha férrea, a sul com caminho público, a nascente com II e a poente com JJ, inscrito na matriz predial rústica sob o número ...16, secção B e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...31.
3. Pela Ap. ...46 de 2021/08/05 encontrava-se registado em nome da 1.ª Ré EMP02..., Lda., o prédio rústico designado de “...”, com a área total de 7812m2, composto de vinha a Região ..., que confronta a norte com caminho, sul com KK, Nascente estrada e poente LL, inscrito na matriz predial rústica sob o número ...70 secção B, e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...32.
4. Pela Ap. ...46 de 2021/08/05 encontrava-se registado em nome da 1.ª Ré EMP02..., Lda., o prédio rústico designado de “...”, com a área total 5312m2, composto de vinha a Região ..., que confronta a norte com MM, a sul com estrada nacional e caminho, nascente com KK e Poente com NN, inscrito na matriz predial rústica sob o número ...22 secção B, e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...34.
5. A 1.ª R. remeteu aos Autores a uma comunicação, datada de 30 de março de 2023, por correio registado com aviso de recepção na qual informaram que “são proprietários dos prédios:
a) prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...31 da Freguesia ..., inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo ...16, secção B, da Freguesia ..., Concelho ..., Distrito ....
b) prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...34 da Freguesia ..., inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo ...22, secção B, da Freguesia ..., Concelho ..., Distrito ....
c) prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...32 da Freguesia ..., inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo ...70, secção B, da Freguesia ..., Concelho ..., Distrito ....
De acordo com a informação que obtivemos junto de diversas entidades oficiais, V. Exa é proprietário do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...14 da secção B da Freguesia ... (…) Mais informamos V. Exa que os prédios rústicos supra mencionados vão ser vendidos em conjunto, pelo preço global de € 25.000,00 à Exma. Senhora CC (…) Nestes termos, caso pretenda exercer o direito de preferência deverá ter em consideração que o negócio compreende forçosamente os três prédios mencionados supra, pelo que uma eventual proposta de aquisição terá sempre que abranger a globalidade dos prédios. A escritura realizar-se-á e será outorgada no cartório Notarial de OO em ... no dia 18 de Abril de 2023”.
6. A carta referida em -5 foi recepcionada pelo Autor a 10 de abril de 2023.
7. No seguimento da recepção da carta referida em -5, os Autores remeteram à 1.ª Ré no dia 12 de abril uma comunicação na qual informavam a 1.ª Ré que pretendiam “exercer a preferência na compra do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo n.º ...31, da Freguesia ... [prédio rústico denominado de ...] inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo ...16, secção B da Freguesia ..., Concelho ..., Distrito .... (…) Aguarda assim, que lhe seja comunicada a quantia monetária que pretendem pelo prédio cuja preferência quer exercer, conforme supra se refere, bem como o dia, hora e local para a escritura pública. Mais adverte, que caso procedam à venda supra aludida a terceiros irá lançar mão dos meios legais para devida impugnação judicial da venda”.
8. A 1.ª por carta registada e remetida a 18.04.2023 comunicou aos autores “do teor da referida comunicação, constatámos que ao contrário da Exma. Senhora CC V. Exa não pretende adquirir o conjunto dos três prédios (…) Não colocando, naturalmente, o direito de preferência que a lei, em abstrato, lhe confere (tanto que lhe remetemos carta para se pronunciar quanto ao negócio projectado) a realidade é que conforme já havíamos transmitido no passado, o negócio projectado com a Exma, Senhora CC tem por objecto o conjunto dos prédios acima identificados pelo preço global de € 25.000,00. Nestes termos, se se atendesse à sua proposta em detrimento da proposta da Exma. Senhora CC (que é uma proposta para adquirir única e exclusivamente em conjunto os três prédios já identificados) a nossa empresa incorreria em prejuízo apreciável relevante (…) Tendo V. Exa, declarado expressa e inequivocamente de que não pretende adquirir os três prédios rústicos no seu conjunto, não podemos lamentavelmente conceder a sua pretensão pela venda unitária sob pena de tal circunstância nos causar prejuízo apreciável (…) Assim, sendo, e apenas por uma questão de transparência informamos que a escritura se realizará amanha, dia 18 de Abril de 2023, no Cartório Notarial ..., pelas 11h, e que o preço do imóvel identificado na alínea a) supra que foi indicado para efeitos de liquidação e pagamento de impostos foi de €6250,00 (…)”.
9. A carta referida em -8 foi recepcionada pelos AA. em 19/04/2023 às 16h56.
10. No dia 18 de Abril de 2023, as Rés por escritura pública celebraram contrato de compra e venda sobre os prédios rústicos denominados “...”, “...” e “...”, pelo preço global de 25000,00€ no Cartório Notarial ....
11. Pela Ap. ...22 de 2020.05.12, encontra-se registado em nome da 2.ª Ré, a proporção de 10526/10000, o prédio rústico designado de “...”, com a área total de 562m2, composto por vinha da Região ..., confronta a norte e poente com II, sul com Doutor HH, nascente PP e QQ, inscrito na matriz sob o número ...19, secção B e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...43.
12. Pela Ap. ... de 2007.06.21, encontra-se registado em nome da 2.ª Ré o prédio rústico designado de “...” com área total de 2875m2, composto de vinha de Região ..., que confronta a norte e poente com caminho de consortes e sul e nascente com RR, inscrito na matriz predial rústica sob o número ...06, secção B, e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o numero ...19.
13. Pela Ap. ... de 2006.05.16, encontra-se registado em nome da 2.ª Ré o prédio rústico “... ou ...” com a área total de 8749m2, composto de vinha de Região ..., que confronta a norte e nascente caminho público, sul na ... e Poente estrada nacional, inscrito na matriz predial rústica sob o número ...21 secção B, e descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o artigo ...18.
14. O prédio denominado “...” e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...19 referido em -11 confronta com o prédio denominado “...”, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...16, referido em – 2.
15. O prédio demoninado ... ou ..., inscrito na matriz rústica sob o artigo ...14... e referido em -1 confronta com o prédio denominado “...”, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...16... e referido em -2.
16. O prédio denominado “...”, inscrito na matriz rústica sob o artigo ...06 e referido em -12 confronta com o prédio denominado “...”, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...22 e referido em – 4.
17. O prédio denominado ““... ou ...”, inscrito na matriz predial rústica sob o número ...21 e referido em -13 confronta com o prédio denominado “...” inscrito na matriz predial rústica ...70 e referido em - 3.
18. O prédio denominado “...” é composto por habitações, um anexo, bem como parcelas de terreno cultivadas.
19. A linha que delimita o prédio denominado ... e o prédio referido em -2 é constituída por uma habitação, um muro em xisto e blocos com gradeamento em ferro e um anexo em tijolo com chapas de zinco.
20. A 1ª R. é uma sociedade comercial que tem por objeto, entre outras atividades, a viticultura e comercialização de matérias-primas associados ao vinho, produção, distribuição, exportação e comercialização de vinhos, licores e outras bebidas alcoólicas, enoturismo e outras atividades de animação turística.
21. Em 2021 a 1ª R. adquiriu os ativos da Casa Agrícola SS, de entre os quais se encontravam os prédios rústicos referidos em -2, -3 e -4.
22. Os prédios referidos em -2,-3 e -4 não eram contíguos com as quintas detidas pela 1.ª Ré, o que implicava maiores custos e gastos de exploração do ponto de vista do granjeio e da produção.
23. A 1.ª Ré decidiu vender os terrenos agrícolas referidos em -2, -3 e -4, tendo sido contactada pela 2.ª Ré que propôs aquisição conjunta daqueles prédios pelo preço global de € 25.000,00, tendo comunicado expressamente à 1.ª Ré que rejeitaria o negócio se este não abrangesse os três prédios.
24. A nível de custos de granjeio, é mais barato à 2ª R. anexar os terrenos que já possuía aos que adquiriu, para diluir o custo por parcela e aumentar a rentabilidade das máquinas agrícolas.
25. Os prédios referidos em 2-, 3- e 4- não são contíguos entre si, não têm licença de plantio de vinha e deixaram de ser agricultados.
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B - E deu como não provados os seguintes factos:
a. A 2.ª Ré com o aumento dos hectares das suas vinhas consegue uma maior pontuação em sede de financiamento para aquisições de equipamentos agrícolas ou para o módulo da produção integrada
b. A 2ª R. não tem passagem própria nem de consortes para o prédio “...”, sendo obrigada a passar por terrenos de alguns vizinhos sendo estes irmãos do antigo proprietário do prédio ..., GG
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V. Fundamentação de direito.
1. Questão prévia.
i) Do despacho convite das conclusões e da falta de indicação do sentido com que as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas (contra-alegações das RR./recorridas).
Sustentam as RR./recorridas que «não tendo sido cumprido o ónus de formular alegações, nos termos previstos no artigo 639.º, n.º 2 do CPC, o recurso sobre a matéria de direito deverá ser liminarmente rejeitado ou, quando muito, os Recorrentes convidados a completar as respetivas conclusões, nos termos e para os efeitos do n.º 3 do artigo 639.º do CPC».
Como é sabido, a lei processual civil estabelece regras quanto à admissibilidade e formalidades próprias de cada recurso.
A interposição de um recurso em processo civil, nos termos do art. 639º do CPC, sujeita o recorrente a dois ónus: o primeiro é o ónus de apresentar a sua alegação de recurso pelo qual deverá expor de modo circunstanciado as razões de direito e de facto da sua divergência relativamente ao julgado; o segundo ónus é o de finalizar essa peça com a formulação de conclusões, contendo a indicação resumida dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão posta em causa.
Ao mencionado normativo subjaz a distinção entre, alegações não acompanhadas de conclusões onde seja feita uma síntese dos fundamentos invocados na motivação, o que dá lugar à imediata rejeição do recurso; e alegações onde são formuladas conclusões, mas afetadas de deficiência, obscuridade ou complexidade ou nas quais faltem as especificações exigidas, o que dá lugar à formulação de convite à parte no sentido de as completar, esclarecer ou sintetizar antes de se decidir não conhecer do recurso na parte afetada[1].
Se o recurso versar sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar (n.º 2 do art. 639º do CPC):
«a) As normas jurídicas violadas; b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas; c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada.
E, nos termos do seu n.º 3, “[q]uando as conclusões sejam deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não tenha procedido às especificações a que alude o número anterior, o relator deve convidar o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, no prazo de cinco dias, sob pena de se não conhecer do recurso, na parte afetada».
No caso, quer nas alegações, quer nas respetivas conclusões do recurso, os recorrentes não deixaram de mencionar os normativos jurídicos que entendem que foram incorretamente aplicados na sentença recorrida.
Acresce que, lidas as contra-alegações apresentadas, evidencia-se que as apeladas lograram perceber cabalmente os fundamentos (jurídicos) em que os recorrentes assentam o mérito do seu recurso, rejeitando todos os argumentos explanados na apelação principal e concluindo pelo não provimento e confirmação da sentença recorrida
Por conseguinte, tendo as recorridas apreendido devidamente as alegadas normas jurídicas violadas em que os apelantes fundamentam o seu recurso e subentendendo-se o sentido com que, no entender destes últimos, tais normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas, entende-se ser dispensável a prolação do despacho convite das conclusões a que alude o n.º 3 do art. 639º do CPC.
Na verdade, no circunstancialismo plasmado nos autos as razões de conteúdo ou substância, da celeridade e da eficácia devem sobrepor-se aos invocados aspetos de natureza puramente formal.
Mais se entende não se justificar a prolação de despacho convite, que apenas redundaria no atraso na apreciação do recurso de apelação interposto.
Nesta conformidade, pelas razões expostas, indefere-se a invocada questão prévia.
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2. Nulidade da sentença com fundamento na al. b) do n.º 1 do art. 615º do CPC.
2.1. Sob a denominação “VÍCIOS DA SENTENÇA: FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO GENÉRICA., os AA./Recorrentes defendem que a sentença é nula, por falta de fundamentação, seja a falta de facto ou de direito, por não se ter seguido o teor previsto no art. 607º do CPC, o que demonstra a alusão recorrente, por parte do Julgador, a expressões genéricas para fundamentar a sua convicção.
Como é sabido, é através da sentença, conhecendo das pretensões das partes – pedido e causa de pedir –, que o juiz diz o direito do caso concreto (arts. 152º, n.º 2 e 607º, ambos do CPC).
Pode, porém, a sentença estar viciada em termos que obstem à eficácia ou validade do pretendido dizer do direito.
Assim, por um lado, nos casos em que ocorra erro no julgamento dos factos e do direito, do que decorrerá como consequência a sua revogação, e, por outro, enquanto acto jurisdicional que é, se atentar contra as regras próprias da sua elaboração e estruturação, ou ainda contra o conteúdo e limites do poder à sombra da qual é decretada, caso este em que se torna, então sim, passível do vício da nulidade nos termos do artigo 615.º do CPC[2].
As nulidades de decisão são, pois, vícios intrínsecos (quanto à estrutura, limites e inteligibilidade) da peça processual que é a própria decisão (trata-se, pois, de um error in procedendo), nada tendo a ver com os erros de julgamento (error in iudicando), seja em matéria de facto, seja em matéria de direito[3].
As causas de nulidade da sentença ou de qualquer decisão (art. 613º, n.º 3, do CPC) são as que vêm taxativamente enumeradas no n.º 1 do art. 615º do CPC.
Nos termos do n.º 1 do art. 615º do CPC, a sentença é nula (entre o mais) quando: «b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão».
A apontada nulidade está relacionada com o dever de fundamentação que decorre do princípio enunciado no art. 205.º, n.º 1, da Constituição da República, nos termos do qual as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei, reiterando-se o referido princípio no art. 154.º, n.º 1, do CPC, onde se diz que as «decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas», não podendo essa justificação/fundamentação «consistir na simples adesão aos fundamentos alegados no requerimento ou na oposição, salvo quando, tratando-se de despacho interlocutório, a contraparte não tenha apresentado oposição ao pedido e o caso seja de manifesta simplicidade» (n.º 2 do art. 154º).
Acresce que, nos termos do art. 607.º, n.ºs 3 e 4, do CPC, na fundamentação da sentença o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados (n.º 4), mas só relativamente aos provados manda que o juiz os discrimine (n.º 3). A referência aos factos não provados pode, assim, ser feita por remissão.
Relativamente aos fundamentos de direito, o julgador não tem de analisar um por um todos os argumentos ou razões que cada uma das partes invoque em abono das suas posições, embora lhe incumba resolver todas as questões suscitadas pelas partes; por outro lado, não se lhe impõe, conquanto seja de toda a conveniência, que na sentença indique, uma por uma, todas as disposições legais que fundamentam a decisão, sendo suficiente que faça menção aos princípios, às regras e normas em que a sentença se apoia.
A falta de especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão (enquanto causa de nulidade e vício de natureza processual) não pode confundir-se com a eventual ou imputável falta de adequação ou lógica jurídica entre a fundamentação apresentada e a decisão. Como salientam Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio Nora[4], «não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, e não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário».
Por outro lado, como tem sido reiteradamente apontado pela doutrina[5] e jurisprudência[6], só integra o apontado vício a falta absoluta de fundamentação da sentença, que não uma fundamentação simplesmente escassa, deficiente, incompleta, medíocre, não convincente ou mesmo errada.
De facto, o vício da alínea b) do n.º 1 do art 615.º do CPC supõe o silenciar dos seus fundamentos de facto e de direito da questão “sub judicio”, não ocorrendo perante uma motivação aligeirada, não exaustiva, menos eivada de erudição ou tirada com menor minúcia e cuidado formal[7].
Desde já se dirá que, no caso, se tem por inverificada a aludida causa de nulidade da sentença.
Efetivamente, analisada a sentença proferida nos autos verifica-se que, no que à fundamentação da matéria de facto diz respeito, dela constam identificados os factos (essenciais) que considera provados e os que considera não provados, explicitando ainda a motivação (crítica) de um tal juízo, ancorada nos diversos meios de prova produzidos em sede de produção de prova.
Logo, constando da sentença recorrida os factos a que a decisão fez aplicação do direito (independentemente dos recorrentes dela discordarem), bem como a indicação dos meios probatórios que, no entender da Ex.ma Juíza “a quo”, alicerçaram a decisão quanto à matéria de facto, o que permite controlar a razoabilidade da sua convicção,não falta a fundamentação de facto, nem a sentença é nula.
A verificar-se a apontada falta de fundamentação da decisão da matéria de facto, o vício em causa não se reconduziria à nulidade da sentença prevista no art. 615º, n.º 1, al. b) do CPC, mas sim eventualmente subsumível ao regime específico previsto no art. 662º, n.º 2, al. d) do CPC, do qual resulta que a Relação deve, mesmo oficiosamente, determinar que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o tribunal de 1.ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados.
Com efeito, o alegado vício da decisão da matéria de facto poderá, quando muito, reconduzir-se à previsão especial do art. 662º do CPC, mas não constitui, em caso algum, causa de nulidade da sentença, considerado além do mais o carácter taxativo da enumeração das situações de nulidade deste último ato decisório.
Mas mesmo que eventualmente se pudesse dizer que a fundamentação, nomeadamente ao nível da motivação da matéria de facto, é escassa, diminuta, genérica e incompleta – o que se concebe unicamente para efeitos argumentativos, entenda-se –, a verdade é que não poderá dizer-se que ocorre completa ausência ou falta de fundamentação, o que sempre nos reconduziria à inverificação da invocada nulidade da sentença. Como se disse, só a absoluta falta de fundamentação – e não a sua insuficiência, mediocridade ou erroneidade – integra a previsão da al. b) do n.º 1 do art. 615.º do CPC[8].
Se o faz de forma correcta ou não é matéria que pode revestir a forma de erro de julgamento, mas não integra qualquer deficiência processual.
Denota-se, aliás, que o verdadeiro motivo do vício apontado pelos recorrentes à sentença recorrida não consubstancia a referida nulidade, tendo antes a ver com um eventual erro de julgamento, quer da matéria de facto, quer da matéria de direito[9]. Isto porque os recorrentes dirigem essencialmente a sua crítica ao concreto resultado probatório apurado na sentença recorrida, dissentindo quanto a alguns dos factos que o Tribunal “a quo” deu como provados e/ou não provados – impugnável nos termos do disposto nos arts. 640º e 662º do CPC, o que foi feito pelos recorrentes. Acresce que a valoração, fáctica e jurídica, feita na sentença recorrida poderá comportar uma errada subsunção dos factos ao direito, bem como uma errada interpretação e aplicação das normas jurídicas – impugnável nos termos do disposto no art. 639º do CPC, o que (também) foi feito pelos recorrentes.
Podendo estar-se, portanto, perante um erro de julgamento (error in judicando), mas não é possível surpreender e, consequentemente, reconhecer, nessa sede, a comissão de qualquer vício gerador de nulidade da sentença (error in procedendo).
Trata-se, contudo, de circunstâncias, de vício e de regime completamente diversos do da nulidade da sentença.
Nesta conformidade, conclui-se pela improcedência da invocada nulidade da sentença com fundamento na al. b) do n.º 1 do art. 615º do CPC.
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3. Da impugnação da decisão da matéria de facto.
3.1. Em sede de recurso, os apelantes/AA. impugnam a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal de 1.ª instância.
Sob a epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto”, preceitua o art. 662.º, n.º 1 do CPC, que «a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».
Aí se abrangem, naturalmente, as situações em que a reapreciação da prova é suscitada por via da impugnação da decisão sobre a matéria de facto feita pelo recorrente.
Para que o conhecimento da matéria de facto se consuma, deve previamente o/a recorrente, que impugne a decisão relativa à matéria de facto, cumprir o (triplo) ónus de impugnação a seu cargo, previsto no art. 640º do CPC, o qual dispõe que:
“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. 2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes. (…)».
Aplicando tais critérios ao caso constata-se que os recorrentes indicam quais os factos que pretendem que sejam decididos de modo diverso, bem como a redação que deve ser dada quanto à factualidade que entende estar mal julgada, como ainda o(s) meio(s) probatório(s) que, na sua ótica, o impõe(m), pelo que podemos concluir que cumpriram suficientemente os ónus de impugnação estabelecidos no citado art. 640º.
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3.2. Por referência às suas conclusões, extrai-se que os RR./recorrentes pretendem:
i) - A alteração da resposta positiva para negativa dos pontos 22, 23 e 24 dos factos provados da decisão recorrida;
ii) - A alteração da resposta negativa para positiva da alínea b) dos factos não provados da decisão recorrida.
Sustentam os recorrentes que, “[e]m sede de motivação de facto, o Tribunal a quo valorou de forma desconforme o depoimento das testemunhas dos AA., das RR. e o depoimento de parte da R. CC e do representante legal da R., tudo em conjugação com os documentos juntos na lide».
Insurgem-se contra a apreciação/valoração dos depoimentos testemunhais de DD, EE e FF e das declarações de parte da Ré CC, afirmando que o Tribunal recorrido «não julgou de forma assertiva os depoimentos e declarações de parte supra enunciados, que exigia uma cuidada análise de todos os documentos juntos aos autos, a par de uma interpretação à luz das regras da experiência».
Cumpre, pois, analisar das razões de discordância invocadas pelos apelantes e se as mesmas se apresentam de molde a alterar a facticidade impugnada, nos termos por si invocados.
Os referidos pontos fácticos impugnados têm o seguinte teor: «22. Os prédios referidos em -2,-3 e -4 não eram contíguos com as quintas detidas pela 1.ª Ré, o que implicava maiores custos e gastos de exploração do ponto de vista do granjeio e da produção. 23. A 1.ª Ré decidiu vender os terrenos agrícolas referidos em -2, -3 e -4, tendo sido contactada pela 2.ª Ré que propôs aquisição conjunta daqueles prédios pelo preço global de € 25.000,00, tendo comunicado expressamente à 1.ª Ré que rejeitaria o negócio se este não abrangesse os três prédios. 24. A nível de custos de granjeio, é mais barato à 2ª R. anexar os terrenos que já possuía aos que adquiriu, para diluir o custo por parcela e aumentar a rentabilidade das máquinas agrícolas». «b. A 2ª R. não tem passagem própria nem de consortes para o prédio “...”, sendo obrigada a passar por terrenos de alguns vizinhos sendo estes irmãos do antigo proprietário do prédio ..., GG».
Segundo a motivação da decisão de facto explicitada na sentença recorrida (na economia do presente recurso): «Relativamente aos factos provados 20 a 25 o tribunal atendeu às declarações da testemunha DD, gestor financeiro da Ré, que explicou o papel que teve no negócio celebrado entre as Rés, referindo que os prédios que foram adquiridos pela 1.ª Ré eram dispersos e que não eram rentáveis por serem distantes um dos outros, o que motivou a sua venda. Acrescentou ainda que a compradora, a aqui 2.ª Ré, tinha como imposição para a celebração do negócio a compra dos três prédios, caso contrário, não avançaria com o mesmo, pelo que, se vendessem o prédio ... aos Autores, os outros dois prédios ficariam por vender e a “monte”, não havendo previsão de quando pudessem ser vendidos. Por fim referiu como foi apurado o valor de cada prédio, por referência às áreas e o preço médio do hectare sem direito de plantio. O tribunal ainda valorou as declarações da testemunha EE, enólogo que trabalha para a 1.ª Ré, corroborou as declarações da testemunha DD, explicando que a 2.ª Ré apenas estava interessada em comprar os três prédios, mais referindo como foi apurado o valor dos terrenos. A testemunha FF, filho da 2.ª Ré e empresário agrícola, de forma credível explicou a sua intervenção no negócio por ter acompanhado a mãe em tal processo. Referiu ainda o motivo pelo qual apenas estavam interessados nos três prédios em conjunto, tendo sido fixado um preço global para a compra dos mesmos. A 2.ª Ré, nas suas declarações, também contextualizou e referiu os termos do negócio com a 1.ª Ré e que, ou comprava os três, ou desistia do negócio por já não ser rentável a aquisição. Quanto aos factos não provados não resultou prova quanto aos mesmos. Não se provaram outros factos por ausência de qualquer prova nesse sentido (excluindo-se qualquer referência a afirmações conclusivas, de direito e/ou irrelevantes para a decisão a proferir, designadamente com base na sua natureza meramente instrumental)».
Antes de avançarmos importa deixar consignado que, com vista a ficarmos habilitados a formar uma convicção autónoma, própria e justificada, procedemos à audição integral da gravação dos depoimentos (testemunhais e declarações de parte da 2ª Ré) invocados na apelação como justificadores da impugnação da matéria de facto e dos que serviram de fundamento à motivação da sentença recorrida; para além disso, foram analisados todos os documentos carreados aos autos.
E, no caso vertente, após a audição integral de tais depoimentos prestados e análise de toda a prova documental produzida, desde já podemos adiantar ser de sufragar, na íntegra, a valoração/apreciação explicitada pelo Tribunal recorrido, o qual – contrariamente ao propugnado pelos recorrentes –, em obediência ao estatuído no art. 607º, n.º 4, do CPC, fez uma análise crítica objetiva, fundada, articulada e racional da globalidade da prova produzida, que se mostra condizente com as regras da experiência comum e da normalidade da vida, logrando alcançar nos termos do n.º 5 do citado normativo uma convicção quanto aos factos em discussão que se nos afigura adequada, lógica e plausível, em termos que (como melhor explicitaremos) nos merece adesão total.
Concretizando:
A testemunha DD, gestor financeiro da 1ª Ré, indicou a intervenção (“o papel”) que teve no negócio celebrado entre as Rés, referindo que a 1ª ré procedeu à venda de três prédios rústicos, sendo que o papel da testemunha consistiu em agilizar com a prestadora de serviços (Dr.ª TT) o mapeamento dos confinantes e de quem teria direito de preferência, tendo enviado cartas registadas com aviso de receção aos diversos confinantes; igualmente participou com o Dr. UU, administrador da 1ª Ré, no acto da escritura.
Indicou tratarem-se de três terrenos rústicos dispersos, não confinantes entre si, de reduzida dimensão, e cuja exploração não era financeiramente rentável para a 1ª Ré.
Não participou nas negociações, tendo estas sido levadas a cabo pelo Engenheiro Agrónomo, EE.
Tratando-se de uma zona despovoada (reportando-se a ...), desfavorecida e pouco apetecível para os investidores, a venda isolada dos terrenos determinaria que ficassem “com alguns pendurados” (isto é, sem potencial comprador ou interessado), pelo que se impunha a venda conjunta dos três prédios. Esclareceu que se o preferente preferisse por apenas algum dos prédios, os outros dois terrenos ficariam baldios, sem qualquer interesse de cultivo, até que aparecesse realmente alguém interessado.
Foi a compradora quem impôs a condição de o negócio contemplar os três prédios e a vendedora concordou com essa imposição por também ser do seu interesse.
O valor global do preço acordado pela aquisição dos três prédios rústicos (25 mil euros) foi-lhe comunicado pelo Eng.º EE.
Esclareceu que a indicação individual do preço quanto ao prédio sujeito a preferência feita na 2ª carta remetida a 18.04.2023 (de 6.250 euros, para efeitos de liquidação e pagamento de impostos), no seguimento da resposta dos Autores à notificação para preferirem, se deveu ao facto de lhes ter sido recomendado para atribuir um valor individual aos terrenos rústicos, independentemente do valor global do negócio, pelo que optaram por lhe atribuir o valor de um terço para efeitos de contabilização. Acrescentou ter-se tratado do cumprimento de uma imposição legal, porquanto, para efeitos de escritura, estavam obrigados a atribuir um valor individualizado a cada terreno rústico, independentemente do valor global.
Releva também o depoimento da testemunha EE, engenheiro agrónomo, colaborador da 1ª ré, o qual explicitou o papel que teve no negócio em discussão – a 1ª ré tem uma propriedade com cerca de 45 hectares de vinha contínua e tinha algumas parcelas dispersas em ..., com pequenas áreas, cuja exploração ficava dispendiosa (tanto a nível de transferência de recursos, como de equipamentos e pessoas para essas parcelas), pelo que decidiram vender tais parcelas, tendo tido conhecimento que havia uma pessoa interessada na sua aquisição (no caso, a 2ª ré).
Agendaram uma reunião na quinta ..., na ..., que pertence a ..., sendo que nessa reunião, na qual foi acordado o preço global (e não individual de cada uma das parcelas), a 2ª ré comunicou-lhes que só estaria interessada em comprar se estivessem abrangidas as três parcelas.
Atestou que se o preferente preferisse apenas nalguma das parcelas, as outras duas iriam ficar a monte, ou seja, ao abandono, pois não as conseguiriam vender.
Mais esclareceu que o preço global das três parcelas correspondia ao preço de mercado, em função da área e sem direito de plantação, pois que haviam transferido o benefício para outro local.
Assume também relevância o depoimento da testemunha FF, filho da 2.ª Ré e empresário agrícola, o qual explicitou a sua intervenção no negócio, nomeadamente o facto de, juntamente com a mãe, ter participado numa reunião que teve lugar na quinta do ... a fim de tratarem das condições do negócio da compra e venda, tendo confirmado que a sua mãe apenas estava interessada na compra conjunta dos três terrenos, e não de apenas um deles,
Isto porque, dada a sua reduzida dimensão (“pequenas áreas”), só seriam financeiramente rentáveis (mediante o uso de máquinas) se fossem adquiridos conjuntamente, sendo “uma questão de escala”.
Foi combinado um valor global, sabendo que os prédios não tinham direito a plantação. Contudo, iriam destinar as parcelas a plantação, podendo comprar para depois aplicar lá ou transferir de outras parcelas.
A sua mãe era proprietária de outros prédios confinantes com estes.
Por fim, em sede de declarações de parte, a 2ª ré explicitou os termos e condições do negócio celebrado com a 1ª Ré, nomeadamente como tomou conhecimento que os prédios estavam à venda, o interesse por si manifestado na aquisição dos três prédios a fim de rentabilizar a exploração (quer ao nível da produção, como dos custos com as máquinas), as condições acordadas na reunião, nomeadamente o preço proposto pela vendedora para a venda conjunta dos três prédios (25.000€), e não o preço individual.
Face à enunciação que antecede forçoso será concluir que a nossa convicção coincide com a da Mm.ª Julgadora da 1ª instância, resultando daqueles meios probatórios que os prédios objeto do negócio não eram contíguos com as parcelas detidas pela 1.ª Ré e que era condição essencial para esta (como também para a compradora) celebrar o negócio se o mesmo envolvesse a aquisição conjunta dos três prédios em causa, visto só assim a exploração ser financeiramente rentável (tanto ao nível da produção como dos custos com as máquinas e pessoal), obviando a que as parcelas ficassem a monte (vulgo, ao abandono).
Aliás, todos os meios probatórios erigidos pelos recorrentes como relevantes para alicerçar a impugnação deduzida convergem inequivocamente no sentido das respostas dadas pelo Tribunal recorrido, inexistindo sequer versões antagónicas ou contraditórias sobre a mesma realidade fáctica.
Por último, a facticidade objeto da al. b) dos factos não provados não foi corroborada por nenhum dos meios de prova indicados.
Em suma, é de subscrever a afirmação de que os concretos meios probatórios invocados como fundamento do erro de julgamento na apreciação das provasnão só não impunham uma decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, como, aliás, confirmam o decidido pela sentença recorrida, infirmando, pois, as próprias conclusões dos recorrentes.
Nesta conformidade, por referência à prova produzida nos autos, não se evidenciam razões concretas e circunstanciadas capazes de infirmar a apreciação crítica feita pelo tribunal recorrido sobre os pontos 22 a 24 dos factos provados e a alínea b) dos factos não provados da sentença recorrida
Coincidindo integralmente a convicção deste Tribunal quanto aos factos impugnados com a convicção formada pela Mm.ª juíza “a quo”, impõe-se-nos confirmar a decisão da 1ª instância e, consequentemente, concluir pela total improcedência da impugnação da matéria de facto deduzida pelos Autores, mantendo-se inalterada a decisão sobre a matéria de facto fixada na sentença recorrida.
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4. Do direito legal de preferência previsto no art. 1380.º do CC e regime do art. 417º do mesmo diploma legal.
A presente acção visa obter o reconhecimento aos autores, aqui recorridos, do direito legal de preferência conferido pelo n.º 1 do art. 1380º do Código Civil (CC) aos proprietários de terrenos rústicos confinantes em caso de venda a quem não seja proprietário confinante.
Os autores pretendem que lhes seja reconhecida primazia na aquisição de um prédio rústico, objecto de contrato de compra e venda outorgado por escritura pública de 18 de abril de 2023, entre a 1ª Ré, como vendedora, e a 2ª Ré, na qualidade de compradora.
Alicerçaram esse direito de preferência na contiguidade desse prédio com um prédio rústico de que são proprietários, afirmando mostrarem-se preenchidos os pressupostos estabelecidos no n.º 1 do art. 1380º do CC.
Diversamente, consideraram os RR. que a pretensão dos AA. carecia de fundamento, visto inexistir qualquer direito de preferência na esfera jurídica dos AA. relativo aos prédios rústicos em apreço.
Afirmam para o efeito que foi comunicado aos AA. o projeto de venda, à 2ª R., dos prédios rústicos denominados “...”, “...” e “...”, pelo preço global de € 25.000,00, com a específica menção de que o contrato de compra e venda envolvia necessariamente os três prédios.
Na sequência, os AA. comunicaram, por carta datada de 12/04/2023 e recebida pela 1ª R. a 13/04/2023, a sua intenção de preferir na aquisição do prédio rústico denominado “...”, recusando a compra conjunta dos três prédios rústicos.
No seguimento, a 1ª R. respondeu àquela missiva, reiterando os termos do negócio projetado e invocando a existência de prejuízo apreciável relevante, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 417.º, n.º 1, do Código Civil, comunicando, como já o havia feito na primeira missiva, que a escritura pública de compra e venda se realizaria no dia 18/04/2023 e, meramente, um preço indicativo para efeitos de liquidação e pagamento de impostos.
Os AA. não exerceram o seu direito tempestivamente nem conforme o procedimento legalmente consagrado, pelo que o mesmo caducou, pois que se impunha o recurso pelos AA. à determinação judicial do preço, no prazo para o exercício do direito de preferência, o que não foi feito.
Os Autores não procederam ao depósito autónomo correspondente à totalidade do preço dos prédios, mas apenas o montante de € 6.612,50.
A 2ª R. concebeu o negócio da aquisição dos três prédios rústicos como global, sendo global o preço, sem o que a aquisição pelos AA. de apenas um prédio desvirtuaria a pretensão daquela, naufragando a venda projetada, bem como desvirtuaria a pretensão da 1ª R. de transmitir em bloco os terrenos cuja exploração não é rentável, pelo preço mais elevado possível, o que constitui facto bastante para a verificação de prejuízo apreciável.
O Tribunal “a quo” julgou a presente acção improcedente, absolvendo as RR. do pedido, por entender, em síntese, que:
- A venda parcelar do prédio rústico denominado “...” (artigo matricial ...16-B), faria a 1.ª R. incorrer num prejuízo apreciável, pois manteria na sua propriedade os demais prédios rústicos sem qualquer rentabilidade e sem que tivesse outros interessados na compra dos mesmos;
- Um eventual direito de preferência dos AA. extinguiu-se por caducidade, na medida em que apenas teria sido plena e eficazmente exercido se, além de comunicarem à 1.ª Recorrida que pretendiam exercer o direito de preferência sobre o “...”, aqueles tivessem, simultaneamente, intentado, no prazo de 8 dias de que dispunham nos termos do n.º 2 do art. 416.º do CC, a correspondente ação de suprimento para fixação do valor do prédio, o que não fizeram.
Insurgem-se os AA./apelantes contra o assim decidido, pugnando pela procedência da apelação, porquanto:
- não se evidencia o prejuízo apreciável na venda separada dos prédios;
- não conseguem compreender a argumentação e fundamentação do Tribunal “a quo” no que toca à fixação dos preços a cada prédio na escritura pública, seguindo a tese narrativa da 1.ª e 2.ª RR., em que os preços aí fixados são de índole fiscal;
- os AA./apelantes nunca poderiam exercer a compra sobre os três prédios, porquanto apenas confinavam sobre o “...” e os restantes prédios são confinantes com a 2.ª R. CC, conduzindo os AA./ apelantes a uma impossibilidade jurídica;
- consideram que os preços de cada prédio, em especial do “...” era o preço justo e de mercado em face da sua morfologia e condição, e o considerou como verdadeiro e que foi de livre vontade declarado na escritura pública pelas RR., havendo uma desnecessidade e inutilidade processual lançar mão da acção prevista no art.º 1029º e 1004º do CPC.
- não se verifica a exceção de caducidade do direito de preferência.
Vejamos como decidir.
Para averiguar se aos AA./recorrentes assiste (ou não) o direito de preferência que se arrogam, importa tomar em consideração, em especial, o estatuído nos arts. 1380º e 1381º, 416º e 417º, ambos do CC.
Sob a epígrafe “Direito de preferência”, o art. 1380º do CC prescreve:
«1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. 2. Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito: a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem; b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona. 3. Estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante. 4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, com as necessárias adaptações».
E o art. 1381.º (“Casos em que não existe o direito de preferência”) dispõe:
«Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura; b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar».
Também designado de opção, preempção, prelação e tanteio, a preferência com eficácia real ou a preferência real consiste no direito de certa pessoa adquirir, com afastamento de outro adquirente, e nas mesmas condições acordadas com este (tanto por tanto), um direito relativo a uma coisa, no caso de ele ter sido transmitido por título oneroso[10].
O conteúdo do direito de preferência analisa-se assim: quando o proprietário dos bens pretender aliená-los, é obrigado a dar preferência, tanto por tanto, ao titular do respectivo direito[11].
No dizer de Henrique Mesquita[12], “o direito de preferência dotado de eficácia erga omnes não pode qualificar-se como um puro e simples direito potestativo. Trata-se, antes, de uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prelação”.
A acção de preferência – como é o caso da presente – “traduz o exercício coercivo do direito ao contrato constituído pelo exercício da prelação, consistindo numa execução específica do dever de contratar a cargo do sujeito passivo”, podendo o titular do direito de preferência “recorrer à acção de preferência em qualquer situação de incumprimento dos vários deveres que impendem sobre o vinculado à preferência”, sendo que a procedência da acção “tem como consequência a constituição entre sujeito passivo e preferente de um contrato novo, diferente do celebrado entre o mesmo sujeito passivo e terceiro (embora de conteúdo idêntico a este último), o qual só se torna perfeito com a respectiva sentença constitutiva”[13].
O citado art. 1380º, n.º 1, do CC confereum direito de preferência recíproco entre proprietários de terrenos confinantes, com áreas inferiores à unidade de cultura[14].
O direito de preferência fundado na confinância de prédios rústicos insere-se num conjunto de disposições legais (como seja, os arts. 1376º, 1378º e 1382º do CC) que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, atendendo aos inconvenientes de ordem económica que dela resultem, designadamente a baixa produtividade de prédios de reduzida área[15].
Segundo o ensinamento de Pires de Lima e Antunes Varela[16], o direito real de preferência atribuído pelo citado preceito apresenta os seguintes pressupostos: «a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante»[17].
Por se tratarem de factos constitutivos é sobre aqueles que se arrogam titulares do direito de preferência e que pretendem que lhes seja judicialmente reconhecido esse direito que recai o ónus de alegação e prova de todos estes requisitos, nos termos do disposto no art. 342º, n.º 1, do CC[18].
É sobre aqueles contra quem é invocado este direito que recai, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 342º, n.º 2, e 1381º, als. a) e b), ambos do CC, o ónus de provar factos dos quais se possa concluir pela verificação de alguma das excepções contidas nestas duas alíneas[19]. O mesmo é dizer que os réus, na acção de preferência, poderão, por sua vez, obviar à procedência do pedido, mediante a prova de alguma das excepções (factos impeditivos) indicadas no art. 1381º.
No caso, como bem se ajuizou – sem que tal mereça contestação –, resulta dos factos provados que o prédio rústico dos Autores denominado por “..., ... ou ...”, tem uma área de 3750m2 e o prédio rústico da 1.ª Ré designado de “...” (objecto da preferência) tem uma área 5281m2, pelo que ambos os prédios têm uma área inferior à unidade de cultura (ou seja, a 2,5 h, conforme resulta da portaria n.º 19/2019, de 15/01). Além disso, ambos os prédios são confinantes.
Sucede que, quando esteja em causa um direito (no caso legal) de preferência sobre um prédio e o negócio incida sobre esse prédio e sobre outros bens formando uma venda conjunta, por um preço global, importa recorrer ao disposto no art. 417.º do CC (aplicável nos termos do n.º 4 do art. 1380º).
Sob a epígrafe “Venda da coisa juntamente com outras”, estipula o citado normativo:
«1. Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável. 2. O disposto no número anterior é aplicável ao caso de o direito de preferência ter eficácia real e a coisa ter sido vendida a terceiro juntamente com outra ou outras».
Em situação que se enquadre no n.º 1 do art. 417º do CC (aplicável à preferência legal conferida aos proprietários de terrenos confinantes – n.º 4 do art. 1380º do CC) – isto é, quanto o proprietário do terreno confinante, sujeito à preferência, o pretender alienar juntamente com outras coisas, por um preço global[20] –, o “âmbito primitivo do direito de preferência (relativo à vendo do bem objecto da prelação) alarga-se à venda global por mero efeito da decisão do sujeito passivo em alienar o bem naquelas condições”, podendo o preferente, se a isso estiver disposto, “preferir na venda global (como é seu direito)”[21]; o efeito típico do art. 417º, n.º 1, do CC, ao qual o obrigado à preferência se não pode subtrair, é o de que a sua decisão de vender a coisa sujeita à preempção juntamente com outras, por um preço global (tendo como correspectivo uma contrapartida única) alarga o direito do titular da preferência a todas as coisas objecto do negócio com o terceiro[22].
Assim, o preceito tem como efeito imediato “atribuir ao preferente o direito de preferir na venda global negociada com o terceiro, ou seja, o direito de preferir para abranger a venda do bem sujeito à prelação e os demais”[23] objecto do negócio; o direito de preferir, em tal hipótese (venda de coisa objecto da preferência juntamente com outras), não é afastado, podendo ele ser “exercido em relação à venda global ou, se o preferente assim quiser, apenas em relação à coisa inicialmente sujeita à prelação, nesse caso por um preço calculado proporcionalmente”[24] - porque não seria “justo agravar os pressupostos da preferência,a lei permite que o direito seja exercido apenas relativamente ao bem primitivamente sujeito à prelação”[25] (a “redução do exercício da preferência à venda do bem inicialmente a ela sujeito aparece como uma faculdade reconhecida pela lei ao titular do direito”[26]) e tal faculdade conferida ao preferente só “cessará se o sujeito passivo a ela deduzir oposição alegando, e provando, que as coisas não são separáveis sem prejuízo apreciável”, restando em tal eventualidade, ao preferente, a ‘alternativa entre o exercício do seu direito em relação a todas as coisas ou o seu não exercício puro e simples”[27].
Dispõe o art. 416º do CC (aplicável ao direito de preferência, com as devidas adaptações): «1. Querendo vender a coisa que é objeto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto da venda e as clausulas do respetivo contrato. 2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinalar prazo mais longo».
Prescrevendo o n.º 1 do art. 416º do CC a obrigação de dar conhecimento da venda ao titular do direito de preferência, o citado normativo, no seu n.º 2, consagra um prazo para o titular do direito de preferência exercer o seu direito, sob pena de caducidade:
- se lhe for comunicado o projeto da venda e as respetivas cláusulas, tem o prazo de oito dias para manifestar a sua vontade de exercer o direito de preferência.
Como bem se consigna na sentença recorrida, «no âmbito do procedimento para o exercício do direito de preferência o obrigado à preferência cumpre o dever jurídico decorrente do estatuído no artigo 416º, n.º 1 do Código Civil, quando comunica ao preferente os elementos essenciais do negócio projectado que, por regra, se traduzem na intenção de venda, na identificação do objecto da venda, na indicação do preço e modo de pagamento, na data previsível para a realização da escritura e, as mais das vezes, na identidade do comprador. (…) Existindo um direito de preferência legal, o obrigado à preferência que pretenda alienar onerosamente a coisa tem o dever de comunicar ao titular do direito de preferência o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato. A comunicação da intenção venda ou do seu projeto (bem assim como a resposta do preferente) tanto pode ser feita judicial como extrajudicialmente, ou seja, poderá sê-lo por qualquer forma ou meio legalmente admissíveis – o que significa que poderá sê-lo também verbalmente -, sendo essencial é que tal seja feito de forma clara e inequívoca. A comunicação ao preferente do projeto venda e das cláusulas do respetivo contrato deve reportar-se a um negócio concreto, abrangendo todos os elementos ou fatores que possam influir na formação da vontade e decisão de preferir ou não, designadamente, o preço, as condições do seu pagamento e o conhecimento da pessoa adquirente ou comprador. Se o sujeito passivo da obrigação de preferência decide vender o bem objecto da preferência em conjunto com outros bens, como é o caso dos presentes autos, por um preço global, numa união interna de contratos, é esse o negócio que deve ser objecto de comunicação ao preferente».
É, assim, eficaz – por preencher os requisitos do art. 416º do CC – a comunicação ao titular do direito de preferência do “projecto de venda”, deixando os obrigados à preferência inequivocamente expresso que só venderão, em conjunto e por um preço global que indicam, a coisa objecto da preferência, com outras.
Acresce que o obrigado à preferência não está obrigado a discriminar o valor do imóvel sobre o qual recai a preferência originária do preferente (proprietário do prédio confinante).
Sucede que, mercê das particularidades da venda de coisa juntamente com outras, a declaração de preferência poderá não se reduzir a uma simples declaração de vontade de exercer a preferência em relação ao projeto do negócio comunicado, pois os parâmetros onde a mesma se deverá mover são ligeiramente diferentes dos estabelecidos no art. 416.°, n.º 2, do CC.
Na hipótese do preferente estar interessado em preferir na venda global acordada com o terceiro, o preferente deverá declarar simplesmente que quer exercer a preferência em relação a essa venda global. Desde que a sua declaração seja emitida validamente e dentro do prazo previsto produzir-se-ão os respetivos efeitos, ou seja, o sujeito passivo ficará vinculado a realizar com o preferente o negócio anteriormente negociado com terceiro.
Na eventualidade de o preferente não estar interessado em preferir na venda global, mas pretender reduzir o exercício do seu direito ao bem sujeito à prelação – como sucede no caso vertente –, as coisas deverão passar-se de forma necessariamente diferente. Neste caso, o preferente continua a ter o ónus de respeitar o prazo de oito dias para o exercício do direito, sob pena de caducidade do seu direito (n.º 2 do art. 416º do CPC). Por outro lado, o preferente deverá declarar ao sujeito passivo que quer exercer o seu direito apenas em relação à venda do bem sujeito à preferência pelo preço que proporcionalmente lhe corresponder. Feita a declaração nestes termos, e dentro do prazo previsto para o exercício do direito de preferir, impede-se a caducidade do mesmo. Caberá às partes entenderem-se sobre esse preço proporcional ou sobre os critérios da sua determinação, sendo lícito a qualquer delas o recurso à competente acção de fixação judicial do preço em qualquer momento da negociação ou independentemente dela[28].
No caso sub júdice, resulta provado que a 1.ª Ré comunicou aos Autores, por carta registada com aviso de receção datada de 30/03/2023 e por estes recebida a 10/04/2023, o projeto de venda dos prédios rústicos denominados “...”, “...” e “...”, pelo preço global de € 25.000,00, à 2ª R., com a específica menção de que o contrato de compra e venda envolvia necessariamente os três prédios.
Após a recepção desta missiva, os Autores comunicaram, por carta datada de 12/04/2023 e recebida pela 1ª R. a 13/04/2023, a sua intenção de preferir na aquisição do prédio rústico denominado “...”, recusando a compra conjunta dos três prédios rústicos.
A 1ª R. respondeu àquela missiva, reiterando os termos do negócio projetado e invocando a existência de prejuízo apreciável relevante, comunicando que a escritura pública de compra e venda se realizaria no dia 18 de abril de 2023 e que o preço do imóvel objeto da obrigação de preferência “que foi indicado para efeitos de liquidação e pagamento de impostos foi de €6250,00 (…)”.
Esta segunda missiva foi recepcionada pelos Autores no dia 19 de abril, já após a celebração da escritura pública de compra e venda.
Em conformidade com as considerações jurídicas anteriormente explicitadas, subscreve-se a fundamentação da sentença recorrida quando nela se afirma a validade da comunicação para preferência remetida pela 1.ª Ré constante do ponto 5 dos factos provado e de a mesma cumprir os requisitos constantes do art. 416.º do CC.
Igualmente quando conclui que não tinha a 1.ª Ré (obrigada à preferência) que identificar os preços de cada um dos prédios que pretendiam alienar, precisamente porque queria vendê-los por um preço global, como a lei lhes faculta, nem tinha que alegar que lhe adviria prejuízo se os vendesse separadamente porque lhe era lícito a venda conjunta, mesmo que a venda individualizada não lhe causasse qualquer prejuízo[29].
Mas já não secundamos a decisão recorrida na parte em que, por não terem requerido judicialmente, pela via do arbitramento judicial, a determinação do preço proporcional do seu originário direito de preferência, não optando por preferir pelo preço global, anunciando apenas que iriam intentar acção de preferência caso o imóvel fosse vendido a terceiros, conclui que o direito de preferência parcelar apenas teria sido plena e eficazmente exercido pelos Autores se, além da comunicarem à 1.ª Ré que pretendiam exercer o direito de preferência sobre o prédio rústico denominado ... (artigo matricial ...16-B), simultaneamente, e no prazo de 8 (oito) dias, tivessem intentado a acção de suprimento para fixação do valor do prédio.
Com o devido respeito, temos para nós que a declaração de preferência a que se reporta o ponto 6 dos factos provados – na qual os AA. expressamente delimitaram o exercício da preferência ao imóvel objeto da prelação pelo preço que proporcionalmente lhe corresponder –, tendo sido comunicada dentro do prazo (de 8 dias) previsto para o exercício do direito de preferência (art. 416º, n.º 2, do CC), é valida, eficaz e tempestiva, pelo que impediu a caducidade do direito.
Com efeito, considerando que os AA. recepcionaram a comunicação de preferência a 10/04/2023 e tendo feito chegar a sua resposta à 1ª ré no dia 13/04/2023 – que vale como declaração de aceitação de preferência, limitada ao bem objeto de prelação, posto os preferentes terem recusado a compra conjunta dos três prédios rústicos –, o seu direito de preferir mostra-se válido e tempestivo, pelo que não se extinguiu por caducidade.
Não aceitando o preferente a aquisição conjunta de bens, comunicada pelo obrigado à preferência, além daquele sobre que recai o seu direito, não estando o obrigado à preferência adstrito a discriminar o preço de cada coisa integrante do conjunto, assiste ao preferente parcelar, mesmo em caso de notificação extrajudicial, o direito de requerer arbitramento judicial para determinar o valor proporcional e assim exercer o direito de prelação com o âmbito inicial, não sendo de afastar por analogia a aplicação do regime jurídico do art. 1029º (preferência limitada)[30] do CPC, nos termos da acção de suprimento prevista no art. 1004.º deste diploma[31].
O recurso à acção de arbitramento necessária para fixar o valor proporcional da coisa objeto da prelação só se justificaria se o sujeito passivo e o preferente não conseguissem chegar a acordo sobre o preço que deve proporcionalmente corresponder ao bem sujeito a prelação[32].
Mas essa questão, no caso em apreço, não contende com a validade e eficácia da declaração de preferência, nem faz operar a caducidade do direito.
Como se disse, caberia às partes entenderem-se sobre esse preço proporcional ou sobre os critérios da sua determinação, sendo lícito a qualquer delas o recurso à competente ação de fixação judicial do preço em qualquer momento da negociação ou independentemente dela.
Aliás, no caso, os AA. deram como válido o preço parcelar indicado na escritura pública relativo ao prédio sujeito à preferência – considerando aqueles tratar-se de um preço justo e de mercado em face da sua morfologia e condição do prédio –, o que dispensava a necessidade processual de lançar mão da acção prevista nos arts. 1029º e 1004º do CPC.
Termos em que, julgando-se inverificada a caducidade do exercício do direito de preferência, impõe-se a revogação deste fundamento da sentença recorrida.
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Vejamos as demais questões recursórias.
i) É inviável o argumento de que os AA./ apelantes nunca poderiam exercer a compra sobre os três prédios, porquanto apenas confinavam sobre o prédio rústico denominado “...” e os restantes prédios são confinantes com a 2.ª R. CC, conduzindo os AA./ apelantes a uma impossibilidade jurídica.
Como vimos, uma vez que a obrigada à preferência pretendia vender vários prédios em conjunto e por um preço global a situação em apreço reconduz-se ao âmbito do disposto no art. 417º do CC, nos termos do qual “a lei permite ao preferente o exercício do direito em relação ao negócio efectivamente ajustado com o terceiro abrangendo, além da coisa sujeita a prelação, todas as outras incluídas nesse negócio – a lei alarga o âmbito primitivo do direito de preferir por mero efeito da decisão do sujeito passivo em alienar o bem naquelas condições”[33].
Sendo que “a decisão por parte do sujeito passivo de vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, tem como efeito o alargamento do direito potestativo de preferir ao conjunto das coisas oferecidas a terceiro –, sendo este o efeito típico do art. 417º, n.º 1, do CC, ao qual o sujeito passivo não se pode subtrair”[34].
Ou, noutra formulação, quando o preferente acede a exercer o seu direito sobre o conjunto de coisas a alienar – art. 417º do CC – vê estendido o seu original direito de preferência, direito esse que pode exercer facultativamente[35].
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ii) É de desvalorizar o facto de na escritura terem sido atribuídos aos três prédios certos valores e estes, no seu total, coincidirem com o preço global, posto tal discriminação dever-se tão-só a exigências de ordem notarial e fiscal.
Como se decidiu no Ac. do STJ de 16/03/2011 (relator Moreira Alves), in www.dgsi.pt. reconhecendo a necessidade de discriminação do valor de cada um dos prédios “por razões processuais e fiscais, designadamente emolumentares”, aí se afirma que “não obstante as partes terem convencionado um valor global para o conjunto dos dois prédios, não podiam deixar de indicar o valor individual de cada um, sendo óbvio que a soma desses valores individuais tinha de coincidir com o valor global do negócio. Porém, a discriminação do valor de cada prédio não significa que, se fossem vendidos separadamente fosse esse o valor real ou venal de cada uma das unidades prediais em causa”.
Como assinala António Agostinho Guedes[36], “o facto de, no caso de actos sujeitos a registo predial, o art. 63º do CNot obrigar à indicação de um valor para cada prédio, parte indivisa ou direito a que o acto respeitar, não impede a aplicação do art. 417º do CC, uma vez que o facto determinante é o acordo ajustado entre o vinculado à preferência e o terceiro”.
O mesmo se diga quanto à obrigatoriedade fiscal de individualização na escritura do valor a atribuir a cada imóvel (arts. 2.º, n.º 1, e 12º, n.º 1, do Código do Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), o que não obsta à aplicação do art. 417º do CC[37].
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iii) Do prejuízo apreciável na venda separada dos prédios.
O vendedor invocou a existência de um prejuízo apreciável para sustentar a venda conjunta dos imóveis e, assim, afastar a venda parcelar.
Como vimos, nos casos em que o obrigado à preferência pretenda vender a coisa sujeita a preferência juntamente com outra ou outras por um preço global, o titular do direito de preferência poderá exercer o seu direito em relação à coisa sujeita à preferência pelo preço proporcional, contudo aquele poderá exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável (art. 417.º, n.º 1, do CC)
Tendo em conta a regra fundamental inerente à prelação de que a troca do terceiro pelo preferente, na celebração do contrato, não deve causar prejuízo ao obrigado à preferência, a noção de prejuízo apreciável deve entender-se reportada e referida, necessariamente, ao modo como a separação afecta os interesses do sujeito passivo, independentemente de a preferência ser exercida antes da alienação ou através da acção de preferência, sendo que só ele (obrigado à preferência), e já não o terceiro adquirente, pode exigir que a preferência abranja as coisas restantes, não sujeitas à prelação[38].
Nas palavras de Agostinho Guedes[39], “ … a noção de que o prejuízo apreciável tem de ser referido ao modo como a separação afecta os interesses do sujeito passivo no negócio projectado significa também que o mesmo tem de ser avaliado na perspectiva do sujeito passivo e no contexto concreto em que o negócio projectado se apresenta (…)”; o que “não significa, obviamente, aceitar a inseparabilidade sempre que o sujeito passivo simplesmente a declare como contrária ao seu interesse, mas significa olhar para o negócio projectado tal como ele é querido pelas partes, sujeito passivo e terceiro. Só assim se respeitará a regra de que o exercício da prelação não deve causar detrimento ao interesse do sujeito passivo no que ao contrato projectado diz respeito. É assim que questões como a inseparabilidade económica ou funcional, por exemplo, não podem ser avaliadas em termos meramente objectivos mas carecem de ser vistas no conjunto das finalidades prosseguidas pelo alienante e adquirente. (…) Isto significa que o prejuízo sério para o sujeito passivo (…) pode resultar de a separação das coisas causar dano material a alguma delas, do facto de cada coisa valer mais em conjunto com as outras do que valeria individualmente e pode resultar também da falta de interesse do adquirente celebrar o negócio noutros termos em que não aqueles, caso em que o exercício da preferência em relação a uma das coisas impedirá a venda das restantes ao terceiro”
Atendo-nos à fundamentação da sentença recorrida, dela consta (na parte que ora releva): “No caso dos autos, não era propósito dos Autores exercerem a preferência sobre a totalidade do negócio (conforme resulta do teor das comunicações remetidas à 1.ª Ré) e prova-se que, em caso de separação do prédio objeto da preferência, a compra e venda dos restantes dois prédios objeto da venda conjunta não se teria verificado. De acordo com os factos provados, o negócio de compra e venda celebrado entre as Rés tinha como condição essencial a venda dos três prédios por um valor global. Aquando da comunicação aos Autores, a 1.ª Ré foi clara em afirmar que a venda recaia forçosamente sobre os três prédios. Ora, não se realizando o negócio com a 2.ª Ré, uma vez que esta apenas estava interessada nos três prédios, e realizando-se o negócio com os Autores, apenas quanto ao prédio ..., a 1.ª Ré incorreria num prejuízo apreciável pois manteria na sua propriedade os prédios sem qualquer rentabilidade e sem que tivessem outros interessados na compra dos mesmos. Com o negócio delineado com a 2.ª Ré, a 1.ª Ré recebeu € 25.000,00, caso o negócio fosse celebrado com os preferentes do prédio ... receberiam apenas 6.250,00€ e, além disso, manteriam mais dois prédios rústicos, sem licença de plantio, o que estando a “monte”, vão desvalorizando cada vez mais. Assim, a venda dos três prédios era imprescindível à salvaguarda dos interesses da 1.ª Ré pois ou vendia os três à 2.º Ré ou então apenas conseguiria vender um deles ao preferente deixando de ter interessados quanto aos restantes dois prédios. Reconhecer o direito de preferência aos AA, nestas circunstâncias, projetaria as bases para a destruição de todo o negócio celebrado entre os RR (artºs 437º, nº 1 e 434º, do CC), circunstância que evidencia, a nosso ver, o prejuízo apreciável que a venda em separado da coisa objeto da preferência implicaria para o 1º R (…). Em conclusão, vendida a coisa, objeto de preferência legal, juntamente com outras, constituiu prejuízo apreciável para efeitos do exercício da preferência da coisa em separado, a demonstração pelo obrigado que deixaria de realizar o negócio (da globalidade)”.
Subscrevem-se por inteiro tais judiciosas considerações, pelo que resta dar como comprovada a verificação do prejuízo apreciável para o obrigado à preferência no caso de a preferência se limitar ao prédio objeto de prelação.
Com efeito – parafraseando as recorridas –, concebido que foi como conjunto o negócio da alienação dos três prédios rústicos, com um preço global, a aquisição pelos AA. de apenas um prédio não só frustraria a venda projetada, como desvirtuaria a pretensão da vendedora de transmitir em bloco os terrenos cuja exploração não é rentável, pelo preço mais elevado possível, o que constitui facto bastante para a verificação de prejuízo apreciável.
Assim sendo, seria de excluir a pretensão dos recorrentes de restringirem o exercício do seu direito de preferência sobre o prédio rústico “...” (artigo matricial ...16-B), posto ser lícito ao obrigado exigir que a preferência abranja todos os restantes prédios, e não apenas o originariamente sujeito a prelação.
Ainda assim, sempre se poderia ponderar da admissibilidade, ou não, da apreciação do pedido subsidiário formulado na acção pelos Autores – caso o exercício do direito de preferência dependa da necessária compra de todos os prédios rústicos englobados no projecto de venda apresentado pela 1.ª R. à 2.ª R., os AA. estão na disposição de os comprar pelo preço aí fixado e os impostos devidos, pelo que, e em consequência se declarem como vendidos aos AA. os prédios descritos no art.º 1 da PI, e que as RR. sejam condenados a reconhecer os AA. como legítimos proprietários dos prédios e, se abstenham de praticar qualquer acto que perturbe a sua propriedade e posse –, o qual foi julgado inviável.
O referido pedido traduz, no fundo, a solução estabelecida no art. 1029º, n.º 2, do CPC, nos termos do qual procedendo a oposição – à pretendida preferência limitada, sob o fundamento de a coisa preferida não pode ser separada sem prejuízo apreciável –, o preferente perde o seu direito, a menos que exerça a preferência em relação a todas as coisas.
Sucede, porém, que a referida pretensão extravasa do âmbito da apelação em apreço, quer por não constar das alegações, como das respetivas conclusões.
Como é sabido, a interposição de um recurso em processo civil sujeita o recorrente a dois ónus: o primeiro é o ónus de apresentar a sua alegação de recurso pelo qual deverá expor de modo circunstanciado as razões de direito e de facto da sua divergência relativamente ao julgado; o segundo ónus é o de finalizar essa peça com a formulação de conclusões, contendo a indicação resumida dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão posta em causa.
As especificações que a lei manda alinhar nas conclusões têm a importante função de definir e delimitar o objeto do recurso, circunscrevendo o campo de intervenção do tribunal superior encarregado do julgamento (art. 635º, n.º 4 do CPC). Assim sendo, devem corresponder à identificação clara e rigorosa daquilo que se pretende obter do Tribunal Superior, em contraposição com o que foi decidido pelo tribunal “a quo”, incluindo, na parte final, aquilo que o recorrente efetivamente pretende obter – revogação, anulação ou modificação da decisão recorrida[40].
Ora, sendo as conclusões que delimitam o objeto do recurso, só podendo, o Tribunal “ad quem”, conhecer das questões que delas constem e não estando aquela questão – atinente ao pedido subsidiário – nas respetivas conclusões, não faz parte do objeto do recurso de apelação.
O que sempre obstaria a que este Tribunal pudesse apreciar essa concreta questão, sob pena de nulidade do acórdão por excesso de pronúncia (art. 615º, n. 1, al. d), 2ª parte “ex vi” do art. 666º, n.º 1, ambos do CPC).
*
Termos em que, embora com fundamentação não totalmente coincidente com a que foi acolhida na sentença recorrida, é de julgar improcedente a apelação deduzida.
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Custas.
Nos termos dos n.ºs 1 e 2 do art. 527º do CPC, a decisão que julgue o recurso condena em custas a parte que lhes tiver dado causa, presumindo-se que lhes deu causa a parte vencida, na respetiva proporção.
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VI. DECISÃO
Perante o exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso de apelação e, embora com fundamentação não totalmente coincidente, confirmam a sentença recorrida.
Custas da apelação a cargo dos apelantes/Autores (art. 527.º do CPC).
[1] Cfr. Ac. do STJ de 14/11/2024 (relator Oliveira Abreu), in www.dgsi.pt. [2] Cfr. Ac. da RP de 24/01/2018 (relator Nélson Fernandes), in www.dgsi.pt. e Paulo Ramos Faria e Ana Luísa Loureiro, in Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, vol. I, 2ª ed., 2014, Almedina, pp. 598/601. [3] Cfr. Ac. do STJ de 17/10/2017 (relator Alexandre Reis), Acs. da RG de 4/10/2018 (relatora Eugénia Cunha) e de 5/04/2018 (relatora Eugénia Cunha), todos disponíveis in www.dgsi.pt. e Ac. do STJ de 1/4/2014 (relator Alves Velho), Processo 360/09, Sumários, Abril/2014, p. 215, https://www.stj.pt/wp-content/uploads/2018/01/sumarios-civel-2014.pdf. [4] Cfr. Manual de Processo Civil, 2.ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, 1985, p. 686. [5] Cfr., entre outros, Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, 1984, Coimbra Editora, p. 140, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, vol. 2º, 3ª ed., Almedina, p. 736, Paulo Ramos Faria e Ana Luísa Loureiro, obra citada, p. 603. [6] Cfr. Acs. da RP de 28/10/2013 (relator Oliveira Abreu) e de 2/05/2016 (relator Correia Pinto), ambos disponíveis in www.dgsi.pt. [7] Cfr. Ac. do STJ de 16/02/2016 (relator Sebastião Póvoas), in www.dgsi.pt. [8] Cfr. Ac. do STJ de 2/06/2016 (relatora Fernanda Isabel Pereira), in www.dgsi.pt. [9] Como referem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, é frequente a “confusão entre nulidade da decisão e discordância quanto ao resultado, entre a falta de fundamentação e uma fundamentação insuficiente ou divergente da pretendida ou mesmo entre a omissão de pronúncia (relativamente a alguma questão ou pretensão) e a falta de resposta a algum argumento dos muitos que florescem nas alegações de recurso” (cfr. Código de Processo Civil Anotado, Vol. I (…), p. 737). [10] Cfr. Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid Iuris, 1996, p. 136. [11] Cfr., Alberto dos Reis, Processos Especiais, vol. II, 1982, Coimbra Editora, p. 520. [12] Cfr. Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, 1990, p. 225. [13] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, Publicações Universidade Católica, 2006, pp. 692, 693 e 694. [14] A Portaria n.º 19/2019, de 15 de janeiro, que procedeu à alteração da Portaria n.º 219/2016, de 9 de agosto, estabeleceu que a área da unidade de cultura para a região do Douro, onde se integram os prédios em causa, é de 2,5 ha para terrenos de regadio. [15] Cfr., Acs do STJ de 21/01/2016 (relator Silva Gonçalves) de 09/07/2014 (relator Bettencourt de Faria) e de 22/05/2014 (relator Silva Gonçalves), in www.dgsi.pt. e Santo Justo, Direitos Reais, Coimbra Editora, 5ª ed., p. 469 [16] Cfr. Código Civil Anotado, vol. III (Artigos 1251.º a 1575.º), 2ª Ed., 1987, Coimbra Editora, p. 271, pp. 270/271 (anotação ao art. 1380.º). [17] Cfr., no mesmo sentido, Jacinto F. Rodrigues Bastos, Notas ao Código Civil, Vol. V (Artigos 1251º a 1575º), Editora Rei dos Livros, 1997, pp. 136/137 e Rui Pinto/Cláudia Trindade, Código Civil Anotado (Coord. Ana Prata), vol. II (Artigos 1251.º a 2334.º), Almedina, 2017, p. 196. [18] Cfr. Henrique Mesquita, Direito de Preferência (Parecer), in CJ, Ano XI, 1986, tomo V, pp. 50/54 e Ac. do STJ de 28/02/2008 (relator Fonseca Ramos), in www.dgsi.pt. [19] Cfr. Ac. do STJ de 14/01/2021 (relatora Rosa Tching), in www.dgsi.pt. [20] A “aplicação do preceito só ocorre no caso de o vinculado à preferência decidir a alienação de um conjunto de bens (incluindo o bem sujeito à preferência) por um preço global, isto é, um preço que não resulta da mera soma de vários preços individuais mas, pelo contrário, traduz uma contrapartida única por aquele conjunto de bens” (cfr. Agostinho Cardoso Guedes, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Portuguesa (coordenação de Luís Carvalho Fernandes e José Brandão Proença), 2018, p. 101 (nota I ao art. 417º do CC); também Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), pp. 403/404, 475 e 528. [21] Cfr. António Agostinho Guedes, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, (…), p. 100 (nota I ao art. 417º do CC). [22] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 406. [23] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 477. [24] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 475. [25] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 406. [26] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 478. [27] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 406. [28] Cfr. Agostinho Cardos Guedes, in Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Portuguesa (coordenação de Luís Carvalho Fernandes e José Brandão Proença), pp. 101/102 (nota III ao art. 417º do CC); também Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), pp. 403/404, 475 e 529/531. [29] Cfr. Acs. do STJ de 1/07/2014 (relator Fonseca Ramos) e de 16/03/2011 (relator Moreira Alves), in www.dgsi.pt. [30] O citado normativo, que adjetiva o regime substantivo previsto no art. 417º do CC, dispõe, no seu n.º 1, que:
«1 - Quando o contrato projetado abranja, mediante um preço global, outra coisa além da sujeita ao direito de preferência, o notificado pode declarar que quer exercer o seu direito só em relação a esta, requerendo logo a determinação do preço que deve ser atribuído proporcionalmente à coisa e aplicando-se o disposto no artigo 1004.º». [31] Cfr. Acs. do STJ 1/07/2014 (relator Fonseca Ramos) e de 16/03/2011 (relator Moreira Alves) e Ac. da RL de 7/05/2020 (relator Manuel Rodrigues), in www.dgsi.pt. [32] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 564. [33] Cfr. Agostinho Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 402. [34] Cfr. Agostinho Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 406. [35] Cfr. Ac. do STJ de 1/07/2014 (relator Fonseca Ramos), in www.dgsi.pt. [36] Cfr. Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Portuguesa (coordenação de Luís Carvalho Fernandes e José Brandão Proença), p. 101 (nota I ao art. 417º do CC), e O Exercício do Direito de Preferência (…), pp. 403/404. [37] Cfr. Ac. da RP de 01/04/2014 (relatora Maria João Areias), in www.dgsi.pt. [38] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), p. 564. [39] Cfr. Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência (…), pp. 566/567. [40] Cfr., neste sentido, Acórdão do STJ de 09/07/2015 (relator Abrantes Geraldes), disponível in www.dgsi.pt.