I - Impende sobre a mediadora o ónus da prova de que praticou os atos próprios da mediação e de que foi atingido o resultado visado; já sobre a vendedora que incumbiu a mediadora de encontrar comprador impende o ónus de alegar e provar que o negócio angariado não ocorreu ou que ocorreu em moldes que lhe foram menos favoráveis.
II - A mediadora imobiliária que apresenta à cliente interessados na aquisição de terreno em que a vendedora se obriga a construir moradia, celebrando estes contrato-promessa relativamente ao terreno e à construção da moradia e contrato definitivo referente ao terreno, nada alegando a vendedora relativamente à construção, tem direito a perceber a totalidade da remuneração acordada.
III - Litiga de má-fé a cliente que demandada para pagar a remuneração atinente à mediação imobiliária nega a celebração do contrato definitivo referente ao terreno, apesar de este ter sido já celebrado, e nada diz quanto à construção da moradia.

Proc. 2311/22.5T8VNG-P2



Sumário
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Relatora: Teresa Maria Fonseca
1.º adjunto: José Eusébio Almeida
2.ª adjunta: Ana Olívia Loureiro



Acordam no Tribunal da Relação do Porto


I - Relatório

“A..., Lda.” propôs ação declarativa com processo comum contra “B..., Lda.”.
Pede que a R. seja condenada a pagar-lhe €14.000,00 a título de remuneração relativa ao contrato de mediação imobiliária que identifica, € 429,97 a título de juros liquidados, juros vincendos até pagamento e honorários do seu advogado.
Alegou que exerce a atividade de mediadora imobiliária, tendo celebrado contrato de mediação com a R.. Apresentou interessados à R.. A R. e os interessados celebraram contrato-promessa de compra e venda pelo valor acordado na mediação. Interpelou a R. para pagar a comissão a que tem direito. Esta afirmou que o acordado seria pagar €5.000,00 e não o valor correspondente a 5% do negócio. O valor da venda do imóvel seria de € 280.000,00, pelo que tem direito a perceber €14.000,00, mais IVA (€3.220,00), a que acrescem juros moratórios comerciais.
A R. contestou, pugnando pela absolvição do pedido.
Invocou que o acordado foi o pagamento de € 5.000,00 e que o negócio não chegou a concretizar-se.
Foi dispensada a realização de audiência prévia e no início da audiência de julgamento o tribunal proferiu decisão que absolveu a R. do pedido.
Interposto recurso, foi proferido acórdão que revogou a sentença, determinando a prossecução dos autos, determinando a formulação de convite à A. para alegar qual o momento acordado para o pagamento da remuneração do contrato de mediação.
A A. não respondeu ao convite.
A R. invocou que o momento acordado entre as partes para o pagamento da remuneração foi o da escritura.
O tribunal formulou tema da prova com o teor do alegado pela R..
Os autos prosseguiram os seus termos, com realização de julgamento, na sequência do qual foi prolatada sentença que condenou a R. a pagar à A. €1.845,00 a título de remuneração decorrente de contrato de mediação mobiliária; €11,32 a título de juros moratórios, computados à taxa anual aplicável aos juros comerciais, desde 18/02/2022 a 23/02/2022; juros moratórios, vencidos desde 23/02/2022 e vincendos, computados sobre €1.845,00, contabilizados às taxas aplicáveis aos juros comerciais, absolvendo a R. do demais pedido.

Inconformada, a A. interpôs o presente recurso, que finalizou com as conclusões que se seguem.
I) O Autor aqui Recorrente recorreu ao tribunal A QUO como único instrumento para a salvaguarda dos seus direitos, liberdades e garantias, porquanto: o ali Réu nega-se a honrar com a parte que lhe cabe: o pagamento acordado como contraprestação do trabalho prestado a título de Mediação;
II) A Ora Recorrente é uma sociedade comercial que tem como objeto social a angariação e venda de imóveis;
III) A Recorrida é uma sociedade que se dedica à construção civil;
IV) O ora Recorrente levou a efeito a parte que lhe cabia (a angariação de clientela), como o próprio tribunal a quo dá como assente;
V) O Gerente da empresa ora aqui recorrente Senhor AA, com declarações gravadas a rotações 15H49 a 16H12, afirmou que o que tinha sido combinado com o Gerente da empresa ora Recorrida, era que o pagamento seria feito no ato de assinatura do contrato promessa.
VI) A instâncias do tribunal A QUO, afirma o senhor AA Gerente da empresa ora Recorrente que:
“.. o negócio é efetuado quando nós fazemos o CPCV...quando o cliente paga o sinal…depois deixamos de ter qualquer contacto com o cliente…o cliente paga a comissão… porque deixa de haver mais contacto com o cliente….nós comprometemo-nos a angariar o cliente…ele o senhor BB até queria pagar (na data em que assinaram o contrato de mediação e do contrato de compra e venda de bem futuro) mas só queria pagar cinco mil euros….ele apenas não concordava com os 5%....“
VII) A testemunha CC reafirma: “..viu o cheque..€ 25.000,00 (vinte e cinco mil euros)…o acordo foi pagar os 5% mais IVA..segundo o que me foi transmitido os 5% de 280.000,00 eram pagos no ato da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda..depois, nesse mesmo momento, comecei a ouvir uma discussão…e o senhor B..., não o enteado, o outro disse que não tinha nada disso o acordado que tinha sido cinco mil euros…ele simplesmente entrou dentro do carro e foi embora….o Senhor AA disse que o ideal seria resolver ali o negócio..parar com esta situação e o outro ignorou e foi embora…”.
VIII) A empresa Ré, ora aqui recorrida, por sua vez, não faz prova, porque assim o entendeu fazer, de que, de facto, a vontade que o ali Gerente da empresa com a sua assinatura nos contratos juntos como DOC.1 e DOC.2 na Petição Inicial, corresponde ou não à vontade que a empresa pretenderia demonstrar. Sendo certo que, é o próprio Procurador da empresa Recorrida que afirma que, no dia 19/10/2021 não pagou os 5%, porque o acordado, na sua visão tinha sido cinco mil euros.
IX) Em suma, o Tribunal A QUO, sabe pela boca da testemunha CC, pela boca do Gerente da ora Recorrente AA e pela boca do apodado Procurador da Recorrida, com poderes para o efeito, Senhor BB, que no dia 19/10/2021 este, em nome da empresa, não pagou os 5% dos € 280.000,00 porque no seu entender teria de pagar, isso sim, a quantia de cinco mil euros no ato da assinatura do Contrato Promessa e do contrato de Mediação;
X) O Tribunal A QUO tem assim ao seu dispor toda a prova necessária para concluir, porque assim lho disseram, enfaticamente, diga-se, que no dia 19/10/2021 o apodado Procurador não entregou a verba porque a questão que entendeu como controvertida não era o momento do pagamento, mas sim o valor a pagar: 5% de € 280,000,00 ou Cinco Mil Euros.
XI) Pelo que o nº1 dos factos não provados, deve ser assumido como provado e com a seguinte Redação:
As partes acordaram que o pagamento seria efetuado quando fosse realizado o contrato de promessa de compra e venda.
XII) O Senhor Juiz do Tribunal A QUO confirma na sua sentença que “ sucede que conforme se pode extrair de uma análise conjunta dos vários documentos essa fração autónoma ainda não estava construída no momento da celebração daquele contrato de mediação imobiliária. E por isso mesmo no dia 21/10/2021 a Ré e o Senhor DD celebraram um contrato promessa de coisa futura, nos termos do qual a R. promete futuramente vender (cfr 7. dos factos provados)…uma habitação composta por Cave (garagem), R/Ch e andar que será vendida ao Promitente Comprador e ainda a ser construída pelo promitente vendedor.
XIII) O Tribunal A QUO, vem afirmar que a ora aqui Recorrida celebrou com o cliente no dia 21/10/2021 o contrato de promessa de compra e venda de bem futuro, quando sabe que esse contrato foi assinado pelo Gerente da empresa Recorrida no mesmo dia que o contrato de mediação e nas instalações da empresa mediadora ora aqui Recorrente, no dia 19/10/2021;
XIV) Pelo que o ponto 7 da matéria dada como assente, por não corresponder à verdade, deverá ter a seguinte redação:
“7. No dia 19/10/2021, a R. celebrou, nas instalações da empresa mediadora A... Lda., com o Cliente DD, angariado pela A. em parceria com a Senhora CC da C..., um contrato elaborado pela A. com a epígrafe “ Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro” e com a data de 21 de Outubro de 2021”.
XV) O tribunal A Quo, sabe, assim, que em comunhão de esforços, bastante censurável diga-se, a Ré aqui Recorrida e os angariados DD e EE, alteraram o negócio por forma a que ambos pudessem beneficiar com o mesmo, prejudicando o Autor ora aqui Recorrente.
XVI) O tribunal A QUO, sabe porquanto: foi o próprio declarante BB, alegado representante legal da empresa que em sede de audiência de discussão e julgamento o afirma.
XVII) O Tribunal A QUO, também sabe, porque o confirma, que o Autor ora aqui recorrente não foi notificado pela Ré ora Recorrida, da alteração ao preço fixado que teria de ser comunicado de imediato e por escrito à Mediadora;
XVIII) O Tribunal A QUO, não releva o testemunho da Senhora CC que confrontada com o DOC.2 junto com a P.I. (Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro), afirma:
1) Conhecer o documento 2 junto aos autos “…conheço..estava presente os meus dois clientes angariados, o construtor e o filho …DD… tenho ideia que foi o DD que assinou…”
Que;
2) “..viu o cheque..€ 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) …o acordo foi pagar os 5% mais IVA..segundo o que me foi transmitido os 5% de 280.000,00 eram pagos no ato da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda..depois, nesse mesmo momento, comecei a ouvir uma discussão… o senhor B..., não o enteado, o outro disse que não tinha nada disso o acordado que tinha sido cinco mil euros…ele simplesmente entrou dentro do carro e foi embora….o Senho AA disse que o ideal seria resolver ali o negócio..parar com esta situação e o outro ignorou;
Que;
3) “..no entanto, posteriormente a isto, eu tive conhecimento que foi feito uma escritura do terreno que passou para o nome dos meus clientes ..para os que foram angariados…inicialmente eles iam comprar o imóvel já construído ..o produto final e aí sim uma escritura final…mas como compraram o terreno o que eles iriam fazer depois disso era um contrato de empreitada..ou seja nunca haveria uma escritura final…alteraram as condições do negócio…”.
Que;
4) “ não pode haver escritura..o terreno foi vendido...nunca poderia existir… o que foi acordado ..era eles irem comprar o produto final.. a casa construída, pelo valor de duzentos e oitenta mil euros..no entanto como o terreno foi vendido…o que vai haver não é um contrato promessa de bem futuro mas sim um contrato de empreitada.. em que os meus clientes pelo mesmo valor comprometem-se a que seja a B... que faz a construção….”
Que;
5) “..não pode haver escritura porque a B... vendeu o terreno ao cliente…e trocaram o contrato de bem futuro por um contrato de empreitada..só sei que isso aconteceu…os valores são os mesmos a nível de empreitada senão os meus clientes não aceitavam… a construção mantem no mesmo valor que estava no outro contrato…sim tenho conhecimento as pessoas são ligadas a mim…iriam pagar com o crédito bancário.. os meus clientes sabiam até que valor podiam ir..fiz várias simulações bancárias …eles tinham viabilidade para este valor…eles optaram pelo balcão deles..as condições do negócio estão alteradas mas o valor da empreitada é no mesmo valor de €280.000,00, porque não tinham viabilidade para ir mais longe do que isso…segundo o que sei a moradia ainda não está acabada…tenho uma relação de amizade com o DD e com a EE (os angariados)..”
Que;
6) “…eles estão à espera que o projeto seja aprovado na Camara, para começarem a construção…eles percebem que o terreno é deles e que iam fazer não uma escritura mas sim um contrato de empreitada…”
XIX) O Tribunal A QUO não releva o testemunho prestado pela Senhora CC que afirma, não só saber da existência de um contrato de empreitada entre o ora Recorrido e os clientes angariados pelo Recorrente, como também afirma perentoriamente ter tido acesso ao mesmo, tendo-o visto;
XX) Pela boca desta testemunha, o Tribunal A QUO, soube que nunca mais poderia haver escritura alguma, atento a que o terreno, o imóvel, foi vendido à revelia e sem o conhecimento da ora aqui angariadora empresa Recorrente;
XXI) O Tribunal A QUO sabe, porque esta testemunha, com conhecimento direto nos factos o afirma, que a Ré, ora Recorrida e os angariados, entre si à revelia da mediadora diga-se, combinaram alterar o contrato inicial, acordando então um novo modelo de negócio que culminou no seguinte: venda do terreno e um contrato de empreitada em que os angariados se obrigavam com o ora Recorrido a levar a efeito a construção da moradia através desta e pelo valor de €280.000,00.
XXII) O tribunal A QUO, também não relevou o testemunho do apodado procurador da empresa para junto do tribunal a representar, com procuração para o efeito, Senhor BB, o qual afirma de relevo:
1) A assinatura constante do Contrato de Mediação e do Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro é a do sócio Gerente Senhor FF;
2) Que não conhecia os Senhores da Imobiliária ora aqui Recorrente de lado nenhum: “ “…Não conheço o senhor de lado nenhum a não ser daquele dia…ele ligou-me a dizer que tinha lá o cliente..às seis horas..marcaram a hora e nós viemos ter ao local que era o da tal imobiliária…ele tinha os contratos..quando lá chegámos ele tinha este contrato…basta que este e o da imobiliária tem dois ou três dias antes…assinamos..a senhora “
Que
3) Ambos os contratos foram assinados no mesmo dia“….sim.. no mesmo dia…ele disse que tinha de ter data diferente….. este tem a data de 19 de outubro e o outro dia 21 de outubro…mas foram assinados no mesmo dia…”
XXIII) Pelo que, o ponto 7 da matéria dada como assente, por não corresponder à verdade, deverá ter a seguinte redação:
“7. No dia 19/10/2021, a R. celebrou, nas instalações da empresa mediadora A... Lda., com o Cliente DD, angariado pela A. em parceria com a Senhora CC da C..., um contrato elaborado pela A. com a epigrafe “ Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro” e com a data de 21 de Outubro de 2021”
XXIV) Pela boca do procurador da empresa por esta apresentado em tribunal, Senhor BB o tribunal A QUO fica a saber a que o que estava em causa não era a venda apenas do Lote era também a construção da casa.:” … não, era da casa ..não era do lote …a escritura do lote é posterior..não faça confusão..”
XXV) O tribunal A QUO, não releva sequer que é o próprio Procurador da empresa, Senhor BB, que afirma que entre o ora Recorrido e os clientes angariados, “gizaram” alterar o negócio por forma a que o mesmo ficasse mais barato, não se dignando sequer a informar a ora Recorrente dessa alteração: “ .. dar a casa à venda por € 280.000,00… a escritura não foi feita …aquilo foi assim … esse casal não conseguiu o crédito…era quase € 280.000,00.. foram ter connosco …as coisas são feitas rápidas ..o casal foi ter connosco… fazer uma alteração e ficarmos nós com o lote para nós e fazemos a casa mais barata….nós fazemos a casa…é possível… e disse sim que era possível fazer uma alteração e ficavam com lote para eles e fazíamos a casa mais barato ..nós não temos nenhum problema em fazer a casa…eu faço a escritura do lote em vosso nome.. eu vendo o lote assim que conseguirem o crédito…
XXVI) Para aquilatar da Má-fé, o tribunal A QUO nem sequer releva que apenas neste momento em sede de declarações do alegado Procurador da empresa, o Recorrente e o próprio tribunal têm conhecimento da venda do imóvel, porque tal sempre foi omitido pelo Recorrido: “… sim existe uma escritura….”;
XXVII) O tribunal A QUO não releva sequer que os cinco mil euros que o Recorrido, pelo seu alegado Procurador, sempre defendeu ser o valor que combinaram, teriam de ser pagos, na visão do Recorrido com a escritura: “…não ..5 mil com a escritura…”“… Para não haver aqui duvidas…relativamente aos 5 mil ..antes disso…na promessa de compra e venda tinha de entregar algum valor…“relativamente a esses 5 mil....os 5 mil tinha sempre na perspetiva a venda por 280 mil euros…”“.. quando foi feito o contrato dos 30 mil euros este não era o contrato que iria ser realizado?..”
” não…eles então perguntaram se eu não era homem para vender o lote…eu disse sim…. posso fazer-lhes a casa e vendo-a ., faço o contrato em vosso nome ….eu fico com o dinheiro dos 30mil euros… eu aprovo o projecto..eu pago o projecto…está tudo ok..chega à altura fazemos a casa em vosso nome…mais económica…se não conseguirmos eu faço uma casa e vendo-a…..”
XXVIII) O Tribunal A QUO, nem sequer releva para efeitos de Má-Fé que o ora Recorrido fez mencionar na escritura, que por notificação do tribunal foi ordenado juntar aos autos, que a venda não foi sujeita a mediação mobiliária.
“…Nessa venda não houve intervenção da mobiliária..” afirma o apodado Procurador da empresa, por esta feito apresentar em tribunal;
XXIX) O ora apresentado pela empresa Ré como Procurador representante legal da empresa, com procuração para o efeito, afirma assim que quem assinou os documentos (contrato de mediação e contrato promessa de compra e venda de bem futuro), foi o Senhor Gerente FF e a data em que foram assinados;
XXX) A assinatura possui valor jurídico porque beneficia de uma presunção de conhecimento do ato assinado pelo interveniente interessado e porque a assinatura é um elemento estável e permanente;
XXXI) A assinatura a estes documentos não foi impugnada pela Ré ora Recorrida, nem sequer o seu conteúdo;
XXXII) Atento o disposto no artigo 376º do Código de Processo Civil, temos de forçosamente concluir que tendo o contexto dos documentos (contrato de mediação e contrato de promessa de compra e venda bem futuro) procedido de pessoa a quem é atribuído, claro fica que resulta provado as declarações neles constantes na medida em que forem contrárias aos interesses do declarante.
Tendo assim eficácia plena contra a Ré ora aqui Recorrida;
XXXIII) O Gerente da Ré, ora Recorrida, é o Senhor FF, que teve participação direta nos contratos supra mencionados, tendo-os assinado;
XXXIV) O Gerente da Ré não foi sequer arrolado pela Ré ora aqui recorrida e tampouco pela Autora ora Recorrente;
XXXV) A vontade declarada em ambos os documentos, foi, contudo, asseverada pela assinatura daquele Gerente em ambos os documentos e sob carimbo da empresa;
XXXVI) E essa vontade declarada, diga-se, corresponde à mediação da venda de um imóvel nos termos elencados nos documentos ora em prejuízo e não impugnados e na vontade declarada no respetivo contrato promessa de compra e venda de bem futuro, ambos assinados no mesmo dia, apesar de terem datas diferentes neles apostas, conforme o afirmou o representante legal da empresa que se apresentou a tribunal Senhor BB, com procuração com poderes para o efeito que aquela fez apresentar em tribunal,
XXXVII) Presume-se, assim, que a vontade que o ali Gerente da empresa com a sua assinatura nos contratos juntos como DOC.1 e DOC.2 na Petição Inicial, corresponde à vontade;
XXXVIII) A impugnação desta presunção no que respeita ao ónus probatório não cabe ao Autor Recorrente, pelo que, não tendo sido impugnada a assinatura do Gerente nos contratos supramencionados, não pode a mera prova testemunhal produzida por um terceiro inquinar a vontade ali declarada e não impugnada pela Ré ora Recorrida.
XXXIX) Ficamos assim a saber que o Recorrido vendeu aos angariados pelo ora Recorrente o imóvel, mais ficamos a saber, que o Recorrido acordou com os angariados fazer a moradia para estes através de um contrato de empreitada;
XL) Mais foi afirmado que, caso assim não fosse o terreno voltaria para o recorrido, devolvia o dinheiro, faria uma casa e vendia-a!
XLI) O Tribunal A QUO deu como provado que o negócio prometido (compra e venda de um terreno, com uma casa construída) era diferente do negócio concretizado (apenas um terreno e depois um contrato de empreitada, à parte) e que portanto o negócio indicado no contrato de mediação não se tinha concretizado.
XLII) Mais afirma o tribunal A QUO que o ora Recorrente tem direito à remuneração pelo negócio efetivamente concretizado, venda por € 30.000,00. Não tem direito à remuneração por um negócio que não se concretizou nos termos inicialmente gizados (venda por € 280.000,00) ;
XLIII) O Tribunal A QUO, não releva que é o próprio Representante legal da Ré e o próprio tribunal A QUO que afirmam que “…venderam por 30 mil e depois há um contrato de empreitada….da construção da casa..”
XLIV) Em suma, o negócio ficou irremediavelmente prejudicado, havendo uma impossibilidade definitiva de o mesmo se vir a realizar pelo simples motivo de o Recorrido e os angariados pela mediadora ora aqui Recorrente, terem, entre si, à revelia desta, combinado alterar o contratado previamente acordado beneficiando-se mutuamente e prejudicando a empresa mediadora, ora aqui Recorrente;
XLV) Com o contrato de empreitada, na sua posse ficaria o tribunal A QUO a saber de facto se o valor final atribuído à construção é de € 280.000,00 como afirma a testemunha CC ou o valor alegado pelo representante legal da empresa apresentado a tribunal pela Ré, Senhor BB, este que afirma que o valor seria perto de € 280.0000,00;
XLVI) Não é o Autor ora Recorrente que alega na sua Petição Inicial, existir um contrato de empreitada é, isso sim, o representante legal, Senhor BB, bem como a testemunha CC;
XLVII) O Tribunal A QUO, como já se afirmou, aceita, porque gravado está, que, tal como afirma o, apodado pelo próprio tribunal como procurador, Senhor BB, que o negócio prometido era diferente do negócio concretizado (um terreno e depois um contrato de empreitada);
XLVIII) O Senhor Juiz do tribunal A QUO, contudo, indeferiu, o requerimento para o Réu ora Recorrido juntar aos autos o alegado contrato de empreitada, afirmado existir quer pela Testemunha CC quer pelo próprio Procurador Senhor BB, e aceite a sua existência pelo tribunal A QUO, por, na sua douta opinião, considerar que tal ultrapassa o objeto deste julgamento”;
XLIX) O Tribunal A QUO ficou assim a saber que o Reu ora aqui Recorrido e os angariados pela Autora, entre o dois combinaram alterar o negócio, afastando o ora aqui Recorrente do mesmo, não tendo sequer na escritura que fizeram feito ali consignar que o negócio tinha sido feito pela prévia angariação da empresa ora aqui Recorrente manifestando, assim, de forma bem clara a forma dolosa com que agiram e acima de tudo a manifesta falta de carácter negocial que nos indigna;
L) É assim o próprio procurador apresentado pela Ré em tribunal, Senhor BB, que afirma que alteraram com os angariados pela Autora ora aqui Recorrente o contrato de mediação, tendo acordado vender o terreno por € 30.000,00 e fazer a moradia através de uma “prestação de serviços” (vulgo contrato de empreitada quereria dizer) por um valor que não precisou mas disse rondar os € 280.000,00.
LI) Estando, como estamos, no âmbito da prova em responsabilidade contratual, cabe ao ora Recorrido, enquanto devedor, o encargo de demonstrar que o não cumprimento não foi por culpa sua;
LII) Quem alega a existência de um contrato de prestação de serviços é a Ré, afirmando que o valor que dele consta rondaria os € 280.000,00.
LIII) Esta prova não cabe ao Autor, ora Recorrente;
LIV) É a Ré, Recorrida, que vem confirmar ter alterado o negócio com os angariados da Recorrente;
LV) Só por diligência da Recorrente e por ofício do Tribunal a ora Recorrida se dignou a juntar aos autos a escritura da venda do terreno;
LVI) Vindo então alegar, tal como o afirma a testemunha CC, que fizeram um contrato onde a Recorrida faria a casa objeto do contrato de mediação e do contrato promessa de compra e venda de bem futuro.
LVII) O Senhor BB, não concretizou, contudo, qual o valor exato acordado para a venda da moradia, dizendo ser aproximadamente € 280,000,00;
LVIII) A testemunha CC afirma com razão de ciência que foi pelo valor de € 280.000,00;
LIX) Cabia, assim, à Recorrida, porque tal ónus lhe assiste, juntar aos autos a prova documental do que alegou através do seu alegado procurador (perto de € 280.000,00);
LX) Não o tendo feito, o tribunal A QUO tem de valorar o testemunho de CC a qual afirma que o valor dado para a construção foi de € 280.000,00.
LXI) É o próprio tribunal A QUO que afirma que o alegado representante da Ré, ora aqui recorrida, “explicou também que o negócio prometido (compra e venda de um terreno, com uma casa construída) era diferente do negócio concretizado (apenas um terreno e depois um contrato de empreitada, à parte) ………..” ;
LXII) O Autor, ora Recorrente, neste processo, desde o início, lutou contra todas as vicissitudes e apegou-se aos diversos instrumentos jurídicos que o legislador lhe permite;
LXIII) Em suma, o negócio gizado, palavra usada pelo Ilustre Juiz do Tribunal A QUO, não é concretizado, porque a Recorrida, em conluio com os angariados pelo Recorrente, com a arte e engenho que ora censuramos, entre si optaram por alterar, retirando “tout court” o ora Recorrente do negócio para seu próprio benefício e em prejuízo deste.
LXIV) O ora Recorrido nem se dignou a dar cumprimento ao dever que por força do contrato de mediação se obrigou de informar, conforme o atesta o nº 4 da matéria dada como provada pelo tribunal A QUO: “ 2- Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à Mediadora (bold nosso).
LXV) O Tribunal A QUO sabe, porque é o próprio representante legal que o afirma, na esteira do que a testemunha CC também assevera, que a Ré e os angariados, em comunhão de esforços, alteraram o negócio para alegadamente ficar mais barato, retirando o angariador do mesmo;
LXVI) Tendo, então, outorgado uma escritura de compra e venda do terreno, onde com a arte e engenho que nos inibimos de adjetivar se dão ao desplante de afirmar que tal venda não tinha sequer sido mediada por qualquer mediadora;
LXVII) O Autor ora aqui recorrente, fez prova dos factos constitutivos do seu direito: o contrato de mediação e o contrato promessa de bem futuro;
LXVIII) Os factos impeditivos e/ou extintivos do direito da Ré a esta incumbem;
LXIX) A Ré, ora aqui recorrida, através das declarações de parte do representante legal da empresa, vem afirmar que venderam o terreno pelo valor de € 30.000,00, apenas e após o Autor o ter Requerido e o Tribunal o ter deferido, o que se deverá ter em conta para efeitos de Má-fé;
LXX) Por força do disposto no artigo 411º do CPC cabe também a este tribunal avaliar o grau de pertinência e relevância da junção, acautelando o que quer a doutrina, quer a jurisprudência nacional e inclusivamente a do Tribunal Europeu dos Direitos do Homem assume como princípio norteador e que é: a admissão dos meios de prova úteis.
LXXI) A Ré, ora aqui Recorrida, a nada se dignou e num comportamento a todo os títulos censuráveis não contribuindo para a descoberta da verdade material e apenas e tão somente após requerimento levado a efeito pelo Autor, deferido desta vez pelo tribunal A QUO, se dignou a juntar aos autos a escritura de compra e venda do imóvel, já após acórdão dessa relação quanto à primeira sentença do tribunal A QUO e,enfoca-se, após o Tribunal lhe ter dado prazo para tal.
LXXII) Tribunal A QUO tem à sua disposição a prova necessária para, sem qualquer duvidas, concluir de maneira diferente.
LXXIII) É, assim, manifesto que no âmbito do contrato de mediação a ora Recorrente se obrigou a desenvolver a sua atividade de procura de destinatários interessados na celebração do contrato visado - obrigação de meios
LXXIV) E é manifesto que por força do art.º 19.º, n.º1 da Lei 15/2013 o ora Recorrente tem direito à remuneração, pois é através da sua mediação que o negócio é feito com os compradores por si angariados;
LXXV) é assim manifesto que a atividade da mediadora ora Recorrente, contribuiu de forma importante para o processo decisório dos interessados, determinando-os à celebração do negócio.
LXXVI) Na justificação da necessidade de demonstração do nexo causal reporta a jurisprudência superior – do TR e do STJ, este através dos acórdãos de 11/7/2019 – proc. 28079/15.3T8LSB.L1.S1, de 17/6/2021 – proc. 8373/19.5T8LSB.L1.S1;
LXXVII) Diga-se que, o próprio contrato promessa de compra de bem futuro outorgado entre os clientes angariados pelo ora Recorrente e pela Ré ora Recorrida, foi de lavra da aqui Recorrente e assinado nos escritórios deste, conforme a própria sentença o afirma;
LXXVIII) Como resulta claro do disposto no n.º 2 do artigo 19 do RJAMI (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária) a empresa mediadora tem direito à remuneração contratada, mesmo que o contrato visado não se concretize, desde que essa não concretização resulte de causa imputável ao cliente;
LXXIX) O contrato visado (escritura do bem futuro) nunca mais se poderá concretizar pelo simples motivo de que o ora aqui Recorrido e os compradores angariados pelo ora Recorrente, à revelia deste, entre si concertaram esforços e decidiram mudar o negócio agenciado, transformando então o contrato de promessa de compra e venda de bem futuro, num alegado acordo de construção da moradia, por parte do Recorrido e na versão apresentada pela testemunha CC no mesmo valor de € 280.000,00 e na versão apresentada pelo apodado procurador que a empresa ora Recorrida fez apresentar em audiência de discussão e julgamento, Senhor BB, pelo valor aproximado de venda de € 280.000,00.
LXXX) Em suma, por causa imputável ao Vendedor ora aqui recorrido e ao Cliente angariado o negócio não se concretizou nos termos acordados, mas sim nos então “gizados” pelo ora Recorrido e pelos compradores angariados pelo Recorrente;
LXXXI) Atento o disposto no artigo 19, n.º 2 do RJAMI, a obrigação de pagamento vence-se nos termos previstos na cláusula, mas não deixa de ser devida se o negócio definitivo não vem a ser celebrado, por culpa do Recorrido e ou do cliente angariado e, no caso presente, se essa culpa, a imputação do facto (não celebração do contrato de compra e venda) ao Recorrido é inequívoca, independentemente das razões dessa recusa, que o Recorrido devia ter obviamente antecipadamente acautelado;
LXXXII) É, por demais, sabido que, em mediação imobiliária, os compradores dos imóveis são um dos principais interessados em escamotear a ligação entre a atividade da mediadora e a venda do imóvel mediado.
LXXXIII) Em suma, o vendedor ora Recorrido tenta escapar ao pagamento da remuneração e o cliente angariado pelo ora Recorrente, manifestamente teve a expectativa de conseguir melhor preço para o negócio;
LXXXIV) É o próprio apodado Procurador da empresa que vem afirmar que a empresa por si representada, enquanto vendedora e os compradores angariados pelo ora Recorrente, acordaram entre si, alterar o negócio combinado fazer a escritura da venda do terreno por trinta mil euros, ficando a Recorrida com a construção da moradia, por um valor que não precisando afirmou ser perto de € 280.000,00, facto este que foi também confirmado pela Testemunha CC;
LXXXV) Para o ora Recorrente, é o quanto baste para o legitimar exigir a quantia de 5% acordada pelo contrato de mediação imobiliária dado como facto assente na Sentença;
LXXXVI) A não se entender assim, criar-se-iam as condições ideais para a existência de conluio entre vendedores e compradores para esconder das mediadoras a realização dos negócios e alterarem em seu benefício os mesmos;.
LXXXVII) A não se entender assim e a tornarem-se efetivas e publicas as decisões como aquela de que ora se recorre, dificilmente as mediadoras conseguirão ser remuneradas justamente pelo serviço que prestam e pelo trabalho que desenvolvem, fomentando-se o desrespeito dos contratos de mediação por parte dos clientes das mediadoras, com o consequente aparecimento de novas situações semelhantes à que ora se analisa, levando à degradação da ética no mercado da mediação imobiliária;
LXXXVIII) Para aferir da Má-fé, o Senhor Juiz do Tribunal A QUO, não releva que a ação deu entrada no dia 22/03/2022
A Ré, ora Recorrida, contestou no dia 05/05/2022;
O Autor, ora aqui Recorrente juntou 3 documentos na sua Petição Inicial:, a saber:
Como Doc. 1, o Contrato de Mediação Imobiliária, ora em prejuízo, com data de 19 de Outubro de 2021;
Como Doc. 2, o Contrato Promessa; de Compra e Venda de Bem Futuro, com data de 21 de Outubro de 2021;
Como Doc.3, um email,
O registo de aquisição do imóvel apresentado na conservatória pela AP ...18, tem a data de 2022/02/21.
LXXXIX) Em sede de audiência de discussão e julgamento, após o prévio acórdão dessa Relação do Porto ter ordenado a remessa dos autos à 1ª Instância para julgamento, foi requerido pelo ali Autor ora Recorrente, e deferido pelo Senhor Juiz do tribunal A QUO, a junção aos autos da Certidão da Conservatória do Registo Predial, relativa ao imóvel objeto do negócio;
XC) O Senhor Juiz do Tribunal A QUO, para aferir da Má-fé, não releva que A Ré, ora Recorrida, à data da entrada da Petição Inicial, 22/03/2022, já tinha levado a efeito o contrato definitivo (2022/02/21 09:31:30 UTC, conforme supra se explanou) que entendeu por bem “gizar” (frase utilizada pelo Senhor Juiz do Tribunal A QUO) com os angariados pela ora Recorrente, mas sem o conhecimento desta, conforme o próprio tribunal A QUO o afirma;
XCI) Ousadamente e censuravelmente, porque consciente o foi, veio a ora Recorrida afirmar ao tribunal A QUO, em sede de Contestação apresentada no dia 05/05/2022, que o contrato definitivo ainda não tinha sido realizado pelo que a ação intentada pelo ora Recorrente teria de sucumbir.
XCII) O Recorrido, nega assim que o contrato definitivo teria sido levado a efeito, embora gizado de outra forma e sem a intervenção da mediadora e impugnou de forma censurável toda a P.I., factos estes que nega reiteradamente nos seus artigos: 16º, 17º, 18º, 19º, 20º e 21º da contestação;
XCIII) Nos seus artigos 16º, 19º, 20º e 21º da sua Contestação, a ora aqui Recorrida afirma:
“16º
Tentando a Autora, de forma reprovável, obter da Ré um valor não acordado previamente (5% de comissão) e pretendendo exigir o pagamento logo após a celebração do contrato promessa do imóvel, quando sabe que não é isso que negociou com a Ré e não é isso que foi contratualizado.”
19º
A Autora exige receber de imediato a comissão quando o negócio ainda não foi concluído, sendo apenas concluído quando for celebrada a escritura pública”
20º
Não podendo ter nada a receber antes da celebração da escritura pública do imóvel, não fazendo qualquer sentido esta ação judicial”
21º
A Lei n.º 15/2003 no seu artigo 19º refere que só existe direito à remuneração se o contrato final de compra e venda vier a ser celebrado, condição para a celebração do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Autora e a Ré, pois ainda não foi realizada a escritura publica do imóvel”
Tendo tido a ousadia de nas contra alegações do primeiro recurso para esse Venerando Tribunal da Relação do Porto vir afirmar: “Ora bem, a Recorrente na petição inicial deduz um pedido de condenação da Recorrida na quantia de € 14.000,00 euros, a título de remuneração relativa ao contrato de mediação imobiliária, sem nunca alegar que o contrato definitivo se tinha realizado. Na verdade, mesmo que se provassem todos os factos, óbvio que a ação estava condenada ao fracasso”.
XCIV) É manifesto que o contrato definitivo foi feito, em suma: a passagem do imóvel para a esfera dos angariados pela empresa mediadora ora aqui Recorrente.
XCV) Manifesto o é também, que a ora Recorrida não informou o ora Recorrente de tal transação e nem sequer, atento o dever de colaboração para com o tribunal, tem tal postura perante este, afirmando sempre que o contrato definitivo não tinha sido realizado.
XCVI) O contrato definitivo foi realizado, em suma o terreno passou: para a esfera jurídica dos angariados embora “ gizado” em moldes diferentes conforme o tribunal A QUO o afirma;
XCVII) O Recorrido afirmou reiteradamente perante o tribunal A QUO e inclusivamente para esse Tribunal da Relação, que a escritura definitiva não tinha sido feita e que o pagamento só ocorreria com a realização desta escritura, dando assim a entender que o contrato delineado ainda estaria a correr;
XCVIII) O recorrido, deveria isso sim, porque tal dever de verdade e de colaboração com o tribunal lhe assistia, informar que o negócio acordado por força da alteração em conluio com os angariados foi alterado nos termos em que o entenderam fazer, retirando o ora Recorrente do mesmo e nem sequer se dignado a informar o mesmo das alterações contratuais, conforme estava obrigado e o próprio tribunal A QUO o confirma;
XCIX) Manifesto resulta a forma censurável com que a Recorrida litiga. Contudo na visão do Senhor Juiz do Tribunal A QUO, trata-se, tão-somente de uma posição eventualmente de interpretação diferente da parte;
C) Dando a entender que a Recorrida não agiu consciente de forma manifestamente reprovável com vista a entorpecer a ação da justiça;
CI) O Tribunal A QUO não releva para efeitos da Má-Fé, que a Recorrida nega, conforme se disse, reiteradamente nos seus artigos: 16º, 17º, 18º, 19º, 20º e 21º da contestação, que o negócio definitivo tivesse tido lugar, assim como não se dignou sequer informar os autos da alteração que fez ao negócio e que “gizou” com os angariados da ora aqui Recorrente.
CII) O direito de litigar em juízo, deve ser exercido dentro de determinados limites circunscritos por deveres de conduta, em particular os deveres de cooperação, boa-fé processual e correção (cf. artigos 7º, 8º e 9º do CPC - anteriormente artigos 266º, 266º-A e 266º-B).
CIII) Todos estes elementares e nobres princípios foram ignorados pela Recorrida que temerariamente foi negando os factos até ser confrontado com a documentação pertinente
CIV) Estabelece o artigo 334º do Código Civil que é “ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito”.
CV) Exige-se, pois, para que se verifique uma situação de abuso de direito, que seja manifesto o excesso, só podendo os Tribunais fiscalizar a moralidade dos atos praticados no exercício de direitos ou a sua conformidade às razões sociais ou económicas que os legitimam se houver manifesto abuso (cf. o Ac. da RE de 13.12.2011, in www.dgsi.pt).
CVI) Há, assim, abuso de direito se alguém exercer o direito em contradição com uma sua conduta anterior em que fundadamente a outra parte tenha confiado – é a proibição do «venire contra factum proprium», o que é, diga-se, manifestamente o caso dos presentes autos.
CVII) Afigura-se inadmissível a atitude do recorrido, porquanto provocou uma determinada situação de facto para depois, quando melhor lhes conviesse, a vir alterar.
CVIII) Dispõe o artigo 542º, n.º 1 do Código de Processo Civil que: tendo litigado de má fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária se esta a pedir.
CIX) O artigo 542º do CPC, no seu nº 2, estatui: “Diz-se litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave: A) - tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar; tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa; C) - tiver praticado omissão grave do dever de cooperação; D) - tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
CX) A sanção para tal conduta está, como se referiu, prevista no nº 1 – multa e indemnização à parte contrária (a determinar de acordo com o disposto no artigo 457º do mesmo Código).
CXI) A má- fé processual, por sua vez, não exige que a parte atue com dolo, basta que atue com negligência grave ou grosseira.
CXII) A sanção por má- fé pode ser imposta à parte que atue dolosamente como aquela que se comporta com negligência grave ou grosseira, desrespeitando, desse modo os seus deveres processuais de verdade, lealdade e cooperação.
CXIII) Na sua atuação no processo estão as partes vinculadas aos deveres de probidade e cooperação, agir de boa fé e cooperar para se obter, com brevidade e eficácia a justa composição do litígio (arts. 266º e 266º-A do C.P.C.).
CXIV) O Recorrido atua também com Má-Fé (material) porquanto, com dolo, conscientemente, procura convencer o tribunal de um facto ou pretensão, distorcendo e deturpando a realidade de si conhecida, omitindo, inclusivamente, factos relevantes, também por si conhecidos, para a decisão (violando conscientemente o dever de verdade), pelo que faz, assim, um inequívoco uso manifestamente reprovável (má fé instrumental) do processo, entorpecendo, desta forma, a ação da justiça.
CXV) Pelo que deve o Recorrido ser condenado em multa e indemnização nos termos gerais;
Nestes termos, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de Vexas, Requer a Vexas Senhores Juízes Desembargadores, seja concedido total provimento ao presente recurso devendo a decisão proferida sobre a matéria de facto ser alterada e os factos dados como assentes nos termos apresentados nas conclusões, condenando-se o Recorrido com as legais consequências fazendo-se, assim, a já acostumada Justiça.
A recorrida contra-alegou, terminando nos termos que em seguida se reproduzem.
1 - Não deve haver qualquer alteração da matéria de facto.
2 - Não pode a recorrente ter direito à remuneração por um negócio que não se concretizou, no valor de € 280.000,00.
3 - Admite-se a recorrente ter direito à remuneração pelo negócio efetivamente concretizado (venda do lote) pelo valor de €30.000,00 euros, mesmo entendendo a recorrida que não se realizou o contrato prometido.
4 - Não foi o facto de o lote ser vendido por € 30.000,00 euros que impossibilitou a realização da escritura do negócio prometido, mas a insuficiência económica dos compradores em pagar o valor de €280.000,00 euros.
5 - Não houve qualquer má-fé da recorrida, porque o negócio prometido e contratualizado entre a recorrente e a recorrida efetivamente não se realizou e não existiu nenhum conluio entre a recorrida e os compradores.
II - Questões sob a apreciação:
a - da reapreciação da matéria de facto;
b - se impende sobre a R. a obrigação de pagamento à A. da remuneração da mediação e, em caso afirmativo, desde quando;
c - se a R. litigou de má-fé.
III - Fundamentação de facto
1. A A. “A..., Lda.” é uma sociedade comercial que tem como objeto social a angariação e venda de imóveis.
2. A R. “B..., Lda.” é uma sociedade que se dedica à construção civil.
3. No âmbito do objeto a que se dedica, a A. outorgou, em 19/10/2021, com a R. um contrato com a epígrafe de contrato de mediação imobiliária.
4. Segundo o aludido contrato, a R. era, em 19/10/2021, a proprietária e legítima possuidora da fração autónoma/prédio destinado a habitação, sendo constituído por três assoalhadas, com área total de 252m2, sito na Rua ..., em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob a ficha n.º ...30/19950207.
5. Mais acordaram as partes contraentes, com referência ao imóvel supra indicado no número 4. dos factos provados:
“Cláusula 2ª
(…)
1 – A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na (…) Venda X, pelo preço de 280.000,00 (Duzentos e Oitenta Mil Euros) desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.
2 – Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à Mediadora.
(…)
Cláusula 4ª
(…)
1. O Segundo contraente contrata a mediadora em regime de X não exclusividade/ ___ exclusividade”.
6. Acordaram ainda os contraentes que a A., nos termos do mesmo contrato, segundo a Cláusula 5ª do mesmo:
“ 1 - A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19º da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro.
2 - O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: X A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal de 23%.
Ou
__A quantia de Euros (____________), acrescida do IVA à taxa legal de _____ %.
3 – O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições:
___ O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
Ou
___ % após a celebração do contrato-promessa e o remanescente _% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.
Ou
___ O total da remuneração aquando da celebração do contrato promessa”.
7. No dia 21/10/2021, a R. celebrou, com o cliente senhor DD, angariado pela A. em parceria com a senhora CC da C..., um contrato com a epígrafe “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro” nos seguintes termos:
“Entre B... (…) aqui representada pelo gerente FF (…) como Promitente Vendedor;
e
DD (…) junto com EE (…) como promitentes compradores;
é celebrado o presente Contrato Promessa de Compra e Venda, nos termos e condições seguintes:
1. O promitente Vendedor promete vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, ao Promitente comprador, que promete comprar o prédio urbano, composto de terreno destinado a construção, denominado “lote ...8” sito no lugar ... e ..., freguesia ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 1...30/19950207 (…).
2. Neste mesmo ónus será construída Pelo Promitente Vendedor uma habitação Unifamiliar, composta por Cave (Garagem), R/Ch e andar, que será vendida ao Promitente Comprador.
(…)
3ª
1. O preço do imóvel é de €280.000,00 (Duzentos e Oitenta Mil Euros) e será pago da seguinte forma pelos Promitentes Compradores;
a) €25.000,00 (Vinte e Cinco Mil euros), Pagos através de cheque, entregue nesta data a título de sinal (…)
b) €255.000,00 (…) na data da realização da Escritura de Compra e Venda.
(…)
5ª
A escritura pública de compra e venda será efetuada no prazo de 250 (…) dias, em dia, local e hora a designar pelos Promitentes compradores (…)”.
8. Mais ali se fez constar, na cláusula 10.ª do aludido contrato “As partes contratantes declaram que o presente contrato de promessa de compra e venda emerge da intervenção da mediadora imobiliária A..., com a Licença AMI nº ...73”.
9. A Licença AMI nº ...73, é pertença da A..
10. Por e-mail enviado pelo mandatário da R. ao A., datado de 26/10/2021, aquele comunicou que “na qualidade de mandatário da B..., Lda, serve o presente para pedir a retificação do contrato de mediação imobiliária celebrado com V.Exas. no dia 19 de Outubro de 2021, pelo facto de terem inserido uma cláusula diferente daquela que estava acordada, não tendo sido o meu cliente informado disso. Refiro-me ao n.º 2 da cláusula 5.º do aludido contrato, que diz "o segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23%". Mas o acordado com o meu cliente foi receberem uma comissão de € 5.000,00 euros e não 5%, nunca tendo o mesmo sido informado do contrário ao longo das negociações.
Pelo que estamos perante um erro na declaração, não correspondendo à vontade real do meu constituinte aquilo que foi declarado e que vocês tinham conhecimento, pois os € 5.000,00 euros foram negociados diretamente com V.Exas., sendo condição para a realização do negócio”.
11. Por escritura pública outorgada em 18/02/2022 em que foram outorgantes
“- PRIMEIRO - FF (…) que outorga na qualidade de gerente, em nome e representação da sociedade: "B..., LDA."
- SEGUNDO: a) DD (…) b) EE,
disse o primeiro outorgante que “pelo preço de trinta mil euros (30.000,00 Euros), já recebido e do que dá quitação, VENDE, em comum, aos segundos outorgantes, o seguinte bem imóvel, de que a sociedade sua representada, "B..., Lda.", é dona e legítima possuidora:
Prédio Urbano, composto de terreno destinado a construção, lote nº ...8, sito lugar ... e ..., freguesia ... e ..., do Concelho ..., descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o número ... da freguesia ... a favor da sua representada (…)”,
tendo os segundos outorgantes declarado que “aceitam o presente contrato nos termos exarados”.

b) Factos não provados
1. As partes acordaram que o pagamento seria efetuado quando fosse realizada a escritura pública enunciada no contrato promessa.
2. A R. e a A., no momento da celebração do contrato indicado no número 3. dos factos provados, não queriam que o pagamento fosse pelos 5% do negócio, pretendendo que o valor da remuneração fosse de € 5 000,00.

IV - Fundamentação jurídica
a - Da reapreciação da matéria de facto
A recorrente requer que o primeiro dos factos não provados seja dado como assente, com a seguinte redação: as partes acordaram que o pagamento seria efetuado quando fosse realizado o contrato promessa de compra e venda.
O facto que foi dado como não provado é o seguinte: as partes acordaram que o pagamento seria efetuado quando fosse realizada a escritura pública enunciada no contrato promessa.
O tribunal de 1.ª instância não se convenceu de que as partes tivessem acordado que o pagamento da remuneração da mediação imobiliária ocorreria aquando da celebração da escritura pública de compra e venda.
Da mera leitura do que não se provou e do que se pretende seja dado como provado é descortinável que a assim denominada diferente redação é bem distinta do que se deu como não apurado.
Da análise do processado constata-se que a A. não alegou na petição inicial qual o momento que acordou com a R. que viria a ser o da remuneração, aliás, nem sequer invocou que tenha sido acordado um momento. É certo que pede o pagamento de juros a partir de 21-10-2021, data inscrita no contrato-promessa (cf. doc. 2 junto com a petição inicial), mas sem que explicite o porquê de ter este momento como o da data de constituição da R. em mora.
Veja-se que a cláusula 5.ª/2 do contrato de mediação imobiliária prevê três possibilidades temporais para o pagamento da remuneração, sem que alguma delas tenha sido assinalada.
Dir-se-ia que as partes não abordaram a questão, tese que, aliás, a 1.ª instância abraça.
Tendo sido proferido acórdão que revogou a sentença, determinando a prossecução dos autos, convidando-se a A. a alegar qual o momento acordado entre as partes para o pagamento da remuneração inerente ao contrato de mediação.
A A. não respondeu ao convite.
Já a R. invocou que o momento acordado entre as partes para o pagamento da remuneração inerente ao contrato de mediação correspondeu ao da realização da escritura da moradia pelo preço de € 280 000,00.
O tribunal entendeu formular tema da prova com o teor do alegado pela R..
E veio a dar tal matéria como não provada.
A pretensão da apelante em ver revista a matéria de facto não contraria a ausência de prova em como as partes hajam acordado que o momento de pagamento da remuneração fosse o da escritura de compra e venda. A tal nada objeta. Pretende, isso sim, que seja dado como assente que foi acordado um momento para o pagamento da remuneração da mediação e que esse momento foi o do contrato-promessa.
Como vimos, tratava-se de um facto suscetível de assumir relevo para a sua pretensão que não invocou na petição inicial e tampouco quando foi explicitamente convidada para o fazer. Não corresponde a uma concretização do facto não provado, nem ao reverso do mesmo. Ora não tem enquadramento processual a pretensão da A. de ver dada como assente, como se de uma concretização da matéria dada como não provada se tratasse, matéria que não foi alegada.
Indefere-se, por isso, o requerido.
Diga-se, em todo o caso, que não foi produzida prova minimamente consistente acerca do momento em que o pagamento devesse ter lugar, antes sendo de concluir que se tratou de questão não abordada pelos contratantes aquando do seu entendimento que apenas versou aspetos diferentes do negócio.

Relativamente ao ponto 7 da matéria dada como assente, entende a apelante que este deverá passar a ter a seguinte redação: no dia 19/10/2021, a R. celebrou, nas instalações da empresa mediadora A... Lda., com o Cliente DD, angariado pela A. em parceria com a Senhora CC da C..., um contrato elaborado pela A. com a epígrafe “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro” e com a data de 21 de Outubro de 2021.
O ponto 7 tal como vertido nos factos assentes pelo tribunal de 1.ª instância tem o seguinte teor:
7. No dia 21/10/2021, a R. celebrou, com o cliente senhor DD, angariado pela A. em parceria com a senhora CC da C..., um contrato com a epígrafe “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro” nos seguintes termos (…):
O que a apelante pretende ver alterada é a data de 21-10-2021, passando a constar que o contrato foi celebrado em 19-10-2021.
Diga-se que a data de 21-10-2021 corresponde ao que por si foi alegado no art.º 6.º da petição inicial e consta do documento. Já a celebração do contrato-promessa em 19-10-2021 não foi avançada, nem por si, nem pela R..
Importa, em todo o caso, que nos interroguemos acerca da virtualidade da pretensão da recorrente, que, em nosso entendimento, não é nenhuma, pois em nada muda a solução jurídica da causa.
Lê-se no ac. desta Relação do Porto de 4-10-2021 (proc. 142/19.9T8BAO.P1, Carlos Gil) que a reapreciação da matéria de facto não é um exercício dirigido a todo o custo ao apuramento da verdade afirmada pelo recorrente mas antes e apenas um meio do mesmo poder reverter a seu favor uma decisão jurídica fundada numa certa realidade de facto que lhe é desfavorável e que pretende ver reapreciada de modo a que a realidade factual por si sustentada seja acolhida judicialmente, pelo que logo que faleça a possibilidade de uma qualquer alteração da decisão factual poder ter alguma projeção na decisão da matéria de direito em sentido favorável ao mesmo deixa de ter justificação a reapreciação requerida.
E no ac. Relação de Guimarães de 22-10-2020 (proc. 5397/18.3T8BRG.G1, Maria João Matos): por força dos princípios da utilidade, da economia e da celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objeto da impugnação for(em) insuscetível(eis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter(em) relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe ser inútil.
Veja-se ainda o ac. do S.T.J. de 9-2-2021 (proc. 26069/18.3T8PRT.P1.S1, Maria João Vaz Tomé): segundo a jurisprudência do STJ, nada impede a Relação de apreciar se a factualidade indicada pelos recorrentes é ou não relevante para a decisão da causa, podendo, no caso de concluir pela sua irrelevância, deixar de apreciar, nessa parte, a impugnação da matéria de facto por se tratar de ato inútil.
No caso vertente, a factualidade que se pretende ver modificada é insuscetível de gerar alteração à solução jurídica da causa, pelo que conhecer da mesma corresponderia à prática de um ato inútil, como tal proibido por lei (art.º 130.º do C.P.C.).
Nestes termos, não se conhece do pedido de alteração.

b - Do direito da A. a perceber a quantia peticionada e juros sobre a mesma.
Ressalve-se que para efeitos de recurso está já e apenas em causa a remuneração que excede a fixada em 1.ª instância, que condenou a R. a suportar o valor equivalente a 5% sobre o montante da escritura de compra e venda do imóvel - € 30.000,00 - e juros correspondentes.
A A. intentou a presente ação propondo-se receber a remuneração que entende que lhe deveria ter sido paga pelos serviços de mediação imobiliária por si prestados.
Como se explanou, não invocou quando lhe deveria ter sido entregue a quantia equivalente a 5% do valor pelo qual encontrou interessados, nem que o contrato prometido tenha chegado a ocorrer.
Com as vicissitudes enunciadas no relatório que antecede, apurou-se que a R. veio a celebrar contrato com os interessados que lhe foram apresentados pela A.. Levando em linha de conta que embora o acordo respeitasse a um imóvel - supostamente um lote de terreno com moradia implantada -, a edificação não existia ainda, o contrato-promessa espelhou esta realidade, dele ficando a constar a venda de bem futuro.
Mais consta da matéria adquirida para a causa que a R. e os interessados que lhe foram apresentados pela A. vieram a celebrar escritura de compra e venda do lote de terreno por € 30.000,00.
No que se refere à construção da moradia, foi veiculado pela testemunha CC, da “C...”, com quem a A. partilhou o negócio, que os seus clientes acordaram em celebrar com a R. contrato de empreitada relativamente à construção de moradia, mantendo-se o valor referido no contrato-promessa pela totalidade do negócio - nada desta matéria, porém, foi adquirida para os autos.
A fim de descortinar a solução jurídica da causa, vejamos algumas das regras da mediação imobiliária
Nos termos do art.º 2.º/1 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária), a atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel.
De acordo com o n.º 2 do mesmo art.º a atividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:
a) ações de prospeção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b) ações de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Para que exista mediação, tem o mediador que ter recebido uma incumbência, expressa ou tácita, para certo negócio, tem que haver um acordo entre mediador e solicitante no sentido de o primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as partes. A conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro tem que ser consequência da atividade do mediador/intermediário (cf. Oliveira, Fernando Baptista de, O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial, Centro de Estudos Judiciários, Coleção Formação Contínua, Jurisdição Civil, outubro de 2016, p. 11).
Dispõe o art.º 19.º/1 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, sob a epígrafe remuneração da empresa, que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
Dúvidas não restam de que acaso tivesse sido convencionado que o momento do pagamento da remuneração da mediação seria o da celebração do contrato-promessa, assistia à A. o direito a ver-se paga do montante equivalente a 5% do valor do negócio, isto independentemente de o contrato prometido se ter vindo ou não a concretizar. Sabemos já, porém, que não foi produzida prova da existência de acordo quanto ao momento do pagamento da remuneração.
Sem embargo, é indiscutível que no contrato de mediação imobiliária o mediador adquire direito à comissão quando a sua atividade contribuiu para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros.
No caso vertente é inequívoco que existe relação de causalidade entre a atividade da A. e o negócio alcançado. Tal consta explicitamente do contrato-promessa de compra e venda e não é impugnado pela R..
Como se viu, a pretensão da A. consubstancia-se no direito a ver-se remunerada, por, segundo alega, ter desenvolvido as atividades próprias da mediação, encontrando pessoas interessadas pelo preço pelo qual a R. acordara vender o imóvel. A remuneração da mediadora depende do cumprimento da sua obrigação (diligenciar no sentido de encontrar interessado) e do sucesso desta (apresentação de interessado). Ora provou-se que a A. desenvolveu atividades de promoção do imóvel e que conseguiu interessados, tendo sido celebrado contrato-promessa de compra e venda em conformidade.
Em suma, durante a vigência do contrato de mediação celebrado entre as partes, a A. logrou encontrar interessados na aquisição do prédio da R. dentro dos parâmetros por esta desejados e aceites. Afigura-se-nos que o objeto da mediação imobiliária, a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação a que alude o n.º 1 do art.º 19.º, foi efetivamente alcançado, devendo a A. perceber a quantia por si peticionada. Esta prerrogativa emerge do cumprimento por si demonstrado, e que a R. não questiona, das obrigações decorrentes da mediação e da obtenção de interessados, com interesse consistente, que celebraram contrato-promessa com o objeto da angariação.
Se não por aplicação direta, por analogia, nos termos do disposto no art.º 10.º do C.C., o art.º 19.º/1 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro é aplicável ao caso sub judice por serem as mesmas as razões de decidir.
Veja-se que impendia sobre a A. o ónus da prova dos factos constitutivos do seu direito (art.º 342.º/1 do C.C.). Já sobre a R. impendia o ónus da prova de factos impeditivos, modificativos ou extintivos daquele, v.g. que o contrato-prometido não chegou a ser celebrado por motivos a si alheios (art.º 342.º/2 do C.C.).
A A. produziu prova do desenvolvimento dos atos próprios da mediação e da consecução do respetivo resultado: celebração do contrato-promessa e do contrato prometido, ainda que sem inclusão explícita da construção da moradia.
Já a R. não produziu prova de qualquer facto impeditivo da celebração do contrato prometido, vindo, aliás, a apurar-se, em contrário do que alegou, que o contrato prometido foi celebrado no que concerne ao lote de terreno. A R. resguardou ainda o conhecimento que necessariamente detém em quanto respeita à construção, também ela prevista na cláusula 2.ª do contrato-promessa.
A solução jurídica da causa deve, assim, quanto a nós, resolver-se contra aquela sobre a qual impendia o ónus de alegar e provar que não se verificou, total ou parcialmente, o resultado da mediação. Tendo incumprido esse ónus, a decisão deve ser-lhe desfavorável.
Veja-se ainda que a norma contida no n.º 2 do art.º 19.º da Lei da Mediação Imobiliária prevê a título de exceção que a remuneração é devida mesmo que o resultado da mediação não tenha sido alcançado quando tenha sido acordada a exclusividade. Sabemos que tal não se verificou no caso dos autos. Na verdade, porém, como vimos de dizer, afigura-se-nos não estarmos perante uma situação de não consecução do resultado. Pelo contrário, ou se entende que o resultado foi obtido ou, mais em conformidade com os elementos fácticos que se encontram verdadeiramente demonstrados, que impendia sobre a R. o ónus da alegação e da prova de que não obteve a totalidade da vantagem económica propiciada pela mediação imobiliária.
O que é facto é que a R. e os interessados na compra e venda alcançaram o resultado do contrato promovido pela A. no que se reporta ao lote de terreno e que a R. se calou quanto à construção. Por isso, deverá a A. ver-se remunerada pelo valor que os interessados por si encontrados se comprometeram a pagar, sem que haja notícia de que não o hajam feito - neste sentido, a verdadeira questão que desde o início marcou o processo foi o momento do vencimento da obrigação de pagamento da R. e se este já se tinha dado.
Resta, derradeiramente, aquilatar do momento que deverá ser tido em consideração para efeitos de vencimento da obrigação de pagamento da R..
Não se apurou que as partes tenham acordado que a comissão devesse ser paga com o contrato-promessa ou com o contrato definitivo, ou noutra data, pelo que esta se torna devida, nos termos gerais, com a interpelação (art.º 805.º/1 do C.C.), que, no caso concreto, equivale à data da citação.
A A. pede a condenação da R. no pagamento de juros à taxa de juros comerciais.
É a própria lei que, por vezes, como é o caso do art.º 806.º, a propósito da mora nas obrigações pecuniárias, impõe a obrigação de pagar juros. Essa obrigação ou indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora (n.º 1) e os juros devidos são os juros legais, salvo se antes da mora for devido um juro mais elevado ou se as partes houverem estipulado um juro moratório diferente do legal (n.º 2 do mesmo art.º).
Nos termos do disposto no art.º 1.º da portaria n.º 1105/2004, publicada no D.R., II série, de 16-10-2004, a taxa de juros moratórios relativamente a créditos de que sejam titulares empresas comerciais, singulares ou coletivas, nos termos do par. 3.º do art.º 102.º do C.Com, é a taxa de juro aplicada pelo Banco Central Europeu à sua mais recente operação principal de refinanciamento efetuada antes do 1.º dia de Janeiro ou Julho, consoante se esteja, respetivamente, no 1.º ou no 2.º semestre do ano civil, acrescida de 7 pontos percentuais.
A apelada deve, por conseguinte, ser condenada a pagar à A. o equivalente a 5% acrescidos de IVA sobre o montante de € 250.000,00 (€ 280.000,00 - € 30.000,00).

C - Da litigância de má fé da apelada
A A. pede a condenação da R. como litigante de má-fé, arguindo que a conduta desta é contrária à boa-fé.
Preceitua o art.º 542.º/1 do C.P.C que, tendo litigado de má-fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.
E o n.º 2 do mesmo art.º: diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a discussão da causa;
c) tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
A prova de uma versão dos factos ou de parte de uma e de parte de outra não conduz, sem mais, à condenação do autor material da versão total ou parcialmente infirmada enquanto litigante de má-fé
O princípio da boa-fé não é exclusivo do direito substantivo, também podendo ser violado numa perspetiva da atuação processual, mormente, pelo recurso a juízo através de ações ou procedimentos cautelares abusivos. Configura-se, nesse caso, a existência do abuso do direito de ação, a culpa in agendo, e faz-se apelo à prudência normal (cf. ac. S.T.J., de 4-11-2008, proc. 08A3127, Fonseca Ramos). De outra forma, a parte que perde a ação, a menos que a questão fosse exclusivamente de direito, seria invariavelmente condenada enquanto litigante de má-fé (o sistema de condenação automática da parte perdedora como litigante de má-fé já vigorou no direito português - cf. Cordeiro, António Menezes, Litigância de Má-Fé, Abuso do Direito de Ação e Culpa in Agendo, Coimbra, Almedina, p. 17).
O sistema tem por razoável que as partes litiguem dentro duma verdade aceitável.
Dir-se-ia, então, que a verdadeira pedra de toque do sistema no que toca às partes é, mais do que a boa-fé, entendida como dever de litigar, quer com verdade, quer com diligência aceitável, a ausência de má-fé. Desde que dentro de limites de razoabilidade, as partes mantêm alea para sustentar a diversidade de posições que as trazem a juízo. O sistema funda-se na boa-fé das partes, entendida esta com alguma parcimónia, como vem sendo defendido pela jurisprudência.
O Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que as regras consagradas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 456.º do CPC devem ser interpretadas em consonância com a garantia de um amplo direito de acesso aos tribunais e do exercício do contraditório, próprias de um Estado de Direito, incompatíveis com interpretações mais ou menos literais.
No ac. do S.T.J. de 11-12-2003 (proc. 03B3893, Quirino Soares) conclui-se que só quando o processo fornece elementos seguros da conduta dolosa ou gravemente negligente deverá a parte ser sancionada como litigante de má-fé. “A verdade judicial é uma verdade relativa, não só porque resultante de um juízo em si mesmo passível de erro, mas também porque assente em provas, como a testemunhal, cuja falibilidade constitui um conhecido dado psico-sociológico. […] a ousadia de uma construção jurídica julgada manifestamente errada não revela, por si só, que o seu autor a apresentou como simples cortina de fumo da inanidade da sua posição processual, de autor ou réu”.
No ac. da Relação do Porto de 12-11-2008 (proc. 0722723, Canelas Brás) defende-se que desde que a versão dos factos aventada pela parte que perdeu não seja destituída de fundamento, tratando-se apenas da versão do problema que não vingou em tribunal, inexiste fundamento para a condenação por má-fé.
A litigância de má-fé exige a consciência de que quem pleiteia de certa forma tem a consciência de não ter razão (ac. do S.T.J. de 11-9-2012, proc. 2326/11.09TBLLE.E1.S1, Fonseca Ramos)
A má-fé depende de intenção maliciosa ou uma negligência de tal modo grave ou grosseira que, aproximando-a da atuação dolosa, justifica um elevado grau de reprovação e idêntica reação punitiva (ac. do S.T.J. de 12-11-2020, proc. 279/17.9T8MNC-A.G1.S1, Maria do Rosário Morgado).
Sumaria-se no ac. da Relação do Porto de 13-3-2023 (proc. 651/21.0T8OAZ.P1, Carlos Gil): o instituto da litigância de má-fé visa que a conduta dos litigantes se afira por padrões de probidade, verdade, cooperação e lealdade. A concretização das situações de litigância de má-fé exige alguma flexibilidade por parte do intérprete, o qual deverá estar atento a que está em causa o exercício do direito fundamental de acesso ao direito (artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa), não podendo aquele instituto traduzir-se numa restrição injustificada e desproporcionada daquele direito fundamental. Importa não olvidar a natureza polémica e argumentativa do direito, o caráter aberto, incompleto e autopoiético do sistema jurídico, a omnipresente ambiguidade dos textos legais e contratuais e as contingências probatórias quer na vertente da sua produção, quer na vertente da própria valoração da prova produzida.
A sanção por litigância de má-fé exige a verificação de dolo ou negligência da parte que adota tal conduta, o que não sucederá, normalmente, com a dedução de pretensão ou oposição cujo decaimento se verificou por mera fragilidade da prova e incapacidade de convencer o tribunal da realidade trazida a julgamento, ou mercê da discordância na interpretação e aplicação da lei aos factos.
Os tribunais devem ser prudentes na condenação por litigância de má-fé, apurando-se casuisticamente como a negação ou omissão foram feitas.
Na verdade, nem sempre a condenação na lide significa que o réu ou o autor reconvindo agiu sob o signo da má-fé ou formulou pretensão injusta, a reclamar o seu sancionamento como litigante de má-fé. Traduzindo a lide processual um conflito de interesses, poderá compreender-se que as partes, convictas do seu direito, percam algum discernimento e objetividade, congeminando uma versão dos factos que é para elas a verdadeira e que pode não corresponder àquela que venha a ser reconhecida a final.
Trata-se de uma área de elevado melindre. É, pois, compreensível que se observe um grau de prudência razoável, numa apreciação casuística da situação em confronto.
É verdade que a interpretação acurada da norma em apreço permite uma maior exigência quanto ao desempenho das partes, mas até ao momento a análise jurisprudencial não permite concluir que os tribunais venham a usar de um crivo mais apertado, erigindo a boa-fé em verdadeiro esteio do sistema. Conferem às partes o benefício da dúvida e só as confrontam com a litigância de má-fé em casos de manifesto desrespeito ético.
Na concreta situação que nos ocupa a R. contestou em 5-5-2022. Alegou, além do mais, que o contrato definitivo não tinha sido outorgado pelo que a ação teria de improceder. Foi proferida sentença que julgou a ação improcedente e na sequência de acórdão por força do qual os autos vieram a prosseguir, em sede de audiência de discussão e julgamento, foi deferida a junção pela A. da certidão da Conservatória do Registo Predial. A celebração do contrato de compra e venda, fosse nos moldes do contrato-promessa, fosse em quaisquer noutros, constituía facto determinante para a discussão da causa. Bem ciente de tal facto, a R. não só ocultou que o contrato tivesse sido celebrado, como negou a sua celebração, que ocorreu em 18-2-2022 ao prédio em prometido vender. Remeteu-se à negação e ao silêncio relativamente a factos de que tinha conhecimento e que eram determinantes para a decisão, procurando impedir que a contraparte deles tivesse conhecimento e que deles o tribunal pudesse extrair ilações. Em suma, buscou daí retirar vantagens independentemente da sua razão.
Alterou, assim, a verdade dos factos e omitiu factos relevantes para a discussão da causa, praticando omissão grave do dever de cooperação.
Deve, por isso, ser condenada enquanto litigante de má-fé.
O art.º 543.º do C.P.C. preceitua:
1 - A indemnização pode consistir:
a) No reembolso das despesas a que a má-fé do litigante tenha obrigado a parte contrária, incluindo os honorários dos mandatários ou técnicos;
b) No reembolso dessas despesas e na satisfação dos restantes prejuízos sofridos pela parte contrária como consequência direta ou indireta da má-fé.
2 - O juiz opta pela indemnização que julgue mais adequada à conduta do litigante de má-fé, fixando-a sempre em quantia certa.
3 - Se não houver elementos para se fixar logo na sentença a importância da indemnização, são ouvidas as partes e fixa-se depois, com prudente arbítrio, o que parecer razoável, podendo reduzir-se aos justos limites as verbas de despesas e honorários apresentadas pela parte”
Ponderando a gravosidade da conduta descrita, a reiteração no tempo da negação e ocultação, já que a R. dispôs de ampla oportunidade para vir dar conta de que a compra e venda se tinha verificado previamente à propositura da ação, dos moldes da mesma e do que ocorreu relativamente à construção da moradia, condena-se a mesma no pagamento de multa equivalente a 10 unidades de conta e no pagamento dos honorários do mandatário da A..


V - Dispositivo
Nos termos sobreditos, acorda-se em julgar a apelação inteiramente procedente, revogando-se a decisão proferida, que se substitui por outra que condena a R.:
- a pagar à A. €14.000,00 (equivalente a 5% sobre o montante de €280.000), a que acrescerá IVA à taxa legal e juros de mora às taxas de juro comerciais desde a data da citação até pagamento;
- enquanto litigante de má-fé, em multa equivalente a 10 unidades de conta e nos honorários do mandatário da A..Custas pela apelada, por a apelante ter obtido total vencimento na sua pretensão (art.º 527.º/1/2 do C.P.C.).