(art.º 663.º n.º 7 do CPC)
1. Deve ser rejeitada uma pretensa impugnação da matéria de facto, nos termos do art.º 640.º n.º 1 do CPC, quando os Recorrentes apenas se insurgem genericamente contra a decisão de facto, não identificando os factos provados ou não provados de que discordam, não indicando a resposta que pretendem que seja dada aos mesmos, nem apontando qualquer elemento de prova que possa fundamentar uma diferente decisão.
2. Resulta do n.º 1 do art.º 19.º do DL 15/2013 que o pagamento da remuneração da empresa mediadora é uma obrigação do cliente que se constitui com a efetiva realização do negócio com interessado por ela angariado no âmbito da atividade de promoção do negócio que desenvolveu.
3. Estão verificados os requisitos que dão lugar à remuneração da mediadora, nos termos do art.º 19.º n.º 1 do DL 15/2013 quando na sequência da atividade por ela desenvolvida, a mesma é contactada por um interessado na compra do imóvel cuja venda está a promover, o que comunicou aos clientes, tendo o contrato de compra e venda do imóvel sido concretizado alguns dias depois, precisamente com o interessado que a havia contactado.
4. O facto dos clientes, logo quando informados da existência do interessado na compra, terem comunicado à mediadora que já não pretendiam vender o imóvel, pedindo o “cancelamento” do contrato de mediação, não obsta ao direito da mediadora a haver a remuneração acordada, ao verificar-se que 12 dias depois aqueles realizaram a venda ao comprador interessado angariado pela mediadora, à sua margem.

Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
Vem a I … – S … M … I …, Ld.ª propor a presente ação declarativa de condenação com a forma e processo comum contra A … e B …, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 7.380,00, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos.
Alega, em síntese, para fundamentar o seu pedido, que celebrou com os RR. um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, tendo desenvolvido todas as diligências tendentes à captação de interessados na aquisição do imóvel dos RR. e logrado encontrar interessado na aquisição do imóvel. Mais alega que os RR. recusaram a proposta efetuada pelo dito interessado e que posteriormente lhe alienaram o imóvel, sem intervenção da A. e sem lhe pagarem o valor da comissão acordado, nem quando foram interpelados para o fazerem.
Devidamente citados os RR. vieram contestar, aceitando a celebração do contrato de mediação imobiliária com a A. e impugnando, no mais, o essencial dos factos alegados, concluindo pela total improcedência da ação e pedindo a condenação da A. como litigante de má fé, no pagamento de multa e indemnização de € 5.000,00 a seu favor.
A A. veio responder ao pedido de condenação como litigante de má fé, concluindo pela sua improcedência.
Foi dispensada a realização de audiência prévia, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente e condenou os RR. a pagarem à A. a quantia de €7.380,00, acrescida de juros à taxa legal, vencidos desde 08.07.2022 e vincendos até integral pagamento. Mais absolveu a A. do pedido de condenação como litigante de má-fé e condenou os RR. como litigantes de má-fé no pagamento da multa de 4 (quatro) unidades de conta.
É com esta sentença que os RR. não se conformam e dela vêm interpor recurso pedindo a sua revogação e substituição por decisão que julgue totalmente improcedente o pedido contra si formulado, apresentando para o efeito as seguintes conclusões, que se reproduzem:
A. O A., ora Recorrido, intentou a presente ação judicial contra os Réus, ora Recorrentes, na qual peticionou o pagamento de uma quantia de €7.380,00€, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, a título de remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária n.º …/….
B. A causa de pedir fundamenta-se no âmbito do CMI que os RR. se obrigavam a pagar à A. a título de remuneração, a quantia de €6.000,00 (seis mil euros) acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
C. Falamos concretamente do contrato de mediação imobiliária n.º …/…, celebrado entre as partes.
D. Quanto ao presente processo judicial, os Recorrentes entendem que a factualidade dada como provada não foi corretamente apreciada e decida pelo tribunal a quo, não tendo a prova sido alvo de um escrutínio e valoração correta pelo tribunal, merecendo assim o reparo a sentença quanto à decisão da matéria de facto.
E. Tendo precisamente em consideração os factos que foram dados como provados e não provados neste processo, entendem os Recorrentes que o tribunal a quo ficou aquém do que devia ter sido decidido.
F. Não houve em tempo algum, qualquer violação de qualquer das clausulas constante do CMI, considerando-se assim e legalmente o contrato resolvido por parte dos RR., tão pouco violaram qualquer clausula de exclusividade, até porque se os contratos se mantivessem em vigor e o proprietário vender o seu bem não se poderá considerar o âmbito de exclusividade, apenas se se tratasse de exclusividade reforçada, ou no contrato tivesse sido convencionada “cláusula de irrevogabilidade”, em face do princípio da liberdade contratual, o que não é o caso.
G. E compreende-se que assim o seja, tendo em consideração que não houve qualquer oposição à rescisão do CMI informada ao A.
H. Parece-nos completamente desajustado o entendimento de que seria exigível por parte do Tribunal “a quo”, o qual deveria ter decidido pela absolvição dos RR., não se tendo feito prova de que os mesmo sabiam que os compradores já haviam se proposto à compra do mesmo bem através da A.
I. O Autor não pode igualmente vir reclamar valores indevidos por um serviço que na verdade não prestou, alias, o A. deveria informar devidamente o seu cliente, os aqui RR. dos dados de quem se propõe comprar e não simplesmente ocultar e vir agora reclamar promoveu junto dos compradores C … e D ….
J. O A, ora Recorrido, ao não ter informado os RR. quem eram os proponentes à compra do seu bem, impossibilitou os RR. de poder recusar o negócio com os compradores C … e D ….
K A omissão do dever de informação a que se encontrava adstrito o A. deu causa direta e necessária à impossibilidade dos RR. na realização da devida venda do bem, estes que foram condenados, pois se não sabiam e não tiveram conhecimento não podem reagir favoravelmente a decisão do Tribunal “a quo” que lhes foi desfavorável.
L. Entendem os RR. que também quanto a este aspeto mal andou o Tribunal a quo, os RR. devem ser consequentemente absolvidos do pedido e da instância.
M. Em suma: tendo em conta a matéria de facto dada como provada e não provada a presente sentença deverá ser reformulada por outra que julgue a ação totalmente improcedente por não provada e os RR. ABSOLVIDOS na integralidade dos pedidos efetuados em sede de petição inicial.
A A. veio responder ao recurso pugnando pela sua improcedência e confirmação da sentença proferida.
II. Questões a decidir
São as seguintes as questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelos Recorrentes nas suas conclusões- art.º 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do CPC- salvo questões de conhecimento oficioso- art.º 608.º n.º 2 in fine:
- da (pretensa) impugnação da matéria de facto;
- da (in)existência do direito da A. à remuneração contratualmente acordada.
III. Fundamentos de Facto
- da (pretensa) impugnação da matéria de facto
Os Recorrentes, embora venham manifestar a sua discordância com a decisão sobre a matéria de facto, a verdade é que o fazem apenas em jeito de “desabafo”, sendo forçado até dizer-se que se trata de uma impugnação da matéria de facto em sentido próprio.
Os mesmos limitam-se a afirmar que “entendem que a factualidade dada como provada não foi corretamente apreciada e decidida pelo tribunal a quo, não tendo a prova sido alvo de um escrutínio e valoração correta pelo tribunal, merecendo assim o reparo a sentença quanto à decisão da matéria de facto” e que “tendo precisamente em consideração os factos que foram dados como provados e não provados neste processo, entendem os Recorrentes que o tribunal a quo ficou aquém do que devia ter sido decidido.”
Entende-se, por isso, que não está configurada no presente recurso uma verdadeira impugnação da decisão da matéria de facto, não evidenciando as alegações, nem as conclusões, que os Recorrentes pretendem submeter a mesma à reapreciação deste tribunal.
De qualquer modo, mesmo que se considerasse que os Recorrentes procedem à impugnação da matéria de facto, sempre a mesma teria que ser rejeitada, por total inobservância dos requisitos previstos no art.º 640.º n.º 1 e n.º 2 al. a) do CPC.
Nem na sua alegação de recurso, nem tão pouco nas conclusões os Recorrentes observam qualquer um dos requisitos previstos no art.º 640.º n.º 1 al. a), b) e c) do CPC, já que não identificam nem os factos que consideram incorretamente julgados, não indicam os meios de prova que impõem uma diferente decisão, nem apontam qual ela seja.
O art.º 640.º do CPC impõe um ónus a cargo do Recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto dispondo:
“1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o Recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
b) (…)
3. (…)”
No caso, os Recorrentes apenas se insurgem genericamente contra a decisão da matéria de facto, não identificando os factos provados ou não provados de que discordam, não indicando a resposta que pretendem que seja dada aos mesmos, nem apontando qualquer elemento de prova que possa fundamentar uma diferente decisão, não fazendo qualquer análise crítica da prova produzida.
Resta concluir, sem necessidade de outras considerações que a entender-se que os Recorrentes vêm impugnar a matéria de facto, sempre a mesma tem de ser rejeitada, nos termos do n.º 1 do art.º 640.º do CPC, pela total omissão dos pressupostos elencados nas alíneas a), b) e c) do n.º 1 de tal artigo.
*
Resultaram provados e não provados os seguintes factos:
1. A autora é uma sociedade comercial por quotas que se dedica, entre outros, à mediação imobiliária, intermediação na compra, venda, arrendamento ou atividades similares sobre imóveis (artigo 1.º da petição inicial).
2. A autora é detentora da licença AMI n.º …, emitida pelo Instituto dos Mercados Público, do Imobiliário e da Construção (artigo 2.º da petição inicial).
3. No âmbito da sua atividade, a autora explora a marca Re/max no imobiliário português, sendo comercialmente conhecida como Re/max Grupo Lounge.
4. A autora e os réus celebraram, em 03.02.2022, um contrato de mediação imobiliária, ao qual foi atribuído o n.º 2/2022, com, entre outro, o seguinte teor:
“RE/MAX
Grupo Lounge
Cada agência é de propriedade e gestão independente        Contrato N.º 2
ENTRE:
I … – S … M … I …, Ld.ª Lda.. com sede social na Avenida (…) Setúbal, (Concelho), com o capital social de 5.000 Euros, e com o NIPC (…), matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Setúbal, sob o n.º (…), detentora da licença AMI n.º (…). emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção I.P. (IMPIC. I.P.), adiante designada como Mediadora,
E
(nome do cliente pessoa singular ou coletiva)
(…) aqui representada pelo seu sócio gerente/administrador/procurador/gestor de negócios com poderes para o ato. com domicílio profissional na sede da sua representada, adiante designado (s) como Segundo (s) Contratante (s) na qualidade de J (Proprietário / Senhorio/ Outro), é celebrado o presente Contrato de Mediação Imobiliária que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula 1ª
(Identificação do Imóvel)
O Segundo Contratante é proprietário e legitimo possuidor da fração autónoma/ prédio (rústico/urbano)/ estabelecimento comercial, destinado (a) a Construção, sendo constituído por_0 divisões assoalhadas, com área total de 3805 m2. sito na (Rua Av. Etc.) R.  (…), em S. Ginandos, (concelho) Montijo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Montijo, sob a ficha N.º-…, com licença de construção/utilização N.º (…) emitida pela Câmara Municipal de (…) e inscrito na matriz predial (urbana/rústica) com o artigo N.º (…) da freguesia (…)/omisso na matriz.
Cláusula 2ª
(Identificação do Negócio)
A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na (X) Compra [l Arrendamento (…), pelo preço de 77.500, Euros (setenta e sete mil e quinhentos euros), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.
2- Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à Mediadora.
Cláusula 3.ª
(Ónus e Encargos)
(X) O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos.
O Segundo Contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas e penhoras) ___ pelo valor de _______Euros.
Cláusula 4ª
(Regime de Contratação)
1 - O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de exclusividade.
2 - O regime de exclusividade previsto no presente contrato, implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária, durante o respetivo período de vigência, ficando a Segunda Contratante obrigada a pagar a comissão acordada caso viole a obrigação de exclusividade.
Cláusula 5ª
(Remuneração)
1- A Remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da lei N.º 15/2013. de 8 de Fevereiro.
2- O Segunde Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
(…)
(X) A quantia de 6.000 Euros (seis mil euros), acrescida do IVA à taxa legal em vigor.
(…).
3- O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições:
(X) O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
(…).
4- O direito à remuneração não é afastado pelo exercício do direito legal de preferência sobre o imóvel.
Cláusula 6ª
(Obtenção de Documentos)
1-  No âmbito do presente contrato, a Mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do (s) negócio (s) visado (s) pela mediação.
2- Pela prestação de serviços previstes no número anterior, o segundo contratante pagará a quantia de (…) acrescida de IVA à taxa legal em vigor, ou b) A remuneração pelos serviços referidos no número anterior considera-se incluída no montante acordado na cláusula 5ª e só será devida nos termos tal descritos.
3- Sem prejuízo do disposto no N.º 2, a Mediadora mantém, sempre, o direito ao reembolso das despesas efetuadas com a obtenção da documentação. (Esta Cláusula é facultativa e só deverá ser preenchida se as partes assim o pretenderem e acordarem) -
Cláusula 7ª
(Garantias da Atividade de Mediação)
Para garantia da responsabilidade emergente da sua actividade profissional, a Mediadora celebrou um contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de 150.000 Euros, apólice n.º (…) através da seguradora 'Ageas Seguros'.
Cláusula 8ª
(Prazo de Duração do Contrato)
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração renovando-se automaticamente sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
Cláusula 9ª
(Dever de Colaboração)
1- O Segundo Contratante colaborai com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários c úteis no prazo de 10 dias. a data de assinatura do presente contrato.
2- O Segundo Contratante declara e garante que, no âmbito das disposições legais aplicáveis de natureza preventiva e repressiva de combate ao bi mento de capitais e ao financiamento do terrorismo, e em relação a todos os atos e operações abrangidas pelo presente contrato, se obriga a coop disponibilização de informação relevante à Mediadora, designadamente sobre a identidade das partes contratantes, do objeto do negócio imobiliário e dos de pagamento das transações imobiliárias.
3- O Segundo Contratante obriga-se ainda a cumprir todas as disposições legais e regulamentares decorrentes do Sistema de Certificação Energética, que encontram previstas no Decreto-Lei Nº 118/2013, de 20 de agosto, ou seja. a obrigação de providenciar, nos termos e prazos devidos, pela emissão do respectivo Certificado Energético em relação ao imóvel objeto do presente contrato (se aplicável).
O Segundo Contratante obriga-se. também, a dar cumprimento às regras referentes à Ficha Técnica da Habitação, nos termos do disposto no Decreto-Lei Nº 68/2004, de 25 de março, nos termos e prazos devidos (se aplicável).
4- O Segundo Contratante obriga-se. também, a dar cumprimento às regras referentes à Ficha Técnica da Habitação, nos termos do disposto no Decreto-Lei n. 68/2004, de 25 de Março, nos termos e prazos devidos (se aplicável).
Cláusula 10ª
(Angariador Imobiliário)
Na preparação do presente contrato de mediação imobiliária colaborou o angariador imobiliário (nome) residente em.  portador do     C-C-   Cartão do Cidadão/Bilhete de identidade N-.º  (…) e Contribuinte Fiscal N.º (…)
Os dados pessoais do angariador aqui constantes não serão utilizados pelo(s) Segundo(s) Contratante(s). para outro fim que não o previsto no âmbito do presente contrato.
Cláusula 11ª
(Foro Competente)
Para dirimirem quaisquer litígios emergentes da execução do presente contrato, as partes acordam entre si. estabelecer como competente o Fero da Comarca de Lisboa com a expressa renúncia a qualquer outro.
(Esta Cláusula é facultativa e só deverá ser preenchida se as partes assim o pretenderem e acordarem)
Cláusula 12ª
(Resolução Alternativa de litígios)
1- Nos termos do disposto no artigo 18º da Lei N.º 144/2015, de 8 de Setembro, na redação atual, em caso de litígio ou insatisfação com o serviço prestado poderá o Segundo Contratante recorrer ao Centro Nacional de Informação e Arbitragem de Conflitos de Consumo, sito em Lisboa com endereço eletrónico: cniacc@unl.pt. de que a Mediadora é aderente.
2- O disposto no número anterior não priva o consumidor do direito que lhe assiste de submeter o litígio à apreciação e decisão de um tribunal judicial.
(Esta Cláusula só deverá ser preenchida se a empresa de mediação imobiliária for aderente de alguma entidade de resolução alternativa de litígios de consumo, ao abrigo do disposto na Lei n.º 144/2015, de 8 de Setembro, na redacção actual)
Cláusula 13ª
(Limites aos pagamentos em numerário)
Os intervenientes no presente contrato de mediação imobiliária, abstém-se de celebrar ou de algum modo participar em quaisquer negócios de que resulte a violação dos limites à utilização de numerário previsto no artigo 63ºE da Lei Geral Tributária, aprovada pelo Dec. Lei Nº 398/98, de 17 de Dezembro, aditado pela Lei N.º 92/2017. de 22 de agosto e de acordo com o artigo 10º da Lei Nº 83/2017, de 18 de Agosto.
Cláusula 14ª
(Proteção de Dados Pessoais)
1- FINALIDADE: Os dados pessoais constantes neste contrato são processados informaticamente pela empresa de mediação imobiliária na sua base de dados de clientes. Os dados serão utilizados exclusivamente para controlo de qualidade de prestação de serviços, divulgação, oferta de Serviços RE/MAX maximizando as hipóteses de uma transação bem-sucedida, e para fins estatísticos e análise dos negócios.
2- TRANSFERÊNCIA: No âmbito do presente contrato, os dados recolhidos serão partilhados para os seguintes destinatários ou categorias de destinatário: membros da rede de RE/MAX Europe. incluindo EMP/ESP Real Estale (…)
Assim, a Mediadora assegura, dentro do possível, que a transferência de dados para terceiros apenas ocorra quando estes garantam que adotam as medidas técnicas e organizativas adequadas à proteção dos dados e direitos do titular e à garantia do cumprimento das obrigações legais no que â proteção de dados diz respeito.
3- PRAZO DE CONSERVAÇÃO: Os dados aqui presentes serão conservados pelo período de tempo necessário à finalidade que justificou a sua recolha ou até ao que se verifique para garantir o exercício dos direitos de oposição, retificação e apagamento.
4- DIREITOS: O(s) Segundo(s) Contratante(s). enquanto titular dos dados, tem o direito de aceder a todos os seus dados. Tem, ainda, o direito de exigir a sua limitação, retificação, oposição ou apagamento nos limites legalmente impostos. O(s) Segundo(s) Contratante(s). tem. também, o direito de retirar o seu consentimento para o tratamento desses dados em qualquer momento. Esta alteração do consentimento não compromete a licitude do tratamento efetuado com base no consentimento anteriormente dado.
Quando se manifesta tecnicamente viável o(s) Segundo(s) Contratante(s). solicitar a portabilidade dos seus dados para outro responsável de tratamento, sendo que os mesmos serão conservados apenas para o exercício ou defesa de reclamações. Também com este propósito (efeitos únicos de declaração, exercício ou defesa do um direito num processo judicial), os dados poderão ser conservados quando exercidos alguns dos direitos acima identificados.
Na eventualidade de querer exercer estes direitos ou para qualquer outra questão adiciona! respeitante à proteção de dados e seu tratamento, deverá contactar por escrito o responsável pelos dados (…), para o seguinte endereço: (...)@remax.pt
Ser-lhe-á sempre solicitado um comprovativo da identidade do titular dos dados. Adicionalmente, e se em algum momento considerar que os seus direitos não foram devidamente acautelados, poderá apresentar uma reclamação junto da Comissão Nacional de Proteção de Dados. Poderá, ainda, encontrar informação complementar consultando o site da referida Comissão.
5- CONSENTIMENTO; O Segundo Contratante, titular dos dados (X) autorizo/não autoriza) de forma livre, especifica, informada e explicita a cedência e tratamento dos respectivos dados pessoais ás entidades acima indicadas para os fins definidos. Deste medo, reconhece e aceita que, sem o acesso aos dados pessoais recolhidos, a celebração e execução do presente Contrato não é possível.
Feito em duplicado, destinando-se um exemplar a cada uma das partes intervenientes-
Alcochete, 3 de Fevereiro de 2022.
A Mediadora Imobiliária (…)
O Segundo Outorgante (…) (…)”.

(artigos 5.º a 10.º da petição inicial)
5. A autora publicitou o imóvel identificado no contrato acima mencionado no seu site, em brochuras, no Idealista (artigo 13.º da petição inicial).
6. A autora realizou um estudo de mercado para alienação do identificado imóvel (artigo 13.º da petição inicial).
7. No dia 02.05.2022, a autora foi contactada através do site Idealista, por pessoa que se identificou como “C …”, com o endereço de correio eletrónico …@gmail.com, com a seguinte mensagem: “Pelo valor de 65.000€ posso estar interessado” (artigo 14.º da petição inicial).
8. A mensagem acima indicada foi enviada por C … (artigo 14.º da petição inicial).
9. No dia 03.05.2022 o referido C … e D … apresentaram uma proposta de compra do identificado imóvel, pelo valor de €65.000,00, com as condições de pronto pagamento e escritura imediata (artigo 14.º da petição inicial).
10. A autora comunicou a referida proposta aos réus (artigo 15.º da petição inicial).
11. No dia 06.05.2022, a ré enviou e-mail à colaboradora da autora, E …, com o seguinte teor:
“Boa tarde,
Venho por este informar que não aceitamos a proposta feita para o nosso terreno em sarilhos grandes ruas de … n … montijo.
Obrigada pela disponibilidade.
Cumprimentos
B …” (artigo 16.º da petição inicial).
12. No mesmo dia 06.05.2022, a ré remeteu à colaboradora da autora, E …, nova mensagem de correio eletrónico, com o seguinte teor:
“Boa tarde,
Venho por este meio solicitar o cancelamento do contrato que tenho com a Remax porque já não vamos vender o terreno na rua s. … lote … no bairro do arce sarilhos grandes montijo.
Obrigada pela disponibilidade
B …”
13. Teve lugar no Cartório Notarial de G …, no Montijo, no dia 18.05.2022, a celebração de escritura de compra e venda em que os réus declararam vender, a C … e D …, que declararam comprar, pelo preço de €28 000,00, o imóvel acima identificado (artigo 21.º da petição inicial).
14. Na mencionada escritura, todos os intervenientes declararam que a transmissão não teve a intervenção de mediador imobiliário (artigo 21.º da petição inicial).
15. Os compradores acima identificados no n.º 14 exploram um talho na zona em que se situa o imóvel em causa nos autos (artigo 25.º da petição inicial).
16. A autora remeteu em 23.06.2022 mensagem de correio eletrónico aos réus, com o seguinte teor: “Vimos por este meio informar V. Exas. que tivemos conhecimento da compra e venda realizada com os Srs. C … e D …, do terreno sito em Rua de … … Lote … Bairro ... em Sarilhos Grandes, por nós apresentados e que, como tal, tendo direito à respetiva comissão, iremos emitir a competente fatura de €6.000,00 + IVA” (artigo 26.º da petição inicial).
17. A autora emitiu a fatura n.º FA …/…, datada de 23.06.2022, no valor de €7.300,00, com vencimento na mesma data (artigo 28.º da petição inicial).
18. A autora remeteu aos réus, em 08.07.2022, a identificada fatura (artigo 28.º da petição inicial).
19. Os réus não pagaram qualquer valor à autora (artigo 32.º da petição inicial).
Factos não provados
A. Os réus e os compradores acima identificados no n.º 14 se conhecessem (artigo 24.º da petição inicial).
B. Quando tomaram conhecimento da proposta acima referida no n.º 10 os réus tenham decidido não vender o imóvel (artigos 4.º e 5.º da contestação).
C. Quando tomaram conhecimento da proposta acima referida no n.º 10 os réus desconhecessem a identidade dos proponentes (artigo 4.º da contestação).
D. Alguns dias após 06.05.2022 os réus tenham sido contactados pessoalmente por C … e por D … numa visita efetuada ao terreno (artigo 6.º da contestação).
E. Na ocasião referida em B. C … e por D … tenham abordado os réus no sentido de os questionar se eram os proprietários do terreno e se o pretendiam vender (artigo 6.º da contestação).
F. Os réus tenham explicado a C … e por D … que tinham tido o terreno à venda, por serem da zona Norte do país, mas que tinham desistido de o fazer, por motivos pessoais (artigo 6.º da contestação).
G. Nunca as partes tenham falado sobre onde e quando o imóvel tenha estado à venda (artigo 7.º da contestação).
H. C … e por D … tenham insistido para que os réus lhes vendessem o imóvel (artigo 7.º da contestação).
I. Os réus desconhecessem que os interessados C … e por D … houvessem contactado a autora com o intuito de adquirirem o imóvel (artigo 7.º da contestação).
IV. Razões de Direito
- da (in)existência do direito da A. à remuneração contratualmente acordada
Alegam os Recorrentes que não houve incumprimento do contrato de mediação imobiliária da sua parte, por não terem tido conhecimento de quem era o comprador que apresentou a proposta de compra à A., tendo resolvido o contrato e não violando qualquer cláusula de exclusividade.
A sentença recorrida conclui que o negócio visado com o contrato de mediação imobiliária foi realizado, para tal contribuindo decisivamente a atividade da A., pelo que lhe é devida a remuneração acordada.
É pacífico que as partes celebraram entre elas um contrato de mediação imobiliária sujeito à regulamentação da Lei 15/2013 de 8 de fevereiro, diploma que vem estabelecer o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária.
O art.º 2.º diploma mencionado, vem definir o objeto da atividade de mediação imobiliária como aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na realização de um negócio, que em geral vise a aquisição ou constituição de direitos reais sobre um imóvel, estabelecendo o art.º 17.º os deveres do mediador quer para com os seus clientes quer para com os destinatários da sua atividade.
A legislação relativa à atividade imobiliária tem vindo a sofrer sucessivas alterações, no sentido de uma maior regulação, também imposta pelas regras comunitárias, tendo como principais objetivos assegurar a transparência da atuação dos mediadores imobiliários e garantir a qualidade dos serviços prestados em exigência de uma maior tutela dos direitos de quem recorre aos seus serviços.
O art.º 16.º do DL 15/2013 rege sobre o contrato de mediação imobiliária, dispondo sobre as suas exigências formais, impondo o seu n.º 1 a obrigatoriedade do contrato ser reduzido a escrito sob pena de nulidade que, no entanto, não pode ser invocada pela empresa de mediação, como dispõe o n.º 5 e enunciando o n.º 2 os elementos que o contrato escrito tem de contemplar, onde se integra, designadamente, a referência ao regime de exclusividade e seu efeitos (al. g)). De acordo com o estipulado no n.º 3 deste artigo, se no contrato não for estabelecido prazo para a sua duração, tem-se o mesmo celebrado por seis meses.
O contrato de mediação imobiliária pode ser celebrado em regime de exclusividade ou de não exclusividade, sendo a convenção de exclusividade um dos elementos do acordo que tem de constar do contrato escrito, como se referiu, conforme o impõe o art.º 16.º n.º 2 al. g) do DL 15/2013 o que se verificou no caso concreto.
A cláusula de exclusividade integrada num contrato de mediação imobiliária é essencialmente do interesse da mediadora, ficando o cliente vinculado a não contratar outra empresa mediadora sob pena de incumprimento o contrato, assim obstando a mediadora à concorrência de outra empresa na angariação de clientes para o negócio, sendo só ela a diligenciar por encontrar um interessado em contratar, o que lhe dá uma maior possibilidade de garantir a obtenção da remuneração acordada.
A respeito da remuneração da empresa mediadora rege o art.º 19.º da lei mencionada que dispõe nos seus n.ºs 1 e 2:
1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel. (…)
Conforme resulta do n.º 1 deste art.º 19.º, em interpretação que se tem por pacífica, o pagamento da remuneração da empresa mediadora está dependente da conclusão do negócio pretendido com a mediação, sendo uma obrigação que só se constitui com a efetiva realização do mesmo, nada sendo devido pelo cliente pela mera atividade de promoção do negócio a que a empresa se obriga, caso o negócio não venha a concretizar-se. O n.º 2 estabelece, no entanto, que a remuneração é igualmente devida quando o negócio angariado não se concretiza por causa imputável ao cliente, quando o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade.
A necessidade da relação de causalidade entre a intervenção da mediadora e a concretização do negócio com pressuposto da remuneração é bem evidenciada no Acórdão do STJ de 27 de maio de 2010 no proc. 9934/03.0TVLSB.L1.S1 in www.dgsi.pt: “(…) a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada da intervenção desenvolvida pelo intermediário, que, portanto, funciona como condição legal ou imprópria do pagamento. Efectivamente, o mediador só pode reclamar a remuneração, no momento em que, entre o comitente e a entidade angariada, for concluído o negócio visado pelo exercício da mediação, sendo certo que a actividade mediadora deve ser causal do resultado produzido, de modo a integrar-se de forma, idoneamente, determinada, na cadeia dos factos que deram origem ao negócio.”
No mesmo sentido pronuncia-se o Acórdão do STJ de 11 de julho de 2019 no proc. 28079/15.3T8LSB.L1.S1 in www.dgsi.pt quando nos diz: “Tal direito à remuneração só existe se o contrato final de compra e venda vier a ser celebrado, desde que – como ajuizaram as instâncias – se verifique entre a actividade da mediadora e o dito contrato um nexo de causalidade. Neste sentido, cfr. os acórdãos deste Supremo Tribunal de 15/11/2007 (Proc. n.º 3569/07), de 19/05/2009 (Proc. n.º 5339/06.9TVLSB), de 29/03/2011 (Proc. nº 2439/07.1TBPTM.E1.S1) e de 22/09/2016 (Proc. n.º 1081/12.0TVLSB.L1.S1), consultáveis em sumários de jurisprudência cível, www.stj.pt; e ainda de 27/05/2010 (Proc. 9943/03.0TVLSB.L1.S1) consultável em www.dgsi.pt.”
Ainda a respeito da exigência de celebração do negócio visado como condição da remuneração da mediadora, diz-nos o Acórdão do TRL de 26 de março de 2019 no proc. 19813/16.5T8LSB.L1-7 in www.dgsi.pt : “De notar ainda, que a obrigação de remunerar o mediador depende de o negócio visado ser concretizado “em virtude da actividade do mediador”, ou seja, a obrigação de meios que sobre este recai há-de conduzir ao resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador –, sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar à remuneração (comissão), nem ao pagamento de despesas.”
É a esta luz que tem de ser vista a exceção do n.º 2 do art.º 19.º ao estabelecer que é “igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente”.
A interpretação da expressão “por causa imputável ao cliente” não tem vindo a merecer entendimento unânime, desenhando-se a divergência entre aqueles que consideram que o direito da empresa mediadora à remuneração prevista no art.º 19.º n.º 2 se constitui a partir do momento em que o negócio é concretizado sem ser por seu intermédio, com cliente angariado por empresa concorrente, em violação da cláusula de exclusividade, assim impossibilitando que venha a ser realizado por comprador angariado por si e aqueles que entendem que tal direito à remuneração apenas se verifica se a mediadora tiver encontrado um verdadeiro interessado na realização do negócio, na medida em que tal constitui uma condição necessária do direito à remuneração acordada com o cliente.
Não sendo esta a questão que está em causa nestes autos, não importa agora desenvolvê-la, não deixando de afirmar-se que se concorda com esta última posição que se considera ser aquela que melhor interpreta o art.º 19.º n.º 2 do DL 15/2013 dando acolhimento precisamente ao princípio do n.º 1 da exigência da causalidade entre a atuação da mediadora na conclusão do negócio e a efetivação do seu direito à remuneração acordada. Só no caso da empresa mediadora ter um interessado efetivo na conclusão do negócio visado é que podemos dizer que tem um prejuízo e que aquele não se concretizou por causa imputável ao cliente. A existência de um interessado angariado pela mediadora é em qualquer caso condição da sua remuneração.
Isso mesmo nos diz o Acórdão do TRL de 5 de julho de 2018 no proc. 85/17.0T8VFX.L1-7 in www.dgsi.pt : “Todavia, não basta à mediadora – na vigência do contrato – angariar um interessado nominal na celebração do contrato com as condições constantes do contrato de mediação para ter direito à remuneração nos termos do nº2 do artigo 19º. Conforme refere Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, FDUNL, 2013, pp. 387-388, «De enfatizar que a aplicação da norma contida no art.º 19, n.º 2, do RJAMI implica, mais que a prova do cumprimento da obrigação do mediador – diligências no sentido da obtenção de um interessado –, a prova do sucesso desse cumprimento que satisfaz o interesse do credor – efetiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação» (bold nosso). E, mais adiante, p. 389, «Ora, a norma do art.º 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente.» Esta ideia é reiterada em Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, p. 131, quando aí se afirma que a prova do sucesso do cumprimento por parte da mediadora exige a «efetiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.”
Também neste sentido pronuncia-se Fernando Batista de Oliveira, Direito dos Contratos, O contrato de mediação imobiliária na prática judicial, uma abordagem jurisprudencial, ebook CEJ, coleção formação contínua, disponível na página do CEJ defendendo que a constituição do direito da mediadora depende da prova de que “efectivamente angariou cliente genuinamente interessado na celebração do negócio.”
Em qualquer caso, o direito da mediadora a haver a remuneração acordada só nasce com o resultado correspondente à existência de um interessado angariado para a concretização do negócio visado, quando este se efetiva.
É a partir deste regime legal, com a interpretação que se expôs, que tem de avaliar-se o caso concreto.
A alegação de recurso dos RR. apresenta-se totalmente desfasada dos factos que foram apurados.
Na situação em presença, tal como resulta dos factos provados, foi celebrado entre as partes um contrato de mediação imobiliária, em 3 de fevereiro de 2022, pelo prazo de seis meses, com vista à venda de um imóvel dos RR. tendo sido fixada a remuneração da mediadora em €6.000,00 mais IVA, devida no caso da mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado no contrato, nos termos previstos no art.º 19.º do diploma em questão, o que aliás ficou a constar da cláusula 5ª do contrato.
Na sequência da atividade desenvolvida pela A., com vista à promoção da venda do imóvel, a mesma veio a ser contactada por um interessado na sua compra, propondo um valor um pouco abaixo do pedido, o que aquela comunicou aos RR., constatando-se que o negócio de compra e venda do imóvel veio efetivamente a ser concretizado alguns dias depois, precisamente com o comprador que inicialmente havia contactado a A., sendo evidente a verificação dos pressupostos da remuneração da mediadora, de acordo com o art.º 19.º n.º 1 do DL 15/2013.
Em termos que não merecem reparo, concluiu a sentença recorrida: “Ora, no caso vertente, temos demonstrado que os réus venderam o imóvel objeto do contrato de mediação ao casal que a autora identificara como interessados (n.ºs 9, 10 e 13). Também se demonstrou que os interessados na aquisição do imóvel que era então dos réus manifestaram esse interesse, primeiramente, por intermédio da autora, através de divulgação que esta fizera em portal especializado do ramo (n.ºs 5 e 7) Por outro lado, não ficou provado, como os réus alegaram, que desconhecessem que os compradores houvessem previamente contactado a autora tendo em vista a aquisição do imóvel que efetivamente vieram a adquirir (I.), nem se demonstrou que os réus tenham tomado a iniciativa de, à margem da autora, contactarem os compradores (D.). Impõe-se, assim, concluir que a atuação da autora na obtenção de interessados e nessa identificação foi decisiva para a celebração do negócio que veio a 15 dias após a apresentação da proposta.”
O negócio de compra e venda do imóvel visado no contrato de mediação foi efetivamente realizado e precisamente com a pessoa que comunicou à A. o seu interesse em adquirir o prédio, a quem os clientes optaram por contactar diretamente após terem sido disso informados, como resulta dos factos provados.
O que se verifica é que os RR. concretizaram o negócio de venda à margem da A., passando por cima do contrato de mediação com ela celebrado, afigurando-se que com a finalidade de se escusarem ao pagamento da remuneração acordada, esquecendo o velho princípio do pacta sunt servanda –os contratos são para se cumprir.
É certo que, de acordo com o que ficou apurado os RR., pouco depois de terem sido informados pela A. da existência de um comprador interessado, comunicaram-lhe que pretendiam “o cancelamento” do contrato, referindo que já não iam vender o imóvel.
Contrariamente ao que os Recorrentes alegam, tal não configura qualquer resolução do contrato, não sendo sequer invocado por eles qualquer incumprimento por parte da A., nem tão pouco a impossibilidade da prestação.
A comunicação em causa é tão só a afirmação de uma vontade unilateral dos AA. de porem fim ao contrato de mediação antes do prazo acordado para o seu termo, referindo não pretender vender o imóvel, o que manifestamente o desenrolar dos acontecimentos mostrou não ser verdade, não obstante, naturalmente, os AA. não estivessem obrigados a realizar a venda do imóvel.
No caso temos uma declaração unilateral dos RR. de “cancelamento” do contrato de mediação imobiliária, fundamentada na sua afirmada vontade de já não quererem vender, o que veio a verificar-se não corresponder à verdade, pois vieram a vender o imóvel 12 dias depois. Tal declaração não é apta a produzir os efeitos pretendidos pelos AA. no sentido de extinguir o contrato e os desvincular do pagamento da remuneração contratualmente acordada, na medida em vieram a concretizar a venda do imóvel, até ainda no decurso do prazo do contrato e ao interessado que foi angariado pela A. na sequência da atividade por ela desenvolvida.
Resta concluir, tal como na sentença recorrida, que os RR. estão obrigados a pagar à A. a remuneração acordada, nos termos do art.º 19.º n.º 1 do DL 15/2013, confirmando-se a mesma.
V. Decisão:
Em face do exposto, julga-se improcedente o recurso interposto pelos RR., confirmando-se a sentença proferida.
Custas pelos Recorrentes por terem ficado vencidos- art.º 527.º n.º 1 e 2 do CPC.
Notifique.
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Lisboa, 20 de junho de 2024
Inês Moura
Higina Castelo
Orlando Nascimento