I - O objecto do caso julgado é a decisão referente ao pedido, e não cada uma das premissas de facto ou de direito, não se estendendo o caso julgado a estas, quando separadas ou isoladas da decisão ;
II - donde, igualmente os fundamentos de direito só ficam abrangidos pela força do caso julgado enquanto premissas da decisão ;
III - o objecto do recurso é a decisão que prejudica a posição do recorrente e não os seus fundamentos, sendo que a reformatio in peius não afasta a possibilidade de a condenação ter critérios ou motivos diversos, devendo a expressão “efeitos do julgado” – o nº. 5, do artº. 635º, do Cód. de Processo Civil - ser interpretada como reportada à parte decisória da sentença ;
IV – tendo sido na 1ª sentença considerada como não verificada a excepção de caducidade, por se entender que o reconhecimento do direito do Autor Condomínio por parte da Ré promotora/vendedora seria relevante e suficiente, estendendo-se a sua relevância à posição da Ré produtora/construtora, e, na 2ª sentença (apelada), apesar de tal juízo ser, aparentemente, mantido, entendeu-se, ainda, ocorrer efectivo reconhecimento do direito do Autor Condomínio por parte da construtora Ré, conducente à manutenção do juízo de improcedência da invocada excepção de caducidade, inexistiu qualquer alteração da parte decisória da sentença (no sentido da improcedência da excepção de caducidade), mas apenas de parte dos fundamentos invocados, pois o juízo de improcedência fundou-se, nesta segunda decisão (sob apelo) e pelo menos parcialmente, num novo critério ou argumento jurídico ;
V – situação em que não pode concluir-se por qualquer violação do princípio da reformatio in peius, pois, desde logo, inexistiu qualquer afectação dos alegados efeitos do julgado, em virtude do núcleo essencial decisório – improcedência da excepção de caducidade – se ter mantido intocável, ainda que sustentado num aditado critério fundante diferenciado ;
VI – não sendo, ainda, legítimo concluir-se pela concreta violação do caso julgado formal ou por uma qualquer limitação do exercício do direito de defesa e de reacção processual, mediante recurso, da parte inicialmente vencida ;
VII - pois, sendo coincidente o juízo de improcedência da excepção, ainda que com o aditamento de um fundamento não exarado na sentença anulada, teve a Ré apelante total liberdade de exercitar o seu direito de defesa, também relativamente a tal novo argumento justificativo, o que concretizou mediante a apelação sob sindicância ;
VIII – a denúncia dos defeitos configura-se como uma declaração de vontade unilateral, válida independentemente da forma que revestir (artº. 219º, do Cód. Civil), bastando, para ser eficaz, que chegue ao poder da contraparte ou seja dela conhecida (artº. 224º, nº. 1, do Cód. Civil, podendo ainda ser efectuada de forma expressa ou tácita ;
IX - a denúncia dos defeitos configura-se, assim, com a natureza de uma declaração receptícia, que só produz os seus efeitos quando chega ao poder ou ao conhecimento do destinatário, dentro do prazo a que está sujeita ;
X – uma das situações em que a denúncia não é exigida ocorre quando o empreiteiro, após a prestação ter sido aceite, reconhece a existência do defeito, situação prevista no nº. 2, do artº. 1220º, do Cód. Civil, em que não se justifica que o dono da obra tenha de o denunciar, o que sempre se revelaria “perfeitamente inútil”, pois, como a denúncia tem em vista informar a contraparte da existência do defeito, se ela já está ciente do facto, a declaração de vontade é supérflua, o que é corroborado pelo disposto no nº. 2, do artº. 331º, do mesmo diploma ;
XI – decorre do artº. 1224º, do Cód. Civil, ter o nosso regime legal autonomizado um prazo para o exercício dos direitos do dono da obra, entre o qual o direito à eliminação dos defeitos, o qual inicia o seu cômputo após tornar-se eficaz a denúncia dos defeitos, efectuada junto do empreiteiro, seja por este concretamente a receber, seja pelo facto de a não receber por razões que lhe são imputáveis ;
XII - existindo dispensa de denúncia dos defeitos, resultante do reconhecimento pelo empreiteiro da sua responsabilidade pelos defeitos existentes, aquele prazo de caducidade conta-se desde o conhecimento pelo dono da obra dessa declaração de reconhecimento, observando-se em tal contagem as regras prescritas no artº. 279º, ex vi do artº. 296º, ambos do Cód. Civil ;
XIII – a caducidade não se suspende nem interrompe, excepto nos casos em que a lei o determine – o artº. 328º, do Cód. Civil -, podendo, todavia, ocorrer o seu impedimento, o qual não tem como efeito a interrupção do respectivo prazo para depois voltar a correr ou o início de um novo prazo, mas sim o seu definitivo afastamento ;
XIV - para efeitos do nº. 4 do artº. 1225º do Cód. Civil, deve considerar-se construtor o vendedor que teve o domínio da construção, enquanto interveniente não estranho à respectiva actividade, designadamente contratando terceiros para a execução das várias fases da obra, em termos de não dever ser reduzido à condição de mero vendedor ;
XV – efectivamente, o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal, não sendo assim relevante ter materialmente desenvolvido a actividade de construção, mas sim ter o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional ;
XVI – relativamente ao momento do início do cômputo do prazo de 5 anos, previsto no artº. 1225º, do Cód. Civil, para o exercício dos direitos de tutela à existência de defeitos nas partes comuns, a problemática surge na aferição de quando se devem considerar entregues as partes comuns aos condóminos adquirentes das diversas fracções autónomas, de forma a considerar-se poderem ser exercidos os direitos previstos nos artº. 1221º e seg., do C.C., relativamente aos defeitos existentes nessas partes do edifício ;
XVII – por princípio, relativamente àqueles defeitos nas partes comuns do edifício, o prazo de garantia, deverá contar-se a partir da constituição da administração do condomínio, enquanto que em relação a cada uma das fracções autónomas, tal prazo conta-se a partir da entrega da mesma ao 1º adquirente comprador/consumidor, de cada uma das fracções ;
XVIII – ou seja, em relação aos defeitos das partes comuns do edifício, o prazo de garantia (exemplificativamente o previsto no artº. 5º, nº. 1, do DL nº. 67/2003, de 08/04), deverá contar-se a partir da entrega do edifício ao condomínio, exigindo-se ainda a constituição da administração do condomínio, com autonomia relativamente ao dono da obra ;
XIX – no âmbito dos contratos de empreitada de consumo, a responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos existentes na obra, rege-se pelas regras gerais previstas no Cód. Civil para o contrato de empreitada e pelas regras especiais previstas na Lei de Defesa do Consumidor e no D.L. n.º 67/2003 (nas várias redacções que lhe foram sucedendo), adaptáveis a este tipo contratual, não sendo aplicáveis as normas do Cód. Civil que sejam incompatíveis com as normas constantes destes dois diplomas ;
XX – com efeito, existe prevalência das normas contidas na legislação de defesa dos consumidores relativamente às regras gerais do Cód. Civil, pois, configurando-se aquela legislação com natureza especial, deverá prevalecer o seu regime, salvo se a disciplina da venda da coisa defeituosa, enunciada no Código Civil, se venha a revelar mais favorável para o comprador/consumidor ;
XXI – no âmbito da tutela do consumidor, a empreitada de consumo é definida como sendo aquela que é contratualizada entre alguém que destina a obra encomendada a um uso não profissional, e outrem que exerce profissionalmente, e mediante remuneração, a actividade económica de realização da obra ;
XXII – entre a Ré promotora/vendedora e os adquirentes de cada uma das fracções existe uma relação de consumo, o que permite considerar que também deve qualificar-se como tal a relação entre a Ré empreiteira e os mesmos compradores de cada uma das fracções, pois, é legítimo concluir que esta Ré conhecesse, ou devesse conhecer, a finalidade da dona da obra de proceder à consequente venda das fracções do Edifício a terceiros consumidores ;
XXIII – com efeito, compreendendo a empreitada, para além do mais, a construção de 8 blocos habitacionais, constituídos por 115 fogos com estacionamentos cobertos, não poderia a Ré empreiteira desconhecer aquela finalidade, que estava necessariamente pressuposta, atenta a natureza do objecto de empreitada e da sociedade dona da obra ;
XXIV – para que ao Autor Condomínio, enquanto terceiro adquirente, pudesse ser aplicado o regime tutelar do consumidor, sempre se teria de ficcionar se, caso este tivesse sido parte no contrato de empreitada, seria qualificado como consumidor, ou seja, se fosse o Autor Condomínio a contratar directamente com a Ré empreiteira tal qualidade de consumidor lhe seria reconhecida, ou melhor concretizando, se deveria ser qualificado como consumidor para efeitos da primeiro contrato ou relação estabelecida, tendo em atenção as circunstâncias subjacentes a tal contrato ;
XXV – no âmbito da sucessão de regimes legais, os prazos estabelecidos, quer na Lei de Defesa do Consumidor, quer no DL nº. 67/2003, quer, ainda, no DL nº. 84/2008 (que introduziu alterações naquele), aplicam-se aos contratos existentes à data da entrada em vigor de tais diplomas, ou seja, e nomeadamente, 09/04/2003 e 20/06/2008 (no que concerne aos dois últimos), desde que os prazos anteriormente vigentes não se tivessem ainda completado ;
XXVI – assim, caso tais prazos ainda não tivessem começado a correr à data da entrada em vigor de tais diplomas, aplicam-se inteiramente os prazos por estes definidos ;
XXVII – todavia, se na mesma data de entrada em vigor de tais diplomas aqueles prazos já haviam iniciado a sua contagem, e caso prevejam a fixação de um prazo mais longo, são imediatamente aplicáveis os novos prazos, devendo ser computado todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial – cf., o nº. 2, do artº. 297º, do Cód. Civil ;
XXVIII – manifestando-se a falta de conformidade no prazo de garantia de 5 anos, faz surgir na esfera jurídica do dono da obra consumidor, ou terceiro adquirente consumidor, os respectivos direitos ;
XXIX - para além de tal prazo de garantia, urge ainda considerar dois outros prazos: o prazo de denúncia para as faltas de conformidade detectadas, e o prazo de exercício dos direitos do dono de obra consumidor ou dos terceiros adquirentes consumidores ;
XXX – relativamente ao Autor Condomínio, o momento do início do cômputo daquele prazo de 5 anos tem por pressuposta a problemática de aferição de quando se devem considerar entregues as partes comuns aos condóminos adquirentes das diversas fracções autónomas, de forma a considerar-se poderem ser exercidos os direitos enunciados no artº. 4º do Regime da Venda de Bens de Consumo e das Garantias a Ela Relativas, relativamente aos defeitos existentes nessas partes do edifício ;
XXXI – em tal aferição, afigura-se-nos como relevante e decisiva a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que corresponderá à data em que estes lograram constituir uma estrutura organizada, reunindo em assembleia e elegendo um administrador dotado de independência e autonomia ;
XXXII – inexistindo um qualquer acto formal ou expresso de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do construtor para os órgãos de administração do condomínio (o que normalmente sucede), deve considerar-se como data em que tacitamente ocorreu tal transmissão o dia em que a assembleia de condóminos elege o administrador do condomínio ;
XXXIII – pelo que, entregue o prédio ao condomínio e constituída a assembleia de condóminos, com independência e autonomia relativamente ao dono da obra/vendedor (nomeadamente, para o exercitar da denúncia relativamente aos eventuais defeitos existentes na obra), é a partir de tal data que deverá contar-se o prazo de garantia inscrito no nº. 3, do artº. 4º, da Lei de Defesa do Consumidor, na redacção antecedente ao DL nº. 67/2003, de 08/04, ou inscrito no artº. 5º, nº. 1, do Regime da Venda de Bens de Consumo e das Garantias a Ela Relativas, seja na versão do DL nº. 67/2003, de 08/04, seja na versão do DL nº. 84/2008, de 21/05 ;
XXXIV – começando a correr tal prazo, em simultâneo, quer para a Ré empreiteira, quer para a Ré dona da obra/promotora/vendedora, atenta a natureza solidária da sua responsabilidade ;
XXXV - não sendo bem sucedidos os trabalhos de reparação/eliminação das faltas de conformidade, inicia-se nova contagem dos prazos de caducidade com a entrega da obra reparada, após a realização desses trabalhos, pois existe um segundo cumprimento defeituoso, ao qual deve aplicar-se, prima facie, as mesmas regras do primeiro, nomeadamente quanto a prazos ;
XXXVI – todavia, neste novo prazo só se podem fazer valer os direitos derivados das desconformidades/defeitos da eliminação, e não quaisquer outras desconformidades/defeitos de que padecesse o cumprimento originário, isto é, apenas devem ser consideradas as deficiências/defeitos verificadas após a realização das segundas obras, pois são estas desconformidades/ deficiências/defeitos as actualmente existentes ;
XXXVII – tendo existido reconhecimento dos defeitos/desconformidades por parte da Ré construtora, e empenho desta na sua resolução, é de dispensar a existência duma denúncia formal relativamente àqueles que subsistam após a tentativa, gorada, da sua eliminação/reparação ;
XXXVIII – o que sucederá ainda que não exista uma coincidência absoluta entre os defeitos anteriormente identificados (e devidamente denunciados e reconhecidos), motivadores da intervenção da Ré construtora na tentativa da sua reparação/eliminação, e as desconformidades/defeitos percepcionados após tais obras ;
XXXIX – com efeito, sendo da mesma natureza ou estirpe, originados pelas mesmas causas -  in casu, falta de impermeabilização das telas das paredes exteriores ; ausência de estanquicidade ; fissuras, bolhas e humidades daí decorrentes, nomeadamente no reboco exterior e ao nível das garagens ; irregularidades do pavimento e calçada e infiltrações e manchas daí decorrentes, nomeadamente ao nível das garagens ; mau estado das juntas de dilatação e descolamento e quebra de elementos pré-fabricados -, a exigência de uma denúncia formal relativamente às anomalias/desconformidades subsistentes seria totalmente desnecessária e, assim sendo, a sua falta não pode determinar, por caducidade, a extinção do direito do Autor Condomínio a obter a condenação da Ré construtora na reparação das mesmas ;
XL – ou seja, existindo uma similitude, similaridade ou semelhança dos vícios ou deficiências, percepcionados em diferentes momentos (atenta a frustrada tentativa de reparação/eliminação), é de dispensar nova denúncia dos defeitos, ainda que, numa primeira aproximação, se deva observar o ulterior prazo de 1 ano, após a percepção dos defeitos/desconformidades subsistentes, para o exercício do direito à sua eliminação ;
XLI – porém, tendo existido relativamente aos vícios inicialmente notados (em 1994/95) reconhecimento, pelo menos parcial, por parte da Ré construtora, da sua existência, que igualmente se traduziu na tentativa de os reparar, tal configura-se como impedimento da caducidade do direito à sua eliminação/reparação ;
XLII – pelo que, no que concerne aos defeitos subsistentes após tal tentativa de eliminação, apenas se inicia um novo prazo de caducidade a partir do momento em que a Ré construtora assuma uma clara recusa de proceder a novas reparações, assim alterando, indubitavelmente e de forma cabal, a posição que anteriormente havia assumido ;
XLIII – ou seja, relativamente a estas desconformidades não logradas ultrapassar através da consumada tentativa de reparação/eliminação, para que a Ré construtora se possa fazer valer da invocada excepção de caducidade do Autor Condomínio em exercitar o seu direito à reparação dos vícios decorrentes do segundo incumprimento, incumbe-lhe provar que em determinado momento, confrontada com a denúncia ou comunicação dos vícios subsistentes, que alegadamente a tentativa de eliminação/reparação não logrou efectivar, recusou-se a proceder a novas reparações das desconformidades que perduraram, e que tal recusa, tradutora de mudança de posição, foi do conhecimento do Autor Condomínio ;
XLIV – pois, só a partir de tal data será computável o prazo legalmente previsto para o exercício do direito – o artº. 329º, do Cód. Civil -, que até aí não se poderia considerar de justificado exercício, atenta a posição que a Ré construtora vinha assumindo ;
XLV – pelo que, caso se conclua pelo incumprimento do ónus probatório, por parte da Ré construtora, de que o Autor Condomínio teve, em data determinada, concreto conhecimento da cabal alteração da sua posição, data a partir da qual se iniciaria o cômputo do prazo de caducidade do exercício do direito à reparação/eliminação dos vícios/desconformidades subsistentes, sempre se terá que considerar não verificada a invocada excepção de caducidade de tal exercício ;
XLVI – a responsabilidade do empreiteiro pode ser afastada ou excluída por comportamentos imputáveis ao dono da obra credor ;
XLVII – tal sucede, nomeadamente, quando as desconformidades/defeitos têm origem no projecto, nos materiais utilizados na obra que tenham sido fornecidos pelo dono desta e nas instruções por este transmitidas, quer directamente, quer através das pessoas que tenha mandatado ;
XLVIII – todavia, nesses casos a responsabilidade do empreiteiro executor apenas se pode considerar excluída nas situações em que o erro de projecto não possa ser detectado por um bom e competente profissional na realização daquele tipo de obras, ou se, tendo sido detectado, o empreiteiro informou devidamente o dono da obra do mesmo, e das más consequências para a construção da sua execução, bem como da utilização daqueles materiais, ou do cumprimento daquelas específicas instruções e, apesar disso, o dono da obra insistiu naquela execução ;
XLIX – ressalvando-se, contudo, que ocorrendo situações de transmissão de imposições do dono da obra que violem as regras da arte construtiva, não deve o empreiteiro aceitá-las, excepto se o transmitente se revelar uma pessoa com conhecimentos técnicos na área, tal como um arquitecto ou engenheiro ;
L – pelo que, nas situações em que o empreiteiro não cumpre o dever que lhe está adstrito, quer no detectar quer no informar, fundado no seu especial conhecimento e domínio das legis arties, a sua responsabilidade não resulta sequer mitigada dos defeitos que daí resultem para a obra, ou seja, existindo aquele dever de detectar e informar, as deficiências/desconformidades não podem ser invocadas pelo empreiteiro para diminuir a sua responsabilidade ;
LI – donde, apenas nas situações em que o empreiteiro não tenha podido aperceber-se de que o projecto era inadequado, que os materiais fornecidos não possuíam as qualidades devidas ou que as instruções transmitidas eram desadequadas e potencialmente causadoras de vícios, é que será aceitável que tais causas se configurem como fundamento de exclusão da sua culpa ;
LII – relativamente à (i)legitimidade de exercício dos direitos, mesmo na situação em que as desconformidades/deficiências se situam nas partes comuns, mas já causaram danos em fracções autónomas, a legitimidade para peticionar a reparação e/ou eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns pertence ao condomínio, representado pelo administrador ;
LIII – por outro lado, estando-se perante vícios ou defeitos existentes nas fracções autónomas, a legitimidade para a formulação de idêntico pedido será de cada um dos titulares, sendo esta a solução a adoptar mesmo que os defeitos tenham a sua origem nas partes comuns e se venham a repercutir, causando danos, no interior das respectivas fracções.
Sumário elaborado pelo Relator – cf., nº. 7 do artº. 663º, do Cód. de Processo Civil

ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte ^[1]:
               
I – RELATÓRIO
1 – Condomínio ..., representado pela sociedade administradora do condomínio MS & ASSOCIADOS, LDA., com sede na Rua dos Aranhas, nº. 53, 3º H, no Funchal, intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra:
- PIORNAIS, INVESTIMENTOS TURÍSTICOS IMOBILIÁRIOS da MADEIRA, S.A., com sede na Rua 31 de Janeiro, nº. 12 E, 6º andar, Sala Y-SE, Funchal ;
- TEIXEIRA DUARTE – ENGENHARIA e CONSTRUÇÕES, S.A., com sede no Edifício 2, do Lagoas Park, Porto Salvo, Oeiras,
deduzindo o seguinte petitório:
- a condenação solidária das Rés:
- na reparação e eliminação de todos os defeitos de construção existentes no Edifício do Condomínio ..., conforme identificados nos relatórios de vistoria, juntos como documentos nºs. 11, 12, 28 e 32, no prazo que o Tribunal venha a entender como razoável, segundo os melhores juízos de equidade ;
- na reparação e eliminação de todos os danos resultantes desses defeitos de construção e da falta da sua reparação, na altura em que foram denunciados, igualmente no prazo que o Tribunal venha a entender como razoável, segundo os melhores juízos de equidade ;
- no pagamento de uma indemnização no valor de € 42.000,00 referente às despesas por si suportadas com a elaboração de relatórios e dos valores que, entretanto, venha a despender por força da presente acção, relacionadas com a eventual reparação urgente de danos provocados pela existência dos referidos defeitos de construção, de montante por ora indeterminado, mas a relegar no que se venha a liquidar em sede de execução de sentença ;
Em alternativa,
- o Autor peticiona a condenação das Rés no pagamento de uma indemnização para eliminação e reparação dos defeitos de construção e dos danos que os mesmos causaram ao edifício, no valor que vier a ser determinado em peritagem, que oportunamente se requererá.
Para tanto, alegou, em súmula, o seguinte:
- a presente acção tem por objecto a salvaguarda dos interesses patrimoniais referentes às partes comuns do Condomínio ... ;
- a Ré Piornais foi a sociedade promotora da construção do Edifício, onde se encontra situado o Condomínio ... ;
- enquanto a Ré Teixeira Duarte foi a empresa de construção civil que executou a empreitada de construção daquele edifício ;
- tendo, ainda, a Ré Teixeira Duarte acordado com a Ré Piornais um prazo de garantia especial de 10 anos para as impermeabilizações ;
- pretendendo a Autora através da presente acção a reparação dos defeitos de construção e de todos os consequentes danos causados nas partes comuns do Edifício que foi construído, promovido e comercializado pelas Rés ;
- muitos dos defeitos descritos resultaram da não aplicação dos materiais de construção civil mais apropriados para este tipo de construção ;
- e muitos são susceptíveis de colocarem em perigo a segurança dos condóminos e do próprio Condomínio ... ;
- a origem de tais defeitos deveu-se não só à má qualidade dos materiais utilizados, como também devido à fraca aptidão profissional dos diversos operários que ali trabalharam e, consequentemente, das más técnicas de construção e regras de arte aplicadas ;
- a Ré Piornais, tendo contacto e reunido, por diversas vezes, com a Administração do Condomínio, assumiu claramente a responsabilidade pela reparação dos defeitos denunciados ;
- apesar de uma tentativa de reparação/eliminação dos defeitos, que não foi concretizada com êxito, até à presente data os defeitos de construção continuam a não ser reparados ;
- contactou e solicitou a várias empresas da região a elaboração de orçamentos prévio com vista à reparação dos defeitos ;
- tendo-se as empresas contactadas recusado a apresentar orçamento prévio, atenta a gravidade dos defeitos construtivos encontrados, sendo que alguns deles só poderão ser conhecidos no decurso dos trabalhos de reparação ;
- concluindo-se, pelos elementos entretanto obtidos, que presentemente a reparação dos defeitos de construção importe em valor superior a um milhão de euros.
2 – Citada a Ré Piornais – Investimentos Turísticos e Imobiliários, Lda., veio contestar, impugnando e excepcionando a caducidade do direito, concluindo pela improcedência da acção.
Alegou, em síntese, que:
- é verdade que o prazo de garantia para as impermeabilizações foi acordado entre os Réus em 10 anos, e não apenas em 5 anos ;
- a escolha da Teixeira Duarte para executar a empreitada garantia à contestante uma qualidade de construção muito acima da média e com total segurança para o futuro ;
- todas as reclamações sobre os defeitos ou vícios de construção, atempadamente denunciados à contestante, foram encaminhados para a Teixeira Duarte ;
- a garantia que deu aos clientes foi a mesma que contratualizou com a Teixeira Duarte ;
- sendo que esta não assumiu quaisquer defeitos até à data ;
- existiram alguns defeitos denunciados, mas as reparações foram efectuadas ;
- em 30 de Março de 2007, uma vez que a Teixeira Duarte efectuara as reparações dos defeitos denunciados, foi assinado o auto de recepção definitiva ;
- o que só aconteceu após a Teixeira Duarte ter concluído os diversos trabalhos de reparação que, à data, ou seja, em Março de 2007, se encontravam pendentes de execução ;
- o relatório de 2007 incide sobre defeitos dessas mesmas reparações que a Teixeira Duarte sempre se recusou a assumir por ser extemporâneo, dado que a recepção definitiva da obra já tinha sido efectuada ;
- a Ré Piornais nunca se comprometeu a repara defeitos para além do período de garantia que lhe foi dado pela Ré Teixeira Duarte ;
- pois uma coisa é colaborar para resolver problemas e outra é assumir a responsabilidade da solução ;
- os eventuais defeitos denunciados em 2010 foram-no fora do prazo legal, tendo caducado o direito à sua eliminação/reparação ;
- caso se apure que as reparações realizadas pela Teixeira Duarte foram mal efectuadas, deve esta ser responsabilizada, caso não tenha ocorrido prescrição do prazo de denúncia ou caducidade do direito de propor a acção ;
- existem trabalhos referenciados que se reportam a deteriorações que ocorreram em virtude da total ausência de manutenção, que é da competência e responsabilidade do Condomínio ;
- todo o exterior do edifício foi intervencionado em 2005, com reparação geral dos rebocos e pinturas sob supervisão da CIN, que forneceu as tintas, a solução e regulou a qualidade dos suportes de humidade adequados, tudo de acordo com a Ré Teixeira Duarte e a Autora ;
- por excepção, é certo que até 2006 a Ré Teixeira Duarte procedeu à reparação dos defeitos denunciados pela Autora ;
- o prazo de garantia de 5 anos expirou em 17/08/2006 ;
- tendo o auto de recepção definitiva da obra sido assinado em 30/03/2007, ou seja, depois de ter decorrido o aludido prazo de 5 anos ;
- a Ré Piornais nunca assumiu qualquer responsabilidade pela reparação de defeitos ou anomalias de construção para além dos 5 anos a contar da entrega da obra ;
- nem reconheceu os defeitos decorrentes das reparações efectuadas pela Ré Teixeira Duarte entre 2005 e 2007 ;
- limitando-se a fazer a ponte entre esta e a Autora, de forma a resolver-se o problema ;
- sem que tal colaboração pudesse ser entendida como vinculando-a a responsabilidades decorrentes de tais reparações ;
- o direito da Autora em denunciar defeitos para além do prazo de 5 anos, que terminou em 17/08/2006, está prescrito ;
- ocorrendo também, e em consequência, a caducidade do direito de propor a presente acção.
3 – A Ré Teixeira Duarte – Engenharia e Construções, S.A., veio igualmente apresentar contestação, quer por impugnação motivada, quer mediante excepção, referenciando a sua ilegitimidade, bem como a caducidade e prescrição do seu direito.
Enunciou, muito em súmula, o seguinte:
- entre si e a Autora não existiu, nem existe, qualquer relação jurídica ou outra, pelo que, como parte principal, é parte ilegítima ;
- devendo ser absolvida da instância ;
- a presente acção deu entrada em juízo em 27/01/2011, muito para além do termo da garantia legal do imóvel ;
- pelo que eventuais direitos do Autor em matéria de garantia do imóvel há muito que se encontram prescritos, nos termos dos artigos 298º, nº. 1, 303º, 304º, nº. 1 e 306º, todos do Cód. Civil ;
- determinando a absolvição das Rés do pedido ;
- o Autor estava obrigado a denunciar os defeitos à 1ª Ré até um ano depois do seu conhecimento ;
- constatando-se a caducidade do direito a participar os defeitos ;
- acresce verificar-se ter sido a presente acção instaurada muito para além do termo do prazo de 1 ano para a propositura da acção ;
- verificando-se, assim, a excepção de caducidade da acção, determinante da absolvição, pelo menos da ora Ré contestante, do pedido ;
- após o auto de recepção provisória da obra, procedeu a todas as correcções solicitadas, cumprindo todas as suas obrigações nesta matéria, desde que decorrentes de factos da sua responsabilidade ;
- a 1 Ré procedeu à recepção definitiva da empreitada em 30/03/2007, ou seja, mais de cinco anos após a recepção provisória ;
- sendo o mesmo inequívoco ao referenciar ter sido a empreitada definitivamente recebida, sem qualquer ressalva ;
- não tendo a 1ª Ré exercido quaisquer direitos que lhe pudessem assistir, nos dois anos subsequentes à entrega da obra (até 30/03/2009), tal determina a caducidade ou preclusão da garantia da obra ;
- inexiste qualquer garantia de 10 anos prestada relativamente a impermeabilizações ;
- sendo apenas de 5 anos o prazo de garantia da obra ;
- beneficiando a Autora de uma garantia de venda e não de obra, já que o vendedor do imóvel (1ª Ré) o não construiu ;
- todas as reclamações que, durante o período de garantia, foram participadas pela 1ª Ré à 2ª Ré obtiveram a devida análise técnica, tendo sido efectuadas todas as correcções que as partes consideraram devidas ;
- sempre actuou de boa-fé, no cumprimento das melhores regras de arte, conforme é a sua prática comercial ;
- e sempre esteve disponível para analisar eventuais reclamações e intervir sempre que verificada a sua responsabilidade na reparação/correcção da anomalia ;
- é alheia a eventuais compromissos que tenham sido assumidos à sua revelia ;
- o que foi acordado entre as Rés é que determinadas patologias seriam totalmente reparadas, apenas, aquando da recepção definitiva do edifício, em especial as relativas à fachada do empreendimento ;
- sendo que durante o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das fracções ;
- jamais se tendo comprometido junto da sua cliente (1ª Ré) a reparar o que quer que fosse após a recepção definitiva da empreitada ;
- a ausência de actos de conservação e manutenção das áreas comuns é, nesta data (e já o era em 2007) a única razão para as situações que o Autor agoira reclama ;
- para além do mais, a aceitação da obra sem reservas, em 30/03/2007, determina estarem já esgotados, em 29/01/2011, quaisquer direitos que a 1ª Ré pretendesse accionar junto da ora Ré contestante.
Conclui, nos seguintes termos:
- que seja declarada, quanto à 2ª Ré, a prescrição e caducidade de qualquer direito do Autor e, nesta medida, ser absolvida do pedido ;
- que seja declarada, quanto à 2ª Ré, a prescrição e caducidade de qualquer direito da 1ª Ré sobre a 2ª Ré, no âmbito do contrato de empreitada celebrado entre as Rés e, nesta medida, ser igualmente absolvida do pedido ;
Caso assim não se entenda,
- ser a 2ª Ré declarada parte ilegítima e, neste contexto, ser absolvida da instância ;
Em qualquer caso,
- ser a acção julgada totalmente improcedente quanto à 2ª Ré e, consequentemente, ser absolvida do pedido. 
4 – O Autor veio apresentar réplicas – cf., fls. 502 a 508 e 526 a 532 -, na qual concluiu pela total improcedência das excepções deduzidas.
5 – CC - fls. 556 a 564 -, DD – fls. 577 a 585 - e AA e BB – fls. 595 a 604 - apresentaram requerimento de intervenção principal espontânea activa, solicitando a condenação das Rés na reparação das anomalias que se faziam sentir nas suas fracções autónomas, integradas no Edifício ... e dos danos por si sofridos ou, subsidiariamente, no pagamento da quantia necessária a tal reparação.
6 – Designada data para a realização de audiência preliminar, veio a realizar-se, conforme resulta da acta de fls. 657 a 801.
Nesta sede:
- Admitiu-se a intervir nos autos, ao lado do Autor, os identificados CC, DD, AA e BB ;
- Fixou-se o valor da causa ;
- Julgou-se improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade da 2ª Ré Teixeira Duarte – Engenharia e Construções, S.A. ;
- Proferiu-se, no demais, saneador stricto sensu ;
- Relegou-se para sede de decisão final o conhecimento das invocadas excepções de caducidade e de prescrição ;
- Seleccionaram-se os factos assentes e a base instrutória, que mereceram reclamação por parte do Autor e 2ª Ré, sendo a primeira totalmente desatendida e a segunda parcialmente atendida, conforme despacho de fls. 858 a 868.
7 – Realizada a audiência de discussão e julgamento, em 12 sessões, foi proferida sentença em 05/06/2017, em cujo dispositivo figurou o seguinte:
“Em face de todo o exposto julga-se parcialmente procedente a presente acção e, em consequência:
a. Condenam-se as Rés a, solidariamente, eliminarem os defeitos, elencados em QQ., RR., KKKK., DDDDD. A FFFFF., dos factos provados, existentes no prédio denominado Edifício ..., localizado no Sítio ..., Estrada ..., no ... e os danos por eles causados, elencados em GGGGGGGG. dos factos provados, no prazo máximo de um ano;
b. Absolvo as Rés do pedido apresentado pelo Interveniente Principal AA;
c. Absolvem-se as Rés do demais peticionado pelo Autor.
*
Custas pelo Interveniente Principal AA e pelas Rés.
Registe e notifique”.
8 – Interpostos recursos pelas Rés Teixeira Duarte – Engenharia e Construções, S.A. e Piornais – Investimentos Turísticos e Imobiliários, Lda., bem como pelos Intervenientes Principais AA e BB, por Acórdão desta Relação de 11/12/2018 – cf., fls. 2096 a 2146 -, decidiu-se “julgar procedente o recurso interposto pela recorrente Piornais e, em consequência, anular a sentença proferida pela 1ª instância, com vista à ampliação da matéria de facto, nos termos acima indicados”.
9 – Após reabertura da audiência de discussão e julgamento em duas novas sessões – cf., actas de fls. 2679 a 2690 -, foi, posteriormente, proferida sentença – cf., fls. 2694 a 2776 -, traduzindo-se a Decisão nos seguintes termos:
“Em face de todo o exposto julga-se parcialmente procedente a presente acção e, em consequência:
a. Condenam-se as Rés a, solidariamente, eliminarem os defeitos, elencados em L.2., M.2., F.4., Y.4. a A.6., dos factos provados, existentes no prédio denominado Edifício ..., localizado no Sítio ..., Estrada ..., no ... e os danos por eles causados, elencados em B.8. dos factos provados, no prazo máximo de um ano;
b. Absolvem-se as Rés do pedido apresentado pelo Interveniente Principal AA;
c. Absolvem-se as Rés do demais peticionado pelo Autor.
*
Custas pelo Interveniente Principal AA e pelas Rés.
Registe e notifique”.
10 – Novamente inconformada com o decidido, a Ré Teixeira Duarte – Engenharia e Construções, S.A. interpôs recurso de apelação, por referência à sentença prolatada.
Apresentou, em conformidade, a Recorrente as seguintes CONCLUSÕES (que ora se transcrevem integralmente, apesar das longas 356 conclusões ; procede-se à correcção dos lapsos de redacção):
“1º O Condomínio Autor, representando por uma pequena minoria, corresponde a um empreendimento de referência, numa zona de destaque no ..., com amplas áreas de lazer, mas com notória incapacidade financeira para fazer face aos custos de manutenção exigíveis, que nunca realizou.
2º A sentença recorrida condenou as Rés, solidariamente, a procederem a um vasto conjunto de reparações a favor do Condomínio Autor, confundindo os planos de cada uma das Rés, isto é, entre a Promotora – Ré Piornais – e a Construtora – Ré Teixeira Duarte – de forma indiferenciada.
3º A solução alcançada é materialmente injusta, condenando o empreiteiro em reparações no contexto de uma empreitada há muito concluída – 11.09.2001 – e definitivamente entregue em 30.03.2007. 268
4º O Condomínio Autor, por via da sentença recorrida vê premiada a sua inércia em matéria de conservação e reparação e a sua omissão quanto ao dever de denúncia e de acionamento judicial, em especial, relativamente ao Empreiteiro.
5º A Ré Piornais (Promotora) ao ter esgotado a sua atividade comercial adotou até à ampliação da matéria de facto um comportamento de algum desinteresse processual pelo qual não pode a Ré Teixeira Duarte responder.
6º O Condomínio Autor tem, como garantia patrimonial, arrestado a seu favor todo o património da Ré Piornais, o que lhe permitirá – a manter-se a condenação da Promotora – assegurar um nível de proteção razoável.
7º No seguimento da sentença condenatória inicialmente proferida nos autos, por com a mesma não se conformarem pelas diversas motivações apresentadas, foram apresentados os competentes recursos pela Rés.
8º O douto Tribunal da Relação de Lisboa, dando razão às Rés, em 11 de dezembro de 2018 proferiu douto Acórdão (inserido no sistema Citius em 20 de dezembro de 2018, com a refª ...): anulando a primitiva sentença e ordenando a ampliação da matéria de facto, a fim de se apurar «a data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio».
9º Contudo, o Tribunal “a quo” não respondeu concretamente à pergunta cuja prova foi doutamente determinada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, limitando-se a sentença a invocar factos no sentido de remeter «a data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio» para momento muito posterior àquele em que efetivamente tal instituição sucedeu.
10º A Meritíssima [Mma.] Juiz proferiu nova sentença em 29 de junho de 2021 (refª Citius ...) notificada a 05 de julho de 2021, na qual manteve integralmente a decisão condenatória proferida na primeira sentença.
11º Isto é, apesar da presente ação ter dado entrada em juízo quase 10 anos depois da «data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio», nenhuma relevância foi retirada de tal facto pelo Tribunal “a quo” mantendo-se uma condenação que se considera injusta.
12º Não tendo a Mma. Juiz identificado, nos termos do disposto na alínea c) do nº 3, do artigo 662º do CPC, quaisquer contradições na sentença através da inclusão de novos factos provados, não se afigura admissível a inclusão de uma nova (e reforçada) fundamentação sobre a matéria anteriormente decidida.
13º A nova sentença proferida foi aproveitada para “aprimorar” a fundamentação da sentença primitiva, relativamente aos factos provados na sentença primitiva (e que não foram objeto 269 de nova prova, nem da ampliação da matéria de facto; numa quase resposta do Tribunal de 1ª instância às primitivas alegações de recurso das Rés.
14º A inclusão – a coberto de uma ampliação da matéria de facto - fundamentos novos na sentença, relativamente aos factos antigos [anteriormente provados e sem que nenhuma prova tenha sido produzida em sede de ampliação da matéria de facto sobre essa questão] constitui uma violação do caso julgado formal.
15º A sentença recorrida inclui e desenvolve agora a tese de existência do reconhecimento de defeitos e, logo de direitos, do Condomínio Autor, pela Ré Teixeira Duarte, obstando a quaisquer prazos de caducidade ou prescrição em, reitere-se, violação do caso julgado formal, devendo ter-se por escrito os novos segmentos da fundamentação da sentença (Doc. 1 junto).
16º Isto é, perante a evidenciação de ultrapassagem de todos os prazos legais pelo Condomínio Autor, contados da «data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio», o Tribunal “a quo” procurou impedir os efeitos daí resultantes.
17º A pretexto da ampliação da matéria de facto a fim de apurar a «data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio», o Tribunal “a quo” alterou e ampliou substancialmente a fundamentação da primitiva sentença relativamente ao capítulo do “reconhecimento”, considerando agora que a Ré Teixeira Duarte adotou comportamentos materiais que impediriam a caducidade de direitos, quando na sentença primitiva expressamente concluíra pela ausência desse reconhecimento.
18º O Tribunal “a quo” extravasou, e muito, a prorrogativa legal decorrente da ampliação da matéria de facto ordenada pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, em violação do disposto nos artigos 613º, nº 1, 635º, nº 5 e 662º, nº 3, al. c) e nº 3, al. c) do CPC. (Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 61/08.4TBPTB.G1, datado de 21.06.2012; Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 283/19.2YLPRT.G1, datado de 10.10.2019, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo: 1310/11.7TBALQ.L2.S1, de 03 de março de 2021, e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 0077924, datado de 24.06.1992, disponíveis em www.dgsi.pt).
19º A 2ª Ré Teixeira Duarte não reconheceu quaisquer direitos do Condomínio, questão que adiante se desenvolverá.
20º O Tribunal a quo deu, em fase de saneador, como assentes os factos P3, T3 e X3 alegados pelos Intervenientes Principais CC, DD e AA e BB nas respetivas petições/ intervenções (requerimentos de 16.12.2011 refªs ..., ... e ...).
21º Essa seleção motivou a apresentação de reclamação pela Ré Teixeira Duarte (Requerimento refª ..., datado de 13.02.2012), nos termos previstos no artigo 511º, nº 2 do CPC vigente à data; reclamação que foi injustamente indeferida (cfr. Despacho refª ..., de 29.02.2012).
22º Tal despacho, apenas pode ser impugnado no recurso interposto da decisão final (cfr. art. 511º, nº 3 do CPC vigente à data), o que ora se promove já que tais factos não poderiam ser dados como provados pois, pese embora não tenham sido especificamente impugnados, 270 estão em contradição com a defesa considerada no seu conjunto (cfr. art. 490, nº 1 e 2 do CPC vigente à data, violado no presente caso pelo Tribunal).
23º Nos artigos 23º, 58º, 67º, 96º, 107º, 133º e 142º da Contestação da Ré Teixeira Duarte às p.i. dos intervenientes (datada de 13.01.2012, refª ...) a Ré Teixeira Duarte refutou sempre a existência de defeitos de construção.
24º Deste modo os factos P3, T3 e X3, não poderiam ter sido considerados provados e, perante a desistência dos pedidos de dois dos Intervenientes e a ausência de prova quanto ao restante, deveriam, a final, ter sido dados como não provados.
25º Em resultado da ampliação da matéria de facto determinada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, foi produzida substancial prova documental e testemunhal.
26º Na sequência do julgamento dessa matéria de facto, a lista dos factos considerados provados pelo Tribunal “a quo” foi aditada através da inclusão dos Factos Provados F a Z, renumerando-se todos os demais (com correcção de erro material no facto Q6 e pequeno reajuste do facto A1, conforme Doc. 2 e que aqui se dá integralmente por reproduzido.
27º A Ré Teixeira Duarte não se conforma com parte da matéria dada adicionalmente como provada, ampliando a anterior impugnação da matéria de facto impugnando especificamente os novos factos provados de R a Z, excetuando os factos U, W e Y.
28º Relativamente à matéria de facto anteriormente provada e não alterada no âmbito da ampliação da matéria de facto, a mesma merece reparo.
29º O Condomínio desde 2006 que não foi objeto de qualquer intervenção de reparação ou conservação.
30º O Condomínio Autor desde sempre procurou imputar às Rés matérias de sua exclusiva responsabilidade ao nível da conservação e até de melhorias no Edifício, como melhor resulta do orçamento de reparação junto pelo Condomínio Autor, datado de 08.06.2009, refª ... (Doc. 33 junto à p.i., a fls. 274 e ss.).
31º Os Factos Provados S2, T2 e X2 demonstram a falta de intervenções básicas de manutenção, desde cedo registadas, como a mera limpeza das guardas em inox das varandas. .
32º O Tribunal, de forma redutora, menosprezou este aspeto nuclear, apenas admitindo a falta de manutenção nos Factos provados G2 e H6, dando como não provada globalmente essa matéria, em notório erro de julgamento.
33º As Atas Avulso nº 10 e 11 do Condomínio juntas por Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ..., revelam a indicação precisa determinada em Assembleia de sustar toda e qualquer intervenção no Condomínio, ficando a Administração desautorizada para a sua realização. 271
34º Deverão, por isso, ser integrados na Lista de Factos Provados os factos julgados erradamente como não provados nºs 70, 74, 78, 82, 83, 84, 89 95, 112 e 119.
35º Na prova produzida em julgamento ficou patente a necessidade do Condomínio Autor proceder a intervenções de fundo ao nível das fachadas de 5 em 5 anos (Cfr. Perito do Tribunal, Eng.º EE).
36º A falta de manutenção corresponderá, pelo menos, à causa de grande parte dos problemas identificados, concluindo dois dos Peritos como sendo a causa de 20% destes (Cfr. Declarações do Perito do Tribunal Eng.º EE e o Perito das Rés Eng.º FF e Relatório Pericial (inicial), em especial na resposta ao quesito 155 do Relatório Pericial, datado de 21.11.2014, refª ...).
37º As próprias Testemunhas do Condomínio Autor confirmaram em julgamento a ausência de intervenções de manutenção no Edifício desde a receção definitiva da Empreitada (Testemunha GG, Condómino no Edifício).
38º Os serviços de manutenção do condomínio limitam-se, no caso e ao longo de década e meia, a meras tarefas de substituição de lâmpadas, interruptores ou afinações de porta (cfr. depoimentos da testemunha do Autor Sr. HH, Técnico de Manutenção do Condomínio e do próprio Administrador do Condomínio entre 2002 e 2011, Sr. II, gerente da MS& Associados).
39º O Tribunal deveria ter julgado, por isso, provada a ausência de intervenções de manutenção no Condomínio desde 2006 até à presente data.
40º Deveria, igualmente ter sido dado como provado que ao nível das fachadas o Condomínio Autor deveria proceder a intervenções de tratamento e pintura regulares, com intervalo de 5 anos (Cfr. Declarações do Perito do Tribunal e o Perito dos Autores, Eng.º EE e Eng.º FF e depoimento das testemunhas Eng.º JJ, Eng.º KK, Eng.º LL, Eng.º MM, Eng.º NN a testemunha comum Eng.º OO, Técnico da sociedade T...).
41º Deveria, também ter sido dado como provada a necessidade, por parte do Condomínio, de proceder e suportar os normais custos de manutenção que exigiriam, pelo menos de 5 em 5 anos, a adjudicação de uma empreitada de tratamento e pintura de fachadas.
42º O fenómeno de fissuração de alvenaria é normal na construção civil, resultantes da conjugação de materiais e normais movimentações das estruturas em si dinâmicas (assentamentos, contrações e dilatações de materiais), o que exige intervenções corretivas ao longo da vida útil de um edifício (cfr. Esclarecimentos do Perito Eng.º FF e depoimentos das Testemunhas Eng.º JJ, Eng.º KK, Eng.º PP, Eng.º QQ, Eng.º MM).
43º Ficou provado, em complemento ao disposto no Facto Provado X6 que «a fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno natural na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo o adequado tratamento».
44º As guardas de Inox das varandas são de tipo AISI 316 (Cfr. Nota Técnica 53/01 de junho de 2001 do LNEC, junto aos autos por via do Requerimento da Ré Teixeira Duarte de 28.05.2015, refª ...).
45º Essas guardas necessitam de lavagem, 3 a 4 vezes por ano, com água e sabão, de modo a retirar os sais marítimos ali depositados (Cfr. testemunha do Autor (Condómino) Eng.º RR e Perito do Tribunal (Eng.º EE) e depoimento da testemunha Eng.º JJ, Eng.º KK, Eng.º LL, Eng.º QQ, Eng.º MM, Eng.º NN).
46º Ficou demonstrada a qualidade das guardas inox como aço AISI 316 e a necessidade, por parte do Condomínio, de proceder e suportar os normais custos de manutenção nas guardas inox, que exigiriam limpeza regular, cuja omissão é a causa de corrosão/ oxidação.
47º As juntas de dilatação do Condomínio foram preenchidas com mástiques, solução corrente e adequada, mas de duração limitada (Cfr. Declarações Perito do Autor Eng.º SS e depoimento da testemunha do Autor Eng.º RR).
48º As juntas de dilatação apresentam a necessidade de revisão periódica, com potencial substituição dos mástiques, enquanto operações de manutenção do Condomínio, confirmando a adequação da solução técnica implementada no Edifício (Cfr. resposta aos quesitos 24 e 196-D, do Relatório Pericial, datado de 21.11.2014, refª ..., depoimento das testemunhas Eng.º KK, Eng.º LL; Eng.º PP; Eng.º QQ; Eng.º MM; Eng.º NN), matéria que deveria ter sido dado como provada.
49º O Condomínio Autor não procedeu a qualquer revisão das juntas de dilatação desde a conclusão da construção, 11.09.2001 (cfr. depoimento da testemunha Sr. II, gerente da sociedade MS& Associados, administrador do Condomínio entre 2002 e, pelo menos, 2015).
50º Ficou igualmente provado que as tampas de ferro fundido, adequadas às suas finalidades, são por natureza um material que apresenta oxidação que poderá contudo ser debelada, por interesse meramente estético,
51º A eliminação do aspeto oxidado passará por intervenções regulares de tratamento e pintura, inseridas nas normais intervenções de manutenção que deveriam ser levadas a cabo pelo Condomínio (cfr. Depoimento da testemunha Eng.º PP, Eng.º QQ, Eng.º NN; Eng.º KK e Eng.º LL).
52º Apesar de reclamar dessa oxidação, o Condomínio Autor nunca fez qualquer intervenção ao nível da pintura dessas tampas de saneamento em ferro fundido (Cfr. depoimento do Sr. II, gerente da sociedade MS& Associados, administrador do Condomínio entre 2002 e, pelo menos, 2015)
53º A escolha desse material (ferro fundido) coube ao Dono de Obra (cfr. ponto 12 da Ata de Reunião de Obra nº 7, de 23 e 23.04.1999, junto aos autos via Requerimento da Ré Teixeira Duarte, de 28.05.2015, refª ... (página 96).
54º Um dos mais flagrantes exemplos de falta de manutenção por parte do Condomínio Autor reconduz-se aos portões das garagens que se encontram abertos, enferrujados e com sinais de colisão desde 2002, sem a manutenção que seria necessária (Cfr. auto de inspeção ao local, de 23.03.2017 e depoimento da testemunhas do Condomínio Autor Eng.º RR e HH, responsável pela (parca) manutenção do condómino e depoimento das testemunhas das Rés Eng.º JJ, Eng.º LL, Eng.º QQ, Eng.º MM e Eng.º NN).
55º Deveria, por isso, ter ficado provado que «os portões das garagens do Condomínio encontram-se avariados desde 2001 e com falta de manutenção».
56º Ficou igualmente provado que, por definição de projeto, a solução implementada no pavimento das garagens corresponde a betão afagado, não pintado, sendo a pintura de pavimentos uma questão meramente estética (cfr. depoimentos das testemunhas Eng.º LL, Eng.º QQ e Eng.º MM) e
57º Identicamente ficou provado que a fissuração existente nos pavimentos é um fenómeno natural, resultante do normal desgaste provocado pela passagem de veículos (cfr. Relatório Pericial, datado de 21.11.2014, refª ... e depoimento das testemunhas do Condomínio Autor, GG e Eng.º RR e Sr. II, gerente da sociedade MS& Associados, administrador do Condomínio entre 2002 e, pelo menos, 2015).
58º Ficando igualmente demonstrada a ausência de qualquer manutenção ao nível dos pavimentos das garagens pelo Condomínio Autor, que sempre manifestou o seu descontentamento pela estética resultante da inexistência de pintura (cfr. ponto 67 do Doc. 18º junto à p.i., a fls. 221 e ss, integrado pelo artigo 86º da p.i. e carta datada de 26.10.2004, como Doc. 8 junto à Contestação da Ré Piornais e Doc. 19 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte).
59º A Ré Teixeira Duarte demonstrou, por isso, a ausência de qualquer patologia que constitua um defeito construtivo e que, por isso, legitime qualquer reparação.
60º Para além das questões de falta de manutenção, parte das questões suscitadas pelo Condomínio Autor resultam de definições de projeto que não são da responsabilidade da Ré Teixeira Duarte, o que o Tribunal desconsiderou em absoluto.
61º Os factos provados V6, W6, X6, Y6, Z6, A7, B7, C7. D7, E7, G7, H7, I7, J7, K7 e L7 são demonstrativos do cumprimento pela Ré Teixeira Duarte das determinações do projeto, de responsabilidade da Ré Piornais, o que por si só exigiria uma conclusão diferente.
62º O cumprimento do projeto ficou plasmado nos autos de receção provisória e definitiva (Factos Provados H1 e L3).
63º A Ré Teixeira Duarte logrou, por isso, fazer prova que parte das situações objeto da reclamação nos presentes autos não decorreram de vícios construtivos mas de meras opções de projeto, o que deveria ter sido reconhecido na sentença:
64º Quanto às «esteiras metálicas» não se encontrava previsto no Projecto da Especialidade o fornecimento de esteiras com tampa, pelo que a instalação foi executada conforme contratado (cfr. depoimento das testemunhas Eng.º LL, Eng.º QQ, Eng.º MM).
65º Deste modo, sobre este capítulo deveria ter sido dado como provado, ao invés do decidido, o facto nº 88 (da lista de factos não provados).
66º Relativamente ao escoamento de águas pluviais ou de lavagem das varandas do Edifício (cfr. depoimento das testemunhas do Condomínio Autor Eng.º RR e HH), o dimensionamento das denominadas pingueiras ou pingadeiras (saídas de água) existentes nas varandas resultam de meras definições do projeto e são alheias ao construtor (Cfr. depoimento das testemunhas Eng.º JJ, Eng.º QQ; Eng.º MM e Eng.º LL e Atas de Reuniões de Obra nº 8, de 03.05.1999, nº 11, de 27.05.1999 e nº 12, de 09.06.1999 juntas por Requerimento da Ré Teixeira Duarte, datado de 28.05.2015, refª ...).
67º Deste modo, deveriam ter sido dados, ao invés do decidido, como provados os factos nºs 97 e 101 (da lista de factos não provados) (i) Quanto às saídas de água das varandas, a dimensão das «bicas» em mármore foi definida pelo projectista e discutida e aprovada em reunião de obra pela Ré “Piornais”, antes do seu fabrico e colocação, (ii) o facto das varandas dos pisos inferiores serem, em alguns casos, de dimensões superiores às dos pisos superiores, determinaria que qualquer solução que pretendesse projectar a água para o exterior fosse inestética» e (iii) o dimensionamento das pingueiras e a questão da queda de água para a varanda inferior resultam de definições de projeto.
68º O projeto da empreitada, de responsabilidade da Ré Piornais, foi sendo definido e apresentado apenas ao longo da empreitada, por vezes com atrasos, com registo de sucessivos pedidos da Ré Teixeira Duarte para a sua apresentação e desenvolvimento (cfr. Esclarecimentos ao Relatório Pericial, datados de 04.03.2016, refª ... e Requerimentos ... da Ré Teixeira Duarte, datados de 18.05.2015, com as referências ..., ..., ... e ...).
69º A Ré Teixeira Duarte cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra, melhor identificadas supra, (Cfr. depoimento das testemunhas Eng.º JJ, Eng.º QQ, Eng.º MM) o que deveria ter sido, igualmente, dado como provado.
70º A comunicação do Condomínio Autor de 12.07.2002 (cfr. Documento nº 13 junto à p.i.), referia-se a pequenas situações que se tratavam, na sua maioria, dos normais acertos e pequenas correções inerentes ao início de ocupação de um condomínio, pelo que deveria ter sido dado como provado o facto nº 107 (dos factos não provados).
71º Foi acordado entre as Rés que determinadas patologias do Edifício seriam totalmente reparadas apenas aquando da receção definitiva da obra, em especial as relativas à fachada do empreendimento;
72º Durante o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das frações
73º 30 das 67 anomalias reclamadas pelo Condomínio, por fax remetido à Ré Piornais, em 28.09.2004 referiam-se a soluções de projeto ou de falta de manutenção, desde logo negadas pela Ré Teixeira Duarte (cfr. Carta de Reclamação, junta como Doc. n.º 18 à p.i. e Facto Provado Q2 e resposta da Ré Teixeira Duarte, por carta datada de 26.10.2004 - Doc. 8 junto à Contestação da Ré Piornais e Doc. 19 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte)
74º Em 26.10.2004 a Ré Teixeira Duarte comprometeu-se, tal como acabou por efetuar, em proceder às reparações que se justificassem nas fachadas, na sua maioria pela necessidade de remoção e substituição das alhetas ali fixadas, por oxidação destas, no final do prazo de garantia da empreitada (cfr. carta datada de 26.10.2004 - Doc. 8 junto à Contestação da Ré Piornais e Doc. 19 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte e reunião tripartida de 11.07.2005, cfr. Doc. nº 20 junto à p.i., fls. 231 e 232 e depoimento da testemunha Eng.º QQ), o que justificaria dar como provados os factos nº 108 e 109 (da lista de Factos não provados).
75º Em 07.02.2009 realizou-se a única reunião tripartida entre as partes após receção definitiva da Empreitada que se destinou ao ressarcimento de despesas que a Ré Teixeira Duarte sempre ficou de suportar, por factos ocorridos durante a garantia de obra (cfr. Facto Provado J4 e Documento nº 25 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte).
76º Na sequência dessa reunião, ocorreu uma (e única!) troca de comunicações entre o Condomínio Autor e a Ré Teixeira Duarte (cfr. Documentos nºs 21 a 24 juntos à Contestação da Ré Teixeira Duarte), onde o Condomínio Autor não fez qualquer referência a defeitos, nem reclamou qualquer reparação (limitando-se a referenciar a questão dos videoporteiros e jardins), cujo conteúdo, por não impugnado, deveria ter merecido 276 apreciação judicial, o que não sucedeu.
77º Na sequência dessa reunião a Ré Teixeira Duarte foi, no dia 10.02.2009, notificada do Relatório da B..., Lda. de 2007 pela Ré Piornais, tendo expressamente negado tomar qualquer posição sobre o mesmo, por extemporâneo (cfr. Documento nº 26 da Contestação, factos provados L4 e M4 e depoimentos das testemunhas Eng.º JJ, Eng.º KK, Eng.º PP: Eng.º QQ).
78º Deste modo, ao invés do decidido, deverão ser dados como provados os factos nºs 113, 114, 115 e 116 (da lista de factos não provados): (i) A reunião de 07 de Fevereiro de 2009 foi efectuada a pedido da Ré “Piornais”; (ii) Na altura da reunião de 07 de Fevereiro de 2009, o Autor não reclamou outros danos e pagamentos, para além dos referidos em J4.; (iii) O pagamento dos custos referentes aos jardins acabou por ser definitivamente encerrado em 2009, após a realização dos respectivos trabalhos de jardinagem por ordem do autor e (iv) Apenas pela carta datada de 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira Duarte” os elementos resultantes da vistoria ao empreendimento que terá feito com o autor em Abril de 2007;
79º Verifica-se, pois, um notório erro de julgamento de variados factos que, da análise da prova produzida e da documentação junta, merecia decisão em sentido diverso.
80º Deste modo e em suma, a matéria de facto provada deverá ser alterada, por aditamento, considerando-se adicionalmente provada a seguinte factualidade:
I) A fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno natural na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo o adequado tratamento.
II) O Condomínio deveria proceder / suportar os normais custos de manutenção que exigem, pelo menos de 5 em 5 anos, a adjudicação de uma empreitada de tratamento e pintura de fachadas.
III) A pintura dos pavimentos das garagens não fazia parte do projecto de construção do edifício;
IV) O acabamento do pavimento das garagens foi feito em betão afagado, que era o previsto no projecto de construção do edifício;
V) As fissuras no pavimento da garagem resultam do normal desgaste proveniente da sua utilização e do facto de, até hoje, o autor não ter feito qualquer de manutenção desses pavimentos, manutenção que devia ser feita periodicamente;
VI) As juntas de dilatação, efetuadas através da solução corrente de mástiques, requerem manutenção e eventual recarga periódica, que o Autor nunca efetuou.
VII) Os portões das garagens do Condomínio encontram-se avariados desde 2001 e com 277 sinais visíveis de falta de manutenção.
VIII) O Autor nunca procedeu à manutenção dos portões das garagens que, agravado com colisões de viaturas automóveis, causou as deficiências que apresentam e o seu não funcionamento desde 2002;
IX) As tampas de ferro fundido, adequada às suas finalidades, são por natureza um material que apresenta oxidação que poderá contudo ser debelada, por interesse meramente estético por normais intervenções de manutenção.
X) Parte das patologias do edifício, - em especial as constantes em B5, C5, D5, G5, H5, I5, J5, K5, M5, R5, S5, T5, U5, V5, W5, X5, Y5, Z5 -, são provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais;
XI) Algumas patologias do edifício - designadamente as constantes de L2, M2, , Y4, Z4, A5, E5, F5, L5, N5, O5, P5, Q5 - subsistem pela ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais;
XII) O autor nada fez desde 2006 com vista à conservação e manutenção do Edifício que está sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar;
XIII) O autor, até hoje não fez qualquer de manutenção das tampas de saneamento, das guardas metálicas e grelhas, em ferro fundido, manutenção que devia ser feita periodicamente
XIV) O aço inox utilizado para as guardas metálicas das varandas é aço inox AISI 306 e exige cuidados de limpeza que o autor nunca efetuou;
XV) O Condomínio autor não efetuou, de 2006 até, pelo menos, 2017 qualquer manutenção ao nível das fachadas, dos pavimentos das garagens, das juntas de dilatação, das tampas de ferro e portões das garagens.
XVI) A ausência desses actos de conservação e manutenção das áreas comuns pelo autor é, na atualidade, causa de grande parte das desconformidades apresentadas pelo Edifício e cuja reparação o autor agora reclama;
XVII) É a falta de qualquer acto de manutenção e conservação que determina, por agravamento, o actual estado do prédio do Condomínio ..., numa percentagem não inferior a 20% (vinte por cento).
XVIII) Parte das situações objeto da reclamação nos presentes autos não decorreram de vícios construtivos mas de meras opções de projeto
XIX) Quanto às «esteiras metálicas» não se encontrava previsto no Projecto da Especialidade o fornecimento de esteiras com tampa, pelo que a instalação foi executada conforme contratado.
XX) Quanto às saídas de água das varandas, a dimensão das «bicas» em mármore foi definida pelo projectista e discutida e aprovada em reunião de obra pela Ré “Piornais”, antes do seu fabrico e colocação.
XXI) O facto das varandas dos pisos inferiores serem, em alguns casos, de dimensões superiores às dos pisos superiores, determinaria que qualquer solução que pretendesse projectar a água para o exterior fosse inestética.
XXII) O dimensionamento das pingueiras e a questão da queda de água para a varanda inferior resultam de definições de projeto.
XXIII) A Ré Teixeira Duarte cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra, melhor identificadas supra.
XXIV) A comunicação do Condomínio Autor de 12.07.2002, remetido à Ré Piornais, referia-se a pequenas situações que se tratavam, na sua maioria, dos normais acertos e pequenas correções inerentes ao início de ocupação de um condomínio.
XXV) Foi acordado entre as Rés que determinadas patologias do Edifício seriam totalmente reparadas apenas aquando da recepção definitiva da obra, em especial as relativas à fachada do empreendimento;
XXVI) Durante o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das fracções;
XXVII) A reunião de 07 de Fevereiro de 2009 foi efectuada a pedido da Ré “Piornais”;
XXVIII) Na altura da reunião de 07 de Fevereiro de 2009, o Autor não reclamou outros danos e pagamentos, para além dos referidos em J4.;
XXIX) O pagamento dos custos referentes aos jardins acabou por ser definitivamente encerrado em 2009, após a realização dos respectivos trabalhos de jardinagem por ordem do autor;
XXX) Apenas pela carta datada de 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira Duarte” os elementos resultantes da vistoria ao empreendimento que terá feito com o autor em Abril de 2007;
81º O facto de parte das reclamações se deverem, exclusivamente, a soluções de projeto devidamente implementadas permitiria, caso tal legislação aqui fosse aplicável, justa causa para oposição ao exercício dos alegados direitos do Condomínio Autor, nos termos previstos no artigo 6º, nº 2 do Decreto-Lei nº 67/2003, de 08.04, merecendo censura o entendimento contrário verificado na sentença recorrida.
82º O Tribunal não valorou, igualmente, diversa documentação junta para efeitos da perícia que, não tendo sido impugnada, se revelaria relevante para a decisão e que deveria ter sido transcrita e integrada na lista de factos provados.
83º Ressaltam, desses documentos, as denominadas Atas Avulso do Condomínio Autor, juntas através do Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ..., especialmente relevantes quando confrontadas com as comunicações, sobre as quais o Tribunal fundamenta o alegado reconhecimento da Ré Piornais datadas de 04.06.2007 (Facto E4); 23.04.2008 (Facto H4) e 15.10.2008 (Facto I4),
84º Deste modo, deveria ter sido dado também como provada a seguinte factualidade:
XXXI) Em 14.03.2006 realizou uma Assembleia Geral de Condóminos, registada na denominada Ata Avulso nº 1, no qual ficou referenciado o seguinte «____PONTO QUATRO – Esclarecimentos e Apresentação de relatório sobre a situação actual das obras em curso no prédio e sobre garantias de obras – Pelo representante da Administração do Condomínio em exercício foi apresentado um breve relatório acerca do desenvolvimento das obras, garantias de obra e dos trabalhos que estão em curso no prédio. Pelo Engenheiro TT foi feita intervenção no sentido de confortar os presentes pela forma e condições com que os trabalhos estão a ser desenvolvidos pela Teixeira Duarte no prédio, aplicando o conhecimento técnico que dispõe. Procedeu-se a diversos esclarecimentos no âmbito deste tema.»
XXXII) No dia da comunicação constante em E4 (04.06.2007), realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 3 de 04.06.2007, onde se refere que «A Administração Eleita na presente Assembleia foi mandatada, por maioria de duzentos e cinquenta e um votos com a abstenção das habitações seiscentos e um, seis mil e um, quinhentos e sessenta e dois, duzentos e trinta e dois e setecentos e sessenta e um, representativas de trinta e seis votos, para notificar a Promotora no sentido de obter, no prazo de sessenta dias, para apresentar um conjunto de soluções com vista a resolver em definitivo as matérias constantes no relatório enviado.»
XXXIII) No dia da comunicação constante em H4 (23.04.2008) realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 4, de 23.04.2008, cfr. Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, onde se refere que «PONTO QUATRO – Apresentação de Relatório sobre o estado atual das responsabilidades da entidade Promotora relativas à garantia de obra e medidas a tomar em relação ao mesmo – Pelo Senhor II foi apresentado aos presentes uma comunicação recebida da Promotora do prédio, na qual assume a reparação de anomalias da sua responsabilidade. Interveio o Condómino Engenheiro TT para tecer alguns comentários relativamente a este processo que tem vindo a acompanhar e considerando favorável a aprovação desta proposta, a qual mereceu a anuência e aprovação por Unanimidade dos presentes. A Assembleia mandatou a Administração do Condomínio para notificar a Promotora para que num prazo até o dia trinta de Setembro, seja dado início às obras de reparação do prédio, ou que seja, em definitivo comunicado os trabalhos que pretende realizar e com apresentação de plano de trabalhos.»
XXXIV) Em 19.01.2009 realizou-se uma Assembleia-Geral de Condóminos, cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 5, de 19.01.2009, onde se refere que «PONTO QUATRO – Deliberação a tomar sobre acção judicial a intentar contra a promotora para correcção dos defeitos da construção nas partes comuns – Pelo representante da Administração do Condomínio, reeleita na presente reunião, foi 280 abordado a questão de posições divergentes quanto a intentar uma acção judicial, pelo que propõe requerer parecer concreto e estimativas de custos de reparações e ainda posição final da promotora sobre esta matéria. Todos estes resultados e apuramentos deverão ser patenteados em nova assembleia a convocar durante o mês de Fevereiro próximo, a qual na posse efectiva de todos os elementos atrás referidos, deverá deliberar quais as medidas a tomar em relação a esta matéria. Colocado à votação, o PONTO QUATRO da Ordem de Trabalhos, foi Aprovado por Maioria de duzentos e oitenta e cinco votos, com a abstenção das Fracções DI, DK, DV, BJ, DP, DR e V, representativas de vinte votos.»
XXXV) Em 29.03.2010 realizou-se uma Assembleia-Geral de Condóminos, cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 6, de 29.03.2010, onde se refere que: «PONTO CINCO – Outros assuntos de Interesse comum ao Condomínio – Relativamente ao Processo de aferição de patologias e do estado atual do prédio, foi dito que há, desde alguns meses, um processo de avaliação bem como que deverão ser apresentadas em reunião a convocar até meados do mês de maio.»
XXXVI) No dia da comunicação constante em N4 (28.07.2010) realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 7, de 28.07.2010, onde se refere que «Entrou-se no PONTO UM – Apresentação dos estudos, relatórios e orçamentos, para reparação das patologias presentes no Edifício. Medidas a tomar em relação ao assunto em apreço – Mediante apresentação multimédia – cuja impressão ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante – foi apresentado à assembleia, o produto dos trabalhos que têm sido desenvolvidos, nos termos da deliberação tomada na passada assembleia de condóminos do dia vinte e nove de Março e o estado atual do processo. O Engenheiro UU, na qualidade de representante da empresa B..., Lda. – responsável pela elaboração de relatórios de patologias do prédio, bem como pelo acompanhamento de todo o processo em curso, elucidou os presentes acerca do estado atual do prédio. O representante da Administração do Condomínio leu aos representantes a comunicação recebida da Promotora do Edifício, manifestando a sua posição relativamente às denuncias dos defeitos efetuadas pela Administração do Condomínio, a qual ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante, tendo lido o teor da comunicação da promotora, sujeito a mesma à apreciação da assembleia, tendo esta concluído, por unanimidade, pelo seu conteúdo que não reúne não só as garantias como a mesma não expressa o reconhecimento das patologias. Pelo Doutor VV na qualidade de representante do Condomínio da fração BY, foi questionada a mesa relativamente à situação das patologias, nomeadamente sobre a eventual possibilidade de distinguir nos relatórios quais as anomalias que dizem respeito a situações iniciais e quais as que são recentes ou posteriores à intervenção da Teixeira Duarte; ainda solicitou informação sobre a origem generalizada das anomalias, ou seja, se seriam na sua globalidade oriundas das zonas comuns, o que foi confirmado. Pelo Doutor WW foi questionado ainda sobre o prazo de garantia do investimento de uma intervenção de reparações diversas a qual deverá ser efetuada no edifício e se a mesma será corretamente efetuada. Pelo Engenheiro XX, na qualidade de representante da fração AQ foi esclarecido que o tempo usual de garantia dos trabalhos de impermeabilizações é de dez anos. Pelo Engenheiro UU e pelo Senhor YY, na qualidade de representante da empresa R..., foram também esclarecidos alguns aspetos acerca desta matéria. Pelo Engenheiro XX foi ainda acrescido que se os materiais forem de boa qualidade e bem aplicados a durabilidade após os dez anos, dever-se-á à boa manutenção dos mesmos. Pelas vinte horas e quarenta minutos, entrou na sala o representante das frações BF e DU, representativas de sete votos, passando o quórum a duzentos e trinta e cinco votos.
______Pelo Senhor AA, por si e em representação da maioria dos Condóminos representados na presente Assembleia, bem como o Doutor VV, na qualidade de representante da fração BY, foi proposto conceder um prazo até ao próximo dia trinta e um de agosto, à Promotora do 281 Edifício, para se pronunciar relativamente aos relatórios e às patologias do edifício, nomeadamente se reconhece a existência das patologias; se as assume; se reconhece a responsabilidade pela reparação de todas as patologias constantes em todos os relatórios entretanto enviados à Administração do Condomínio; de que forma se propõe repará-las e em que prazo estima iniciar e concluir os trabalhos de reparação. Findo o prazo e se a Promotora responder negativamente ou não o fizer, a Assembleia mandata a Administração do Condomínio para intentar todos os procedimentos e ações cíveis e criminais com vista a apurar todas as responsabilidades de Intervenção e execução da Promotora e da Construtora. Se a promotora responder positivamente ao requerido pelo condomínio, a Administração deverá contratar empresa da especialidade a consultar no mercado adjudicando a proposta que considerar mais adequada. Como proposta complementar a Administração do Condomínio deverá contactar os Advogados VV, ZZ e AAA, os quais deverão apresentar, até o dia trinta e um de Agosto, a respetiva proposta de honorários, incluindo uma estimativa de todos os custos previsíveis para as ações que vierem a ser propostas. A Administração do Condomínio fica mandatada para ouvir os Condóminos assessores e contratualizar o Advogado que entender o mais adequado.»
85º O Condomínio Autor procedeu à mera junção parcial e truncada do «Relatório de Inspeção a Patologias da Construção», da sociedade B..., Lda., datado de 10.04.2007 (cfr. Doc. 25 junto à p.i. - a fls. 244 e Factos Provados Z3, A4 e B4) e de um seu posterior «Aditamento», (cfr. Doc. 28 junto à p.i., - a fls. 249 e ss e Factos Provados G4 e K5), requerendo-se a sua junção integral, efetuada pela Ré Piornais durante o julgamento (Requerimento Ré Piornais de 15.12.2016, refª ...).
86º O «Relatório» demonstra o conhecimento do Condomínio Autor das novas patologias reclamadas logo em 10.04.2007, estranhando-se que o Tribunal apenas tenha sumariado as patologias constantes do seu posterior Aditamento no Facto Provado F4.
87º Quer o Relatório, quer o Aditamento são acompanhados de listagem detalhada das patologias e intervenções de reparação a efetuar no Condomínio, divididas por áreas e categorizadas por «tipo de intervenção» a reparações de forma «não imediata» ou «imediata/ urgente», que o Condomínio Autor omitiu.
88º Da documentação junta teria, igualmente, de ter sido dado como provado que
XXXVII) As patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, já se verificam, pelo menos, desde 12.04.2007 (em correcção do facto não provado 41)
XXXVIII) O Condomínio Autor tem conhecimento das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, pelo menos desde 10.04.2007, data do Relatório da B..., Lda. identificado em B4.
XXXIX) Quer o Relatório da B..., Lda. (B4), quer o Aditamento (G4) incluem uma listagem detalhada das patologias e intervenções de reparação a efetuar no Condomínio, divididas por áreas e categorizadas por «tipo de intervenção» a reparações de forma «não imediata» ou «imediata/ urgente».
89º A inclusão destes factos (de I a XXXIX supra), como provados, permitiria, desde logo, alcançar uma solução materialmente diversa aquando da aplicação do direito, diversa da 282 sentença proferida, tudo nos termos previstos no artigo 640º, nº 1 do CPC.
90º Em função das declarações do interveniente AA, das testemunhas do Condomínio Autor Dr. GG e Eng.º RR, da documentação junta às três intervenções principais e aos novos Factos Provados F a Q, terão igualmente de se alterar os factos provados E e K1 que deveriam ser modificados nos termos seguintes:
E. - «Nos anos seguintes, antes até da receção provisória da empreitada, designadamente a partir do dia 17 de agosto de 2001, a Ré Piornais promoveu a celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele Edifício;»
K1.- «Em função disso, A 1ª Ré iniciou a alienação das diversas fracções antes da receção provisória da empreitada, designadamente a partir do dia 17 de agosto de 2001;»
91º Da prova produzida terá ainda de dar-se como não provado o facto X7, pelo facto do Condomínio autor não ter em momento algum assumido qualquer convicção de que a Ré Piornais assumisse a reparação de alegados defeitos.
92º A ampliação da matéria de facto destinou-se a apurar, nos termos do doutamente ordenado pelo Tribunal da Relação de Lisboa, «a data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio».
93º Ao Tribunal “a quo” caberia apurar em que data ocorreu a instituição formal do Condomínio, nos termos legais aplicáveis registada em ata, na qual foi eleita a sua Administração ou (se tal não tivesse sido simultâneo (como foi), apurar em que data ocorreu a transmissão das partes comuns (que o fax de 12.07.2012, ref.ª ..., junto aos autos como Doc. 13 junto à p.i., já evidenciava já ter ocorrido antes dessa data).
94º Subsidiariamente, ainda que tal não tenha sido solicitado pelo Tribunal da Relação de Lisboa, para o caso de não ser possível responder à primeira questão, apurar em que data é que o promotor (1ª Ré Piornais) deixou de ter o domínio (direito de propriedade) da maioria da permilagem do condomínio.
95º De forma direta e objetiva, a resposta à questão colocada pelo Tribunal da Relação de Lisboa é uma só: a (primeira) administração do condomínio foi instituída em 13 de outubro de 2001.
96º Ao invés de uma reposta linear à questão colocada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, a Mma. Juiz considerou provados vários factos que, em função do incorreto julgamento, se afiguram dúbios e pouco precisos e que exigem correcção e ampliação.
97º A ampliação da matéria de facto justamente ordenada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, permitiu evidenciar que (tal como as Rés alegaram no seu primitivo recurso) a data de 14 de março de 2006 não foi a data da primeira assembleia do condomínio, apesar da respetiva ata ser denominada por «ATA AVULSO Nº 1», pelo que não corresponde – de todo - à primeira manifestação de independência do condomínio.
98º A data de 14 de março de 2016 foi sempre um pressuposto que o Tribunal “a quo” manteve e no qual fundamentou a condenação inicial da 2ª Ré Teixeira Duarte, permitindo transmitir (mesmo que indireta e não intencionalmente) a ideia da ação judicial ter sido intentada dentro de um prazo de garantia de cinco anos após a constituição do Condomínio Autor (em 27 de janeiro de 2011).
99º A errada consideração da data de 14.03.2006 permitiu ao Tribunal a quo, injustamente, considerar na primitiva sentença a vigência do prazo de garantia de venda na data da propositura da ação, apenas ocorrida em 27.01.2011.
100º A ATA AVULSO Nº 1, datada de 14 de março de 2006 (Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ...), corresponde apenas à segunda ata do segundo período da administração levada a cabo pela empresa de administração de condomínios a sociedade MS & Associados, Lda., gerida pelo Senhor II (testemunha inquirida, quer na audiência de julgamento inicial, quer na sua reabertura).
101º O Condomínio Autor, conforme verificável pelos sucessivos requerimentos apresentados após a baixa dos autos à primeira instância para ampliação da matéria de facto, procurou omitir os factos relativos ao período anterior a 14 de março de 2006, alegando extravio de documentos.
102º O Condomínio Autor procurou, por isso, evitar a comprovação da data da sua efetiva instituição através da eleição, em assembleia, da sua primeira administração.
103º O Condomínio Autor, depois de abundantes pedidos procedeu (apenas) à junção aos autos da ata da Assembleia imediatamente anterior à de 14 de março de 2006, realizada em 29 de janeiro de 2005 – «ATA Nº (sem número)», não negando a existência de atas anteriores e declarando ter-se “apercebido” que “no período anterior a 2006” a “MS & ASSOCIADOS”, na pessoa do Sr. II, o administrou (Requerimento do Condomínio Autor refª ..., de 01 de outubro de 2020).
104º A Assembleia de 29 de janeiro de 2005, onde participaram os três condóminos que se 284 coligaram como autores na presente ação (dois dos quais desistiram do pedido), consta no ponto 4 da ordem de trabalho ter sido deliberado que «(…) a administração eleita tem poderes para agir judicialmente contra a promotora do empreendimento, em relação aos defeitos do prédio (…)»., ação judicial que veio a ser intentada apenas em 27 de janeiro de 2011, o que constitui mais uma evidência da caducidade e prescrição dos seus direitos.
105º O Condomínio Autor juntou logo na p.i. documentos (reclamações e interpelações) que reconheceu como atos próprios cometidos pela sua Administração - assinados pelo Sr. II e em nome da sociedade MS & Associados - no período anterior a 2005 (artigos 80º e 84º da p.i., Doc. 13 e Doc. 17 da p.i.).
106º Em sede de ampliação da matéria de facto, o Condomínio Autor alegou agora (falsamente) que até 2006 (e mais tarde, até 2005) a sua administração não era livre nem autónoma da Ré Piornais, procurando iludir o Tribunal, a fim de impedir a evidente caducidade e prescrição dos seus direitos, fazendo alegações contraditórias:
107º O Condomínio Autor alegou inicialmente que a sua autonomização da 1ª Ré Piornais apenas ocorreu «ao longo do ano de 2004, quando a Assembleia de Condóminos, de forma livre e independente, conseguiu nomear a primeira administração autónoma da promotora, denominada «S..., Lda.» (Requerimento refª ..., de 01 de abril de 2019);
108º Por Requerimento refª ..., de 26 junho de 2020, o Condomínio Autor afirmou que «no período anterior à receção definitiva da obra (ou seja, antes de 2006), o condomínio foi sempre gerido sob a influência da promotora [1ª Ré] “Piornais, Lda.”, que colocou o Sr. II a administrar (…)».
109º Por Requerimento refª ..., de 01 de outubro de 2020, o Condomínio Autor declarou que «no período anterior à receção definitiva da obra (30.03.2007), o condomínio foi sempre gerido sob a influência da promotora [1ª Ré] “Piornais, Lda.”, que colocou o Sr. II a administrar (…)».
110º O Condomínio Autor nunca declarou em que data foi efetivamente constituído, fugindo à resposta e nunca apresentando documentação complementar sobre essa questão (apesar de insistentemente notificado pelo Tribunal para o efeito); comportamento que terá de ser valorado.
111º Da prova anteriormente produzida nos autos já se evidenciavam atos de uma Administração autónoma, livre de qualquer influência em 12 de julho de 2002 (artigo 80º da p.i. e Doc. 13 junto à p.i.: fax, ref.ª ...), data em que o Condomínio Autor já tinha uma postura incisiva contra a 1ª Ré Piornais, procedendo a reclamações de alegados defeitos.
112º Tal fax de 12 de julho de 2002, enviado pela Administração do Condomínio exercida pela sociedade MS & Associados, Lda., gerida pelo Senhor II, era acompanhado de um auto de vistoria de partes comuns elaborado por responsáveis e um trabalhador do condomínio (Sr. HH), datado de 10 de maio de 2002.
113º O Fax de 30.04.2003, refª ..., junto pelo Condomínio Autor à p.i., a fls. 210, remetido pela sociedade MS & Associados, Lda., administradora externa do condomínio, à Ré Piornais, onde são uma vez mais reclamadas reparações no contexto da garantia de venda, com referência ao próprio Regulamento do Condomínio e ao Relatório de Vistoria de 10.05.2002; acompanhado de novo Auto de Vistoria «Feito em 30/04/2003», é também demonstrativo de uma administração livre a autónoma relativamente à Ré Piornais anterior a 2006.
114º Também as próprias testemunhas do Condomínio Autor confessaram de forma evidente a existência de uma Administração do Condomínio desde 2001 (cfr. depoimento das testemunhas Sr. HH, técnico de manutenção do Condomínio e II, gerente a sociedade MS & Associados).
115º O Técnico de Manutenção do Condomínio Autor Sr. HH (conforme suas declarações e a Acta Número Dois, de 16 de março de 2002, do Condomínio A. – Doc. 2 junto ao Requerimento da 1ª R., refª ..., de 14.03.2019) foi contratado para exercer funções para o referido Condomínio em 16 de março de 2002.
116º O Condomínio Autor confessou que em 21.04.2003 (artigo 83º da p.i.) efetuou contactos autonomizados com a Ré Piornais, numa nova comprovação reforçada de autonomia e independência da Ré Piornais, a que se seguem diversos outras comunicações e interpelações em 2003 e 2004, remetidas pela Administração do Condomínio Autor (documento junto com a p.i. a fls. 210, Doc. 17 junto à p.i., que integra os dois documentos, os artigos 81º a 84º da p.i., o Doc. n.º 18 junto à p.i. e o Facto Provado Q2).
117º Dos factos provados L1, M1, N1, O1, P1, Q1., R1, S1, T1, Q2, U2, V2, W2 e X2 ficam evidenciados diversos atos perpetrados pelo Condomínio, reveladores de autonomia e independência relativamente à Ré Piornais muito antes de 2006.
118º Tal como a 2ª Ré Teixeira Duarte requereu em sede do primitivo recurso, da prova inicialmente produzida, deveriam por isso ter sido – pelo menos - dados como provados os seguintes factos a acrescer aos factos provados nos termos seguintes:
XL) Em 12.07.2002 o Condomínio Autor representado pela sociedade MS & Associados, Lda., administradora externa, remeteu à Ré Piornais, uma lista de reclamações (fax, ref.ª ..., junto aos autos como Doc. 13 junto à p.i)
XLI) O fax é acompanhado de auto de vistoria, conforme nota de rodapé foi «Elaborado por HH e Pelo Departamento Operacional da Administração do Condomínio ...», contratado em 16 de março de 2002, contando da última página a sua data de elaboração: 10.05.2002.
XLII) Em 30.04.2003, o Condomínio Autor, representado pela sociedade MS & Associados, Lda., administradora externa, remeteu um fax, refª ..., junto à p.i., a fls. 210, onde são uma vez mais reclamadas reparações no contexto da garantia de venda, confirmando a autoria do Auto de Vistoria de 10.05.2002, junto ao fax de 12.07.2012.
119º Deste modo, não sendo a aludida ATA AVULSO Nº 1, de 14 de março de 2006 (conforme também resulta do seu teor) a primeira ata de assembleia do Condomínio, bem andou o Tribunal da Relação de Lisboa ao ordenar a ampliação da matéria de facto, a fim de ser apurada «a data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio».
120º A prova inicialmente produzida nos autos evidenciava que já nos anos de 2002, 2003, 2004 e 2005 o Condomínio Autor atuava de forma autónoma e distanciada do Vendedor (1ª Ré Piornais), interpelando a 1ª Ré Piornais, promovendo vistorias, comparecendo em reuniões, entre outros.
121º Dos depoimentos da testemunha II, gerente a sociedade MS & Associados, Lda. e administrador do Condomínio desde 13 de outubro de 2001, resulta a confirmação deste ser o Administrador do Condomínio Autor desde a data da sua constituição, reforçada documentalmente.
122º Apenas entre 13 de abril de 2004 e 29 de janeiro de 2005, a Administração do Condomínio levada a cabo até 2016 pelo Sr. II através da sociedade MS & Associados, teve um interregno, sendo exercida pela «S..., Lda.» (cfr. Docs. 14 a 16 juntos ao Requerimento da 1ª R. Piornais refª ... de 14 de março de 2019).
123º Ressalvado o interregno no período da sua administração, todas as comunicações e interpelações do Condomínio Autor à Ré Piornais desde 13.10.2001 até fevereiro de 2016 foram subscritas pelo Sr. II, o que demonstra ter este atuado sempre de forma livre e independente.
124º Contudo, o Condomínio Autor alegou (falsamente) que o Sr. II – pessoa que administrou o Condomínio desde 13 de outubro de 2001 até fevereiro de 2016 (com um mero interregno de 13 de abril de 2004 a 29 de janeiro de 2005) - até 2005/2006 exerceria essa administração sob influência da 1ª Ré Piornais, e que apenas em 2006 o mesmo Sr. II, uma vez mais reeleito pelos Condóminos, passou a exercer tais funções de forma autónoma da 1ª Ré Piornais. [Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 24.06.2020 e Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 01 de abril de 2019].
125º O Pedido de inscrição / cartão de identificação junto do Registo Nacional de Pessoas Coletivas do Condomínio Autor ocorreu no 24 de Outubro de 2001 (e-mail que mereceu a referência citius: ... - fls. 2561 a 2565).
126º Na sequência desse pedido, o Condomínio Autor foi inscrito «no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas desde 18 de maio de 2002» (data da efetivação desse registo central).
127º O Pedido de inscrição / cartão de identificação junto do Registo Nacional de Pessoas Coletivas foi acompanhado da Ata da primeira assembleia de condóminos do Condomínio Autor, de 13 de outubro de 2001.
128º O Condomínio Autor foi constituído no dia 13 de outubro de 2001, data da realização da sua primeira Assembleia, com a eleição de uma administração externa (por unanimidade) e, entre outras matérias de interesse coletivo, aprovação de regulamentos (também por unanimidade) e apresentação de um orçamento, objeto de aprovação e prestação de contas na segunda Assembleia-Geral de Condóminos, realizada no dia 16 de março de 2002.
129º A MS & Associados, Lda., gerida pelo Senhor II e inicialmente o próprio Senhor II, exerceu as funções de administração do Condomínio Autor, desde 13 DE OUTUBRO DE 2001, data da primeira assembleia-geral de condóminos, onde foi nomeado (matéria de facto omissa na primeira sentença).
130º Conforme antes referenciado, o Condomínio Autor veio alegar que a primeira Administração foi nomeada e atuou sem qualquer independência da 1ª Ré Piornais, procurando desconsiderar a data de 13 de outubro de 2001.
131º O Tribunal “a quo”, acompanhando a tese do Condomínio Autor, procurou colocar em 288 causa a independência da sua Administração (Factos Provados S e T)., conotando o Sr. II com a Ré Piornais, o que por este foi refutado de forma veemente em julgamento
132º O Sr. II (Administrador do Condomínio Autor durante 15 anos) declarou de forma inequívoca, (i) ter sempre atuado, desde a data da sua nomeação – 13 de outubro de 2001 – de forma livre e autónoma relativamente à 1ª Ré Piornais, atuando no interesse exclusivo do Condomínio Autor (sessão de 17.05.2021), (ii) confirmou o teor da Ata nº 1 de 13 de outubro de 2001, correspondente à primeira Assembleia-Geral de Condóminos do Condomínio Autor e (iii) que a 1ª Ré Piornais na qualidade de proprietária de algumas frações, deixava as decisões aos Condóminos, não tomando partido de deliberações tomadas pelos restantes Condóminos.
133º Na assembleia de 13 de outubro de 2001 foram os presentes exortados para «apresentarem candidaturas ao cargo» (Vide «ACTA NÚMERO UM», de 13 de outubro de 2001, anexa ao Ofício do “RNPC – SII”, junto aos autos em 07.06.2019 (Notificação judicial refª ...).
134º Ainda que a Ré Promotora tenha proposto para o exercício do cargo o Senhor II (que ali permaneceu como Administrador, com um interregno de nove meses, até janeiro de 2015!) esta proposta foi submetida a apreciação, obtendo a concordância da maioria.
135º O facto da 1ª Ré Piornais ter proposto como administrador do Condomínio Autor II não coloca(ou) em causa a isenção e independência deste.
136º O Sr. II foi sugerido como candidato à administração em função da sua experiência na administração de condomínios no ..., desconhecendo à data da sua indicação a Ré Piornais.
137º Pelas declarações do próprio Sr. II (sessão de julgamento de 17.05.2021), este foi convidado a apresentar proposta de serviços para o Condomínio Autor pelo Ilustre Advogado Dr. BBB e que nunca atuou a favor da Ré Piornais, mas apenas e sempre na defesa do Condomínio Autor.
138º À data do convite para apresentação de proposta o Sr. II não sabia se o Ilustre Advogado Dr. BBB representava a Ré Piornais (Promotora) e que tal convite resultou apenas da sua experiência na administração de condomínios no ... (o que o representante legal da Ré Piornais igualmente confirmou nas declarações prestadas na sessão de 17.05.2021).
139º Neste contexto, os Factos provados S e T deverão, por incompletude e incorreção, ser alterados nos seguintes termos:
S Na assembleia de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pela Ré “Piornais” uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da reconhecida experiência e competência deste na atividade de administração de condomínios;
T A proposta de II como administrador foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente;
140º O Sr. II, anterior Administrador do Condomínio Autor, confirmou a documentação junta (i) pelo Registo Nacional de Pessoas Coletivas, (ii) pelo Banco Comercial Português e (iii) pela 1ª Ré Piornais, após a baixa dos autos à 1ª instância para a ampliação da matéria de facto.
141º Para evidenciar a ausência de qualquer influência da 1ª Ré Piornais, a testemunha Sr. II confirmou a discussão levada a cabo no Condomínio Autor quanto ao pagamento, ou não, de despesas comuns suportadas pela 1ª Ré Piornais antes da constituição do Condomínio, sem que a Ré Piornais tenha tomado qualquer posição.
142º A primeira Assembleia foi iniciada com a discussão, alteração de proposta e aprovação dos Regulamentos do Condomínio, exclusivamente discutida pelos Senhores Condóminos, sem qualquer intervenção da 1ª Ré Piornais, tendo «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Sr. CCC», factos demonstrativos de independência e não influência da 1ª Ré Piornais.
143º No Doc. 7 (documento do Condomínio Autor) junto pela 1ª Ré Piornais, no Requerimento refª ..., datado de 14.03.2019, o Condomínio Autor confessou que «o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001».
144º Tal como resulta da Ata nº 1 de 13 de outubro de 2001, como do Doc. 7 do Requerimento refª ..., datado de 14.03.2019, o Condomínio Autor atuou de forma livre e autonomizada desde a Assembleia-Geral de Condóminos de 13 de outubro de 2001, data que assumiu como a da sua efetiva constituição e início de atividade, autónoma (autonomia que o próprio representante legal da Ré Piornais, Sr. Arq. DDD, o Técnico de Manutenção do Condomínio Autor, Sr. HH e o Sr. Eng.º QQ, Engenheiro Civil, igualmente confirmaram na sessão de 17.05.2021).
145º Deste modo, demonstra-se que em 13 de outubro de 2001 o Condomínio Autor foi constituído através da realização da 1ª Assembleia Geral de Condóminos, com nomeação de uma Administração, passando a atuar de forma autónoma da Ré Piornais, factualidade que terá de ser dada como provada.
146º Concluindo-se que a partir de 13 de outubro de 2001, o prédio se encontrava entregue a uma administração do condomínio livre da influência da Ré Piornais, a partir daí se contando o prazo de garantia de cinco anos. (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 1297/10.3TJLSB.L1-6, datado de 16.02.2012, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 121/07.TBALM.L1.S1, datado de 29.11.2011 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 721/12.5TCFUN.L1.S1, datado de 31.05.2016).
147º Colocando o Tribunal em causa esta constatação (ainda que de forma antagónica), foi aferida a perda de controlo da Ré Piornais tendo por base as frações autónomas sucessiva e rapidamente alienadas logo após a conclusão da empreitada.
148º Sucede que, o “Edifício ...” não se confunde com o “Condomínio ...” (Autor nos autos).
149º O Prédio Urbano denominado “...” é composto por «Edifício constituídos por 8 Blocos, contíguos entre si e designados pelas letras A a ED perfazendo um total de 134 unidades autónomas» (conforme descrição predial constante da certidão predial permanente junto ao Requerimento da 2ª Ré Teixeira Duarte, refª ..., de 14 de março de 2019).
150º A Fração autónoma correspondente à letra A, dispõe da permilagem de 226,34, constando como destinação «A - HOTEL» (conforme Apresentação 4 constante da certidão predial permanente junto ao Requerimento da 2ª Ré Teixeira Duarte, refª ..., de 14 de março de 2019).
151º Nos termos da Escritura de Constituição de Propriedade Horizontal (junta aos autos como Doc. 9, da p.i.), a Fração “A”, com a permilagem de 226,34, corresponde a uma “Unidade Turística destinada a Hotel” (Hotel ...).
152º O Edifício ... obteve autorização de utilização identificada pelo nº 251, datada de 27 de julho de 2001 (conforme Apresentação 45 constante da certidão predial permanente junto ao Requerimento da 2ª Ré Teixeira Duarte, refª ..., de 14 de março de 2019).
153º Pese embora a Fração “A” que corresponde ao hotel denominado ..., seja parte integrante do mesmo imóvel (Edifício ...) e, consequente, da mesma escritura de constituição da Propriedade Horizontal (Doc. 2 junto ao 291 Requerimento da 1ª Ré, refª ..., de 14.03.2019) esta fração autónoma não faz parte do Condomínio Autor (Condomínio ...).
154º O Condomínio Autor não representa, por dele não fazer parte integrante, a totalidade do Edifício ..., por dele estar excluída a Fração “A” (Hotel).
155º Na parte ex novo da fundamentação da sentença relativa a esta temática a Mma. Juiz considerou o contrário (assim diferindo a determinação da data em que foram alienadas mais de 50% das frações constitutivas do Condomínio Autor), o que não tem qualquer correspondência com a verdade.
156º É admissível e jurisprudencialmente aceite que num único imóvel, integrante de um mesmo título constitutivo de propriedade horizontal, possam coexistir condomínios autonomizados; pelo que a autonomização da unidade hoteleira (Fração A) que faz parte do Edifício ... e a sua não integração no Condomínio Autor não contempla qualquer ilicitude ou irregularidade. (In Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães; Processo: 1132/14.3TBBCL.G1, datado 02-05-2016, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo: 3361/09.2TBPVZ.P1, de 30-11-2015, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo 08B3011, de 16-10-2008, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo: 3428/16.0T8GMR.G1, de 17-12-2018, todos disponível em www.dgsi.pt).
157º O Condomínio Autor é constituído apenas pela parte residencial do Edifício ... e tem áreas comuns exclusivas e vedadas ao Hotel, o que se encontra abundantemente demonstrado nos autos (ao contrário do que entendeu o Tribunal “a quo”).
158º Conforme consta da (verdadeira) ACTA Nº 1 do Condomínio Autor, de 13 de outubro de 2001, – constante do Ofício do “RNPC – SII”, junto aos autos em 07.06.2019 (Notificação judicial refª ...): «Finda a discussão sobre o Ponto Um da ordem de trabalhos, o Presidente colocou à votação, na generalidade e na especialidade a Proposta de Regulamento do Condomínio ... tendo a mesma sido aprovada por unanimidade».
159º A Unidade Hoteleira correspondente à Fração A (com 226 de permilagem), não fez – nem faz - parte do Condomínio Autor (o que resulta até do Facto Provado “Z”).
160º A autonomização da Fração “A” do Condomínio Autor foi reconhecida pelo próprio Condomínio Autor, conforme se evidencia no Requerimento deste, de 04 de outubro de 2016 (Refª Citius ...) [no qual este juntou um articulado seu num procedimento cautelar instaurado pelo proprietário da fração “A” (HOTEL), a sociedade M..., Lda. (NIPC ...), procedimento que correu termos com nº 4814/16...., na Comarca ... – ... – Instância Local – Secção Cível – J...], onde o Condomínio Autor confessou que o Hotel «constitui uma unidade funcionalmente independente dos demais blocos do edifício»; confissão que terá de ser valorada.
161º Na esmagadora maioria das Atas do Condomínio Autor, é expresso e inequívoco a não integração da Fração A – Hotel (com 226 de permilagem) no Condomínio Autor [vide, ACTA NÚMERO DOIS (DE 16.03.2002) – Doc. 2 junto ao Requerimento da 1ª Ré, refª ..., de 14.03.2019; ACTA nº 1/2006 (de 14.03.2006) – Doc 1 do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO TRÊS (de 04.06.2007) – Doc 2 do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO QUATRO (de 23.04.2008) – Doc 3 do Requerimento do Condomínio Autor., refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO CINCO (de 19.01.2009) – Doc. 1 junto à p.i.; ACTA AVULSO NÚMERO SEIS (de 29.03.2010) – Doc 5 do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO SETE (de 28.07.2010) - Doc. 2 junto à p.i.; ACTA AVULSO NÚMERO OITO (de 30.09.2019) – Doc. 3 junto à p.i.; ACTA AVULSO NÚMERO NOVE (de 27.01.2011) – Doc. junto ao Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.08.2015; ACTA AVULSO NÚMERO DEZ (de 28.02.2012) – Doc.8 junto ao do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO ONZE (de 04.02.2013) – Doc. 9 junto ao do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015.
162º É o próprio Condomínio Autor que reconhece a não integração da Fração “A” – Hotel (com 226 de permilagem) no Condomínio Autor, assumindo um «quórum global de setecentos e quinze votos».
163º É pelo facto do Condomínio Autor ter o referido «quórum global de 715 votos» (em 1000) que Condóminos que dispunham em Assembleia entre 220 (22%) a 280 (28%) votos do valor total do edifício (em 1000) representavam nas respetivas Assembleias gerais entre 30 a 40 por cento do valor do Condomínio Autor (vide atas das assembleias acima indicadas).
164º A autonomização da Fração “A” justifica que relativamente ao Hotel, incluindo as suas fachadas, nada seja mencionado ou faça sequer parte do pedido ou da ação.
165º Nos relatórios de vistorias juntos pelo Condomínio Autor, este foi sempre identificado como um condomínio exclusivamente residencial (Relatório SGS, junto como Doc. 12 à p.i.; Relatório B..., Lda. junto à p.i. como Doc. 11; Aditamento ao Relatório B..., Lda., datado de junto como Doc. 28 à p.i.).
166º A procuração forense do Condomínio a., junta à p.i., é evidenciadora de estarmos perante o «Condomínio ..., situado na Estrada ..., no ..., pessoa colectiva equiparada número ...», sendo que o Hotel ... tem, por sua vez, entrada e espaços totalmente autonomizados do Condomínio Autor, tendo entrada pela Tv. ..., ... ... (conforme informação pública em, entre outros, www.... e http://www....)
167º A escritura de constituição de propriedade horizontal, lavrada em 17 de agosto de 2001, junta como Doc. 9 à p.i., também demonstra a autonomização do Hotel relativamente ao Condomínio Autor (habitacional), identificando a autonomização funcional da Fração “A” que não partilha espaços comuns com as demais frações com fins habitacionais (logradouros, estacionamentos, jardins, piscina, áreas de apoios, etc.).
168º Por sua vez a Fração “A”- Unidade turística destinada a Hotel. Distribui-se pelo rés do chão dos Blocos A e B e desenvolve-se por cinco pisos abaixo daquele. No Rés do chão fica situado um núcleo administrativo (gabinete de direcção, sala de reuniões e secretariado); núcleo de recepção com back-office; espaços mistos de circulação e estadia; bar e sala de refeições com área de serviço adjacente e núcleo de sanitários. Dispõe ainda de uma área de solário, esplanada e terraço ajardinado; (…) Pertence-lhe ainda o uso exclusivo da[s] duas floreiras existentes em frente da respetiva entrada e dos estacionamentos automóvel assinalados com os números cento e sessenta e um. (…)».
169º Constam dos autos, prova credível e sustentada que demonstra que a Fração “A” dispõe de áreas e acessos específicos, não partilhando as áreas comuns dos edifícios habitacionais que compõem o Condomínio Autor (não se compreendendo que o Tribunal “a quo” afirme que este facto não se encontra provado).
170º A consideração (entende-se errada) pelo Tribunal “a quo” de que a Fração “A” faz parte do Condomínio Autor (confundindo o Condomínio com o Edifício, que se tratam de realidades diversas) inquina as conclusões judiciais alcançadas quanto à data da perda de domínio da Ré Piornais (por vendas) tendo agora por base a permilagem, identificado uma data muito para além da efetiva.
171º Conforme o Condomínio Autor confessa na sua p.i. (artigos 22º, 25º e 26º da p.i.) a esmagadora maioria das frações autónomas foram comercializadas pela Ré Piornais durante a construção do Edifício e vendidas em curto prazo, logo após a constituição da propriedade horizontal (escritura lavrada em 17.08.2001, cfr. Doc. 9 junto à p.i.).
172º Como se verificou, expurgada a Fração “A” Hotel, com permilagem de 226,34, o valor total do capital investido (permilagem) do Condomínio ..., aqui Autor, é de 773,66 (774 votos),
173º Pelo que o momento em que se considerará ter ocorrido a venda de mais de 50% das frações integrantes do Condomínio Autor, corresponde à data da transmissão de frações autónomas habitacionais que correspondam a, pelo menos, 388 da permilagem total.
174º As frações habitacionais foram alienadas pela Ré Piornais de forma muito célere e logo no ano da conclusão da construção, designadamente a partir de 17 de agosto de 2001 (Conforme Factos Provados F a Q resultantes dos Requerimento da 1ª Ré Piornais, refª ..., de 14 de março de 2019, Requerimento da 1ª Ré Piornais, refª ...52, de 12 de abril de 2019 e Requerimento da 1ª Ré Piornais, refª ..., de 11 de junho de 2020).
175º A 1ª Ré Piornais procedeu à transmissão de mais de 50% (>388,31) da permilagem do Condomínio Autor (perdendo a maioria de eventuais votos em assembleia), no dia 29 de novembro de 2001 (Factos Provados F a Q).
176º Tendo o Condomínio Autor sido instituído no dia 13 de outubro de 2001, por via de uma assembleia-geral de condóminos, com uma administração externa eleita, livre da influência do promotor/ vendedor, com orçamento próprio, no dia 04 de março de 2002 foram apresentadas as contas referentes «ao período de Outubro a Dezembro do Ano de 2001» com evidenciação das receitas, despesas e desvios orçamentais e inclusão de um extenso mapa de quotizações denominado «Mapa de DÍVIDAS de Condóminos à data de 31.Dezembro.2001». (Doc. 1 junto ao Requerimento da Ré Piornais (refª ..., de 14 de março de 2019).
177º A convocatória para a segunda assembleia de condóminos do Condomínio Autor, de 01 de março de 2002, inclui por isso na ordem de trabalhos: «PONTO UM – Apreciação, Discussão e Aprovação das contas do exercício relativo ao 4º Trimestre do ano de 2001»; tudo conforme Doc. 1 junto ao Requerimento da Ré Piornais (refª ..., de 14 de março de 2019).
178º Em 16 de março de 2002 realizou-se a segunda assembleia geral de condóminos do Condomínio Autor, demonstrando-se a exclusão da Fração “A” – Hotel, do Condomínio Autor, a existência de uma Administração externa, remunerada, anteriormente eleita (a 13 de outubro de 2001), a votação das contas do último trimestre de 2001, uma vez a ausência de qualquer posição dominante da Ré Piornais, num contínuo processo de gestão independente .(Doc. 2 junto ao Requerimento da Ré Piornais (refª ... de 14 de março de 2019).
179º O Condomínio Autor dispunha de um contrato de manutenção de elevadores em seu nome e titularidade no mês de outubro 2001 (cfr. fatura de 30 de outubro de 2001, Doc. 8 junto ao Requerimento da 1ª Ré Piornais refª ... de 14 de março de 2019), pagando a 1ª Ré Piornais as quotizações que eram devidas ao Condomínio Autor desde 13 de outubro de 2001 (cfr. Doc. 10 junto ao Requerimento da 1ª Ré Piornais refª ... de 14 de março de 2019).
180º A documentação bancária junta aos autos (via notificação judicial refª ...87, de 17 de janeiro de 2020) verifica-se que a conta bancária do Condomínio Autor foi aberta junto do Banco Comercial Português, em 15 de outubro de 2001, dois dias depois da sua primeira Assembleia-Geral ocorrida no dia 13 de outubro de 2001, data em que foi constituído, figurando o Sr. II como Administrador do Condomínio Autor e único titular.
181º Em 15 de julho de 2004 a conta bancária passou a ter como titulares quatro titulares / administradores, onde se incluíam três Condóminos, entre os quais o Interveniente Principal Sr. AA e a testemunha do Condomínio Autor, o Sr. RR, contando como titular/ administrador EEE, sócio-gerente da S..., Lda..
182º Em 09 de fevereiro de 2005 foi novamente alterada a titularidade da conta bancária, passando uma vez mais a constar como titular da conta/ administrador o Sr. II, que ali permaneceu até 21 de fevereiro de 2016 (diretamente ou por intermédio de sociedades de que é sócio-gerente).
183º A MS & Associados, na pessoa do Sr. II, era aliás a Administração em exercício no Condomínio A. aquando da entrada da presente ação judicial em juízo (27 de janeiro de 2011), ali permanecendo até 2016.
184º Em função da prova produzida, a lista de factos considerados provados resultantes da ampliação da matéria de facto ordenada pelo Tribunal da Relação de Lisboa terá de ser igualmente modificada.
185º Devendo os Factos Provados R, S e T serem alterados, com como aditados os Factos R(a), S(a), S(b) e T(a), nos termos seguintes:
R No dia 13 de outubro de 2001 realizou-se a primeira assembleia geral do Condomínio ...,
R(a). Nesta primeira assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, discutiu-se e aprovou-se por unanimidade o regulamento do Condomínio ..., bem como o orçamento do Condomínio até final do ano de 2001;
S. Na assembleia de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pela Ré “Piornais” uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da reconhecida experiência e competência deste na atividade de administração de condomínios;
S(a). Nesta primeira assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, foi eleita por maioria a sua primeira administração, na pessoa do Sr. II;
S(b). Na assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Senhor CCC» e não conseguiu aprovar deliberação que permitisse o seu ressarcimento relativamente às despesas comuns suportadas em data anterior a 13 de outubro de 2001.
T. A proposta de II como administrador foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente
T(a) Desde 13 de outubro de 2001 a 21 de fevereiro de 2016, o Sr. II (em nome próprio ou através sociedades de que é/foi sócio) exerceu as funções de Administração do Condomínio ..., apenas com um curto interregno entre em 15.07.2004 e 09.02.2005.
186º Relativamente às contas bancárias do Condomínio Autor, deverá também o facto provado V ser alterado e ampliada a matéria de facto através da inclusão dos Factos Provados V(a) e V(b), por notória insuficiência, nos termos seguintes:
V. A 15 de Outubro de 2001 foi aberta, junto do “Banco Comercial Português” conta bancária com o número ...88, para uso do Condomínio ...”, tendo como único titular registado II;
V(a). De 15 de julho de 2004 a 09 de fevereiro de 2005 o Sr. II deixou de ser titular da conta bancária do Condomínio, o que corresponde ao período de interregno da sua administração, desempenhada nesse período pela sociedade S..., Lda.
V(b). De 09 de fevereiro de 2005 a 21 de fevereiro de 2016, o Sr. II, em nome individual ou por intermédio de sociedades de que era sócio gerente, permaneceu como titular da conta bancária do Condomínio ...
187º Relativamente à segunda Assembleia Geral de Condomínios, deverá ser alterado o facto provado X e ampliada a matéria de facto por aditamento de dois novos factos X(a) e X(b), nos termos seguintes:
X A 16 de Março de 2002 teve lugar a segunda assembleia-geral do Condomínio ...;
X(a) – Na assembleia de 16 de março de 2002 foi reconduzido o Sr. II como Administrador, foram apreciadas, discutidas e aprovadas as contas do Condomínio relativas ao quarto trimestre de 2001, discutidos «diversos problemas do Condomínio, como sejam os portões, barreiras e portas das garagens», aprovado o orçamento de 2002 e discutidos e deliberadas várias questões de interesse comum, com a abstenção da Ré Piornais e apresentada queixa sobre «o sistema de esgotos das varandas» (pingueiras).
X(b) - A acompanhar a convocatória para a assembleia de 16 de março de 2002, a Administração do Condomínio ... juntou documento no qual dava parecer negativo ao pagamento pelo Condomínio das despesas comuns anteriores a 13 de outubro de 2001, porquanto «o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001, estas contas não devem ser objecto de integração na Gestão corrente do Condomínio».
188º Também ainda relativamente ao facto provado Z, referente à Fração A, o mesmo peca por insuficiência, pelo que deverá o facto provado Z ser alterado, ampliando-se a matéria de facto por aditamento de nove novos factos provados identificados pelas letras Z(a) a Z(i):
Z Da acta da reunião de 16 de Março de 2002, designada por “Acta número dois”, consta que o administrador esclareceu os presentes que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia, resultando assim o quórum global de setecentos e quinze votos do Condomínio ...;
Z(a) Nas «acta nº 1/2006» (de 14.03.2006), na «acta avulso número três» (de 04.06.2007), na «acta avulso número quatro» (de 23.04.2008), na «acta avulso número cinco» (de 19.01.2009), na «acta avulso número seis» (de 29.03.2010), na «acta avulso número sete» (de 28.07.2010), na «acta avulso número oito» (de 30.09.2019), na «acta avulso número nove» (de 27.01.2011), na «acta avulso número dez» (de 28.02.2012) e na «acta avulso número onze» (de 04.02.2013) do Condomínio ..., consta igualmente que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia-geral.
Z(b) A permilagem da Fração “A” nunca foi considerada no quórum deliberativo do Condomínio ....
Z(c) Em todas as vistorias realizadas a pedido do Condomínio ... este consta como um «Edifício de Habitação», sito na Estrada ..., no ..., sem integração da localização da Fração “A” Hotel, que dispõe de entrada autónoma na Tv. ..., ....
Z(d) Nenhuma das vistorias, nem qualquer reclamação do Condomínio ... incluiu quaisquer apreciações das áreas afetas à Fração “A” (Hotel).
Z(e) O Condomínio ... apenas abrange as partes comuns das frações autónomas habitacionais.
Z(f) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fração “A” (Hotel) não partilha áreas comuns, designadamente a piscina e zonas de apoio, logradouros, casa da porteira, estacionamentos para visitantes, etc., que estão exclusivamente afetas às frações habitacionais.
Z(g) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fração “A” (Hotel) dispõe de acessos e áreas próprias autónomas, dispondo o hotel da área de solário, esplanada, terraço ajardinado, floreiras à sua entrada e lugares de estacionamento próprios, não partilhadas com as áreas habitacionais.
Z(h) A Fração A, correspondente ao Hotel, com um total de 226,00 de permilagem (226,34%o por arredondamento), é administrado de forma autónoma e não faz parte do Condomínio ..., dispondo de áreas e espaços independentes, constituindo uma unidade funcionalmente independente dos demais blocos do edifício que compõe o Condomínio Autor.
Z(i) O Condomínio ... constitui um condomínio autonomizado do Hotel (Fração A), representando no total 774,00 de permilagem (773,66%o por arredondamento) do total do Edifício, composto exclusivamente pelas frações com fins habitacionais que dispõem de partes comuns exclusivas.
189º Terá, igualmente, de ser aditado um novo Facto Provado Z(j), nos seguintes termos: Z(j) A R. Piornais procedeu à transmissão de mais de 50% (>388,31) da permilagem do Condomínio ... (perdendo a maioria de eventuais votos em assembleia), no dia 29 de novembro de 2001.
190º Factos que a integrarem a matéria de facto provada permitirão a justiça do caso concreto, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se a Ré Teixeira Duarte. Acresce que
191º Entre as Rés foi firmado em 23.02.1999 um Contrato de Empreitada (cfr. Facto Provado C1), em que figurou a Ré Piornais como Dono da Obra e a Ré Teixeira Duarte como Empreiteira, tipificado no artigo 1207º do CC.
192º As partes (Rés) e o objeto da empreitada firmada são de natureza privada (cfr. Doc. 1 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte e factos provados C1 e D1).
193º Não obstante essa natureza privada, as Partes dentro da autonomia privada submeteram o contrato, supletivamente, ao disposto no Regime Jurídico das Empreitas de Obras Públicas, vigente à época, Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro (cfr. nº 2 da Cláusula 7ª do Doc. 1 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte), determinação absolutamente válida (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 159/08.9TVLSB.L1-1, datado de 16.10.2012).
194º O Tribunal, apesar da sujeição do Contrato ao regime legal constante do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e apenas subsidiariamente ao regime da Empreitada Civil (artigos 1207º a 1230º do Código Civil), não aplicou no caso tal legislação nem daí retirou qualquer consequência, em contradição com a lei.
195º A garantia da empreitada foi de cinco anos, como bem decidiu o Tribunal a quo (Cfr. Cláusula 5ª do Doc. 1 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte e factos provados Q6, R6, S6, T6 e U6), que corresponde ao prazo de garantia supletivo previsto no artigo 207º do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e ao prazo legal civil previsto no artigo 1225º do Código Civil.
196º O Condomínio Autor fundamentou o acionamento direito da Ré Teixeira Duarte num alegado prazo de garantia de 10 anos (vide artigos 6º a 14º da p.i.) que o Tribunal – e bem – julgou inexistente (cfr. Factos Provados E1, F1, G1).
197º Por outro lado, o Condomínio admitiu – nada tendo alegado em sentido oposto - que a Ré Teixeira Duarte jamais reconheceu quaisquer defeitos ou iniciou reparações após o termo da garantia de construção, ocorrida no limite em 30.03.2007 (vide artigos 119º, 123º e 125º da p.i.), factualidade que foi totalmente desconsiderada pelo Tribunal.
198º Nos termos da legislação aplicável (cfr. art. 198º do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro), a Empreitada foi objeto de receção provisória ocorrida em 11.09.2001 (Cfr. Doc. 2 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte e Facto Provado H1) que corresponde à entrega da obra pelo Empreiteiro prevista no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil.
199º Nos termos do disposto no artigo 200º, nº 1 do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro o prazo de garantia fixado no contrato inicia-se com a receção provisória (e não com qualquer outro facto).
200º Deste modo, o termo do prazo de garantia de obra de cinco anos cessaria em 12.09.2006 (cinco anos após a receção definitiva).
201º Não obstante, a Ré Teixeira Duarte procedeu nos termos da legislação aplicável ao contrato (cfr. art. 208º, nº 1 e 2 do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro) a pedidos para a realização de vistoria para receção definitiva dos trabalhos.
202º Essa receção definitiva ocorreu em 30.03.2007, de forma integral e sem reservas (cfr. Factos Provados H3, I3, J3, K3, L3 e M3), data em que foi firmado o respetivo Auto de Receção definitiva (Cfr. Doc. nº 8 junto à Contestação Ré Teixeira Duarte).
203º Deste modo, em 30.03.2007, cessou a garantia de obra da aludida empreitada e, logo, todo e qualquer direito do Dono de Obra (Ré Piornais) sobre o Empreiteiro (Ré Teixeira Duarte) (cfr. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte, Processo nº 00175/09.3BEMDL, datado de 12.07.2013).
204º Por inerência, com a receção definitiva cessaram igualmente todos e quaisquer direitos dos Condóminos e do Condomínio Autor (terceiros adquirentes) relativamente a esse mesmo Empreiteiro.
205º As datas acima indicadas são aquelas que determinam a responsabilidade – que advém de uma relação contratual de empreitada – da Ré Teixeira Duarte com a Ré Piornais e, de forma indireta, com o Condomínio Autor.
206º Não sendo a Ré Piornais a efetiva construtora do imóvel, a relação estabelecida entre esta e os seus clientes, onde se inclui o próprio Condomínio, terá de se subsumir ao regime legal da compra e venda (artigos 879º a 886º do Código Civil), sem prejuízo dos terceiros adquirentes se poderem socorrer do regime da Empreitada, por sub-rogação do Dono de Obra, nos termos previstos no artigo 1225º, nº 4 do CC.
207º A Ré Piornais, enquanto vendedora, ficou obrigada a dar uma garantia de venda de cinco anos contados da entrega de cada uma das frações (art. 916º do Código Civil) que, relativamente às Partes Comuns teve início na data da efetiva tomada gestão do condomínio por uma administração independente, o que também ocorreu à margem da Ré Teixeira Duarte.
208º A Ré Piornais (Promotora e Dona da Obra) promoveu a comercialização das frações autónomas que compõe o Condomínio ..., construído pela Ré Teixeira Duarte, totalmente à margem desta.
209º Esta comercialização ocorreu em curto prazo, logo desde a conclusão da empreitada em 2001, atenta a elevada procura, sendo firmados entre a Ré Piornais e cada um dos Condóminos do Condomínio Autor, contratos de compra e venda das respetivas frações autónomas.
210º A aquisição das frações teve início antes até da receção provisória, logo a partir de 17 de agosto de 2001, com comercialização ao longo de alguns meses (Cfr. Depoimento do Interveniente AA, e das Testemunhas do Condomínio Autor Dr. GG e Eng.º RR, cfr. Docs. nºs 1 junto a 301 cada um dos três Requerimentos de Intervenção, de 16.12.2011, refªs ..., ... e ... e Factos Provados F a Q).
211º Desde 13 de outubro de 2001 que os terceiros adquirentes assumiram os desígnios das partes comuns, passando a administrar o Condomínio, com recurso a uma empresa independente, que ali se manteve até 2016 (com um pequeno interregno de nove meses em 2004/2005), a MS & Associados na pessoa do Sr. II.
212º A garantia de construção não se confunde com a garantia de venda, nem sempre sendo coincidentes, em especial quando a comercialização é levada a cabo por entidade diversa do empreiteiro, como sucedeu no caso.
213º Os bens imóveis são por natureza perecíveis, quer pelo seu uso, quer pelo seu não uso, o que legitima a previsão de um prazo de garantia de construção de 5 anos contados da entrega da obra/ conclusão dos trabalhos (e não qualquer outro).
214º A garantia do empreiteiro não pode ser artificialmente mantida durante vários anos, na dependência de vendas ou de quaisquer outros negócios jurídicos de terceiros que o empreiteiro não controla, nem conhece, sob pena de se perpetuarem as suas obrigações contratuais, por facto de terceiro (venda de frações pelo Dono de Obra/ Promotor ou entrega da administração das partes comuns).
215º A sentença recorrida confunde a garantia de venda com a garantia de construção, colocando as Rés (Promotora e Construtora) no mesmo plano de responsabilidades, misturando as suas posições contratuais.
216º A certeza e a segurança jurídicas determinam a expressa previsão na lei de um prazo de garantia de construção de 5 anos, a contar da entrega do imóvel (ocorrida em 11.09.2001), prazo que igualmente ficou previsto no Contrato de Empreitada firmado entre as Rés (cfr. Doc. 1, junto com a Contestação da Ré Teixeira Duarte).
217º Admite-se que a contagem do prazo para efeitos de garantia de venda, relativamente a um Condomínio, ocorra aquando da entrega das partes comuns aos Condóminos, pelo Promotor, de modo a que estes assumam a administração dessas áreas, de forma independente.
218º Conforme jurisprudência pacífica e dominante do Supremo Tribunal de Justiça, a data relevante será a da instituição da Administração do Condomínio, no caso exercida por uma administração autónoma e independente (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, datado de 14.01.2014, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 4854/03.0TBGDM.P1.S1, datado de 01.06.2010).
219º Sendo decisiva “…a data em que o construtor faz a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes constituíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condomínio e elegendo o seu administrador” (in fundamentação do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, datado de 14.01.2014) estranha-se que o Tribunal tenha desatendido a factos que evidenciam tal ter sucedido em data muito anterior a 14.03.2006.
220º A (primeira) administração do Condomínio Autor foi instituída em 13 de outubro de 2001 (naturalmente à margem da Ré Teixeira Duarte).
221º Em 13 de outubro de 2001 os terceiros adquirentes assumiram os desígnios das partes comuns, passando o Sr. II, eleito por maioria em Assembleia, a administrar o Condomínio.
222º Sendo que o empreendimento foi rapidamente transacionado, com aquisições massificadas das frações logo após a conclusão da construção, designadamente a partir de 17 de agosto de 2001, tendo sido alienadas frações representativas de mais de 50% do valor do Condomínio em 29.11.2001, como antes referenciado relativamente à matéria de facto; evidências que deveriam ter sido devidamente ponderadas pelo Tribunal.
223º À data da entrada da presente ação (27.01.2011) também a garantia de venda do imóvel relativamente às Partes Comuns já se encontrava precludida, por ter cessado em 13.10.2006.
224º Tratando-se na sua totalidade as frações autónomas integrantes do Condomínio de frações para fins habitacionais, os adquirentes terão destinado os seus apartamentos para fins não comerciais, o que lhes permitirá invocar a legislação especial de consumo nas relações contratuais entre a Ré Piornais e o Condomínio Autor (e apenas a estas).
225º No período de obra e de execução da empreitada o direito do consumo português estava limitado ao disposto na Lei nº 24/96, de 31.07, na versão dada pela Lei nº 85/98, de 16.12, que estabelecia um prazo de garantia mínima de cinco anos para os imóveis (cfr. artigo 4º, nº 3 da Lei nº 24/96, de 31.07), com um ano para a denúncia dos defeitos de seis meses, após a denúncia, para acionar judicialmente o vendedor (cfr. artigo 12º, nºs 2 e 3 da Lei nº 24/96, de 31.07).
226º Relativamente ao construtor, intitulado como «produtor», a Lei nº 24/96, de 31.07, para além de permitir o acionamento direto pelo terceiro adquirente (em opção) estabelece no seu art. 12º, nº 5, precisamente que «o produtor é responsável, independentemente de culpa, pelos danos causados por defeitos de produtos que coloque no mercado, nos termos da lei».
227º A expressão «nos termos da lei» terá naturalmente de se aferir no contexto do regime jurídico aplicável a cada produtor, sendo no caso da Ré Teixeira Duarte o regime aplicável o da Empreitada (Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e art. 1225º do CC).
228º A responsabilidade da Ré Teixeira Duarte terá sempre de se aferir dentro dos direitos e das obrigações que sobre si impendem no âmbito regime da empreitada, não sendo admissível acionar o Empreiteiro para além dos respetivos prazos de garantia e de acionamento judicial que lhe são aplicáveis.
229º A garantia dada pelo vendedor (Ré Piornais) e a garantia dada pelo construtor (Ré Teixeira Duarte) não são confundíveis e pese embora tenham prazos, no caso, idênticos (de cinco anos) têm início e fim em datas diversas, por estarem dependentes de factos diferentes.
230º A garantia de construção (dada pela Ré Teixeira Duarte) tem início com a conclusão e entrega da Obra ao Dono de Obra, no caso concretizada através do auto de receção provisória e termo cinco anos depois, formalizada por via do auto de receção definitiva da empreitada;
231º A garantia de venda (dada pela Ré Piornais), relativamente às frações autónomas, tem início na data de venda de cada apartamento (apenas avaliável casuisticamente) e, relativamente às partes comuns, a garantia de venda tem início aquando da constituição do condomínio ou, no limite, aquando da autonomização da administração.
232º Em 2003, já em período de garantia de construção, foi publicado o Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril que, com entrada em vigor no dia 09.04.2003 passou a regular a venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, passando a integrar (no seu artigo 5º) os prazos anteriormente previstos para a denúncia e acionamento dos direitos dos consumidores na Lei nº 24/96, de 31.07, na versão dada pela Lei nº 85/98, de 16.12, aplicáveis às relações entre o Condomínio Autor e a Ré Piornais.
233º Os prazos de caducidade dos direitos do consumidor apenas foram ampliados pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio, com entrada em vigor no dia 20.06.2008, que alterou a redação do artigo 5º e aditou um novo artigo 5ºA ao Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril.
234º Por via desta alteração legislativa os prazos para acionamento judicial do vendedor de seis meses foi ampliado para três anos, após a denúncia dos defeitos (que neste último caso continua a ter de ocorrer um ano após o seu conhecimento) (cfr art. 5º A., nºs 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril, alterado).
235º Na medida em que em 12.04.2007 o Condomínio Autor denunciou (já após o termo da garantia de venda) os alegados defeitos à Autora Piornais e que, consequentemente, à data da entrada em vigor desta alteração (20.06.2008) já tinha decorrido integralmente o prazo de seis meses (antes aplicável) para o acionamento judicial da Ré Piornais, o Condomínio Autor já não beneficiou desta ampliação de prazo (cfr. art. 12º, nº 1 e art. 297º, nº 2 do CC), o que o Tribunal também não considerou.
236º Mesmo que se entendesse aplicável à Ré Teixeira Duarte a referida legislação de consumo, o alargamento de prazos efetivado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de maio também não beneficiou o Condomínio Autor nem a Ré Piornais relativamente ao Construtor (Ré Teixeira Duarte), já que em 30.03.2007 cessou o prazo de garantia de construção (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 2565/10.0TBSTB.S1, datado de 24.05.2012).
237º O Tribunal a quo entende que a Ré Piornais terá reconhecido o direito à reparação do Condomínio Autor estribado, essencialmente, em quatro comunicações escritas, melhor referenciadas dos factos provados U2, E4, H4, I4, a que acresce a comunicação identificada 304 em N4, legitimando, entende-se erradamente, através dessas comunicações a inércia do Condomínio ao longo de vários anos.
238º A comunicação constante de U2 foi ainda emitida em período de garantia de obra, integrando-se no processo de receção definitiva da empreitada em que efetivamente a Ré Teixeira Duarte, conforme planeado, interveio no final do prazo, promovendo trabalhos nas fachadas, com substituição de alhetas e pintura geral inerente.
239º A comunicação constante de U2, de 13.06.2005, reporta-se às patologias reclamadas nesse período, diversas das que a partir de 12.04.2007 foram identificadas e passaram a ser reclamadas.
240º Todas as demais comunicações, sobre as quais o Tribunal fundamenta o alegado reconhecimento da Ré Piornais foram emitidas em data posterior ao termo da garantia de obra, designadamente em 04.06.2007 (Facto E4); 23.04.2008 (Facto H4); e 15.10.2008 (Facto I4), não sendo por isso acompanhadas de qualquer ato material de reparação por nenhuma das Rés.
241º Em 28.07.2010 (Facto N4), já a Ré Piornais não menciona qualquer reparação, antes referindo ter dado instruções ao seu advogado para alegadamente acionar a construtora (Ré Teixeira Duarte).
242º Da articulação dessas comunicações com as Atas do Condomínio juntas aos autos (cfr. Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ...) constata-se que o Condomínio Autor nunca daquelas extraiu o reconhecimento dos seus direitos, antes mandatando a Administração para efetuar sucessivas interpelações da Ré Piornais para a execução das obras que entendia devidas.
243º Todas as comunicações remetidas pela Ré Piornais ao Condomínio ocorreram nos dias em que estavam agendadas Assembleias de Condóminos (cfr. Facto E4 e Assembleia-Geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 3 de 04.06.2007; Facto Provado H4 e Assembleia-Geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 4, de 23.04.2008, cfr. Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ... e Facto Provado N4 e Assembleia-Geral de Condóminos onde foi finalmente o tema debatido, conforme melhor consta da Ata avulso nº 7, de 28.07.2010)
244º Todas as comunicações da Ré Piornais incluem meras afirmações genéricas, sem qualquer concretização nem objetividade, delas não resultando qualquer reconhecimento efetivo de direitos;
245º O Condomínio Autor sempre que sobre as comunicações tomou posições, expressou de forma objetiva que delas não extraía qualquer reconhecimento dos seus direitos (cfr. Atas Avulso nºs 3, 4, 5 e em especial a Ata Avulso nº 7, juntas por Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ...).
246º Compulsados tais documentos em que o Tribunal fundamenta um alegado reconhecimento da Ré Piornais, dos mesmos apenas resultam promessas vagas e difusas, sem qualquer materialidade subjacente, nem especificação, no mero plano das intenções.
247º O Condomínio Autor atuou ao longo de vários anos de forma negligente, apenas acionando judicialmente as Rés em 27.01.2011, solicitando sucessivamente pareceres sobre a viabilidade de uma ação judicial.
248º Para existir um facto apto a impedir a caducidade dos direitos, «o reconhecimento deve, pois, ser expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação, pelo devedor, dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga ou genérica desse direito». (Ac. do STJ de 25.11.98, BMJ 481º-430; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto nº 0832278, de 14-07-2008 e também Menezes Cordeiro, Tratado do Direito Civil Português, I, Tomo IV, pág. 225).
249º Não se afigura resultar da referida documentação emitida pela Ré Piornais um «claro reconhecimento», (na aceção do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B372, datado de 08.03.2007 e do Professor Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso, págs. 427 e 428).
250º Nenhuma das comunicações remetidas pela Ré Piornais foi precisa, objetiva ou de molde a gerar a convicção do Autor de estarem reconhecidos os seus direitos (o que o próprio Condomínio Autor sempre reconheceu nas suas Assembleias), razão pela qual não a sentença recorrida fez uma incorreta aplicação do direito (art. 331, nº 2 do CC), inexistindo qualquer facto impeditivo da caducidade por parte da Ré Piornais.
251º Também ao contrário do que entendeu o Tribunal, da mera apreciação da documentação junta pelo próprio Autor (atas do Condomínio) fica patente que o Condomínio não teve “convicção” de que as questões iam ser solucionadas voluntariamente, antes pelo contrário, ficando sempre expresso e vertido em Ata, o entendimento da maioria dos Condóminos de que as comunicações não eram aptas a esse fim, exigindo-se, sucessivamente, interpelações para o cumprimento, sem qualquer sucesso nem reação.
252º Desde modo, desde abril de 2007 que o Condomínio se limitou a denunciar sucessivamente as alegadas patologias à Ré Piornais, apenas acionando judicialmente a Rés em 27.01.2011, entendendo que as comunicações recebidas não eram aptas ao por si pretendido.
253º Por mera cautela de defesa e sem conceder, na hipótese do Venerando Tribunal entender que as referidas comunicações remetidas pela Ré Piornais correspondem ao reconhecimento dos alegados direitos dos Autores, este “reconhecimento” não será extensível à Ré Teixeira Duarte. Pois,
254º Finda a garantia de obra a Ré Teixeira Duarte, jamais reconheceu qualquer direito reclamado pelos Autor.
255º Todas as reclamações apresentadas pelo Condomínio Autor, entre abril de 2007 e janeiro de 2011, dirigiram-se exclusivamente à Ré Piornais (Promotor);
256º O alegado reconhecimento efetuado pela Ré Piornais dos direitos do Condomínio Autor não poderá fazer operar a caducidade também relativamente à Ré Teixeira Duarte, sob pena de afetar de forma absoluta a certeza e segurança jurídicas que justifica a existência de prazos de caducidade,
257º Depois de um processo de reclamações todo ele conduzido à margem do empreiteiro não se pode admitir o seu envolvimento judicial 10 anos após a conclusão da empreitada, em violação do disposto no artigo 1225º do CC.
258º A interpretação inicial do Tribunal permitiria admitir abusos de direito em que um vendedor ficcionaria reconhecimentos de direitos aos compradores para prejudicar o produtor, permitindo o seu acionamento judicial tardio, num claro abuso de direito.
259º O tempo decorrido impediu a Ré Teixeira Duarte – em função da convicção do processo de empreitada estar devidamente encerrado – de obter diversa documentação, em clara restrição do seu direito de defesa.
260º É inadmissível o acionamento judicial da Ré Teixeira Duarte quatro anos após o fim da garantia de construção, a que validamente está obrigada, não podendo os adquirentes finais beneficiar, relativamente ao empreiteiro, de mais direitos do que aqueles que teve o Dono da Obra (Ré Piornais).
261º A possibilidade de acionamento direto do empreiteiro pelos adquirentes (apenas ocorrido em 28.01.2011) estaria sempre limitado aos direitos – por via de uma sub-rogação legal – que o Dono de Obra dispusesse, nessa data, contra o Empreiteiro.
262º Ora, não dispondo o Dono de Obra, em 27.01.2011 de qualquer direito contra o Empreiteiro, jamais poderia este último ser acionado, nos moldes em que foi, pelo Condomínio Autor.
263º À data da propositura da ação estavam há muito caducados os direitos do Dono de Obra (Ré Piornais) sobre o Empreiteiro (Ré Teixeira Duarte).
264º O eventual reconhecimento do Dono de Obra (Ré Piornais) junto dos adquirentes (Condomínio Autor) não pode produzir qualquer efeito na esfera jurídica do Empreiteiro (Ré Teixeira Duarte)
265º A caducidade do direito, enquanto matéria excetiva, terá de ser individualmente apreciada para cada uma das Rés (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 16838/11.0T2SNT-A.L1- 8, datado de 05.07.2012).
266º Deste modo, não se pode aceitar que – totalmente à margem do Empreiteiro e ao longo de vários anos, sem que o Construtor (Ré Teixeira Duarte) tenha disso tido conhecimento – o Promotor (Ré Piornais) possa ter “prometido” efetuar reparações e que tais “promessas” sejam oponíveis ao Construtor e impeditivas da caducidade dos direitos do Autor (Condomínio) relativamente ao Construtor.
267º A solução inicialmente expendida pelo Tribunal “a quo” gera uma gritante injustiça ao desproteger totalmente o Construtor que, dez anos após a conclusão da empreitada, se vê envolvido numa ação judicial e, de forma inadmissível, nela condenado.
268º Já em contra-alegações de recurso e agora no âmbito da ampliação da matéria de facto, o Condomínio Autor procurou extrair das reparações efetuadas pela Ré Teixeira Duarte no Edifício no período de garantia (em 2005 e 2006) um reconhecimento dos defeitos reclamados judicialmente em 2011.
269º A nova sentença proferida acompanhou agora, em alteração da anterior, a tese do Condomínio Autor (em violação de caso julgado formal) quanto à existência de um alegado reconhecimento impeditivo da caducidade dos direitos do Condomínio Autor também pela Ré Teixeira Duarte (i) quer por esta ter executado e concluído intervenções antes da receção definitiva, (ii) quer por, em 26.10.2004, ter enviado uma comunicação à Ré Piornais na qual admitiu a realização de algumas intervenções (recusando muitas outras) concluídas antes da receção definitiva. (Facto provado S2).
270º As reparações efetuadas e concluídas pela Ré Teixeira Duarte durante a garantia da empreitada não constituem o reconhecimento de defeitos futuros, em contraposição ao caso vertido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, datado de 09.07.2015.
271º Durante o período de garantia a Ré Teixeira Duarte procedeu a todas as intervenções que, no contexto das reclamações apresentadas pela Ré Piornais foram entendidas necessárias e de sua responsabilidade (cfr. Factos provados L1 e M1), tendo por base reclamações transmitidas pela Ré Piornais até ao ano de 2005 e não mais que estas.
272º Em 2004 as patologias reclamadas decorriam no normal processo de estabilização do edifício (cfr. Factos provados U1, V1, W1, X1, Y1, Z1, A2, B2, C2, D2, E2, F2, G2, H2, I2, J2, K2, L2, M2, N2, O2, P2).
273º As pequenas reparações no interior das frações foram sendo efetuadas durante o período de garantia da Empreitada, ficando para o termo desse prazo a execução de reparações no exterior (fachadas e garagens).
274º Em 2005, a comunicação da Administração do Condomínio sintetizava os 67 aspetos em causa, onde se inseriam variadas questões de pormenor, dos quais 30 se referiam a questões de falta de manutenção, de definições de projeto e de desadequada utilização (cfr. Factos Provados Q2, R2 e T2).
275º Com o aproximar do termo do prazo de garantia a Ré Teixeira Duarte agendou, com a Ré Piornais e o Condomínio Autor, uma reunião de modo a determinar que tipo de trabalhos iria realizar, que ocorreu no dia 11.07.2005 (fls. 232) (cfr. Factos Provados W2 e X2).
276º As intervenções levadas a cabo pela Ré Teixeira Duarte, que ocorreram antes do termo do período de garantia de construção, tiveram início em setembro de 2005 e termo em 13.12.2006 (cfr. Factos Provados Y2, Z2, A3, C3, D3 e F3).
277º Tais reparações e retificações incluíram a referida intervenção nas fachadas do Edifício, essencialmente pelo facto de terem sido removidas das fachadas umas alhetas em metal, que haviam apresentado pontos de corrosão, substituindo-as por material em pvc, seguida de pintura geral, nos termos aprovados com o Dono da Obra, a Ré Piornais, com acompanhamento da T..., com um novo esquema de pintura (cfr. Facto Provado Z2, Ata de Reunião de Obra nº 6, de 15.04.1999; constante do Requerimento da Ré Teixeira Duarte, refª ..., de 28.05.2015, Esquema de repintura da T... remetido pela Ré Teixeira Duarte (via fax) para aprovação da Ré Piornais, no dia 01.09.2005 e aprovada formalmente em 16.09.2005, também por fax, conforme Requerimento da Ré Teixeira Duarte, de 28.05.2016, refª ..., páginas 46 a 65).
278º Este processo de reclamações e, em especial, de reparações, no contexto de garantia de obra, com início em 2004 e conclusão em 13.12.2006, foi devidamente concretizado, destinando-se a resolver situações muito específicas e concretamente identificadas, corporizadas na receção definitiva ocorrida em 30.03.2007 (cfr. Doc. 8 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte).
279º Após conclusão de todos os trabalhos pela Ré Teixeira Duarte em fase de garantia (13.12.2006 - facto provado F3) o Condomínio Autor promoveu uma vistoria ao Condomínio reclamando junto da Ré Piornais diversas patologias que entendia subsistirem, de índole diversa a partir de março de 2007.
280º Nenhuma outra intervenção foi executada pela Ré Teixeira Duarte após o dia 13.12.2006, nem, por inerência, a partir do termo da garantia de obra, com receção definitiva da empreitada formalizada em 30.03.2007.
281º A Teixeira Duarte concluiu todas as intervenções consideradas necessárias, desmobilizando definitivamente todos os meios do Condomínio Autor a partir de 13.12.2006, tornando evidente a o termo da sua presença no local.
282º As reparações ou retificações prévias (executadas pela Ré Teixeira Duarte entre 2005 e 2006), não poderão ser entendidas como o reconhecimento de alegados defeitos reclamados pelo Condomínio Autor (à Ré Piornais exclusivamente), a partir de março de 2007.
283º As intervenções acordadas entre as Rés no contexto da receção definitiva da empreitada ou a comunicação constante do Facto Provado S2, não constituem o reconhecimento futuro de patologias, apenas mais tarde reclamadas.
284º Não ocorreu, por isso, qualquer reconhecimento nem proposta de reparação da Ré Teixeira Duarte relativamente às alegadas patologias reclamadas pelo Condomínio Autor após o termo do prazo de garantia de construção (ocorrido em 30.03.2007).
285º Apenas um «reconhecimento, muito concreto e preciso» da Ré Teixeira Duarte que se traduzisse numa aceitação dos direitos invocados pelo Condomínio Autor é que permitiriam impedir a caducidade que operou – sem qualquer margem para dúvidas - no caso (conforme ponto 2 do sumário, a contrario, do douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B372, datado de 08.03.2007).
286º A Ré Teixeira Duarte atuou de forma objetiva, temporalmente delimitada e sem criação de falsas expetativas ao Condomínio Autor, com quem nunca manteve contacto direto (Cfr. Factos Provados T7, U7 e V7).
287º A Ré Teixeira Duarte não praticou qualquer ato material posterior à data de conclusão dos trabalhos por si executados durante o período de garantia (2005 e 2006) de que se possa extrair o reconhecimento de alegados novos defeitos identificados pelo Condomínio no Relatório e Aditamento da B..., Lda. de abril e julho de 2007 (juntos de forma integral aos autos pela Ré Piornais por Requerimento de 15.12.2016, refª ...), não sendo o seu comportamento subsumível a nenhum dos exemplos ou situações em que a jurisprudência extraiu um reconhecimento por parte do empreiteiro.
288º A Ré Teixeira Duarte, sempre que a tal foi interpelada pela Ré Piornais (designadamente em 2010 e 2011) manifestou que não reconhecia qualquer defeito e que considerava precludido qualquer direito da Ré Piornais ou dos adquirentes (cfr. Factos Provados R4, T4, V4 e V7).
289º O Condomínio Autor nunca interpelou nem comunicou à Ré Teixeira Duarte quaisquer questões ou reclamações relativamente à empreitada, apenas o fazendo com a citação judicial nos autos.
290º Acresce que a Ré Teixeira Duarte apenas em 2009 teve conhecimento da existência de relatórios de vistoria promovidos pelo Condomínio Autor e por estes obtidos, pelo menos, desde 2007 e nem sequer os apreciou.
291º Em momento algum a Ré Teixeira Duarte reconheceu a existência de defeitos na obra em qualquer das acepções melhor identificadas por Cura Mariano (Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, Coimbra, 4.ª ed, p. 92.), que como «acto demonstrativo da percepção dos defeitos da obra», equivalendo a denúncia de defeitos, apenas se poderá considerar ter ocorrido relativamente à Teixeira Duarte aquando da citação (cfr. Factos Provados J4, documentos 21 a 24 juntos à Contestação da Ré Teixeira Duarte, factos provados L4 e M4);
292º O Condomínio Autor e o Dono de Obra (Promotor/ Ré Piornais) não ficaram desonerados da obrigação de denúncia de alegados defeitos e do exercício dos seus hipotéticos direitos dentro dos prazos legais previstos contra o Empreiteiro (Ré Teixeira Duarte) (cfr. artigos 1224º e 1225º do CC), pelo que, não o tendo feito relativamente ao Construtor (Ré Teixeira Duarte) a caducidade terá de ser reconhecida.
293º A segunda aceção do reconhecimento de defeitos (cfr. Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, Coimbra, 4.ª ed, p. 92) consubstanciada numa «assunção da responsabilidade pela verificação desses defeitos», como se viu, não ocorreu relativamente às alegadas patologias de conhecimento do Condomínio Autor a 310 partir de 13.12.2006 (data em que a Teixeira Duarte concluiu todos os trabalhos que se predispôs a realizar no período da garantia).
294º Relativamente às novas patologias constantes do Relatório da B..., Lda. (de 21.03.2007) e seu Aditamento (de 04.07.2007), juntos aos autos de forma completa por Requerimento da Ré Piornais de 15.12.2016, refª ... e que correspondem aos documentos nº 25 e do documento nº 28 juntos na p.i. pelo Autor, mas de forma truncada), a Ré Teixeira Duarte não reconheceu quaisquer defeitos, não efetuou qualquer promessa de resolução, nem iniciou quaisquer trabalhos de reparação dos quais se pudesse extrair um reconhecimento de defeitos.
295º Antes pelo contrário, quando interpelada para a existência de eventuais defeitos (entre outubro de 2010 e janeiro de 2011) a Ré Teixeira Duarte negou, de forma categórica, qualquer responsabilidade ou reconhecimento dos mesmos (cfr. Factos Provados R4, T4, V4 e V7).
296º Não ocorreu, por isso, um «um reconhecimento inequívoco, ainda que, porventura, não seguido de uma realização equivalente», na expressão do citado Autor (Cura Mariano), razão pela qual (a contrario) subsistem em absoluto as razões de proteção do Construtor perante a incerteza e o silêncio que justificam a figura da caducidade.
297º Relativamente aos alegados defeitos constantes dos relatórios de abril 2007 e Aditamento de julho de 2007, posteriormente vertidos em novo Relatório de 2010 (junto pelo Condomínio Autor, de forma ostensivamente truncada, como Doc. 32 da p.i.) a Ré Teixeira Duarte, para além do seu alheamento com a questão, sempre que foi interpelada recusou de forma inequívoca qualquer reparação, não reconhecendo qualquer direito (cfr. factos provados U7 e V7).
298º Tendo sido dados por concluídos os trabalhos no âmbito da garantia da empreitada em 13.12.2006 e negando-se qualquer outra intervenção a partir dessa data, não ocorreu qualquer reconhecimento por parte da Ré Teixeira Duarte que impeça a caducidade, o que deveria ter sido reconhecido pelo Tribunal a quo (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, datado de 09.07.2015 e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 9333/2003-6, datado de 04.12.2003).
299º Em todo o caso, caso fosse entendido que as reparações e correções executadas e concluídas pela Ré Teixeira Duarte no período de garantia (em 13.12.2006) servissem de reconhecimento de defeitos futuros (o que não se aceita), a atitude inequívoca da Ré Teixeira Duarte, de negação de quaisquer outros defeitos invocáveis ou de direitos em especial, a partir da formalização da receção definitiva da empreitada (ocorrida em 30.03.2007), impediria a sua mera sujeição ao prazo de prescrição ordinária, sujeitando o Condomínio Autor a novos prazos de caducidade, inequivocamente incumpridos (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, datado de 09.07.2015, a contrario).
300º Também caso fosse compaginável a existência de um prazo de garantia das reparações (o que não se aceita no contexto do regime da empreitada contratada), não só essa garantia estaria (i) limitada às zonas efetivamente reparadas [prova que se teria de produzir], como (ii) 311 tal não dispensaria o Condomínio Autor de exercer os seus hipotéticos direitos dentro dos mesmos prazos legais previstos no artigo 1225º do CC, acima detalhados (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B1271, datado de 21.02.2008).
301º Inexistindo dúvidas que em 14.04.2007 o Condomínio Autor teve conhecimento das alegadas novas patologias (pelo Relatório da B..., Lda. identificado nos Factos Provados Z3, A4 e B4), a sua comunicação à Ré Teixeira Duarte e posterior acionamento judicial teriam de ocorrer nos prazos máximos e sucessivos de um ano, o que não ocorreu, pelo que, também por esta ordem de raciocínio os direitos do Condomínio há muito que estariam caducados.
302º Todas as comunicações, sobre as quais o Tribunal fundamenta o alegado reconhecimento de defeitos da Ré Piornais foram emitidas em data posterior ao termo da garantia de obra, designadamente em 04.06.2007 (Facto E4); 23.04.2008 (Facto H4); e 15.10.2008 (Facto I4).
303º A serem tais comunicações um expresso reconhecimento do Promotor (Ré Piornais) de direitos do Condomínio Autor (entendimento com o qual não se concorda) e admitindo também em tese (o que se afigura uma clamorosa violação de lei) que esse reconhecimento pudesse ser oponível ao Construtor, o mesmo não seria apto a impedir, em qualquer caso, a caducidade dos direitos, por já terem precludido todos os direitos à data desse hipotético reconhecimento (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B1271, datado de 21.02.2008, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 2679/13.4TBVCD.P1.S1, datado de 04.10.2016).
304º O reconhecimento de defeitos só permite impedir a caducidade se o mesmo ocorrer dentro dos prazos legais ou contratuais aplicáveis (no caso da empreitada cinco anos contados da data da conclusão e aceitação da obra pela Ré Piornais, na qualidade de Dono de Obra).
305º Pelo que, não sendo o caso, também por esta via a sentença recorrida terá de ser revogada nesta parte, reconhecendo-se que relativamente à Ré Teixeira Duarte, as comunicações emitidas pela Ré Piornais das quais o Tribunal extraiu um reconhecimento de defeitos pela Ré Piornais ocorreram quando já haviam caducado todos os hipotéticos direitos que pudessem ser exercidos contra a Ré Teixeira Duarte (Construtora).
306º O prazo de garantia aplicável ao contrato de empreitada de 5 anos (cfr. Factos Provados E1, F1, art. 207º do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e artigo 1225.º do Código Civil) tem de se conjugar com o prazo de denúncia e de acionamento judicial previsto no artigo 1225º do CC, sendo-lhes aplicáveis as regras da caducidade (cfr. art. 298º, nº 2 do CC).
307º Relativamente à Empreitada, estaremos perante três prazos diversos de caducidade: (i) o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel à Ré Piornais; (ii) o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia; e (iii) o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a ação destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, datado de 14.01.2014)
308º Aplicando estes prazos aos presentes autos, dúvidas não poderão subsistir quanto à 312 caducidade dos direitos do Condomínio Autor quanto à Ré Teixeira Duarte, pois em 30.03.2007 terminou a garantia de construção - data da receção definitiva.
309º Em 10.04.2007 o condomínio teve conhecimento das alegadas patologias existentes em 2007, sua natureza e eventuais causas, através do Relatório da Barra4, o que lhe permitia exercer os seus direitos para os efeitos do disposto no artigo 329º do CC (começo do prazo de caducidade),
310º Esse conhecimento, no que toca ao regime da empreitada ocorreu após o termo do prazo de garantia de cinco anos de construção (Cfr. Relatório junto aos autos por Requerimento da Ré Piornais de 15.12.2016, refª ... e que já constava, de forma truncada na p.i., como anexo ao Documento 25).
311º O conhecimento ao Condomínio, entendido como o seu órgão colegial a Assembleia, apenas terá ocorrido até em data posterior a 10.04.2007 (cfr. carta junta à p.i., como Doc. 25 e Ata avulso nº 3, junta pelo Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ...).
312º A Ré Teixeira Duarte apenas em 03.02.2011 foi citada nos presentes autos que equivaleu simultaneamente à denúncia e exigência de reparação pelo Condomínio Autor.
313º Em 28.01.2011 (data da propositura da ação) e em 03.02.2011 (data da citação da Ré Teixeira Duarte) há muito que estavam caducados todos os direitos do Condomínio Autor abstratamente accionáveis contra o Construtor, o que impediria o acionamento da Ré Teixeira Duarte «cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, datado de 14.01.2014».
314º A caducidade dos direitos do Condomínio Autor, relativamente à Ré Teixeira Duarte é evidente, tendo a Ré Teixeira Duarte demonstrado à saciedade que os direitos do Condomínio Autor foram exercitados muito para além de todos os prazos admissíveis (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 121/07.TBALM.L1.S1, datado de 29.11.2011).
315º Devendo, também por aqui, ser revogada esta parte da sentença, declarando-se caducados os eventuais direitos do Condomínio Autor relativamente Ré Teixeira Duarte.
316º Tal caducidade também operou relativamente à Ré Piornais, no âmbito da relação de venda, aplicando-se ao caso os prazos vigentes até 2008, quer por via do regime da compra e venda, quer por aplicação do regime da empreitada ao vendedor.
317º Em 13/10/2001 realizou-se a primeira Assembleia Geral de Condóminos do Condomínio Autor, onde entre variados aspetos, como a aprovação de regulamentos e orçamento para o último trimestre de 2001, foi eleito administrador o Senhor II (sócio gerente da sociedade MS & Associados, Lda.) passando o Condomínio Autor ter uma gestão independente da Ré Piornais [cfr. Ata junta ao Ofício do “RNPC – SII”, junto aos autos em 07.06.2019 (Notificação judicial refª ...)]
318º O prazo de garantia de venda iniciou-se em 13/10/2001.
319º Deste modo, o prazo de garantia de cinco anos de venda terminou relativamente às partes comuns em 13/10/2006.
320º A identificação dos alegados defeitos pelo Condomínio Autor ocorreu após o termo da referida garantia de venda, em 10/04/2007 através do Relatório da Barra4 (Cfr. Relatório junto aos autos por Requerimento da Ré Piornais de 15.12.2016, refª ... e que já constava, de forma truncada na p.i., como anexo ao Documento 25), data em que já se encontravam prescritos os seus direitos.
321º Caso assim não fosse e esta identificação tivesse ocorrido dentro do referido prazo, apesar da denúncia à Ré Piornais tenha ocorrido dentro do prazo de um ano previsto para o efeito, competiria ao Condomínio Autor promover o seu acionamento judicial até 10.10.2007 (seis meses nos termos da legislação do consumo antes citada, Decreto-Lei n.º 67/2003 e Lei 24/96), o que não tendo ocorrido também determina a caducidade dos seus direitos quanto à Ré Piornais.
322º Se, pelo contrário, em função da consideração do Promotor como vendedor o Tribunal aplicasse à Ré Piornais os prazos previstos no regime da Empreitada (art. 1225º, nº 4 do CC), o prazo de acionamento judicial seria igualmente de um ano, cessando aqui em 10.04.2008.
323º Independentemente do direito aplicável, atenta a data da denúncia, dúvidas não poderão subsistir que o Condomínio Autor já não beneficiou da prorrogação do prazo de acionamento judicial para 3 anos, decorrentes do Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio (que ampliou os prazos anteriormente previstos no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril).
324º Pelo que em 27.01.2011, data da propositura da ação, há muito que estavam caducados todos os direitos do Condomínio Autor abstratamente accionáveis contra o Promotor/ Vendedor.
325º Pelo exposto, não se vislumbra como poderá não ter sido reconhecida a caducidade dos direitos do Condomínio Autor, também relativamente à Ré Piornais.
326º A sentença recorrida padece, igualmente, de uma insanável contradição ao condenar as Rés numa reparação de patologias, cujo direito à reparação pelo seu titular foi considerado caducado.
327º A absolvição das Rés do pedido apresentado do Interveniente Principal AA (cfr. Facto Provado D8 e declarações do próprio em julgamento), impede a condenação da reparação do interior da mesma fração, de que este é titular (cfr. Factos Provados V3 e B8).
328º A procedência dessa matéria excetiva (caducidade) é absolutamente contraditória com a condenação de reparação do interior da mesma fração, agora como danos consequentes dos problemas das partes comuns.
329º Somente os proprietários/condóminos têm legitimidade para denunciar os defeitos que existam dentro das suas frações autónomas (à contrário os art. 1436.º e 1437.º do Código Civil) pelo que se afigura, nesse contexto, ilegítima e violadora de legitimidade processual e 314 material, a condenação na reparação no interior de uma específica fração, sobre a qual o Condomínio não tem qualquer poder de facto nem de direito, condena das Rés num direito, antes considerado caducado, em violação do disposto no artigo 331º, nº 1 do CC,
330º Devendo ser revogada esta parte da sentença, absolvendo-se as Rés de qualquer reparação no interior da fração R., propriedade dos intervenientes AA e mulher, por caducidade do direito a essa reparação.
331º O segmento da sentença em matéria de custas deverá também ser revogado e substituído por outro de supra a omissão quanto à imputação por responsabilidade por custas das intervenientes principais CC e DD, desistentes dos respetivos pedidos em sede de julgamento (Cfr. Sentença proferida em 20.02.2017, refª ... e artigo 537º, nº 1 do CPC).
332º O Condomínio Autor não procedeu a qualquer intervenção de manutenção significativa nas partes comuns (à exceção de trocas de lâmpadas e interruptores), em violação do disposto no artigo 89º, nº 1 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, o que constitui até um ilícito contraordenacional (cfr. artigo 98º, nº 1, al. t) e nº 4 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).
333º No regime da propriedade horizontal uma das principais obrigações do Condóminos se traduz no dever de suportar as «despesas necessárias à sua conservação ou fruição» (cfr. resulta do disposto nos artigos 1420º, nº 2, 1424º e 1429ºA, nº 1, todos do Código Civil), exigindo-se a realização de benfeitorias necessárias (cfr. art. 216º, nº 1 e 3 do CC).
334º O Condomínio Autor omitiu o seu dever de conservação, não promovendo as benfeitorias necessárias que se impunham nos edifícios que compõem o Condomínio que determinou, um agravamento das situações reclamadas (na ordem de 20% (vinte por cento) dos danos e, logo, dos custos de reparação do Edifício), a que acrescem as patologias que resultam exclusivamente de falta de manutenção (como ao nível das estruturas em inox, juntas de dilatação, danos provocados por regas, portões de garagens, etc).
335º As Rés não poderão, por isso, ser responsabilizadas pelas situações decorrentes de falta de manutenção, nem pelo agravamento das demais patologias causadas no Edifício por tal omissão, pelas quais responderá o Condomínio Autor, presumindo-se a sua culpa (cfr. artigo 492º do Código Civil e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 335/10.4TCLRS.L1-2, de 20.06.2013).
336º O Condomínio Autor não logrou ilidir a presunção de culpa constante do disposto no artigo 492º, nº 1 do Código Civil (cfr. art. 350º do Código Civil), sendo que a existência de vício ou defeito são os factos que servem de base à presunção dessa culpa que impende sobre o Condomínio Autor em matéria de manutenção / conservação.
337º A falta de manutenção foi a causa de várias patologias e, no mínimo, a causa agravante de outras, sendo que caso tivessem sido efetuadas intervenções de manutenção parte dos danos não se teriam verificado (tratamento e pintura de fachadas, revisão das juntas de dilatação, 315 limpezas, etc.) (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 335/10.4TCLRS.L1-2, datado de 20.06.2013; Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 335/10.4TCLRS.L1-2, datado de 20.06.2013 e Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo nº 4319/10.4TBVFR.P1, datado de 15.10.2013 e Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 333/08.8TBVLN.G1).
338º O Tribunal aplicou incorrectamente o direito, não apreciando a responsabilidade (ou pelo menos a corresponsabilidade) do próprio Condomínio Autor na atual situação do Edifício.
339º Caso, no limite, o Venerando Tribunal entenda que o Condomínio Autor não é o único responsável pelo estado do imóvel (o que sem conceder, por mera hipótese de defesa se tem de colocar) teríamos, no entanto, perante uma situação de responsabilidade solidária (artigo 497º, nº 1 do CC), que exigiria a determinação das respetivas coresponsabilidades, nos termos e para os efeitos do respetivo direito de regresso nos termos do disposto no nº 2 do artigo 497º do CC.
340º O Tribunal deveria, igualmente, ter aferido qual a depreciação causada ao Edifício pelo mero tempo e utilização, já que este provoca em si desgaste e degradação (cfr. resposta ao quesito 7º, constante do Relatório Pericial, datado de 21.11.2014, refª ..., confrontação entre a percentagem de área afetada no orçamento datado de 08.06.2009, refª ... (Doc. 33 junto à p.i., a fls. 274 e ss. e o último ponto dos Esclarecimentos ao Relatório Pericial, datados de 04.03.2016, refª ... e declarações dos Peritos em julgamento e Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte, Processo nº 00487/09.6BEPRT, datado de 30.03.2012.).
341º O mero efeito do tempo e o desgaste proveniente do próprio uso do edifício (para além da falta de intervenções de manutenção) agrava e agravou – pelas normais regras de experiência e senso comum – o estado do imóvel, com mais de 20 anos volvidos desde a data de conclusão do edifício, o que devera ter sido reconhecido pelo Tribunal.
342º O segmento decisório da sentença, que condena as Rés a, solidariamente, eliminarem os defeitos, elencados em L2., M2., F4., Y4. a A6., dos factos provados é excessivo e desproporcionado, admitindo uma liquidação em execução de sentença inexequível, numa amplitude indefinida.
343º A sentença recorrida deveria, desde logo, ter limitado uma hipotética reparação às zonas concretamente afetadas (Cfr. Depoimento das Testemunhas Eng.º JJ, Eng.º QQ, Eng.º NN e Eng.º MM), em face da pretensão do Condomínio Autor numa solução de substituição integral de rebocos em todo o edifício (cfr. artigo 182º da p.i. e declarações escritas e verbais do Perito dos Autores Eng.º ... e da testemunha Eng.º RR).
344º A solução técnica admissível numa hipotética reparação terá de estar limitada às zonas onde efetivamente existam patologias (5 a 15%), o que o Tribunal deveria, em concreto e de modo a dissipar dúvidas interventivas, ter esclarecido (cfr. resposta ao quesito 155º do Relatório Pericial, datado de 21.11.2014, refª ... e esclarecimentos dos Senhores Peritos em audiência), sob pena de estarmos perante um flagrante abuso de direito.
345º Ora, contudo, na medida em que sobre tal amplitude o Tribunal não tomou qualquer posição, a sentença merece censura, exigindo-se que de acordo com as normas de experiência e as melhores regras de arte o Tribunal possa concretizar que as alegadas reparações sobre as quais proferiu um juízo de condenação se limitem às concretas áreas afetadas e onde estejam localizadas as correspondentes patologias.
346º A Ré Piornais, enquanto Promotora, por ter adjudicado a construção do Condomínio ... à Ré Teixeira Duarte «no âmbito de uma atividade profissional de construção/venda, ou com o propósito de, lucrativamente, proceder à sua venda posterior» poderá ser integrada no conceito de “construtor” para efeitos do disposto no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil (cfr. ponto 4 do sumário do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, Processo nº 70/11.6TBTCS.C1, de 15.05.2012), mas tal não permite confundir os direitos e obrigações de cada uma das Rés (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, datado de 14.01.2014).
347º A aplicação ao Promotor do Regime da Empreitada (admissível por via do disposto no artigo 1225º, nº 4 do Código Civil) teve apenas o condão de permitir aos terceiros adquirentes beneficiaram dos direitos concedidos ao Dono de Obra e acima de tudo, dos prazos de acionamento judicial (mais dilatados do que os antes previstos no artigo 916º e seguintes do Código Civil, para o regime da venda, que ao nível do acionamento era apenas de seis meses) (cfr. acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 8240/03.4TBCSC.L1-6, datado de 01.10.2009).
348º Com o desenvolvimento da legislação do consumidor os prazos aplicáveis a partir de 2008 em matéria de garantias de bens de consumo tornaram quase irrelevante o disposto no artigo 1225º, 4 do Código Civil, já que a submissão ao regime de empreitada da venda de imóvel quando o vendedor haja sido simultaneamente o construtor passou a ser quase residual.
349º A possibilidade de acionamento direto do empreiteiro de facto (a Ré Teixeira Duarte) pelos terceiros adquirentes (Condomínio Autor) estará sempre balizada pelos direitos que o Dono de Obra (Ré Piornais) possa ter sobre o Empreiteiro (Ré Teixeira Duarte), no contexto da sua relação contratual (empreitada) (cfr. artigo 9º da p.i. e artigo 606º, nº 1 do Código Civil).
350º Em face do exposto, a possibilidade de acionamento direto do empreiteiro não vendedor como no caso a Ré Teixeira Duarte pelos terceiros adquirentes (Condomínio Autor) estará sempre limitado aos direitos que o Dono de Obra (Ré Piornais) disponha contra o Empreiteiro (Ré Teixeira Duarte), sob pena de violação do disposto no artigo 606º, nº1 do CC.
351º Pelo que, inexistindo qualquer direito da Ré Piornais contra a Ré Teixeira Duarte no momento do seu acionamento, a sentença recorrida promove uma vez mais uma errada aplicação do direito.
352º A Ré Teixeira Duarte, como bem refere a sentença inicialmente proferida não reconheceu quaisquer direitos / defeitos reclamados pelo Condomínio Autor (Factos provados T7, U7 e V7), não prometeu, nem se comprometeu a efetuar quaisquer outras reparações para além das que executou e concluiu dentro do período de garantia da empreitada (Facto provado 317 G6) e nunca manteve contactos diretos com o Condomínio Autor, sendo alheio às trocas de comunicação entre este e a Ré Piornais (Facto Provado Q7).
353º A Ré Teixeira Duarte apenas em 2010 foi envolvida pela Ré Piornais numa troca de comunicações, refutando todas as reclamações (Facto Provado O6), considerou cessadas as suas responsabilidades no contexto da empreitada, não sendo notificada de qualquer reclamação no ano subsequente que a lei admitiria para o efeito (Factos Provados N4, O4, P4, R4, S4, T4, U4, V4 e V7), permitindo gerar legítimas expetativas de terem cessado todas as suas obrigações com o decurso dos prazos, o que merece a tutela do direito (Acórdãos do Tribunal Constitucional nºs 287/90, 303/90, 625/98, 634/98, 186/2009, disponíveis em www.tribunalconstitucional.pt, Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, Processo nº 01188/02, de 18.06.2003, Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, Processo nº 0164A/04, datado de 13.11.2007, In Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07A760, datado de 27.03.2007)
354º O segmento previsto no nº 2 do artigo 331º do CC «por parte daquele contra quem deva ser exercido», terá de ser interpretado no sentido singular e autónomo, isto é, «o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido» apenas impede a caducidade de direitos contra aquele que efetua esse reconhecimento.
355º A interpretação da sentença primitiva resultante do disposto no artigo 331º, nº 2 do CC resultante da sentença recorrida de que «o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido» impede a caducidade de direitos quanto ao próprio que reconhece e a terceiros, é inconstitucional, por violação dos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança como elementos constitutivos do Estado de direito, plasmados no artigo 2º da CRP, cujo reconhecimento se requer.
356º A sentença recorrida deverá, por tudo o exposto, ser revogada por outra que absolva a Ré Teixeira Duarte da totalidade do pedido”.
Termina no sentido da total procedência do recurso, devendo ser revogada a sentença recorrida e, consequentemente, a Ré Apelante absolvida do pedido, concluindo-se pela:
“a) Violação de caso julgado formal da sentença recorrida quando, sobre os mesmos factos anteriormente julgados, altera substancialmente a sua posição relativamente à Ré Teixeira Duarte, 318 devendo ter-se por não escrita essa parte da fundamentação;
b) Procedência da impugnação da seleção dos factos assentes, em sede de saneador, devendo os factos referenciados serem considerados impugnados e, logo, não provados;
c) Alteração, em conformidade ao alegado, da matéria de facto provada, por aditamento, por correcção e por alteração, incluindo a matéria de facto ampliada;
d) Instituição de uma (primeira) Administração de Condomínio em 13.10.2001;
e) Exercício de uma administração autónoma do Condomínio desde 13.10.2001;
f) Autonomização da Fração “A” (Hotel) do Edifício ... relativamente ao Condomínio Autor;
g) Alienação pela Ré Piornais (e perda de domínio em matéria de direito de propriedade) de frações que correspondem a mais de 50% do valor do Condomínio Autor em 29.11.2001;
h) Termo do prazo de garantia de venda em 13.10.2006;
i) Aplicação adequada do regime legal da Empreitada, contratualmente determinado, previsto no Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e no artigo 1225º do CC, no que tange à Ré Teixeira Duarte, em especial em matéria de contagem de prazos de garantia;
j) Reconhecimento do termo do prazo de garantia de empreitada em 30.07.2007, aplicável à Ré Teixeira Duarte, por dependência da receção provisória (11.09.2001) e definitiva da obra (30.07.2007);
k) Verificação do conhecimento dos factos pelo Condomínio Autor em 12.04.2007, após o termo da garantia de construção;
l) Reconhecimento do incumprimento dos prazos de denúncia e acionamento da Ré Teixeira Duarte por parte do Condomínio Autor;
m) Não confundibilidade entre a garantia de venda de imóveis e a garantia de construção; 319
n) Pela ausência de qualquer facto impeditivo da caducidade e prescrição, designadamente ausência de reconhecimento da Ré Piornais e, em especial, da Ré Teixeira Duarte;
o) Reconhecimento que, a ter existido um qualquer reconhecimento por parte da Ré Piornais, o mesmo ocorreu após o termo do prazo de garantia de construção, logo não produzindo qualquer efeito impeditivo de caducidade e prescrição;
p) Reconhecimento que parte das patologias reclamadas advêm de meras definições de projeto alheias à Ré Teixeira Duarte;
q) Ultrapassagem dos prazos aplicáveis no âmbito da relação de consumo de garantia, de denúncia e de acionamento, previstos na legislação especial, também no que tange à Ré Piornais;
r) Reconhecimento que o acionamento direto da Ré Teixeira Duarte pelo Condomínio Autor está limitado aos eventuais direitos que o Dono da Obra (Ré Piornais) tivesse contra o empreiteiro, nos limites da figura da sub-rogação;
s) Reconhecimento da ausência de quaisquer direitos da Ré Piornais sobre a Ré Teixeira Duarte à data da propositura da ação; pelo que, inexistindo os mesmos, o Condomínio Autor não tem nenhum direito contra a Ré Teixeira Duarte;
t) Reconhecimento da caducidade e prescrição dos direitos do Condomínio Autor relativamente, pelo menos, à Ré Teixeira Duarte (por preclusão dos prazos de garantia, de denúncia e de acionamento);
u) Reconhecimento do incumprimento dos prazos de denúncia e acionamento da Ré Piornais por parte do Condomínio Autor e a inaplicabilidade ao caso da ampliação legal dos prazos de caducidade na venda de imóveis, ocorrida em 2008;
v) Reconhecimento que uma eventual garantia de reparação, para além de estar limitada às zonas concretamente reparadas, não obstava às obrigações do Condomínio Autor em cumprir os prazos de denúncia e acionamento previstos no artigo 1225º do CC, incumpridos;
 Por mera cautela de defesa e caso assim não seja entendido,
w) Considerar-se violada a obrigação de manutenção do edifício aplicável ao Condomínio Autor;
x) Considerar-se, como causa concomitante dos danos e co-responsabilização, a falta de operações de manutenção, bem como a depreciação do decurso do tempo e uso;
E, em qualquer caso;
y) Declarar que um hipotético direito a reparações estará limitado às áreas concretamente afetadas;
z) Reformular-se a condenação em custas, de modo a integrar a responsabilidade dos três Intervenientes, em especial das intervenientes desistentes do pedido em julgamento;
aa) Julgar que um hipotético reconhecimento (no caso, da Ré Piornais) para efeitos de caducidade e prescrição apenas prejudica e é oponível ao próprio que reconhece eventuais direitos;
bb) Declarando-se inconstitucional a interpretação efetuada pelo Tribunal a quo na primitiva sentença, ao disposto no nº 2 do artigo 331º do CC”.
11 – Recorreu igualmente a Ré Piornais, Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, S.A., enunciando as seguintes CONCLUSÕES (que integralmente se transcrevem, procedendo-se aos lapsos de redacção):
“A. O facto R deve referir que o regulamento do condomínio foi aprovado na assembleia de 13 de outubro de 2013 e não apenas que foi votado.
B. O facto S está errado porque o administrador não exerceu as suas funções por indicação ou em nome da recte. e nem sequer o seu nome foi indicado à assembleia de condomínio apenas pela recte., devendo ser retirado da decisão sobre a matéria de facto por não ter qualquer interesse para o julgamento da causa.
C. A redação do facto T é perniciosa por se encontrar ligada à suposta indicação mencionada no facto precedente que já se demonstrou estar errada, faltando ainda a data no referido facto, pelo que este facto deveria dizer apenas que em 13 de outubro o Senhor II foi eleito por maioria para administrador do Condomínio ..., devendo a decisão sobre a matéria de facto deve ser corrigida neste sentido.
D. O facto V está errado e deve ser corrigido para passar a ter a seguinte redação “Facto V. Em 15 de Outubro de 2001 foi aberta, junto do “Banco Comercial Português”, a conta bancária do Condomínio ..., com o número ...88, tendo como titular inicial registado II.”, isto porque era a conta do condomínio e não apenas uma conta utilizada pelo condomínio.
E. O facto W deve ser retirado da matéria de facto assente uma vez que está errado porque se trata de uma inscrição de pessoas coletivas ou entidades equiparadas já existentes no ficheiro central de pessoas coletivas e não de um registo, inscrição essa que foi feita em 24 de outubro de 2001, sendo a data de 18 de maio de 2002 apenas a da conclusão do processo administrativo do RNPC que não tem efeito constitutivo, sendo um facto irrelevante para a decisão da causa. não corresponde à data de inscrição do condomínio recdo.
F. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: Após 13 de outubro de 2001, as despesas inerentes à partes comuns passaram a ser suportadas pelo condomínio a..
G. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: A partir de 13 de outubro de 2001, a administração do condomínio passou a cobrar a comparticipação das despesas aos condóminos, neles se incluindo a recte.. (cfr. docs. nºs. ..., ..., ..., ..., ..., ... e ... do req. da recte. com a ref. ...)
H. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: Na assembleia de condomínio de 13 de outubro de 2002, a recte. apresentou os valores respeitantes às despesas realizadas na gestão das partes comuns do prédio desde junho de 2001, não tendo havido consenso quanto à responsabilidade do condomínio na comparticipação daquelas despesas, tendo sido deliberado por unanimidade não proceder ao respetivo pagamento e submeter o pedido de reembolso à análise do mesmo em conjunto com a recte..
I. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: A administração do condomínio recusou pagar à recte. as despesas desta do período anterior a outubro de 2001 por entender ainda não lhe dizerem respeito por só ter sido constituída nessa altura.
J. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: Na assembleia de condomínio de 13 de outubro de 2002, os condóminos deliberaram por unanimidade a contratação do Senhor CCC como prestador de serviços em sentido diferente da proposta apresentada pela recte. que pretendia que o mesmo fosse contratado ao abrigo de um contrato de trabalho.
K. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: Na assembleia de condomínio de 13 de outubro de 2002, foi aprovado o orçamento no qual se incluía uma rubrica de fundo de maneio para início da gestão do condomínio.
L. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: Na assembleia de condomínio de 16 de março de 2002 foi aprovada uma relação das dívidas da recte. para com o condomínio 51 respeitante às frações de que a mesma ainda era proprietária entre 13 de outubro de 2001 e a data da assembleia.
M. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: No caso concreto do condomínio a., o total dos votos das assembleias sempre correspondeu a 763,66/1000 por nunca contarem com os votos correspondentes à fração autónoma “A” correspondente ao Hotel.
N. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: Os proprietários da fração autónoma “A” correspondente ao Hotel não contribuem para o pagamento das despesas do condomínio.
O. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: Desde a sua eleição, em 13 de outubro de 2001, que o administrador do condomínio sempre agiu com independência e autonomia em relação à promotora Piornais.
P. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: No caso concreto do condomínio a., a promotora Piornais perdeu a maioria dos votos na assembleia de condomínio em 28 de novembro de 2001, momento em que a soma da permilagem das frações vendidas a terceiros atingiu 393/1000.
Q. Deve ser acrescentado à matéria de facto considerada assente o seguinte facto por ser sustentado em provas irrefutáveis e por ter relevância para a decisão da causa: A venda a terceiros de frações autónomas cujas permilagens somadas excedem os 500/1000 ocorreu em 14 de fevereiro de 2002.
R. A junção das certidões das escrituras públicas de compra e venda tornou-se agora necessária apenas em virtude da sentença porque, em primeiro lugar, há que retirar todo e qualquer efeito à tese do Tribunal a quo e, em segundo lugar, porque o Tribunal a quo julgou erradamente o ponto N da matéria de facto assente, sendo que a recte. não podia imaginar que a apreciação do controlo da maioria da assembleia passava no caso deste condomínio pela contagem dos votos de uma fração que, regulamentarmente e na prática, nunca teve direito de voto e nunca pôde influenciar a administração do condomínio.
S. Além de errada, por nada na Lei proibir a organização de condomínios que não abranjam todos os blocos ou componentes de um edifício ou conjunto de edifícios, especialmente porque o hotel nada tem a ver com as despesas das partes comuns da parte habitacional, o que está em causa não é a legalidade do condomínio, mas sim o facto de a assembleia não contar com os votos correspondentes ao hotel para a formação das maiorias na assembleia que trata das despesas das partes comuns que ao mesmo são alheias, pelo que, em virtude da sentença tornou-se necessário juntar documentos provar determinados factos, cuja relevância a parte não podia, razoavelmente, ter em consideração, antes da decisão ter sido proferida.
T. As certidões das escrituras públicas só agora foram obtidas uma vez que as mesmas não estavam na posse da recte. até à data de 1 de outubro de 2021, sendo por isso também documentos supervenientes, devendo como tal serem considerados para efeitos da sua admissão.
U. Deve ser admitida a junção dos documentos requerida ao abrigo do art. 425º do CPC aplicável ex vi do art. art. 651º, devendo ainda ser corrigido o ponto N da matéria de facto em conformidade com a escritura da fração “D” agora junta que teve lugar antes da data assinalada pelo Tribunal a quo.
V. Deverá ser retirado da matéria de facto o ponto 1 da decisão sobre a matéria facto não provada porque, para além de efetivamente se dever concluir o contrário, a questão de as rr. terem ou 53 não acordado um prazo especial de 10 anos de garantia para as impermeabilizações não constitui matéria de facto, mas sim de direito, anulando essa parte da decisão nos termos da al. c) do nº 1 do art. 662º do cód. proc. civ..
W. De acordo com os factos constantes do processo e as respetivas provas, 13 de outubro de 2001 foi a data da eleição da primeira administração de condomínio, a qual funcionou sempre de modo autónomo e livre em relação à influência da promotora recte., devendo ser esta a data relevante para a contagem do prazo de garantia da obra relativamente às partes comuns.
X. A data de 28 de novembro de 2001 é data relevante para a perda da maioria dos votos da recte. na assembleia de condomínio, sendo que o Tribunal da Relação não mandou o processo baixar para colher a opinião de direito do Tribunal a quo sobre a legalidade da exclusão dos votos do hotel, tendo-o feito para que este tribunal averiguasse os factos e a circunstância de os votos do hotel não contarem para a assembleia de Condomínio ...”. Y. Uma vez que não existem partes comuns partilhadas entre o Hotel e o condomínio, ao abrigo do nº 3 do art. 1424º do cód. civ., o proprietário da fração autónoma correspondente ao Hotel não tem qualquer responsabilidade pelo pagamento das partes comuns da parte habitacional que não utiliza, pelo que é normal que os respetivos proprietários não paguem parte das respetivas despesas e também não votem, o que não se trata de uma exclusão do hotel do condomínio ou da propriedade horizontal, como pretende o Tribunal a quo, mas sim e apenas de não o incluir nas decisões nem na partilha de despesas das partes comuns do edifício onde está instalada a parte habitacional do Condomínio ... que nada tem a ver com o hotel e com este não partilha qualquer espaço comum.
Z. Mesmo que a teoria do Tribunal a quo sobre os votos do hotel estivesse correcta, o que por mera hipótese se admite, sem conceder, ainda assim a recte. ultrapassou a alienação de frações 54 autónomas correspondentes a 500/1000 no dia 14 de fevereiro de 2002, portanto muito antes de abril ou maio de 2002 como é pretendido na sentença.
AA. Os pontos M e seguintes da matéria de facto considerada provada não se referem a compras e vendas de frações autónomas, mas sim aos seus registos que, na altura, tinham lugar muito depois da realização das escrituras públicas de compra e venda, pelo que a conclusão só pode ser que a realização das escrituras de compra e venda objeto dos registos realizados entre 17 de janeiro e 18 de abril de 2002 teve lugar muito antes destas datas, ou seja, muito antes de maio de 2002 contrariamente ao que pretende o Senhor Juiz a quo.
BB. Não havia provas de que as vendas correspondentes à permilagem de 500/1000 tenham sucedido apenas em abril ou maio de 2002 (conforme a página 55 ou 71 da pouco coerente sentença recorrida) tal como erradamente pretende o Tribunal a quo, havendo pelo contrário provas no sentido inverso, designadamente a já referida fatura do condomínio à recte. datada de 16 de março de 2002, onde a recte. aparece com uma permilagem de apenas 150,09/1000, o que, mesmo somando a permilagem do hotel, significa que a recte. estava nessa altura abaixo dos 500/1000.
CC. Resulta da prova produzida que o condomínio sempre cobrou as quantias respeitantes à parte das despesas que cabiam à recte. e a recte. sempre pagou o condomínio de acordo com o que foi deliberado sobre o orçamento na ata nº 1 (parte final) de 13 de outubro de 2001 e, depois, com o orçamento aprovado na ata nº 2 de 16 de março de 2002, tendo inclusivamente realizado pagamentos em 2001, pelo que o Tribunal falho na análise das provas e errou ao afirmar que só depois de o condomínio perder a maioria da assembleia é que cobrou quantias à recte..
DD.O tribunal a quo não tem razão em nenhum dos três únicos argumentos que utilizou para dizer que a autonomia e liberdade do condomínio só se verificaram posteriormente à reunião de Março de 2002, a saber o suporto registo no RNPC em maio de 2002, a suposta perda de maioria apenas 55 em abril ou maio de 2002 e a falta de cobrança da comparticipação da recte. nas despesas do condomínio.
EE. O prazo de cinco anos de garantia deve ser contado a partir de 13 de outubro de 2001 ou, no máximo, o que por mera hipótese se admite, sem conceder, a partir de 28 de novembro de 2001, data em que a maioria dos votos da assembleia de condóminos deixou de pertencer à recte..
FF. A partir da matéria de facto julgada provada e da prova produzida no processo, pode-se concluir que as alegadas deficiências mencionadas no relatório enviado à 1ªr. em 10 de Abril de 2007 (facto B4) e em 10 de Setembro de 2007 foram denunciadas fora do prazo de garantia da imóvel.
GG.O Tribunal só agora vem afirmar que se verificaram causas de interrupção do prazo de caducidade da garantia, designadamente por terem existido comunicações sobre defeitos e anomalias nos anos de 2006 e anteriores, o que é uma manifesta violação do caso julgado formal, sendo a sentença nula nesta parte.
HH. As comunicações do condomínio a. à recte. e à 2ªr. anteriores à entrega definitiva da obra, referiam-se a defeitos e anomalias que não tinham nada a ver com os que foram denunciados em 10 de abril de 2007, tratando-se de correções que a 2ªr. foi executando ao longo do prazo de garantia no normal desempenho do seu papel de construtora de um edifício daquela dimensão.
II. O Tribunal a quo não dispõe assim de matéria de facto provada que sustente a sua tese de que os alegados defeitos e anomalias objeto da denúncia de abril de 2007 tinham sido denunciados antes do fim do prazo de garantia, pelo que a conclusão a tirar é que efetivamente esta denúncia foi apresentada fora de prazo, numa altura em que já não era possível reclamar a correcção de quaisquer defeitos ou anomalias às rr., devendo as rr. ser absolvidas do pedido.
JJ. Não obstante ser verdade que os materiais, soluções e acabamentos da obra em causa foram determinados pela 1ªr., ou seja, pelo dono da obra, todos os projectos e materiais escolhidos estavam correctos e eram acertados para o fim a que se destinavam.
KK. Aquando da receção provisória da obra, foi assumida pela à 2ªr. a completa responsabilidade pela reparação de todas as deficiências verificadas, não tendo sido feita qualquer ressalva ou reserva quanto a parte ou partes da obra relativamente às quais a 2ªr. não daria a sua garantia em virtude de alegada origem em erros dos projectos ou escolha de materiais da responsabilidade da 1ªr..
LL. O auto de receção provisória não exclui da garantia do construtor qualquer parte ou solução construtiva adoptada, como devia se a 2ªr. tivesse sido obrigada a construir soluções que não correspondessem às normais ou melhores regras da arte.
MM. Toda a obra partiu de um contrato de empreitada com preço fixo não revisível, com o que a 2ªr. apenas concordou porque tinha o conhecimento perfeito de todos os projectos e da quantidade de trabalhos que iam ser executados o que resulta, além do mais, de não ter sido prevista no contrato qualquer reserva ou exclusão de garantia de qualquer parte da construção.
NN. Todo o projeto e soluções gerais das instalações e componentes e acabamentos da obra, são da autoria de diversos projectistas e foram completamente entendidos pela 2ªr. e vertidos nos mapas de orçamento anexos ao contrato de empreitada.
OO. Dos factos provados não se extrai que as anomalias que ainda hoje se fazem sentir são resultado de opções de projeto e não de uma má execução do projeto, pelo que também por aqui esta discussão acabou no julgamento em primeira instância.
PP. Uma vez que a 2ªr. nunca recusou executar qualquer solução construtiva da 1ªr., nem sequer admitiu executá-la com expressa recusa em manter garantia sobre essa parte ou outras dela dependentes, a sua garantia e a sua responsabilidade enquanto produtor não ficam prejudicadas, nem têm nenhuma causa de exclusão.
QQ.A conclusão de que não foi provado que a 2ªr. teria acordado com a 1ªr um prazo de 10 anos de garantia para as impermeabilizações foi indevidamente estribada no depoimento das testemunhas FFF, QQ, MM e JJ, cujo depoimento deveria ter sido desvalorizado por serem trabalhadores da 2ªr., portanto, presumivelmente interessados na desresponsabilização da mesma.
RR. O facto de o auto de receção definitiva da obra não evidenciar qualquer reserva não permite a conclusão de que não foi negociada uma garantia especial para as impermeabilizações, sendo apenas evidência de que 30.03.2007, não eram visíveis quaisquer defeitos ou problemas com as impermeabilizações do imóvel.
SS. A circunstância de só apenas em 5 de Agosto de 2010 a 1ª r. ter referido à 2ªr. a existência de uma garantia de 10 anos para as impermeabilizações, não tem o significado que na sentença lhe foi atribuído de levar à conclusão de que essa garantia não tinha sido acordada, evidenciando, bem pelo contrário, que tinha chegado o momento de acionar essa garantia por estarem quase a passar 10 anos sobre o termo da mesma.
TT. O caderno de encargos foi assinado pelas partes em 22.02.1999 e o contrato de empreitada no dia seguinte, 23.02.1999, o que inculca a ideia de que tenham sido negociados em simultâneo como se de apenas um documento se tratasse.
UU. De acordo com a experiência comum não seria de admitir que num contrato que envolveu verbas tão significativas as partes tivessem anulado um dia depois e sem qualquer reserva escrita e expressa uma norma que era perfeitamente legítima face à preocupação da 1ªr. em assegurar que as impermeabilizações tivessem uma garantia superior à da obra em geral e que a 2ªr. concordasse com isso.
VV. Contrariamente ao que foi decidido na sentença, os dois documentos não se contradizem, uma vez que o contrato prevê a aplicação do disposto no anexo em tudo o que for por aquele regulado e a disposição geral do primeiro não afasta a disposição especial do segundo.
WW. Deve corrigir-se o erro de julgamento, devendo ser revogada a decisão tomada sobre a duração da garantia especial das amortizações no sentido de se considerar como provado que a 2ªr. acordou com a 1ªr. um prazo de garantia especial de 10 anos para as impermeabilizações.
XX. Deverá ser retirado o ponto 1 da decisão sobre a matéria facto não provada porque não constitui matéria de facto, mas sim de direito, o que é causa de anulação da matéria de facto por obscuridade nos termos da al. c) do nº 1 do art. 662º do cód. proc. civ.. YY. Deve, independentemente dos outros motivos invocados, ser revogada a sentença na parte em que condena a 1ªr. solidariamente com a 2ªr. na matéria das impermeabilizações, pelas quais apenas a 2ªr. é a responsável, uma vez que as deficiências denunciadas a 5 de Agosto de 2010, tiveram lugar antes do termo do prazo de garantia acordado de 10 anos.
ZZ. Apesar de no contrato de empreitada ter sido estabelecido que seria aplicável à empreitada o regime das empreitadas de obras públicas do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de Dezembro, tal estipulação é feita meramente a título subsidiário, sendo que não tem aplicação prática ao caso da garantia genérica porque essa é regulada expressamente no próprio contrato.
AAA. Tratando a presente ação da responsabilidade das rr. perante terceiros não contratantes, designadamente sujeitos não profissionais, a designação convencional do regime das empreitadas de obras públicas do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de Dezembro, nunca seria eficaz 59 para regular a presente ação, nem relativamente à responsabilidade das rr. perante o a., nem na repartição de responsabilidade das rr..
BBB. A designação do regime das empreitadas de obras públicas em matéria das garantias da obra não é eficaz no caso tratado na presente ação devido à natureza imperativa das disposições legais que concorrem para a regulação da causa, designadamente o art. 16º da Lei do Consumidor e o nº 4 do art. 7º do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril.
CCC. Nunca tendo havido qualquer compensação de qualquer natureza paga pela 2ªr. à 1ªr., não foi afastada a responsabilidade da 2ªr. enquanto produtora, mantendo-se plenamente em vigor durante os 10 anos subsequentes à entrega dos apartamentos aos respetivos compradores e à constituição do condomínio nos termos da al. e) do nº 2 do art. 6º do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril.
DDD. Uma vez que está aqui em causa a aquisição de frações autónomas para uso não profissional por particulares e os problemas das suas áreas comuns, há lugar à aplicação plena da Lei do Consumidor, prevalecendo a aplicação das respetivas disposições às do código civil por se tratarem de normas especiais dirigidas à regulação das relações de consumo.
EEE. De acordo com o nº 2 do art. 12º da Lei do Consumidor, é o produtor o responsável, independentemente de culpa, pelos danos causados por defeitos de produtos que coloque no mercado, nos termos da lei, o que no presente caso, remete-nos para o regime jurídico da Venda de Bens de Consumo e das Garantias a Ela Relativas, do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril.
FFF. Todas as disposições legais confluem para a responsabilização do produtor, que neste caso será o empreiteiro ou 2ªr., o que é normal pois a 1ªr. contratou e pagou à 2ªr. por uma obra isenta de vícios ou defeitos, pelo que não seria justo que fosse a vendedora agora a responsável por aquilo que seria o incumprimento do contrato e violação da lei por parte da 2ªr..
GGG. De acordo com a matéria de facto considerada como provada no ponto B4, as alegadas deficiências em causa na presente ação foram denunciados à 1ªr. em 10 de Abril de 2007, tendo-se iniciado a contagem do prazo de seis meses previsto no nº 4 do art. 5º na versão do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril, então em vigor, para apresentar a competente ação em Tribunal.
HHH. Nos termos da versão da lei em vigor ao tempo da denúncia dos supostos defeitos, o condomínio a. deveria ter apresentado a presente ação em Tribunal no prazo de seis meses previsto na redação então em vigor do nº4 do art. 5º do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril, ou seja, até 10 de outubro de 2007, o que não sucedeu, pelo que a nova versão do regime jurídico da Venda de Bens de Consumo e das Garantias a Ela Relativas, do Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de Maio, que entrou em vigor em 20 de Junho de 2008, não chegou a ser aplicável ao caso concreto.
III. O aditamento apresentado pelo condomínio em 10 de Setembro de 2007 não acrescenta nada ao relatório comunicado à 1ªr. em 10 de Abril de 2007 porque, à exceção do desprendimento de algumas pedras de calçada, não denuncia novos defeitos ou novos problemas, apenas evidencia e enfatiza os já denunciados nas mesmas ou em novas manifestações, pelo que não tem a capacidade de constituir uma denúncia autónoma para efeitos do art. 5º, nº 3, do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril.
JJJ. Mesmo que o aditamento fosse levado em conta para efeitos do início da contagem do prazo de recuso a tribunal, o que por mera hipótese se admite, sem conceder, do mesmo modo o prazo iria acabar antes da entrada em vigor da alteração ao regime, uma vez que seis meses depois de 10 de setembro de 2007 é ainda 10 de Março de 2008 e a nova versão da lei entra apenas em vigor em 20 de Junho de 2008.
KKK. Andou mal o Tribunal a quo quando aplicou a norma do artigo 297º do código civil, sobre a alteração do prazo de recurso ao Tribunal em curso para um prazo de três anos previsto no Decreto-Lei que entraria em vigor a 20 de junho de 2008, uma vez que o primeiro prazo que já tinha terminado nessa altura, não sendo possível ao abrigo daquela disposição estender um prazo que já tinha acabado.
LLL.O prazo de um ano para recurso aos tribunais após a denúncia do defeito, previsto no nº 2 do art. 1225º ex vi nº 3 da mesma norma e art. 1221º todos código civil, é aplicável aos direitos do dono da obra contra o empreiteiro em casos não relacionados com a lei do consumidor, e não à reclamação de alegados defeitos pelo condomínio a. agindo enquanto consumidor.
MMM. Mesmo que o prazo do nº 2 do art. 1225º do código civil fosse aplicável, embora este prazo seja mais longo do que o prazo de seis meses aplicável de acordo com o do nº4 do art. 5º do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril, contrariamente a este, não foi objeto de qualquer extensão que levasse à aplicação do art. 279º do código civil, mantendo-se ainda hoje a duração de um ano.
NNN. De acordo com a matéria de facto considerada como provada no ponto B4 da matéria de facto, os defeitos aqui em causa foram denunciados à 1ªr. em 10 de Abril de 2007, pelo que, de acordo com a versão aplicável do Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril e relativamente aos defeitos cuja reparação as rr. foram condenadas, caducou o direito a apresentar a presente ação judicial em Outubro de 2007.
OOO. Relativamente às pedras da calçada que constituem a inovação do aditamento ao relatório comunicada à 1ªr. em 10 de Setembro de 2007, poderia o a. ter recorrido aos tribunais até 10 de Março de 2008, o que igualmente não sucedeu, dando-se a caducidade do direito de ação igualmente em relação a estas deficiências.
PPP. As duas comunicações da 1ªr. ao condomínio a. que o Tribunal a quo invoca para sustentar que houve reconhecimento do direito à reparação dos problemas, datadas de 23 de Abril de 2008 62 e de 15 de Outubro de 2008, não podem, nos termos do nº 2 do art 331º do código civil, impedir a verificação da caducidade do direito à ação porque surgem já depois de a mesma se ter dado.
QQQ. A única comunicação escrita da 1ªr. anterior à caducidade do direito de ação do condomínio a., portanto num momento em que o direito do condomínio a. ainda existia, foi a referida no ponto E4 da matéria de facto dada como provada, datada de 04 de Junho de 2007, que não reconhece quaisquer direitos pelo que é insusceptível de, nos termos do nº 2 do art 331º do código civil, impedir a verificação da caducidade do direito à ação.
RRR. As rr. devem ser absolvidas do pedido também por ter caducado o direito do condomínio a. à presente ação.
SSS. De acordo com o regime da venda dos bens de consumo, mesmo quando a sua responsabilidade é diretamente reclamada ao produtor, como é o caso da presente ação, basta que os prazos de garantia e de denúncia sejam observados na reclamação feita ao vendedor, para que o produtor possa igualmente ser responsabilizado.
TTT. De acordo com as leis que protegem o consumidor, a responsabilidade do produtor é sempre preponderante relativamente à do mero vendedor, salvo convenção em contrário e pagamento da adequada compensação.
UUU. Não interessa para a decisão do presente caso a contagem do prazo de 5 anos a partir da receção definitiva da obra, porque durante 10 anos a partir da entrada em circulação do bem, o produtor terá sempre responsabilidade perante os consumidores e a 1ªr. enquanto vendedora terá sempre direito de regresso contra o produtor no caso de ter satisfeito direitos reclamados ao abrigo da lei que regula a venda de bens de consumo e respetiva garantia.
VVV. Não existem dois prazos de garantia de cinco anos, um que é concedido à 1ªr. e que teria começado na receção provisória da obra, em 11 de Setembro de 2001, e outro conferido pela 1ªr. 63 aos consumidores/compradores que começaria mais tarde, aquando da venda dos apartamentos e da entrega das partes comuns a um condomínio independente, mas apenas um prazo de cinco anos para os consumidores, o qual é contado da venda dos apartamentos e/ou da entrega das partes comuns a um condomínio independente, pelo qual a 2ªr. é responsável durante 10 anos após o bem ter sido colocado em circulação.
WWW. A previsão legal da responsabilidade do produtor perante o consumidor é anterior à celebração do contrato de empreitada e anterior à colocação “em circulação” dos bens objeto da presente ação, sendo que a Lei do Consumidor vigente ao tempo do contrato de empreitada celebrado entre as rr. em 1999, ou seja, a versão da Lei nº 85/98, de 16/12, complementada com a Lei geral, previa já o prazo de garantia de 5 anos para os imóveis adquiridos pelos consumidores, a responsabilidade do produtor ainda sem a limitação a 10 anos, o prazo de caducidade de 6 meses após a denúncia e o restante quadro legal principal de índole mais prática, o qual, depois de 2003, passou a integrar o regime jurídico da Venda de Bens de Consumo e das Garantias a Ela Relativas.
XXX. Quando a 2ªr. celebrou o contrato de empreitada de um empreendimento maioritariamente destinado a particulares não profissionais, a 2ªr. já sabia que, enquanto produtora, teria de vir a lidar com a Lei do Consumidor e com a responsabilidade que para mesma decorre dessa lei perante os consumidores e perante quem satisfaça os direitos dos consumidores, designadamente perante o vendedor a quem já assistia o direito de regresso nos termos gerais.
YYY. A responsabilidade direta da 2ªr. perante os consumidores iniciou-se no momento em que o condomínio foi constituído, no que respeita às partes comuns, conforme já foi referido, e para as frações autónomas em 2001, 2002, 2003, 2004 ou depois disso, conforme a data da primeira venda ao consumidor final e permaneceu válida durante 10 anos nos termos da al. e) do nº 2 do art. 6º do regime da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas. 64
ZZZ. A 2ªr. não demonstrou nenhuma das causas de desresponsabilização constantes do nº 2 do artigo 6º do Regime da Venda de Bens De Consumo, na medida em que dos factos provados não se extrai que as anomalias que ainda hoje se fazem sentir são resultado de opções de projeto e não de uma má execução do projeto por parte da 2ªr..
AAAA. A 2ªr. era ainda responsável perante os consumidores pela qualidade dos bens pela mesma produzidos ao tempo em que deu entrada a presente ação, nos termos das leis do consumidor, estando a sua responsabilidade apenas dependente de que os direitos dos consumidores perante o vendedor ou perante si própria, fossem exercidos com observância dos prazos de (i) garantia após a venda, de (ii) denúncia do defeito após o conhecimento e de (iii) caducidade do direito de ação”.
Conclui, no sentido de ser dado provimento ao recurso, devendo ser revogada a sentença recorrida, que deverá ser substituída por outra que a absolva do pedido.
12 – O Autor Condomínio ... veio apresentar contra-alegações, defendendo a sentença apelada que condenou “ambas as Rés, solidariamente, na eliminação dos graves defeitos de construção que continuam por eliminar no edifício do Condomínio Autor, devendo. Por isso, improceder ambos os recursos apresentados pelas Rés, por total falta de fundamento”.
13 – Os Intervenientes Principais AA e BB interpuseram recurso subordinado, no âmbito do qual formularam as seguintes CONCLUSÕES (que ora igualmente se transcrevem integralmente, corrigindo os lapsos de redacção):
I. “Vem o presente recurso interposto da douta Sentença de 29.06.2021, que absolveu as Rés do pedido apresentado pelos ora Apelantes, apesar de as ter condenado na eliminação dos danos elencados em B.8. dos factos provados e que condenou os Apelantes em custas, na proporção de 20%;
II. Com o devido respeito, as Apelantes entendem que a douta Sentença de que se recorre incorreu em erro de julgamento resultante de uma errada aplicação do Direito, quer quanto à condenação em custas, quer quanto à absolvição das Rés; Com efeito,
III. Os Apelantes entendem que não poderiam ter sido condenados em custas, na proporção de 20%, padecendo desde logo a douta Sentença do vício de falta de fundamentação, quanto a custas;
IV. Ainda assim, o douto despacho Saneador proferido em 01.02.2012 fixou à presente acção o valor total de € 1.035.001 (um milhão, trinta e cinco mil e um euros), quando o incidente de intervenção dos Apelantes visava a reparação de danos quantificados em apenas € 15.000 (quinze mil euros);
V. Donde se verifica que o valor do incidente processual dos ora Apelantes corresponde a apenas 1,44% (um vírgula quarenta e quatro por cento) do valor total atribuído à acção (ou seja, € 15.000 / € 1.035.001);
VI. Salvo melhor opinião, a condenação da parte em custas deve assentar em juízos de proporcionalidade, nos termos do artigo 527.º, n.º 2, do CPC e de acordo com a reiterada jurisprudência do Tribunal Constitucional, designadamente nos Acórdãos n.º 412/89, de 15.09.1989, n.º 307/90, de 04.03.1991, n.º 42/92, de 11.06.1992, n.º 240/89, de 22.03.1994, n.º 214/2000, de 05.04.2000, entre muitos outros;
VII. No caso concreto, os Apelantes entendem que a decisão do Tribunal a quo que os condenou em 20% das custas processuais é flagrantemente desproporcional, quer quanto ao valor do seu incidente processual, quer quanto ao âmbito das diligências probatórias que lhes dizem respeito, quer quanto à complexidade técnica (factual e jurídica) das questões submetidas a juízo nestes autos, devendo, por isso, ser reformada pelo Tribunal a quo ou revogada pelo Tribunal ad quem, no âmbito do presente recurso, e substituída por outra que não condene os Apelantes numa responsabilidade por custas superior a 1,44%;
Acresce que,
VIII. Os Apelantes entendem que a decisão proferida nesta douta Sentença quanto ao pedido formulado no seu incidente de intervenção principal espontânea activa é contraditória com a decisão proferida em “a.” do dispositivo (cfr. fls. 82 da douta sentença);
IX. Mas ainda que assim não fosse, entendem ainda os Apelantes que a douta Sentença do Tribunal a quo padece de erro de julgamento, por não ter considerado as reparações efectuadas em 2006, pelas Rés, como causa impeditiva da caducidade do direito à acção, nos termos do artigo 331.º, n.º 2, do Código Civil;
X. Pelo que, conformando-se e aceitando a fundamentação de facto da douta Sentença recorrida, os Apelantes pretendem apenas que a decisão proferida em “b.” do dispositivo (fls. 82 da douta sentença) seja substituída por outra que condene efectivamente as Rés no pedido apresentado pelos Apelantes, como é de inteira justiça;
XI. Isto porque, conforme se verifica pela análise ao requerimento de intervenção principal espontânea que os Apelantes apresentaram em 16.12.2011, a causa de pedir e o próprio pedido visavam apenas e tão-só a condenação das Rés na reparação e eliminação dos danos existentes e futuros no apartamento dos Apelantes, “(…) resultantes das infiltrações provenientes da falta de reparação ou reparação deficiente dos defeitos de construção reconhecidos nas zonas comuns do condomínio, designadamente nas paredes, varanda e floreira do respectivo Bloco C.”;
XII. Os Apelantes não peticionaram nenhum dano próprio construtivo no interior do seu apartamento e a sua intervenção nestes autos não visava a condenação das Rés na reparação de defeitos construtivos existentes no interior do seu apartamento;
XIII. Visava tão-só a condenação na reparação dos danos decorrentes ou consequentes daqueles que foram denunciados pelo Condomínio Autor;
XIV. Danos esses que foram considerados provados nos pontos A.8 e B.8 da douta Sentença, assim como resulta dos referidos pontos da matéria de facto que os danos denunciados e existentes no interior do apartamento dos Apelantes são causa directa e comprovada dos defeitos construtivos a que as Rés foram condenadas a reparar nas zonas comuns do condomínio Autor;
XV. E tanto assim foi que a douta Sentença do Tribunal a quo condenou as Rés, solidariamente, a eliminar não só os defeitos construtivos existentes nas zonas comuns do condomínio, como também os danos causados por tais defeitos construtivos, “elencados em B.8 dos factos provados, no prazo máximo de um ano”, conforme alínea “a.”, do dispositivo da douta Sentença (fls. 82);
XVI. Precisamente os danos existentes no interior do apartamento dos Apelantes;
XVII. Pelo que, na nossa modesta opinião, a condenação das Rés na reparação dos danos elencados em B.8 conduziria necessariamente à procedência do pedido formulado pelos Apelantes, no seu requerimento de intervenção principal espontânea, apresentado em 16.12.2011, devendo, nessa medida, a douta Sentença ser parcialmente revogada e substituída por outra que, mantendo a mesma matéria de facto e a mesma fundamentação, julgue o incidente dos Apelantes totalmente procedente, por provado, com a consequente absolvição destes em matéria de custas processuais;
XVIII. Não obstante, os Apelantes não se conformam com a fundamentação apresentada a fls. 81. da douta Sentença, através da qual o Tribunal a quo considerou verificada a excepção de caducidade do direito à acção, por inactividade dos Apelantes desde 2006 e, consequentemente, julgou improcedente o respectivo incidente de intervenção;
XIX. Dessa forma, entendem os Apelantes que o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento, por não ter considerado o efeito previsto no artigo 331.º do Código Civil, considerando-se impedida a verificação da caducidade suscitada pelas Rés;
XX. É que o condomínio Autor (e os Apelantes) denunciou, em tempo, todos os defeitos de construção existentes no Edifício do Condomínio ...”, conforme provado nos pontos Q.2 a F.3 da fundamentação de facto;
XXI. E ambas as Rés sempre reconheceram a existência de tais defeitos construtivos, quer por carta escrita, quer através das obras de construção que efectivamente realizaram nos anos de 2005 e 2006, conforme provado nos pontos W2 a Y2., F3., E4., H4. e I4.,, da fundamentação de facto;
XXII. Neste sentido, os Apelantes aderem expressamente à douta jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, designadamente no Acórdão de 03/11/2009 (Proc. 4073/04.9TBMAI.P1), que nos esclarece o seguinte:
“O reconhecimento dos defeitos por parte do empreiteiro (ou Vendedor) que procedeu a reparações no imóvel constituído em propriedade horizontal, que se estenderam ao longo de vários anos e que ele não chegou a dar por concluídas, constitui facto impeditivo da caducidade do direito à eliminação de defeitos a que se refere o artigo 1225.º/2 in fine e n.º 3 do Código Civil.” (cfr. Proc. 4073/04.9TBMAI.P1)
XXIII. Entendendo, pois, que estando impedida a verificação da caducidade do direito à acção, os Apelantes apenas ficaram condicionados ao prazo geral de prescrição previsto no artigo 309.º, do Código Civil, que ainda não se verificou;
XXIV. Pelo que devem as Rés ser - também assim - responsáveis por todos os danos consequentes dos graves defeitos construtivos detectados nas zonas comuns do condomínio, incluindo os evidenciados no interior do apartamento dos Apelantes, nos termos dos artigos 483.º e 486.º, ambos do Código Civil”.
Concluem, no sentido da parcial revogação da sentença, devendo ser substituída por outra que:
(i) “julgue o incidente processual dos Apelantes totalmente procedente, por provado e por aplicação do disposto no artigo 331.º, do Código Civil, com a sua consequente absolvição em custas
ou, a título subsidiário,
(ii) (ii) não condene os Apelantes numa responsabilidade por custas superior a 1,44%, por aplicação da regra legal da proporcionalidade face ao valor da acção indicado pelas partes e fixado pelo Tribunal no douto despacho Saneador, assim se fazendo a tão esperada Justiça”.
14 – A Ré Teixeira Duarte – Engenharia e Construções, S.A., veio apresentar resposta ao recurso subordinado, terminando com as seguintes CONCLUSÕES contra-alegacionais (reproduzem-se na íntegra, salvaguardando-se os lapsos de redacção):
I) “Os Intervenientes deram causa à ação a que se coligaram, tendo de ser consequentemente condenados em matéria de custas.
II) Os Intervenientes, ao contrário do que alegam, tiveram uma intervenção efetiva ao longo de todo o processo, requerendo e produzindo substancial prova, não sendo admissível alegar uma participação quase residual, como resulta da sua alegação.
III) A coligação efetuada determina que as custas pagas e a pagar tenham por base o valor da ação (resultante da soma dos pedidos), com que os Intervenientes se conformaram.
IV) O segmento da sentença em matéria de custas deverá, em todo o caso, ser revogado e substituído por outro que supra a omissão quanto à imputação por responsabilidade por custas das intervenientes principais CC e DD, desistentes dos respetivos pedidos em sede de julgamento (Cfr. Sentença proferida em 20.02.2017, refª ... e artigo 537º, nº 1 do CPC).
V) Por decorrência do Contrato de Empreitada firmado entre as Rés, que previa uma garantia de construção de cinco anos (nos termos legais supletivamente aplicáveis) em 30.03.2007, cessou a garantia de obra da aludida empreitada e, logo, todo e qualquer direito do Dono de Obra (1ª Ré Piornais) sobre o Empreiteiro (2ª Ré Teixeira Duarte) (cfr. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte, Processo nº 00175/09.3BEMDL, datado de 12.07.2013) e, por inerência, dos Condóminos e do Condomínio Autor (terceiros adquirentes)
VI) A hipotética responsabilidade da 2ª Ré Teixeira Duarte terá sempre de se aferir dentro dos direitos e das obrigações que sobre si impendem no âmbito regime da empreitada.
VII) Já a 1ª Ré Piornais, enquanto promotora/vendedora, ficou obrigada a dar uma garantia de venda de cinco anos contados da entrega/ venda da fração aos Intervenientes recorrentes (art. 916º do Código Civil e Lei nº 24/96, de 31.07, na versão dada pela Lei nº 85/98, de 16.12 e Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril) que ocorreu em 18.04.2002 (cfr. Doc. 1 junto ao Requerimento de Intervenção, de 16.12.2011, refª ...).
VIII) A garantia de venda da fração dos Intervenientes cessou, por isso, em 18.04.2007.
IX) Acresce que os Intervenientes dispunham igualmente de um ano para a denúncia dos defeitos e seis meses, após a denúncia, para acionar judicialmente o vendedor (cfr. artigo 12º, nºs 2 e 3 da Lei nº 24/96, de 31.07), ou um ano caso por sub-rogação acionassem o empreiteiro (art. 1225º do CC), o que não fizeram em nenhuma das situações.
X) Confessaram os Intervenientes que, pelo contrário, desde 2006 deixaram de participar quaisquer defeitos, o que só retomaram em 16.12.2011, data da sua intervenção principal espontânea.
XI) Deste modo, julgou bem o Tribunal ao considerar caducados os eventuais direitos dos Intervenientes, por omissão quanto aos prazos para o seu exercício.
XII) As reparações levadas a cabo pela 2ª Ré Teixeira Duarte no contexto da garantia da empreitada foram por esta concluídas, ali não mais efetuando qualquer intervenção desde 2006 (Factos Provados T7 e U7).
XIII) Finda a garantia de obra a 2ª Ré Teixeira Duarte jamais reconheceu qualquer direito reclamado pelos Intervenientes, negando qualquer direito quando para tal foi interpelada pelo Dono da Obra (em finais de 2010 e início de 2011 - Factos Provados R4, T4 e V4).
XIV) A Ré Teixeira Duarte apenas em 16.12.2011 foi notificada do Requerimento de intervenção dos Intervenientes recorrentes nos presentes autos que equivaleu simultaneamente à denúncia e exigência de reparação.
XV) À data da intervenção estavam, há muito, caducados os direitos do Dono de Obra (1ª Ré Piornais) sobre o Empreiteiro (2ª Ré Teixeira Duarte) e, consequentemente, dos Intervenientes.
XVI) As reparações efetuadas e concluídas pela Ré Teixeira Duarte durante a garantia da empreitada (entre 2005 e 2006) não constituem o reconhecimento de defeitos futuros, em contraposição aos casos vertidos nos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, Processos nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, datado de 09.07.2015 e nº 4073/04.9TBMAI.P1, datado de 03.11.2009.
XVII) As intervenções acordadas entre as Rés no contexto da receção definitiva da empreitada, não constituem, por isso, o reconhecimento futuro de patologias, apenas reclamadas pelos Intervenientes em 16.12.2011.
XVIII) A 2ª Ré Teixeira Duarte não praticou qualquer ato material posterior à data de conclusão dos trabalhos por si executados durante o período de garantia (2005 e 2006) de que se possa extrair o reconhecimento de alegados novos defeitos futuros, não sendo o seu comportamento subsumível a nenhum dos exemplos ou situações em que a jurisprudência extraiu um reconhecimento por parte do empreiteiro.
XIX) A sentença recorrida padece, quanto ao mais, de um erro de julgamento e uma insanável contradição ao condenar as Rés numa reparação de patologias, cujo direito à reparação pelo seu titular foi considerado caducado.
XX) A absolvição das Rés do pedido dos Intervenientes (cfr. Facto Provado D.8. e declarações do próprio em julgamento) impede a condenação da reparação do interior da mesma fração, de que estes são titulares (cfr. Factos Provados V.3. e B.8.).
XXI) A procedência da matéria excetiva (caducidade) é absolutamente contraditória com a condenação de reparação do interior da mesma fração, agora como danos consequentes dos problemas das partes comuns.
XXII) Os Intervenientes reclamaram sempre danos próprios construtivos no interior da sua fração que, estando caducados, impedem qualquer reparação por outra qualquer via ou fundamentação.
XXIII) Somente os proprietários/condóminos têm legitimidade para denunciar os defeitos que existam dentro das suas frações autónomas (à contrário os art. 1436.º e 1437.º do Código Civil) pelo que se afigura, nesse contexto, ilegítima e violadora de legitimidade processual e material, a condenação na reparação no interior de uma específica fração, sobre a qual o Condomínio não tem qualquer poder de facto nem de direito e que condena as Rés num direito, antes considerado caducado, em violação do disposto no artigo 331º, nº 1 do CC.
XXIV) Deverá, por isso, ser revogada esta parte da sentença, conforme oportunamente se alegou no recurso autonomamente apresentado pela 1ª Ré Teixeira Duarte, absolvendo-se as Rés de qualquer reparação no interior da fração R., propriedade dos Intervenientes recorrentes, por caducidade do direito a essa reparação.
XXV) Devendo, por isso, improceder a pretensão dos Intervenientes recorrentes”.
Conclui, no sentido da total improcedência do recurso apresentado pelos Intervenientes, “devendo ao invés ser sanada a contradição da sentença, através da confirmação da absolvição total da Ré do pedido de condenação dos Intervenientes, quer de forma direta, quer enquanto danos consequentes; revogando-se nesta parte o segmento decisório da sentença «e os danos  por eles causados, elencados em B.8. dos factos provados»”.
15 – Apreciando a suscitada reforma da sentença relativamente a custas, apresentada pelos Intervenientes Principais, o Tribunal a quo, por despacho de 16/12/2021, decidiu o seguinte:
“Ponderada a alegação efectuada pelo Intervenientes Principais AA e BB concluímos que o por si requerido no que concerne ao dispositivo de custas ultrapassa aquele que é o escopo próprio do artigo 614º, do Código de Processo Civil, na medida em que não se trata de mero suprimento de omissão ou mera correcção de lapso material ou de erro de cálculo aritmético – antes se reconduz a verdadeira discordância quanto à forma de decisão no que respeita à responsabilidade por custas (como aliás, se depreende da alegação efectuada).
Considerando o peticionado e a decisão – estando a condenação em custas fundada no entendimento que se acolhe do preceituado pelo artigo 527º, do Código de Processo Civil – e não servindo a reforma da sentença para corrigir o que a parte entenda por eventuais erros de julgamento – como é o caso do alegado -, nada temos a alterar ao decidido quanto a custas.
Mantém-se, assim, na íntegra, a decisão proferida”.
16 – Os recursos (independentes e subordinado) foram admitidos por despachos de fls. 3060 a 3064, datados de 18/12/2021, como apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
17 - Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar, valorar, ajuizar e decidir.
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II – ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Prescrevem os nºs. 1 e 2, do artº. 639º do Cód. de Processo Civil, estatuindo acerca do ónus de alegar e formular conclusões, que:
“1 – o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.
2 – Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a) As normas jurídicas violadas ;
b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas ;
c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada”.
Por sua vez, na esteira do prescrito no nº. 4 do artº. 635º do mesmo diploma, o qual dispõe que “nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso”, é pelas conclusões da alegação dos recorrentes Apelantes que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
In casu, estamos perante a interposição de dois recursos independentes ou principais, interpostos pelas Rés Teixeira Duarte – Engenharia e Construções, S.A. e Piornais, Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, S.A., bem como perante a interposição de um recurso subordinado, tendo como recorrentes os Intervenientes AA e BB.
Donde, enunciaremos, relativamente a cada um dos recursos e tendo em consideração a forma e natureza expositiva adoptada pelos Recorrentes, as questões apreciandas, que serão objecto de concreto e cronológico conhecimento consoante a natureza e matérias em equação, tendo ainda por base juízos de eventual prejudicialidade.
Acresce que, como algumas das questões se entrecruzam e outras se mimetizam, procuraremos partir do Recurso 1 (atenta a sua extensão e abrangência), consignando-se o já efectivado conhecimento quando tal se verifique na abordagem dos demais recursos apreciandos.
Assim, no sopesar das conclusões expostas, a apreciação a efectuar na presente sede determina o conhecimento das seguintes questões:
Recurso 1: recorrente TEIXEIRA DUARTE – ENGENHARIA e CONSTRUÇÕES, S.A. (recurso independente):
A) Da violação do CASO JULGADO FORMAL – Conclusões 7ª a 19ª (a apreciar como QUESTÃO PRÉVIA) ;
B) Da IMPUGNAÇÃO do DESPACHO SANEADOR - Conclusões 20ª a 24ª (a apreciar como QUESTÃO PRÉVIA) ;
C) Da ALTERAÇÃO/IMPUGNAÇÃO da matéria de facto:
I) Dos pontos incorrectamente julgados na primitiva sentença:
- Da falta/ausência de manutenção e dos prazos entre intervenções de manutenção ao nível das fachadas (alíneas a), b) e c)) - Conclusões 25ª a 41ª ;
- Da fissuração (alínea d)) - Conclusões 42ª e 43ª ;
- Das intervenções de manutenção ao nível do aço inox das varandas (alínea e)) - Conclusões 44ª a 46ª ;
- Das juntas de dilatação (alínea f)) - Conclusões 47ª a 49ª ;
- Das tampas e demais objectos em ferro fundido (alínea g)) - Conclusões 50ª a 53ª ;
- Dos portões das garagens (alínea h)) - Conclusões 54ª e 55ª ;
- Do pavimento das garagens (alínea i)) - Conclusões 56ª a 58ª ;
- Das questões de projecto (alínea j)) - Conclusões 59ª a 65ª ;
- Das pingueiras (ou pingadeiras) (alínea k)) - Conclusões 66ª e 67ª ;
- Das definições do projecto (alínea l)) - Conclusões 68ª e 69ª ;
- Do comportamento da Ré Teixeira Duarte durante a garantia da empreitada (alínea m)) – Conclusão 70ª ;
- Do compromisso de reparação durante a garantia de empreitada (alínea n)) - Conclusões 71ª a 74ª ;
- Da reunião tripartida de 07/02/2009 (alínea o) - Conclusões 75ª a 78ª ;
a) Da alteração por aditamento:
I) A fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno natural na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo o adequado tratamento.
II) O Condomínio deveria proceder / suportar os normais custos de manutenção que exigem, pelo menos de 5 em 5 anos, a adjudicação de uma empreitada de tratamento e pintura de fachadas.
III) A pintura dos pavimentos das garagens não fazia parte do projecto de construção do edifício;
IV) O acabamento do pavimento das garagens foi feito em betão afagado, que era o previsto no projecto de construção do edifício;
V) As fissuras no pavimento da garagem resultam do normal desgaste proveniente da sua utilização e do facto de, até hoje, o autor não ter feito qualquer de manutenção desses pavimentos, manutenção que devia ser feita periodicamente;
VI) As juntas de dilatação, efetuadas através da solução corrente de mástiques, requerem manutenção e eventual recarga periódica, que o Autor nunca efetuou.
VII) Os portões das garagens do Condomínio encontram-se avariados desde 2001 e com 277 sinais visíveis de falta de manutenção.
VIII) O Autor nunca procedeu à manutenção dos portões das garagens que, agravado com colisões de viaturas automóveis, causou as deficiências que apresentam e o seu não funcionamento desde 2002;
IX) As tampas de ferro fundido, adequada às suas finalidades, são por natureza um material que apresenta oxidação que poderá contudo ser debelada, por interesse meramente estético por normais intervenções de manutenção.
X) Parte das patologias do edifício, - em especial as constantes em B5, C5, D5, G5, H5, I5, J5, K5, M5, R5, S5, T5, U5, V5, W5, X5, Y5, Z5 -, são provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais;
XI) Algumas patologias do edifício - designadamente as constantes de L2, M2, , Y4, Z4, A5, E5, F5, L5, N5, O5, P5, Q5 - subsistem pela ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais;
XII) O autor nada fez desde 2006 com vista à conservação e manutenção do Edifício que está sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar;
XIII) O autor, até hoje não fez qualquer de manutenção das tampas de saneamento, das guardas metálicas e grelhas, em ferro fundido, manutenção que devia ser feita periodicamente ;
XIV) O aço inox utilizado para as guardas metálicas das varandas é aço inox AISI 306 e exige cuidados de limpeza que o autor nunca efetuou;
XV) O Condomínio autor não efetuou, de 2006 até, pelo menos, 2017 qualquer manutenção ao nível das fachadas, dos pavimentos das garagens, das juntas de dilatação, das tampas de ferro e portões das garagens.
XVI) A ausência desses actos de conservação e manutenção das áreas comuns pelo autor é, na atualidade, causa de grande parte das desconformidades apresentadas pelo Edifício e cuja reparação o autor agora reclama;
XVII) É a falta de qualquer acto de manutenção e conservação que determina, por agravamento, o actual estado do prédio do Condomínio ..., numa percentagem não inferior a 20% (vinte por cento).
XVIII) Parte das situações objeto da reclamação nos presentes autos não decorreram de vícios construtivos mas de meras opções de projeto
XIX) Quanto às «esteiras metálicas» não se encontrava previsto no Projecto da Especialidade o fornecimento de esteiras com tampa, pelo que a instalação foi executada conforme contratado.
XX) Quanto às saídas de água das varandas, a dimensão das «bicas» em mármore foi definida pelo projectista e discutida e aprovada em reunião de obra pela Ré “Piornais”, antes do seu fabrico e colocação.
XXI) O facto das varandas dos pisos inferiores serem, em alguns casos, de dimensões superiores às dos pisos superiores, determinaria que qualquer solução que pretendesse projectar a água para o exterior fosse inestética.
XXII) O dimensionamento das pingueiras e a questão da queda de água para a varanda inferior resultam de definições de projeto.
XXIII) A Ré Teixeira Duarte cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra, melhor identificadas supra.
XXIV) A comunicação do Condomínio Autor de 12.07.2002, remetido à Ré Piornais, referia-se a pequenas situações que se tratavam, na sua maioria, dos normais acertos e pequenas correções inerentes ao início de ocupação de um condomínio.
XXV) Foi acordado entre as Rés que determinadas patologias do Edifício seriam totalmente reparadas apenas aquando da recepção definitiva da obra, em especial as relativas à fachada do empreendimento;
XXVI) Durante o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das fracções;
XXVII) A reunião de 07 de Fevereiro de 2009 foi efectuada a pedido da Ré “Piornais”;
XXVIII) Na altura da reunião de 07 de Fevereiro de 2009, o Autor não reclamou outros danos e pagamentos, para além dos referidos em J4.;
XXIX) O pagamento dos custos referentes aos jardins acabou por ser definitivamente encerrado em 2009, após a realização dos respectivos trabalhos de jardinagem por ordem do autor;
XXX) Apenas pela carta datada de 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira Duarte” os elementos resultantes da vistoria ao empreendimento que terá feito com o autor em Abril de 2007 - Conclusões 79ª e 80ª ;
b) Da omissão de factos relevantes:
XXXI) Em 14.03.2006 realizou uma Assembleia Geral de Condóminos, registada na denominada Ata Avulso nº 1, no qual ficou referenciado o seguinte «____PONTO QUATRO – Esclarecimentos e Apresentação de relatório sobre a situação actual das obras em curso no prédio e sobre garantias de obras – Pelo representante da Administração do Condomínio em exercício foi apresentado um breve relatório acerca do desenvolvimento das obras, garantias de obra e dos trabalhos que estão em curso no prédio. Pelo Engenheiro TT foi feita intervenção no sentido de confortar os presentes pela forma e condições com que os trabalhos estão a ser desenvolvidos pela Teixeira Duarte no prédio, aplicando o conhecimento técnico que dispõe. Procedeu-se a diversos esclarecimentos no âmbito deste tema.»
XXXII) No dia da comunicação constante em E4 (04.06.2007), realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 3 de 04.06.2007, onde se refere que «A Administração Eleita na presente Assembleia foi mandatada, por maioria de duzentos e cinquenta e um votos com a abstenção das habitações seiscentos e um, seis mil e um, quinhentos e sessenta e dois, duzentos e trinta e dois e setecentos e sessenta e um, representativas de trinta e seis votos, para notificar a Promotora no sentido de obter, no prazo de sessenta dias, para apresentar um conjunto de soluções com vista a resolver em definitivo as matérias constantes no relatório enviado.»
XXXIII) No dia da comunicação constante em H4 (23.04.2008) realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 4, de 23.04.2008, cfr. Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, onde se refere que «PONTO QUATRO – Apresentação de Relatório sobre o estado atual das responsabilidades da entidade Promotora relativas à garantia de obra e medidas a tomar em relação ao mesmo – Pelo Senhor II foi apresentado aos presentes uma comunicação recebida da Promotora do prédio, na qual assume a reparação de anomalias da sua responsabilidade. Interveio o Condómino Engenheiro TT para tecer alguns comentários relativamente a este processo que tem vindo a acompanhar e considerando favorável a aprovação desta proposta, a qual mereceu a anuência e aprovação por Unanimidade dos presentes. A Assembleia mandatou a Administração do Condomínio para notificar a Promotora para que num prazo até o dia trinta de Setembro, seja dado início às obras de reparação do prédio, ou que seja, em definitivo comunicado os trabalhos que pretende realizar e com apresentação de plano de trabalhos.»
XXXIV) Em 19.01.2009 realizou-se uma Assembleia-Geral de Condóminos, cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 5, de 19.01.2009, onde se refere que «PONTO QUATRO – Deliberação a tomar sobre acção judicial a intentar contra a promotora para correcção dos defeitos da construção nas partes comuns – Pelo representante da Administração do Condomínio, reeleita na presente reunião, foi 280 abordado a questão de posições divergentes quanto a intentar uma acção judicial, pelo que propõe requerer parecer concreto e estimativas de custos de reparações e ainda posição final da promotora sobre esta matéria. Todos estes resultados e apuramentos deverão ser patenteados em nova assembleia a convocar durante o mês de Fevereiro próximo, a qual na posse efectiva de todos os elementos atrás referidos, deverá deliberar quais as medidas a tomar em relação a esta matéria. Colocado à votação, o PONTO QUATRO da Ordem de Trabalhos, foi Aprovado por Maioria de duzentos e oitenta e cinco votos, com a abstenção das Fracções DI, DK, DV, BJ, DP, DR e V, representativas de vinte votos.»
XXXV) Em 29.03.2010 realizou-se uma Assembleia-Geral de Condóminos, cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 6, de 29.03.2010, onde se refere que: «PONTO CINCO – Outros assuntos de Interesse comum ao Condomínio – Relativamente ao Processo de aferição de patologias e do estado atual do prédio, foi dito que há, desde alguns meses, um processo de avaliação bem como que deverão ser apresentadas em reunião a convocar até meados do mês de maio.»
XXXVI) No dia da comunicação constante em N4 (28.07.2010) realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 7, de 28.07.2010, onde se refere que «Entrou-se no PONTO UM – Apresentação dos estudos, relatórios e orçamentos, para reparação das patologias presentes no Edifício. Medidas a tomar em relação ao assunto em apreço – Mediante apresentação multimédia – cuja impressão ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante – foi apresentado à assembleia, o produto dos trabalhos que têm sido desenvolvidos, nos termos da deliberação tomada na passada assembleia de condóminos do dia vinte e nove de Março e o estado atual do processo. O Engenheiro UU, na qualidade de representante da empresa B..., Lda. – responsável pela elaboração de relatórios de patologias do prédio, bem como pelo acompanhamento de todo o processo em curso, elucidou os presentes acerca do estado atual do prédio. O representante da Administração do Condomínio leu aos representantes a comunicação recebida da Promotora do Edifício, manifestando a sua posição relativamente às denuncias dos defeitos efetuadas pela Administração do Condomínio, a qual ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante, tendo lido o teor da comunicação da promotora, sujeito a mesma à apreciação da assembleia, tendo esta concluído, por unanimidade, pelo seu conteúdo que não reúne não só as garantias como a mesma não expressa o reconhecimento das patologias. Pelo Doutor VV na qualidade de representante do Condomínio da fração BY, foi questionada a mesa relativamente à situação das patologias, nomeadamente sobre a eventual possibilidade de distinguir nos relatórios quais as anomalias que dizem respeito a situações iniciais e quais as que são recentes ou posteriores à intervenção da Teixeira Duarte; ainda solicitou informação sobre a origem generalizada das anomalias, ou seja, se seriam na sua globalidade oriundas das zonas comuns, o que foi confirmado. Pelo Doutor WW foi questionado ainda sobre o prazo de garantia do investimento de uma intervenção de reparações diversas a qual deverá ser efetuada no edifício e se a mesma será corretamente efetuada. Pelo Engenheiro XX, na qualidade de representante da fração AQ foi esclarecido que o tempo usual de garantia dos trabalhos de impermeabilizações é de dez anos. Pelo Engenheiro UU e pelo Senhor YY, na qualidade de representante da empresa R..., foram também esclarecidos alguns aspetos acerca desta matéria. Pelo Engenheiro XX foi ainda acrescido que se os materiais forem de boa qualidade e bem aplicados a durabilidade após os dez anos, dever-se-á à boa manutenção dos mesmos. Pelas vinte horas e quarenta minutos, entrou na sala o representante das frações BF e DU, representativas de sete votos, passando o quórum a duzentos e trinta e cinco votos.
______Pelo Senhor AA, por si e em representação da maioria dos Condóminos representados na presente Assembleia, bem como o Doutor VV, na qualidade de representante da fração BY, foi proposto conceder um prazo até ao próximo dia trinta e um de agosto, à Promotora do 281 Edifício, para se pronunciar relativamente aos relatórios e às patologias do edifício, nomeadamente se reconhece a existência das patologias; se as assume; se reconhece a responsabilidade pela reparação de todas as patologias constantes em todos os relatórios entretanto enviados à Administração do Condomínio; de que forma se propõe repará-las e em que prazo estima iniciar e concluir os trabalhos de reparação. Findo o prazo e se a Promotora responder negativamente ou não o fizer, a Assembleia mandata a Administração do Condomínio para intentar todos os procedimentos e ações cíveis e criminais com vista a apurar todas as responsabilidades de Intervenção e execução da Promotora e da Construtora. Se a promotora responder positivamente ao requerido pelo condomínio, a Administração deverá contratar empresa da especialidade a consultar no mercado adjudicando a proposta que considerar mais adequada. Como proposta complementar a Administração do Condomínio deverá contactar os Advogados VV, ZZ e AAA, os quais deverão apresentar, até o dia trinta e um de Agosto, a respetiva proposta de honorários, incluindo uma estimativa de todos os custos previsíveis para as ações que vierem a ser propostas. A Administração do Condomínio fica mandatada para ouvir os Condóminos assessores e contratualizar o Advogado que entender o mais adequado.»
XXXVII) As patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, já se verificam, pelo menos, desde 12.04.2007 (em correcção do facto não provado 41)
XXXVIII) O Condomínio Autor tem conhecimento das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, pelo menos desde 10.04.2007, data do Relatório da B..., Lda. identificado em B4.
XXXIX) Quer o Relatório da B..., Lda. (B4), quer o Aditamento (G4) incluem uma listagem detalhada das patologias e intervenções de reparação a efetuar no Condomínio, divididas por áreas e categorizadas por «tipo de intervenção» a reparações de forma «não imediata» ou «imediata/ urgente» - Conclusões 81ª a 89ª ;
c) Da alteração da factualidade:
Da alteração dos factos provados E e K1, que deverão passar a figurar com a seguinte redacção:
E. - «Nos anos seguintes, antes até da receção provisória da empreitada, designadamente a partir do dia 17 de agosto de 2001, a Ré Piornais promoveu a celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele Edifício;»
K1.- «Em função disso, A 1ª Ré iniciou a alienação das diversas fracções antes da receção provisória da empreitada, designadamente a partir do dia 17 de agosto de 2001 -Conclusões 90ª e 91ª ;
Da pretensão de dar como não provado o facto X.7., tendo este a seguinte redacção:
“X.7. A Ré “Piornais” fez crer ao autor que assumia a responsabilidade pela reparação dos defeitos que lhe foram comunicados e que estava a diligenciar pela sua reparação efectiva em coordenação com a Ré “Teixeira Duarte””.
II) Dos novos pontos incorrectamente julgados (em resultado da ampliação da matéria de facto):
a) Da data de instituição do condomínio – o dies a quo
1. Da data em que foi instituída a (primeira) administração do condomínio
- Do aditamento à factualidade provada de novos factos ;
- Da alteração da redacção dos factos provados S e T, que deverão passar a figurar com a seguinte redacção:
S Na assembleia de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pela Ré “Piornais” uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da reconhecida experiência e competência deste na atividade de administração de condomínios;
T A proposta de II como administrador foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente
- Da pretensão de considerar provado que:
“em 13 de outubro de 2001 o Condomínio Autor foi constituído através da realização da 1ª Assembleia Geral de Condóminos, com nomeação de uma Administração, passando a atuar de forma autónoma da Ré Piornais” - Conclusões 92ª a 147ª ;
2. Da composição do Condomínio Autor – a autonomização da fracção “A”, correspondente ao hotel - Conclusões 148ª a 171ª
b) Da perda de domínio (direito de propriedade) do promotor (Ré Piornais), tendo por base a permilagem do Condomínio Autor
Deve ser aditado um novo facto à elencagem provada, com a seguinte redacção:
“A 1ª Ré Piornais procedeu à transmissão de mais de 50% (>388,31) da permilagem do Condomínio Autor (perdendo a maioria de eventuais votos em assembleia), no dia 29 de novembro de 2001” - Conclusões 172ª a 175ª ;
c) Da prova carreada aos autos pela Ré Piornais no requerimento referência ..., de 14/03/2019 - Conclusões 176ª a 179ª ;
d) Dos dados bancários - Conclusões 180ª a 183ª ;
III) Da alteração e ampliação dos novos factos provados (em resultado da ampliação da matéria de facto):
a) Da alteração da redacção dos factos provados R, S e T:
R. No dia 13 de outubro de 2001 realizou-se a primeira assembleia geral do Condomínio ... ;
S. Na assembleia de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pela Ré “Piornais” uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da reconhecida experiência e competência deste na atividade de administração de condomínios;
T. A proposta de II como administrador foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente ;
b) Do aditamento dos factos (provados) R(a), S(a), S(b) e T(a):
R(a). Nesta primeira assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, discutiu-se e aprovou-se por unanimidade o regulamento do Condomínio ..., bem como o orçamento do Condomínio até final do ano de 2001;
S(a). Nesta primeira assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, foi eleita por maioria a sua primeira administração, na pessoa do Sr. II;
S(b). Na assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Senhor CCC» e não conseguiu aprovar deliberação que permitisse o seu ressarcimento relativamente às despesas comuns suportadas em data anterior a 13 de outubro de 2001.
T(a) Desde 13 de outubro de 2001 a 21 de fevereiro de 2016, o Sr. II (em nome próprio ou através sociedades de que é/foi sócio) exerceu as funções de Administração do Condomínio ..., apenas com um curto interregno entre em 15.07.2004 e 09.02.2005.
c) Da alteração de redacção do facto provado V:
V. A 15 de Outubro de 2001 foi aberta, junto do “Banco Comercial Português” conta bancária com o número ...88, para uso do Condomínio ...”, tendo como único titular registado II;
d) Do aditamento dos factos (provados) V(a) e V(b):
V(a). De 15 de julho de 2004 a 09 de fevereiro de 2005 o Sr. II deixou de ser titular da conta bancária do Condomínio, o que corresponde ao período de interregno da sua administração, desempenhada nesse período pela sociedade S..., Lda.
V(b). De 09 de fevereiro de 2005 a 21 de fevereiro de 2016, o Sr. II, em nome individual ou por intermédio de sociedades de que era sócio gerente, permaneceu como titular da conta bancária do Condomínio ... ;
e) Da alteração de redacção do facto provado X:
X A 16 de Março de 2002 teve lugar a segunda assembleia-geral do Condomínio ...;
f) Do aditamento dos factos X(a) e X(b):
X(a) – Na assembleia de 16 de março de 2002 foi reconduzido o Sr. II como Administrador, foram apreciadas, discutidas e aprovadas as contas do Condomínio relativas ao quarto trimestre de 2001, discutidos «diversos problemas do Condomínio, como sejam os portões, barreiras e portas das garagens», aprovado o orçamento de 2002 e discutidos e deliberadas várias questões de interesse comum, com a abstenção da Ré Piornais e apresentada queixa sobre «o sistema de esgotos das varandas» (pingueiras).
X(b) - A acompanhar a convocatória para a assembleia de 16 de março de 2002, a Administração do Condomínio ... juntou documento no qual dava parecer negativo ao pagamento pelo Condomínio das despesas comuns anteriores a 13 de outubro de 2001, porquanto «o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001, estas contas não devem ser objecto de integração na Gestão corrente do Condomínio» ;
g) Da alteração de redacção do facto provado Z:
Z Da acta da reunião de 16 de Março de 2002, designada por “Acta número dois”, consta que o administrador esclareceu os presentes que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia, resultando assim o quórum global de setecentos e quinze votos do Condomínio ...;
h) Do aditamento dos factos Z(a) a Z(j):
Z(a) Nas «acta nº 1/2006» (de 14.03.2006), na «acta avulso número três» (de 04.06.2007), na «acta avulso número quatro» (de 23.04.2008), na «acta avulso número cinco» (de 19.01.2009), na «acta avulso número seis» (de 29.03.2010), na «acta avulso número sete» (de 28.07.2010), na «acta avulso número oito» (de 30.09.2019), na «acta avulso número nove» (de 27.01.2011), na «acta avulso número dez» (de 28.02.2012) e na «acta avulso número onze» (de 04.02.2013) do Condomínio ..., consta igualmente que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia-geral.
Z(b) A permilagem da Fração “A” nunca foi considerada no quórum deliberativo do Condomínio ....
Z(c) Em todas as vistorias realizadas a pedido do Condomínio ... este consta como um «Edifício de Habitação», sito na Estrada ..., no ..., sem integração da localização da Fração “A” Hotel, que dispõe de entrada autónoma na Tv. ..., ....
Z(d) Nenhuma das vistorias, nem qualquer reclamação do Condomínio ... incluiu quaisquer apreciações das áreas afetas à Fração “A” (Hotel).
Z(e) O Condomínio ... apenas abrange as partes comuns das frações autónomas habitacionais.
Z(f) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fração “A” (Hotel) não partilha áreas comuns, designadamente a piscina e zonas de apoio, logradouros, casa da porteira, estacionamentos para visitantes, etc., que estão exclusivamente afetas às frações habitacionais.
Z(g) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fração “A” (Hotel) dispõe de acessos e áreas próprias autónomas, dispondo o hotel da área de solário, esplanada, terraço ajardinado, floreiras à sua entrada e lugares de estacionamento próprios, não partilhadas com as áreas habitacionais.
Z(h) A Fração A, correspondente ao Hotel, com um total de 226,00 de permilagem (226,34%o por arredondamento), é administrado de forma autónoma e não faz parte do Condomínio ..., dispondo de áreas e espaços independentes, constituindo uma unidade funcionalmente independente dos demais blocos do edifício que compõe o Condomínio Autor.
Z(i) O Condomínio ... constitui um condomínio autonomizado do Hotel (Fração A), representando no total 774,00 de permilagem (773,66%o por arredondamento) do total do Edifício, composto exclusivamente pelas frações com fins habitacionais que dispõem de partes comuns exclusivas.
Z(j) A R. Piornais procedeu à transmissão de mais de 50% (>388,31) da permilagem do Condomínio ... (perdendo a maioria de eventuais votos em assembleia), no dia 29 de Novembro de 2001 - Conclusões 184ª a 190ª.
D) Do ENQUADRAMENTO JURÍDICO
D1) Do regime da empreitada - Conclusões 191ª a 194ª ;
D2) Da garantia de obra - Conclusões 195ª e 196ª ;
D3) Do accionamento da Ré Teixeira Duarte - Conclusão 197ª ;
D4) Da recepção da empreitada - Conclusões 198ª a 205ª ;
D5) Da garantia de venda - Conclusões 206ª a 211ª ;
D6) Garantia de Venda versus Garantia de Construção - Conclusões 212ª a 223ª ;
D7) Da conclusão da empreitada ;
D8) Da relação de consumo - Conclusão 224ª e 225ª ;
D9) Da garantia do produtor nos quadros da Lei nº. 24/96 - Conclusões 226ª a 228ª ;
D10) Garantia de Venda versus Garantia de Obra (conclusão) - Conclusões 229ª a 231ª ;
D11) Do alargamento dos prazos de caducidade na Garantia de Venda - Conclusões 232ª a 236ª ;
D12) Da caducidade
A) Do não reconhecimento pela Ré Piornais - Conclusões 237ª a 252ª ;
B) Do alcance do alegado reconhecimento da Ré Piornais - Conclusões 253ª a 267ª ;
C) Das reparações efectuadas pela Ré Teixeira Duarte durante o período de garantia – ausência de reconhecimento - Conclusões 268ª a 298ª ;
D) Da expressa negação do direito por parte da Teixeira Duarte – Conclusão 299ª ;
E) Da garantia da reparação - Conclusões 300ª e 301ª ;
F) Da caducidade dos direitos à data do reconhecimento - Conclusões 302ª a 305ª ;
G) Dos prazos aplicáveis por referência à cronologia factual - Conclusões 302ª a 325ª ;
D13) Da contradição insanável da sentença - Conclusões 326ª a 330ª ;
D14) Da condenação em custas – Conclusão 331ª ;
D15) Das consequências da falta de conservação/manutenção - Conclusões 332ª a 338ª ;
D16) Da eventual corresponsabilidade - Conclusão 339ª ;
D17) Da depreciação pelo mero decurso do tempo - Conclusões 340ª e 341ª ;
D18) Da falta de concretização - Conclusões 342ª a 345ª ;
D19) Da sub-rogação - Conclusões 346ª a 351ª  ;
D20) Da inconstitucionalidade material - Conclusões 352ª a 356ª.
Recurso 2: recorrente PIORNAIS, INVESTIMENTOS TURÍSTICOS IMOBILIÁRIOS DA MADEIRA, S.A. (recurso independente):
A) Da ALTERAÇÃO/IMPUGNAÇÃO da matéria de facto:
I) Da matéria de facto considerada provada:
- Da alteração de redacção dos factos R, T e V ;
- Da exclusão dos factos S e W - Conclusões A. a E. ;
II) Da matéria de facto que, por deficiência, não figura como provada:
1. Após 13 de outubro de 2001, as despesas inerentes à partes comuns passaram a ser suportadas pelo condomínio a. ;
2. A partir de 13 de outubro de 2001, a administração do condomínio passou a cobrar a comparticipação das despesas aos condóminos, neles se incluindo a recte.. (cfr. docs. nºs. ..., ..., ..., ..., ..., ... e ... do req. da recte. com a ref. ...) ;
3. Na assembleia de condomínio de 13 de outubro de 2002, a recte. apresentou os valores respeitantes às despesas realizadas na gestão das partes comuns do prédio desde junho de 2001, não tendo havido consenso quanto à responsabilidade do condomínio na comparticipação daquelas despesas, tendo sido deliberado por unanimidade não proceder ao respetivo pagamento e submeter o pedido de reembolso à análise do mesmo em conjunto com a recte. ;
4. A administração do condomínio recusou pagar à recte. as despesas desta do período anterior a outubro de 2001 por entender ainda não lhe dizerem respeito por só ter sido constituída nessa altura ;
5. Na assembleia de condomínio de 13 de outubro de 2002, os condóminos deliberaram por unanimidade a contratação do Senhor CCC como prestador de serviços em sentido diferente da proposta apresentada pela recte. que pretendia que o mesmo fosse contratado ao abrigo de um contrato de trabalho ;
6. Na assembleia de condomínio de 13 de outubro de 2002, foi aprovado o orçamento no qual se incluía uma rubrica de fundo de maneio para início da gestão do condomínio ;
7. Na assembleia de condomínio de 16 de março de 2002 foi aprovada uma relação das dívidas da recte. para com o condomínio 51 respeitante às frações de que a mesma ainda era proprietária entre 13 de outubro de 2001 e a data da assembleia ;
8. No caso concreto do condomínio a., o total dos votos das assembleias sempre correspondeu a 763,66/1000 por nunca contarem com os votos correspondentes à fração autónoma “A” correspondente ao Hotel ;
9. Os proprietários da fração autónoma “A” correspondente ao Hotel não contribuem para o pagamento das despesas do condomínio ;
10. Desde a sua eleição, em 13 de outubro de 2001, que o administrador do condomínio sempre agiu com independência e autonomia em relação à promotora Piornais ;
11. No caso concreto do condomínio a., a promotora Piornais perdeu a maioria dos votos na assembleia de condomínio em 28 de novembro de 2001, momento em que a soma da permilagem das frações vendidas a terceiros atingiu 393/1000 - Conclusões F. a P. ;
III. Da matéria de facto que resulta provada por novos documentos:
12. A venda a terceiros de frações autónomas cujas permilagens somadas excedem os 500/1000 ocorreu em 14 de fevereiro de 2002 - Conclusões Q. a U. ;
IV) Da matéria de facto não provada:
- Da pretensão de exclusão do ponto 1 da matéria de facto não provada (o tratar-se de matéria de direito e não de facto) – Conclusão V..
B) Do ENQUADRAMENTO JURÍDICO
B1) Do dies a quo do prazo de caducidade da garantia das partes comuns do edifício e caducidade do direito - Conclusões W. a II. ;
B2) Da responsabilidade da Ré Piornais pela execução do projecto - Conclusões JJ. A PP ;
B3) Da desconsideração pelo tribunal do prazo de garantia de 10 anos para as impermeabilizações – Conclusões QQ. A YY. ;
B4) Do quadro legal do regime da garantia da obra - Conclusões ZZ. A KKK. ;
B5) Da caducidade do direito à acção - Conclusões LLL. a RRR. ;
B6) Da responsabilidade do produtor - Conclusões SSS. a AAAA..
Recurso 3: recorrentes AA e BB (recurso subordinado):
A) QUESTÃO PRÉVIA: da CONDENAÇÃO EM CUSTAS – Conclusões III. a VII. ;
B) Do ENQUADRAMENTO JURÍDICO
B1) Da contradição existente na sentença quanto ao pedido deduzido no incidente de intervenção principal espontânea activa e o teor da decisão proferida em “a.” do dispositivo - Conclusões VIII. a XVII. ;
B2) Da consideração, como verificada, da excepção de caducidade do direito à acção, por inactividade dos Intervenientes (apelantes) desde 2006 - Conclusões XVIII. a XXIV..
Para além do exposto, urge, ainda, apreciar a seguinte QUESTÃO PRÉVIA (invocada nas contra-alegações do Autor Condomínio aos recursos das Rés Teixeira Duarte – Engenharia e Construções, S.A., e Piornais – Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, S.A.):
- Da indevida junção de documentos por parte da alegante Piornais, S.A., e pretensão do seu desentranhamento e devolução, com consequente tributação pelo incidente – cf., fls. 3028.
*
QUESTÕES PRÉVIAS
A) Da (in)admissibilidade da junção de documento superveniente
Na resposta às alegações recursórias apresentadas pelas Rés Teixeira Duarte, S.A. e Piornais, S.A., veio o Recorrido Condomínio Autor alegar que os documentos juntos pela Ré Piornais em sede alegacional não possuem “qualquer utilidade para a apreciação do recurso”, sendo, ainda, manifestamente extemporâneos “por se encontrar ultrapassado o prazo previsto no artº. 423º do CPC, e por não se vislumbrar qualquer justificação plausível ou superveniência factual que fundamentasse a apresentação tão tardia de tais documentos”.
Pelo que, conclui, devem tais documentos ser desentranhados e devolvidos à parte, que deve ser condenada nas custas do incidente.
Decidindo:
Prescreve o nº. 1 do artº. 651º, do vigente Cód. de Processo Civil que “as partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância”.
O artº. 425º dispõe, por seu lado, que “depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento”.
Tais normativos correspondem aos anteriormente vigentes sob os nºs. 693º-B e 524º, nos quais se prescrevia que:
“As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excepcionais a que se refere o artigo 524.º, no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância e nos casos previstos nas alíneas a) a g) e i) a n) do n.º 2 do artigo 691.º” – 693º-B.
“1 - Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.
2 - Os documentos destinados a provar factos posteriores aos articulados, ou cuja apresentação se tenha tornado necessária por virtude de ocorrência posterior, podem ser oferecidos em qualquer estado do processo” – 524º.
Os documentos cuja junção é ora efectuada pela Recorrente Ré Piornais, S.A., traduzem-se em 11 cópias de certidões de escrituras públicas de compra e venda (algumas com concomitante outorga de mútuo com hipoteca) de fracções que fazem parte do Condomínio Autor ..., titulado a transmissão efectuada pela promotora Ré Piornais para os vários adquirentes de tais fracções.
Ora tais transmissões podem revelar-se com importância para o aferir da excepção de caducidade do direito à eliminação dos defeitos invocada pelas Rés, nomeadamente no que concerne à data a partir da qual se deve computar o dies a quo daquele prazo, no que concerne à garantia de que gozam as partes comuns do mesmo edifício.
Especificando, discutindo-se nos autos a ultrapassagem dos prazos legais, conducentes à caducidade do direito do Autor Condomínio, bem como a data a partir da qual este poderia exercitar os seus direitos, e definindo-se como data possível aquela em que já tivesse ocorrido a perda da maioria da permilagem por parte da promotora alienante (correspondente aos votos na assembleia de condóminos), torna-se realmente determinante definir em que data tais transmissões ocorreram, de forma a balizar-se a data a partir da qual o Autor Condomínio já não estaria putativamente condicionado pelo voto maioritário da proprietária da maioria das fracções (Ré Piornais). E, como tal, poderia, de forma livre e autónoma, exercitar os direitos sob tutela, nomeadamente o de accionamento das Rés com vista à eliminação/reparação dos aduzidos defeitos/anomalias.
Assim, importando efectuar tal cômputo, não se encontrando tais elementos probatórios documentais ainda nos autos e tendo em atenção o defendido na sentença apelada, no sentido de decidir considerar a fracção A, correspondente ao hotel e com a permilagem de 236,34, no cômputo da permilagem total a considerar (o que é, no mínimo, questionável), aqueles têm efectiva pertinência para a matéria em discussão, podendo ainda concluir-se no sentido de que a sua junção revelou-se necessária perante o enunciado entendimento sufragado na sentença.
Donde, sem ulteriores delongas, decide-se pela admissibilidade de junção de tais documentos.
No que concerne aos efeitos da junção de tal reportório documental, nomeadamente em sede da factualidade provada e não provada, com assento no prescrito no nº. 1, do artº. 662º, do Cód. de Processo Civil, serão os mesmos apreciados aquando do conhecimento da impugnação da matéria de facto, e em conjugação com esta.
B) Da violação do CASO JULGADO FORMAL - alínea A) do Recurso 1
Alega a 2ª Ré (Teixeira Duarte) que o Acórdão proferido nos presentes autos por esta Relação, datado de 11/12/2018, dado razão às Rés, anulou a primitiva sentença e ordenou “a ampliação da matéria de facto, a fim de se apurar «a data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio»”.
Todavia, acrescenta, o Tribunal a quo não respondeu concretamente a tal pergunta, nos termos ordenados, “limitando-se a sentença a invocar factos no sentido de remeter «a data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio» para momento muito posterior àquele em que efetivamente tal instituição sucedeu”.
Na nova sentença proferida, mantendo-se integralmente a decisão condenatória proferida na primeira, nenhuma relevância foi retirada do facto da presente acção ter sido instaurada “quase 10 anos depois da «data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio»”, mantendo-se uma condenação que se considera injusta.
Donde, não tendo sido identificado, na nova sentença, nos termos do disposto na alínea c) do nº 3, do artigo 662º do CPC, quaisquer contradições através da inclusão de novos factos provados, “não se afigura admissível a inclusão de uma nova (e reforçada) fundamentação sobre a matéria anteriormente decidida”.
Assim, a “nova sentença proferida foi aproveitada para “aprimorar” a fundamentação da sentença primitiva, relativamente aos factos provados na sentença primitiva (e que não foram objeto de nova prova, nem da ampliação da matéria de facto; numa quase resposta do Tribunal de 1ª instância às primitivas alegações de recurso das Rés)”.
Pelo que, a “inclusão – a coberto de uma ampliação da matéria de facto - fundamentos novos na sentença, relativamente aos factos antigos [anteriormente provados e sem que nenhuma prova tenha sido produzida em sede de ampliação da matéria de facto sobre essa questão] constitui uma violação do caso julgado formal”.
Concretizando, considera que a sentença ora recorrida “inclui e desenvolve agora a tese de existência do reconhecimento de defeitos e, logo de direitos, do Condomínio Autor, pela Ré Teixeira Duarte, obstando a quaisquer prazos de caducidade ou prescrição em, reitere-se, violação do caso julgado formal”, ou seja, perante a evidência “de ultrapassagem de todos os prazos legais pelo Condomínio Autor, contados da «data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio», o Tribunal “a quo” procurou impedir os efeitos daí resultantes”.
Assim, sob o pretexto da “ampliação da matéria de facto a fim de apurar a «data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio», o Tribunal “a quo” alterou e ampliou substancialmente a fundamentação da primitiva sentença relativamente ao capítulo do “reconhecimento”, considerando agora que a Ré Teixeira Duarte adotou comportamentos materiais que impediriam a caducidade de direitos, quando na sentença primitiva expressamente concluíra pela ausência desse reconhecimento”.
Pelo que, conclui, extravasou o Tribunal a quo “a prorrogativa legal decorrente da ampliação da matéria de facto ordenada pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, em violação do disposto nos artigos 613º, nº 1, 635º, nº 5 e 662º, nº 3, al. c) do CPC. (Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 61/08.4TBPTB.G1, datado de 21.06.2012; Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 283/19.2YLPRT.G1, datado de 10.10.2019, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo: 1310/11.7TBALQ.L2.S1, de 03 de março de 2021, e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 0077924, datado de 24.06.1992, disponíveis em www.dgsi.pt)”.
Decidindo:
Ajuizando acerca da extinção do poder jurisdicional, referencia o nº. 1, do artº. 613º, do Cód. de Processo Civil, que “proferida a sentença, fica imediatamente esgotado o poder jurisdicional do juiz quanto à matéria da causa”.
No âmbito da modificabilidade da decisão de facto, enuncia o artº. 662º, nºs. 2, alín. c) e 3, alín. c), do mesmo diploma, ser dever da Relação anular a decisão proferida na 1ª instância “quando considere indispensável a ampliação” da matéria de facto e, determinada esta, “a repetição do julgamento não abrange a parte da decisão que não esteja viciada, sem prejuízo da apreciação de outros pontos da matéria de facto, com o fim de evitar contradições”.
Por sua vez, no âmbito da delimitação objectiva do recurso, prescreve o nº. 5, do artº. 635º, igualmente do Cód. de Processo Civil, que “os efeitos do julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso nem pela anulação do processo”.
Acrescenta o nº. 3, deste mesmo normativo, que “na falta de especificação, o recurso abrange tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente”, donde decorre que “o âmbito do objecto do recurso não é toda a sentença, mas apenas a decisão e nesta a parte com prejuízo – no mais ocorre caso julgado formal” ^[2].
Quando seja decretada a anulação do julgamento, “deve incidir sobre pontos determinados que sejam identificados na decisão, ainda que o tribunal a quo, na ocasião em que proceder à repetição parcial do julgamento, possa interferir noutros pontos de facto cujo conteúdo se revele afectado pelas respostas que forem dadas às questões referenciadas pela Relação” ^[3].
Associada à extinção do poder jurisdicional, surgem os efeitos do caso julgado, podendo este ser formal – o artº. 620º, nº. 1, do CPC -, ou material – o artº. 619º, nº. 1, do CPC -, sendo esta distinção justificada nos seguintes termos: “o caso julgado formal traduz a força obrigatória dentro do processo (art. 620º, nº. 1)”, podendo “recair sobre qualquer decisão, de forma ou de fundo, interlocutória ou final”, exceptuando-se os despachos de mero expediente e os proferidos no uso legal de um poder discricionário, enquanto o “caso julgado material consiste na força obrigatória dentro do processo e fora dele (art. 619º, nº. 1)”, apenas incidindo “sobre relações que conhecem do mérito da causa” ^[4].
No âmbito dos seus limites objectivos, “o objecto do caso julgado é a decisão referente ao pedido, não cada uma das suas premissas de facto ou de direito. O caso julgado não se estende a cada uma destas premissas, quando consideradas de forma isolada e separada da decisão, pois que não é possível desligar esses fundamentos da respectiva decisão e atribuir-lhes a indiscutibilidade própria do caso julgado”.
Assim, “os fundamentos de direito também só ficam abrangidos pela força de caso julgado enquanto premissas da decisão. Quer dizer: a qualificação jurídica escolhida pelo tribunal e a subsunção realizada por este órgão não valem isoladas da decisão, pelo que, numa outra causa autónoma da decidida, nenhum tribunal fica vinculado a atribuir a mesma qualificação aos factos e a subsumir os factos à mesma regra jurídica” (sublinhado nosso) ^[5].
Através do princípio da reformatio in peius, previsto no transcrito nº. 5, do artº. 635º, do CPC, “a parte não recorrida de uma decisão transitada em julgado e os efeitos assim produzidos não podem ser prejudicados pela decisão do recurso nem pela anulação do processo”, impedindo aquele princípio “que o recorrente que haja sido, por exemplo, condenado em parte do pedido formulado pelo autor possa ser condenado na totalidade do pedido, quando o autor não tenha interposto recurso principal ou subordinado quanto à parte que lhe foi desfavorável” ^[6].
Assim, mediante operacionalidade de tal princípio, “os efeitos do julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso, nem pela anulação do julgado (…), assim se garantindo que o tribunal ad quem só pode aceitar ou rejeitar o recurso e que a parte recorrente não pode ser prejudicada com a decisão do recurso” ^[7].
Ou seja, através da proibição da reformatio in peius, “os efeitos da decisão transitada em julgado do recurso não podem ser piores para o recorrente que os efeitos que se produziriam no caso de não ter recorrido. A pioria mede-se, pois, pela comparação do resultado antes do recurso (i.e., da decisão de primeira instância ainda não transitada) e o resultado virtual do recurso. Por ex: comparar uma condenação em 7.000, com uma condenação total (pela decisão de recurso) na totalidade pedida de 10.000”.
Donde resulta que, caso inexista recurso da parte contrária, “principal ou subordinado, a parte da decisão não recorrida está protegida por um valor de caso julgado formal (…) pois não vincula fora do processo enquanto a decisão de recurso não transitar, por sua vez, em julgado” ^[8]. 
Acresce que, ajuizando-se acerca da limitação do âmbito do recurso pelo objecto da sentença, e considerando que aquele é objectivamente limitado pelas questões colocadas ao tribunal recorrido, “se, por exemplo, numa acção de responsabilidade civil, o réu for condenado a pagar certa indemnização e interpuser recurso da sentença, a proibição da reformatio in peius impedirá o tribunal de recurso de condenar em quantia superior, mas não afastará a possibilidade de a condenação ter critérios ou motivações diversos” (sublinhado nosso)^[9]. 
Jurisprudencialmente, defendeu-se no douto Acórdão do STJ de 03/03/2021 ^[10], revelar o aduzido nº. 5, do artº. 635º, do CPC, “a constância do princípio da proibição da reformatio in pejus, com o mesmo conteúdo, consistindo em se ter por transitada em julgado a parte da decisão que não for recorrida. Radica na ideia de que, num sistema processual que comporte o princípio do dispositivo, a decisão do tribunal de recurso não pode ser mais desfavorável ao recorrente que a decisão recorrida e que efeito do caso julgado que porventura já se tenha formado prevalece sobre o eventual interesse na melhor aplicação do direito, nos termos claramente deixados expressos no preceito”.
Acrescenta-se que o “recurso, abrangendo por regra toda a parte dispositiva da sentença, na sua delimitação objectiva permite que possa ser interposto relativamente a algum dos segmentos decisórios – Paula Costa Silva, Poderes dos tribunais de recurso sobre o objecto do processo, Cad. Direito Privado nº1 pg. 63- , mas o objecto do recurso é a decisão que prejudica o recorrente e não os fundamentos, os quais apenas interessam enquanto segmentos – o que Alberto dos Reis chamava de capítulos da decisão e relacionava com os capítulos do pedido, in CPC anot. Vol. V pg. 305 - que serão inseridos nas alegações ou, quanto ao recorrido, nas contra-alegações na medida em que o art. 636 o permite” (sublinhado nosso).
Assim, “se um réu for condenado a pagar determinada quantia e interpuser recurso da sentença, a proibição da reformatio in pejus impedirá o tribunal de recurso de condenar em quantia superior, quando o autor não tenha interposto recurso principal ou subordinado, quanto à parte que lhe foi desfavorável. Da mesma forma que, se o tribunal de recurso conhecer oficiosamente de excepção dilatória que conduziria à absolvição da instância do réu, está impedido de revogar a condenação em parte do pedido decretado sem impugnação pelo vencido - Teixeira de Sousa, op. cit. pg. 466 a 468.
Dizendo-se que a reformatio in pejus não afasta a possibilidade de a condenação ter critérios ou motivos diversos e que a expressão “efeitos do julgado” do nº5 do art. 635 deve ser interpretada como reportada à parte decisória da sentença – cfr. Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes op. e loc. cit. – deve esclarecer-se, em simultâneo, que dentro dos limites que provêm da proibição da reformatio in pejus, o tribunal da Relação tem liberdade de apreciação, nomeadamente para anular, mesmo oficiosamente, a decisão e em ordem a ser ampliada a matéria de facto necessária para se decidir.
Todavia, tendo procedido à anulação e destruindo tudo o que constava da sentença, essa destruição não se estende ao que a proibição da “reformatio in pejus” salvou e que compreende o que foi decidido e não foi objecto de recurso pelo réu vencido” (sublinhado nosso).
Em idêntico sentido, referenciou-se no douto aresto do mesmo STJ de 07/02/2013 ^[11]que “a reformatio in pejus não afasta a possibilidade de a condenação ter critérios ou motivos diversos.
A expressão “efeitos do julgado” daquele n.º4 do artigo 684.º deve, na verdade, ser interpretada como reportada à parte decisória da sentença” (sublinhado nosso) - correspondendo este nº. 4, do antecedente artº. 684º, ao vigente nº. 5, do artº. 635º.
Por fim, referenciou-se no douto aresto do STJ de 18/12/2013 ^[12] prevalecer o efeito do caso julgado sobre o eventual interesse da melhor aplicação do direito, pelo que, “ainda que, por algum motivo, o Tribunal ad quem determine a anulação do processado, ficam salvaguardados, em definitivo, os efeitos da decisão, na parte que não tiver sido objecto de recurso” (sublinhado nosso).
Aqui chegados, na reversão de tais ensinamentos para o caso sub júdice, podemos considerar o seguinte:
- quer na 1ª sentença, quer na sentença ora apelada, foi julgada improcedente a invocada excepção de caducidade do direito do Autor Condomínio à eliminação/reparação dos defeitos existentes nas partes comuns do condomínio ;
- na 1ª sentença considerou-se, para além do mais, que a actuação da Ré Piornais, “traduzida no acompanhamento das diversas reclamações e na comunicação de estar a procurar soluções para as mesmas, não pode deixar de ser considerada como um reconhecimento das anomalias reportadas, induzindo o ao Autor a convicção de que as questões seriam solucionadas, configurando, assim, um reconhecimento do direito do Autor, impedindo a caducidade do seu direito, em conformidade com o preceituado pelo artigo 331°, n.º 2, do Código Civil” ;
- pelo que concluiu-se no sentido do direito do Autor não se mostrar caducado ;
- acrescentando-se importar solucionar ou saber se, “não tendo existido comportamento nesse mesmo sentido por parte da "Teixeira Duarte" e não tendo existido denúncia das anomalias a esta Ré, se relativamente à mesma se verifica a caducidade do direito do Autor” ;
- entendeu-se, ainda, ser directa a responsabilidade do produtor perante o consumidor, resultando, directa e exclusivamente, de se ser titular de idêntico direito contra o vendedor, ou seja, “que uma vez adquirido o direito contra o vendedor pode desde logo accionar-se o produtor sem necessidade de preencher qualquer outro requisito ou praticar qualquer acto adicional (salvo, como é óbvio, a interpelação do produtor para o efeito ; que no caso concreto ocorreu com a citação)” ;
- donde resulta que o “consumidor não tem de efectuar nova denúncia da desconformidade ao produtor; esta, enquanto facto impeditivo da caducidade do direito, fica circunscrita às relações entre o consumidor e o vendedor, nos estritos termos do artigo 5º-A, n.º 2. Como igualmente resulta que as causas de caducidade dos direitos decorrentes da ocorrência de desconformidades do bem são a estabelecidas nos artigos 5° e 5º-A, não havendo lugar à criação de novas causas de caducidade ou adaptação daquelas em relação ao produtor, nomeadamente com diferenciados dies a quo (como parece defender a Ré "Teixeira Duarte", que invoca como relevante o dia em que entregou a obra ao promotor/vendedor)” ;
- determinada a anulação da 1ª sentença, para ampliação da matéria de facto, e proferida nova sentença, ora sob apelo, entendeu-se que a actuação da Ré Piornais, traduzida no acompanhamento das diversas reclamações e na comunicação de estar a procurar soluções para as mesmas, deve ser considerada como um reconhecimento das anomalias reportadas, induzindo no Autor a convicção de que tais questões seriam solucionadas ;
- bem como que o comportamento da Ré Teixeira Duarte reconhecendo, igualmente, a necessidade de efectuar tais reparações e o assumir de que as iria efectuar (o facto S.2), reconduz-se, igualmente, a um reconhecimento do direito do Autor quanto a essas situações ;
- pelo que, tendo o Autor denunciado as anomalias dentro do prazo de garantia, e tendo as Rés efectuado obras de reparação das anomalias, que assim lhes foram comunicadas, até Dezembro de 2006, tais comportamentos, configurando um reconhecimento do direito do Autor, impedem a caducidade – o nº. 2, do artº. 331º, do Cód. Civil ;
- e isto, apesar de se manter o entendimento, já consignado na sentença anulada, de que a responsabilidade da Ré Teixeira Duarte, enquanto produtor, para com o consumidor é directa ;
- bem como que a titularidade desse direito perante o produtor resulta, directa e exclusivamente, de se ser titular de idêntico direito contra o vendedor, ou seja, adquirido o direito contra o vendedor pode desde logo accionar-se o produtor sem necessidade de preencher qualquer outro requisito ou praticar qualquer acto adicional ;
- não tendo então o consumidor de efectuar nova denúncia da desconformidade ao produtor, pois, a denúncia, enquanto facto impeditivo da caducidade do direito, fica circunscrita às relações entre o consumidor e o vendedor, nos estritos termos do artigo 5º-A, n.º 2., do DL nº. 67/2003 ;
- pois, as causas de caducidade dos direitos decorrentes da ocorrência de desconformidades do bem são a estabelecidas nos artigos 5° e 5º-A, do mesmo diploma, não havendo lugar à criação de novas causas de caducidade ou adaptação daquelas em relação ao produtor, nomeadamente com diferenciados dies a quo (como parece defender a Ré "Teixeira Duarte", que invoca como relevante o dia em que entregou a obra ao promotor/vendedor) ;
- Ora, conforme supra exposto, o objecto do caso julgado é a decisão referente ao pedido, e não cada uma das premissas de facto ou de direito, não se estendendo o caso julgado a estas, quando separadas ou isoladas da decisão ;
- donde, igualmente os fundamentos de direito só ficam abrangidos pela força do caso julgado enquanto premissas da decisão ;
-assim, o objecto do recurso é a decisão que prejudica a posição do recorrente e não os seus fundamentos, sendo que a reformatio in peius não afasta a possibilidade de a condenação ter critérios ou motivos diversos, devendo a expressão “efeitos do julgado” ser interpretada como reportada à parte decisória da sentença ;
- ora, na 1ª sentença foi considerada como não verificada a excepção de caducidade, por se entender que o reconhecimento do direito do Autor Condomínio por parte da promotora/vendedora Piornais seria relevante e suficiente, estendendo-se a sua relevância à posição do produtor/construtor Teixeira Duarte ;
- todavia, na sentença apelada, apesar de tal juízo ser, aparentemente, mantido, entendeu-se, ainda, ocorrer efectivo reconhecimento do direito do Autor Condomínio por parte da construtora Ré Teixeira Duarte, conducente à manutenção do juízo de improcedência da invocada excepção de caducidade ;
- desta forma, inexistiu qualquer alteração da parte decisória da sentença (no sentido da improcedência da excepção de caducidade), mas apenas de parte dos fundamentos invocados, pois o juízo de improcedência fundou-se, nesta segunda decisão (sob apelo) e pelo menos parcialmente, num novo critério ou argumento jurídico ;
- não podendo, assim, aludir-se a qualquer violação do princípio da reformatio in peius, pois, desde logo, inexistiu qualquer afectação dos alegados efeitos do julgado, em virtude do núcleo essencial decisório – improcedência da excepção de caducidade – se ter mantido intocável, ainda que sustentado num aditado critério fundante diferenciado ;
- nem sendo legítimo assim concluir-se pela concreta violação do caso julgado formal ou por uma qualquer limitação do exercício do direito de defesa e de reacção processual, mediante recurso, da parte inicialmente vencida ;
- pois, sendo coincidente o juízo de improcedência da excepção, ainda que com o aditamento de um fundamento não exarado na sentença anulada, teve a Ré apelante total liberdade de exercitar o seu direito de defesa, também relativamente a tal novo argumento justificativo, o que concretizou mediante a apelação sob sindicância.
Donde, sem necessidade de ulterior argumentação, conclui-se, neste segmento, pelo não reconhecimento da violação de caso julgado formal da sentença recorrida, o que determina, nesta parte, juízo de improcedência das conclusões recursórias.
C) Da IMPUGNAÇÃO do DESPACHO SANEADOR (alínea B) do Recurso 1)
A Apelante Teixeira Duarte, S.A., referencia, ainda, ter o Tribunal a quo, na fase do saneador, dado como assentes os factos “P3, T3 e X3 alegados pelos Intervenientes Principais CC, DD e AA e BB nas respetivas petições/ intervenções (requerimentos de 16.12.2011 refªs ..., ... e ...)”, tendo esta selecção motivado “a apresentação de reclamação pela Ré Teixeira Duarte (Requerimento refª ..., datado de 13.02.2012), nos termos previstos no artigo 511º, nº 2 do CPC vigente à data; reclamação que foi injustamente indeferida (cfr. Despacho refª ..., de 29.02.2012)”.
Acrescenta que tais factos não poderiam ser dados como provados, pois, apesar de não terem sido especificamente impugnados, “estão em contradição com a defesa considerada no seu conjunto (cfr. art. 490, nº 1 e 2 do CPC vigente à data, violado no presente caso pelo Tribunal)”, pois, nos artigos “23º, 58º, 67º, 96º, 107º, 133º e 142º da Contestação da Ré Teixeira Duarte às p.i. dos intervenientes (datada de 13.01.2012, refª ...) a Ré Teixeira Duarte refutou sempre a existência de defeitos de construção”.
Donde, não poderiam tais factos “ter sido considerados provados e, perante a desistência dos pedidos de dois dos Intervenientes e a ausência de prova quanto ao restante, deveriam, a final, ter sido dados como não provados”.
Decidindo:
Os factos em equação têm a seguinte redacção:
- “P.3. Como consequência de problemas construtivos existentes naquele Edifício, designadamente as más impermeabilizações das paredes da fachada, da cobertura, das varandas e floreiras, a referida fracção começou a registar diversos problemas de infiltrações e humidades nas respectivas paredes e tectos interiores”, reportando-se à fracção autónoma designada pelas letras “BX”, do Condomínio ..., propriedade da Interveniente CC ;
- “T.3. Como consequência de problemas construtivos existentes naquele Edifício, designadamente as más impermeabilizações das paredes da fachada, da cobertura, das varandas e floreiras, a aludida fracção começou a registar diversos problemas de infiltrações e humidades nas respectivas paredes, rodapés e tectos interiores”, reportando-se à fracção autónoma designada pelas letras “BV”, do Condomínio ..., propriedade da Interveniente DD ;
- “X.3. Como consequência de problemas construtivos existentes naquele Edifício, designadamente as más impermeabilizações das paredes da fachada, da cobertura, das varandas e floreiras, a fracção autónoma “R” começou também a registar diversos problemas de infiltrações e humidades nas respectivas paredes interiores, tectos, pavimentos (soalhos em madeira), revestimentos de roupeiros e rodapés”, reportando-se à fracção autónoma designada pelas letras “R”, do Condomínio ..., propriedade dos Intervenientes AA e mulher.
Considerou a sentença apelada que tais factos (englobados no segmento factos F.3. a Y.3.) “resultaram provados por força da posição assumida pelas partes, em sede de articulados que, notificadas do alegado e dos documentos que os suportavam, os não impugnaram” – cf., o 2º § da convicção do Tribunal, constante de fls. 2746.
Na selecção da matéria de facto efectuada em sede de saneamento, figuraram tais factos como assentes sob as alíneas MM), QQ) e UU) – cf., fls. 724 a 726 -, o que motivou reclamação por parte da Ré Teixeira Duarte, ao abrigo do estatuído nos artigos 508º-B, nº. 2, 511º e 512º, todos do Cód. de Processo Civil, na redacção então vigente (em 2012).
Nesta, invocou a reclamante Ré que tais factos, “resultantes dos artigos 7º dos três requerimentos de intervenção principal espontânea nos autos, foram impugnados (e, logo, não admitidos) pela 2ª R. (vide artigos 49º, 86º e 124º da Resposta da 2ª R.), pelo que os mesmos, caso sejam considerados relevantes para a boa decisão da causa, deverão ser excluídos da matéria de facto assente e colocados na base instrutória” – cf., fls. 808 e 809.
Conhecendo acerca de tal reclamação, o Tribunal a quo consignou o seguinte:
“analisada (de novo), no seu conjunto, a contestação apresentada pela 2ª Ré aos três requerimentos de intervenção principal espontânea entendemos que não foi por ela impugnada a matéria factual vertida nas alíneas MM), QQ) e UU) dos Factos Assentes.
Como tal, indefere-se a sua pedida eliminação e consequente inclusão na Base Instrutória” – cf., despacho datado de 27/07/2012, nomeadamente fls. 865.
Ora, os factos em equação foram alegados pelos Intervenientes no artigo 7º de cada um dos incidentes de intervenção principal espontânea activa, apresentados em 16/12/2011 – cf., fls. 557, 579 e 597.
Na contestação/oposição apresentada pela Ré Teixeira Duarte, consta, relativamente a cada uma das intervenções, que “para além de se impugnar que as alegadas patologias reclamadas e relativas ao interior da fração autónoma da Interveniente resultem de defeitos de construção, também não pode a 2ª R. aceitar qualquer responsabilidade quanto à realização de reparações/benfeitorias no imóvel no seu todo” – cf., os artigos 67º, 107º e 142º.
Tendo-se, ainda, aditado, relativamente a cada uma das intervenções principais, e para além da expressa impugnação de indicados artigos, refutar-se “a alegação de existência de «defeitos de construção»” – cf., os artigos 58º, 96º e 133º da mesma contestação.
E, no artigo 23º do mesmo articulado, salvaguardado qualquer eventual “reconhecimento da existência, actual, de quaisquer defeitos ou vícios das partes comuns do imóvel (…)”.
À data da selecção da matéria de facto em sede de saneamento, dispunham os nºs. 1 e 2, do artº. 490º, do Cód. de Processo Civil – redacção da Lei nº. 63/2011, de 14/12 -, que, ao contestar deve o “réu tomar posição definida perante os factos articulados na petição”, considerando-se “admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, salvo se estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto (….)” (sublinhado nosso).
A reclamação contra a selecção efectuada, no que concerne aos factos ora em ponderação, foi tempestivamente apresentada, nos termos do nº. 2, do artº. 511º, mas desatendida, assim justificando a impugnação do teor da decisão de tal reclamação na presente sede, nos termos do nº. 3 deste mesmo normativo.
Compulsado o supra exposto, parece resultar, com razoável nitidez, não poder considerar-se que tais factos tenham sido admitidos por acordo, por não terem sido impugnados, pois da análise da oposição apresentada, relativamente a cada uma das três intervenções suscitadas, resulta evidente oposição a tal factualidade, ou seja, o reconhecimento dos enunciados defeitos construtivos nas partes comuns do Edifício.
Ou seja, compulsada e percepcionada a defesa, no seu conjunto ou globalidade, resulta claro que a Ré Teixeira Duarte revela clara oposição à consideração daqueles problemas construtivos, nos termos em que se encontram descritos ou enunciados.
O que, por si só, determinaria que aquela factualidade não devesse figurar como assente, aquando da sua selecção efectuada em sede de saneamento.
Todavia, e para além do exposto, analisada detalhadamente tal oposição/contestação, constata-se que nos seus artigos 49º, 86º e 124º, por referência a cada uma das intervenções a que se responde, considera-se que os intervenientes referem-se de forma genérica a defeitos e tentam empolar as situações, prosseguindo “nos seus artigos 4º, 5º e 7º, copiando e dando um «jeito» à tese da A.”. E consigna, de forma expressa, que estes artigos (entre os quais consta o 7º) “merecem total oposição e se impugnam”.
Ora, assim sendo, para além de se dever considerar que a factualidade aduzida naqueles artigos 7º de cada articulado encontra-se em distonia ou oposição com a defesa considerada no seu conjunto, sempre se deverá reconhecer que aquela mesma factualidade mereceu, inclusive, expressa oposição ou impugnação.
O que justificava, pelo menos, e em articulação com a matéria factual assente sob as alíneas M), EE), GG) e HH), que tais pontos factuais devessem ter diferenciada redacção, de forma a expurgá-los da concludente e conclusiva consideração de problemas construtivos existentes naquele edifício, bem como da consideração de más impermeabilizações dos vários elementos indicados. O que deveria ser transmutado para sede da base instrutória, acrescido do eventual nexo causal entre aqueles problemas ou deficiências e os concretos danos existentes em cada uma das fracções.
Aqui chegados, cremos, todavia, pelo menos por ora, e atento o presente estádio processual, justificar-se tal transposição ou transmutação para a elencagem controvertida.
Efectivamente, no que concerne aos pontos factuais P.3. e T.3., estamos perante factualidade referente aos petitórios deduzidos pelas Intervenientes CC e DD.
Ora, tais Intervenientes vieram apresentar desistência dos pedidos formulados em tais intervenções – cf., requerimentos de 15/12/2016 (fls. 1672, 1673, 1722 e 1723) -, os quais foram objecto de homologação judicial por decisão datada de 20/02/2017 (fls. 1757 e 1758), assim se extinguindo os direitos pretendidos fazer valer (e não a mera extinção da instância, como parece resultar do aí consignado) – cf., o nº. 1, do artº. 285º, do Cód. de Processo Civil.
Pelo que, tendo deixado de poderem ser apreciados tais pedidos nos presentes autos, justifica-se que, pura e simplesmente, tais factos devam ser eliminados da elencagem dada como provada, o que se determina.
Por sua vez, no que concerne ao facto X.3., referente ao petitório deduzido pelos Intervenientes AA e mulher, a sentença apelada julgou improcedente o pedido por estes deduzido, na sequência da consideração, como verificada, da excepção de caducidade.
Tal entendimento foi questionado na presente sede, através do recurso subordinado intentado por aqueles Intervenientes, que merecerá apreciação infra.
Pelo que, caso subsista este juízo de verificação da excepção de caducidade do direito pretendido fazer valer, qualquer decisão relativamente a tal facto surge como injustificada ou desnecessária, num juízo de clara prejudicialidade.
Todavia, caso os argumentos recursórios determinem a revogação do decidido, tal factualidade, ora determinada como controvertida, poderá assumir clara pertinência ou relevância, a implicar que seja apreciada de acordo com a prova já produzida nos autos (e, só assim não será, se esta se revelar de todo insuficiente).
Donde, por ora, decide-se, no que ao ponto factual X.3. concerne, sustar na determinação dos efeitos da sua indevida total consideração como facto assente, por decorrência da sua não impugnação.  
Em resumo, na parcial procedência, no presente segmento, das conclusões recursórias, decide-se:
- considerar pelo menos parcialmente impugnados os factos dados como provados sob os pontos P.3., T.3. e X.3., reconhecendo-se a sua indevida inserção, com tal redacção, na matéria de facto assente consignada em sede de saneador ;
- por não se justificar a sua manutenção na matéria factual dada como provada na sentença apelada, atenta a desistência dos pedidos entretanto apresentada (e já homologada) pelas Intervenientes CC e DD, determinar a eliminação dos pontos P.3. e T.3. ;
- sustar, no que concerne ao ponto X.3., na determinação e conhecimento dos efeitos da sua indevida total consideração como facto assente, por decorrência da sua não impugnação.
*
III - FUNDAMENTAÇÃO
A – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Na sentença recorrida, foi considerado como PROVADO o seguinte (corrigem-se os lapsos de redacção ; assinala-se com * a matéria factual impugnada ; figuram a negrito os factos alterados, consignando-se em nota de rodapé a sua redacção original):
A. A Ré “Piornais” foi a sociedade promotora da construção do Edifício onde se encontra situado o autor, Condomínio ..., localizado no Sítio ..., Estrada ..., no ...;
B. A Ré “Teixeira Duarte” foi a empresa de construção civil que executou a empreitada de construção daquele Edifício;
C. O Edifício ...” é composto por oito blocos de construção, contíguos entre si, com uma dependência funcional própria;
D. Após a conclusão das obras de construção civil da ..., a Ré “Piornais” submeteu o respectivo Edifício ao regime da propriedade horizontal, através de escritura pública lavrada no dia 17/08/2001, no ... Cartório Notarial ...;
E. Logo a partir de tal data (17/08/2001) a Ré Piornais promoveu a celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele Edifício, o que se prolongou pelos anos seguintes ^[13] * ;
F. A 17 de Agosto de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “E”, “G”, “K”, “L”, “O”, “P”, “S”, “U”, “X”, “Y”, “AD”, ”AZ”, “BO”, “BZ”, “CA”, “CF”, ”CJ”, “CL”, “CY”, “DA”, “DE”, “DH”, num total de 133,41 da permilagem do edifício;
G. A 20 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “BL”, “CO”, “DC”, num total de 16,89 da permilagem do edifício;
H. A 21 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu a fracção autónoma designada pelas letras “AY”, num total de 5,86 da permilagem do edifício;
I. A 24 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu a fracção autónomas designadas pelas letras “DB” e foi registada a venda da fracção “AN”, num total de 12,81 da permilagem do edifício;
J. A 26 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “Q”, “T” e “BD”, num total de 32,35 da permilagem do edifício;
K. A 28 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu a fracção autónoma designada pelas letras “BS”, num total de 4,99 da permilagem do edifício;
L. Entre 03 de Outubro de 2001 e 27 de Dezembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “BY”, ”CB”, ”I”, ”AB”, ”AC”, ”CK”, ”W”, ”AA”, ”BA”, ”BF”, ”BK”, ”AJ”, “BR”, “BH”, ”AQ”, ”CI”, ”BI”, ”AF”, ”AL”, ”AO”, ”AV”, ”CN”, ”AK”, ”AX”, “CR”, “AE”, “AW”, “CS”, “BP”, “BW”, “DR” e “CU”, num total de 207,41 de permilagem do Edifício;
M. Entre 17 de Janeiro de 2002 e 18 de Abril de 2002, foi registada a venda efectuada pela Ré “Piornais” das fracções autónomas designadas pelas letras “D”, “CE”, “AI”, “BB”, “BC”, “BT”, “CC”, “CH”, “CX”, “DG”, “J”, “AT”, “CV”, “EA”, “C”, “R”, “EB”, “EC”, num total de 107,57 da permilagem do edifício e entre 23 de Maio de 2002 e 16 de Dezembro de 2002, das fracções designadas pelas letras “BQ”, “CD”, “AU”, “H”,”F”, “DW”, “ED”, “CZ”, “AR”, “BM”, “AP”, “B”, “BU”, “CT”, “CW”, “DT”, “DX”, “Z”, “BV”, “DF”, num total de 126,97 da permilagem do edifício ^[14] ;
N. Entre 10 de Março de 2003 e 26 de Novembro de 2003, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “DM”, “DN”, “DO”, “DU”, “AM”, “DL”, “AS”, “BX”, “M”, “N”, “CQ”, num total de 54,84 de permilagem do edifício ^[15] * ;
O. A 27 de Maio de 2005 foi registada a venda, pela Ré “Piornais”, da fracção autónoma designada pelas letras “DQ”, num total de 1 da permilagem do edifício;
P. Entre 01 de Fevereiro de 2005 e 16 de Novembro de 2005, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “BG”, “A”, “DP”, “DS”, “CG”, “CM”, “CP”, num total de 253,96 da permilagem do edifício;
Q. Entre 02 de Abril de 2007 e 23 de Dezembro de 2009, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “AH”, “DY”, “DZ”, “BE”, “AG”, “DK”, “DD”, “DJ”, num total de 21, 39 da permilagem do Edifício;
R. No dia 13 de Outubro de 2001 realizou-se a primeira Assembleia-geral do Condomínio do Edifício denominado ... ^[16] * ;
R.a). Nesta primeira Assembleia-geral do Condomínio ..., discutiu-se e aprovou-se por unanimidade o regulamento do Condomínio ..., bem como o orçamento do Condomínio até final do ano de 2001 ;
R.b) Após tal Assembleia-geral, as despesas inerentes às partes comuns passaram a ser suportadas pelo Condomínio Autor ;
R.c) A partir de 13 de Outubro de 2001, a administração do condomínio passou a cobrar a comparticipação das despesas aos condóminos, neles se incluindo a Ré Piornais ;
S. Na mesma Assembleia-geral de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pelo Dr. BBB, em seu nome pessoal (enquanto condómino) e da sua representada “Piornais”, uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da sua afirmada experiência e competência na actividade de administração de condomínios ^[17] * ;
S.a) Ainda na mesma Assembleia-geral, «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Senhor CCC» e não conseguiu aprovar deliberação que permitisse o seu ressarcimento relativamente às despesas comuns suportadas em data anterior a 13 de Outubro de 2001, propondo que “as mesmas fossem posteriormente apresentadas, após a devida análise por parte do Administrador eleito em conjunto com a apresentante das mesmas. Colocada à votação, foi esta proposta aprovada por unanimidade” ;
T. A proposta de II como administrador (1ª administração do Condomínio) foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente ^[18] * ;
T.a) O Sr. II, (em nome próprio ou através sociedades de que é/foi sócio) exerceu tais funções de administração do Condomínio ... desde 13 de Outubro de 2001 a 21 de Fevereiro de 2016, apenas com o curto interregno entre 15/07/2004 e 09/02/2005 ;
U. Por requerimento datado de 24 de Outubro de 2001, foi apresentado pedido de inscrição do condomínio, junto do Registo Nacional de Pessoas Colectivas;
V. A 15 de Outubro de 2001 foi aberta, junto do “Banco Comercial Português” conta bancária com o número ...88, para uso do Condomínio ...”, tendo como único titular registado II ^[19] * ;
V.a) De 15 de julho de 2004 a 09 de fevereiro de 2005 o Sr. II deixou de ser titular da conta bancária do Condomínio, o que corresponde ao período de interregno da sua administração, desempenhada nesse período pela sociedade S..., Lda. ;
V.b) De 09 de fevereiro de 2005 a 21 de fevereiro de 2016, o Sr. II, em nome individual ou por intermédio de sociedades de que era sócio gerente, permaneceu como titular da conta bancária do Condomínio ... ;
W. O “Condomínio do Edifício ...” encontra-se inscrito no Registo Comercial de Pessoas Colectivas desde 18 de Maio de 2002 * ;
X. A 16 de Março de 2002 teve lugar a segunda assembleia-geral do Condomínio do Edifício ... ^[20] * ;
X.a) Em tal assembleia foi reconduzido o Sr. II como Administrador, foram apreciadas, discutidas e aprovadas as contas do Condomínio relativas ao quarto trimestre de 2001, discutidos «diversos problemas do Condomínio, como sejam os portões, barreiras e portas das garagens», aprovado o orçamento de 2002 e discutidos e deliberadas várias questões de interesse comum, com a abstenção da Ré Piornais, tendo sido, ainda, apresentada queixa sobre «o sistema de esgotos das varandas» (pingueiras) ;
X.b) Do ponto 2 da ordem de trabalhos para a convocatória para a assembleia-geral de condomínio, a realizar em 15/02/2003, consta a “Apreciação, Discussão e Deliberação sobre as Contas apresentadas pela Piornais, Lda., em Outubro do ano de 2001”, tendo o Sr. Administrador do Condomínio emitido parecer sobre tais alegados “adiantamentos feitos por aquela empresa correspondentes aos meses de Junho, Julho, Agosto e Setembro do ano de 2001”, enviado aos condóminos, no qual consignou entender que “o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001 estas contas não devem ser objecto de integração ma Gestão corrente do Condomínio”.
Mencionou, ainda, em tal parecer, que tais contas deverão “ser objecto de regularização directa entre os Senhores Condóminos que têm tais responsabilidades e a Piornais, ou seja, apenas para aqueles Condóminos que reúnem as condições expressas no ponto 2., sendo as restantes da responsabilidade da própria PIORNAIS, Lda. enquanto titular das fracções”.
Acrescentou que, de um montante global de despesas apresentadas no valor de 28.193,03 €, mereciam aprovação 13.224,87 €, do qual a Piornais, Lda., seria responsável pelo pagamento de 8.422,35 €, “sendo os restantes 4.802,52 Euros, da responsabilidade dos Senhores Condóminos que se encontram na condição referida no ponto 2, na proporção dos valores das respectivas fracções e nos termos do Regulamento do Condomínio Aprovado” ;
Y. Na acta da reunião de 16 de Março de 2002, designada por “Acta número dois”, ficou consignado que a principal razão do atraso na marcação da reunião se deveu ao facto de aguardar que a Promotora Piornais, Lda. celebrasse o maior número de escrituras finais de compra e venda das fracções, proporcionando assim a maior participação dos senhores condóminos em detrimento daquela, nas decisões futuras da vida do Condomínio;
Z. Da mesma Acta consta que “o Administrador do Condomínio esclareceu os presentes que, nos termos do Regulamento do Condomínio, os votos da fracção “A” – Hotel – no total de duzentos e vinte seis não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo, resultando assim o quórum global de setecentos e quinze votos ^[21] * ;
Z.a) Nas «acta nº 1/2006» (de 14.03.2006), na «acta avulso número três» (de 04.06.2007), na «acta avulso número quatro» (de 23.04.2008), na «acta avulso número cinco» (de 19.01.2009), na «acta avulso número seis» (de 29.03.2010), na «acta avulso número sete» (de 28.07.2010), na «acta avulso número oito» (de 30.09.2019), na «acta avulso número nove» (de 27.01.2011), na «acta avulso número dez» (de 28.02.2012) e na «acta avulso número onze» (de 04.02.2013) do Condomínio ..., consta igualmente que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia-geral ;
Z.b) A permilagem da Fracção “A” nunca foi considerada no quórum deliberativo do Condomínio ... ;
Z.c) Em todas as vistorias realizadas a pedido do Condomínio ... este consta como um «Edifício de Habitação», sito na Estrada ..., no ..., sem integração da localização da Fracção “A” Hotel ;
Z.d) Nenhuma das vistorias, nem qualquer reclamação do Condomínio ..., incluiu quaisquer apreciações das áreas afectas à Fracção “A” (Hotel) ;
Z.e) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fracção “A” (Hotel) não partilha áreas comuns, designadamente a piscina e zonas de apoio, logradouros, casa da porteira, estacionamentos para visitantes, etc., que estão exclusivamente afectas às fracções habitacionais ;
Z.f) Conforme o mesmo título constitutivo, a Fracção “A” (Hotel) dispõe de acessos e áreas próprias autónomas, dispondo o hotel da área de solário, esplanada, terraço ajardinado, floreiras à sua entrada e lugares de estacionamento próprios, não partilhadas com as áreas habitacionais ;
Z.g) A Fracção A, correspondente ao Hotel, com um total de 226,00 de permilagem (226,34, por arredondamento), é administrado de forma autónoma e não faz parte do Condomínio ..., dispondo de áreas e espaços independentes, constituindo uma unidade funcionalmente independente dos demais blocos do edifício que compõe o Condomínio Autor ;
Z.h) O Condomínio ... constitui um condomínio autonomizado do Hotel (Fracção A), representando no total 774,00 de permilagem (773,66%o por arredondamento) do total do Edifício, composto exclusivamente pelas fracções com fins habitacionais que dispõem de partes comuns exclusivas ;
Z.i) A Ré Piornais procedeu à transmissão de mais de 50% (>388,31) da permilagem representada pelo Condomínio Autor (perdendo a maioria de eventuais votos em assembleia), no dia 29 de Novembro de 2001 ;
A.1. À data de entrada em juízo da presente acção, a Ré “Piornais” ainda era proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “V”, “BJ”, “DI” e “DV” do prédio urbano referido em A.;
B.1. A Ré “Teixeira Duarte” é uma sociedade que tem por objecto social “a indústria de construção e obras públicas, em todos os seus domínios e actividades conexas, bem como a realização de estudos e projectos, nomeadamente nos ramos da geotecnia e da engenharia de fundações”;
C.1. No âmbito da sua actividade, em 23 de Fevereiro de 1999, a Ré “Teixeira Duarte” celebrou com a Ré “Piornais”, esta na qualidade de Dono da Obra, um contrato de empreitada para a execução «dos trabalhos da Empreitada relativa ao empreendimento “...”, a realizar no número ... da Estrada ..., no ...», sendo esta a proprietária da obra e de todos os materiais nela incorporados, contrato esse junto por cópia a fls. 444 a 449 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado;
D.1. A referida empreitada compreendia «a construção de 8 blocos habitacionais, constituídos por 115 fogos e de estacionamentos cobertos, e a construção de uma unidade hoteleira, composta por 59 quartos, respectivos arranjos exteriores e duas piscinas»;
E.1.Nos termos da Cláusula Quinta do contrato de empreitada em causa, «o prazo de garantia da obra é de cinco anos, contados a partir da data da recepção provisória, ou das recepções provisórias parcelares, caso tenham lugar»;
F.1.No respectivo caderno de encargos, que constituía um documento anexo ao contrato de empreitada, conforme referido na sua Cláusula Segunda sob a epígrafe “Documentos Contratuais”, ficou estabelecido, no seu ponto 12.1.1, que “O prazo de garantia para a obra geral é de cinco anos, contados a partir da data da recepção provisória. No entanto, para os trabalhos que respeitam a impermeabilizações considera-se estabelecido um prazo de garantia de dez anos.”;
G.1. O título contratual, prevenindo eventuais divergências entre documentos, prevê no número 3 da sua Cláusula Segunda, a prevalência do Contrato sobre todos os documentos a ele anexos, bem como da Proposta da Ré “Teixeira Duarte” sobre todos os restantes documentos, salvo naquilo em que tiver sido alterado pelo Título Contratual;
H.1. O Auto de Recepção provisória da obra foi efectuado em 11 de Setembro de 2001, dele se fazendo constar que “Vistoriada a obra, confirmou-se que a mesma se encontra na sua totalidade em condições de ser recepcionada, uma vez que os trabalhos estão executados de acordo com o projecto e demais especificações que constituíram o Caderno de Encargos, não apresentam alterações ou deficiências, com excepção das deficiências registadas em anexo (…). Constituem, pois, excepção não impeditiva desta recepção as deficiências registadas na listagem em anexo (5 páginas) e que são parte integrante deste AUTO, as quais o empreiteiro se compromete a rectificar no prazo máximo de 44 dias após a assinatura deste auto.”;
I.1. No auto de recepção provisória foram efectuadas reservas relacionadas com deficiências que então se registavam na obra, descriminadas na listagem a ele anexa, junta por cópia a fls. 451 a 455, cujo teor aqui se dá por reproduzido, deficiências que habitualmente surgem em empreitadas da volumetria e especificidade da ajuizada (entrega de imóveis concluídos para imediata comercialização);
J.1. Nesse âmbito, a 2ª Ré procedeu a todas as correcções que lhe foram solicitadas, decorrentes de factos que considerou serem da sua responsabilidade;
K.1. Eliminado ^[22] * ;
L.1. Em 24 de Fevereiro de 2003, a Ré “Piornais” enviou ao Autor um fax em que lhe comunicava que, no dia 25 de Fevereiro de 2003, teria lugar uma reunião com a Teixeira Duarte em que estava previsto serem apresentadas as reclamações pendentes;
M.1. Em 21 de Abril de 2003, a Ré “Piornais” enviou ao Autor um fax em que comunicava a existência de comunicações com a “Teixeira & Duarte” acerca da sala de condomínio, segurança e partes comuns do Empreendimento “...”;
N.1. O fax referido em M1., foi enviado com cópia de um fax da “Teixeira & Duarte”, datado de 21 de Abril de 2003, com a Ref.ª n.º ..., onde se lia que “(…) sala de condomínio – Ponto 1 – A reparação deste rodapé esteve pendente da chegada à região de material de substituição. Uma vez que este material ficou disponível na passada quinta-feira, 17/04/2003, este trabalho deverá ficar concluído até ao final do dia de amanhã, 22/04/2003; Ponto 2 – O entupimento da canalização do lava-mãos deve-se à sua deficiente utilização, contudo procedemos ao seu desentupimento; Ponto 3 – As ferragens das sanitas estão em condições; Ponto 4- Aquando da entrega da Obra este candeeiro encontrava-se montado, pelo que somos alheios ao eventual desvio do mesmo. Sala de Segurança – Ponto 1- O pavimento da instalação sanitária encontra-se com sujidade derivada da sua utilização, sendo que não somos responsáveis pela sua limpeza. (…)”;
O.1. O fax referido em M.1. foi enviado com cópia de um fax da “Teixeira & Duarte”, datado de 21 de Abril de 2003, com a Ref.ª n.º ..., onde se lia que “(…) Em relação à anomalia constatada no funcionamento do portão de entrada da garagem da cave 2, V. fax ref.ª ... de 17/02/2003, informamos V. Exas que o Fornecedor/Instalador do mesmo se encontra a analisar as causas desta anomalia e que aguardamos a todo o momento a sua resposta por forma a que possamos transmitir a V. Exas qual a nossa posição em relação ao assunto. (…)”;
P.1. Em 10 de Setembro de 2003, o Autor enviou um fax à “Piornais”, onde solicitava informação sobre o programa de intervenção;
Q.1. Em 13 de Outubro de 2003, o Autor enviou um fax à “Piornais”, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(…) Na sequência da reunião havida na passada semana (…) à necessária e indispensável intervenção de V. Exas no Condomínio ..., devido à existência de inúmeros defeitos de execução de obras e outras tantas anomalias. Temos vindo a insistir (…) que todos os itens constantes nos Autos de Vistoria elaborados (…) deverão ser regularizados. (…) Registámos com muito agrado a vossa comunicação do passado dia 21 de Abril, na qual nos deram conhecimento do protocolo celebrado entre V. Exas e a Teixeira Duarte, com vista à resolução de todas as matérias inerentes ao Condomínio ..., a ter lugar até ao passado mês de Julho. Julho passou e regularizado pouco ou nada ficou (…).”;
R.1. Em Janeiro de 2004 o autor procedeu ao pedido de vistorias quanto às partes comuns do Edifício;
S.1.Em 2004, o autor participou à Ré “Piornais” patologias que considerava subsistirem nas partes comuns do Edifício;
T.1.Em 2005, o autor participou à Ré “Piornais” patologias que considerava subsistirem nas partes comuns do Edifício;
U.1. Em Janeiro de 2004, as paredes exteriores do Edifício apresentavam fissuras, micro fissuras e infiltrações ao nível dos revestimentos em alvenaria, que permitiam a passagem de água para os revestimentos, dando origem a manchas e deformações da pintura das paredes;
V.1. Em Janeiro de 2004, registava-se o desprendimento de alguns revestimentos do Edifício, nomeadamente parte dos fingimentos dos vãos, e o desprendimento e queda de algumas peças de revestimento no rodapé do Edifício;
W.1. Em Janeiro de 2004 o Edifício apresentava infiltrações por capilaridade em paredes junto ao pavimento, junto a floreiras e junto aos pilares na queda de água da piscina;
X.1. Em Janeiro de 2004, nas juntas de dilatação do Edifício, devido aos “movimentos” normais da estrutura, o material selante e o revestimento das juntas de dilatação aparentes, não acompanhou a movimentação da estrutura e fissurou;
Y.1. As fissuras referidas em U.1. permitiram a passagem de água que, em alguns casos, ia sair no tecto das garagens de estacionamento, ou seja nos pisos mais baixos;
Z.1. Ao nível do escoamento das águas pluviais e de lavagem, também em Janeiro de 2004, a área de logradouro de Edifício, ao nível do piso de entrada nos blocos, apesar de ser coberta, não evitava a entrada de água das chuvas, quer pela fachada sul quer pela fachada norte;
A.2. Esta água não escoava, quer pela fraca inclinação do pavimento, quer pelo mau escoamento na sua zona de saída, feita para uma grande área de pavimento como é o caso do logradouro do Edifício, quer por essa saída ser feita por poucos canais de secção inferior;
B.2. Por esse motivo, alguma água ficava retida no pavimento, criando “poças”, situação que ocorria também nos logradouros descobertos com pavimentos de nível;
C.2. Em Janeiro de 2004, registava-se no Edifício, ao nível de algumas fachadas com alhetas horizontais, a oxidação do material introduzido para criação da referida alheta;
D.2. Este material, em forma de “U”, apresentava, em diversos locais, vários pontos de oxidação com escorrimentos quando em contacto com a água;
E.2. Como resultado de tais oxidações, assistiu-se ao aparecimento de manchas alaranjadas na pintura exterior do Edifício;
F.2.Em Janeiro de 2004, o muro periférico do lado nascente do empreendimento, junto à partilha com a unidade hoteleira, apresentava uma fissura longitudinal em toda a sua extensão, a meia altura da parede;
G.2. Em Janeiro de 2004, as flanges em ferro nas zonas de tubagem de água onde esta atravessa a junta de dilatação do edifício, no tecto das garagens, apresentavam pontos de oxidação;
H.2. Em Janeiro de 2004, algumas tubagens de esgoto na zona de atravessamento das lajes de tecto das garagens, apresentavam fugas, verificando-se uma mancha de humidade numa área circundante à zona respectiva;
I.2. Em 2004, o Edifício apresentava falta de protecção de algumas esteiras metálicas verticais para a passagem de cabos eléctricos nas garagens, estando a cablagem eléctrica ao alcance de qualquer pessoa;
J.2. Em 2004, verificava-se a entrada de águas pluviais e de lavagens na parede da garagem, proveniente da caixa de visita exterior, cuja cota de fundo da caixa está ao nível da cota de tubagem, o que fazia com que, quando entrava água para a caixa esta introduzia-se na tubagem e saía na garagem;
K.2. Em Janeiro de 2004, verificavam-se fissuras em pavimentos das garagens e no pavimento exterior do lado poente do edifício, na rampa de acesso às garagens, o pavimento exterior em calçada apresentava um assentamento do suporte, dando origem ao desnivelamento do pavimento, com criação de lombas;
K.2.a) A pintura dos pavimentos das garagens não fazia parte do projecto de construção do edifício ;
K.2.b) O acabamento de tais pavimentos foi feito em betão afagado, correspondente ao previsto no projecto de construção do edifício ;
K.2.c) As fissuras no pavimento das garagens resultam do normal desgaste proveniente da sua utilização ao longo dos anos ;
L.2. Existem infiltrações no interior do Edifício, afectando quer as zonas comuns quer as suas diversas fracções autónomas;
M.2. A pintura das paredes do exterior apresenta-se a escamar em algumas zonas e com bolhas de ar e água noutras;
N.2. Em Janeiro de 2004, a maioria das portas basculantes da entrada nas garagens do Edifício não estavam a funcionar em pleno;
N.2.a) Tais portões das garagens do Condomínio mantêm dificuldades de funcionamento desde 2001, tendo sido deixados de reparar, mantendo-se na maioria abertos, desde 2002 ;
N.2.b) sendo que, desde pelo menos esta data (2002) não beneficiam de qualquer manutenção, mesmo na situação em que um deles foi embatido por um veículo automóvel, o que contribuiu para as deficiências que apresentam ;
O.2. Em 2004, existiam infiltrações de água na parede sul da loja junto ao parque 401;
P.2. As saídas de água das varandas dos apartamentos não tinham comprimento suficiente para evitar, na queda da água, a entrada na varanda imediatamente inferior;
Q.2. Em 28 de Setembro de 2004, a Administração do autor à época (“S..., Lda.”), remeteu à Ré “Piornais” uma carta com listagem discriminada de alegadas patologias do Edifício onde se integravam todas as reclamações que constam do relatório elaborado pela “B..., Lda.” em Janeiro daquele ano e em que chamava atenção para a urgência de algumas delas;
R.2. Por sua vez, por carta datada de 01 de Outubro de 2004, a Ré “Piornais” endereçou à Ré “Teixeira Duarte” cópia da referida reclamação;
S.2. A esse Relatório respondeu a Ré “Teixeira Duarte” pela carta datada de 26 de Outubro de 2004, onde comunicou que “(…) Para facilitar a análise dos diversos pontos da vossa comunicação, atribuímos uma numeração sequencial às eventuais anomalias apontadas. Sendo assim, nas anomalias que a seguir listamos, 11, 13, 15, 34, 50, 55, 58, 61, 62, 63 e 67, as quais derivam de definições de Projecto ou porque simplesmente não se encontram abrangidas pelo contrato estabelecido com V. Exas., não podemos assumir qualquer responsabilidade como compreendem. Em relação ao ponto 12 – Varandas em inox do prédio – reiteramos o conteúdo de toda a correspondência enviada a V. Exas. sobre este assunto, relembrando que V. Exas que a oxidação superficial é passível de ser removida com uma simples operação de limpeza periódica com produtos adequados (…) portões de garagem pontos 22 e 23- (…) alertamos para o facto de terem sido efectuadas algumas alterações – em especial no sistema de comandos destes elementos – por terceiros, facto que inviabiliza o accionamento da garantia de fornecedor. Relembramos igualmente V. Exas. que alguns destes elementos apresentam danos derivados de colisão de viaturas automóveis. Existem também situações que derivam do deficiente manuseamento dos elementos construídos/fornecidos, situação a que somos totalmente alheios, nomeadamente nas situações descritas nos seguintes pontos: 18,42, 43, 53. (…) foi possível verificar, em relação aos pontos 42,43 e 53, na visita conjunta efectuada em 2004-09-14, que os danos foram provocados por falta de cuidado na abertura das portas das coretes. Em relação aos elementos pré-fabricados – pontos 5,6,7 – informamos V. Exas que já rectificámos a maioria das situações em que se verificava o desprendimento destes elementos e que a curto prazo todas estas situações ficarão corrigidas. Pintura em serralharias - pontos 1,2,56 – Lembramos V. Exas. que todas as serralharias foram objecto de tratamento por metalização a quente em fábrica, tendo sido aplicada em obra uma pintura a tinta de esmalte (…) a única explicação para o estado actual dos elementos referenciados se deve à falta de limpeza periódica adequada que impeça a acumulação de sais provenientes do mar. Em relação aos elementos listados nos pontos 19, 20, 21, 65 – janelas em grelha da cada das máquinas da piscina, porta da casa dos lixos e escada de acesso ao tanque de compensação – reconhecemos a existência de anomalias da pintura final, pelo que iremos proceder á sua correcção. (…) Tampas de esgotos/caleiras em ferro fundido com mau aspecto/oxidação – pontos 16, 40, 49 –(…) este material foi escolhido e aprovado pela Fiscalização e Dono da Obra. Todavia, no âmbito do habitual espírito de boa colaboração, informamos que nos encontramos na disposição de efectuar uma pintura (…) Pavimentos em betão em exteriores / garagens – pontos 25, 26, 28, 49, 49 - as situações descritas nestes pontos serão objecto de intervenção com vista à sua correcção. (…) Juntas de dilatação – ponto 8 - As juntas de dilatação que apresentam descolamento dos mástiques aplicados serão objecto de intervenção, devendo ser removidos os mástiques descolados e aplicado novo material. Calçada à portuguesa – ponto 9 - existem determinadas zonas em que a massa utilizada no preenchimento das juntas por qualquer razão desapareceu, pelo que iremos, nessa zonas, betumar de novo as juntas, por forma a evitar que as pedras da calçada saiam do seu lugar. (…) “Infiltração na garagem por cima do parque 114 – ponto 30- esta infiltração deverá estar relacionada com a infiltração que se tem verificado existir na loja 401, pelo que iremos verificar qual a origem desta infiltração e proceder à sua correcção (…)Situações de humidades/infiltrações em escadarias comuns – pontos 36, 37, 38, 47, 54, 57 - serão objecto de análise e de correcção. “Situações de fissuras em escadarias comuns – pontos 37, 41, 44, 46, 52 - serão objecto de análise e correcção. Escadaria do bloco 6 com degraus ocos – ponto 51 - será intervencionada com vista a rectificação da anomalia. Pontos 39 – peitoris do bloco 2, piso 0 no exterior – e 64 - junções dos capeamentos por betumar – estas situações serão corrigidas. “Garagens – pontos 27, 60 - as infiltrações na zona de entrada de cabos serão objecto de intervenção para correcção (…)detectámos uma junta de dilatação da tubagem que é de outro material, com sinais de oxidação, situação que será corrigida. (…) Pintura de fachadas – pontos 3, 14 – Até à data da Recepção Definitiva da Empreitada, que ocorrerá em Abril de 2006, serão implementadas acções de correcção de algumas zonas em que a pintura apresenta sinais de degradação. Será dada prioridade, como é evidente, a situações em que a fissuração potencie uma eventual entrada de águas para o interior dos apartamentos com as consequências que daí poderiam advir.”;
T.2. A listagem efectuada pela “S..., Lda.” foi numerada pela Ré “Teixeira Duarte”, da seguinte forma: 1 - Varandas de Ferro Zona Norte e portões – falta pintar 2º mão. 2 - Varandas Zona Sul zona da piscina cheias de ferrugem – falta fazer tratamento e pintar. 3 - Fachadas do Prédio Nascente, Poente Norte e Sul – Todas em maus estado, com fissuras preocupantes e pintura em mau estado. 4 - As ilhetas das fachadas de todos os blocos com ferrugem. 5 – Os capeamentos pré fabricados, sujos de cimento por cima e muito descolados. 6- Rodapé pré fabricados, quase todos deslocados e muito a cair. 7 – Degraus pré-fabricados, muito partidos e deslocados. 8 – Juntas de dilatação, precisam de ser reparadas em todo o prédio. 9 – Calçada em geral irregular precisa de ser arrancada e reposta novamente em condições. 10 – Falta fazer limpeza em muitos sítios das paredes em pedra, sujas de cimento, deixadas pelas obras. 11 – Arranjar alternativa para as águas das varandas, que prejudicam os vizinhos. 12 – Todas as varandas em inox do prédio, com ferrugem, precisa solução para as mesmas. 13 – É preciso colocar rodapé em toda a zona comum, no pavimento da calçada. 14 – Toda a pintura do prédio, está em muito mau estado, principalmente nas zonas baixas com muito salitre. 15 – Também falta colocar rodapé em toda a volta, em frente à sala de condomínio. 16 – Falta fazer tratamento em todas as tampas de esgotos do exterior, no interior das garagens e dos corredores que dão acesso aos blocos 3 e 6, estão todas com muita ferrugem. 17 – Falta limpar pavimento, com manchas escuras na zona da piscina. 18 – Falta colocar capeamento pré fabricado em frente à piscina, quem desce para a casa das máquinas. 19 – Casa das máquinas (piscina) – porta da janela com ferrugem. 20 – Arrecadação aberta ao lado da casa das máquinas, com janela danificada em ferrugem e falta pintar o interior do mesmo. 21 – Portas da casa do lixo, com ferrugem e com cimento por baixo da pintura. 22 – Falta arranjar e pôr a funcionar as portas das garagens, raramente funcionam direitas, por vezes abrem e por outras vezes não abrem. 23 – Também os comandos dos condóminos que têm uma só tecla, abre os dois portões, poente e central, ao mesmo tempo, tendo mais desgastes e mais despesa, precisam de ser trocados por comandos de duas teclas. 24 – Falta acabar as obras do apartamento da porteira. 25 – Pavimento partido à entrada da garagem -1. 26 – Pavimento dos parques exteriores, principalmente onde foram colocados os pontos para o betão, estão com buracos. 27 – Precisam reparar infiltrações em vários sítios e também onde saem os cabos da TV Cabo ( nas garagens). 28 – A garagem -2, precisam de ser reparadas as fissuras no pavimento. 29 – Precisam de limpar o entulho na zona de extracção da garagem, por baixo da janela da loja 401, ficou após obra. 30 – Garagem -1, no tecto da garagem há uma infiltração por cima do parque 114. 31 – No tecto das garagens, foram tapados buracos das coretes, com chapa pladur e estão partidas e penduradas. 32 – Falta compor cimento em volta dos ares das grelhas dos rails, no exterior ao pé da garagem, na rampa, na escadaria da piscina e à saída do parque dos blocos A e B. 33 – Fachada poente do bloco 6, há um tubo que vem do telhado e está a perder água. 34 – Os jardins não têm terra em condições de criar plantas e precisa de rega automática. 35 – Precisa de ver em todos os blocos, pavimentos, paredes e escadarias, em mármore com riscos e manchas, em alguns sítios, que ficaram das obras. 36 – Bloco 1, infiltrações na ombreira da janela. 37 – Bloco 2, piso 6 tem humidade junto à janela, na escadaria. Fissuras nas paredes da escadaria, nos pisos 3, 4, 5 e 6. 38- Hall de entrada com manchas no tecto e na parede. 39 – No exterior do piso 0 tem dois peitoris em mármore com cortes irregulares. 40 – Bloco 3, à entrada da garagem -2 para o bloco pavimento do corredor, está tudo partido e tampa de esgoto com ferrugem. 41 – Parede da escadaria do bloco 3 com fissuras em vários pisos. 42 – Bloco 4, porta do corete do piso 4 em mármore, partida das obras. 43 – Piso 2, porta do corete, duas pedras partidas das obras. 44 – Piso -1, parede da escadaria, foi reparada e não acabada. 45 – Bloco 5, varanda da escadaria em inox, não está polida em alguns sítios, apresentando oxidação no penúltimo piso.46 – hall da entrada com fissuras. 47 – Parede da escadaria, piso -1, com humidade.48 Porta do hall de entrada do elevador, piso -1, está a rapar no mármore, isto no pavimento. 49 – Bloco 6, corredor da garagem para a entrada do bloco, com pavimento todo partido e tampas de esgotos com ferrugem. 50- janela da escadaria, piso 6, não abre e é necessária solução para a limpeza do exterior. 51 – Escadaria com muitos degraus ocos e com falta de betume. 52 – Bloco 7, Hall de entrada com fissuras na parede. 53 – Bloco 8, hall de entrada, porta da corete com pedra de mármore partida. 54 – Escadaria piso 1, infiltrações na parede. 55 – Blocos 1, 3 e 6, falta colocar tubo para rega das floreiras exteriores nos pisos da escadaria. 56 – falta pintar a 2.º mão, nas grelhas de separação de entrada e saída das garagens. 57 – Bloco 1, no último piso Poente, têm filtração. 58 – Rebordos na parede mal executados provocando sujidades na mesma quando chove. 59 – falta uma telha no bloco 7 no lado norte. 60 – Tubos de inox na garagem com oxidação.61 – falta de identificação dos pisos em cada bloco ( escadaria e Halls). 62 – Algumas fracções habitacionais mão têm capeamento em mármore no muro das varandas. 63 – Zona central dos blocos falta colocar capeamento em algumas zonas (junto as floreiras). 64 – Junções dos capeamentos de mármore de algumas varandas estão abertas provocando passagem de água. 65 – Escada no tanque de compensação da piscina foi feita em ferro apresentando muita oxidação, a mesma deveria ser aço inox. 66 – Derrame no tubo de enchimento da piscina. 67 – Falta pintar pavimento da garagem.;
U.2. Em 13 de Junho de 2005, a Ré Piornais” enviou à Administração do Autor uma comunicação escrita, que esta recebeu, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “ (…) Na sequência das reuniões havidas sobre o assunto em apreço que a Piornais assegura e cumprirá com as suas obrigações enquanto promotora imobiliária, no que concerne à regularização de todas as anomalias e/ou defeitos de construção bem como todos os elementos referenciados nos autos de vistorias já efectuados, algo que se encontra programado para meados do segundo semestre do corrente ano de 2005.”;
V.2. A “SG..., S.A.” elaborou, em Julho de 2005, relatório em que relatou a existência de: fissurações extensas de rebocos em todos os alçados dos Edifícios com particular referência ao Alçado Poente dos Edifícios 8, 7 e 6; pintura deficiente em quase todas as superfícies exteriores; a utilização de perfis de ferro em construção de negativos para marcações horizontais em alçados, com corrosão acentuada; a construção de gradeamentos de protecção em perfis de ferro e ferragens de ferro em exteriores; deficiente impermeabilização das floreiras e varandas; deficiente impermeabilização dos negativos para entrada de cablagem na zona enterrada do estacionamento colectivo; deficiente impermeabilização de vãos de janelas no estacionamento, com infiltrações por regas manuais; afloramento de sais nas superfícies rebocadas junto aos roda-pavimentos nos acessos colectivos;
W.2. O Autor reuniu-se no próprio empreendimento da ..., no dia 11 de Julho de 2005, com ambas as Rés, tendo-se elaborado uma acta com o resumo da sua intervenção;
X.2. Nessa acta da “reunião em obra”, elaborada pela Ré “Teixeira Duarte” ficou consignado que “Após visita conjunta aos exteriores, fachadas e garagens do Empreendimento, detectaram-se as seguintes situações: 1- Fachadas: a Teixeira Duarte irá efectuar intervenção ao nível das fachadas exteriores com vista à correcção das fissuras existentes no reboco exterior, reparação das juntas de dilatação e correcção da pintura em zonas afectadas; 2- Calçada à portuguesa: a Teixeira Duarte irá proceder à correcção da betumação com pó de pedra e cimento; 3- Elementos em betão pré-fabricado: a Teixeira Duarte irá proceder à verificação/reparação de elementos tais como degraus, socos e capeamentos em betão pré-fabricado que se encontrem soltos; 4- Garagens: a Teixeira Duarte irá proceder à correcção de infiltrações pontuais de água que sejam da sua responsabilidade; 5- Após vistoria às serralharias exteriores detectou-se que as guardas metálicas em ferro pintado não têm sido objecto de lavagem periódica com água corrente para remoção de sais próprios do ambiente marítimo e que provocam a degradação da protecção destes elementos. Uma vez que a limpeza atrás referida deve ser considerada como operação de manutenção, não se encontra no âmbito da garantia a reparação das mesmas. Ficou acordado que a Teixeira Duarte iniciará as intervenções a partir do dia 01.08.2005, começando nessa data pelas fachadas do Hotel e iniciando as fachadas dos edifícios de apartamentos, pelos edifícios 1 e 2 no dia 01.09.2005, sendo as restantes reparadas de seguida por ordem numéricas.”
Y.2. Em Setembro de 2005, a Ré “Teixeira Duarte” deu início a uma intervenção para eliminação dos defeitos de construção que haviam sido denunciados, nos termos do acordo celebrado com a Ré “Piornais”;
Z.2. Em 01 de Setembro de 2005, a Ré “Teixeira & Duarte” enviou à Ré Piornais um fax em que lhe dava conta, para conhecimento e aprovação, da solução preconizada pela T... para o tratamento de reparação das fachadas;
A.3. Por fax datado de 16 de Setembro de 2005, a Ré Piornais respondeu ao fax referido em Z.2., em que lhe comunicava, na sequência do acordo verbal transmitido ao Sr. Eng. JJ, confirmar o esquema de tratamento de fachadas;
B.3. O Autor remeteu à Ré “Piornais” fax datado de 07 de Novembro de 2005, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres:”(…) Vimos pelo presente manifestar a nossa posição, devidamente sustentada, pela empresa que nos está a assessorar no âmbito da realização dos trabalhos da Teixeira Duarte na ..., de total discordância e desapontamento quanto à forma e procedimento dos trabalhos de reparação da calçada que decorrem. (…)”;
C.3. Em 14 de Dezembro de 2005, a Ré “Teixeira Duarte” enviou à Ré “Piornais”, fax com a Ref.ª n.º ..., de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: ”Ass. (…) Fachadas (…) Informamos V. Exas que os trabalhos de pintura que têm vindo a ser executados nas fachadas do empreendimento têm sido acompanhados pelo Eng.º OO da T..., sendo efectuadas medições do grau de humidade dos panos de paredes, não sendo efectuada nenhuma demão de pintura sem que o mesmo dê a sua aprovação. À data já se encontram concluídas as fachadas dos blocos 1,2 e Hotel, sendo que ficarão concluídos até ao Natal os alçados Nascente e Sul dos Blocos 3 e 4. (…)”;
D.3. Em 14 de Dezembro de 2005, a Ré “Teixeira & Duarte” enviou à Ré “Piornais”, fax com a Ref.ª n.º..., de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres:”Ass. (…) Calçada – V. Fax (…) de 11/11/2005 (…) Relativamente à reclamação do mau estado das juntas entre as pedras da calçada, implementámos uma acção correctiva que consistiu na limpeza das juntas – incluindo a sua aspiração – e nova betumação com aguada de cimento e areia, conforme as regras da arte. Não entendemos a reclamação apresentada pela Administração do Condomínio, uma vez que o resultado final, é, em nossa opinião, bastante satisfatório (…)”;
E.3.O Autor remeteu à Ré “Piornais” fax datado de 20 de Dezembro de 2005, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres:” (…) Vimos novamente ao encontro de V. Ex.as expressar a nossa preocupação pela forma como decorrem os trabalhos de pintura das fachadas do Edifício numa fase em que a chuva intensa se faz sentir. De facto, não obstante a intensidade da precipitação a TEIXEIRA DUARTE continua a executar a pintura das fachadas, o que nos coloca algumas reservas quanto à qualidade de execução dos ditos trabalhos. Fundamentamos esta nossa apreciação/preocupação, dado que aquando das pinturas na fachada poente do Bloco 1 – em que parte das mesmas foram executadas em período de chuva – hoje já apresenta deficiência, provavelmente causada por este facto. (…) solicitamos a V. Ex.as para que a TEIXEIRA DUARTE seja devidamente notificada relativamente a este último facto, bem como seja prestada a garantia de que a execução dos trabalhos que decorrem actualmente, particularmente os que são executados em período de chuva, produzam os efeitos pretendidos, (…)”;
F.3. Os trabalhos de construção civil executados pela Ré “Teixeira Duarte”, a pedido e por acordo da Ré “Piornais”, tendo em vista a eliminação dos defeitos de construção até então denunciados pelo autor e reconhecidos pela Ré “Piornais” vieram a ser concluídos no dia 13 de Dezembro de 2006, após realização da vistoria feita pela Administração do Condomínio, naquela data;
G.3. Na execução da empreitada ajuizada, em virtude da sua dimensão, foram subcontratadas mais de cinquenta empresas, entre empresas oriundas da Região Autónoma da Madeira e de Portugal Continental;
H.3. Após conclusão de uma intervenção no Edifício, levada a cabo pela Ré “Teixeira Duarte” durante o ano de 2006, esta procedeu ao respectivo pedido de recepção definitiva da Empreitada, junto da Ré “Piornais;
I.3. Iniciou-se, depois, um período de vistorias da obra pelas Rés, a fim de ser obtida a sua aceitação definitiva pela Ré “Piornais”;
J.3. Face à sua volumetria, a obra foi sendo verificada parcelarmente (Bloco a Bloco), tendo a Ré “Teixeira Duarte”, por entender já se encontrarem concluídos e verificados todos os trabalhos, insistido junto da Ré “Piornais” pela sua recepção definitiva;
K.3. A Ré “Piornais” procedeu à recepção definitiva da empreitada em 30 de Março de 2007;
L.3. No auto de recepção definitiva ficou consignado ter-se verificado que “as obras não apresentam deficiências, deteriorações, indícios de ruína ou falta de solidez, pelos quais deva responsabilizar-se o empreiteiro, tendo-se constatado que a obra se encontra com a qualidade requerida no projecto”;
M.3. Do auto de recepção definitiva consta que a empreitada foi definitivamente recebida, sem qualquer ressalva;
N.3. A interveniente CC é a legítima proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “BX”, do prédio urbano constituído sob o regime da propriedade horizontal, denominado Condomínio ... e situado na Estrada ..., no ..., inscrito na matriz sob o artigo ...51... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...30, que adquiriu à Ré “Piornais” em 01/10/2003;
O.3. A referida fracção autónoma designada pelas letras “BX” situa-se nos dois últimos andares do Bloco 6 do Edifício do Condomínio ...;
P.3. Eliminado ^[23] ;
Q.3. Esses problemas foram reparados pela identificada CC imediatamente após as Rés terem reparado as paredes exteriores, floreiras e cobertura do Bloco 6 do Edifício do Condomínio ..., no ano de 2006;
R.3. A interveniente DD é a legítima proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “BV”, do prédio urbano constituído sob o regime da propriedade horizontal, denominado Condomínio ... e situado na Estrada ..., no ..., inscrito na matriz sob o artigo ...51... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...30, que adquiriu à Ré “Piornais” em 10/12/2002;
S.3. A referida fracção autónoma designada pelas letras “BV” situa-se no penúltimo andar do Bloco 6 do Edifício do Condomínio ...;
T.3. Eliminado ^[24] ;
U.3. Esses problemas foram reparados pela interveniente DD imediatamente após as Rés terem reparado as paredes exteriores, floreiras e cobertura do Bloco 6 do Edifício do Condomínio ..., no ano de 2006;
V.3. Os intervenientes AA e mulher são os legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “R”, do prédio urbano constituído sob o regime da propriedade horizontal, denominado Condomínio ... e situado na Estrada ..., no ..., inscrito na matriz sob o artigo ...51... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...30, que adquiriram à R. “Piornais” em 18 de Abril de 2002;
W.3. A fracção autónoma designada pela letra “R” situa-se no Bloco C do Edifício do Condomínio ...;
X.3. Como consequência dos problemas construtivos existentes naquele Edifício, designadamente as más impermeabilizações das paredes da fachada, da cobertura, das varandas e floreiras, a fracção autónoma “R” começou também a registar diversos problemas de infiltrações e humidades nas respectivas paredes interiores, tectos, pavimentos (soalho em madeira), revestimentos de roupeiros e rodapés;
Y.3. Alguns desses problemas construtivos foram reparados pelas Rés, no ano de 2006;
Z.3. Nos dias 8, 12, 13 e 14 de Março de 2007, o Autor reuniu-se com a Ré “Piornais” e com o Eng.º UU, da empresa “B..., Lda.”, tendo procedido a uma vistoria das obras de reparação executadas pelas Rés;
A.4. Em 21 de Março de 2007, após as reparações efectuadas, as paredes exteriores e interiores do Edifício apresentavam diversos pontos de humidade que deram origem ao aparecimento de bolhas na pintura e nos revestimentos das fachadas;
B.4. Em 10 de Abril de 2007, o Autor participou à Ré “Piornais” patologias que considerava subsistirem nas partes comuns do Edifício, dando-lhe conhecimento do relatório de vistoria efectuado pela “B..., Lda.”, onde se referia a existência de bolhas na pintura das fachadas, humidades na zona envolvente das pingueiras das varandas e junto a floreiras, fissuras no reboco das fachadas, humidades nas paredes exteriores, chaminé danificada, rodapé descolado, telhas partidas, humidade na sala do condomínio, fissuras nas e humidades junto às caixas de escadas, humidades e fissuras nas garagens e nos pavimentos, encontrando-se aquele relatório, datado de 21/03/2007, junto aos autos a fls. 1692 a 1715, que aqui integralmente se reproduz ^[25] ;
C.4. Após as reparações efectuadas pelas Rés, apareceram problemas de drenagem de águas pluviais, com acumulação nos pisos das garagens e nos halls de entrada do Edifício;
D.4. As zonas verdes do Condomínio ... foram danificadas pela montagem e manuseamento de andaimes na periferia de todos os blocos habitacionais;
E.4. Em 04 de Junho de 2007, a Ré ”Piornais” enviou ao Autor um fax em que informava “não ter sido possível, até à presente data, obter da construtora todos os dados necessários à conclusão dos trabalhos no âmbito da garantia da obra. Assim, e tão breve quanto possível, iremos promover nova reunião conjunta com vista a se poder finalizar todo o processo de obras abrangidas. (…)”;
E.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 3 de 04.06.2007, onde se refere que «A Administração Eleita na presente Assembleia foi mandatada, por maioria de duzentos e cinquenta e um votos com a abstenção das habitações seiscentos e um, seis mil e um, quinhentos e sessenta e dois, duzentos e trinta e dois e setecentos e sessenta e um, representativas de trinta e seis votos, para notificar a Promotora no sentido de obter, no prazo de sessenta dias, para apresentar um conjunto de soluções com vista a resolver em definitivo as matérias constantes no relatório enviado.» ;
F.4. Em 2007, algumas pedras da calçada da zona de entrada dos blocos, nas zonas cobertas exteriores, estavam a desprender-se, junto ao bloco 7 existia uma zona em que as pedras já não estavam no local, havendo um pequeno buraco no pavimento, os lambris / rodapés exteriores estavam a deslocar-se da base permitindo a passagem de águas e o descolamento do material de revestimento, apareceram novas bolhas e fissuras na pintura e no reboco das paredes exteriores de todos os blocos, quer nas zonas altas das fachadas, quer junto às floreiras, apareceram novas fissuras nas guardas das varandas das fracções 3001 e 3011, o acabamento das caleiras das varandas permitia a infiltração de águas, as zonas de pintura em volta das janelas de ventilação das garagens, nos pisos -1 e -2, estavam a degradar-se, nos tectos, vigas, pilares e paredes das garagens sugiram humidades e a parede poente da sala do condomínio apresentava pontos de humidade;
G.4. Em 10 de Setembro de 2007, o Autor enviou à Ré Piornais um Aditamento ao Relatório de Vistoria referido em B.4., referente a vistoria realizada em 04/07/2007, junto aos autos a fls. 1715 vº. a 1720, que aqui integralmente se reproduz ^[26] ;
G.4.a) O Relatório da B..., Lda. (mencionado em B.4.), inclui um Quadro Esquemático das Deficiências VS. Reparações a efectuar no Condomínio, listando-se detalhadamente, por áreas e categorias, a Patologia/Deficiência, Descrição, Tipo de Reparação (não imediata ; imediata/urgente) e a solução a adoptar, enquanto que o Aditamento a tal Relatório (mencionado em G.4.), inclui as intervenções a efectuar, por referência a vários itens ;
H.4. No dia 23 de Abril de 2008, a Ré Piornais remeteu ao Autor carta em que comunicava que “as anomalias que continuam a verificar-se e são da responsabilidade da construtora serão reparadas dentro de algumas semanas”;
H.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 4 de 23.04.2008, onde se refere que:
«PONTO QUATRO – Apresentação de Relatório sobre o estado atual das responsabilidades da entidade Promotora relativas à garantia de obra e medidas a tomar em relação ao mesmo – Pelo Senhor II foi apresentado aos presentes uma comunicação recebida da Promotora do prédio, na qual assume a reparação de anomalias da sua responsabilidade. Interveio o Condómino Engenheiro TT para tecer alguns comentários relativamente a este processo que tem vindo a acompanhar e considerando favorável a aprovação desta proposta, a qual mereceu a anuência e aprovação por Unanimidade dos presentes. A Assembleia mandatou a Administração do Condomínio para notificar a Promotora para que num prazo até o dia trinta de Setembro, seja dado início às obras de reparação do prédio, ou que seja, em definitivo comunicado os trabalhos que pretende realizar e com apresentação de plano de trabalhos.»
I.4. No dia 15 de Outubro de 2008, a Ré Piornais remeteu ao Autor comunicação escrita onde, para além do mais, se lê “(…) Na sequência dos anterior contactos, com vista ao estabelecimento da disponibilidade da construtora para satisfação de reclamações entretanto transmitidas ao Sr. Eng. GGG representante da Teixeira Duarte, S.A., relativas a pinturas telhado e impermeabilizações, cumpre informar que se aguarda a confirmação para a sua intervenção que se estima ainda no corrente ano. (…)”;
J.4. Responsáveis da Ré “Teixeira Duarte” compareceram no condomínio, em 07 de Fevereiro de 2009, para reunião com o Autor e com a Ré “Piornais”, a fim de serem acertados os pormenores quanto às questões dos espaços verdes e do vídeo-porteiro;
K.4. Foi elaborada uma acta da reunião referida em J.4. de onde consta, para além do mais, o seguinte: “Temas de análise: 1. Custos de reconstrução e reparação dos Jardins devido à realização das Obras. 2. Custos da Reparação dos sistemas gerais de intercomunicadores. 3. Relatório das anomalias existentes no Edifício. 1. A Teixeira Duarte, S.A. (TD) assume os custos relativos à reconstrução e reparação dos jardins (…) 2. A TD assume os custos de reparação dos intercomunicadores, excepto os causados por desgaste de uso, ou seja, as placas identificativas digitais serão assumidas pelo CQF; 3. A Administração do Condomínio ..., entrega à Piornais, Lda. relatório de Inspecção a Patologias da Construção (e seus anexos) entretanto já entregue em 10 de Abril de 2007, para que o mesmo seja analisado junto da Construtora Teixeira Duarte com o objectivo de se pronunciarem sobre a necessidade de se efectuar as correcções das anomalias resultantes das reparações que foram efectuadas.”;
L.4. Em 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira & Duarte” missiva escrita em que lhe enviava cópia da acta da reunião havida em 07 de Fevereiro de 2009 e de um relatório de inspecção à construção “...”;
M.4. Em resposta, a Ré “Teixeira & Duarte” enviou à “Ré Piornais” missiva escrita, datada de 04 de Março de 2009, em que informava que “relativamente aos pontos 1. e 2. tratados na reunião realizada a 7 de Fevereiro de 2009, confirmamos o já registado, ou seja, que assumimos os custos referenciados na mesma, mediante os respectivos justificativos. Quanto ao ponto 3. da referida reunião, efectuada que se encontra a Recepção Definitiva da Empreitada, conforme Auto assinado entre as partes em 30 de Março de 2007, não nos pronunciaremos sobre o teor do relatório entregue, por extemporâneo.”;
N.4. Em 28 de Julho de 2010, a Ré Piornais remeteu ao Autor, comunicação escrita onde refere que “(…) já instruímos o nosso Advogado para proceder junto da Construtora, no sentido de obter consenso relativamente a estas ocorrências, tratando-se, aparentemente, no maior dos casos, de deficiências ocultas. Outras poderão ter resultado da última grande reparação aos revestimentos e pinturas exteriores então realizadas (…)”;
N.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 7 de 28.07.2010, onde se refere que:
«Entrou-se no PONTO UM – Apresentação dos estudos, relatórios e orçamentos, para reparação das patologias presentes no Edifício. Medidas a tomar em relação ao assunto em apreço – Mediante apresentação multimédia – cuja impressão ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante – foi apresentado à assembleia, o produto dos trabalhos que têm sido desenvolvidos, nos termos da deliberação tomada na passada assembleia de condóminos do dia vinte e nove de Março e o estado atual do processo. O Engenheiro UU, na qualidade de representante da empresa B..., Lda. – responsável pela elaboração de relatórios de patologias do prédio, bem como pelo acompanhamento de todo o processo em curso, elucidou os presentes acerca do estado atual do prédio. O representante da Administração do Condomínio leu aos representantes a comunicação recebida da Promotora do Edifício, manifestando a sua posição relativamente às denuncias dos defeitos efetuadas pela Administração do Condomínio, a qual ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante, tendo lido o teor da comunicação da promotora, sujeito a mesma à apreciação da assembleia, tendo esta concluído, por unanimidade, pelo seu conteúdo que não reúne não só as garantias como a mesma não expressa o reconhecimento das patologias. Pelo Doutor VV na qualidade de representante do Condomínio da fração BY, foi questionada a mesa relativamente à situação das patologias, nomeadamente sobre a eventual possibilidade de distinguir nos relatórios quais as anomalias que dizem respeito a situações iniciais e quais as que são recentes ou posteriores à intervenção da Teixeira Duarte; ainda solicitou informação sobre a origem generalizada das anomalias, ou seja, se seriam na sua globalidade oriundas das zonas comuns, o que foi confirmado. Pelo Doutor WW foi questionado ainda sobre o prazo de garantia do investimento de uma intervenção de reparações diversas a qual deverá ser efetuada no edifício e se a mesma será corretamente efetuada. Pelo Engenheiro XX, na qualidade de representante da fração AQ foi esclarecido que o tempo usual de garantia dos trabalhos de impermeabilizações é de dez anos. Pelo Engenheiro UU e pelo Senhor YY, na qualidade de representante da empresa R..., foram também esclarecidos alguns aspetos acerca desta matéria. Pelo Engenheiro XX foi ainda acrescido que se os materiais forem de boa qualidade e bem aplicados a durabilidade após os dez anos, dever-se-á à boa manutenção dos mesmos. Pelas vinte horas e quarenta minutos, entrou na sala o representante das frações BF e DU, representativas de sete votos, passando o quórum a duzentos e trinta e cinco votos.
______Pelo Senhor AA, por si e em representação da maioria dos Condóminos representados na presente Assembleia, bem como o Doutor VV, na qualidade de representante da fração BY, foi proposto conceder um prazo até ao próximo dia trinta e um de agosto, à Promotora do Edifício, para se pronunciar relativamente aos relatórios e às patologias do edifício, nomeadamente se reconhece a existência das patologias; se as assume; se reconhece a responsabilidade pela reparação de todas as patologias constantes em todos os relatórios entretanto enviados à Administração do Condomínio; de que forma se propõe repará-las e em que prazo estima iniciar e concluir os trabalhos de reparação. Findo o prazo e se a Promotora responder negativamente ou não o fizer, a Assembleia mandata a Administração do Condomínio para intentar todos os procedimentos e ações cíveis e criminais com vista a apurar todas as responsabilidades de Intervenção e execução da Promotora e da Construtora. Se a promotora responder positivamente ao requerido pelo condomínio, a Administração deverá contratar empresa da especialidade a consultar no mercado adjudicando a proposta que considerar mais adequada. Como proposta complementar a Administração do Condomínio deverá contactar os Advogados VV, ZZ e AAA, os quais deverão apresentar, até o dia trinta e um de Agosto, a respetiva proposta de honorários, incluindo uma estimativa de todos os custos previsíveis para as ações que vierem a ser propostas. A Administração do Condomínio fica mandatada para ouvir os Condóminos assessores e contratualizar o Advogado que entender o mais adequado.»
O.4. Em 05 de Agosto de 2010, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira & Duarte” missiva escrita, com a Ref.ª Interna PIO-102/2010/TD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “ (…) Para o efeito, anexamos as reclamações e peritagens realizadas a pedido da administração do Condomínio ..., respectivas notas técnicas e carta de denúncia dos defeitos encontrados e bem assim um extracto da garantia da obra que, relativamente, às impermeabilizações, é de 10 anos. Gostaríamos que procedessem à reparação dos defeitos da V/responsabilidade e ainda cobertos pela garantia da obra, antes do próximo período de chuvas de forma a evitar danos reversíveis no edifício. (…)”;
P.4. Em 09 de Setembro de 2010, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira Duarte” um fax de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(…) Através da carta de 5 de Agosto passado demos notícia a essa empresa das reclamações e peritagens realizadas a pedido da administração do condomínio, respectivas notas técnicas e carta de denúncia dos defeitos encontrados (…) Chamamos a vossa atenção para a urgente reparação dos defeitos cobertos pela garantia da obra. Tanto quanto é do n/ conhecimento nada até hoje foi feito. Como se aproxima a época das chuvas é fundamental que as reparações necessárias sejam efectuadas quanto antes. (…) Solicitamos o v/ empenho na rápida resolução deste assunto, até porque fomos notificados que a administração do condomínio irá interpor uma acção judicial da eventualidade de nada ser feito até ao dia 13 do corrente mês, dia em que se encontra agendada uma assembleia de condomínio do empreendimento. (…)”;
Q.4. Em 09 de Setembro de 2010, a Ré “Piornais” enviou ao Autor cópia do fax referido em P.4., por si enviado à Ré “Teixeira Duarte”;
R.4. Em resposta ao referido em P.4., por carta remetida à R. “Piornais, datada de 29 de Setembro de 2010, a Ré “Teixeira Duarte” comunicou que, de acordo com a Cláusula Quinta do Contrato de Empreitada, assinado entre as partes, o prazo de garantia era de 5 anos. Esse prazo já se encontra há muito decorrido, tendo sido efectuada recepção definitiva da Empreitada em 2007-03-30 e libertadas as correspondentes Garantias Bancárias retidas para bom cumprimento desse contrato. Sublinhamos que na data da formalização da Recepção Definitiva não se verificaram quaisquer deficiências que obstassem a essa recepção, o que foi devidamente lavrado no respectivo Auto de Recepção Definitiva. Nesse sentido, não pode a Signatária assumir, nesta data, a responsabilidade por eventuais deficiências detectadas fora do prazo da garantia da obra, cujo âmbito e causa desconhece, nem pode ser responsabilizada pela reparação das mesmas.”;
S.4. A Ré “Piornais”, em resposta, enviou à Ré “Teixeira Duarte”, carta datada de 12 de Outubro de 2010, em que comunicava que “as reclamações relativas aos defeitos de construção dizem respeito a obras de eliminação ou reparação de defeitos, realizados posteriormente à recepção definitiva mas no âmbito da garantia, devidamente protocolizadas e que se revelaram mal realizadas. As impermeabilizações (…) revelaram-se com defeitos. Como a TD bem sabe, a garantia das impermeabilizações é de 10 anos a contar da recepção provisória da obra, prazo que ainda não foi ultrapassado (…) interpelamos a TD para proceder às devidas reparações de forma a evitar que a imagem da promotora e da própria TD caiam em descrédito(…) sendo certo que consideramos suspensos quaisquer prazos de caducidade relativamente à V/responsabilidade.”;
T.4. A Ré “Teixeira Duarte”, respondeu à carta de 12 de Outubro de 2010 da Ré “Piornais”, através de carta datada de 20 de Outubro de 2010, de onde consta, entre o mais, o seguinte: “ (…) todas as intervenções/reparações levadas a cabo pela Signatária no edifício em causa, no âmbito do prazo de garantia da obra, foram executados previamente à realização da vistoria para efeitos de Recepção Definitiva dos trabalhos, objecto da mesma empreitada. Acresce que essas reparações foram executadas de acordo com as melhores regras de arte, no cumprimento das obrigações contratuais e das específicas exigências de V. Exas., tendo sido devidamente recepcionadas por V. Exas.. (…) o prazo de garantia é um prazo de caducidade, pelo que não é susceptível de ser suspenso ou interrompido (…) mais reforçamos que o disposto no título contratual prevalece sobre todos os demais documentos com ele desconforme (…), sendo que na Cláusula Quinta do contrato em questão, está expressamente definido que o prazo de garantia de todos os trabalhos da empreitada é de 5 anos. Desta forma e reiterando que não nos pode ser imputada qualquer responsabilidade por eventuais deficiências detectadas fora do prazo de garantia, não nos é possível dar cumprimento ao solicitado (…)”;
U.4. Em resposta, a Ré “Piornais” enviou nova carta à Ré “Teixeira Duarte” em 03 de Dezembro de 2010, em que comunicava que “o contrato de empreitada em referência foi negociado durante meses (…)o caderno de encargos, correspondendo à vontade inequívoca das partes consignou que os trabalhos que respeitam à impermeabilizações têm uma garantia de dez anos. Não há aqui contradição. Antes e pelo contrário um prazo de garantia para a obra geral e outro especial para a impermeabilização. Como sabem, os defeitos das impermeabilizações são ocultos e por isso mesmo é que o prazo de garantia foi mais longo do que o estabelecido para a obra geral, razão pela qual continuamos a entender que essa empresa deve proceder à correcção dos mesmos, sob pena de responsabilidade contratual. (…)”;
V.4. A Ré “Teixeira Duarte” respondeu, por carta datada de 25 de Janeiro de 2011, onde reiterou o exposto na carta de 20 de Outubro de 2010 e comunicou que “(…) o título contratual assinado pelas partes, encerra não só a generalidade das cláusulas jurídicas por que se rege a empreitada, mas, principalmente, a efectiva e última vontade das partes, relativamente às matérias vertidas nos Encargos, mas, também, a Proposta do Empreiteiro. Pelo que só para aspectos em que se verifique ser omisso do título contratual, se recorrerá, subsidiariamente, aos documentos anexos ao mesmo e de acordo com a ordem de prevalência aí prevista. (…) o contrato de empreitada em causa, assinado pelas partes, define, claramente, um único prazo de garantia de cinco anos, para todos os trabalhos da obra, incluindo as impermeabilizações realizadas no âmbito do mesmo. Neste sentido, o prazo de garantia da empreitada já se encontra há muito decorrido, o que é, alias, confirmado pelo facto de ter sido efectuada a Recepção definitiva integral da Empreitada, a 30 de Março de 2007 (…) e libertadas as garantias Bancárias retidas para bom cumprimento desse contrato, sem que nessa data, tenha sido sequer referido por V. Exas. a existência de um alegado prazo de garantia adicional para os trabalhos em questão. (…) na data de formalização dessa Recepção Definitiva não se verificaram quaisquer deficiências que obstassem à mesma, o que foi devidamente lavrado no respectivo Auto. Neste sentido, não pode a Signatária assumir, nesta data, a responsabilidade por eventuais deficiências, alegadamente, detectadas fora do prazo de garantia da obra ( e após a Recepção Definitiva de toda a empreitada), cuja natureza, âmbito e causa desconhece, nem pode ser responsabilizada pela reparação das mesmas. (…)”;
W.4. Nos invernos de 2009 e 2010 tem-se registado grande pluviosidade na ...;
X.4. Em virtude dos últimos invernos rigorosos, os problemas decorrentes da infiltração de águas pluviais nas zonas comuns do Edifício do Condomínio ... têm vindo a agravar-se, estando já a afectar os revestimentos interiores de diversas fracções autónomas, pelo que os proprietários das diversas fracções autónomas do Condomínio ... vêm-se agora confrontados com a desvalorização cada vez maior dos seus imóveis, sendo cada vez de mais difícil reparação os estragos que se têm vindo a acumular nas zonas comuns do condomínio;
Y.4. As paredes exteriores das fachadas Nascente, Poente, Norte e Sul, dos Blocos 1 e 2 do Edifício apresentam fissuras;
Z.4. As coberturas e chaminés dos Blocos 1 e 2 têm fissuras, a tinta das paredes exteriores e chaminés dos Blocos 1 e 2 está a soltar-se, as paredes exteriores dos Blocos 1 e 2 têm pontos de humidade, o revestimento das paredes da fachada Norte e Poente do Bloco 2 está a desprender-se, o revestimento da parede da fachada Sul do Bloco 1 está a desprender-se, a fachada Sul do Bloco 1, em especial na fracção acima do Hotel, tem pontos de humidade, há uma fissura na Varanda da fracção 112, sita na fachada Sul, do Bloco 1 do Edifício;
A.5. Há várias fissuras e humidades nas paredes exteriores das fachadas Nascente, Poente, Norte e Sul, dos Blocos 3 e 4 do Edifício, o tecto do rés-do-chão da fachada Sul, do Bloco 3, junto à sala do condomínio, tem pontos de humidade;
B.5. Há pontos de humidade e fissuras na esquina interior de ligação entre todos os Blocos;
C.5. O revestimento em pedra do rodapé das fachadas (exteriores) do Edifício está a soltar-se;
D.5. A fachada Nascente, do Bloco 4, apresenta várias humidades na sanca da cobertura e o seu revestimento está a soltar-se;
E.5. Há fissuras nas paredes exteriores das fachadas Nascente, Poente, Norte e Sul, dos Blocos 5, 6, 7 e 8 do Edifício;
F.5. O rés-do-chão da fachada Sul, do Bloco 6, apresenta diversas fissuras e humidades;
G.5. As paredes exteriores do Edifício, junto às floreiras, apresentam pontos de humidade e sinais de infiltrações;
H.5. Os muretes das floreiras situados ao nível do rés-do-chão do Edifício apresentam pontos de humidade;
I.5. Os tectos das garagens apresentam vários pontos de humidade, em especial nas zonas de junta de dilatação, o atravessamento de tubagens com paredes, nas garagens, apresenta pontos de humidade, os tectos junto às arrecadações, nos pisos das garagens, apresentam pontos de humidade e a parede tardoz das garagens evidencia escorrimentos de águas;
J.5. Os terminais das chaminés do Edifício estão partidos;
K.5. A zona envolvente das pingueiras das varandas apresenta pontos de humidade;
L.5. A pintura da parede externa das fachadas de todo o Edifício apresenta várias bolhas;
M.5. A janela do lado direito da entrada do Bloco 1 apresenta pontos de humidade;
N.5. A escadaria interior do 1.º andar e do 5.º andar, ambos do Bloco 1, apresenta pontos de humidade;
O.5. As paredes da caixa de escadas dos Blocos 2, 3, 5, 6 e 8 do Edifício apresentam pontos de humidade;
P.5. A parede junto ao vão da caixa de escadas no último piso do Bloco 5 apresenta uma fissura;
Q.5. As paredes da caixa de escadas do Bloco 6 apresentam fissuras;
R.5. As paredes junto às floreiras interiores situadas nas escadas de cada Bloco apresentam pontos de humidade;
S.5. O piso -1, da garagem, apresenta um escorrimento de águas pluviais pelas tubagens de baixa tensão;
T.5. Os tectos das garagens têm humidades, sobretudo na envolvente dos tubos de queda e nas lajes / vigas;
U.5. A envolvente das tubagens nos tectos das garagens tem vários pontos de humidade;
V.5. As paredes de suporte, nas garagens, têm pontos de humidade;
W.5. As juntas de dilatação horizontais de vigas, nas paredes das garagens e as juntas de dilatação no pavimento das garagens, estão abertas;
X.5. As juntas da tubagem de esgoto permitem derrames;
Y.5. As janelas de ventilação das garagens têm humidades à volta;
Z.5. O tecto junto às arrecadações 83, 94 a 98 tem pontos de humidade;
A.6. Partes do reboco exterior do edifício estão a desprender-se;
A.6.a) Parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, já se verificam, pelo menos, desde 10.04.2007 ;
A.6.b) O Condomínio Autor tem conhecimento de parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, pelo menos desde 10/04/2007, sendo o Relatório da B..., Lda., identificado em B.4., datado de 21/03/2007 ;
B.6. O referido em Z.4. a A.6. está relacionado com fissuras e humidades em paredes exteriores e com as telas de impermeabilização no interior das floreiras e dos pavimentos das varandas do Edifício, que estão a degradar-se;
C.6. As Rés promoveram a execução de reparações no edifício, nos anos de 2005 e 2006;
D.6. As anomalias referidas em U.1, V.1., W.1., foram reparadas pela Ré “Teixeira Duarte”, assim como as referidas em C.2 e D.2, com a substituição das alhetas em metal por alhetas em argamassa e eliminação das manchas alaranjadas com a pintura realizada em 2006 e a referida em F.2.;
E.6. A Ré “Teixeira Duarte”, antes da recepção definitiva da obra e após os relatórios efectuados pela “B..., Lda.” em 2004 e pela “SG..., S.A.” em 2005, reparou e pintou todos os revestimentos exteriores que constituem o Edifício ...” e efectuou todas as obras de reparação dos defeitos até então comunicados pelo autor, trabalhos que haviam sido exigidos pela R. “Piornais” através de carta de 31 de Agosto de 2006;
F.6. Todo o exterior do prédio foi intervencionado em 2005, com reparação geral dos rebocos e pinturas, sob a supervisão da T..., que forneceu as tintas, a solução e regulou a qualidade dos suportes de humidade adequados;
G.6. A R. “Teixeira Duarte”, em 2007, deu por concluídas as obras de reparação em todo o empreendimento, não só nas zonas comuns como no interior das fracções autónomas;
H.6. As flanges em ferro referidas em G.2. apresentam pontos de oxidação devido à falta de manutenção;
I.6. As rupturas nas canalizações de água dos jardins resultam do tratamento destes ou mesmo do crescimento das espécies arbóreas de porte significativo, tais como palmeiras e outras;
J.6. Quando o vento sopra com intensidade, devido à própria concepção projectada para o Edifício, é natural que não seja evitada a queda de água da varanda superior para a varanda inferior;
K.6. O aditamento referido em G.4. ao relatório da “B..., Lda.”, datado de 21 de Março de 2007, foi elaborado depois dos trabalhos de reparação efectuadas pela Ré “Teixeira Duarte” até 2007 ^[27];
L.6. O autor acompanhou as obras de reparação feitas pela Ré “Teixeira Duarte”;
M.6. As deficiências referidas em T.5. a A.6. não foram comunicadas pelo autor à Ré “Piornais em data anterior à assinatura do auto de recepção definitiva;
N.6. A Ré “Piornais”, ao longo da execução da obra de construção do Edifício, fiscalizou o seu andamento e execução;
O.6. Apenas em 05 de Agosto de 2010, a Ré “Piornais” procurou obter o envolvimento da Ré “Teixeira Duarte” no processo de reclamações de alegados defeitos de construção do Edifício e respostas que foi correndo com o autor até aí à sua margem;
P.6. No nº 3 da Cláusula Segunda do Contrato de Empreitada ajuizado, nos “demais documentos” em relação aos quais se prevê a prevalência desse Contrato em caso de divergência, está incluído o Caderno de Encargos;
Q.6. A Ré “Teixeira Duarte”, na sua Proposta datada de 08 de Fevereiro de 1999 apenas assumiu a garantia de cinco anos;
R.6. Essa proposta prevalece sobre o previsto nessa matéria no Caderno de Encargos;
S.6. Foi essa Proposta da Ré “Teixeira Duarte” que foi sufragada, aceite e adjudicada pela Ré “Piornais”;
T.6. O único prazo de garantia contratado entre as Rés foi o de cinco anos, contados da recepção provisória da obra, conforme consta da Cláusula Quinta do Contrato de Empreitada celebrado entre elas celebrado;
U.6. Foi esse prazo que motivou a realização da recepção definitiva da empreitada pela R. “Piornais”, integral e sem qualquer reserva, ocorrida em 30 de Março de 2007;
V.6. A Ré “Teixeira Duarte” construiu o empreendimento recorrendo aos materiais, soluções e acabamentos determinados pela Ré “Piornais”;
W.6. A definição do tipo e da qualidade dos materiais a aplicar na construção do Edifício coube, em exclusivo, à Ré “Piornais” e ao seu projectista;
W.6.a) no Projecto de Especialidade, relativamente às «esteiras metálicas», não se encontrava previsto o fornecimento de esteiras com tampa, tendo sido a instalação executada conforme contratado ;
X.6. A micro fissuração do reboco exterior por retracção é comum, nos primeiros anos de consolidação do Edifício ou em casos de movimentação por abalos sísmicos;
X.6.a) a fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno comum, e de alguma naturalidade, na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo adequado tratamento e manutenção ;
Y.6. Os produtos usados no revestimento das paredes exteriores do Edifício foram adequados aos fins a que destinavam e aplicados de acordo com a respectiva ficha técnica do produto;
Z.6. Os trabalhos de impermeabilizações do Edifício foram executados pela Ré “Teixeira Duarte” de acordo com os elementos de projecto e com materiais que, tendo sido submetidos para análise do Dono da Obra, a Ré “Piornais”, este aprovou;
A.7. No que respeita ao «escoamento das águas pluviais e de lavagem», o projecto de águas e esgotos foi da responsabilidade do Projectista, tendo-se a “Teixeira Duarte” limitado a dar cumprimento às definições do projecto quanto a essa matéria;
B.7. Não foi da responsabilidade da Ré “Teixeira Duarte” a elaboração do projecto de execução de estabilidade, tendo-se limitado a dar cumprimento às definições dele constantes;
C.7. No que respeita às «tampas das caixas de pavimento», a definição do tipo de materiais nelas usadas assim como a sua adequabilidade, foi da responsabilidade do projectista da Ré “Piornais” e da Fiscalização de Obra;
D.7. Foi a Ré “Piornais” quem determinou o esquema de tratamento das serralharias das guardas nas zonas da piscina;
E.7. A definição do tipo de materiais usados nos «acessórios de tubagem de abastecimento de água», assim como a sua adequabilidade foi da responsabilidade do projectista, da Ré “Piornais” e da Fiscalização de Obra;
F.7. Agressões mecânicas ou aperto deficiente de algum acessório podem conduzir a situações de rupturas nas canalizações de águas dos jardins;
G.7. A Ré “Teixeira Duarte” executou os pavimentos exteriores ao Edifício conforme determinações do projecto;
H.7. O acesso em calçada portuguesa foi utilizado como «passagem alternativa de veículos», quando se destinava à utilização por peões;
I.7. A Ré “Piornais” contratou à Ré “Teixeira Duarte” a execução de uma «calçada à portuguesa» que é executada com pedra, nas cores branca e preta ou cinza;
J.7. A calçada portuguesa, implementada no Condomínio, é diversa da tradicional «calçada madeirense» que é executada com pedra basáltica, própria da região, normalmente com recurso a calhau rolado, de aspecto distinto da solução ali executada;
K.7. A Ré “Teixeira Duarte” executou uma «calçada à portuguesa»;
L.7. A diferença nos tipos de calçada é perceptível, sendo inconfundíveis ao olhar, pois o calhau rolado ou partido basáltico é muito diferente dos paralelepípedos da calçada portuguesa;
M.7. A R. “Teixeira Duarte” é uma reconhecida empresa de construção nacional, implementada internacionalmente e com vasta experiência e conhecimento;
N.7. Os trabalhadores oriundos do ... que trabalharam na empreitada em causa, executaram trabalhos como mão-de-obra indiferenciada, ou seja, foram utilizados como serventes, ajudantes ou aprendizes;
O.7. Estes trabalhadores apenas executaram tarefas de apoio aos mestres de obra na área das impermeabilizações, não tendo procedido a qualquer intervenção de revestimentos ou pintura;
P.7. Os trabalhos foram sempre acompanhados por diversos responsáveis de todos os intervenientes (fiscalização da Ré “Teixeira Duarte”, Direcção de Obra, Encarregados, responsáveis de frente, responsáveis de cada empresa em obra, entre outros);
Q.7. Todos os contactos havidos pelo autor junto da Ré “Teixeira Duarte” foram-no sempre via Ré “Piornais”;
R.7. As fissuras e pontos de infiltração em paredes foram reparados pelo Ré “Teixeira Duarte, nos termos previstos na acta de reunião de obra ocorrida em 11/07/2005;
S.7. Em matéria de alegados «desprendimentos de revestimentos», as situações detectadas foram corrigidas, as juntas de dilatação do Edifício foram reparadas dentro do período de garantia e foi efectuado o reforço da massa de preenchimento das juntas, reforçando a fixação à calçada, pela Ré “Teixeira Duarte”;
T.7. Com a recepção definitiva da obra cessou a intervenção da Ré “Teixeira Duarte” no local;
U.7. Depois da recepção definitiva da Obra, a única situação em que a Ré “Teixeira Duarte” se predispôs a intervir, foi na correcção dos espaços verdes que tinham ficado danificados por força da intervenção que executou nas fachadas do edifício, tendo assumido o seu custo, além de ter intercedido junto do instalador dos sistemas de vídeo-porteiro, encontrando uma solução mais económica para o autor, com oferta do custo de mão-de-obra de substituição e programação e imputação ao autor dos custos dos equipamentos danificados pelo seu uso incorrecto;
V.7. Após a recepção definitiva, a Ré “Teixeira & Duarte” não manifestou disponibilidade para novas intervenções no edifício;
W.7. Em 30 de Março de 2007, a Ré “Piornais” libertou todas as garantias bancárias emitidas a seu favor, bem como as retenções de facturação;
X.7. A Ré “Piornais” fez crer ao autor que assumia a responsabilidade pela reparação dos defeitos que lhe foram comunicados e que estava a diligenciar pela sua reparação efectiva em coordenação com a Ré “Teixeira Duarte” * ;
Y.7. Na fracção “BX” existem infiltrações junto ao vão grande, vão pequeno e tecto do sótão, infiltrações na parede e tecto da lavandaria, nas paredes e tecto da cozinha, nas paredes, pavimentos e caleiras da varanda, nos vãos, paredes e tectos da sala, humidades nos muretes, paredes e pavimentos da varanda pequena da sala e infiltrações na parede do quarto de dormir e na parede do roupeiro do quarto;
Z.7. Na fracção “BV” existe degradação dos materiais aplicados no pavimento da varanda, no rodapé e no revestimento (estuque) e pintura das suas paredes e tectos, bolhas de ar e água nas paredes e tectos (estando a tinta a descamar em algumas zonas), infiltrações e humidades nas paredes, nos tectos, nos vãos da sala e quartos, nas paredes da varanda e junto à janela dos quartos e apodrecimento da madeira nos rodapés da sala;
A.8. Na fracção “R” existe degradação dos materiais aplicados no pavimento da varanda (soalho de madeira), no rodapé e no revestimento (estuque) e pintura das paredes e tectos, assim como no revestimento em madeira dos roupeiros dos quartos de dormir;
B.8. As paredes e tectos da fracção “R” apresentam bolhas de ar e água, assim como fissuras, estando a tinta a escamar nalgumas zonas, há infiltrações, humidades e fissuras nas paredes e nos vãos da sala e dos quartos, a madeira dos rodapés está a apodrecer, o soalho em madeira aplicado no chão da sala está a ficar “ondulado”, devido às humidades do pavimento que vêm da sua varanda exterior, o revestimento interior do roupeiro do quarto 1 apresenta sinais de humidade e a madeira está a apodrecer, a floreira do quarto 1 causa infiltrações e humidades nas paredes exteriores e interiores desse quarto, a caleira da varanda da sala está podre e a abrir buracos, o que origina a infiltração de águas para o interior da sala, com especial incidência no seu soalho, a parede exterior do quarto 1 tem fissuras e origina graves infiltrações e humidades nas paredes do interior desse mesmo quarto, há infiltrações, humidades e fissuras nas paredes da varanda e infiltrações e humidades nas paredes e tecto do quarto de dormir virado para poente (quarto 3);
C.8. Em 14 de Março de 2006, o Autor realizou assembleia de condóminos em que foi apreciado o relatório respeitante ao anterior exercício;
C.8.a) Por referência à mesma Assembleia-geral de Condóminos, registada como Acta nº. 1/2006, consta, ainda, referenciado o seguinte:
«PONTO QUATRO – Esclarecimentos e Apresentação de relatório sobre a situação actual das obras em curso no prédio e sobre garantias de obras – Pelo representante da Administração do Condomínio em exercício foi apresentado um breve relatório acerca do desenvolvimento das obras, garantias de obra e dos trabalhos que estão em curso no prédio. Pelo Engenheiro TT foi feita intervenção no sentido de confortar os presentes pela forma e condições com que os trabalhos estão a ser desenvolvidos pela Teixeira Duarte no prédio, aplicando o conhecimento técnico que dispõe. Procedeu-se a diversos esclarecimentos no âmbito deste tema.» ;
D.8. A última reclamação efectuada pelo Interveniente AA à Ré Piornais ocorreu no ano de 2006 ;
E.8. O aço inox utilizado para as guardas metálicas das varandas é aço inox AISI 306 e exige cuidados de limpeza que a maioria dos condóminos nunca efectuou ;
F.8. As juntas de dilatação, efectuadas através da solução corrente de mástiques, requerem manutenção e eventual recarga periódica, que o Autor nunca efectuou ;
G.8. As tampas de ferro fundido, adequada às suas finalidades, são por natureza um material que apresenta oxidação que poderá contudo ser debelada, por interesse meramente estético ;
H.8. A eliminação do seu aspecto oxidado passa por intervenções regulares de tratamento e pintura, inseridas nas normais intervenções de manutenção a operar pelo Condomínio ;
I.8. no âmbito da manutenção do Edifício ..., o Condomínio deveria proceder, aproximadamente no período médio variável entre 5 a 7 anos, ao tratamento e pintura das fachadas ;
J.8. desde 2006, no âmbito da conservação e manutenção do mesmo Edifício, sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar, para além de pequenas intervenções/reparações (exemplificativamente, tratar e pintar portas, efectuar mudança de lâmpadas, lubrificar vários elementos, tais como molas, e limpeza de caleiras), o Autor nada mais fez ;
K.8 nomeadamente, não efectuou, de 2006 até, pelo menos, 2017, qualquer manutenção ao nível das fachadas ;
L.8. o Autor não efectuou qualquer manutenção das tampas de saneamento e grelhas, em ferro fundido, as quais deveriam ser feitas de forma periódica, caso tivessem sido, por razões estéticas, objecto de tratamento e pintura ;
M.8. a ausência de tais actos de conservação e manutenção das áreas comuns, por parte do Autor, configura-se como causa de parte das desconformidades apresentadas pelo Edifício, cuja reparação é reclamada ;
N.8. determinando tal ausência de manutenção e conservação, por agravamento, o actual estado do mesmo Edifício do Condomínio Autor, numa percentagem não inferior a 20% ;
O.8. parte das patologias evidenciadas pelo edifício, - nomeadamente, e entre outras, as constantes em B5, C5, D5, G5, H5, I5, J5, K5, M5, R5, S5, T5, U5, V5, W5, X5, Y5, Z5 -, são, também e em parte, provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais ;
P.8. algumas patologias evidenciadas pelo edifício – nomeadamente, e entre outras, as constantes em L2, M2, Y4, Z4, A5, E5, F5, L5, N5, O5, P5, Q5 – subsistem, também e em parte, pela ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais ;
Q.8. Quanto às saídas de água das varandas, a dimensão das «bicas» em mármore foi definida pelo projectista e discutida e aprovada em reunião de obra pela Ré “Piornais”, antes do seu fabrico e colocação ;
R.8. tal sub dimensionamento das bicas (ou pingueiras), resultante de definições do projecto, provoca a queda de água para a varanda inferior ;
S.8. a Ré Teixeira Duarte cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra ;
T.8. No dia 19/01/2009, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 5 de 19.01.2009, onde se refere que:
«PONTO QUATRO – Deliberação a tomar sobre acção judicial a intentar contra a promotora para correcção dos defeitos da construção nas partes comuns – Pelo representante da Administração do Condomínio, reeleita na presente reunião, foi abordado a questão de posições divergentes quanto a intentar uma acção judicial, pelo que propõe requerer parecer concreto e estimativas de custos de reparações e ainda posição final da promotora sobre esta matéria. Todos estes resultados e apuramentos deverão ser patenteados em nova assembleia a convocar durante o mês de Fevereiro próximo, a qual na posse efectiva de todos os elementos atrás referidos, deverá deliberar quais as medidas a tomar em relação a esta matéria. Colocado à votação, o PONTO QUATRO da Ordem de Trabalhos, foi Aprovado por Maioria de duzentos e oitenta e cinco votos, com a abstenção das Fracções DI, DK, DV, BJ, DP, DR e V, representativas de vinte votos.»” ;
“U.8. No dia 29/03/2010, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 6 de 29.03.2010, onde se refere que:
«PONTO CINCO – Outros assuntos de Interesse comum ao Condomínio – Relativamente ao Processo de aferição de patologias e do estado atual do prédio, foi dito que há, desde alguns meses, um processo de avaliação bem como que deverão ser apresentadas em reunião a convocar até meados do mês de maio.» ;
*
E foi considerado como NÃO PROVADO o seguinte (corrigem-se os lapsos de redacção ; assinala-se com * a matéria factual impugnada ; figuram a negrito os factos alterados, consignando-se em nota de rodapé a sua redacção original):
1. A Ré “Teixeira Duarte” acordou com a Ré “Piornais” um prazo de garantia especial de dez anos para as impermeabilizações * ;
2. A construção do Edifício ficou concluída em 27 de Julho de 2001;
3. A construção do Edifício ficou concluída em Abril de 2001;
4. No ano de 2002, o Edifício do Condomínio ... começou a evidenciar defeitos de construção não só no interior das respectivas fracções autónomas mas sobretudo nas paredes da fachada, na cobertura, nas varandas, nas floreiras e nas garagens, o que provocou a deterioração da sua linha arquitectónica e do seu arranjo estético, afectou a sua funcionalidade e colocou em perigo a segurança das pessoas e das viaturas estacionadas nas zonas comuns do Edifício;
5. As principais causas dos danos verificados no Edifício do Condomínio ... estão relacionadas com a fraca qualidade dos materiais de construção utilizados, em muitos casos inadequados ao Edifício em questão, atendendo à sua proximidade ao mar e à fraca aptidão profissional dos diversos operários que ali trabalharam, alguns ao serviço de outras empresas de construção civil subcontratadas pela Ré “Teixeira Duarte;
6. Os materiais que foram aplicados no revestimento (“reboco”) das paredes exteriores do Edifício do Condomínio ... destinavam-se a paredes de interior, não sendo, por isso, materiais próprios para ficarem sujeitos a agressões diversas da própria natureza, designadamente o ar, a chuva, vento, e até mesmo a maresia que se faz sentir naquela zona, atenta a localização geográfica do Edifício, que se encontra muito próximo do mar;
7. As fissuras referidas em U.1. não foram reparadas e, por esse motivo, verificou-se um aumento de fissuras em todas as paredes exteriores do Edifício e podridão dos materiais aplicados;
8. Em Janeiro de 2004 verificavam-se fissuras que ameaçavam, mais cedo ou mais tarde, o desprendimento de uma parte do revestimento, cuja queda podia atingir pessoas e/ou veículos, e o desprendimento de telhas da cobertura;
9. Os trabalhos de impermeabilização nas zonas exteriores do Edifício, designadamente junto ao pavimento, às floreiras e aos pilares na queda de água da piscina foram realizados pelas Rés de forma deficiente, o que motivou as várias infiltrações por capilaridade nas zonas exteriores e interiores do Edifício;
10.Também ao nível das juntas de dilatação do Edifício não foram aplicados os materiais de construção civil mais apropriados para este tipo de construção;
11.Pelo referido em F.2., o muro periférico nascente do Edifício pode vir a ruir, pondo em perigo a segurança e a integridade física dos condóminos e causando elevados danos materiais ao Condomínio;
12.Em Janeiro de 2004 registava-se a oxidação das tampas em ferro das caixas de pavimento no solário da piscina e garagens, bem como nas grelhas de sumidouros para águas pluviais e de lavagens;
13. Em Janeiro de 2004, as guardas metálicas das varandas das fracções, em aço inox, apresentavam pontos de oxidação devido ao facto de o aço das guardas ser “escovado” pois, devido à proximidade do edifício em relação ao mar, o material com esse acabamento fica demasiado exposto aos factores ambientais do local;
14.Pela mesma razão referida em 13., verificava-se também a oxidação das guardas de ferro junto ao solário da piscina e grelhas em vãos da casa das máquinas;
15.As estruturas em ferro, para que possam resistir perto de ambientes marítimos, têm de ser galvanizadas;
16.Em resultado da oxidação referida em G.2., verificava-se a queda permanente de gotas de águas que não só destruíram os revestimentos das paredes e pavimentos, como também inviabilizaram o estacionamento das viaturas em determinadas zonas;
17.Registaram-se rupturas nas canalizações de águas dos jardins em apenas alguns anos depois da sua instalação;
18.Em Janeiro de 2004 verificava-se, também, a existência de queda de gotas de água sobre várias esteiras metálicas de passagem de cabos eléctricos, o que punha em perigo a segurança dos condóminos e do próprio condomínio;
19.Os pavimentos exteriores ao Edifício deviam ter sido calcetados com basalto;
20.As Rés aplicaram, na pavimentação exterior do Edifício, um tipo de pedra preta de aparência semelhante ao basalto, mas de uma qualidade bastante mais fraca, o que não é perceptível aos olhos de um “normal comprador”;
21.Em consequência do referido em 20., o Autor vê-se confrontado, desde 2004, com a autodestruição da pedra existente nos pavimentos calcetados do exterior do Edifício;
22.O referido em N.2. ocorria por os respectivos vãos serem demasiado grandes;
23.Os trabalhos de impermeabilização, revestimento e pintura das paredes exteriores do Edifício foram executados por pastores religiosos, enfermeiros, médicos, juristas, oriundos de vários países do ..., e por diversos presidiários do Estabelecimento Prisional ..., alguns deles com experiência em trabalhos de pedreiro, mas que ali trabalharam como pintores ou estucadores e nenhum possuía uma especialização ou experiência profissional adequada na área das impermeabilizações, dos revestimentos ou da pintura;
24.A utilização deste tipo de mão-de-obra deveu-se a uma necessidade de última hora, tendo em vista a finalização da empreitada, que se encontrava atrasada face ao calendário acordado entre as ambas Rés, e que fez com que os trabalhos de construção civil se realizassem “dia e noite”;
25.O “Relatório de Análise a Patologias da Construção” do Edifício, elaborado pela empresa “B..., Lda.”, em Janeiro de 2004 foi entregue à Ré “Piornais” nessa mesma altura;
26. O relatório referido em V.2. foi enviado pelo Autor à Ré “Piornais” em 30 de Agosto de 2005;
27.Em Julho de 2002, a Administração do Condomínio ... levara ao conhecimento da Ré "Piornais" a existência de todos os defeitos de construção que o Edifício então apresentava, instando-a a repará-lo;
28.Em 21 de Abril de 2003, o autor foi informado pela Ré “Piornais” que havia encontrado uma solução para a reparação dos defeitos de construção, em conjunto com a Ré “Teixeira Duarte”;
29. Por fax remetido em 15/09/2005, o Autor manifestou à Ré “Piornais” a sua preocupação pela forma inapropriada como estavam a ser executados os trabalhos de reparação dos defeitos que havia denunciado;
30.A Ré “Teixeira & Duarte” esteve presente nas reuniões referidas em Z.3.;
31.As floreiras não estavam impermeabilizadas, porque as telas impermeabilizantes não estavam à vista e não foram colocadas com cerca de 15 cm acima da terra vegetal, provocando infiltrações nas paredes de contacto com a zona húmida da terra vegetal, absorvendo as humidades e causando humidades por capilaridades;
32.Para reparar os danos provocados nas zonas verdes, o autor teve de substituir a camada superficial da terra vegetal aí existente, desencadear um novo processo de fertilização química da terra e plantar novas árvores;
33.Os acabamentos das paredes, tectos e pavimentos do Edifício não foram concluídos;
34.As serralharias de ferro colocadas nas zonas exteriores do Edifício não tinham qualquer protecção para ambientes marítimos, tendo oxidado;
35.A Ré “Piornais”, em Junho de 2007, propôs reunir-se com a Ré “Teixeira Duarte” para eliminar o referido em A.4., C.4., D.4. e 34;
36. A degradação da pintura à volta das janelas de ventilação das garagens era resultante das zonas das floreiras;
37.As portas “corta-fogo” do Edifício estão oxidadas;
38.As portas de acesso ao terraço de cada Bloco estão oxidadas;
39.As juntas de dilatação verticais e horizontais da garagem do piso -1 têm sinais de humidade;
40.O desprendimento do reboco, referido em A.6., coloca em causa a segurança dos condóminos;
41.As deficiências de construção referidas em Y.4. a A.6. já se verificam desde Junho de 2010;
42.Os focos de humidade existentes nas garagens de estacionamento, estão relacionados com a degradação de telas de impermeabilização ao nível do piso de entrada nos blocos;
43.Com a intensidade das chuvas ocorridas nos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2010, algumas das patologias existentes, atrás enunciadas, aumentaram e outras novas surgiram;
44.A reparação dos defeitos construtivos existentes no Edifício, atrás referidos, importará num montante superior a € 700.000,00 podendo até superar € 1.000.000,00, caso venha a ocorrer após o Inverno de 2010-2011;
45.Para que sejam eliminadas as fissuras e as infiltrações em paredes no exterior e interior do Edifício terá que haver uma picagem geral das paredes e seu posterior revestimento por inteiro;
46.Para que os problemas das infiltrações nas floreiras e pavimentos de varandas sejam sanados, terá que se proceder a uma “intervenção de raiz” em todas as floreiras e varandas do Edifício;
47.Desde a primeira comunicação dos defeitos construtivos encontrados no Edifício à Ré “Piornais” e até à presente data, o autor tem vindo a incorrer em despesas com peritos, correspondência, reparações urgentes e inadiáveis, pesquisas de avarias aquando da ocorrência de sinistros, quase todos eles resultantes de infiltrações, no que gastou cerca de € 42.000,00;
48.O Autor continua a ser confrontado com a necessidade de realizar novos e urgentes arranjos no Edifício, resultantes dos defeitos de construção que apresenta, agravados pelas últimas chuvas que ocorreram, com vista a impedir o agravamento dos prejuízos que lhe estão a ser causados;
49.Esses pequenos arranjos pontuais visam apenas e tão só garantir as condições mínimas de habitabilidade das fracções autónomas que estão a ser mais afectadas e que não se compadecem com as delongas naturais de um processo judicial;
50.Ambas as Rés sempre assumiram, até a presente data, a responsabilidade pela reparação de todos os defeitos de construção denunciados;
51.Os materiais utilizados na construção do Edifício, tais como, alumínios envidraçados, louças sanitárias, torneiras e metais, pavimentos e soalhos, elevadores, são (ainda hoje) da melhor qualidade existente no mercado;
52.A queda de gotas de água na zona das garagens é resultado de um fenómeno natural de condensação, provocado pela humidade contida no ar que condensa em todos os elementos metálicos arrefecidos pela passagem da água, apenas ocorrendo quando existe uma taxa de humidade significativa;
53.Esta queda de gotas de água referida não põe em causa qualquer aspecto de segurança de pessoas ou bens porque todos os cabos eléctricos que percorrem as esteiras são revestidos de material isolante;
54.As fissuras que se registam no pavimento das garagens são consequência do comportamento térmico do Edifício;
55.O material aplicado no pavimento exterior do Edifício é basalto;
56.Quem comprou e aplicou esse basalto foi a Ré “Teixeira Duarte”;
57.As portas basculantes da entrada do Prédio funcionam desde a sua entrega, ou seja, desde 2001, e são adequadas ao tamanho dos vãos;
58.As infiltrações de água existentes na parede sul da loja junto ao parque devem-se a falta de manutenção;
59.As saídas de água das varandas dos apartamentos têm o adequado comprimento para evitar que a água, na queda, entre na varanda imediatamente inferior;
60.A direcção da obra de construção do Edifício pertenceu, em exclusivo, à Ré “Teixeira Duarte”;
61.O documento referido em U.2. não foi um acto voluntário, querido e sopesado pela Ré “Piornais”;
62.O texto do documento referido em U.2. é da autoria de II, representante legal da sociedade administradora do condomínio autor e foi entregue em mão pelo próprio, a um funcionário da Ré “Piornais”, com a recomendação de que deveria ser assinado e remetido de imediato para a administração do condomínio;
63.Se a Ré “Piornais” tivesse tido conhecimento prévio do relatório referido em B.4. não teria procedido à assinatura do auto de recepção definitiva da obra;
64.Foi o autor quem, de acordo com a Ré “Teixeira Duarte” e à revelia da Ré “Piornais”, optou por aplicar na pintura exterior do edifício material diverso daquele que constava do caderno de encargos da obra;
65.Foi a Ré “Teixeira Duarte” que, aquando das obras de “repintura” do Edifício, escolheu o material da pintura de acordo com o autor, não tendo nisso tido qualquer intervenção a Ré “Piornais”;
66. A solução adoptada na intervenção no exterior do edifício foi efectuada com o acordo do Autor;
67.Os pontos de humidade e fissuras existentes nas escadarias interiores do Edifício decorrem da insuficiente ventilação da zona das escadas, a partir da porta da entrada de cada dos blocos e das janelas;
68. Eliminado ^[28] ;
69.O acabamento do pavimento das garagens foi feito em betonilha apagada com endurecedores anti-poeiras, que era o previsto no projecto de construção do edifício;
70. Eliminado ^[29] * ;
71.Numa primeira fase, a ré “Piornais” pretendeu, para as impermeabilizações, o prazo de garantia de 10 anos a contar da recepção provisória da obra;
72.Em termos técnicos, o conceito de impermeabilizações é limitado a coberturas, telhados, varandas e floreiras, não abrangendo áreas como fachadas, pavimentos e caixilharias;
73.Em matéria construtiva, todos os materiais e soluções exigidas foram de qualidade normal e corrente, dentro de um valor de construção médio, não correspondente a um preço de construção de um imóvel de um segmento «premium»;
74.Muitas das patologias do edifício são provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais *;
75.Pequenas fissuras no barramento de revestimento exterior não são aptas a impedir ou limitar a utilização nem afectar a segurança dos espaços;
76.No que respeita a fissuras e infiltrações em paredes, o barramento exterior, aplicado sobre reboco tradicional, é feito com uma argamassa que confere ao reboco um acabamento liso que, depois de aplicada, não tem elasticidade;
77.A Ré “Teixeira Duarte” alertou que grande parte das fissuras detectadas em obra resultaram da empreitada da «...» executada no sopé da Falésia, situação que foi do conhecimento da Ré “Piornais” e do autor;
78.O autor nada fez com vista à conservação e manutenção do Edifício que está sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar *;
79.O técnico da T... elaborou um relatório final dos trabalhos, onde confirmou a adequação e qualidade dos produtos aplicados nas fachadas;
80. Eliminado ^[30] ;
81.A Ré “Teixeira Duarte”, ainda em período de garantia, aplicou nas tampas de saneamento uma pintura com um produto de origem betuminosa que devolveu às tampas o aspecto original;
82. Eliminado ^[31] *; 
83. que todos os condóminos não tenham feito a manutenção às guardas metálicas ^[32] *;
84. que todos os condóminos tenham omitido os cuidados descritos no facto E.8. ^[33] *;
85.A Ré “Teixeira e Duarte” verificou a situação das guardas metálicas e grelhas;
86.A Ré “Teixeira Duarte” verificou e corrigiu a «queda de gotas de água sobre várias esteiras metálicas de passagem de cabos eléctricos» nas garagens;
87.Em 28 de Maio de 2004 já se encontrava corrigida uma pequena fuga detectada na tubagem de esgoto no atravessamento da laje, junto a uma instalação sanitária;
88. Eliminado ^[34] ;
89. que as fissuras do pavimento das garagens resulte do facto do Autor, até ao presente, não ter feito qualquer manutenção desse pavimento, e que esta devesse ser feita periodicamente ^[35] * ;
90. A Ré “Teixeira Duarte” interveio na correcção das fissuras no pavimento;
91. Os «assentamentos de pavimentos» resultaram da utilização, aquando das mudanças dos diversos proprietários, desse acesso para estacionamento e passagem de veículos, muitos dos quais pesados ou ligeiros de mercadorias;
92. Para executar a calçada portuguesa, a Ré “Teixeira & Duarte” procedeu ao transporte de pedra, em contentor, desde Portugal continental e recorrido à uma empresa especializada na aplicação de calçadas deste tipo, a “P...”;
93. O autor ou alguns proprietários procederam a alterações no sistema de comando dos portões das garagens, o que inviabilizou o accionamento da respectiva garantia;
94. Que para além do descrito em N.2.b), tenham ocorrido outras colisões de viaturas automóveis nos portões das garagens que afectaram o seu funcionamento ^[36]
95. O Autor nunca procedeu à manutenção dos portões, o que causou as deficiências que apresentam * ;
96. A infiltração nas garagens, junto ao lugar de estacionamento nº 114, foi analisada pela Ré “Teixeira Duarte”, tendo sido verificada e corrigida uma patologia no interior da loja 401, sita no piso superior, que a causava;
97. Eliminado ^[37] * ;
98. O sistema de acesso às garagens foi concebido pelo projectista, considerando a existência de portões, de grande dimensão, que estariam abertos durante o dia e que, durante a noite, mediante sistema de relógio, estariam fechados;
99. Durante o dia, com os portões abertos, o controlo dos acessos seria feito por barreiras do tipo cancela, que operariam por intermédio de comandos à distância;
100. Esta solução foi alterada pelo autor sem prévia intervenção do instalador ou fabricante;
101. O facto de as varandas dos pisos inferiores serem, em alguns casos, de dimensões superiores às dos pisos superiores, determinaria que qualquer solução que pretendesse projectar a água para o exterior fosse inestética * ;
102. As empresas seleccionadas para a empreitada ajuizada são habituais colaboradoras da Ré “Teixeira Duarte” noutros projectos e possuíam, à data, um vasto currículo na construção deste tipo de empreendimentos;
103. A Ré “Teixeira Duarte” recorreu a empresas regionais com vasta experiência na área, quer nas impermeabilizações, quer na aplicação do barramento exterior e pintura;
104. A empresa que efectuou as impermeabilizações (aplicação de telas em coberturas, varandas e floreiras) assim como a empresa que efectuou os revestimentos de barramento de fachadas e pinturas, quer interiores, quer exteriores, possuíam um vasto leque de profissionais na execução destes trabalhos;
105. A necessidade de uso de mão-de-obra oriunda do ... foi uma realidade de âmbito nacional, numa época de grande desenvolvimento e volume de obras, na qual a ... não foi uma excepção;
106. A empreitada desenrolou-se de acordo com o programado, tendo sofrido uma prorrogação, negociada com a Ré “Piornais”, em virtude da introdução de algumas alterações, em especial nos apartamentos, onde diversos clientes solicitaram a execução de modificações;
107. A comunicação de 2002, referia-se a pequenas situações que se tratavam, na sua maioria, dos normais acertos e pequenas correcções inerentes ao início de ocupação de um condomínio * ;
108. Foi acordado entre as Rés que determinadas patologias do Edifício seriam totalmente reparadas apenas aquando da recepção definitiva da obra, em especial as relativas à fachada do empreendimento * ;
109. Durante o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das fracções * ;
110. O referido em 109. foi confirmado na reunião havida entre as partes, em 11 de Julho de 2005, que foi a penúltima reunião havida entre representantes das três partes da presente acção;
111. Após diversos Invernos, com intempéries e até graves incidências climatéricas, num Edifício amplamente exposto aos elementos (chuva, vento, maresia) é natural que o mesmo apresente já alguns pontos passíveis de melhoria;
112. A ausência de actos de conservação e manutenção das áreas comuns pelo autor é, na actualidade, e já era em 2007, a única razão para as desconformidades apresentadas pelo Edifício e cuja reparação o autor agora reclama * ;
113. A reunião de 07 de Fevereiro de 2009 foi efectuada a pedido da Ré “Piornais” *;
114. Na altura da reunião de 07 de Fevereiro de 2009, o Autor não reclamou outros danos e pagamentos, para além dos referidos em J.4. * ;
115. O pagamento dos custos referentes aos jardins acabou por ser definitivamente encerrado em 2009, após a realização dos respectivos trabalhos de jardinagem por ordem do autor * ;
116. Apenas pela carta datada de 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira Duarte” os elementos resultantes da vistoria ao empreendimento que terá feito com o autor em Abril de 2007 * ;
117. As situações descritas em F.4. são novas deficiências;
118. As situações descritas em Y.4. a A.6. são situações novas, causadas pelas chuvas;
119. que para além do descrito em M.8. e N.8., seja a falta de actos de manutenção e conservação a determinar o actual estado do Edifício do Condomínio Autor ^[38] * ;
120. Apesar de as obras de reparação efectuadas no Condomínio ...”, nos anos de 2005 e 2006, terem sido efectuadas pela Ré “Teixeira Duarte” e pelos seus próprios subempreiteiros, a adjudicação de tais obras à “Teixeira Duarte”, foi escolha e responsabilidade exclusiva da Ré “Piornais”;
121. A fiscalização e a aceitação final desta nova empreitada foi da exclusiva responsabilidade da Ré “Piornais”;
122. O autor apenas teve conhecimento da existência de uma garantia contratual especial de 10 anos para as impermeabilizações ao receber a carta junta por cópia a fls. 70 a 72 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado, que lhe foi remetida pela Ré “Piornais”, no mês de Setembro de 2010;
123. Só em Junho de 2010 é que o autor teve conhecimento da existência de parte dos defeitos decorrentes das más impermeabilizações do Edifício do Condomínio ...”, através do relatório técnico elaborado pela empresa “B..., Lda.”, junto por cópia a fls. 261 a 273;
124. As obras de reparação que as Rés levaram a cabo nas paredes exteriores, floreiras e cobertura do Bloco 6 do Edifício do Condomínio ..., decorreram não só no ano de 2006 mas também no ano de 2007;
125. As obras de reparação a que se aludiu em Q.2. ocorreram não só no ano de 2006 mas também no ano de 2007;
126. Os problemas de infiltrações e humidades que haviam sido eliminados em 2007, começaram a reaparecer nas paredes e tectos da fracção “BX”, em especial junto aos vãos (soleiras e peitoris) sobretudo devido à grande pluviosidade que, nos Invernos de 2009 e 2010, se registou na ...;
127. De igual modo, as paredes das varandas e fachada exterior principal da fracção “BX” denotam também o reaparecimento de problemas de infiltrações e humidades, que se traduzem na degradação dos materiais aplicados no pavimento das varandas, no rodapé e revestimento do roupeiro, bem como no revestimento (estuque) e pintura das paredes e tectos;
128. As paredes e tectos da fracção “BX” apresentam enormes bolhas de ar e água, e a tinta está a escamar nalgumas zonas;
129. Os problemas acima descritos foram causados pela fraca qualidade dos materiais de construção utilizados pelas Rés, sobretudo ao nível das telas de impermeabilização e dos rebocos exteriores aplicados na construção do Edifício, bem como pela fraca aptidão profissional dos diversos operários que ali trabalharam, alguns ao serviço de múltiplas outras empresas de construção civil subcontratadas pela Ré “Teixeira Duarte”;
130. As deficiências existentes na fracção “BX” são causa directa da falta de reparação ou da reparação deficiente, pelas Rés, dos defeitos construtivos existentes nas paredes exteriores, varandas e cobertura do Bloco 6, do Edifício do Condomínio ...;
131. Os problemas de infiltrações e humidades que haviam sido eliminados em 2007, começaram a reaparecer nas paredes, rodapés e tectos do apartamento da fracção autónoma “BV”, em especial junto aos vãos (soleiras e peitoris), sobretudo devido à grande pluviosidade que, nos Invernos de 2009 e 2010, se registou na ...;
132. De igual modo, as paredes da varanda e fachada exterior principal da fracção “BV” denotam o reaparecimento de problemas de infiltrações e humidades;
133. Os problemas que apresenta a fracção “BV, foram causados pela fraca qualidade dos materiais de construção utilizados pelas Rés, sobretudo ao nível das telas de impermeabilização e dos rebocos exteriores aplicados na construção do Edifício, bem como à fraca aptidão profissional dos diversos operários que ali trabalharam, alguns ao serviço de outras empresas de construção civil subcontratadas pela Ré “Teixeira Duarte”;
134. Os danos registados no interior da fracção “BV”, supra descritos, são consequência directa dos defeitos construtivos existentes nas paredes da fachada, floreiras e cobertura do Bloco 6 do Edifício;
135. Os problemas de infiltrações e humidades que haviam sido eliminados pelas Rés nas zonas exteriores do Edifício, em 2007, começaram a reaparecer com influência directa nas paredes interiores, tectos, pavimentos e rodapés da fracção autónoma “R”, sobretudo devido à grande pluviosidade que, nos Invernos de 2009 e 2010, se registou na ...;
136. Nas paredes das duas varandas e da fachada exterior da fracção “R” reapareceram infiltrações, humidades e fissuras, com especial gravidade na zona da floreira situada junto à janela do quarto virado para poente;
137. Os problemas que apresenta a fracção “R”, acima descritos, foram causados pela fraca qualidade dos materiais de construção utilizados pelas Rés, sobretudo ao nível das telas de impermeabilização e dos rebocos exteriores aplicados na construção do Edifício, bem como pela fraca aptidão profissional dos diversos operários que ali trabalharam, alguns ao serviço de múltiplas outras empresas de construção civil subcontratadas pela Ré “Teixeira Duarte” e pela reparação superficial e deficiente executada no pelas Rés nos anos de 2006 e 2007, nas paredes e floreiras exteriores do Edifício do Condomínio ...;
138. Os danos registados no interior da fracção “R” são consequência directa dos defeitos construtivos existentes nas paredes da fachada, floreiras e varandas do Edifício;
139. À data em que formularam a sua intervenção na acção, as intervenientes CC e DD conheciam as desconformidades que invocam verificar-se nas suas fracções autónomas há mais de um ano;
140. As desconformidades apresentadas pelas fracções autónomas “BX”, “BV” e “R” devem-se às excepcionais condições meteorológicas que se têm vindo a sentir na ... nos últimos anos, à exposição ao mar do Edifício onde se situam, ao decurso do tempo e à falta de manutenção e conservação do Edifício por parte do autor;
141. A Ré “Teixeira Duarte” teve conhecimento, por intermédio da Ré “Piornais” de uma reclamação da interveniente CC, em 16 de Novembro de 2006;
142. Essa foi a única reclamação por ela apresentada;
143. A referida reclamação, relacionada, à época, com o aparecimento de pequenos pontos de humidade por causa de fissuras exteriores, foi dada como corrigida com a conclusão da intervenção ao nível das fachadas e subsequente correcção no interior;
144. A Ré “Teixeira Duarte” teve conhecimento, por intermédio da Ré “Piornais” de uma reclamação da interveniente DD, em 24 de Novembro de 2006;
145. Essa foi a única reclamação por ela apresentada;
146. A referida reclamação, relacionada, à época, com o aparecimento de pequenos pontos de humidade por causa de fissuras exteriores, foi dada como corrigida com a conclusão da intervenção ao nível das fachadas e subsequente correcção no interior;
147. A Ré “Teixeira Duarte” teve conhecimento, por intermédio da Ré “Piornais” de uma reclamação dos intervenientes AA e mulher em 20 de Julho de 2006;
148. Tendo a referida reclamação sido apresentada em língua ..., foi solicitada a sua tradução, que nunca lhe foi facultada;
149. Uma reclamação anterior dos referidos intervenientes, datada de 13 de Dezembro de 2005, foi corrigida e dada como encerrada em Junho 2006, juntamente com outros pedidos anteriores;
150. Em 17 de Junho de 2006, a R. “Teixeira Duarte” comunicou-lhes a conclusão de todos os trabalhos que fizera, ao nível de pequenos pontos de humidade e pavimentos, refutando qualquer intervenção ao nível de interruptores e exaustor da cozinha, que tinham solicitado.
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B - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
I) Da REAPRECIAÇÃO da PROVA GRAVADA decorrente da impugnação da matéria de facto
Prevendo acerca da modificabilidade da decisão de facto, consagra o artigo 662º do Cód. de Processo Civil os poderes vinculados da Relação, estatuindo que:
“ 1 - A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
2 - A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente:
a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento;
b) Ordenar em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova;
c) Anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta;
d) Determinar que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o tribunal de 1.ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados”.
Para que tal conhecimento se consuma, deve previamente o recorrente/apelante, que impugne a decisão relativa à matéria de facto, cumprir o ónus a seu cargo, plasmado no artigo 640º do mesmo diploma , o qual dispõe que:
“ 1 -Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º”.
No caso sub judice, a prova produzida em audiência foi gravada, tendo as Recorrentes/Apelantes Rés dado cumprimento ao preceituado no supra referido artigo 640º do Cód. de Processo Civil, pelo que o presente Tribunal pode proceder à sua reapreciação, uma vez que dispõe dos elementos de prova que serviram de base à decisão sobre o(s) facto(s) em causa.
Não se desconhece que “para negar a admissibilidade da modificação da decisão da matéria de facto, designadamente quando esta seja sustentada em meios de prova gravados, não pode servir de justificação o mero facto de existirem elementos não verbalizados (gestos, hesitações, posturas no depoimento, etc.) insusceptíveis de serem recolhidos pela gravação áudio ou vídeo. Também não encontra justificação a invocação, como factor impeditivo da reapreciação da prova oralmente produzida e da eventual modificação da decisão da matéria de facto, da necessidade de respeitar o princípio da livre apreciação pelo qual o tribunal de 1ª instância se guiou ou sequer as dificuldades de reapreciação de provas gravadas em face da falta de imediação”.
Pelo que, poderá e deverá a Relação “modificar a decisão da matéria de facto se e quando puder extrair dos meios de prova, com ponderação de todas as circunstâncias e sem ocultar também a livre apreciação da prova, um resultado diferente que seja racionalmente sustentado” ^[39].
Reconhece-se que o registo dos depoimentos, seja áudio ou vídeo, “nem sempre consegue traduzir tudo quanto pôde ser observado no tribunal a quo. Como a experiência o demonstra frequentemente, tanto ou mais importante que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reacções perante as objecções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, sendo que a mera gravação dos depoimentos não permite o mesmo grau de percepção das referidas reacções que porventura influenciaram o juiz da 1ª instância.
Na verdade, existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas são percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção do julgador”.
Efectivamente, e esta é uma fragilidade que urge assumir e reconhecer, “o sistema não garante de forma tão perfeita quanto a que é possível na 1ª instância a percepção do entusiasmo, das hesitações, do nervosismo, das reticências, das insinuações, da excessiva segurança ou da aparente imprecisão, em suma, de todos os factores coligidos pela psicologia judiciária e de onde é legítimo aos tribunais retirar argumentos que permitam, com razoável segurança, credibilizar determinada informação ou deixar de lhe atribuir qualquer relevo”.
Todavia, tais dificuldades não devem justificar, por si só, a recusa da actividade judicativa conducente à reapreciação dos meios de prova, ainda que tais circunstâncias ou fragilidades devam ser necessariamente “ponderadas na ocasião em que a Relação procede à reapreciação dos meios de prova, evitando a introdução de alterações quando, fazendo actuar o princípio da livre apreciação das provas, não seja possível concluir, com a necessária segurança, pela existência de erro de apreciação relativamente aos concretos pontos de facto impugnados” ^[40] (sublinhado nosso).
A apreciação a efectuar, na presente sede, terá em consideração a impugnação da matéria de facto efectuada nos dois recursos independentes (pelas Rés, pois no recurso subordinado intentado pelos Intervenientes não é suscitada a impugnação da matéria factual), procurando-se, sempre que possível, articulá-la, nomeadamente quando os pontos factuais impugnados coincidam.
Na apreciação a efectuar, e para além da prova de natureza documental e pericial, no que respeita à prova testemunhal ou por declarações de parte, procedeu-se à audição dos indicados depoimentos, bem como à concreta ponderação dos trechos transcritos, atenta a sua especial relevância ou ênfase.
A) Dos pontos incorrectamente julgados na primitiva sentença – Recurso 1 (Teixeira Duarte)
a) Da alteração por aditamento - alínea C), ponto  I, subalínea a):
Referencia a Ré Impugnante que, com excepção de uma testemunha do Condomínio Autor, todas as demais, incluindo os Peritos, “consideram o fenómeno de fissuração de alvenaria como normal na construção civil”, sendo que, tal aparente normalidade, “não invalida a necessidade de se procederem a intervenções de reparação e pintura periódicas, de modo a colmatar as situações de fissuração surgidas”.
Após transcrever os trechos dos depoimentos que entende corroborarem tal factualidade – Eng.º FF (perito indicado pelas Rés), Eng.º. JJ (testemunha das Rés), Eng.º. KK (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. PP (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés) e Eng.º. MM (testemunha das Rés) -, referencia que sendo a fissuração um fenómeno normal na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, facilmente se constata que “não resulta de vícios construtivos, mas da conjugação de materiais e normais movimentação das estruturas (assentamentos, contrações e dilatações), em si dinâmicas”.
Pelo que, entende dever ser dado como provado, em complemento do facto provado X6, que:
“A fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno natural na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo o adequado tratamento”.
Apreciando:
O facto X.6., tem a seguinte redacção:
“A micro fissuração do reboco exterior por retracção é comum, nos primeiros anos de consolidação do Edifício ou em casos de movimentação por abalos sísmicos”.
Na fundamentação da convicção do Tribunal, entendeu-se que tal facto, entre outros, mostrava-se comprovado “pelo teor de fls. 249-255 (relatório de vistoria efectuada em 04 de Julho de 2007) e bem, assim, pelo teor do relatório pericial, constante de fls. 1052-1113 (analisado à luz do princípio da livre apreciação da prova e ponderando a respostas dadas por maioria e/ou por consenso entre os peritos que a realizaram e os esclarecimentos prestados pelos peritos, em tudo o que se mostraram consentâneos, sustentados e suportados pelos demais elementos probatórios) que, de forma clara, corroboram a existência das anomalias ali existentes e permitem estabelecer o nexo causal exarado em B.6.”.
Cremos, todavia, que tal facto não traduz a globalidade da prova produzida a tal respeito, pois, analisado o teor da prova ora identificada, e fundamentalmente no que concerne aos esclarecedoramente enunciado pelo Sr. Perito e testemunhas QQ e MM, parece resultar efectivamente que a fissuração não estrutural do reboco exterior, em construções de alvenaria, pelas razões explicitadas (ex: comportamentos térmicos diferenciados dos diferentes materiais, o que determina dilatações e contracções diferenciadas) tem uma natureza mais natural e normal do que aquele facto traduz.
O que justifica o aditamento à factualidade provada de um novo facto, a figurar como X.6.a), com a seguinte redacção:
“X.6.a) a fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno comum, e de alguma naturalidade, na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo adequado tratamento e manutenção”.
*
Relativamente às estruturas de aço inox (gradeamentos) das varandas, referencia a Ré Impugnante que, apesar do Autor Condomínio ter colocado em causa a qualidade do material utilizado, ficou este demonstrado por um parecer do LNEC, por si junto aos autos em 28/05/2015 (Nota Técnica 53/01 de Junho de 2001), o qual conclui “pela qualidade do Inox aplicado, identificado como de tipo AISI 316 e que as patologias nessa data referenciadas decorriam da mera falta de manutenção dessas estruturas”. 
Acrescenta que tal manutenção deveria ser efectuada “através de uma mera lavagem, 3 a 4 vezes por ano, com água e sabão, de modo a retirar os sais marítimos ali depositados”.
Pelo que, entende dever ser aditado um novo ponto à matéria de facto provada com a seguinte redacção:
“O aço inox utilizado para as guardas metálicas das varandas é aço inox AISI 306 e exige cuidados de limpeza que o autor nunca efectuou”.
Apreciando:
O presente facto, cujo aditamento é reclamado, consta da elencagem factual não provada, sob o nº. 84., pelo que não se trata propriamente de um aditamento, mas antes da sua transposição da factualidade não provada para a factualidade provada.
Na fundamentação de tal matéria factual dada como não provada (bem com o da demais ali enunciada), consta da sentença apelada – cf., fls. 2754 – decorrer da “total ausência de prova que se mostrasse capaz de os corroborar, nos exactos termos em que se mostram alegados, na medida em que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou possuir conhecimento sustentado de tais factos e nenhum documento capaz de os corroborar cabalmente foi apresentado nos autos”.
O documento supra referenciado, trata-se do Parecer sobre a Corrosão numa estrutura de aço inox – Nota Técnica nº. 53/01 – NQ/DMC -, elaborado pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil - Departamento de Materiais de Construção – Núcleo de Química, datado de Junho de 2001, tendo o mesmo sido emitido para a Teixeira Duarte, S.A. (ora Ré).
Consta de tal parecer, junto pela Ré em 28/05/2015 – cf., fls. 1140 vº. a 1146 -, ter solicitado a Teixeira Duarte “um parecer sobre as causas das manchas existentes numa estrutura de aço inox, que esteve colocada na obra referenciada por «... - ...»”, tendo sido entregue “uma amostra da referida estrutura, constituída por perfis de secção rectangular e circular e barras em aço inox soldado (…)”.
Na apreciação dos resultados/conclusões, consta que o aço dos perfis “é do tipo AISI 316, sendo consistente com a composição indicada no certificado fornecido pelo requerente”, e que “as manchas e picadas observadas na superfície dos perfis correspondem à deposição de produtos de oxidação do aço, resultantes da corrosão do aço na presença de cloretos”, podendo estes “ser provenientes da atmosfera, dado o facto do edifício onde se encontrava a amostra estar em ambiente marítimo”, acrescentando-se que o tipo de acabamento mecânico que foi dado à superfície do aço – conferindo-lhe um “aspecto mate e ligeiramente rugoso, designado por acabamento «escovado»” – “favorece a corrosão, uma vez que os «sulcos» existentes facilitam a acumulação de agentes agressivos (…), o que pode diminuir a resistência à corrosão do aço inox, em ambientes agressivos, comparativamente com a do mesmo aço inox com um acabamento de superfície liso e polido”.
Conclui-se, ainda, que “a utilização de aços inox, mesmo os de maior resistência à corrosão como é o caso dos aços AISI 316, em ambientes agressivos como os marítimos requer a sua limpeza periódica com água potável ou com água e um detergente neutro seguida de lavagem com água limpa, com uma frequência mínima de 3-4 vezes por ano, para garantir a manutenção do estado da superfície nas melhores condições”, sendo que tais operações de limpeza periódica “da superfície do aço são tanto mais necessárias quanto maior for a rugosidade do acabamento de superfície, pois a acumulação de poeiras e agentes agressivos é facilitada”. 
Ora, compulsado tal elemento probatório documental, dotado de especial valência técnica, com o teor dos depoimentos referenciados pela Impugnante – Eng.º. RR (testemunha do Autor e Condómino), Eng.º. EE (perito indicado e nomeado pelo Tribunal), Eng.º. JJ (testemunha das Rés), Eng.º. KK (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés), Eng.º. MM (testemunha das Rés e Eng.º. NN (testemunha Teixeira Duarte) -, cremos que tal factualidade deve figurar como provada, ainda que com ligeira diferenciada redacção.
Com efeito, é desde logo a própria testemunha do Autor Condomínio (e condómino no mesmo empreendimento) Engenheiro RR a referenciar que nunca teve “este problema no aço inox da minha varanda, porque eu limpo. Nunca tive este problema lá. Estas manchas que aparecem aqui , nunca tive na minha varanda. Mas torno a dizer: limpo com alguma regularidade”.
Os demais depoimentos corroboram, no essencial, os resultados da análise efectuada pelo LNEC, indicando a necessidade de tais estruturas de aço inox das varandas, no âmbito da sua necessária manutenção, serem regularmente limpas com água e sabão, pois, existindo depósito de areias em tais estruturas, até por ser aço escovado, facilmente fica castanho e dar o aspecto de estar oxidado ou enferrujado, o que é ainda facilitado pelo facto de estarmos num ambiente junto ao mar, com maior humidade e acumulação de salitres.
Donde, decide-se o seguinte:
- aditar à factualidade provada um novo facto, a figurar como E.8., com a seguinte redacção:
“E.8. O aço inox utilizado para as guardas metálicas das varandas é aço inox AISI 306 e exige cuidados de limpeza que a maioria dos condóminos nunca efectuou” ;
- alterar a redacção do facto não provado nº. 84., que passa a ter a seguinte redacção:
“84. que todos os condóminos tenham omitido os cuidados descritos no facto E.8.”.
*
Relativamente às juntas de dilatação, referencia a Impugnante terem sido preenchidas com mástiques, o que é solução corrente e adequada à finalidade pretendida.
Todavia, aduz, tais mástiques são materiais temporários, que requerem periódica manutenção, que o Autor Condomínio nunca fez.
Pelo que, sustentado na prova indicada, entende inexistirem dúvidas quanto à “necessidade de revisão periódica, com potencial substituição das mástiques das juntas de dilatação, enquanto operações de manutenção  do Condomínio, confirmando a adequação da solução técnica implementada no Edifício, o que deveria ter sido dado como provado”.
Donde, entende dever ser aditado um novo ponto à matéria de facto provada com a seguinte redacção:
“As juntas de dilatação, efectuadas através da solução corrente de mástiques, requerem manutenção e eventual recarga periódica, que o Autor nunca efectuou”.
Apreciando:
O facto ora pretendido aditar corresponde, ainda que apenas parcialmente ao facto não provado 70., donde consta que “as juntas de dilatação requerem manutenção e eventual recarga periódica”.
Tendo este facto sido considerado como não provado, pela circunstância de decorrer da “total ausência de prova que se mostrasse capaz de os corroborar, nos exactos termos em que se mostram alegados, na medida em que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou possuir conhecimento sustentado de tais factos e nenhum documento capaz de os corroborar cabalmente foi apresentado nos autos” – cf., fls. 2754 da sentença apelada.
Da prova pericial produzida resulta, no que a esta matéria concerne, terem referenciado os Peritos do Tribunal e da Ré ser “normal e corrente” o facto do material “selante em mástique das juntas de dilatação não acompanhar na sua totalidade o movimento da estrutura”, antes “exigindo, normalmente, pequenos trabalhos de manutenção, se considerado importante em termos estéticos, como no caso dos pilares (junta vertical). Nestes casos não está em causa qualquer questão de impermeabilização”.
Por sua vez, o perito do Autor referenciou que “a impermeabilidade das juntas de dilatação tem de ser garantida com a utilização de materiais e esquema de construção apropriados, de forma a garantir os eventuais movimentos da estrutura. O que é evidente nas juntas de dilatação do empreendimento é a ausência de uma membrana fixa nas laterais das juntas, que garantiria a sua impermeabilidade quando os selantes, por envelhecimento, o não façam. (os selantes devem ser revistos e substituídos periodicamente, de acordo com as recomendações do Fabricante)”. 
Aduzem os mesmos Peritos, colegialmente, que o cumprimento da função de estanquicidade desempenhada por tais juntas deverá ser salvaguardada pelo “Plano de Manutenção da Construção, pois é natural alguma degradação dos materiais com o tempo” – cf-. a resposta aos pontos 24º e 196º-D, do Relatório Pericial junto aos autos em 21/11/2014 (cf., fls. 1052 a 1113).
Da prova testemunhal produzida, e ora referenciada – Eng.º. SS (Perito indicado pelo Autor) Eng.º. RR (testemunha do Autor e Condómino), Eng.º. EE (perito indicado e nomeado pelo Tribunal), Eng.º. PP, Eng.º. JJ (testemunha das Rés), Eng.º. KK (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés), Eng.º. MM (testemunha das Rés, Eng.º. NN (testemunha Teixeira Duarte) e II (administrador do Condomínio, por si ou como legal representante de sociedade, entre 2001 e 2015, com excepção de alguns meses) -, parece resultar que:
- terá ocorrido descolamento das mástiques das paredes laterais ;
- a partir de determinado período tal material perde as características da elasticidade e da aderência, podendo mesmo retrair ;
- deve o mesmo ser objecto de periódica revisão, de forma a verificar se houve secagem, rompimento ou descolamento, de acordo com o seu tempo de uso, no intuito de ser refeita (manutenção correctiva) ;
- tal periódica revisão mostra-se com maior acuidade quando existe clara exposição ao sol ou a um ambiente marítimo ;
O Condomínio nunca fez qualquer intervenção, preventiva ou correctiva, ao nível das juntas de dilatação.
Donde, na ponderação de tal prova, decide-se:
- aditar à factualidade provada um novo facto, a figurar como F.8., com a seguinte redacção:
“F.8. As juntas de dilatação, efectuadas através da solução corrente de mástiques, requerem manutenção e eventual recarga periódica, que o Autor nunca efectuou” ;
- determinar a eliminação dos factos não provados 70. e 80..
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No que concerne às tampas e demais objectos em ferro fundido, enuncia a Apelante ter ficado evidenciado que as tampas e grelhas de saneamento instaladas no Condomínio eram de ferro fundido, sendo que tal material, “adequado às suas finalidades e de uso corrente em espaços públicos, é por natureza um material que apresenta oxidação”.
Acrescenta que tal oxidação, que é normal, pode “ser debelada por interesse meramente estético, o que passará por intervenções regulares de tratamento e pintura”, no âmbito da manutenção do condomínio.
Aduz, ainda, que a escolha de tal material (ferro fundido) pertenceu ao Dono da Obra, tratando-se, assim, de uma definição do projecto que a empreiteira construtora observou e cumpriu, resultando, ainda, da prova que indica, nunca ter o Condomínio Autor efectuado qualquer intervenção ao nível das tampas de saneamento/grelhas, nomeadamente efectuando qualquer tratamento das mesmas.
Pelo que, considera que deveria ter sido dado como provado que:
- “as tampas de ferro fundido, adequadas às suas finalidades, são por natureza um material que apresenta oxidação, que poderá, contudo, ser debelada, por interesse meramente estético” ;
- “a eliminação do aspecto oxidado passará por intervenções regulares de tratamento e pintura, inseridas nas normais intervenções de manutenção que deveriam ser levadas a cabo pelo Condomínio”.
Apreciando:
Os factos ora pretendidos aditar encontram, no seu aspecto geral, respaldo na prova indicada, nomeadamente de natureza testemunhal - Eng.º. PP, Eng.º. KK (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés), Eng.º. NN (testemunha Teixeira Duarte) e II (administrador do Condomínio, por si ou como legal representante de sociedade, entre 2001 e 2015, com excepção de alguns meses) -, da qual resulta que a utilização de ferro fundido foi uma opção do Dono da Obra, através do projectista, que a oxidação de tais tampas é perfeitamente normal, que sendo pintadas, por motivos puramente estéticos, exige uma manutenção permanente, que passa por serem escovadas e nova pintura (entre 2/3 meses, ou anualmente, consoante as condições do local), que a própria constituição do ferro fundido leva a uma permanente oxidação (ainda que sem perda da resistência) e que o condomínio nunca efectuou qualquer tratamento das mesmas.
Pelo que, na ponderação da mesma, decide-se:
- aditar à factualidade provada dois novos factos, a figurar sob a designação G.8. e H.8., com a seguinte redacção:
“G.8. As tampas de ferro fundido, adequada às suas finalidades, são por natureza um material que apresenta oxidação que poderá contudo ser debelada, por interesse meramente estético” ;
“H.8. A eliminação do seu aspecto oxidado passa por intervenções regulares de tratamento e pintura, inseridas nas normais intervenções de manutenção a operar pelo Condomínio”.
*
Referencia a Recorrente Ré que um dos exemplos mais flagrantes de falta de manutenção reporta-se aos portões das garagens, sendo que desde 2002 que o Condomínio procurou imputar às Rés tal ausência de manutenção, “mesmo quando o seu mau funcionamento resultou de um embate de um veículo”.
Acrescenta que desde de há mais de 15 anos que os portões da garagem encontram-se permanentemente abertos, pelo que dever-se-ia dar como provado que:
“Os portões das garagens do Condomínio encontram-se avariados desde 2001 e com sinais visíveis de falta de manutenção” ;
“O Autor nunca procedeu à manutenção dos portões das garagens que, agravado com colisões de viaturas automóveis, causou as deficiências que apresentam e o seu não funcionamento desde 2002”.
Apreciando:
Resulta, efectivamente, da Acta nº. 2 do Condomínio, datada de 16/03/2002 – cf., doc. nº. 2, junto com o requerimento da Ré Piornais de 14/03/2019 (fls. 2168 vº a 2172) -, que em tal data já existiam várias queixas relativas aos “portões, portas e barreiras das garagens”, o que mereceu a concordância do Sr. Administrador.
Esclareceu este, que “sempre que recorreu aos serviços de manutenção daquelas instalações, obtinha como resposta que o condomínio não era o cliente directo razão porque não encontrou outra solução que não fosse a de propor ao condomínio a resolução imediata destes problemas recorrendo a outra empresa e eventualmente à aquisição de novos motores para as portas cujos custos seriam imputados à Promotora Piornais, Limitada”.
Acrescentou, ainda, que a promotora, no seu entender, “não foi feliz na contratação de duas empresas diferentes para o fornecimento e manutenção destas instalações”, e que a “auditoria técnica efectuada a estas, ditou que novos motores com maior potência resolveriam o problema”.
Da apreciada prova testemunhal - Eng.º. RR (testemunha do Autor e Condómino), HH (testemunha do Autor), Eng.º. JJ (testemunha das Rés), Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés), Eng.º. MM (testemunha das Rés e Eng.º. NN (testemunha Teixeira Duarte) -, parece resultar que:
- os portões de fole das garagens sempre funcionaram mal, tendo sido deixados de reparar no final de 2002 ;
- mantêm-se abertos ;
- um dos veículos terá embatido num dos portões, que avariou e nunca foi reparado ;
- pelo menos desde 2002, não mais existiu qualquer manutenção dos mesmos.
Pelo exposto, na ponderação de tais provas, decide-se aditar à matéria factual provada dois novos pontos, que figurarão como factos N.2.a) e N.2.b), com a seguinte redacção:
“N.2.a) Tais portões das garagens do Condomínio mantêm dificuldades de funcionamento desde 2001, tendo sido deixados de reparar, mantendo-se na maioria abertos, desde 2002” ;
“N.2.b) sendo que, desde pelo menos esta data (2002) não beneficiam de qualquer manutenção, mesmo na situação em que um deles foi embatido por um veículo automóvel, o que contribuiu para as deficiências que apresentam”.
Consequentemente, decide-se alterar a redacção do facto não provado 94., que passa a ter o seguinte teor:
“94. Que para além do descrito em N.2.b), tenham ocorrido outras colisões de viaturas automóveis nos portões das garagens que afectaram o seu funcionamento”.
*
No que respeita ao pavimento das garagens, referencia a Impugnante que a ausência de pintura do betão afagado, que constitui o pavimento do Condomínio, mantendo a cor do cimento, trata-se de uma questão estética, perfeitamente apta aos fins pretendidos e resultante das definições do projecto, que não previa tal pintura.
Por outro lado, aduz, a fissuração existente em tal pavimento “é pouco significativa”, pois o betão afagado, “que resulta da aplicação de uma argamassa de cimento e areia/betonilha sobre uma malha electro soldada que, depois de nivelado e com o endurecimento adequado é depois aplanado/afagado com equipamento específico – sofre o normal desgaste com a passagem de veículos, podendo apresentar pequena fissuração, sem qualquer impacto nem restrição na sua utilização”.
Pelo que, fundando-se na prova produzida e indicada, considera evidenciar-se a adequação da solução implementada – betão afagado sem qualquer pintura -, “com o normal desgaste volvidos mais de 16 anos da conclusão da empreitada”, o que é reafirmado na prova pericial produzida, donde decorre que a fissuração aí existente corresponde a um fenómeno normal deste tipo de pavimento.
Donde, entende que dever-se-ia dar como provado que:
“A pintura dos pavimentos das garagens não fazia parte do projecto de construção do edifício” ;
“O acabamento do pavimento das garagens foi feito em betão afagado, que era o previsto no projecto de construção do edifício” ;
“As fissuras no pavimento da garagem resultam do normal desgaste proveniente da sua utilização e do facto de, até hoje, o autor não ter feito qualquer de manutenção desses pavimentos, manutenção que devia ser feita periodicamente”.
Apreciando:
Resulta claramente da prova testemunhal produzida - Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés) e Eng.º. MM (testemunha das Rés) -, que a solução implementada no acabamento do pavimento das garagens foi uma definição do projecto de obra, perfeitamente corrente e adequada.
Por outro lado, quanto à fendilhação/fissuração de tal pavimento, o administrador do Condomínio - II (administrador do Condomínio, por si ou como legal representante de sociedade, entre 2001 e 2015, com excepção de alguns meses) -, reconhece a sua existência – “tinha alguma fissuração” -, bem como o “desgaste do pavimento da garagem”.
Todavia, a prova pericial produzida, datada de Novembro de 2014, permite um juízo mais assertivo ou preciso, referindo-se, na resposta ao quesito 47º, entenderem os Peritos indicados pelo Tribunal e Ré que “presentemente, as poucas fissuras existentes nos pavimentos não tipificam qualquer problema estrutural ou de prejuízo na utilização das garagens, além de que é estruturalmente natural fendas no betão estrutural desde que as aberturas estejam dentro de certos limites”, enquanto que o Perito indicado pelo Autor, consignando a sua manutenção, entende não tipificar “qualquer problema estrutural ou de prejuízo na utilização das garagens, sendo admissível que ocorram pontualmente microfissuras do betão das estruturas”.
Donde, com base na assertividade de tal prova, e considerando-se que nada é referenciado quanto a uma eventual necessidade de periódica manutenção de tais pavimentos (que até estaria em aparente antinomia com a consideração como natural da fendilhação percepcionada), decide-se aditar à panóplia factual provada três novos factos, que figurarão como factos K.2.a) a K.2.c), com a seguinte redacção:
“K.2.a) A pintura dos pavimentos das garagens não fazia parte do projecto de construção do edifício” ;
“K.2.b) O acabamento de tais pavimentos foi feito em betão afagado, correspondente ao previsto no projecto de construção do edifício” ;
“K.2.c) As fissuras no pavimento das garagens resultam do normal desgaste proveniente da sua utilização ao longo dos anos”.
Tal implica, necessariamente e consequentemente, alteração do facto não provado 89., que passa a ter a seguinte redacção:
“que as fissuras do pavimento das garagens resulte do facto do Autor, até ao presente, não ter feito qualquer manutenção desse pavimento, e que esta devesse ser feita periodicamente” ;
Bem como consequente eliminação do facto não provado 68..
*
 Reportando-se á falta e ausência de manutenção, bem como aos prazos entre intervenções de manutenção ao nível das fachadas, entende a Recorrente que o “Condomínio desde 2006 que não foi objeto de qualquer intervenção de reparação ou conservação”, antes procurando, de forma incessante, “imputar às Rés matérias de sua exclusiva responsabilidade ao nível da conservação e até de melhorias no Edifício, como melhor resulta do orçamento de reparação junto pelo Condomínio Autor, datado de 08.06.2009, refª ... (Doc. 33 junto à p.i., a fls. 274 e ss.)”.
Acrescenta que os factos provados “S2, T2 e X2 demonstram a falta de intervenções básicas de manutenção, desde cedo registadas, como a mera limpeza das guardas em inox das varandas”, tendo o Tribunal, de forma redutora, menosprezado tal aspecto, “apenas admitindo a falta de manutenção nos Factos provados G2 e H6, dando como não provada globalmente essa matéria, em notório erro de julgamento”.
Enuncia, ainda, que as Actas nºs. 10 e 11 do Condomínio, “juntas por Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ..., revelam a indicação precisa determinada em Assembleia de sustar toda e qualquer intervenção no Condomínio, ficando a Administração desautorizada para a sua realização”, assim pugnando para que passem a elencar a factualidade provada os factos erradamente julgados como não provados nºs. “70, 74, 78, 82, 83, 84, 89, 95, 112 e 119”.
Aduz, igualmente, ter resultado da prova produzida em audiência de julgamento “a necessidade do Condomínio Autor proceder a intervenções de fundo ao nível das fachadas de 5 em 5 anos (Cfr. Perito do Tribunal, Eng.º EE)”, pelo que, a falta de manutenção “corresponderá, pelo menos, à causa de grande parte dos problemas identificados, concluindo dois dos Peritos como sendo a causa de 20% destes (Cfr. Declarações do Perito do Tribunal Eng.º EE e o Perito das Rés Eng.º FF e Relatório Pericial (inicial), em especial na resposta ao quesito 155 do Relatório Pericial, datado de 21.11.2014, refª ...)”.
Acresce, ainda, terem as próprias testemunhas do Autor Condomínio confirmado “em julgamento a ausência de intervenções de manutenção no Edifício desde a receção definitiva da Empreitada (Testemunha GG, Condómino no Edifício)”, limitando-se os serviços de manutenção do condomínio, “no caso e ao longo de década e meia, a meras tarefas de substituição de lâmpadas, interruptores ou afinações de porta (cfr. depoimentos da testemunha do Autor Sr. HH, Técnico de Manutenção do Condomínio e do próprio Administrador do Condomínio entre 2002 e 2011, Sr. II, gerente da MS& Associados)”.
Donde, deveria o Tribunal ter julgado como provado:
- “a ausência de intervenções de manutenção no Condomínio desde 2006 até à presente data”  ;
- “que ao nível das fachadas o Condomínio Autor deveria proceder a intervenções de tratamento e pintura regulares, com intervalo de 5 anos” ;
- “a necessidade, por parte do Condomínio, de proceder e suportar os normais custos de manutenção que exigiriam, pelo menos de 5 em 5 anos, a adjudicação de uma empreitada de tratamento e pintura de fachadas”.
Bem como os supra aduzidos factos dados como não provados, que têm a seguinte redacção:
“70.As juntas de dilatação requerem manutenção e eventual recarga periódica” ;
“74.Muitas das patologias do edifício são provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais” ;
“78.O autor nada fez com vista à conservação e manutenção do Edifício que está sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar” ;
“82.O autor, até hoje não fez qualquer de manutenção dessas tampas, manutenção que devia ser feita periodicamente” ;
“83.O Autor não fez manutenção às «guardas metálicas e grelhas»” ;
“84.O aço inox utilizado para as guardas metálicas das varandas é aço inox AISI 306 e exige cuidados de limpeza que o autor nunca efectuou” ;
“89. As fissuras no pavimento resultam da sua utilização e do facto de, até hoje, o autor não ter feito qualquer de manutenção desses pavimentos, manutenção que devia ser feita periodicamente” ;
“95. O Autor nunca procedeu à manutenção dos portões, o que causou as deficiências que apresentam” ;
“112. A ausência de actos de conservação e manutenção das áreas comuns pelo autor é, na actualidade, e já era em 2007, a única razão para as desconformidades apresentadas pelo Edifício e cuja reparação o autor agora reclama” ;
“119. É a falta de qualquer acto de manutenção e conservação que determina o actual estado do prédio do Condomínio ...”.
Tendo em consideração que os factos não provados enunciados nos pontos 70., 84. e 89. já foram supra apreciados, na ponderação de tal factualidade, e da sua condensação, a Impugnante Ré pretende ver concretamente aditados os seguintes factos (cf., conclusão 80º):
- “O Condomínio deveria proceder / suportar os normais custos de manutenção que exigem, pelo menos de 5 em 5 anos, a adjudicação de uma empreitada de tratamento e pintura de fachadas” – identificado no ponto II da conclusão ;
- “Parte das patologias do edifício, - em especial as constantes em B5, C5, D5, G5, H5, I5, J5, K5, M5, R5, S5, T5, U5, V5, W5, X5, Y5, Z5 -, são provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais” - identificado no ponto X da conclusão ;
- “Algumas patologias do edifício - designadamente as constantes de L2, M2, Y4, Z4, A5, E5, F5, L5, N5, O5, P5, Q5 - subsistem pela ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais” - identificado no ponto XI da conclusão ;
- “O autor nada fez desde 2006 com vista à conservação e manutenção do Edifício que está sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar” - identificado no ponto XII da conclusão;
- “O autor, até hoje não fez qualquer de manutenção das tampas de saneamento, das guardas metálicas e grelhas, em ferro fundido, manutenção que devia ser feita periodicamente” - identificado no ponto XIII da conclusão ;
- “O Condomínio autor não efectuou, de 2006 até, pelo menos, 2017 qualquer manutenção ao nível das fachadas, dos pavimentos das garagens, das juntas de dilatação, das tampas de ferro e portões das garagens” - identificado no ponto XV da conclusão.
- “A ausência desses actos de conservação e manutenção das áreas comuns pelo autor é, na actualidade, causa de grande parte das desconformidades apresentadas pelo Edifício e cuja reparação o autor agora reclama” - identificado no ponto XVI da conclusão;
- “É a falta de qualquer acto de manutenção e conservação que determina, por agravamento, o actual estado do prédio do Condomínio ..., numa percentagem não inferior a 20% (vinte por cento)” - identificado no ponto XVII da conclusão.
Apreciando:
Analisando a prova produzida, parece inquestionável a existência de falta de alguma manutenção por parte do condomínio, quer no que concerne ao período prévio à reparação efectuada pela construtora Teixeira Duarte, quer no período posterior. E isto, independentemente da razão de tal omissão, ou seja, se resulta de um acto mais ou menos voluntário do próprio Condomínio, ou se resulta antes do facto de entender que não o pode fazer enquanto se encontrar pendente a aferição da responsabilidade das promotora e construtora do empreendimento. O que, por si só, já pressupõe alguma dificuldade distintiva entre o resultado de defeitos/vícios construtivos e o resultado de ausência ou falta de manutenção, que, em certos caos, é perfeitamente compreensível.
Todavia, da prova produzida, quer testemunhal (ou por esclarecimentos prestados pelos Peritos) – Eng.º. EE (Perito indicado e nomeado pelo Tribunal), Eng.º. FF (Perito indicado pelas Rés), Eng.º. SS (Perito indicado pelo Autor), GG (testemunha do Autor e condómino), HH (testemunha do Autor e técnico de manutenção do Condomínio), Eng.º. JJ (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. MM (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. PP, Eng.º. KK (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés), Eng.º. NN (testemunha Teixeira Duarte, especialista em manutenção de edifícios), Eng.º. OO (testemunha comum e técnico da sociedade T...) e II (administrador do Condomínio, por si ou como legal representante de sociedade, entre 2001 e 2015, com excepção de alguns meses em 2004/2005) -, quer pericial , podemos, no essencial,  considerar o seguinte:
- inexiste propriamente um prazo certo e objectivo para o tratamento e pintura das fachadas de um edifício, o qual varia, entre outras condicionantes, consoante a localização do imóvel, direcção da fachada em causa (mais ou menos expostas às intempéries), tipo e qualidade da tinta utilizada, tipo de construção em causa e maior ou menor (a)normalidade dos anos climatéricos ;
- no caso concreto, atenta a localização do Edifício, muito próximo do mar, sujeito a um ambiente agreste e às salinidades próprias do local, e desgaste daí decorrente, a maior parte da prova produzida tende a indicar um prazo médio de 5 anos, como o adequado e exigível à realização de intervenções de manutenção ao nível das fachadas (reparação e pintura) ;
- o qual se pode estender, no limite, até aos 7/8 anos ;
- resultando que, caso tal manutenção não seja efectuada, analisando a fachada, procurando descortinar eventuais fissuras, colmatá-las e aferir acerca de possíveis deteriorações, existe possibilidade de uma acelerada degradação, que aumentará os custos de uma intervenção posterior ;
- a manutenção normalmente efectuada pelo Condomínio traduzia-se, apenas, em pequenas intervenções/reparações, tais como, entre outras, tratar e pintar portas, efectuar mudança de lâmpadas, lubrificar vários elementos, tais como molas, e limpeza de caleiras ;
- bem como a prática de actos considerados como urgentes ;
- no âmbito do relatório pericial, o Perito indicado pelo Tribunal, efectuando uma “avaliação dos custos de reparação actualizado”, considerou que “parte das anomalias se devem à falta de conservação corrente atempada (4 anos para materiais em ferro e 8 anos para outros)”, pelo que aplicou uma redução de 20% ao valor calculado – cf., resposta ao quesito 155º e anexo I ;
-procedimento que foi acolhido pelo Perito indicado pela Rés, ainda que propusesse uma redução de 30%, enunciando que “à falta de manutenção por parte do condomínio passados que são, aproximadamente 12 anos depois da sua construção e situada junto à orla marítima, deveria ser 70% em vez dos 80%”. 
Da análise de tal prova, e tendo por base os factos pretendidos aditar ou transpor da factualidade não provada, decide-se, num juízo de parcial procedência do requerido, o seguinte:
- aditar à factualidade provada, um novo ponto, a figurar como I.8., com a seguinte redacção:
“I.8. no âmbito da manutenção do Edifício ..., o Condomínio deveria proceder, aproximadamente no período médio variável entre 5 a 7 anos, ao tratamento e pintura das fachadas” ;
- aditar à factualidade provada, dois novos pontos, a figurar como J.8. e K.8., com a seguinte redacção:
“J.8. desde 2006, no âmbito da conservação e manutenção do mesmo Edifício, sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar, para além de pequenas intervenções/reparações (exemplificativamente, tratar e pintar portas, efectuar mudança de lâmpadas, lubrificar vários elementos, tais como molas, e limpeza de caleiras), o Autor nada mais fez” ;
“K.8 nomeadamente, não efectuou, de 2006 até, pelo menos, 2017, qualquer manutenção ao nível das fachadas” ;
- aditar à factualidade provada, um novo ponto, a figurar como L.8., com a seguinte redacção:
“L.8. o Autor não efectuou qualquer manutenção das tampas de saneamento e grelhas, em ferro fundido, as quais deveriam ser feitas de forma periódica, caso tivessem sido, por razões estéticas, objecto de tratamento e pintura” ;
Implicando tal aditamento a eliminação do facto 82. não provado e a alteração do facto 83. não provado, que passa a ter a seguinte redacção:
“83. que todos os condóminos não tenham feito a manutenção às guardas metálicas” ;
- aditar à factualidade provada, dois novos pontos, a figurar como M.8. e N.8., com a seguinte redacção:
“M.8. a ausência de tais actos de conservação e manutenção das áreas comuns, por parte do Autor, configura-se como causa de parte das desconformidades apresentadas pelo Edifício, cuja reparação é reclamada” ;
“N.8. determinando tal ausência de manutenção e conservação, por agravamento, o actual estado do mesmo Edifício do Condomínio Autor, numa percentagem não inferior a 20%”.
Implicando este aditamento a alteração do facto 119. não provado, que passa a ter a seguinte redacção:
“119. que para além do descrito em M.8. e N.8., seja a falta de actos de manutenção e conservação a determinar o actual estado do Edifício do Condomínio Autor” ;
- aditar à factualidade provada, dois novos pontos, a figurar como O.8. e P.8., com a seguinte redacção:
“O.8. parte das patologias evidenciadas pelo edifício, - nomeadamente, e entre outras, as constantes em B5, C5, D5, G5, H5, I5, J5, K5, M5, R5, S5, T5, U5, V5, W5, X5, Y5, Z5 -, são, também e em parte, provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais” ;
“P.8. algumas patologias evidenciadas pelo edifício – nomeadamente, e entre outras, as constantes em L2, M2, Y4, Z4, A5, E5, F5, L5, N5, O5, P5, Q5 – subsistem, também e em parte, pela ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais”.
*
Relativamente às denominadas questões de projecto, enuncia a Impugnante Ré Teixeira Duarte ter a sentença ora apelada omitido pronúncia quanto à questão de várias questões objecto de reclamação “serem resultado de meras opções do projecto da Ré Piornais que a construtora cumpriu (não sendo o projecto da sua autoria)”.
Acrescenta resultar da factualidade provada ter a mesma Ré cumprido “as determinações do projecto, de responsabilidade da Ré Piornais”, o que foi expressamente reconhecido nos autos de recepção provisória e definitiva, considerando, assim, ter feito prova de que “parte das situações objecto da reclamação nos presentes autos não decorreram de vícios construtivos mas de meras opções de projecto”.
Concretizando, exemplifica com as esteiras metálicas ao nível das garagens, alegando o Condomínio a falta de tampas em tais esteiras.
Todavia, ressalva, resulta contundentemente da prova testemunhal produzida “que a ausência de tampas em esteiras de cabos eléctricos, para além de pouco usual foi uma definição do projecto”, pelo que o facto não provado nº. 88 deveria ser dado como provado, com a seguinte redacção:
“Quanto às «esteiras metálicas» não se encontrava previsto no Projecto de Especialidade o fornecimento de esteiras com tampa, pelo que a instalação foi executada conforme contratado”.
Bem como aditado um outro facto, com a seguinte redacção:
“Parte das situações objecto da reclamação nos presentes autos não decorreram de vícios construtivos mas de meras opções de projecto” – cf., o ponto XVIII da conclusão 80º.
Decidindo:
O presente facto foi considerado igualmente como não provado, pela circunstância de decorrer da “total ausência de prova que se mostrasse capaz de os corroborar, nos exactos termos em que se mostram alegados, na medida em que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou possuir conhecimento sustentado de tais factos e nenhum documento capaz de os corroborar cabalmente foi apresentado nos autos” – cf., fls. 2754 da sentença apelada.
Analisada a indicada prova testemunhal - Eng.º. MM (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte) e Eng.º. QQ (testemunha das Rés) -, resulta que no projecto não estava prevista qualquer tampa e cobertura para as esteiras metálicas, tendo sido colocado o que estava definido no projecto de especialidade que, por sua vez, estava de acordo com o regulamento, e foi devidamente aprovado. E que, tal solução, não traduz qualquer insegurança, atenta a blindagem e revestimento dos cabos.
Por outro lado, no ponto 2. do auto de recepção definitiva da obra, datado de 30/03/2007 – cf., doc. nº. 8, junto com a contestação da Teixeira Duarte -, consta “que a obra se encontra com a qualidade requerida no projecto”.
Pelo que, na ponderação de tal prova, decide-se:
- por transposição do facto não provado 88., aditar à factualidade provada um novo facto, a figurar como W.6.a), com a seguinte redacção:
“W.6.a) no Projecto de Especialidade, relativamente às «esteiras metálicas», não se encontrava previsto o fornecimento der esteiras com tampa, tendo sido a instalação executada conforme contratado” ;
- determinar a eliminação do facto não provado 88..
Relativamente ao demais ponto pretendido aditar, a sua formulação surge como demasiado genérica, global ou imprecisa, ou seja, alude a parte das situações objecto da reclamação, que não decorrerão de vícios construtivos, mas antes de meras opções de projecto, sem as precisar ou traduzir em concreto.
Pelo que, o aditamento de tal ponto, alegadamente factual, em nada contribuiria para a definição e destrinça, dentro daquilo que é o objecto de reclamação, entre o que constitui efectivo vício ou defeito construtivo, e aquilo que traduz mera opção de projecto, sendo esta concreta destrinça que sempre se revelaria pertinente e assertiva.
Pelo que, relativamente a tal ponto factual, improcede o reivindicado aditamento.
*
No referente às pingueiras ou pingadeiras (saídas de água), referencia a Ré Impugnante terem sido as mesmas criticadas na função de escoamento e águas pluviais ou de lavagem das varandas, configurando-se como causa de reclamações relativas a humidades e entradas de água, mas resultando aquelas de meras definições do projecto.
Acrescenta que conforme evidenciaram várias testemunhas da Ré Teixeira Duarte, “o dimensionamento das pingueiras e a questão da queda de água para a varanda inferior resultam de definições do projecto que, como tal, são alheias ao construtor”.
Enuncia, ainda, que tal situação foi por si questionada ao longo da Execução da Empreitada, mas exclusivamente decidida pela Ré Piornais, conforme resulta das Actas de Reunião de Obra – exemplificativamente, nºs. 8, de 03/05/1999, nº. 11, de 27/05/1999, e nº. 12, de 09/06/1999 -, onde a Ré construtora “alertava para a falta de prumada nas varandas (condutas de escoamento de águas pelo interior)”.
Pelo exposto, e contrariamente ao decidido, considera deverem ser dados como provados os factos 97. e 101. da listagem dos não provados. Nomeadamente que:
“Quanto às saídas de água das varandas, a dimensão das «bicas» em mármore foi definida pelo projectista e discutida e aprovada em reunião de obra pela Ré “Piornais”, antes do seu fabrico e colocação”.
“O facto das varandas dos pisos inferiores serem, em alguns casos, de dimensões superiores às dos pisos superiores, determinaria que qualquer solução que pretendesse projectar a água para o exterior fosse inestética”.
Bem como que:
“O dimensionamento das pingueiras e a questão da queda de água para a varanda inferior resultam de definições de projeto”.

Decidindo:
Na fundamentação da matéria factual fixada, os enunciados factos foram considerados igualmente como não provados, pela circunstância de decorrerem da “total ausência de prova que se mostrasse capaz de os corroborar, nos exactos termos em que se mostram alegados, na medida em que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou possuir conhecimento sustentado de tais factos e nenhum documento capaz de os corroborar cabalmente foi apresentado nos autos” – cf., fls. 2754 da sentença apelada.
Compulsada a prova produzida, e ora referenciada, constata-se, para além do mais, que:
- as pingueiras colocadas nas varandas para escoamento das águas são curtas, permitindo a entrada de água nas varandas dos pisos inferiores, bem como o escorrimento da água pelas paredes e fachadas situadas por baixo (nos locais onde inexistem varandas) ;
- agravando-se tal situação perante condições de vento em sentido contrário ao da saída das águas ;
- a dimensão das pingueiras é igual em todas as varandas ;
- tal situação ocorre desde o início, sendo que as pingueiras nunca foram substituídas ;
- tais pingueiras resultam de definições do projecto apresentado pela dona da obra, tendo sido escolha do arquitecto ;
- afastando-se a solução de tubagem na fachada, por razões estéticas, bem como de recolha dos esgotos pluviais pelo interior, de forma a não roubar área ;
- e foram executadas de acordo com esse projecto.
Donde, tendo em atenção a prova testemunhal referenciada - Eng.º. RR (testemunha do Autor e Condómino), HH (testemunha do Autor), Eng.º. JJ (testemunha das Rés), Eng.º. LL (testemunha Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés) e Eng.º. MM (testemunha das Rés) -, bem como o teor da enunciada prova documental – teor das Actas de Reunião de Obra nºs. 8, 11 e 12, datadas, respectivamente, de 03/05/1999, 27/05/1999 e 09/06/1999, donde resulta a interpelação da Ré construtora à Ré dona da obra, no que concerne à revisão do projecto de esgotos pluviais, devido á falta de prumadas nas varandas -, e tendo por base os pontos factuais ora questionados, decide-se o seguinte:
- determinar a alteração do facto não provado 97., que passa a figurar como facto provado Q.8., com a seguinte redacção:
“Q.8. Quanto às saídas de água das varandas, a dimensão das «bicas» em mármore foi definida pelo projectista e discutida e aprovada em reunião de obra pela Ré “Piornais”, antes do seu fabrico e colocação” ;
O que determina, logicamente, consequente eliminação do facto não provado 97. ;
- determinar o aditamento de um novo facto provado, a figurar como facto R.8., com a seguinte redacção:
“R.8. tal sub dimensionamento das bicas (ou pingueiras), resultante de definições do projecto, provoca a queda de água para a varanda inferior” ;
- indeferir a requerida alteração do facto não provado 101. para a elencagem provada, atenta a inexistência de prova credivelmente produzida que sustente tal pretensão, assim se mantendo na elencagem da factualidade não provada.
*
Por referência às definições do projecto, enuncia a Ré Impugnante resultar das actas de reuniões de obra “a proactividade da Ré Teixeira Duarte que sucessivamente interpelava a Ré Piornais para a entrega das componentes do Projecto em falta, bem como para as suas omissões e contradições”.
Assim, aduz, o “projecto da empreitada, de responsabilidade da Ré Piornais, foi sendo definido e apresentado apenas ao longo da empreitada, por vezes com atrasos, com registo de sucessivos pedidos da Ré Teixeira Duarte para a sua apresentação e desenvolvimento (cfr. Esclarecimentos ao Relatório Pericial, datados de 04.03.2016, refª ... e Requerimentos da Ré Teixeira Duarte, datados de 18.05.2015, com as referências ..., ..., ... e ...)”.
Donde, conclui, a “Ré Teixeira Duarte cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra (….), o que deveria ter sido, igualmente, dado como provado”.
Pelo que, entende dever ser aditado um facto com o seguinte teor:
“a Ré Teixeira Duarte cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra, melhor identificadas supra”.

Decidindo:
Os Senhores Peritos nomeados, após avaliação de elementos técnicos documentais juntos aos autos, vieram apresentar complemento ao relatório pericial colegial, datado de 01/03/2016 – cf., esclarecimentos complementares escritos juntos aos autos em 04/03/2016, conforme fls. 1470 a 1474 -, no qual referenciam constar-se, pelas análise das actas de reuniões de obra, que “o empreendimento terá sido construído apenas com base num projecto de Licenciamento, com entrega de elementos à medida que a obra se desenrolava, portanto, sem a necessária definição de um projecto de execução (com pormenores construtivos detalhados para execução). Há várias referências a datas para entrega de desenhos de projecto, durante a execução da obra, que iam sendo adiadas. Estas actas das reuniões de Obra mostram também que, em geral, os pormenores construtivos, não incluídos no projecto, eram analisados com o Promotor/fiscalização antes da sua execução”.
Da análise de tal prova (documental e pericial), bem como da prova testemunhal invocada - Eng.º. JJ (testemunha das Rés), Eng.º. QQ (testemunha das Rés) e Eng.º. MM (testemunha das Rés) -, afigura-se-nos resultar, no essencial, o seguinte:
- para a Ré Teixeira Duarte, o contrato outorgado com a Ré Piornais foi puramente um contrato de construção, sem qualquer envolvência na concepção do projecto de obra ou projectos de especialidade ;
- as funções de projectista e arquitecto foram desempenhadas pelo Arquitecto DDD, que desempenhava igualmente as funções de representante da sociedade dona da obra ;
- foi a dona da obra quem procedeu à definição dos materiais a aplicar, mesmo quando as várias opções lhe eram apresentadas pela construtora, sendo as definições principais ou estruturais definidas no caderno de encargos ;
- existiu um projecto base que se foi desenvolvendo ao longo da obra, ao qual se foi acrescentando vários pormenores ou projectos de algumas actividades mais especializadas ;
- o que ocorreu por solicitação da construtora e devida apresentação por parte do projectista/arquitecto/dono da obra.
Pelo exposto, decide-se aditar um novo ponto factual é elencagem provada, identificado como S.8., com a seguinte redacção:
“S.8. a Ré Teixeira Duarte cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra”.
*
Reportando-se ao seu comportamento durante a garantia da empreitada, referencia a Ré Teixeira Duarte que, compulsado o documento nº. 13 junto com a petição inicial, constata-se, facilmente, “que as situações reclamadas pelo Condomínio Autor à Ré Piornais em 12.07.2002 se tratavam de assuntos de pormenor”, evidenciando tal documento a autonomia e gestão externa do Condomínio, reclamando à ora Ré Piornais “pequenos aspectos relativos às partes comuns, decorrentes da utilização destes espaços”.
Donde, considera que o facto não provado 107. deve passar a figurar como provado, consignando-se que:
“A comunicação do Condomínio Autor de 12.07.2002, remetido à Ré Piornais, referia-se a pequenas situações que se tratavam, na sua maioria, dos normais acertos e pequenas correcções inerentes ao início de ocupação de um condomínio”.

Apreciando:
Também no que concerne ao presente facto, entendeu o Tribunal a quo dá-lo como não provado “pela total ausência de prova” que se mostrasse capaz de o corroborar, nos exactos termos alegados, “na medida em que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou possuir conhecimento sustentado de tais factos e nenhum documento capaz de os corroborar cabalmente foi apresentado nos autos” – cf., fls. 2754 da sentença apelada.
O documento referenciado reporta-se a um fax enviado em 12/07/2002, à Piornais, na pessoa do Arquitecto DDD, no qual é efectuado “o ponto de situação relativamente a diversas questões inerentes ao interesse do Edifício ...”, e mencionando-se estar o Condomínio a aguardar “a marcação de reunião com vista à resolução dos assuntos irregulares”, patentes em Auto de Vistoria já previamente desenvolvido pela Administração do Condomínio, e já enviado à dona da obra.
Da mesma comunicação consta, ainda, a enunciação de questões consideradas importantes, prioritárias e urgentes, sendo que aquele Auto de Vistoria, realizado a pedido do administrador do condomínio, após o auto de recepção provisória, contém três páginas completas de alegadas situações por regularizar, divididas pelos blocos, caves, exteriores, garagens, apartamento da porteira, sala de condomínio e casa de segurança – cf., fls. 199 a 205.
Ora, catalogar as questões ali enunciadas como pequenas situações, referentes a normais acertos e pequenas correcções, para além do carácter genérico e pouco preciso de tal definição, é, por si só, susceptível de traduzir um juízo conclusivo, conducente á formulação de um juízo de direito.
Efectivamente, se se trata de pequenas situações, reportadas a normais acertos e pequenas correcções, será uma ilação ou conclusão a retirar do teor de tal comunicação, e não propriamente um facto a considerar ou tipificar.
Donde, sem outras delongas, indefere-se a requerida figuração de tal ponto na elencagem factual provada.
*
Relativamente ao compromisso da reparação durante a garantia da empreitada, referencia a Ré Teixeira Duarte ter ido promovendo, ao longo da garantia da empreitada, “as correcções que entendia serem da sua responsabilidade (e apenas estas)”.
Acrescenta ter sido acordado entre as Rés “que determinadas patologias do Edifício seriam totalmente reparadas apenas aquando da receção definitiva da obra, em especial as relativas à fachada do empreendimento”, sendo que durante “o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das frações”.
Desta forma, “30 das 67 anomalias reclamadas pelo Condomínio, por fax remetido à Ré Piornais, em 28.09.2004 referiam-se a soluções de projeto ou de falta de manutenção, desde logo negadas pela Ré Teixeira Duarte (cfr. Carta de Reclamação, junta como Doc. n.º 18 à p.i. e Facto Provado Q2 e resposta da Ré Teixeira Duarte, por carta datada de 26.10.2004 - Doc. 8 junto à Contestação da Ré Piornais e Doc. 19 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte)”.
Assim, em 26/10/2004, “a Ré Teixeira Duarte comprometeu-se, tal como acabou por efetuar, em proceder às reparações que se justificassem nas fachadas, na sua maioria pela necessidade de remoção e substituição das alhetas ali fixadas, por oxidação destas, no final do prazo de garantia da empreitada (cfr. carta datada de 26.10.2004 - Doc. 8 junto à Contestação da Ré Piornais e Doc. 19 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte e reunião tripartida de 11.07.2005, cfr. Doc. nº 20 junto à p.i., fls. 231 e 232 e depoimento da testemunha Eng.º QQ), o que justificaria dar como provados os factos nº 108 e 109 (da lista de Factos não provados)”.

Apreciando:
Os factos não provados 108. e 109. têm a seguinte redacção:
“108. Foi acordado entre as Rés que determinadas patologias do Edifício seriam totalmente reparadas apenas aquando da recepção definitiva da obra, em especial as relativas à fachada do empreendimento” ;
“109. Durante o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das fracções”.
Tal como os já supra referenciados, os presentes factos forma dados como não provados, sem ulterior explicitação, ““pela total ausência de prova” que se mostrasse capaz de o corroborar, nos exactos termos alegados, “na medida em que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou possuir conhecimento sustentado de tais factos e nenhum documento capaz de os corroborar cabalmente foi apresentado nos autos” – cf., fls. 2754 da sentença apelada.
Analisada a invocada prova documental, constata-se que a interpelação à Ré Piornais, efectuada pelo Autor Condomínio em 28/09/2004, encontra-se referenciada no facto provado Q2, e que a resposta da Ré Teixeira Duarte à Piornais, após esta lhe reencaminhar, em 01/10/2004 (cf., doc. nº. 18, junto com a contestação da Ré Teixeira Duarte e facto R.2.), aquela carta de interpelação, com 67 reclamações, data de 26/10/2004, encontrando-se replicada no facto provado S.2.
Por sua vez, consta da alegada reunião tripartida de 11/07/2005, tratar-se de uma reunião de obra, entre os ora Autor e Rés, na qual ficou acordada a realizações de várias intervenções em obra por parte da Ré Teixeira Duarte, com início em 01/08/2005. Consta, ainda, um anexo ou texto complementar a tal reunião de obra, apresentado pela Ré Piornais, bem como uma pretendida declaração para anexar apresentada pelo Condomínio – cf., documentos nºs. 20 e 21, juntos com a petição inicial – esta não reconhecida pela Ré construtora, conforme artigos 271 e 272 da sua contestação.
Ora, compulsada tal prova documental, bem como o teor do enunciado depoimento, não resulta corroboração da factualidade ora pretendida transmutar da elencagem não provada para a provada.
Com efeito, não resulta que a reparação total das patologias do Edifício, e em espacial as relativas à fachada do empreendimento, resultasse de efectivo e concreto acordo entre as Rés, por referência a uma alegada temporalidade da recepção definitiva da obra, nem que durante o aludido período de garantia apenas tivessem sido executadas as mencionadas reparações pontuais das fachadas.
O que determina, sem hesitação, neste ponto, indeferimento da impugnação factual apresentada.
*
No que concerne à reunião tripartida de 07/02/2009, referencia a Impugnante ter sido a única reunião tripartida realizada após a recepção definitiva da empreitada, tendo por finalidade o “ressarcimento de despesas que a Ré Teixeira Duarte sempre ficou de suportar, por factos ocorridos durante a garantia de obra (cfr. Facto Provado J4 e Documento nº 25 junto à Contestação da Ré Teixeira Duarte)”.
Acrescenta que na sequência de tal reunião, “ocorreu uma (e única!) troca de comunicações entre o Condomínio Autor e a Ré Teixeira Duarte (cfr. Documentos nºs 21 a 24 juntos à Contestação da Ré Teixeira Duarte), onde o Condomínio Autor não fez qualquer referência a defeitos, nem reclamou qualquer reparação (limitando-se a referenciar a questão dos videoporteiros e jardins), cujo conteúdo, por não impugnado, deveria ter merecido apreciação judicial, o que não sucedeu”.
Acresce que, na sequência de tal reunião, foi notificada, no dia 10/02/2009, do “Relatório da B..., Lda. de 2007 pela Ré Piornais, tendo expressamente negado tomar qualquer posição sobre o mesmo, por extemporâneo (cfr. Documento nº 26 da Contestação, factos provados L4 e M4 e depoimentos das testemunhas Eng.º JJ, Eng.º KK, Eng.º PP: Eng.º QQ)”.
Pelo que, contrariamente ao decidido, deveriam ser dados como provados os factos nºs. 113. a 116. da listagem dos não provados, com o seguinte teor:
 “A reunião de 07 de Fevereiro de 2009 foi efectuada a pedido da Ré “Piornais”;
“Na altura da reunião de 07 de Fevereiro de 2009, o Autor não reclamou outros danos e pagamentos, para além dos referidos em J4.” ;
“O pagamento dos custos referentes aos jardins acabou por ser definitivamente encerrado em 2009, após a realização dos respectivos trabalhos de jardinagem por ordem do autor” ;
“Apenas pela carta datada de 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré “Teixeira Duarte” os elementos resultantes da vistoria ao empreendimento que terá feito com o autor em Abril de 2007".

Decidindo:
Também os presentes factos foram considerados não provados, sem ulterior explicitação, ““pela total ausência de prova” que se mostrasse capaz de o corroborar, nos exactos termos alegados, “na medida em que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou possuir conhecimento sustentado de tais factos e nenhum documento capaz de os corroborar cabalmente foi apresentado nos autos” – cf., fls. 2754 da sentença apelada.
Ora, analisada a prova documental referenciada, sendo que grande parte dela já consta da matéria factual provada – cf., factos J.4. a M.4. -, bem como a indicada prova testemunhal - Eng.º. JJ (testemunha das Rés), Eng.º. KK (testemunha da Teixeira Duarte), Eng.º. QQ (testemunha das Rés) e Eng.º. PP (testemunha da Teixeira Duarte) -, constata-se o seguinte:
- relativamente ao facto não provado nº. 113, e apesar do aduzido pela testemunha QQ (que representou a Ré Teixeira Duarte em tal reunião), no sentido da reunião ter sido realizada a pedido da dona da obra Piornais, consta expressamente da Acta de tal reunião – cf., doc. nº. 25, junto pela Ré Teixeira Duarte com a contestação) ter sido a mesma realizada “a pedido da MS & Associados, Lda. na qualidade invocada, relativa ao Condomínio ...”.
Pelo que, ainda que se admita que a formalização do pedido efectuado à Ré construtora adviesse da Ré dona da obra, tal documento é concludente quanto à origem do impulso para a realização da reunião.
O que determina, claramente, a manutenção de tal facto na elencagem não provada ;
- por sua vez, o que resulta do transcrito facto não provado 114. é matéria que já se extrai do teor da própria acta, ou seja, saber se naquela sede o Autor reclamou quaisquer outros danos ou pagamentos, é conclusão a extrair da análise do teor de tal Acta, a qual se encontra transcrita no facto provado K.4..
O que determina, também no que concerne ao presente facto, juízo de improcedência da sua transposição para a matéria factual provada ;
- a matéria constante do facto não provado 115. – saber se o pagamento dos custos referentes ao jardim foi encerrado em 2009, após realização dos trabalhos por parte do Autor – configura-se, no contexto dos presentes autos, irrelevante ou destituída de relevo para a controvérsia em equação.
Efectivamente, definido o contexto da assumpção da responsabilidade por parte da Ré construtora de tal custo, determinar quando é que tal pagamento foi efectuado, e em que decorrência o foi, surge irrelevante, quando não está em causa ou equação qualquer controvérsia quanto a tal questão.
O que implica, também no que ao presente facto concerne, juízo de improcedência da requerida transposição ;
- por fim, no que concerne ao facto não provado 116., consideramos, igualmente, que a questão de apurar quando é que a Ré dona da obra enviou à Ré construtora os elementos constantes de uma alegada vistoria ao empreendimento efectuada em Abril de 2007, e se tal só ocorreu pela missiva de 10/02/2009, é matéria factual que resultará da análise e consideração dos factos provados L.4 e M.4..
Com efeito, um putativo envio antecedente sempre seria matéria de facto a comprovar pelo Autor (ou pela Ré dona da obra), o que não se mostra aparentemente logrado.
O que determina, também neste ponto, juízo de improcedência da solicitada transposição.
b) Da omissão de factos relevantes - alínea C), ponto I, subalínea b):
Na prossecução do seu excurso de impugnação da matéria de facto, e reportando-se à omissão de factualidade alegadamente relevante, referencia a Ré construtora que, no contexto da perícia, foram juntos aos autos diversos documentos pelas partes, não impugnados, sendo que apenas parte de tais documentos foram valorados pelo Tribunal.
Ressaltam de tais documentos “as denominadas Actas Avulso do Condomínio Autor”, donde se extraem “diversos factos essenciais à boa descoberta da verdade, que cumpriria (…) aditar aos factos provados”.
Acrescenta que a relevância de tais actas “surge reforçada quando confrontadas com as comunicações, sobre as quais o Tribunal fundamenta o alegado reconhecimento da Ré Piornais datadas de 04.06.2007 (Facto E4) ; 23.04.2008 (Facto H4) e 15.10.2008 (Facto I4)”.
Donde, consequentemente, deveria ser dada como provada a seguinte factualidade:
1. Em 14.03.2006 realizou uma Assembleia Geral de Condóminos, registada na denominada Ata Avulso nº 1, no qual ficou referenciado o seguinte «____PONTO QUATRO – Esclarecimentos e Apresentação de relatório sobre a situação actual das obras em curso no prédio e sobre garantias de obras – Pelo representante da Administração do Condomínio em exercício foi apresentado um breve relatório acerca do desenvolvimento das obras, garantias de obra e dos trabalhos que estão em curso no prédio. Pelo Engenheiro TT foi feita intervenção no sentido de confortar os presentes pela forma e condições com que os trabalhos estão a ser desenvolvidos pela Teixeira Duarte no prédio, aplicando o conhecimento técnico que dispõe. Procedeu-se a diversos esclarecimentos no âmbito deste tema.» ;
2. No dia da comunicação constante em E4 (04.06.2007), realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 3 de 04.06.2007, onde se refere que «A Administração Eleita na presente Assembleia foi mandatada, por maioria de duzentos e cinquenta e um votos com a abstenção das habitações seiscentos e um, seis mil e um, quinhentos e sessenta e dois, duzentos e trinta e dois e setecentos e sessenta e um, representativas de trinta e seis votos, para notificar a Promotora no sentido de obter, no prazo de sessenta dias, para apresentar um conjunto de soluções com vista a resolver em definitivo as matérias constantes no relatório enviado.» ;
3. No dia da comunicação constante em H4 (23.04.2008) realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 4, de 23.04.2008, cfr. Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, onde se refere que «PONTO QUATRO – Apresentação de Relatório sobre o estado atual das responsabilidades da entidade Promotora relativas à garantia de obra e medidas a tomar em relação ao mesmo – Pelo Senhor II foi apresentado aos presentes uma comunicação recebida da Promotora do prédio, na qual assume a reparação de anomalias da sua responsabilidade. Interveio o Condómino Engenheiro TT para tecer alguns comentários relativamente a este processo que tem vindo a acompanhar e considerando favorável a aprovação desta proposta, a qual mereceu a anuência e aprovação por Unanimidade dos presentes. A Assembleia mandatou a Administração do Condomínio para notificar a Promotora para que num prazo até o dia trinta de Setembro, seja dado início às obras de reparação do prédio, ou que seja, em definitivo comunicado os trabalhos que pretende realizar e com apresentação de plano de trabalhos.» ;
4. Em 19.01.2009 realizou-se uma Assembleia-Geral de Condóminos, cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 5, de 19.01.2009, onde se refere que «PONTO QUATRO – Deliberação a tomar sobre acção judicial a intentar contra a promotora para correcção dos defeitos da construção nas partes comuns – Pelo representante da Administração do Condomínio, reeleita na presente reunião, foi 280 abordado a questão de posições divergentes quanto a intentar uma acção judicial, pelo que propõe requerer parecer concreto e estimativas de custos de reparações e ainda posição final da promotora sobre esta matéria. Todos estes resultados e apuramentos deverão ser patenteados em nova assembleia a convocar durante o mês de Fevereiro próximo, a qual na posse efectiva de todos os elementos atrás referidos, deverá deliberar quais as medidas a tomar em relação a esta matéria. Colocado à votação, o PONTO QUATRO da Ordem de Trabalhos, foi Aprovado por Maioria de duzentos e oitenta e cinco votos, com a abstenção das Fracções DI, DK, DV, BJ, DP, DR e V, representativas de vinte votos.» ;
5. Em 29.03.2010 realizou-se uma Assembleia-Geral de Condóminos, cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 6, de 29.03.2010, onde se refere que: «PONTO CINCO – Outros assuntos de Interesse comum ao Condomínio – Relativamente ao Processo de aferição de patologias e do estado atual do prédio, foi dito que há, desde alguns meses, um processo de avaliação bem como que deverão ser apresentadas em reunião a convocar até meados do mês de maio.» ;
6. No dia da comunicação constante em N4 (28.07.2010) realizou-se uma Assembleia-geral de Condóminos cujas deliberações melhor constam da Ata avulso nº 7, de 28.07.2010, onde se refere que «Entrou-se no PONTO UM – Apresentação dos estudos, relatórios e orçamentos, para reparação das patologias presentes no Edifício. Medidas a tomar em relação ao assunto em apreço – Mediante apresentação multimédia – cuja impressão ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante – foi apresentado à assembleia, o produto dos trabalhos que têm sido desenvolvidos, nos termos da deliberação tomada na passada assembleia de condóminos do dia vinte e nove de Março e o estado atual do processo. O Engenheiro UU, na qualidade de representante da empresa B..., Lda. – responsável pela elaboração de relatórios de patologias do prédio, bem como pelo acompanhamento de todo o processo em curso, elucidou os presentes acerca do estado atual do prédio. O representante da Administração do Condomínio leu aos representantes a comunicação recebida da Promotora do Edifício, manifestando a sua posição relativamente às denuncias dos defeitos efetuadas pela Administração do Condomínio, a qual ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante, tendo lido o teor da comunicação da promotora, sujeito a mesma à apreciação da assembleia, tendo esta concluído, por unanimidade, pelo seu conteúdo que não reúne não só as garantias como a mesma não expressa o reconhecimento das patologias. Pelo Doutor VV na qualidade de representante do Condomínio da fração BY, foi questionada a mesa relativamente à situação das patologias, nomeadamente sobre a eventual possibilidade de distinguir nos relatórios quais as anomalias que dizem respeito a situações iniciais e quais as que são recentes ou posteriores à intervenção da Teixeira Duarte; ainda solicitou informação sobre a origem generalizada das anomalias, ou seja, se seriam na sua globalidade oriundas das zonas comuns, o que foi confirmado. Pelo Doutor WW foi questionado ainda sobre o prazo de garantia do investimento de uma intervenção de reparações diversas a qual deverá ser efetuada no edifício e se a mesma será corretamente efetuada. Pelo Engenheiro XX, na qualidade de representante da fração AQ foi esclarecido que o tempo usual de garantia dos trabalhos de impermeabilizações é de dez anos. Pelo Engenheiro UU e pelo Senhor YY, na qualidade de representante da empresa R..., foram também esclarecidos alguns aspetos acerca desta matéria. Pelo Engenheiro XX foi ainda acrescido que se os materiais forem de boa qualidade e bem aplicados a durabilidade após os dez anos, dever-se-á à boa manutenção dos mesmos. Pelas vinte horas e quarenta minutos, entrou na sala o representante das frações BF e DU, representativas de sete votos, passando o quórum a duzentos e trinta e cinco votos.
______Pelo Senhor AA, por si e em representação da maioria dos Condóminos representados na presente Assembleia, bem como o Doutor VV, na qualidade de representante da fração BY, foi proposto conceder um prazo até ao próximo dia trinta e um de agosto, à Promotora do 281 Edifício, para se pronunciar relativamente aos relatórios e às patologias do edifício, nomeadamente se reconhece a existência das patologias; se as assume; se reconhece a responsabilidade pela reparação de todas as patologias constantes em todos os relatórios entretanto enviados à Administração do Condomínio; de que forma se propõe repará-las e em que prazo estima iniciar e concluir os trabalhos de reparação. Findo o prazo e se a Promotora responder negativamente ou não o fizer, a Assembleia mandata a Administração do Condomínio para intentar todos os procedimentos e ações cíveis e criminais com vista a apurar todas as responsabilidades de Intervenção e execução da Promotora e da Construtora. Se a promotora responder positivamente ao requerido pelo condomínio, a Administração deverá contratar empresa da especialidade a consultar no mercado adjudicando a proposta que considerar mais adequada. Como proposta complementar a Administração do Condomínio deverá contactar os Advogados VV, ZZ e AAA, os quais deverão apresentar, até o dia trinta e um de Agosto, a respetiva proposta de honorários, incluindo uma estimativa de todos os custos previsíveis para as ações que vierem a ser propostas. A Administração do Condomínio fica mandatada para ouvir os Condóminos assessores e contratualizar o Advogado que entender o mais adequado.».

Apreciando:
Relativamente ao ponto 1., a Acta nº. 1/2006, relativa à Assembleia Geral de Condomínio realizada em 14/03/2006 – cf., fls. 1418 e 1419, junta aos autos por requerimento do Condomínio Autor de 07/07/2015 -, corrobora o teor do aduzido, o qual poderá, efectivamente, revestir-se de alguma importância e pertinência para a matéria em controvérsia.
Donde, na ponderação de tal elemento probatório, decide-se aditar à matéria factual provada um novo ponto, que figurará como C.8.a), com a seguinte redacção:
“C.8.a) Por referência à mesma Assembleia-geral de Condóminos, registada como Acta nº. 1/2006, consta, ainda, referenciado o seguinte:
«PONTO QUATRO – Esclarecimentos e Apresentação de relatório sobre a situação actual das obras em curso no prédio e sobre garantias de obras – Pelo representante da Administração do Condomínio em exercício foi apresentado um breve relatório acerca do desenvolvimento das obras, garantias de obra e dos trabalhos que estão em curso no prédio. Pelo Engenheiro TT foi feita intervenção no sentido de confortar os presentes pela forma e condições com que os trabalhos estão a ser desenvolvidos pela Teixeira Duarte no prédio, aplicando o conhecimento técnico que dispõe. Procedeu-se a diversos esclarecimentos no âmbito deste tema.»” ;
No que concerne ao ponto 2., a matéria referenciada encontra respaldo probatório no teor da “Acta Avulso Número Três”, junta aos autos pelo Autor no mesmo requerimento – datado de 07/07/2015, cf., fls. 1419 vº a 1421 -, reportando-se à Reportando-se o teor do aduzido a um relatório mencionado nos autos, com controvérsia quanto ao momento do seu eventual conhecimento por parte da Ré construtora, parece que tal matéria configura-se com efectiva relevância.
Determinando-se, assim, a sua inclusão na matéria factual provada, a figurar como ponto E.4.a), com a seguinte redacção:
“E.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 3 de 04.06.2007, onde se refere que «A Administração Eleita na presente Assembleia foi mandatada, por maioria de duzentos e cinquenta e um votos com a abstenção das habitações seiscentos e um, seis mil e um, quinhentos e sessenta e dois, duzentos e trinta e dois e setecentos e sessenta e um, representativas de trinta e seis votos, para notificar a Promotora no sentido de obter, no prazo de sessenta dias, para apresentar um conjunto de soluções com vista a resolver em definitivo as matérias constantes no relatório enviado.»”.
Identicamente, no que respeita ao ponto 3., o sustento probatório é concedido pelo teor da cópia da Acta junta aos autos a fls. 1421 vº a 1424 – também junta pelo requerimento datado de 07/07/2015 -, identificada como “Acta Avulso Número Quatro”, referente á Assembleia Geral de Condomínio do Edifício denominado ..., realizada em 23/04/2008.
O trecho de tal Acta pretendido consignar, referente ao Ponto Quatro da mesma, reporta-se á apresentação do estado, por referência àquela data, das responsabilidades da entidade promotora relativas à garantia da obra, fazendo-se referência à comunicação recebida da Ré Promotora, mencionada em H.4..
Donde, atenta tal atinência e relevância, defere-se o aditamento à elencagem factual provada, de um novo ponto, a figurar como H.4.a), com a seguinte redacção:
“H.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 4 de 23.04.2008, onde se refere que:
«PONTO QUATRO – Apresentação de Relatório sobre o estado atual das responsabilidades da entidade Promotora relativas à garantia de obra e medidas a tomar em relação ao mesmo – Pelo Senhor II foi apresentado aos presentes uma comunicação recebida da Promotora do prédio, na qual assume a reparação de anomalias da sua responsabilidade. Interveio o Condómino Engenheiro TT para tecer alguns comentários relativamente a este processo que tem vindo a acompanhar e considerando favorável a aprovação desta proposta, a qual mereceu a anuência e aprovação por Unanimidade dos presentes. A Assembleia mandatou a Administração do Condomínio para notificar a Promotora para que num prazo até o dia trinta de Setembro, seja dado início às obras de reparação do prédio, ou que seja, em definitivo comunicado os trabalhos que pretende realizar e com apresentação de plano de trabalhos.»”.
No que respeita aos pontos 4. e 5., trata-se de pretendido aditamento de trechos consignados em duas Assembleias gerais do mesmo Condomínio, datadas de 19/01/2009 e 29/03/2010 – cf., fls. 1424 vº a 1430, juntas pelo mesmo requerimento de 07/07/2015 -, referentes à aferição das patologias do prédio e deliberação a tomar sobre a acção judicial a intentar contra a Promotora para a correcção dos defeitos de construção nas partes comuns.
Tal abordagem do Condomínio Autor poderá revelar-se com alguma importância, nomeadamente na aferição de todo a cronologia das alegadas interpelações junto da Ré Promotora, e dos eventuais actos de reconhecimento desta perante os direitos invocados pelo Condomínio.
Pelo que, no deferir do requerido, adita-se á matéria factual provada dois novos factos, a figurarem como T.8. e U.8., com o seguinte teor:
“T.8. No dia 19/01/2009, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 5 de 19.01.2009, onde se refere que:
«PONTO QUATRO – Deliberação a tomar sobre acção judicial a intentar contra a promotora para correcção dos defeitos da construção nas partes comuns – Pelo representante da Administração do Condomínio, reeleita na presente reunião, foi 280 abordado a questão de posições divergentes quanto a intentar uma acção judicial, pelo que propõe requerer parecer concreto e estimativas de custos de reparações e ainda posição final da promotora sobre esta matéria. Todos estes resultados e apuramentos deverão ser patenteados em nova assembleia a convocar durante o mês de Fevereiro próximo, a qual na posse efectiva de todos os elementos atrás referidos, deverá deliberar quais as medidas a tomar em relação a esta matéria. Colocado à votação, o PONTO QUATRO da Ordem de Trabalhos, foi Aprovado por Maioria de duzentos e oitenta e cinco votos, com a abstenção das Fracções DI, DK, DV, BJ, DP, DR e V, representativas de vinte votos.»” ;
“U.8. No dia 29/03/2010, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 6 de 29.03.2010, onde se refere que:
«PONTO CINCO – Outros assuntos de Interesse comum ao Condomínio – Relativamente ao Processo de aferição de patologias e do estado atual do prédio, foi dito que há, desde alguns meses, um processo de avaliação bem como que deverão ser apresentadas em reunião a convocar até meados do mês de maio.»”.
Por fim, no que concerne ao ponto 6., trata-se de uma nova tomada de posição da Assembleia-geral do Condomínio, em data coincidente com a recepção de comunicação enviada pela Ré Promotora, relativamente ás alegadas patologias construtivas de que padecia o Edifício.
A sua relevância já foi exposta relativamente aos pontos 1. a 3., que aqui se reproduz, pois é nova demonstração do processo cronológico tendente à interposição da presente acção, tendo por base as várias comunicações mantidas entre o Condomínio Autor e a Ré Promotora.
Donde, decide-se pelo aditamento de um novo ponto factual, a figurar como N.4.a), com a seguinte redacção:
“N.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado ..., cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 7 de 28.07.2010, onde se refere que:
«Entrou-se no PONTO UM – Apresentação dos estudos, relatórios e orçamentos, para reparação das patologias presentes no Edifício. Medidas a tomar em relação ao assunto em apreço – Mediante apresentação multimédia – cuja impressão ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante – foi apresentado à assembleia, o produto dos trabalhos que têm sido desenvolvidos, nos termos da deliberação tomada na passada assembleia de condóminos do dia vinte e nove de Março e o estado atual do processo. O Engenheiro UU, na qualidade de representante da empresa B..., Lda. – responsável pela elaboração de relatórios de patologias do prédio, bem como pelo acompanhamento de todo o processo em curso, elucidou os presentes acerca do estado atual do prédio. O representante da Administração do Condomínio leu aos representantes a comunicação recebida da Promotora do Edifício, manifestando a sua posição relativamente às denuncias dos defeitos efetuadas pela Administração do Condomínio, a qual ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante, tendo lido o teor da comunicação da promotora, sujeito a mesma à apreciação da assembleia, tendo esta concluído, por unanimidade, pelo seu conteúdo que não reúne não só as garantias como a mesma não expressa o reconhecimento das patologias. Pelo Doutor VV na qualidade de representante do Condomínio da fração BY, foi questionada a mesa relativamente à situação das patologias, nomeadamente sobre a eventual possibilidade de distinguir nos relatórios quais as anomalias que dizem respeito a situações iniciais e quais as que são recentes ou posteriores à intervenção da Teixeira Duarte; ainda solicitou informação sobre a origem generalizada das anomalias, ou seja, se seriam na sua globalidade oriundas das zonas comuns, o que foi confirmado. Pelo Doutor WW foi questionado ainda sobre o prazo de garantia do investimento de uma intervenção de reparações diversas a qual deverá ser efetuada no edifício e se a mesma será corretamente efetuada. Pelo Engenheiro XX, na qualidade de representante da fração AQ foi esclarecido que o tempo usual de garantia dos trabalhos de impermeabilizações é de dez anos. Pelo Engenheiro UU e pelo Senhor YY, na qualidade de representante da empresa R..., foram também esclarecidos alguns aspetos acerca desta matéria. Pelo Engenheiro XX foi ainda acrescido que se os materiais forem de boa qualidade e bem aplicados a durabilidade após os dez anos, dever-se-á à boa manutenção dos mesmos. Pelas vinte horas e quarenta minutos, entrou na sala o representante das frações BF e DU, representativas de sete votos, passando o quórum a duzentos e trinta e cinco votos.
______Pelo Senhor AA, por si e em representação da maioria dos Condóminos representados na presente Assembleia, bem como o Doutor VV, na qualidade de representante da fração BY, foi proposto conceder um prazo até ao próximo dia trinta e um de agosto, à Promotora do Edifício, para se pronunciar relativamente aos relatórios e às patologias do edifício, nomeadamente se reconhece a existência das patologias; se as assume; se reconhece a responsabilidade pela reparação de todas as patologias constantes em todos os relatórios entretanto enviados à Administração do Condomínio; de que forma se propõe repará-las e em que prazo estima iniciar e concluir os trabalhos de reparação. Findo o prazo e se a Promotora responder negativamente ou não o fizer, a Assembleia mandata a Administração do Condomínio para intentar todos os procedimentos e ações cíveis e criminais com vista a apurar todas as responsabilidades de Intervenção e execução da Promotora e da Construtora. Se a promotora responder positivamente ao requerido pelo condomínio, a Administração deverá contratar empresa da especialidade a consultar no mercado adjudicando a proposta que considerar mais adequada. Como proposta complementar a Administração do Condomínio deverá contactar os Advogados VV, ZZ e AAA, os quais deverão apresentar, até o dia trinta e um de Agosto, a respetiva proposta de honorários, incluindo uma estimativa de todos os custos previsíveis para as ações que vierem a ser propostas. A Administração do Condomínio fica mandatada para ouvir os Condóminos assessores e contratualizar o Advogado que entender o mais adequado.».
*
Aduz, ainda, a Impugnante ter o Condomínio Autor procedido “à mera junção parcial e truncada do «Relatório de Inspeção a Patologias da Construção», da sociedade B..., Lda., datado de 10.04.2007 (cfr. Doc. 25 junto à p.i. - a fls. 244 e Factos Provados Z3, A4 e B4) e de um seu posterior «Aditamento», (cfr. Doc. 28 junto à p.i., - a fls. 249 e ss e Factos Provados G4 e K5), requerendo-se a sua junção integral, efetuada pela Ré Piornais durante o julgamento (Requerimento Ré Piornais de 15.12.2016, refª ...)”.
Acrescenta ser tal “Relatório” demonstrativo do “conhecimento do Condomínio Autor das novas patologias reclamadas logo em 10.04.2007, estranhando-se que o Tribunal apenas tenha sumariado as patologias constantes do seu posterior Aditamento no Facto Provado F4”.
Aduz, ainda, que quer o “Relatório, quer o Aditamento são acompanhados de listagem detalhada das patologias e intervenções de reparação a efetuar no Condomínio, divididas por áreas e categorizadas por «tipo de intervenção» a reparações de forma «não imediata» ou «imediata/ urgente», que o Condomínio Autor omitiu”.
Donde, entende que deveria ser igualmente dado como provado que:
1. “As patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, já se verificam, pelo menos, desde 12.04.2007” (em correcção do facto não provado 41) ;
2. “O Condomínio Autor tem conhecimento das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, pelo menos desde 10.04.2007, data do Relatório da B..., Lda. identificado em B4” ;
3. “Quer o Relatório da B..., Lda. (B4), quer o Aditamento (G4) incluem uma listagem detalhada das patologias e intervenções de reparação a efetuar no Condomínio, divididas por áreas e categorizadas por «tipo de intervenção» a reparações de forma «não imediata» ou «imediata/ urgente»”.

Decidindo:
Compulsados os enunciados elementos probatórios, constata-se o seguinte:
- o alegado Relatório de Inspecção a Patologias da Construção, elaborado pela B..., Lda., a solicitação do Condomínio, teve por base 4 visitas ao Empreendimento, realizadas em 8, 12, 13 e 14/03/2007 ;
- consta dos autos a fls. 1692 a 1715, tendo sido junto pela Ré Piornais em 15/12/2016 ;
- no mesmo Relatório foram descritas as várias patologias e problemas construtivos alegadamente percepcionados, tendo por referência as zonas verdes exteriores, exterior, interior e garagens,  tendo-se sistematizado as patologias e deficiências apontadas nos seguintes termos: 1. Humidades em paredes exteriores e interiores ; 2. Problemas de impermeabilização de floreiras ; 3. Problemas de drenagem de águas pluviais ; 4. Zonas verdes exteriores danificadas ; 5. Fissuração variada em paredes e pavimentos ; 6. Deficiências várias nas caves de estacionamento ; 7. Serralharias de ferro e aço inox ;
- consta da parte final de tal Relatório um Quadro Esquemático das Deficiências VS. Reparações a efectuar no Condomínio, listando-se detalhadamente, por áreas e categorias, a Patologia/Deficiência, Descrição, Tipo de Reparação (não imediata ; imediata/urgente) e a solução a adoptar ;
- por sua vez, o citado Aditamento a tal Relatório, igualmente elaborado pela B..., Lda., reporta-se a vistoria efectuada em 04/07/2007 ;
- consta dos autos a fls. 1715 vº. a 1720, tendo sido igualmente junto pela Ré Piornais em 15/12/2016 ;
- Consta de tal Aditamento a descrição das patologias e problemas construtivos por referência ao exterior, garagem e sala de condomínio ;
- terminando o mesmo com a enumeração das intervenções a efectuar, por referência a vários itens ;
- procurando-se efectuar a correspondência das deficiências ou patologias consignadas em tal Relatório e Aditamento, com as enunciadas nos factos provados ora mencionados no aditamento factual requerido – factos L2, M2, F4 e de Y4 a A6 -, rapidamente se conclui pela total impossibilidade de tal desiderato, apenas se logrando concluir que algumas das alegadas patologias já se verificavam na data do Relatório ;
- o que é facilmente entendível se atendermos ao facto daquela factualidade provada ter merecido comprovação com base na prova pericial realizada nos autos – cf., o relatório pericial constante de fls. 1052 a 1113 -, bem como apenas no teor do alegado Aditamento – cf., a fundamentação consignada na sentença apelada a fls. 2151, último § -, atenta a não junção do relatório inicial com a petição inicial (foi apenas junta a sua primeira página, conforme fls. 244 – doc. nº. 25) ;
- ou seja, sendo diferenciada a base probatória, para além da diferenciada datação da prova pericial e prova documental constante daquele Relatório, surge totalmente inviabilizada tal correspondência, para além da utilização de diferenciada terminologia, como, ainda, devido a uma maior amplitude da prova pericial realizada nos autos ;
- permitindo, apenas, a constatação de que parte daquelas patologias dadas como provadas já constavam anotadas naquele Relatório de Março de 2007.
Assim sendo, tendo por base o supra exposto e a pretensão ora em apreciação, decide-se o seguinte:
- Aditar na parte final do facto provado B.4. o segmento “encontrando-se aquele relatório, datado de 21/03/2007, junto aos autos a fls. 1692 a 1715, que aqui integralmente se reproduz” ;
- O que implica correcção da redacção do facto provado K.6., no que concerne à data mencionada, que passa a ser de 21/03/2007 (e não 14/03/2007) ;
- Determinar a alteração do facto provado G.4. – tendo em consideração a análise daquele Aditamento ao relatório, que contradiz, claramente, a data de tal Aditamento -, que passa a ter o seguinte teor:
“G.4. Em 10 de Setembro de 2007, o Autor enviou à Ré Piornais um Aditamento ao Relatório de Vistoria referido em B.4., referente a vistoria realizada em 04/07/2007, junto aos autos a fls. 1715 vº. a 1720, que aqui integralmente se reproduz” ;
- Determinar o aditamento à factualidade provada, de um novo ponto, que figurará como A.6.a), com a seguinte redacção:
“A.6.a) Parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, já se verificam, pelo menos, desde 10.04.2007” ;
- Determinar o aditamento à factualidade provada, de um novo ponto, que figurará como A.6.b), com a seguinte redacção:
“A.6.b) O Condomínio Autor tem conhecimento de parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, pelo menos desde 10/04/2007, sendo o Relatório da B..., Lda., identificado em B.4., datado de 21/03/2007” ;
- Determinar o aditamento à factualidade provada, de um novo ponto, que figurará como G.4.a), com a seguinte redacção:
“G.4.a) O Relatório da B..., Lda. (mencionado em B.4.), inclui um Quadro Esquemático das Deficiências VS. Reparações a efectuar no Condomínio, listando-se detalhadamente, por áreas e categorias, a Patologia/Deficiência, Descrição, Tipo de Reparação (não imediata ; imediata/urgente) e a solução a adoptar, enquanto que o Aditamento a tal Relatório (mencionado em G.4.), inclui as intervenções a efectuar, por referência a vários itens”.
c) Da alteração da factualidade - alínea C), ponto I, subalínea c):
Reportando-se, agora, à factualidade pretendida alterar, defende a Ré Impugnante que “em função das declarações do interveniente AA, das testemunhas do Condomínio Autor Dr. GG e Eng.º RR, da documentação junta às três intervenções principais e aos novos Factos Provados F a Q, terão igualmente de se alterar os factos provados E e K1 que deveriam ser modificados nos termos seguintes:
E. - «Nos anos seguintes, antes até da receção provisória da empreitada, designadamente a partir do dia 17 de agosto de 2001, a Ré Piornais promoveu a celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele Edifício;»
K1.- «Em função disso, A 1ª Ré iniciou a alienação das diversas fracções antes da receção provisória da empreitada, designadamente a partir do dia 17 de agosto de 2001;».
Acrescenta, ainda, que em resultado da prova produzida “terá ainda de dar-se como não provado o facto X7, pelo facto do Condomínio autor não ter em momento algum assumido qualquer convicção de que a Ré Piornais assumisse a reparação de alegados defeitos”.
Enunciando as comunicações onde se fundamenta tal factualidade, referencia que da articulação das mesmas “com as Atas do Condomínio juntas aos autos (cfr. Requerimento do Autor, datado de 07.07.2015, refª ...) constata-se que o Condomínio Autor nunca daquelas extraiu o reconhecimento dos seus direitos, antes mandatando a Administração para efetuar sucessivas interpelações da Ré Piornais para a execução das obras que entendia devidas”.
Acrescenta que todas aquelas comunicações da Ré Piornais ao Condomínio Autor ocorreram em dias de agendamento de Assembleias de Condóminos, incluindo as mesmas “meras afirmações genéricas, sem qualquer concretização nem objetividade, delas não resultando qualquer reconhecimento efetivo de direitos”.
Aduz que o Condomínio Autor, sempre que se pronunciou sobre tais comunicações, “expressou de forma objetiva que delas não extraía qualquer reconhecimento dos seus direitos”, resultando dos documentos que suportam tais comunicações “promessas vagas e difusas, sem qualquer materialidade subjacente, nem especificação, no mero plano das intenções”.
Assim, considera que nenhuma daquelas comunicações “foi precisa, objetiva ou de molde a gerar a convicção do Autor de estarem reconhecidos os seus direitos (o que o próprio Condomínio Autor sempre reconheceu nas suas Assembleias), razão pela qual não a sentença recorrida fez uma incorreta aplicação do direito (art. 331, nº 2 do CC), inexistindo qualquer facto impeditivo da caducidade por parte da Ré Piornais”, ficando patente das actas de condomínio juntas pelo próprio Autor que o “Condomínio não teve “convicção” de que as questões iam ser solucionadas voluntariamente, antes pelo contrário, ficando sempre expresso e vertido em Ata, o entendimento da maioria dos Condóminos de que as comunicações não eram aptas a esse fim, exigindo-se, sucessivamente, interpelações para o cumprimento, sem qualquer sucesso nem reação”.

Decidindo:
Na fundamentação da convicção do Tribunal, no que concerne aos factos provados E. e K.1., consta terem os mesmos resultado “provados por força da posição assumida pelas partes, em sede de articulados que, notificadas do alegado e dos documentos que os suportavam, os não impugnaram”.
Todavia, atenta a redacção conferida aos factos F. a Q., o facto E. dado como provado não traduz, efectivamente, a forma como ocorreu cronologicamente a outorga das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele edifício, nomeadamente no que concerne à menção “nos anos seguintes”, pois logo na mesma data da outorga da constituição da propriedade horizontal foram outorgadas várias escrituras públicas de compra e venda – cf., factos D. e F.
Por outro lado, tendo o auto de recepção provisória da obra sido outorgado em 11/09/2001 – cf., facto H.1. -, resulta claramente, pelo menos das factos F. a L., não ter sido aquele e as correcções que se lhe seguiram mencionadas em J.1., a determinar o início da alienação das diversas fracções, conforme se expõe no facto provado K.1.. Sendo que, aliás, o próprio exarar deste, na parte restante, em nada acrescenta para a solução do litígio em equação, pois os actos transmissivos já se encontram enunciados nos factos provados F. a Q..
Pelo exposto, decide-se:
- determinar a alteração da redacção do facto provado E., que passa a ter o seguinte teor:
“E. Logo a partir de tal data (17/08/2001) a Ré Piornais promoveu a celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele Edifício, o que se prolongou pelos anos seguintes” ;
- determinar a eliminação – por um lado, por redundante relativamente ao facto E., e, por outro, por num dos segmentos não corresponder à realidade probatória, ou seja que alienação das fracções esteja relacionada com as alegadas correcções efectuadas pela Ré construtora – do facto provado K.1..
No que concerne à requerida transposição do facto provado X.7. para a factualidade não provada, consta daquele que “a Ré Piornais fez crer ao autor que assumia a responsabilidade pela reparação dos defeitos que lhe foram comunicados e que estava a diligenciar pela sua reparação efectiva em coordenação com a Ré Teixeira Duarte”.
Na fundamentação de tal factualidade, consignou-se na sentença recorrida que “quanto ao elencado em X.7., atentou o tribunal no teor das comunicações havidas entre a Ré «Piornais» e o Autor, constante de fls. 206, 207, 229, 256 (esta já posterior à assinatura do auto de recepção definitiva da obra) e 257 que comprovam o ali exarado”
Compulsada a prova documental citada, constata-se que:
- fls. 206 trata-se de cópia de um fax enviado pela Piornais ao Condomínio, na pessoa do seu Administrador, datado de 24/02/2003 – doc nº. 14 junto com a p.i. -, informando que no dia seguinte teria “lugar no nosso escritório uma reunião com a Teixeira Duarte onde está previsto serem apresentadas as reclamações pendentes” ;
- a fls. 207, trata-se de novo fax remetido pela Piornais ao Condomínio, datado de 21/04/2003 – doc nº. 15 junto com a p.i. -, dando conhecimento de faxes recebidos (fls. 208 e 209), na mesma data, da Teixeira Duarte, acerca de alegadas patologias existentes nas salas de condomínio e segurança e partes comuns ;
- a fls. 229, trata-se de uma comunicação enviada pela Ré Piornais ao Condomínio, datada de 13/06/2005 – doc nº. 19 junto com a p.i. -, que, relativamente ao assunto “Empreendimento «...»”, referencia que “na sequência das reuniões havidas sobre o assunto em apreço que a Piornais assegura e cumprirá com as suas obrigações enquanto promotora imobiliária, no que concerne à regularização de todas as anomalias e/ou defeitos de construção bem como todos os elementos referenciados nos autos de vistorias já efectuados, algo que se encontra programado para meados do segundo semestre do corrente ano de 2005” ;
- a fls. 256, trata-se de nova comunicação enviada pela Piornais ao Condomínio, datada de 23/04/2008 - doc. nº. 29 junto com a p.i. -, no qual referencia que “na sequência das reuniões tripartidas entre a administração da Piornais, da Teixeira Duarte e do Condomínio, vimos comunicar-lhes que as anomalias que continuam a verificar-se e que são da responsabilidade da construtora serão reparadas dentro de algumas semanas” ;
- por fim, a fls. 257, trata-se de nova comunicação enviada pela Ré Piornais ao Condomínio, datada de 15/10/2008 - doc. nº. 30 junto com a p.i. -, tendo por assunto “vistoria ao empreendimento”, da qual consta que “na sequência dos nossos anteriores contactos, com vista ao estabelecimento da disponibilidade da construtora para satisfação de reclamações entretanto transmitidas ao Sr. Eng.º. GGG, representante da Teixeira Duarte, S.A., relativas a pinturas, telhado e impermeabilizações, cumpre informar que se aguarda a confirmação para a sua intervenção que se estima ainda no corrente ano”.  
Ora, na impugnação ora apresentada, a Ré construtora não apresenta qualquer argumentação concreta conducente à sua pretensão, apenas mencionando, em termos gerais e sem prejuízo do que desenvolverá em sede de direito, que da prova produzida (mencionando o teor das actas da assembleia de condóminos juntas) apenas resultará que a Ré Piornais não fez crer ao Autor o ali consignado.
Não cremos que a Impugnante, perante a prova documental apreciada e independentemente dos reflexos ou efeitos jurídicos daí decorrentes, tenha razão no aduzido, pois a apreciação daquela parece efectivamente sustentar a factualidade dada como assente, ou seja, que através das comunicações que lhe foi efectuando, a Ré Piornais fez crer ao Condomínio que assumia a responsabilidade pela reparação dos defeitos comunicados, e que diligenciava pela sua efectiva reparação em coordenação com a Ré construtora.
Com efeito, apenas no que concerne á comunicação da Ré promotora ao Condomínio Autor, datada de 28/07/2010 – facto N.4. -, novamente em data coincidente com a realização da Assembleia-geral de Condomínio – acta avulso nº. 7, de 28/07/2010 -, se referencia que aquela específica comunicação (e contrariamente ao que já havia sido aduzido em antecedentes, conforme, exemplificativamente, a comunicação de 23/04/2008 e o exposto no ponto 4 da acta avulso da assembleia-geral de Condomínio nº. 4, de 23/04/2008) “não reúne não só as garantias como a mesma não expressa o reconhecimento das patologias”, não sendo claramente extensível esta percepção da assembleia às demais comunicações anteriormente efectuadas.
Donde, relativamente ao presente facto, improcede a sua transposição para a elencagem não provada.
B) Dos novos pontos incorrectamente julgados (em resultado da ampliação da matéria de facto) – Recurso 1 (Teixeira Duarte)
a) Da data de instituição do condomínio – o dies a quo - alínea C), ponto  II, subalínea a):
Relativamente á data em que foi instituída a (primeira) administração do condomínio, referencia a Ré Impugnante que a “ampliação da matéria de facto destinou-se a apurar, nos termos do doutamente ordenado pelo Tribunal da Relação de Lisboa, «a data em que foi instituída a (primeira) administração do Condomínio»”.
Pelo que, caberia ao Tribunal a quo “apurar em que data ocorreu a instituição formal do Condomínio, nos termos legais aplicáveis registada em ata, na qual foi eleita a sua Administração ou (se tal não tivesse sido simultâneo (como foi), apurar em que data ocorreu a transmissão das partes comuns (que o fax de 12.07.2012, ref.ª ..., junto aos autos como Doc. 13 junto à p.i., já evidenciava já ter ocorrido antes dessa data)”.
E, subsidiariamente, “ainda que tal não tenha sido solicitado pelo Tribunal da Relação de Lisboa, para o caso de não ser possível responder à primeira questão, apurar em que data é que o promotor (1ª Ré Piornais) deixou de ter o domínio (direito de propriedade) da maioria da permilagem do condomínio”.
Ora, de forma directa e objectiva, a “resposta à questão colocada pelo Tribunal da Relação de Lisboa é uma só: a (primeira) administração do condomínio foi instituída em 13 de outubro de 2001”.
Todavia, em vez de dar “uma reposta linear à questão colocada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, a Mma. Juiz considerou provados vários factos que, em função do incorreto julgamento, se afiguram dúbios e pouco precisos e que exigem correcção e ampliação”.
Resultou claro e evidente da prova produzida que “a data de 14 de março de 2006 não foi a data da primeira assembleia do condomínio, apesar da respetiva ata ser denominada por «ATA AVULSO Nº 1», pelo que não corresponde – de todo - à primeira manifestação de independência do condomínio”. E, a errada consideração de tal data “permitiu ao Tribunal a quo, injustamente, considerar na primitiva sentença a vigência do prazo de garantia de venda na data da propositura da ação, apenas ocorrida em 27.01.2011”.
Com efeito, aquela Acta avulso “corresponde apenas à segunda ata do segundo período da administração levada a cabo pela empresa de administração de condomínios a sociedade MS & Associados, Lda., gerida pelo Senhor II (testemunha inquirida, quer na audiência de julgamento inicial, quer na sua reabertura)”.
Efectivamente, o Condomínio Autor “procurou omitir os factos relativos ao período anterior a 14 de março de 2006, alegando extravio de documentos”, assim procurando evitar “a comprovação da data da sua efetiva instituição através da eleição, em assembleia, da sua primeira administração”.
E, após insistência, apenas juntou aos autos a acta “da Assembleia imediatamente anterior à de 14 de março de 2006, realizada em 29 de janeiro de 2005 – «ATA Nº (sem número)», não negando a existência de atas anteriores e declarando ter-se “apercebido” que “no período anterior a 2006” a “MS & ASSOCIADOS”, na pessoa do Sr. II, o administrou (Requerimento do Condomínio Autor refª ..., de 01 de outubro de 2020)”. Nunca tendo declarado “em que data foi efetivamente constituído, fugindo à resposta e nunca apresentando documentação complementar sobre essa questão (apesar de insistentemente notificado pelo Tribunal para o efeito)”.
Aliás, a prova anteriormente produzida já evidenciava actos de uma administração autónoma “livre de qualquer influência em 12 de julho de 2002 (artigo 80º da p.i. e Doc. 13 junto à p.i.: fax, ref.ª ...), data em que o Condomínio Autor já tinha uma postura incisiva contra a 1ª Ré Piornais, procedendo a reclamações de alegados defeitos”.
Pelo que, atenta outra prova que enuncia, dos “factos provados L1, M1, N1, O1, P1, Q1., R1, S1, T1, Q2, U2, V2, W2 e X2 ficam evidenciados diversos atos perpetrados pelo Condomínio, reveladores de autonomia e independência relativamente à Ré Piornais muito antes de 2006”.
Ora, a prova “inicialmente produzida nos autos evidenciava que já nos anos de 2002, 2003, 2004 e 2005 o Condomínio Autor atuava de forma autónoma e distanciada do Vendedor (1ª Ré Piornais), interpelando a 1ª Ré Piornais, promovendo vistorias, comparecendo em reuniões, entre outros”, apesar do Autor Condomínio ter alegado, falsamente, “que o Sr. II – pessoa que administrou o Condomínio desde 13 de outubro de 2001 até fevereiro de 2016 (com um mero interregno de 13 de abril de 2004 a 29 de janeiro de 2005) - até 2005/2006 exerceria essa administração sob influência da 1ª Ré Piornais, e que apenas em 2006 o mesmo Sr. II, uma vez mais reeleito pelos Condóminos, passou a exercer tais funções de forma autónoma da 1ª Ré Piornais. [Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 24.06.2020 e Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 01 de abril de 2019]”.
Acresce que o pedido “de inscrição / cartão de identificação junto do Registo Nacional de Pessoas Coletivas do Condomínio Autor ocorreu no 24 de Outubro de 2001 (e-mail que mereceu a referência citius: ... - fls. 2561 a 2565)”, acompanhado da Ata da primeira assembleia de condóminos do Condomínio Autor, de 13 de outubro de 2001, tendo, na sequência desse pedido, sido o Condomínio Autor “inscrito «no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas desde 18 de maio de 2002» (data da efetivação desse registo central)”.
Pelo que, conclui-se, o “Condomínio Autor foi constituído no dia 13 de outubro de 2001, data da realização da sua primeira Assembleia, com a eleição de uma administração externa (por unanimidade) e, entre outras matérias de interesse coletivo, aprovação de regulamentos (também por unanimidade) e apresentação de um orçamento, objeto de aprovação e prestação de contas na segunda Assembleia-Geral de Condóminos, realizada no dia 16 de março de 2002”.
Efectivamente, a “MS & Associados, Lda., gerida pelo Senhor II e inicialmente o próprio Senhor II, exerceu as funções de administração do Condomínio Autor, desde 13 DE OUTUBRO DE 2001, data da primeira assembleia-geral de condóminos, onde foi nomeado (matéria de facto omissa na primeira sentença)”.
Acresce que o Condomínio Autor veio “alegar que a primeira Administração foi nomeada e atuou sem qualquer independência da 1ª Ré Piornais, procurando desconsiderar a data de 13 de outubro de 2001”, no que foi acompanhado pelo Tribunal a quo, que “procurou colocar em causa a independência da sua Administração (Factos Provados S e T)., conotando o Sr. II com a Ré Piornais, o que por este foi refutado de forma veemente em julgamento”, tendo declarado, de forma inequívoca, “(i) ter sempre atuado, desde a data da sua nomeação – 13 de outubro de 2001 – de forma livre e autónoma relativamente à 1ª Ré Piornais, atuando no interesse exclusivo do Condomínio Autor (sessão de 17.05.2021), (ii) confirmou o teor da Ata nº 1 de 13 de outubro de 2001, correspondente à primeira Assembleia-Geral de Condóminos do Condomínio Autor e (iii) que a 1ª Ré Piornais na qualidade de proprietária de algumas frações, deixava as decisões aos Condóminos, não tomando partido de deliberações tomadas pelos restantes Condóminos”.
Assim, na citada “assembleia de 13 de outubro de 2001 foram os presentes exortados para «apresentarem candidaturas ao cargo» (Vide «ACTA NÚMERO UM», de 13 de outubro de 2001, anexa ao Ofício do “RNPC – SII”, junto aos autos em 07.06.2019 (Notificação judicial refª ...)” e, ainda “que a Ré Promotora tenha proposto para o exercício do cargo o Senhor II (que ali permaneceu como Administrador, com um interregno de nove meses, até janeiro de 2015!) esta proposta foi submetida a apreciação, obtendo a concordância da maioria”.
Ademais, o “facto da 1ª Ré Piornais ter proposto como administrador do Condomínio Autor II não coloca(ou) em causa a isenção e independência deste”, pois “foi sugerido como candidato à administração em função da sua experiência na administração de condomínios no ..., desconhecendo à data da sua indicação a Ré Piornais”. E, “pelas declarações do próprio Sr. II (sessão de julgamento de 17.05.2021), este foi convidado a apresentar proposta de serviços para o Condomínio Autor pelo Ilustre Advogado Dr. BBB  e que nunca atuou a favor da Ré Piornais, mas apenas e sempre na defesa do Condomínio Autor”, sendo que, “à data do convite para apresentação de proposta o Sr. II não sabia se o Ilustre Advogado Dr. BBB representava a Ré Piornais (Promotora) e que tal convite resultou apenas da sua experiência na administração de condomínios no ... (o que o representante legal da Ré Piornais igualmente confirmou nas declarações prestadas na sessão de 17.05.2021)”.
Assim, deverão os factos provados S. e T., “por incompletude e incorrecção”, ser alterados nos seguintes termos:
“S Na assembleia de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pela Ré “Piornais” uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da reconhecida experiência e competência deste na atividade de administração de condomínios;
T A proposta de II como administrador foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente”.
Corroborando o exposto, o “Sr. II, anterior Administrador do Condomínio Autor, confirmou a documentação junta (i) pelo Registo Nacional de Pessoas Coletivas, (ii) pelo Banco Comercial Português e (iii) pela 1ª Ré Piornais, após a baixa dos autos à 1ª instância para a ampliação da matéria de facto” e, para “evidenciar a ausência de qualquer influência da 1ª Ré Piornais”, a mesma testemunha “confirmou a discussão levada a cabo no Condomínio Autor quanto ao pagamento, ou não, de despesas comuns suportadas pela 1ª Ré Piornais antes da constituição do Condomínio, sem que a Ré Piornais tenha tomado qualquer posição”.
Efectivamente, a “primeira Assembleia foi iniciada com a discussão, alteração de proposta e aprovação dos Regulamentos do Condomínio, exclusivamente discutida pelos Senhores Condóminos, sem qualquer intervenção da 1ª Ré Piornais, tendo «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Sr. CCC», factos demonstrativos de independência e não influência da 1ª Ré Piornais”. Aliás, decorre do doc. nº. 7, junto pela “Ré Piornais, no Requerimento refª ..., datado de 14.03.2019”, a expressa confissão do Condomínio Autor, ao referenciar que «o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001»”.
Assim, resulta evidente ter o Condomínio Autor actuado “de forma livre e autonomizada desde a Assembleia-Geral de Condóminos de 13 de outubro de 2001, data que assumiu como a da sua efetiva constituição e início de atividade, autónoma (autonomia que o próprio representante legal da Ré Piornais, Sr. Arq. DDD, o Técnico de Manutenção do Condomínio Autor, Sr. HH e o Sr. Eng.º QQ, Engenheiro Civil, igualmente confirmaram na sessão de 17.05.2021)”.
Pelo que, demonstra-se que “em 13 de outubro de 2001 o Condomínio Autor foi constituído através da realização da 1ª Assembleia Geral de Condóminos, com nomeação de uma Administração, passando a atuar de forma autónoma da Ré Piornais, factualidade que terá de ser dada como provada”, concluindo-se, assim, que a partir daquela data “o prédio se encontrava entregue a uma administração do condomínio livre da influência da Ré Piornais, a partir daí se contando o prazo de garantia de cinco anos. (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 1297/10.3TJLSB.L1-6, datado de 16.02.2012, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 121/07.TBALM.L1.S1, datado de 29.11.2011 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 721/12.5TCFUN.L1.S1, datado de 31.05.2016)”.
Consequentemente, por alteração e ampliação da matéria factual provada, pugna nos seguintes termos:
- Da alteração da redacção dos factos provados R, S e T:
R. No dia 13 de outubro de 2001 realizou-se a primeira assembleia geral do Condomínio ... ;
S. Na assembleia de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pela Ré “Piornais” uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da reconhecida experiência e competência deste na actividade de administração de condomínios;
T. A proposta de II como administrador foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente ;
- Do aditamento dos factos (provados) R(a), S(a), S(b) e T(a):
R(a). Nesta primeira assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, discutiu-se e aprovou-se por unanimidade o regulamento do Condomínio ..., bem como o orçamento do Condomínio até final do ano de 2001;
S(a). Nesta primeira assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, foi eleita por maioria a sua primeira administração, na pessoa do Sr. II;
S(b). Na assembleia-geral do Condomínio ..., de 13 de outubro de 2001, «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Senhor CCC» e não conseguiu aprovar deliberação que permitisse o seu ressarcimento relativamente às despesas comuns suportadas em data anterior a 13 de Outubro de 2001.
T(a) Desde 13 de Outubro de 2001 a 21 de Fevereiro de 2016, o Sr. II (em nome próprio ou através sociedades de que é/foi sócio) exerceu as funções de Administração do Condomínio ..., apenas com um curto interregno entre em 15.07.2004 e 09.02.2005.

Apreciando:
Os factos provados R., S. e T. têm presentemente a seguinte redacção:
“R. A 13 de Outubro de 2001 foi realizada reunião da assembleia-geral de Condomínio do Edifício ..., em que se votou o regulamento do condomínio e se elegeu administrador” ;
“S. Na reunião de 13 de Outubro de 2001 foi indicado, em nome da Ré “Piornais”, para desempenhar as funções de Administrador, II” ;
“T. A indicação de II como administrador foi aprovada, por maioria”.
Compulsados os elementos probatórios documentais referenciados, bem como o teor dos indicados depoimentos – HH (técnico de manutenção do Autor), II (administrador do Condomínio, por si ou como legal representante de sociedade, entre 2001 e 2015, com excepção de alguns meses em 2004/2005), Eng.º. QQ (testemunha das Rés) e Arquitecto DDD (legal representante da Ré Piornais) -, impõe-se considerar o seguinte:
- a Acta Avulso nº. 1, datada de 14/03/2016, não corresponde, efectivamente, à 1ª acta correspondente à 1ª Assembleia de Condóminos, não foi constitutiva, nem daí emerge uma qualquer primeira manifestação de independência do Condomínio ;
- a prova inicialmente produzida (conducente à 1ª sentença proferida) já indiciava uma gestão do condomínio independente da promotora muito anterior à Assembleia datada de 14/03/2006, o que é corroborado por vária da factualidade dada como provada, nomeadamente pelos factos L.1., M.1., N.1., O.1., P.1., Q.1., R.1., S.1., T.1., Q.2., U.2., V.2., W.2. e X.2. ;
- a 1ª Assembleia-geral de condóminos ocorreu em 13/10/2001, na qual foi nomeada a 1ª administração do condomínio ;
- as funções de administração do Condomínio Autor foram exercidas, desde o início, por II, por si ou como legal represente de uma sociedade administradora, o que se prolongou, com excepção de alguns meses, entre 2001 e 2016 ;
- a Acta nº. 1 da Assembleia-geral de Condomínio do Autor, realizada em 13/10/2001, encontra-se junta aos a fls. 2563 e 2564, o que ocorreu (em 07/06/2019) por cópia enviada pelo Registo Nacional de Pessoas Colectivas, a solicitação do Tribunal, pois havia instruído o pedido de inscrição do Condomínio no Registo Nacional de Pessoas Colectivas ;
- por sua vez, a denominada Acta Número Dois, referente à Assembleia-geral de Condomínio realizada em 16/03/2002, consta como doc. nº. 2, junto aos autos por requerimento da Ré Piornais de 14/03/2019 – cf., fls. 2168 vº. a 2173.
Na fundamentação da convicção exarada na sentença, no que concerne aos factos provados R. a T., consta ter o Tribunal atentado “no teor da acta constante de fls. 2563 a 2564 (que consubstancia uma acta de reunião, datada de 13 de Outubro de 2001, com 18 presenças assinaladas por assinatura individual) e que, de forma clara, corrobora a existência de 18 pessoas individuais a representar as fracções autónomas e a nomeação de administrador de condomínio, tendo por referência indicação efectuada pela Ré «Piornais»”.
Do exposto, resulta, inequivocamente, alguma assertividade na impugnação factual apresentada, que deverá ser traduzida no quadro factual ponderável, tendo em atenção não só o teor das actas referenciadas, bem como a explicitação corroborada nos depoimentos referenciados, principalmente no que respeita á forma como II iniciou as funções de administrador do Condomínio.
Pelo exposto, decide-se:
- alterar a redacção do facto provado R., onde se passa a consignar que:
“R. No dia 13 de Outubro de 2001 realizou-se a primeira Assembleia-geral do Condomínio do Edifício denominado ...” ;
- alterar a redacção do facto provado S., passando a constar que:
“S. Na mesma Assembleia-geral de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pelo Dr. BBB, em seu nome pessoal (enquanto condómino) e da sua representada “Piornais”, uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. II, que resultou da sua afirmada experiência e competência na actividade de administração de condomínios” ;
- alterar o facto provado T., que passa a ter o seguinte teor:
“T. A proposta de II como administrador (1ª administração do Condomínio) foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente” ;
- aditar à factualidade provada um novo ponto, a figurar como R.a), com o seguinte teor:
“R.a). Nesta primeira Assembleia-geral do Condomínio ..., discutiu-se e aprovou-se por unanimidade o regulamento do Condomínio ..., bem como o orçamento do Condomínio até final do ano de 2001” ;
- aditar à factualidade provada um novo ponto, a figurar como S.a), com o seguinte teor:
“S.a) Ainda na mesma Assembleia-geral, «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Senhor CCC» e não conseguiu aprovar deliberação que permitisse o seu ressarcimento relativamente às despesas comuns suportadas em data anterior a 13 de Outubro de 2001, propondo que “as mesmas fossem posteriormente apresentadas, após a devida análise por parte do Administrador eleito em conjunto com a apresentante das mesmas. Colocada à votação, foi esta proposta aprovada por unanimidade” ;
- aditar à factualidade provada um novo ponto, a figurar como T.a), com o seguinte teor:
“T.a) O Sr. II, (em nome próprio ou através sociedades de que é/foi sócio) exerceu tais funções de administração do Condomínio ... desde 13 de Outubro de 2001 a 21 de Fevereiro de 2016, apenas com o curto interregno entre 15/07/2004 e 09/02/2005”
Por fim, no que concerne ao pretendido aditamento do indicado facto S(a), o mesmo já se encontra previsto na nova redacção conferida ao facto T., injustificando-se, assim, qualquer repetição.
*
Pretende, ainda, a Impugnante Ré, no que respeita á segunda Assembleia-geral de Condóminos, a alteração do facto provado X., bem como o aditamento de dois novos factos, a figurarem como X(a) e X(b), contendo a seguinte redacção:
“X. A 16 de Março de 2002 teve lugar a segunda assembleia-geral do Condomínio ...” ;
“X(a) – Na assembleia de 16 de março de 2002 foi reconduzido o Sr. II como Administrador, foram apreciadas, discutidas e aprovadas as contas do Condomínio relativas ao quarto trimestre de 2001, discutidos «diversos problemas do Condomínio, como sejam os portões, barreiras e portas das garagens», aprovado o orçamento de 2002 e discutidos e deliberadas várias questões de interesse comum, com a abstenção da Ré Piornais e apresentada queixa sobre «o sistema de esgotos das varandas» (pingueiras)” ;
“X(b) - A acompanhar a convocatória para a assembleia de 16 de março de 2002, a Administração do Condomínio ... juntou documento no qual dava parecer negativo ao pagamento pelo Condomínio das despesas comuns anteriores a 13 de outubro de 2001, porquanto «o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001, estas contas não devem ser objecto de integração na Gestão corrente do Condomínio»”.
Ora, escalpelizado o teor da prova documental composta de cópia de tal Acta Número Dois, bem como cópia da convocatória para tal Assembleia-geral de Condomínio – cf., docs. nºs. 1 e 2, juntos pela Ré Piornais em 14/03/2019 -, resulta o seguinte:
- existir pertinência na requerida precisão a introduzir no facto X., pois, tal como resulta da própria designação, a Assembleia-geral de Condomínio realizada em 16/03/2002 tratou-se efectivamente da segunda assembleia realizada (tal como resulta, aliás, da expressa menção constante do facto Z.), sendo a primeira a datada de 13/10/2001 ;
- o descrito em X(a) corresponde a parte do âmbito de tal assembleia, na qual aqueles questões ou pontos foram abordados e discutidos e, sujeitos a votação, mereceram, globalmente, a abstenção da promotora Piornais ;
- por sua vez, o enunciado em X(b) não corresponde ao teor da convocatória para tal assembleia-geral – cf., fls. 2162 vº do enunciado doc. nº. 1 -, antes correspondendo ao teor da convocatória para a assembleia-geral de 15/02/2003 – cf., o teor do Doc. nº. 2, junto com o mesmo requerimento, nomeadamente fls. 2173 vº ;
- sendo que, apesar de não se reportar à convocatória para a assembleia-geral de 16/03/2002, poderá ter interesse o seu aditamento, pois evidencia uma tomada de posição da administração do condomínio perante a promotora, relativamente ao pagamento de despesas por esta reivindicadas, o que poderá servir como factor evidenciador ou demonstrativo do grau de independência ou autonomia daquele perante esta.
Donde, decide-se determinar:
- a alteração do facto provado X., que passa a ter a seguinte redacção:
“X. A 16 de Março de 2002 teve lugar a segunda assembleia-geral do Condomínio do Edifício ...” ;
- o aditamento de um novo ponto factual, que figurará como X.a), com a seguinte redacção:
“X.a) Em tal assembleia foi reconduzido o Sr. II como Administrador, foram apreciadas, discutidas e aprovadas as contas do Condomínio relativas ao quarto trimestre de 2001, discutidos «diversos problemas do Condomínio, como sejam os portões, barreiras e portas das garagens», aprovado o orçamento de 2002 e discutidos e deliberadas várias questões de interesse comum, com a abstenção da Ré Piornais, tendo sido, ainda, apresentada queixa sobre «o sistema de esgotos das varandas» (pingueiras)” ;
- o aditamento de um novo ponto factual, que figurará como X.b), com a seguinte redacção:
“X.b) Do ponto 2 da ordem de trabalhos para a convocatória para a assembleia-geral de condomínio, a realizar em 15/02/2003, consta a “Apreciação, Discussão e Deliberação sobre as Contas apresentadas pela Piornais, Lda., em Outubro do ano de 2001”, tendo o Sr. Administrador do Condomínio emitido parecer sobre tais alegados “adiantamentos feitos por aquela empresa correspondentes aos meses de Junho, Julho, Agosto e Setembro do ano de 2001”, enviado aos condóminos, no qual consignou entender que “o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001 estas contas não devem ser objecto de integração ma Gestão corrente do Condomínio”.
Mencionou, ainda, em tal parecer, que tais contas deverão “ser objecto de regularização directa entre os Senhores Condóminos que têm tais responsabilidades e a Piornais, ou seja, apenas para aqueles Condóminos que reúnem as condições expressas no ponto 2., sendo as restantes da responsabilidade da própria PIORNAIS, Lda. enquanto titular das fracções”.
Acrescentou que, de um montante global de despesas apresentadas no valor de 28.193,03 €, mereciam aprovação 13.224,87 €, do qual a Piornais, Lda., seria responsável pelo pagamento de 8.422,35 €, “sendo os restantes 4.802,52 Euros, da responsabilidade dos Senhores Condóminos que se encontram na condição referida no ponto 2, na proporção dos valores das respectivas fracções e nos termos do Regulamento do Condomínio Aprovado”.
Da composição do Condomínio Autor – a autonomização da fracção “A”, correspondente ao hotel
Referencia, ainda, a Impugnante, em súmula, ser o Condomínio Autor constituído, apenas, pela parte residencial do edifício, possuindo áreas comuns exclusivas e vedadas ao Hotel.
Assim, a unidade hoteleira, correspondente à fracção “A” (com 226 de permilagem), não fez, nem faz, parte do Condomínio Autor, o que é, inclusive, por este expressamente reconhecido e resulta até do facto provado Z..
O que se revela com acuidade, de forma a aferir acerca da perda do controlo da Ré Piornais, tendo em consideração as fracções autónomas sucessivamente alienadas logo após a conclusão da empreitada.
Concretizando, referencia que “o “Edifício ...” não se confunde com o “Condomínio ...”, sendo este o Autor nos autos. Assim, o “Prédio Urbano denominado “...” é composto por «Edifício constituídos por 8 Blocos, contíguos entre si e designados pelas letras A a ED perfazendo um total de 134 unidades autónomas» (conforme descrição predial constante da certidão predial permanente junto ao Requerimento da 2ª Ré Teixeira Duarte, refª ..., de 14 de março de 2019)”, sendo que a “Fração autónoma correspondente à letra A, dispõe da permilagem de 226,34, constando como destinação «A - HOTEL» (conforme Apresentação 4 constante da certidão predial permanente junto ao Requerimento da 2ª Ré Teixeira Duarte, refª ..., de 14 de março de 2019)”, sendo que, nos “termos da Escritura de Constituição de Propriedade Horizontal (junta aos autos como Doc. 9, da p.i.), a Fração “A”, com a permilagem de 226,34, corresponde a uma “Unidade Turística destinada a Hotel” (Hotel ...)”.
Todavia, “pese embora a Fração “A” que corresponde ao hotel denominado ..., seja parte integrante do mesmo imóvel (Edifício ...) e, consequente, da mesma escritura de constituição da Propriedade Horizontal (Doc. 2 junto ao 291 Requerimento da 1ª Ré, refª ..., de 14.03.2019) esta fração autónoma não faz parte do Condomínio Autor (Condomínio ...)”, sendo que o Autor Condomínio “não representa, por dele não fazer parte integrante, a totalidade do Edifício ..., por dele estar excluída a Fração “A” (Hotel)”.
Acrescenta, ainda, ser “admissível e jurisprudencialmente aceite que num único imóvel, integrante de um mesmo título constitutivo de propriedade horizontal, possam coexistir condomínios autonomizados; pelo que a autonomização da unidade hoteleira (Fração A) que faz parte do Edifício ... e a sua não integração no Condomínio Autor não contempla qualquer ilicitude ou irregularidade”.
Ou seja, o “Condomínio Autor é constituído apenas pela parte residencial do Edifício ... e tem áreas comuns exclusivas e vedadas ao Hotel, o que se encontra abundantemente demonstrado nos autos”.
Ademais, para além do reconhecimento de tal facto por parte do Autor, “na esmagadora maioria das Atas do Condomínio Autor, é expresso e inequívoco a não integração da Fração A – Hotel (com 226 de permilagem) no Condomínio Autor [vide, ACTA NÚMERO DOIS (DE 16.03.2002) – Doc. 2 junto ao Requerimento da 1ª Ré, refª ..., de 14.03.2019; ACTA nº 1/2006 (de 14.03.2006) – Doc 1 do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO TRÊS (de 04.06.2007) – Doc 2 do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO QUATRO (de 23.04.2008) – Doc 3 do Requerimento do Condomínio Autor., refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO CINCO (de 19.01.2009) – Doc. 1 junto à p.i.; ACTA AVULSO NÚMERO SEIS (de 29.03.2010) – Doc 5 do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO SETE (de 28.07.2010) - Doc. 2 junto à p.i.; ACTA AVULSO NÚMERO OITO (de 30.09.2019) – Doc. 3 junto à p.i.; ACTA AVULSO NÚMERO NOVE (de 27.01.2011) – Doc. junto ao Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.08.2015; ACTA AVULSO NÚMERO DEZ (de 28.02.2012) – Doc.8 junto ao do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015; ACTA AVULSO NÚMERO ONZE (de 04.02.2013) – Doc. 9 junto ao do Requerimento do Condomínio Autor, refª ..., de 07.07.2015”, sendo assim “o próprio Condomínio Autor que reconhece a não integração da Fração “A” – Hotel (com 226 de permilagem) no Condomínio Autor, assumindo um «quórum global de setecentos e quinze votos»”.
Por outro lado, nos relatórios “de vistorias juntos pelo Condomínio Autor, este foi sempre identificado como um condomínio exclusivamente residencial (Relatório SG..., S.A., junto como Doc. 12 à p.i.; Relatório B..., Lda. junto à p.i. como Doc. 11; Aditamento ao Relatório B..., Lda., datado de junto como Doc. 28 à p.i.)”, sendo que a própria “escritura de constituição de propriedade horizontal, lavrada em 17 de agosto de 2001, junta como Doc. 9 à p.i., também demonstra a autonomização do Hotel relativamente ao Condomínio Autor (habitacional), identificando a autonomização funcional da Fração “A” que não partilha espaços comuns com as demais frações com fins habitacionais (logradouros, estacionamentos, jardins, piscina, áreas de apoios, etc.)”. Efectivamente, define-se a fracção A como “A”- Unidade turística destinada a Hotel. Distribui-se pelo rés do chão dos Blocos A e B e desenvolve-se por cinco pisos abaixo daquele. No Rés do chão fica situado um núcleo administrativo (gabinete de direcção, sala de reuniões e secretariado); núcleo de recepção com back-office; espaços mistos de circulação e estadia; bar e sala de refeições com área de serviço adjacente e núcleo de sanitários. Dispõe ainda de uma área de solário, esplanada e terraço ajardinado; (…) Pertence-lhe ainda o uso exclusivo da[s] duas floreiras existentes em frente da respetiva entrada e dos estacionamentos automóvel assinalados com os números cento e sessenta e um. (…)»”.
Assim, a errada consideração do Tribunal a quo “de que a Fracção “A” faz parte do Condomínio Autor (confundindo o Condomínio com o Edifício, que se tratam de realidades diversas) inquina as conclusões judiciais alcançadas quanto à data da perda de domínio da Ré Piornais (por vendas) tendo agora por base a permilagem, identificado uma data muito para além da efectiva”, pois, conforme o próprio Condomínio “confessa na sua p.i. (artigos 22º, 25º e 26º da p.i.) a esmagadora maioria das frações autónomas foram comercializadas pela Ré Piornais durante a construção do Edifício e vendidas em curto prazo, logo após a constituição da propriedade horizontal (escritura lavrada em 17.08.2001, cfr. Doc. 9 junto à p.i.)”.
Pelo exposto, entende pecar por escasso o facto provado Z., que deve ser alterado, devendo, ainda, ser ampliada a matéria de facto, por aditamento de nove novos factos provados, identificados pelas letras Z(a) a Z(i), com a seguinte redacção:
“Z Da acta da reunião de 16 de Março de 2002, designada por “Acta número dois”, consta que o administrador esclareceu os presentes que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia, resultando assim o quórum global de setecentos e quinze votos do Condomínio ...” ;
“Z(a) Nas «acta nº 1/2006» (de 14.03.2006), na «acta avulso número três» (de 04.06.2007), na «acta avulso número quatro» (de 23.04.2008), na «acta avulso número cinco» (de 19.01.2009), na «acta avulso número seis» (de 29.03.2010), na «acta avulso número sete» (de 28.07.2010), na «acta avulso número oito» (de 30.09.2019), na «acta avulso número nove» (de 27.01.2011), na «acta avulso número dez» (de 28.02.2012) e na «acta avulso número onze» (de 04.02.2013) do Condomínio ..., consta igualmente que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia-geral” ;
“Z(b) A permilagem da Fração “A” nunca foi considerada no quórum deliberativo do Condomínio ...” ;
“Z(c) Em todas as vistorias realizadas a pedido do Condomínio ... este consta como um «Edifício de Habitação», sito na Estrada ..., no ..., sem integração da localização da Fração “A” Hotel, que dispõe de entrada autónoma na Tv. ..., ...” ;
“Z(d) Nenhuma das vistorias, nem qualquer reclamação do Condomínio ... incluiu quaisquer apreciações das áreas afetas à Fração “A” (Hotel)” ;
“Z(e) O Condomínio ... apenas abrange as partes comuns das frações autónomas habitacionais” ;
“Z(f) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fração “A” (Hotel) não partilha áreas comuns, designadamente a piscina e zonas de apoio, logradouros, casa da porteira, estacionamentos para visitantes, etc., que estão exclusivamente afetas às frações habitacionais” ;
“Z(g) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fração “A” (Hotel) dispõe de acessos e áreas próprias autónomas, dispondo o hotel da área de solário, esplanada, terraço ajardinado, floreiras à sua entrada e lugares de estacionamento próprios, não partilhadas com as áreas habitacionais” ;
“Z(h) A Fração A, correspondente ao Hotel, com um total de 226,00 de permilagem (226,34%o por arredondamento), é administrado de forma autónoma e não faz parte do Condomínio ..., dispondo de áreas e espaços independentes, constituindo uma unidade funcionalmente independente dos demais blocos do edifício que compõe o Condomínio Autor” ;
“Z(i) O Condomínio ... constitui um condomínio autonomizado do Hotel (Fração A), representando no total 774,00 de permilagem (773,66%o por arredondamento) do total do Edifício, composto exclusivamente pelas frações com fins habitacionais que dispõem de partes comuns exclusivas”.

Decidindo:
A análise da prova documental referenciada comprova, no essencial, o aduzido pela Ré Impugnante, no sentido do Autor Condomínio não representar, por dele não fazer parte integrante, a totalidade do Edifício ..., sendo que, nomeadamente, a Fracção A, correspondente ao Hotel, nunca fez parte integrante do Condomínio Autor.
É o que resulta da maioria das Actas da Assembleia-geral de Condomínio, onde se referencia, repetidamente, esclarecer o administrador do condomínio que “nos termos do Regulamento do Condomínio, os votos da fracção “A” – Hotel – no total de duzentos e vinte seis não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo, resultando assim o quórum global de setecentos e quinze votos”.
O que evidencia ser o próprio Condomínio Autor a não reconhecer a integração da Fracção A.
É, ainda, o que resulta da própria escritura pública de constituição da propriedade horizontal, donde decorre efectiva autonomização do Hotel (fracção A) relativamente à parte residencial (Condomínio Autor).
Nomeadamente quando se refere que:
- “a tardoz dos diversos Blocos, entre estes e a Estrada ..., existe um amplo espaço, com jardins, floreiras e dezanove locais para estacionamento automóvel, devidamente demarcados no pavimento com a letra V, os quais se destinam a visitantes e estão afectos exclusivamente às fracções de natureza habitacional (….). A piscina e zonas de apoio são comuns apenas ás fracções afectas a fins habitacionais. Os logradouros são comuns a todas as fracções, com excepção das fracções “A” e “AG”” ;
- “O imóvel é composto por centro e trinta e quatro fracções autónomas, sendo a fracção A destinada a Hotel (…)”.
“”A” – Unidade turística destinada a Hotel. Distribui-se pelo rés-do-chão dos Blocos A e B e desenvolve-se por cinco pisos abaixo daquele. No Rés do chão fica situado um núcleo administrativo (gabinete de direcção, sala de reuniões e secretariado) ; núcleo de recepção com back-office ; espaços mistos de circulação e estadia ; bar e sala de refeições com área de serviço adjacente e núcleo de sanitários. Dispõe ainda de uma área de solário, esplanada e terraço ajardinado. (….)” ;
“pertence-lhe ainda o uso exclusivo de duas floreiras existentes em frente da respectiva entrada e dos estacionamentos automóvel assinalados com os números cento e sessenta e cento e sessenta e um” ;
- “A fracção A não tem comunhão nas zonas comuns que estão afectas às restantes fracções, nomeadamente piscina, elevadores e escadarias, logradouros, instalações e equipamentos gerais de ventilação, água, electricidade, saneamento e despejos de lixo, porteiro, segurança circulação automóvel e estacionamentos. As fracções AG e BJ não têm comunhão na piscina, bem como nas zonas comuns interiores das fracções autónomas habitacionais” ;
- “São comuns a todas as fracções, com excepção da fracção A, os compartimentos do lixo”.
Por fim, evidencia-se, ainda, da certidão permanente do registo predial do Edifício (descrito na Conservatória do Registo Predial ..., freguesia ..., sob o nº. ...30, cf., fls. 2354 a 2364 – doc. junto pela Ré Teixeira Duarte por requerimento de 14/03/2019), a menção da existência de regulamento do condomínio, a permilagem de cada uma das fracções e o destino exclusivo da fracção A para Hotel. 
Pelo exposto, na ponderação de tais elementos probatórios documentais, decide-se o seguinte: