DOCUMENTO JUNTO COM AS ALEGAÇÕES DE RECURSO
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
CONTRATO PROMESSA
INCUMPRIMENTO
PERDA DE INTERESSE
DIREITO DE RESOLUÇÃO
Sumário


I - O comprador de coisa inexata ou imperfeita não está impedido de invocar o disposto no art. 808º do Código Civil, mostrando que perdeu objetivamente o interesse na prestação ou lançando mão da interpelação admonitória, para converter o cumprimento imperfeito e a mora na sua retificação em incumprimento definitivo (total ou parcial).
II - A perda do interesse do credor na prestação acordada decorrente da mora do outro contraente é legalmente equiparada ao não cumprimento da obrigação (art. 808º, n.º 1, do CC) e é apreciada objetivamente (n.º 2 do mesmo artigo), configurando-se como insuficiente o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
III - É ao credor que incumbe a prova do desaparecimento do interesse (art. 342º, n.º 1 do CC).
IV - Tendo os promitentes compradores perfeita noção, quando outorgaram o contrato promessa, das dimensões e particularidades da distribuição do espaço interior da construção em apreço, a constatação ulterior de que a fracção edificada tem uma área total ligeiramente inferior (correspondente a -2,98%) do que estava previsto e não se divisando que o bem prometido não permite a sua utilização nos termos pensados pelos promitentes compradores, não lhes assiste razão objectiva para declarar resolvido o contrato por incumprimento definitivo, numa fase em que a obra se encontrava quase concluída.

Texto Integral


Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães

I. Relatório

J. C. e S. P. intentaram contra X, S.A., L. S. e A. M., no Juízo Central Cível de Guimarães - Juiz 5 -, do Tribunal Judicial da Comarca de Braga, a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, pedindo se:

- declare o incumprimento culposo pelas Rés, do contrato-promessa identificado no artigo 8º da p.i.;
- condenem os Réus a devolver, em dobro, aos Autores, todas as quantias entregues a título de sinal, no valor de 80.000,00 €;
- condenem os Réus a pagar aos Autores a quantia de 20.000,00 € a título de danos morais;
- condenem os Réus a pagar aos Autores todas as despesas por estes suportadas, desde a data da resolução do contrato-promessa, no valor de 500,00 € mensais e, ainda, todas as despesas com procuradoria a computar em execução sentença.

Para tanto, e em resumo, alegaram que os Réus não cumpriram o contrato-promessa celebrado entre a Ré sociedade “X, S.A.” na qualidade de promitente vendedora, no acto representada pela sua administradora única (a Ré L. S.), e os aqui Autores na qualidade de promitentes compradores, tendo o Réu A. M. intervindo nas negociações como administrador de facto da Ré sociedade. Na verdade, o imóvel edificado pelos Réus diverge do que foi prometido vender quanto às áreas total e individual de cada um dos cómodos, em termos que impedem o uso que os Autores pretendiam dar-lhe como casa de morada da sua família. A actuação dos Réus causou aos Autores prejuízos, porque venderam a sua casa onde moravam no início da construção e necessitaram de arrendar outro imóvel para residirem, assim como danos não patrimoniais decorrentes da frustração sentida.

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Citados, os réus apresentaram contestação/reconvenção (fls. 39 e ss. dos autos).

Excepcionaram:

- a ilegitimidade passiva dos Réus L. S. e A. M. na medida em que o contrato-promessa que serve de fundamento ao pedido, foi celebrado por entre a 1ª Ré e os AA.;
- que os Autores visitaram, antes da celebração do contrato-promessa o imóvel objecto do contrato, observando as áreas das suas divisões e as respectivas configurações, pelo que bem sabiam quais as suas características, para além de que celebraram com a 1ª Ré alterações àquele contrato muito posteriormente, sem suscitar qualquer reserva quanto ao prédio já edificado.
Impugnaram as divergências de áreas invocadas pelos Autores.
Reconvieram, pedindo se declare o incumprimento definitivo e culposo do contrato pelos Autores / Reconvindos e a condenação destes na perda da quantia de € 20.000,00 de sinal entregue à 1ª Ré, mantendo que depois de receber dos Autores carta declarando a resolução do contrato-promessa celebrado, sem fundamento nos termos alegados pelos Réus, estes foram interpelados pela 1ª Ré para, no prazo de 8 dias, informar se mantinham tal posição e que, em caso afirmativo, esta teria por incumprido o contrato por razões imputáveis aos Autores.
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Os Autores replicaram (fls. 56 e ss.).
Mantiveram a legitimidade passiva dos co-Réus L. S. e A. M..
Impugnaram a matéria de excepção invocada pelos Réus e, bem assim, os fundamentos do pedido reconvencional.
Pediram a condenação dos Réus como litigantes de má-fé por deduzirem pedido reconvencional infundado, bem sabendo que os Autores só decidiram contratar depois de receber as plantas contendo descrição das áreas do prédio.
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Responderam os Réus (fls. 74 e ss.).
Invocaram nulidade decorrente de excesso, por parte dos Autores, do âmbito processual da réplica.
Contraditaram o pedido de condenação como litigantes de má-fé e o teor dos documentos apresentados pelos Réus.
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Foi proferido, a fls. 77 e ss. dos autos, despacho-saneador que:

- julgou procedente a excepção dilatória de ilegitimidade passiva dos Réus L. S. e A. M., absolvendo-os da instância;
- julgou improcedente a questão da nulidade da réplica;
- foi identificado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova, bem como foram admitidos os meios de prova.
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Procedeu-se a audiência de julgamento.
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Posteriormente, o Mm.º Julgador “a quo” proferiu sentença, nos termos da qual decidiu julgar:

- Improcedente o pedido formulado pelos Autores, do mesmo absolvendo a 1ª Ré X, S.A..
- Procedente o pedido reconvencional, declarando o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa pelos Autores / Reconvindos e condenando-os na perda da quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros) de sinal entregue à 1ª Ré.
- Improcedente o pedido de condenação da 1ª Ré como litigante de má-fé, formulado pelos Autores.
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Inconformados, os Autores interpuseram recurso da sentença e, a terminar as respectivas alegações, formularam as seguintes conclusões (que se transcrevem (1)):

«1- Requerem os AA a Vª Exª que se dignem aceitar a junção de um email datado de 30 de Outubro de 2018 do Arquiteto B. M., por solicitação do Sr A. M., a enviar aos AA as plantas do imóvel que prometeram comprar com base no art 651 CPC
2- A sentença proferida pelo tribunal a quo não faz uma correta interpretação dos factos, nem uma adequada aplicação do direito.
3- O Exm. Juiz a quo nos factos dados como não provados, recusa a versão dos Autores sobre os factos, sendo certo que ao fazê-lo, não só entra em manifesta contradição com factos provados como deixa de se pronunciar sobre matéria que o deveria fazer.
4- O imóvel edificado pelos Réus diverge do que foi prometido vender quanto às áreas, total e individual de cada um dos cómodos, em termos que impedem o uso que os Autores pretendiam dar-lhe como casa de morada da sua família
5- Devera declarar o incumprimento culposo das Rés, no contrato-promessa por violação das suas clausulas 5º e 6º
6-Devem os Réus ser condenados a devolver, em dobro, aos Autores, todas as quantias entregues a título de sinal, no valor de 80.000,00 € valor este de 20.000,00€ de sinal em dobro e 20.000,00€ de antecipação de pagamento que devera ser computada em dobro com base no art 442 nº2 do CC
7-Devem ser condenados os Réus a pagar aos Autores a quantia de 20.000,00 € a título de danos morais;
8- Os RR sabem, admitem e confessam que incumpriram o contrato promessa na sua essência e integralidade pois não construíram o imóvel que prometeram vender
9-Os elementos de prova nomeadamente perícias, testemunhas dos AA e RR deixam bem claro que existem diferenças entre o projecto inicialmente aprovado pela Camara Municipal ... e a obra executada, que de uma forma muito real nos dá a seguinte conclusão:
- Existe uma diferença entre o projeto apresentado aos autores, “área descrita na legenda do projeto” (soma valores de tabela - rés do chão, 1º piso e logradouro, 216,03m2+56,00m2), e o real “levantamento arquitetónico” (soma, 181,53m2+31,00m2), que resulta em menos 50,5 m2
10-A peritagem efetuada nos autos retrata bem o desrespeito dos RR pelas entidades com quem se comprometem. Nada foi cumprido, verificando-se, inclusive, que foi alterada a implantação do imóvel, as áreas desvirtuadas e reduzidas, as divisórias alteradas, as varandas reduzidas as 50%, a área circundante sem divisórias, os muros alterados.
11-O facto provado nº 15 e 16 devera ser alterado atento aos depoimentos D. M., C. S. , A. C. , L. M. ao relatório pericial e esclarecimentos para
“15. De acordo com o projecto aprovado pela C.M. de ..., anexo ao contrato aludido em i. da matéria assente, a casa “D” apresenta as seguintes áreas em m2:
a) Descritas na legenda do projecto:
- No R/C:
Átrio 14,69; Sala 28,36; Cozinha 26,59; Garagem 20,04; Instalação sanitária 2,88; Lavandaria 5,45;
- No 1º Piso:
Átrio 32,80; Quarto 15,00; Terraço 2,55; Instalação sanitária e antecâmara 6,83; Quarto 18,20; Terraço 2,24; Instalação sanitária 8,02; Quarto de vestir 8,08; Quarto 2,12; e Terraço 4,18;
Varanda ( logradouro )-56,00 - Total Interior 216,03;
- Logradouro exterior 56,00.
- Logradouro exterior 54,05 (artigo 19º da p.i.).
16. Depois de pronta, a casa “D” apresenta as seguintes áreas reais em m2: - No R/C:
Átrio 15,96; Sala 34,84; Cozinha 11,63; Garagem 17,84; Instalação sanitária 1,97; Lavandaria 2,11;
- No 1ª Piso:
Átrio 25,22; Quarto 13,24; Terraço 1,45; Instalação sanitária e antecâmara 6,40; Quarto 15,42; Terraço 1,15; Instalação sanitária 6,06; Quarto de vestir 6,55; Quarto 19,00; e Terraço 2,69;
Varanda ( logradouro )-31,00 - Total interior 181,53;
- Logradouro exterior 251,43 (artigo 19º da p.i.)”
12-Existe uma errada fundamentação dos factos provados 15 e 16 atento aos depoimentos das testemunhas D. M. , C. S. , A. C. , L. M. dos relatórios periciais e seus esclarecimentos
13-O facto provado nº 4 devera ser alterado atento as declaracoes dos AA para
4. Quando os Autores chegaram à obra, estavam no local os Réus A. M. , à espera e foram-lhes mostradas as casas “A” e “D”, de um total de quatro correspondentes às letras “A”, “B”, “C” e “D”. sendo que apenas visitaram o 1ºpiso e rés do chão da casa A sendo que da casa D apenas viram o rés do chão
14- O facto não provado nº 2 devera ser alterado para provado atento as declarações da Autora :
2. Quando os Autores se deslocaram às moradias na Rua ..., não viram a moradia “D” mas apenas a moradia “A” pois a moradia “D” não tinha escadas para o 1º piso (artigos 3º da p.i. e 11º da réplica);
15-O facto provado nº 5 atento as declarações dos AA da testemunha A. M. e da testemunha F. R. devera ser alterado para
5. Na mesma ocasião, os Autores visitaram por dentro a casa identificada com a letra “A” que se encontrava construída em grosso, com divisões interiores e exteriores delimitadas
- os Autores tiveram acesso às plantas constantes do projecto das moradias, em data anterior a outorga do contrato-promessa
16-O facto provado nº8 atento as declarações da testemunha C. S. e dos AA devera ser alterado para :
8. Os Autores decidiam adquirir a moradia “D” e aceitaram celebrar com a 1ª Ré o contrato promessa de compra e venda com base na respectiva configuração, áreas, delimitação e composição que constataram das plantas do imóvel
17-O facto provado nº10 atento as declarações da testemunha A. M. e F. R. e dos AA devera ser alterado para :
"10. Os Autores tiveram acesso às plantas constantes do projecto das moradias, antes da outorga do contrato-promessa aludido no facto provado número 10 (artigo 16º da p.i.).”
18- Atento á falta de prova e em conjugação aos documentos do processo nomeadamente carta dos RR ( junto aos autos ), testemunhas A. M., o depoimento dos AA o facto provado nº18 devera ser alterado para
18. A testemunha A. M. referiu aos Autores que a casa tinha as dimensões do projecto e que as áreas descritas na legenda do projecto estavam mal devido a erro do arquiteto em Setembro de 2019 (artigo 26º da p.i.).
19-O facto não provado nº3 deveria ter sido dado como provado :
Antes de celebrado o contrato referido em i. da matéria assente, os Autores pediram ao Réu A. M. que lhes enviasse as plantas, para confirmar as áreas que este tinha referido (artigo 5º da p.i.). A redação deste facto teria toda a logica e fundamentado, quer pelas declarações do Autor, quer pela testemunha A. M., quer pelo próprio contrato promessa
20-O facto não provado nº 4 . Os Autores só resolveram adquirir o imóvel após consulta das plantas do projeto apresentado na Câmara Municipal ... devera ser dado como provado atento as declarações dos AA das testemunhas A. M. e F. R.
21-O facto não provado nº 2 devera ser dado como provado atento as declarações da autora
Quando os Autores se deslocaram às moradias na Rua ..., não viram a moradia “D” mas apenas a moradia “A” pois a moradia “D” não tinha escadas para o 1º piso
22-Assim, devem ser alterados
Os factos provados nº 4,5,8,10,15 e 18 alterando a sua redacção e
O factos nº3 e 2 dos factos dados como não provados deveram ser dados como provados
23-A recorrente não se conforma com a decisão proferida, porquanto a mesma fez uma errada apreciação da decisão da matéria de facto e uma menos correta interpretação e aplicação do direito ao caso concreto.
24-Com base nos Depoimentos das testemunhas, o qual consta gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso no Tribunal, com relevo para este recurso.
25-Andou mal o Tribunal ao considerar eficaz a notificação dos RR por carta em Setembro de 2018 nomeadamente, no âmbito da resposta á resolução
26-Face à factualidade dada como provada, conclui-se que os AA fizeram a prova de todos os factos que lhe competia como factos constitutivos do seu alegado direito, já que provou os termos do contrato promessa e o seu incumprimento pelos RR
27-Os AA, por força da resolução do contrato promessa, têm direito ao sinal em dobro e á devolução em dobro dos materiais por antecipação de pagamento atento ao incumprimento dos RR
28- E, assiste aos Autores direito a serem indemnizados por outros danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos em consequência da celebração do contrato; A sentença deve ser revogada e substituída por outra que declare resolvido o contrato promessa celebrado em 02 de novembro de 2018 entre as partes, com fundamento em incumprimento definitivo imputável as RR
29- O direito à resolução do contrato tanto pode ter por fonte a lei como a convenção das partes - art. 432º, nº 1 do Código Civil. Os RR violaram a Cláusula quinta do contrato promessa que a edificação do imóvel teria de ser de acordo com o projeto e a clausula sexta refere expressamente que qualquer alteração ao projeto teria de ser por acordo das partes e entraram em incumprimento
30-Para se poder aferir melhor a gravidade deste incumprimento, podemos ainda referir que o valor do imóvel é de 200.000,00€ sendo a área de construção a edificar de 216 metros acrescida de 56 metros de varanda o que perfaz 272,00 metros. Contudo, o que foi construído, na realidade, foi 212,00 metros
Se tivermos em consideração que o valor do metro é de 735,00€ e multiplicarmos por 212 perfaz o valor de 155,820€ ou seja este ERRO/VICIO/TORCIDELA do imóvel custa 44.180,00€ quase 25% do valor do imóvel
31- O suposto erro teria sempre no caso concreto de ser assumido pelo construtor, mas neste caso concreto é indesculpável
Alem da indesculpabilidade do erro, temos ainda a falta de responsabilidade, pois nenhuma comunicação seja por carta, email ,sms ou sequer nos aditamentos foi feita aos AA relativamente a esta gigantesca alteração de áreas, configuração, logradouro, implantação
32-Os AA, com a sua atitude, cumprindo com as obrigações estabelecidas no contrato de promessa e respetivos aditamentos com motivo e de forma lícita, declararam as RR que não pretendiam manter o contrato de venda do imóvel em causa nos presentes autos por incumprimento – artigos n.º 442, n.º 2, 798º, 801º e 808º do CC.
33-O Tribunal recorrido violou, por erro de interpretação e aplicação o disposto nos artigos 410º, 801º, 808º e 224º do Código Civil.
34- Utilizando um critério de um Homem racional, o tal “Bom pai de família” não é expectável que, ao ver uma casa em grosso, tenha a perceção das áreas, sendo ajuizado tal facto pelas plantas do imóvel
35- A diferença de áreas no imóvel entre o que consta escrito no projeto e a área real (constatada no local) é de 58 metros, ou seja, os AA prometeram comprar um imóvel de 216,03 e o que lhe foi apresentado tinha 181,53 na sua parte interior (diferença de 35 metros), sendo que a varanda edificada tem 31metros quando deveria ter 56 metros
36- Errou o tribunal a quo, na sua apreciação de factos, testemunhas e relatório pericial, não se compreendendo a utilização do método “a escala“ em pessoas comuns sem conhecimentos técnicos de leitura de plantas.
37-Devemos ter em consideração o homem comum de razoabilidade, ou seja, quando se promete comprar algo, confia-se no que vem descrito na planta e que o imóvel seja construído em conformidade o que não ocorreu no imóvel objeto do contrato promessa por culpa dos RR
38- O próprio propósito da planta é demonstrar e identificar o que será construído, não sendo possível compreender qualquer diferença ao definido, muito menos uma diferença tão significativa como 50m2, com um impacto superior a 20% na área útil global como se demonstra no caso em questão
39- Os AA tiveram acesso as plantas no imóvel anterior á elaboração do contrato promessa e aperceberam-se da divergência entre a área da legenda do projeto e a área real edificada, na fase final da obra, pelo mês de Setembro de 2019
40- Não deveria o tribunal a quo ter aceite a justificação dada pelos RR : “erro de escrita” nas áreas discriminadas num projeto de arquitetura e, mais grave se torna, é o facto de o tribunal de primeira instância ter considerado normal os erros, omissões, distorções de um projeto de arquitetura, que foi apresentado numa Camara Municipal, aprovado e depois completamente adulterado no momento da construção, tendo, inclusive, mudado de lugar.
41- Os AA decidiram comprar um imóvel apos se terem deslocado ao local e visto as plantas do mesmo e acto continuo assinaram um contrato promessa anexaram plantas e reconheceram assinaturas e validamente resolveram o contrato por incumprimento dos RR
Nestes termos e nos demais de direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser declarado procedente e em consequência ser a decisão proferida pelo Tribunal da Primeira Instância ser revogada com as demais consequências legais
Assim se fará, como sempre, inteira
JUSTIÇA».
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Contra-alegaram os Réus, pugnando pelo não provimento do recurso e manutenção da sentença recorrida.
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O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito suspensivo da decisão.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Delimitação do objeto do recurso

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do(s) recorrente(s), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso e não tenham sido ainda conhecidas com trânsito em julgado [cfr. artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de junho].

No caso, as questões que se colocam à apreciação deste tribunal, por ordem lógica da sua apreciação, consistem em saber:

i) - Questão Prévia: (in)admissibilidade do documento junto (pelos apelantes) com as alegações de recurso;
ii) - Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
iii) - Da reapreciação da matéria de direito.
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III. Fundamentos

IV. Fundamentação de facto.

- A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos:
1. Em Outubro de 2018, os Autores estavam à procura de casa na zona de ..., viram uma grua e umas casas em construção, perceberam que as casas estavam à venda e foram informados que as casas estavam a ser construídas pelo “Sr. A. M.” que morava ali perto (artigos 1º e 2º da p.i.).
2. Os Autores resolveram ir a casa do Sr. A. M., onde foram recebidos pela esposa, a Ré L. S., que lhes disse que o marido tinha saído e deu aos Autores o número do telefone do Réu A. M. (artigo 2º da p.i.).
3. Decorridos alguns dias, o Autor combinou telefonicamente com o Réu A. M. ir ver as casas (artigo 2º da p.i.).
4. Quando os Autores chegaram à obra, estavam no local os Réus A. M. L. S., à espera e foram-lhes mostradas as casas “A” e “D”, de um total de quatro correspondentes às letras “A”, “B”, “C” e “D”. (artigos 3º da p.i. e 8º da contestação).
5. Na mesma ocasião, os Autores visitaram por dentro a casa identificada com a letra “D” que se encontrava construída em grosso, com divisões interiores e exteriores delimitadas (artigo 8º da contestação).
6. Os Réus informaram os Autores que a casa “A” estava vendida e que podiam escolher entre as casas “C” e “D” em construção, cujo valor individual seria de 200.000,00 € (duzentos mil euros), sem piscina (artigos 3º e 5º da p.i.).
7. Os Autores ficaram interessados na moradia “D” por ter mais terreno que as outras duas (artigo 4º da p.i.).
8. Os Autores decidiam adquirir a moradia “D” e aceitaram celebrar com a 1ª Ré o contrato aludido no facto provado número 10, com base na respectiva configuração, áreas, delimitação e composição que constataram no local (artigos 9º e 10º da contestação).
9. Foi outorgado o escrito, datado de 2 de Novembro de 2018, epigrafado de “Contrato Promessa” assinado por L. S. na qualidade de administradora única da sociedade “X, S.A.”, designada Promitente-Vendedora, e por J. C. e S. P., designados Promitente-Compradora, assinaturas reconhecidas, cujo teor se reproduz por cópia no documento 1 junto com a p.i. (fls. 16 a 19 dos autos), tendo por objecto a fracção autónoma provisoriamente identificada pela letra "D "do prédio urbano, composto de rés-do-chão, andar e logradouro, situado no lugar de ..., Freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ... e inscrito na matriz sob o n.º ..., sendo anexados ao contrato, entre outros elementos, plantas dos pisos com indicação das áreas (ponto i. dos factos assentes).
10. Os Autores tiveram acesso às plantas constantes do projecto das moradias, na ocasião da outorga do contrato-promessa aludido no facto provado número 10 (artigo 16º da p.i.).
11. Foi outorgado o escrito, datado de 8 de Julho de 2019, epigrafado de “Aditamento Contrato Promessa”, reproduzido por cópia no documento 1 junto com a contestação (fls. 44 dos autos), assinado por L. S. na qualidade de administradora única da sociedade “X, S.A.”, designada Promitente-Vendedora, e J. C. e S. P., designados Promitente-Compradora (ponto ii. dos factos assentes).
12. Por conta dos escritos aludidos nos pontos anteriores, os Autores entregaram à Ré a quantia de € 20.000,00 (alínea iii dos factos assentes);
13. Para além do montante descrito no facto provado anterior, os Autores despenderam, em materiais ou bens que compraram e foram incorporados na moradia “D”, os seguintes valores: € 5.000,00 em móveis de cozinha; € 4.000,00 em electrodomésticos; € 7.000,00 em ar condicionado (artigos 12º e 38º da p.i.).
14. O Réu A. M., com o conhecimento da Ré L. S., tratou da documentação, recebeu pagamentos, tomava decisões e assumia compromissos em nome da Ré X, no âmbito do contrato aludido no facto provado número 1 (artigos 8º e 35º da p.i.).
15. De acordo com o projecto aprovado pela C.M. de ..., anexo ao contrato aludido em i. da matéria assente, a casa “D” apresenta as seguintes áreas em m2:
a) Descritas na legenda do projecto:
- No R/C:
Átrio 14,69; Sala 28,36; Cozinha 26,59; Garagem 20,04; Instalação sanitária 2,88; Lavandaria 5,45;
- No 1º Piso:
Átrio 32,80; Quarto 15,00; Terraço 2,55; Instalação sanitária e antecâmara 6,83; Quarto 18,20; Terraço 2,24; Instalação sanitária 8,02; Quarto de vestir 8,08; Quarto 2,12; e Terraço 4,18;
- Total Interior 216,03;
- Logradouro exterior 56,00.
b) Medida no projecto:
- No R/C:
Átrio 14,79; Sala 25,17; Cozinha 23,26; Garagem 17,25; Instalação sanitária 2,06; Lavandaria 4,53;
- No 1º Piso:
Átrio 27,05; Quarto 12,63; Terraço 2,55; Instalação sanitária e antecâmara 5,24; Quarto 15,26; Terraço 2,24; Instalação sanitária 6,67; Quarto de vestir 7,27; Quarto 16,95; e Terraço 4,18;
- Total interior 187,10;
- Logradouro exterior 54,05 (artigo 19º da p.i.).
16. Depois de pronta, a casa “D” apresenta as seguintes áreas reais em m2:
- No R/C:
Átrio 15,96; Sala 34,84; Cozinha 11,63; Garagem 17,84; Instalação sanitária 1,97; Lavandaria 2,11;
- No 1ª Piso:
Átrio 25,22; Quarto 13,24; Terraço 1,45; Instalação sanitária e antecâmara 6,40; Quarto 15,42; Terraço 1,15; Instalação sanitária 6,06; Quarto de vestir 6,55; Quarto 19,00; e Terraço 2,69;
- Total interior 181,53;
- Logradouro exterior 251,43 (artigo 19º da p.i.).
17. Os Autores aperceberam-se da divergência entre a área da legenda do projecto e a área real edificada, na fase final da obra, pelo mês de Setembro de 2019 (artigo 18º da p.i.).
18. Posteriormente à outorga do aditamento aludido no facto provado número 11, o Réu A. M. referiu aos Autores que a casa tinha as dimensões correspondentes ao desenho do projecto e que as áreas descritas na legenda do projecto estavam mal devido a erro do arquitecto (artigo 26º da p.i.).
19. Os AA informaram o Réu A. M. que tinham o seu apartamento, casa de morada, à venda (artigo 13º da p.i.).
20. Os AA venderam o seu imóvel, pelo que tiveram de morar noutra habitação com os seus filhos, o que foi do conhecimento da gerente da Ré (artigo 39º da p.i.).
21. Os Autores escolheram e encomendaram para a casa “D”: móveis de cozinha, mobílias de quarto, azulejos e electrodomésticos (artigo 12º da p.i.).
22. A Ilustre Mandatária dos Autores enviou email no dia 25 de Setembro de 2019, pelas 18:56 horas, para o endereço …..construtor@gmail.com, e carta registada à Ré “X” datada de 25 de Setembro de 2019, enviada a 26 e recebida a 27, ambos de Setembro de 2019, reproduzidos no documento número 3 junto com a contestação (fls. 49 e ss. dos autos), contendo, entre outro, o seguinte teor:
Por contrato datado de 02 de Novembro de 2018 foi celebrado um contrato promessa de compra e venda de uma habitação, fracção autónoma provisoriamente identificada pela letra “D” no lugar de ..., freguesia de ..., concelho de ..., sendo que anexado ao referido contrato foram juntas as plantas com as áreas discriminadas que aqui se anexam com as assinaturas devidamente reconhecidas.
Acontece porem que na segunda semana de Setembro os meus constituintes foram confrontados de que as áreas não correspondiam ás contratualmente estipuladas.
Ora confrontados com uma casa com as áreas notoriamente diminuídas e divergentes das constantes quer do seu contrato promessa quer das plantas entregues na Câmara Municipal ... os promitentes expressamente afirmaram, que não foi este imóvel que se comprometeram a adquirir tendo os aqui promitentes compradores desde logo transmitido que não pretendiam tal imóvel e que tal facto consubstanciava um incumprimento do contrato que de boa fé tinham assinado sentindo-se enganados.
Sendo certo que o tamanho das áreas constantes no projecto foi condição essencial, sem a qual nunca teriam celebrado o contrato promessa, da qual os promitentes vendedores tinham perfeito conhecimento e sendo um facto que o imóvel não possui as áreas contratualmente acordadas existe a impossibilidade por causa imputável ao promitente vendedor de cumprimento do contrato.
Um dos fundamentos legais para se considerar verificado o incumprimento definitivo é o da impossibilidade superveniente da obrigação imputável ao devedor sendo que no caso concreto existe a verificação efectiva do engano e o incumprimento do acordado do contrato promessa no seu artigo quinto.
Assim de acordo com o contrato na sua clausula quinta vem os promitentes compradores resolver de forma imediata e definitiva o contrato outorgado a 02 de Novembro de 2018 por incumprimento contratual por culpa do promitente vendedor solicitando desde já a devolução em dobro de todos os valores entregues a titulo de sinal e antecipação de pagamento assim como a devolução de todas os valores dos bens já adquiridos e pagos pelos meus constituintes para o referido imóvel o que se computa em 80.000,00€ (oitenta mil euros).
Tem Vª Ex.ª o prazo de 5 (cinco dias) para proceder á devolução dos valores findo os quais sem qualquer outra notificação será dado entrada da competente acção cível e criminal.
(artigos 31º da p.i. e 23º a 26º da contestação).
23. A 1ª Ré enviou aos Autores carta registada com aviso de recepção, datada de 30 de Setembro de 2019, cujo teor se reproduz no documento número 5 junto com a contestação (fls. 52 v.º e ss. dos autos) que, entre outras coisas, acusa a recepção do e-mail e da carta aludidos no facto provado anterior e refere:
…é do conhecimento de V.ªs Ex.ªs, prometemos vender-lhes a fracção (…) já construída em grosso, com as exactas medidas que tinha, e tem, pelo que não há qualquer alteração das áreas.
Aliás, antes de ser celebrarmos o contrato-promessa de compra a venda, V.ªs Ex.ªs estiveram no prédio que já estava contruído em grosso e viram claramente as áreas coberta e descoberta.
E que bem sabiam que não houve, e nem há, qualquer alteração de áreas, pelo que é totalmente falso o que alegam, quanto à diminuição de áreas.
Pode haver lapso de escrita nos documentos, designadamente, na planta junta à instrução do processo de construção e anexada ao contrato-promessa, mas é apenas lapso de escrita, pois as áreas verdadeiras são as que estão no local, que V.ªs Ex.ªs viram e constataram antes de celebrarmos o contrato-promessa de compra e venda e aceitaram.
Assim, V.ªs Ex.ªs não têm qualquer fundamento para resolverem o contrato-promessa e, a manterem a resolução, dão causa ao seu incumprimento definitivo com todas as consequências legais.
Nestes termos, e pela presente, notificamos admonitoriamente para, no prazo de oito dias a contar da recepção desta carta, informarem se mantêm a resolução do contrato-promessa de compra e venda.
Se não responderem, entenderemos que mantêm a resolução do contrato-promessa de compra e venda sem qualquer fundamento, pelo que consideraremos que deram causa ao seu incumprimento definitivo, com todas as suas legais consequências.
*
- E deu como não provados os seguintes factos:

1. Quando da primeira visita dos Autores à obra, os Réus informaram os Autores que “todas as casas são iguais” (artigo 3º da p.i.).
2. Quando os Autores se deslocaram às moradias na Rua ..., não viram a moradia “D” mas apenas a moradia “A” pois a moradia “D” não tinha escadas para o 1º piso (artigos 3º da p.i. e 11º da réplica);
3. Antes de celebrado o contrato referido em i. da matéria assente, os Autores pediram ao Réu A. M. que lhes enviasse para o email as plantas, para confirmar as áreas que este tinha referido (artigo 5º da p.i.).
4. Os Autores só resolveram adquirir o imóvel após consulta das plantas do projecto apresentado na Câmara Municipal ... (artigos 11º e 21º da réplica).
5. Em meados do mês de Abril, os AA. foram ver a casa e ficaram com a noção de que a cama de casal não iria caber no seu quarto (artigo 14º da p.i.).
6. Após medição da cama e do referido quarto de casal, constataram que aquela não cabia neste (artigo 14º da p.i.).
7. Em 6 de Julho, a Autora pôs, perante A. M., em causa as dimensões da casa (artigo 16º da p.i.).
8. Os Autores arrendaram por 500,00 € mensais, outra habitação para morar com os seus filhos (artigo 39º da p.i.).
9. Os Autores sentiram-se defraudados e enganados pelos RR, continuadamente (artigo 40º da p.i.).
*
V. Fundamentação de direito.

1. Questão Prévia: (in)admissibilidade de documento junto pelos apelantes com as alegações de recurso.
Com as alegações de recurso os recorrentes juntaram um documento que, alegam, consiste num «email datado de 30 de Outubro de 2018 do Arquiteto B. M., por solicitação do Sr A. M., a enviar aos AA as plantas do imóvel que prometeram comprar».
Aduzem, para o efeito, que o julgamento em primeira instância introduziu a novidade que tornou necessária a apresentação deste elemento de prova.
Nas contra-alegações, a Ré/recorrida pugna pelo desentranhamento da motivação do recurso do referido documento, por ser legalmente inadmissível.
Vejamos, então, se tal admissão se mostra legalmente possível.
Os documentos são meios de prova, tendo como finalidade a demonstração da realidade dos factos [art. 341º do Código Civil (CC)], daí que a sua junção se deva contemplar essencialmente numa fase instrutória da causa.
Por essa razão, em princípio, a junção de documentos deve ser feita com o articulado em que se alegam os factos que constituem fundamento da ação ou da defesa (art. 423.º, n.º 1, do CPC). A lei permite, também, que a junção seja feita até 20 dias antes da data em que se realize a audiência final, mas neste caso a parte é condenada em multa, exceto se alegar e provar que não os pôde oferecer com o articulado (n.º 2 do mesmo art. 423.º). No entanto, para além desses casos, permite ainda a lei, após o limite temporal estabelecido naquele n.º 2, a junção de documentos até ao encerramento da discussão em 1ª instância (art. 425º do CPC), mas restringida àqueles cuja “apresentação não tenha sido possível até àquele momento, bem como aqueles cuja apresentação se tenha tornado necessária em virtude de ocorrência posterior” (n.º 3 do mesmo art. 423.º).
Por seu lado, o art. 425.º do CPC, relativo ainda à prova documental, dispõe que “[d]epois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até aquele momento” (2).
Em consonância com estes princípios, o n.º 1 do art. 651.º do CPC estabelece que “[a]s partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”.
Da conjugação destas disposições resulta, pois, que a regra é a junção de documentos na 1.ª instância, com a amplitude permitida no art. 423.º do CPC.
A junção de prova documental deve ocorrer preferencialmente na 1ª instância, regime que se compreende, porquanto os documentos visam demonstrar certos factos, antes de o tribunal proceder à sua integração jurídica (3).
Como se sabe, a fase de recurso não é naturalmente ajustada à apresentação ou produção de novos meios de prova, antes à reapreciação dos anteriormente apresentados.
Assim, a apresentação de documentos em sede recursória é considerada admissível em situações excecionais (4), estando dependente da (alegação e) demonstração pelo interessado na sua junção de que não foi possível a sua apresentação até esse momento (superveniência objetiva ou subjetiva) ou, numa segunda ordem de casos, quando a sua junção se tenha revelado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância.
Tais documentos são habitualmente designados de documentos supervenientes, sendo que a sua superveniência pode ser objetiva, nos casos em que o documento ainda não se tinha produzido até ao encerramento da discussão em primeira instância, ou subjetiva, quando o documento, apesar de já existir, só chegou ao conhecimento da parte depois desse momento (5).
No caso, com vista a legitimar a sua junção com as alegações de recurso, os recorrentes não invocam quer a superveniência objetiva, quer subjetiva do documento, mas sim o facto dessa junção só se ter revelado necessária na decorrência da prolação da sentença recorrida, alegação esta que releva para efeitos da invocação da parte final do n.º 1 do art. 651.º do CPC.
Este último citado segmento normativo admite a junção de documentos com as alegações de recurso nos casos em que o julgamento proferido em 1ª instância torne necessária a consideração desse documento.
É, porém, entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência que a junção com esse fundamento deve ser recusada quando os documentos visem «provar factos que já antes da sentença a parte sabia estarem sujeitos a prova, não podendo servir de pretexto a mera surpresa quanto ao resultado» (6).
No mesmo sentido, reportando-se a pretérito CPC (mas com pertinência atual), observam Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora (7), ser «(…) evidente que (...) a lei não abrange a hipótese de a parte se afirmar surpreendida com o desfecho da acção (ter perdido, quando esperava obter ganho de causa) e pretender, com tal fundamento, juntar à alegação documento que já poderia e deveria ter apresentado em 1.ª instância. O legislador quis manifestamente cingir-se aos casos em que, pela fundamentação da sentença ou pelo objecto da condenação, se tornou necessário provar factos cuja relevância a parte não podia razoavelmente contar antes da decisão proferida».
Assim, a possibilidade da junção de documentos com as alegações da apelação, não se tratando de documento ou facto superveniente, só poderá ter lugar naqueles casos em que a necessidade de tal junção foi criada, pela primeira vez, pela sentença da 1ª instância, quer quando se tenha baseado em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se tenha fundado em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação as partes, justificadamente, não contavam (8).
Ora, nada disso ocorre na situação sub júdice, pois que a eventual necessidade da apresentação do referido documento não surgiu apenas na decorrência da prolação da sentença recorrida.
De facto, é patente que a junção do dito documento não se tornou necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância, isto é, por a fundamentação da sentença, ou o objeto da absolvição e/ou condenação terem exigido a prova de factos com cuja relevância a parte não poderia razoavelmente contar antes daquela decisão ter sido proferida.
De facto, não foi a sentença proferida em primeira instância que tornou necessária a consideração desse documento.
Veja-se que, através da junção do referido documento, o que os recorrentes pretendem é demonstrar a matéria alegada nos arts. 5º e 6º (9) da petição inicial e, sobretudo, no art. 11º da réplica (10), tendo juntado como meio de prova dessa alegação o email constante de fls. 60 e ss.
Por sua vez, em termos do despacho a que alude o art. 596º do CPC, proferido na sequência da elaboração do despacho saneador, foi enunciado, entre o mais, o seguinte tema da prova (11):
«1. Circunstancialismo anterior e contemporâneo à outorga dos documentos aludidos em i. e ii. da matéria de facto assente, relevante à formação do respectivo conteúdo (artigos 1º a 5º, 6º até “plantas”, 8º a partir de “não obstante” e 9º até “casa”, da p.i., 8º, 9º, 10º até “inicial” da contestação, 11ºe 21º da réplica)».

E, em sede de motivação da decisão da matéria de facto da sentença recorrida, a respeito do documento 1 junto com a réplica, o Mmº Juiz “a quo” aduziu a seguinte fundamentação (12):
Note-se que o documento 1 junto com a réplica (fls. 60 dos autos) dos Autores como meio de prova da alegação produzida no artigo 11º daquela peça – de que as plantas das casas lhes foram enviadas por A. M. no dia 30.10.2018 – apenas revela que as plantas foram reencaminhadas para o Autor em 01.03.2019, pelas 14:20 horas, data que consta do email de reencaminhamento por A. M. ao Autor J. C., muito posterior à celebração do contrato-promessa que, como sabemos, data de 02.11.2018. As plantas não foram enviadas aos Autores na data que consta do artigo 11º da réplica, mas apenas em 01.03.2019, sendo o dia 30.10.2018 coincidente com o do email enviado por B. M. (responsável do projecto) ao Réu A. M. com as plantas do imóvel”.
O que significa que, em face da prova produzida, o Tribunal não deu como provada a matéria fáctica objeto do art. 11º da réplica.
Ora, estando em causa a demonstração da matéria alegada no art. 11º da réplica, ao invés do documento apresentado que se veio a revelar imprestável para fazer prova do alegado, os recorrentes podiam e deviam ter apresentado juntamente com esse articulado o documento que ora pretendem juntar em sede de apelação ou, em alternativa, no prazo aludido no n.º 2 do art. 423º do CPC.
Afigura-se-nos elementar que, na sequência da alegação de determinado facto, compete à parte carrear aos autos os meios probatórios tendentes à sua demonstração.
No caso, tratando-se de um facto controvertido, submetido à produção de prova – posto mostrar-se incluído no item 1 dos temas da prova, pois tem atinência com o circunstancialismo anterior e contemporâneo à outorga do contrato-promessa, relevante à formação do respectivo conteúdo –, deviam os recorrentes ter atempadamente providenciado pela sua junção aos autos até para que pudesse ser contraditado e valorado pelo Mm.º Juiz da 1ª instância, e não omitido essa junção (que, segundo o alegado, era relevante à prova daquele concreto circunstancialismo fáctico).
Neste quadro, a justificação que se depreende pelos apelantes para só agora juntarem o documento em causa não pode ser atendida, pois, como deixámos dito, a junção de documentos deve ser recusada quando através da mesma a parte vise provar factos que já antes da decisão sabia estarem sujeitos a prova e que só por culpa ou inércia sua não providenciou pela sua atempada junção.
Tendo-se abstido de juntar o referido documento aquando da apresentação da réplica, e optado antes por juntar um outro que nenhuma relevância tinha com a facticidade alegada, não podem vir agora, na decorrência da prolação da sentença recorrida, pretender socorrer-se do disposto no art. 651º do CPC para a junção do referido documento
De facto, está vedado aos recorrentes juntar agora os referidos documentos, pois a sentença impugnada não contém a este propósito elementos de novidade, no sentido de ter sido surpreendente e inesperado em face dos elementos constantes do processo, ainda que os recorrentes possam não concordar com a apreciação efetuada e a decisão proferida.
Pelo exposto, inexistindo demonstrada qualquer circunstância impeditiva ou impossibilitadora da apresentação desse documento até ao encerramento da discussão se tivessem agido com a diligência devida, o decurso desta fase processual é preclusivo da possibilidade de junção do documento em recurso.
Nesta conformidade, à luz da disciplina enunciada, mormente as disposições conjugadas dos arts. 425.º e 651.º do CPC, impõe-se rejeitar a admissão do documento requerido pelos apelantes (constantes de fls. 240 e 241), dada a sua manifesta extemporaneidade e, consequentemente, ordena-se o seu desentranhamento e devolução aos apresentantes, após trânsito em julgado deste acórdão.
Dado o indeferimento da junção de tal documento, deverão os apresentantes/recorrentes ser condenados numa multa equivalente a 1 (uma) UC – art. 443º, n.º 1, do CPC e art. 27.º, n.º 1, do Regulamento das Custas Processuais.
*
2. Da impugnação da decisão da matéria de facto.
2.1. Em sede de recurso, os apelantes impugnam a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal de 1.ª instância.

Para que o conhecimento da matéria de facto se consuma, deve previamente o/a recorrente, que impugne a decisão relativa à matéria de facto, cumprir o (triplo) ónus de impugnação a seu cargo, previsto no art. 640º do CPC, o qual dispõe que:

1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.».
Aplicando tais critérios ao caso, constata-se que os recorrentes indicam quais os factos que pretendem que sejam decididos de modo diverso, bem como a redação que deve ser dada quanto à factualidade que entendem estar mal julgada, como ainda o(s) meio(s) probatório(s) que na sua ótica o impõe(m).
Contudo, no tocante aos pontos 15 e 16 dos factos provados, no que se refere à prova gravada em que fazem assentar a sua discordância, omitiram por completo, quer no corpo das alegações como nas conclusões recursórias, a indicação dos elementos que permitem a identificação e localização dos depoimentos testemunhais que infirmem os factos impugnados, pelo que, quanto a estes elementos probatórios (gravados) e relativamente àqueles concretos pontos fácticos impugnados, podemos concluir que não cumpriram devida e suficientemente os ónus de impugnação que lhe estavam cometidos estabelecidos no citado art. 640º, n.º 1, al. b) e n.º 2, al. a) do CPC.
Impondo-se, por conseguinte, a rejeição da impugnação na parte em que se baseia na prova gravada quanto aos pontos 15 e 16 dos factos provados, mantém-se, no entanto, válida a impugnação deduzida quanto a tais pontos com base na prova documental e pericial produzida (ou noutros meios de prova não gravados).
No tocante aos demais pontos impugnados, resta concluir que nada obsta ao seu conhecimento por os recorrentes terem cumprido os respetivos ónus legais.
*
2.2. Sob a epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto”, preceitua o art. 662.º, n.º 1, do CPC, que «a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».
Aí se abrangem, naturalmente, as situações em que a reapreciação da prova é suscitada por via da impugnação da decisão sobre a matéria de facto feita pelo recorrente.

Por referência às suas conclusões, extrai-se que os Autores/recorrente pretendem:
i) - A modificação/alteração da resposta dos pontos 15, 16, 4, 5, 8, 10 e 18 dos factos provados da decisão recorrida;
ii) - A alteração da resposta negativa para positiva dos pontos 2, 3 e 4 dos factos não provados da decisão recorrida.
Sustentam os recorrentes que «existem factos provados com errada fundamentação e factos provados que deveriam ter uma formulação distinta e factos não provados que deveriam ser dados como provados (…)».
Cumpre, pois, analisar das razões de discordância invocadas pelos apelantes e se as mesmas se apresentam de molde a alterar a facticidade impugnada, nos termos por si invocados.
Antes, porém, de iniciarmos a nossa análise sobre se a discussão probatória fundamentadora da decisão corresponde, ou não, à prova realmente obtida, importa deixar consignado que, com vista a ficarmos habilitados a formar uma convicção autónoma, própria e justificada, procedemos à audição integral da gravação dos depoimentos (testemunhais e declarações de parte) prestados na audiência de julgamento, não nos tendo restringido aos trechos parcelares e/ou truncados (de tais depoimentos) invocados na apelação como justificadores da impugnação da decisão da matéria de facto.
Para além disso, foram analisados todos os documentos carreados aos autos, bem como o relatório pericial constante dos autos, incluindo os esclarecimentos prestados pelo sr. perito.
*
2.3. Vejamos então, circunstanciadamente, cada um dos factos impugnados.
Pontos 15 e 16 dos factos provados.
Referem os recorrentes que o tribunal “a quo” relativamente aos enunciados factos impugnados «descreve o que vem refletido com a exceção da varanda exterior no relatório pericial, mas na sua formulação explanou-os e fundamentou de forma errónea (…)».
Desde logo se dirá que com a impugnação da decisão da matéria de facto o que se visa é a alteração da decisão da matéria de facto e não a correção da motivação. Esta, ainda que se mostre errónea, contanto que não conduza à alteração da resposta sobre o ponto da matéria fáctica, nenhum relevo terá na decisão da matéria de facto.
Acrescentar-se-á, em segundo lugar, que não obstante os recorrentes fazerem menção aos depoimentos das testemunhas D. M. (amiga dos Autores), C. S. (engenheiro civil, conhecido dos AA. e amigo de ambos), A. C. (desenhador de projectos de construção civil), L. M. (engenheiro civil) e M. J. (arquitecto encarregado da direcção de obra), essa menção é irrelevante na medida em que, como dissemos, os recorrentes não observaram, no tocante à prova gravada e quanto a esses concretos pontos fácticos, o ónus estabelecido no art. 640º, n.º 2, al. a), do CPC.
Feita esta breve explicitação dir-se-á que as respostas aos pontos fácticos impugnados, ressalvando uma ligeira correcção no tocante à concretização da varanda exterior, estão integralmente em consonância com o teor do relatório pericial junto aos autos e dos esclarecimentos prestados pelo sr. perito.
Por sua vez, os recorrentes não invocam qualquer outro meio de prova com aptidão para contrariar ou alterar o que resulta da facticidade apurada.
Como se disse, a única ressalva tem a ver com a especificação da varanda exterior no 1º piso, a qual, contrariando o aduzido pelos recorrentes, faz parte da parte exterior e não interior do prédio.
Assim, com base na prova pericial (13) e esclarecimentos prestados pelo sr. Perito (14), os pontos 15 e 16 passarão a vigorar com a seguinte redação:
15. De acordo com o projecto aprovado pela C.M. de ..., anexo ao contrato aludido em i. da matéria assente, a casa “D” apresenta as seguintes áreas em m2:
a) Descritas na legenda do projecto:
- No R/C:
Átrio 14,69; Sala 28,36; Cozinha 26,59; Garagem 20,04; Instalação sanitária 2,88; Lavandaria 5,45;
- No 1º Piso:
Átrio 32,80; Quarto 15,00; Terraço 2,55; Instalação sanitária e antecâmara 6,83; Quarto 18,20; Terraço 2,24; Instalação sanitária 8,02; Quarto de vestir 8,08; Quarto 2,12; e Terraço 4,18;
- Total Interior 216,03;
Exterior:
- Logradouro (Varanda) exterior 56,00.
b) Medida no projecto:
- No R/C:
Átrio 14,79; Sala 25,17; Cozinha 23,26; Garagem 17,25; Instalação sanitária 2,06; Lavandaria 4,53;
- No 1º Piso:
Átrio 27,05; Quarto 12,63; Terraço 2,55; Instalação sanitária e antecâmara 5,24; Quarto 15,26; Terraço 2,24; Instalação sanitária 6,67; Quarto de vestir 7,27; Quarto 16,95; e Terraço 4,18;
- Total interior 187,10;
- Logradouro (Varanda) exterior 54,05.
16. Depois de pronta, a casa “D” apresenta as seguintes áreas reais em m2:
- No R/C:
Átrio 15,96; Sala 34,84; Cozinha 11,63; Garagem 17,84; Instalação sanitária 1,97; Lavandaria 2,11;
- No 1ª Piso:
Átrio 25,22; Quarto 13,24; Terraço 1,45; Instalação sanitária e antecâmara 6,40; Quarto 15,42; Terraço 1,15; Instalação sanitária 6,06; Quarto de vestir 6,55; Quarto 19,00; e Terraço 2,69;
- Total interior 181,53;
Exterior:
logradouro (varanda) 31,00
logradouro 220,43
- Total logradouro exterior 251,43 (artigo 19º da p.i.)
Procede, assim, parcialmente a impugnação dos referidos pontos fácticos impugnados.
*
Ponto 4 dos factos provados e ponto 2 dos factos não provados.

Na motivação da sentença recorrida, com vista a alicerçar as respostas dadas, o Mmº Juiz “a quo” explicitou a seguinte fundamentação:
"- J. C., Autor, que para além de confirmar as incidências dos factos provados números 1 a 3, 6 e 7, disse, sobre as visitas feitas às casas antes da celebração do contrato-promessa disse que nessa ocasião só visitaram por fora a obra da casa “D” e não o deu interior. A primeira vez que entraram na casa D foi na semana seguinte à assinatura do contrato e os cómodos interiores já estavam divididos em grosso (tijolo), paredes que não mais foram alteradas com excepção da parede da garagem;
- S. P., Autora, disse que quando foram ao local ver as moradias antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda, visitaram o interior da casa A e também do R/C da casa D que se encontrava em grosso por dentro (contrariando o Autor marido que disse que só viram a casa D por fora). Em Julho de 2018, quando ela e o marido celebraram o aditamento ao contrato promessa mencionado no facto provado número 13, já a casa D tinha as divisões internas totalmente revestidas".
Contrapõem os recorrentes afirmando que, nas suas declarações de parte, «não entraram em contradição, pois nos seus depoimentos ambos referiram que a casa que visitaram foi a casa "A" tendo sido informados que seriam as duas iguais.
A Autora mulher refere a casa "D", mas diz, também, que não a visitaram, apenas viram, pois a casa encontrava-se "nua", sendo um open space, conforme se pode aferir pelas suas declarações».
Carecem, no entanto, de razão.
As declarações dos AA. patenteiam, de facto, a contradição que lhes é apontada na motivação da sentença recorrida, posto que o Autor J. C. declarou que não visitaram a casa 4 (lote D) antes da celebração do contrato-promessa; visitaram, sim, a obra, mas não estiveram no interior da fração D, tendo-lhes sido mostrada a fração A, que é do sr. AS., que era a que estava mais avançada, tendo-lhes o A. M. dito que todas as casas eram iguais; a fração D estava completamente atrasada, não sendo comparável ao estado de construção da fração A; apenas na semana seguinte à celebração do contrato-promessa é que entraram pela primeira vez na fração D (referindo inclusivamente ter na sua posse um registo fotográfico, mas que não juntou aos autos), sendo que a obra estava então em grosso, estando toda dividida em tijolo, não tendo acesso ao piso superior, pois só tinha escada em madeira; exceto a parede de wc/garagem, as outras paredes não foram objeto de alteração.
De um modo não coincidente, a autora S. P. elucidou que foram ver a obra no domingo a seguir a terem falado com a esposa do A. M. – que, no dizer do seu marido J. C., terá ocorrido a 28/10/18 –, tendo logo nessa ocasião visto a fração D, a qual estava ainda em grosso, só com tijolo, não se tendo deslocado à parte de cima (1º piso) porque então ainda não tinha escadas; esse acesso ao interior da fração D ocorreu no mesmo dia em que visitaram a fração A, a qual estava mais adiantada do que a fração D. A parte de baixo desta era um open space, estando apenas com os alicerces, apresentando-se como um espaço amplo, sem as divisões internas.
Mais declarou que, aquando da celebração do aditamento (8/07/19), a fração D já tinha divisões internas e as paredes internas já estavam revestidas e não apenas em tijolo.
Ora, é a própria recorrente S. P. que contraria a versão fáctica narrada pelo seu marido e que, entre outros meios de prova, alicerçou a convicção do Tribunal recorrido – e também deste Tribunal – no sentido das respostas dadas.
A alegação (vertida no recurso) de que a autora mulher não diz ter visitado, mas apenas visto a casa D, não passa de um exercício puramente semântico, inconsequente, pois o que sobreleva, na sua essencialidade, é o facto de, logo na 1ª visita ao empreendimento que na altura estava a ser construído, o A. M. e a mulher efetivamente mostraram aos AA. a fração D, tendo estes acedido ao seu interior, como a Autora S. P. inequivocamente explicitou.
Tanto basta para secundar e confirmar as respostas aos pontos fácticos impugnados.
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Ponto 5 dos factos provados.
Já vimos na apreciação dos pontos fácticos antecedentes que, contrariamente ao propugnado pelos recorrentes, aquando da primeira visita à obra foi-lhes mostrada não só a fracção A, mas também a fracção D.
Com vista a estribar a sua desconformidade com o decidido pelo Tribunal “a quo” indicam os recorrentes, como meios probatórios que suportam a sua impugnação, as declarações de parte do autor marido.
Sucede que, como já vimos, nesta parte o referido declarante prestou declarações que se têm por não credíveis, pois não só omitiu, como igualmente negou – contra a verdade por si bem sabida, porque por ele vivenciado – que na ocasião em causa lhes havia sido mostrada a fração D.
Tendo-se como não credíveis tais declarações, toda a argumentação desenvolvida pelos recorrentes e unicamente assente nesse meio de prova está inelutavelmente destinada ao insucesso.
Já em sentido oposto, a matéria fáctica impugnada mostra-se suportada no depoimento da testemunha A. M., marido de L. S., administradora única da R., o qual, com o conhecimento da sua mulher, tratou da documentação, recebeu pagamentos, tomava decisões e assumia compromissos em nome da Ré, no âmbito do contrato promessa objeto dos autos, tendo sido ele quem estava presente e acompanhava os AA. nas visitas à obra, bem como no depoimento da testemunha F. R., filha de A. M. e de L. S., a qual também acompanhou os AA. nalgumas visitas feitas à moradia, tendo elucidado o estado de construção das casas antes da celebração do contrato-promessa objeto dos autos.
Termos em que, sem mais considerações por desnecessárias, conclui-se pela manifesta improcedência da impugnação deduzida.
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Ponto 8 dos factos provados.
O referido ponto fáctico objeto de impugnação tem o seguinte teor:
«8. Os Autores decidiam adquirir a moradia “D” e aceitaram celebrar com a 1ª Ré o contrato aludido no facto provado número 10, com base na respectiva configuração, áreas, delimitação e composição que constataram no local (artigos 9º e 10º da contestação)».

Pugnam os recorrentes pela seguinte resposta:
«8. Os Autores decidiam adquirir a moradia “D” e aceitaram celebrar com a 1ª Ré o contrato promessa de compra e venda com base na respectiva configuração, áreas, delimitação e composição que constataram das plantas do imóvel».
Como meios probatórios com vista a suportar a sua pretensão impugnatória invocam os AA. as declarações de parte da Autora S. P. e o depoimento da testemunha C. S..
Afirmou a declarante S. P. que optaram por prometer comprar a moradia D porque o sr. A. M. dizia que era igual à moradia A, mas não era, apenas tendo sabido deste facto depois de terem requisitado as plantas na Câmara de ..., o que ocorreu só depois da celebração do contrato promessa. Mais declarou que fizeram o negócio objeto do contrato promessa com base nas plantas que lhes foram facultadas e na altura não se aperceberam que não era igual à da moradia A.
Igualmente disse terem uma noção do que era uma planta, reconhecendo que a fração D apresentava uma arquitetura não habitual, dado ser constituída por formas geométricas estranhas, o que para eles (AA.) não constituía nenhum problema.
Por sua vez, a testemunha C. S., engenheiro técnico civil, no ano de 2019 e a pedido dos AA., deslocou-se à obra já após a outorga do contrato-promessa, a fim de auxiliar o A. marido numas medições, dado que surgiram problema com as áreas, tendo elaborado um relatório intitulado “peritagem às dimensões de compartimentos de habitação”, constando a cópia de fls. 65 a 72, cujas conclusões explicitou, esclarecendo que, tendo-lhe sido facultada cópia da planta da Câmara, mediu pelas áreas da legenda e não das constantes da planta.
Referiu, entre o mais, que, não sendo uma casa quadrangular, mas sim triangular, a olho nu não daria para aferir as desconformidades das áreas do projeto e as realizadas na obra, só sendo as mesmas percetíveis após medição e efetivação de operações aritméticas.
O comprador, no momento de contratar, orienta-se pela área da legenda do projeto, valendo as plantas aprovadas na Câmara, designadamente para efeitos de crédito bancário e seguro.
De sobrelevar que a testemunha não acompanhou as negociações que antecederam a outorga do contrato-promessa, pelo que não revelou ter conhecimento directo e circunstanciado se a decisão de contratar pelos AA. se alicerçou, ou não, na análise das plantas do imóvel ou sequer se estas foram facultadas aos AA..

Pois bem, também nesta parte nos revemos na fundamentação explicitada na motivação da sentença recorrida, donde se destacam os seguintes segmentos:
«Por um lado, a moradia “D” já se encontrava com as paredes exteriores e com as paredes divisórias interiores em grosso quando da visita feita pelos Autores à obra, antes de celebrarem o contrato promessa (…)».
«Por outro lado, a decisão de contratar tomada pelos Autores resultou da observação que fizeram da casa no local, não se tendo confirmado o acesso às plantas do imóvel na fase negocial. Note-se que o documento 1 junto com a réplica (fls. 60 dos autos) dos Autores como meio de prova da alegação produzida no artigo 11º daquela peça – de que as plantas das casas lhes foram enviadas por A. M. no dia 30.10.2018 – apenas revela que as plantas foram reencaminhadas para o Autor em 01.03.2019, pelas 14:20 horas, data que consta do email de reencaminhamento por A. M. ao Autor J. C., muito posterior à celebração do contrato-promessa que, como sabemos, data de 02.11.2018. As plantas não foram enviadas aos Autores na data que consta do artigo 11º da réplica, mas apenas em 01.03.2019, sendo o dia 30.10.2018 coincidente com o do email enviado por B. M. (responsável do projecto) ao Réu A. M. com as plantas do imóvel».
De facto, inexistindo elementos probatórios que nos permitam concluir que os AA. tiveram acesso às plantas antes da celebração do contrato-promessa e que foi com base no seu teor que decidiram celebrar o referido contrato, o que emerge da prova produzida é que à decisão de contratar foi decisiva a constatação e visualização da obra em causa que foi logo facultada aos AA., sendo que as dúvidas atinentes com as áreas da moradia só surgiram mais tarde, quando lá foi uma decoradora, porque a Autora queria colocar um cama com mais de 2 m de largura no quarto do casal.
Donde se infere que os AA. não decidiram contratar com base nas plantas (no papel) – até porque sendo eles leigos sobre a matéria, pois não estão ligados à área da construção (o autor marido é corretor de seguros e a autora mulher é gestora de formação, fazendo analise de tacógrafos), e não constando que tenham consultado qualquer pessoa habilitada a descodificá-las, não se vislumbra como é que essa análise possa ter sido decisiva na formação dessa decisão –, mas sim em face da percepção que tiveram da moradia quando esta lhes foi mostrada, ou seja, do que constataram no local (no terreno).
Pelo exposto, é de manter inalterada a resposta ao ponto fáctico em causa.
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Ponto 10 dos factos provados.
Pugnam os recorrentes pela alteração do ponto fáctico impugnado, pretendendo que seja dada como provado que:
"10. Os Autores tiveram acesso às plantas constantes do projecto das moradias, antes da outorga do contrato-promessa aludido no facto provado número 10 (artigo 16º da p.i.).”
Embora tendo os AA. alegado que tiveram acesso às plantas apresentadas na Câmara Municipal ... a 30 de outubro de 2018, na decorrência do email enviado nesse dia ao Autor J. C. pelo A. M. Costa (art. 11º da réplica), a verdade é que essa facticidade não resultou apurada.
Como já anteriormente se explicitou, não se mostra confirmado o acesso às plantas do imóvel, pelos AA., na fase negocial do contrato-promessa. O documento constante de fls. 60 junto pelos Autores como meio de prova daquela alegação fáctica somente revela que as plantas foram reencaminhadas para o Autor em 01.03.2019, pelas 14:20 horas, data que consta do email de reencaminhamento por A. M. ao Autor J. C., posterior à celebração do contrato-promessa (este é datado de 02.11.2018).
A única evidência probatória que existe nos autos é a de que, na ocasião da outorga do contrato-promessa objeto dos autos, os Autores tiveram acesso às plantas constantes do projecto das moradias, já que estas foram anexadas ao contrato, tendo sido rubricadas pelas partes.
Essa facticidade foi corroborada pela testemunha A. M., o qual rejeitou ter enviado antes as plantas aos AA., sendo que só no dia da assinatura do contrato é que os promitentes compradores a elas tiveram acesso.
Termos em que, não sendo invocados meios probatórios credíveis que infirmem os que foram tomados em consideração, conclui-se pela improcedência da impugnação relativamente ao ponto fáctico em análise.
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Ponto 18 dos factos provados.
No tocante ao ponto fáctico impugnado, pretendem os recorrentes que fique a constar que foi em setembro de 2019 que o A. M. reconheceu de que as áreas descritas na legenda do projecto estavam mal devido a erro do arquitecto.
A esse respeito, a testemunha A. M. referiu que as áreas do edifício não condizem com as das legendas do projeto, porquanto houve erro do arquitecto (erro de arquitetura, e não do construtor), tendo construído/medido em função das medidas do projeto de especialidade, sendo que os autores sabiam o que estavam a (prometer) comprar quando lhes foi mostrada e viram no local a moradia em construção, antes da celebração do contrato promessa.
Aquando da celebração do contrato promessa já sabia que as áreas não estavam de acordo com as legendas do projeto de arquitetura e disso avisou o Autor J. C..
Mais lhe comunicou, verbalmente, que as casas de banho não correspondiam ao projeto, tendo comunicado também esse facto à decoradora e ao marido dela quando estes lá se deslocaram.
O projeto aprovado na Câmara é o que consta dos autos, mas não condiz com as áreas concretas. Tanto assim é que, posteriormente (que, sem precisão, situou em 2020), fez um aditamento ao projeto na Câmara, que foi aprovado.
A conversa com a advogada dos AA., numa reunião na qual também estiveram presentes os AA. e a testemunha F. R., por causa do dissenso das partes, mormente o desfasamento das áreas, ocorreu já em setembro de 2019.
A casa que está lá edificada é a que está aprovada na Câmara.
No tocante ao referido depoimento não podemos olvidar que a referida testemunha, dada a ligação familiar que mantém com a acionista e administradora única da Ré, e sendo ele quem, na prática, administrava e geria os negócios da empresa, não é destituído de interesse em relação ao resultado da lide, pelo que o seu testemunho carece de ser lido com particular reservas, por não ser um interveniente acidental isento, nem desinteressado.
Contudo, em contraponto, tendo em conta o desenvolvimento da edificação em causa, com a elaboração de um aditamento ao contrato promessa e os problemas entretanto surgidos quanto às concretas áreas do edifício (como seja quanto às dimensões da garagem para aparcar a viatura, quer quanto às áreas dos quartos em função do tamanho da cama que a A. mulher lá pretendia instalar), afigura-se-nos como plausível que o reconhecimento pela testemunha A. M. de que as áreas executadas não coincidiam com as descritas na legenda do projecto, padecendo estas de erro de arquitectura, terá ocorrido bem antes de setembro de 2019 (nesta fase o conflito entre as partes era já acentuado, patenteando os AA. uma situação de iminente ruptura do contrato, como se evidencia pela correspondência trocada), em data concretamente não determinada, mas posterior à outorga do aditamento ao contrato promessa.
Pelo exposto, é de manter a resposta ao ponto impugnado.
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Ponto 3 dos factos não provados.
Sustentam os AA. que este facto deveria ter sido dado como provado, estribando essa pretensão quer nas declarações do Autor, quer no depoimento da testemunha A. M., quer pelo próprio contrato promessa
A discussão probatória sobre a matéria versada no ponto em causa foi já versada aquando da análise dos pontos 4, 5 e 8 dos factos provados, cuja fundamentação, por razões de economia processual, aqui se reproduz.
Sem embargo, sempre se dirá que do depoimento da testemunha F. R., filha de A. M. e de L. S., não é possível retirar que antes da celebração do contrato promessa os AA. tenham solicitado ao A. M. para este lhes enviar, por email, as plantas, para efeitos de poderem confirmar as áreas indicadas.
O que sobressai do seu depoimento é que, na sequência do interesse pelas moradias revelado pelos AA., os pais mostraram-lhes a obra, numa altura em que as casas estavam todas erguidas em grosso, com paredes divisórias, inclusive numa das casas já estava a morar uma família.
Mais referiu que as divisões interiores foram sempre as mesmas desde o início do projeto e são as que ainda lá estão, tendo-se mostrada chocada com a reunião de emergência realizada em setembro de 2019, posto que os AA. invocaram que as medidas estavam erradas, sendo certo que eles não só tinham (prometido) comprar a casa já com paredes feitas, como foram acompanhando a evolução da construção da obra, até aí sempre tinham manifestado contentamento com a obra e naquela reunião nada batia certo, tendo expressado que não queriam aquela casa, pois não correspondia à que tinham comprado.
Assim sendo, afora as declarações de parte do A. J. C., inexiste qualquer meio probatório que ateste ou comprove a facticidade alegada, além de que, a ter sido efetivamente solicitada e enviada por email as plantas, mal se compreende que os AA. não tenham logrado fazer prova desse envio/recepção.
Improcede, por isso, a impugnação do ponto em apreço.
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Ponto 4 dos factos não provados.
Embora os recorrentes invoquem os depoimentos das testemunhas A. M. e F. R., a verdade é que a invocação de tais meios probatórios, porque de prova gravada se trata, tem-se por imprestável, uma vez que não indicaram a localização dos excertos que permitam habilitar a formar uma convicção distinta.
Quanto ao mais, remete-se para a fundamentação aduzida a respeito dos pontos 4, 5 e 8 dos factos provados, onde se concluiu que a decisão de contratar tomada pelos Autores resultou da observação que fizeram da obra no local, não se tendo confirmado o acesso às plantas do imóvel na fase negocial, mas tão só no dia em que foi celebrado o contrato-promessa.
Aliás, a própria Autora S. P. afirmou que só no dia em que foram à Câmara Municipal buscar as plantas é que se aperceberam que as moradias não eram todas iguais – ao contrário do que lhes havia assegurado o A. M. –, o que só ocorreu depois da celebração do contrato promessa.
Mostra-se, pois, infirmada a versão dos autores de que deram grande importância às configurações e às áreas constantes das plantas na fase negocial.
Resta, por conseguinte, concluir pela manutenção da resposta (de não provado) ao ponto fáctico impugnado.
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Resta dizer que da análise da enunciada fundamentação das respostas dadas pelo tribunal na sentença resulta exame crítico e valorativo das provas em que alicerçou a sua convicção, mais do uma simples identificação dos meios de prova que teve por relevantes. O tribunal concatenou as declarações de parte, as prestações testemunhais produzidas em audiência, a prova pericial e os documentos produzidos, e, discutindo as suas posições, apelando aos conhecimentos, à experiência e à razão de ciência de cada uma, tirou conclusões que se mostram condizentes com a leitura por nós efetuada da prova produzida.
Nesta conformidade, por referência à prova produzida nos autos, afora a correcção dos pontos 15 e 16 dos factos provados, não se evidenciam razões concretas e circunstanciadas capazes de infirmar a apreciação crítica feita pelo tribunal recorrido sobre a matéria de facto impugnada.
De facto, a fundamentação que serviu de base a essas conclusões dadas pela 1.ª instância – que integralmente subscrevemos, nos termos explicitados –, baseando-se na livre convicção e sendo uma das soluções permitidas pela razão e pelas regras de experiência comum, revela-se convincente e sustentada à luz da prova auditada e não se mostra fragilizada pela argumentação probatória dos impugnantes, não se impondo decisão sobre os referidos pontos da matéria de facto diversa da recorrida (art. 640º, n.º 1, al. b) do CPC).
Em suma, não se evidenciando dos autos qualquer elemento idóneo que possa abalar a livre convicção do tribunal recorrido quanto aos fundamentos da decisão sobre a matéria de facto, resta concluir pela improcedência da pretensão dos recorrentes, mantendo-se inalterada a decisão sobre a matéria de facto fixada na sentença recorrida, ressalvando-se a correção da decisão dos pontos 15 e 16 dos factos provados (15).
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3. - Da reapreciação da matéria de direito.
3.1. Do incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável à promitente vendedora (apelada).

Não vem posto em causa como decidido que as partes celebraram entre si um contrato-promessa bilateral de compra e venda de um imóvel, porquanto reciprocamente se obrigaram a comprar e a vender uma fração autónoma de um prédio urbano, sendo os Autores promitentes-compradores e a Ré promitente vendedora.
Com efeito, provou-se que, datado de 2 de novembro de 2018, foi outorgado o escrito epigrafado de “Contrato Promessa”, assinado por L. S. na qualidade de administradora única da sociedade “X, S.A.”, designada Promitente-Vendedora, e por J. C. e S. P., designados Promitente-Compradora, nos termos do qual aquela prometeu vender, livre de quaisquer ónus, hipotecas e encargos, aos segundos, que prometeram comprar, pelo preço de € 200.000,00, a fracção autónoma provisoriamente identificada pela letra "D" do prédio urbano, composto de rés-do-chão, andar e logradouro, situado no lugar de ..., Freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ... e inscrito na matriz sob o n.º ..., sendo anexados ao contrato, entre outros elementos, plantas dos pisos com indicação das áreas (fls. 16 a 19 dos autos).
O aludido contrato promessa veio a ser objeto de um aditamento, formalizado mediante documento escrito outorgado a 8 de julho de 2019.
Tendo em conta as pretensões dos autores/apelantes cumpre indagar se a ré (promitente vendedora) incumpriu (ou se cumpriu defeituosamente) as obrigações que para si resultavam do contrato promessa de compra e venda celebrado, e, consequentemente, se (contrariando o decidido na sentença recorrida) a resolução operada pelos autores é lícita, tendo estes direito a receber em dobro o sinal que pagaram.
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Dispõe o art. 410º, n.º 1, do Código Civil (doravante, abreviadamente, CC) que o contrato promessa consiste na “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”, sendo-lhe aplicáveis as disposições legais que regulam o contrato prometido, excetuadas as que, pela sua própria razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa
O contrato promessa, como ensina o Prof. Antunes Varela (16), é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas umas delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” (v.g., compra e venda, locação, mandato, etc.), isto é, o chamado contrato prometido.
O contrato promessa tem como objeto um negócio jurídico (unilateral ou bilateral e de eficácia obrigacional ou real) e gera, necessariamente, uma ou duas obrigações de contratar, ou, por outras palavras, uma ou duas obrigações de emitir a declaração de vontade correspondente ao negócio prometido (17).
O objeto destas obrigações é uma prestação de facto jurídico positivo (uma prestação de facere jurídico), que consiste na "emissão de uma declaração negocial destinada a celebrar o contrato prometido” (18), a que corresponde o direito de crédito da contraparte de exigir o seu cumprimento.
Assim, na promessa bilateral de compra e venda, a obrigação a que os contraentes se obrigam é a de outorgarem, respetivamente, como comprador e como vendedor, num futuro contrato de compra e venda (contrato prometido ou definitivo).
O contrato promessa assume-se, pois, como um contrato preliminar ou preparatório do negócio definitivo, um contrato de segurança ou de garantia do negócio prometido (19).
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O contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (art. 406º, n.º 1, do CC), designadamente, mediante a sua resolução fundada na lei ou em convenção (art. 432°, n.º 1, do CC).
Trata-se, no fundo, da consagração do velho princípio “pacta sunt servanda”, o qual deve ser entendido como significando que o contrato deve ser cumprido não apenas no aspecto temporal, mas em toda a linha, em todos os sentidos, “ponto por ponto” (20).
O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º, n.º 1, do CC).
No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé” – n.º 2 do mesmo artigo.
Salvo convenção, disposição legal ou uso em contrário, a prestação deverá ser efetuada integralmente e não por partes (art. 763º do CC).
Assim sendo, sempre que o devedor não cumpra a prestação a que está vinculado ou a tenha realizado em desrespeito de qualquer dos princípios referidos, estar-se-á perante uma situação de não cumprimento do dever obrigacional.
O devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que cause ao credor (art. 798º do CC).
Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua (art. 799º, n.º 1, do CC).
A culpa do devedor é apreciada em termos abstratos, pela diligência de um bom pai de família, mercê da remissão para o art. 487º, n.º 2, do CC feita pelo art. 799º, n.º 2, do mesmo diploma legal.
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O conceito de não cumprimento abrange várias modalidades de não realização da prestação enquanto devida.

O incumprimento é uma figura heterogénea e vasta onde cabem (21):
a) O incumprimento definitivo, propriamente dito (arts. 798º e 799º do CC);
b) A impossibilidade de cumprimento (arts. 790º a 795 e 801º a 803º do CC);
c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, n.º 1, do CC;
d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;
e) E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso (art. 799º do CC).
Adotando o critério proposto por Menezes Leitão (22), definiríamos “o não cumprimento como a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”.
Ficam, assim, excluídas as causas de incumprimento que não são imputáveis a conduta do devedor, v.g. impossibilidade objetiva da prestação que constitui causa de extinção – art. 790º, n.º 1, do CC.
A violação do dever de prestar, por causa imputável ao devedor, pode revestir uma dupla forma (consoante a prestação se torna definitivamente impossível ou se atrasa): o não cumprimento definitivo ou falta de cumprimento (inadimplemento ou inadimplência) e a mora (23).
Na referida primeira hipótese, a prestação impossibilita-se e de vez, torna-se em definitivo irrealizável – aqui ocorre a não realização definitiva da prestação debitória.
O incumprimento (definitivo) a originar a resolução do contrato, nos termos do art. 432.º do Código Civil, supõe que, a montante, se verifique uma situação de não cumprimento transitório que venha a converter-se naquele, através da ocorrência de uma situação de facto unívoca.
Para o efeito o incumprimento definitivo (cuja eventual verificação haverá de relevar para efeitos da decisão a proferir) restringe-se, nuclearmente, às seguintes situações (24): 1 - Recusa de cumprimento; 2 - Termo essencial (prazo fatal); 3 - Cláusula resolutiva expressa (impositiva de irretratabilidade); 4 - Interpelação admonitória; 5 - Perda de interesse do credor apreciada objetivamente.
Em sentido amplo, o cumprimento defeituoso, também, designado por “violação contratual positiva”, corresponde a uma desconformidade entre a prestação devida e a que foi realizada ou na inobservância dos chamados deveres laterais (25). É, portanto, sinónimo de cumprimento inexacto ou imperfeito (26), podendo a inexatidão do cumprimento ser quantitativa e qualitativa. Embora realizando uma prestação, essa prestação não corresponde integralmente à obrigação a que o devedor se vinculou, não permitindo assim a satisfação adequada do interesse do credor (27).
É o caso, entre outros, de a prestação efetuada ser de quantidade distinta da devida (diferença, essa, que pode ser para mais ou para menos); ou, no caso de inexatidão qualitativa, se for entregue coisa diferente da acordada ou se a prestação padecer de deformidade, vício ou falta de qualidade da mesma (28).
As regras da impossibilidade culposa são de aplicar aos casos de cumprimento desconforme, sempre que a deficiência seja de tal ordem que o credor não tenha qualquer interesse na prestação recebida e esta não possa ser realizada em momento posterior.
Entre outras consequências da execução defeituosa da prestação (29), destaque-se o facto de ser conferido ao credor o direito de resolver o contrato, quando se verifiquem os pressupostos do art. 801º e ss., em particular as previsões constantes do art. 808º do CC.

No caso de incumprimento do contrato promessa de compra e venda, a nossa lei abre dois caminhos ao contraente não faltoso (30):

a) - a execução específica regulada no art. 830.º do CC, havendo simples mora;
b) - a resolução do contrato, havendo incumprimento definitivo, sendo que apenas este dá origem ao direito previsto no art. 442º, n.º 2 do CC.
O incumprimento definitivo, na previsão do art. 808º do CC, verifica-se quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considerando-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
A mora apenas legitima a resolução quando convertida em incumprimento definitivo (arts. 801º, n.º 2 e 802º, n.º 2 “ex vi” do art. 808º, todos do CC), quer pela perda objetiva de interesse do credor ou, então, pelo recurso à interpelação admonitória, com a fixação de prazo razoável, apenas dispensável se houver uma recusa antecipada do devedor em cumprir.
O n.º 1 do art. 808º do CC enuncia claramente duas possibilidades de a mora se converter em incumprimento definitivo: a) em consequência da perda objetiva de interesse do credor na prestação; b) em consequência da ultrapassagem do novo prazo razoável fixado pelo credor para o devedor cumprir finalmente a prestação em falta.
Não se trata, porém, de situações cumulativas ou que devam funcionar em conjunto.
Pelo contrário, estes dois modos de conversão da mora em incumprimento definitivo são alternativos e independentes entre si, ainda que possam ocorrer em simultâneo, tendo um pressuposto comum necessário (31): que o devedor esteja em mora, que a sua obrigação esteja vencida.
No tocante ao primeiro dos invocados fundamentos – único que ao caso releva –, a perda do interesse do credor na prestação acordada decorrente da mora do outro contraente é legalmente equiparada ao não cumprimento da obrigação (art. 808º, n.º 1, do CC) e é apreciada objetivamente (n.º 2 do mesmo artigo), configurando-se como insuficiente o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
Tal requisito da “perda subjetiva do interesse” há-de ser valorada pelo aplicador de direito atendendo a “elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas. Além disso, exige-se a efetiva perda do interesse do credor, e não uma simples diminuição” (32).
A perda de interesse pode resultar da própria natureza ou finalidade da prestação assumida – é o caso de o defeito da obra, ou a sua desconformidade com o projeto, não permitir a utilização para que o credor a encomendou –, podendo também a perda de interesse advir do estabelecimento de um termo essencial absoluto, ajustando-se no contrato que o prazo é absolutamente fixo.
Ainda que objetivada, a perda de interesse do credor verificada antes de ele poder exigir do devedor a realização da sua prestação não é juridicamente relevante, só podendo valer, nos termos legais, se o devedor já se encontrar em mora, consistindo então numa espécie de inversão do risco de perda do interesse no negócio – antes da mora corria por conta do credor, depois da mora passa a correr por conta do devedor relapso.
Como se explicita nos Acs. do STJ de 8/05/2007 (relator Sebastião Póvoas) e de 28/06/2011 (relator Sebastião Póvoas), in www.dgsi.pt., “a perda de interesse que tem de ser real e efectiva não se bastando com uma mera diminuição de interesse em contratar.
(…) Exige-se “uma perda subjectiva do interesse com verificação objectiva”.
A demonstração tem de ser concreta – objectiva – não sendo suficiente a mera alegação do credor nesse sentido.
É que o direito de resolução terá de ser aferido em termos de razoável normalidade negocial, com apego aos princípios de honestidade no trato contratual não dependendo de meros caprichos ou impulsos de ocasião.
A perda do interesse não é um mero “não quero”, mas tem de se fundar numa causa objectiva que o cidadão comum possa apreender e compreender”.
No mesmo sentido, refere Antunes Varela que “[n]ão basta, porém, uma perda subjectiva de interesse na prestação. É necessário, diz o n.º 2 do art 808º, que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação” (33), salientado que “a perda do interesse na prestação não pode assentar numa simples mudança de vontade do credor, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora – ou seja, não pode o credor alegar como fundamento da resolução o facto de, não tendo o devedor cumprido a obrigação na altura própria, o negócio não ser já do seu agrado, exigindo a apreciação objectiva da situação algo mais do que esse puro elemento subjectivo que é a alteração de vontade do credor, apoiada na mora da outra parte – e a de que também não basta, para fundamentar a resolução, qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor. A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas” (34). Pretende-se “evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos daquele (credor) ou à perda infundada do interesse na prestação. Atende-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação, não ao valor da prestação determinado pelo credor, mas à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito” (35).
É ao credor que incumbe a prova da perda do interesse (art. 342º, n.º 1, do CC) (36).
*
Em caso de incumprimento definitivo, o credor pode ter direito a exigir um de quatro meios jurídicos (eventualmente cumulando) (37):
- resolução do contrato;
- indemnização de danos;
- redução da sua contraprestação;
- commodum de representação (art. 803º, n.º 1, do CC).

A resolução do contrato é, como se disse, um dos casos admitidos na lei para a modificação ou extinção do direito (arts. 432º e 437º do CC).
A resolução é a destruição da relação contratual, validamente constituída, por um dos contraentes, com base em facto posterior à celebração do contrato (38).
Como estrutura negocial, a resolução surge como uma faculdade, integrando, normalmente, uma declaração extrajudicial não sujeita a qualquer formalidade (arts. 436.º e 224.º do CC).
A resolução de um vínculo contratual pode ocorrer por convenção ou vontade das partes e/ou fundada na lei – cfr. art. 432.º, n.º 1 do CC.
Para além das diversas situações em que a lei consagrou especialmente a possibilidade de uma das partes resolver o contrato – a título de exemplo, os arts. 437.º; 891.º; 966.º; 1140.º; 1150.º; 2248.º –, a resolução pode ser acionada quando um contraente deixe, definitiva e culposamente, de cumprir a prestação a que estava adstrito. É o que resulta dos arts. 798.º e 801.º, n.º 2 do CC: o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação toma-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, sendo certo que (tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral) o credor, face à impossibilidade do cumprimento pode, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato (39).
O direito de resolução (por incumprimento da obrigação) é um direito potestativo extintivo e depende de um fundamento – o que significa que precisa de se verificar um facto que crie esse direito, ou melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo. Tal facto ou fundamento é, no que aqui releva, o facto de incumprimento ou situação de inadimplência (40).
A simples mora não confere ao contraente fiel o direito (potestativo) de pedir a resolução do contrato, mas tão só o direito de pedir a reparação dos prejuízos que o retardamento causou ao credor – cfr. art. 804.º, n.º 1 do CC (41).
Assim, o direito de resolução está sempre condicionado a uma situação de inadimplência (no caso de impossibilidade culposa – art. 801º) e, à semelhança do que sucede com a generalidade dos contratos, também a resolução legal do contrato-promessa pressupõe uma situação de incumprimento definitivo que resultará normalmente da conversão de uma situação de mora através de uma das vias previstas no art. 808° do CC (seja pela interpelação admonitória, seja pela perda, objetivamente considerada, do interesse do credor) (42).
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A primeira questão que se coloca prende-se com o incumprimento do contrato-promessa, dada a desconformidade entre as áreas constantes do projeto e as áreas realizadas/executadas.
Com efeito, por considerarem que a Ré não cumpriu o contrato-promessa celebrado, os Autores remeteram-lhe comunicação datada de 25 de setembro de 2019, na qual, invocando que as áreas da casa edificada «não correspondiam às contratualmente estipuladas”, por se mostrarem “notoriamente diminuídas e divergentes das constantes quer do seu contrato promessa quer das plantas entregues na Câmara Municipal ...”, afirmaram “que não foi este imóvel que se comprometeram a adquirir”, mais tendo “transmitido que não pretendiam tal imóvel e que tal facto consubstanciava um incumprimento do contrato que de boa fé tinham assinado, sentindo-se enganados”.
Acrescentaram que “o tamanho das áreas constantes no projecto foi condição essencial, sem a qual nunca teriam celebrado o contrato promessa, da qual os promitentes vendedores tinham perfeito conhecimento e sendo um facto que o imóvel não possui as áreas contratualmente acordadas existe a impossibilidade por causa imputável ao promitente vendedor de cumprimento do contrato.
Um dos fundamentos legais para se considerar verificado o incumprimento definitivo é o da impossibilidade superveniente da obrigação imputável ao devedor sendo que no caso concreto existe a verificação efectiva do engano e o incumprimento do acordado do contrato promessa no seu artigo quinto”.
Consequentemente, declararam “resolver de forma imediata e definitiva o contrato outorgado a 02 de Novembro de 2018 por incumprimento contratual por culpa do promitente vendedor solicitando desde já a devolução em dobro de todos os valores entregues a titulo de sinal e antecipação de pagamento assim como a devolução de todas os valores dos bens já adquiridos e pagos (…), para o referido imóvel”, que computaram “em 80.000,00€”.
Não obstante fazerem menção ao facto de se sentirem enganados e da essencialidade das áreas constantes no projecto que presidiu à decisão da celebração do contrato promessa e que (na sua alegação) era do conhecimento da promitente vendedora, a verdade é que os recorrentes estribaram a acção (quer quanto à causa de pedir, quer quanto ao pedido) e o presente recurso não no domínio do erro sobre as qualidades do objeto (art. 251º do CC), que seria determinante da anulação do contrato, mas sim na resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo deste. Malgrado algumas parecenças entre uma coisa e outra, mormente no que quanto aos efeitos pode suceder, a resolução do contrato por incumprimento é efetivamente a causa de pedir desta ação e não deve confundir-se, pois não é a mesma coisa, com a anulação do contrato. O erro diz respeito à formação da vontade, à representação da realidade no momento da celebração do negócio jurídico; enquanto o cumprimento defeituoso é posterior, verifica-se na fase da execução do contrato. Ou seja, o erro é uma anomalia constitucional e o incumprimento uma anomalia funcional (43). Por conseguinte, a questão colocada nesta ação consiste na obrigação contraída pela ré para com os autores em prometer vender-lhes uma fração autónoma de prédio urbano com a área que consta do projeto, não se confundido com erro na formação da vontade negocial de qualquer uma das partes contraentes.
Esclarecido, nos termos precedentes, o objeto efetivo da causa, importa enquadrá-lo no negócio jurídico em causa nos autos, bem como no instituto jurídico do incumprimento contratual.
No caso, os recorrentes remetem para o incumprimento definitivo que deriva factualmente de o objeto prometido vender não ter as qualidades (no caso a área) prometida e de essa falta de correspondência ser imputável à promitente vendedora.

No que concerne às diferenças de áreas projetadas e executadas mostra-se provado que:
i) - há uma divergência de -2,98% (5,57 m2) entre a área total edificada de 181,53 m2 e a área total projectada de 187,10 m2;
ii) - as plantas do imóvel juntas ao projecto aprovado pela C.M. de ..., apresentam uma legendagem errada das áreas interiores do objecto do contrato, porque desconforme com as efectivas medidas do projecto à escala, que se traduz numa diferença de -13,4% (28,93 m2) entre área total legendada de 216,03 m2 e área total projectada de 187,10 m2.

Está ainda provado que:
iii) - antes da celebração do contrato-promessa, os Autores visitaram por dentro a casa identificada com a letra “D”, que se encontrava construída em grosso, com divisões interiores e exteriores delimitadas, na qual ficaram interessados, tendo decidido adquirir a moradia “D” e aceitado celebrar com a Ré o aludido contrato-promessa de compra e venda com base na configuração, áreas, delimitação e composição que constataram no local; e
iv) - os Autores tiveram acesso às plantas constantes do projecto das moradias, na ocasião da outorga do contrato-promessa.
Para alicerçar a gravidade do incumprimento contratual, no tocante à discrepância das áreas, os recorrentes fazem uma comparação entre o valor do imóvel (200,000,00€) e o valor do m2 por referência à área de construção a edificar (272 m) e edificada (212 m), contabilizando uma diferença de 44.180,00€.
Pois bem, para além de não se terem como demonstradas as premissas em que os recorrentes alicerçam a sua alegação, a verdade e que a situação dos autos não é subsumível ao estatuído no art. 887º, mas sim do art. 888º, ambos do CC.
Nos termos do disposto no n.º 1 do citado art. 888º do CC, “[s]e na venda de coisas determinadas o preço não for estabelecido à razão de tanto por unidade, o comprador deve o preço declarado, mesmo que no contrato se indique o número, peso ou medida das coisas vendidas e a indicação não corresponda à realidade” e acrescenta o n.º 2 do mesmo normativo que ““[s]e, porém, a quantidade efetiva diferir da declarada em mais de um vigésimo desta, o preço sofrerá redução ou aumento proporcional”.
A previsão acabada de citar corresponde, na venda de imóveis, à chamada “venda ad corpus”, quando, ao contrário da previsão do art. 887º do CC, “não se fixa um preço por unidade, mas sim um preço global” (44) e o remédio legalmente previsto para a discrepância é a correção do preço estabelecido, ainda que na “venda a corpo” só ocorra se a discrepância entre a área declarada e a real for superior a um vigésimo da declarada.
O comprador só poderá recorrer à resolução do contrato na medida em que a diferença entre o preço estabelecido e o que se determina pela regra da multiplicação com base no que foi declarado seja superior a um vigésimo deste e o vendedor exigir esse excesso, salvo se o comprador houver procedido com dolo (art. 891º do CC).
A resolução depende, assim, da verificação de dois requisitos: i) de haver uma diferença significativa de preço em razão da divergência e ii) o vendedor exigir a diferença do preço.
Na eventualidade de a quantidade ser inferior à declarada, a resolução do contrato não depende da aplicação deste regime (art. 891º do CC), mas das regras gerais (art. 801º do CC) ou pela via do cumprimento defeituoso (art. 913º do CC) (45).
Ora, como bem explicitou o Mm.º Juiz “a quo”, de acordo com o projecto de arquitectura aprovado pela C.M. de ..., a área interior a edificar da casa “D”, objecto do contrato, seria de 187,10 m2, constatando-se que o «edificado tem, todavia, uma área total ligeiramente inferior, de apenas 181,53 m2, menos -5,57 m2, correspondente a -2,98% do que estava previsto.
Trata-se de uma diferença que, mesmo se tivesse resultado provado que os Autores fundaram a sua decisão de contratar nas plantas do projecto, dificilmente se consideraria de tal forma limitativa da função habitacional prevista pelos Autores para o imóvel que justificasse, objectivamente, o seu desinteresse na celebração do contrato definitivo previsto. Quando muito, e sempre no pressuposto de que as áreas constantes do projecto tivessem sido essenciais à formação da sua vontade negocial, poderia levar a um ajustamento da prestação contratual dos Autores de modo a reflectir no preço aquela diminuição de área (cfr. artigo 802º do CC).
Sucede que a decisão de contratar tomada pelos Autores não se fundou nas plantas do projecto aprovado pela C.M. de ..., mas antes na configuração, áreas, delimitação e composição que constataram no local quando, antes da celebração do contrato-promessa, visitaram por dentro a casa identificada com a letra “D” que se encontrava construída em grosso, com divisões interiores e exteriores delimitadas.
Assim, os Autores tinham perfeita noção, quando outorgaram o contrato com a Ré, das dimensões e particularidades da distribuição do espaço interior da construção em apreço, razão pela qual não lhes assistia razão objectiva para declarar resolvido o contrato por incumprimento definitivo da Ré, numa fase em que a obra se encontrava quase concluída».
Subscreve-se por inteiro a referida fundamentação, visto o respetivo enquadramento jurídico e valoração mostrar-se em perfeita consonância com o quadro fáctico apurado.
Regista-se que o eventual sucesso da pretensão recursória estava intrinsecamente dependente da alteração da matéria de facto, condição essa que não se verifica.
Assim, e à míngua de melhores argumentos, resta-nos apenas complementar a proficiente explanação da sentença impugnada.
Desde logo, a situação objeto dos autos não é subsumível no âmbito dos arts. 888º e 891º do CC, pois verifica-se que a área efectiva da fração prometida não difere em mais de um vigésimo da área declarada.
Por outro lado, o regime dos arts. 887º e ss. do CC não exclui a aplicação do regime do erro, caso se verifiquem os seus pressupostos. Assim, se for essencial para o declarante que a coisa vendida tenha a quantidade (área) declarada e a outra parte conhecia ou não podia ignorar essa essencialidade, cabe à parte a anulação do contrato nos termos gerais (art. 251º do CC).
Ora, não obstante os recorrentes não tenham manifestado o propósito de anulação do contrato promessa, sendo sim – como já se disse – a resolução por incumprimento efetivamente a causa de pedir desta ação, sempre se diria, em jeito de parêntesis, que a facticidade apurada também não permitiria concluir pela verificação dos pressupostos do erro sobre o objeto do negócio conducentes à anulação do negócio em causa.
Acresce que, tendo embora alegado a falta de conformidade da área da fração prometida vender e da fração construída e que, por força de tais discrepâncias, o bem prometido não permite a sua utilização nos termos pensados pelos promitentes compradores, a verdade é que esta alegação não resultou demonstrada [não ficou sequer provado que a cama de casal não iria caber no seu quarto (pontos 5 e 6 dos factos não provados)].
Ou seja, não lograram os AA. provar que a fração prometida não servia para os fins a que se destinava.
O que significa que a questão tão pouco é enquadrável no âmbito do art. 913º do CC, cujo n.º 1 estatui que, se “a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”.
Inexiste igualmente qualquer impossibilidade superveniente, posto que, mesmo na situações em que a coisa prestada padece de defeito não reparável, a impossibilidade de eliminação dos defeitos não constitui um caso de impossibilidade física do objeto (46), dando sim lugar a incumprimento da obrigação.
Por fim, a facticidade apurada não é suficiente para dar como preenchida a perda de interesse dos credores na prestação, conducente à transformação da mora em incumprimento definitivo.
Com efeito, não se apurou que as discrepâncias entre as áreas contratualmente estipuladas e as executadas tenham a repercussão alegada pelos recorrentes e que sejam impeditivas da utilização da fração nos termos pensados pelos promitentes compradores.
As ligeiras diferenças patenteadas nas áreas declaradas e realizadas não permitem concluir que os autores tinham razões válidas para terem perdido, em termos objetivos, o interesse na prestação em causa, qual seja a aquisição da fração em causa, por ter desaparecido o interesse que com aquele contrato pretendiam satisfazer.
Considerando que os Autores decidiram adquirir a moradia “D” e aceitaram celebrar com a Ré o contrato promessa, com base na respectiva configuração, áreas, delimitação e composição que constataram no local, não se evidencia dos autos – nem os recorrentes o demonstram – como é que aquela ligeira desconformidade de áreas (que não reveste a dimensão e gravidade apontadas pelos AA.) possa legitimar o desaparecimento do interesse na prestação, para mais quando em 8/07/2019 haviam celebrado um aditamento ao contrato-promessa – o que significa que até então não existia qualquer entrave à celebração do contrato prometido –, inclusivamente os AA. escolheram e encomendaram móveis de cozinha, mobílias de quarto, azulejos e electrodomésticos, personalizando a fração em causa, e só invocaram a resolução do contrato na fase final da obra.
Sendo propósito dos promitentes compradores destinarem o imóvel objeto do contrato promessa à sua habitação e uso pessoal, e tendo inclusivamente providenciado pela introdução, a seu custo mas com alterações no preço total ajustado, de alterações na fração em apreço de modo a que a mesma ficasse ao seu gosto pessoal (reportamo-nos às cláusulas 3ª e 4ª do aditamento do contrato), da factualidade apurada não resultam factos positivos, concretos e objetivos reveladores de que a fracção não servia os fins que aqueles sempre tiveram em mente dar-lhe.
Não podemos perder de vista que o princípio da boa fé tem aplicação recíproca, pelo que, não sendo a divergência significativa, o credor tem o dever de aceitar o que lhe for prestado, sem embargo da eventual redução do preço.
Isto na medida em que a escassa importância do defeito ou discrepância pode precludir a utilização da resolução do contrato.
Por outro lado, e contrariamente ao aduzido pelos recorrentes, da visita ao local da edificação do prédio em questão antes da outorga do contrato promessa não retira o Mm.º Juiz “a quo” que os AA. ficaram com a «perfeita noção de que existiria uma diferença nas áreas contantes no projeto e as áreas a edificar», ou seja, de que o credores ficaram logo habilitados a conhecer os defeitos ou as inexatidões da prestação.
Concluiu sim, e bem – em função da facticidade apurada –, que a decisão de contratar tomada pelos Autores resultou da observação que fizeram da casa, com base na respectiva configuração, áreas, delimitação e composição que constataram no local e não da análise e estudo das plantas do imóvel na fase negocial.
Só já na fase final da obra é que os AA. vieram invocar a divergência entre a área legendada do projeto e a área real edificada, sem que antes a configuração e dimensão das divisões tenha sido questionada.
Mais concluiu, e bem, que a desconformidade de áreas não era grave, pois não era idónea a comprometer a função habitacional prevista pelos Autores para o imóvel nos termos supra explicitados.
Ora, não pode o credor resolver o contrato se a inexatidão da prestação tiver, em relação ao seu interesse, escassa importância, porquanto o direito de resolução só se constitui quando o não cumprimento seja suficientemente grave para justificar que o credor se desvincule.
É, por conseguinte, totalmente destituída de fundamento a alegação de que o «imóvel foi torcido e espremido», não correspondendo ao «imóvel que os AA. prometerem comprar».
Termos em que, secundando o decidido na sentença recorrida, sempre seria de concluir pela inverificação do primeiro fundamento enunciado no n.º 1 do art. 808º do CC (perda objetiva do interesse dos credores na prestação).
Consequentemente, dada a não demonstração da perda de interesse dos credores na prestação, que funciona como um dos pressupostos do invocado direito de resolução do contrato promessa por parte dos promitentes compradores, carecem estes não só do direito de resolver o contrato promessa (arts. 808º e 801º, n.º 2, do CC), como também do direito de exigir a aplicação da sanção prevista no n.º 2 do art. 442º do CC (no caso, a restituição do sinal em dobro).
Nesta conformidade, a decisão de julgar a ação improcedente está em conformidade com as normas legais e tem de ser confirmada.
Improcede, por isso, a apelação.
*
As custas do recurso, mercê do princípio da causalidade, são integralmente da responsabilidade dos recorrentes, atento o seu integral decaimento (art. 527º do CPC).
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Síntese conclusiva:

I - O comprador de coisa inexata ou imperfeita não está impedido de invocar o disposto no art. 808º do Código Civil, mostrando que perdeu objetivamente o interesse na prestação ou lançando mão da interpelação admonitória, para converter o cumprimento imperfeito e a mora na sua retificação em incumprimento definitivo (total ou parcial).
II - A perda do interesse do credor na prestação acordada decorrente da mora do outro contraente é legalmente equiparada ao não cumprimento da obrigação (art. 808º, n.º 1, do CC) e é apreciada objetivamente (n.º 2 do mesmo artigo), configurando-se como insuficiente o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
III - É ao credor que incumbe a prova do desaparecimento do interesse (art. 342º, n.º 1 do CC).
IV - Tendo os promitentes compradores perfeita noção, quando outorgaram o contrato promessa, das dimensões e particularidades da distribuição do espaço interior da construção em apreço, a constatação ulterior de que a fracção edificada tem uma área total ligeiramente inferior (correspondente a -2,98%) do que estava previsto e não se divisando que o bem prometido não permite a sua utilização nos termos pensados pelos promitentes compradores, não lhes assiste razão objectiva para declarar resolvido o contrato por incumprimento definitivo, numa fase em que a obra se encontrava quase concluída.
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VI. Decisão

Perante o exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em:
i) rejeitar a junção do documento apresentado pelos recorrentes com as alegações de recurso;
ii) condenar os recorrentes numa multa equivalente a 1 (uma) UC – art. 443º, n.º 1, do CPC e art. 27.º, n.º 1, do Regulamento das Custas Processuais;
iii) julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas da apelação a cargo dos apelantes/autores (art. 527.º do CPC).
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Guimarães, 9 de junho de 2022

Alcides Rodrigues (relator)
Joaquim Boavida (1º adjunto)
Paulo Reis (2º adjunto)



1. Todas as transcrições efetuadas respeitam o respetivo original, salvo gralhas evidentes e a ortografia utilizada.
2. Segundo Lebre de Freitas/Isabel Alexandre, constituem exemplos de impossibilidade de apresentação o de o documento se encontrar em poder da parte ou de terceiro, que, apesar de lhe ser feita a notificação, nos termos do artigo 429.º ou 432.º do CPC só posteriormente o disponibiliza, ou quando a certidão de documento arquivado em notário ou outra repartição pública, atempadamente requerida, só posteriormente é emitida ou no caso de a parte só posteriormente ter conhecimento da existência do documento [cfr. Código de Processo Civil Anotado, vol. 2.º - Artigos 362.º a 626.º, Almedina, 3.ª edição, 2017, p. 243].
3. Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017, 4ª ed., Almedina, p. 229.
4. Cfr. Ac. do STJ de 17/06/2021 (relatora Maria do Rosário Morgado) e Acs. da RP de 02.03.2017 (relatora Paula Leal de Carvalho), de 15/05/2017 (relator Jerónimo Freitas), de 10/10/2016 (relator Jerónimo Freitas), de 13/03/2017 (relator Nelson Fernandes), todos in www.dgsi.pt., e Jaime Octávio Cardona Ferreira, Guia de Recursos em Processo Civil, Atualizado à luz do CPC de 2013, 6ª ed., Coimbra Editora, p. 177.
5. Cfr. João Espírito Santo, O Documento Superveniente para efeito de recurso ordinário e extraordinário, Almedina, pág. 47.
6. Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, obra citada, pp. 229/230; Acórdãos do STJ de 27/06/2000, in CJ/STJ, ano VIII, T. II, p. 131 e de 18/02/2003, in CJ/STJ, ano XI, T. I, p. 103, Ac. da RG de 13/06/2019 (relatora Raquel Tavares), in www.dgsi.pt., Alberto dos Reis, Código Processo Civil Anotado, vol. IV, p. 10 e Antunes Varela, R.L.J., ano 115, p. 94..
7. Cfr. Manual de Processo Civil, 2.ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, 1985, pp. 531 a 534.
8. Cfr. Ac do STJ de 26/09/2012 (relator Gonçalves Rocha), in www.dgsi.pt., 9. Cujo teor se reproduz: «5º O valor da casa seria de 200.000€ ( duzentos mil euros), sem piscina. Pediram ao aqui Réu A. M. que lhes enviasse para o email as plantas, para confirmar as áreas que este tinha referido. 6º O referido Réu A. M. enviou-lhes as plantas e pareceu-lhes que a disposição das mobílias e demais informações dispostas na planta, estavam em conformidade com o que imaginavam, a ideia de uma casa confortável e ampla com áreas generosas sendo que o tamanho das áreas foi um factor decisivo».
10. No qual os AA. alegaram, na parte que ora releva, que “os autores só resolveram adquirir o imóvel após a apresentação das plantas apresentadas na Câmara Municipal ... ( DOC 1) conforme comprova o envio email do Réu A. M. Costa a 30 de Outubro de 2018 ao Autor J. C.”.
11. Cfr. fls. 79.
12. Cfr. fls. 210.
13. Cfr. fls. 152 a 156 v.º.
14. Cfr. fls. 164 a 168.
15. Por se tratar de uma correcção limitada, dispensamo-nos de transcrever de novo toda a factualidade provada e não provada, devendo tomar-se em consideração nos termos supra explicitados a alteração da redacção dos pontos 15 e 16 dos factos provados.
16. Cfr. Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10ª ed., Almedina, p. 308.
17. Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações (…), Vol. I, p. 309, Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Almedina, 2001, p. 573 e Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 14ª ed./2017, Almedina, p. 13.
18. Cfr. Almeida Costa, Contrato Promessa, Uma síntese do Regime Actual, separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50, I, 1990, pág. 41.
19. Cfr. Calvão da Silva, obra citada, p. 15.
20. Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed. Coimbra Editora, p. 373.
21. Cfr. Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica - Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, pp. 348/349.
22. Cfr. Direito das Obrigações, vol. II, Almedina, 2002, p. 223 e segs..
23. Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 4ª ed., Almedina, 1990, p. 87.
24. Cfr., entre outros, Acs. do STJ de 28/06/2011 (relator Sebastião Póvoas), 29/01/2014 (relator Mário Mendes) e de 17/11/2015 (relatora Maria Clara Sottomayor) e Ac. da RG de 4/06/2009 (relatora Rosa Ching), todos disponíveis in www.dgsi.pt.
25. Cfr. José Carlos Brandão Proença, Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações, 3ª ed., Universidade Católica Editora Porto, 2021, p. 455 e ss.
26. Cfr. Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações / Programa 2017/2018 Apontamentos, 2017, 5ª ed., AAFDL Editora, p. 264.
27. Cfr. Menezes Leitão, obra citada, p. 265.
28. Cfr. João Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Ivridica, Braga, 1991, p. 169.
29. Entende-se que, recusando a prestação defeituosa mas sendo possível a substituição ou de retificação da prestação, o credor não poderá avançar para tutelas mais radicais (redução da contraprestação ou resolução do negócio), sem antes dar ao devedor a possibilidade de cumprir correctamente o seu dever. O credor pode, assim, exigir que o cumprimento inexato seja rectificado (onde se conclui não só a eliminação do defeito de qualidade, como também inexatidões que se possam suprimir) e, se o defeito não for eliminável, pode exigir a substituição da prestação. Enquanto o defeito não for eliminado ou a prestação substituída, o credor pode invocar a excepção de não cumprimento (arts. 428º e ss. do CC) e recusar a sua contraprestação. Pode, por outro lado, o credor reduzir a sua contraprestação, sempre que o cumprimento inexato implique uma perda de valor da prestação efectuada. Não sendo possível a substituição da prestação, nem a eliminação dos seu defeitos, o credor fica limitado aos remédios consistentes em reduzir a contraprestação ou em declarar a resolução do contrato (cfr. Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações / Programa (…), p. 271 e João Baptista Machado, Pressupostos da Resolução (…), pp. 170/171).
30. Cfr. Ac. do STJ de 10/12/1007, CJSTJ, Ano V, T. III-1997, p. 164, Ac. da RG de 11/07/2013 (relatora Purificação Carvalho) e Ac. RP de 28/04/2014 (relator Manuel Domingos Fernandes), ambos consultáveis in www.dgsi.pt.
31. Cfr. Ac. do STJ de 6/02/2007 (relator Sebastião Póvoas), in www.dgsi.pt.
32. Cfr. Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6ª. Ed., Almedina, pp. 924/925.
33. Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações (…), Vol. II., p. 119.
34. Cfr. Rev. Leg. Jur., ano 118º, p. 55, nota (1).
35. Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 3.ª ed., Coimbra Editora, 1986, p. 72.
36. Cfr. Pedro Romano Martinez, Da cessação do contrato, 3ª ed./2017, Almedina, p. 136.
37. Cfr. Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações / Programa 2017/2018 (…), p. 258.
38. Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II, 4ª ed., Almedina, p. 265.
39. Cfr. Acs. do STJ de 11/02/2015 (relator Gabriel Catarino) e de 22/03/2011 (relator Moreira Alves), disponíveis in www.dgsi.pt.
40. Cfr. João Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Ivridica, Braga, 1991, p. 130 e ss..
41. Cfr. Acs. do STJ de 12/01/2010 (relator Paulo Sá) e de 11/02/2015 (relator Gabriel Catarino), disponíveis in www.dgsi.pt.
42. Cfr., entre outros, Ac. do STJ de 22/06/2010 (relator Fonseca Ramos) e Ac. da RC de 21/09/2010 (relator Fonte Ramos), in www.dgsi.pt.
43. Cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada, Almedina, 1994, p. 38.
44. Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 3.ª ed., Coimbra Editora, 1986, p. 185.
45. Cfr. Pedro Romano Martinez, Da cessação do contrato (…), p. 256.
46. A impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico (art. 401º, n.º 1 do CC). A impossibilidade física terá de ser absoluta, no sentido de abranger todos os aspetos da prestação. Só se considera impossível a prestação que o seja relativamente ao objecto, e não apenas em relação à pessoa do devedor. (n.º 3 do art. 401º do CC).