1.– A entrega ao promitente-comprador da coisa prometida vender não constitui um efeito típico/regra do contrato promessa de compra e venda (cf. art.º 410.º do CC), razão porque, quando a referida entrega antecipada se verifica, tal decorre em razão de contrato atípico ou inominado, diferenciado do contrato-promessa, constitutivo de um direito pessoal de gozo, e sem aptidão portanto para conferir POSSE.

2.– O referido em 1. não obsta a que, em casos excepcionais, nomeadamente nas situações em que o promitente-vendedor logo abdica dos poderes juridicamente resultantes da sua qualidade de proprietário em favor do promitente-comprador, passe este último a agir sobre a coisa como sendo o verdadeiro dono (corpus) e com a intenção de actuar como o titular do direito (animus), caso em que então se deve considerar que adquiriu uma verdadeira posse, que exerce portanto em nome próprio.

3.– Se no decurso do contrato promessa o promitente vendedor autoriza o promitente comprador a utilizar o imóvel objecto do contrato por curtos períodos, vg em fins de semana e/ou períodos de férias, e com a obrigação de restituir as respectivas chaves logo que decorridos tais períodos, não existe fundamento pertinente para se considerar que ao promitente comprador foi conferida a POSSE do imóvel.

Acordam os Juízes na 6ª Secção CÍVEL do Tribunal da Relação de Lisboa.
                                    
***                                    
                                    
                                    
1.–Relatório:


A–  [ Phillip ….] , residente no Reino Unido;
B– [ Stephanie ….], residente no Reino Unido;
C– [ Declan ….], residente no Reino Unido;
D– [ Anthony…..], residente no Reino Unido, e
E– [ Lisa……….], no Reino Unido,
intentaram acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra,

F–[ Caixa Geral de Depósitos, S.A.], com sede em Lisboa, pedindo a condenação da Ré a pagar:
a)- €1.118.639,12, dos quais €1.114.000,00 (um milhão cento e catorze mil euros) a título de capital e €4.639,12 (quatro mil seiscentos e trinta e nove euros e doze cêntimos) a título de juros de mora, aos 1.º  e   2.ª AA., acrescidos dos juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento ;
b)- €2.100.912,72, dos quais €2.092.200,00 (dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros) a título de capital e €8.712,72 (oito mil setecentos e doze euros e setenta e dois cêntimos) a título de juros de mora, ao 3.º A., acrescidos dos juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento; e
c)- €2.100.912,72 , dos quais €2.092.200,00 (dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros) a título de capital e €8.712,72 ( oito mil setecentos e doze euros e setenta e dois cêntimos ) a título de juros de mora, aos 4.º e 5.º AA., acrescido dos juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento.

1.1.–Para tanto invocaram os AA, em síntese, que  :
-Celebraram os AA ( na qualidade de promitentes compradores ) , no passado dia 27/11/2013 e com G [ ……– IMOBILIÁRIA, S.A.] , contratos promessa de compra e venda de fracções ainda em construção, tendo ficado convencionado nos mesmos quais os preços de venda de cada uma das fracções;
-Ainda no âmbito dos aludidos contratos  promessa, e nos termos de cláusula dos mesmos constante, a Ré prestou a favor dos AA. promitentes compradores uma garantia bancária à primeira solicitação,  responsabilizando-se a Ré por entregar quaisquer quantias que lhe fossem exigidas pelos AA promitentes compradores, desde que invocassem por escrito o incumprimento contratual por parte da G promitente-vendedora;
-Porque a promitente vendedora veio a incorrer em incumprimento dos contratos promessa, acabaram os AA por resolver os mesmos e, forçosamente, por accionar as Garantias Bancárias prestadas pela Ré/demandada;
-Ora, mantendo-se válidas as garantias bancárias e encontrando-se excedido o prazo para pagamento dos respectivos montantes, mas sem que a Ré o tenha efectuado [ invocando razões não aceitáveis para o não fazer ] , daí a propositura da presente acção com vista à condenação da Ré  a pagar aos AA. o montante inscrito em cada uma das garantias bancárias.

1.2.–Após citação veio a Ré F contestar a acção, o que fez essencialmente por impugnação motivada ( reconhecendo apenas a outorga dos contratos promessa de compra e venda )  e também por excepção,invocando vg a caducidade das garantias prestadas pela Ré [ com fundamento na posse das fracções pelos AA, porque alegadamente as passaram os mesmos a ocupá-las, mobilando-as, nelas residindo , recebendo e convivendo com amigos e nas mesmas pernoitando e tomando refeições ], pois que a promitente-vendedora lhes entregou as chaves das Villas objecto dos contratos promessa, passando os promitentes compradores/AA ( a partir de Julho de 2016 ) a usufruí-las .
Ainda no seu articulado/contestação, veio a Ré requer a INTERVENÇÃO PROVOCADA ACESSÓRIA da MASSA INSOLVENTE DA G, incidente este que foi deferido por despacho de 19/2/2018.

1.3.–Designada a realização de uma AUDIÊNCIA PRÉVIA, no âmbito da mesma foi proferido ( a 25 de Setembro de 2018 ) despacho saneador, tabelar, fixado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova [ tendo este último despacho sido objecto de reclamação por parte da Ré, mas que não foi atendida ],  designando-se ainda a data para a audiência de discussão e julgamento.

1.4.–Por fim, realizado que foi o julgamento com observância do pertinente formalismo legal, concluído o mesmo e conclusos os autos para o efeito, foi proferida a sentença, sendo o respectivo segmento decisório do seguinte teor :
(…)

5.–Decisão
Em face do exposto, o tribunal considera a presente acção procedente por provada e, consequentemente, decide:
a)-Condenar a Ré Caixa Geral de Depósitos a pagar €1.118.639,12 (um milhão cento e dezoito mil seiscentos e trinta e nove euros e doze cêntimos), dos quais €1.114.000,00 (um milhão cento e catorze mil euros) a título de capital e €4.639,12 (quatro mil seiscentos e trinta e nove euros e doze cêntimos) a título de juros de mora, aos 1.º e 2.ª AA., acrescidos dos juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento;
b)-Condenar a Ré Caixa Geral de Depósitos a pagar €2.100.912,72 ( dois milhões cem mil novecentos e doze euros e setenta e dois cêntimos), dos quais €2.092.200,00  (dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros) a título de capital e €8.712,72 (oito mil setecentos e doze euros e setenta e dois cêntimos) a título de juros de mora, ao 3.º A., acrescidos dos juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento; e
c)-Condenar a Ré Caixa Geral de Depósitos a pagar €2.100.912,72 ( dois milhões cem mil novecentos e doze euros e setenta e dois cêntimos), dos quais €2.092.200,00 (dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros) a título de capital e €8.712,72 (oito mil setecentos e doze euros e setenta e dois cêntimos) a título de juros de mora, aos 4.º e 5.º AA., acrescido dos juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento.
d)- As custas ficam a cargo da Ré.
*
Atenta a simplicidade da acção e o comportamento processual das partes, decide-se dispensar o pagamento do remanescente da taxa de justiça ao abrigo do disposto no art. 6ª, nº7, do RCP.
Notifique e registe.
Lisboa, 6.3.2019”

1.5.–Notificada da sentença identificada em 1.4., e da mesma discordando, veio então a demandada F, interpor apelação, apresentando na respectiva peça recursória as seguintes conclusões  :
1.-Pretende a R. que a matéria de facto seja alterada por forma a que seja aditada à mesma a matéria seguinte, a qual entende que resultou provada:
As chaves de acesso às fracções melhor descritas nos nºs 3, 29 a 31, e 60 a 62 da p.i., foram efectivamente entregues pela G. a estes AA., que a passaram a ocupar, mobilando-a, nela residindo, e aí recebendo e convivendo com amigos, nelas pernoitando e tomando refeições, pagando as despesas de água e electricidade, limpeza e manutenção relacionadas como seu uso que lhes eram directamente facturadas e, no caso dos AA. D e E , tendo a G solicitado a sua autorização para usar a Villa como showroom para potenciais compradores ;
2.-O Tribunal a quo não respeitou o comando normativo estipulado no art. 358º nº 1 (a confissão judicial escrita tem força probatória plena contra o confitente) do C.C., tendo considerado não provado que os AA. tenham mobilado as casas, conforme claramente se conclui da leitura do único ponto da matéria de facto que foi considerado como não provado, quando efectivamente se trata de matéria constante de assentada em acta, sendo que este ponto é fundamental para a análise jurídica desta acção e ajuizamento da caducidade das garantias bancárias prestadas atendendo a que quem mobila uma casa não a mobila para uma mera utilização esporádica finda a qual, com a devolução as chaves cessa tal utilização esporádica, conforme resulta das regras de experiência comum, constituindo tal ato um ato consistente demonstrativo da afirmação de posse pelos AA.;

3.-O que resulta inequivocamente dos depoimentos de parte prestados pelos AA. é que estes chegaram a residir temporariamente nas fracções aqui em causa, aí recebendo e convivendo com amigos, nelas pernoitando e tomando refeições, usando e delas disfrutando pelos períodos de tempo que bem entenderam, tendo o casal D e E inclusive concedido autorização à G (que lha pediu) para que a sua Villa funcionasse como showroom, como também a prova testemunhal ouvida em audiência (v.g. Srs. Luís …. e Hélio ….) corroboraram estes factos;

4.-Da produção da prova testemunhal acima referida resultou ainda que foi elaborado um documento (para cada um dos AA.) – que não era o contrato para uso temporário, junto pelos AA. com a pi.) redigido em língua inglesa, e que era um recibo de entrega destas mesmas chaves, e que esta entrega das chaves foi efectuada no Verão de 2016 , porque o sr. Mark …., administrador da G, foi muito pressionado para entregar as chaves de acesso às moradias por causa dos atrasos verificados nas obras, e que com tal entrega de chaves pretendia o sr. Mark …. tranquilizar os AA. “mostrando que as casas eram já deles” e que já estavam prontas para serem usufruídas, franqueando a entrada aos promitentes compradores a partir do Verão de 2016;

5.-Outro elemento fortemente indiciador de que a posse dos AA. era já um facto consumado à data do Verão de 2016 é que os serviços de tratamento da jardinagem, piscinas e de limpezas destas Villas eram facturados directamente a estes promitentes compradores por uma empresa denominada KEY SERVICES, destinada à gestão do condomínio, e que além destes serviços facturava ainda aos promitentes compradores a energia eléctrica e a água por estes usada nas Villas;
6.-O facto de os promitentes compradores procederem ao pagamento directo do condomínio, incluindo água e electricidade, limpezas das Villas e manutenção das respectivas piscinas à KEY SERVICES, serviço que esta empresa lhes facturava directamente, enuncia que a sua posse era já uma posse de quem se considerava proprietário das fracções;
7.-Foram realizadas festas de inauguração da entrada dos promitentes compradores na posse das Villas, no Verão de 2016, festas estas que se realizaram relativamente às Villas nºs 123 e 124, igualmente logisticamente organizadas pela KEY SERVICES, e que o sr. Mark … acabou por pagar para fazer “uma atenção aos clientes”, festas de inauguração estas que obviamente não seriam efectuadas para celebrar uma mera utilização esporádica das Villas, mas sim para celebrar a sua entrega com carácter definitivo;
8.-O juízo valorativo do Tribunal teve exclusivamente por base as declarações de parte dos AA. acolitadas pelos “documentos de autorização para uso temporário das fracções”, documentos estes devidamente impugnados em sede própria, tendo sido desconsiderado sem explicação dos motivos o depoimento da testemunha Luís .... na parte em que no mesmo explicitou a razão de ser da colocação da causa de caducidade no texto das garantias bancárias, destinando-se esta a prevenir toda e qualquer ocupação das fracções que possibilitasse aos beneficiários das garantias poderem prevalecer-se no futuro do direito de retenção, bem como não foi efectuado o cotejo deste depoimento com o documento junto na audiência de julgamento de 23.01.2019 – e.mail proveniente da testemunha Hélio …. datado de 17.04.2019, e por este corroborado – para considerar que os AA. retiraram das Villas os seus bens (mobílias e equipamentos) com receio de que deles fossem desapossados em função da entrada do PER da G em Tribunal, pormenor este que releva para evidenciar que caso o PER não tivesse dado entrada os AA. não teriam retirado as mobílias e domótica das Villas, continuando tais bens dentro das Villas;
9.-Com efeito, os promitentes compradores seguramente não mobilaram as Villas –com toda a despesas e logística que tal implica - para, logo a seguir, e com um intervalo temporal de apenas dois meses retirarem as mobílias e a domótica de dentro das respectivas casas;
10.-Quanto ao depoimento testemunhal de Hélio …. não entende a apelante porque é que em sede de análise crítica da prova o Tribunal a quo não teceu nenhuma apreciação sobre o valor ou desvalor deste depoimento, limitando-se tão somente a descrevê-lo, em algumas das questões abordadas pelo mesmo, e nem sempre as mais relevantes;
11.-Tal acrítico exame da prova relativamente a esta testemunha teve por consequência que o Tribunal não valorasse no seu raciocínio valorativo a valia que esta testemunha aportou ao processo em termos de conhecimento de factos de indesmentível relevância para apurar a verdade material;
12.-O Tribunal não valorou, assim, a importância deste depoimento no que respeita à entrega das chaves aos promitentes compradores e assinatura de um recibo desta entrega – documento este diferente dos documentos de autorização para uso temporário das fracções que os AA. juntaram logo com a sua p.i. não fazendo qualquer sentido que os AA. tenham assinado outro documento – recibo de entrega de chaves - no Verão de 2016 quando já estavam teoricamente respaldados pelos documentos de autorização para uso temporário das fracções;
13.-Nem valorou o Tribunal o factor “pressão sobre o sr. Mark ….” que esta testemunha descreveu, e que no seu depoimento foi o factor que esteve subjacente à entrega das chaves aos AA. no Verão de 2016 por parte da G, como forme de “acalmar” os promitentes compradores face aos sucessivos atrasos para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, que conforme resulta dos contratos promessa de compra e venda juntos aos autos já deveria ter sido outorgada em Dezembro de 2015;
14.-Não faz qualquer sentido que tenham ocorrido festas de inauguração da entrada dos promitentes compradores na posse das Villas, no Verão de 2016, ainda por cima pagas pela própria G se efectivamente a estadia nas mesmas dos amigos e familiares dos AA. fosse apenas – como todos estes uniformemente referiram nas respectivas declarações de parte – para verificar se as Villas estavam em condições de ser habitadas;
15.-Nem tão pouco faz qualquer sentido realizarem-se estas festas de inauguração se estivesse em causa apenas uma mera utilização esporádica e casuística, facto este que igualmente se não coaduna com o facto de as Villas serem mobiladas;
16.-Nem, tão pouco, a douta sentença valorou o facto de os AA. procederem ao pagamento directo do condomínio, incluindo água e electricidade, limpezas das Villas e manutenção das respectivas piscinas à KEY SERVICES, serviço que esta empresa por sua vez lhes facturava directamente o que enuncia e evidencia que a posse dos AA. era já mais do que uma mera tolerância de uso evidenciando ao invés posse por parte de quem se considerava proprietário, pois só estes pagam o “condomínio” e só a estes é que o mesmo é facturado;
17.-Também não valorou a sentença o facto de os AA. terem mobilados as Villas ; com efeito só se mobila uma casa quando já existe uma evidência de posse das mesmas, constituindo aliás o próprio acto de mobilar as Villas uma incontornável evidência dessa mesma posse;
18.-A douta sentença, afinal, acaba por valorar apenas e tão somente as declarações de parte – nem sequer considerando confessados factos efectivamente confessados pelas partes, como o fato de pernoitarem nas Villas e nelas terem tomado refeições durante um mês com amigos e familiares que também lá pernoitarem nesse período – bem como os documentos respeitantes à autorização para uso temporário das fracções, sendo certo que estes documentos constituem documentos particulares que foram atempada e devidamente impugnados pela R. não resultando do exame crítico da prova a mais breve referência explicativa ao facto de tais documentos terem sido valorados quando em boa verdade nenhuma das partes depoentes ou das testemunhas foi sequer confrontado com os mesmos para os reconhecer, e para confirmar que se trata dos mesmos documentos a que algumas das partes se referem (recorde-se que depoimentos de parte houve que nem sequer recordam a existência de tais documentos....);
19.-Nem se pode olvidar que tais alegadas autorizações para uso temporário das fracções são documentos não oponíveis à CGD, respeitantes até exclusivamente à relação causal sendo certo que AA. e Tribunal não hesitam em qualificar as garantias bancárias aqui em causa como sendo automáticas e à primeira interpelação (o que a CGD não contesta), resultando assim contraditório que neste tipo de relação jurídica os AA. se possam socorrer de prova respeitante à relação causal, que por sua vez a apelante não pode discutir atenta a natureza automática e abstracta das garantias que prestou;
20.-Isto é, o Tribunal fundamenta afinal o seu julgamento em sede de decisão de facto sobre as prestadas declarações de parte – que obviamente, ocioso é dizê-lo, são prestadas por pessoas directamente interessadas na solução do litígio – e em documentos particulares impugnados pela R. alegadamente assinados pelos próprios AA. e por outra entidade - a G – também esta com manifesto e directo interesse em que não seja demonstrada e declarada a caducidade das garantias bancárias, e respeitantes à relação causal que a CGD nem sequer pode discutir, preterindo sem o explicar depoimentos testemunhais prestados por quem já não presta serviços/trabalha para nenhuma das partes envolvidas no litígio (Luís M... e Hélio E...);
21.-A questão do não licenciamento das Villas é completamente indiferente para a questão da posse, pelo que não deveria contar como factor de ponderação do Tribunal na apreciação que realizou, e para concluir pela inexistência de posse, não estando demonstrado sequer que os AA. tivessem conhecimento de que as Villas ainda não tinham licença de utilização;
22.-A matéria constante como provada dos nºs 5, 6, 16 a 18, 24, 25, 36 a 38, 44, 45, e 56 a 58 no sentido de que os contratos promessa previam as condições em que seria facultada a posse aos AA., os contratos para autorização de uso temporário previam a entrada precária dos AA. nas Villas, e, ainda, que os AA. prevalecendo-se da autorização concedida em 56, utilizaram as fracções, tendo pernoitado nas mesmas e restituído à Birchview as respectivas chaves no final do referido uso, não interfere nem tão pouco se revela contraditória com aquela que se pretende que seja considerada provada, reportando-se a mesma ao que foi convencionado entre AA. e G, contratos estes em que a R. não interveio nem tão pouco é parte, sendo certo que apenas as partes que intervieram em tais escritos podem prevalecer-se dos mesmos, e exclusivamente entre elas;
23.-Considerou a douta sentença que se não demonstrou o elemento psicológico "animus" que se traduz na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos actos praticados, sendo certo que no texto das garantias bancárias ficou estipulada a caducidade destas verificada que fosse a aquisição da posse da fracção pelos beneficiários das garantias, obviamente antes de celebrada a escritura definitiva, e que esta excepção poder ser inserida no texto das garantias bancárias e ser usada pela R. em defesa ao obstante as garantias em causa serem garantias bancárias à primeira interpelação;
24.-Na perspectiva da apelante atenta a matéria já dada como provada pelo Tribunal a quo a mesma era já suficiente para ser dada como verificada a posse, como causa de caducidade das garantias bancárias aqui em causa, respaldando a sua tese nos doutos arestos do STJ enunciados em sede alegatória, jurisprudência esta prolatada em sede de tradição da coisa no âmbito de contratos promessa de compra e venda, tal como sucede in casu, verificando-se que nestes casos o STJ considerou que a entrega material da coisa era só por si suficiente para a verificação da posse;
25.-Acresce que em todos os contratos promessa outorgados pelos aqui apelados foram efectivamente pagas quantias muitíssimo avultadas a título de adiantamentos de preço, tendo inclusivamente sido efectuados reforços de sinal também estes em quantias muitíssimo avultadas, o que respalda e reforça a tese subscrita pelo Supremo Tribunal de Justiça nos citados arestos;
26.-Por outro lado, revela-se totalmente indiferente para efeitos apuramento da caducidade das garantias que os AA. aqui apelados tenham decidido devolver as chaves das Villas à G;
27.-Com efeito, a decisão de devolver as respectivas chaves de acesso das Villas à G em nada afecta a anterior posse verificada relativamente às mesmas, não podendo os apelados ignorar que ao acederem à utilização/uso das Villas que àquela prometeram comprar estavam a praticar facto jurídico despoletador da caducidade das garantias de que eram beneficiários.
28.-De igual forma também não constitui óbice à verificação da caducidade a outorga dos contratos de utilização temporária através dos quais os apelados tentaram de alguma forma “disfarçar” a sua posse, com o óbvio intuito de esconjurar a possibilidade de a CGD invocar a excepção da caducidade, sublinhando-se aliás, a total temeridade dos apelados ao não cuidarem de obter junto da CGD a anuência prévia da instituição aos ditos contratos de “utilização precária”, o que teria à partida esconjurado qualquer posterior invocação de caducidade por parte da CGD, sendo certo que só o não tentaram porque sabiam à partida que tal situação jamais seria aceite pelo banco;
29.-Ao pernoitarem nas Villas em várias ocasiões e numa delas durante um mês, aí tomando as refeições, usando as piscinas e o BBK, aí pernoitando, aí recebendo amigos, mobilando as casas com o necessário para usufruir do seu uso, contratando para este efeito designer, e, mais, no caso do casal D e E tendo a G inclusivamente pedido autorização a estes AA. para a Villa destes funcionar como showroom para potenciais compradores, sendo a todos os AA. foram facturadas directamente as despesas relacionadas com o uso das Villas pela empresa gestora do condomínio – KEY SERVICES - os AA. tomaram efectiva posse das Villas, posse esta suficiente para ser decretada a caducidade das garantias bancárias prestadas, pelo que, mesmo que se considere como necessária a prova do “animus” para dar como provada a existência da posse os factos acima narrados levam a concluir que os aqui apelados adquiriam a posse destas agindo como se proprietários já fossem;
30.-O facto de não ter sido considerado provado que as fracções estavam 100% concluídas em nada afecta a possibilidade de os AA. as terem usufruído, conforme de resto resultou provado, até da matéria de facto dada por provada e não impugnada pela aqui apelante.
Termos em que deverá a matéria de facto ser alterada nos termos expostos e/ou, mesmo não o sendo deverá ser revogada a douta sentença.
1.6.- Os AA/apelados vieram apresentar contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso pela Ré interposto, tendo naquelas deduzido as seguintes conclusões :
I.–A Recorrente pretende que seja dado como provado o seguinte facto: “ As chaves de acesso às fracções melhor descritas nos n.ºs 3, 29 a 31 e 60 a 62 da p.i., foram efectivamente entregues pela G. a estes AA., que a passaram a ocupar, mobilando-a, nela residindo, e aí recebido e convivendo com amigos, nelas pernoitando e tomando refeições, pagando as despesas de água e electricidade, limpeza e manutenção relacionadas com o seu uso que lhes eram directamente facturadas e, no caso, dos AA., D e E , tendo a G solicitado a sua autorização para usar a Villa como showroom para potenciais compradores”.

II.–A Recorrente começa por invocar os depoimentos de parte dos Recorridos referindo, nomeadamente, os factos confessados por estes.
III.–Relembrando-se que esses factos são os que constam da ata de 21 de Janeiro de 2019, ou seja, “ Os depoentes A e B, quanto ao ponto 20 afirmaram que mobilaram a casa com camas, sofás, mesas e cadeiras”;  “Quanto ao ponto 51 o depoente C afirmou que mobilou a casa com camas, sofás, mesas e cadeiras” e  “Quanto ao ponto 81 os depoentes afirmaram que mobilaram a casa com camas, sofás, mesas e cadeiras”.
IV.–Daqui a Recorrente conclui que ao não ter sido dado como provado que os Autores passaram a ocupar a casa, mobilando-a, o Tribunal fez um errado julgamento da matéria de facto.
V.– A Recorrente considera ainda que o acto de mobilar a casa significa que não estamos perante uma “mera utilização esporádica”.
VI.– A Recorrente pretende ainda encontrar outra contradição na douta decisão agora objecto de recurso, quando o Tribunal não dá como provado que os Recorridos tenham recebido e convivido com amigos nas fracções, nelas pernoitando e tomando refeições, para na fundamentação da matéria de facto ter sido afirmado que “No caso concreto, as partes ouvidas em declarações foram unânimes em admitir que as fracções estavam mobiladas, ainda que não integralmente; que chegaram a pernoitar nas fracções e as receber pessoas nas mesmas (…)”.
VII.–A Recorrentes conclui então que os “próprios AA. reconheceram que usaram as fracções, nelas pernoitaram, mobilaram-nas, e nelas receberam amigos e familiares, e tomaram refeições (…)”.
VIII.–Importa então analisar o que foi efectivamente dito pelos Recorridos, a título de depoimento e declarações de parte.

IX.–Nomeadamente, resulta desses depoimentos que:
(i)- é verdade que os Autores pernoitaram ocasionalmente e em períodos diferentes nas fracções prometidas comprar;
(ii)- Tais visitas tiveram sempre como único propósito testar a evolução das obras (as quais estavam consideravelmente atrasadas) e o estado de habitabilidade ;
(iii)- que eram visitas pré-agendadas com a Birchview, nas quais esta autorizava tais visitas, entregava as chaves e as recebia aquando do fim das mesmas;
(iv)- que já existia alguma mobília básica como sofás, camas e mesas mas que existiu sempre a preocupação de não colocar bens de valor ou de natureza pessoal nas fracções;
(v)- que receberam algumas visitas com o único objectivo de serem testados os equipamentos com a permanência, em simultâneo, de diversas pessoas dentro de casa;
(vi)- que o estado das fracções prejudicava situações tão simples como tomar banho ou cozinhar;
(vii)- que as infra-estruturas básicas como é o caso do fornecimento da água, gás e electricidade era deficiente e problemático;
(viii)- que as fracções pareciam estaleiros de obras, em que, durante a estadia, trabalhadores das obras (supervisionadas pela Birchview) entravam e saiam constantemente das fracções;
(ix)- que os Autores nunca pagaram o consumo de electricidade, água e gás, nem o condomínio, sendo tal por conta da Birchview;
(x)- que era claro o acordo com a G quanto ao facto da posse continuar a ser desta até ao momento de uma eventual escritura de aquisição do imóvel, que nunca veio a acontecer.

X.–Neste contexto, é natural e acertado que o Tribunal não tenha dado como provado que os Autores passaram a ocupar as fracções, nelas residindo, aí recebendo e convivendo com amigos, nelas pernoitando e tomando refeições, tudo no sentido pretendido pela Recorrente.
XI.–Não existindo qualquer contradição na douta sentença recorrida, assim como não existe qualquer contradição quando os Recorridos afirmam que passaram alguns períodos nas fracções, aí estando com amigos mas sempre no contexto e condições acima referidas.
XII.–O cenário traçado e desenhado pelos Recorridos foi todo menos normal de quem ocupa e reside numa fracção da qual é possuidora.
XIII.–Sendo depoimentos muito claros e ilustrativos quanto aos termos precários em que, ocasionalmente, passaram uns poucos dias na fracções e qual o propósito subjacente a essas visitas.
XIV.–Assim, salvo o devido respeito, é simplista e falacioso pretender dar como provada a matéria de facto invocada pela Recorrente na sua Contestação nos artigos 20º a 23º, 51º a 54º, 81º a 84º, com base em eventuais confissões em sede de depoimento de parte ou com base no referido a título de declarações de parte.
XV.–O depoimento da testemunha Hélder …., no qual a Recorrente investe significativa parte da tentativa de prova dos factos por si alegados (como aliás o refere no primeiro parágrafo da página 26 das suas alegações de recurso), é um depoimento vago, impreciso e baseado num conhecimento indirecto dos factos por via de terceiros.
XVI.–A cereja no bolo deste depoimento foi a notificação efectuada à testemunha para juntar aos alegados autos de ressecção das chaves que diz ter visto no passado. Na linha do que foi o seu depoimento, inseguro e baseado em suposições, a testemunha veio informar o Tribunal, em 28 de Janeiro de 2019, que não conseguiu encontrar tais documentos.
XVII.–Como se verifica, é um depoimento que pouco ou nada contribui para se saber o que efectivamente aconteceu porque baseado em suposições e em declarações baseadas no ouvir dizer de terceiros.
XVIII.–Quanto às restantes testemunhas, funcionários da Caixa Geral de Depósitos, o seu depoimento é, salvo o devido respeito, irrelevante, na medida em que falamos de pessoas que fizeram uma única visita às fracções (salvo a testemunha Jaime ….., embora também no período anterior a Fevereiro) mas todas nunca para além de Fevereiro de 2016, ou seja, muito antes de os Recorridos terem voltado às suas fracções no Verão desse ano.
XIX.–Assim, a informação que deram é muito limitada e circunscrita, sendo claramente desactualizada, na medida em que depois de Fevereiro não voltaram a visitar as fracções e a tomar contacto com as mesmas.
XX.–Por tudo o que resulta do acima referido, acolhe-se, integralmente, a conclusão constante da douta sentença recorrida que “da prova testemunhal arrolada pela Ré não infirmou as declarações dos AA.”.
XXI.–Na verdade, se a Recorrente não se conseguiu valer do depoimento de parte para obter qualquer confissão e se entende desvalorizar as declarações de parte, cabia-lhe a ela encontrar outros meios de prova que suportassem a sua tese.
XXII.–Em vez disso, confiou no depoimento vago e impreciso da testemunha Hélio ...., nada mais tendo para apresentar em Tribunal.
XXIII.–Se a prova testemunhal foi de significativa clareza, não é menos verdade que importa também fazer a apreciação crítica da prova documental produzida nos autos.
XXIV.–Assim, há que analisar os contratos-promessa celebrados pelos Recorridos com a G (juntos como documentos n.ºs 1, 12 e 23 da Petição Inicial), nos quais se encontra acordado que a “A fracção permanecerá na posse da G até à outorga da escritura pública de compra e venda, momento em que será transmitida para o CLIENTE, livre quaisquer ónus ou encargos” (cláusula 10.1).
XXV.–Dúvidas não restam quanto aos termos da transmissão da posse, nos termos acordados entre os Recorridos e a G.
XXVI.–Relembrando-se que nunca teve lugar a escritura pública de compra e venda.
XXVII.–Um segundo documento de grande importância, refere-se à Autorização para Uso Temporário (documentos n.ºs 11, 22 e 33 da Petição Inicial).
XXVIII.–Como vimos acima, os Recorridos explicaram o contexto em que tais documentos foram elaborados, ou seja, que foi a própria Birchview que os elaborou e propôs.
XXIX.–Isto numa fase em que os atrasos na construção das fracções eram já muito significativos e em que importava regular o acesso temporário às fracções por parte dos Recorridos.
XXX.–Desses documentos, resultam, em particular, dois pontos: “A Birchview permanecerá responsável pelo pagamento de todas as despesas relativas à FRACÇÃO, tais como, contas de água, electricidade, condomínio, impostos, etc” e “A presente autorização não constitui de forma alguma uma transmissão da posse (tradição) da FRACÇÃO ao CLIENTE”.
XXXI.–Ou seja, mais uma vez tinha ficado expresso (em Março de 2016) que o acesso temporário e ocasional às fracções (que ocorreu nos termos transmitidos pelos Recorridos) nunca significou uma transmissão da posse.
XXXII.–A Recorrente afirma, ainda, que os Recorridos retiraram das fracções os seus bens com receio de um eventual PER.
XXXIII.–Ora, nunca tal foi afirmado pelos Recorridos, tendo estes explicado que face ao estado das obras e ao facto de ser evidente que as fracções nunca iriam estar concluídas, os mesmos iriam optar (como fizeram) pela resolução do contrato-promessa, por incumprimento definitivo da obrigação da celebração da escritura pública de compra e venda (vide documentos n.ºs 10, 21 e 32 da Petição Inicial que consubstanciam essa resolução).
XXXIV.–Sendo que após a resolução do contrato-promessa, retiraram naturalmente a mobília, na medida em que existia a certeza que as escrituras nunca haveriam de ser efectuadas.
XXXV.–Quem aventou a possibilidade dos bens terem sido retirados fruto do receio por um eventual PER foi a testemunha Hélio Emídio, sendo esta mais uma suposição igual a tantas outras em que foi rico esse depoimento.
XXXVI.–Como refere e bem a douta sentença recorrida “Esta testemunha referiu que os AA. retiraram a mobília das casas quando souberam do PER, porém, de tal não mostrou a testemunha ter conhecimento directo, antes decorrendo do depoimento, tratar-se de uma mera conclusão”.
XXXVII.–Na página 31 das suas alegações, a Recorrente refere ainda uma alegada festa de inauguração das Villas. Ora, só uma testemunha (como não podia deixar de ser, o dito Hélio ….) referiu a existência de uma festa mas, como o mesmo confessou, não esteve na alegada festa, nem esteve no empreendimento no momento da alegada festa.
Sendo o seu depoimento baseado naquilo que as empregadas do empreendimento lhe disseram. Logo, fica-se sem saber se existiu uma festa e, se sim, que festa foi essa e a que propósito.
XXXVIII.–Insiste ainda a Recorrente na alegação de que os Recorridos pagavam o fornecimento da água, gás, electricidade e despesas de manutenção das fracções.
XXXIX.–Como vimos, tal foi desmentido pelos Recorridos e vai contra o disposto na cláusula oitava dos Contratos-Promessa e na cláusula quarta da Autorização para Uso Temporário (já acima referidas), onde consta expressamente a obrigação da G em suportar tais encargos.
XL.–Mais uma vez, a Recorrente assenta toda a sua tese numa suposição da testemunha Hélio .... (o qual, aliás, teve oportunidade de referir que não tinha certeza que assim fosse) e não tem sequer a diligência de juntar um recibo ou uma factura que comprove que esses valores foram debitados aos Recorridos.
XLI.–Quanto à questão das fracções terem sido mobiladas (note-se, com mobília apenas básica e sem que os Recorridos tenham colocado bens de valor ou de natureza pessoal), tal é enquadrado pela explicação dada pelos Recorridos de que os mesmos queriam temporariamente utilizar as fracções para conhecer do estado das obras (vide Autorização para Uso Temporário e declarações dos Recorridos, acima referidas), o que implicava naturalmente a colocação de alguma mobília para assegurar o conforto mínimo de quem tem que pernoitar num local.
XLII.–Sem que isto significasse qualquer transmissão da posse como consta expressamente da cláusula terceira da Autorização para Uso Temporário.
XLIII.–Também é importante a inexistência de uma licença de utilização para habitação das fracções, para efeitos de verificação da transmissão da posse.
XLIV.–Isto quando de acordo com os Contrato-Promessa, era pressuposto da realização da escritura de compra e venda a existência dessa licença (vide cláusulas 5.1 e 5.2 desses contratos) e que a Birchview permaneceria na posse da fracção até à outorga da escritura pública (vide cláusula 10.1).
XLV.–Logo, a falta de licença era condição para que a posse permanecesse na G, na medida em que sem aquela não haveria lugar à escritura pública de compra e venda.
XLVI.–Assim sendo, é surpreendente a afirmação da Recorrente que a “a questão do licenciamento ou não licenciamento é completamente indiferente para a questão da posse das Villas”.
XLVII.–Os Recorridos acompanham toda a fundamentação de Direito constante da douta sentença recorrida.
XLVIII.–Para além dessa fundamentação, importa apenas acrescentar alguns breves pontos.
XLIX.–Em causa nestes autos, está apenas, saber se existe efectiva caducidade das garantias bancárias por motivo derivado da entrega das fracções aos Recorridos e sua posse, conforme é alegado pela Recorrente.
L.–Desde logo, face aos termos, já referidos, quer dos Contratos-Promessa, quer das Autorizações de Uso Temporário, é muito evidente que as partes nunca quiseram transmitir a posse antes da realização das escrituras públicas de compra e venda.
LI.–Por outro lado, da prova produzida e da matéria de facto apurada não resulta qualquer situação de posse mas uma mera utilização precária (vide alíneas b) e c) do número 1 do artigo 1253.º do C.C.)
LII.–Sem conceder em tudo o que se disse acima, tenhamos presente que estamos perante Contratos-Promessa com as características próprias que a estes são reconhecidas, sendo claro o entendimento da doutrina e da jurisprudência a este respeito, conforme resulta desta resposta ao recurso.
LIII.–A doutrina e jurisprudência, sempre consideraram que o promitente-comprador (neste caso os Autores / Recorridos) que obteve a utilização da coisa, apenas usufrui de um direito de gozo, que exerce em nome do promitente vendedor e por tolerância deste – sendo, nesta perspectiva, um possuir ou um detentor precário, conforme o disposto na alínea b) e c) do artigo 1253.º do Código Civil -, já que não age com o animus possidendi.
LIV.–Ora, no caso sub judice, nem sequer era necessário fazer esta reflexão, porque os referidos Contratos-Promessa reflectem a intenção das partes de não fazer operar a transmissão da posse a favor dos Recorridos, conforme resulta do seu clausulado.
LV.–Os Recorridos aproveitaram-se, assim, da tolerância do titular do direito, possuindo também em nome de outrem, em virtude dos Contratos-Promessa e dos acordos de Autorização de Uso Temporário celebrados, nos termos das alíneas b) e c) do número 1 do artigo 1253.º do Código Civil no qual ficou expresso que não existia transmissão da posse.
LVI.–Não sendo demais relembrar, e para terminar, que os Contratos-Promessa, na sua cláusula 2.1.1. consagram que “ (...) a garantia será válida até à data da escritura definitiva de compra e venda da Fracção.” bem como o facto de que foi acordado entre a Birchview e os Recorridos, um aditamento ao contrato promessa (vide documentos nºs 5, 16 e 27 junto da Petição Inicial) , relativamente à celebração da escritura pública de compra e venda para o dia 31.12.2016 (ao invés do dia 31.05.2016), sendo que a mesma não foi outorgada nessa data.
LVII.–Bem como que os Recorridos invocaram no dia 01.03.2017 (vide Docs. 34, 35 e 36 junto da Petição Inicial), por escrito o incumprimento contratual por parte da G (i.e, não conclusão da obra, não celebração do contrato de promessa e venda prometido e respectiva transmissão e não entrega das futuras fracções autónomas);
LVIII.–Não se pode deixar assim de concluir que não se verificou a caducidade da garantia bancária, uma vez que a mesma apenas caducaria com a celebração da escritura pública.
LIX.–Nestes termos e nos mais de Direito, deve o recurso ser julgado improcedente e mantida a douta sentença recorrida, assim se fazendo JUSTIÇA!
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Thema decidendum
1.7–Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes ( cfr. artºs. 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho ), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a decidir  são as seguintes:
Primo :  Conhecer do mérito da impugnação da decisão proferida pelo tribunal da 1ª instância e relativa à matéria de facto ;
Secundo : Aferir se incorre a sentença apelada em error in judicando, designadamente se em razão das alterações a introduzir na decisão do tribunal da 1ª instância proferida sobre a matéria de facto, ou independentemente de quaisquer modificações, inevitável  é  a  alteração do julgado, devendo a apelante/ré ser absolvida do pedido.
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2.–Motivação de Facto.
Após julgamento, fixou o tribunal a quo a seguinte factualidade :

A)–PROVADA.
2.1.– Em 27/11/2013, os 1.º e 2.ª AA., casados entre si, enquanto promitentes-compradores, celebraram com a sociedade G, sociedade anónima com sede na Av. ... ..., n.º ,....º Dto., 1...0-1... Lisboa, titular do NIPC 5.......5 , enquanto promitente-vendedora, o contrato promessa de compra e venda, junto aos autos a fls. 66 a 160 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
2.2.–Nos termos do Considerando H) e da Cláusula 1.1 do referido contrato, a Birchview obrigou-se a vender aos 1.º e 2.ª AA. uma fracção, identificada como unidade 125 com o modelo Bel Air Villa, integrada no Complexo Residencial denominado “KEY LAGO”, sito na Quinta ..., no Algarve, correspondente à parcela SURT - AL3, Quinta ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de L... sob o n.º 9.... e inscrita no artigo matricial urbano 1.....6, freguesia de A..., concelho de L..., com a área de 81,500 m2, da qual aquela é proprietária; Cfr. doc. de fls 161 e ss.;

2.3.– De acordo com a Cláusula 2.1. do Contrato referido em 2.1, o preço convencionado para a prometida venda foi de €2.785.000,00 (dois milhões setecentos e oitenta e cinco mil euros), devendo os 1.º e 2.ª AA. proceder ao respectivo pagamento nos seguintes termos:
“2.1.1.–40% (quarenta por cento) do preço de compra, correspondente a €1.114.000 (um milhão cento e catorze mil euros) enquanto sinal do Contrato Promessa, a ser depositado na conta bancária corrente da G, com o número 0016001230830, contra entrega de uma garantia bancária à primeira solicitação com a fórmula que consta no Anexo X ao presente contrato, o qual se dá por reproduzido, ficando a validade e eficácia do presente contrato condicionada à verificação das supra descritas condições, a saber, o crédito da quantia do sinal na referida conta bancária da G e a entrega da garantia bancária ao CLIENTE em qualquer dos balcões da Caixa Geral de Depósitos a designar por este. A garantia bancária será válida até à data da escritura definitiva de compra e venda da FRACÇÃO.
2.1.2.–60% (o remanescente do preço), que corresponde a €1.671.000,00 (um milhão seiscentos e setenta e um mil euros) na data de outorga da escritura pública de compra e venda, a qual será outorgada nas condições descritas na Cláusula 5 do presente contrato promessa.”

2.4.–Nos termos desta mesma Cláusula, no dia 27/11/2013 a R. prestou a favor dos 1.º e 2.ª AA. uma garantia bancária, com o número G301979 e no valor de €1.114.000,00 (um milhão cento e catorze mil euros), a qual se mostra junta a fls.221 do seguinte teor:
“A Caixa Geral de Depósitos (…)vem prestar a A e B a pedido da Birchview-Imobiliária, S.A. (…) uma garantia bancária no valor de €1.114.000,00, correspondente ao valor do sinal pago à mesma Birchview pelos beneficiários no âmbito do contrato promessa adiante identificado. Pelo presente, a CGD assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelos beneficiários, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários, até à citada importância ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários e a Birchview, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 125, BelAir Villa com design conforme o anexo V do contrato promessa mencionado a edificar na parcela SURT-Lote AL3, Quinta .... (…) desde que os mesmos beneficiários invoquem por escrito o incumprimento contratual por parte da Birchview consubstanciado na não entrega da referida fracção aos beneficiários por qualquer motivo imputável àquela.
A CGD obriga-se a efectuar o pagamento aos beneficiários no prazo de sessenta dias após interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelos mesmos beneficiários o incumprimento definitivo por parte da Birchview do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção.
A CGD não poderá discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a Birchview possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa. Apresente garantia é incondicional e irrevogável.
O valor desta garantia é pois de €1.114.000,00 sendo válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a Birchview e o beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução do contrato promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da referida fracção aos beneficiários por causa imputável à Birchview, ou até à aquisição da posse da fracção pelos beneficiários, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.
Qualquer eventual accionamento da garantia só poderá ser atendido se apresentado à CGD até dez dias úteis após a resolução do sobredito contrato promessa de compra e venda decorrente da não entrega da referida fracção aos beneficiários por motivo imputável à Birchview.”

2.5.–Nos termos da Cláusula 10.1 do Contrato, os 1.º e 2.ª AA. e a Birchview acordaram que a fracção permaneceria na posse da Birchview até à outorga da escritura de compra e venda, momento em que seria transmitida para aqueles;

2.6.–Na Cláusula 10.2 do Contrato ressalva-se a possibilidade de os 1.º e 2.ª AA. poderem tomar posse da fracção antes da outorga da escritura de compra e venda, desde que as seguintes condições estivessem cumulativamente preenchidas:
(i)-Que tivesse decorrido um período de 45 dias após a notificação da Birchview da conclusão da construção da fracção;
(ii)-Que, pelo menos 8 dias antes da entrega da fracção aos 1.º e 2.ª AA., estes tivessem depositado ou transferido o correspondente a 90% do preço total da fracção na conta da Birchview; e
(iii)-Que os restantes 10% fossem depositados numa conta conjunta aberta no nome dos representantes legais da Birchview e dos 1.º e 2.ª AA., montante que, acrescido dos eventuais juros remuneratórios seria liberado a favor da G após a outorga da escritura de compra e venda;

2.7.–O Contrato sofreu um primeiro aditamento, com data de 18.2.2011, e teve por objectivo a execução de alterações na fracção solicitadas pelos 1.º e 2.ª AA., tendo a Birchview aceitado realizar outros trabalhos e instalar outros equipamentos para além dos inicialmente previstos no contrato promessa; Cfr. fls.225 e ss.;

2.8.– O segundo aditamento ao Contrato, com data de 27.11.2013, teve por objectivo a alteração do Considerando J) do Contrato 1, bem como da cláusula 9.3. do mesmo, passando ali a constar as datas de 31/05/2016 e 31/12/2016, respectivamente; Cfr. doc.de fls.231 e ss.

2.9.–O prazo limite para a G outorgar a escritura pública de compra e venda passou, a ser o dia 31/12/2016 ;

2.10.–Em cumprimento do Contrato , os 1.º e 2.ª AA. entregaram à G, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €1.114.000,00 (um milhão cento e catorze mil euros); Cfr. fls.236 ;

2.11.–Porque o cheque em questão foi sacado sobre a conta com o n.º 45268979180, da titularidade do então advogado dos 1.º e 2.ª AA., Dr. Luís …., a emissão do mesmo foi precedida do respectivo débito na conta dos 1.º e 2.ª AA. e posterior crédito na conta do referido advogado; Cfr. fls.236

2.12.–No seguimento do primeiro aditamento, no dia 28/04/2015 os 1.º e 2.ªAA. entregaram à G a quantia de €173.903,22 (cento e setenta e três mil novecentos e três euros e vinte e dois cêntimos), como reforço de sinal, através de cheque n.º 5523361579; cfr. fls.237

2.13.–Na mesma data os 1.º e 2.ª AA. entregaram também à G a quantia de €350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), através de cheque n.º 5523361579676; Cfr. fls.237

2.14.–A escritura pública de compra e venda não foi outorgada até ao dia 31/12/2016;

2.15.–No dia 21/02/2017, os AA. enviaram à G carta registada com aviso de recepção comunicando a resolução do contrato e com base no incumprimento definitivo da obrigação de celebração da escritura pública de compra e venda na data acordada; Cfr. fls.238/239

2.16.– Com data de 4/3/2016 os 1.º e 2.ª AA. celebraram com a G acordo intitulado “Autorização Para Uso Temporário” do seguinte teor:
“(…) Considerando que:
A)-As partes assinaram no dia 28 de Novembro de 2013 um contrato promessa de compra e venda de uma fracção identificada como unidade 125, Bel Air (…)
B)- Nos termos da cláusula 10 do contrato promessa, a G reterá a posse da fracção até à data da outorga da escritura pública de compra e venda salvo se o cliente tencionar tomar posse previamente;
C)- À presente data a construção da fracção encontra-se completa, contudo, a respectiva licença de utilização não foi ainda emitida, nem foi agendada data para a outorga da escritura pública de compra e venda;
D)- O cliente não pode, por isso, exercer na presente data, o direito de transmissão da posse previsto na cláusula 10.2 do contrato promessa;
E)- Entre a data da finalização dos trabalhos de construção da fracção e data de outorga da escritura de compra e venda, o cliente requer acesso temporário ao imóvel

As partes declaram pelo presente que:
1.– A G irá permitir ao cliente aceder à fracção sempre que este o requeira;
2.– Para este fim será posto à disposição do cliente um conjunto de chaves da fracção junto da recepção de the Keys;
3.– A presente autorização não constitui de forma alguma uma transmissão da posse (tradição) da fracção ao cliente;
4.– A G permanecerá responsável pelo pagamento de todas as despesas relativas à fracção tais como, contas de água, electricidade, condomínio, impostos, etc.;
5.– O cliente será responsável por quaisquer danos causados à fracção pelo cliente ou por quaisquer pessoas autorizadas a aceder à fracção pelo cliente.”

2.17.–Prevalecendo-se da autorização concedida pelo acordo referido em 2.16, os 1.º e 2.ª AA. utilizaram a fracção duas semanas em Março de 2016, um fim de semana em Maio de 2016, cerca de um mês entre Julho e Agosto de 2016, tendo pernoitado na fracção;

2.18.– Tendo os 1.º e 2.ª AA. restituído à G a respectiva chave no final do referido uso;
***

2.19.–No dia 29 de Outubro de 2014, o 3.º A., enquanto promitente-comprador, celebrou com a sociedade G – IMOBILIÁRIA, S.A., sociedade anónima com sede na Av. da República, n.º 6, 7.º Dto., 1050-191 Lisboa, titular do NIPC 507873165 , enquanto promitente-vendedora, o contrato promessa de compra e venda, junto aos autos a fls. 251 e ss. e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;

2.20.–Nos termos do Considerando H) e da Cláusula 1.1 do referido contrato, a G obrigou-se a vender ao A. uma fracção, identificada como unidade 123 com o modelo Sundance Villa, integrada no Complexo Residencial denominado “KEY LAGO”, sito na Quinta ...., no Algarve, correspondente à parcela SURT - AL3, Quinta ...., descrita na Conservatória do Registo Predial de L... sob o n.º 9... e inscrita no artigo matricial urbano 1.....6, freguesia de A..., concelho de L..., com a área de 81,500 m2, da qual aquela é proprietária; Cfr. doc. de fls 251 e ss.;

2.21.–De acordo com a Cláusula 2.1. do Contrato referido 2.19, o preço convencionado para a prometida venda foi de €4.184.400,00 (quatro milhões cento e oitenta e quatro mil e quatrocentos euros), devendo o 3º A. proceder ao respectivo pagamento nos seguintes termos:
“2.1.1.- 50% (cinquenta por cento) do preço de compra, correspondente a €2.092.200 (dois milhões, noventa e dois mil e duzentos euros) enquanto sinal do Contrato Promessa, a ser depositado na conta bancária corrente da G, com o número 0016001230830, contra entrega de uma garantia bancária à primeira solicitação com a fórmula que consta no Anexo X ao presente contrato, o qual se dá por reproduzido, ficando a validade e eficácia do presente contrato condicionada à verificação das supra descritas condições, a saber, o crédito da quantia do sinal na referida conta bancária da G e a entrega da garantia bancária ao CLIENTE em qualquer dos balcões da Caixa Geral de Depósitos a designar por este. A garantia bancária será válida até à data da escritura definitiva de compra e venda da FRACÇÃO.
2.1.2.- 50% (o remanescente do preço), que corresponde a €2.092.200(dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros) na data de outorga da escritura pública de compra e venda, a qual será outorgada nas condições descritas na Cláusula 5 do presente contrato promessa.”
2.22.- Nos termos desta mesma Cláusula 5, no dia 24/10/2014 a R. prestou a favor do 3ºA. uma garantia bancária, com o número G302816 no valor de €2.092.200,00 (dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros), a qual se mostra junta a fls.375 do seguinte teor:
“A Caixa Geral de Depósitos (…)vem prestar a C a pedido da G-Imobiliária, S.A. (…) uma garantia bancária no valor de €2.092.200,00, correspondente ao valor do sinal pago à mesma G pelos beneficiários no âmbito do contrato promessa adiante identificado. Pelo presente, a CGD assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelos beneficiários, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários, até à citada importância ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários e a G, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 123, Sundance com design conforme o anexo V do contrato promessa mencionado a edificar na parcela SURT-Lote AL3, Quinta .... (…) desde que os mesmos beneficiários invoquem por escrito o incumprimento contratual por parte da G consubstanciado na não entrega da referida fracção aos beneficiários por qualquer motivo imputável àquela e ainda em caso de não transmissão da fracção a favor do beneficiário até ao dia 31 de Dezembro, seja por que razão for.
A CGD obriga-se a efectuar o pagamento ao beneficiário no prazo de sessenta dias após interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo beneficiário o incumprimento definitivo por parte da G do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção ou relativo à não transmissão da mesma fracção a favor do beneficiário até 31 de Dezembro de 2015.
A CGD não poderá discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a G possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa. Apresente garantia é incondicional e irrevogável.
O valor desta garantia é pois de €2.092.200,00 sendo válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a G e beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução do contrato promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da referida fracção aos beneficiários por causa imputável à G, ou até à aquisição da posse da fracção pelo beneficiário, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.” Cfr. fls.376/377

2.23.–A garantia referida em 22 foi objecto de alteração no dia 1.7.2016 passando a ter o seguinte teor:
“A Caixa Geral de Depósitos (…)presta a C a pedido da G-Imobiliária, S.A. (…) uma garantia bancária no valor de €2.092.200,00, correspondente ao valor do sinal pago à mesma G pelos beneficiário no âmbito do contrato promessa diante identificado.
Pelo presente, a CGD assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelo beneficiário, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários, até à citada importância ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários e a G, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 123, Sundance com design conforme o anexo V do contrato promessa mencionado a edificar na parcela SURT-Lote AL3, Quinta .... (…) desde que os mesmos beneficiários invoquem por escrito o incumprimento contratual por parte da G consubstanciado na não entrega da referida fracção aos beneficiários por qualquer motivo imputável àquela.
A CGD obriga-se a efectuar o pagamento ao beneficiário no prazo de sessenta dias após interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo beneficiário o incumprimento definitivo por parte da G do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção.
A CGD não poderá discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a G possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa. Apresente garantia é incondicional e irrevogável.
O valor desta garantia é pois de €2.092.200,00 sendo válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a G e beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução do contrato promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da referida fracção ao beneficiário por causa imputável à G, ou até à aquisição da posse da fracção pelo beneficiário, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.” Cfr. fls.378/379

2.24.–Nos termos da Cláusula 10.1 do Contrato, o 3ºA. e a G acordaram que a fracção permaneceria na posse da G até à outorga da escritura de compra e venda, momento em que seria transmitida para aquele;

2.25.– Na Cláusula 10.2 do Contrato ressalva-se a possibilidade do 3º A. poder tomar posse da fracção antes da outorga da escritura de compra e venda, desde que as seguintes condições estivessem cumulativamente preenchidas:
(i)-Que tivesse decorrido um período de 45 dias após a notificação da G da conclusão da construção da fracção;
(ii)-Que, pelo menos 8 dias antes da entrega da fracção aos 1.º e 2.ª AA., estes tivessem depositado ou transferido o correspondente a 90% do preço total da fracção na conta da G; e
(iii)-Que os restantes 10% fossem depositados numa conta conjunta aberta no nome dos representantes legais da G e dos 1.º e 2.ª AA., montante que, acrescido dos eventuais juros remuneratórios seria liberado a favor da G após a outorga da escritura de compra e venda;

2.26.– O Contrato sofreu um primeiro aditamento, com data de 29.10.2014, e teve por objectivo a execução de alterações na fracção solicitadas pelo 3º A., tendo a G aceitado realizar outros trabalhos e instalar outros equipamentos para além dos inicialmente previstos no contrato promessa; Cfr.fls.382 e ss.;

2.27.–O segundo aditamento ao Contrato, com data de 29.10.2014, teve por objectivo a alteração do Considerando J) do Contrato 1, bem como da cláusula  9.3. do mesmo, passando ali a constar as datas de 31/05/2016 e 31/12/2016,respectivamente. Cfr. doc.de fls.391 e ss.

2.28.–O prazo limite para a G outorgar a escritura pública de compra e venda passou, a ser o dia 31/12/2016;

2.29.–Em cumprimento do Contrato , o 3º A. entregou à G, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €2.092.215,00 (dois milhões noventa e dois mil e duzentos e quinze euros) através de cheque bancário cuja cópia se mostra junto a fls.396.

2.30.– Porque o cheque em questão foi sacado sobre a conta com o n.º 45268979180, da titularidade do então advogado do 3º A., Dr. Luís ….., a emissão do mesmo foi precedida do respectivo débito na conta do 3º A. e posterior crédito na conta do referido advogado; Cfr. fls. 397

2.31.–No seguimento do primeiro aditamento, no dia 28/04/2015 o 3ºA. entregou à G a quantia de €295.093,89 (duzentos e noventa e cinco mil noventa e três euros e oitenta e nove cêntimos), como reforço de sinal; Cfr. fls. 398

2.32.–Na mesma data o 3º A. entregou também à G a quantia de €410.000,00 quatrocentos e dez mil euros); Cfr. fls.399

2.33.–Em 10.6.2016 o 3º A. entregou à G a quantia de GBP 24.311,07 correspondente ao montante de €30.984,50 também a título de reforço de sinal; Cfr. fls.400

2.34.–A escritura pública de compra e venda não foi outorgada até ao dia 31/12/2016;

2.35.–No dia 21/02/2017, o 3º A. enviou à G carta registada com aviso de recepção comunicando a resolução do contrato e com base no incumprimento definitivo da obrigação de celebração da escritura pública de compra e venda na data acordada; Cfr. fls.401/402

2.36.–Com data de 31//1/2016 o 3º A. celebrou com a G acordo intitulado “Autorização Para Uso Temporário” do seguinte teor:
“(…) Considerando que:
A- As partes assinaram no dia 29 de Outubro de 2014 um contrato promessa de compra e venda de uma fracção identificada como unidade 123,Villa com o modelo Sundance (…)
B- Nos termos da cláusula 10 do contrato promessa, a G reterá a posse da fracção até à data da outorga da escritura pública de compra e venda salvo se o cliente tencionar tomar posse previamente;
C- À presente data a construção da fracção encontra-se completa, contudo, a respectiva licença de utilização não foi ainda emitida, nem foi agendada data para a outorga da escritura pública de compra e venda;
D- O cliente não pode, por isso, exercer na presente data, o direito de transmissão da posse previsto na cláusula 10.2 do contrato promessa;
E- Entre a data da finalização dos trabalhos de construção da fracção e data de outorga da escritura de compra e venda, o cliente requer acesso temporário ao imóvel
As partes declaram pelo presente que:
6.–A G irá permitir ao cliente aceder à fracção sempre que este o requeira;
7.–Para este fim será posto à disposição do cliente um conjunto de chaves da fracção junto da recepção de the Keys;
8.–A presente autorização não constitui de forma alguma uma transmissão da posse (tradição) da fracção ao cliente;
9.–A G permanecerá responsável pelo pagamento de todas as despesas relativas à fracção tais como, contas de água, electricidade, condomínio, impostos, etc.;
10.–O cliente será responsável por quaisquer danos causados à fracção pelo cliente ou por quaisquer pessoas autorizadas a aceder à fracção pelo cliente.”

2.37.–Prevalecendo-se da autorização concedida pelo acordo referido em 2.36,o 3º A. utilizou a fracção cerca de dois dias em Maio de 2016, um dia em Junho e um mês entre Julho e Agosto de 2016, tendo pernoitado na fracção;

2.38.–Tendo o 3º A. restituído à G a respectiva chave no final do referido uso;
***

2.39.–No dia 29 de Outubro de 2014, os 4º e 5º AA., enquanto promitentes-compradores, celebrou com a sociedade G – IMOBILIÁRIA, S.A., sociedade anónima com sede na Av. da República, n.º 6, 7.º Dto., 1050-191 Lisboa, titular do NIPC 5.......5 , enquanto promitente-vendedora, o contrato promessa de compra e venda, junto aos autos a fls. 412 e ss. e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;

2.40.–Nos termos do Considerando H) e da Cláusula 1.1 do referido contrato, a G obrigou-se a vender ao A. uma fracção, identificada como unidade 124 com o modelo Bel Air Villa, integrada no Complexo Residencial denominado “KEY LAGO”, sito na Quinta ...., no Algarve, correspondente à parcela SURT - AL3, Quinta ...., descrita na Conservatória do Registo Predial de L... sob o n.º 9.... e inscrita no artigo matricial urbano 1....6, freguesia de A...., concelho de L..., com a área de 81,500 m2, da qual aquela é proprietária; Cfr. doc. de fls 251 e ss.;

2.41.–De acordo com a Cláusula 2.1. do Contrato referido 39, o preço convencionado para a prometida venda foi de €4.184.400,00 (quatro milhões cento e oitenta e quatro mil e quatrocentos euros), devendo os 4º e 5º AA. procederem ao respectivo pagamento nos seguintes termos:
“2.1.1.- 50% (cinquenta por cento) do preço de compra, correspondente a €2.092.200 (dois milhões, noventa e dois mil e duzentos euros) enquanto sinal do Contrato Promessa, a ser depositado na conta bancária corrente da G, com o número 0016001230830, contra entrega de uma garantia bancária à primeira solicitação com a fórmula que consta no Anexo X ao presente contrato, o qual se dá por reproduzido, ficando a validade e eficácia do presente contrato condicionada à verificação das supra descritas condições, a saber, o crédito da quantia do sinal na referida conta bancária da G e a entrega da garantia bancária ao CLIENTE em qualquer dos balcões da Caixa Geral de Depósitos a designar por este.
A garantia bancária será válida até à data da escritura definitiva de compra e venda da FRACÇÃO.
2.1.2.- 50% (o remanescente do preço), que corresponde a €2.092.200(dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros) na data de outorga da escritura pública de compra e venda, a qual será outorgada nas condições descritas na Cláusula 5 do presente contrato promessa.”
2.42. - Nos termos desta mesma Cláusula 5, no dia 5/11/2014 a R. prestou a favor dos 4º e 5º AA. uma garantia bancária, com o número G302842 no valor de €2.092.200,00 (dois milhões noventa e dois mil e duzentos euros)do seguinte teor:
“A Caixa Geral de Depósitos (…)vem prestar a Anthony .... (…) e Lisa .... (…) a pedido da G-Imobiliária, S.A. (…) uma garantia bancária no valor de €2.092.200,00, correspondente ao valor do sinal pago à mesma G pelos beneficiários no âmbito do contrato promessa adiante identificado. Pelo presente, a CGD assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelos beneficiários, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários, até à citada importância ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários e a G, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 123, Sundance com design conforme o anexo V do contrato promessa mencionado a edificar na parcela SURT-Lote AL3, Quinta ... (…) desde que os mesmos beneficiários invoquem por escrito o incumprimento contratual por parte da G consubstanciado na não entrega da referida fracção aos beneficiários por qualquer motivo imputável àquela e ainda em caso de não transmissão da fracção a favor do beneficiário até ao dia 31 de Dezembro, seja por que razão for.
A CGD obriga-se a efectuar o pagamento aos beneficiários no prazo de sessenta dias após interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo beneficiário o incumprimento definitivo por parte da G do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção ou relativo à não transmissão da mesma fracção a favor do beneficiário até 31 de Dezembro de 2015.
A CGD não poderá discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a G possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa.
Apresente garantia é incondicional e irrevogável.
O valor desta garantia é pois de €2.092.200,00 sendo válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a G e beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução do contrato promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da referida fracção aos beneficiários por causa imputável à G, ou até à aquisição da posse da fracção pelo beneficiário, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.” Cfr. fls.536/537

2.43.- A garantia referida em 42 foi objecto de alteração no dia 1.7.2016 passando a ter o seguinte teor:
“A Caixa Geral de Depósitos (…)presta a C a pedido da G-Imobiliária, S.A. (…) uma garantia bancária no valor de €2.092.200,00, correspondente ao valor do sinal pago à mesma G pelos beneficiário no âmbito do contrato promessa adiante identificado. Pelo presente, a CGD assume esta garantia como uma obrigação própria, responsabilizando-se por fazer a entrega de quaisquer quantias exigidas pelo beneficiário, até à citada importância, ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários, até à citada importância ao abrigo do referido contrato promessa de compra e venda celebrado entre os beneficiários e a G, relativo a uma futura fracção autónoma destinada a habitação, identificada como unidade 124, Sundance com design conforme o anexo V do contrato promessa mencionado a edificar na parcela SURT-Lote AL3, Quinta ... (…) desde que os mesmos beneficiários invoquem por escrito o incumprimento contratual por parte da G consubstanciado na não entrega da referida fracção aos beneficiários por qualquer motivo imputável àquela.
A CGD obriga-se a efectuar o pagamento ao beneficiário no prazo de sessenta dias após interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo beneficiário o incumprimento definitivo por parte da G do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção.
A CGD não poderá discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a G possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa. A presente garantia é incondicional e irrevogável.
O valor desta garantia é pois de €2.092.200,00 sendo válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a G e beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução do contrato promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da referida fracção ao beneficiário por causa imputável à G , ou até à aquisição da posse da fracção pelo beneficiário, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.” Cfr. fls.539/540

2.44.- Nos termos da Cláusula 10.1 do Contrato, os 4º e 5º AA. e a G acordaram que a fracção permaneceria na posse da G até à outorga da escritura de compra e venda, momento em que seria transmitida para aquele;
2.45.- Na Cláusula 10.2 do Contrato ressalva-se a possibilidade dos 4º e 5º AA. poderem tomar posse da fracção antes da outorga da escritura de compra e venda, desde que as seguintes condições estivessem cumulativamente preenchidas:
(i)- Que tivesse decorrido um período de 45 dias após a notificação da G da conclusão da construção da fracção;
(ii)- Que, pelo menos 8 dias antes da entrega da fracção aos 1.º e 2.ª AA., estes tivessem depositado ou transferido o correspondente a 90% do preço total da fracção na conta da G; e
(iii)- Que os restantes 10% fossem depositados numa conta conjunta aberta no nome dos representantes legais da G e dos 1.º e 2.ª AA., montante que, acrescido dos eventuais juros remuneratórios seria liberado a favor da G após a outorga da escritura de compra e venda.

2.46.–O Contrato sofreu um primeiro aditamento, com data de 4.5.2015,e teve por objectivo a execução de alterações na fracção solicitadas pelos 4º e 5ºAA., tendo a G aceitado realizar outros trabalhos e instalar outros equipamentos para além dos inicialmente previstos no contrato promessa; Cfr.fls.543 e ss;

2.47.–O segundo aditamento ao Contrato, com data de 29.10.2014, teve por objectivo a alteração do Considerando J) do Contrato 1, bem como da cláusula  9.3. do mesmo, passando ali a constar as datas de 31/05/2016 e 31/12/2016,respectivamente. Cfr. doc.de fls.457 e ss..

2.48.–O prazo limite para a G outorgar a escritura pública de compra e venda passou, a ser o dia 31/12/2016;

2.49.–Em cumprimento do Contrato , os 4º e 5º AA. entregaram à G, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €2.092.215,00 (dois milhões noventa e dois mil e duzentos e quinze euros) conforme documento de fls.558;

2.50.–Porque o cheque em questão foi sacado sobre a conta com o n.º45268979180, da titularidade do então advogado do 3º A., Dr. Luís Pedro ….., a emissão do mesmo foi precedida do respectivo débito na conta dos 4º e 5º AA. e posterior crédito na conta do referido advogado; Cfr.fls.559

2.51.–No seguimento do primeiro aditamento, no dia 7/5/2015 os 4º e 5ºAA. entregaram à G a quantia de €278.510,94 , como reforço de sinal; Cfr. fls. 560

2.52.–Os 4º e 5º AA. entregaram também à G a quantia de €410.000,00 quatrocentos e dez mil euros); Cfr. fls.561

2.53.–Em 20.6.2016 os 4º e 5º AA. entregaram à G a quantia de GBP 23.486,31 correspondente ao montante de €29.885,00 também a título de reforço de sinal; Cfr. fls.562

2.54.–A escritura pública de compra e venda não foi outorgada até ao dia 31/12/2016;

2.55.–No dia 21/02/2017, os 4º e 5º AA. enviaram à G carta registada com aviso de recepção comunicando a resolução do contrato e com base no incumprimento definitivo da obrigação de celebração da escritura pública de compra e venda na data acordada; Cfr. fls.564/565

2.56.–Com data de 31//1/2016 os 4º e 5º AA. celebraram com a G acordo intitulado “Autorização Para Uso Temporário” do seguinte teor:
“(…) Considerando que:
A–As partes assinaram no dia 29 de Outubro de 2014 um contrato promessa de compra e venda de uma fracção identificada como unidade 124, Villa com o modelo Sundance (…)
B–Nos termos da cláusula 10 do contrato promessa, a G reterá a posse da fracção até à data da outorga da escritura pública de compra e venda salvo se o cliente tencionar tomar posse previamente;
C–À presente data a construção da fracção encontra-se completa, contudo, a respectiva licença de utilização não foi ainda emitida, nem foi agendada data para a outorga da escritura pública de compra e venda;
D–O cliente não pode, por isso, exercer na presente data, o direito de transmissão da posse previsto na cláusula 10.2 do contrato promessa;
E–Entre a data da finalização dos trabalhos de construção da fracção e data de outorga da escritura de compra e venda, o cliente requer acesso temporário ao imóvel
As partes declaram pelo presente que:
12.- A G irá permitir ao cliente aceder à fracção sempre que este o requeira ;
13.- Para este fim será posto à disposição do cliente um conjunto de chaves da fracção junto da recepção de the Keys ;
14.-A presente autorização não constitui de forma alguma uma transmissão da posse (tradição) da fracção ao cliente ;
15.-A G permanecerá responsável pelo pagamento de todas as despesas relativas à fracção tais como, contas de água, electricidade, condomínio, impostos, etc.;
16.-O cliente será responsável por quaisquer danos causados à fracção pelo cliente ou por quaisquer pessoas autorizadas a aceder à fracção pelo cliente.”

2.57.–Prevalecendo-se da autorização concedida em 56, os 4º e 5º AA. utilizaram a fracção de 4 a 7 e de 21 a 27 de Junho de 2016 e de 15 a 24 de Agosto de 2016, tendo pernoitado na fracção;

2.58.–Tendo os 4º e 5º AA. restituído à G a respectiva chave no final do referido uso;

2.59.–No dia 1.3.2017 os AA. accionaram as garantias bancárias nº G301979, G302816 E G302842 prestadas a seu favor pela Ré, entregando-lhe os originais das referidas garantias e invocando o incumprimento contratual por parte da G ; Cfr. fls.572 a 607;

2.60.–Entre AA. e Ré houve troca de e-mails no período de 20 de Março de 2017 a 18 de Maio de 2017, visando o conhecimento por parte dos primeiros do processo de pagamento das garantias bancárias; Cfr. docs. de fls.608 a 622

2.61.–Em 17 de Maio de 2017 foi enviada carta por parte dos AA. à Ré interpelando-a uma vez mais ao pagamento das garantias; Cfr. fls.626 a 628

2.62.–Com data de 18 de Maio de 2017, a Ré envia carta à representante dos AA. recusando o pagamento das garantias bancárias referindo “Tendo em consideração o facto de esta instituição ter tido conhecimento que em Julho de2016, foram entregues as chaves das Villas nº 123 ( C ), nº124 ( D ) e nº 125 ( A ), tendo as mesmas sido utilizadas e usufruídas pelos beneficiários das garantias em apreço no período compreendido entre Julho e Setembro de 2016, é forçoso concluir que os promitentes-compradores das referidas Villas e beneficiários das garantias em apreço, adquiriram a posse sobre as mesmas e, por conseguinte, as garantias prestadas pela Caixa Geral de Depósitos S.A., caducaram, motivo pelo qual não se vislumbram argumentos que permitam sustentar que subsiste ainda qualquer obrigação, in casu, da CGD.”

B)–NÃO PROVADA
2.63.- As chaves das fracções foram entregues pela G S.A. aos AA., que as passaram a ocupar, mobilando-as, nelas residindo, e aí recebendo e convivendo com amigos, nelas pernoitando e tomando refeições.
2.64.- As fracções estavam 100% concluídas.
* 
                                 
3.–Da impugnação da decisão do tribunal da 1ª instância proferida sobre a matéria de facto.
Decorre das alegações e conclusões da Ré/apelante , e no que à decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo diz respeito, que discorda esta última do julgamento de concreto ponto de facto julgado Não provado [ o vertido no item 2.63 ] , aduzindo para tanto que a prova produzida – maxime os depoimentos de parte dos AA e a prova testemunhal produzida em audiência – obriga/justifica que seja o referido ponto de facto julgado Provado.
Mais exactamente,  é entendimento da Ré/apelante que forçoso é que seja julgado PROVADO que “As chaves de acesso às fracções melhor descritas nos nºs 3, 29 a 31, e 60 a 62 da p.i., foram efectivamente entregues pela G S.A. a estes AA., que a passaram a ocupar, mobilando-a, nela residindo, e aí recebendo e convivendo com amigos, nelas pernoitando e tomando refeições, pagando as despesas de água e electricidade, limpeza e manutenção relacionadas como seu uso que lhes eram directamente facturadas e, no caso dos AA. D e E, tendo a G solicitado a sua autorização para usar a Villa como showroom para potenciais compradores”.
Ainda nas alegações da Ré apelante, indica a mesma quais os momentos do início e do termo da gravação de cada um dos depoimentos que invoca como sendo demonstrativos do invocado erro na apreciação da prova que atribui à Exmª juiz a quo.
Perante a referida e breve resenha direccionada para a forma como a Ré  apelante manifesta e exprime a sua discordância em relação ao julgamento da matéria de facto da primeira instância, mostram-se assim observados os diversos ónus do artº 640º, do CPC, nada obstando portanto ao conhecimento do mérito da impugnação que a recorrente dirige para a decisão proferida pelo a quo e relativa à matéria de facto.
3.2.- Do ponto de facto julgado Não Provado e vertido no item 2.63 da motivação de facto do presente Ac. .
Como vimos supra, entende a apelante que o ponto de facto ora em apreço, caso tivesse a prova produzida sido objecto de adequada avaliação , deveria pela primeira instância ter sido julgado PROVADO.
Ora, neste conspecto e antes de mais, útil é recordar que em sede de aferição da pertinência de impetrada modificação da decisão de facto proferida pelo tribunal de primeira instância, pacífico é há muito que nada obsta ao Tribunal da Relação sindicar a razoabilidade da convicção em que assentou o “julgamento” do tribunal a quo [ razão porque não está vedado ao impugnante “atacar” a convicção que o julgador formou sobre a globalidade da prova produzida, dizendo não ter sido ela a mais correcta e a adequada ], impondo-se inclusive ao tribunal de recurso formar a sua própria convicção (1), o que deve fazer outrossim no gozo pleno do princípio da livre apreciação da prova ( cfr. artº 607º,nº5, do CPC ).
Nesta matéria, e tal como o referem Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio Nora (2), formada - a convicção - na mente do julgador e posteriormente expressa na decisão proferida, há-de a mesma resultar necessariamente do convencimento que ao julgador ( o destinatário da convicção ) advenha da prova produzida (judici fit probatio), no atendimento de critérios de normalidade, mas também da experiência esclarecida que para o caso seja exigível, constituindo a certeza subjectiva da realidade do facto aquela que, embora não absoluta e lógica, se mostre assente num grau elevado de probabilidade de ter ocorrido ( certeza relativa ), e conforme o julgador a apreendeu.
Não obstante o acabado de aduzir, conveniente é todavia não olvidar que não cabe em todo o caso ao tribunal de segunda instância realizar um segundo ou um novo julgamento, sendo antes a sua competência residual [ porque os respectivos poderes circunscrevem-se à reapreciação de concretos meios probatórios relativamente a determinados pontos de facto impugnados (3) ], isto é , a impugnação  da decisão de facto “ não pode transformar o tribunal de segunda instância em tribunal de substituição total e pleno, anulando, de forma plena e absoluta, o julgamento que foi realizado por um tribunal a quem cabe, em primeira e decisiva linha, fazer uma aproximação, imediata e próxima, das provas que lhe são presentes“.
É que, à segunda instância cabe apenas “ proceder ao julgamento da decisão de facto por forma a corrigir erros de julgamento patentes nos tribunais de 1.ª instância, mas dentro de limites que não podem exacerbar ou expandir-se para além do que a lei comina.” (4)
Daí que, aquando da formação da convicção pelo ad quem, importante é não esquecer que, se é certo que o princípio da imediação não pode constituir obstáculo à efectivação do recurso da matéria de facto, a pretexto de, na respectiva decisão, intervirem elementos não racionalmente explicáveis (5), a verdade é que [ o que ninguém ousa questionar ] muito do apreendido pelo Julgador da primeira instância nunca chega - porque não é gravado ou registado - ao ad quem, sempre existindo inúmeros factores difíceis de concretizar ou verbalizar e que são importantes e decisivos em sede de formação da convicção , e , consequentemente, no âmbito do julgamento da impugnação da decisão de facto, há-de - compreensivelmente - a Relação evitar a introdução de alterações quando não seja possível concluir, com a necessária segurança, pela existência de um erro de apreciação da prova relativamente aos concretos pontos de facto impugnados.(6)
Isto dito, importa começar por recordar que, em sede de cumprimento do disposto no nº 4, do artº 607º, do CPC, teceu o Tribunal a quo, de entre outras, as seguintes explicações/justificações :
“ No caso concreto, as partes ouvidas em declarações foram unânimes em admitir que as fracções estavam mobiladas, ainda que não integralmente; que chegaram a pernoitar nas fracções e a receber pessoas nas mesmas tendo de igual modo sido unânimes em dizer que as mesmas não se encontravam concluídas. Com efeito a este respeito afirmaram que havia trabalhadores que acediam ao interior das fracções para efectuarem trabalhos e bem assim, todos referiram o facto de diversos equipamentos não funcionarem, designadamente a nível de água, gás e ar condicionado, tendo a maior parte das vezes que recorrer a restaurantes para fazerem as refeições ou recorrerem ao barbecue instalado no exterior.
Foram de igual modo unânimes ao dizer que quando chegavam iam ao escritório do empreendimento pedir as chaves das fracções, sendo que no final do uso, as entregavam de novo, nunca tendo ficado com as chaves na sua posse quando as abandonavam.
Aliás, a este respeito, não pode deixar e valorar-se os documentos de autorização para uso temporário das fracções dado como provado.
Por outro lado, a verdade é que da prova testemunhal arrolada pela Ré, não infirmou as declarações dos AA..”
Com efeito, a testemunha Luís …., que fazia o acompanhamento, como gestor negocial de empresas na área do crédito imobiliário e turístico (…)
Esclareceu que visitou o empreendimento em Fevereiro de 2016 referindo que as fracções aqui em causa já estavam adiantadas, a fracção 125 já tinha algum mobiliário e apenas faltavam acabamentos interiores. Referiu mesmo que a conclusão da fracção 123 estava prevista para Abril; a 124 para Maio e a 125 para Março.
Esclareceu ter contactado o contabilista da G – Hélio ….. - tendo pelo mesmo sido por mail , que fez a entrega das chaves em Julho de 2016.
Esclareceu que a CGD nunca autorizou a entrega das chaves nem nunca autorizaria tal entrega porque o grupo G estava em risco financeiro (o que veio a confirmar-se se atendermos à sua declaração de insolvência).
(…)
Esta testemunha depois de Fevereiro, não voltou à obra.
(…)
Hélio ….., contabilista da G trabalhou de Maio de 2007 até Junho de 2017, tendo nessa altura rescindido o contrato com esta entidade por falta de pagamento.
(…)
Confirmou a entrega das chaves no Verão de 2016 referindo que a entrega foi feita por um colega que levou um documento comprovativo da entrega ( colega Brian …., que não era empregado da G ). Referiu ainda que era feita por uma empresa do Brian que depois debitava aos clientes.
Instado apenas soube dizer que viu o Brian chegar ao escritório com um documento comprovativo da entrega das chaves. Nada mais revelou saber e não apresentou o documento apesar de lhe ter sido dado prazo para o efeito.
Desconhece se as chaves foram posteriormente devolvidas.
(…)
Filipa ….., trabalha para a Ré há 4 anos, exercendo funções no departamento de negócios imobiliários. Fez algumas visitas ao local (cerca de
Foi ao local em Fevereiro de 2016 tendo referido que nessa visita verificou que estavam a terminar as paredes e o revestimento da cozinha nas moradias 123 e 124. A moradia 125 estava mais adiantada já existindo mobiliário. As 123 e 124 estavam mais atrasadas, faltando, a título de exemplo, roupeiros.
Depois de Fevereiro de 2016, não voltou à obra.
(…)
Jaime ……, engenheiro, trabalhando no grupo CGD há 30 anos, exercendo funções como engenheiro na direcção de negócios imobiliários desde há 6 anos, exercendo anteriormente funções na direcção de obras, referiu que neste empreendimento tinha como função verificar o andamento das obras e informar os órgãos competentes da Ré para que estes libertassem o capital necessário. Havia uma empresa que fazia os autos de medição e a equipa da testemunha fazia a validação.
(…)
Na deslocação de Fevereiro visitou as casas. Referiu que as moradias123/124 ainda estavam em obra faltando cerca de 40/50% do orçamento dos acabamentos. A 125 estaria a um mês e meio de acabar, encontrando-se já mobilada.
(…)
Manuel ……, engenheiro, avaliador imobiliário, trabalha numa empresa que presta serviços á Ré. Foi ao local por duas vezes a fim de fazer uma avaliação do empreendimento, sendo que a última vez que se deslocou lá terá sido em Novembro de 2017.
Quando as visitou ( talvez em 2016 ) as casas em seu entender estavam praticamente concluídas, com cozinhas equipadas e sinais de terem sido habitadas. Quem lhe abriu a porta terá sido alguém ligado à fiscalização da obra.
Em 2017 a situação mantinha-se, pelo menos em relação à 125 única casa que então visitou.”
Já da acta da sessão da audiência de julgamento do dia 21/1/2019, ficou a constar , designadamente, que :
Os depoentes A e B, quanto ao ponto 20 afirmaram que mobilaram a casa com camas, sofás, mesas e cadeiras.
Quanto ao ponto 51 o depoente C afirmou que mobilou a casa com camas, sofás, mesas e cadeiras.
Quanto ao ponto 81 os depoentes [ D e E ] afirmaram que mobilaram a casa com camas, sofás, mesas e cadeiras.
Por sua vez, ouvida que foi - pelo ad quem - a prova registada em áudio, confirmou/reconheceu o autor A e a esposa B [ na sessão de julgamento do dia 21/1/2019 ] que chegaram a passar cerca de um mês na fracção dos autos e que prometeram adquirir, tendo na mesma tomado refeições e pernoitado com amigos, estando à data o imóvel praticamente todo mobilado.
Outrossim os autores D e E, no âmbito dos depoimentos prestados na sessão de julgamento do dia 21/1/2019, foram peremptórios em reconhecer/afirmar que efectuaram diversas (4/5) visitas à fracção prometida adquirir, o que aconteceu aquando não estava ainda em condições de ser habitada , mas, já em meados de Julho/Agosto de 2016, tiveram já acesso à fracção durante cerca de um mês, período em que na mesma pernoitavam e tomavam refeições, juntamente com amigos/convidados.
Mais esclarecerem estes dois últimos autores que o imóvel estava à data ( verão de 2016 ) já com alguma mobília ( vg camas, sofás, mesas, cadeiras, etc , tendo para tanto utilizado os serviços de uma designer) , sendo que tiveram  acesso ao imóvel através de autorização que lhes foi concedida, pois que a casa não estava ainda totalmente pronta/concluída.
Por último, e ouvido igualmente o depoimento prestado pelo autor C [na sessão de julgamento do dia 21/1/2019 ], afirmou o mesmo que na realidade efectuou diversas deslocações ao imóvel que prometeu adquirir, tendo no mesmo permanecido durante um período de cerca de um mês isto em meados de Julho de 2016.
Mais “reconheceu” o autor C que no referido período cerca de um mês tomou no imóvel prometido adquirir  diversas refeições, estando o imóvel à data já bastante mobilado, pois que havia contratado para o efeito uma designer.
Ouvida por este tribunal da Relação também a prova testemunhal pela Ré/apelante invocada nos termos da alínea a), do nº2, do artº 640º, do CPC, certo é que na sua globalidade mostra-se a mesma correctamente avaliada pelo tribunal a quo, ou seja, nenhum reparo se justifica efectuar em relação aos considerandos acima transcritos em termos parciais.
Assim e vg a testemunha Hélio …., explicou que as chaves dos imóveis pelos AA prometidos adquirir foram aos mesmos disponibilizadas em meados do verão de 2016, tendo os AA no momento assinado um documento  [ o que sabe apenas através do seu colega Brian ……, pois que não esteve presente, desconhecendo com pormenor a razão e as condições da entrega das chaves aos AA ], desconhecendo porém se as chaves foram posteriormente devolvidas aos mesmos AA .
Aqui chegados, e porque nada obriga a que as respostas/julgamentos dos pontos de facto controvertidos devam ser totalmente positivos ( de PROVADO ), ou totalmente negativos ( de NÃO PROVADO ), antes podem por vezes justificar também uma resposta de conteúdo restritivo ou até de conteúdo explicativo ou clarificador [ não raro, entre a prova total de um determinado facto e a falta absoluta de prova de qualquer elemento susceptível de conduzir a uma resposta negativa, outras realidades intermédias podem ocorrer, designadamente uma série de aproximações / variantes, pois que amiúde o ponto de facto a provar integra realidade complexa ,  e , ao optar-se por uma resposta espartana, poderá à partida estar-se a comprometer e a prejudicar uma plausível solução jurídica que vá de encontro à realidade efectivamente comprovada ] , temos para nós que o ponto de facto IMPUGNADO merece in casu uma resposta restritiva.
Na verdade, desde que devidamente conjugada e compatível com a demais factualidade PROVADA [ máxime nos itens de facto nºs 2.6, 2.16, 2.17 e  2.18 ( em relação aos 1.º e  2.ª AA ) ; itens de facto nºs 2.24, 2.25, 2.36, 2.37 e  2.38 ( em relação aos 3.ª A ), e itens de facto nºs 2.44, 2.45, 2.56, 2.57 e  2.58 ( em relação aos 4.ª e 5º AA ) ], temos como mais compatível com a prova efectivamente produzida que ao item de facto nº2.63 seja respondido que :
“ Provado apenas que os AA, nos períodos identificados nos pontos de facto nºs 2.17, 2.37 e 2.57,  e estando já a fracções pelos mesmos parcialmente mobiladas, ocuparam as mesmas, nelas pernoitando, convivendo com amigos e tomando refeições”.
A referida resposta, para além de integrar factualidade pelos próprios AA reconhecida/admitida nos depoimentos prestados, é também a que melhor se compatibiliza com a vertida em outros pontos de facto julgados PROVADOS, e que pela apelante não foram de todo expressamente impugnados .
Em conclusão, a impugnação da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo procede parcialmente.
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4.–Motivação de Direito.
4.1- Se incorre a sentença apelada em error in judicando, designadamente se em razão das alterações a introduzir na decisão do tribunal da 1ª instância proferida sobre a matéria de facto, ou independentemente de quaisquer modificações,   inevitável  é  a  alteração do julgado , devendo a apelante/ré ser absolvida do pedido.
Rememorando, a acção pelos Apelados intentada contra a apelante Caixa Geral de Depósitos, foi pelo tribunal a quo julgada provada e procedente com fundamento, no essencial, nos seguintes pressupostos/considerandos : 
Primus – Inquestionável é que in casu estamos em face de garantias autónomas on first demand, pois que, analisado o texto das garantias verifica-se que as mesmas deverão funcionar sem reserva à primeira solicitação, pagando o garante a quantia estatuída logo que reclamada pelo beneficiário .
Secundus – Tendo as partes acordado que a posse dos imóveis implicaria a caducidade das garantias, certo é que não permitia a prova produzida nos autos concluir que os AA chegaram a estar na posse [ desde logo pela falta do elemento “animus”, necessário para converter o “corpus” sobre o bem em situação de verdadeira posse , que não em mera detenção ] das fracções objecto dos contratos-promessa outorgados, antes aponta a matéria de facto dada como provada para a existência de  “escassos poderes de facto exercidos pelos AA.“, longe de corresponderem a uma actuação corresponde à actuação própria de um proprietário.
Tertius– Não provados elementos bastantes que permitam concluir que os AA. estivessem verdadeiramente na posse dos imóveis, logo, impondo-se a improcedência da excepção de caducidade das garantias pela Ré invocada, inevitável era a procedência da acção, estando a Ré obrigada a  proceder ao pagamento das garantias prestadas, devendo os  juros de mora -à taxa legal de 4% - ser devidos desde a data limite para pagamento constante das garantias e atendendo à interpelação escrita dos AA. à Ré.
Dissentindo do entendimento sufragado pelo tribunal a quo, e alicerçando a respectiva discordância quer em diverso julgamento da matéria de facto, quer em diferente subsunção e interpretação jurídica da factualidade assente, almeja assim a Ré apelante que revogando a sentença apelada, julgue este tribunal de recurso a acção como improcedente.
Para tanto, e ainda que não venha a decisão da matéria de facto proferida pelo tribunal a quo a sofrer modificações significativas, considera a apelante que ainda assim permite a factualidade assente concluir que aos AA foi conferida uma verdadeira POSSE [com corpus e animus ] , desde logo  atendendo a que in casu pelos apelados foram efectivamente pagas quantias muitíssimo avultadas a título de adiantamentos de preço, tendo inclusivamente sido efectuados reforços de sinal também de quantias muitíssimo elevadas.
Quid júris ?
Antes da mais, importa começar por deixar claro que não é a sentença apelada merecedora de qualquer reparo no tocante à qualificação [ que as partes também não questionam, não obstante o disposto no artº 5º, nº3, do CPC ] das GARANTIAS identificadas nos itens de facto nº s 2.4., 2.22 , 2.23, 2.42 e 2.43 ] , resultando com segurança do teor dos referidos itens de facto que a apelante CGD prestou aos apelados obrigações/garantias pessoais autónomas, quais negócios atípicos produto da liberdade contratual (7), assumindo obrigações a ser desencadeadas apenas aquando da ocorrência de algum evento futuro, e nos teros das quais  [ no dizer de Pedro Romano Martinez e Pedro Fuzeta da Ponte (8), “O garante recebe uma contraprestação para, na eventualidade de ocorrência de certos factos, pagar uma quantia a terceiro, constituindo-se credor do garantido por essa importância “ ] .
Dito de uma outra forma (9) , em causa está a prestação efectiva pela apelante/CGD de garantias autónomas e pessoais, e no âmbito das quais assumiu face aos credores/autores uma “obrigação autónoma relativamente à obrigação garantida decorrente de um outro contrato, o contrato base, sendo que, verificados que estejam os pressupostos acordados entre as partes ( credor e garante ) para o funcionamento da garantia, o garante terá que realizar o pagamento de uma quantia pecuniária ao credor sem que lhe possa opor, como sucede na fiança, os meios de defesa decorrentes da relação entre este e o devedor da obrigação garantida, ou da relação entre o devedor e ele “.
Por outra banda, comportando a garantia autónoma duas vertentes ou modalidades, a garantia autónoma simples [ quando as partes limitam-se a prever a autonomia da obrigação do garante em relação à existência, validade ou excepções oponíveis ao crédito garantido, admitindo apenas a oponibilidade de excepções próprias da relação de garantia.”, ou seja, derrogam tão só a regra da acessoriedade própria da fiança, pois não depende [autónoma] da obrigação principal, podendo “ (…) ser exercida logo que se verifiquem os seus pressupostos, e mesmo em caso de invalidade desta ou da existência de excepções a esta.” (10) ] e a garantia à primeira solicitação, também designada – por influência anglo-saxónica - ”on first demand” [ aquela em que “(…) as partes estipulam ainda que o garante não oporá qualquer excepção à exigência da garantia, mas antes a satisfará imediatamente sem discussão logo que tal seja solicitado pelo credor”(11)], pacífico é que in casu optaram as partes por adoptar a modalidade aludida em segundo lugar. (12)
É que, como decorre do clausulado aposto nas GARANTIAS acordadas, a CGD obrigou-se a efectuar o pagamento ao beneficiário no prazo de sessenta dias após interpelação escrita para o efeito e desde que invocado pelo mesmo beneficiário o incumprimento definitivo por parte da G do acima referido contrato promessa, relativo à não entrega da fracção, não podendo a CGD discutir o pagamento nem opor ao beneficiário quaisquer meios de defesa ou excepções de que a G possa vir eventualmente a prevalecer-se ao abrigo do mencionado contrato promessa.
Em suma, em razão da modalidade da Garantia acordada, dispensados estão os AA/apelantes de provarem o facto constitutivo do seu direito para que obrigada esteja a garante/CGD em cumprir nos termos acordados no contrato, antes tal requisito não é exigível, bastando aos primeiros formular o pedido “puro e simples“, impor a justificação do pedido ou o pedido acompanhado de certos documentos , caso em que a garantia diz-se com justificação documental. (13)
*
                                    
4.2– Da CADUCIDADE DA GARANTIA.
Aqui chegados, o que importa doravante aferir é se logrou a Ré/apelante provar  [ cfr. artº 342º,nº2, do CC ] a verificação de facto extintivo do direito accionado pelos AA, a saber, se tendo sido conferida a estes últimos a Posse dos imóveis objecto dos contratos promessa outorgados com a promitente vendedora, veio a verificar-se a caducidade das GARANTIAS identificadas nos itens de facto nº s 2.4., 2.22 , 2.23, 2.42 e 2.43   .
É que, como decorre dos referidos pontos de facto, a garantia é válida até à outorga da escritura pública de compra e venda entre a G e o beneficiário ou até à cessação, designadamente à resolução do contrato promessa de compra e venda acima identificado por motivo distinto da não entrega da referida fracção aos beneficiários por causa imputável à G , ou até à aquisição da posse da fracção pelos beneficiários, conforme o evento que ocorrer primeiro, após o que a presente garantia caducará para todos os efeitos legais.
Com já sabemos, para a primeira instância – com o que não concorda a apelante – não permite a factualidade provada concluir que aos AA foi conferida a posse das fracções objecto dos contratos-promessa outorgados, antes aponta a matéria de facto dada como provada para a mera existência de “escassos poderes de facto exercidos pelos AA.“, longe de corresponderem a uma actuação corresponde à actuação própria de um proprietário.

Vejamos.

É consensual – na doutrina (14) e jurisprudência (15) – que a nossa lei acolheu a concepção subjectivista no que aos elementos integradores da posse diz respeito [ ao dispor o artigo 1251º do CC que “ Posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real “ , e ao rezar a alínea a), do artº 1253º, do CC, que são havidos como detentores ou possuidores precários “ Os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito “].
Consequentemente, para existir POSSE,  necessário é , para além de uma situação material de exercício de um poder de facto sobre a coisa [ O CORPUS ], a vontade  [ O ANIMUS ] de se comportar como titular do direito correspondente aos actos que se praticam, sendo que, faltando o “animus” , então está-se perante uma mera detenção ou posse precária.
Destarte, possuidor é apenas aquele que, actuando por si ou por intermédio de outrem ( cfr. artigo 1252º, n.º 1, do CC), além do corpus possessório, tenha também o animus possidendi, ou seja, a intenção de exercer sobre a coisa um direito real próprio.
Já no que ao elemento do CORPUS concerne, e como decorre do disposto no artº 1257º,nº1, do CC [ “ A posse mantém-se enquanto durar a actuação correspondente ao exercício do direito ou a possibilidade de a continuar “ ] , a relação entre a pessoa e a coisa não exige necessáriamente a prática de actos materiais, bastando que se verifique uma situação de facto em que não surjam obstáculos a uma tal actuação, isto é, “enquanto a coisa estiver submetida à vontade do sujeito, de tal modo que este possa renovar a actuação material sobre ela, querendo, há corpus “. (16)
Por sua vez, sendo o “animus possidendi” a intenção de agir como titular do direito a que o exercício do poder de facto se refere (17), certo é que a prova deste elemento da POSSE pode também assentar em mera presunção [ que funciona nos quadros de um litígio em que se discuta se a posse de uma das partes é em nome próprio ou em nome alheio (18) ], ao dispor vg o nº2, do artº 1252º, do CC que “ Em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1257º”.
Seja como for, impondo-se em todo o caso a prova do animus, e podendo a mesma – prova – basear-se na vontade concreta ou na causa [  se a posse é derivada, entende Oliveira Ascensão que para prova do animus há-de atender-se à causa e/ou relação subjacente (19) ] , nada obsta a que seja tal elemento subjectivo inferido, porque “ está implicado, é exteriorizado, exprime-se, revela-se pelo modo como o agente actua, já que a intenção do domínio releva do agir em si mesmo considerado e não do que a seu respeito possa ser verbalizado por aquele que actua sobre a coisa” .(20)
Postas estas breves considerações, e precisamente no seguimento do acabado de expor [ máxime porque o negócio a que se refere o nº1, do artº 410º, do CC - convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato - ,  de mero contrato se trata que tem por objecto uma obrigação de prestação de facto (positivo), que consiste na celebração do contrato prometido, através da emissão das declarações negociais que lhe são próprias, formalizadas, ou não, consoante os requisitos de forma estabelecidos por lei (21) ], é por demais consabido que consubstancia problema amplamente discutido na doutrina (22) e na jurisprudência o de saber “em que termos e circunstâncias se poderá qualificar como «verdadeiro» possuidor o promitente comprador que, no âmbito de um contrato promessa desprovido de eficácia real, obtém a tradição da coisa, em consequência de acordo negocial conexo com a promessa de venda, e permanece por período anormalmente dilatado no respectivo uso e fruição, em consequência de, não se realizando a escritura definitiva, também não ser definida pelas partes cabalmente a situação de pendência prolongada do contrato promessa” . (23)
Pela nossa parte, e alinhando por exemplo com o entendimento que se mostra sufragado em Ac. do STJ de 12/7/2011 (24), em última análise a qualificação da natureza da posse do beneficiário da tradição da coisa, no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de imóvel, fica dependente fundamentalmente de uma ponderação casuística que valore adequadamente os termos e o conteúdo do negócio, as circunstâncias que o rodearam e as vicissitudes que se seguiram à sua celebração, podendo efectivamente verificar-se situações – seguramente excepcionais – em que a «traditio» não teve originariamente como pressuposto subjacente à vontade dos contraentes a realização do contrato definitivo ; ou em que, supervenientemente, ocorreram vicissitudes na vida da relação contratual determinantes de uma radical mudança no título que tinha justificado a inicial «entrega das chaves», a título precário e limitado, ao promitente comprador, enquadráveis na figura da inversão do título da posse.
Dito de uma outra forma, se a traditio ocorrida no âmbito do contrato-promessa de compra e venda determina, por regra, uma situação de mera detenção, acontece que “a vida nem sempre se reduz aos estritos quadros sintetizados “, antes podem existir “ circunstâncias de diversa ordem que podem confluir para atribuir, desde logo, ao promitente comprador a qualidade de verdadeiro possuidor” (25)
Ainda seguindo de perto o douto Acórdão citado por último, “ a liberdade de actuação das partes, num campo onde predominam os interesses privados, pode traduzir consequências que, logo em sede de contrato-promessa de compra e venda, se reconduzem à aquisição da posse por parte do promitente comprador, como reflexo da perda da qualidade de possuidor por parte do promitente vendedor. Basta que este abdique dos poderes juridicamente resultantes da sua qualidade de proprietário, em benefício do promitente comprador que, a partir de então, passa a agir como verdadeiro titular. O pagamento da totalidade ou da maior parte do preço ou a verificação de circunstâncias que dificultam a concretização da escritura de compra e venda, apesar de esta ser desejada por ambas as partes, pode redundar precisamente na atribuição ao promitente comprador da qualidade de possuidor, paulatinamente exteriorizada através da prática dos actos que, em tese, incumbiriam apenas ao proprietário.”

Em suma, para se aferir de qual o verdadeiro posicionamento – em termos jurídicos e em face do objecto mediato do contrato promessa - do promitente comprador , decisivo e fundamental é atentar à factualidade concreta provada, máxime verificar se justifica a mesma concluir por uma situação de posse, isto é, se por um lado existe um poder de facto exercido sobre a coisa em questão e, por outro, qual a “intenção” e ou “vontade” que tal poder de facto exterioriza e revela.

Isto dito, e adiantando desde já o nosso veredicto, é nossa convicção que o caso sub judice aponta com segurança no sentido de que a conclusão retirada na sentença recorrida acerca da inexistência de posse se mostra inteiramente acertada.

Desde logo, se analisarmos adequadamente os termos e o conteúdo do próprio negócio outorgado entre promitentes compradores e promitente vendedora, não deixa de ser significativo a circunstância de ambos os outorgantes acordarem que “a fracção permaneceria na posse da G até à outorga da escritura de compra e venda, momento em que seria transmitida para aqueles “ [ cfr. itens de facto nºs   2.5., 2.24 e 2.44 ].

Revelador é também o facto de, ainda dos termos do contrato promessa outorgado, ter ficado a constar que ressalva-se a possibilidade dos AA. poderem tomar posse da fracção antes da outorga da escritura de compra e venda, desde que verificadas concretas condições estivessem cumulativamente preenchidas [ (i) Que tivesse decorrido um período de 45 dias após a notificação da G da conclusão da construção da fracção; (ii) Que, pelo menos 8 dias antes da entrega da fracção aos 1.º e 2.ª AA., estes tivessem depositado ou transferido o correspondente a 90% do preço total da fracção na conta da G; e (iii) Que os restantes 10% fossem depositados numa conta conjunta aberta no nome dos representantes legais da G e dos 1.º e 2.ª AA., montante que, acrescido dos eventuais juros remuneratórios seria liberado a favor da G após a outorga da escritura de compra e venda ]. [ cfr. itens de facto nºs   2.6., 2.25 e 2.45 ].

Depois, sintomático [ de ausência de POSSE, entenda-se ] é ainda a circunstância de, nos ACORDOS pelos apelados subscritos e identificados nos itens de facto nºs 2.16., 2.36 e 2.56, datados de 4/3/2016  , e intitulados de  “Autorização Para Uso Temporário” , se dizer que os clientes não podem exercer na presente data, o direito de transmissão da posse previsto na cláusula 10.2 do contrato promessa e que, ainda que doravante a G lhes permita aceder à fracção sempre que o requeiram- para o que será posto à sua disposição um conjunto de chaves da fracção junto da recepção de the Keys - , tal autorização não constitui de forma alguma uma transmissão da posse (tradição) da fracção ao cliente.

Todos os acordos acabados de mencionar, e desde logo em face dos respectivos nómem iúris  [ Autorização Para Uso Temporário], apontam com segurança para uma situação de facto que melhor se adequa com a verificação de uma situação de simples detenção, subsumível á previsão da alínea b), do artº 1253º, do Código Civil , a saber, o exercício do poder de facto sobre imóvel em resultado da tolerância do titular do direito.
Indícios outrossim fortemente indicativos de ausência de posse, são os que decorrem da factualidade que consta dos itens de facto nºs  2.17, 2.18, 2.37, 2.38, 2.57 e 2.58, ou seja, os AA utilizaram as fracções prevalecendo-se de autorizações concedidas e, no final, restituíram à G as respectivas chaves no final do referido uso autorizado.

Em rigor, toda a factualidade acabada de mencionar , além de nada condizente com a prática de actos materiais exercidos com animus possidendi, afasta igualmente e também o próprio elemento – da POSSE - do corpus, porque para todos os efeitos são os AA confrontados com uma situação de facto em que lhes são colocados obstáculos à livre disponibilidade das fracções , não estando de todo a sua utilização submetida à sua exclusiva e única vontade.

Por último, ainda que provado que qualquer dos AA “sinalizou” a prometida aquisição de fracções com valores significativos [ vide factualidade inserta nos itens de facto nºs 2.10, 2.12, 2.13, 2.29, 2.31, 2.32, 2.33, 2.49, 2.51, 2.52 e 2.53 ] , a verdade é que em qualquer dos casos as quantias entregues permanecem ainda aquém [e em montantes superiores a 1.000.000€ ] da totalidade do preço convencionado dos imóveis prometidos adquirir.
Em suma, tudo visto e ponderado, temos por acertado o entendimento defendido pela primeira instância, no sentido de considerar que os elementos corpus e animus mostram-se  de todo ausentes da actuação dos AA apelados, logo, forçosa era a improcedência da excepção peremptória pela Ré/apelante invocada .
E, não provado o facto extintivo do direito pelos AA invocado e cujo ónus da prova sobre a Ré apelante impendia [ cfr. artº 342º,nº2, do CC ] e, tendo presente as considerações tecidas em 4.1. a propósito das garantias autónomas on first demand pela Ré CGD outorgadas, forçosa era portanto a procedência da acção decretada pela primeira instância, pois que, devem as mesmas funcionar sem reserva à primeira solicitação, pagando o garante a correspondente quantia estatuída logo que reclamada pelos beneficiários .
A apelação, portanto, improcede in totum.
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5–CONCLUINDO ( cfr. nº 7, do artº 663º, do CPC):
5.1.– A entrega ao promitente-comprador da coisa prometida vender não constitui um efeito típico/regra do contrato promessa de compra e venda (cf. art.º 410.º do CC), razão porque, quando a referida entrega antecipada se verifica, tal decorre em razão de contrato atípico ou inominado, diferenciado do contrato-promessa, constitutivo de um direito pessoal de gozo, e sem aptidão portanto para conferir POSSE.
5.2.– O referido em 5.1. não obsta a que, em casos excepcionais, nomeadamente nas situações em que o promitente-vendedor logo abdica dos poderes juridicamente resultantes da sua qualidade de proprietário em favor do promitente-comprador, passe este último a agir sobre a coisa como sendo o verdadeiro dono (corpus) e com a intenção de actuar como o titular do direito (animus), caso em que então se deve considerar que adquiriu uma verdadeira posse, que exerce portanto em nome próprio.
5.3. – Se no decurso do contrato promessa o promitente vendedor autoriza o promitente comprador a utilizar o imóvel objecto do contrato por curtos períodos, vg em fins de semana e/ou períodos de férias, e com a obrigação de restituir as respectivas chaves logo que decorridos tais períodos, não existe fundamento pertinente para se considerar que ao promitente comprador foi conferida a POSSE do imóvel.
***

6.–Decisão.
Em face de tudo o supra exposto, acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa , em , não concedendo provimento à apelação interposta por  F:
6.1.-  Alterar a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, porque procedente parcialmente a impugnação pela apelante F deduzida ;
6.2.-   Confirmar e manter, ainda assim, a sentença apelada.
Custas a cargo da apelante.
***


LISBOA, 24/10/2019
                                                                                                                 
António Manuel Fernandes dos Santos - ( O Relator)
Ana de Azeredo Coelho ( 1ª Adjunta)                                             
Eduardo Petersen Silva ( 2º Adjunto)



(1)Cfr. De entre muitos outros os Acs. do STJ de 2/12/2013, Proc. Nº 1420/06.2TVLSB.L1.S1, e de 24/1/2012, Proc. nº 1156/2002.L1.S1, ambos in www.dgsi.pt.
(2)In Manual de Processo Civil, 1984, págs. 420 e segs. .
(3)Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2010, 3ª Edição, pág. 309.
(4)Cfr. Ac. do STJ de 1/7/2014, Proc. nº 1825/09.7TBSTS.P1.S1, in www.dgsi.pt.
(5)Cfr. Ac. do STJ de 8/6/2011, Proc. nº 350/98.4TAOLH.S1, in www.dgsi.pt.
(6)Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, ibidem, pág. 318.
(7)Cfr. Pedro Romano Martinez e Pedro Fuzeta da Ponte, in Garantias de Cumprimento, 1997, Almedina, pág. 71.
(8)Ibidem, pág. 71.
(9)Cfr. Miguel Pestana de Vasconcelos, in “Direito das Garantias”, págs. 119 a 121, Almedina, 2010.
(10)Cfr. Prof. Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, in Garantias das Obrigações, Almedina, pág. 152.
(11)Cfr. Prof. Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, ibidem e Miguel Pestana de Vasconcelos, ibidem, págs. 126/127.
(12) Tal como se conclui em Ac do Tribunal da Relação do Porto, de 16-05-2017, Processo nº 1614/13.4TJPRT.P1, e in www.dgsi.pt, “ Uma garantia bancária em que o banco garante assumir o compromisso irrevogável de pagar, logo à primeira solicitação e sem direito de protesto ou reclamação, e até à concorrência do montante garantido, qualquer verba que o beneficiário lhe venha a exigir, constitui uma garantia bancária on first demand”.
(13)Cfr. Miguel Pestana de Vasconcelos, ibidem, pág. 126.
(14)Vide, de entre muitos outros, José de Oliveira Ascensão, in Direitos Reais, Almedina, Coimbra, 1987, pág. 249 e Rui Pinto Duarte, in Curso de Direitos Reais, Parede, Principia, 2013 (3.ª edição), págs. 324 e 326.
(15) Cfr. vg o Acórdão do STJ de 29-01-2019, Processo nº 376/10.1TBLNH.L1.S1, sendo Relatora CATARINA SERRA, e in www.dgsi.pt.
(16)Cfr. José de Oliveira Ascensão, ibidem, pág. 244.
(17)Cfr. José de Oliveira Ascensão, ibidem, pág. 246.
(18)Cfr. Acórdão do STJ de 13-09-2011, Processo nº 1027/06.4TBSTR.E1.S1, sendo Relator NUNO CAMEIRA, e in www.dgsi.pt.
(19)Cfr. José de Oliveira Ascensão, ibidem, pág. 249
(20)Cfr. Acórdão do STJ de 13-09-2011, Processo nº 1027/06.4TBSTR.E1.S1, sendo Relator NUNO CAMEIRA, e in www.dgsi.pt.
(21)Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, 2.ª edição, Coimbra Editora, pág. 335.
(22)Sobre a matéria, vide vg Gravato de Morais, in “Contrato Promessa em Geral - Contratos promessa em especial”, págs. 245 a 247.
(23)Cfr. Acórdão do STJ de 12-03-2015, Processo nº 3566/06.8TBVFX.L1.S2, sendo Relator LOPES DO REGO, e in www.dgsi.pt.
(24)Proferido no Processo nº 899/04.1TBSTB.E1.S1, sendo Relator LOPES DO REGO, e in www.dgsi.pt.
(25)Cfr. Ac do Tribunal da Relação de Lisboa, de 19-11-2002, proferido no Processo nº 8205/2002-7, sendo Relator ABRANTES GERALDES, e in www.dgsi.pt.