I - O inquilino é obrigado a restituir o locado, findo o contrato, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (arts. 4.º do RAU e 1038.º, al. d), e 1043.º do CC).
II - A existência de danos (ressalvados os que resultam de uma prudente utilização) traduz, portanto, a violação do direito do senhorio a receber o imóvel no estado em que o locou.
III - A decisão recorrida que considerou que os danos verificados no locado, findo o contrato, eram danos resultantes de uma prudente utilização, fruto da normal actividade desenvolvida no arrendado, traduz uma conclusão de facto, a qual se integra no âmbito da matéria de facto e que, como tal, não pode ser apreciada pelo STJ, por não se mostrar verificado in casu o quadro de excepção previsto nos arts. 722.º, n.º 2, e 729.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.

AA– Sociedade Imobiliária, L.da, instaurou, em 4/2/2000, no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, acção declarativa, com processo ordinário, contra BB, S.A., pedindo que seja condenada a pagar-lhe a quantia de 12.818.750$00, acrescida de juros de mora vencidos no montante de 296.003$00 e vincendos até integral pagamento.
Para tanto, alegou que, por contrato escrito, prometeu dar e a Ré tomar de subarrendamento, o prédio urbano, sito em Carnaxide, na Av. ........, n.º ..., destinado a comércio, pelo prazo de 5 anos e 15 dias e com início em 15-6-1996. A Ré revogou o contrato antes do prazo inicial (30-6-2001) constituindo-se, como acordado, na obrigação de a indemnizar, em 2.244.615$00, correspondente ao que faltava pagar da amortização das obras de adaptação que a A. realizou para a Ré, na quantia de 4.774.126$00, correspondente ao período de um mês e três dias de renda por não ter respeitado o período de pré-aviso e em 5.800.000$00, por ter deixado o locado com danos, por imprudente utilização.
Citada, a Ré contestou, alegando ser nulo o contrato-promessa de subarrendamento por falta de forma, que a sua declaração não foi uma antecipação da vontade de pôr termo ao contrato mas sim a transmissão da declaração de vontade de cessação do contrato; assim, o momento em que o contrato cessaria os seus efeitos corresponde aos 90 dias sobre a recepção da carta; existem erros na determinação do montante devido nos termos da cláusula 7a do contrato, e impugnou os danos invocados.
No saneador, foi julgada procedente a invocada nulidade do contrato, decisão que veio a ser revogada em via de recurso.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença a condenar a Ré a pagar à A.: – a) o montante global de 48.304,22 €, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, contados desde a data em que o contrato cessou quanto à indemnização pela violação da cláusula 2ª (23.813,24 €) e desde a citação quanto à indemnização pela violação da cláusula 8ª (24.490,98 €) às taxas legais para créditos de que empresas são titulares; – b) o montante que se liquidar em execução de sentença, referente à amortização das obras pago pela A., em conformidade com o acordado na cláusula 7ª, n.º 3 do contrato.
Inconformada, a Ré apelou para o Tribunal da Relação de Lisboa que, por acórdão, manteve a condenação da Ré no pagamento a que se refere a al. b) da sentença recorrida e reduziu o montante da al. a) a 15.357,88 € (considerou ser apenas devida a quantia de 11.906,62 € pela violação do pré-aviso de denúncia do contrato e a quantia de 3.451,26 €, por danos resultantes da Ré não ter entregue o locado limpo e as chaves dos portões).
Inconformadas, A. e Ré pedem revista para este S.T.J., formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
— a A. AA —
1) Nos termos do contrato de subarrendamento, a recorrida podia revogar o contrato a todo o tempo, constituindo-se porém na obrigação de avisar a recorrente com 90 dias de antecedência em relação à data na qual operariam os efeitos da revogação.
2) A recorrida avisou a recorrente de que tencionava revogar o contrato com menos um mês e três dias de prazo do que era devido.
3) Assim, incumpriu a obrigação contratual.
4) Entendeu o Tribunal “a quo” que o tipo de incumprimento em causa era a mora e não o incumprimento definitivo.
5) Porém, uma vez que na data do incumprimento já não era possível dar à recorrente um aviso com a antecedência de 90 dias em relação à produção de efeitos da revogação, o incumprimento da cláusula contratual foi definitivo.
6) Verificando-se o incumprimento definitivo de uma obrigação contratual, o devedor constitui-se na obrigação de indemnizar o credor pelos danos que lhe haja provocado, nos termos do art. 798º do C.C..
7) Na ausência de estipulação contratual quanto ao cálculo da indemnização, são aplicáveis as regras gerais relativas à responsabilidade obrigacional e não a norma constante do art. 1041º do C.C., cujas razões justificativas nada têm de análogo com o presente caso.
8) Assim, deve ser indemnizado o dano causado pela menor disponibilidade temporal que a recorrente teve para celebrar um novo contrato de subarrendamento, recuperando a sua fonte de rendimento, ou seja, um mês e três dias de renda, o que corresponde a 4.774.125$90 (23.813,24 €).
9) A recorrida assumiu a obrigação de não entregar o locado com danos que não resultassem de uma normal utilização do imóvel.
10) Quando o contrato cessou havia vários tipos de danos no imóvel locado, alguns dos quais a decisão recorrida considerou provados.
11) Sucede que o Tribunal “a quo” presumiu que esses danos provinham da normal utilização do locado pela inquilina, pelo que não eram indemnizáveis.
12) A presunção aplicável in casu era a constante do art. 799º do C.C., ou seja, a presunção de culpa do devedor em caso de violação de uma obrigação contratual.
13) À recorrente bastava provar os danos, não tendo que provar que eles resultaram de uma utilização imprudente do imóvel locado.
14) O custo suportado com as obras realizadas no locado aquando da negociação do contrato, e que foram reflectidas no valor da renda mensal não têm rigorosamente nada a ver com a questão dos danos. À data da negociação do contrato a recorrente dispunha de um imóvel que estava em determinadas condições, tendo as partes ajustado quais as condições em que o imóvel deveria passar a estar para poder ser concretizado o contrato, tendo ainda as partes, no âmbito de uma plena autonomia e liberdade contratuais, acordado no modo, na forma e no quantitativo em que o custo dessas obras seria suportado (por cada uma delas).
15) Não é admissível que se invoque o princípio da boa fé e o instituto do abuso de direito para, como se reconhece expressamente na decisão recorrida, se concluir que a recorrida poderia ter entregue o imóvel nas condições em que o fez – basta ver as fotografias juntas aos autos – simplesmente porque para realizar novo subarrendamento "a arrendatária autora vai ter em princípio que realizar novas obras em consonância com os fins do novo subarrendamento e com os interesses da/o subarrendatária".
16) Na análise dos danos existentes no locado à data da sua entrega à recorrente, só se poderá levar em consideração se se tratava de danos resultantes do seu uso prudente ou imprudente.
17) E isso ficou claramente demonstrado na 1ª Instância, ao darem-se por provados os danos directamente resultantes da utilização imprudente dada ao locado pela recorrida.
18) Tendo o Tribunal “a quo” considerado provados os danos no imóvel e não tendo a recorrida feito prova de que eles não provinham da sua imprudente utilização do prédio, à recorrente deveria ter sido reconhecido o direito à indemnização no valor de 588.000$00 (€ 2.932,93).
— a Ré BB —
A) Tendo a recorrente por carta datada de 27 de Julho de 1999 colocado termo ao contrato existente entre as partes com efeitos no futuro, efeitos esses que se vieram a concretizar no dia 1 de Novembro de 1999 e se entre ambas as datas (27 de Julho de 1999 e 1 de Novembro de 1999) decorreram mais de 90 dias terá forçosamente que se considerar ter a recorrente comunicado a cessação do contrato com a antecedência de 90 dias a que se reporta quer o art. 100º, n.º 4 do RAU, quer à cláusula 2ª, n.º 2 do Contrato;
B) Considerar de outra forma é violar o disposto no art. 236º, n.º 1 do CC e art. 405º do mesmo Código ao não respeitar o convencionado pelas partes quanto à cessação do contrato entre ambas celebrado e o art. 100º, n.º 4 do RAU;
C) Revogado o contrato com a antecedência contratual e legalmente previstas não gera nenhum dever de indemnizar;
D) Ainda que se considerasse ter existido incumprimento do dever de revogar o contrato com pelo menos 90 dias de antecedência em relação à data em qU(~ os seus efeitos se produzem, tal violação, não sendo do pagamento da renda e·não sendo a obrigação em falta ainda susceptível de ser cumprida, não determina a aplicação do art. 1041º do Código Civil relativo à mora do pagamento da renda, mas antes o disposto em geral no art. 798º do Código Civil;
E) O incumprimento só gera o dever de indemnizar se dele ocorrer dano e na medida desse dano, não tendo sido alegada a existência de dano, se se considerasse existir incumprimento contratual, em nada podia ser condenada a Recorrente por falta da existência de danos decorrentes do seu comportamento.
São os seguintes os factos provados:
1) A A. dedica-se à actividade comercial de compra e venda de imóveis, administração de imóveis, condomínios e espaços comerciais, e ainda, à revenda de imóveis adquiridos para esse fim.
2) A A. é arrendatária do prédio urbano sito na Av. do ... n.º ...., Carnaxide.
3) A A. e a Ré, em 9 de Junho de 1996, subscreveram o instrumento particular denominado "contrato promessa de subarrendamento comercial de duração limitada", constante a fls.16 dos autos, onde consta, para alem do mais, “É ajustado e reciprocamente aceite o presente contrato promessa de subarrendamento comercial de duração limitada, ao abrigo do disposto nos arts.117º a 120º do Regime de Arrendamento Urbano, com as alterações introduzidas pelo Dec.-Lei 257/95 de 30/09, nos termos e sob as cláusulas seguintes:
Cláusula 1ª
1 - A SENHORIA é arrendatária e legítima possuidora do prédio urbano sito em Carnaxide, na Avenida do ... n.º..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o n.º .... do livro ..-..., da freguesia de Carnaxide, Concelho de Oeiras.
1.1. - A SENHORIA tem os poderes bastantes e necessários, por autorização do proprietário do imóvel, para proceder à celebração do presente contrato promessa e ao contrato definitivo de subarrendamento, conforme consta do ANEXO I que faz parte integrante do presente contrato.
2 - A SENHORIA promete dar de subarrendamento à INQUILINA parte do prédio identificado no número anterior. A parte do prédio prometida de subarrendamento corresponde à área determinada de cerca de 2500 metros quadrados, conforme assinalado a cor verde na planta do prédio que constitui o ANEXO II ao presente contrato e que deste faz parte integrante.
3 - Fazem ainda parte integrante do presente subarrendamento:
a) 25 (vinte e cinco) lugares de estacionamento nas traseiras do prédio, os quais estão devidamente assinalados, a cor azul, no ANEXO II.
b) A utilização da área ajardinada, na parte da frente do imóvel locado, conforme assinalado, a cor amarela, no ANEXO II.
4 - As partes acordam em que até à data do início da vigência do presente contrato, a SENHORIA vincula-se a realizar as obras de beneficiação (benfeitorias) e adaptação do local à actividade da INQUILINA, as quais são identificadas no ANEXO III ao presente contrato que deste faz parte integrante. As partes estipulam desde já que o custo destas obras, no montante de Esc. 15.731.000$00 (quinze milhões setecentos e trinta e um mil escudos) será, caso o contrato venha a cessar antes do seu período inicial (cinco anos), da responsabilidade da INQUILINA, nos termos e de acordo com o estipulado na Cláusula Sétima, número três.
5 - No caso de as obras de beneficiação referidas no número anterior, não se encontrarem totalmente finalizadas, em conformidade com as especificações do ANEXO III, na data prevista para o inicio da vigência do presente contrato, a SENHORIA desde já se obriga a pagar à INQUILINA, a titulo de multa pelo atraso das obras, o montante de Esc. 129.000$00 (cento e vinte e nove mil escudos), por cada dia de atraso relativamente àquela data.
Cláusula 2a
1 - O presente subarrendamento será pelo prazo de 5 (cinco) anos e 15 (quinze) dias, com início no dia 15 de Junho de 1996 e termo no dia 30 de Junho de 2001.
2 - O presente contrato renova-se, automática e sucessivamente, no termo do prazo, por períodos de 3 (três) anos quando não haja sido denunciado por qualquer das partes. A denúncia por parte da SENHORIA, para o termo do contrato, deverá ser feita mediante notificação judicial avulsa à INQUILINA, requerida com 90 (noventa) dias de antecedência.
3 - A INQUILINA poderá revogar o presente contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita à SENHORIA, desde que o faça com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos, e sem que desse facto resulte para a SENHORIA direito às rendas vincendas ou a qualquer indemnização por denúncia antecipada, sem prejuízo do cumprimento da obrigação prevista no número três da cláusula Sétima.
Cláusula 3a
1- A renda mensal é de Esc. 4.050.000$00 (quatro milhões e cinquenta mil escudos), pagável entre o dia 1 e o dia 8 do mês a que a prestação respeitar, por depósito na conta com o NIB ................ do Banco Espírito Santo, de que é titular a SENHORIA ou por qualquer outro meio a indicar, com a antecedência adequada e por escrito, pela SENHORIA.
2 - A renda será actualizável anualmente de acordo com o coeficiente legal, mediante comunicação escrita da SENHORIA, com 30 (trinta) dias de antecedência.
3 - A SENHORIA concede à INQUILINA um período de ocupação gratuita, desde o dia 15 de Junho de 1996 até ao dia 31 de Junho de 1996, período durante o qual não será devida renda, pelo que a primeira renda a pagar pela INQUILINA será a referente ao mês de Agosto de 1996.
Cláusula 4a
1 - O locado destina-se, exclusivamente, a nele a INQUILINA instalar os escritórios, estacionamentos, armazém e zona de atendimento ao público para o exercício da actividade de compra, venda, aluguer, permuta, armazenamento e distribuição de equipamento informático, não podendo no mesmo ser exercida qualquer outra actividade sem prévio consentimento por escrito da SENHORIA.
1.1 - A utilização do logradouro à direita e nas traseiras do edifício, devidamente assinalado a cor cinzenta no ANEXO II, só poderá ser utilizada para circulação de veículos automóveis, sendo vedada a sua utilização para parqueamento, cargas ou descargas.
Cláusula 5a
É expressamente vedado à INQUILINA, salvo autorização escrita da SENHORIA, transmitir o locado a título gratuito ou oneroso, por qualquer via, nomeadamente cessão de exploração, sub-cessão ou cedência da presente posição contratual.
Cláusula 6a
A INQUILINA aceita manter o locado em perfeito estado de conservação, à excepção do seu uso normal, reparações e arranjos necessários.
Cláusula 7a
1 - Quaisquer obras ou benfeitorias que a INQUILINA pretenda efectuar no locado, não poderão ser realizadas sem prévia autorização escrita da SENHORIA e, uma vez efectuadas ficarão a fazer parte integrante do mesmo, sem que a INQUILINA possa por elas pedir qualquer indemnização ou alegar direito de retenção. No entanto, ficarão a cargo da INQUILINA, as despesas com a conservação e limpeza do arrendado.
2 - A SENHORIA não tem a obrigação de indemnizar a INQUILINA no termo do contrato qualquer que seja o prazo em que o mesmo venha a cessar, pelo custo das obras que foram ou venham a ser suportados por aquela, incluindo as identificadas no número quatro da Cláusula 1ª.
3 - Caso o contrato venha a cessar, por facto imputável à INQUILINA, antes de decorrido o primeiro período contratual (cinco) anos, a INQUILINA constitui-se na obrigação de liquidar à SENHORIA o valor correspondente das obras identificadas no número quatro da Cláusula Primeira, pagas pela SENHORIA no interesse da INQUILINA, acrescidos de juros compensatórios calculados à taxa anual (LISBOR acrescida de spread 2% (dois por cento)), contabilizados dia-a-dia até à data da rescisão. A este valor a pagar pela INQUILINA será deduzido o montante já amortizado mensalmente, por esta àquela, a título de pagamento de obras, que faz parte integrante da renda. Este montante fixa-se em Esc. 450.000$00 (quatrocentos e cinquenta mil escudos/mês).
Cláusula 8ª
Findo o contrato de arrendamento deverá a INQUILINA entregar o locado limpo, em perfeito estado de conservação e sem deterioração que não resulte do seu uso normal, indemnizando a SENHORIA de todos os danos que porventura haja causado.
Cláusula 9ª
1 - Correm por conta da INQUILINA as despesas relativas aos consumos de água, electricidade e telefone e a pagar pontualmente os alugueres e consumo durante o período de vigência do arrendamento, mesmo que as facturas referentes àqueles consumos surjam posteriormente à cessação do arrendamento. Neste momento os contadores de consumo de electricidade e água estão autonomizados para o locado. No entanto, por não ser possível proceder-se-á à alteração do titular dos respectivos contratos (AA) estes consumos serão liquidados mediante nota de débito a emitir por aquele titular.
2 - A SENHORIA está neste momento, em conjunto com a Proprietária, a tomar todas as providências legais e administrativas necessárias para o licenciamento das obras e consequente divisão do prédio urbano, no sentido da parte do armazém ora subarrendada passar a constituir uma fracção autónoma. Caso a autoridade administrativa ou outra não venha, por qualquer motivo, a licenciar as obras pretendidas pela INQUILINA, e constantes do ANEXO III, a SENHORIA não poderá ser responsabilizada por qualquer dano, lucro cessante ou prejuízo que resulte de tal facto, não lhe assistindo qualquer obrigação de indemnizar a INQUILINA.
Cláusula 10ª
Com a assinatura do presente contrato, a INQUILINA liquida neste acto, de cujo valor a SENHORIA dá plena e integral quitação, o montante de Esc. 8.100.000$00 (oito milhões e cem mil escudos); Esc. 4.050.000$00 (quatro milhões e cinquenta mil escudos) a título de pagamento da renda do mês de Agosto, Esc. 4.050.000$00 (quatro milhões e cem mil escudos) a título de pagamento da renda do mês de Setembro.
Cláusula 11ª
O presente contrato promessa e o arrendamento prometido é feito e será celebrado nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 117º e segs. do Regime de Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/91, de 16 de Outubro com a redacção que lhe foi dada pelo Dec.-Lei 257/95 de 30 de Setembro.
Cláusula 12ª
1 - A escritura pública do contrato definitivo será marcada pela SENHORIA, mediante comunicação escrita enviada à INQUILINA, nos 60 (sessenta) dias seguintes à data de emissão da licença de utilização e da última aprovação administrativa necessária. A INQUILINA deverá entregar à SENHORIA, nos 5 dias seguintes à comunicação desta, toda a documentação que da sua parte seja necessária para a celebração da escritura.
2 - Caso alguma das partes se constitua em incumprimento, por, nomeadamente, se recusar a celebrar a escritura pública do contrato de arrendamento, à parte não faltosa assiste o direito de, em alternativa, promover a execução especifica, nos termos dos art. 830º e 630º do Código Civil, ou a rescindir o presente contrato.
Cláusula 13ª
Atendendo à conveniência manifestada pela INQUILINA quanto à sua instalação no local prometido arrendar é, desde já, estabelecida a validade e eficácia do presente contrato como de SUBARRENDAMENTO COMERCIAL DE DURAÇÃO LIMITADA, a partir do dia 15 de Junho de 1996, pelo que a SENHORIA cede a partir desta data o uso e fruição do identificado local à INQUILINA, com entrega de todas as suas chaves e este assume, em contrapartida, a obrigação de fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, nomeadamente a obrigação de pagar as rendas.
Cláusula 14ª
1 - A INQUILINA assume todos os riscos inerentes à detenção e utilização do armazém e escritório, objecto deste contrato, obrigando-se a manter contrato de seguro que cubra, por montante considerado razoável pela SENHORIA, os riscos de incêndio e de responsabilidade civil decorrentes dos factos emergentes da ocupação e utilização objecto deste contrato.
2 - A INQUILINA entregará, até 30 de Novembro de cada um dos anos de vigência deste contrato, documento comprovativo da apólice do contrato de seguro referido no ponto anterior.
Cláusula 15a
Qualquer diferendo emergente da interpretação ou execução do presente contrato promessa será resolvido pelo foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
Cláusula 16a
1 - As comunicações a que haja lugar entre as partes ao abrigo do presente contrato serão efectuadas por carta registada com aviso de recepção para as seguintes moradas:
SENHORIA: Rua ....... n.º....., .. andar, 1000 Lisboa
INQUILINA: a do locado, objecto do presente contrato, a partir do dia 15 de Junho de 1996, a da sede actual até essa data.
2 - Se a carta registada com aviso de recepção não for recebida por recusa ou não levantamento do destinatário, considera-se que a comunicação produziu os seus efeitos na data em que teria sido entregue pelos serviços de distribuição.
4) A Ré pagou as rendas até Outubro de 1999.
5) A Ré enviou à A., e esta recebeu, a carta datada de 26.07.1999, constante dos autos a fls. 25, onde consta, para além do mais, "Assunto: REVOGAÇÃO DO CONTRATO Exmo. Sr. Eng.
Devido ao crescimento da nossa actividade e por motivos de limitação existente do espaço disponível nas nossas instalações actuais, vimos pela presente informar V.Ex.as que é nossa vontade revogar o contrato a partir da presente data, assinado em 15 de Junho 1996."
6- A A. enviou à Ré, e esta recebeu, a carta datada de 02.08.1999, constante dos autos a fls.26, onde consta, para além do mais, "REF: REVOGAÇÃO DE CONTRATO Exmos. Senhores:
Acusamos a recepção da vossa comunicação datada de 99.07.26, referente ao assunto identificado em epígrafe.
Em resposta temos a informar que nada temos a opor a que V. EX.as venham a proceder à revogação daquele contrato de subarrendamento, mesmo que com efeitos imediatos.
Lembramos, no entanto, que a comunicação definitiva de revogação daquele contrato deverá ser feita com a antecedência mínima de 90 (noventa) dias, pelo que a respectiva falta de cumprimento, em todo ou em parte, constituirá V. Ex.as na obrigação de nos liquidarem o montante correspondente ao período de pré-aviso em falta, tendo por base o valor da renda mensal, que actualmente se cifra em Esc. 4.352.880$00.
Por último, recordamos ainda que, por o contrato cessar por vontade de V. Ex.as antes de decorrido o prazo inicial de 5 (cinco) anos, V. Ex.as constituem-se na obrigação de nos liquidarem o montante que se vier a apurar (nos termos definidos no contrato) referentes à amortização das obras por nós pagas.
Ficando a aguardar pelas notícias de V. Ex.as".
7) A A. enviou à Ré, e esta recebeu, a carta datada de 25.08.1999, constante dos autos a fls.27, onde consta, para além do mais," REF: EFEITOS DE REVOGAÇÃO DE CONTRATO
Exmos. Senhores:
Por carta datada de 99.06.26, V. Ex.as comunicaram-nos ser vossa "vontade revogar o contrato a partir da presente data, assinado em 15 de Junho de 1996".
Até à presente data, não só V. Ex.as não nos entregaram as chaves do locado (o que seria a consequência de estarem a revogar o contrato com efeitos imediatos, tal como anunciavam como vossa vontade), como não recebemos qualquer comunicação de V. Ex.as, nomeadamente, a confirmar aquela vossa vontade.
Assim, e na sequência da nossa carta datada de 99.08.02, vimos pela presente confirmar que o montante apurado referente à amortização das obras pagas pela AA (até Outubro 99) é de Esc. 2.244.615$00 (conforme cálculo que se junta).
Recordamos que este valor, a confirmar-se a revogação do contrato, terá que nos ser liquidado por V. Ex.as, em virtude do contrato cessar, por vossa vontade, antes de decorridos 5 (cinco) anos sobre a data da sua celebração.
Para além disso, e tal como já havíamos expresso na nossa carta de 99.08.02, a revogação daquele contrato de arrendamento terá que nos ser comunicada, de forma definitiva (e não como mera intenção) com 3 meses de antecedência, sob pena de V. Ex.as se constituírem na obrigação de nos indemnizarem no correspondente ao período de pré-aviso em falta".
8- A Ré enviou à A., e esta recebeu, a carta datada de 02.09.1999 (e não 02.08.1999, menção feita por lapso), constante dos autos a fls.29, onde consta, para além do mais, "Assunto: VOSSA CARTA DE 25 DE AGOSTO DE 1999
Exmos. Senhores,
Faço referência à carta de 25 de Agosto do 1999, a qual nos merece os seguintes comentários:
1. Reiteramos a nossa carta de 26 Julho de 1999, através da qual procedemos à revogação do Contrato.
2. Através dessa carta, nunca foi nossa intenção proceder à revogação imediata do contrato, uma vez que nem tal direito resulta do mesmo, nem nunca foi intenção da BB não o cumprir escrupulosamente.
3. Assim a nossa carta pretendeu cumprir a cláusula 2ª n.º 2 do contrato, pelo que só pode ser interpretada no sentido de que a revogação operará os seus efeitos a partir do dia 1de Novembro de 1999.
4. Confirmamos a nossa disponibilidade em liquidar à Mobiser todas as quantias que resultem da aplicação do disposto na cláusula 7ª do Contrato de Arrendamento, bem como a renda correspondente ao mês de Outubro.
Caso tenham alguma dúvida não hesitem em contactar-nos".
9) A A. enviou à Ré, e esta recebeu, a carta datada de 14.09.1999, constante dos autos a fls.30, onde consta, para além do mais," Ref: Vossa carta datada do correio de 3 de Setembro de 1999 "Revogação de Contrato"
Exmos. Senhores:
Acusamos a recepção da Vossa carta identificada supra, à qual passamos a responder:
1. Tal como já referido a BB iria revogar o contrato de subarrendamento que se encontrava em vigor;
2. Razão pela qual, solicitamos, imediatamente ao recebimento daquela carta, que V. Ex.as nos confirmassem qual o verdadeiro alcance daquela Vossa comunicação;
3. Lembramos que naquela carta V. Ex.as referiam que ( ... ) "é nossa intenção revogar o contrato a partir da presente data, assinado em 15 de Junho de 1996";
4. Ora, com esta redacção sempre nos seria impossível decifrar, primeiro, se a vossa vontade era, efectivamente de revogarem o contrato, segundo, qual a data em que se produziam os efeitos da eventual revogação, terceiro, qual a data a partir da qual poderíamos considerar como válida para a desocupação e consequente colocação no mercado para futuro subarrendamento a terceiro.
5. O prazo de 90 dias para o necessário pré-aviso para a revogação do contrato por parte do subarrendatário (que corresponde ao prazo legal para os arrendamentos de duração limitada) destina-se precisamente a facultar ao senhorio a possibilidade de dispor de um período para, com a saída do subarrendatário, voltar a colocar o locado no mercado, e conseguir assim encontrar um novo subarrendatário, sem que haja uma (indesejada) interrupção no recebimento de rendas;
6. Sucedeu que, com aquela Vossa comunicação nunca a AA poderia colocar o locado no mercado, já que nos era totalmente impossível determinar qual era "vontade" da BB;
7. Só com o recebimento desta nova comunicação de V. Ex.as, datada do correio de 3 de Setembro de 1999, nos é possível saber que V. Ex.as procederão à entrega do locado no final do mês de Outubro;
8. Pelo que, consequentemente, só nesta data é que nos é possível colocar o locado no mercado;
9. Por esta razão, estão V. Ex.as em incumprimento com o prazo de pré-aviso que vos era exigido;
10. Tal incumprimento, dando-se o termo do contrato em 30 de Outubro de 1999, corresponde a 3 dias e um mês;
11. Assim, nos termos das disposições legais aplicáveis é devida à AA o correspondente ao período de pré-aviso em falta, ou seja, calculado pelo valor mensal de renda de Esc.; 4.352.880$00, o correspondente a Esc. 4.774.126$00;
12. Conforme referido nesta Vossa última comunicação, ficamos a aguardar que V. Ex.as procedam ao pagamento, até ao final do mês de Outubro de 1999 do montante de Esc. 2.244.615$00, correspondente ao montante apurado referente à amortização das obras pagas pela AA e que nos é devido pelo facto de o contrato ter cessado por vontade de V. Ex.as;
Com referência ao montante que entendemos que nos é devido, por não ter sido integralmente cumprido o período de pré-aviso para a revogação do contrato, informamos que nos reservamos no direito de vir a reclamar judicialmente o pagamento de tal montante".
10) A Ré enviou à A., e esta recebeu, a carta datada de 08.09.1999, constante dos autos a fls.32, onde consta, para além do mais, "Exmos Senhores,
Juntamos em anexo o cheque n.º........, emitido sobre o Banco ...... no montante de 4.678.076$00, pagamento da renda relativa, ao mês de Outubro e da vossa N/Debito n.º 1, relativa ao consumo de electricidade do mês de Julho.
Como é já do vosso conhecimento, completam-se no mês de Outubro os 90 (noventa) dias sobre a nossa comunicação da revogação do contrato de promessa, de subarrendamento comercial com V.Ex.as, pelo que, correspondendo esta renda a desse mês, ficará o imóvel desocupado com a entrega formal das chaves durante o mês de Outubro".
11) A A. enviou à Ré, e esta recebeu, a carta datada de 27.10.1999, constante dos autos a fls.33, onde consta, para além do mais," REF,: ENTREGA DAS CHAVES DE SUBLOCADO
Exmos. Senhores.
Ao final da tarde de ontem apresentou-se nos nossos escritórios um funcionário de uma empresa de "entregas rápidas", que havia sido contratada por V. EX.as para proceder à entrega das chaves referentes ao espaço sublocado à BB, sito no imóvel da Av. do ..., n.º .., em Carnaxide.
Recusamos o recebimento destas chaves, por aquele sublocado só nos poder ser entregue em acto a realizar no próprio sublocado, para que seja possível com um V/ representante, verificar o efectivo estado em que o mesmo é entregue.
Por conseguinte, ficamos a aguardar que, com a antecedência de 12 (doze) horas, e até ao final do corrente mês, V.Ex.as. nos informem sobre qual a data e hora em que, dentro do horário de expediente (dias úteis, das 9h às 18h) pretendem proceder à entrega do sublocado.
No acto de recepção das chaves, a realizar no interior do sublocado, procederemos à sua verificação ".
12) No dia 26.10.1999, apresentou-se nos escritórios da A. um funcionário de uma empresa de "entregas rápidas" a pretender entregar as chaves do prédio.
13) Entrega que a A. recusou.
14) Enquanto a A. não tivesse a confirmação da revogação do contrato por parte da Ré, estava impedida de colocar o locado no mercado.
15) Em 31 de Outubro a renda mensal do locado era no valor de Esc. 4.352.880$00.
16) Na altura em que a A. se deslocou ao prédio urbano sito em Carnaxide, na Av. do ...., n.º ...., verificou que havia alguns aparelhos a que faltavam peças e materiais, um deles nem motor tinha, tendo sido todos considerados irrecuperáveis.
17) A construção existente no armazém (entre dois portões), foi entregue com porta partida e com as paredes divisórias" (em alumínio lacado a branco, aparite folheado e vidro) partidas e em mau estado.
18) A porta dupla de alumínio e vidro de acesso dos escritórios ao armazém partida, tem de ser substituída por uma nova.
19) Corresponde a um custo de 190.000$00.
20) Três portas de madeira dos escritórios estavam partidas.
21) Implicando a colocação de novas portas.
22) A que corresponde a um custo de reparação de 210.000$00.
23) Havia várias falhas de peças nas calhas técnicas (para electricidade), com tomadas partidas e fios soltos.
24) Correspondendo o material em falta ao valor de 398.000$00, acrescido de 430.000$00, a título de custo de mão-de-obra para a respectiva reparação.
25) A não entrega de qualquer chave dos portões do armazém originou o arrombamento, seguido de substituição de fechaduras.
26) Correspondendo a um custo de 78.000$00.
27) O volume de resíduos, provenientes da actividade desenvolvida pela Ré e da sua saída das instalações e que se encontravam no armazém e no escritório, foi colocado no logradouro.
28) O que completou 4 contentores.
29) Correspondendo o custo da mão-de-obra e contentores a um valor de 190.000$00.
30) A remoção de reclamos publicitários do armazém (na fachada traseira e na entrada do acesso às traseiras), transporte dos mesmos e pintura do edifício, corresponde a um custo de 290.000$00.
31) A limpeza superficial do imóvel correspondeu a um custo de 144.000$00.
32) Entre A. e Ré não foi acordado o modo de entrega do prédio.
Sendo estes os factos, cumpre decidir, como resulta das conclusões das alegações das recorrentes, se houve violação pela Ré da obrigação de pré-aviso para extinção do contrato e da obrigação de entrega do locado no estado em que foi pela Ré recebido e, tendo-as havido, que indemnizações são devidas.
No acórdão recorrido considerou-se que a Ré tinha violado a obrigação contratual que lhe impunha um período mínimo de 90 dias para a extinção do contrato, contra o que defende a Ré, que alega ter sido por si respeitado.
Ora, estabeleceram as partes – na cláusula 2ª, 3 – como consta dos factos provados – n.º 3) – que a Ré pode revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita à A., desde que o faça com 90 dias de antecedência sobre a data em que se operam os seus efeitos.
Portanto, a Ré podia revogar o contrato mesmo antes do termo do prazo inicial do contrato.
Havia, porém, que o fazer com uma antecedência de 90 dias sobre a data em que os seus efeitos se produziriam.
E está também provado que a Ré remeteu à A. a carta datada de 26/7/1999, referida no n.º 5) onde declara vir informar que é nossa vontade revogar o contrato a partir da presente data.
A A., como consta do facto referido supra sob o n.º 6), entendeu que a Ré não tinha procedido à revogação do contrato, mas apenas manifestava uma intenção de revogação.
Daí que a A. tenha pedido esclarecimentos e, dada a não resposta da Ré, tenha insistido em 25/8/99 (facto sob o n.º 7) vindo a Ré apenas em 2/9/99 a declarar a extinção do contrato, afirmando que tal se produziria a partir de 1/11/99 (facto sob o n.º 8).
Ora, sabe-se que na interpretação da declaração negocial prevalece, em regra, a vontade real do declarante sempre que for conhecida do declaratário.
E que faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (cf. art. 236º do C.C.).
Prevalece, assim, em matéria de interpretação, a teoria objectivista na modalidade da chamada teoria da impressão do destinatário, ou seja, a declaração deve ser entendida como seria entendida por um declaratário normal; mas terá o sentido da vontade real do declarante desde que o declaratário a conheça (cf. Acórdão do S.T.J. de 13/4/94, de 18/5/95 e de 14/1/97, na C.J. – STJ – 1994-2-32, 1995-2-94 e 1997-1-46).
Assim, não sendo conhecida a vontade real das partes, será de acordo com a posição objectivista da doutrina da impressão do destinatário que há-de determinar-se o sentido juridicamente relevante da declaração negocial, aquele que um declaratário razoável, medianamente instruído, diligente e sagaz, colocado na posição do real declaratário, deduziria, consideradas todas as circunstâncias atendíveis no caso concreto, posto que tal sentido tenha um mínimo de correspondência no texto (cf. Acórdão do S.T.J. de 9/11/78, no BMJ, 281-359 e Acórdão também do S.T.J. de 22/1/97 na C.J. – STJ – 1997-1-258).
Por outro lado, sabe-se que, nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento (cf. art. 238º, n.º 1 do C. Civil).
Ora, perante os factos provados, tem de se afirmar ser a comunicação da Ré de 2/9/1999 a declaração em que a Ré faz cessar o contrato com efeitos a partir de 1/11/1999.
Com efeito, a declaração por carta da Ré de Julho de 1999, em que manifesta a intenção de fazer cessar o contrato com efeitos a partir daquela data não é uma declaração clara.
Na verdade, nessa carta, a Ré manifesta uma intenção de querer revogar, mas não declara de modo inequívoco a revogação — trata-se apenas de uma mera intenção que podia ou não ser concretizada.
Por outro lado, se não se trata de uma mera intenção, então, poder-se-ia dizer que o contrato cessou com tal comunicação, ou seja, a partir de Julho de 1999.
Só que tal data não é afinal a data que a própria Ré pretendia, como resulta da sua carta de 2/9/1999 — nesta carta a Ré afirma que, com aquela comunicação, quis revogar o contrato com efeitos reportados a Novembro de 1999 (facto sob o n.º 6).
Todavia, também se não pode extrair de tal declaração de Julho de 1999 que a Ré pretendia que a revogação produzisse efeitos, já não a partir de Julho, mas sim a partir de Novembro.
Ora, a declaração de cessação do contrato tem de ser clara e inequívoca, e a Ré só com a comunicação de 2/9/99 é que manifestou com clareza a sua vontade de pôr termo ao contrato.
É que de duas uma ou se entende que o contrato foi revogado em 26/7/99 “a partir da presente data” (o que não foi querido pela Ré) e ou então não ocorreu tal extinção da relação contratual e só com a carta de 2/9/99 é que tal sucedeu.
E a posição da A. sobre qual o sentido da comunicação escrita da Ré era perfeitamente legítima — um declaratário normal podia concluir que a revogação do contrato era desde essa data e não com efeitos a partir de 1/11/99 (a partir da presente data não consente a interpretação pretendida pela Ré, certo que na interpretação daquele texto tem de existir um mínimo de correspondência verbal).
Mas, como a Ré violava a obrigação do pré-aviso, de acordo com as boas regras, a A. pediu esclarecimentos e, dada a não resposta da Ré, insistiu em 25/8/99 (facto sob o n.º 7) vindo a Ré apenas em 2/9/99 a manifestar com clareza a extinção do contrato, afirmando que tal se produziria a partir de 1/11/99 (facto sob o n.º 8).
Ora, é esta comunicação que tem de se considerar para efeitos de determinação do cumprimento ou não do prazo de pré-aviso, o que se mostra em conformidade com a resposta de não provado ao quesito 28º da base instrutória (ali perguntava-se se, com a carta de 26/7/1999, a Ré pretendia comunicar à A. a sua intenção de revogar o contrato, cumprindo a cláusula estabelecida sobre o pré-aviso).
E na verdade, tem de se afirmar que tal prazo não foi cumprido pela Ré, como foi decidido nas instâncias.
Daí que se imponha decidir sobre a indemnização pedida por tal incumprimento do prazo de pré-aviso — na decisão recorrida, invocando-se o disposto no art. 1041º do C.C., arbitrou-se a quantia correspondente a 50% das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta; a Ré entende no seu recurso que nada é devido por se não terem provado danos; a A. considera na sua revista ser-lhe devida a quantia correspondente à renda de um mês e três dias, sendo inaplicável aquele invocado preceito do Código Civil.
Entende-se que a razão está do lado da Ré.
Na verdade, o incumprimento contratual só pode gerar a obrigação de indemnizar desde que se verifiquem danos — sem danos, não há obrigação de indemnizar (cf. art. 798º, 801º e 804º do C.C. e Almeida Costa em Direito das Obrigações, pág. 910, 911 e 914).
No caso concreto, as partes não estabeleceram no contrato celebrado qualquer sanção para o incumprimento de tal pré-aviso e não estão provados quaisquer danos por tal incumprimento.
Com efeito, não está em causa a renda devida pelo gozo do locado.
Por isso, a indemnização pretendida não pode corresponder a qualquer renda, como se o atraso de um mês e três dias no pré-aviso correspondesse a um mês e três dias de renda.
Por outro lado, nada nos autos permite afirmar que, com esse incumprimento do pré-aviso, a A. tivesse deixado de obter qualquer rendimento ou tivesse sofrido qualquer dano.
Não importa que só em 2/9/1999 tenha ficado a saber que a Ré pusera termo ao contrato a partir de Novembro e que só a partir de então podia colocar o locado de novo no mercado de arrendamento — era necessário provar que desse atraso resultou para a A. a perda de um rendimento, e não está provado que a A. não arrendou o locado devido ao tardio conhecimento da cessação do contrato.
Conclui-se, portanto, pela inexistência de dano e, consequentemente, da obrigação de indemnizar e daí pela procedência da revista da Ré e pela improcedência da revista da A., nesta parte.
Importa, agora, analisar se à A. é devida, como pede, a indemnização fixada em 1ª Instância pelos danos verificados no locado — na Relação foram excluídos da obrigação de indemnização alguns dos danos considerados em 1ª Instância e a Ré não questionou a sua condenação, na Relação, quanto a alguns dos danos peticionados.
Sabe-se que o inquilino é obrigado a restituir o locado, findo o contrato, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (art. 4º do RAU e art. 1038º, al. d) e 1043º do C.C.) — é também o que as partes estabeleceram na cláusula 8ª do contrato.
A existência de danos (ressalvados os que resultam de uma prudente utilização) traduz, portanto, a violação do direito do senhorio a receber o imóvel no estado em que o locara.
No caso concreto, na decisão recorrida foi considerado que os danos verificados no locado — excepto os que fundamentaram a condenação da Ré e que não mereceu a sua oposição — findo o contrato, eram danos resultantes de uma prudente utilização, danos que resultaram da normal actividade desenvolvida no locado.
Tal decisão de os danos terem origem na prudente utilização do locado traduz uma conclusão de facto que se integra no âmbito da matéria de facto (cf. Acórdão deste S.T.J. de 24/6/99, na Revista 288/99 e Antunes Varela na C. J. 1995-4-7).
E como matéria de facto que é está vedado a este S.T.J. a sua apreciação dado que o S.T.J., como Tribunal de Revista, conhece apenas de direito, não podendo ser objecto de recurso o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa.
Todavia, a alteração da decisão sobre a matéria de facto pode ter lugar quando ocorrer ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (cf. art. 26º da Lei 3/99 de 13/1 e art. 722º, n.º 2 e 729ºº, n.º 1 e 2 do C.P.C.).
No caso concreto, a decisão sobre a matéria de facto mostra-se fundamentada (art. 653º, n.º 2 do C.P.C.) não cabendo o seu mérito, por nos encontramos no domínio de prova livre (art. 655º do C.P.C.) no âmbito dos poderes de apreciação por este S.T.J., certo que se não mostra que tenha sido violada qualquer norma legal que exija certa espécie de prova para a existência dos factos considerados provados, nem há violação de norma legal que fixe a força de determinado meio de prova.
Daí que se não possa exercer qualquer poder de censura sobre a convicção a que se chegou na Relação para a decisão da matéria de facto.
Ora, estando assente que os danos de que a A. pretende ser ressarcida com este recurso de revista são danos inerentes a uso normal e prudente do locado, há que concluir não ser devida a pretendida indemnização.
Assim, tem de se concluir que à A. é apenas devida a quantia de 3.451,26 € pelos danos causados no locado, como decidido na Relação.
Pelo exposto, acordam neste S.T.J. em, negando a revista à A. e concedendo a revista à Ré, revogar o acórdão recorrido na parte em que condenou a Ré a pagar indemnização pela violação do pré-aviso, confirmando-o no mais.
Custas pela recorrente A..

Lisboa, 16 de Novembro de 2006

Mota Miranda (Relator)
Alberto Sobrinho
Oliveira Barros