I - Estando o conhecimento da matéria de facto pelo STJ vedado por via de regra (arts. 674.º, n.º 3, e 682.º, n.os 1 e 2, do CPC), a impugnação do recurso a presunções judiciais só é sindicável nas três hipóteses taxativamente admitidas: ofensa de norma legal que as proíba, assentar a presunção em factos não provados ou padecer de manifesta ilogicidade.

II - Não padece de tais vícios a presunção judicial extraída pela Relação, com base em prova testemunhal e nas regras da experiência comum, quanto ao valor dos custos de uma demolição e reposição de uma obra, não existindo norma legal que exija, para a prova de tal facto, perícia ou documento com força probatória plena.

III - Realizadas por um condómino, sem autorização condominial válida, obras inovatórias em partes comuns e em fração de outro condómino, o direito à reconstituição natural, mediante demolição e reposição do estado anterior, pode ser paralisado por abuso de direito quando as obras tenham sanado deficiências estruturais graves do edifício e o custo da demolição e reposição seja manifestamente desproporcionado face à vantagem da reconstituição.

IV - Não incorre em abuso de direito, na modalidade de “tu quoque”, o condómino que realizou as obras ilícitas e que se opõe à reconstituição natural pretendida pelo lesado, porquanto a paralisação desse direito é decretada, exclusivamente, para obviar ao enriquecimento sem causa do lesado à custa de uma onerosidade excessiva imposta ao lesante e aos demais condóminos.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

1. AA intentou, no Juízo Central Cível de Lisboa, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa a presente ação declarativa comum contra BB e Euromoda – Vestuário, Importação e Exportação, Unipessoal, Lda., igualmente identificadas nos autos, pedindo a condenação solidária destas a:

a) Procederem, a expensas suas, à demolição das obras realizadas nas frações autónomas “H” e “I” e nas partes comuns do prédio;

b) Procederem à reconstrução das referidas frações e partes comuns, com reposição da situação existente anteriormente à realização das obras;

c) Pagarem uma sanção pecuniária compulsória, em montante a fixar pelo Tribunal, mas nunca inferior a € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de demolição e reposição, e de € 250,00 por cada dia decorrido após a prolação da sentença;

d) Indemnizarem a Autora pelos danos patrimoniais alegadamente sofridos, no montante de € 17.168,50, e pelos danos não patrimoniais em quantia não inferior a € 10.000,00, acrescidos de juros de mora desde a citação até integral pagamento;

e) Pagarem ainda indemnização pelos danos futuros resultantes quer das obras realizadas quer da eventual demolição e reposição do edifício ao estado anterior, a liquidar posteriormente.

Alegou a Autora, em síntese, ser proprietária das frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” e “G” do prédio sito na Rua 1, em Lisboa, constituído em regime de propriedade horizontal ao passo que a 1.ª Ré é proprietária das frações “H” e “I” do mesmo prédio.

Sustentou que as Rés procederam à realização de extensas obras de alteração e ampliação do edifício, incidindo sobre as ditas frações “H” e “I” mas também sobre partes comuns do prédio, sem a necessária autorização condominial, em violação do título constitutivo da propriedade horizontal e das normas aplicáveis; daqui decorre o pedido de demolição das obras e a reposição da situação anterior, bem como a indemnização pelos danos sofridos.

As Rés contestaram, alegando, em síntese, que as intervenções realizadas visaram a reabilitação do edifício e a adaptação das frações a um estabelecimento de alojamento local, dispondo de enquadramento urbanístico favorável e de respaldo camarário. Defenderam que as obras melhoraram significativamente as condições de conservação, segurança e funcionalidade do edifício.

Invocaram, além disso, as exceções de abuso de direito da Autora e de excessiva onerosidade e impossibilidade da reconstituição natural pretendida.

2. Foi proferida sentença que julgou a ação improcedente e absolveu as Rés de todos os pedidos.

3. Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa.

4. Por Acórdão de 10 de abril de 2025, a Relação julgou parcialmente procedente a apelação, determinando a demolição e reposição do estado anterior relativamente às seguintes intervenções:

• Reconstrução parcial da cobertura com nivelamento pela cumeeira mais elevada;

• Inclusão de novas fenestrações nas fachadas, com alteamento das paredes-mestras;

• Modificação da altura (pé-direito) dos compartimentos interiores das frações “H” e “I”;

• Construção de terraço na cobertura e instalação de equipamentos de climatização;

• Criação de um alçapão em parte comum e colocação de uma claraboia sobre a escada comum.

No mais, manteve a sentença recorrida.

5. As Rés interpuseram recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça.

6. Por Acórdão de 13 de janeiro de 2026, o Supremo Tribunal de Justiça revogou o Acórdão da Relação e determinou a baixa do processo para reapreciação da impugnação da matéria de facto deduzida pela Autora e para suprimento da omissão de pronúncia então verificada.

Após a baixa dos autos, o Tribunal da Relação proferiu novo Acórdão, por maioria com um voto de vencido, julgando improcedente a apelação e confirmando integralmente a sentença da 1.ª instância.

7. Inconformada, a Autora interpôs a presente revista a qual foi admitida.

8. Nas respetivas conclusões sustenta, em síntese breve:

O erro de julgamento na reapreciação da matéria de facto, designadamente quanto aos factos relativos aos custos de demolição e reposição do edifício dada a impossibilidade de fundamentar tais factos em presunções judiciais desacompanhadas de prova técnica ou pericial;

A ilegalidade substancial das obras realizadas, por incidirem sobre fachada, cobertura e partes comuns do edifício, sem autorização válida do condomínio e em desconformidade com o título constitutivo a par da errada aplicação do instituto do abuso de direito para afastar a reposição natural das obras ilícitas;

A verificação de uma situação de abuso de direito por parte das próprias Rés, na modalidade de tu quoque, ao pretenderem beneficiar das consequências da sua atuação ilícita.

II. Factos Provados

10. Resulta provado nas instâncias que:

A) Identificação das partes e regime jurídico do edifício

1. A Autora é proprietária das frações autónomas “B”, “C”, “D”, “E”, “F” e “G” do prédio urbano sito na Rua 1, em Lisboa, constituído em propriedade horizontal.

2. A 1.ª Ré é proprietária das frações autónomas “H” e “I” do mesmo prédio.

3. Nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, as frações “H” e “I” destinavam-se a escritório ou armazém.

B) Procedimento urbanístico e deliberação condominial

4. Em 2014, a 2.ª Ré apresentou junto da Câmara Municipal de Lisboa pedido de informação prévia relativo à adaptação do segundo piso do edifício para instalação de um hostel e alteração da cobertura.

5. O pedido previa a criação de alojamento local com capacidade para 43 utentes.

6. Em 6 de junho de 2014, foi emitido parecer favorável ao pedido de informação prévia.

7. Em julho de 2015, a Autora recebeu comunicação relativa à assembleia de condóminos realizada em 29 de junho de 2015.

8. Nessa assembleia foi aprovada, pelos presentes, a realização de obras de beneficiação do prédio.

9. As obras aprovadas incluíam:

• Unificação da cobertura pela cota mais elevada;

• Construção de terraços para equipamentos de climatização;

• Colocação de claraboia na escada comum;

• Abertura de novas fenestrações nas fachadas.

10. A deliberação foi posteriormente anulada por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15 de fevereiro de 2018, transitado em julgado em 4 de outubro de 2018.

11. Em 15 de junho de 2015, a 2.ª Ré apresentou comunicação prévia de obras de alteração e ampliação relativa às frações “H” e “I”.

12. Em 17 de maio de 2016, a comunicação prévia foi admitida por despacho camarário favorável.

C) Obras realizadas

13. Em fevereiro de 2018, a 2.ª Ré iniciou as obras, com conhecimento e interesse da 1.ª Ré, executando designadamente:

• Demolição do telhado existente;

• Remoção de pavimentos do segundo piso;

• Reconstrução parcial da cobertura com nivelamento pela cumeeira mais elevada;

• Instalação de janelas zenitais;

• Reconstrução parcial das fachadas com abertura de novos vãos;

• Alteamento das paredes-mestras;

• Alteração do pé-direito interior das frações;

• Construção de terraço na cobertura;

• Instalação de equipamentos de climatização;

• Instalação de novas redes técnicas;

• Colocação de pavimento elevado;

• Criação de alçapão em zona comum;

• Colocação de claraboia sobre a escada comum.

D) Processos administrativos e assembleia de condóminos

14. Em 17 de maio de 2018, a obra foi objeto de embargo administrativo.

15 a 21. Seguiram-se diversos procedimentos cautelares e recursos administrativos e judiciais, culminando com a manutenção do embargo e com a declaração de caducidade da comunicação prévia pela Câmara Municipal de Lisboa.

22. Em 17 de julho de 2019 realizou-se assembleia extraordinária de condomínio destinada à apreciação das obras realizadas.

23. A Autora submeteu à assembleia proposta de demolição das inovações e reposição da situação anterior.

24. A proposta foi aprovada pelos condóminos titulares de 805/1000 da permilagem do prédio.

25. Foi rejeitada a proposta de conclusão das obras apresentadas pelas Rés.

26 e 27. Em agosto de 2019 foi determinada pela Câmara Municipal de Lisboa nova ordem de embargo das obras em curso.

28 e 29. A providência cautelar posteriormente instaurada pelas Rés foi igualmente julgada improcedente.

E) Estado do prédio e consequências das obras

30. As obras implicaram melhoria significativa das condições de segurança, conforto e isolamento térmico do edifício.

31. Antes da intervenção, o prédio encontrava-se em mau estado de conservação.

32. O edifício apresentava diversas deficiências estruturais e de infraestruturas.

33. Em consequência das obras, as frações da Autora passaram a beneficiar de um teto reforçado resultante da execução do novo pavimento ao nível do segundo piso.

34. A reposição da situação anterior exigiria a demolição de um piso habitacional já concluído, abrangendo elementos estruturais e construtivos relevantes, com os inerentes incómodos para as Rés e demais habitantes do prédio.

35. Os custos de demolição das obras realizadas e da reposição da situação urbanística anterior ascenderiam a valor superior a € 500.000,00.

36. No logradouro do prédio existem toldos e telheiros construídos pelos arrendatários das frações pertencentes à Autora.

37. Durante a execução das obras foi instalada cobertura provisória e vedado o estaleiro, de modo a proteger o edifício das intempéries.

38. Durante os trabalhos, um elemento de um andaime caiu sobre a cobertura de uma fração do rés-do-chão, tendo sido posteriormente reparados os danos causados.

III – Fundamentação Aplicável

11. Delimitado o objeto do recurso, cumpre apreciar:

a) A admissibilidade da reapreciação da matéria de facto e os limites do recurso às presunções judiciais;

b) A questão do abuso de direito e da excessiva onerosidade da reconstituição natural;

c) A invocada situação de abuso de direito das Rés, na modalidade de “tu quoque”.

*

III – a) A reapreciação da matéria de facto

12. O recurso em apreço coloca em causa terem sido dados como provados os factos 34 e 35 (acima a negrito).

Como reconhece a própria recorrente, o Supremo Tribunal de Justiça, enquanto tribunal de revista, não controla a decisão da questão de facto; tão-somente a decisão de direito (art.ºs 46.º da LOSJ, aprovada pela Lei n.º 62/2013, de 26 de Agosto, e 682.º, nºs 1 e 2 do CPC).

As exceções, porém, existem e decorrem da lei: ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (art.º 674.º, n.º 3, do CPC).

Neste conspecto normativo, vieram as alegações de recurso concluir, na parte que releva, ter o Tribunal da Relação incorrido em arbítrio ao dar como provado o facto 35, por mera presunção, com recurso às máximas de experiência, sem suporte pericial e sem base factual sólida. Em decorrência, indica competir ao Supremo Tribunal de Justiça decidir “se o uso de presunções judiciais ofende uma qualquer norma legal de proibição de presunções, se padece de manifesta ilogicidade ou se parte (base da presunção) de factos não provados (cf., por ex., Ac STJ de 24/9/2020 (proc nº 127/16), Ac STJ de 19/10/2021 (proc. nº 295/20), disponíveis em www dgsi.pt).”

Nas contra-alegações, é explicado por que este argumentário deve soçobrar com a consequente não alteração da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa. Em síntese breve, alega-se ter sido o uso de presunções legitimo já que a prova testemunhal era admissível, não existindo norma que exigisse prova escrita ou força probatória plena para os factos em causa; igualmente inexiste norma legal que imponha uma prova pericial para apurar os custos de uma demolição e/ou reposição. No fundo, o que a recorrente pretenderia, sob a capa de erro na presunção judicial, seria reapreciar a matéria de facto, possibilidade legalmente vedada nesta sede.

13. Está, portanto, delineada a primeira questão a analisar, uma vez definido o seu objeto a partir da alegação produzida.

Vejamos.

Efetivamente, o Supremo não pode controlar a prudência ou a imprudência da convicção das instâncias sobre a prova produzida conquanto a mesma caiba naquele princípio da liberdade de apreciação (art.º 607.º, n.º 5, 1.ª parte, do CPC).

São, como ficou expresso, rigidamente delimitadas por lei as possibilidades legais conferidas a este Tribunal para aferir de questões de facto.

No que tange às presunções judiciais, temos apenas três possibilidades (a propósito deste triplo rol, além dos já citados pela parte, vide, por todos, Acórdão do STJ de 29.09.2022, Proc. n.º 499/17.6T8STB.E1.S1.):

- a ofensa a norma legal que as proíba – situação apartada do caso concreto pois nada impede a prova testemunhal na medida em que não estão em causa factos contrários ao conteúdo de documentos escritos (vide artigo 394, nº2 do Código Civil;

- a presunção ser extraída de factos não provados – igualmente hipótese descartada já que os factos onde assenta a presunção foram devidamente dados como demonstrados e foi justamente para fundamentar a sua prova que a presunção, assente nas regras da experiência, foi acionada.

- resta “a manifesta ilogicidade” da presunção utilizada; a mesma não poderia existir porque fundamentalmente é ilógica e não resulta poder ser deduzida à luz dos pressupostos fácticos apurados.

14. Como se alcança do artº 349º do CCivil as presunções judiciais são ilações que o julgador extrai a partir de factos conhecidos (factos de base) para dar como provados factos desconhecidos (factos presumidos) – por todos, Ac. do STJ de 11.05.2023, 3154/18.6T8GDM.P1.S1, sempre em dgsi.pt.

Admitida nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal (artº 351º do CPC), a presunção consiste, numa definição doutrinal comumente utilizada, num juízo de indução ou de inferência extraído do facto de base ou instrumental para o facto essencial presumido, à luz das regras da experiência comum - cfr., sobre a noção de prova por presunção, Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, Coimbra Editora, 1976, pág. 214.

15. Foi precisamente, concorde-se ou não substancialmente com essa operação, o que foi feito pela 2ª instância.

Bastará atentar no que naquele acórdão foi expresso pela relatora com a concordância maioritária do coletivo.

Sem preocupações de exaustividade, veja-se como foram escutadas as gravações da prova testemunhal tendo sido transcrito, por exemplo, o depoimento de CC, engenheiro eletrotécnico, explicando que os custos da obra foram de “perto de um milhão de euros, sendo que a destruição e reposição seria da mesma ordem de grandeza”; por sua vez, DD explicou que o edifício tem mais de cem anos e com estrutura de madeira apodrecida, aventando mesmo a “impossibilidade de reposição com barrotes podres, nem consegue perceber como seria licenciada a reposição, pois o pé direito foi de acordo com o previsto em termos regulamentar exigido pela CML”

Depois, a decisão explica vigorar no nosso ordenamento jurídico o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, concluindo-se que “nada nos permite afastar a convicção do Tribunal a quo sobre a mesma, a qual se mostra acertada e adequada” convocando-se para contrabalançar “a eventual fragilidade da resposta ao ponto 35” as máximas de experiência, incluindo uma detalhada explicação, com base doutrinal, quanto à sua utilização.

Conclui-se, portanto, que a decisão revista apresenta-se logicamente articulada e utiliza a presunção judicial de modo legalmente admissível.

III - b) A questão do abuso de direito e da excessiva onerosidade da reconstituição natural

16. Neste segmento, revisita-se a polémica central que foi sendo dirimida pelas instâncias.

A adesão ao voto de vencido constante do Acórdão agora sob escrutínio implica que, no essencial, seja a fundamentação daquele voto o fundamento primacial deste segmento recursório. Assim, escreve-se: estando em causa uma ilegalidade, “o sistema jurídico não pode compactuar e beneficiar aquele condómino que - em violação das normas que regem a propriedade horizontal e contra vontade do outro condómino, que representa 80% do prédio - realiza obras inovatórias, apenas porque o valor da reposição natural será superior ao benefício obtido.”

17. O Supremo Tribunal de Justiça, num outro coletivo, teve oportunidade de se pronunciar sobre esta matéria no decurso deste processo. Seria prudente, em termos de certeza e segurança jurídicas, que agora não divergíssemos do entendimento então plasmado; e assim será novamente decidido por concordância com a argumentação então aduzida e que nos afigura convincente.

Repristinando-a, temos que, para além de se aderir ao propugnado pela 1ª instância, invoca-se, de um lado, os elevados custos, designadamente económicos, inerentes à demolição e reposição da configuração anterior do prédio; isto, face a uma inovação que, pela positiva, supriu deficiências estruturais do edifício. É afirmado – os factos assim o demonstram – que a reposição do prédio no estado anterior ao da realização das obras correspondentes implicaria um prejuízo negativo inerente, qual seja o “retorno ao estado de degradação anterior, às deficiências – estruturais – de segurança, de salubridade, de isolamento térmico e das redes de distribuição de água, electricidade e esgoto, o que, de todo, seria desrazoável e mesmo irracional.”

A alternativa possível, como aponta o acórdão, seria a requalificação, designadamente estrutural, do imóvel com a configuração ou organização arquitectónica anterior com o custo a recair exclusivamente sobre as rés e de que a principal beneficiária seria a autora com o decorrente enriquecimento igualmente indevido e contrário à boa-fé.

De um modo ou de outro, um verificado abuso de direito que cumpre reconhecer com as devidas consequências legais.

III - c) A invocada situação de abuso de direito das Rés, na modalidade de tu quoque, e o alegado “abuso do abuso de direito”.

18. Por fim, alega a autora que às recorridas não assiste a possibilidade de invocar o instituto do abuso de direito, porquanto, ao violarem regras imperativas reguladoras das relações condominiais – normas jurídicas - incorreram elas próprias em atuação flagrantemente ilícita, circunstância que sempre obstaria a que pudessem dele valer-se. O “tu quoque”, ora convocado pela recorrente, traduz-se na inadmissibilidade do titular de um direito aproveitar-se da violação de uma norma jurídica ao exigir a outrem que actue em consonância com as consequências resultantes dessa violação.

19. Inexiste, porém, tal situação no caso em apreço. O que conduz ao abuso de direito tem a ver com as consequências da sanção imposta e que, de forma clara, permitiriam um enriquecimento indevido à autora feito à custa de uma onerosidade indevida, por irracional e financeiramente excessiva.

Considerando, obviamente, absurda uma reconstrução que retomasse o estado de degradação anterior do edifício o qual, segundo os factos apurados, se encontrava “em mau estado de conservação” com “diversas deficiências estruturais e de infraestruturas”, então teríamos que optar por uma demolição que respeitasse o que de bom foi conseguido designadamente que as frações da Autora continuassem a beneficiar de um teto reforçado, isto à custa da “demolição de um piso habitacional já concluído, abrangendo elementos estruturais e construtivos relevantes, com os inerentes incómodos para as Rés e demais habitantes do prédio” com um custo financeiro assaz elevado.

O abuso de direito entronca na dimensão abusiva destas consequências impostas pela pretendida demolição e restauração do estado de coisas anterior ao facto ilícito; essa a razão de ser do acionamento do instituto que nada tem a ver com as condutas das partes. Não faria sentido impor uma obra que garantisse benefícios para todos os condóminos, incluindo a autora, quando essa circunstância de beneficiação existe já e agora.

20. Em síntese conclusiva, pelas razões indicadas que se identificam plenamente com o já decidido, por unanimidade, neste Supremo Tribunal, soçobrará também a argumentação aqui especificamente aduzida.

IV – Decisão

21. Pelos fundamentos expostos, confirma-se integralmente o acórdão recorrido.

Custas pela recorrente.