I. Numa acção de preferência, embora o objecto imediato do litígio seja a titularidade do direito de preferência e o incumprimento da obrigação de preferir, o objecto mediato abrange também o bem sobre o qual recai o negócio alegadamente celebrado em violação desse direito.

II. Tendo o adquirente originário alienado, na pendência da acção, o bem objecto da preferência a terceiro, não existe fundamento para impedir a substituição daquele por este através do incidente de habilitação de adquirente.

III. Demonstrada a transmissão da coisa litigiosa e não resultando dos autos que a transmissão foi efectuada para tornar mais difícil a posição processual da parte contrária, a habilitação requerida deve ser admitida.

IV. A habilitação do adquirente é facultativa, mas é legalmente consentida sempre que ocorra a transmissão da coisa ou direito litigioso, incluindo a transmissão do bem sobre o qual incide o direito de preferência discutido na acção.

ACÓRDÃO

I. RELATÓRIO

1. AA e BB deduziram incidente de habilitação de adquirente, requerendo a sua habilitação para prosseguirem os ulteriores termos dos autos principais em substituição da Ré Zip Reoco Resi Portfolio, SIC Imobiliária Fechada, SA.

Para tanto alegaram que, mediante escritura pública de compra e venda outorgada a 19 de maio de 2025, adquiriram à referida Ré a quota-parte, correspondente a 1/40 avos, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º ...37, da freguesia de Albufeira.

Mais alegaram que os autos principais incidem precisamente sobre a quota-parte do direito de propriedade sobre o aludido prédio de que a referida R. Zip era titular.

Regularmente notificados, os Requeridos (AA. nos autos principais) aduziram oposição à habilitação, invocando que o direito litigioso em causa nos autos principais não é o direito de propriedade sobre a quota-parte do direito de propriedade do prédio referido, antes sim o incumprimento da obrigação legal de preferência de que os AA. são titulares, que lhes atribui o direito de ocuparem a posição de adquirentes no contrato que o obrigado à preferência celebrou com terceiro em incumprimento daquela obrigação.

Ademais, invocaram que a habilitação tornaria mais difícil a sua posição no processo, em virtude de terem sido formulados pedidos de cariz indemnizatório.

2. Foi proferida sentença que julgou improcedente o incidente de habilitação de adquirente aduzido pelos Requerentes AA e BB e, em consequência, absolveu os Requeridos CC e DD dos pedidos aduzidos por aqueles.

3. É desta sentença que vem interposto recurso pelos Requerentes, que na sua apelação formularam as seguintes conclusões:

1- Nos autos principais corre ação declarativa de preferência sobre a quota-parte de 3/40 avos do prédio urbano denominado por lote 45, destinado a equipamento de EE restauração e bebidas e lazer, e logradouro com piscina, parque infantil e mini golf, sito em Corcovada, freguesia de Albufeira e Olhos D´ Água, concelho de Albufeira, descrito na CRP de Albufeira, sob o nº ...37/20070818 da freguesia de Albufeira e Olhos D´ Água e inscrita na matriz predial urbana sob o artº ...28 de que eram proprietários a 1.ª ré dos autos principais (Sociedade Arrendamento Mais – Fundo De Investimento Imobiliário Fechado Para Arrendamento Habitacional) e os autores dos autos principais CC e DD (quota de 1/40 avos).

2- A 2.ª ré dos autos principais adquiriu essa quota-parte de 3/40 avos do referido prédio, por escritura de 31/03/2022, no âmbito de negócio que englobou outras frações autónomas.

3- Posteriormente, em 19/05/2025, os ora Recorrentes adquiriram à 2.ª ré dos autos principais, por escritura de compra e venda a quota-parte de 1/40 avos do mesmo prédio urbano objeto da ação de preferência e a fração autónoma “J” (parte do negócio inicial).

4-Os Recorrentes intentaram incidente de habilitação de adquirente contra CC e DD, a requerer a sua habilitação para prosseguirem os ulteriores termos dos autos principais em substituição da 2ª Ré, concluindo que deveriam ser considerados adquirentes dos identificados 1/40 avos do prédio e consequentemente assumir a posição processual que a 2ª ré tem nos autos principais, para em seu lugar prosseguir nos autos principais os seus ulteriores termos.

5-Com o devido respeito, entendem os Recorrentes que a sentença padece de erro de julgamento de direito na aplicação dos preceitos legais pertinentes, violando, entre outros, os artigos 6.º, 7.º, 263º e 356º do Código de Processo Civil.

6- Os Recorrentes juntaram ao requerimento “Incidente de habilitação de adquirente” o título da aquisição (escritura pública), e requereram assumir a posição processual da 2.ª ré quanto à quota de 1/40 avos do prédio objeto dos autos principais, contudo, o tribunal julgou improcedente o incidente, considerando que o objeto do litígio não é uma coisa, mas sim a titularidade do direito de preferência, contudo esta conclusão padece de erro na interpretação e aplicação do direito violando o artigo 356.º do CPC.

7- O artº 356 nº 2 do CPC legitima a habilitação do adquirente na pendência da ação da “coisa ou direito” do litígio, para que este prossiga a causa em lugar do transmitente.

8- Conforme consta da matéria dada como provada por escritura pública outorgada em 19/05/2025 foram transmitidos 1/40 avos do prédio, os quais são objeto da ação principal (objeto da ação de preferência dos autores) e não obstante o tribunal reconhecer a transmissão nega a habilitação por considerar que o litígio não versa sobre “propriedade”, mas sobre “direito de preferência”, contudo, o Douto Tribunal está em erro, porquanto a ação de preferência (artigos 1409.º a 1412.º CC) visa precisamente substituir o terceiro adquirente na posição contratual, quanto à aquisição da coisa (quota-parte de 3/40 avos do prédio).

9- A ação de preferência visa substituir o terceiro adquirente na posição contratual, quanto á aquisição da coisa específica, in casu a quota parte de 3/30 avos do prédio objetos dos autos principais.

10- Assim, o objeto do litígio é, pois, a coisa transmitida (quota-parte do prédio), e não um “direito de preferência abstrato”. A procedência do incidente produziria efeito real sobre essa quota e a substituição dos recorrentes na escritura de compra-venda da 2ª ré e na posição assumida por esta nos autos principais.

11-Refira-se, ainda que, a habilitação é necessária para o “efeito útil da sentença”, pois a quota de 1/40 avos adquirida pelos recorrentes faz parte integrante dos 3/40 avos objeto dos autos principais.

12- Sem ser decretada a habilitação dos adquirentes, a sentença não vinculará os recorrentes como proprietários atuais da quota, violando o princípio do efeito útil da decisão e criando risco de ineficácia.

13-A douta sentença confunde o efeito da ação de preferência (substituição contratual) com o objeto do litígio (aquisição da quota-parte do prédio). Na verdade, a transmissão dessa quota aos recorrentes desencadeia, precisamente, o incidente de habilitação, sendo irrelevante que os autores peçam também indemnização, porquanto essa vigorará apenas contra a 1.ª ré .

14-A douta sentença viola, pois o disposto nos artigos 6.º, 7.º, 263º eº 356 nº 2 do CPC do Código de Processo Civil.

15- Com efeito, deverá ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a douta sentença recorrida e julgando-se consequentemente procedente o incidente de habilitação, declarando os recorrentes habilitados como adquirentes para assumir a posição processual da 2.ª ré quanto à quota-parte de 1/40 avos do prédio objeto dos autos principais, prosseguindo os autos em seu lugar.

Nestes termos e nos melhores de direito deverá o presente recurso ser admitido e proceder por provado, revogando-se a douta sentença recorrida e julgando-se consequentemente procedente o incidente de habilitação, declarando os recorrentes habilitados como adquirentes para assumir a posição processual da 2.ª ré quanto à quota-parte de 1/40 avos do prédio objeto dos autos principais, prosseguindo os autos em seu lugar.

4. Contra-alegaram os Requeridos, formulando, por seu turno, as seguintes conclusões:

1. O incidente de habilitação do adquirente ou cessionário, previsto no artigo 356.º do Código de Processo Civil, pressupõe a transmissão, na pendência da causa, da coisa ou direito em litígio, não bastando a mera aquisição posterior de um bem materialmente conexionado com o objecto mediato da acção.

2. Nos autos principais está em causa uma acção de preferência, em que se discute a existência de um direito de preferência, a sua eventual violação e a consequente substituição do adquirente originário pelo preferente, e não uma simples questão de titularidade dominial abstracta sobre a quota-parte alienada.

3. Como vem afirmando a jurisprudência, o efeito do exercício do direito de preferência não é a aquisição de um ius in re, mas sim a aquisição da qualidade de parte ou sujeito de determinado contrato, por substituição do adquirente originário pelo preferente.

4. A ulterior transmissão, pela 2.ª Ré, de 1/40 avos do prédio aos ora Recorrentes não corresponde, por isso, à transmissão da coisa ou direito em litígio, para efeitos do disposto no artigo 356.º do Código de Processo Civil.

5. Os ora Recorrentes não intervieram no negócio originário cuja violação do direito de preferência é discutida na acção principal, tendo apenas adquirido posteriormente uma quota-parte do prédio, pelo que não são sujeitos da relação material controvertida originária.

6. A aquisição posterior de 1/40 do prédio não os converte em sucessores processuais da 2.ª Ré no âmbito da relação litigiosa principal, nem legitima a sua substituição processual por via incidental.

7. A admissibilidade do incidente de habilitação depende da efectiva transmissão do direito, coisa ou dever litigioso, sendo a habilitação do adquirente meramente facultativa e sujeita a verificação estrita dos respectivos pressupostos legais.

8. A douta sentença recorrida qualificou correctamente o objecto da acção principal, aplicou sem erro o artigo 356.º do Código de Processo Civil e concluiu, com acerto, pela improcedência do incidente de habilitação deduzido pelos ora Recorrentes.

9. Não enferma, por isso, a decisão recorrida de qualquer erro de julgamento, devendo ser integralmente confirmada pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora.

10. Deve, em consequência, ser negado provimento ao recurso e mantida, na íntegra, a douta sentença recorrida.

Termos em que deve o presente recurso de apelação ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se integralmente a douta sentença recorrida.

Assim se fará Justiça.”.

5. O objecto do recurso , delimitado pelas enunciadas conclusões (cfr.artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2 todos do CPC) reconduz-se apenas à questão de saber se pode ocorrer habilitação do transmissário da parte que figura como adquirente do obrigado à preferência na acção de preferência que a estes foi movida.

II.FUNDAMENTAÇÃO

6. É o seguinte o quadro fáctico assente na sentença recorrida:

1. No âmbito dos autos principais, CC e DD (AA.) instauraram, a 31/05/2022, ação constitutiva modificativa contra Arrendamento Mais – Fundamento de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional (1.ª R.) e Zip Reoco Portfolio, Sicafi, S.A. (2.ª R.), nos termos da qual peticionaram o seguinte:

«a) Reconhecer-se a existência do direito de preferência sobre os 3/40 do prédio melhor identificado em 1., ao A. substituindo-se à segunda R. na compra e venda.

b) Que seja ordenando o cancelamento de todos e quaisquer registos que a segunda R. compradora, haja feito a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio e outros que esta venha a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.

c) Deve ser a Primeira R. condenada no pagamento da quantia mínima de 1.500,00€ (mil e quinhentos euros) a título de indeminização por danos patrimoniais e não patrimoniais aos AA.»

2. Em sede de petição inicial, alegaram que CC é dono de 1/40 avos e que este e DD são donos, em conjunto, de 2/40 avos, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º ...37, da freguesia de Albufeira.

3. E que a 1.ª R. era dona de 3/40 avos do mesmo prédio.

4. Mais alegaram que, apesar de terem manifestado interesse junto da 1.ª R. na aquisição da quota-parte a que se alude em 3, a mesma vendeu a sua quota-parte à 2.ª R., no âmbito de uma venda que englobou um conjunto de prédios.

5. Mediante escritura pública, outorgada a 19 de maio de 2025, a 2.ª R. declarou vender e AA e BB declararam comprar a quota-parte correspondente a 1/40 avos do prédio referido em 2.

7. Do mérito do recurso

A habilitação do adquirente vem prevista no artº. 356ºdo CPC, no qual se estabelece que:

“1. A habilitação do adquirente ou cessionário da coisa ou direito em litígio, para com ele seguir a causa, faz-se nos termos seguintes:

a) Lavrado no processo o termo de cessão ou junto ao requerimento, que é autuado por apenso, o título da aquisição ou da cessão, é notificada a parte contrária para contestar; na contestação pode o notificado impugnar a validade do ato ou alegar que a transmissão foi feita para tornar mais difícil a sua posição no processo;

b) Se houver contestação, o requerente pode responder-lhe e em seguida, produzidas as provas necessárias, é proferida decisão; na falta de contestação, verifica-se se o documento prova a aquisição ou a cessão e, no caso afirmativo, declara-se habilitado o adquirente ou cessionário.

2- A habilitação pode ser promovida pelo transmitente ou cedente, pelo adquirente ou cessionário, ou pela parte contrária; neste caso, aplica-se o disposto no número anterior, com as adaptações necessárias.”

Estamos em presença de uma habilitação promovida pelos transmissários da adquirente de um bem do obrigado à preferência, no caso a Zip Reoco Resi Portfolio, SIC Imobiliária Fechada, SA, 2ª Ré na acção de preferência que lhe foi movida (e a outro) pelos aqui Requeridos.

O Tribunal “a quo” negou a habilitação peticionada com a seguinte argumentação: “Assim, resta concluir que, apesar de resultar provado que a 2.ª R. transmitiu aos Requerentes da habilitação 1/40 avos do prédio melhor identificado nos factos provados, tal não compreende a transmissão de coisa que seja objeto do litígio nos autos principais.

Por sua vez, também não está em causa a transmissão de qualquer direito que esteja em litígio nos autos principais.

Com efeito, não houve lugar nem à transmissão do direito de preferência a que os AA. se arrogam nem da obrigação de preferência (que, aliás, nem se mostra possível – art.º 420.º do CC).

Ademais, conforme se referiu, o objeto do litígio, no âmbito de uma ação de preferência, não é o direito de propriedade incidente sobre determinada coisa, mas sim a titularidade do direito de preferência pelo(s) A.(A.), bem como o incumprimento da obrigação de dar preferência pelo R..

Sendo que, caso tal fique demonstrado, o efeito jurídico que o Tribunal determinará não é o reconhecimento de qualquer direito de propriedade, mas sim a modificação, de ordem subjetiva, da pessoa do adquirente, no âmbito do negócio celebrado entre este e o obrigado à preferência, pelo titular do direito de preferência.”.

Vejamos.

Esta habilitação, a par da habilitação por sucessão, visa igualmente operar a modificação subjectiva da instância, em consequência da substituição de alguma das partes, no caso por acto entre vivos, na relação substantiva controvertida ( art.º262, a) do CPC ) mais precisamente nos casos de transmissão da coisa ou direito litigioso, como se extrai do disposto nos art.s 263º, nº1 e 356º, nº1, ambos do CPC.

No plano dos direitos reais, o fenómeno pode ocorrer por via da aquisição derivada translativa do direito da esfera jurídica do anterior titular para o adquirente, designadamente por via negocial (v.g. compra e venda, doação etc.).

O princípio da transmissibilidade, regra nos direitos reais, consiste precisamente na possibilidade de os direitos reais mudarem de titular, quer inter vivos, quer mortis causa.

Refere o Tribunal “a quo” que o objeto do litígio, no âmbito de uma acção de preferência, não é o direito de propriedade incidente sobre determinada coisa, mas sim a titularidade do direito de preferência pelo(s) A.(A.), bem como o incumprimento da obrigação de dar preferência pelo R..

Porém, esse é o objecto imediato. Deste se distingue o objecto mediato que corresponde à realidade sobre a qual recaem os efeitos do negócio que terá violado o direito legal de preferência e que foi, entretanto, alienada aos aqui requerentes.

É certo que titularidade do bem não está directamente em litígio, mas está o negócio da transmissão da propriedade pelos Requerentes em alegada violação do direito de preferência e, por consequência, o bem que dele é objecto.

Como é pacífico, nas acções de preferência impõe-se a demanda conjunta do alienante e do adquirente sendo a deste último justificada, não para defesa do seu direito de propriedade, mas para defesa da sua posição contratual como adquirente do bem objecto da preferência.

Aliás, como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela¹ “sempre que se verifiquem os pressupostos referidos na lei, o titular da preferência poderá exercê-la, não apenas contra o primitivo adquirente da coisa a ela sujeita, mas igualmente contra qualquer terceiro (subadquirente) que sobre a mesma coisa venha a adquirir posteriormente um direito conflituante ( v. g. um direito de propriedade, um direito real de garantia, etc).

No caso de o primitivo adquirente ter alienado o bem objecto da preferência a um novo adquirente na pendência da acção de preferência, como sucedeu no caso, cremos que não há fundamento para impedir a substituição daquele por este por via do incidente de habilitação.

Estatui o art.º 263º do CPC:

1 - No caso de transmissão, por ato entre vivos, da coisa ou direito litigioso, o transmitente continua a ter legitimidade para a causa enquanto o adquirente não for, por meio de habilitação, admitido a substituí-lo.

2 - A substituição é admitida quando a parte contrária esteja de acordo e, na falta de acordo, só deve recusar-se a substituição quando se entenda que a transmissão foi efetuada para tornar mais difícil, no processo, a posição da parte contrária.

3 - A sentença produz efeitos em relação ao adquirente, ainda que este não intervenha no processo, exceto no caso de a ação estar sujeita a registo e o adquirente registar a transmissão antes de feito o registo da ação.

Por conseguinte, “demonstrada, no âmbito do competente incidente de habilitação (art.º 356º) a existência de facto gerador de alteração subjectiva na titularidade da relação jurídica sobre que versa a acção, a alteração da legitimidade processual, por via da substituição, será decorrência do acordo das partes nesse sentido. Mesmo na falta de acordo, a substituição só deverá ser recusada quando os autos deixarem transparecer que a transmissão operada teve em vista dificultar a posição da parte contrária.”²

Não revelando os autos haver óbice desta natureza (nem a sentença recorrida o reconheceu) contra a transmissão operada, não vemos como impedir a habilitação requerida.

O que decorre desta norma é que a lei não impõe que o adquirente se substitua ao transmitente, mesmo que se faça, inequivocamente, constar dos autos que o objecto do litígio foi transferido para um terceiro. O transmitente continua a conservar a legitimidade que tinha antes. E o processo poderá continuar a correr termos e chegar ao fim, sem que o adquirente tenha nele tido qualquer intervenção.

Por isso se afirma que nestes casos a habilitação é facultativa.

Porém, o que preceito nos diz igualmente é que a habilitação é consentida sempre que ocorra a transmissão da coisa ou objecto litigioso, ou seja quando não só quando a transmissão respeite ao crédito ou direito do Autor, como quando respeite à própria coisa objecto da demanda.

A relevância da transmissão nestes casos é tal que no nº3 do preceito se prevê que a sentença produza efeitos em relação ao adquirente, ainda que este não intervenha no processo, excepto no caso de a acção estar sujeita a registo e adquirente registar a transmissão antes de feito o registo da acção.

Por conseguinte, na situação excepcionada, deverá ter lugar a habilitação do novo adquirente sob pena de a decisão da acção de preferência não lhe ser oponível.

Nos demais casos, a transmissão do bem sobre o qual incide a preferência que se pretende efectivar justifica e permite a habilitação requerida que não tem como ser legalmente impedida.

III. DECISÃO

Por todo o exposto se acorda em julgar a apelação procedente e em consequência, revogando a decisão recorrida, declaram-se habilitados AA e BB para intervirem no processo principal , a que estes autos se encontram apensos, em substituição da R. Zip Reoco Resi Portfolio, SIC Imobiliária Fechada, SA.

Custas pelos apelados.

Évora, 29 de Setembro de 2026

Maria João Sousa e Faro (relatora)

Anabela Mendes Morais

Susana Ferrão da Costa Cabral

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1. In Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª ed, pág. 382.↩︎

2. Código de Processo Civil Anotado, António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, 3ª ed.pag.331.↩︎