Mediação imobiliária — Remuneração | TR Lisboa 2026

Tribunal da Relação de Lisboa

Processo
37/23.1T8ALQ.L1-8

Relator
AMÉLIA PUNA LOUPO

Sessão
17 Setembro 2026

Votação
UNANIMIDADE

Meio Processual
APELAÇÃO

Decisão
PROCEDENTE

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MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA REMUNERAÇÃO

Sumário

SUMÁRIO
(Elaborado pelo relator e da sua inteira responsabilidade – artº 663º nº 7 do Código de Processo Civil)
I - A aplicação do regime vertido no nº 2 do artº 19º da Lei nº 15/2013, de 08/02, implica a prova pela mediadora da incontestável obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação, ou seja, um interessado viável, que assegure a concretização do negócio visado pelo contrato de mediação.
II - Na mediação imobiliária distinguem-se duas modalidades de exclusividade: (1) a exclusividade relativa ou simples e (2) a exclusividade absoluta. A primeira impede o cliente de contratar outras empresas de mediação imobiliária concorrentes para promover o mesmo negócio, mas o cliente (comitente) mantém o direito de vender o imóvel por si próprio; a segunda veda em absoluto quer a intervenção de outras mediadoras concorrentes, quer a própria actividade do cliente na angariação e negociação por si mesmo.
III - A mediadora terá direito à remuneração fixada se a sua actuação for causa adequada ao fecho do contrato definitivo ou quando este seja alcançado como efeito da sua intervenção, ou, havendo concurso de causas que conduzam à celebração do negócio pretendido, quando a actuação do mediador tenha contribuído para o êxito final do negócio.

Texto Integral

Acordam os Juízes na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa¹ ²

I – RELATÓRIO

“Prestígio Global – Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A”, pessoa colectiva nº 508117623, com sede na Rua Alexandre Herculano nº 50, rés-do-chão esquerdo, 1250-011 Lisboa, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma única de processo comum, contra

RMAV, contribuinte fiscal nº … e VCGCOV, contribuinte fiscal nº …, casados entre si no regime da comunhão de adquiridos, residentes na Avenida …, lote …, … andar, em …,

pedindo a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de € 8.302,50 (oito mil trezentos e dois euros e cinquenta cêntimos), a título de remuneração dos serviços de mediação imobiliária que lhes prestou, acrescida de juros.

Alegou, para tanto e em síntese, que os réus, na qualidade de proprietários de um imóvel, contrataram os seus serviços de mediação para a respectiva venda pelo valor de € 135.000,00, pelo que se dedicou à sua promoção e apresentação, por várias formas, vindo a conseguir angariar interessados na aquisição por esse mesmo preço, que pretenderam assinar um contrato promessa, minuta que chegou a ser-lhes enviada.

Todavia, quando interpelou os réus para a efectivação do negócio, estes já haviam vendido o imóvel a um terceiro pelo preço declarado de € 75.000,00.

Instados pela A. a pagar a quantia de € 8.302,50 a título de remuneração pelos serviços prestados, nos termos das condições contratuais subscritas, os Réus não o fizeram, manifestando o entendimento de que a tal não estão obrigados.

Os Réus contestaram, em essência, admitindo a contratação da mediação e, bem assim, a venda do imóvel a um terceiro, mas invocando, a titulo de excepção, que a proposta que lhes foi apresentada não era um projecto de negócio firme e viável e acabou por não ter qualquer seguimento dentro do prazo estipulado entre as partes para o efeito, que o regime contratado não previa uma exclusividade absoluta no sentido de os impedir de procurarem interessados no negócio e, por outro lado, que a venda ocorreu quando o contrato de mediação já não se encontrava vigente. Concluindo, assim, pela sua absolvição do pedido.

Seguindo os autos a sua tramitação, foi por fim proferida sentença que julgou a acção procedente e condenou os RR. a pagarem à A. a quantia peticionada de € 8.302,50, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde o dia 09/01/2023 e vincendos até efectivo e integral pagamento.

É dessa sentença que os Réus interpõem o presente recurso de apelação, com impugnação da decisão da matéria de facto, sustentando que a decisão recorrida deve ser revogada e em seu lugar proferida outra que os absolva do pedido.

Das suas alegações [após aperfeiçoamento sofrível] extraíram os Recorrentes as seguintes

Conclusões

«1) Vem o presente recurso interposto Douta sentença com a referência 161583298 que considerou procedente a acção interposta pela recorrida e em consequência condenou o aqui Recorrente a pagar a recorrida a quantia global de € 8.302,50.

2) Não podendo o Recorrente concordar com tal sentença, nomeadamente a condenação ao pagamento da quantia supra referida por o Tribunal “a quo” entender que o R. incumpriu culposamente o acordado com a Recorrente e, não podendo igualmente concordar com a matéria de facto dada como provada e não provada, já que, a seu ver, ela enferma de vários vícios, no que toca à matéria de facto e de Direito. Vem o Recorrente impugnar, pois, a decisão proferida pelo tribunal “a quo”, no que respeita à matéria de facto e de direito e à aplicação da lei processual, designadamente, quando faz errada aplicação do direito violando a lei substantiva e processual.

3) DO RECURSO DA MATÉRIA DE FACTO:

Ora com o devido respeito a matéria dada como provada no artigo 11) não plasma, correctamente, o conteúdo dessa missiva expedida pelo Recorrente à Recorrida dado que o contrato, conforme resulta do teor da missiva, foi rescindo por escrito, por email a 29/06/2022, e não 29/05/2022 como erradamente é referido na Douta sentença ora recorrida, conforme resulta à saciedade por simples confronto com o conteúdo do Doc n.º 3 junto com a contestação.

4) Razão pela qual tal artigo da matéria de facto dada como provada deverá ser alterada passando na mesma a constar o que efectivamente e textualmente resulta do próprio teor da referida missiva, isto é o artigo 11) da matéria de facto provado deverá ver corrigido todas datas onde se lê 29/05/2022 para 29/06/2022.

5) Mais deverá ainda ser aditada à matéria de facto provada matéria de suma importância para a boa resolução da presente demanda. De facto resulta da matéria de facto provada, que à data de 24/07/2027, data constante no contrato promessa de compra e venda apresentado pelo Recorrida, os potenciais compradores apresentados pela mesma (Recorrida) não puderam outorgar o contrato promessa de compra venda por incapacidade de assegurar a compra definitiva e também por incapacidade de proceder ao pagamento do sinal naquela data e que igualmente também não foi referido pela Recorrida uma data definitiva para celebração do referido contrato promessa de compra e venda com o consequente pagamento do sinal nessa mesma data.

6) De facto resulta dos depoimentos das testemunhas apresentadas pelos recorrentes, nomeadamente da testemunha HS, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 09:55 horas às 10:37 das declarações de RMAV, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:28 horas as 11.56 horas e em especial dos depoimentos das testemunha SCS, potencial compradora do imóvel aqui em causa, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:20 horas às 11:27 e da testemunha AJC, potencial compradora do imóvel aqui em causa, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:11 horas às 11:19, todos eles supra transcritos com as passagem com relevo que aqui desde já se remete e se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais que em conjugação com a prova documenta junta aos autos, nomeadamente o e-mail junto aos autos com a contestação como Doc n.º 1 e a missiva junta aos autos como Doc n.º 3 da contestação que estava acordado entre as partes, Recorrente e Recorrida que, apesar deste ser livremente revogado por qualquer uma das partes o contrato de mediação, este veria o seu términus em 24 de Julho de 2024 se nessa data não fosse assinado o contrato promessa de compra e venda e pago o sinal no valor de € 30.000,00.

7) Resulta das declarações prestadas pelos potencias compradores SCS e AJC que estes desconheciam em absoluto que era necessário para esta compra em específico pagar um sinal de € 30.000,00 e outorgar o contrato promessa de compra e venda até ao dia 24 de Julho de 2022, como também resulta dos autos que os referidos potenciais compradores apenas tinham feito uma proposta de aquisição para compra do imóvel objecto dos autos a qual segundo eles não foi aceite.

8) Resulta igualmente dos autos, por efeitos das mesmas declarações, que não foi tratado pela recorrida a obtenção de qualquer crédito sendo que os potencias compradores já eram detentores de um crédito habitação pré-aprovado junto da sua agência bancária para compra de uma qualquer casa (e não das dos autos especificamente), mas que sempre lhes faltaria, por não terem, 10% do valor da mesma.

9) De facto resulta à saciedade que não só os potenciais compradores desconheciam esse facto como igualmente desconheciam que tinha sido redigido em seu nome um contrato promessa de compra e venda!! O contrato junto aos autos foi elaborado pela recorrida sem consentimento ou conhecimento dos potenciais compradores com o objectivo claro de enganar o Recorrente!! Como os mesmos referiram (potenciais compradores), eles apenas fizeram uma proposta para aquisição do imóvel!!! Não avançaram com qualquer crédito para o imóvel em causa!! Nada estava a ser tratado para aquisição do imóvel do Recorrente em concreto!!

10) Aliás a testemunha SCS até refere, na sua inocência e honestidade, que “depois hoje de manhã, estávamos a tentar relembrar o processo todo e foi porque ele tinha vendido a casa, mas isso realmente não nos incomodou”

11) E por outro lado, o que está junto aos autos é apenas uma minuta do contrato promessa de compra e venda que nunca foi outorgado por qualquer das partes sendo certo que os potencias compradores nem sequer conheciam as suas clausulas e o aqui Recorrente com essa também não concordou. Pelo não só resulta claro que nunca o contrato promessa seria assinado no citado dia 24/07/2022, note-se que os potencias compradores nem sabiam da existência do mesmo, como não se previa sequer a provável data de assinatura do mesmo se é que seria alguma vez dado que estava dependente da obtenção integral do valo a pagar ao Recorrente sendo certo que o sinal teria de ser obrigatoriamente de € 30.000,00.

12) Facto que o a testemunha H acaba a muito custo por confirmar, porque ”veste a camisola” quando junto do Tribunal assegurou que o Recorrente lhe tinha facultado verbalmente mais 15 dias para proceder à celebração do contrato promessa de compra e venda, o que é falso, como já se demonstrou, quer pelo teor do depoimento do Recorrente quer pelo teor do email e carta juntos como Doc. n.º 1 e 3 os quais não obtiveram qualquer resposta da Recorrida que os contraditasse, mas depois acaba por confirmar que a celebração do contrato promessa em si estaria sempre dependente da resposta do banco quanto ao financiamento!! E essa (resposta do banco) como é óbvio, a testemunha não consegue assegurar nem quanto os tempos de resposta e muito menos quanto à positividade da mesma!!

13) Ainda deverá aditada à matéria de facto provada um outro facto de suma importância, nomeadamente que que a venda identificada em 11) dos factos provados foi objecto de intervenção de mediação imobiliária. De facto resulta dos depoimentos das testemunhas apresentadas pelos recorrentes, nomeadamente da Declarante RMAV, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:28 horas às 11:56 da testemunha DG, comprador do imóvel ao Recorrente, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 10:49 horas às 11:04 e da testemunha SG, comprador do imóvel ao Recorrente, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:05 horas às 11:10, todos eles supra transcritos com as passagem com relevo que aqui desde já se remete e se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais, que o contrato de compra e venda celebrado no dia 20/07/2022 do imóvel objecto dos autos resultou de uma negociação particular entre o Recorrente DG e SG assim como resulta do teor da escritura de compra e venda, celebrado entre o Recorrente e a testemunha DG e SG, junto aos autos como Doc n.º 2 com a P.I., que “O presente contrato não foi objecto de intervenção de sociedade de mediação imobiliária”

14) Assim resulta translúcido quer da conjugação da prova testemunhal supra referida onde todos são unanimes em referir que a compra e venda resultou de uma negociação particular realizada entre as partes iniciada num restaurante, quer da prova documental que refere expressamente “O presente contrato não foi objecto de intervenção de sociedade de mediação imobiliária” que a compra e venda do imóvel objecto dos presentes autos não teve intervenção de qualquer agente imobiliário tendo resultado de uma negociação particular entre o Recorrente e os compradores DG e SG, em especial com o primeiro, que o Réu procedeu à venda do imóvel objecto do acordo de mediação, o que se concretizou em 20/07/2022, mediante celebração da escritura de compra e venda, tendo sido dado conhecimento prévio à Autora. Tal venda não resultou da actividade da Autora mas sim do conhecimento directo do Recorrente com os compradores pois frequentava o restaurante deste tendo sido em consequência desse facto que se iniciou as negociações para compra e venda do imóvel aqui em causa.

15) Mais, dá o Meritíssima Juiz do Tribunal “ quo” um conjunto de matéria de facto como não provada, sendo que dos autos resulta exactamente o oposto conforme se demonstrará. De facto dá o Meritíssima juiz do Tribunal “a quo” como não provado as alíneas c), d), e), f) , g) e j) da matéria de facto não provada quando na realidade tal matéria está provada quer por confissão da parte quer por prova testemunhal.

16) De facto, após a apresentação da contestação pelos RR. foi a A. notificada em 12/10/2023 do seguinte despacho “Notifique a A. para querendo exercer contraditório em relação à exceção deduzida pela Ré, em especial no que respeita à data em que foi celebrado o contrato e os termos do mesmo.” despacho este que transitou em julgado!! Nessa notificação foi igualmente a A. alertada pela secretaria quanto ao teor do despacho quando esta refere: “Fica V. Exª. notificada, na qualidade de Mandatária, relativamente ao processo supra identificado, de todo o conteúdo do despacho que se anexa, designadamente para, querendo, exercer contraditório em relação à exceção deduzida pela Ré, em especial no que respeita à data em que foi celebrado o contrato e os termos do mesmo.”

17) A tal despacho nunca o A. respondeu!!! Razão pela qual toda a matéria de facto supra referida se encontra provada por falta de resposta à excepção, isto é por confissão da parte!!

18) De facto resulta dos autos que foi o A. por iniciativa do Juiz ao abrigo do artigo 6.º do CPC. notificado nos termos do artº 3º nº 3 do CPC, para vir responder às excepções o que não fez!! Sendo que, salvo melhor entendimento, proferida nos autos tal decisão, impõe à parte a resposta às excepções invocadas através desse articulado, e a falta de resposta determinará também neste caso o efeito cominatório do artº 574º nº 2 do CPC Ex vide artº 587º do CPC. Aliás, não se compreende que tendo o juiz ordenado o cumprimento do contraditório pela autora, a tal não tenha qualquer efeito, sob pena da prática de um ato inútil.

19) Donde, não estamos perante um mero convite dirigido à parte, o processo passa efetivamente a integrar um 3º articulado, sendo-lhe aplicável o disposto no art. 587º, nº 1 (posição do autor quanto aos factos articulados pelo réu), e 574º.”, existindo sempre o ónus de impugnação das exceções neste terceiro articulado, porque imposto por lei ao abrigo do princípio da gestão processual. Assim, proferido o despacho supra aludido o juiz, ao abrigo do dever de gestão processual, adequou formalmente os autos, pelo que o cumprimento do contraditório ficou assegurado, ficando a parte obrigada ao ónus de impugnação dos factos alegados pelo réu que se reportassem às excepções, sob pena de preclusão na sua invocação.

20) Ou seja, competia à Autora responder no articulado “criado” por iniciativa do juiz o que não fez, dando o efeito preclusivo contido no artº 587º do CPC., facto que a Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” não pode ignorar!! De facto a Meritíssima Juiz salvo melhor entendimento não pode vir agora dar como não provado o que está provado por falta de resposta à excepção!!

21) Razão pela qual toda essa matéria, nomeadamente as alíneas c), d), e), f) , g) e j) da matéria de facto não provada deverá ser considerada provada porque de facto e de direito está!!

22) Ademais tais factos também resultam provados pelo depoimento da parte RAV associado à prova documental junta aos autos nomeadamente Doc n.º 1 e 3 junto com a contestação que nunca obteve qualquer resposta da Recorrida e ausência de prova que contraditasse as declarações de parte, dado que sempre teremos de questionar porque razão não trouxe a A. aos autos como testemunha o senhor DB, único que tinha efectivo conhecimento do negócio celebrado!!

23) De facto Resulta do depoimento da testemunha HS, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 9:55 horas as 10:37 horas, quanto a esta matéria, em todo o seu depoimento, refere não teve qualquer intervenção nesta mediação pois quem tratou deste processo foi o senhor DB e desconhece as condições acordadas entre o senhor DB e o Recorrente e igualmente Resulta das declarações de parte do RMAV, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:28 horas as 11.56 horas, estão transcritas com as passagem com relevo que aqui desde já se remete e se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais.

24) Sendo este reforçado pelo conteúdo do email junto como Doc n.º 1 e da missiva junta como Doc n.º 3 da contestação que apenas havia sido celebrado um contrato de mediação sem regime de exclusividade que a Recorrida foi contratada em 24/05/2022 (apesar da data que consta do contrato) por contrato com duração de 30 dias renovável por igual período podendo ser denunciado a qualquer momento sem necessidade de qualquer aviso prévio para vender o imóvel ora em por € 135.000,00 a pronto pagamento e que qualquer eventual negocio teria de ser realizado e sinalizado até ao dia 24/06/2022. Parece resultar claro do único depoimento que foi prestado que tem efectivamente conhecimento directo do que se passou que as condições do contrato foram as supra referidas e que a Recorrida não as conseguiu cumprir!!

25) Assim estando tal matéria provada por confissão acrescida da prova testemunhal e documental junta aos autos, obviamente que se encontra provado o que consta das alínea c), d), e), f) , g) e j) da matéria de facto não provada devendo assim esta ser eliminada da matéria de facto não provada e aditada à matéria de facto provada.

26) Por outro lado deverá ser retirada da matéria de facto não provada e colocado na matéria de facto provada o que consta na alínea h).

27) De facto resulta dos depoimentos das testemunhas apresentadas pelos recorrentes, nomeadamente da testemunha HS, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 09:55 horas às 10:37 e das declarações de parte do RMAV, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:28 horas as 11.56 horas, e da testemunha SCS, potencial compradora do imóvel aqui em causa, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:20 horas às 11:27 e da testemunha AJC, potencial compradora do imóvel aqui em causa, depoimento foi gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal, de 11:11 horas às 11:19, todos eles supra transcritos com as passagem com relevo que aqui desde já se remete e se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais, em especial do depoimento da testemunha SCS e da testemunha AJC, potenciais compradores, que estes não tinham qualquer montante para pagar a compra nem sequer a título de sinal, dado que como os mesmos referiram eles apenas tinham um crédito habitação pré-aprovado que iriam utilizar e ainda teriam de providencias por obter os 10% que faltavam!!

28) Resulta claro que o que os potencias compradores tinham era incertezas não tendo claramente o preço completo para pagar a proposta apresentada estando sempre dependente do parecer positivo do banco para o efeito e da obtenção dos 10 % que ainda lhes faltava pois a pre-aprovação de um crédito habitação era apenas de 90% do valor do imóvel que potencialmente viessem a adquirir.

29) Assim estando tal matéria provada por prova testemunhal e documental junta aos autos, nomeadamente a inexistência de qualquer contrato promessa e compra e venda outorgado pelos potenciais compradores obviamente que se encontra provado o que consta das alínea h) da matéria de facto não provada devendo assim esta ser eliminada da matéria de facto não provada e aditada à matéria de facto provada.

30) Assim em jeito de conclusão deverá:

▪ Deverá ser aditado à matéria de facto dada como provada que:

13. Que à data de 24/07/2027, data constante no contrato promessa de compra e venda apresentado pelo A., os potenciais compradores não puderam outorgar o contrato promessa de compra venda por incapacidade de assegurar a compra definitiva e também por incapacidade de proceder ao pagamento do sinal de € 30.000,00 naquela data.

14. Que não foi assegurado pela Recorrida uma data definitiva para celebração do referido contrato promessa de compra e venda com o consequente pagamento do sinal de € 30.000,00 nessa mesma data.

15. A venda identificada em 11) dos factos provados não foi objecto de intervenção de sociedade de mediação imobiliária tendo resultado de uma negociação particular entre o R. e os compradores DG e SG.

16. Que o Réu procedeu à venda do imóvel objecto do acordo de mediação, o que se concretizou em 20/07/2022, mediante celebração da escritura de compra e venda, tendo sido dado conhecimento prévio à Autora.

17. Tal venda não resultou da actividade da Autora mas sim do conhecimento directo do Recorrente com os compradores pois frequentava o restaurante deste tendo sido em consequência desse facto que se iniciou as negociações para compra e venda do imóvel aqui em causa.

▪ Deve resultar da matéria de facto provada o invés de na matéria de facto não provada, devendo considerar-se provado que:

18. Apesar de o contrato junto aos autos datar de 24 de dezembro de 2021, a realidade é que o mesmo apenas foi outorgado por a autora invocar a necessidade/obrigatoriedade do mesmo para mediar a venda do imóvel, em 24 de maio de 2022.

19. Os réus recusaram quer a duração do contrato pelo prazo de 6 meses, quer a exclusividade pretendida pela autora.

20. Em consequência, o contrato apenas foi celebrado por 30 dias, sem qualquer exclusividade, tendo os réus se limitado a assinar o contrato, não lhes tendo sido facultada qualquer cópia do mesmo e muito menos explicado o seu conteúdo.

21. O que os réus contrataram com a autora foi a venda do imóvel por 135 000 € no imediato e a pronto pagamento.

22. O dia 24/06/2022 foi a data limite dada pelos réus para a autora concretizar o negócio da venda do imóvel.

23. Os réus optaram por denunciar o contrato verbalmente em 24/06/2022.

24. O comprador que alegadamente estaria disposto a pagar os 135 000 € não tinha qualquer montante para pagar, nem sequer a título de sinal.

31) DO RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO:

Dos factos provados resulta que apesar da promoção realizadas pela A. para a venda do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária, certo é que nem o contrato de promessa de compra e venda nem escritura pública foram celebrados devido e com a intervenção da autora, sendo que os réus não estavam obrigados a tal intervenção porque o contrato foi sem exclusividade. Provou-se, também que foi através dos réus que aqueles compradores tiveram conhecimento do apartamento e se interessaram na sua aquisição e que foram os réus que se empenharam em promover eles próprios a comercialização do apartamento. Mais se provou que o primeiro contacto no sentido de aquisição da moradia foi estabelecido entre o RR. e o futuro comprador.

32) Ora o conteúdo das obrigações do cliente e da empresa é substancialmente distinto, consoante o contrato de mediação seja um contrato de mediação simples ou um contrato de mediação qualificado pela cláusula de exclusividade prevista no art. 16º, nº 2, alínea g), da referida Lei nº 15/2013.

No caso em apreço, o contrato de mediação concluído entre a autora e os réus é um contrato de mediação simples - ou um contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de não exclusividade - e o negócio visado pelo exercício da mediação foi concluído, sem qualquer intervenção da Autora que venderam o imóvel a seus conhecidos por negociações particulares que encetaram entre si.

33) No caso sub judice está demonstrado que no contrato de mediação celebrado a Autora se obrigou perante a RR. a angariar um interessado na compra de um imóvel pertencente a esta, pelo preço de € 135.000,00, e que a Ré se obrigou a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23%. Estamos, pois, perante um contrato de mediação imobiliária regido pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

34) O que de essencial se discute nos autos, “ab initio”, é apenas se a Autora pode exigir da Ré o pagamento da remuneração prevista no contrato, muito embora tenha apresentado apenas um único potencial comprador sem real capacidade de compra e também não tenha sido celebrado o contrato de compra e venda visado pela mediação por a cliente ter, entretanto, vendido ele próprio o imóvel sem intervenção de mediador!!

35) Aqui à que ter em conta o disposto no art.º 19, n.º 2, do RJAMI o qual se encaixa n perfeição, pois que além de não haver qualquer contrato de exclusividade, pelo que o Recorrente poderia vender o que bem entendesse quando bem entendesse como supra já se referiu, ainda que houvesse tal contrato, o certo é que o negócio não se concretizou não foi por certo por causa imputável ao Recorrente já que está demostrado nos autos que o potencial comprador não tinha obtido o crédito para a compra do imóvel em causa.

36) De facto o que resulta dos autos é que o cliente apenas tinha um pré-aprovação do um crédito para compra de um imóvel qualquer, que esse crédito apenas cobria 90% da aquisição do mesmo, que eles não tinham dinheiro para pagar a totalidade do valor do imóvel e nem qualquer sinal e que dependiam ainda da sujeição do imóvel ao banco, o que nem sequer tinha ocorrido, e da sua aprovação que não sabiam sequer se seria aceite!!

37) Não basta à mediadora – na vigência do contrato – angariar um interessado nominal na celebração do contrato com as condições constantes do contrato de mediação para ter direito à remuneração nos termos do n. º 2 do artigo 19º. No caso em apreço, a Autora alegou, mas provou-se exactamente o oposto, isto é, que a Autora não obteve e não apresentou à Ré um real interessado na aquisição do imóvel, pois o interessado que a A. apresentou não tinha o valor para pagar ao Recorrente e nem sequer sabia se o conseguiria obter, pelo que também não logrou demonstrar que o negócio só não se concretizou por causa imputável à Ré.

38) Ainda que considerando hipoteticamente, que o contrato de mediação foi celebrado em regime de exclusividade (o que não foi como já se referiu!!) a remuneração acordada só seria devida, caso a Autora tivesse logrado demonstrar os factos constitutivos do seu direito (artigo 342.º, n.º 1, do Cód. Civil): (i) que angariou e apresentou à Ré um interessado real e genuíno na compra do imóvel; e (ii) que o negócio visado não se concretizou por causa imputável aos Réus, proprietários do imóvel. Acontece que a Autora, na qualidade de mediadora, não logrou demonstrar que, na vigência do contrato, angariou um interessado genuinamente interessado na compra do imóvel.

39) Ora a Lei nº. 15/2013, de 08/02, estabelece o Regime Jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária - RJAMI (os artigos 16º e 32º foram alterados pelo artº. 3º do DL nº. 102/2017, de 23/08). Relativamente ao conteúdo do contrato de mediação, a alínea g), do nº. 2, do artº. 16º, prevê acerca do regime de exclusividade, uma modificação substancial dos deveres das partes. Por um lado, a sua formação, necessariamente sujeita à forma escrita; por outro, os seus efeitos concretos, cuja especificação se deixa na disponibilidade das partes, mas que têm de constar obrigatoriamente do texto contratual”.

40) Relativamente ao âmbito de tal cláusula, enuncia que a jurisprudência tem adoptado duas diferenciadas posições:“- a cláusula de exclusividade impede a contratação de outras mediadoras e também a promoção direta do cliente, mas não impede o cliente de aceitar propostas que espontaneamente lhe sejam feitas por terceiros ; - a cláusula de exclusividade impede a contratação de outras mediadoras, mas não impede o próprio cliente de procurar interessados no negócio pretendido”, devendo considerar-se que, “na dúvida, a exclusividade é simples – pois deve resultar claramente do contrato que o comitente se abstém de procurar ele próprio o melhor negócio, dispondo-se a remunerar o mediador no caso em que o consiga directamente (e não em resultado da actividade de mediação)”

41) Pelo que face ao conteúdo da clausula de exclusividade constante do contrato junto aos autos nomeadamente a clausula 4.ª outra conclusão não se poderá tirar que esta ao ser válida é uma clausula de exclusividade simples

42) No que se reporta à remuneração do mediador esta depende directamente do resultado da sua actividade sendo três os requisitos, de necessária verificação cumulativa, para que aquela seja devida, nomeadamente a actividade do mediador; a conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; um nexo de causalidade entre aquela actividade e a conclusão deste contrato.

43) Todavia, a remuneração no âmbito dos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, possui algumas particularidades, fruto do legalmente estipulado no transcrito nº. 2, do artº. 19º, da Lei nº. 15/2013, de 08/02. De facto, também na presença de uma cláusula de exclusividade, o mediador só adquire o direito à comissão quando estejam presentes todos os requisitos necessários para a sua constituição. Nomeadamente, o mediador deve ter desenvolvido a actividade a que se obrigou; simplesmente, a existência desta cláusula “autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”

44) Todavia, estando-se perante um contrato de mediação com cláusula de exclusividade simples ou relativa (que apenas afasta a concorrência), “a remuneração da mediadora exclusiva depende do sucesso do cumprimento da sua prestação, aferida pelo nexo causal entre ela e o contrato celebrado.

45) Ora é claro que o Réu procedeu à venda do imóvel objecto do acordo de mediação, o que se concretizou em 20/07/2022, mediante celebração da escritura de compra e venda, tendo sido dado conhecimento prévio à Autora.

Tal venda não resultou da actividade da Autora mas sim do conhecimento directo do Recorrente com os compradores pois frequentava o restaurante deste tendo sido em consequência desse facto que se iniciou as negociações para compra e venda do imóvel aqui em causa. Pelo que resulta claro que a actividade da Autora não contribuiu de todo (nem sequer conhecia os compradores) para a celebração do negócio em termos causais, pelo que, inexistindo, a violação da obrigação de exclusividade, não existe assim o direito da Recorrida ao recebimento de qualquer retribuição. Pelo que também por esta via, não tem a Recorrida direito ao pagamento de qualquer retribuição.

46) Ademais, há ainda que aferir se tal clausula de exclusividade será ou não validade face o facto de se encontrar provado que não foi explicado o seu conteúdo.

47) Segundo o art. 1º nº 1 e 2 do DL nº 446/85 de 25/10 com as alterações decorrentes dos DL n.º 220/95 de 31.08 e DL n.º 249/99 de 7/07, as cláusulas contratuais gerais elaboradas sem prévia negociação individual, que proponentes ou destinatários indeterminados se limitem, respectivamente, a subscrever ou aceitar, regem-se pelo referido diploma.

48) O documento aqui subscrito pelas partes como contrato é, como dele resulta um impresso com texto pré-escrito, com alguns espaços em branco para ajustamento ao caso concreto. Analisando o contrato outorgado, bem como o essencial da matéria de facto dada como provada, impõe-se concluir que o negócio celebrado entre as partes se encontra efectivamente sujeito à disciplina consignada no Decreto-lei nº 446/85, de 25 de Outubro, reservada para as denominadas cláusulas contratuais gerais. A situação aprecianda, os termos do contrato outorgado reproduzem o modelo da Portaria n.º 228/2018, de 13.08, a qual veio fixar um modelo de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais (MCMI)

49) Realçando-se também que o ónus de prova de que uma cláusula contratual (ou todas elas) resultou(ram) de negociação prévia entre as partes sempre recairia sobre quem se tenha prevalecido do seu conteúdo, que no caso em apreço foi a Autora, nos termos e para os efeitos do art. 1º nº 3 do DL nº 446/85.

50) Tal como está consagrado no art. 5º as cláusulas contratuais gerais devem ser comunicadas na íntegra aos aderentes que se limitem a subscrevê-las ou a aceitá-las, devendo a comunicação ser realizada de modo adequado e com a antecedência necessária para que, tendo em conta a importância do contrato e a extensão e complexidade das cláusulas, se torne possível o seu conhecimento completo e efectivo por quem use de comum diligência.

51) Da factualidade apurada nos autos resulta não haver um único facto que demonstre ter a Recorrida comunicado na íntegra à Recorrente o conteúdo integral da convenção predisposta de “exclusividade”, decisivamente o que respeita ao segmento final do n,º da cláusula 4ª, nem sequer que lhe tenha propiciado a possibilidade de conhecimento das cláusulas contratuais do referido contrato de forma prévia à sua assinatura e em termos tais que esta a pudesse ter conhecido agindo com diligência comum. Não estando demonstrado que o tenha feito, não poderá a Recorrida prevalecer-se daquele clausulado para exigir o pagamento da comissão contratada, pois a lei determina que, não sendo a prova aí referida produzida, o tribunal considere a cláusula como não negociada.

52) Ora, quanto às consequências dessa ausência de prova da aludida comunicação das cláusulas contratuais gerais, a lei também não deixa dúvidas ao consignar no art. 8º, al. a) da citada LCCG que tais cláusulas (não comunicadas) se consideram excluídas dos contratos onde sejam inseridas, o que sempre correria no caso em concreto.

53) Assim, face à redução do contrato imposta pelo regime da LCCG implica, necessariamente, a não aplicação da cláusula do contrato que eventualmente poderia determinar a obrigação de pagamento da remuneração à A. no caso de não concretização do negócio mediado por facto imputável à R.. Note-se que, nos termos do art.º 9.º da LCCG, os contratos com cláusulas excluídas por violação do dever de comunicação e/ou informação mantêm-se, “vigorando na parte afectada as normas supletivas aplicáveis, com recurso, se necessário, às regras de integração dos negócios jurídicos.”

54) Não há pois lugar na situação decidenda à consideração do regime do artigo 19º, n.º 2 da Lei da Mediação, porquanto excluído que esta aquele efeito ou consequência da convencionada exclusividade estamos perante um contrato de mediação simples, isto é, como já supra se referido, e se remete e aqui se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais, o negócio visado pelo exercício da mediação foi concluído, sem qualquer intervenção da Autora que venderam o imóvel a seus conhecidos por negociações particulares que encetaram entre si.

55) Pelo que ao decidir como decidiu violou a Meritíssima Juiz do tribunal “ a quo” o disposto nos artigos 16.º e 19.º da Lei 15/2013 de 08/02, 342.º do Código Civil, 1,2, 3, 5, 6 e 7 do DL 446/85 de 25/10 e 615.º al. b), c) e d) todos do C.P.C.

Termos em que deverá, com o douto suprimento de V. Ex.ª ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se consequentemente a sentença ora recorrida substituindo-a por outra (nos moldes supra citados para os quais se remete e aqui se dão por integralmente reproduzidos pra os devido efeitos legais)

Absolvendo-se os Recorrentes do pedido formulado pela Recorrida, na Petição Inicial.»

Não foram apresentadas contra-alegações.

*-*

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do(s) recorrente(s), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cfr. artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 662º nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. artº 5º nº 3 do mesmo Código).

No caso, são as seguintes as questões a decidir :

- alteração da matéria de facto,

- alteração da decisão de mérito.

II – FUNDAMENTAÇÃO

A - De Facto

Na sentença sob recurso foi considerada a seguinte factualidade:

“Factos provados

1. A autora é uma sociedade de mediação imobiliária, que se dedica a esta atividade sendo detentora da licença AMI 7772.

2. Entre as partes, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, visando conseguir interessado na compra do imóvel da propriedade dos réus sito na Avenida …, lote …, …, em ….

3. O contrato assinado contém, entre o mais, o seguinte teor:

«Cláusula 2.ª (Identificação do Negócio)

1. A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 135.000,00, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.

Cláusula 4.ª (Regime de contratação)

1.O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de Exclusividade.

2. O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária durante o respetivo prazo de vigência.

Cláusula 5.ª (Remuneração)

1.A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 13/2013, de 8 de fevereiro.

2.O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal de __ %.

Cláusula 8.ª (Prazo de Duração do Contrato)

O presente contrato tem uma duração de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.

Cláusula 10.ª (Angariador Imobiliário)

Na preparação do presente contrato de mediação imobiliária colaborou o angariador HS (…)

…, 24 de Dezembro de 2021.».

4. Em junho de 2022, a autora conseguiu interessados na compra do imóvel, a saber, os senhores AJC, NIF: …, natural de …, solteiro, titular do cartão do cidadão número …, emitido pela República Portuguesa e válido até …, e SCS, NIF: …, natural da freguesia de …, concelho de …, solteira, titular do cartão do cidadão número …, emitido pela República Portuguesa e válido até …, residentes na Praceta …, lote …, andar …, em ….

5. Tendo a proposta sido apresentada pelo seu valor de promoção, a saber, 135 000 €.

6. A autora avançou para o envio da minuta do contrato-promessa de compra e venda.

7. Questionada a autora quanto à data da entrega do valor correspondente ao sinal, foi respondido que os compradores identificados se predispunham a entregá-lo na data da outorga do contrato-promessa de compra e venda.

8. Os réus não assinaram o referido contrato-promessa de compra e venda.

9. Por correio eletrónico datado de 29/06/2022, o réu RAV escreveu: «Boa tarde Sr. H e restante equipa, Por muita pena minha e também porque o Sr D sempre foi muito exemplar e esclarecedor comigo e sempre me colocou à vontade para resolver o contrato caso não me sentisse confortável a trabalhar convosco, o que não aconteceu antes pelo contrario, mas eu tive uma proposta a PP que não aceitei por ter o contrato convosco até dia 24 e não houve mais contactos com esse possível comprador. Ontem de manhã abordou-me em Alenquer e reiterou a interesse irrecusável porque eu também precisava da verba sinal conforme vos tinha questionado essa possibilidade. Assim sendo, as minhas sinceras desculpas e estou muito grato pelo vosso acompanhamento mas já fechei com esse comprador. Poderá haver novas oportunidades. Melhores cumprimentos, RV ».

10. Os réus venderam o imóvel em 21 de julho de 2022, sem intervenção da autora, pelo preço declarado de 75 000 €.

11. Por carta datada de 09/01/2023, os réus procederam à devolução da fatura, escrevendo: «Data: 09 de Janeiro de 2023

Assunto: Resposta à V. missiva datada de 30/11/2022 - *Pedido de Pagamento de Remuneração"

Exmo(s) Senhor(s)

Nós, RMAV e VCGCOV, acusamos a recepção da V. missiva datada de 30/11/2022 e qual desde informamos que nos causou seria estranheza quanto ao seu conteúdo.

Na realidade foi celebrado com V. Ex.ª um contrato de mediação para venda de um imóvel para habitação sito no …, mas nunca em regime de exclusividade como por muitas vezes vos foi referido por nós. No entanto independente de tal facto, o certo é que quando vendemos o imóvel em causa, sem intervenção de qualquer mediador imobiliário o que inclui obviamente V. Ex.ª, há muito já havíamos rescindimos, por escrito, por e-mail de 29/05/2022 o contrato convosco (embora verbalmente tal denuncia já tivesse ocorrido no dia 24/06/2022) sendo que nessa data nada disseram pois muito bem sabiam o que haviam contratado connosco e a forma como contrataram. De facto, V. Ex.ª foram contratados para o efeito, como muito bem sabem, em 24/05/2022, por contrato com duração de 30 dias renovável por igual período podendo ser denunciado a qualquer momento sem necessidade de qualquer aviso prévio para vender o imóvel ora em por € 135.000,00 a pronto pagamento.

Apesar desse facto, o certo é que ainda assim pensamos que acaso o suposto "interessado" pagasse o sinal até ao dia 24/06/2022 aceitaríamos celebrar o contrato promessa de compra e venda desde que fossem cumpridos outros requisitos, mas nem isso o suposto "interessado" pretendia fazer, pois o que nos foi informado por V. Ex.ª é que não só o alegado "interessado" não pagava o sinal no dia 24/06/2022 por ser impossível como também esperavam, note-se esperavam, "ter o problema resolvido até ao dia 8" razão pela qual no dia 29/06/2022 nós denunciamos o contrato que tínhamos com V. Ex.ª, pois a venda teria de estar concluído até 24/05/2022, como aliás é só V. conhecimento, e não estava.

Pelo que claro é que V. Ex.ª não cumpriram minimamente com o acordado pois o que foi contratado convosco foi vender o apartamento por € 135.000,00 a pronto pagamento e não nas condições que nos apresentaram e que V. Ex,ª bem sabiam e sabem, porque foram avisados por diversas vezes, que não nos interessavam. V. Ex." sabiam e sabem perfeitamente que o imóvel era para ser vendido, entendendo-se com tal, celebração de escritura de compra e venda realizada e o preço pago até ao dia 24/05/2022 o que não ocorreu e, portanto, V. Ex.ª incumpriram por completo o que haviam acordado connosco, razão pela qual denunciamos o contrato de mediação com V. Ex.ª no citado dia 29/06/2022 por escrito embora verbalmente tal denúncia já tivesse ocorrido no dia 24/06/2022.

E mal seria termos de vos pagar por termos vendido o que é nosso sem intervenção de terceiros. Mas deste facto V. Ex.* já sabem, nomeadamente que não existe qualquer valor a pagar-vos por obviamente nada vos ser devido.

Pois é certo é que V. Ex.ª não tiveram qualquer intervenção na mediação do negócio que nós realizamos com o Sr. DG e SG pelo que o poderia aqui estar em causa seria o eventual direito a receber a remuneração ao abrigo do n.º 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013.

É comummente distinguida a cláusula de exclusividade simples da clausula de exclusividade reforçada que nos vamos escusar de explicar pois certamente V. Ex.ª conhecerão o significado de ambos os conceitos. Da previsão legal constante da al. g) do nº 2 do artigo 16.º da Lei 15/2013, resulta a obrigação de serem especificados os efeitos que da cláusula de exclusividade introduzida no contrato decorrem quer para a empresa quer para o cliente.

Analisada a cláusula 4.ª n.º 1 e 2 do nosso contrato consta que nos termos do regime de exclusividade previsto no contrato que apenas V, Ex, tinham o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária durante o respetivo período de vigência, ficando nós obrigado a pagar a comissão acordada caso houvesse violação da obrigação de exclusividade.

Tendo presentes estes critérios e analisado o teor da cláusula ora em causa, o que da mesma resulta claramente é que apenas V. Exª, mediadora, poderiam na vigência do contato promover o negócio, com exclusão de outras mediadoras, nada tendo sido mencionado na referida cláusula de exclusividade quanto à proibição de nós diretamente podermos celebrar o negócio com terceiro que se nos apresentassem com interesse para o efeito. O mesmo é dizer que a cláusula de exclusividade constante no contrato é simples, razão pela qual nunca teria ocorrido qualquer violação do regime de exclusividade por nossa parte ainda que o tivesse sido contratado tal regime, que repita-se não foi.

Ora assente que está que não houve qualquer violação do regime de exclusividade, no confronto com o disposto no n° 1 do artigo 19.º da Lei 15/2013 resulta que o direito á remuneração nasce com a conclusão e perfeição do negocio visado pelo exercício da mediação e como consequência do mesmo.

Claro é que escusado será dizer V. Ex.* não realizaram qualquer negócio e nem sequer apresentaram qualquer negócio com viabilidade, pois nem o dia exacto para pagamento do sinal nos conseguiam garantir, razão pela qual nada vos é devido por nós, seja a que titulo for, pelo que se procede à devolução da factura por vós emitida ilicitamente e expedida por nós em anexo.».

12. Instados a pagar a quantia de 8 302,50 e, a título de remuneração pelos serviços prestados pela autora, os réus não o fizeram.

Factos não provados

Com relevância para a decisão, não se provaram todos os factos alegados que se não compaginam com os acima descritos, designadamente que:

a) Por questões de ordem financeira, os réus tinham muita urgência em vender o imóvel sito no ….

b) Foi transmitido à autora que os réus tinham muita urgência em vender o imóvel, pelo que a venda era muito urgente.

c) Apesar de o contrato junto aos autos datar de 24 de dezembro de 2021, a realidade é que o mesmo apenas foi outorgado por a autora invocar a necessidade/obrigatoriedade do mesmo para mediar a venda do imóvel, em 24 de maio de 2022.

d) Os réus recusaram quer a duração do contrato pelo prazo de 6 meses, quer a exclusividade pretendida pela autora.

e) Em consequência, o contrato apenas foi celebrado por 30 dias, sem qualquer exclusividade, tendo os réus se limitado a assinar o contrato, não lhes tendo sido facultada qualquer cópia do mesmo e muito menos explicado o seu conteúdo.

f) O que os réus contrataram com a autora foi a venda do imóvel por 135 000 € no imediato e a pronto pagamento.

g) O dia 24/06/2022 foi a data limite dada pelos réus para a autora concretizar o negócio da venda do imóvel.

h) O comprador que alegadamente estaria disposto a pagar os 135 000 € não tinha qualquer montante para pagar, nem sequer a título de sinal.

i) No âmbito da sua atividade, a autora desenvolveu todas as atividades de promoção possíveis, nomeadamente, a promoção do imóvel em diversas plataformas online, como o remax.pt e o idealista, flyers, montra da loja, apresentação do imóvel em reuniões semanais de loja e mensais de grupo.

j) Os réus optaram por denunciar o contrato verbalmente em 24/06/2022.

k) Em determinado momento, deixou de ser possível contactar com os réus.

l) Quando, em final de julho de 2022, a autora interpela os réus pessoalmente, os mesmos referem que já venderam o imóvel a um terceiro, sem a intervenção da autora e pelo preço de 75 000 €.»

B - De Direito

- Da alteração da matéria de facto

É sabido ser ónus imposto ao Recorrente a apresentação de alegações, nas quais deve concluir, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão (cfr. artº 639º nº 1 CPC), sendo as conclusões que delimitam a área de intervenção do Tribunal ad quem (cfr. artº 635º nº 4 CPC), equivalendo as mesmas ao pedido.

Por outro lado, é igualmente sabido que o artº 640º CPC impõe ao Recorrente ónus próprios quando impugne a decisão da matéria de facto.

De acordo com o estipulado no seu nº 1 als. a), b) e c), quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto deve o Recorrente, sob pena de rejeição, obrigatoriamente especificar na motivação da alegação os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que impunham diversa decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, e a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas; e quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao Recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (nº 2 al. a) do citado artº 640º).

Já quanto às conclusões, atenta a sua essência sintética mas tendo em conta as suas funções delimitadora e definidora do âmbito do recurso, delas deve obrigatoriamente constar a especificação dos concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, não sendo forçoso que delas conste a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações, nem a decisão alternativa pretendida (cfr. Acórdão do STJ de 12/07/2018, proc. 167/11.2TTTVD.L1.S1, in www.dgsi.pt e Acórdão Uniformizador nº 12/2023, de 17/10/2023 (proc. 8344/17.6T8STB.E1‑A.S1) publicado no Diário da República I série, de 14/11/2023).

No caso, tendo cumprido suficientemente os ónus estabelecidos no artº 640º CPC, os Recorrentes, impugnam o facto provado 11. relativamente à data do e-mail pelo qual puseram fim ao contrato de mediação, pretendem o aditamento de novos factos provados, e impugnam os factos não provados sob as alíneas c), d), e), f) , g) e j), e, por diverso fundamento, também o não provado sob a al. h), defendendo que todos devem integrar o elenco dos factos provados.

Vejamos então.

Relativamente ao facto 11, a crítica que lhe é dirigida e o efeito pretendido consistem, na verdade, na invocação de um lapso de escrita e no pedido da respectiva correcção.

Esse facto, como dele se vê, reproduz a carta dos RR. para a A., datada de 09/01/2023, na qual é referido o e-mail dos RR. destinado a opor-se à renovação do contrato de mediação, que no facto em apreço é indicado como sendo de 29/05/2022 quando efectivamente é de 29/06/2022, como decorre da mera leitura do aludido e-mail e ressalta do facto 9 que precisamente transcreve tal e-mail.

É assim patente que no facto provado 11 a referenciação daquele e-mail a 29/05/2022 resulta de lapso de escrita, que deve ser corrigido no sentido propugnado pelos Recorrentes.

Analisando o facto 11 ora em causa no confronto com o doc. 3 junto com a contestação, que constituiu a carta nele reproduzida, detectam-se outros dois lapsos de escrita na menção a 24/05/2022 referenciada à data em que a venda teria de estar concluída, com celebração de escritura de compra e venda realizada e o preço pago, quando efectivamente o que consta da carta de 09/01/2023 reproduzida no facto 11 é a data de 24/06/2022.

Assim, não só deve ser corrigido o lapso apontado pelos Recorrentes como também esses outros, de modo a que o facto expresse fielmente o documento que visa reproduzir, conferindo-lhe, além do mais, a lógica cronológica contida no próprio documento.

Deste modo, procedendo a essa correcção, decide-se a alteração de redacção do facto provado 11, no sentido de que nesta frase “…há muito já havíamos rescindimos, por escrito, por e-mail de 29/05/2022 o contrato convosco…” onde consta 29/05/2022 passe a constar e a ler-se 29/06/2022, e nas seguintes frases “…denunciamos o contrato que tínhamos com V. Ex.ª, pois a venda teria de estar concluído até 24/05/2022…” e “…celebração de escritura de compra e venda realizada e o preço pago até ao dia 24/05/2022 …” onde consta 24/05/2022 passe a constar e a ler-se 24/06/2022.

No plano do pretendido aditamento de factos ao elenco dos provados, conforme decorre das conclusões 5 a 12 e 30 os Recorrentes pugnam pelo aditamento dos seguintes:

“13. Que à data de 24/07/2027, data constante no contrato promessa de compra e venda apresentado pelo A., os potenciais compradores não puderam outorgar o contrato promessa de compra venda por incapacidade de assegurar a compra definitiva e também por incapacidade de proceder ao pagamento do sinal de € 30.000,00 naquela data.

Impõe-se uma primeira nota. Decorre dos autos e sobressai do facto provado 6 que nenhum contrato-promessa foi subscrito, tendo, outrossim, sido elaborada uma minuta de contrato-promessa que foi enviada pela A. aos RR., o que, aliás, é referido pelos Recorrentes nas suas alegações. De outra banda, a data feita constar dessa minuta, como do respectivo documento junto aos autos se verifica, é 24/06/2022 e não 24/07/2027 ou 24/07/2022, como por lapso várias vezes é referido pelos Recorrentes. Por uma questão de precisão esses dados serão atendidos na exposição subsequente.

Aqueles factos pretendidos aditar mostram-se conexionados com o também impugnado facto não provado h) (cfr. conclusões 26 a 29), segundo o qual “O comprador que alegadamente estaria disposto a pagar os 135 000 € não tinha qualquer montante para pagar, nem sequer a título de sinal.”

A matéria relativa aos factos ora em apreço foi alegada pelos RR. na sua contestação, em suma e sinteticamente, alegando que manifestaram à A. a urgência na venda, por necessidades financeiras, com a indicação de que o negócio teria de ser realizado até 24/06/2022 e a pronto pagamento. O único comprador que lhes foi indicado pela A., mas que os RR. nunca viram, não tinha qualquer montante para pagar, nem sequer a título de sinal, e pretendia fazer a escritura a 60 dias contados da data do contrato-promessa, o que, a considerar a data aposta na respectiva minuta, daria para finais de Setembro de 2022. A data de concretização da venda seria indeterminada, estando dependente de diligências bancárias, quando o objectivo do RR. transmitido à A. era a venda urgente e a pronto pagamento. Por isso não aceitaram a proposta vertida na minuta apresentada pela A..

Trata-se de matéria relevante sob o prisma da defesa dos RR., e por conseguinte deverá ter expressão na decisão de facto, seja no enunciado dos factos provados ou não provados; defendendo os Recorrentes tratar-se de factualidade que resultou provada, pugnando pelo aditamento daqueles dois factos ao elenco dos provados e a transposição do facto não provado h) para os factos provados com base nos depoimentos de HS, profissional da sociedade A., SCS e AJC, os potenciais compradores, e nas declarações do Réu RMAV.

Analisados os excertos dos depoimentos testemunhais tidos pelos Recorrentes por relevantes, verifica-se, em suma, que HS disse que o contrato-promessa não foi assinado porque estavam a negociar algumas questões acerca do prazo do contrato-promessa de compra e venda – sendo relevante para a contextualização temporal atender a que na minuta desse contrato foi aposta no final a data de 24/06/2022 e que esta data coincidia com o termo do prazo inicial de 6 meses de vigência do contrato celebrado entre A. e RR. – e também porque os potenciais compradores, como estavam a recorrer a financiamento, naquele momento não estavam confortáveis para sinalizar, concretizando que “o senhor AJC não estava confortável para assinar o contrato sem ter o parecer final do banco” e que o senhor AJC não estava em condições de dar o sinal no dia 24/06/2022, data aposta na minuta.

Disse ainda que não conseguia precisar se o contrato-promessa seria assinado dali a uma semana ou 15 dias, porque estava dependente dos bancos, não tinham a certeza de quando poderia ser subscrito o contrato-promessa, mas no dia 24/06/2022 não seria de certeza.

Por sua vez, SCS disse que ela e o marido fizeram uma proposta para a compra da casa que não aceite. Mais tendo dito “Nós tínhamos o crédito à habitação através da nossa gestora de conta de 90%, o que nos faltava eram os 10% e aí não tínhamos a certeza se conseguiríamos”.

Perguntada “Sabem que estiveram quase para assinar um contrato de promessa de compra e venda?” a sua resposta foi “Não, nós fizemos a nossa proposta, sabendo que, como os outros vendedores também tinham negado porque como é óbvio a pessoa quer vender a casa o mais rápido possível, e nós não tínhamos os 10 % ainda, então nós fizemos a proposta, sabendo com os pés no chão que poderia vir uma resposta negativa.”. Disse ainda “Nós apenas fizemos a proposta e assinamos, mas pronto na expectativa claro, queríamos que fosse uma resposta positiva, mas sabíamos perfeitamente todas as condições.”, “Nós ainda tínhamos apenas um crédito habitação que estávamos a aguardar a casa para dar continuidade precisávamos do valor da casa para que a nossa gestora desse continuidade ao processo, e nós estávamos nesse ponto à procura da casa para falarmos com a nossa gestora, já encontramos a casa e ela dá então continuidade. Portanto, ainda havia muitas coisas a serem tratadas até chegar ao ponto de escritura”, “quando fomos de encontro ao remax, já tínhamos este crédito pré-aprovado o único senão era os 10% que nós precisávamos”.

Por outro lado, AJC, que também disse que o que fizeram foi apresentar uma proposta, perguntado disse que não lhe falaram na assinatura de um contrato-promessa nem de entrega de sinal, nem que tal teria de ocorrer até 24/06/2022.

Esclareceram, pois, SCS e AJC que o que tinham era uma mera pré-aprovação de crédito pela gestora de conta a 90%, mas que o casal precisava de crédito a 100%, donde ressalta qualquer indisponibilidade para sinalizar, indo ao encontro do referido por HS, certo que do depoimento de AJC decorre nem sequer terem sido abordados para a celebração de um contrato-promessa nem de pagamento de sinal. Desses depoimentos, em especial de SCS, decorre também que a pré-aprovação do crédito carecia de desenvolvimento e diligências bancárias para efectiva aprovação perante uma expectativa de aquisição concreta, o que é bem revelador de que a outorga de um contrato-promessa naquela época não era cogitada pelos proponentes porque não sabiam se conseguiriam o financiamento integral de que precisavam, o processo para efectiva aprovação do crédito à habitação estava ainda dependente de desenvolvimento e, naturalmente, indefinida a data em que poderia concretizar-se o negócio ou mesmo se este seria concretizável.

Estão em causa as testemunhas por excelência quanto a esta matéria; e os seus depoimentos associados ao de HS, profissional da A., não deixam margem para dúvidas quanto a que os factos pretendidos ver aditados, bem como o que ficou consignado como não provado em h), efectivamente se mostram provados, carecendo, porém, de algumas precisões, tal como importa oficiosamente, a coberto do artº 662º nº 1 CPC, contextualizar o facto provado 6.

Assim, oficiosamente, altera-se a redacção do facto provado 6, que passa a ser:

6. A autora avançou para o envio aos RR. de minuta de contrato-promessa de compra e venda, em cujo final apôs a data de 24/06/2022.

Aditam-se aos factos provados, sob os nºs 13 e 14, os seguintes:

13. Em 24/06/2022, data constante na minuta do contrato-promessa de compra e venda apresentada pela A. aos RR., os potenciais compradores não podiam outorgar contrato-promessa de compra venda por incapacidade de assegurar a compra definitiva e também por incapacidade de proceder ao pagamento de um sinal naquela data.

14. Não foi assegurado pela A. aos RR. uma data definitiva em que pudesse ser celebrado contrato-promessa de compra e venda e pagamento de sinal.

Elimina-se o facto não provado sob a al. h), sem necessidade da sua transposição para os factos provados, porquanto o seu conteúdo se mostra incluído no agora aditado facto provado 13.

Ainda no plano do pretendido aditamento de factos ao elenco dos provados, conforme decorre das conclusões 13, 14 e 30 os Recorrentes pugnam pelo aditamento dos seguintes:

“15. A venda identificada em 11) dos factos provados não foi objecto de intervenção de sociedade de mediação imobiliária tendo resultado de uma negociação particular entre o R. e os compradores DG e SG.

Foquemo-nos nos factos pretendidos aditar sob os nºs 15 e 17, já que o 16, em essência, mostra-se vertido no facto provado 10, constituindo uma precisão do que deste consta.

Na explanação acerca da formação da convicção para a decisão de facto o Tribunal a quo não afasta a matéria em causa, reportando-se até a um segmento do depoimento da testemunha DG, comprador, que vai precisamente nesse sentido, ali se dizendo «DG confirmou a aquisição do imóvel de RV, que já era seu cliente e relatou: “Um dia, ele perguntou se eu queria comprar um apartamento, eu fiz uma oferta, ele não quis.”; “Passado um mês e tal, eu subi o preço e, na semana seguinte, fizemos o negócio, por cento e tal mil euros.”. Disse, ainda: “O sinal foi de 30 000 €, mandei fazer um escrito, para justificar o valor, penso que foi feito e pago no dia seguinte.”. Questionado, respondeu: “Nunca falámos sobre qualquer negócio em curso com uma mediadora.”». O que aparenta é não lhe ter atribuído a importância que ela tem no contexto da defesa apresentada pelos RR., e respigou para a matéria de facto apenas que a venda foi realizada sem intervenção da autora, como consta da parte final do facto provado 10.

Sendo cristalino da escritura de compra e venda, que constitui o doc. 2 da petição inicial, que o negócio foi efectuado sem intervenção de qualquer mediadora imobiliária o facto provado 10 é redutor ao referir-se apenas a que a venda foi realizada sem intervenção da autora, não expressando fielmente o que consta do documento, além de nem indicar que foi celebrada por escritura, nem atende plenamente ao sentido da alegação dos RR. a esse respeito. O que está em causa não é simplesmente a mera circunstância de a compra e venda ter sido efectuada sem a intervenção da A., mas sim que não teve a intervenção de qualquer mediadora e que resultou de negociação particular entre o R. e os compradores que eram já seus conhecidos, e que não lhe foram apresentados pela A..

Trata-se de matéria alegada pelos RR. na sua contestação e que se reveste de interesse face às soluções plausíveis de Direito, nomeadamente para a solução jurídica por eles defendida nesse seu articulado, e que reiteram em sede de recurso.

Efectivamente, não só o curto trecho referenciado na motivação da decisão de facto como outros passos dos depoimentos das testemunhas DG e SG, compradores do imóvel, transcritos nas alegações revelam o conhecimento prévio entre o R. e aqueles e as negociações particulares entre eles, especialmente entre o R. e DG, e desse modo aqueles depoimentos testemunhais conferem credibilidade às declarações do R. a esse respeito, e a conjugação desses meios de prova sustentam os factos pretendidos aditar. De outra banda, o doc. 2 da petição inicial, que constitui a escritura de compra e venda, revela não só a formalidade usada na outorga do negócio, como também sustenta que no mesmo não houve intervenção de qualquer sociedade de mediação imobiliária.

Por outro lado, o facto provado 9, reproduzindo a correspondência electrónica do R. para a A. datada de 29/06/2022, por si mesmo já revela que o R., em data anterior à da respectiva celebração, deu conhecimento à A. de que ajustara o negócio com terceiro, não se vislumbrando necessidade de reiterar esse aspecto com a introdução de um novo facto no elenco dos provados.

Assim, adita-se à matéria de facto, sob o nº 15, o seguinte:

15 - A venda identificada em 10) e 11) dos factos provados resultou exclusivamente de uma negociação particular entre o R. e os compradores DG e SG, fruto do conhecimento directo do Recorrente com estes desde há anos, pois frequentava o restaurante de DG.

E novamente convocando o artº 662º nº 1 CPC, introduzem-se no facto provado 10 precisões que decorrem do incontroverso doc. 2 junto com a petição (escritura pública de compra e venda).

Assim, oficiosamente, altera-se a redacção do facto provado 10., que passa a ser:

10. Por escritura pública de compra e venda, outorgada em 20/07/2022, os réus venderam o imóvel, sem intervenção da autora nem de qualquer outra imobiliária, pelo preço ali declarado de 75 000 €.

Os Recorrentes impugnam ainda os factos não provados sob as alíneas c), d), e), f), g) e j) defendendo a sua inclusão na matéria de facto provada (cfr. conclusões 15 a 25 e 30), com fundamento essencialmente em que se trata de matéria por eles alegada com carácter de excepção que a A., expressamente notificada pelo Tribunal para se pronunciar, não impugnou e sobre ela não tomou posição, desse modo resultando confessada; acrescendo tratar-se de factualidade provada também pela prova testemunhal e documental junta aos autos.

Esses factos impugnados rezam assim:

d) Os réus recusaram quer a duração do contrato pelo prazo de 6 meses, quer a exclusividade pretendida pela autora.

f) O que os réus contrataram com a autora foi a venda do imóvel por 135 000 € no imediato e a pronto pagamento.

g) O dia 24/06/2022 foi a data limite dada pelos réus para a autora concretizar o negócio da venda do imóvel.

j) Os réus optaram por denunciar o contrato verbalmente em 24/06/2022.

Analisada a contestação dos RR. verifica-se que ela é quase exclusivamente dedicada à “defesa por excepção”, identificada em capítulo assim intitulado, abarcando os artºs 5º até final desse articulado.

Nesse capítulo mostram-se alegados os factos ora em apreço, podendo sintetizar-se que ali invocaram ter urgência na venda por razões financeiras e disso terem dado conta à A., com a qual estabeleceram contactos em Maio de 2022 e ter esta indicado que seria necessário a outorga de contrato de 6 meses e com exclusividade, o que eles recusaram.

Mais alegaram ter dado nota à A. de que o negócio teria de ser realizado até 24/06/2022 e a pronto pagamento, e que o único potencial comprador que lhes foi indicado não tinha qualquer montante para pagar, nem sequer a título de sinal, e pretendia fazer a escritura a 60 dias contados da data do contrato‑promessa, o que daria para finais de Setembro de 2022, além de que a data de concretização da venda seria indeterminada perante a necessidade de financiamento dos potenciais compradores, quando o objectivo do RR transmitido à A. era a venda urgente e pronto pagamento. Por isso não aceitaram a proposta vertida na minuta de contrato-promessa apresentada pela A..

Compulsados os autos verifica-se que, efectivamente, a A. notificada expressamente para se pronunciar sobre a matéria de excepção aduzida na contestação nada disse.

Essa factualidade visa servir de causa impeditiva do direito à remuneração invocado pela A., com o objectivo de conduzir à improcedência do pedido. Configura, pois, matéria de excepção (cfr. artº 571º nº 2 CPC), a qual, desde que especificada separadamente, como foi, se considera admitida por acordo no caso de falta de impugnação. É quanto cristalinamente decorre do artº 572º al. c) do CPC.

Há, porém, que ter presente que o contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito (cfr. artº 16º nº 1 da Lei nº 15/2013, de 08/02), que a sua sujeição a regime de exclusividade constitui elemento de menção obrigatória no mesmo (cfr. al. g) do nº 2 do mesmo artigo), e que o respectivo prazo de vigência constitui elemento essencial do contrato, de sorte que o legislador cuidou de estabelecer regra supletiva, de 6 meses, quando o contrato seja omisso a esse respeito (cfr. artº 16º nº 3).

Neste conspecto, mesmo que algo diferente desses vectores contratuais tivesse sido acordado entre as partes, designadamente no sentido alegado pelos RR., estaríamos perante estipulações verbais essenciais ao núcleo contratual para o qual a lei exige a forma escrita, pelo que seriam nulas atento o disposto no artº 220º CCivil, e mesmo que se tratasse de estipulações verbais acessórias, que no contexto alegado seriam anteriores ou eventualmente contemporâneas do contrato, a razão determinante da exigência de forma ser-lhes-ia aplicável, pelo que sempre seriam nulas nos termos do artº 221º nº 1 CCivil. Não produzindo as mesmas qualquer efeito, a terem existido, é inconsequente a reapreciação de facto que tenha por objecto essa factualidade.

O mesmo se diga quanto à alegada denúncia verbal do contrato em 24/06/2022, pois nos termos contratuais (cfr. sua cláusula 8ª) exigia-se que a denúncia fosse exercida através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, por conseguinte não produzindo efeitos na forma verbal, e com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo, termo que, mesmo na versão dos RR., sempre ocorreria em 24/06/2022, importando que a oposição à renovação do contrato ocorresse até 14/06/2022.

Isto dito, apenas se mostra consequente e atendível a impugnação que recai sobre os factos não provados sob as als. f) e g), que se devem ter como provados por acordo decorrente de falta de impugnação, pelas razões inicialmente expostas.

Deste modo, eliminam-se dos factos não provados as als. f) e g) e, correspondentemente, aditam-se ao elenco dos factos provados, sob os nºs 16 e 17, os seguintes:

16. Os Réus contrataram com a Autora a venda do imóvel por € 135.000,00 no imediato e a pronto pagamento.

17. O dia 24/06/2022 foi a data limite dada pelos Réus para a Autora concretizar o negócio da venda do imóvel.

Aqui chegados, não pode deixar de detectar-se uma potencial contradição entre os factos agora acabados de aditar aos provados e os não provados a) e b) – do seguinte teor: a) Por questões de ordem financeira, os réus tinham muita urgência em vender o imóvel sito no …. b) Foi transmitido à autora que os réus tinham muita urgência em vender o imóvel, pelo que a venda era muito urgente – pois a circunstância de os RR. terem contratado a A. com vista à venda do imóvel de imediato e a pronto pagamento dando-lhe como data limite para tanto o dia 24/06/2022, indicia a premência na realização do negócio e que tal foi comunicado à A..

É certo que os Recorrentes não impugnaram os factos não provados a) e b), todavia o artº 662º nº 1 CPC estabelece que “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”

O artº 662º CPC tem o seu especial campo de aplicação nos erros de julgamento de facto e dele, juntamente com o nº 6 do artº 663º, decorre que, sem prejuízo da iniciativa das partes nos termos do artº 640º e independentemente do êxito dessa iniciativa, o Tribunal da Relação, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova e quando encontre motivo para tal, deve introduzir na decisão de facto as modificações que se justificarem.

No caso, os factos não provados a) e b) mostram-se realmente provados por acordo das partes, decorrente de falta de impugnação.

Na verdade, como ressalta da súmula acima apresentada acerca da vertente factual alegada no capítulo da contestação especificamente identificado como “defesa por excepção”, os RR. invocaram ter urgência na venda por razões financeiras e disso terem dado conta à A., alegação que não mereceu impugnação ou qualquer reacção por parte dela. E, como expusemos, essa factualidade constitui efectivamente matéria de excepção porquanto visa servir de causa impeditiva do direito à remuneração invocado pela A., com o objectivo de conduzir à improcedência do pedido. (cfr. artº 571º nº 2 CPC), a qual, desde que especificada separadamente, como foi, se considera admitida por acordo no caso de falta de impugnação.

Estando tais factos provados e considerando, ademais, que a sua manutenção no elenco dos não provados, como vimos, apresenta-se contraditória com os factos agora dados por provados sob os nºs 16 e 17 e que aqueles factos têm interesse para a decisão sob o ponto de vista da solução jurídica defendida pelos RR., impõe-se proceder oficiosamente, a coberto dos citados normativos do CPC, à eliminação dos factos a) e b) do enunciado dos não provados e integrá-los nos factos provados, com redacção que evite repetições, sob o nº 18.

Deste modo, no exercício dos poderes oficiosos do Tribunal da Relação, procede-se à eliminação dos factos a) e b) do enunciado dos não provados e transpõe-se os mesmos para o elenco dos factos provados sob o nº 18, com a seguinte redacção:

18. Por questões de ordem financeira, os réus tinham muita urgência em vender o imóvel, e transmitiram-no à Autora.

Aqui chegados, na procedência parcial, da impugnação da decisão de facto e, ainda, no exercício oficioso acobertado pelo artº 662º CPC, a matéria de facto fica assim organizada:

1. A autora é uma sociedade de mediação imobiliária, que se dedica a esta atividade sendo detentora da licença AMI 7772.

2. Entre as partes, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, visando conseguir interessado na compra do imóvel da propriedade dos réus sito na Avenida …, lote …, …andar, em …

3. O contrato assinado contém, entre o mais, o seguinte teor:

«Cláusula 2.ª (Identificação do Negócio)

Cláusula 4.ª (Regime de contratação)

1.O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de Exclusividade.

Cláusula 5.ª (Remuneração)

Cláusula 8.ª (Prazo de Duração do Contrato)

Cláusula 10.ª (Angariador Imobiliário)

Na preparação do presente contrato de mediação imobiliária colaborou o angariador HS (…)

…, 24 de Dezembro de 2021.».

5. Tendo a proposta sido apresentada pelo seu valor de promoção, a saber, 135 000 €.

6. A autora avançou para o envio aos RR. de minuta de contrato-promessa de compra e venda, em cujo final apôs a data de 24/06/2022 [redacção alterada oficiosamente].

8. Os réus não assinaram o referido contrato-promessa de compra e venda.

9. Por correio eletrónico datado de 29/06/2022, o réu RV escreveu: «Boa tarde Sr. H e restante equipa, Por muita pena minha e também porque o Sr D sempre foi muito exemplar e esclarecedor comigo e sempre me colocou à vontade para resolver o contrato caso não me sentisse confortável a trabalhar convosco, o que não aconteceu antes pelo contrario, mas eu tive uma proposta a PP que não aceitei por ter o contrato convosco até dia 24 e não houve mais contactos com esse possível comprador. Ontem de manhã abordou-me em Alenquer e reiterou a interesse irrecusável porque eu também precisava da verba sinal conforme vos tinha questionado essa possibilidade. Assim sendo, as minhas sinceras desculpas e estou muito grato pelo vosso acompanhamento mas já fechei com esse comprador. Poderá haver novas oportunidades. Melhores cumprimentos, RV ».

11. Por carta datada de 09/01/2023, os réus procederam à devolução da fatura, escrevendo: «Data: 09 de Janeiro de 2023

Assunto: Resposta à V. missiva datada de 30/11/2022 - *Pedido de Pagamento de Remuneração"

Exmo(s) Senhor(s) Nós, RMAV e VCGCOV, acusamos a recepção da V. missiva datada de 30/11/2022 e qual desde informamos que nos causou seria estranheza quanto ao seu conteúdo. Na realidade foi celebrado com V. Ex.ª um contrato de mediação para venda de um imóvel para habitação sito no …, mas nunca em regime de exclusividade como por muitas vezes vos foi referido por nós. No entanto independente de tal facto, o certo é que quando vendemos o imóvel em causa, sem intervenção de qualquer mediador imobiliário o que inclui obviamente V. Ex.ª, há muito já havíamos rescindimos, por escrito, por e-mail de 29/06/2022 o contrato convosco (embora verbalmente tal denuncia já tivesse ocorrido no dia 24/06/2022) sendo que nessa data nada disseram pois muito bem sabiam o que haviam contratado connosco e a forma como contrataram. De facto, V. Ex.ª foram contratados para o efeito, como muito bem sabem, em 24/05/2022, por contrato com duração de 30 dias renovável por igual período podendo ser denunciado a qualquer momento sem necessidade de qualquer aviso prévio para vender o imóvel ora em por € 135.000,00 a pronto pagamento.

Durante todo esse tempo apenas apresentaram um único "'interessando" sendo que esse alegado "interessado" era, com o devido respeito, uma "mão cheia de nada" pois o suposto interessado apenas queria fazer a escritura de compra e venda definitiva 60 dias após o dia 24 de junho de 2022, período com o qual não concordamos e que mostramos o nosso desagrado razão pela qual não assinamos qualquer contrato promessa de compra e venda, contrato esse diga-se, minutado por V. Ex.ª, por V, autoria sem qualquer pedido nosso ao contrário do que invocam. Apesar desse facto, o certo é que ainda assim pensamos que acaso o suposto "interessado" pagasse o sinal até ao dia 24/06/2022 aceitaríamos celebrar o contrato promessa de compra e venda desde que fossem cumpridos outros requisitos, mas nem isso o suposto "interessado" pretendia fazer, pois o que nos foi informado por V. Ex.ª é que não só o alegado "interessado" não pagava o sinal no dia 24/06/2022 por ser impossível como também esperavam, note-se esperavam, "ter o problema resolvido até ao dia 8" razão pela qual no dia 29/06/2022 nós denunciamos o contrato que tínhamos com V. Ex.ª, pois a venda teria de estar concluído até 24/06/2022, como aliás é só V. conhecimento, e não estava. Pelo que claro é que V. Ex.ª não cumpriram minimamente com o acordado pois o que foi contratado convosco foi vender o apartamento por € 135.000,00 a pronto pagamento e não nas condições que nos apresentaram e que V. Ex,ª bem sabiam e sabem, porque foram avisados por diversas vezes, que não nos interessavam. V. Ex." sabiam e sabem perfeitamente que o imóvel era para ser vendido, entendendo-se com tal, celebração de escritura de compra e venda realizada e o preço pago até ao dia 24/06/2022 o que não ocorreu e, portanto, V. Ex.ª incumpriram por completo o que haviam acordado connosco, razão pela qual denunciamos o contrato de mediação com V. Ex.ª no citado dia 29/06/2022 por escrito embora verbalmente tal denúncia já tivesse ocorrido no dia 24/06/2022.

Ademais, além de não termos, como já referimos, celebrado qualquer contrato de exclusividade convosco multo menos celebraríamos um que nos impedisse de vendermos nós próprios a nossa casa, sem a intervenção de terceiros, como acabou por ocorrer. Qualquer contrato de exclusividade a existir (hipoteticamente concebendo) seria obviamente e tão só no sentido de não contratação de qualquer outra mediadora imobiliária para vender o referido imóvel e nunca no sentido de nos impedir de sermos nos próprios a vender o que é nosso!!! E mal seria termos de vos pagar por termos vendido o que é nosso sem intervenção de terceiros. Mas deste facto V. Ex.* já sabem, nomeadamente que não existe qualquer valor a pagar-vos por obviamente nada vos ser devido. Pois é certo é que V. Ex.ª não tiveram qualquer intervenção na mediação do negócio que nós realizamos com o Sr. DG e SG pelo que o poderia aqui estar em causa seria o eventual direito a receber a remuneração ao abrigo do n.º 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013. É comummente distinguida a cláusula de exclusividade simples da clausula de exclusividade reforçada que nos vamos escusar de explicar pois certamente V. Ex.ª conhecerão o significado de ambos os conceitos. Da previsão legal constante da al. g) do nº 2 do artigo 16.º da Lei 15/2013, resulta a obrigação de serem especificados os efeitos que da cláusula de exclusividade introduzida no contrato decorrem quer para a empresa quer para o cliente. Analisada a cláusula 4.ª n.º 1 e 2 do nosso contrato consta que nos termos do regime de exclusividade previsto no contrato que apenas V, Ex, tinham o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária durante o respetivo período de vigência, ficando nós obrigado a pagar a comissão acordada caso houvesse violação da obrigação de exclusividade. Tendo presentes estes critérios e analisado o teor da cláusula ora em causa, o que da mesma resulta claramente é que apenas V. Exª, mediadora, poderiam na vigência do contato promover o negócio, com exclusão de outras mediadoras, nada tendo sido mencionado na referida cláusula de exclusividade quanto à proibição de nós diretamente podermos celebrar o negócio com terceiro que se nos apresentassem com interesse para o efeito. O mesmo é dizer que a cláusula de exclusividade constante no contrato é simples, razão pela qual nunca teria ocorrido qualquer violação do regime de exclusividade por nossa parte ainda que o tivesse sido contratado tal regime, que repita-se não foi. Ora assente que está que não houve qualquer violação do regime de exclusividade, no confronto com o disposto no n° 1 do artigo 19.º da Lei 15/2013 resulta que o direito á remuneração nasce com a conclusão e perfeição do negocio visado pelo exercício da mediação e como consequência do mesmo. Claro é que escusado será dizer V. Ex.* não realizaram qualquer negócio e nem sequer apresentaram qualquer negócio com viabilidade, pois nem o dia exacto para pagamento do sinal nos conseguiam garantir, razão pela qual nada vos é devido por nós, seja a que titulo for, pelo que se procede à devolução da factura por vós emitida ilicitamente e expedida por nós em anexo.». [redacção alterada, por correcção de lapsos de escrita em datas].

12. Instados a pagar a quantia de 8 302,50 e, a título de remuneração pelos serviços prestados pela autora, os réus não o fizeram.

14. Não foi assegurado pela A. aos RR. uma data definitiva em que pudesse ser celebrado contrato-promessa de compra e venda e pagamento de sinal [aditado].

15. A venda identificada em 10) e 11) dos factos provados resultou exclusivamente de uma negociação particular entre o R. e os compradores DG e SG, fruto do conhecimento directo do Recorrente com estes desde há anos, pois frequentava o restaurante de DG [aditado].

16. Os Réus contrataram com a Autora a venda do imóvel por € 135.000,00 no imediato e a pronto pagamento [aditado].

17. O dia 24/06/2022 foi a data limite dada pelos Réus para a Autora concretizar o negócio da venda do imóvel [aditado].

18. Por questões de ordem financeira, os réus tinham muita urgência em vender o imóvel, e transmitiram-no à Autora [aditado oficiosamente].

Factos não provados

a) [eliminado oficiosamente, e transposto para os factos provados].

b) [eliminado oficiosamente, e transposto para os factos provados].

d) Os réus recusaram quer a duração do contrato pelo prazo de 6 meses, quer a exclusividade pretendida pela autora.

f) [eliminado e transposto para os factos provados].

g) [eliminado e transposto para os factos provados].

h) [eliminado].

j) Os réus optaram por denunciar o contrato verbalmente em 24/06/2022.

k) Em determinado momento, deixou de ser possível contactar com os réus.

l) Quando, em final de julho de 2022, a autora interpela os réus pessoalmente, os mesmos referem que já venderam o imóvel a um terceiro, sem a intervenção da autora e pelo preço de 75 000 €.

Da alteração da decisão de mérito

Não sofre dúvida que entre a Autora e os Réus foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, com vista a angariação de interessado na aquisição de imóvel dos RR..

Não está posto em causa que à situação dos autos é aplicável o regime jurídico da actividade de mediação imobiliária consagrado na Lei nº 15/2013, de 08/02, com as alterações operadas pelo DL nº 102/2017, de 23/08; enquadramento legal usado pelo Tribunal a quo que merece o nosso acolhimento, sendo a esse diploma que se referirão todas as normas invocadas sem menção de origem.

O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito (cfr. artº 16º nº 1) e dele devem obrigatoriamente constar o conjunto de elementos enunciados no nº 2 do artº 16º, sob pena de nulidade, todavia atípica uma vez que não pode ser invocada pela empresa de mediação (cfr. nº 7 do dito artº 16º).

Entre os elementos de menção obrigatória estabelecidos no nº 2 do artº 16º contam-se as condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável (al. c), e a referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente (al. g).

O que está em causa nos autos é saber se a A. tem direito à retribuição pela actividade de mediação imobiliária.

Acerca da remuneração da empresa mediadora dispõe o artº 19º, cujos nºs 1 e 2 prescrevem que “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”

A previsão do nº 1 encerra a regra geral, coerente com o princípio de qualquer prestação de serviços - modalidade em que se integra a mediação imobiliária -, de que a remuneração só é devida quando cumprida a obrigação contratual correspondente; no caso concreto da mediação, diz a lei expressamente, com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

Já o nº 2 aplica-se às situações nele especificamente previstas: para que a remuneração seja devida é necessário, cumulativamente, que o contrato de mediação tenha sido celebrado com cláusula de exclusividade e que o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente.

É neste normativo que a A. assenta a sua pretensão.

A clª 4ª do contrato, vertida no facto provado 3, não deixa margem para dúvidas quanto a que o mesmo foi celebrado com cláusula de exclusividade, e a A. invoca ter angariado interessados na aquisição do imóvel, que pretendiam assinar um contrato-promessa cuja minuta chegou a ser enviada aos RR., contudo quando os interpelou já os Réus haviam vendido o imóvel a um terceiro, por conseguinte entende que a não concretização do negócio é-lhes imputável.

Acontece que os Réus, por questões de ordem financeira, tinham muita urgência em vender o imóvel e transmitiram-no à Autora, a qual contrataram com vista à venda do imóvel no imediato e a pronto pagamento, sendo o dia 24/06/2022 a data limite dada pelos Réus para a Autora concretizar o negócio da venda do imóvel (factos provados 16 a 18), tendo sido essa data limite, de 24/06/2022, que foi aposta no final da mera minuta de contrato-promessa de compra e venda que a A. enviou aos RR. (cfr. facto provado 6), o que por si denota que o negócio apresentado não seria a pronto pagamento e não seria susceptível de concretização até 24/06/2022, visto que esta era a data aposta na minuta de contrato-promessa.

Não perdemos de vista que, a despeito da indicação de 24/06/2022 como data limite para a concretização do negócio, o contrato de mediação se manteve vigente para além dessa data e o negócio poder-se-ia realizar.

Efectivamente – e recordando-se que o contrato de mediação está legalmente sujeito à forma escrita (cfr. artº 16º nº 1) e por conseguinte a essa forma sujeitas quaisquer cláusulas relativas ao seu conteúdo, ainda que acessórias (cfr. artº 221º CCivil) – o contrato foi celebrado em 24/12/2021 pelo prazo de 6 meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos caso não fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (cfr. contrato e facto provado 3); donde, qualquer intentada denúncia contratual verbal (invocada pelos RR. e referida, designadamente, na sua carta de 09/01/2023 transcrita no facto provado 11) não produziria quaisquer efeitos, e, por outro lado, aquando do envio pelo R. da correspondência electrónica de 29/06/2022, manifestando a intenção de pôr termo ao contrato (cfr. facto provado 9), já o mesmo se renovara por um novo período de 6 meses.

Contudo, em 24/06/2022, data constante na minuta do contrato-promessa de compra e venda apresentada pela A. aos RR., os potenciais compradores não podiam outorgar contrato‑promessa de compra venda por incapacidade de assegurar a compra definitiva e também por incapacidade de proceder ao pagamento de um sinal naquela data (cfr. facto provado 13), questionada a Autora quanto à data da entrega do valor correspondente ao sinal foi por ela respondido que os potenciais compradores se predispunham a entregá-lo na data da outorga do contrato-promessa de compra e venda (cfr. facto 7), mas não foi assegurado pela A. aos RR. uma data definitiva em que pudesse ser celebrado o contrato-promessa e pagamento de sinal (cfr. facto provado 14).

Neste cenário não pode afirmar-se que a circunstância de os RR. não terem aceite outorgar contrato-promessa não fosse justificada.

Independentemente de os RR. terem dado a conhecer à A. aquando da celebração do contrato de mediação que tinham urgência da venda, mesmo que não a tivessem ser-lhes-ia exigível outorgar um contrato-promessa sem que os promitentes compradores pudessem prestar qualquer sinal? E que desse modo ficassem vinculados a celebrar um contrato definitivo sem que os promitentes compradores estivessem em condições de assegurar a celebração do contrato definitivo? Ou noutra perspectiva, ser-lhes-ia exigível que aguardassem, sem data à vista, que os interessados pudessem outorgar contrato-promessa com o pagamento de sinal?

A todas as luzes – quer do ponto de vista do equilíbrio contratual, quer do ponto de vista da boa fé – a resposta só pode ser negativa.

No contexto descrito apenas uma conclusão é possível, a de que a A., na verdade, não angariou um interessado perfeitamente pronto e disponível a celebrar o negócio nas condições contratadas, e por isso inaplicável o previsto no artº 19º nº 2 da Lei nº 15/2013.

Essa norma - que como dissemos supra apresenta uma disciplina diversa da regra geral contida no nº 1 do mesmo artigo - determina que no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel ou com o arrendatário trespassante, se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta tem direito à remuneração.

É pacífica a jurisprudência quanto a que aplicação do regime vertido no nº 2 do artº 19º implica a prova da incontestável obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação, e a Autora não logrou demonstrar que o interessado que angariou era efectivamente um interessado viável, no sentido de que assegurava a concretização do negócio visado pelo contrato de mediação nos termos contratados (de imediato e a pronto pagamento – cfr. facto provado 16), pois os interessados em causa não dispunham de capacidade para assegurar a compra definitiva e nem sequer para proceder ao pagamento de um sinal na data indicada na minuta do contrato promessa (cfr. facto provado 13).

Colocam os autos ainda a questão de saber se a A. terá ainda assim direito à remuneração por o imóvel ter sido vendido pelos RR. na vigência do contrato de mediação, sujeito que estava este à cláusula de exclusividade.

O conceito de exclusividade constitui o fulcro da análise para dar resposta a essa questão.

A jurisprudência e a doutrina distinguem duas modalidades de exclusividade: (1) a exclusividade relativa ou simples e (2) a exclusividade absoluta. A primeira impede o cliente de contratar outras empresas de mediação imobiliária concorrentes para promover o mesmo negócio, mas o cliente (comitente) mantém o direito de vender o imóvel por si próprio; a segunda veda em absoluto quer a intervenção de outras mediadoras concorrentes, quer a própria actividade do cliente na angariação e negociação por si mesmo.

No contrato firmado entre A. e RR. prevê-se, entre o mais:

“Cláusula 4.ª (Regime de contratação)

1.O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de Exclusividade.

Cláusula 5.ª (Remuneração)

Estamos perante uma cláusula de exclusividade simples. A jurisprudência, que se crê largamente maioritária se não mesmo unânime, assim tem qualificado cláusulas semelhantes à estabelecida no contrato em apreço, atribuindo-lhes o efeito de impedirem a contratação de outras mediadoras, mas não o próprio cliente de procurar interessados no negócio.

É que, deve recordar-se, o artº 16º nº 2 al. g) estabelece imperativamente que, quando acordado, seja feita referência ao regime de exclusividade e com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.

Por conseguinte, na ausência de qualquer especificação dos efeitos da exclusividade para o cliente, a mesma apenas afasta a concorrência de outros mediadores e não a própria actividade do cliente³ por, implicando uma forte restrição aos poderes de livre disposição, este apenas poder estar impedido de proceder à venda por si próprio quando tal seja manifestação do exercício da liberdade contratual, devendo então estar expressamente acordado no contrato de mediação.

No caso dos autos os RR. venderam o imóvel em 20/07/2022 sem intervenção da autora (cfr. facto provado 10). Contudo, havia entre A. e RR. um contrato vigente com previsão de exclusividade.

Não obstante tal não lhes estar vedado pela cláusula de exclusividade simples, pois não houve intervenção de qualquer sociedade de mediação imobiliária (cfr. facto provado 10), tendo o negócio resultado exclusivamente de uma negociação particular entre o R. e os compradores (cfr. facto 15), não é inócua a previsão da exclusividade pois com ela visa proteger-se o interesse da empresa mediadora em só ela diligenciar pela realização do negócio intencionado de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo. Por isso, a realização do negócio entre o cliente e terceiros sem a intervenção da mediadora, e mesmo que sem intervenção de qualquer outra e apenas por diligências próprias, representa uma violação contratual que não pode deixar de ter repercussões.

Contudo, a lei não apresenta cominação para tal infracção, ela não cabe na previsão do artº 19º nº 2, e o contrato também nada prevê para tal situação, estipulando que a remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19º da Lei n.º 13/2013, de 8 de Fevereiro (cfr. clª 5ª nº 1).

Tendo em vista que de acordo com a regra geral contida no artº 19 nº 1 “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, foi-se firmando o entendimento, hoje pacífico, de que a mediadora terá direito à remuneração fixada se a sua actuação for causa adequada ao fecho do contrato definitivo ou quando este seja alcançado como efeito da sua intervenção, ou, havendo concurso de causas que conduzam à celebração do negócio pretendido, quando a actuação do mediador tenha contribuído para o êxito final do negócio. No fundo, “pode estar abrangida qualquer atividade que apresente uma eficácia causal, ainda que conjuntamente com outros fatores, relativamente à conclusão de um negócio entre as duas (ou mais) partes. A atuação do mediador pode não ser causa única da celebração do negócio; mas deverá mostrar-se determinante da mesma celebração” (cfr. Carlos Lacerda Barata “O Contrato de Mediação” em “Estudos do Direito de Consumo”, Vol. I, coordenação de Menezes Leitão, Almedina, pág. 194).

Dito de outro modo e rematando, pela sua relevância no caso concreto, com o sumário do Acórdão do STJ de 23/04/2024, no proc. 1697/22.6T8PRT.P1.S1:

“I - No contrato de mediação imobiliária, para a obrigação do pagamento da remuneração pelo comitente é hoje incontroversa a exigência do nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.

II - No contrato de mediação com a cláusula de exclusividade simples, o comitente não está impedido de proceder ele próprio à angariação de interessado.”

Ora, no caso, o aditado facto provado 15 revela de modo linear que inexiste nexo causal entre a actividade desenvolvida pela A. e a concretização do negócio levado a cabo pelo R., pelo que a A. não tem direito à retribuição peticionada.

Em casos como o presente, em que a mediadora tenha desenvolvido provados esforços, diligências, actividade, no âmbito dos serviços contratados, ela terá, sim, direito a ser indemnizada, em decorrência da violação contratual, pelos prejuízos sofridos com a violação do seu interesse contratual negativo, designadamente pelas despesas incorridas para o cumprimento da sua prestação, mas não a reclamar a remuneração acordada no contrato.

Não foi esse o caminho processual trilhado pela A. e, em consequência da sua opção, não aportou aos autos quaisquer elementos de facto nesse sentido, pelo que apenas resta concluir pela procedência do recurso, com a consequente revogação da sentença de 1ª instância e inerente absolvição dos RR. do pedido.

III - DECISÃO

Nestes termos e pelos fundamentos supra expostos, acorda-se em julgar a apelação procedente, revogando-se a sentença de 1ª instância e, em consequência, absolvem-se os RR. do pedido.

Custas a cargo da Recorrida.

Notifique.

Lisboa, 17/09/2026

Amélia Puna Loupo (Relator)

Carla Matos (1ª Adjunta)

Rui Vultos (2º Adjunto)

1. Por opção da Relatora, na redacção do presente acórdão não se seguem as regras do novo acordo ortográfico, com excepção das “citações” que as sigam.

2. Os acórdãos citados sem qualquer outra indicação, mostram-se disponíveis na base de dados dgsi

3. Maria de Fátima Ribeiro in “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, pág. 140; e, entre outros, Acs. do TRG de 20/04/2010 e 04/06/2013, e Acs. do TRC de 18/02/2014 e de 18/02/2020, em dgsi.pt.