Sumário (da responsabilidade do relator):

I – Não é obrigatória a realização da audiência prévia quando o juiz pretenda conhecer, no despacho saneador, de uma excepção dilatória debatida nos articulados e colocar fim ao processo pela sua procedência;

II – O instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício afectas, também, ao serviço de outras fracções;

III – O art. 43.º, n.º 4 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação pressupõe a existência de uma operação de loteamento, não tendo aplicação às meras situações decorrentes de fraccionamento da propriedade, por desanexação de um prédio;

IV – A aplicação do regime jurídico da propriedade horizontal, por força do disposto no art. 1438.º-A do CC, não se basta com a verificação, de facto, dos requisitos para a constituição da propriedade horizontal, pressupondo que essa constituição tenha, efectivamente, ocorrido nos termos previstos no art. 1417.º do CC;

V – Faltando os requisitos legalmente exigidos para a constituição da propriedade horizontal ou não tendo esta sido, efectivamente, constituída, terá de conclui-se que a constituição do condomínio A. é nula, por legalmente impossível (art. 280.º do CC), ainda que tenha logrado inscrever-se como tal no RNPC;

VI – Sendo nula a constituição do A. como condomínio, o mesmo carece de existência jurídica válida e, por conseguinte, não beneficia da extensão da personalidade judiciária prevista no art. 12.º al. e) do CPC, o que constitui uma excepção dilatória insuprível, de conhecimento oficioso, que importa a absolvição da R. da instância (arts. 577.º al. c) e 578.º do CPC);

VII – Ainda que seja de conhecimento oficioso e possa ser invocado, apenas, em sede de recurso, a apreciação do abuso de direito (art. 334.º do CC) pelo Tribunal da Relação tem de assentar na matéria de facto apurada em 1.ª instância e consolidada na fase de recurso, estando vedado ao tribunal ad quem conhecer e determinar o aditamento de matéria de facto só alegada nas alegações recursivas, por consubstanciar matéria nova.

Acordam os juízes na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I – RELATÓRIO

1.1. O CONDOMÍNIO DO EMPREENDIMENTO NO LOTE ... DA QUINTA DA MARINHA, representado pela sua administradora AMPLA - Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha, instaurou acção declarativa de condenação, com processo comum, contra AA, formulando o seguinte pedido (após redução, admitida por despacho de 13.12.2024, transitado em julgado):

«A. Deve a Ré ser condenada no pagamento da quantia de 5.391,67 € ao Condomínio, acrescida dos juros vencidos desde a data de vencimento de cada uma das obrigações de pagamento das comparticipações ao Condomínio, até à presente data de 24-05-2023, no valor de 108,88 € e dos juros vincendos desde a presente data até integral e efetivo pagamento.

B. Deve a Ré ser condenada no pagamento da quantia de 150,00 € por cada mês que decorra desde a data da propositura da presente Ação (24-05-2023), até efetivo e integral pagamento da dívida da ora Ré ao Condomínio, a título de penalidade por cobrança coerciva».

Para tanto, alegou, em síntese, que:

- o Lote ... da Urbanização da Quinta da Marinha foi constituído através de operações de loteamento urbano autorizadas pela Câmara Municipal de Cascais (CMC), com a área total de 51.550,00 m2, e encontra-se descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o número 762 e inscrito na matriz sob o artigo 16497;

- no referido Lote ... foram edificadas 39 moradias, também designadas por “vilas”, todas licenciadas pela CMC e sujeitas ao regime jurídico da instalação e do funcionamento dos empreendimentos turísticos;

- em 04.02.1998, foi aprovado pela assembleia de proprietários o título constitutivo do empreendimento turístico, que fixou a sua composição, compreendendo as 39 vilas, tendo este sido desclassificado como empreendimento turístico em 04.02.2018, passando a coexistir, de modo interdependente, as 39 vilas, que são propriedade individual de cada um dos seus proprietários, e toda a área remanescente do Lote ..., que totaliza 32.501m2, composta pelas infraestruturas comuns e serviços inerentes;

- no dia 15.05.2018, reuniu a assembleia de proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha, que deliberou a constituição do “Condomínio do Empreendimento no Lote ... da Quinta da Marinha”, constituído pelas 39 vilas nele edificadas e pelas suas áreas e infraestruturas comuns e serviços inerentes;

- a AMPLA - Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha adquiriu a parte remanescente das áreas de implantação e logradouros, com a área de 32.501 m2, que integra o Lote ... da Quinta da Marinha, aquisição essa que foi objecto de registo predial em 29.10.2018;

- a R. é proprietária da moradia designada por vila …, sita no Lote … na Quinta da Marinha desde, pelo menos, 06.11.2019;

- a R. não pagou a sua quota-parte nas despesas correntes e extraordinárias, aprovadas em assembleias de condóminos, pelo que lhe foram aplicadas as penalidades previstas no Regulamento do Condomínio.

1.2. A R. contestou e, para o que ora releva, pronunciou-se no sentido de ser «declarada a nulidade da constituição do Condomínio Autor, com a consequência da extinção dos presentes autos, por falta de personalidade judiciária do mesmo» ou, assim não se entendendo, que fosse «o Autor julgado parte ilegítima».

Para tanto, alegou, em suma, que:

- o A. não é um condomínio e nunca poderia sê-lo, porquanto o “Lote … na Quinta da Marinha”, prédio descrito sob o n.º …, tinha e tem um único proprietário (a AMPLA – Associação de Moradores e Proprietários do Lote … na Quinta da Marinha);

- o Regime Jurídico de Urbanização e Edificações (RJUE) prevê a aplicação às partes comuns resultantes de operações de loteamento de parte do regime jurídico da propriedade horizontal, mas tal pressupõe que existam equipamentos e zonas de utilização comum resultante de operações de loteamento e que exista uma pluralidade de titulares desses equipamentos e zonas, o que não ocorre no caso dos autos;

- a AMPLA não é proprietária das partes comuns resultantes da operação de loteamento, nem se encontrava mandatada pelos proprietários de todos ou da maioria dos lotes para se assumir como titular desses equipamentos comuns;

- inexiste uma situação de propriedade plural dos equipamentos de utilização comum, resultantes da operação de loteamento que deu origem ao prédio de que a R. é proprietária;

- havendo um só proprietário, não pode haver condomínio, sendo, por isso, nula a constituição do condomínio, por ilegitimidade da sua requerente e inexistência de propriedade plural do imóvel descrito sob o n.º ….

1.3. O A. respondeu, pronunciando-se pela improcedência da referida excepção.

1.4. Em 31.10.2024, foi proferido o seguinte despacho: «Pretendo dispensar a realização de audiência prévia e proferir de imediato despacho saneador. No prazo de 10 dias, querendo, manifestem-se as partes quanto à aludida dispensa».

1.5. Nessa sequência, a R. declarou que «manifesta não se opor à prolação imediata de despacho saneador, sem prejuízo dos direitos resultantes do n.º do art.º 593.º e do art.º 598.º do Código de Processo Civil» (requerimento de 12.11.2024) e o A. que «nada tem a opor à dispensa da Audiência Prévia desde que o Douto Tribunal determine a adequação formal e o Autor seja notificado para, querendo, proceder à alteração do requerimento probatório, em prazo não inferior a 10 dias» (requerimento de 21.11.2024).

1.6. Após algumas vicissitudes processuais, foi, então, proferido despacho saneador, que afirmou, genericamente, a personalidade e capacidade judiciária das partes e declarou «procedente a excepção dilatória suscitada e, assim, declaro parte ilegítima o autor Condomínio do Empreendimento no Lote ... na Quinta da Marinha; pelo que, em consequência, determino a extinção da presente instância (artigos 278.º, n.º 1, alínea d), 279.º do Cpc)».

1.7. Inconformado, apelou o A., pedindo que:

«I. Deve ser declarada a nulidade da Sentença ora recorrida, pelo vício de nulidade pela não realização de ato processual legalmente obrigatório (audiência prévia), nos termos do artigo 195.º/1 do CPC e também pelo vício de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º/1/d) do CPC, o que igualmente se invoca.

II. Deve ser revogada a decisão ora recorrida e substituída por decisão que declare a existência de abuso do direito da Ré e que em consequência julgue improcedente a exceção de ilegitimidade do Autor invocada pela Ré.

III. Deve ser revogada a Sentença ora recorrida e deve ser proferida decisão que julgue improcedente a exceção de ilegitimidade do Autor invocada pela Ré e que em consequência determine o prosseguimento dos presentes autos».

Para tanto, formulou as seguintes conclusões:

«1.º O Tribunal a quo proferiu Saneador-Sentença (decisão ora recorrida) sem que haja previamente determinado a adequado formal do processado e sem que haja notificado o Autor para proceder à alteração do requerimento probatório, pelo que não se verificaram as situações necessárias expostas pelo Autor para que se considerasse que o Autor não se opunha à dispensa da realização da audiência prévia.

2.º No dia 30-10-2025, o Tribunal a quo proferiu a decisão ora recorrida sem prévia dispensa da realização da Audiência Prévia.

3.º A norma do artigo 591.º/1/b) do CPC impunha que fosse realizada a audiência prévia nos presentes autos e a falta de realização da audiência prévia traduz-se na omissão de uma diligência processual legalmente imposta, suscetível de influir na decisão da causa, o que origina nulidade nos termos do artigo 195.º/1 do CPC.

4.º A decisão ora recorrida decidiu sobre matéria – exceção dilatória de ilegitimidade do Autor invocada pela Ré – de que não podia conhecer, dado que a decisão foi proferida sem que tenha sido precedida da realização da obrigatória audiência prévia para discussão pelas partes da matéria da exceção (cfr. artigo 591.º/1/b) do CPC), o que constitui a preterição do contraditório pelas partes e em consequência a decisão ora recorrida padece de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º/1/d) do CPC.

5.º O Saneador-Sentença do dia 30-10-2025 (decisão ora recorrida) deve ser anulado pelo vício de nulidade pela não realização de ato processual legalmente obrigatório (audiência prévia), nos termos do artigo 195.º/1 do CPC e também pelo vício de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º/1/d) do CPC.

6.º A matéria de facto alegada pela Autora em 11.º da Petição Inicial foi incorretamente julgada pelo Tribunal a quo que a considerou como não provada, como impunha a prova documental constante dos documentos n.º 15 e 16 juntos com a Petição Inicial.

7.º A prova produzida impõe que se considere provada a matéria alegada pela Autora em 11.º da Petição Inicial:

Em 4 de fevereiro de 1998, foi aprovado pela Assembleia de Proprietários o título constitutivo do empreendimento turístico, depositado na Direção Geral do Turismo em 9 de março de 1998 e que fixou a sua composição compreendendo as 39 vilas no Lote ... e outras vilas nos Lotes B e C

8.º A matéria de facto alegada pela Autora em 12.º da Petição Inicial foi incorretamente julgada pelo Tribunal a quo que a considerou como não provada, como impunha a prova documental constante do documento n.º 16 junto com a Petição Inicial.

9.º A prova produzida impõe que se considere provada a matéria alegada pela Autora em 12.º da Petição Inicial:

No título constitutivo do empreendimento turístico consta também da sua composição as instalações e equipamentos comuns, compostas, para o que aqui releva, por zonas verdes compostas pelas faixas de terreno existentes na parte sobrante do Lote ..., não ocupadas pelas frações imobiliárias, pelos arruamentos e estacionamentos, pelos parques de estacionamento de uso comum, pelos arruamentos, acessos e passagens existentes no interior do lote, por sistema de serviço de incêndio privativo, composta por rede de distribuição e por marcos e por bocas de incêndio, por sistema de armazenagem de lixos com contentores, por rede interna de iluminação, composta por candeeiros, projetores e respetiva cablagem de distribuição, por rede interna de esgotos, existentes no interior do Lote, incluindo os ramais de ligação à rede geral.

10.º A matéria de facto alegada pela Autora em 13.º da Petição Inicial foi incorretamente julgada pelo Tribunal a quo que a considerou como não provada, como impunha a prova documental constante do documento n.º 16 junto com a Petição Inicial.

11.º A prova produzida impõe que se considere provada a matéria alegada pela Autora em 13.º da Petição Inicial:

No título constitutivo do empreendimento turístico consta também da sua composição os serviços de utilização turística de uso comum, designadamente serviço de recolha de lixo, o serviço de conservação e manutenção das instalações e equipamentos comuns e o serviço de segurança e vigilância.

12.º A matéria de facto alegada pela Autora em 15.º da Petição Inicial foi incorretamente julgada pelo Tribunal a quo que a considerou como não provada, como impunha a prova documental constante do documento n.º 17 junto com a Petição Inicial.

13.º A prova produzida impõe que se considere provada a matéria alegada pela Autora em 15.º da Petição Inicial:

Em despacho datado de 4 de fevereiro de 2018, o Turismo de Portugal, I.P. confirmou a decisão de não classificação das 39 moradias no Lote ..., na Quinta da Marinha, como empreendimento turístico.

14.º O Tribunal a quo não proferiu decisão sobre o pedido do Autor – formulado no Requerimento do dia 05-07-2024 - de que fosse determinado que a Ré aceita e reconhece a existência do Condomínio.

15.º A Ré adquiriu a Vila ... pelo menos no dia 06-11-2019 e desde então procedeu ao pagamento das comparticipações do Condomínio até à comparticipação do 3.º trimestre de 2023 (inclusive).

16.º O exercício do direito de invocação da ilegitimidade do Condomínio por parte da Ré, após ter procedido ao pagamento de 15 (quinze) comparticipações do Condomínio, é uma situação manifesta de abuso do direito.

17.º A norma do artigo 334.º do Código Civil deveria ter sido aplicada pelo Tribunal a quo - e erradamente não o foi - e como interpretada no sentido de que excede manifestamente os limites da boa-fé que uma pessoa pague comparticipações para o Condomínio desde que adquiriu um imóvel (no caso, a Vila ..., que a Ré adquiriu pelo menos no dia 06-11-2019) até à comparticipação do 3.º trimestre de 2023, num total de 15 (quinze) comparticipações e que posteriormente venha alegar que não reconhece a existência do Condomínio e invocar a ilegitimidade do Condomínio.

18.º Em virtude do exposto, a decisão ora recorrida deve ser revogada e substituída por decisão que declare a existência de abuso do direito da Ré e que em consequência julgue improcedente a exceção de ilegitimidade do Condomínio que foi invocada pela Ré na Contestação.

19.º O título constitutivo do “Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha” (Documento n.º 16 junto com a Petição Inicial), elaborado, aprovado pelos proprietários e depositado na Direção Geral do Turismo, tudo nos termos do Decreto-Lei n.º 167/97, contém a referências a zonas e equipamentos de utilização comum do Lote ... na Quinta da Marinha.

20.º O título constitutivo do “Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha” é um documento oficial, depositado na Direção Geral do Turismo em 9 de março de 1998 e que foi aceite pela Direção Geral do Turismo.

21.º O Lote … na Quinta da Marinha tem as seguintes zonas ou equipamentos comuns: zonas Verdes, compostas pelas faixas de terreno existentes na parte sobrante do Lote …, não ocupadas pelas fracções imobiliárias, pelos arruamentos e estacionamentos; parques de estacionamentos, existentes ao longo dos arruamentos de uso comum sitos no Lote; os arruamentos, acessos e passagens existentes no interior do Lote …; instalações de serviço de incêndio privativo, composta pela rede de distribuição de água existente, que é a mesma da de distribuição domiciliária, e por marcos e bocas de incêndio sitos no Lote …; sistema de armazenagem de lixo, compostos por 10 cabines com respectivos contentores; rede interna de telefones existente no Lote …, constituído pela cablagem de distribuição ás unidades de alojamento e ligação à central; rede interna de fornecimento e distribuição de água e rega, existente no interior do Lote …, incluindo as ligações ás redes gerais e equipamentos acessórios; rede interna de distribuição de gás, existente no interior do Lote …, incluindo as ligações ao depósito central e equipamentos acessório; rede interna de iluminação, composta por candeeiros, projectores e respectiva cablagem de distribuição, existente no Lote …; rede interna de esgotos, existentes no interior do Lote …, incluindo os ramais de ligação á rede geral.

22.º O “Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha” foi desclassificado e com a desclassificação passaram a coexistir de modo interdependente as 39 Vilas edificadas no Lote … na Quinta da Marinha – nas quais se inclui a Vila n.º … da ora Ré – e as infraestruturas comuns situadas no Lote … que outrora eram parte do “Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha”.

23.º A Ré, enquanto proprietária da Vila …, beneficia das zonas e equipamentos comuns do Lote … na Quinta da Marinha.

24.º A Ré, enquanto proprietária da Vila …, utiliza os arruamentos comuns que são parte integrante do Lote … para acesso à sua Vila …, servidos por rede de iluminação comum e mantidos pelo Autor, bem como também beneficia da rede de distribuição de água, da rede de esgotos domésticos, da iluminação pública, da rede de distribuição de gás e das redes elétricas e todos estes equipamentos comuns estão situados no Lote … na Quinta da Marinha.

25.º As zonas e equipamentos de utilização comum do Lote … na Quinta da Marinha são mencionados em documento oficial (título constitutivo do “Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha” – Documento n.º 16 junto com a Petição Inicial), pelo que errou o Tribunal a quo na decisão recorrida ao considerar que não existe referência em documentos oficiais a zonas ou equipamentos de utilização comum do Lote …… na Quinta da Marinha.

26.º O Autor é o “Condomínio do Empreendimento no Lote ... da Quinta da Marinha”, que foi constituído no dia 15-05-2018 e que é composto pelas 39 vilas nele edificadas e pelas suas áreas e infraestruturas comuns e serviços inerentes, nos termos do artigo 43.º/4 do RJUE.

27.º O Autor não é o condomínio de um único prédio.

28.º O Autor e os proprietários de vilas no Lote ... na Quinta da Marinha que instituíram o Autor utilizam o termo “condomínio” no sentido da adoção pelo direito português desse termo na linha da tradição romanística: enquanto organização de proprietários sem personalidade jurídica, para gerir interesses comuns, com base territorial.

29.º O termo “Condomínio” não é apenas aplicado no âmbito da propriedade horizontal.

30.º O Autor e os proprietários de vilas no Lote ... na Quinta da Marinha que instituíram o Autor não utilizam o termo “condomínio” enquanto condomínio constituído no âmbito da propriedade horizontal.

31.º O Autor e os proprietários de vilas sitas no Lote ... na Quinta da Marinha que instituíram o Autor utilizam o termo “Condomínio” enquanto decorrência da aplicação do regime dos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil às 39 vilas construídas e existentes no Lote ... na Quinta da Marinha e às áreas e infraestruturas comuns do Lote ... na Quinta da Marinha que servem as 39 vilas.

32.º A norma do artigo 43.º/4 do RJUE estabelece expressamente que são aplicáveis as normas dos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil aos espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada, como é o caso das zonas e equipamentos comuns do Lote ... na Quinta da Marinha.

33.º A norma do artigo 1416.º não é aplicável às zonas e equipamentos comuns do Lote ... na Quinta da Marinha, pelo que mal andou o Tribunal a quo ao aplicar a norma do artigo 1416.º na presente situação.

34.º O artigo 43.º/4 do RJUE não contém qualquer referência à necessidade de existência de propriedade plural dos “espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada” como requisito legal para a aplicação do artigo 43.º/4 do RJUE.

35.º A existência de propriedade plural dos “espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada” não é um requisito de aplicação da norma do artigo 43.º/4 do RJUE.

36.º A constituição do Condomínio (ora Autor) foi efetuada em conformidade e nos termos da disposição legal do artigo 43.º/4 do RJUE.

37.º A constituição do Condomínio (ora Autor), nos termos da norma do artigo 43.º/4 do RJUE, não é um negócio jurídico.

38.º As normas dos artigos 294.º e 1416.º do Código Civil foram erradamente aplicadas pelo Tribunal a quo na decisão recorrida, dado que estas normas não são aplicáveis na presente situação.

39.º A norma do artigo 43.º/4 do RJUE foi erradamente aplicada e interpretada pelo Tribunal a quo; outrossim, a norma do artigo 43.º/4 do RJUE deveria ter sido aplicada e interpretada no sentido de que esta norma é aplicável na presente situação, que o Condomínio é parte legítima nos presentes autos e em consequência deveria ter sido julgada improcedente a exceção de ilegitimidade do Autor que foi invocada pela Ré».

1.8. A R. contra-alegou, propugnando pela confirmação da sentença recorrida e requerendo a ampliação do objecto do recurso, nos termos do art. 636.º, n.º 1 do CPC, para o que alinhou as seguintes conclusões:

«A) A sentença recorrida não merece censura quanto à declaração de ilegitimidade da Apelante, que não só, verdadeiramente, é parte ilegítima, como carece de personalidade jurídica e judiciária, não podendo iniciar e manter os presentes autos.

B) Porém, reconhecendo a sentença recorrida que se verifica a nulidade da constituição do Apelante e que o mesmo, como tal, não tem existência legal, deveria ter, no âmbito do dispositivo da sentença, declarado aberta e definitivamente tal nulidade, com as consequências que necessariamente decorrem quanto a todos os atos subsequentes à dita constituição, incluindo a supressão do seu registo junto do Registo Nacional de Pessoas Coletivas».

1.9. O recorrente respondeu à requerida ampliação, defendendo a sua inadmissibilidade ou, caso assim se não entenda, a sua improcedência, com base nas seguintes conclusões:

«1.ª Nas Contra-Alegações de Recurso, a ora Recorrida responde ao Recurso de Apelação interposto pelo ora Recorrente da Sentença de 28-10-2025 e requer a Ampliação do Âmbito do Recurso, nos termos do artigo 636.º do CPC.

2.ª Na Sentença destes autos, a Recorrida não decaiu quanto a qualquer fundamento por si alegado e assim não se verifica o pressuposto do decaimento que é exigido para que seja requerida a ampliação do âmbito do recurso, nos termos do artigo 636.º/1 do CPC.

3.ª A reapreciação da decisão no segmento em que a parte vencedora saiu vencida poderá ser promovida através de impugnação autónoma ou recurso subordinado.

4.ª A ampliação do âmbito do recurso está reservada para os casos em que a parte vencedora decai em alguns dos fundamentos que alegou, o que não sucedeu na presente situação.

5.ª O pedido de ampliação do objeto do Recurso constante das Contra-Alegações de Recurso da Recorrida é inadmissível, pelo que tal deve ser julgado pelo Douto Tribunal e em consequência o Douto Tribunal não deve tomar conhecimento do objeto da ampliação do âmbito do Recurso.

6.ª Nos presentes autos, o Tribunal de 1.ª instância julgou que o ora Recorrente tem personalidade judiciária e capacidade judiciária, pelo que já se pronunciou sobre a questão da alegada nulidade da constituição do Condomínio e do respetivo pedido formulado pela ora Recorrida.

7.ª A ora Recorrida não deduziu o pedido de declaração da nulidade da constituição do Condomínio como pedido reconvencional, pelo que em consequência se trata de um pedido inadmissível.

8.ª Na Sentença proferida nestes autos (de que o Recorrente interpôs Recurso de Apelação), o Douto Tribunal julgou procedente uma exceção dilatória, pelo que o Tribunal de nada mais podia conhecer ou decidir na Sentença.

9.ª O ora Recorrente existe e, aliás, a ora Recorrida pagou à Recorrente 15 comparticipações ordinárias trimestrais.

10.ª O Recorrente e a sua constituição não padecem de qualquer nulidade e esse facto é demonstrado pelo facto de nos processos judiciais n.º 1202/20.9T8OER (Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste – … – J…) – que tramitou nas 3 instâncias judiciais - e n.º 4935/19.9T8OER (Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste – Juízo… – J…), nos quais a Recorrente foi Exequente para cobrança de comparticipações em dívida, o Tribunal julgou o Condomínio (ora Recorrente) como parte legítima e o Condomínio obteve ganho de causa.

11.ª O pedido formulado pela ora Recorrida na ampliação do âmbito do objeto do Recurso é diverso do pedido que a ora Recorrida formulou na sua Contestação apresentada nestes autos, o que é absolutamente inadmissível em termos processuais.

12.ª A existência de propriedade plural não é um requisito de aplicação da norma do artigo 43.º/4 do RJUE.

13.ª A constituição do ora Recorrente foi efetuada nos termos da disposição legal do artigo 43.º/4 do RJUE e no cumprimento dos comandos desta norma, pelo que não existe nulidade ou qualquer outra irregularidade na constituição do Recorrente.

14.ª Em virtude de todo o exposto, a ampliação do âmbito do Recurso pedida pela Recorrida nas suas Contra-Alegações de Recurso deve ser julgada totalmente improcedente».

1.10. O recurso e a sobredita ampliação foram admitidos em 1.ª instância.

1.11. Já nesta Relação, foi a recorrida notificada, nos termos previstos no art. 655.º, n.º 2 do CPC, para, querendo, pronunciar-se sobre a eventual inadmissibilidade da ampliação, o que fez propugnado pela sua admissibilidade.

1.12. Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II – QUESTÃO PRÉVIA

Nas contra-alegações recursivas, a recorrida requereu a ampliação do recurso, ao abrigo do n.º 1 do art. 636.º do CPC.

Alegou, para tanto, que, na decisão recorrida, o tribunal a quo, embora tendo entendido que a constituição do condomínio A. se mostra ferida de nulidade, não a declarou expressamente a final, nem retirou as restantes consequências dessa nulidade, como o impunham os arts. 286.º e 294.º do CC, o que, no seu entender, constitui erro de julgamento e omissão de pronúncia. Pretende, por isso, que este tribunal ad quem conheça e julgue nula a constituição do A. e defina as suas consequências e efeitos.

A recorrida considera que a ampliação do recurso é inadmissível, por não ter ocorrido qualquer decaimento da recorrida quanto a um fundamento que haja alegado.

E, com efeito, assim é.

De acordo com o disposto no art. 636.º, n.º 1 do CPC, «No caso de pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa, o tribunal de recurso conhece do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respetiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação».

No caso vertente, de acordo com a alegação da recorrida (parte vencedora), o fundamento em causa é a nulidade da constituição do condomínio A.

Sucede que a recorrida não decaiu nesse fundamento, pois, tal como a própria reconhece, a decisão recorrida considerou que a constituição do condomínio A. mostra-se ferida de nulidade, acompanhando, portanto, a tese e a posição da recorrida a este respeito: «…dada a inexistência de propriedade plural quanto ao imóvel descrito sob o n.º …62, de que o autor se apresenta como condomínio, mostra-se ferida de nulidade a constituição do autor Condomínio do Empreendimento no Lote ... na Quinta da Marinha (artigos 294.º e 1416.º do Código Civil)».

Contrariamente ao ora defendido pela recorrida, a decisão em crise não tinha que declarar, expressa e formalmente, a final, essa nulidade, nem retirar dela as consequências que - só agora, na fase de recurso - pretende. Desde logo, porque a R./recorrida não formulou tal pedido em reconvenção (conforme resulta, claramente, da contestação, os pedidos reconvencionais são outros e foram deduzidos em termos subsidiários); depois, porque a questão da nulidade da constituição do A. foi por si suscitada, unicamente, para fundamentar as invocadas falta de personalidade judiciária e ilegitimidade do A., excepções dilatórias por si deduzidas («a) Ser declarada a nulidade da constituição do Condomínio Autor, com a consequência da extinção dos presentes autos, por falta de personalidade judiciária do mesmo; Ou assim não se entendendo; b) Ser o Autor julgado parte ilegítima») e foi essa questão que foi conhecida.

Por conseguinte, não se verifica qualquer decaimento da recorrida, como parte vencedora, no fundamento em causa, tendo o tribunal julgado procedente uma das excepções dilatórias por si suscitadas e acolhido o fundamento em que a mesma a sustentou.

Acresce que o tribunal a quo não omitiu pronúncia, quer sobre um suposto pedido reconvencional de declaração de nulidade, quer sobre todas as consequências dessa nulidade, como defende a recorrida (embora sem nunca invocar, nas contra-alegações, o n.º 2 do art. 636.º, do CPC, o que só fez agora, no requerimento referido no ponto 1.11).

Com efeito, tendo concluído que, em virtude da declaração de nulidade da sua constituição, o A. carecia de legitimidade processual, o que era determinante da absolvição da R. da instância nos termos dos arts. 278.º, n.º 1, al. e) e 576.º, n.º 2 do CPC (muito embora a na decisão recorrida se tenha limitado a determinar “a extinção da instância”), estava o tribunal a quo impedido de resolver as demais questões submetidas à sua apreciação e, nomeadamente, de conhecer do mérito de quaisquer pedidos formulados, expressamente ou como pressuposto de outras questões (cfr. arts. 576.º, n.º 2 e 608.º do CPC).

Refira-se que não há que convolar o requerimento de ampliação de recurso em recurso subordinado, uma vez que a recorrida o requereu subsidiariamente, para o caso desta Relação entender que o meio próprio seria o recurso subordinado, entendimento que não perfilhamos.

Por todo o exposto, não se admite a ampliação do recurso requerida pela recorrida.

III – DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

Decorre do disposto nos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 do CPC, que as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pág. 105 a 106), sendo que o tribunal ad quem não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art. 5.º, n.º 3 do CPC).

Assim, atendendo às conclusões supra transcritas, as questões essenciais a decidir consistem em saber:

a) se a decisão recorrida é nula em virtude da não realização da audiência prévia (art. 195.º, n.º 1 do CPC) e por excesso de pronúncia (art. 615.º, n.º 2 al. d) do CPC);

b) se deve ser aditada aos factos provados a matéria alegada nos arts. 11.º, 12.º, 13.º e 15.º da petição inicial;

c) se o A. foi validamente constituído como condomínio e se, por conseguinte, possui personalidade judiciária e/ou legitimidade para demandar;

d) se a invocação de tal nulidade é abusiva e, por isso, inadmissível.

IV – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

4.1. A decisão recorrida considerou provada a seguinte matéria de facto:

«1. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da certidão predial respeitante ao prédio descrito sob o n.º 762/Cascais na 1.ª CRP de Cascais (certidão autuada a 19-3-2025).

Da aludia certidão destacam-se os seguintes excertos:

“(…)

Descrição em livro: N.º …68, Livro n.º …11

(…)

Rústico

Situado em: Quinta da Marinha – Vila de Cascais.

Área Total: 32501 M2

Área Descoberta: 32501 M2

Matriz: …

Freguesia: Cascais e Estoril.

Composição e Confrontações:

Composto por terreno para construção – Norte, Rua 1; Sul, Lotes A-1, A-2, A-3 e A-4; Nascente, Lote D, piscinas e Lote CT; Poente: Rua 2 e outros lotes – Após as desanexações sofridas e de acordo com documento camarário ficou com a área acima referida e que é a constante da matriz. – Área actualizada.

(…)

Ap. 1756 de 2018/10/29 (…) – Aquisição

Provisória por natureza e dúvidas – Artigo 92º nº1 al. g) e nº 4

Causa: Compra

(…)

Sujeito(s) Ativo(s):

Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha

(…)

Sujeito(s) Passivo(s):

Guia – Sociedade de Construções e Turismo, Sa.

(…)

Prazo para a outorga da escritura: Logo que esteja concretizada a inscrição do Lote ..., na matriz predial e feita a harmonização da referida área no registo predial.

(…)”.

2. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da documentação respeitante à instrução, perante a 1.ª CRP de Cascais, da acima aludida Apresentação n.º …. de 2018/10/29, a qual integra o ofício enviado pelos serviços da aludida Conservatória, autuado a 23-4-2025.

Destacam-se os seguintes excertos:

a. “Ata Número Um

Aos vinte e três dias do mês de fevereiro de dois mil e dezassete, pelas dezasseis horas, em ato subsequente à celebração da respetiva escritura de constituição, realizou-se a primeira Assembleia Geral da Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha (…).

- Participaram na assembleia todos os associados fundadores que aderiram à AMPLA até este momento, que manifestaram a vontade de constituir assembleia geral universal, sem observância de formalidades prévias, nos termos do artigo 30º, n.º 1 dos Estatutos: (…)

A ordem de trabalhos, compõe-se do seguinte único ponto:

Ponto único: Eleição dos membros dos órgãos sociais para o triénio 2017/2019.

Ainda antes de entrar na ordem dos trabalhos, todos os associados que não intervieram na escritura de constituição da AMPLA declaram conhecer e manifestar a sua adesão aos estatutos da associação.

(…)

No âmbito do ponto único da ordem de trabalhos, foi proposto e consensualmente deliberada por todos a seguinte composição dos órgãos sociais para o triénio 2017/2019:

(…)

b. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do denominado “Contrato-Promessa de Compra e Venda / Áreas e Infraestruturas Comuns do Lote ... – Quinta da Marinha (Lote ... constituído pela operação a que se referem os Alvarás de Licença de Loteamento n.º 358/80 e n.º 646/84)”.

Contrato-Promessa de Compra e Venda

(Área e infraestruturas comuns do Lote ... -Quinta da Marinha)

Aos 31 de julho de 2017, entre:

(1) Guia – Sociedade de Construções e Turismo, Sa.

(2) Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha,

associação constituída em 23.02.2017 (…)

Considerando que:

A. A Guia e a AMPLA celebraram um protocolo de acordo (“Protocolo”) contendo as linhas de orientação das obrigações recíprocas tendentes à desqualificação do Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha e conversão das respetivas moradias em alojamento local, à reestruturação fundiária do Lote ..., à transferência da titularidade e da gestão de áreas de utilização comum e infraestruturas do Lote ... para a AMPLA e, bem assim, o acordo entre as Partes com vista à transferência onerosa de direitos de edificabilidade detidos pela Guia para os proprietários implantados no Lote ... que nisso estejam interessados;

B. No Protocolo as Partes convencionaram a transmissão pela Guia para a AMPLA da área do Lote ... que se encontra atualmente na propriedade da Guia (totalizando

32.501m2), bem como das infraestruturas de natureza privada nele implantadas;

C. No Protocolo as Partes convencionaram também a titulação do referido acordo de transmissão, através de contrato-promessa, enquanto não for possível celebrar a

respetiva escritura pública por se encontrar pendente de conclusão a inscrição do Lote ... com a sua área actual (32.501 m2) na matriz predial urbana e a harmonização da referida área no registo predial, operações que se encontram em curso;

D. O presente instrumento constitui o referido contrato-promessa, para vigorar no

período que decorre entre a sua assinatura na presente data e o momento em que for possível celebrar a escritura pública de compra e venda perspetivada;

E. No Protocolo previu-se a data de 31 de julho de 2017 como limite desejável para a celebração da escritura pública de compra e venda das áreas e infraestruturas comuns do Lote ..., embora se prevejam também soluções para a eventualidade

desse objetivo não se atingir.

É estabelecido o presente Contrato-Promessa de Compra e Venda, nos termos dos

considerandos formulados e das cláusulas seguintes:

1. Objeto da compra e venda prometida

1.1. A compra e venda que é prometida através deste contrato-promessa

compreende:

1.1.1. A área remanescente do Lote ... da Quinta da Marinha, correspondente à área sobrante após as desanexações da Casa 44 e das 39 moradias e respetivos logradouros que lhes estão afetos, tal como representada nas plantas que constituem os Anexos 1 e 2 a este contrato-promessa; e

1.1.2. As infraestruturas de natureza privada implantadas no Lote ..., descritas no Anexo 3 a este contrato-promessa.

1.2. A área remanescente do Lote ... é atualmente de 32.501m2, e não de 39.750 m2 conforme erradamente consta da descrição predial do prédio, constante da ficha n.º 762 da freguesia de Cascais.

1.3. (…)

1.4. Toda a referida área remanescente do Lote ... (32.501m2) permanece na titularidade plena e exclusiva da Guia e está afeta à utilização comum do Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha, compreendo vias de circulação viária e pedonal de acesso às moradias e demais edificações, bem como zonas verdes.

1.5. As infraestruturas de natureza privada implantadas no Lote ... e identificadas no Anexo 3 encontram-se igualmente na titularidade da Guia.

1.6. O prédio a transmitir será vendido à AMPLA nas exatas condições em que se encontra, das quais esta tem perfeito conhecimento.

1.7. O prédio e as infraestruturas a transmitir estão livres de quaisquer ónus ou encargos, com exceção dos que resultem da lei, dos instrumentos de gestão territorial em vigor, ou de servidões administrativas ou outra restrição de utilidade pública que lhe sejam aplicáveis, sem prejuízo do que se dispõe no número seguinte.

1.8. A AMPLA obriga-se a assegurar a utilização dos acessos e das infraestruturas necessárias a cada unidade de alojamento, ainda que o respetivo proprietário não seja seu associado, sem prejuízo da correspondente obrigação de participar nos encargos com obras e contribuir para as despesas com as utilidades disponibilizadas, nos termos aplicáveis aos encargos das servidões, bem como nos termos que o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação impõe para as áreas para espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas e equipamentos.

2. Obrigações e direitos fundamentais

2.1. Pelo presente contrato-promessa a Guia promete vender à AMPLA, e esta promete comprar-lhe, nos termos e condições estipulados neste documento, a área remanescente do Lote ... e as infraestruturas de natureza privada implantadas no Lote ..., com as características referidas na cláusula anterior.

2.2. O preço da compra e venda é de 1,00 € (um euro), que a AMPLA paga à Guia neste ato, dando esta por este documento integral quitação.

2.3. Por efeito deste contrato-promessa, a Guia transmite à AMPLA a posse dos bens prometidos vender, passando esta a administrá-los nos termos convencionados no Protocolo e naqueles que constam da cláusula seguinte.

3. Gestão pela AMPLA das áreas do Lote ... e das suas infraestruturas

3.1. O Lote ... e as infraestruturas nele implantadas fazem parte do “Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha”, sendo a Guia a entidade administradora do empreendimento turístico.

3.2. Com a celebração deste contrato-promessa opera-se a transmissão da gestão da área e das infraestruturas do Lote ... da Guia para a AMPLA, passando esta a ser responsável pelas operações de manutenção, conservação e/ou reparação das áreas de utilização comum e infraestruturas em toda a área do Lote ..., suportando diretamente os encargos respetivos.

3.3. (…)

3.4. (…)

3.5. Assim que estiver declarada a desclassificação do Aldeamento Turístico a Guia deixará de assumir quaisquer responsabilidades – quer perante a AMPLA e os proprietários, quer perante as autoridades públicas – relacionadas com a gestão e a administração do empreendimento, deixando de suportar os encargos respetivos.

(…)”.

3. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor da documentação respeitante à instrução da inscrição da constituição do autor Condomínio do Empreendimento no Lote ... da Quinta da Marinha, a 14-6-2018, perante o Registo Nacional de Pessoas Colectivas, a qual integra certidão junta com a contestação.

Do aludido acervo documental constam, nomeadamente, os seguintes documentos:

a. Ata Número Um da assembleia geral do autor Condomínio do Empreendimento no Lote ... da Quinta da Marinha, realizada a 15-5-2018, através da qual é deliberada a constituição do mesmo autor como condomínio.

Destacam-se os seguintes excertos da aludida Acta:

Aberta a sessão e no âmbito do primeiro ponto, foi dada a palavra ao diretor executivo da Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha (AMPLA) (…) o que justificou, nos seguintes termos:

a Por despacho proferido em 22-12-2017 pelo Turismo de Portugal, IP foi confirmada a decisão de não classificação do conjunto de 39 moradias no Lote ..., na Quinta da Marinha, como empreendimento turístico.

b Com a desclassificação do Lote ... como empreendimento turístico, cessam definitivamente as funções de administrador do empreendimento que eram desempenhadas pela GUIA – Sociedade de Construções e Turismo, Sa.

c O condomínio do Lote ... nasce da extinção do empreendimento turístico da Quinta da Marinha no Lote .... A partir desse momento será da competência dos proprietários fazer a administração das áreas e infraestruturas comuns de acordo com o regime da propriedade horizontal que é aplicável por remissão do artigo 43º - 4 do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.

O diretor executivo da AMPLA apresentou seguidamente proposta no sentido de:

a) Ser constituída nos termos e para os efeitos previstos no artigo 43.º, n.º 4 do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação o “Condomínio do Empreendimento no Lote ... na Quinta da Marinha”, composto pelas 39 vilas nele edificadas e pelas suas áreas e infraestruturas comuns, conforme descrição na Conservatória do Registo Predial sob o n.º … da freguesia de Cascais (…)

(…)

O Lote ... da Urbanização da Quinta da Marinha foi constituído através das operações de loteamento urbano autorizadas pela Câmara Municipal de Cascais, pelo alvará de loteamento n.º 358/80 de 19 de agosto de 1980, pelo alvará de loteamento n.º 646/84 de 25 de janeiro de 1984 e pelo aditamento aos alvarás de loteamento, ao Lote ... foi acrescentada a área de 11.800 m2 que, adicionada à área inicial de 39.750 m2, totaliza a área de 51.550,00 m2.

(…)”

b. Escritura pública outorgada a 23-02-2017, com a epígrafe “Constituição de Associação”.

- A aludida escritura foi outorgada por representante da Iconde – Investimentos e Consultadoria, Lda. e por BB.

- pelos outorgantes foi dito que constituíam uma associação denominada “Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha”, a qual tem como objecto social: corporizar a participação dos seus associados na vida administrativa local, entre outras.

4. Dá-se aqui por reproduzido o teor do documento emitido pelo Registo Nacional de Pessoas Colectivas – Pessoas Colectivas – Criação de Entidade, junto como documento n.º 1 da PI.

Do aludido documento resulta que o autor Condomínio do Empreendimento no Lote ... da Quinta da Marinha tem como data de criação o dia 14-6-2018.

5. Dá-se aqui por reproduzido o teor da certidão predial respeitante ao prédio descrito na 1.ª CRP de Cascais sob o n.º 3859/Cascais, junta como documento n.º 3 da PI.

Da aludida certidão resulta a apresentação n.º 909 de 06-11-2019, a qual apresenta que a ré adquiriu o aludido prédio através de permuta com CC.

6. Dá-se aqui por reproduzido o teor da certidão matricial respeitante ao prédio acima referido no número anterior, junta como documento n.º 4 da PI.

Da aludida certidão resulta ser a ré a respectiva titular inscrita».

4.2. A decisão recorrida não consignou qualquer factualidade como não provada.

V – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

5.1. Comecemos pelas invocadas nulidades.

O recorrente considera que a decisão recorrida é nula «…pelo vício de nulidade pela não realização de ato processual legalmente obrigatório (audiência prévia), nos termos do artigo 195.º/1 do CPC e também pelo vício de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º/1/d) do CPC».

O tribunal a quo proferiu despacho a admitir o recurso interposto, mas não se pronunciou sobre a arguida nulidade, como se lhe impunha, atento o disposto nos arts. 641.º, n.º 1 e 617.º, n.º 1 do CPC.

A omissão de despacho do tribunal a quo sobre as nulidades arguidas não determina necessariamente a remessa dos autos à 1.ª instância para tal efeito (cfr. n.º 5, do referido art. 617.º), cabendo ao relator apreciar se essa intervenção se mostra ou não indispensável – cfr., neste sentido Abrantes Geraldes, in Recursos no Processo Civil, p. 149.

Ora, no caso presente, tendo presente a natureza das questões suscitadas e o enquadramento que devem merecer, não se justifica a baixa do processo para a pronúncia em falta, passando-se, desde já, ao conhecimento da suscitada nulidade.

Vejamos.

O recorrente argumenta que o art. 591.º, n.º 1 al. b), do CPC impunha que fosse realizada a audiência prévia, pelo que a sua falta traduz-se na omissão de uma diligência processual legalmente imposta, susceptível de influir na decisão da causa, o que origina nulidade nos termos do art. 195.º, n.º 1 do CPC, e que, sem a realização dessa audiência prévia para discussão da matéria da excepção, a decisão recorrida preteriu o contraditório e decidiu sobre matéria de que não podia conhecer.

Como é consabido, não havendo lugar a despacho pré-saneador (art. 590.º do CPC) ou havendo e estando concluídas as diligências do mesmo resultantes, é convocada audiência prévia destinada a algum ou alguns dos fins previstos nas diversas alíneas do n.º 1 do art. 591.º do CPC, nomeadamente, para o que ora releva, facultar às partes a discussão de facto e de direito, nos casos em que ao juiz cumpre apreciar excepções dilatórias (al. b)) e proferir despacho saneador, nos termos do n.º 1 do art. 595.º (al. d)).

A realização da audiência prévia para o fim previsto no art. 591.º, n.º 1, al. b), visa assegurar o respeito pelo princípio do contraditório e evitar decisões-surpresa (art. 3.º, n.º 3), facultando às partes uma última oportunidade de exporem os seus argumentos para convencer o juiz sobre a solução de mérito a proferir e obviando a uma possível precipitação do juiz, permitindo-lhe confirmar ou infirmar a existência de condições para o conhecimento imediato do mérito.

A não realização da audiência prévia nos casos em que é obrigatória traduz-se na omissão de uma formalidade, geradora de uma nulidade processual, nos termos do art. 195.º do CPC, tendo vindo a entender-se que tal vício pode ser suscitado por via recursiva e ser reconhecido e declarado pelo Tribunal da Relação (não obstante das nulidades caber, por regra, reclamação perante o Tribunal onde o vício se consumou), por tal nulidade ser revelada, apenas, através da prolação da decisão (cfr. neste sentido, por exemplo, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in Código de Processo Civil Anotado, 2021, 4.ª ed., p 404, Rui Pinto, in Manual do Recurso Civil, AAFDL, Lisboa 2020, I, p. 91, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 7.ª ed, Coimbra, Almedina, 2022, p. 26, Miguel Teixeira de Sousa, in https://blogippc.blogspot.com, acórdãos do STJ de 17.03.2016, da RL de 08.02.2018, da RG de 30.10.2020, do STJ de 16.12.2021, da RP de 27.10.2022, da RG de 15.1.2022, in www.dgsi.pt).

Assim, nas situações em que o juiz profere um despacho saneador-sentença, sem convocar a audiência prévia obrigatória, estaremos perante uma nulidade processual traduzida na omissão de um acto que a lei prescreve, mas que se comunica ao saneador-sentença, devendo a parte vencida reagir através da interposição de recurso daquele saneador-sentença, em cujos fundamentos integre a arguição da nulidade da decisão por excesso de pronúncia, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. d), in fine, do CPC.

Sucede que, no caso em debate, contrariamente ao que defende o recorrente, não foi cometida qualquer nulidade, que, apenas, se tenha revelado com a decisão recorrida, nem esta se traduziu para o recorrente numa decisão-surpresa, por não precedida do contraditório imposto pelo art. 3.º, n.º 3, do CPC.

É que o art. 592.ºdo CPC prevê os casos em que não há lugar à audiência prévia: acções não contestadas, que tenham de prosseguir em obediência ao disposto nas als. b) a d) do art. 568.º ou quando, havendo o processo de findar no despacho saneador pela procedência de excepção dilatória, esta já tenha sido debatida nos articulados.

Daqui decorre que a audiência prévia não é de realização obrigatória quando for possível ao tribunal conhecer, imediatamente, sem necessidade de mais provas, de alguma excepção dilatória que ponha termo ao processo e que tenha sido debatida nos articulados.

No caso dos autos, a excepção em causa foi arguida pela R. na contestação e o A. teve oportunidade de sobre ela se pronunciar por escrito, pelo que tal execpção foi, suficientemente, debatida nos articulados, mostrando-se, plenamente, cumprido o contraditório (art. 3.º, n.º 3 do CPC).

O juiz não tinha, pois, que realizar ou sequer proferir despacho a dispensar a audiência prévia, uma vez que a possibilidade dessa dispensa só se coloca nas acções que hajam de prosseguir, sendo que, in casu, como se sabe, a acção não prosseguiu, tendo findado no despacho-saneador, com a procedência da excepção dilatória deduzida.

Acresce que, embora no caso vertente não fosse necessário dispensar a realização da audiência prévia (por não se obrigatória), o tribunal a quo auscultou as partes sobre essa possibilidade, nada tendo as mesmas oposto (cfr. pontos 1.4 e 1.5 supra).

Ora, até nos casos de conhecimento imediato do mérito da causa no despacho-saneador, a doutrina e jurisprudência têm entendido que o juiz pode dispensar a audiência prévia, ao abrigo do mecanismo da adequação formal prevista nos arts. 6.º e 547.º, desde que o conhecimento do mérito da causa assente em questão suficientemente debatida nos articulados e a dispensa for precedida de consulta das partes, de acordo com o previsto no art. 3.º, n.º 3 do CPC, pressupostos que ocorriam no caso dos autos quanto à excepção dilatória em causa.

O A./recorrente argumenta que não se opôs à dispensa da audiência prévia, mas apenas na condição de o tribunal determinar a adequação formal e de notificar o A. para proceder à alteração do requerimento probatório.

Sucede que a alteração dos requerimentos probatórios só faria sentido no caso de o processo prosseguir para conhecimento do mérito, sendo que, nesse caso, o A. sempre poderia requerer a realização da audiência prévia para efeitos de alteração dos seus requerimentos probatórios (cfr. art. 598.º, n.º 1 do CPC), não resultando beliscados quaisquer direitos processuais.

Conclui-se, pois, que não foi cometida qualquer nulidade por omissão de formalidade imposta por lei, nem a decisão recorrida padece de excesso de pronúncia, improcedendo as nulidades arguidas.

5.2. Passemos, agora, à impugnação da matéria de facto.

Como é consabido, o regime processual vigente restringe a possibilidade de revisão da matéria de facto a questões de facto controvertidas, relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente, admitindo-se, apenas, a reapreciação de concretos meios probatórios relativos a determinados pontos de facto impugnados.

Rejeitaram-se, desta forma, quer soluções maximalistas que determinam a repetição de julgamentos ou a reapreciação de todos os meios de prova anteriormente produzidos, quer a possibilidade de recursos genéricos contra a decisão de facto (cfr. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, Coimbra, 7.ª ed., 2022, p. 194 e segs.).

Com efeito, de acordo com o disposto no art. 640.º do CPC, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões) e, fundando-se a impugnação em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, especificar, na motivação, aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos, devendo, ainda, consignar, na motivação do recurso, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos (cfr. Ob. Cit., p. 197 e 198).

No caso dos autos, o recorrente cumpriu, suficientemente, o ónus de impugnação previsto no art. 640.º do CPC, nada obstando à reapreciação da matéria de facto impugnada.

Sucede que a apreciação da impugnação da matéria de facto não subsiste por si, assumindo um carácter instrumental face à decisão de mérito do pleito. Por isso, só se justifica nos casos em que da modificação da decisão possa resultar algum efeito útil relativamente à resolução do litígio no sentido propugnado pelo recorrente. Quando a modificação pretendida não interfere no resultado declarado pela 1.ª instância é dispensável essa reapreciação (cfr., neste sentido, os acórdãos do STJ de 23.01.2020 e 28.01.2020, in www.dgsi.pt).

Deste modo, por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for(em) insusceptível(veis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente (cfr., neste sentido, o acórdão da RC de 27.05.2014, in www.dgsi.pt, onde e escreveu que «se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação for irrelevante para a solução da questão de direito e para a decisão a proferir, então torna-se inútil a actividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, pois, nesse caso, mesmo que, em conformidade com a pretensão do recorrente, se modifique o juízo anteriormente formulado, sempre o facto que agora se considerou provado ou não provado continua a ser juridicamente destituído de qualquer eficácia, por não interferir com a solução de direito encontrada e com a decisão tomada»).

No caso dos autos, como se demonstrará de seguida, mostra-se inútil a reapreciação de facto, por os factos que o Recorrente pretende ver provados (arts. 11.º, 12.º, 13.º, 15.º da petição inicial) serem insusceptíveis de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, conduzirem ao entendimento de que o mesmo foi validamente constituído como condomínio e que existe como tal.

5.3. Vejamos, então, se o A./recorrente foi validamente constituído como Condomínio.

A decisão recorrida considerou que «…dada a inexistência de propriedade plural quanto ao imóvel descrito sob o n.º 762, de que o autor se apresenta como condomínio, mostra-se ferida de nulidade a constituição do autor Condomínio do Empreendimento no Lote ... na Quinta da Marinha (artigos 294.º e 1416.º do Código Civil)».

Já o recorrente defende que, a partir da extinção, em 04.02.2018, do empreendimento turístico da Quinta da Marinha no Lote ..., a administração das áreas e infraestruturas comuns do Lote ... na Quinta da Marinha passou a caber a todos os proprietários das Vilas desse Lote, de acordo com o regime da propriedade horizontal (artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil), aplicável por remissão do artigo 43.º, n.º 4 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), sendo que o condomínio A. foi constituído por deliberação da assembleia desses proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha, realizada em 15.05.2018, sendo composto pelas 39 vilas nele edificadas e pelas suas áreas e infraestruturas comuns e responsável pela administração dessas áreas e infraestruturas comuns.

O recorrente considera, assim, que é um verdadeiro condomínio, constituído nos termos do art. 43.º, n.º 4 do DL n.º 555/99, de 16.12 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação - RJUE) e que, por isso, são-lhe aplicáveis as normas dos arts. 1420.º a 1438.º-A do CC, por força da remissão daquele artigo: «4 - Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil».

Vejamos.

Dos factos provados decorre que:

- encontra-se inscrita, desde 29.10.2018, a aquisição a favor da Associação de Moradores e Proprietários do Lote ... na Quinta da Marinha, do prédio rústico sito na Quinta da Marinha – Cascais, com a área total de 32.501 m2 (após as desanexações sofridas), composto de terreno para construção, inscrito na matriz sob o artigo … e descrito sob o n.º …62 na CRP de Cascais;

- encontra-se inscrita, desde 06.11.2019, a aquisição a favor da R., do prédio urbano Aldeamento A - Vila …, sito na Quinta da Marinha, com a área total de 306 m2, inscrito na matriz sob o art. …09 e descrito na 1.ª CRP de Cascais sob o n.º …59, o qual foi desanexado do prédio descrito sob o n.º …62 da freguesia de Cascais.

Nenhum dos prédios referidos se encontra constituído em propriedade horizontal, sendo prédios autónomos e da titularidade de proprietários distintos, não integrando, também, quaisquer partes que sejam comuns a ambos.

Ora, o condomínio decorre do regime da propriedade horizontal, em que coexistem partes de uso exclusivo (fracções autónomas) e partes de utilização comum (parte comuns), sendo cada proprietário titular exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns.

O instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente estão afectas ao serviço de outras fracções, sendo a ligação funcional entre as fracções decorrentes da existência de partes comuns que permite que edifícios autónomos entre si se constituam em propriedade horizontal.

Nada disso ocorre no caso vertente em relação aos prédios mencionados, inexistindo, por conseguinte, um condomínio que os integre.

À mesma conclusão chegou o recente acórdão desta Relação de 09.10.2025, relatado por Adeodato Brotas, in www.dgsi.pt, relativamente a outro prédio, também, denominado “vila”: «A apelante não é um condomínio em termos de ente jurídico submetido a propriedade horizontal nos termos previstos nos arts. 1414.º a 1419.º do CC. Com efeito, decorre da certidão de registo predial, junta como documento nº 2 com o requerimento executivo que, a Vila …, cuja aquisição se mostra registada a favor dos executados pela Ap. 7 de 2000/12/07, se insere no denominado “Aldeamento A” e, é composto por piso e logradouro e foi desanexado do nº 00762 da freguesia de Cascais».

Não se estando, in casu, perante um condomínio em sentido próprio, poderá, ainda assim, aplicar-se-lhe o regime jurídico da propriedade horizontal, por força do disposto no art. 43.º, n.º 4 do RJUE, como pretende o A.?

O acórdão supra citado discorreu sobre esta questão em termos que dispensam outras considerações, que acompanhamos na íntegra e que, por facilidade de exposição, aqui transcrevemos:

«Já vimos que o apelante não é um condomínio, rectius, não está constituída em Propriedade Horizontal.

E ser-lhe-á aplicável o artº 43º nº 4 do RJUE?

Pois bem, o artº 43º do DL 555/99, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, na redacção dada pelo DL 136/2014, de 09/09, (portanto na versão anterior à actual, que resultou do DL 10/2024, de 08/01, e que veio acrescentar o seguinte trecho ao nº 1 “…e habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível.”), com epígrafe “Áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas e equipamentos”, determina:

“1- Os projetos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos.

2 - Os parâmetros para o dimensionamento das áreas referidas no número anterior são os que estiverem definidos em plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território.

3 - Para aferir se o projeto de loteamento respeita os parâmetros a que alude o número anterior consideram-se quer as parcelas de natureza privada a afetar àqueles fins quer as parcelas a ceder à câmara municipal nos termos do artigo seguinte.

4 - Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.”

Este artº 43º insere-se na Subsecção I, da Secção III do RJUE, relativa a Operações de Loteamento, o que é realçado pela parte inicial do nº 1 que menciona “Os projectos de loteamento…” e, do nº 4 do preceito quando refere “…lotes resultantes da operação de loteamento…”

E o que são operações de loteamento?

O artº 2º, al. i), do RJUE, relativo a definições, diz:

“Para efeitos do presente diploma, entende-se por:

i) «Operações de loteamento», as ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento;

Desta definição decorre que são operações de loteamento os actos ou acções que se destinam ou têm por consequência a divisão jurídica da propriedade, dando lugar a unidades autónomas, isto é, que dão origem a novos prédios urbanos individualizados, ou seja, novos lotes.

E a operação de loteamento não é apenas aquela que dá origem a lotes imediatamente destinados à construção, mas, também, a que dá origem a construção posterior. Sendo que o conceito de lote reporta-se ao novo prédio resultante de uma operação de loteamento. Em síntese, pode dizer-se que as operações de loteamento consistem em operações urbanísticas que se destinam a dar origem a novos lotes.

Se assim é, “…não é uma operação de loteamento a operação que se traduza numa mera divisão fundiária que, não obstante dar origem a novas unidades prediais, não criam lotes urbanos, isto é, novas unidades prediais com capacidade edificativa precisa.” (Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação anotado, 4ª edição, 2023, pág. 67). (sublinhado nosso)

Do que vem a ser dito, decorre que dos loteamentos urbanos, rectius, operações de loteamento, deve distinguir-se o fracionamento da propriedade para outros fins urbanos que não a edificação urbana.

A ser assim, pergunta-se: poderá aplicar-se, à situação dos autos, directamente, como pretende a apelante, o disposto no artº 4º do artº 43º do RJUE?

Salvo o devido respeito, entendemos que não.

Vejamos porquê.

Recordemos o nº 4 do preceito:

“4 - Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.”

Como é fácil constatar, o nº 4 do artº 43º do RJUE exige, para a respectiva aplicação, a existência de lotes resultantes da operação de loteamento.

Ou seja, o preceito em causa determina que constituem partes comuns dos lotes resultantes de operações de loteamento, os espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas viárias e de equipamento, resultantes das operações de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos.

Carece, pois, a aplicação do preceito, da existência de operação de loteamento e de lotes dela resultantes.

Ora, no caso dos autos, o “Aldeamento A”, em que se insere a “Vila CC”, de propriedade dos executados, não resultou de uma operação de loteamento, mas, antes, de uma desanexação do prédio nº 00762 da freguesia de Cascais.

Deste modo, compreende-se a resposta dada à pergunta formulada: o nº 4 do artº 43º do RJUE - que manda aplicar, aos espaços verdes de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada, o disposto nos artigos 1420º a 1438º-A do CC - não tem aplicação às situações que implicam o fracionamento da propriedade, para outros fins urbanos, que não a edificação urbana, resultante de divisão fundiária decorrente de desanexação de um prédio.

E poderá o regime previsto nos artºs 1420º a 1438º-A do CC, ser aplicado à situação dos autos, por outra via jurídica, que não a resultante do artº 43º nº 4 do RJUE?

Recordemos a redacção do artº 1438º-A do CC, com epígrafe “Propriedade Horizontal de conjunto de edifícios”:

“O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.”

Pois bem, o artº 1438º-A do CC resultou das alterações efectuadas pelo DL 267/94, de 25/19, que, além do mais, introduziram aquele preceito e que veio permitir a constituição de uma única propriedade horizontal para “…conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns…”, tendo, em consequência, passado a admitir-se a construção de vários edifícios, no mesmo terreno, o que até aí pressupunha o prévio licenciamento municipal de uma operação de loteamento.

Ora, esse artº 1438º-A do CC pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, ao conjunto de edifícios contíguos, funcionalmente ligados entre si, pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades ou fracções que os compõem.

As “necessárias adaptações” “…significa estarmos perante situações que são meros subtipos do tipo geral, que nada retira ao carácter taxativo do tipo, já que não se atribui uma qualquer liberdade de constituição ou modelação, mas apenas o poder de aplicar o regime da propriedade horizontal, com a respectiva nota de realidade, a situações materiais diferentes. O regime da propriedade horizontal é então aplicado, o que já leva implícita uma pretensão da sua aplicação em bloco, apenas se admitindo as adaptações que se considerem necessárias e impostas pela existência de uma pluralidade de edifícios, não quaisquer umas da resultantes da discricionariedade das partes” (Fernanda Oliveira/Maria Castanheira Neves/Dulce Lopes, Regime Jurídico da Urbanização…, cit., pág. 84), citando Fernanda Paula Oliveira e Sandra Passinhas, “Loteamento e Propriedade horizontal: Guerra e Paz”, revista CEDOUA, nº 9, 2002, pág. 46 e segs.) * (sublinhados e realce nossos)

Por sua vez, a expressão “edifícios contíguos”, referida a prédios, tem o sentido de prédios vizinhos, não se exigindo qualquer ligação estrutural ou material entre eles. “O vocábulo contíguos tem o sentido de proximidade, pelo que o regime de propriedade horizontal também pode ser aplicado aos conjuntos de edifícios que embora não estejam em contacto físico entre si, se encontram implantados num espaço unitário.” (Fernanda Oliveira et alii, Regime Jurídico da Urbanização…, cit. pág. 85) * (sublinhado nosso).

A ligação funcional entre edifícios é determinada pela existência de partes comuns. Partes comuns que devem ser afectadas ao uso de todas ou de algumas unidades que compõem o edifício”. (Fernanda Oliveira et alii, Regime Jurídico da Urbanização…, cit. pág. 85).

E, continuam estas autoras, que cabem “…na fattispecie do artº 1438º-A do Código Civil, várias situações:

a)- …constituída por vários edifícios em altura já divididos em fracções autónomas e já constituídos em propriedade horizontal ligados entre si por coisas ou serviços comuns;

b)- …várias unidades imobiliárias nas quais não há um fracionamento da propriedade por fracções, mas que fruem igualmente de bens e serviços comuns (o caso dos chamados “condomínios fechados”, com moradias/casas/vivendas autónomas)”. (AA e ob. cit., pág. 86).

Destas considerações pareceria resultar, à primeira vista, que à apelante, seria aplicável o regime jurídico da Propriedade Horizontal, visto que o “Aldeamento A”, no qual se insere a “Vila CC”, propriedade dos executados, é composto por várias unidades imobiliárias que, embora não exista um fracionamento da propriedade das fracções, frui, cada uma dessas unidades imobiliárias, de bens e serviços comuns.

Mas, aqui chegados, coloca-se a questão de saber se pode ser aplicado ao “Aldeamento A”, o Regime Jurídico da Propriedade Horizontal.

Vejamos então.

Recorde-se o que dispõe o artº 1438º-A do CC:

“O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.”

Ora, este preceito, diferentemente do que sucede com o artº 43º nº 4 do RJUE - que determina a aplicação, aos espaços verdes de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada, das normas dos artºs 1420º a 1438º-A do CC, excluindo, portanto, a aplicação do regime previsto nos artº 1414º a 1419º do CC – manda aplicar o regime previsto neste capítulo. Significando isso que são aplicáveis às realidades físico-urbanísticas mencionadas no preceito, as normas relativas ao objecto da propriedade horizontal, aos respectivos requisitos legais, à constituição e conteúdo do título constitutivo e às modificações do título, previstas nos artºs 1414º a 1419º do CC.

Quer dizer, às realidades físico-urbanísticas referidas no artº 1438º-A - diferentes dos tradicionais edifícios construídos em altura - exige-se que estejam constituídas em Propriedade Horizontal.

Recorde-se o que acima foi mencionado relativamente à aplicação do artº 1438º-A do CC:“…estarmos perante situações que são meros subtipos do tipo geral, que nada retira ao carácter taxativo do tipo, já que não se atribui uma qualquer liberdade de constituição ou modelação, mas apenas o poder de aplicar o regime da propriedade horizontal, com a respectiva nota de realidade, a situações materiais diferentes. O regime da propriedade horizontal é então aplicado, o que já leva implícita uma pretensão da sua aplicação em bloco, apenas se admitindo as adaptações que se considerem necessárias e impostas pela existência de uma pluralidade de edifícios, não quaisquer umas da resultantes da discricionariedade das partes…”.

E percebe-se que assim tenha de ser: o Princípio da Tipicidade ou do Numerus Clausus dos Direitos Reais impõe-no.

Na verdade, em Portugal, os particulares não são admitidos a criar figuras com natureza real que lhes aprouver, vendo a sua autonomia privada restringida à possibilidade de escolha dos direitos reais previstos na lei. “O sistema postula, assim, um número finito de direitos reais, justamente um numerus clausus. Fala-se, então, em tipicidade; os direitos reais são típicos, só existem os que o legislador consagrar.” (José Alberto Vieira, Direitos Reais, 3ª edição, 2024, pág. 200). O mesmo é dizer que a autonomia privada encontra-se limitada à escolha dentro das figuras reais admitidas pelo ordenamento jurídico, não podendo as partes “compor” o conteúdo de um direito real a seu belo prazer. É o que resulta, de resto, do artº 1306º nº 1do CC: “1. Não é permitida a constituição, com carácter real, de restrições ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito senão nos casos previstos na lei; toda a restrição resultante de negócio jurídico, que não esteja nestas condições, tem natureza obrigacional.”

A esta luz, temos de concluir que, no caso dos autos, porque, como vimos, a apelante não está constituída em Propriedade Horizontal, não se lhe aplica o artº 1438º-A do CC, nem, por conseguinte, a característica de direito absoluto, com oposição erga omnes, própria dos direitos reais. O mesmo é dizer que os acordos feitos entre os proprietários das “Vilas” que compõem o “Aldeamento A”, no sentido de estes suportarem os encargos relativos serviços de uso comum, de acordo com o nº 1 do artº 1306º do CC, apenas assumem natureza meramente obrigacional, que não vinculam quem não subscreveu esses acordos, nem terceiros que, porventura, venham a adquirir, no futuro, alguma das “Vilas”. Isto porque, não se mostra registada a constituição de Propriedade Horizontal do “Aldeamento A” e, “…A Publicidade (registal) constitui um princípio dos direitos reais: tratando-se de um direito oponível a todos, deve ser, tanto quando possível, reconhecível por qualquer um.” (José Alberto Vieira, Direitos Reais, cit., pág. 241).

A esta vista, podemos concluir que:

i)- O apelante não se mostra constituído em Propriedade Horizontal;

ii)- O apelante não é um condomínio;

iii)- Por conseguinte, as actas de reunião de assembleias de proprietários das “Vilas” que integram o “Aldeamento A”, não são actas de reunião de assembleia de condóminos».

No caso dos autos, também, o prédio da R. não resultou de uma operação de loteamento, mas, antes, de uma desanexação do prédio n.º 762, propriedade exclusiva da AMPLA.

O art. 43.º, n.º 4 do RJUE (que manda aplicar o disposto nos arts. 1420.º a 1438.º-A do CC aos espaços verdes de utilização colectiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada) não tem aplicação às situações decorrentes de fracionamento da propriedade, por desanexação de um prédio (repare-se que os proprietários das partes ou “vilas” destacadas/desanexadas não eram, nem ficaram comproprietários do prédio descrito sob o n.º 762, que o A. denomina, impropriamente, de Lote ... ou Empreendimento no Lote ... da Quinta da Marinha, nem a AMPLA, proprietária deste prédio, era ou ficou proprietárias dos lotes destacados/desanexados).

A realidade a que o A. chama de «zonas e equipamentos de utilização comum do Lote ... na Quinta da Marinha» integra o prédio de que é proprietária exclusiva a AMPLA, realidade jurídica que não é, nem pode ser alterada pelo título constitutivo do Aldeamento Turístico da Quinta da Marinha invocado pelo A., que, naturalmente, nunca poderia transformar tais zonas e equipamentos em “partes comuns” em sentido técnico-jurídico (o que, de resto, o recorrente admite na conclusão 22.ª das suas alegações recursivas).

De igual forma, a circunstância - alegada, mas não demonstrada - de a R. usar e beneficiar ou poder usar e beneficiar dessas zonas e equipamentos («situados no Lote ...», como refere o recorrente) não altera a propriedade dos mesmos (que pertence à AMPLA), podendo, quanto muito, fazer surgir na esfera jurídica da R. obrigações de retribuir a proprietária pela contrapartida desse uso.

Também não tem aplicação o regime jurídico da propriedade horizontal, por força do disposto no art. 1438.º-A do CC (que dispõe que «o regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem»), uma vez que, ainda que estivessem reunidos os requisitos para a constituição da propriedade horizontal, essa constituição nunca ocorreu, como teria que ser, em face do estipulado no art. 1417.º do CC.

Ora, faltando os requisitos legalmente exigidos para a constituição da propriedade horizontal e não tendo esta sido, efectivamente, constituída, terá de conclui-se que é nula, por legalmente impossível (art. 280.º do CC), a constituição do condomínio A., ainda que, por razões que não importa analisar, tenha logrado inscrever-se no RNPC como “Condomínio do Empreendimento no Lote ... da Quinta da Marinha” (como se um condomínio pudesse integrar um só prédio e ser, aliás, administrado pelo seu único proprietário…).

E, sendo a nula a constituição do A. como condomínio, o mesmo carece de existência jurídica válida e, por conseguinte, não beneficia da extensão da personalidade judiciária prevista no art. 12.º al. e) do CPC.

A falta de personalidade judiciária constitui uma excepção dilatória insuprível, de conhecimento oficioso, que importa a absolvição da R. da instância (arts. 577.º al. c) e 578.º do CPC).

Não tendo o A. personalidade judiciária, fica prejudicada apreciação da sua invocada ilegitimidade processual, posto que a legitimidade para demandar pressupõe, obviamente, que a parte tenha susceptibilidade para estar em juízo, o que não ocorre no caso.

Saliente-se que a circunstância de a decisão recorrida ter declarado o A. parte ilegítima, qualificando juridicamente a situação em causa como de ilegitimidade processual, não impede que este tribunal ad quem a qualifique de forma distinta, posto que, como se disse supra (ponto III), é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art. 5.º, n.º 3 do CPC).

De igual forma, a tanto não obsta o facto de se ter afirmado, tabelarmente, no despacho saneador, a personalidade judiciária do A., uma vez que tal afirmação genérica não produz caso julgado formal (cfr., por exemplo, o acórdão do STJ de 19.05.2021, in www.dgsi.pt: «(…) a decisão tabelar efetuada no referido despacho, no que concerne aos pressupostos processuais, não constitui caso julgado formal, podendo o Juiz voltar a pronunciar-se, concreta e fundadamente, a título oficioso, sobre as exceções que, no saneador, não tenham sido objeto de apreciação fundada»).

5.4. Finalmente, o recorrente alega que a R. adquiriu a vila ..., pelo menos, em 06.11.2019 e, desde então, procedeu ao pagamento das comparticipações do condomínio até à comparticipação do 3.º trimestre de 2023 (inclusive), pelo que é abusivo o exercício do direito de invocação da ilegitimidade do condomínio, por parte da R., após ter procedido ao pagamento dessas comparticipações, nos termos previstos no art. 334.º do CC.

A recorrida defende que tais pagamentos não têm nenhum conteúdo declaratório ou confessório e ocorreram fora do contexto dos presentes autos e muito antes deles, sendo que a previsão do art. 476.º do CC deita por terra qualquer pretensão de um venire contra factum proprium emergente do cumprimento inadvertido de uma obrigação que não existia no momento da prestação.

Como é consabido, o abuso de direito, expressamente previsto no art. 334.º do CC, consiste num exercício inadmissível de posições jurídicas ou, dito de outra forma, num exercício de posições permitidas, mas em termos tais que contrariam os valores fundamentais do sistema, expressos, por tradição, na boa-fé.

Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. I, 6.ª ed., p. 516, refere que «para que haja lugar ao abuso de direito é necessário a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito».

Trata-se de uma válvula de segurança, de conhecimento oficioso, que obsta a situações de injustiça reprováveis para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social.

Existirá abuso do direito quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos, clamorosamente, ofensivos da justiça e contrários ao seu fim (económico e social), ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito.

Muito embora o intérprete-aplicador da lei tenha uma lata disponibilidade na concretização da boa-fé, têm-se apontado dois instrumentos que conferem maior segurança na decisão: o princípio da tutela da confiança legítima e o princípio da materialidade subjacente.

Através do primeiro princípio, subjacente ao abuso de direito, protegem-se situações de confiança justificada ou plausível, alicerçada em elementos razoáveis, susceptíveis de provocar a adesão de um pessoa normal, com base na qual alguém actua de acordo com o que acreditava vir a acontecer (cfr. Baptista Machado, no estudo Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium, in Obra Dispersa, Vol. I, p. 415 a 418, e RLJ anos 116, 117 e 118, n.º 3735, p. 171 e segs.). A protecção da confiança salda-se na constituição, a favor do confiante, de direitos que, de outra forma, não lhe assistiriam, permitindo assegurar uma solução justa ou equitativa.

Já a ideia que aflora do princípio da materialidade subjacente é a de que o Direito visa, através dos seus preceitos, a obtenção de certas soluções efectivas, para o que é insuficiente a adopção de condutas que só formalmente correspondem aos objectivos jurídicos. Ou seja, a boa-fé exige que os exercícios jurídicos sejam avaliados em termos materiais, de acordo com as efectivas consequências que acarretam, pois que o cumprimento formal de uma norma jurídica pode, materialmente, contrariar a boa fé ou traduzir-se num exercício desequilibrado de posições jurídicas.

No caso dos autos, nada na factualidade provada nos permite entender que a arguição da excepção dilatória em causa, assente na nulidade da constituição do condomínio A., seja abusiva, por contrária à boa-fé.

Desde logo, porque não resulta assente que a R. tenha pago as quantias mencionadas pelo A., a título de contribuições para despesas comuns. Nem tal poderia ter sido provado, porque o A. nunca alegou tal factualidade nos articulados (nomeadamente, na réplica, quando respondeu às excepções deduzidas), só o tendo feito, agora, nas suas alegações recursivas.

Ora, muito embora alguma jurisprudência considere que o abuso de direito, sendo de conhecimento oficioso, pode ser invocado, apenas, no recurso, o certo é que a sua apreciação tem de assentar na matéria de facto apurada em 1.ª instância e consolidada na fase de recurso, estando vedado ao tribunal ad quem conhecer e determinar o aditamento de matéria de facto que o A./recorrente só agora entendeu essencial à boa decisão da causa, por consubstanciar matéria nova.

Conforme decidiu o acórdão do STJ de 03.11.2023, in www.dgsi.pt, «I- O julgamento da matéria de facto está limitado aos factos articulados pelas partes, nos termos do art. 5º, nº 2, do CPC [sem prejuízo das circunstâncias particulares contempladas nas alíneas a) a c) deste mesmo nº 2]. II- Se determinados pontos não foram alegados pelas partes, nem constam do elenco dos factos provados e não provados constantes da sentença da primeira instância, eles são insuscetíveis de constituir o objeto de impugnação da decisão de facto dirigida a aditá-los à factualidade provada».

Tal como salienta Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, Coimbra, 7.ª ed., 2022, p. 139, «a natureza do recurso, como meio de impugnação de uma anterior decisão judicial, determina outra importante limitação ao seu objeto decorrente do facto de, em termo gerais, apenas poder incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, não podendo confrontar-se o tribunal ad quem com questões novas. Na verdade, os recursos constituem mecanismos destinados a reapreciar decisões proferidas, e não a analisar questões novas, salvo quando, nos termos já referidos, estas sejam de conhecimento oficioso e, além disso, o processo contenha os elementos imprescindíveis».

E, mais à frente (p. 141), «a assunção desta regra encontra na jurisprudência numerosos exemplos: a) As questões novas não podem ser apreciadas no recurso, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos, pois estes destinam-se a reapreciar questões, e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprimir um ou mais órgãos de jurisdição. b) os recursos destinam-se à apreciação de questões já antes levantadas e decidias no processo, e não a provocar decisões sobre questões que não foram antes submetidas ao contraditório e decididas pelo tribunal recorrido, a mesmo que se trate de questões de conhecimento oficioso».

Ora, o direito ao recurso não confere ao recorrente a faculdade de alegar de forma ilimitada os factos constitutivos do seu direito e/ou os impeditivos extintivos ou modificativos.

Os recursos visam a reapreciação de uma decisão e não a obtenção de decisões sobre questões novas, que não foram suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido, nem objecto das decisões impugnadas.

Pelo exposto, não estando demonstrados os factos em que o A. fundamentou o invocado abuso de direito (desconhecendo-se, completamente, se a R. pagou, o que pagou, em que contexto o fez e qual o conhecimento que, então, possuía das circunstâncias da constituição do A.), terá que considerar-se este por inverificado.

Destarte, conclui-se pela improcedência total do recurso, ainda que por fundamento parcialmente divergente (falta de personalidade judiciária do A. e não ilegitimidade processual).

O recorrente suportará as custas do recurso, por ter ficado vencido (art. 527.º, n.ºs 1 e 2 do CPC).

VI – DECISÃO

Pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar totalmente improcedente a apelação, declarando-se a falta de personalidade judiciária do A. e absolvendo-se, em consequência, a R. da instância.

Custas pelo apelante.

Notifique.

*

Lisboa, 22.09.2026

Rui Manuel Pinheiro de Oliveira

Alexandra de Castro Rocha

José Capacete