I - Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos atinente à realização de obras de conservação extraordinária deve o administrador apresentar pelo menos 3 orçamentos distintos, salvo se a assembleia de condóminos deliberar em sentido diverso e essa deliberação não for impugnada.
II - Na ausência de disposição em contrário, a contribuição dos condóminos para as despesas com a conservação e fruição das partes comuns ou com o pagamento de serviços de interesse comum é fixada na proporção do valor relativo de cada uma das frações no valor total do prédio, valor esse expresso em percentagem ou permilagem e que tem que constar do título constitutivo, sob pena de nulidade do mesmo.
III - Ainda que haja alteração do destino de uma fração, a permilagem das frações mantém-se inalterada até que ocorra (e se ocorrer) a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, modificação que deve ser realizada através de escritura pública ou documento particular autenticado e com o acordo de todos os condóminos.
IV - A eficácia das deliberações constantes de assembleia de condóminos depende, à luz do artigo 1º, do DL n.º 268/94, de 25/10, na redação introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10/01, de a mesma ser lida e aprovada pelos condóminos presentes.
Assim, se essa leitura e aprovação não constar da ata, as deliberações adotadas, apesar de válidas, são ineficazes.

Proc. n.º 15507/24.6T8PRT.P1
Juízo Local Cível do Porto- Juiz 8

Sumário (elaborado pela Relatora):
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I. RELATÓRIO:


1. AA e BB intentou acção declarativa sob processo comum contra Condomínio do Edifício sito na Rua ..., ..., Porto, representado pela administradora A..., Lda, tendo formulado os seguintes pedidos:
I) “[Serem declaradas] nulas e sem quaisquer efeitos as deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária de 11 de julho de 2024 pelo Condomínio aqui R., a saber:
a)A deliberação que aprovou “a reparação dos terraços do 1.º e 3.º andar, incluindo a reimpermeabilização da caleira ficaria (com IVA a 6% pois é zona ARU) pelo valor de 43.849,02 euros e efetuado pelas empresas B... e C...”; e
b)A deliberação que aprovou a proposta da Administração quanto ao pagamento dos trabalhos, em termos de quotas extra, de 20% do preço total em julho, 20% em agosto e 20% em setembro.”.
II)- Sem prescindir, na eventualidade de assim não ser entendido, a título subsidiário, requer-se ... procedente por provada a presente ação, declarando-se ineficazes tais deliberações.
Como fundamento das referidas pretensões o Autor alegou em síntese que, é proprietário de duas frações no imóvel identificado nos autos e que as deliberações tomadas na Assembleia extraordinária de condóminos do dia 11.07.2024 relativamente ao ponto 2 da ordem de trabalhos são nulas, a primeira relativa à análise, discussão e votação dos orçamentos para reabilitação de terraços do 1º e 3º andares porque violou o disposto no art. 1436º nº 2 do CC por não terem sido apresentados pela administração 3 orçamentos de empresas diferentes, e a segunda relativa à fixação da quota extra a pagar por cada condómino quer porque não constava da ordem dos trabalhos, quer porque se desconhece qual o valor do fundo de reserva que pode ser afecto às obras e porque a percentagem de 20% não está determinada e não é sequer determinável face ao desconhecimento das actuais permilagens de cada fração, sendo impossível cada condómino prever que valor terá de pagar por quaisquer obras de reabilitação, sendo igualmente impossível a administração do condomínio emitir a declaração prevista no art. 1424º-A nº 1 do CC.

2. O Réu deduziu contestação, na qual suscitou a sua ilegitimidade passiva, e impugnou os factos alegados pelo Autor, sustentando que o disposto no art. 1436º nº 2 do CC não é aplicável atenta a natureza das obras de conservação ordinária em questão, sem prejuízo de que na assembleia de condóminos anterior havia sido determinado pela assembleia de condóminos a obtenção de um único orçamento complementar, o que se limitou a cumprir, e que as permilagens permanecem as mesmas até que sejam aprovadas novas permilagens, apesar de ter sido alterado o destino de uma das frações.

3. O Autor exerceu o princípio do contraditório sobre a matéria de excepção pugnando pela sua improcedência.

4. Realizada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, no qual foi julgada improcedente a excepção da ilegitimidade, foi fixado o objecto do litígio e os temas de prova.

5. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
“Em face do exposto e ao abrigo das referidas disposições legais, decido julgar a acção procedente por provada e, em consequência, declaro a anulação, nos termos do disposto no art. 1433.º, n.º 1 do CC, das seguintes deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária de 11 de Julho de 2024:
- A deliberação que aprovou “a reparação dos terraços do 1.º e 3.º andar, incluindo a reimpermeabilização da caleira ficaria (com IVA a 6% pois é zona ARU) pelo valor de 43.849,02 euros e efectuado pelas empresas B... e C...”; e
- A deliberação que aprovou a proposta da Administração quanto ao pagamento dos trabalhos, em termos de quotas extra, de 20% do preço total em Julho, 20% em Agosto e 20% em Setembro.
Custas a cargo do réu.
Registe e notifique.”


6. Inconformado, o Réu interpôs recurso de apelação da referida sentença, formulando as seguintes
CONCLUSÕES
1. Atentos os fundamentos constantes da decisão recorrida, impõe-se ao Tribunal a quo a tomada de decisão oposta, julgando improcedente, por não provada, a presente acção.
2. Da fundamentação da decisão em crise não é retirável, por integração da matéria de facto provada, a invalidade das deliberações em causa.
3. Na decisão recorrida, o Tribunal a quo acaba por decidir em oposição aos fundamentos aí plasmados, ressaltando à evidência a dissonância existente entre decisão e os respectivos fundamentos.
4. Na decisão em crise ficou demonstrado, no facto provado n.º 13, que, em 13 de Junho de 2024, realizou-se uma Assembleia Geral de Condóminos, na qual foi deliberado, por unanimidade dos presentes, encarregar a Administração de Condomínio de obter um único orçamento complementar.
5. Igualmente resultou demonstrado na decisão em crise - facto provado n.º 15 - que, na Assembleia de 11 de Julho de 2024, foi apresentado o orçamento em questão e deliberada a aprovação do mesmo, com 75,69% do votos, para reparação dos terraços do 1.º e 3.º andares, incluindo a reimpermeabilização da caleira, pelo valor de 43.489,02 euros.
6. A deliberação tomada na Assembleia Geral de Condóminos de 13 de Junho de 2024, de obtenção de um único orçamento complementar, afastou a obrigatoriedade de apresentação, pelo administrador, de pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, nos termos preceituados no art.º 1436.º, n.º 2, in fine, do Código Civil.
7. Do facto provado n.º 8 resulta que, a permilagem do edifício em apreço permanece inalterada, logo, a mesma mantêm-se até ao momento em que venha a ser modificado o título constitutivo da propriedade horizontal, mediante obtenção de acordo de todos os condóminos, e a realizar por escritura pública ou por documento particular autenticado, como impõe o art.º 1419.º, n.º 1,do Código Civil, o que ainda não ocorreu.
8. Portanto, tal permilagem não só é cognoscível, como é conhecida por todos e cada um dos condóminos, nele se incluindo o autor/recorrido, podendo perfeitamente ser determinada e/ou determinável a quota parte cujo pagamento lhes compete quanto ao orçamento objecto de aprovação pela deliberação tomada na assembleia de condóminos de 11de Julho de 2024.
9. Pelo que, o Tribunal a quo decidiu em oposição aos fundamentos plasmados na sentença, ressaltando à evidência a dissonância existente entre decisão e os respectivos fundamentos e factos dados como aí dados por provado.
10. Sendo, in casu, por demais evidente, que a decisão em crise padece de nulidade, nos termos do disposto no art.º 615.º, n.º 1, al. c), do C.P.C. dado que os seus fundamentos estão em clara oposição com a decisão.
11. Nulidade essa que aqui expressamente se invoca, para os devidos efeitos legais.
12. Sem prescindir, a motivação deve reportar-se a todos os elementos probatórios, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida, de uma forma lógica, dinâmica e organizada, de modo a permitir ao leitor da sentença, e especialmente à parte vencida, percepcionar, de forma clara e cabal, quais os motivos objectivos, concretos e determinados que levaram o julgador a formar convicção, o que, in casu, não se verifica.
13. A motivação da matéria de facto plasmada na sentença em crise restringe-se a apenas uma página, na qual, de forma genérica, abstracta e vaga, o Tribunal a quo limita-se a remeter para “toda a prova documental”, e a apenas aflorar, tangencialmente, a demais prova produzida nos autos - por confissão e testemunhal - de forma imprecisa e superficial, de modo que impossibilita às partes perceber quais os motivos concretos da decisão em causa.
14. Logo, como se alcança da sentença em crise, o Tribunal a quo não deixou referidos, de forma completa, clara e com a articulação de toda a matéria de facto, os elementos, concretos e objectivos, em que fundou a sua convicção.
15. A sentença em crise padece ainda do vício de total falta fundamentação da matéria de facto no que tange a “obras de reabilitação mais profunda dos terraços do 1.º e 3.º andares do prédio, incluindo obras de reimpermeabilização da caleira” (facto provado n.º 11), dado que não constam da sentença recorrida quaisquer factos concretos que tenham sido dados como provados e que permitam, objectivamente, sustentar a conclusão retirada pelo Tribunal a quo.
16. Consequentemente, nessa medida, a sentença em crise padece de omissão de análise crítica da prova e/ou de falta de motivação do julgamento da matéria de facto, o que desde já, aqui se invoca para os devidos efeitos legais.
17. Por fim, na sentença recorrida ficou demonstrado - factos provados n.ºs 12, 13 e 15 -que, em 13 de Junho de 2024, a assembleia de condóminos deliberou, por unanimidade dos presentes, encarregar a administração de condomínio de obter apenas um orçamento complementar.
18. O que se verificou de acordo com o legalmente previsto e enquadrável no art.º 1436.º, n.º 2, in fine, do Código Civil, pois tal preceito legal somente obriga a apresentação pelo administrador de, pelo menos, três orçamentos de diferentes proveniências para a execução de obras, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
19. A deliberação tomada na assembleia geral de condóminos de 13 de Junho de 2024 afastou a obrigação do administrador de apresentar quaisquer outros orçamentos adicionais que não apenas aquele orçamento complementar.
20. Assim, com a devida vénia, mal andou o Tribunal a quo ao interpretar restritivamente o art.º 1436.º, n.º 2, do Código Civil, não aplicando tal dispositivo legal na sua totalidade e, portanto, olvidando o preceituado na sua parte final, e, consequentemente, a sua aplicação no caso em apreço.
21. Nessa conformidade, o Tribunal a quo, na sentença em crise, violou o art.º 1436.º, n.º 2, parte final, do Código Civil.
22. Destarte, impõe-se a revogação da decisão recorrida e substituição da mesma por decisão que cumpra o referido preceito violado.
Concluiu, pedindo que seja concedido provimento ao presente recurso e seja,
A) conhecida a nulidade invocada e as questões arguidas;
E,
B) revogada a decisão recorrida e substituída por decisão que julgue totalmente improcedente a acção.

7. O Autor ofereceu contra-alegações, pugnando pela confirmação do julgado e suscitando o conhecimento da questão subsidiária da ineficácia das deliberações tomadas na assembleia de condóminos sob apreciação, concluindo da seguinte forma:
A. A douta sentença recorrida apreciou criticamente a prova documental e testemunhal, delineou com clareza a matéria de facto provada e não provada e subsumiu-a corretamente ao Direito aplicável, inexistindo qualquer nulidade nos termos do artigo 615.º do CPC.
B. As intervenções aprovadas na Assembleia de 11.07.2024 - reabilitação dos terraços do 1.º e 3.º andares e reimpermeabilização da caleira - foram qualificadas como obras de conservação extraordinária, face à sua natureza, alcance e finalidade (sanar infiltrações graves e patologias do edifício).
C. Estando em causa obras de conservação extraordinária, mostrava-se imperativa a apresentação, pelo Administrador de Condomínio, de três orçamentos de diferentes proveniências, nos termos do artigo 1436.º, n.º 2 do CC.
D. Não tendo sido cumprido tal dever, inexiste base comparativa e informada para deliberação, padecendo as deliberações de nulidade por violação de norma imperativa de Administração de Condomínio.
E. A alegada “dispensa” da regra legal dque prevê a apresentação de três orçamentos não resulta de qualquer deliberação clara, expressa e inequívoca, não se extraindo da ata de 13.06.2024.
F. Ainda que se admitisse, por mera hipótese de raciocínio, a possibilidade de a Assembleia de Condóminos “dispor de forma diferente” (parte final do art. 1436.º, n.º 2 do CC), tal só poderia operar com decisão formal e devidamente justificada, o que não ocorreu.
G. A deliberação relativa ao plano de pagamento das obras por quotas-extra (20%/20%/20%) é juridicamente indeterminável, por inexistirem permilagens atualizadas e contas apresentadas, em violação do artigo 1424.º, n.º 1 do CC.
H. A alteração do destino da fração “A” (de comércio/serviços para habitação) impunha a correspondentereflexãonas permilagens, sob pena dese frustraremos critérios legais de repartição proporcional de encargos entre condóminos.
I. Enquanto não ocorrer a correção das permilagens (ou, pelo menos, a definição transparente e verificável dos critérios e contas que suportem a repartição), não é possível apurar o quantum a cargo de cada condómino com a certeza e determinabilidade exigíveis.
J. Acresce que a eficácia das deliberações de Assembleia de Condomínio depende da aprovação da respetiva ata, por força do artigo 1.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022, requisito que não se mostra cumprido.
K. Mesmo em perspetiva subsidiária, a falta de aprovação da ata constituiria vício autónomo e suficiente para julgar ineficazes as deliberações impugnadas.
L. Improcede a exceção de ilegitimidade passiva arguida pela Recorrente, porquanto as ações de impugnação de deliberações de Assembleia de Condóminos devem ser propostas contra o Condomínio, representado pelo administrador (artigo 12.º, al. e), do CPC, e artigo 1437.º, n.º 2, do CC).
M. O recurso não logra demonstrar qualquer erro de julgamento de facto ou de Direito: limita-se a reinterpretar a prova, sem infirmar a convicção formada em audiência nem a coerência interna da sentença.
N. Não há contradição entre fundamentos e decisão: a estrutura decisória é lógica, motivada e conforme à prova analisada e à lei aplicável.
O. Em suma, a sentença recorrida aplicou corretamente os artigos 1436.º, n.º 2, 1424.º, n.º 1 do CC e 1.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 268/94 (Lei n.º 8/2022), devendo, por isso, ser confirmada na íntegra.
P. Ao não cumprir os deveres legais de apresentação de três orçamentos e de assegurar a determinabilidade da repartição dos encargos, a Recorrente fez aprovar deliberações material e formalmente viciadas, cuja anulação foi, com inteiro acerto, decretada pelo Tribunal a quo.
Q. Improcedem, portanto, todos os fundamentos apelados pela Recorrente, não se impondo qualquer alteração à decisão proferida.

8. Foram observados os vistos legais.

9. Foi proferido despacho pela ora Relatora, a conceder o contraditório previsto no art. 665º nº 3 do CPC relativamente ao pedido subsidiário, cujo conhecimento havia ficado prejudicado.

II. DELIMITAÇÃO do OBJECTO do RECURSO:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. artigos 635º, nº 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do CPC.

As questões a decidir, em função das conclusões de recurso, são as seguintes:
1ª Questão- se a sentença padece de nulidades;
2ª Questão- se a deliberação que aprovou a reparação dos terraços do 1º e 3º andares e reimpermeabilização da caleira, é válida por força da parte final do nº 2 do art. 1436º do CC;
3ª Questão- se a deliberação que aprovou a proposta de pagamento de quotas extra é válida e determinável, por não ter existido alteração de permilagens apesar da alteração de destino de uma das frações;
4ª Questão- se as deliberações em causa são ineficazes (a conhecer no caso de a apelação proceder).


III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

1. O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. O A. é o dono de duas fracções autónomas designadas pelas letras “F” e “G” do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., no Porto.
2. O R. é o Condomínio do prédio onde as referidas fracções se integram, juntamente com as demais fracções que compõem a mesma propriedade horizontal, a saber, fracções “A” a “E”.
3. A sociedade “A... Lda” foi eleita administradora do R. na Assembleia de Condóminos de 1 de Junho de 2023.
4. A mesma mantém-se ainda em funções.
5. A fracção “F”, pertença do A., é composta de uma habitação T-3 no andar recuado, com 2 varandas e terraço, aparcamento automóvel e arrumos na cave e a fracção “G”, também pertença do A., respeita a um aparcamento automóvel na cave.
6. As demais fracções, segundo o que consta na Conservatória do Registo Predial quanto à constituição originária da propriedade horizontal e respectiva escritura, destinam-se a habitação, com excepção da fracção “A” destinada a comércio e serviços.
7. O destino da fracção “A” foi alterado para habitação.
8. Apesar da referida alteração do fim da propriedade horizontal, a respectiva permilagem não foi alterada.
9. A Administração do R. ficou com a responsabilidade de encetar as diligências necessárias no sentido de ser efectuada a alteração das permilagens das fracções do prédio nos seguintes termos contantes da acta da Assembleia Geral Extraordinária de 11 de Julho de 2024:
“…decidido por unanimidade que deverá a Administração de aferir uma permilagem equitativa do prédio. Tendo essa situação definida deverá de imediato ser marcada uma Assembleia extraordinária para discussão do tema”.
10.Esta mesma Assembleia Extraordinária de Condóminos do Condomínio R. realizada em 11 de Julho de 2024, tinha a seguinte a ordem de trabalhos:
1. Análise, discussão e votação de execução orçamental do período maio 2023 a junho 2024;
2. Análise, discussão e votação dos orçamentos para reabilitação de terraços do 1.º e 3 andares;
3. Outros assuntos de interesse para o condomínio.
11. Estão em causa no ponto 2 da referida ordem de trabalhos, obras de reabilitação mais profunda dos terraços do 1.º e 3.º andares do prédio, incluindo obras de reimpermeabilização da caleira, sendo um dos terraços de acesso exclusivo da fracção “F”, pertença do A..
12. Foi realizada antes, em 13 de Junho de 2024, uma Assembleia Geral de Condóminos, com a seguinte ordem, de trabalhos:
1. Eleição da Administração para o período de Junho de 2024 a Maio de 2025;
2. Discussão e aprovação do orçamento para o período de Junho de 2024 a Maio de 2025;
3. Análise e discussão dos orçamentos a apresentar para reabilitação dos terraços do 1.º Andar.
13. Relativamente ponto 3 da ordem de trabalhos - do qual constava a “Análise e discussão dos orçamentos a apresentar para reabilitação dos terraços do 1.º andar”, foi deliberado o seguinte:
“... Desde logo o proprietário da fracção A solicitou intervenção, situação que foi prontamente acolhida por todos. O Arquiteto CC desde logo agradeceu a disponibilidade e passou a fazer uma resenha da situação. Foi imediatamente referido que a Loja, através da alteração da propriedade horizontal, agora é uma habitação. Referiu que desde há já algum tempo que a situação se arrasta e que após muito tempo conseguiu obter dois orçamentos para efectuar os trabalhos do D... que já estava previamente definido. Apresentou duas propostas, uma da empresa E... e da C.../B....
Os condóminos presentes analisaram e discutiram os orçamentos, demonstraram bastante interesse na proposta conjunta da C.../B.... No entanto, e apesar desta manifestação de interesse, esta proposta encontra-se incompleta pois não contempla o terraço do 3.º andar. Assim, foi decidido por unanimidade dos presentes que a Administração deverá promover de imediato orçamento complementar para este terraço do 3.º andar de forma a que o mesmo possa ser votado na próxima Assembleia que já se encontra marcada para dia 11 de Julho de 2024. Se possível, deverá a Administração promover o envio deste orçamento aos condóminos antes da Assembleia. Caso tal não seja possível, desde logo os condóminos presentes informaram A Administração que dispensam o envio deste orçamento, bastando que o mesmo seja apresentado na Assembleia.”.
14. Aguardou o A. pela Assembleia que veio a ter lugar no dia 11 de Julho de 2024 e pela apresentação, pela Administração do Condomínio, dos orçamentos para reabilitação dos terraços do 1.º e do 3.º andares, tal como fazia crer o ponto 2 da ordem de trabalhos (“Análise, discussão e votação dos orçamentos para reabilitação de terraços do 1.º e 3.º andares.”.
15. Na Assembleia de 11 de Julho, relativamente a este ponto 2, foi deliberado o seguinte:
“No que concerne ao segundo ponto da convocatória, a reabilitação dos terraços do 1.º e 3.º andar. Foi desde logo apresentado o orçamento em falta e relativo ao 3.º Andar. Assim a reparação dos terraços do 1.º e 3.º andar, incluindo a reimpermeabilização da caleira ficaria (com IVA a 6.% pois é zona ARU) pelo valor de 43.849,02 euros e efectuado pelas empresas B... e C.... Não havendo dúvidas ou questões passou-se à votação. Votou favoravelmente 75,69% (fracções A; B; C; D e E), enquanto 24,31% votaram contra (fracções F e G). A Fracção F e G solicitou uma declaração de voto. Vota contra atento que não foi apresentado qualquer orçamento pela Administração do Condomínio nos termos legalmente previstos, bem como estando a mesma mandatada para corrigir a permilagem não sendo assim possível aferir qual o valor da obra da responsabilidade de cada condómino. Por último pelo facto da Administração não ter apresentado ainda contas relativas ao ano transato.
A fracção E efectuou também uma declaração de voto. Sobre o pedido dos orçamentos na anteriore assembleia foi combinado por unanimidade dos presentes que seria pedido um único orçamento à B... e C... para o terraço do 3.º andar para ser avaliado na Assembleia seguinte.
Foi proposto pela Administração o pagamento destes trabalhos, em termos de cotas extra, de 20% da mesma no mês de Julho, 20% no mês de Agosto e 20% no mês de Setembro. No mês de Setembro haverá uma Assembleia extraordinária para apresentação de contas, alteração das permilagens e definição do pagamento dos restantes 40% com este pagamento dos 40% a já reflectir a alteração de permilagens. Estes prazos e valores poderão ser ajustados em função do timing da obra. Votou favoravelmente 75,69% (fracções A; B; C; D e E), enquanto 24,31% votaram contra (fracções F e G). A Fracção F e G, solicitou uma declaração de voto. Vota contra atento que não foi apresentado qualquer orçamento pela Administração de Condomínio nos termos legalmente previstos, bem como encontrando-se a mesma mandatada para corrigir a permilagem não sendo assim possível aferir qual o valor da obra da responsabilidade de cada condómino. por último pelo facto da Administração não ter apresentado ainda contas relativas ao ano transato.”

IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.

Nulidades da sentença

Sob a Conclusão 10 o Apelante alegou que a sentença ora em crise padece da nulidade prevista na alínea c) do nº 1 do art. 615º do CPC.

O art. 615º do CPC consagra especificamente as causas de nulidade da sentença, e, por conseguinte, sendo o elenco das alíneas do n.º 1 um elenco taxativo[1], só nas hipóteses ali expressamente consignadas se coloca a hipótese de nulidade da sentença.

Segundo o referido art. 615º nº 1 do CPC, para o que aqui importa decidir:

“É nula a sentença quando:

(…) c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível; (…).”

Sustentou o Apelante que o Tribunal decidiu em oposição aos fundamentos plasmados na sentença, existindo uma evidente dissonância entre a decisão e os respectivos fundamentos, e factos dados como provados nos pontos 8, 13 e 15.

Defendeu ainda que o Tribunal não deixou referidos de forma completa, clara e com a articulação de toda a matéria de facto, os elementos concretos e objectivos em que fundou a sua convicção, padecendo a sentença recorrida de omissão de análise crítica da prova e/ou de falta de motivação do julgamento da matéria de facto.

A nulidade prevista no artigo 615º, n.º 1, al. c) do CPC, tem a ver com uma contradição lógica entre a fundamentação jurídica e a decisão.

Como refere nesta matéria J. Lebre de Freitas, “entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade de sentença. Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta: quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada conclusão jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade; mas já quando o raciocínio expresso na fundamentação aponta para determinada consequência jurídica e na conclusão é tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correcta, a nulidade verifica-se. “

Ora, no caso dos autos, o Tribunal a quo concluiu, na decisão final proferida, no mesmo sentido seguido no seu raciocínio explanado na fundamentação, porquanto entendeu, (mal ou bem, não interessa para a decisão da nulidade) que dos factos apurados resultava determinada conclusão jurídica e este seu entendimento ficou expresso na fundamentação, ou dela decorre.
Saber se houve erro na subsunção jurídica dos factos dados como provados, ou se a conclusão a que chegou o tribunal não encontra arrimo suficiente na factualidade dada como provada, consubstancia, quando muito, a apreciação de um eventual erro de julgamento e não a apreciação da nulidade prevista no art. 615º nº 1 al. c) do CPC. [2]

Consequentemente, não existe, em termos manifestos, qualquer contradição ou oposição entre o raciocínio expendido pelo julgador e o sentido decisório contido na sentença, pelo contrário, a decisão é coerente e lógica com a fundamentação, independentemente do acerto da decisão, questão que não contende com a nulidade da sentença, mas com o seu mérito. [3]
O Apelante apontou ainda à sentença recorrida a omissão de análise crítica da prova ou insuficiente explicitação dos meios de prova subjacentes à decisão que recaiu sobre a matéria de facto.
Não obstante, ainda que tal crítica pudesse ser apontada à motivação da decisão sobre a matéria de facto, tal não equivale a nulidade da sentença, não se integrando em nenhuma das nulidades taxativamente previstas no art. 615º nº 1 do CPC, nem mesmo por falta de fundamentação de facto e de direito, a qual está antes relacionada com o disposto no art. 607º, n.ºs 3 e 4 do CPC, que impõe ao juiz o dever de discriminar os factos que considera provados e não provados e, de indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.
Essa alegação teria relevância em sede de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, caso tivesse sido impugnado pelo Apelante algum dos pontos de facto dados como provados, e embora tenha sido por ele apontada falta de fundamentação do facto provado nº 11 (Conclusão 15) certo é que não foi peticionada a sua alteração, nem cumpridos os ónus exigidos pelo art. 640º do CPC.
Apesar da exigência de fundamentação da sentença ou de qualquer outro acto decisório (que não seja de mero expediente), não é, todavia, qualquer eventual vício ao nível dessa fundamentação que conduz à nulidade da sentença.
Ainda que o Apelante alegue que o juiz não analisou criticamente a prova, o que efectivamente se extrai das suas alegações de recurso é que discorda da fundamentação da sentença recorrida, apontando erros que a verificarem-se quando muito poderão conduzir à revogação da sentença sob recurso, sem que a mesma se possa considerar nula à luz do art. 615º nº 1 do CPC.

Improcede, assim, a argumentação recursiva atinente à nulidade da sentença recorrida.

Validade das deliberações de condóminos impugnadas

Na sentença recorrida foram declaradas anuladas- e não nulas como alegou o Apelado- nos termos do disposto no art. 1433º nº 1 do CC, as seguintes deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária de 11 de Julho de 2014 do condomínio Apelante:

- a deliberação que aprovou “a reparação dos terraços do 1º e 3º andar, incluindo a reimpermeabilização da caleira ficaria (com IVA a 6% pois é zona ARU) pelo valor de €43.849,02 e efectuado pelas empresas B... e C...”;

- a deliberação que aprovou a proposta da Administração quanto ao pagamento dos trabalhos, em termos de quotas extra, de 20% do preço total em Julho, 20% em Agosto e 20% em Setembro.

A primeira deliberação impugnada foi anulada por ter sido considerado ser contrária ao previsto e imposto pelo art. 1436º nº 2 do CC, ao não ter a administração do condomínio apresentado, pelo menos, três orçamentos de diferentes empresas.

Quanto à segunda deliberação impugnada o Tribunal a quo afirmou que a anulabilidade resultava consequencial da anulabilidade da primeira, e a par disso que não se afigurava possível alcançar o valor a pagar por cada um dos condóminos, que decorre do desconhecimento das actuais permilagens de cada fração, o que em seu entender compromete também a validade dessa deliberação.

Em sede do presente recurso o Apelante pediu a revogação da sentença recorrida e que fosse substituída por decisão que julgue totalmente improcedente a ação.

Argumentou que sob os pontos 12, 13 e 15 dos factos provados ficou demonstrado que em Assembleia de condóminos de 13 de Junho de 2024, que precedeu a Assembleia em crise nestes autos, a assembleia de condóminos deliberou, por unanimidade dos presentes, encarregar a administração de condomínio de obter apenas um orçamento complementar, sendo que o art. 1436º nº 2 in fine do CC somente obriga a apresentação pelo administrador de, pelo menos, três orçamentos de diferentes proveniências para a execução de obras desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

Assim como sustentou que resulta provado do ponto 8 que apesar de ter havido uma alteração do fim de uma das frações a respectiva permilagem não foi alterada, permanecendo a permilagem a que sempre foi até ao momento em que venha a ser modificado o título constitutivo da propriedade horizontal.

Adiantamos, desde já, que tem o Apelante inteira razão.

As deliberações da assembleia de condóminos contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado- art. 1433º nº 1 do CC.

Como escrevem Ana Filipa Morais Antunes/Rodrigo Moreira, em anotação a tal preceito legal, “a intervenção judicial, sempre que tenha lugar, está circunscrita ao controlo da legalidade da deliberação, não sendo autorizado o controlo do seu mérito ou da conveniência na perspectiva dos interesses dos condóminos (v. PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA, 1987:44).”[4]

Deste modo, cumpre apenas apreciar se a deliberação é inválida por ter contrariado o citado art. 1436º nº 2 do CC.

Este nº 2 foi aditado pela Lei 8/2022, de 10-01, que entrou em vigor em 10 de abril de 2022, tendo a seguinte redação:

“Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.”
O art. 1430º nº1 do CC determina a existência de dois órgãos aos quais fica a competir a administração das partes comuns do edifício: a assembleia de condóminos e o administrador.
A assembleia de condóminos é formada pela totalidade dos vários titulares das fracções autónomas de que o edifício é composto.

O administrador é o órgão executivo do condomínio, e a sua actuação está subordinada à assembleia de condóminos.

Ora, resulta da factualidade apurada nos autos que na Assembleia de condóminos de 13 de Junho de 2024, que antecedeu a Assembleia de 11 de Julho de 2024 onde foram tomadas as deliberações ora impugnadas, o assunto da análise e discussão dos orçamentos para reabilitação dos terraços do 1º andar já estava incluído no ponto 3 da ordem de trabalhos, sendo que relativamente a esse assunto consta da acta dessa Assembleia que foram analisados os orçamentos (duas propostas, uma da empresa E... e da C.../B...) que os condóminos presentes analisaram e discutiram, demonstrando bastante interesse na proposta conjunta da C.../B..., mas como esta proposta encontrava-se incompleta pois não contemplava o terraço do 3º andar, foi decidido por unanimidade dos presentes que a Administração deveria promover de imediato orçamento complementar para este terraço do 3º andar de forma a que o mesmo pudesse ser votado na próxima Assembleia que já se encontrava marcada para 11 de Julho de 2024.

Por conseguinte, nessa anterior Assembleia de 13 de Junho, na qual também não haviam sido apresentados 3 orçamentos para a realização das obras de reabilitação dos terraços sem que alguém tenha suscitado essa irregularidade- nomeadamente o Apelado que nela compareceu- foi decidido pela Assembleia de condóminos que a Administração do condomínio só ficaria encarregue de obter um único orçamento complementar que englobasse o terraço do 3º andar, desobrigando-a tacitamente da obrigação de apresentação de pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução daquelas obras de conservação, estando na disponibilidade da assembleia de condóminos essa possibilidade conferida precisamente pela parte final do art. 1436º nº 2 do CC.

Isto é, a assembleia de condóminos reunida em 13 de Junho de 2024, dispôs de forma diferente da determinada na parte inicial do art. 1436º nº 2 do CC, usando da prerrogativa concedida pela parte final desse mesmo preceito legal, e essa decisão tomada pela assembleia de condóminos, por unanimidade dos presentes, não foi impugnada.

Deste modo, a administração do condomínio quando apresentou apenas um orçamento complementar para a realização de obras de reabilitação do terraço do 3º andar limitou-se a executar o anteriormente determinado pela assembleia de condóminos, pelo que a deliberação que aprovou a reparação dos terraços do 1º e 3º andar não padece do vício que lhe foi apontado na sentença recorrida, sendo a mesma válida.

Também a deliberação subsequente não padece do vício de anulabilidade, sendo certo que não se descortina da alegação do Apelado na petição inicial, ou mesmo da sentença recorrida, que lei ou regulamento anteriormente aprovado a mesma contraria.

A deliberação em causa traduz-se na aprovação da proposta da Administração apenas quanto ao timing do pagamento dos trabalhos das obras aprovadas na deliberação anterior.

Isto é, foi proposto que o pagamento fosse feito em termos de quotas extra de 20% do preço total em Julho, 20% em Agosto e 20% em Setembro, e o pagamento dos restantes 40% seria definido em Assembleia de condóminos em Setembro para apresentação de contas, alteração de permilagens e definição do pagamento dos restantes 40% a já reflectir a alteração de permilagens.

Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

O conjunto dos dois direitos é incindível, não podendo nenhum deles ser alienado separadamente nem sendo lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição (art. 1420º CC).

Sob a epígrafe Encargos de conservação e fruição, dispõe o art. 1424º do CC que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.”

Consequentemente, na ausência de disposição em contrário, a contribuição dos condóminos é fixada em proporção do valor relativo de cada uma das frações no valor total do prédio- expresso em percentagem ou permilagem-, valor esse que deve estar estipulado no título constitutivo da propriedade horizontal, sob pena de nulidade do mesmo- art. 1418º nº 3 do CC.

Por conseguinte, aprovada determinada obra e determinado o valor global da mesma, a determinação da permilagem que compete a cada um dos condóminos não é mais do que uma simples operação matemática, sendo perfeitamente objectivo o critério da sua quantificação, e apreensível por cada um dos condóminos a respectiva quota parte no todo.

Resulta de forma evidente dos autos que quando a deliberação de aprovação da obra de reabilitação dos terraços, a adjudicar à empresa C... / B... pelo preço de €43.849,02, foi tomada pela assembleia de condóminos em 11 de Julho de 2024, a quota extra do Apelado ficou imediatamente percetível, resumindo-se a deliberação questionada sobre o modo de pagamento apenas à possibilidade de pagamento dessa quota extra de forma faseada.

É certo que nessa mesma Assembleia de condomínio ficou incumbida a Administração de “aferir uma permilagem equitativa do prédio”, atendendo a que o destino de uma das frações havia sido alterado de comércio e serviços para habitação, mas a respectiva permilagem não fora alterada, porque não lhe competia a ela tal alteração, sendo que teria de ser marcada uma Assembleia para discussão do tema por todos os condóminos, como ficou a constar da acta, pelo que apesar dessas diligências futuras a quota não deixou de estar determinada.

É que a permilagem só se altera mediante a modificação do título da propriedade horizontal, a realizar por escritura pública ou documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos- art. 1419º nº 1 do CC.

Só se, e quando vier a ser alterada a permilagem- o que pode bem nunca vir a suceder- é que a quota parte dos condóminos pode eventualmente sofrer alteração, até lá as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações conforme consagrado no título da propriedade horizontal.

No caso concreto, o valor total da quota extra do Apelado está perfeitamente definida em função da permilagem definida no título da propriedade horizontal, o pagamento será feito faseadamente conforme aprovado na assembleia de condóminos de 11 de Julho de 2024 e, só se todos os condóminos vierem a alterar as permilagens de cada fração cumprindo as exigências legais para tal, poderá haver acertos nos últimos 40% do pagamento das obras aprovadas como inclusivamente ficou consignado em acta (o que poderá nunca suceder).
Por conseguinte impõe-se a revogação da sentença recorrida, não padecendo as deliberações do vício de anulabilidade que lhes foi apontado.
Ineficácia das deliberações impugnadas
O Apelado havia formulado, na petição inicial, pedido subsidiário com o seguinte teor:
“II)- Sem prescindir, na eventualidade de assim não ser entendido, a título subsidiário, requer-se ... procedente por provada a presente ação, declarando-se ineficazes tais deliberações.”
Para o efeito defendeu que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, por força do disposto no art. 1º nº 3 do DL nº 268/94 na redação conferida pela Lei nº 8/2022, carecendo de força vinculativa, verificando-se que a falta de aprovação da acta da Assembleia de 11 de Julho de 2024 implica a ineficácia das deliberações aí tomadas, independentemente da sua validade formal, tratando-se de um vício autónomo, de natureza impeditiva, que por si só seria bastante para confirmar a decisão recorrida.
Conforme decorre do disposto no art. 665º nº 2 do CPC “se o tribunal recorrido tiver deixado de conhecer certas questões, designadamente por as considerar prejudicadas pela solução dada ao litígio, a Relação, se entender que a apelação procede e nada obsta à apreciação daquelas, delas conhece no mesmo acórdão em que revogar a decisão recorrida, sempre que disponha dos elementos necessários.”
Aparentemente seria de exigir que o Apelado tivesse requerido a ampliação do recurso, por forma a pedir que o tribunal de recurso conhecesse do fundamento que não fora apreciado por ter ficado prejudicado, mesmo a título subsidiário, na respectiva contra-alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação.
Não obstante, a jurisprudência[5] e a doutrina[6] tem vindo a perfilhar o entendimento de que “a exigência da ampliação do objeto do recurso não se mostra necessária nos casos a que se reporta o art. 665º, ou seja, quando a 1ª instância tenha deixado de apreciar questões por considera-las prejudicadas, ressurgindo o interesse nessa apreciação com o acórdão da Relação. Nestes casos, se a Relação estiver na posse de todos os elementos para apreciar as questões prejudicadas, deve fazê-lo; na situação inversa, deve remeter o processo para a 1ª instância, independentemente de qualquer iniciativa da parte interessada e, por isso, sem qualquer necessidade de prévia ampliação do objeto do recurso, como se refere na fundamentação do AUJ nº 11/15.”
Em anotação ao art. 665º do CPC, A. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa esclarecem que “o mesmo ocorre nos casos em que, apesar de não se verificar uma situação de nulidade da sentença, o tribunal a quo tenha deixado de apreciar determinada questão que foi considerada prejudicada pela solução dada a outra(…) e que tal não depende sequer da prévia ampliação do objeto do recurso, ao abrigo do art. 636º(…)”[7]
Devidamente cumprido o contraditório, a fim de evitar a prolação de decisões surpresa, passaremos a conhecer da questão da ineficácia da acta por alegadamente não ter sido aprovada.
Dispõe o art. 1.º do DL 268/94 de 25.10 na redação introduzida pela Lei 8/2022 de 10.1 - que entrou em vigor a 10.4 - que “1 - São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.
2 - A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.
3 - A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.
4 - As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.
5 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
6 - A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
7 - Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.
8 - Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento”.
Com a nova redação de tal preceito legal ficou suficientemente clarificado que a eficácia das deliberações da assembleia de condóminos depende da aprovação da respectiva acta, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos, isto é, as deliberações da assembleia de condóminos devem obrigatoriamente ser registadas em acta, estando a eficácia dessas deliberações, ainda que expressamente aprovadas, dependente do expresso cumprimento de um conjunto de formalidades, de entre as quais dela constar que a acta foi lida e assinada.
Tal como decidido no Ac RP de 12.09.2024, entendemos nós também que “ é, assim, hoje, incontornável nos termos do disposto no artigo 1.º/2 e 3 que, nas actas deve constar que a mesma foi lida e aprovada e que a eficácia das deliberações tomadas durante a assembleia depende da aprovação da acta.”[8]
O legislador impõe que na acta se mencione ter sido lida e aprovada pelos condóminos presentes para que as deliberações tomadas nessa assembleia sejam eficazes.
A aprovação das deliberações não se confunde com a aprovação da acta, sendo esta última uma formalidade necessária à sua eficácia, devendo ser dado aos condóminos, após as deliberações tomadas, conhecimento do texto da acta, para que possam aferir se reflete efectivamente o que se passou no decurso da assembleia, e depois de lida então deve ser aprovada a acta, ou melhor dizendo, aprovado o texto da mesma no sentido de que espelha devidamente os assuntos tratados nessa assembleia de condomínio e o resultado das deliberações nela tomadas, devendo isso mesmo ficar mencionado no final da acta.
Se relativamente à falta de assinaturas dos condóminos, a maioria da jurisprudência continua a entender que a mesma consubstancia uma mera irregularidade, que não determina a ineficácia da deliberação tomada, porque o legislador não cominou essa falta com a ineficácia, diferentemente ocorre com a falta de menção na acta de que foi lida e aprovada, pois que actualmente o legislador não deixou margem para dúvidas ao cominar tal falta com a ineficácia.
Tal como se decidiu no acórdão acima citado, cujo entendimento acompanhamos, “hoje, contudo, (…) é o texto legal que prevê, expressamente, de forma clara e inequívoca, por um lado o elemento “lida e aprovada” e, por outro, a natureza e a consequência de tal omissão - a condição de eficácia das deliberações nela documentadas.”
Resultando da acta da Assembleia Geral Extraordinária de 11 de Julho de 2024 junta com a petição inicial, a total omissão da menção de tal acta ter sido lida e aprovada, menção que dela deve constar, independentemente de nela constar que as deliberações foram aprovadas, ou de a acta se encontrar assinada pelos condóminos, não se pode ter a acta por lida e aprovada, e consequentemente as deliberações tomadas nessa assembleia e vertidas na acta por súmula são ineficazes perante o Apelado que as impugnou.
E, assim, apesar da procedência dos argumentos da apelação, sendo as deliberações sob apreciação substancialmente válidas, são, no entanto, ineficazes, procedendo o pedido subsidiário formulado pelo Apelado.

V. DECISÃO:

Em razão do antes exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação do Porto, em julgar procedente o recurso interposto pelo Apelante, revogando-se a sentença recorrida que declarou anuladas as deliberações impugnadas.
Julga-se procedente o pedido subsidiário formulado pelo Apelado, declarando-se a ineficácia das deliberações impugnadas.

Custas por Apelante e Apelado na proporção do decaimento que se fixa em metade.

Notifique.















(O presente acórdão não segue na sua redação o Novo Acordo Ortográfico)

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[1] A. Varela, Manual de Processo Civil, pág. 686.
[2] Neste sentido, entre outros, Ac STJ de 30.11.2021, Proc. Nº 760/19.5 T8PVZ.P1.S1 e Ac STJ de 16.11.2021, Proc. Nº 2534/17.9T8STR.E2.S1, www.dgsi.pt
[3] A. Varela, Manual de Processo Civil, pág. 690.
[4] Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, UCPpág. 504
[5] Ac STJ de 1.07.2025, Proc nº 774/22.8T8LSB.L1.S1, www.dgsi.pt
[6] António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil, Vol. I, pág.790
[7] Ob cit, pág. 831
[8] Proc nº 605/23.1T8GDM.P1, www,dgsi.pt