Tribunal da Relação de Guimarães
Processo
5745/23.4T8VNF.G1
Relator
GONÇALO OLIVEIRA MAGALHÃES
Sessão
20 Novembro 2025
Votação
UNANIMIDADE
Meio Processual
APELAÇÃO
Decisão
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
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PROPRIEDADE HORIZONTAL
DELIBERAÇÕES
INVALIDADE
INEFICÁCIA
Sumário


(i) Como negócio jurídico que são, as deliberações das assembleias de condóminos podem enfermar dos vícios característicos destes.
(ii) Serão nulas quando infrinjam preceitos imperativos que integram a trilogia lei, ordem pública e bons costumes e serão ineficazes quando tenham sido tomadas fora da esfera de competência da assembleia (vício ultra vires).
(iii) O vício da anulabilidade, tal como previsto no art. 1433/1 do Código Civil, fica restrito às deliberações que ofendam normas legais de natureza meramente supletiva, às contrárias a regulamentos anteriormente aprovados ou às que padeçam de irregularidades no seu iter formativo.
(iv) Assim, uma deliberação que crie para os condóminos a obrigação de suportarem despesas com inovações em frações autónomas, porque extravasa a competência da assembleia, é ineficaz (stricto sensu) em relação aos condóminos por ela afetados e que a não tenham votado favoravelmente ou ratificado.
(v) É o que sucede com a deliberação que imputa aos condóminos os custos da instalação de sistemas de segurança contra incêndio em algumas das frações autónomas de um edifício destinado ao comércio, uma vez que, de acordo com o art. 6.º/4 do DL n.º 220/2008, de 14.11, a instalação de tais sistemas é da responsabilidade dos proprietários/exploradores dessas frações, apenas sendo da responsabilidade do condomínio a sua instalação nas partes comuns.

Texto Integral


Tribunal Judicial da Comarca de Braga – Juízo Central Cível de Guimarães – Juiz ...

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I.
1). EMP01..., Lda., AA e BB intentaram a presente ação declarativa, sob a forma comum, contra Condomínio ..., representado pelos seus administradores, CC, DD e EE, pedindo: (i) a declaração de nulidade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos realizada no dia 28 de setembro de 2022, com as legais consequências; (ii) a declaração de nulidade das deliberações tomadas no segundo ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos realizada no dia 18 de janeiro de 2023, com as legais consequências.
Alegaram, em síntese, que: são proprietários de frações autónomas do prédio urbano constituído em propriedade horizontal denominado Mercado Abastecedor ...; no dia 28 de setembro de 2022, realizou-se uma assembleia extraordinária dos condóminos que teve como objeto a discussão e votação de uma proposta para a realização de obras de implementação de medidas de autoproteção; nessa assembleia foi provada, por maioria, com o voto contra dos Autores, a realização das referidas obras e o respetivo orçamento de € 129 562,05; acontece que as obras aprovadas incluem intervenções não apenas nas partes comuns, mas também nas próprias frações autónomas, o que não constitui responsabilidade do condomínio; assim, a assembleia de condóminos não tinha competência para deliberar nem para exigir aos condóminos uma comparticipação no custo, pelo que a deliberação tomada é nula; além do mais, foi aprovada a repartição dos encargos com base na área de cada fração, o que contraria o disposto no n.º 1 do art. 12.º do Regulamento do Condomínio, o qual dispõe que as despesas comuns, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, devem ser pagas por todos os Condóminos na proporção do valor relativo à respetiva fração autónoma (permilagem), o que também determina a nulidade da deliberação; no dia 18 de janeiro de 2023, foi realizada uma outra assembleia extraordinária de condóminos, tendo como objeto o plano de atividades e o orçamento de despesas do condomínio para 2023, no montante de € 257 232,00; a assembleia aprovou, também por maioria, que o montante orçamentado seria pago pelos condóminos na proporção de € 1,32 por m2 das suas frações autónomas, o que  contraria o referido n.º 1 do art. 12.º do Regulamento do Condomínio, sendo, assim, a deliberação nula.
Citado, o Réu contestou dizendo, também em síntese, que: o critério de repartição das despesas pela área da fração (metros quadrados), ao invés da permilagem prevista no art. 12.º/1 do Regulamento do Condomínio, é válido, pois foi alterado por deliberação unânime dos condóminos, tomada na assembleia de 19 de novembro de 1995, passando a fazer parte integrante do Regulamento; os Autores, após adquirirem as suas frações, sempre pagaram as quotas ordinárias de condomínio utilizando tal critério, sem o questionar; as obras de autoproteção aprovadas, na assembleia de 28 de setembro de 2022, incidem exclusivamente nas partes comuns do edifício e a sua realização visa o cumprimento de uma obrigação legal no âmbito do regime jurídico da segurança contra incêndios em edifícios (SCIE); tendo os Autores estado presentes na assembleia, a ação de anulação deveria ter sido proposta no prazo de 60 dias, o qual terminou a 28 de novembro de 2022, muito antes de a petição inicial ter sido apresentada; assim, caducou o direito à anulação; os Autores litigam de má-fé, por alterarem a verdade dos factos e invocarem o Regulamento de forma incorreta, sabendo que o critério de repartição pela área estava em vigor e que o tinham cumprido até então, pelo que devem ser condenados em multa e indemnização.
Concluiu pedindo, ademais da improcedência da ação, a condenação dos Autores, como litigantes de má-fé, no pagamento de multa e indemnização, esta de montante não inferior a € 3 000,00.
Os Autores apresentaram articulado de resposta reiterando o alegado na petição inicial e pugnando pela improcedência do incidente de litigância de má-fé.
Realizou-se a audiência prévia, destinada à tentativa de conciliação e à discussão das posições das partes, e foi proferido despacho saneador, datado de 10 de novembro de 2024, em que, após afirmar, em termos tabulares, a verificação dos pressupostos processuais, o Tribunal de 1.ª instância, entendeu que, “quanto à invocada violação do estabelecido no Regulamento Interno do condomínio a respeito da repartição das despesas comuns pelas várias frações, por estar em causa vício que gera anulabilidade, a presente ação tinha de ter sido proposta no prazo máximo de 60 dias, contados desde a data das deliberações em crise, nos termos do disposto nos nºs 1 e 4 do art.º 1433.º do Código Civil (…) Por isso, estando em causa deliberações datadas de 28 de Setembro de 2022 e de 18 de Janeiro de 2023 e tendo a presente ação sido proposta em 24.09.2023, é manifesto que caducou o direito de impugnar essas deliberações com tal fundamento – irrelevando, para o efeito, a circunstância de os Autores qualificarem o referido vício como sendo de nulidade.”
Em conformidade, decidiu, (i) julgar “improcedente a ação na parte em que se pede a declaração de nulidade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022, com fundamento na violação do estabelecido no Regulamento Interno do condomínio a respeito da repartição das despesas comuns pelas várias frações – artigos 22.º a 25.º da Petição Inicial –, e das deliberações tomadas no segundo ponto da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada em 18 de Janeiro de 2023; “(ii) Determinar o prosseguimento os autos para apreciação da validade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022, com o fundamento invocado no artigo 12.º da Petição Inicial” [“As obras aprovadas na referida deliberação incluem não apenas intervenções nas partes comuns, mas também a intervenção nas próprias frações autónomas”].
De seguida, foi proferido despacho a delimitar os termos do litígio [“Os Autores pedem que seja declarada a nulidade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022, com fundamento na circunstância de ter sido aprovada a realização de obras que incluem intervenções nas frações autónomas”] e a enunciar o seguinte tema da prova: “Saber se a realização de obras aprovada pela deliberação da Assembleia de Condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022 inclui intervenções nas frações autónomas.”
Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença, datada de 28 de maio de 2025, a julgar a ação improcedente, na parte não decidida no despacho saneador, e a indeferir o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má-fé.
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2). Inconformados com a sentença, os Autores (daqui em diante, Recorrentes) interpuseram o presente recurso, através de requerimento composto por alegações e conclusões, as quais, depois de correção ut art. 639/3 do CPC, são do seguinte teor (transcrição):

“A – Ressalvado o devido respeito, o douto Tribunal a quo lavrou em erro de interpretação e aplicação do direito.
B - Não obstante ter ficado provado que, no primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de Setembro de 2022, as obras aprovadas incluíam não apenas intervenções nas partes comuns, mas também a intervenção nas próprias frações que integram o denominado “... C” do Mercado Abastecedor ... – cf. ponto 11 do elenco de factos dados como provados – entendeu o douto Tribunal a quo que, sendo a deliberação ineficaz, os Autores careciam de legitimidade para a invocar porquanto a deliberação em causa não implicava nenhuma obra dentro da fração de que são proprietários.
C – Não obstante as frações de que são proprietários não terem sido objeto das obras previstas na deliberação aqui posta em crise, a verdade é que, os Autores, na qualidade de condóminos – as suas frações pertencem ao denominado “... A” do Mercado Abastecedor ... (vide parte final do ponto 12 do elenco de factos dados como provados) – foram chamados a pagar as referidas obras em função das áreas das suas frações – cf. ponto 10 do elenco de factos dados como provados – pelo que, inequivocamente a deliberação em causa interferiu com as esferas jurídicas dos Autores.
D - A assembleia de condóminos só pode decidir sobre questões que digam respeito às partes comuns do edifício, pelo que, as deliberações que tomar e que não se prendam com a administração das partes comuns são ineficazes.
E - Ineficácia stricto sensu, pelo menos quando esteja em causa a falta de poderes para intervir na esfera jurídica de terceiro, que é invocável a todo o tempo, mas apenas pelo próprio interessado, titular da situação jurídica afetada.
F - Assim, ao contrário do decidido pelo doutro Tribunal a quo, é inequívoca a legitimidade dos Autores para arguir a ineficácia da deliberação impugnada, porquanto a mesma aprovou a realização de obras dentro de (algumas) frações autónomas e que as mesmas fossem pagas por todos os condóminos, proporcionalmente, em função das áreas das respetivas frações.
G - Ao decidir diferentemente, o douto Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento, impondo-se a revogação da douta sentença recorrida e a sua substituição por outra que determine a ineficácia do primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de setembro de 2022, com as legais consequências.
H – Pelo que, ao decidir diferentemente, o douto Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento, violando o disposto nos artigos 30.º, n.º 1 e 2 do Código do Processo Civil, 268.º, n.º 1, 286.º e 1433.º, n.º 1 do Código Civil, impondo-se a revogação da douta sentença recorrida e a sua substituição por outra que atribua aos Recorrentes legitimidade para impugnar a deliberação e, consequentemente, determine a ineficácia, em relação aos Recorrentes, do primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de Setembro de 2022, com as legais consequências.”

Pediram que, na procedência do recurso, seja revogada a sentença recorrida e que, em substituição, a ação seja julgada parcialmente procedente, declarando-se a “ineficácia do primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de setembro de 2022, com as legais consequências.” (sic).
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3). O Réu apresentou resposta, em que sustentou a impossibilidade de conhecimento do objeto do recurso, uma vez que “[a] invocação da ineficácia apenas em sede de recurso constitui inovação processual, vedada pelos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC” e, em qualquer caso, a sua improcedência e a confirmação da sentença recorrida.
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4). O recurso foi admitido como apelação, com subida nos autos e efeito meramente devolutivo, o que não foi alterado por este Tribunal ad quem.
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5). Realizou-se a conferência, previamente à qual foram colhidos os vistos dos Ex.mos. Srs. Juízes Desembargadores Adjuntos.
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II.
1). As conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento do recorrido (arts. 635/4, 636 e 639/1 e 2 do CPC). Não é, assim, possível conhecer de questões nelas não contidas (art. 608/2, parte final, ex vi do art. 663/2, parte final, do CPC).
Também não é possível conhecer de questões novas – isto é, de questões que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida –, uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de prévias decisões judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação.
Ressalvam-se, em qualquer caso, as questões do conhecimento oficioso, que devem ser apreciadas, ainda que sobre as mesmas não tenha recaído anterior pronúncia ou não tenham sido suscitadas pelo Recorrente ou pelo Recorrido, quando o processo contenha os elementos necessários para esse efeito e desde que tenha sido previamente observado o contraditório, para que sejam evitadas decisões-surpresa (art. 3.º/3 do CPC).
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2). No caso vertente, resulta do iter processual que a decisão, proferida em sede de despacho saneador, de improcedência da ação no que tange ao pedido de declaração de nulidade das deliberações com fundamento na violação do disposto no art. 12/1 do Regulamento do Condomínio não foi objeto de impugnação por parte dos Recorrentes, necessariamente através de apelação autónoma (art. 644/1, b), do CPC), tendo, assim, transitado em julgado.
A ação prosseguiu para conhecimento do pedido de declaração de nulidade da deliberação da assembleia de condóminos realizada a 28 de setembro de 2022 com fundamento no facto de a mesma ter extravasado das competências da assembleia de condóminos, pedido esse que veio a ser julgado improcedente na sentença recorrida. É este juízo que os Recorrentes pretendem reverter, invocando, em suporte, que aquela deliberação é, afinal, ineficaz stricto sensu em relação a eles – e não nula, conforme tinham sustentado na petição inicial.
Assim, a questão colocada no recurso pode ser sintetizada nos seguintes termos: a sentença recorrida, ao julgar que a deliberação de 28 de setembro de 2022 não é ineficaz incorreu em erro de interpretação das normas legais indicadas pelos Recorrentes.
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3). Antes de avançarmos com a resposta à questão, lembramos que o Recorrido sustentou, na resposta, que o pedido de declaração de ineficácia da deliberação com fundamento no facto de a mesma exorbitar das competências da assembleia de condóminos é uma questão nova e, como tal, não pode ser conhecida nesta sede de recurso.
Salvo o devido respeito, não lhe assiste razão.
Como se constata, a pretensão dos Recorrentes, tal como deduzida na petição inicial e no recurso, radica no mesmo facto jurídico – a deliberação de 22 de setembro de 2022, ao aprovar obras em frações autónomas e ao exigir a comparticipação de todos os condóminos (inclusive os Recorrentes) no seu custo, extravasou as competências da assembleia de condóminos. Foi este o fundamento factual da pretensão deduzida na petição inicial, que o Tribunal de 1.ª instância autonomizou no despacho saneador e que foi objeto de julgamento na sentença recorrida. A única diferença em relação ao sustentado no recurso está na respetiva consequência jurídica – os Recorrentes sustentaram, na petição inicial, que a consequência daquele vício é nulidade (art. 12.º da Petição Inicial); sustentam agora ser a ineficácia stricto sensu (Conclusão E).
Ora, tanto a declaração de nulidade como a anulação, esta de natureza constitutiva, têm sempre como consequência a ineficácia do negócio jurídico, conforme resulta do disposto no art. 289/1. Compreende-se, por isso, que se considere admissível, no quadro do art. 609/1 do CPC, a sentença de declaração de nulidade do negócio jurídico que o autor pretendeu anular com fundamento que era, afinal, de nulidade (João de Castro Mendes, Limites Objetivos do Caso Julgado, Lisboa: Ática, 1968, p. 312), a sentença que declare a ineficácia relativa ou a inoponibilidade subjetiva do ato, que o autor pretendeu que fosse declarado nulo ou anulado, na ação pauliana (AUJ n.º 3/2001, de 23.01, DR, I Série, de 9.02.2001) ou na ação de anulação feita pelo procurador legitimado por uma procuração que havia sido anulada (STJ 5.11.2009, 308/1999.C1.S1, relatado por Lopes do Rego), ou a sentença de condenação na restituição do recebido em cumprimento de um negócio nulo, na ação em que o autor haja pedido a condenação no pagamento da mesma quantia com fundamento na validade do negócio (Assento n.º ...5, de 28.03.1995, DR, I Série, de 17.05.1995). Em todas estas situações a convolação faz-se no âmbito do efeito prático-jurídico pretendido pelo autor e representa uma espécie de atenuação ou redução qualitativa do objeto material do pedido (cf. Lopes do Rego, “O princípio do dispositivo e os poderes de convolação do juiz no momento da sentença”, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, I, Coimbra: Almedina, 2013, pp. 792-803).
Aplicando ao caso, diremos que a ineficácia stricto sensu (ou inoponibilidade subjetiva), invocada em sede de recurso, é uma consequência menos grave do que a nulidade pedida inicialmente. A nulidade implica a aniquilação total e retroativa do negócio (ou deliberação), ao passo que a ineficácia stricto sensu (por falta de competência da assembleia para intervir na esfera jurídica alheia) apenas significa que a deliberação não produz efeitos jurídicos em relação aos condóminos não abrangidos pela sua competência (in casu, no que respeita à obrigação de pagamento por parte dos Recorrentes e à aprovação de obras em frações que não as suas). A pretensão de declaração de ineficácia, por ser uma sanção de menor alcance do que a nulidade inicialmente pedida, representa uma redução qualitativa da pretensão inicial, mantendo-se o objetivo de impedir que a deliberação produza efeitos na esfera jurídica dos Recorrentes.
Deste modo, não há uma inovação processual inadmissível, mas sim uma diferente qualificação jurídica para o mesmo thema decidendum (extravasamento das competências da assembleia), que não excede os limites do pedido original, pelo que não está verificado o obstáculo ao conhecimento do recurso suscitado pelo Recorrido.
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III.
1). Prosseguindo, elencamos agora os factos considerados como provados pelo Tribunal a quo, em termos que não mereceram contestação das partes, à luz dos quais será dada a resposta à questão enunciada (transcrição):

1- A Autora “EMP01..., Lda.” tem inscrita em seu nome, no registo predial, pela AP. ...86 de 2020/1023, a aquisição da propriedade da fração autónoma designada pela letra ..., composta por Loja com 150 m2 e dois lugares de aparcamento, no prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... ..., denominado por Mercado Abastecedor ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...31....
2- Por escritura pública outorgada no dia 23 de Outubro de 2020, na qual foi primeiro outorgante FF, na qualidade de procurador de “EMP02... Limitada”, e foram segundos outorgantes GG e HH, na qualidade de gerentes e em representação de “EMP01..., Lda.” , pelo primeiro foi declarado, em nome da sua representada, vender à representada dos segundos, que declararam aceitar, pelo preço de quarenta mil euros, a fração referida em 1.
3- O Autor AA tem inscrita em seu nome, no registo predial, pela AP. ...50 de 2019/01/18, a aquisição da propriedade da fração autónoma designada pela letra ..., composta por Loja com 150 m2 e um lugar de aparcamento, no prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... ..., denominado por Mercado Abastecedor ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...31....
4- Por escritura pública outorgada no dia 20 de novembro de 2018, na qual foi primeiro outorgante II, na qualidade de administrador da insolvência e em representação de “EMP03..., Lda.”, e foi segundo outorgante AA, pelo primeiro foi declarado, em nome da sua representada, vender ao segundo, que declarou aceitar, pelo preço de quarenta e três mil e quinhentos euros, a fração referida em 3.
5- O Autor BB tem inscrita em seu nome, no registo predial, pela AP. ...44 de 2019/06/06, a aquisição da propriedade da fração autónoma designada pela letra ..., composta por Loja com 150 m2 e um lugar de aparcamento, no prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... ..., denominado por Mercado Abastecedor ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...31....
6- Por escritura pública outorgada no dia 6 de junho de 2019, na qual foram primeiros outorgantes JJ e KK, e foi segundo outorgante BB, pelos primeiros foi declarado vender ao segundo, que declarou aceitar, pelo preço de vinte mil euros, a fração referida em 5.
7- No dia 28 de setembro de 2022, reuniu a assembleia de condóminos do Mercado Abastecedor ..., em Assembleia Extraordinária, onde o primeiro ponto da ordem de trabalhos se destinava à apresentação, discussão e votação de uma proposta de realização de obras de implementação de medidas de autoproteção.
8- Apresentada a proposta referida em 7, foram os condóminos informados da necessidade de implementação de medidas de autoproteção.
9- Tendo sido comunicado que as referidas obras se destinariam a dotar as partes comuns, bem como as frações que integram o denominado “... C” do Mercado Abastecedor ..., de sistemas de deteção e alarme contra incêndios bem como de meios de primeira intervenção.
10- A assembleia de condóminos decidiu aprovar, com os votos contra dos Autores, a realização das obras e aprovar o orçamento apresentado pela sociedade “EMP04..., Lda.”, no montante de € 129.562,05, a pagar pelos condóminos em função das áreas de cada fração do seguinte modo: Frações com 50 m2: € 347,50; Frações com 60 m2: € 417,00; Frações com 75 m2: € 521,2; Frações com 90 m2: € 625,50; Frações com 100 m2: € 695,00; Frações com 125 m2: € 868,75; Frações com 150 m2: €1.043,50; Frações com 225 m2: € 1.563,75; Frações com 300 m2: € 2.085,00.
11- As obras aprovadas na referida deliberação incluem não apenas intervenções nas partes comuns, mas também a intervenção nas próprias frações autónomas que, de acordo com o regulamento interno aprovado em assembleia de condóminos de 19 de novembro de 1995, integram o denominado “... C” do Mercado Abastecedor ....
12- As obras aprovadas na assembleia referida em 7 não incluíam trabalhos no interior das frações que, de acordo com o regulamento interno aprovado em assembleia de condóminos de 19 de novembro de 1995, integram os denominados “... A”, do qual fazem parte as referidas em 1, 3 e 5, e “... B”,
13- Na assembleia referida em 7 estiveram presentes o Adjunto do Comandante dos Bombeiros Voluntários ..., LL, que transmitiu a urgência de concluir a implementação das medidas de autoproteção por questões de segurança do empreendimento.
14- Esteve igualmente presente um técnico especializado, MM, que descreveu o que iria ser efetuado e quais as intervenções a levar a cabo.
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IV.
1). Prosseguimos com a resposta à questão enunciada.
O art. 1414 do Código Civil[1], ao dizer que as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal, consagra uma derrogação ao princípio superficies solo cedit, nos termos do qual um edifício incorporado no solo só pode ser objeto de um único direito de domínio – direito que abrange toda a construção, o solo em que esta assenta e os terrenos que lhe servem de logradouro. Assim, Henrique Mesquita, “A propriedade horizontal no Código Civil Português”, Revista de Direito e Estudos Sociais, XXIII, p. 148; e Pires de Lima / Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., Coimbra: Coimbra Editora, 1987, p. 391; Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Coimbra: Almedina, 2001, pp. 11-12.
Na propriedade horizontal, os titulares das várias frações ou unidades independentes – condóminos, na terminologia legal (art. 1420) – são ainda comproprietários das partes do edifício que constituem a sua estrutura comum ou estão afetadas ao serviço daquelas frações (art. 1421). As frações independentes fazem parte de um edifício, na aceção do art. 204/2, de estrutura unitária[2], o que necessariamente cria especiais relações de interdependência entre os condóminos, quer pelo que respeita às partes comuns do edifício, quer mesmo no que respeita às frações autónomas (cf. Henrique Mesquita, loc. cit., p. 84).
O núcleo do instituto da propriedade horizontal é constituído por direitos privativos de domínio, a que estão associados, com função instrumental, mas de modo incindível e perene, direitos de compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva (Henrique Mesquita, loc. cit., pp, 146-147).
Foi para distinguir as situações de propriedade horizontal das de simples contitularidade ou comunhão sobre coisa indivisa que o legislador recorreu ao conceito de condomínio. Como escreve Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, 4.ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1981, pp. 77-78), “não é preciso ser iniciado nas subtilezas de um acendrado tecnicismo jurídico, porém basta observação elementar do bom senso vulgar, para acentuar que cada condómino de um edifício coletivo guarda poder exclusivo sobre a sua unidade e sujeita-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviço, dos elevadores, daquilo, enfim, que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto económico-jurídico.” E prossegue (ibidem) escrevendo que “vem logo à mente a necessidade de manter-se, a benefício da estrutura jurídica desse novo tipo de propriedade, a comunhão permanente e perpétua. Não será possível a conservação útil do complexo jurídico nem concebível a fruição da parte exclusiva de cada condómino sem a permanência do estado de comunhão. Em consequência, esta é obrigatoriamente duradoura, em contraposição à comunhão clássica, que a lei quer transitória.”
O condomínio é, assim, no dizer de Henrique Mesquita (idem), a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas. No fundo, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Daí nasce um direito real complexo, no sentido de que combina figuras preexistentes de direitos reais. É, no entanto, diferente do mero somatório dos esquemas da propriedade e da compropriedade; contendo uma regulamentação própria do seu exercício, constitui a se um direito real. No dizer de Henrique Mesquita (Propriedade cit., p. 148), “embora os esquemas da propriedade e da compropriedade permitam explicar todo o regime da propriedade horizontal, esta figura é mais do que a mera justaposição daqueles dois direitos: trata-se de um direito real novo, de um novo tipo introduzido no direito das coisas. (…) É certo que, analisando este novo direito, de natureza complexa, nada encontramos nele que não possa enquadrar-se no conceito ou moldura dos direitos reais preexistentes à base dos quais se formou. Mas o estatuto destes direitos sofre, na propriedade horizontal, as adaptações impostas pelos especiais conflitos de interesses que foi necessário regular aqui. Não estamos perante uma aplicação pura e simples do regime da propriedade e da comunhão. Assim, o direito sobre as frações autónomas está sujeito a limites que não existem para a propriedade em geral (cf. o art. 1422/2) e pode mesmo ser afetado por uma deliberação maioritária (art. 1428). Quanto ao direito sobre as partes comuns, são muitas as inovações ou alterações que separaram o seu estatuto do da compropriedade em geral: basta referir o que consta dos arts. 1420/2 e 1423 e as diversas regras sobre administração (arts. 1430 e ss.). Sendo o direito sobre a fração autónoma a parte fundamental ou nuclear da propriedade horizontal (o direito sobre as partes comuns reveste natureza meramente instrumental), este novo instituto deverá ser visto como uma modalidade ou subespécie de domínio, do qual se diferencia não pela natureza do direito em si, mas tão-somente pelo grau de limitações a que está sujeito.” Ainda no sentido de que a propriedade horizontal é um direito real novo, vide Pires de Lima / Antunes Varela, Código…, p. 397; Luís Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Lisboa: Quid Juris, 1996, p. 377; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, reimpressão, Lisboa: Lex, 2003, pp. 638 – 639, Rui Vieira Miller, Propriedade Horizontal no Código Civil, 3.ª ed., Coimbra: Almedina, 1998, p. 59; Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Coimbra: Almedina, 2000, pp. 153-154. Diferentemente, para Oliveira Ascensão, Direito Civil – Reais, 2.ª ed., Coimbra: Coimbra Editora, 1981, p. 464, “[h]á nuclearmente uma propriedade, mas esta é especializada pelo facto de recair sobre parte da coisa e envolver acessoriamente uma comunhão sobre outras partes do prédio. Estas especialidades levam a que a lei tenha tido a necessidade de recortar um regime diferenciado. Isto é típico justamente das propriedades especiais, de que a propriedade horizontal nos oferece o melhor exemplo.”
Ademais da regulação da figura, o legislador instituiu uma forma de organização do grupo constituído pelos condóminos, de modo a assegurar a formação de uma vontade própria e única e um sistema de gestão e funcionamento eficaz, sem, no entanto, chegar ao ponto de lhe atribuir personalidade jurídica. A negação da personalidade jurídica do condomínio, que não suscita dúvidas entre nós, assenta basicamente em dois argumentos: na falta de um reconhecimento expresso por parte do legislador; e na inexistência de um património separado. Ainda que o primeiro argumento não seja, per se, concludente, pois para se afirmar a personalidade jurídica basta um reconhecimento implícito da parte do legislador, o segundo é inatacável: o Código Civil não atribui ao condomínio qualquer direito de natureza patrimonial. As partes comuns pertencem aos condóminos em regime de compropriedade e, quanto aos fundos e aos créditos, a lei não contém nenhuma previsão expressa. A aparente perplexidade que resulta da existência de órgãos num ente sem personalidade jurídica tem sido explicada, por alguns autores, com recurso ao conceito de pessoa coletiva rudimentar, cuja origem remonta ao ensino de Paulo Cunha (Teoria Geral do Direito Civil, Resumo Desenvolvido das Lições Proferidas pelo Prof. Paulo Cunha, ano letivo 1971/72, Lisboa: Serviços Sociais da Universidade de Lisboa, pp. 240-241). Trata-se de realidades às quais a lei recusa a titularidade de direitos civis, admitindo-lhes, todavia, direitos processuais. Neste sentido, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português – Parte Geral, III, Coimbra: Almedina, 2004, pp. 521 a 526, e Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, 2.ª ed., Cascais: Principia, 2007, p. 125.
Assim, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430/1 do Código Civil).
A assembleia é um órgão colegial, composto por todos os condóminos, ao qual cabe deliberar acerca da administração das partes comuns do edifício.
Entre as questões da sua competência contam-se, designadamente, a elaboração do regulamento do condomínio, quando este não conste do título constitutivo (arts. 1424/2 e 1429-A), a eleição e a exoneração do administrador (art. 1435/1), a autorização de divisão de frações (art. 1422-A/3), a apreciação de recursos interpostos por condóminos de atos do administrador (art. 1438), a autorização de obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422/3) e, com relevo para a situação decidenda, a aprovação das contas e do orçamento das despesas relativas ao uso, à fruição e à conservação das partes comuns, elaborados pelo administrador (arts. 1431/1 e 1436, b)).
Pelo processo colegial de formação da declaração coletiva opera-se não apenas uma mutação quantitativa correspondente à soma dos votos maioritários, mas uma real mutação qualitativa, que reconduz as vontades individuais à vontade do próprio grupo (cf. Pinto Furtado, Deliberações dos Sócios, Coimbra: Almedina, 1993, p. 25).
O administrador é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos, eleito e exonerado por ela (art. 1435/1 do Código Civil) tem como incumbência não só o desempenho das funções enumeradas no art. 1436, específicas do seu cargo, e noutras disposições legais, como as que lhe forem delegadas pela assembleia.
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2).1. Como vimos, a vontade do condomínio é formada pelo conjunto dos condóminos, ficando condensada na deliberação, seja esta formada através da unanimidade dos votos ou apenas pela maioria deles. Com efeito, a deliberação tanto pode resultar de uma decisão alcançada por vontade unânime dos condóminos, como por vontade de uma maioria dos votos representativos do capital investido, consoante o que for determinado pela lei (art. 1432/3).
Deste modo, pode dizer-se que a deliberação é um negócio jurídico plural, formado pela declaração de vontade dos condóminos, expressa através do seu voto, com vista à produção de certos efeitos sancionados pela ordem jurídica. É a ela que cabe a qualificação de negócio jurídico– e já não aos votos de que resulta. Estes constituem declarações de vontade dos condóminos, sendo, porém, duvidoso que constituam a se um negócio jurídico, visto que não são destinados à constituição, modificação ou extinção de relações jurídicas.
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2).2. Sendo negócios jurídicos, as deliberações da assembleia de condóminos estão sujeitas às regras do direito comum aplicáveis àqueles, com as especialidades que resultam das normas que especificamente regulam a propriedade horizontal e o modo de funcionamento dos órgãos do condomínio.
Mais concretamente, as deliberações podem sofrer das patologias próprias dos negócios jurídicos. Nas palavras de Carlos Ferreira de Almeida (“Invalidade, inexistência e ineficácia”, Católica Law Review, 1(2), pp. 9-33[3]), “[s]endo performativo, como é, o negócio jurídico, a sua essência – efeitos conformes ao significado – é afetada se tal conformidade não se verificar. A desconformidade resulta de algum elemento perturbador, intrínseco ou extrínseco, impeditivo da aplicação das regras constitutivas da eficácia. A ineficácia jurídica é o equivalente do insucesso (infelicity, unhappiness) na filosofia analítica.”
Não quer isto dizer que o ato jurídico não produza quaisquer efeitos, mas apenas que não produz, no todo ou em parte, os efeitos que o caracterizam e distinguem. Neste sentido, a figura é compatível com a produção de outros efeitos derivados do próprio ato ou até com efeitos derivados da ineficácia do ato, como sucede com a obrigação de restituir que resulta de declaração de nulidade ou da anulação.
Nesta perspetiva, conforme ensina a doutrina, a ineficácia (dita lato sensu) desdobra-se em três grandes categorias: invalidade, inexistência e ineficácia stricto sensu. A título de exemplo, para além do já citado Carlos Ferreira de Almeida, António Menezes Cordeiro (Direito Civil Português, I, Parte Geral, tomo I, Coimbra: Almedina, 1999, pp. 563 e 566-567), Carlos Alberto da Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª ed., 6.ª reimpressão, Coimbra: Coimbra Editora, 1992, pp. 605-606).
O critério distintivo entre estas categorias consiste em que, na invalidade, a ineficácia deriva do desvalor jurídico (ou vício) reportado a um elemento ou requisito intrínseco à estrutura ou à formação do ato, enquanto a ineficácia em sentido estrito resulta de um facto extrínseco ao ato e, por isso, não valorativo deste. Nesta medida, “a ineficácia stricto sensu não é uma sanção nem um efeito sancionatório; é apenas a consequência de conformidade com a autonomia privada ou de desconformidade não valorativa com certas regras legais” (Carlos Ferreira de Almeida (loc. cit., p. 26).
As situações de mera ineficácia são diversas e heterogéneas, não havendo regras gerais que regulamentem a figura. Sem prejuízo, a doutrina distingue dentro dela a ineficácia autónoma (ou endógena) da ineficácia heterónoma (ou exógena). A primeira é aquela que tem como fonte uma cláusula negocial que se revela no conteúdo do próprio ato. É o que sucede com os negócios sob condição suspensiva se a condição se não verificar (art. 274 do Código Civil). Trata-se de uma ineficácia tendencialmente absoluta, no sentido de que afeta quaisquer pessoas – em primeiro lugar as partes, mas também os seus sucessores e terceiros. A segunda tem como fonte a lei. É geralmente subsequente e pode funcionar ipso iure (por exemplo, moratória legal) ou ser potestativa (por exemplo, resolução por incumprimento; revogação pelo doador do contrato de doação, nos termos dos arts. 970 a 979; revogação unilateral da declaração contratual do consumidor no âmbito do direito de arrependimento). Pode ser absoluta ou relativa. É absoluta, designadamente, em situações de falta de homologação ou autorização, de caducidade ex lege, como sanção por violação de um dever legal e por falta dos requisitos para inserção de cláusulas contratuais gerais em contratos singulares.  É relativa se se verificar apenas em relação a certas pessoas, sejam terceiros, sejam as partes formais no ato jurídico. Assim, tem apenas efeitos entre as partes nas situações de exercício abusivo de um direito (art. 334). É limitada a terceiros, dizendo-se inoponibilidade, quando é originária, em consequência, por exemplo, da omissão de registo declarativo ou de notificação da cessão de crédito, do contrato ou do penhor (arts. 583/1, 424/2, e 681), da prática de atos de disposição pelo insolvente (art. 81/6 do CIRE) ou pelo titular de bens arrestados (art. 622/1); diz-se impugnabilidade, quando é superveniente, como sucede na impugnação pauliana (arts. 610 e ss.) ou na redução de liberalidades (arts. 2169 e ss.).
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2).3. Uma leitura aligeirada do disposto no art. 1433/1, onde se diz que “[a]s deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”, poderia sugerir que a anulabilidade é o único desvalor jurídico suscetível de atingir as deliberações viciadas. A parte final do n.º 2 do preceito, onde se prevê a possibilidade de convocação de uma assembleia para “revogação das deliberações inválidas ou ineficazes” permite, porém, sustentar a afirmação de que as deliberações da assembleia podem também ser afetadas pelo vício da nulidade, o que bem se compreende, pois, caso contrário, teríamos de admitir a possibilidade de perpetuação na ordem jurídica de deliberações contrárias a normas imperativas, à ordem pública ou aos bons costumes (cf. art. 280). Bastaria, para tanto, que nenhum dos condóminos as impugnasse no prazo legalmente fixado
Este entendimento não suscita qualquer dúvida na doutrina.
Assim, Pires de Lima / Antunes Varela (Código Civil Anotado cit., pp. 447-448) escrevem que no âmbito da norma do art. 1433/1 “não estão compreendidas, nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objeto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.” E acrescentam que “[q]uando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública (…), as deliberações tomadas devem considerar-se nulas, e como tais impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do art. 286.”
Como exemplo de deliberações nulas, apresentam aquelas em que a assembleia autoriza a divisão entre os condóminos de alguma das partes do edifício que o n.º 1 do art. 1421 considera forçosamente comuns, aquelas em que a assembleia suprime, por maioria, o direito conferido pelo n.º 1 do art. 1428, as que eliminam a faculdade, atribuída pelo art. 1427 a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, as que suprimem o recurso dos atos do administrador a que alude o art. 1438, as que dispensam o seguro do edifício contra o risco de incêndio, em contravenção ao que dispõe o art. 1429/1.
No mesmo sentido, também Henrique Mesquita (A propriedade horizontal cit., pp. 140-142), Aragão Seia (Propriedade Horizontal cit., p. 177), Sandra Passinhas (A Assembleia cit., pp. 244-245), José Alberto Vieira (Direitos Reis, Coimbra: Coimbra Editora, 2008, pp. 736-737), Ana Filipa Morais Antunes / Rodrigo Moreira (“Art. 1433.º”, AAVV, Henrique Sousa Antunes (coord.), Comentário ao Código Civil. Direito das Coisas, Lisboa: UCE, 2021, pp. 500-501), Rui Pinto Duarte, “Art. 1433.º”, AAVV, Ana Prata (coord.), Código Civil Anotado, II, 3.ª ed., Coimbra: Almedina, 2023, p. 300), Menezes Cordeiro (“Art. 1433.º”, AAVV, Menezes Cordeiro (coord.), Código Civil Comentado, IV, Direito das Coisas, Coimbra: Almedina, 2024, p. 676).
Na jurisprudência, STJ 31.01.2023 (763/18.7T8PVZ.P1.S1), Ricardo Costa, RC 11.11.2014 (2162/11.2TJCBR.C1), Maria Catarina Gonçalves, RL 14.11.2017 (19657/13.6YYLSB-A.L1-7), Higina Castelo, RG 13.12.2020 (392/18.5T8VPA.G1), Fernanda Proença Fernandes, e RP 10.10.2022 (1615/19.0T8STS.P2), Carlos Gil.
Por outro lado, Pires de Lima / Antunes Varela (idem) sustentam também que as deliberações que exorbitem da competência da assembleia de condóminos (por exemplo, as que sujeitem ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respetivo titular, uma parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um dos condóminos) são ineficazes em sentido estrito. Escrevem, em arrimo, que seria violento “obrigar o condómino afetado a propor em curto prazo, e sob pena de convalidação do ato, uma ação anulatória de uma deliberação tomada sobre assunto estranho à esfera de competência da assembleia” e acrescentam que a situação é análoga à da representação sem poderes (art. 268/1), posto que em qualquer uma delas faltam ao autor ou autores do comportamento negocial os poderes necessários para interferir na esfera jurídica de outrem.
A lição é seguida por Henrique Mesquita (Propriedade horizontal cit., p. 141), Aragão Seia (Propriedade Horizontal cit., p. 178), Sandra Passinhas (A Assembleia cit., pp. 255-256) e Rui Pinto Duarte (loc. cit., pp. 300-301. Na jurisprudência, RC 14.11.2006 (3948/04.0TBAVR.C1), Artur Dias, RL 28.04.009 (11159/2008-1), Rui Vouga, RP 7.03.2016 (388/11.8TJPRT.P1), Manuel Domingos Fernandes, e RL 22.10.2019 (1945/18.7T8LSB.L1-7), Luís Pires de Sousa.
De modo diferente, Henrique Sousa Antunes (Direitos Reais, Lisboa: UCE, 2017, p. 403) e José Alberto Vieira (Direitos Reais cit., p. 737) sustentam que tais deliberações, quando incidam sobre as frações autónomas, por violarem a norma do n.º 1 do art. 1305, devem ser sancionadas com a nulidade, no que são secundados por Ana Filipa Morais Antunes / Rodrigo Moreira (loc. cit., p. 501), que escrevem, de forma mais abrangente: “[c]om efeito, a competência da assembleia geral, enquanto órgão de administração, está tipificada na lei e tem por referencia as partes comuns do edifício (…). Por conseguinte, justifica-se reservar um valor jurídico mais gravoso para os casos de desrespeito por regras sobre competência e que desconsiderem a estrutura bicéfala administrativa imperativa.”
Perante estes ensinamentos, podemos assentar, desde logo, que o regime do art. 1433/1 não preclude a aplicação de “outros valores jurídicos negativos (ainda que mais gravosos), nos casos de deliberações com um conteúdo manifestamente inidóneo ou com uma causa-função ilícita. Neste sentido, devem considerar-se nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado (cf. art. 286 do CC), as deliberações contrárias ao núcleo intangível da ordem jurídica, representado pela trilogia lei imperativa, ordem pública e bons costumes” (Ana Filipa Morais Antunes / Rodrigo Moreira, loc. cit., p. 500).
Daqui decorre que o âmbito de aplicação do n.º 1 do art. 1433 é limitado às deliberações sobre matéria da competência da assembleia cujo conteúdo ofenda normas jurídicas que não integrem aquele núcleo, como sejam as de natureza supletiva, às que sejam “contrárias a regulamentos anteriormente aprovados” e às que padeçam de irregularidades no seu iter formativo (v.g., na convocação dos condóminos ou no desrespeito pelo quórum necessário para a constituição da assembleia e para a tomada de deliberação). Neste sentido, na jurisprudência, RP 16.11.2010 (864/09.2TBPRG.P1), João Ramos Lopes, onde se escreve que “o regime traçado no art. 1433º do C.C. tem âmbito de aplicação circunscrito às deliberações anuláveis – ou seja, àquelas que são afetadas por vícios menores do processo deliberativo, que violam normas legais meramente supletivas, preceitos suscetíveis de serem derrogados por vontade unânime dos proprietários das frações ou infringem regulamentos anteriormente aprovados.” De igual modo, o já citado RP 7.03.2016 e RP 25.11.2024 (3798/23.4T8GDM.P1), este relatado por Nuno Marcelo Freitas Araújo.
Ineficazes stricto sensu serão as deliberações tomadas sobre matérias que extravasem a competência da assembleia, como será o caso das que admitem aos condóminos o direito de preferência na alienação de outras frações (art. 1423), das que autorizem inovações nas partes comuns do edifício das quais resulte prejuízo para a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como as das comuns (art. 1425/7), das que privem um condómino do uso privativo de uma coisa, como tal considerada no título constitutivo da propriedade horizontal, das que obstem a que um condómino dê à sua fração qualquer utilização lícita, desde que o título constitutivo não conste o fim específico a que a mesma se destina, das que sujeitam ao regime das coisas comuns, sem ou contra a vontade do respetivo titular, uma parte do prédio, pertencente em exclusividade a um condómino, ainda que se trate de uma parte secundária da habitação (v.g., uma arrecadação ou arrumo, em lugar de parqueamento ou uma garagem). Esta ineficácia não inquina a deliberação; apenas a torna res inter alios em relação aos sujeitos (condóminos) por ela afetados, quando nela não tenham participado nem a tenham ratificado, permitindo-lhes que a ignorem e, bem assim, a arguição do vício a todo o tempo, seja por via de ação de natureza meramente declarativa, seja por via de exceção.
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2).4.1. Neste enquadramento, a questão que se levanta consiste em saber se, conforme sustentam os Recorrentes, a deliberação de 28 de setembro de 2022, que teve como objeto a realização de obras de implementação de medidas de autoproteção do edifício (facto provado 9), as quais incluíam intervenções quer nas partes comuns, quer nas frações autónomas que integram o denominado “... C” (facto provado 11), e a repartição do respetivo custo pelos condóminos, extravasou a competência da assembleia.
Tal deliberação está diretamente relacionada com a adoção de medidas de segurança contra incêndios imposta pelo DL n.º 220/2008 (Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios - SCIE), diploma que exige que todos os edifícios e recintos sejam classificados e que cumpram um conjunto de medidas de segurança (estruturais e de organização/autoproteção) adequadas à sua utilização-tipo (no caso que nos ocupa, Utilização-Tipo VIII – Comércio: art. 8.º do diploma).
A responsabilidade pela manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio (SCIE) e a implementação das medidas de autoproteção neste edifício (Utilização-Tipo distinta da Habitacional) é regida pelo art. 6.º/4, o qual distingue a responsabilidade em função da zona do edifício e da sua ocupação.
A responsabilidade pelas áreas de domínio e uso comum dos condóminos é atribuída à entidade que legalmente as gere e administra (alínea c)). No regime de propriedade horizontal, a administração do condomínio assume a figura da entidade gestora dos espaços comuns, espaços partilhados ou serviços coletivos. A sua responsabilidade pela SCIE é legalmente estabelecida e está circunscrita a estes espaços, cabendo-lhe a implementação e o custeio das obras de segurança que incidam exclusivamente nas partes comuns do edifício.
A responsabilidade pelas frações individualmente consideradas, onde se desenvolvem as atividades comerciais (Utilização-Tipo VIII), é atribuída com base na posse e exploração (alíneas a) e b)). Deste modo, a responsabilidade recai sobre o proprietário se a fração estiver na sua posse direta (alínea a)) ou sobre quem detiver a exploração (alínea b)), no caso de a utilização efetiva ser exercida por terceiro (v.g., arrendatário).
Este regime legal consagra o princípio de que a responsabilidade pela SCIE interna da fração acompanha a gestão efetiva do espaço, sem desvincular o proprietário nos casos de exploração direta.
Daqui decorre que, no contexto dos autos, a assembleia de condóminos, enquanto órgão de formação da vontade do condomínio, tem competência exclusiva para deliberar sobre as obras nas partes comuns, enquanto as obras nas frações autónomas são da responsabilidade individual do proprietário ou explorador (n.º 4, alíneas a) e b)).  Se a assembleia deliberar sobre estas, a sua atuação não pode deixar de ser qualificada como ultra vires.
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2).4.2. Perante o regime exposto, é inevitável a conclusão de que a assembleia de condóminos realizada no dia 28 de setembro de 2022, ao deliberar intervenções nas frações autónomas que integram o denominado “... C” do edifício, extravasou o âmbito das suas competências, pelo que tais deliberações são, nessa parte, ineficazes (stricto sensu) relativamente aos proprietários individuais de tais frações, desde que estes não tenham para elas contribuído com o seu voto ou procedido à sua ratificação.
Diríamos, assim, que a sentença recorrida decidiu corretamente quando, ponderando a natureza deste vício, concluiu que os Recorrentes carecem de “legitimidade substantiva” para o invocar, posto que as frações de que são proprietários não se encontram entre as materialmente afetadas.
Este raciocínio, sendo correto, peca, porém, por incompletude.
Explicando, diremos que a deliberação em causa, ademais da sua apontada dimensão material (instalação dos sistemas de deteção e alarme), contém uma outra dimensão, esta financeira, na medida em que prevê não apenas a instalação dos referidos sistemas nas frações autónomas, mas também a imputação das despesas daí decorrentes ao conjunto dos condóminos, procedendo à sua repartição de acordo com o critério adrede definido.
Sendo estas intervenções de natureza indiscutivelmente inovadora, a competência da assembleia de condóminos quanto às despesas delas decorrentes estava balizada pelas que recaíam sobre as partes comuns (cf. art. 1424/1). De fora do espetro de competência da assembleia estavam as despesas resultantes das inovações nas frações autónomas, estas da exclusiva responsabilidade dos respetivos proprietários e não do conjunto dos condóminos.
Ora, nesta segunda dimensão, o carácter ultra vires da deliberação, consequência de ter sido tomada sobre uma matéria para a qual a assembleia carecia de competência, não pode deixar de ser poder ser invocado pelos Recorrentes, cujos patrimónios serão afetados pela aprovada obrigação de contribuírem para a despesa resultantes das inovações em frações autónomas. Dizendo de outra forma, nesta dimensão financeira da deliberação, o vício incide diretamente na esfera patrimonial dos Autores, conferindo-lhes, na expressão da sentença recorrida, legitimidade substantiva para arguírem a ineficácia do ato.
Isto implica que assiste razão aos Recorrentes no que tange à parte da deliberação de que resultou a responsabilidade de contribuírem para as despesas com a instalação de sistemas de deteção e alarme contra incêndios nas frações autónomas que compõem o “... C” do edifício, nessa medida – e apenas nessa – procedendo o recurso.
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3). Sendo o recurso parcialmente procedente, Recorrentes e Recorrido devem suportar as custas, na proporção de ½, por ser esta a medida dos respetivos decaimentos: art. 527/1 e 2 do CPC.
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V.
Nestes termos, acordam os Juízes Desembargadores da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães em:
Julgar o presente recurso procedente no que tange ao segmento da deliberação impugnada (deliberação de 28 de setembro de 2022) que impôs aos Recorrentes a obrigação de contribuírem para as despesas decorrentes da instalação de sistemas de deteção e alarme contra incêndios nas frações autónomas que compõem o “... C” e, em consequência, revogando a sentença recorrida nessa parte, declarar a ineficácia daquela deliberação, no referido segmento, relativamente aos Recorrentes.
No mais, julgar o recurso improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas a cargo de Recorrentes e Recorridos, na proporção de metade para os primeiros e para o segundo.
Notifique.
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Guimarães, 20 de novembro de 2025

Os Juízes Desembargadores,
Relator: Gonçalo Oliveira Magalhães
1.ª Adjunta: Maria Gorete Morais
2.º Adjunto: João Peres Coelho


[1] Pertencem ao Código Civil as disposições legais que daqui em diante forem citadas sem menção expressa da sua proveniência.
[2] O processo de licenciamento dos edifícios destinados a propriedade horizontal e a técnica registal, associados à existência de partes comuns, fazem com que se entenda que o edifício composto de várias frações autónomas constitui um único imóvel. Sobre a questão, vide Oliveira Ascensão, Direito Civil – Teoria Geral, I, Coimbra: Coimbra Editora, 1987, p. 444; Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, II, Coimbra: Almedina, 2000, pp. 129-130.
[3] https://doi.org/10.34632/catolicalawreview.2017.1980.