Sumário (elaborado ao abrigo do disposto no art.º 663º, nº 7, do CPC):
É de admitir a revogação do contrato de mediação imobiliária, por ato unilateral (revogação), mesmo em regime de exclusividade, como consequência da natureza do próprio negócio, atentas as regras gerais de direito, uma vez que a clausula de revogação não é elemento obrigatório do contrato, e se do mesmo não constar cláusula de irrevogabilidade.
Assiste à empresa de mediação o direito à remuneração se a desistência ou revogação unilateral não tem causa justificativa e se à data em que se torna operante e eficaz já a mediadora havia obtido alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.
O direito legal de preferência a que se refere o art. 19º, nº 4 da Lei 15/2013, de 08/02, é aquele que incide sobre o imóvel objeto do contrato de mediação, isto é, a empresa mantém o direito à remuneração no caso de os clientes venderem o imóvel a terceiro, no exercício daquele direito legal de preferência. Não abrange, o direito de preferência sobre quota do comproprietário do dito imóvel, sendo ambos os comproprietários seus clientes.

Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

Mentes Positivas, Mediação Imobiliária, Lda., intentou ação declarativa de condenação contra DD e EE, pedindo a condenação destes a pagar-lhe a quantia de € 35.670, sendo € 29.000 a título de capital e € 6.670 a título de IVA calculado à taxa legal sobre o capital em dívida, bem como juros de mora, calculados à taxa legal em vigor, que se venham a vencer desde a data de citação dos réus até ao integral e efetivo pagamento.
Alegou, em síntese, a celebração de um contrato de mediação imobiliária com os RR., em regime de exclusividade, reclamando o direito à remuneração nele previsto, uma vez que em resultado da sua atuação obteve interessado na realização do negócio visado naquele contrato, tendo a R. EE vendido ao R. DD a sua quota parte da fração autónoma.
Os RR. apresentaram contestação conjunta, tendo alegado, que comunicaram a sua intenção de desistir da venda da casa, por razões pessoais e das dificuldades vividas com a pandemia, tendo ficado convencidos que o assunto estava resolvido e que os anúncios e restantes elementos referentes à venda iriam ser retirados, pelo que entendem que o contrato cessou e nada devem à A. Entendem que a A. agiu de má-fé, com abuso de direito.
Concluíram pela improcedência da ação.
A A. respondeu à matéria de exceção do abuso de direito, após convite para tanto formulado, pugnando pela sua improcedência.
Com dispensa de realização de audiência prévia foi proferido despacho saneador, fixados os factos assentes, delimitado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Em 20/10/2023 a A. apresentou articulado superveniente. Invocou que verificou, pela Ap. 1780, de 2021/11/25, que foi registada a divisão de coisa comum do imóvel dos autos, a favor da Ré mulher, EE, tendo sido outorgada escritura de divisão em 28/09/2021.
Na sessão de audiência de julgamento foi admitido o articulado superveniente e os RR. pronunciaram-se quanto ao mesmo.
Após realização da audiência de julgamento foi proferida decisão que julgou a ação improcedente e absolveu os RR. do pedido.
A A. interpôs recurso da sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:
“A - Quanto à matéria de facto:
1. A matéria de facto dada como provada e não provada na douta sentença recorrida deverá ser reapreciada.
2. Em consequência da requerida reapreciação da prova:
2.1. O facto dado como provado sob o nº 18 deverá passar a ter a seguinte redação:
18. Quando os RR comunicaram telefonicamente, no dia 11.01.2021, a sua intenção de desistir da venda, porque a R. mulher queria adquirir a quota parte do R. marido e ficar com a casa, o consultor enviou uma mensagem aos RR, alertando-os para as regras contidas no contrato de mediação imobiliária e pedindo-lhes que enviassem um email com conhecimento de todas as partes, a cancelarem a angariação e o negócio com a proposta de 560.000€, com o motivo que levou àquela decisão, para que ele pudesse reencaminhá-lo à sua equipa e loja, bem como ao colega consultor e ao cliente do lado comprador, o que os RR fizeram por email de 12.01.2021.
2.2. O teor do facto considerado provado sob o nº 28 não resultou de qualquer um dos meios de prova produzidos, pelo que deverá ser incluído na matéria de facto não provada.
2.3. O teor do facto dado como não provado sob o nº 3, resultou provado, pelo que, na matéria de facto provada o ponto 28. deverá passar a ter a seguinte redação: “A decisão de continuar a promover a venda do imóvel foi comunicada pelo consultor aos RR, em 23 de janeiro de 2021 (art. 31º da petição inicial).
2.4. O ponto 2. da matéria considerada não provada deverá ser dali retirado e considerado provado, o que se requer, pois provou-se que: O R. marido respondeu que se soubesse que era assim que teria apresentado outra justificação ou motivo para a desistência da venda, de forma a furtar-se ao pagamento da remuneração devida à autora (art. 28º da petição inicial).
2.5. O facto que o Tribunal a quo deu como não provado sob o nº 4, deverá passar a constar de entre a matéria de facto provada.
2.6. A Recorrente também entende que deverão ainda ser aditados à matéria de facto provada os seguintes factos:
40. Os RR não permitiram a realização de mais visitas ao imóvel, não aceitaram nenhuma das propostas de compra do imóvel, não esboçaram qualquer intenção de negociar a comissão devida à A, nem procederam ao pagamento da aludida comissão (art. 39º da petição inicial).
41. Tal como os RR transmitiram ao consultor imobiliário da A. em 11 de janeiro de 2021, desistiram da venda do imóvel dos autos para a que a R. EE pudesse adquirir a quota parte de que o R. DD era proprietário no imóvel (art. 14º do articulado superveniente da A.)
42. A R. EE adquiriu a quota parte do R. DD naquele imóvel, que se encontrava em regime de compropriedade, depois de terem beneficiado do estudo de mercado efetuado pela A. e de terem beneficiado do trabalho de promoção do imóvel realizado pela A. através do seu consultor, para se aperceberem do comportamento do imóvel no mercado, ou seja, para se aperceberem quais os valores das propostas que seriam apresentadas por terceiros para aquisição do imóvel e, assim, determinarem o preço pelo qual o R. DD adjudicaria a sua quota parte à R. EE (art. 16º do articulado superveniente da A.).
B – Quanto à matéria de Direito:
3. No caso concreto dos autos o contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e os RR., no dia 22 de dezembro de 2020, foi reduzido a escrito, encontra-se assinado por todos os outorgantes e está junto aos autos, tendo resultado provados os termos e condições em que o mesmo foi celebrado, designadamente que o foi em regime de exclusividade, pelo prazo inicial de 180 dias contados da data da sua assinatura, sendo o preço de venda de €580.000.
4. Pelo que, este contrato qualifica-se como um contrato de mediação imobiliária, sujeito ao regime jurídico previsto na Lei nº 15/2013, de 08/02, bem como no regime das cláusulas contratuais gerais previsto no Decreto-Lei nº 446/85, de 25/10.
5. Em cumprimento da sua obrigação contratual a A. realizou uma reportagem fotográfica profissional ao imóvel, que publicitou na internet, quer no website de todo o grupo Remax, quer noutros websites do imobiliário, bem como através das redes sociais, e ainda em diversas campanhas de marketing junto de parceiros comerciais.
6. Até ao dia 11 de janeiro de 2021, a A. angariou interessados no imóvel que o visitaram, e logrou obter três propostas de compra, tendo a mais elevada sido apresentada pelo valor de €560.000 (quinhentos e sessenta mil euros).
7. E, em 26 de janeiro de 2021, a Senhora BB apresentou uma proposta de aquisição daquele imóvel pelo preço de €580.000 (quinhentos e oitenta mil euros).
8. Estas propostas foram todas levadas ao conhecimento dos RR, que as rejeitaram, em virtude da R. EE pretender adquirir a quota parte que pertencia ao R. DD naquele imóvel.
9. Posto o que, a A., na qualidade de mediadora, cumpriu com sucesso a sua prestação, e o contrato de compra e venda só não foi celebrado por motivo exclusivamente imputável aos RR, que desistiram da venda, em virtude de terem decidido que a R. EE iria adquirir a parte do R. DD naquele imóvel.
10. Mais resultou provado que, na verdade, os RR nunca tiveram a intenção de vender o imóvel a terceiros, pois ao coloca-lo à venda no mercado a sua única intenção foi de confirmar qual o valor que o mercado oferecia pelo imóvel, de forma a poderem negociar entre eles próprios de forma a que a R. EE pudesse apresentar uma proposta ao R. DD.
O que veio a acontecer.
11. Porém, esta intenção nunca foi transmitida ao consultor imobiliário da A., como o próprio teve oportunidade de explicar ao Tribunal a quo.
12. Depois de conhecer as três primeiras propostas de compra apresentadas até ao dia 11 de janeiro de 2021, os RR., tendo o seu objetivo inicial secretamente cumprido, comunicaram ao consultor da A. que rejeitavam as propostas e que desistiam de vender o imóvel.
13. Os RR conheciam os exatos termos em que celebraram o contrato de mediação imobiliária e as consequências que para si adviriam caso o incumprissem, pois são pessoas instruídas, leram e compreenderam o contrato de mediação antes de o assinarem.
14. Consequências que, aliás, não só resultam do próprio contrato de mediação, como do regime legal que lhe é aplicável e que os RR não podem ignorar.
15. Para além de terem comunicado telefonicamente à A. (através do seu consultor) a sua decisão de desistirem da venda do imóvel a um terceiro, os RR remeteram-lhe, em 12 de janeiro de 2021, o email que se encontra junto aos autos, no qual lhe comunicaram a desistência em virtude da R. EE pretender adquirir a parte do R. DD.
16. O Tribunal a quo entendeu que o email assim remetido pelos RR à A. deve ser qualificado juridicamente como uma revogação unilateral do contrato, pelo que a sentença recorrida entendeu que aos RR assistia o direito de revogarem livremente o contrato de mediação, o que fizeram por aquela via, de forma válida, uma vez que aquela comunicação chegou ao conhecimento da A.
17. Mais entendeu o Tribunal a quo que a A., até à data em que recebeu aquele email dos RR não lhes apresentou uma proposta pelo asking price, ou seja, no valor de €580.000.
18. A Recorrente não se conforma nem com aquela fundamentação de Direito, nem com a decisão que dela decorreu, pelo que, nesta medida, apresenta o presente recurso, na medida em que,
19. a questão atinente à admissibilidade ou possibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade tem sido objeto de controvérsia, tanto ao nível doutrinal, como ao nível jurisprudencial.
20. O regime legal especificamente aplicável – a já referida Lei nº 15/2013, de 08/02 – é omisso relativamente às formas de cessação deste contrato de mediação.
21. E a jurisprudência que tem sufragado a tese de inadmissibilidade da revogação ou rescisão unilateral do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, tem entendido que a diferente natureza das prestações em causa neste contrato afasta a aplicação dos fundamentos que estão na base da livre revogabilidade do mandato; ou seja, perante a regra de que só em casos excecionais é admissível a extinção da relação contratual por vontade exclusiva de uma das partes e considerando a existência de um prazo contratual, bem como o alcance e os efeitos da cláusula de exclusividade, tem esta corrente jurisprudencial entendido que não é de admitir a revogação ou rescisão unilateral antecipada sem causa justificativa do CMI celebrado em regime de exclusividade.
22. No caso concreto dos autos, as partes nada estipularam relativamente à possibilidade da revogação do contrato, para além da faculdade de denúncia por qualquer das partes contratantes, através de carta registada com aviso de receção, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo. Posto o que, neste caso concreto não foi convencionada pelas partes qualquer cláusula resolutiva; e, conforme já acima se adiantou, no regime jurídico especificamente aplicável, não existe nenhuma norma imperativa sobre tal matéria.
23. Como tal, atendendo à regra geral antes enunciada, de que o contrato só pode modificar- se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei, afigura-se manifesto que o juízo sobre a possibilidade da cessação unilateral do contrato de mediação imobiliária de forma discricionária e antecipada sempre dependerá da possibilidade do recurso a normas que diretamente contemplem casos análogos.
24. No caso concreto dos autos, os RR confessaram que nunca foi sua intenção vender o imóvel dos autos a terceiros, e que o que pretendiam com a celebração do CMI era perceber qual o valor que o mercado oferecia pela sua casa para fazerem negócio entre eles.
25. Ora, admitir a possibilidade dos RR, que celebraram o CMI com esta intenção comprovada em audiência de julgamento, o revogarem unilateralmente e sem motivo justificativo, seria conferir uma total ineficácia àquela cláusula de exclusividade estipulada entre as partes, deixando a A. totalmente desprotegida na relação contratual, sobretudo na concreta relação contratual de que nos ocupamos nos presentes autos. Mais, admitir tal solução, conforme o Tribunal a quo fez, seria descredibilizar a ação da Justiça e a necessidade de cumprimento pontual e integral das obrigações contratuais.
26. Por outro lado, o facto dos RR estarem impedidos de revogar unilateralmente e sem qualquer justificação o contrato de mediação imobiliária, não os impedia de desistirem da venda, naturalmente, com as necessárias e legais consequências que daí advêm, pois a revogação unilateral do contrato de mediação distingue-se da desistência da venda, ou seja, do contrato de compra e venda do imóvel.
27. Em face de todos os argumentos já enunciados, e perante a regra de que só em casos excecionais é admissível extinção da relação contratual por vontade exclusiva de uma das partes, sufragamos aqui o entendimento antes enunciado no sentido da inadmissibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada e sem causa justificativa do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade.
28. Nesta medida, aos RR estava vedada a possibilidade de revogarem unilateralmente o contrato de mediação imobiliária celebrado com a A.
29. E, assim sendo, como defendemos que é, o contrato de mediação imobiliária celebrado entre a A. e os RR. em 22 de dezembro de 2020 estava em vigor à data em que a A. lhes apresentou a proposta de compra e venda da Senhora BB, pelo preço de 580.000€ (quinhentos e oitenta mil euros), ou seja, pelo asking price.
30. Ademais, os próprios RR reconhecem que tal revogação unilateral lhes estava vedada no caso concreto, e que as comunicações que dirigiram à A. em 11 e 12 de janeiro de 2021 não surtiram os desejados efeitos revogatórios, tanto que:
a) Em 26 de janeiro de 2021 receberam, analisaram e rejeitaram a proposta de compra que a A. lhes apresentou – facto provado sob o nº ;
b) E, em 12 de Junho de 2021, remeteram à A. carta através da qual denunciaram o contrato de mediação imobiliária para o seu termo (final do prazo inicial), impedindo a sua renovação.
c) Os RR. analisaram a proposta apresentada pela testemunha BB e rejeitaram-na.
31. Acresce ainda que, na comunicação que os RR fizeram à A. quer no dia 11 (telefónica), quer no dia 12 de janeiro de 2021 (por email junto aos autos), não lhe transmitiram que não tinham interesse na obtenção de qualquer proposta, ou que a A. deveria abster-se de praticar quaisquer atos de publicitação da venda do imóvel.
32. Pelo contrário, quando o consultor da A. lhes comunicou que o imóvel tinha voltado a ser anunciado, nos dias 15 e 23 de janeiro de 2021, os RR. conformaram-se com esta situação, aceitando-a.
33. Aliás, o R. marido referiu ao consultor da A. que, se soubesse que o motivo invocado – a R. EE ficar com o imóvel – lhe traria problemas, teria invocado outro motivo, conformando-se com o facto de não o ter feito e da revogação unilateral e da respetiva justificação não terem sido aceites pela A.
34. De igual forma, os RR conformaram-se e aceitaram o facto da A. ter continuado a promover e publicitar a venda do imóvel; como se conformaram e aceitaram a apreciação de novas propostas de compra do mesmo imóvel, como foi o caso da proposta que a A. lhes apresentou em 26 de janeiro de 2021, pelo asking price e que os RR analisaram e rejeitaram.
35. Mesmo depois de terem recebido, em 17 de fevereiro de 2021, a carta que a A. lhes remeteu em 03 de fevereiro de 2021, na qual lhes comunicou que deveriam permitir as visitas, de forma a viabilizar a execução do contrato de mediação imobiliária, e deveriam aceitar a proposta apresentada pelo asking price ou mantendo o propósito de não concretizar o negócio com terceiro ficariam obrigados a pagar a remuneração à A., os RR nada responderam, nem reagiram por qualquer forma, conformando-se também com o teor desta missiva.
36. E, de tal forma foi a sua aceitação e conformação que, em 12 de junho de 2021, sentiram a necessidade de remeter à A. uma carta a denunciar o contrato para o final do seu prazo inicial, impedindo a sua renovação.
37. Do exposto e demonstrado impõe-se concluir que com a atuação posterior à sua comunicação de 11 e 12 de janeiro de 2021, os RR praticaram factos que revelam a sua vontade de “repristinar”, de “revalidar” e manter em vigor aquele contrato de mediação imobiliária. Podendo, por isso, os factos praticados pelos RR serem entendidos como uma declaração negocial tácita de revalidação e manutenção daquele contrato de mediação imobiliária em vigor entre as partes, nos termos previstos no artigo 217º do Código Civil.
38. Tudo exposto, demonstrado e ponderado, aos RR não assistia o direito de revogar unilateralmente o CMI celebrado em regime de exclusividade, pelo que este estava em vigor entre as partes quando a A. lhes apresentou a proposta de compra pelo asking price;
39. Mesmo que assim não fosse, o que apenas se admite por dever e cautela de patrocínio, mas sem prescindir, a posterior atuação dos RR permite concluir que, embora se possa admitir que tacitamente, quiseram revalidar o CMI e mantê-lo em vigor, vindo a denunciá-lo para o final do seu prazo inicial.
40. Pelo que, de uma forma ou de outra, aquele CMI continuou a vigor entre as partes, mesmo após os dias 11 e 12 de janeiro de 2021, e estava em vigor à data da apresentação da proposta de compra pelo asking price.
41. Ficou assim demonstrado que a A. angariou uma proponente interessada em adquirir o imóvel dos autos, pelo preço de anunciado de €580.000 (quinhentos e oitenta mil euros) e, com a apresentação dessa proposta aos RR. cumpriu a sua prestação ou obrigação contratual.
42. Esta proponente, que testemunhou na audiência de julgamento que decorreu nos presentes autos, confirmou que viu o anúncio da venda da casa a que se referem os autos através do portal Idealista que já conhecia a zona (a sua mãe mora numa Rua paralela àquela em que o imóvel se situa), pois foi ali criada e sempre ali viveu até se casar, com 28 anos, bem como também conhecia as características das casas naquela zona, pretendendo adquirir uma casa perto da mãe e perto do seu local de trabalho.
43. Com esta motivação e conhecimento, a testemunha apresentou uma proposta de compra da casa dos RR, mesmo sem a ter visitado previamente (o que, segundo as testemunhas que foram ouvidas – SS e MM – não é tão pouco usual como se possa pensar, e foram vendidas muitas casas assim durante o período de confinamento provocado pelo COVID, conforme era o caso concreto), pelo preço de €580.000 (quinhentos e oitenta mil euros). Não negou que pretendia visitar o apartamento antes de fechar o negócio, o que é absolutamente razoável e só não aconteceu em momento anterior porque os RR impediram as visitas; teria que vender a casa onde habita e recorrer ao crédito bancário, como acontece com a maior parte das pessoas e é usual e costumeiro no meio imobiliário, pois a maior parte das pessoas que adquire uma casa para habitação própria e permanente, no cetro de Lisboa, por mais de meio milhão de euros não consegue fazê-lo sem vender a sua habitação para reinvestir o produto dessa venda (até por razões de ordem fiscal) e sem recorrer ao crédito bancário. Porém, tais factos não eram para si um impedimento ou sequer um problema porque tinha feito as suas contas e conseguiria reunir cerca de 80% (oitenta por cento) do valor da compra da casa, pelo que apenas teria que financiar o restante, que seria muito pouco comparativamente com o valor total, e é trabalhadora num Banco. Por esse mesmo motivo, também não teria qualquer problema no tempo que o seu crédito levaria a ser aprovado.
44. Consciente de que reunia todas as condições para adquirir o imóvel dos autos, a testemunha e proponente propôs a aquisição do imóvel pelo preço de €580.000, mediante a prévia celebração de um contrato promessa de compra e venda, mediante o pagamento de um sinal de €58.000 (cinquenta e oito mil euros), correspondente a 10% (dez por cento) do preço, com a outorga do contrato definitivo em 6 meses contados da assinatura do contrato promessa.
45. De tudo o exposto, conjugado com as regras da experiência comum, e dos usos e costumes do ramo imobiliário, designadamente e em especial no que respeita à mudança de residência da maior parte dos portugueses, resulta que a proposta apresentada por BB era uma proposta consciente e séria, demonstrando esta que estava genuinamente interessada, como continua segundo afirmou em julgamento, em adquirir o imóvel dos autos.
46. Até porque, sendo a proponente bancária e pessoa com formação superior, não arriscaria perder o sinal de €58.000 (cinquenta e oito mil euros), caso não tivesse reunidas as condições necessárias para honrar a sua proposta e o compromisso que assumiria através da outorga do contrato promessa a que se propôs.
47. De onde resulta que a proposta apresentada por BB é genuína, séria, consciente e consistente, pelo que a A. efetuou com sucesso a sua prestação, cumprindo, integralmente, a sua prestação contratual, sendo certo que o contrato visado só não se concretizou por motivo imputável aos RR.
48. Assim, à A. assiste o direito à remuneração acordada naquele CMI, ou seja, a ser paga do equivalente a 5% dos €580.000, acrescidos de IVA, conforme se peticionou no pedido formulado na petição inicial.
49. Sem em nada prescindir, mas por dever e cautela de patrocínio, sempre se torna ainda necessário frisar que o imóvel era propriedade dos RR em regime de compropriedade.
50. Os RR desistiram (ou nunca tiveram essa verdadeira intenção) de vender a um terceiro porque a R. mulher quis adquirir a parte do R. marido, gozando, para esse efeito, do direito legal de preferência – cfr. art. 1409º do Código Civil.
51. Vindo, efetivamente e conforme foi sua intenção desde o início de todo este procedimento de venda do imóvel, a adquirir a quota parte do R. marido na escritura de divisão de coisa comum que outorgaram em setembro de 2021, retificada em escritura outorgada no dia 26 de outubro de 2021, na qual declararam atribuir ao prédio dos autos o valor de €550.000 (quinhentos e cinquenta mil euros), portanto valor até inferior à proposta de €560.000 que receberam no dia 11 de janeiro de 2021 e que rejeitaram.
52. Ora, mesmo que os RR tenham vendido o imóvel entre si, beneficiaram, conforme já atrás se demonstrou da atuação da A., e fizeram-no no exercício do direito legal de preferência de um comproprietário em relação à quota parte do outro, pelo que, também por esta via ficaram obrigados a pagar a remuneração acordada à A. – cfr. art. 19º, nº 3 da Lei 15/2013, de 08/02.
53. E mais, os RR acabaram por fazer negócio entre si pelo montante de €550.000, portanto por valor inferior àqueles que lhes foram propostos através da A. seja a primeira proposta apresentada antes de 11 de janeiro de 2021, no valor de €560.000, seja a proposta apresentada em 26 de janeiro de 2021, no valor de €580.000 (quinhentos e oitenta mil euros).
54. Propostas que, conforme já antes se disse, os RR rejeitaram, sem apontar qualquer motivo senão o facto da R. EE querer ficar com a casa para si própria.
55. Em suma, a A. cumpriu a sua obrigação contratual, pelo que lhe assiste o direito de receber a remuneração/ comissão acordada com os RR no contrato de mediação imobiliária celebrado, ou seja, 5% sobre €580.000 (quinhentos e oitenta mil euros).
56. E, provada a causa de pedir com a demonstração do facto constitutivo do direito da A., que cumpriu o seu ónus de alegação e de prova, a ação teria que ser totalmente procedente, requerendo-se a V. Exas. se dignem revogar a sentença proferida pelo Tribunal de Primeira Instância, substituindo-a por outra que, tendo em consideração os factos acima expostos e a fundamentação de facto e de Direito, julgue a ação totalmente procedente, condenando os RR a pagar à A. a quantia de €29.000 (€580.000 x 5%), a título de capital, acrescido de IVA à taxa legal de 23%, no montante de €6.670, no total dos peticionados €35.670 (trinta e cinco mil, seiscentos e setenta euros), acrescidos de juros vencidos desde a citação dos RR até integral e efetivo pagamento.
Nestes termos e nos demais de Direito, requer a V. Exas. Se dignem receber o presente recurso, por legal e tempestivo, vindo a considera-lo procedente por provado e, em consequência, se dignem:
1. Reapreciar a matéria de facto provada e não provada, vindo a concluir nos termos acima expostos e demonstrados;
2. E vindo a final a revogar a douta sentença recorrida, substituindo-a por Acórdão que julgue a ação totalmente procedente, condenando os RR a pagar à A. a quantia de €29.000 (€580.000 x 5%), a título de capital, acrescido de IVA à taxa legal de 23%, no montante de €6.670, no total dos peticionados €35.670 (trinta e cinco mil, seiscentos e setenta euros), acrescidos de juros vencidos desde a citação dos RR até integral e efetivo pagamento.”
Os RR. apresentaram contra-alegações e requereram a ampliação do recurso, terminando com as seguintes conclusões:
“1. A sentença recorrida faz uma análise correta da prova produzida pelo que a matéria de facto provada e não provada deverá manter-se inalterada.
2. Não obstante, por mera cautela de patrocínio e por se entender que se trata de facto relevante para a decisão a proferir nos presentes autos tendo em consideração que, a aplicação do n.º 2 do art. 19 da Lei 15/2013 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação entendemos que deve dar-se como provado que: Aquando da apresentação da proposta pelo “asking price” a proponente BB, referiu ao consultor da A. que para adquirir a fração dos AA teria de vender a sua casa pois necessitava do produto da venda para pagar o preço da aquisição da fração dos RR.
3. Tal factualidade resulta de forma cristalina do depoimento prestada pela testemunha BB, em sede de audiência do dia 12.12.2023, com início às 14:55, transcrito no corpo das alegações.
4. A relação contratual estabelecida entre as partes enquadra-se no contrato de mediação imobiliária regido pela Lei nº15/2013 de 08/02, bem como pelo regime das cláusulas contratuais gerais previsto no Decreto-Lei nº 446/85, uma vez que são contratos tipo, com cláusulas pré-impressas, sendo que relativamente a algumas cláusulas há uma negociação prévia, como é o caso do preço e da modalidade de pagamento da remuneração.
5. Sobre a remuneração peticionada pela Recorrente dispõe o nº 2 do art. 19º da Lei 15/2013 que nos seguintes termos:
1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
6. O disposto no nº 1 daquele dispositivo legal decorre igualmente da cláusula 5.ª do contrato de mediação junto aos autos que dispõe que “a remuneração será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente Contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro”.
7. É entendimento pacífico, na doutrina e na jurisprudência, que no contrato de mediação imobiliária simples a regra é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, que a comissão do mediador apenas é devida quando a sua atividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração (e perfeição) do negócio, por via da aproximação do comitente com terceiros para o efeito.
8. Ora, no presente caso, resultou provado que a Recorrente diligenciou para encontrar comprador para o imóvel, porém, as propostas obtidas foram todas inferiores ao valor indicado pelos Recorridos para a venda do imóvel.
9. Resultou igualmente provado que, em 11.01.2021 os RR comunicaram telefonicamente Autora a sua intenção de desistir da venda, aduzindo razões pessoais e dificuldades vividas durante a pandemia e ainda que, em 12.01.2021, reiteraram aquela intenção através e-mail informando que um dos proprietários do imóvel decidiu avançar com a compra do mesmo.
10. Saliente-se que, até aquela comunicação não foi apresentada aos RR qualquer proposta de compra pelo “asking price” de 580.000€.
11. Ou seja, em resultado da atividade de mediação imobiliária realizada pela Recorrente não foi possível obter um interessado disposto a pagar o preço pretendido pelos RR para vender o imóvel.
12. E assim sendo, não está preenchido o nº 1 do o art. 19º da Lei 15/2013.
13. Porém, no caso dos autos, o contrato foi celebrado em regime de exclusividade, pelo que, nos termos do nº 2 do art. 19º da Lei 15/2013, a remuneração será ainda devida nos casos em o contrato visado não se realize, por causa imputável ao cliente da mediadora.
14. O regime de exclusividade do contrato de mediação imobiliária vale apenas nas relações entre agentes mediadores, ou seja, o cliente fica impedido de encarregar outra mediadora para, concorrencialmente com a anterior, alienar o imóvel, mas não fica impedido de promover ele próprio a venda do mesmo ou de desistir da respetiva venda.
15. Do mesmo modo, contrariamente ao sufragado pela Recorrente, o cliente não se vincula a cumprir uma obrigação de venda no mercado.
16. Nem podia ser de outro modo, face ao princípio da autonomia privada e da liberdade contratual.
17. Assim sendo, não está vedado ao cliente que, ele próprio, ativamente, procurando comprador, ou passivamente, aceitando propostas, aliene o imóvel, muito menos que um dos proprietários decida adquirir a quota parte do outro – neste sentido, entre outros, Acórdão da Relação de Coimbra, de 18.02.2020, Acórdão da Relação de Guimarães de 04.06.2013, Acórdão da Relação de Coimbra de 18.02.2014 e Acórdão da Relação do Porto de 01.07.2014, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
18. A aplicação da norma contida no n.º 2 do art. 19 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.
19. Recorrente não logrou demonstrar a obtenção de alguém “pronto a celebrar o contrato nos moldes estabelecidos no contrato de mediação”.
20. Na verdade, conforme supra se pugnou sem sede de ampliação de recurso, deverá ficar assente que a proposta apresentada pela BB, no valor de 580.000€ estava condicionada à venda da sua própria casa.
21. A desistência da venda do imóvel pela ré é lícita e admissível, não carecendo de demonstrar um fundamento sério para a mesma. A Ré só incorreria no dever de remunerar a autora caso esta tivesse, antes de tal desistência, angariado um interessado pronto a celebrar o contrato visado, o que não ocorreu.
22. No caso em apreço, a revogação feita pelos RR não integra abuso de direito desde logo, porque A. não demonstrou ter angariado um interessado pronto a celebrar o contrato (cf. supra) e, por outro lado, os RR não celebraram novo contrato de mediação.
23. Acresce que a decisão dos RR de desistirem da venda da fração, foi motivada por razões pessoais e dificuldades vividas na pandemia que determinaram que um dos proprietários avançasse com a compra do imóvel (pontos 18 e 21 da matéria de factos provada).
24. Pelo que, tal como havia anunciado na comunicação endereçada á A. (ponto 21 da matéria de factos provada) os RR vieram a outorgar escritura de divisão de coisa comum, nos termos da qual a fração em causa nos presentes autos foi adjudicada à R. EE ( ponto 35 e 36 da matéria de facto provada).
25. Em fase da jurisprudência citada pela A. e do teor do art. 217º do CC a atuação dos RR não pode evidentemente ser entendida como uma “declaração negocial tácita de revalidação e manutenção do contrato” de mediação, sendo certo que o apelo á revalidação do contrato mais não é que o reconhecer que o mesmo foi extinto pelo RR.
26. A A. não logrou demonstrar os factos constitutivos do direito que veio arrogar-se em juízo - que apresentou aos RR uma proposta efetiva de aquisição da fração pelo “asking price”.
27. E assim sendo, nem sequer haverá que apreciar factos impeditivos (Artigo 342º, nº2, do Código Civil), nomeadamente se os RR demonstraram que o contrato não se concretizou por motivo que não lhe é imputável.
Sem prescindir
28. Ainda que se admita que a Autora pudesse ter direito a alguma comissão por estar preenchida a previsão legal do n.º 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013, de 08/02, o que só se aceita por dever de patrocínio, o comportamento assumido pela A. consubstancia um manifesto abuso de direito.
29. Nos termos do artigo 334.º do Código Civil é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
30. A Autora após receber um e-mail dos Réus a informar que pretendiam desistir da venda do imóvel, sabendo o contexto inicial da mesma (separação do casal) e, principalmente, que o imóvel iria ficar para um deles, decide continuar a diligenciar pela sua venda.
31. O comportamento da Autora é revelador de má-fé.
32. Para além de continuar a promover a venda do imóvel omite deliberadamente a condição imposta pela proponente.
33. A Recorrente excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, atuando com abuso de direito, o que expressamente se invoca para todos os efeitos legais.
34. Nomeadamente, para considerar é ilegítimo o exercício do um direito ao pagamento da retribuição peticionada nos presentes autos.
TERMOS EM QUE DEVERÁ SER NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, MANTENDO-SE A DECISÃO RECORRIDA NOS SEUS PRECISOS TERMOS, ASSIM SE FAZENDO JUSTIÇA.”
A A. apresentou resposta à ampliação do recurso, formulando as seguintes conclusões.
“1. A ampliação do recurso apresentada pelos Recorridos não deve ser admitida, porquanto através dela pretendem estes ver factos aditados à matéria de facto provada que não foram invocados por nenhuma das Partes;
2. pelo que, em respeito pelo princípio do pedido, não poderia o Tribunal a quo dar como provados factos que não foram invocados pela Autora/ Recorrente na petição inicial, nem foram impugnados pelos Réus/ Recorridos na sua contestação;
3. Ademais, os factos que os Réus/ Recorridos pretendem ver aditados à matéria de facto provada não se revestem de interesse para os presentes autos, dado que o facto de a proponente necessitar de vender a sua casa e recorrer ao crédito bancário para adquirir a fração autónoma que os Réus/ Recorridos estavam a vender não é uma condição, mas sim um uso, costume, uma situação normal e trivial no mercado imobiliário quando os contratantes são pessoas de condição mediana e que pretendem comprar e vender imóveis para a sua habitação própria e permanente.
4. A ampliação do recurso requerida pelos Recorridos no que respeita ao abuso de direito não é admissível.
5. A matéria que foi alegada pelos Réus/ Recorridos para formularem o seu pedido de condenação da Autora/ Recorrente por abuso de direito foi contraditada pela Autora/Recorrente e objeto de julgamento;
6. Apesar da sentença recorrida não se pronunciar relativamente ao pedido dos Réus/Recorridos de condenação da Autora/ Recorrente em abuso de direito, estes não invocaram a sua nulidade, podendo e devendo fazê-lo em sede de ampliação do recurso;
7. A Autora/ Recorrente não atuou com má fé, pelo que não se verifica qualquer abuso de direito da sua parte.
Nestes termos e nos melhores de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, requer-se se dignem receber a presente resposta à ampliação de recurso que ora se apresenta, por ser legal e tempestiva, vindo a julgá-la procedente e, em consequência, se dignem indeferir a ampliação de recurso assim apresentada pelos ora Recorridos, quer no que respeita ao pretendido aditamento à matéria de facto provada, quer no que respeita ao conhecimento da exceção de abuso de direito, por ser legalmente inadmissível.
Porém, caso V. Exas. entendam que a ampliação de recurso apresentada pelos Recorridos deverá ser admita, o que apenas se admite por mero dever e cautela de patrocínio, mas sem conceder, sempre deverá ser a mesma julgada improcedente, quer no que respeita ao pedido de aditamento de factos à matéria de facto dada como provada, quer no que respeita ao conhecimento da exceção de abuso de direito e condenação da Autora/ Recorrente”.
A decisão recorrida considerou como provada a seguinte matéria de facto:
“1. A A. dedica-se à atividade de mediação imobiliária (art. 4º da petição inicial).
2. Os RR., em 22 de Dezembro de 2020, eram, e ainda são, os proprietários e detentores da fração autónoma designada pela letra “H”, destinada a habitação, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …, número dois, freguesia de …, concelho de Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 000, e inscrito na matriz predial urbana, da freguesia de …, sob o artigo 999, com a autorização de utilização nº 000, emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, em 18 de Março de … (art. 5º da petição inicial).
3. A fim de colocar a supra descrita fração à venda, na sequência da separação do casal, os RR. encomendaram a realização de um estudo de mercado para avaliação do seu valor (art. 8º da petição inicial).
4. O aludido estudo de mercado foi realizado em 10 de Fevereiro de 2020, pela sociedade designada “Ponto Técnico – Avaliação, Projetos e Obras, Lda”, que concluiu que o valor médio de mercado para comercialização da supra descrita fração autónoma era, àquela data, de € 560.000 (art. 9º da petição inicial).
5. Tendo os RR. retomado a sua intenção de venda da supra descrita fração autónoma, no início de Dezembro de 2020, voltaram a contactar a autora para esse efeito, através do consultor imobiliário SS (art. 10º da petição inicial).
6. Considerando que as circunstâncias em que aquele estudo de mercado havia sido realizado se alteraram substancialmente, por força da pandemia provocada pelo COVID-19 e dos sucessivos confinamentos a que esta obrigou, e a fim dos RR. determinarem o preço pelo qual colocariam a fração à venda, o consultor imobiliário da A. realizou um novo estudo de mercado, limitado aos imóveis semelhantes vendidos na mesma zona pelo grupo Remax (art. 11º da petição inicial).
7. O supra aludido estudo de mercado foi realizado em 04 de Dezembro de 2020, e concluiu que o valor médio de venda daquela fração estaria situado nos € 525.000 (art. 12º da petição inicial).
8. O consultor imobiliário da A. deu conhecimento desse estudo de mercado aos RR., através de e-mail que lhes remeteu em 07 de Dezembro de 2020 (art. 13º da petição inicial).
9. Nesse mesmo e-mail, o consultor imobiliário da A. transmitiu aos RR. que tinha já o contrato de mediação imobiliária pré-preenchido para se poderem reunir e assiná-lo e perguntou-lhes se pretendiam que lho enviasse antes por e-mail (art. 14º da petição inicial).
10. No dia 12 de Dezembro de 2020, o réu remeteu ao consultor imobiliário da A. um e-mail no qual lhe transmitiu algumas características e dimensões da fração e o informou que ainda estavam a decidir o preço de venda do imóvel (art. 15º da petição inicial).
11. No dia 22 de Dezembro de 2020, a A., no âmbito da sua atividade comercial e os RR., na qualidade de proprietários, celebraram o contrato de mediação imobiliária nº 2078, para venda da fração descrita no art. 5º da p.i., pelo preço de € 580.000, em regime de exclusividade, pelo prazo de 180 dias, contados da data da sua celebração, renovável por iguais períodos, salvo se fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias em relação ao seu termo (arts. 16º, 17º e 18º da petição inicial).
12. Através do referido contrato de mediação imobiliária, as partes acordaram que os RR. pagariam à A., o valor equivalente a 5% do preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor (art. 19º da petição inicial).
13. A A., através do seu consultor imobiliário SS, promoveu a referida fração autónoma, designadamente através da realização de reportagem fotográfica profissional que publicitou na internet (quer no website de todo o grupo Remax, quer noutros websites do imobiliário), e em diversas campanhas de marketing junto de parceiros comerciais (art. 20º da petição inicial).
14. No dia 11 de Janeiro de 2021, o R. comunicou telefonicamente ao consultor imobiliário da A. que pretendiam desistir da venda da fração autónoma, uma vez que, na sequência da sua separação, a R. mulher queria adquirir a quota parte do R. marido e ficar com a casa (art. 24º da petição inicial e art. 6º da contestação).
15. Nesse telefonema, o consultor imobiliário informou que os RR. teriam de formalizar a comunicação dessa decisão à A. (art. 25º da petição inicial).
16. A fração autónoma foi objeto de três visitas entre os dias 06 e 08 de Janeiro de 2021, as quais resultaram na apresentação de três propostas de compra, até ao dia 11 de Janeiro de 2021, a saber:
a) Uma proposta inicialmente apresentada no valor de € 490.000 que, após negociação por parte do consultor imobiliário da A., foi melhorada para €510.000;
b) Outra de € 500.000 que, após negociação acabou por ser retirada pelo proponente;
c) E uma terceira proposta que foi inicialmente apresentada no valor de € 500.000, que após negociação foi melhorada para € 558.000, condicionada à avaliação bancária e que acabou por ser melhorada para € 560.000 sem estar condicionada à avaliação bancária (arts. 21º e 22º da petição inicial).
17. Estas propostas foram apresentadas pelo consultor imobiliário da A. aos RR. através de e-mails remetidos em 09 e 11 de Janeiro de 2021 (art. 23º da petição inicial).
18. Quando os RR. comunicaram telefonicamente, no dia 11.01.2021, a sua intenção de desistir da venda, explicando que na base dessa decisão estavam razões pessoais e dificuldades vividas durante a pandemia, o consultor enviou mensagens aos RR., referindo que deviam formalizar essa intenção por email, o que os RR. fizeram por email de 12.01.2021 (arts. 6º e 7º da contestação).
19. O consultor referiu ainda que “a angariação só é cancelada quando enviarem o email para os emails que referi, com o motivo do cancelamento. São regras oficiais que constam do CMI” e combina a melhor forma de levantar a sua placa uma vez que a venda ficaria sem efeito (art. 8º da contestação).
20. Confirma ainda o recebimento do email a formalizar a desistência da venda e refere que “ainda que legalmente a Remax tenha legitimidade para exigir comissão, eu não o vou fazer. Ficam apenas as despesas de 60€ com o fotógrafo. Podem pagar-me por MBway pf. Vou indicar à coordenadora para assim que possível, retire o anúncio” (art. 9º da contestação).
21. No dia 12 de Janeiro de 2021, o R. remeteu à A., através do seu consultor imobiliário, um e-mail pelo qual lhe comunicou que rejeita a proposta de compra e venda da fração pelo preço de €560.000 e que cancela a angariação, “(…) uma vez que um dos proprietários do imóvel decidiu avançar com a compra do mesmo” (art. 26º da petição inicial).
22. Na sequência da receção deste e-mail, o consultor imobiliário da A. explicou telefonicamente ao R. que, mesmo nos casos de exercício do direito de preferência, como seria o caso da R. adquirir a quota parte do R. (uma vez que o imóvel se encontrava em regime de compropriedade), o pagamento da comissão da imobiliária (A.) continuava a ser devido, e que os RR. teriam que a pagar (art. 27º da petição inicial e art. 10º da contestação).
23. O consultor imobiliário suspendeu o anúncio e deu conhecimento de toda a situação descrita à gerência da Autora (art. 29º da petição inicial).
24. A gerência da autora autorizou a negociação da comissão devida caso a venda fosse efetivada e ordenou que o imóvel continuasse a ser promovido, o que aconteceu (art. 30º da petição inicial).
25. O imóvel continuou a ser promovido pela A., sob um novo número de identificação e continuou a receber pedidos de visita (art. 32º da petição inicial).
26. No dia 26 de Janeiro de 2021, a A. recebeu uma proposta de compra desta fração, apresentada pela Senhora BB, pelo preço de €580.000, com o pagamento de um sinal de 10% do valor de compra e venda correspondente a € 58.000,00 e contrato de compra e venda definitivo celebrado até 6 meses após a outorga do contrato-promessa de compra e venda, sujeita a visita ao imóvel e à aprovação de crédito bancário (art. 34º da petição inicial).
27. O consultor imobiliário da A. transmitiu aos RR., através de e-mail que lhes remeteu no dia 26 de Janeiro de 2021, uma proposta de compra da fração, apresentada pela BB, pelo preço de € 580.000, com o pagamento de um sinal de 10% do valor de compra e venda correspondente a € 58.000 e contrato de compra e venda definitivo celebrado até 6 meses após a outorga do contrato-promessa de compra e venda, sujeita a visita ao imóvel e à aprovação de crédito bancário (art. 35º da petição inicial).
28. Os RR. só tiveram conhecimento de que o imóvel estava a ser promovido quando questionaram o consultor SS sobre o tema, no dia 26.01.2021, na sequência da comunicação desse dia, com a apresentação de uma proposta de compra, tendo este confirmado que, embora o anúncio tenha sido cancelado, foi ativado “há dois dias” (art. 11º, parte final da contestação).
29. A proposta apresentada em 26.01.2021 não foi precedida de qualquer visita (art. 13º, parte final da contestação).
30. No dia 27 de Janeiro de 2021, os RR. remeteram ao consultor imobiliário da A. um e-mail, através do qual rejeitaram a proposta de compra e venda do imóvel pelo preço anunciado de € 580.000 e reiteram a sua vontade de desistir da venda do imóvel, já antes manifestada em 12 de Janeiro de 2021 (art. 36º da petição inicial).
31. A A. remeteu aos RR., por registo postal datado de 03 de Fevereiro de 2021, e por e-mail, uma carta na qual lhes comunicou que deveriam permitir as visitas ao imóvel, de forma a viabilizar a execução do contrato de mediação imobiliária celebrado com a A.; aceitar a proposta apresentada e negociar a comissão devida à A.; ou, mantendo o propósito de desistir da venda (ou de que a venda fosse efetuada entre eles) proceder ao pagamento da comissão devida à A. (art. 37º da petição inicial).
32. Os réus receberam a aludida carta em 17 de Fevereiro de 2021 (art. 38º da petição inicial).
33. No dia 12 de Junho de 2021, os RR. remeteram à A., um e-mail, através do qual lhe comunicaram a sua vontade de não renovar o contrato de mediação imobiliária (art. 40º da petição inicial).
34. A fração autónoma colocada à venda foi adquirida pelos RR. no estado de solteiros (art. 49º da petição inicial).
35. Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial a cargo da Senhora Notária Drª. …., em 28/09/2021, os RR declararam ser donos e legítimos proprietários, em comum e partes iguais, da fração autónoma designada pela letra “H”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, registada pela Ap. …, de 2006/06/21, sito em …, na Rua …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 000, da freguesia …, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 000, com inscrição de aquisição registada a seu favor pela Ap…., de 2014/07/02 (art. 8º do requerimento datado de 20.10.2023 – Refª 46870791).
36. Na mesma escritura pública declararam ainda que foram casados entre si sob o regime de comunhão de bens adquiridos, tendo ocorrido o seu divórcio por decisão da Conservadora do Registo Civil de Lisboa no dia 13/03/2020, com trânsito em julgado imediato, em virtude de terem prescindido do seu prazo de recurso e que, pela mesma escritura, procediam à divisão da identificada fração, ficando a mesma a pertencer à R. mulher, EE (arts. 9º e 10º do requerimento datado de 20.10.2023 – Refª 46870791).
37. Nesta escritura, os RR atribuíram à fração autónoma o valor de €152.397,99 e no dia 26/10/2021, os RR outorgaram uma escritura de retificação daquela, no Cartório Notarial a cargo do Senhor Notário Dr. … (art. 11º do requerimento datado de 20.10.2023 – Refª 46870791).
38. Nesta escritura retificativa, os RR declararam que, por mútuo acordo, atribuem ao imóvel dos autos, o valor de € 550.000,00, para efeitos de divisão (art. 12º do requerimento datado de 20.10.2023 – Refª 46870791).
39. A identificada fração autónoma continuou a ser adjudicada à R. mulher, que declarou naquela escritura retificativa, inclusive, já ter pago as tornas ao aqui R. DD (art. 13º do requerimento datado de 20.10.2023 – Refª 46870791).”
*
A sentença recorrida considerou como não provada a seguinte matéria de facto:
“1. Os RR., já em 2019 haviam pretendido vender a fração autónoma a que se referem os autos, tendo para o efeito contactado a A., mas acabaram por desistir dessa venda, retomando essa intenção no inicio do ano de 2020 (arts. 6º e 7º da petição inicial).
2. O R. marido respondeu que se soubesse que era assim que teria apresentado outra justificação ou motivo para a desistência da venda, de forma a furtar-se ao pagamento da remuneração devida à autora (art. 28º da petição inicial).
3. A decisão de continuar a promover a venda do imóvel foi comunicada pelo consultor aos RR. (art. 31º da petição inicial)
4. Os RR. deixaram de atender o telefone ao consultor imobiliário da A. e deixaram de lhe responder, inviabilizando a realização de visitas ao imóvel (art. 33º da petição inicial).”
*
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do NCPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do CPC).
Assim, as questões a decidir são as seguintes:
1. Da impugnação da decisão de facto
2. Das consequências da “desistência” da venda comunicada pelos RR. à A./do direito à remuneração.
1. Da impugnação da decisão de facto
A apelante afirmou, na motivação e nas conclusões, pretender impugnar a matéria de facto provada elencada nos pontos 18 e 28, bem como os factos não provados 2 a 4. Mais pugna pelo aditamento dos factos alegados nos artigos 39º da petição inicial, 14º e 16º do articulado superveniente.
Defende que os factos dados como provados sob o nº 18 estão, parcialmente, em contradição, com os factos considerados provados sob os pontos 14 e 15, concretamente quanto ao motivo da desistência da venda do imóvel. Mais aduz que não pode ser dado como provado que os RR. comunicaram telefonicamente que na base dessa decisão estavam razões pessoais e dificuldades vividas durante a pandemia, pois não resultou da prova documental e testemunhal produzida nos autos. Acrescenta que resulta daquela mensagem telefónica (documento nº 1 junto com a contestação) que o consultor imobiliário da A. lhes pediu: “(…) por favor, porque isto são regras da Remax Portugal e que estão no contrato de CMI assinado, que me enviem uma e-mail, com conhecimento de todas as partes, para …@remax.pt, a cancelarem a angariação e o negócio com a proposta de 560.000€ com o motivo que levou a esta decisão, para também reencaminhar à minha equipa e loja, bem como ao consultor e cliente do lado comprador.”
Os factos em causa são do seguinte teor:
“14. No dia 11 de Janeiro de 2021, o R. comunicou telefonicamente ao consultor imobiliário da A. que pretendiam desistir da venda da fração autónoma, uma vez que, na sequência da sua separação, a R. mulher queria adquirir a quota parte do R. marido e ficar com a casa (art. 24º da petição inicial e art. 6º da contestação).
15. Nesse telefonema, o consultor imobiliário informou que os RR. teriam de formalizar a comunicação dessa decisão à A. (art. 25º da petição inicial).
18. Quando os RR. comunicaram telefonicamente, no dia 11.01.2021, a sua intenção de desistir da venda, explicando que na base dessa decisão estavam razões pessoais e dificuldades vividas durante a pandemia, o consultor enviou mensagens aos RR., referindo que deviam formalizar essa intenção por email, o que os RR. fizeram por email de 12.01.2021 (arts. 6º e 7º da contestação)”
Entende que o facto provado 18 deve passar a ter o seguinte teor:
“18. Quando os RR comunicaram telefonicamente, no dia 11.01.2021, a sua intenção de desistir da venda, porque a R. mulher queria adquirir a quota parte do R. marido e ficar com a casa, o consultor enviou uma mensagem aos RR, alertando-os para as regras contidas no contrato de mediação imobiliária e pedindo-lhes que enviassem um email com conhecimento de todas as partes, a cancelarem a angariação e o negócio com a proposta de 560.000€, com o motivo que levou àquela decisão, para que ele pudesse reencaminhá-lo à sua equipa e loja, bem como ao colega consultor e ao cliente do lado comprador, o que os RR fizeram por email de 12.01.2021.”
Indicou o e-mail enviado em 12/01/2021, a mensagem telefónica junta como doc. 1 com a contestação, as declarações/depoimento de parte dos RR. e o depoimento da testemunha SS.
Há que dizer que não existe a apontada contradição, pois comunicar a desistência da venda por, “na sequência da sua separação, a R. mulher querer adquirir a quota parte do R. marido e ficar com a casa”, surge como motivo concretizado das invocadas “razões pessoais e dificuldades vividas durante a pandemia”, no sentido de a separação do casal e decisão de a R. adquirir a venda da casa onde viviam, serem suscetíveis de constituírem razões pessoais e dificuldades que surgiram durante a pandemia, o que sucedeu com muitos casais.
Questão diversa é apurar se o fundamento mencionado no facto 18 não resulta de qualquer meio probatório produzido e se tal facto com a alteração pretendida deve, ainda, ser complementado conforme redação sugerida.
A sentença recorrida fundamentou a prova do facto 18, nos seguintes termos:
“… o Tribunal teve em consideração a confissão decorrente dos articulados e conjugado com os documentos autênticos apresentados no que se refere aos factos 1. a 12. (inclusive), 16., 17., 18., 27., 30. a 39. (inclusive).”
O facto 18 emerge da alegação nos artºs 6º e 7º da contestação.
No artº 4º da resposta à exceção a A. elencou os factos alegados pelos RR. na contestação para fundamentar aquela, designadamente sob a al. g) “no dia 11 de Janeiro de 2021, os Réus comunicaram, telefonicamente, ao consultor SS, a sua intenção de desistir da venda, por razões pessoais e por dificuldades vividas por força da pandemia”.
A A. não impugnou tal facto.
Na contestação os RR. arguiram a exceção de abuso de direito. Nesta peça os RR. separaram a matéria respeitante à exceção, depois da defesa por impugnação, ainda que em sede de direito, a partir da expressão “sem prescindir” (artºs. 48º e ss.).
Os factos 6 e 7 da contestação respeitam à matéria de impugnação (motivada) – e não à exceção invocada, pelo que não se podem considerar admitidos por acordo por falta de impugnação, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 587º, nº 1 e 574, nº 2 do CPC.
No e-mail que os RR. enviaram no dia 12/01/2021, após a conversa telefónica referida no facto 18, pode ler-se:
“Conforme transmitido por telefone, vimos, por este meio, cancelar a angariação, rejeitando igualmente a proposta de 560.000€ que tinha sido apresentada uma vez que um dos proprietários do imóvel decidiu avançar com a compra do mesmo. (…)”
Na mensagem que constitui o documento 1 junto com a contestação consta:
“Caros já sei da vossa decisão de desistência da venda e que a EE vai querer ficar com a casa.”
O motivo indicado nas referidas mensagens (desistir da venda para que a R. EE adquirisse a parte do R. DD) foi confirmado pelos RR. nas suas declarações de parte, bem como pela testemunha SS.
Assim, há que eliminar o motivo constante do facto provado 18.
Quanto ao complemento pretendido sublinha-se que estão em causa mensagens que constituem o documento 1 junto com a contestação. Delas foi extraído o conteúdo relevante, consignado nos factos provados 18 a 20, mediante reprodução.
Cremos que o conteúdo da carta que os RR remeteram à A. em 27.01.2021, por ter sido produzida 16 dias depois do telefonema a que alude o facto 18 não é relevante, e muito menos decisivo, para a apreciação da impugnação.
A redação sugerida não reproduz exatamente o texto, antes referindo-se ao seu teor de forma indireta. A reprodução das mensagens constante dos factos 18 a 20 é, pois, mais fiel ao teor daquelas, pelo que perante todo o exposto, altera-se a redação do facto provado 18, nos seguintes termos:
“18. Quando os RR. comunicaram telefonicamente, no dia 11.01.2021, a sua intenção de desistir da venda, o consultor enviou mensagens aos RR., referindo que deviam formalizar essa intenção por email, o que os RR. fizeram por email de 12.01.2021”.
Pretende que o facto provado nº 28 seja considerado não provado por não resultar de nenhum dos meios de prova produzidos nos autos. Mais defende que deve ser considerado provado que a decisão de continuar a promover a venda do imóvel foi comunicada pelo consultor aos RR, tal como alegado no art. 31º da petição inicial e, consequentemente, o facto não provado 3 deve passar a ser considerado provado.
Estes factos são do seguinte teor:
“28. Os RR. só tiveram conhecimento de que o imóvel estava a ser promovido quando questionaram o consultor SS sobre o tema, no dia 26.01.2021, na sequência da comunicação desse dia, com a apresentação de uma proposta de compra, tendo este confirmado que, embora o anúncio tenha sido cancelado, foi ativado “há dois dias” (art. 11º, parte final da contestação).
3. A decisão de continuar a promover a venda do imóvel foi comunicada pelo consultor aos RR. (art. 31º da petição inicial)”
Na fundamentação da sentença pode ler-se o seguinte:
“os Factos 13., 14., 15., 19., 20., 21., 22., 23. e 28., foram considerados provados com referência os emails e sms juntos aos autos conjugado com o depoimento da testemunha SS, consultor imobiliário da A. e conhecido da R. mulher, o qual foi responsável pela promoção da venda do imóvel dos RR., tendo esclarecido todo o trabalho que desenvolveu na angariação e assinatura do contrato de mediação imobiliária com os RR., bem como na promoção da venda do imóvel. Esclareceu também que recebeu propostas de compra do imóvel, que negociou as mesmas e apresentou-as aos RR., os quais não as aceitaram, tendo comunicado à testemunha que pretendiam desistir da venda pois estavam num processo de separação e a R. queria ficar com a casa. A testemunha referiu então que deviam enviar email à Remax (A.), que ele abdicava da comissão, pedindo apenas o pagamento das despesas com o fotógrafo, mas quem decidia era a coordenação/gerência.
Relativamente aos Factos Provados 24., 25., 26., 29. foram considerados os depoimentos das testemunhas SS e MM (esta última funcionária da A., há 9 anos, fazendo parte das suas funções a inserção no sistema informático da A., a angariação de clientes, o registo dos contratos de mediação imobiliária celebrados e confirmação da documentação respetiva), tendo sido referido que, até ter sido tomada uma decisão sobre a desistência da venda por parte dos RR., o anúncio ficou inativo, tendo sido retomado em 20.01.2021, com outra referência interna (ID) e foi nessa sequência que foi apresentada uma proposta de compra, pelo asking price, por uma interessada na compra, BB. (…)
No que respeita ao Facto Não Provado 3., os RR. disseram que souberam que a casa continuou à venda quando receberam o email do consultor datado de 26 de Janeiro 2021, sendo que o consultor mencionou que comunicou aos RR. essa decisão, sem precisar datas e o único documento junto aos autos e que faz menção a esse assunto é o email de 26.01.2021.”
A apelante indicou as mensagens que foram juntas com o requerimento apresentado pela A. em 11/10/2023, as declarações/depoimento de parte dos RR. e o depoimento da testemunha SS.
Com o referido requerimento foi junto print de mensagem datada de 23/01/2021, dirigida por SS aos RR., do seguinte teor:
“@DD e @EE tentei ligar-vos
E urgente falarmos.
Já falaram entre vocês sobre chegarem a um acordo para uma comissão de 2,5%?
Legalmente a Remax não pode cancelar a angariação pelos motivos que vocês apontaram, e neste momento, estão disponíveis para chegar a um entendimento com vocês por metade da comissão (2.5%).
No entanto, caso vocês não demonstrem abertura para tal, eles vão mesmo avançar com um processo junto do departamento jurídico.
Mais, liguei para vos alertar que, uma vez que a angariação se mantém activa, caso surja uma proposta ao asking price, por lei vocês serão obrigados a pagar a comissão na totalidade, mesmo que não queiram vender o apartamento.
Por último, quero só dizer-vos que continuo a ter várias contactos interessados no vosso apartamento, mas devido às situação difícil em que me colocaram, vejo-me obrigado a dizer o que realmente se passou.”
Os RR. não impugnaram o referido documento.
A testemunha SS explicou os contatos tidos com os RR., por mensagens no grupo de Whatsapp, aludindo à de 23/01/2021, acima transcrita.
Nos respetivos depoimentos/declarações de parte os RR. confirmaram terem recebido a transcrita mensagem. Desta consta, além do mais, que a angariação se mantinha ativa. Não há, porém, qualquer referência, à reativação do anúncio, o qual apenas foi mencionado no documento 2 junto com a contestação, que contém a seguinte troca de mensagens, respetivamente enviada para SS e a resposta deste, ambas do dia 26/01/2021:
“Olá SS! Quando falamos ctg no inicio do mês a comunicar a nossa decisão de desistência do contrato, e nos pediste para enviar um email para a remax a comunicar (o que fizemos), o anúncio deixou de estar ativo pelo que nesse momento entendemos que o imóvel já não estava a ser “trabalhado' pela Remax. Tendo em conta a situação não faz sentido que o imóvel tenha continuado a ser “vendido" quando o anúncio foi retirado e tendo em conta o que falámos até então.”
Resposta:
“Foi meu lapso, uma vez que não houve qualquer resposta e aceitação da loja ao cancelamento. No e-mail que enviaram a cancelar o motivo era a comprar da outra parte, o que não é legalmente uma razão possível para cancelar. O contrato não foi ainda cancelado pelas razões que vos tinha dito já.
Já está ativo há 2 dias
Não foi hoje”
Por um lado, a comunicação de que a Remax não aceitou a posição dos RR (quanto à cessação do contrato) e que a angariação continuava ativa foi comunicada aos RR. em 23/01/2021 - o que não equivale tout court à promoção da venda, dado que havia a proposta de os RR. pagarem metade da comissão. Ou seja, não foi expressamente comunicado que continuavam a promover a venda, nem que démarches efetuavam, nomeadamente a ativação do anúncio, tendo sido comunicado que legalmente a Remax não aceitava o cancelamento da angariação.
Por outro lado, havia sido inicialmente comunicado aos RR. a retirada do anúncio; a sua reativação apenas foi transmitida aos RR. em 26/01/2021.
Atentos os referidos meios de prova determina-se a alteração do facto provado 28, que passa a ter a seguinte redação (abrangendo o facto relacionado com a promoção da venda e o facto referente à ativação do anúncio):
“28. Os RR. só tiveram conhecimento de que o anúncio do imóvel tinha sido novamente ativado e que a venda continuava a ser promovida quando questionaram o consultor SS sobre o tema, no dia 26.01.2021, na sequência da comunicação desse dia, com a apresentação de uma proposta de compra, tendo este confirmado que, embora o anúncio tenha sido cancelado, foi ativado “há dois dias”.”
O facto não provado 3 passa a integrar o elenco dos provados, com a seguinte redação:
“40. A decisão de que a angariação continuava ativa foi comunicada pelo consultor aos RR. em 23/01/2021”
Defende que os factos não provados 2 e 4 devem ser considerados provados.
São do seguinte teor:
“2. O R. marido respondeu que se soubesse que era assim que teria apresentado outra justificação ou motivo para a desistência da venda, de forma a furtar-se ao pagamento da remuneração devida à autora (art. 28º da petição inicial).
4. Os RR. deixaram de atender o telefone ao consultor imobiliário da A. e deixaram de lhe responder, inviabilizando a realização de visitas ao imóvel (art. 33º da petição inicial)”
Indica quanto ao primeiro as declarações/depoimento de parte do R. DD e depoimento da testemunha SS.
Nas suas declarações/depoimento o R. afirmou “na prática se soubesse que existia alguma implicação que houvesse alguma coisa em causa realmente teria tido uma assessoria mais jurídica, um cuidado mais formal na apresentação da justificação.” Deste trecho especificado não resulta que o R. tenha “confessado” que teria apresentado outra justificação ou motivo para a desistência da venda, de forma a furtar-se ao pagamento da remuneração à A.
A testemunha SS referiu que, em telefonema com o R., explicou-lhe que a Remax não iria aceitar a desistência da venda e o R. respondeu “faz todo o sentido para as imobiliárias não aceitar, obviamente, mas se eu soubesse que iam argumentar isto eu tinha dito outra coisa qualquer.”
Este relato afigura-se-nos inverosímil. Não se descortina a que “outra coisa” se poderia referir. Em suma, os meios probatórios indicados são manifestamente insuficientes para que o facto não provado 2 seja considerado provado.
A apelante sustenta a impugnação do facto não provado 4 nos documentos juntos com o requerimento apresentado pela A., em 11 de outubro de 2023, depoimentos dos RR. e testemunha SS.
É certo que na mensagem enviada por SS aos RR., em 23/01/2021, foi escrito: “tentei ligar vos. É urgente falarmos.” Esta mensagem, todavia, não demonstra que os RR. não atendessem os telefonemas que afirma ter tentado fazer-lhes.
Aliás, resulta do mesmo documento que a R. EE respondeu de imediato à mensagem remetida pela testemunha SS, disponibilizando-se para conversarem pessoalmente.
No seu depoimento SS referiu que os RR deixaram de atender os telefones e de responder às mensagens a partir do dia 9 de janeiro, data em que lhes comunicou a proposta no montante de 558.000€. Mais afirmou que teve vários pedidos de visita, à vontade mais de 20, pediu aos RR., por mensagem, para permitirem a realização das visitas.
Há que atender aos seguintes factos provados:
- Em 11 de janeiro os RR comunicaram telefonicamente à A. que pretendiam desistir da venda do imóvel (facto provado 18)
- No dia seguinte remeteram mail a recusar a proposta de 560.000€ e a cancelar a angariação. (facto provado 21)
- Os RR. questionaram o consultor SS sobre o tema, no dia 26.01.2021, na sequência da comunicação desse dia, com a apresentação de uma proposta de compra (facto provado 28)
- No dia 27 de janeiro os RR remeteram ao consultor imobiliário da A. um e-mail através do qual rejeitam a proposta de compra pelo preço de 580.000€. (facto provado 30)
Houve, pois, vários contatos, por telefone e mensagens, após o dia 9 de janeiro.
Não foram juntas as mensagens, mencionadas por SS, a pedir autorização para as visitas.
Para provar os pedidos de visitas a apelante indicou o documento nº 2 junto com o requerimento de 11/10/2023, que foi impugnado pelos RR.
Trata-se de um documento interno da A., uma listagem com vários elementos, nomes, datas, etc, dela não resultando tratar-se de pedidos de visita. Salienta-se que no item “tipo de negócio” surge a indicação “arrendamento” em dezanove das situações aí consignadas, apenas em duas a indicação “venda”; indicadas “datas de criação” de 23/03/2021 a 23/06/2021.
O R. DD afirmou que não receberam contatos da A. com pedidos de visita do imóvel. À pergunta se entre o dia 12/01/2021 e 26/01/2021 a A. efetuou telefonemas que não tivessem atendido, respondeu não conseguir precisar, acrescentando que, a ter acontecido, terá sido mais próximo do dia 26.
Por seu turno, a R. EE à mesma matéria referiu que depois de terem comunicado que não queriam vender a casa, não recebeu, até agosto, qualquer pedido de visita. Em agosto e setembro recebeu umas mensagens geradas automaticamente a anunciar que havia uma proposta, o que para si não fazia sentido.
Estes elementos probatórios não sustentam a prova do facto não impugnado (não provado 4), que se mantém inalterado.
Por último, pugna a apelante pelo aditamento aos provados dos factos contidos nos artigos 39º da petição inicial, 14º e 16º do articulado superveniente.
Tais factos são do seguinte teor:
“39º. Não permitiram a realização de mais visitas ao imóvel, não aceitaram nenhuma das propostas de compra do imóvel, não esboçaram qualquer intenção de negociar a comissão devida à autora, nem procederam ao pagamento da aludida comissão.”
14º. Tal como os RR transmitiram ao consultor imobiliário da A. em 11 de janeiro de 2021, desistiram da venda do imóvel dos autos para a que a R. EE pudesse adquirir a quota parte de que o R. DD era proprietário no imóvel.
16. Tendo transmitido a propriedade do imóvel entre comproprietários, após terem beneficiado do estudo de mercado efetuado pela A., e de terem beneficiado do trabalho de promoção do imóvel realizado pela A., através do seu consultor, para se aperceberem do comportamento do seu imóvel no mercado, ou seja, para se aperceberem quais os valores das propostas que seriam apresentadas por terceiros para aquisição do imóvel e, assim, determinarem o preço pelo qual o R. DD adjudicaria a sua quota parte à R. EE.”
Indicou o depoimento da testemunha SS (artº 39º da pi.) e o depoimento desta testemunha e depoimentos/declarações dos RR. (factos 14 e 16 do articulado superveniente).
O artigo 39º da p.i. corresponde, em parte, à factualidade constante do facto 4 não provado, objeto de impugnação já apreciada. A restante parte é meramente conclusiva. Decorre da causa de pedir e pedidos formulados, bem como da contestação, que os RR. não negociaram a comissão reclamada pela A., nem procederam ao seu pagamento. Nem os RR. alegaram que efetuaram esse pagamento.
Não há que elencar nos factos provados a falta de pagamento da comissão, bem como as demais conclusões.
Quanto à não aceitação de propostas concretas são já alvo dos factos provados 16, 17, 21, 26, 27 e 30. Se outras houve e se foram rejeitadas competia à A. a sua concretização e prova – o que não fez.
O alegado no artº 14º no articulado superveniente corresponde aos factos provados 14, 18 e 21.
O ponto 16 do articulado superveniente é meramente conclusivo, estando os factos relevantes atinentes elencados nos pontos 4 a 6, 18, 21, 30 dos factos provados.
Tais alegações (artº 39º da pi, 14º e 16º do articulado superveniente) não devem ser aditadas à factualidade provada pelos fundamentos expendidos.
Pelo exposto, procede parcialmente a impugnação da decisão de facto apresentada pela apelante, com a alteração do teor dos factos provados 18 e 28, eliminação do facto 3 do elenco dos não provados e aditamento do facto provado nº 40.
*
Os apelados, em sede de ampliação do recurso, impugnaram a decisão de facto, nos seguintes termos: “por se entender que se trata de facto relevante para a decisão a proferir nos presentes autos tendo em consideração que, a aplicação do n.º 2 do art. 19 da Lei 15/2013 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação entendemos que deve dar-se como provado que: Aquando da apresentação da proposta pelo “asking price” a proponente BB, referiu ao consultor da A. que para adquirir a fração dos AA teria de vender a sua casa pois necessitava do produto da venda para pagar o preço da aquisição da fração dos RR.
Todavia, tal factualidade não foi invocada nos articulados.
O facto ora alegado também não foi introduzido em julgamento, pelo que não poderá ser atendido em sede de recurso.
Como se refere no Ac. RL de 03/03/2020, proc. nº 2747/08.4TBOER-C.L1-7, in www.dgsi.pt, a cujos fundamentos aderimos:
“A tripla factualidade ora invocada pela apelante (a exequente primitiva não indicou bens à penhora; não justificou a impossibilidade de cumprir com o previsto no artigo 810º, nº 2, al. d) e nº 5; apenas em 31.8.2015, é que a embargada apresentou o primeiro requerimento a solicitar a pesquisa concreta de bens) não foi, oportunamente, alegada pela embargante na sua petição inicial. Trata-se, assim, de factualidade nova, a qual não pode ser atendida nos termos do disposto no Artigo 5º, nº 1 e nº 2, al. b), do Código de Processo Civil.
Mesmo que integrasse factos complementares, tal factualidade não pode agora ser atendida. Tais factos só poderiam ser introduzidos no processo no decurso do julgamento em primeira instância, mediante requerimento da parte ou oficiosamente, sendo que, neste último caso, cabe ao juiz anunciar às partes que está a equacionar utilizar esse mecanismo de ampliação da matéria de facto. Em qualquer dessas circunstâncias, assiste à parte beneficiada pelo facto complementar e à contraparte a faculdade de requererem a produção de novos meios de prova para fazer a prova ou contraprova dos novos factos complementares – cf. Geraldes, Abrantes/Pimenta, Paulo/Sousa, Luís Filipe, Código de Processo Civil Anotado, I Vol., 2018, Almedina, pp. 28-29.
Não tendo a apelante desencadeado tal mecanismo de ampliação fáctica nem tendo o mesmo sido utilizado oficiosamente pelo tribunal, está precludida a ampliação da matéria de facto com tal fundamento em sede de apelação porquanto o conteúdo da decisão seria excessivo por envolver a consideração de factos essenciais complementares ou concretizadores fora das condições previstas no art.º 5º ( cf. Geraldes, Abrantes/Pimenta, Paulo/Sousa, Luís Filipe, Código de Processo Civil Anotado, I Vol., 2018, Almedina, p. 798) ou, segundo Alberto dos Reis, ocorreria erro de julgamento por a sentença/acórdão se ter socorrido de elementos de que não podia socorrer-se (Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pp.. 145-146).”
Pelo exposto, improcede a impugnação da decisão de facto apresentada pelos RR.
2. Das consequências da “desistência” da venda comunicada pelos RR. à A./do direito à remuneração.
Não vem questionada a qualificação jurídica da relação negocial estabelecida entre as partes como sendo um contrato de mediação imobiliária – com o que se concorda.
Este contrato está previsto e regulado na Lei 15/2013, de 08/02.
O artigo 2.º, nº 1 da referida Lei, define a atividade de mediação imobiliária como a consistente na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
Estabelece o artº 19º deste diploma legal que:
“1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.”
O contrato de mediação é, assim, um contrato de prestação de serviços, típico, formal, em que uma das partes (a empresa de mediação) se obriga perante a outra (o cliente), mediante retribuição, a procurar interessados para o negócio que o cliente pretende celebrar, ou seja, a promover o encontro de contraentes com o cliente com vista à celebração do negócio que este pretende realizar.
A obrigação da mediadora é uma obrigação de meios, assumindo o resultado (realização do contrato visado) uma condição de pagamento da remuneração.
“No contrato de mediação imobiliária, a obrigação do mediador é comummente classificada como uma obrigação de meios, pois a sua actividade é orientada para conseguir, como resultado, pessoa interessada em outorgar como contraparte do cliente no desejado contrato, mas este resultado/acontecimento não consubstancia a obrigação do mediador, uma vez que está fora da sua disponibilidade, dependendo antes do conjunto de vontades do cliente e do terceiro angariado.
Contudo, o resultado alcançado é condição para o direito do mediador à remuneração, já que que esta é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.” – Ac. RC de 18/02/2020 (no mesmo sentido, v. entre outros, Ac. RL de 15/04/2021, Ac. RG de 14/01/2021, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
Esta é a regra plasmada no artº 19º, nº 1.
No caso de o contrato de mediação ter sido celebrado em regime de exclusividade, estabelece o nº 2 que, caso o negócio visado naquele não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, é igualmente devida a remuneração acordada.
Em 22 de dezembro de 2020 a A., no âmbito da sua atividade comercial, e os RR., na qualidade de proprietários, celebraram o contrato de mediação imobiliária nº 000, para venda da fração descrita no art. 5º da p.i., pelo preço de € 580.000, em regime de exclusividade, pelo prazo de 180 dias, contados da data da sua celebração, renovável por iguais períodos, salvo se fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias em relação ao seu termo. Mais acordaram que os RR. pagariam à A., o valor equivalente a 5% do preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
A A., através do seu consultor imobiliário SS, promoveu a referida fração autónoma, designadamente através da realização de reportagem fotográfica profissional que publicitou na internet (quer no website de todo o grupo Remax, quer noutros websites do imobiliário), e em diversas campanhas de marketing junto de parceiros comerciais.
No dia 11 de janeiro de 2021, o R. comunicou telefonicamente ao consultor imobiliário da A. que pretendiam desistir da venda da fração autónoma, uma vez que, na sequência da sua separação, a R. mulher queria adquirir a quota parte do R. e ficar com a casa. O consultor imobiliário informou que os RR. teriam de formalizar a comunicação dessa decisão à A. por email e que a angariação só seria cancelada quando o enviassem, com o motivo do cancelamento, e combinou a melhor forma de levantar a sua placa, uma vez que a venda ficaria sem efeito.
No dia 12 de janeiro de 2021, o R. remeteu à A., através do seu consultor imobiliário, um e-mail pelo qual lhe comunicou que rejeita a proposta de compra e venda da fração pelo preço de €560.000 e que cancela a angariação, “(…) uma vez que um dos proprietários do imóvel decidiu avançar com a compra do mesmo”. O consultor da A. confirmou o recebimento deste email e referiu que “ainda que legalmente a Remax tenha legitimidade para exigir comissão, eu não o vou fazer. Ficam apenas as despesas de 60€ com o fotógrafo. Podem pagar-me por MBway pf. Vou indicar à coordenadora para assim que possível, retire o anúncio”.
O consultor da A. explicou telefonicamente ao R. que, mesmo nos casos de exercício do direito de preferência, como seria o caso da R. adquirir a quota parte do R. (uma vez que o imóvel se encontrava em regime de compropriedade), o pagamento da comissão da imobiliária (A.) continuava a ser devido, e que os RR. teriam que a pagar. O consultor imobiliário suspendeu o anúncio e deu conhecimento de toda a situação descrita à gerência da Autora.
A gerência da autora autorizou a negociação da comissão devida caso a venda fosse efetivada e ordenou que o imóvel continuasse a ser promovido, o que aconteceu.
No dia 26 de janeiro de 2021, a A. recebeu uma proposta de compra desta fração, apresentada pela BB, pelo preço de €580.000, com o pagamento de um sinal de 10% do valor de compra e venda correspondente a € 58.000,00 e contrato de compra e venda definitivo celebrado até 6 meses após a outorga do contrato-promessa de compra e venda, sujeita a visita ao imóvel e à aprovação de crédito bancário, proposta que transmitiu aos RR. na referida data.
No dia 27 de janeiro de 2021, os RR. remeteram ao consultor imobiliário da A. um e-mail, através do qual rejeitaram a proposta de compra e venda do imóvel pelo preço anunciado de € 580.000 e reiteraram a sua vontade de desistir da venda do imóvel, já antes manifestada em 12 de janeiro de 2021.
Decorre do ora exposto que os RR. desistiram da venda do imóvel, uma vez que acordaram entre si que a R. iria adquirir a quota parte do R., o que veio a suceder por escritura outorgada em 23/09/2021.
A desistência foi comunicada ao consultor da A. em 11/02/2021 e à gerência da A. em 12/01/2021.
A fração autónoma foi objeto de três visitas entre os dias 06 e 08 de Janeiro de 2021, as quais resultaram na apresentação de três propostas de compra, até ao dia 11 de Janeiro de 2021, a saber: i) uma proposta inicialmente apresentada no valor de € 490.000 que, após negociação por parte do consultor imobiliário da A., foi melhorada para €510.000; ii) outra de € 500.000 que, após negociação acabou por ser retirada pelo proponente; iii) e uma terceira proposta que foi inicialmente apresentada no valor de € 500.000, que após negociação foi melhorada para € 558.000, condicionada à avaliação bancária e que acabou por ser melhorada para € 560.000 sem estar condicionada à avaliação bancária. Estas propostas foram comunicadas aos RR. entre 9 e 11 de janeiro de 2021. Isto é, até ao momento em que os RR. comunicaram a desistência da venda, não havia sido apresentada qualquer proposta pelo valor de venda constante no contrato de mediação imobiliária.
A apelante sustenta que tem direito à remuneração acordada, uma vez que, na qualidade de mediadora, cumpriu com sucesso a sua prestação, e o contrato de compra e venda só não foi celebrado por motivo exclusivamente imputável aos RR, que desistiram da venda. Mais alega que os RR. nunca tiveram intenção de vender o imóvel a terceiro, pois ao colocá-lo à venda o seu único objetivo foi o de confirmar qual o valor que o mercado oferecia pelo imóvel, de forma a poderem negociar entre eles próprios de molde a que a R. EE pudesse apresentar uma proposta ao R. DD. Esta tese, além de não provada, não é verosímil, uma vez que os RR., antes de contratarem com a A., no ano de 2020, solicitaram a uma empresa uma avaliação do imóvel, que atribuiu o valor de € 560.000 – cfr. factos provados 3 e 4.
A apelante insurge-se quanto ao entendimento do Tribunal a quo ao qualificar juridicamente o email enviado pelos RR à A. em 12/01/2021, como uma revogação unilateral do contrato, considerando-a válida, uma vez que aquela comunicação chegou ao conhecimento da A.
Sufraga a tese de inadmissibilidade da revogação ou rescisão unilateral do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, uma vez que a diferente natureza das prestações em causa neste contrato afasta a aplicação dos fundamentos que estão na base da livre revogabilidade do mandato; ou seja, perante a regra de que só em casos excecionais é admissível a extinção da relação contratual por vontade exclusiva de uma das partes e considerando a existência de um prazo contratual, bem como o alcance e os efeitos da cláusula de exclusividade, a corrente jurisprudencial, que segue, entende que não é de admitir a revogação ou rescisão unilateral antecipada sem causa justificativa do contrato de mediação imobiliária.
Esta questão é controversa na doutrina e jurisprudência. A Lei 15/2013 é omissa quanto às formas de cessação do contrato de mediação imobiliária.
“Fora dos casos acima mencionados, a cessação do contrato de mediação por vontade exclusiva e discricionária de uma das partes, sem necessidade de invocação de fundamento não é possível. A chamada denúncia em sentido próprio, ad nutum ou ad libitum apenas é genericamente aceite em contratos de execução duradoura e por tempo indeterminado, o que não é o caso do contrato de mediação imobiliária. Este, por força do disposto no art. 16, n.º 3, está sempre sujeito a prazo, funcionando um supletivo de seis meses (não prorrogável), quando as partes nada digam. A existência de um prazo contratual significa que não pode ser posto termo ao contrato antecipadamente por declaração discricionária de uma das partes (salvo os casos em que a lei excecionalmente o admite, como sucede para os arrendatários habitacionais, no art. 1098, n.º 3, do CC, e para os trabalhadores a termo, no art. 400, n.º 3, do CT).
Trata-se de decorrência lógica da regra fundamental pacta sunt servanda, positivada no art. 406 do CC. No entanto, encontramos ocasionalmente a defesa da chamada revogabilidade (entendida como possibilidade de cessação por declaração unilateral e discricionária, à semelhança do seu emprego no regime do mandato) do contrato de mediação, para se legitimar a desistência do cliente de celebrar o contrato visado. Porém, livre revogabilidade do contrato e livre desistência de celebração do contrato visado pela mediação são coisas distintas e a segunda não implica a primeira. Isto torna-se claro se nos lembrarmos que a celebração do contrato visado não faz parte da prestação contratual da mediadora, sendo apenas uma circunstância de eventualidade de que depende o seu direito à remuneração. O cliente da mediadora num contrato de mediação imobiliária é sempre livre de desistir da celebração do contrato visado (sem prejuízo de, em alguns casos de contrato de mediação em regime de exclusividade, poder ter de pagar a remuneração), mas não é livre de pôr fim ao contrato antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada.
Não há aqui, portanto, analogia entre contrato de mediação e contrato de mandato. Neste último, o mandatário celebra o contrato por conta (eventualmente, também em nome) do mandante, fazendo essa celebração parte da sua prestação contratual. O ato jurídico que é objeto do contrato de mandato é praticado pelo mandatário e vai repercutir-se na esfera jurídica do mandante (diretamente, havendo representação, ou indiretamente, quando não foram conferidos poderes de representação), sendo por isso que o mandato, mesmo quando conferido por certo tempo, é livremente revogável (ainda que dê azo ao dever de indemnizar prejuízos – arts. 1172, al. c), do CC e 245 do CCom). O mandante é que sabe se o ato continua a interessar-lhe e não tem de ficar sujeito a ver alterada a sua esfera jurídica por uma atuação dependente da vontade do mandatário. O cliente da mediadora não corre esse risco: o ato desejado é sempre por si livremente praticado. Apesar de não poder revogar (cessar unilateral e discricionariamente) o contrato de mediação, com essa não revogação o cliente não fica sujeito à prática do contrato inicialmente visado e já não desejado. Assim, não se verificam, no contrato de mediação, as razões que levam a que o contrato de mandato seja sempre revogável.” - Higina Castelo, “Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade”, in www.revistadedireitocomercial.com.
Segundo Fernando Baptista Oliveira, “O contrato de mediação imobiliária na prática judicial”, e-book do CEJ, outubro de 2016: “A revogação, segundo A. MENEZES CORDEIRO, é uma forma livre, discricionária e não retroactiva de supressão dos contratos: livre, porquanto não depende, para se concretizar, senão de manifestações de vontade para tanto dirigidas; discricionária na medida em que, para a sua actuação, não é necessário alegar qualquer fundamento específico; não retroactiva, uma vez que só produz efeitos para o futuro.
Como ensina VAZ SERRA, para o acto de revogação têm de se verificar dois elementos: ser ele realizado pelo sujeito que efectuou o acto revogado, e ter o fim de obstar a que este produza os seus efeitos. Se ele já produziu os seus efeitos, total ou parcialmente, não se tratará de revogação, mas de negócio de modificação da situação resultante do acto. (…)
Que dizer, então, sobre a possibilidade de haver uma revogação unilateral na mediação imobiliária, por parte do cliente da mediadora?
Por regra, na falta de acordo das partes nesse sentido ou de disposição legal que preveja a revogação por acto unilateral, ou o chamado direito de desistência, a revogação ou a denúncia do contrato só ocorre por vontade conjunta das partes.
Sem embargo do estatuído no art.º 406º, nº 1, do Código Civil – regra de que os contratos só podem modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei – , há quem entenda que, “salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes, pois parece de presumir que o autor do encargo, ao celebrar o contrato de mediação, não quer privar-se da faculdade de prescindir dos serviços do mediador, já que pode oferecer-se-lhe oportunidade de realizar o negócio sem intermediário, ou aparecer-lhe outro intermediário mais conveniente, ou perder a confiança que depositara no primeiro, ou desistir do propósito de concluir o negócio; por outro lado, desde que o mediador só adquire direito à remuneração quando o negócio é concluído por efeito da sua intervenção...e a conclusão depende do autor do encargo, tem este o direito de revogação” – sublinhado nosso.
Aceita-se perfeitamente.
A discutibilidade da admissão da revogação unilateral do contrato adensa-se, porém, quando está em causa um contrato de mediação em regime de exclusividade e para a qual as partes estabeleceram no contrato um determinado prazo de vigência.
Bem a propósito, veja-se o Ac. do TRP de 01.10.2015, proc. 3390/13.1TBVLG.P1 (Filipe Caroço): os RR, clientes da Autora, com quem haviam celebrado um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, vieram, na vigência do contrato e depois de a A. ter prestado os serviços de mediação e angariado interessado efectivo para o negócio visado, a denunciar o contrato de mediação. Entendeu a Relação que tal denúncia não podia valer para o passado, sob pena, designadamente, de violação do princípio da boa fé, atribuindo a comissão acordada à mediadora (apelando à presunção e culpa do RR, que não lograram ilidir, ut art.º 799º do Código Civil).
Por vezes – tal como também ocorre na resolução ou denúncia – a revogação unilateral do contrato pelo cliente da mediadora mais não é de que um meio para tornear a obrigação de pagamento da remuneração acordada, acabando o negócio visado por se fazer com o interessado angariado pela mediadora (logo, com nexo causal entre a acção desta e o resultado final). Aqui, o tribunal ordena seja paga a comissão acordada no contrato de mediação celebrado com quem angariou aquele interessado no negócio.
Também se tem sustentado que, independentemente da maior ou menor liberdade de desvinculação unilateral do contrato por banda do cliente (a partir do momento em que o cliente se desinteressa do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária que celebrara com a mediadora), tal desvinculação não afasta a possibilidade de haver lugar à obrigação de indemnizar caso falte um fundamento objectivo para tal revogação.
Encontrou-se ainda outra jurisprudência relevante sobre esta temática:
1 - «I - Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. II - A cláusula de revogação do contrato não é um dos elementos que, obrigatoriamente, nos termos do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, deva constar do contrato de mediação imobiliária. III - A revogação do contrato é regulada nos termos gerais de direito, não necessitando de ser prevista em cláusula escrita. IV - Num caso em que o cliente acorda com uma empresa comercial de mediação a angariação da venda de um imóvel, a partir do momento em que se desinteressa deste negócio, pode desvincular-se do contrato celebrado com aquela, atenta a própria natureza e os fins visados com o mesmo, sem prejuízo de, na falta de um fundamento objectivo, a revogação poder dar lugar à obrigação de indemnizar.» - Ac. TRP de 17-03-2014, Augusto de Carvalho.
2 - «I – Embora não resulta directamente da lei e mesmo quando não esteja previsto no contrato, é de admitir a revogação do contrato de mediação imobiliária por acto unilateral, como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido. II – Havendo revogação do contrato por acto unilateral do cliente, poderá ser devida remuneração à mediadora, designadamente quando aquele é celebrado em regime de exclusividade, nos termos do art. 18º, nº2, al. a) do DL nº 211/04, de 20.08, dependendo das circunstâncias de cada caso» - Ac. TRP de 08.07.2010, Filipe Caroço.
3 - «1. No contrato de mediação imobiliária o comitente pode unilateralmente desvincular-se do contrato de mediação com cláusula de exclusividade. 2. Não tendo sido convencionada a chamada “cláusula de irrevogabilidade”, que obriga o comitente a aceitar o interessado que o mediador encontre, o comitente não fica impedido de desistir do negócio inicialmente desejado, em face do princípio da liberdade contratual. 3. Tendo o comitente desistido da venda e revogado o contrato de mediação, antes de lhe ter sido dado conhecimento de um terceiro interessado, o mediador poderá ter direito a eventual indemnização pelos danos sofridos pela revogação ou denúncia antecipada do contrato, mas não o direito à remuneração.» - Ac. TRC de 03.11.2015, proc. 115257/14.5YIPRT.C1, Jorge Arcanjo. (…)” (sublinhados nossos).
O acórdão da Relação do Porto, proferido em de 01.10.2015, acima citado, tem o seguinte sumário:
“(…) III - Na mediação imobiliária, o proprietário do imóvel (cliente) é responsável pelo pagamento da remuneração contratada a favor do mediador, ao abrigo da norma excecional do art.º 18º, nº 2, al. e), do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de agosto, quando, estando acordado o regime de exclusividade, este, com a sua diligência, consegue angariar um cliente que quis comprar o bem nas condições definidas pelo vendedor, preencheu ficha de reserva e entregou um cheque de reserva assinado, não se concretizando, porém, a compra e venda, por recusa injustificada do vendedor na pendência do contrato de mediação.” (sublinhado nosso)
Aderimos à posição que admite a revogação unilateral do contrato de mediação, mesmo em regime de exclusividade, atentas as regras gerais de direito, uma vez que a clausula de revogação não é elemento obrigatório do contrato (cfr. artº 16º da lei 15/2013), e se do mesmo não constar cláusula de irrevogabilidade.
Em caso de revogação unilateral pelo cliente, perante o circunstancialismo concreto, pode ser devida a remuneração à empresa de mediação imobiliária ou indemnização pelos prejuízos para si advenientes.
Assiste à empresa de mediação o direito à remuneração se a desistência ou revogação unilateral não tem causa justificativa, se à data em que se torna operante e eficaz já a mediadora havia obtido alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.
Revertendo ao caso dos autos.
A desistência/revogação foi comunicada pelos RR. ao consultor da A. e à A. em data em que esta não havia obtido interessado na concretização do negócio nos moldes definidos no contrato de mediação (mormente quanto ao preço). A proposta pelo preço ali contemplado surgiu 15 dias depois da comunicação e receção da revogação unilateral, ou seja, quando esta já se tornara eficaz.
E não se diga, como faz a apelante, que a atuação posterior dos RR. revela a vontade de “repristinar”, de “revalidar” e manter em vigor aquele contrato de mediação imobiliária, o que deve ser entendido como uma declaração negocial tácita de revalidação e manutenção daquele contrato de mediação imobiliária em vigor entre as partes.
Refere-se a apelante à rejeição da proposta apresentada em 26/01/2021, à falta de resposta à comunicação da A. datada de 03/02/2021 e à denúncia do contrato em 12/06/2021.
Vejamos.
Depois de os RR. terem comunicado que pretendiam desistir da venda pelas razões que informaram, o consultor da A.:
- referiu que deviam formalizar essa intenção por email;
- referiu que “a angariação só é cancelada quando enviarem o email para os emails que referi, com o motivo do cancelamento. São regras oficiais que constam do CMI” e combinou a melhor forma de levantar a sua placa uma vez que a venda ficaria sem efeito;
- confirmou o recebimento do email a formalizar a desistência da venda e referiu que “ainda que legalmente a Remax tenha legitimidade para exigir comissão, eu não o vou fazer. Ficam apenas as despesas de 60€ com o fotógrafo. Podem pagar-me por MBway pf. Vou indicar à coordenadora para assim que possível, retire o anúncio”;
- suspendeu o anúncio e deu conhecimento de toda a situação descrita à gerência da A..
Foi a conduta da A., ao suspender o anúncio, comunicando aos RR. que iria ser retirada a placa, que a venda ficaria sem efeito e que não iria cobrar a comissão, e ao colocar novo anúncio poucos dias depois, mantendo a angariação ativa, que conduziu a que os RR., reiterando a desistência, tenham rejeitado a proposta apresentada em 26/01/2021, e, perante a carta enviada pela A. em 03/02/2021, recebida em 17/02/2021 - instando os RR. a permitir as visitas ao imóvel, de forma a viabilizar a execução do contrato de mediação imobiliária; aceitar a proposta apresentada e negociar a comissão devida à A., ou, mantendo o propósito de desistir da venda (ou de que a venda fosse efetuada entre eles) proceder ao pagamento da comissão devida à A. -, tenham, em 12 de junho, comunicado a denúncia do contrato para o termo do prazo.
Não está demonstrado qualquer ato praticado pelos RR. que revelem a vontade da manutenção em vigor do contrato de mediação imobiliária, nem a sua atuação pode ser tida como revalidação e manutenção tácita do contrato em vigor.
Os RR. comunicaram por telefone (em 11/01/2021) e depois por email (em 12/01/2021) a sua vontade de desistir do contrato uma vez que a R. iria adquirir a quota parte do R. e reiteraram tal intenção em 27/01/2021. Dada a atitude da A., ao reativar o anúncio e apresentar proposta de compra (em 26/01/2021), instando à autorização de visitas, mantendo a angariação ativa e continuando a promover a venda, os RR., de forma cautelar, denunciaram o contrato para o termo do prazo. Tal não teria sucedido se a A. em função da desistência não mantivesse a angariação ativa e não continuasse a promover a venda, interpelando os RR. para autorizar visitas, etc., independentemente de fazer valer os direitos que entende assistir-lhe.
Como vimos a revogação unilateral do contrato operou eficazmente em 12/01/2021. O contrato de mediação cessou nessa data.
Atento o exposto, nenhum efeito se pode atribuir à denúncia posterior.
Ao invés do pugnado pela apelante a revogação unilateral comunicada continha justificação, a de a Ré pretender adquirir a quota parte do co-R., o que veio a suceder em 28/09/2021.
A conduta dos RR. não visou tornear o pagamento da remuneração, celebrando o negócio com terceiro angariado anteriormente pela empresa de mediação, nem os RR. recusaram celebrar a venda com pessoa genuinamente interessada em adquirir a fração nos moldes definidos no contrato de mediação, sem causa justificativa, durante a sua vigência.
Por último, entende a apelante que tendo os RR vendido o imóvel entre si, beneficiaram da atuação da A., e fizeram-no no exercício do direito legal de preferência de um comproprietário em relação à quota parte do outro, pelo que, também por esta via ficaram obrigados a pagar a remuneração acordada à A. – cfr. art. 19º, nº 3 da Lei 15/2013, de 08/02.
A fração autónoma foi adquirida pelos RR., no estado de solteiros, sendo comproprietários do mesmo. O objeto do negócio visado com o contrato de mediação era a venda da fração. Posteriormente os RR. acordaram que a R. adquiria a quota parte pertencente ao R..
O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes (artº 1409º do CC).
Nos termos do disposto o artº 19º, nº 4 da lei 15/2013 “o direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.”
O direito legal de preferência a que se refere este preceito é aquele que incide sobre o imóvel objeto do contrato de mediação, isto é, a empresa mantém o direito à remuneração no caso de os clientes venderem o imóvel a terceiro, no exercício daquele direito legal de preferência. Não abrange, pois, o direito de preferência sobre quota do comproprietário do dito imóvel.
Os RR. não venderam o imóvel a terceiro, nomeadamente a preferente. O direito legal de preferência previsto no artº 1409º do CC refere-se à venda, ou dação em cumprimento de quota do comproprietário.
Em suma, à A. não assiste o direito à remuneração reclamada.
O abuso de direito invocado pelos RR. na contestação não foi apreciado, atenta a improcedência da ação, com base em distintos fundamentos jurídicos.
A apreciação do abuso de direito, invocado em sede de ampliação do recurso pelos RR./apelados, a ser admissível a sua arguição por esta via, sem prejuízo de constituir questão de conhecimento oficioso, fica também prejudicada face à improcedência do recurso.
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas do recurso a cargo dos apelantes.

Lisboa, 20 de novembro de 2025
Teresa Sandiães
Rui Oliveira
Margarida de Menezes Leitão