Sumário (a que se refere o artigo 663º nº 7 do CPC e elaborado pelo relator):
I - A não inscrição definitiva da aquisição da propriedade pelo senhorio que intenta um despejo, à data da celebração do contrato de arrendamento, não constitui questão de conhecimento oficioso do tribunal.
II - Os recursos não servem para decidir questões novas.

Acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório
Junto do BNA, Criterincrível, Lda, veio pedir o despejo de um imóvel invocando ser proprietária do mesmo e tê-lo dado de arrendamento em 2019 a AA, tendo resolvido o contrato por falta de pagamento das rendas (desde Maio de 2022) mediante notificação judicial avulsa de 16.01.2023.
Juntou um contrato de arrendamento pelo prazo de nove meses, iniciando-se a 20 de Março de 2019, não renovável por períodos seguintes a menos que as duas partes assim o acordassem (cláusula terceira nº 2) assinado por ambas as partes. Juntou a notificação judicial avulsa.
A requerida AA deduziu oposição, nos seguintes e literais termos e fundamentos:
“1º - A Requerida não aceita o doutamente peticionado, dado que não teve, até à recepção da Notificação Judicial Avulsa ínsita nos presentes autos, conhecimento de ter celebrado algum contrato de arrendamento com a ora requerente.
2º - Nem nunca lhe foi entregue, por exemplo, uma cópia desse eventual contrato.
3º - Não é, sequer, apresentada uma exposição dos factos que permita identificar a causa de pedir.
4º - Não há demonstração de que alguma vez tenham sido pagas rendas ou passados os respectivos recibos para que se possa fixar a data da alegada interrupção de pagamentos.
5º - Considera-se assim, ser ininteligivel a causa de pedir, o que, nos termos previstos no artº 186, nº 1 e nº2 a), do Código de Processo Civil, consubstancia uma excepção dilatória insanável.
Termos em que deverá ser considerada nula a pretenção¹ da A e, em consequência, deverá ser a Requerida absolvida do pedido e da instância”.
A requerente exerceu o contraditório.
Por despacho de 10 de Março de 2025, foi decidido “Uma vez que o contrato de arrendamento junto com o requerimento inicial tem aposta a assinatura da requerida, não tendo a mesma invocado a sua falsidade, consideram-se assentes as declarações firmadas pelas partes em tal contrato. Por outro lado, e uma vez que a requerida não invocou a excepção peremptória de pagamento das rendas, é possível conhecer de imediato do mérito da causa. Pelo exposto, ao abrigo do princípio do contraditório, notifique as partes para em 5 dias, querendo, alegarem de direito por escrito”.
Ambas as partes alegaram, opondo-se a requerente à admissão dos factos articulados na alegação da requerida.
Muito em síntese, a requerida alegou que por volta de 2012 se encontrava com dificuldades financeiras, que foi contactada por uma empresa que renegociava dívidas, que foi assim no âmbito desta renegociação que a empresa levou os seus pais a outorgarem a seu favor uma procuração, e que com esta, e numa deslocação ao Norte, vendeu a casa de seus pais – precisamente aquela agora pedida para despejar – à aqui requerente, e no mesmo dia foi celebrado um contrato de promessa de venda, pela requerente, à requerida – ou seja, a venda não passou de uma garantia para o pagamento das responsabilidades da requerida perante a requerente, em função da renegociação das responsabilidades financeiras da primeira a terceiros – não se recordando de ter celebrado qualquer contrato de arrendamento, e se o fez, fê-lo com vício de vontade. A requerida nunca pagou à requerente qualquer renda, o que lhe pagou durante anos foi uma prestação mensal derivada da renegociação de dívidas, tendo deixado de pagar em 2022, por – na ausência de explicação por parte da requerente – estar convencida que já tinha liquidado a sua dívida para com a requerente.
A requerente opôs-se à admissão destes factos.
O Tribunal proferiu o seguinte despacho:
“As “alegações de direito” apresentadas pela Ré configuram, em bom rigor, uma nova oposição, onde vem invocar factos novos que não invocou, conforme era seu ónus, no prazo para a oposição e que já eram do seu conhecimento naquela fase processual. Assim, e uma vez que a anulabilidade dos contratos (ao abrigo dos arts. 247.º e 251.º do Código Civil), invocada pela requerida na peça intitulada de “alegações”, não é de conhecimento oficioso (antes pressupondo a invocação pela parte, no momento processualmente devido, para poder ser conhecida pelo Tribunal), ficou consumida pelo efeito preclusivo de não ter sido apresentada no momento devido. Note-se que o princípio da preclusão (previsto no art. 573.º do CPC) impõe que todos os meios de defesa (impugnação, excepções dilatórias e peremptórias) não invocados pelo réu na contestação (neste caso, na oposição) ficam prejudicados, não podendo ser invocados mais tarde. A concentração dos meios de defesa e a obrigatoriedade de os alegar, sob pena de perda do direito de invocação, preclusão, estão ligados à estabilidade das decisões, o que tem que ver com o instituto do caso julgado, e com o dever de lealdade e de litigar de boa fé (processual). Não faria sentido que alguém, dispondo de factos idóneos a paralisar a pretensão de uma parte, não concentrasse nessa defesa todos os argumentos de facto e de direito de que dispusesse: deverá por razões de litigância transparente, invocá-los de uma só vez, cooperando para a resolução definitiva do litígio, perdendo a oportunidade de o fazer posteriormente. Pelo exposto, considero não escritos todos os factos alegados no articulado “alegações”, que não foram devidamente alegados na “oposição” apresentada”.
Ainda antes da prolação de decisão final, o tribunal proferiu despacho do seguinte teor:
“Uma vez que a propriedade do imóvel de que a A. alega ser proprietária só se comprova pela respetiva certidão predial, não sendo possível por confissão da R., e, salvo lapso nosso, não se encontra nos autos tal documento, sendo certo que a R. coloca em causa a existência do próprio arrendamento na sua oposição inicial, junta a 02.01.2025 no Balcão Nacional do Arrendamento, antes de mais, requisite certidão atualizada do registo predial do imóvel, no qual constem ainda as inscrições quanto à propriedade do imóvel desde pelo menos a data do contrato de arrendamento junto pela A. na PI. Junta a certidão dê conhecimento às partes”.
Junta tal certidão, dela resulta que a propriedade era efectivamente dos pais da requerida e que foi vendida à requerente.
Seguidamente, o tribunal proferiu despacho saneador do seguinte teor:
“Improcede a excepção de ineptidão do requerimento inicial, visto que da conjugação da propositura de “Procedimento Especial de Despejo” que, por definição legal, “é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei (…)” – art. 15.º, n.º 1, do NRAU, do contrato de arrendamento e da notificação judicial da requerida que foram juntos ao requerimento inicial, deduz-se, inequivocamente, que a causa de pedir é a celebração do contrato de arrendamento entre as partes, o incumprimento da obrigação de pagamento da renda, pela requerida à requerente, a partir de Maio de 2022, e a resolução do contrato de arrendamento pela requerente através de notificação judicial avulsa da requerida concretizada em Janeiro de 2023, e, por consequência, o pedido é o despejo (ou desocupação do imóvel) pela requerida.
Saliente-se que a lei apenas exige, no que à causa de pedir concerne, que o requerente do procedimento especial de despejo indique no requerimento inicial, “o fundamento do despejo” e a ele junte “os documentos previstos no n.º 2 do artigo 15.º” – art. 15.º-B, n.º 2, al. e), do NRAU, o que a requerente cumpriu.
Permitindo a análise do requerimento inicial de despejo e dos documentos que lhe foram juntos identificar o objecto do procedimento – causa de pedir e pedido – não se verifica falta ou ininteligibilidade da causa de pedir que fundamente a deduzida ineptidão, excepção que improcede – art. 186.º, n.º 2, al. a), do CPC.
Não existem outras questões prévias ou excepções que cumpra conhecer e que obstem à apreciação do mérito da causa”.
Em conformidade, o tribunal passou a proferir sentença de cuja parte dispositiva consta:
“Julgo o procedimento procedente e, em consequência, determino a entrega coerciva do imóvel à requerente, permitindo a entrada no imóvel, com auxílio da força policial, de Agente de Execução, a fim de a concretizar. Condeno a requerida no pagamento das custas, sem prejuízo do apoio judiciário. Valor: 12.000 euros”.
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Inconformada, a requerida interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões:
A) A Autora intentou presente procedimento de despejo contra a Ré, para entrega do imóvel sito na Rua 1
B) A Ré aí reside sendo casa de morada de família conforme Autora confessa no seu requerimento.
C) A Autora apenas junta no seu requerimento de despejo Contrato de Arrendamento, Notificação Judicial Avulsa. comprovativo de Imposto de selo e procuração. Procuração.
D) A Autora funda a sua pretensão de despejo para entrega do imóvel, no contrato de arrendamento subscrito pela Autora e Ré em 20 de março de 2020
E) A Ré deduz Oposição alegando entre outros fatos que desconhece a existência de tal contrato de arrendamento.
F) A Ré junta documentos nas suas alegações designadamente contrato de compra e venda, e contrato promessa de compra e venda relativos ao imóvel celebrados em 10 de março de 2014, ficando o contrato de compra e venda de ser confirmado após a obtenção de licença de utilização e após a confirmação por ambos os outorgantes.
G) Conforme consta da certidão predial permanente em 20 de março de 2020 a Autora não tinha registado a seu favor o referido prédio cujas inscrições se encontravam caducadas, pois subsistia a cláusula de que o efeito translativo da propriedade só operava após a confirmação do negócio.
H) A referida certidão foi obtida no processo porquanto o juiz no seu despacho com a referência 447410344 entendeu que tal na Oposição a Ré tinha invocado o desconhecimento do contrato, solicitando oficiosamente a certidão permanente do prédio.
J) A referida certidão veio a provar que á data da realização do suposto contrato a Autora não era proprietária do imóvel, atenta á clausula prevista no contrato de compra e venda.
M) Não atendendo a tais provas documentais, foi proferida decisão que julgou procedente o procedimento da Autora de desocupação do imóvel, onde a Ré reside com a sua família justificando tal decisão na notificação judicial avulsa, já efetuada á Ré.
N) Não foi junta prova da propriedade da Autora nem na Notificação judicial avulsa nem no requerimento da Ré.
J) Pelo que o juiz a quo sem tal prova nunca deveria declarar a procedência do pedido da Autora de desocupação do imóvel.
O) A Douta sentença violou os artigos do Código Civil e do C.P,C 604
Pelo que a mesma deverá ser revogada, e ser suspensa a entrega do imóvel á Autora, devendo a Ré manter-se no imóvel até nova decisão
NESTES TERMOS E NOS DEMAIS DE DIREITO SE REQUER QUE SEJA PROCEDENTE POR PROVADA A PRESENTE APELAÇÂO DEVENDO SER DEFERIDO O EFEITO SUSPENSIVO DESTE RECURSO DE ACORDO COM O ARTIGO DO 692 C.P.C POR SE TRATAR DE CASA DE MORADA DE FAMÌLIA, (…).
Contra-alegou a recorrida, pugnando pela improcedência do recurso.
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Corridos os vistos legais, cumpre decidir:
Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as excepções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do Código de Processo Civil - a questão a decidir é a da improcedência do despejo.
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III. Matéria de facto
O tribunal proferiu a seguinte decisão em matéria de facto:
“Factos provados.
1. No dia 20 de Março de 2019, a requerente e a requerida assinaram o documento, junto ao requerimento inicial, cujo teor se dá por reproduzido, intitulado “Contrato de Arrendamento”, pelo qual, em suma, a primeira declarou dar de arrendamento à segunda o imóvel sito na Rua 1 e a segunda declarou aceitar e obrigar-se a pagar à primeira a renda anual de 4.800 euros, em duodécimos de 400 euros.
2. A partir de Maio de 2022, a requerida deixou de pagar a renda à requerente.
3. No dia 16 de Janeiro de 2023, a requerida foi notificada (notificação judicial avulsa) da intenção de a requerente resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento da renda desde Maio de 2022.
Factos não provados.
Nenhuns com interesse para a decisão da causa.
Fundamentação da decisão da matéria de facto.
Como decidiu no despacho de 10 de Março de 2025, a requerida não arguiu a falsidade do contrato de arrendamento exibido no tocante à assinatura, por ela, do seu nome, de onde resultou provada a celebração entre as partes de tal contrato (facto 1.); a requerida também não excepcionou (e não provou) o pagamento de rendas, de onde se admitiu a falta de pagamento de rendas desde Maio de 2022 (facto 2.); por fim, está junta certidão de notificação da requerida e cópia do teor da notificação (facto 3.)”.
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IV. Apreciação
Considerando que as partes “celebraram um contrato de arrendamento para habitação a 20 de Março de 2019 e a requerida deixou de cumprir a obrigação de pagar à requerente a renda devida pelo contrato, na integralidade, a partir de Maio de 2022, facultando, por isso, à requerente, o direito de resolver o contrato, concretizado mediante notificação judicial avulsa da requerida – arts. 1083.º, n.º 3, 1084.º, n.º 2, do CC e 9.º, n.º 7, al. a), do NRAU, em 16 de Janeiro de 2023, e de obter, fim deste procedimento, a entrega do imóvel – art. 1081.º, n.º 1, do CC”, o tribunal decidiu pela procedência do procedimento de despejo.
Compulsadas as conclusões do recurso, a razão de discordância que a recorrente apresenta é tão só a de que, por via da documentação registal predial oficiosamente junta aos autos, a recorrida não era afinal, ainda, na data de celebração do suposto contrato de arrendamento, proprietária do imóvel.
Quer dizer, a recorrente não renova que tal documentação demonstra aquilo que afirmou nas suas alegações de direito, a saber, simplificadamente, que se assinou um contrato de arrendamento, fê-lo sob vício de vontade; que nunca houve arrendamento mas apenas documentação para garantir outras responsabilidades.
Também não põe em causa, nem de resto teria sucesso, os despachos em que se julgou provada a factualidade relativa ao arrendamento e à falta de pagamento de rendas e à preclusão do direito de alegar.
Assim, resumidos à apreciação do eventual vício que surgiria pela prova de que a recorrida não era proprietária à data da celebração do arrendamento, há apenas que observar que:
- a eventual invalidade do arrendamento por não ser senhorio o proprietário, não constitui em si uma questão de conhecimento oficioso do tribunal. O despacho em que se mandou informar sobre a situação do registo não visava conhecer de algum vício do arrendamento, mas apenas estabelecer a prova duma alegação da recorrida sobre a propriedade, que só podia ser feita mediante certidão do registo predial. A referência, no despacho, à oposição e ao que nela se dizia – que não havia contrato de arrendamento – não significa que o tribunal tivesse considerado que alguém que não fosse proprietário não pudesse celebrar o contrato de arrendamento.
Deste modo, a invocação, resumidamente, de que não podia ser deferido o despejo porque a autora não fizera prova de que era proprietária à data da celebração do contrato de arrendamento, corresponde a uma defesa que teria de ter sido feita tempestivamente (na oposição), e o não foi, e corresponde pois a uma questão nova que não pode ser colocada ao tribunal de recurso, sem o ter sido colocada anteriormente ao tribunal recorrido, pois que os recursos servem, excepto casos de conhecimento oficioso, para impugnar decisões proferidas e não para provocar decisões ex-novo – artigo 627º do CPC.
Além deste impedimento formal à consideração da defesa que a recorrente apresenta nas suas alegações, a verdade substancial é a de que, seguramente, para poder pedir um despejo, não é relevante saber se alguém é proprietário do imóvel que é locado, no momento em que se celebra o contrato de locação, pois que a propriedade pode adquirir-se na pendência de um contrato de arrendamento. De resto, o que a informação do registo demonstra – e recorde-se que o registo não é constitutivo, mas probatório – é que foi a dificuldade na obtenção da licença de utilização que impediu a inscrição definitiva da compra do prédio, pela recorrida, aos pais da recorrente, o que não põe em causa as sucessivas apresentações da aquisição, ou dito de outro modo, que a venda efectivamente ocorreu entre as partes (nesse negócio) muito antes da data do contrato de arrendamento.
Nestes termos, improcede o recurso.
Tendo nele decaído, é a recorrente responsável pelas custas – artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil – sem embargo de apoio judiciário com que litigue.
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V. Decisão
Nos termos supra expostos, acordam os juízes que compõem este colectivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao recurso e em consequência confirmam a sentença recorrida.
Custas pela recorrente, sem embargo do apoio judiciário com que litigue.
Registe e notifique.

Lisboa, 20 de Novembro de 2025
Eduardo Petersen Silva
Elsa Melo
Vera Antunes
Processado por meios informáticos e revisto pelo relator

1. Sic.