1 - Do regime respeitante ao contrato de mediação imobiliária resulta que, em princípio, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada do fecho do contrato, no entanto, a retribuição é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.
2 - Assim, a remuneração só será devida à Autora (mediadora) caso esteja demonstrado nos autos que, havendo um cliente seguro para o negócio e tendo a mediadora praticado todos os atos de promoção adequados e suficientes à conclusão do negócio, este não se concretizou em face da conduta culposa do Réu no sentido da não conclusão do contrato.
3 - Essa conduta traduz-se na falta de diligência ou de colaboração que lhe era exigível no cumprimento das suas obrigações contratuais.

Relatório:

“X - Mediação Imobiliária, Lda.”, intentou a presente ação declarativa comum contra J. D. e M. R., pedindo a condenação destes no pagamento da quantia de 7.003,92€, acrescida de juros de mora vincendos, à taxa legal fixada para os créditos de que sejam titulares empresas comerciais, até efetivo e integral cumprimento.
Alegou, sumariamente, ter celebrado com os RR. um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com vista à venda da fração autónoma destes, sita em ..., pelo preço de 66.000,00 €. Por via do mesmo contrato, à A. assistia direito à remuneração de 5.000,00 €, acrescida de IVA.
A A. efetuou diversas diligências de publicitação do imóvel, tendo angariado um interessado no imóvel pelo preço pretendido pelos RR. Comunicada a proposta de compra aos RR., estes recusaram a venda.
Devidamente citados os RR., apenas o R. marido contestou, por impugnação especificada, tendo ainda deduzido reconvenção, através da qual impetrou a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de 5.000,00 €, a título de danos não patrimoniais causados por aquela com o incumprimento da obrigação de realização da venda do imóvel, o que o vem impedindo de por fim à comunhão no mesmo com a sua ex-mulher.
A A./Reconvinda respondeu, impugnando a matéria da reconvenção.

Realizou-se o julgamento na sequência do qual foi proferida sentença que julgou a ação procedente por provada e, em conformidade, condenou os Réus a pagarem à Autora a quantia de 6.150,00€. Absolveu a A. do pedido reconvencionalInconformado veio o Réu J. D. recorrer formulando as seguintes conclusões:

1. O artigo 607º nº 5 do CPC consagra o princípio da livre apreciação das provas;
2.Segundo Manuel de Andrade é justificada a admissão do princípio, porém, deve ser indicada as razões da sua convicção;
3.O artigo 607º nº 4 do CPC, consagra essa doutrina;
4.A decisão sobre a matéria de facto pode ser impugnada no recurso a interpor (arts 627, nº1 e 638, nº 7 do CPC), o que o recorrente faz.
5.Nos termos do artigo 640º nº1, alínea a) o recorrente vem indicar que os pontos de facto que considera incorretamente julgados são: os factos dados como provados, nº 14, nº 17 e nº 20 e os factos não provados das alíneas e) e f) dos Factos não Provados;
6.Nos termos do artigo 640, nº. 1, alínea b) indica os concretos meios probatórios que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada, diversa da recorrida.
7.No tocante ao facto nº 14, o Meritíssimo juiz refere ter alicerçado a sua convicção no testemunho de O. P.;
8.Porém, o depoimento dessa testemunha não merece credibilidade;
9.Transcrevem-se partes do depoimento dessa testemunha;
10.Esse depoimento depois de analisado revela-se, em partes reticente, porquanto pelas regras da experiência de vida sabemos que esses factos são conhecidos, como é ocaso do preço da venda;
11.Na parte em que refere o segundo encontro com o Réu /recorrente, é completamente falso;
12.Não localiza esse encontro no tempo, isto é, quando terá ocorrido;
13.Refere não ter reconhecido o Réu e que foi a colega coordenadora que lhe chamou a atenção dizendo-lhe que era seu cliente;
14.Que entraram na sala e diz que acha que acompanhados por alguém da Direção;
15.Dessa reunião não há qualquer registo escrito, nem data e hora em que esse encontro terá ocorrido;
16.Não se compreende, pela versão da testemunha, a deslocação do Réu à agência;
17.A versão da testemunha é nova e contrária à já assumida pela Autora;
18.A Autora no artigo 13º da Resposta à Contestação, alega que falou diretamente pelo telefone com o R. dando-lhe conhecimento da proposta de compra por 66.000,00€ e que este recusou vender;
19.Se esse encontro tivesse ocorrido a Autora tê-lo-ia assumido desde o início e não teria dito que lhe deu conhecimento pelo telefone;
20.O depoimento da testemunha da forma como foi prestado, vem demonstrar a sua parcialidade e que está a defender a parte da comissão que terá a receber e, portanto, não terá credibilidade;
21.O meritíssimo juiz na sentença refere que apesar da testemunha ter interesse na causa, pois terá a receber uma parte da comissão que os Réus venham a pagar à Autora, considera o seu depoimento claro e linear, tendo-se mostrado conforme às regras da normalidade expectável;
22.Manuel de Andrade pode explicar esta posição, pois, nas “Noções Elementares de Processo Civil” alerta para o perigo de parcialidade da testemunha e recomenda grande prudência na sua apreciação;
23.Salvo o devido respeito, não houve por banda do Senhor Juiz uma apreciação adequada por ter, quiçá, algum subjetivismo na apreciação provocado pela capacidade persuasiva da testemunha, própria de um vendedor, pelo que essa apreciação deve ser corrigida;
24.O meritíssimo Juiz refere ainda que o tribunal ficou com dúvidas, no tocante à circunstância de o Réu marido ter comparecido na agência, já que este negou expressamente ter ocorrido tal reunião e que ouvidos em acareação testemunha e Réu mantiveram as respetivas posições. Sendo certo que o tribunal não ficou convencido de que tal reunião terá acontecido, mas também não ficou convencido do contrário, ou seja, de que não terá ocorrido e que, assim, esse detalhe não se mostrou decisivo para inquinar a credibilidade do depoimento da testemunha;
25.Salvo o devido respeito, tal posição não é a mais adequada;
26.É que o Réu não recebeu as cartas enviadas em outubro e além disso, prestou as suas declarações de forma isenta e com verdade, não precisando de negar que esteve na agência, se tal fosse verdade;
27. O depoimento da testemunha contraria a posição da Autora, assumida de forma expressa e clara, na Resposta à Contestação;
28. E, o R. acha-se emigrado no Luxemburgo há vários anos, encontrando-se em Portugal apenas nas férias em agosto;
29.Assim, a dúvida do tribunal deve ser desfeita, decidindo-se a favor da validade das declarações do Réu, retirando credibilidade ao depoimento da testemunha;
30.Com efeito, a posição da Autora é a de que contactou o Réu pelo telefone e que este se recusou a vender o prédio e, a ter existido tal reunião, tal facto deveria ter sido registado por escrito no processo de mediação em causa;
31. Razão assiste à doutrina e a Manuel de Andrade, ao referir a particular falibilidade da prova testemunhal;
32.Num outro excerto do seu depoimento, a testemunha refere que o potencial comprador, M. A. queria comprar o apartamento, tanto que, talvez, cerca de um ano depois, lhe venderam um apartamento no mesmo prédio;
33.A Autora não perdeu o cliente e, por isso, poderia ter comunicado ao Réu a existência do comprador e concretizado o negócio;
34.A Autora apenas comunicou ao Réu que pretendia que esta lhe pagasse a comissão, podendo concluir-se que o seu interesse é apenas receber a comissão, não adotando um procedimento adequado;
35.A Atora alega no artº 26º da p.i. que o potencial comprador do imóvel em questão, apresentou uma proposta de compra no valor de 66.000,00€, no dia 04 de outubro de 2016, aliás, de acordo com a proposta constante do doc nº 5 da p.i.;
36.E, no artº 27º da p.i., alega que a Autora comunicou este facto aos Réus, no mesmo dia, em 04 de outubro de 2016, e que estes se recusaram a vender;
37.Contudo, o que existe é uma carta registada em 04 de Outubro dirigida aos Réus para a rua ..., …, em ..., em que pedem o pagamento da comissão, afirmando que os Réus se recusaram a vender, ou seis, sem terem a possibilidade de efetuar a venda;
38.Tal como diz o povo “é pôr o carro à frente dos bois”;
39.Na Motivação Quanto à Matéria de Facto, o senhor Juiz pondera que o Réu J. D. nas declarações que prestou vai, de alguma forma, ao encontro do alegado pela Autora, ao afirmar que, depois de ter assinado o contrato de mediação, se ausentar para o Luxemburgo e informou a Autora de que passaria a ser a sua esposa a tratar da venda, uma vez que ela iria permanecer em Portugal. Daqui foi possível retirar que o mesmo, apesar da má relação que mantinha e mantém com a co-Ré M. R. delegou nesta o encargo de lidar com a Autora, tendo-se afastado voluntariamente da situação: E, a co- Ré M. R., não contestou a ação pelo que a atitude processual evidenciada por ambos os Réus é consentânea e coerente com o alegado pela Autora, nomeadamente em relação aos contactos havidos e diligências efetuadas junto da co-Ré M. R., por forma a lograr a concretização do negócio de venda do imóvel e das dificuldades sentidas por aquela em virtude da referida e manifesta má relação entre ambos os Réus.
40.Salvo o devido respeito, não se devem tirar essas ilações;
41.É perfeitamente lógica a atitude do Réu, pois, acha-se emigrado no Luxemburgo, onde trabalha arduamente e, não poderia estar a contactar com a Autora para lhe prestar qualquer informação ou entregar qualquer documento e, declarou aquilo para satisfazer o estipulado na cláusula 9ª (dever de cooperação) do contrato de mediação imobiliária;
42.Porém, não concedeu quaisquer poderes à ex-mulher para esta o representar. Se assim fosse, tal facto teria que constar do contrato de mediação imobiliária;
43.Por outro lado, a atitude da co-Ré M. R. só por ela poderá ser explicada;
44.A Autora requereu o depoimento pessoal dos Réus sobre a matéria alegada nos números 8 a 46 da p.i.;
45.Porém, no reinício da audiência de julgamento, o ilustre mandatário da Autora prescindiu do depoimento de parte da co-Ré M. R.;
46.No sentido de obter esclarecimentos para a descoberta da verdade e porque se mostrava pertinente e importante, a mandatária do Réu requereu, nos termos do artigo 466º do CPC, a prestação de declarações de parte da co-Ré M. R., requerimento esse que foi indeferido com o fundamento de que as declarações de parte apenas podem ser requeridas pela própria parte e não por terceiros;
47.Assim, não foi possível esclarecer a posição da co-Ré M. R., sendo certo que o seu depoimento poderia ser importante para esclarecer os factos e, o senhor juiz poderia, se assim o entendesse, nos termos do disposto no artigo 452º, nº 1 do CPC, determinar a prestação do depoimento da co-Ré M. R.;
48.Ainda na Motivação da Matéria de Facto, o senhor juiz pondera que, atento o teor da contestação do Réu mal se compreende que, pese embora o propalado interesse na venda, nada tenha feito, entretanto, para concretizar o negócio, sobretudo num momento em que, como é facto notório, os preços do imobiliário têm vindo a subir de ano para ano, a atitude passiva do Réu não é, pois, consentânea com o teor da sua defesa;
49.Também esta ilação não deve ser tirada, já que, na verdade, o Réu continua interessado em vender, pois essa é a única maneira de pôr termo á comunhão com a ex mulher, porém, porque, por um lado, depende do consentimento da ex mulher e, por outro, porque não quer recorrer a uma agência imobiliária, pois a experiência que tem é negativa, já que a que contratou – a Autor – além de não ter realizado a venda do prédio ainda lhe pede o pagamento da comissão, está, por isso, à espera que apareça algum interessado indicado por pessoas conhecidas, o que, até ao momento ainda não sucedeu;
50.Transcrevem-se alguns excertos do depoimento do Réu, em que ele refere que a agência imobiliária autora, tinha o seu contacto, pois, aquando da compra do apartamento, que foi adquirido através da Autora, ela tinha todas os seu dados pessoais, designadamente a sua morada no Luxemburgo;
51.Das declarações transcritas permite-se retirar que estava convencido que a Autora teria que o contactar e comunicar-lhe a existência de alguém interessado na compra do prédio para, então, assinar o respetivo contrato;
52.Pode-se retirar ainda que a Autora obteve o seu consentimento para colocar no contrato a morada do apartamento a vender, apesar de saber que este residia no Luxemburgo e só cá estava de férias e que viajaria de novo, poucos dias depois para o Luxemburgo;
53.Se a Autora. pretendia utilizar essa morada para o contactar, deveria ter-lhe explicado isso claramente e informá-lo das consequências que, porventura, poderiam advir desse facto;
54.É que o contrato de mediação imobiliária é um contrato com as cláusulas impressas que devem ser completamente esclarecidas à outra parte contratante, existe, pois, um dever de informação por banda da agência imobiliária, que não foi cumprido, gerando a sua nulidade que deve ser declarada;
55.Nos termos do disposto no artigo 640, nº 1, alínea c) do CPC, entende o recorrente, pelas razões já aduzidas e documentos juntos aos autos, que deve ser proferida decisão sobre as questões de facto impugnadas nos moldes que seguem;
56.O facto dado como provado no nº 14, deve ser dado como não provado;
57.O facto dado como provado no nº 17 deve passar a ter a redação que se sugere: “A Autora enviou uma carta registada com aviso de receção dirigida aos Réus, datada de 04 de outubro de 2016, para a rua ..., nº …, em ..., para procederem ao pagamento da remuneração”.
58.O facto dado como provado no número 20 deve passar a ter a redação que se sugere:
“O advogado da Autora procedeu ao envio de cartas registadas dirigidas aos Réus, uma para a morada de ... e outra para a morada do Luxemburgo, datadas de 09 de maio de 2017, tendo sido a de ... recebida pela Ré M. R. e a do Luxemburgo recebida pelo Réu J. D., tendo sido pedido nas referidas cartas o pagamento da remuneração, no prazo máximo de 10 dias”.
59.Deve ser considerado provado, o facto dado como não provado na alínea e) dos Factos Não Provados, sugerindo-se a seguinte redação: “A Autora não comunicou ao Réu a proposta de compra”.
60. Deve ser considerado provado o facto dado como não provado na alínea f) dos Factos Não Provados, sugerindo-se a seguinte redação “O Réu J. D. só tomou conhecimento da existência do potencial comprador através de carta registada que lhe foi enviada pelo ilustre mandatário da Autora, datada de 09 de maio de 2017 e opor si recebida em 13 de Maio desse ano”.
61. A não concretização do negócio não pode ser imputada ao Réu, pelo que não é devido o pagamento da comissão;
62.Não é adequada a posição assumida na sentença em mérito de que tendo os Réus celebrado um único contrato com a Autora. e tendo sido indicada uma única morada, não se afigurando, por isso, que a Autora tivesse que contactar com ambos os Réus para qualquer efeito do contrato, bastando fazê-lo com um ou outro;
63.Não foi por culpa do Réu que a carta datada de 04 de outubro de 2016, não foi por ele recebida;
64.Em todo o caso, não seriam devidos juros sobre o montante do IVA;
65.Os juros de mora só deveriam ser contabilizados desde a data da citação;
A sentença em mérito violou ou fez menos boa interpretação do artº 19, nº 2 da Lei nº 15/2013 de 8 de fevereiro, artigo 224, nº1 e 2 do Código Civil.
Pelo exposto deve ser dado provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, decidindo-se nos moldes supra expendidos, como é de liminar e inteira Justiça! A Autora apresentou contra-alegações pronunciando-se no sentido da improcedência do recurso.Questões a decidir:
- Analisar se a prova foi bem analisada em 1ª instância;
- Analisar se a Autora tem direito à peticionada comissão.
Cumpre apreciar e decidir

Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:

1. A Autora é uma sociedade que se dedica à atividade de mediação imobiliária com caráter habitual e intuito lucrativo [art.º 8.º da p.i.].
2. No âmbito dessa mesma atividade, no dia 25 de agosto de 2016, os Réus contrataram a Autora para promover e vender a sua fração autónoma, destinada a habitação, designada pela letra “Q”, sita na Rua ..., n.º …, em ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º … e inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … Urbano da freguesia de ... e …, concelho de ..., desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido [art.º 9.º da p.i.].
3. Para o efeito, Autora e Réus celebraram, por escrito, um acordo denominado
“contrato de mediação imobiliária, no citado dia 25 de agosto de 2016 registado com o n.º 2606/16 [art.º 10.º da p.i.].
4. Conforme o estipulado na cláusula 2.ª do supra referido contrato, os Réus contrataram a Autora para diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra do prédio urbano supra referido pelo preço de € 66.000,00 (sessenta e seis mil euros) [art.º 11.º da p.i.].
5. Tendo o citado contrato sido celebrado pelo prazo de 6 (seis) meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes, conforme o estipulado na cláusula 8.ª [art.º 12.º da p.i.].
6. A denúncia por qualquer das partes contratantes deveria ser realizada através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias em relação ao termo do contrato, conforme o estipulado na cláusula 8.ª do supra referido contrato [art.º 14.º da p.i.].
7. Além disso, ficou estipulado na cláusula 4.ª, n.º 1, que a Autora seria contratada em regime de exclusividade, isto é, só ela é que teria o exclusivo direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência (cláusula 4.ª, n.º 2) [art.º 15.º da p.i.].
8. Conforme o disposto na cláusula 5.ª alínea 2.º do dito contrato os Réus obrigaram-se a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia de 5.000,00€ (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor [art.º 17.º da p.i.].
9. O referido contrato, não foi denunciado por nenhuma das partes [art.º 19.º da p.i.].
10. Na sequência da celebração do supra referido contrato, a Autora promoveu a venda da referida fração autónoma, tendo efetuado um investimento em publicidade e marketing, nomeadamente, com publicações, panfletos, divulgação na Internet e na sua montra de exposição e, ainda, várias deslocações efetuadas ao imóvel para o promover [arts. 20.º e 21.º da p.i.].
11. A Autora, em virtude da promoção por si desenvolvida, conseguiu pelo menos um interessado na sua compra, o Senhor M. A. [art.º 22.º da p.i.].
12. A Autora e o senhor M. A. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio, ou seja, venda do imóvel objeto do contrato [art.º 25.º da p.i.].
13. Para o efeito, este potencial comprador do imóvel em questão apresentou uma proposta de compra pelo valor solicitado, ou seja, pelos 66.000,00€ (sessenta e seis mil euros), em 04 de outubro de 2016 [art.º 26.º da p.i.].
14. A Autora comunicou este facto à Ré mulher, em data não concretamente apurada, não tendo havido acordo dos Réus para vender [art.º 27.º da p.i.].
15. Consta da cláusula 5.ª do citado contrato que “A remuneração só é devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08 /02” [art.º 31.º da p.i.].
16. Consta também da cláusula 5.ª, 3.3, do citado contrato que “Se o negócio visado não se concretizar por causa imputável ao vendedor, a mediadora terá sempre direito a receber a remuneração” [art.º 33.º da p.i.].
17. A Autora interpelou os Réus para procederem ao pagamento da remuneração acordada contratualmente mediante carta registada com aviso de receção, datada de 04 de outubro de 2016, dirigida para a morada indicada por aqueles no contrato: Rua ..., n.º … - E, em ... [art.º 40.º da p.i.].
18. No entanto, a carta não foi levantada pelos Réus, tendo sido devolvida com a menção “não reclamada” [art.º 41.º da p.i.].
19. Em 18 de outubro de 2016, foi enviada nova missiva pela Autora à Ré M. R., para a mesma morada, a qual também foi devolvida com a menção “não reclamada” [art.º 41.º da p.i.].
20. Posteriormente, o Advogado da Autora procedeu ao envio de comunicação aos Réus, datada de 09 de maio de 2017, e por estes recebida, tendo sido pedido também na referida carta o pagamento da devida remuneração, no prazo máximo de 10 dias [arts. 43.º e 44.º da p.i.].
21. Até à data, os Réus não procederam ao seu pagamento [art.º 45.º da p.i.].
22. O Réu J. D. contraiu casamento católico com a Ré M. R., sem convenção antenupcial, no dia - de Janeiro de 1987, o qual foi dissolvido por sentença proferida pelo Tribunal da Comarca de Braga, Instância Central - 1.ª Secção de Família e Menores - J1, em 1 de Fevereiro de 2016, transitada em julgado em 2 de Março de 2016 [art.º 7.º da contestação].
23. O Réu J. D. acha-se emigrado no Luxemburgo há vários anos [art.º 8.º da contestação].
24. Por razões que têm a ver com o divórcio, o R. J. D. não mantém qualquer relacionamento com a ex-mulher, a não ser os necessários para resolução de problemas relativos ao património que ainda não foi partilhado [art.º 9.º da contestação].Factos considerados não provados pela 1ª instância.

a) Art.º 22.º da p.i. [provado apenas o que consta do facto 11].
b) Art.º 27.º da p.i. [provado apenas o que consta do facto 14].
c) Art.º 33.º da p.i. [provado apenas o que consta do facto 16].
d) Art.º 8.º da contestação [provado apenas o que consta do facto 23].
e) Art.º 14.º da contestação.
f) Art.º 17.º da contestação [provado apenas o que consta dos factos 14 e 17 a 20].
g) Arts. 26.º, 27.º e 28.º da contestação.
Cumpre apreciar e decidir:

Da impugnação da matéria de facto:

Quanto à impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente especificar, obrigatoriamente e sob pena de rejeição, o seguinte (v. artigo 640º n.º 1 do CPC):

“a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.

Conforme refere Abrantes Geraldes (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3ª ed., pág. 139 a 141), sempre que o recurso envolva a impugnação da matéria de facto deve o recorrente, nomeadamente:

a) Em quaisquer circunstâncias, indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar, na motivação, aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
c) Deixar expressa na motivação, a decisão que no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos.
Acrescenta este Autor que, quanto ao recurso da matéria de facto não existe despacho de aperfeiçoamento.

Os requisitos acima enunciados impedem “que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo” (Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 129).

Analisadas as alegações formuladas pelo Recorrente, verifica-se que o mesmo cumpre os ónus acima referidos.Analisemos agora se a prova produzida foi bem apreciada pela 1ª instância.

O Recorrente não concordam com a inclusão dos pontos 14, 17, 18 e 20 nos factos provados e com as alíneas e) e f) nos não provados.
Vejamos:

Resulta do disposto no art. 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Conforme explica Abrantes Geraldes (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 3ª Edição, pág. 245), a Relação deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e, por isso, desde que, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, encontre motivo para tal, deve introduzir as modificações na matéria provada e não provada. Acrescentando que, em face da redação do art. 662º do C. P. Civil, fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe a sua própria convicção, mediante reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis, apenas cedendo nos fatores da imediação e oralidade.
O juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção (v. art. 607º, nº 5 do C. P. Civil), sendo que na formação da sua convicção não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação áudio (v. Ac. da R. L. de 4/2/14 in www.dgsi.pt ) como os gestos. Os pontos impugnados são os seguintes:

14. A Autora comunicou este facto à Ré mulher, em data não concretamente apurada, não tendo havido acordo dos Réus para vender [art.º 27.º da p.i.].
17. A Autora interpelou os Réus para procederem ao pagamento da remuneração acordada contratualmente mediante carta registada com aviso de receção, datada de 04 de outubro de 2016, dirigida para a morada indicada por aqueles no contrato: Rua ..., n.º …, em ... [art.º 40.º da p.i.].
18. No entanto, a carta não foi levantada pelos Réus, tendo sido devolvida com a menção “não reclamada” [art.º 41.º da p.i.].
20. Posteriormente, o Advogado da Autora procedeu ao envio de comunicação aos Réus, datada de 09 de maio de 2017, e por estes recebida, tendo sido pedido também na referida carta o pagamento da devida remuneração, no prazo máximo de 10 dias [arts. 43.º e 44.º da p.i.].
e) A Autora não comunicou ao R. a referida proposta de compra e tinha obrigação legal e contratual de o fazer.
f) O R. J. D. só tomou conhecimento da existência do potencial comprador através de carta registada que lhe foi enviada pelo ilustre advogado da A. datada de 09 de maio de 2017 e por si recebida em 13 de Maio desse ano, conforme documento junto aos autos com a petição inicial.

Analisando:

No que concerne à matéria do ponto 14, no que respeita à primeira parte – comunicação à Ré da angariação de um comprador – o Réu não a impugna expressamente no seu articulado, dizendo apenas que tal angariação não foi comunicada ao R. (v. art. 14º e 15º da contestação). Além disso, tal facto foi mencionado pela testemunha O. P. (consultor imobiliário e colaborador da A. à data dos factos) no seu depoimento, sendo consentâneo com o que esta testemunha e também o Réu referiram nos seus depoimentos de que, atendendo ao facto de o Réu se encontrar a trabalhar no Luxemburgo e de a Ré se encontrar em Portugal e residir no imóvel a vender. Assim, é de manter nos factos provados a matéria constante da primeira parte deste ponto.
Quanto à segunda parte, no nosso entender, não há qualquer prova.
Na verdade, a testemunha O. P. referiu que, após angariar comprador para o imóvel comunicou o facto à Ré e esta disse que ia falar com o seu marido ou ex-marido ora Réu e posteriormente disse à testemunha que o Réu já não queria vender o imóvel. Ou seja, temos aqui um testemunho indireto, que por isso, não pode ser valorizado. É certo que a testemunha O. P. disse ainda que mais tarde o Réu foi às instalações da A., não sabendo se antes ou depois de lhe ter sido enviada uma carta, mas o Réu nega tal deslocação e não há qualquer outra prova da mesma. Acresce que nesta parte, o depoimento da testemunha não nos pareceu seguro. De qualquer forma, ainda que se considere assente tal deslocação, a testemunha O. P. referiu que nessa altura o Réu disse que ia convencer a Ré a vender e que tinha que falar também com um filho ou filha. Em momento algum a testemunha disse que o Réu ou a Ré lhe tinham declarado que se recusavam a vender.
Não pode, pois, manter-se a segunda parte deste ponto que passará a constar dos factos não provados.

No que respeita aos pontos 17 e 18, os mesmos traduzem o que consta dos documentos aí referenciados, não se justificando qualquer alteração.

Quanto ao ponto 20, o mesmo agrupa duas realidades distintas, pois uma das cartas que serve de fundamento a tal ponto foi enviada para a morada constante do contrato e foi recebida pela Ré e a outra, a recebida pelo Réu, com o mesmo teor da anterior, foi enviada para a morada do Réu no Luxemburgo.

Assim, por uma questão de rigor o ponto em causa passará a ter a seguinte redação:
20. Posteriormente, o Advogado da Autora procedeu ao envio de comunicações aos Réus, de idêntico teor, em que lhes pedia o pagamento da remuneração no prazo máximo de 10 dias, datadas de 09 de maio de 2017, uma delas endereçada para a morada constante do contrato e outra para uma morada sita no Luxemburgo, tendo a primeira sido recebida pela Ré e a segunda pelo Réu [arts. 43.º e 44.º da p.i.].

Quanto ao ponto e), primeira parte, não cabe ao Réu a prova deste facto, já que não consiste em matéria de exceção, cabendo sim, à Autora a prova do facto contrário uma vez que o mesmo é constitutivo do seu direito (v. art. 342º, nº 1 do C. Civil. Assim, tal matéria nunca poderia fazer parte dos factos provados e também não deveria constar dos não provados. Quanto à segunda parte do mesmo ponto, a mesma encerra juízos valorativos /conclusivos e de Direito.
Ora, é pacífico que o juiz, na fundamentação da sentença, apenas declara quais os factos que considera provados e quais os que julga não provados, estando-lhe vedada a utilização de conclusões ou conceitos de Direito. É isto o que resulta do nos do disposto no artigo 607.º, n.º 4 do C. P. Civil.
Deste modo, tal matéria também nunca poderia ser incluída nos factos provados e não deveria ter sido incluída nos não provados.

No que concerne ao ponto f) dos factos não provados e que o Réu pretende ver incluído nos provados, tal matéria apenas resultou das declarações de parte do próprio Réu, sem que fosse sustentada por qualquer outra prova.
Ora, como já vem sido referido por nós em vários outros acórdãos, e resulta da jurisprudência mais recente, temos de ter presente que as declarações de parte têm de ser valoradas com algum cuidado, já que são declarações interessadas, produzidas por quem tem manifesto interesse na ação. uma vez que se limitam a referir factos que são favoráveis ao depoente.
Deste modo, não se pode considerar provada esta matéria.O Direito:

Analisando a matéria fática provada, facilmente se conclui, como concluiu a 1ª instância, que entre A. e os RR. foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, já que este contrato consiste, essencialmente, no acordo pelo qual uma das partes (mediador) se vincula para com a outra (solicitante) a procurar em nome deste e mediante retribuição, destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis (v. art. 2º da Lei 15/13 de 8/2).

Atualmente a atividade de mediação mobiliária encontra-se regulada na Lei nº 15/2013 de 8/2 que transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva nº 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12/12/2006.

O art. 19º do referido diploma legal tem a seguinte redação:

1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 — Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 — O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 — O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.

Do regime em causa resulta que, em princípio, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada do fecho do contrato, no entanto, conforme decorre do disposto no nº 2 do art. 19º da Lei vigente, a retribuição é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao cliente.

No caso, uma vez que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de exclusividades, a remuneração será devida à Autora caso se conclua que, havendo um cliente seguro para o negócio e tendo a mediadora praticado todos os atos de promoção adequados e suficientes à conclusão do negócio, este não se concretizou em face da conduta culposa dos Réus no sentido da não conclusão do contrato, traduzindo-se esta conduta na falta de diligência ou de colaboração que lhe era exigível no cumprimento das suas obrigações contratuais.
É ao mediador que cabe fazer a prova de que, por sua intervenção o negócio definitivo estava pronto a ser concluído e só não o foi porque o cliente o impediu ou o recusou (v. neste sentido Ac. R. P. de 15/7/09 e Ac. R. L. de 14/6/12, ambos em www.dgsi.pt )
A Autora vem alegar que durante a vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado com os Réus, angariou um comprador e que a compra do imóvel por este apenas não se concretizou por culpa dos vendedores ora Réus, que recusaram a celebração desse contrato.

Ora, desde logo não ficou demonstrada tal recusa, pelo que, não se pode concluir que a não celebração do negócio se deveu a este facto. Por outro lado, não ficou demonstrado que tal celebração só não ocorreu por falta de diligência ou de colaboração que eram exigíveis aos clientes, ora Réus.
Com efeito, apesar de ter resultado provado que a A. comunicou à Ré que tinha angariado um comprador, não ficou provado que tivesse efetuado tal comunicação ao Réu já que as cartas enviadas apenas se limitam a solicitar o pagamento da comissão, sendo que a comunicação da angariação do comprador tinha necessariamente que ocorrer previamente, desconhecendo-se até se na altura em que essas cartas foram enviadas, o negócio ainda era possível por o potencial comprador ainda estar interessado em celebrá-lo.
Assim, a Autora não provou que comunicou ao Réu a angariação de comprador que efetivamente estivesse disponível para celebrar o negócio na altura em que ocorreu a comunicação, pelo que, quanto a este, nunca se poderia concluir que a sua não realização lhe era imputável.
No que respeita à Ré, embora se tenha provado a comunicação da angariação, nada na matéria de facto provada permite concluir que a não realização do negócio lhe é imputável. Com efeito, não basta a prova da (simples) comunicação da existência de um interessado na compra para que se possa concluir que a mesma não ocorreu por culpa do cliente.
Em primeiro lugar, a A. não demonstrou que tinha comunicado ao Réu a existência de comprador, sendo que era essencial tal comunicação para que obter a também essencial participação do Réu no negócio em causa.
Por outro lado, não se provou sequer que a Ré tenha protelado o negócio e muito menos qualquer ato ou omissão que mereçam um juízo de censura necessário ao preenchimento dos requisitos do acima citado art. 19º, nº 2.
Diferente conclusão se poderia obter caso, por exemplo, a Autora provasse não só a comunicação inicial no sentido da angariação de um comprador e condições em que este pretendia celebrar o negócio (preço, montante do sinal e momento da celebração do contrato visado), mas também que, em face do silêncio dos clientes, lhes tivesse enviado uma comunicação ademonitória, com prazo para aceitar o negócio e cominação caso o não fizessem, mas tal não ocorreu.
Não estão assim demonstrados os requisitos necessários à aplicação do disposto no art. 19º da Lei, nº 15/2013 de 08/02, pelo que há que julgar procedente o recurso.

DECISÃO:

Pelo exposto, acorda-se nesta secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida, Custas pela A. (art. 527º, nº 1 e 2 do C. P. Civil).

Alexandra Rolim Mendes
Maria de Purificação Carvalho
José Cravo